关于促进江西省住宅小区物业管理健康发展的建议
安居才能乐业，住宅小区物业管理效果优劣，与人们生活幸福感息息相关。江西省物业管理起步于2000年，2012年10月1日我省颁发的《江西省物业管理条例》正式实施，该行业呈现出较好的发展势头，覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业管理意识普遍增强，业主自治管理机制和物业服务市场竞争机制逐步建立完善。目前，全省物业服务企业共计1861家(其中一级14家，二级109家，三级1195家，在册暂未定级543家)，物管从业人员达14万左右，新建小区入驻物业管理达85%。但是物业管理实际工作，住户和物业管理之间、邻里之间关系紧张，打架闹事和上访事件时有发生。因此，进一步优化体制，创新机制，坚持标本兼治，促进物业管理工作水平提升势在必行。
一、物业管理存在的困难和问题
物业服务企业经营困难。物业公司主要靠收取物业管理费来维持运转，物业公司的合理利润和业主希望的“低价优质”服务之间的矛盾非常突出。一方面，江西省物业企业“多层”房收费标准均在0.40元/平方米，“电梯”房收费标准均为1.10元/平方米，收费偏低，因而服务质量不能跟上，业主对物业不满意，普遍存在不交物业管理费的现象，多数物业企业陷入此恶性循环而经营举步维艰;二方面，部分业主还没有“购买服务”的意识，物业收费手段普遍还是一家一户上门收取，对拒交物业管理费的业主没有约束措施;三方面，由于开发商没有按规定收取质量保证金和共用设施设备维修基金等，出现维修问题时经常是因物业公司无法无力承担费用，而成了“替罪羊”和“出气筒”，造成与业主关系紧张。
小区“四乱”现象屡禁不止。小区业主乱搭乱建，乱种乱养，乱拆乱改，乱停乱放禁而不止，且有蔓延之势。特别是有些小区一楼业主私自开挖地下室，给小区带来较大的安全隐患，利益受损业主屡屡向物业公司，业主委员会和社区反映，甚至向城管等部门投诉，有执法权的部门因各种原因难进驻小区执法，而物业公司又没有执法权，使得乱象环生，不同程度影响到业主正常居住和生活，各种矛盾纠纷频发，给物业管理带来很大难度。
小区停车难现象严重。近年来，私家车剧增，小区停车难矛盾凸显。有的小区因规划设计和硬件建设原因，道路狭窄，停车位严重不足，有的建有地下停车场，但因开发商建设不属人防工程范围外的地下停车场，停车位不能办理产权出售，导致一边停车位空置，一边无处停车。业主怨声载道，把怨气撒向物业公司，造成物业管理工作难以开展，业主没交的费用不交，交了的心里不平衡，造成物业管理公司与业主关系紧张。
业主委员会成立运行难。主要原因是小区协调涉及各户利益，业主委员会成员往往出力不讨好，外面受委屈，家里遭责怪，有时甚至遭辱骂殴打，工作难以开展。
基层物业管理主管部门有待规范。县、区住建局物管科室空缺，如萍乡经济开发区住建局、安源区住建局等没有设立专业物业主管科室，没有专业人员编制，小区没有纳入社区管理，街道社区对小区管理无法监管。
二、几点建议
1.创新管理机制，规范物业管理配套设施建设和验收工作
(1)积极协调有关部门，通过出台相关文件，明确小区物业管理配套设施规划、建设的具体要求，以及物业行政主管部门参与前期规划方案的审定。从项目的审批、规划设计方案的审定、建设、验收等各个环节，严格把关。小区验收，应按《江西省物业管理条例》规定向开发商收取质量保证金，统一由物业主管部门管理，从源头上杜绝由于物业管理配套设施建设不到位和质量不达标等管理不规范所带来的纠纷和矛盾。
(2)积极创造条件，对老旧小区的基础设施的改造纳入政府财政的统筹考虑，将老旧小区环境整治、配套设施整治联合同步实施;由市级政府牵头成立专门的领导机构，设立专项经费，由各相关部门按各自管理的职责实施专项整治。
(3)小区人防工程之外地下停车场停车位由政府有关部门出台办法解决产权问题;所有新建小区应全覆盖建立监控、单元门门禁及停车场车辆智能管理系统，监控设施要纳入市级公安天网工程体系。
2.优化体制，实行属地管理，推进物业管理重心下移
(1)深刻认识小区是社区的重要组成部分，把小区物业管理纳入社区管理范围，真正实现管理归位。
(2)按照“政府负责、行业管理、部门配合、街道组织、社区落实、企业服务、业主自治、以块为主、属地管理”原则，尽快理顺管理体制，明确小区物业管理工作的职责，落实具体责任。物业费收取由街道社区、业委会协助，还可采取由业主公积金提取支付的办法。
(3)充分调动区、街、社区积极性。街道成立物业管理中心，由政府出资在街道、社区设定公益岗位，将街道社区对小区管理纳入年终考评机制，真正做到物管有专职人员负责。
3.明确事权划分，推进物业管理职能关口前移
(1)创新管理机制，解决区域物业管理监督缺位问题，政府有关部门应理顺县(区)物业管理主要部门专职人员在岗不在编的现状。
(2)在中心城区城管执法队伍划归区管中，组建城管物业管理综合执法队，在现有人员中调整，人随事走，任务明确。凡辖区内物业管理的问题，需要行政执法的，都由各相关职能部門委托授权，做到一支队伍管到底，有效防止推诿扯皮，与街道、社区工作紧密配合，真正做到问题发现在萌芽，矛盾化解在小区，难点处置在一线。
4.加强引导扶持，推进业主委员会自治有序开展
充分发挥街道、社区基层组织的作用，协助小区业主委员会成立、活动的引导，加强扶持和监督，把建立业委会机构纳入对街道、社区年度目标考核内容，努力扩大业委会的覆盖面，发挥业委会的积极作用。
(1)注重选人。动员有责任心、有奉献精神、有一定组织协调能力，大公无私、作风正派的业主担任业委会成员。也可选择小区内的年轻干部、党员，尤其是领导干部兼任业委会成员，发挥党员干部的先锋模范作用。
(2)提升素质。房管、街道定期培训业委会成员，增强业主自治能力，最大限度地发挥自治、监管主体的作用。
(3)经费保障。小区住房销售应向业主收取一定比例的管理资金，用于物业管理企业和业委会年终考评奖励，对中心城区的规模小区业委会的成立，一次性扶持1万元左右运转经费，纳入预算，市、区两级财政分担，今后视财力情况逐步增加。
5.强化行业监管，推进物业企业提质提效
(1)落实行业管理部门责任。在物业管理项目招投标、物业公司年审、等级认定等由区行业管理部门参与或提出初审意见，严格把关评审，使辖区对物业企业管理有抓手。
(2)对物业公司减量提质。目前我省物业企业有1861家，但良莠不齐，一级资质的只有14家，大部分为外地设立的子公司，二级的也仅仅109家，其余都是三级资质以下物管企业，一方面要提高入行门槛;另一方面要加强监管，督促服务到位，对物业管理企业纳入诚信评价体系，建立优胜劣汰机制。
(3)改革价格机制。实行物业费政府指导价和市场价双轨运行制度，由业主和企业自主协商决定物业服务收费。
6.实施专项整治，推进难点问题有效破解
落实2015年全国城市工作会议精神，开展物业管理提升年活动。
(1)运用网络、电视、报纸等新闻媒介和丰富多样的小区文化建设平台，广泛开展《江西省物业管理条例》等法规的宣传，增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，建立健全业主诚信体系，互帮互助的公德意识。
(2)多措并举，努力解决停车难、小区设施完善、简化维修基金使用手续等问题，动真碰硬，着力解决群众关切的“四乱”清理。
(3)动员全体业主参与小区的建设和维护，做到一般问题自行解决，普遍问题物业牵头解决，复杂问题城管、社区、业委会、帮扶单位等联合解决。
作者：何晔
摘要：社会经济发展中，作为新兴服务行业，近些年物业管理发展速度不断加快。日常工作中，深入分析现代城市物业管理服务模式并探究其服务特点，找到存在的问题以此深入发掘物业管理服务企业发展潜能，通过物业管理服务及业主共同协作扩大增值服务空间，构建良好合作关系推动物业管理服务稳定发展。基于此，针对物业管理企业物业服务创新相关知识，本文从以下几方面进行了简单地分析。
关键词：物业管理;物业服务;创新
引言
当前，物业管理企业服务质量直接关乎到业主居住环境质量，物业管理企业为业主提供周到的服务才能确保业主获得更好地体验，使得企业有更强的市场竞争能力。反之，假若物业企业自身管理水平比较低，如仅仅是为业主提供保洁与安保服务，市场竞争力缺乏特点，不能结合业主实际需求完善服务创新将无法在市场上生存。因而，业主实践服务工作中，物业管理企业要深入分析并解决业主实际需求，还要深入发掘客户需求以此创新自身服务，为业主构建良好生活环境，从根本上提高自身服务创新水平。
1、物业管理企业服务创新现存问题
物业管理企业物业服务工作中受各类因素影响，还存在很多问题，对物业服务质量与效率带来了很大的影响，不利于物业管理企业与业主间构建和谐关系。所以，实际工作中物业管理企业要深入分析遇到的问题，加强创新改善服务。调查研究发现，物业服务过程中企业还存在以下几方面问题：
1.1服务理念不够先进
物业管理企业日常工作中，要树立正确先进的服务理念，以此为业主提供更加优质的服务，树立良好口碑推动企业实现可持续发展。特别是当前业主维权意识不断增强，此种情况下物业管理企业要深入了解物业服务工作的意义。但实际工作中，部分企业为业主提供物业服务时，往往以企业利益为主从而忽略了业主感受，将自己视为小区管理者，没有清楚认识到自己也是服务者。这些问题的出现，主要是因物业企业服务理念不够正确，由此对业主感情带来了伤害，不利于企业顺利开展物业服务工作。
1.2高素质管理人才配置不足
高素质管理人才不足是物业管理企业面临的重要问题，直接影响着物业服务质量，甚至企业长远发展。一方面，物业企业发展中，人才重要性认识不到位，觉得只要业主服务要求得到满足就行，高素质管理人才有没有不重要，由此使得物业管理企业整个队伍综合素养不高。另一方面，物业企业薪资待遇不合理，对高素质管理人才没有吸引力，部分高素质管理人才不愿去物业管理企业上班，导致企业严重缺乏高素质管理人才。
1.3缺乏完善的物业服务制度
物业管理企业缺乏完善的服务制度，很大程度上不利于物业企业高效开展服务工作，甚至会引起很多问题：不能及时解决业主反映的问题，能拖就拖使得业主出现不满;物业服务态度不好，有的工作人员觉得企业管理小区的领导，业主就应该听从物业管理安排，不重视改善自己的工作态度，使得业主与物业管理企业间的关系不断恶化;
2、物业管理服务创新建议
2.1应用“菜单式”服务模式
该服务模式是指业主可结合物业管理服务菜单自主选择相应的服务，不同收费标准享受不同的管理服务。此类菜单式物业管理服务包含三级：基本级别包含住房维修维护、保洁与保安等服务;二级物业管理服务则可以获得与酒店公寓相似的附加服务;最高级别物业管理服务则是业主每月能够享受24小时迷你管家增值服务。此类新型物业管理模式适用各类物业管理方式與不同档次的物业。其充分体现了以人为本服务理念，有效降低了纠纷。该物业管理模式很大程度上是对传统物业管理方式的完善，具有持续性传递服务外，还可为业主提供分散性服务，保障物业管理多元化的服务组合，合理收费。与传统单一化管理服务相比，其有很好的效果，业主多元化需求得到很好的满足。对于物业管理公司而言，利用各类服务，可拓宽盈利空间降低物业管理矛盾纠纷。因而，值得推广应用。
2.2建立健全管理制度
本质上来讲，物业服务行业对劳动力有一定的需求，但劳动力素质参差不齐，因而加强建立统一化服务管理制度，为各物业服务环节制定配套的管理流程，每位员工都要熟练掌握。同时，实际工作中引入相应的考核机制，定期考核员工服务质量，结合各岗位设计考核指标并邀请业主评分;制定业主反馈机制，结合业主要求与问题进一步创新并调整物业服务方向。建立健全物业服务管理制度，学习借鉴国内物业管理公司先进制度，科学制定管理制度促使物业企业提高自身服务水平同时，加强内部从业人员管理。
2.3从整体上提高物业服务质量
随着行业竞争的加剧，物业服务管理工作中要采取全方位措施从整体上提升物业管理服务水平。其主要指有机整合管理内容方法与居民体验，便于企业明确自身发展特点合理选用管理方案规划未来发展方向，保障企业有效运行。产业化发展背景下，物业管理企业要具有一定的品牌意识，带动整个企业发展。良好企业形象与信誉，推动企业实现创新发展。在此基础上从整体上做好发展规划，明确规定物业管理服务各项事宜，以链条式管理步骤与框架管理结构不断细化管理内容，从理论与技术层面为新型物业管理企业的发展提供支持。
2.4为业主提供全程服务策划
服务策划要求物业管理企业融合到企业地产设计与施工过程等，实际介入工作服务人员加强与地产管理人员沟通交流，便于服务人员掌握住房建设过程，为客户提供全方位物业服务。全程服务策划要基于客户要求满足基础上进行，以此严格把控地产规划，结合客户要求为地产开发制定有效的策划，促使物业管理企业实现新服务目标。因地产策划与全程物业服务策划有不同的侧重点，所以房地产开发早期必须要重视沟通交流。
2.5拓宽物业定制服务
现阶段，物业服务企业服务以整个社区、写字楼或医院等整体物业服务位置。部分业主存在专属个性化需求，要求企业应准确把握用户个性化需求设计定制服务，与业主构建良好互动关系，发挥业主宣传功能，为企业定制业务发掘更多客户，形成新利润增长点。实施定制化服务，深入了解业主实际需求，结合其个性化需求加强服务模式调整与创新。
2.6提高管理人员综合素养
实际工作中，要采取有效措施提高从业人员综合素养与业务水平，可应用网络结合实体培训的方法满足从业人员个性化发展需求。科学制定考评机制，增强服务人员个体认知，便于其明确工作严肃性与企业管理科学性，以此规范员工从业质量，应用人性化文化形象吸引更多专业人才。物业管理企业发展中，要重视专业人才发挥的引领作用，增强员工竞争意识不断提高自身工作能力。物业管理企业人才培养不能局限于企业影响，要基于员工个人发展，系统观察员工了解其自身优缺点，便于员工提高自我与学习效率，进一步弥补自身缺陷，为业主提供更好的服务。实际工作中，物业企业要积极增强物业服务人员责任意识，自身责任感表现为工作岗位上，还有社会服务层面。良好服务意识利于规范物业人员工作行为，创新工作手段，基于业主需求加强企业发展规划。
结束语
现阶段，我国物业服务企业运营管理中，还存在一些问题如高素质管理人才不足、缺乏先进服务理念与完善服务管理制度等。受服务技术、人才储备及资金实力等因素影响，我国部分物业管理企业没有物业资产管理能力。此种情况下，企业要做好传统物业管理服务，打好内功提高服务品质不断扩张企业规划，同时拓展高附加值商业模式，这是非常必要的。部分企业有基础、配置了一些人才而且有技术、资金优势，可鼓励这些企业并为其创造条件扩展资产经营服务，延伸产业链探究新利润增长点，加强服务产品创新，采取多元化经营便于部分企业先发展，以此带领整个行业实现可持续发展。
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作者：荀磊诗
摘 要： 物业与人们的生活息息相关，在我们工作、生活中，都需要物业的服务，因此物业服务能够提高人们的生活质量，使人们的工作、生活变得更加便捷。在这样的背景下，物业管理企业应该做到与时俱进，紧跟时代发展的步伐，创新服务管理工作。本文研究了物业服务创新的重要重要性以及当前物业管理中存在的困难，并且探究了物业管理企业物业服务创新策略。
关键词： 物业管理企业;物业服务;创新
物业管理企业的管理水平能够直接影响到人们的工作、生活，物业要想得到业主的认可，做到可持续发展，就需要不断自我提高，正视自身发展中的问题，并且结合物业企业的特点，从经营、人力资源管理以及服务理念等方面进行创新，通过提高物业企业管理质量为业主创造更良好的生活、工作环境。
一、物业服务创新的重要性
随着社会经济的发展，市场中企业竞争越来越激烈，为了提高企业在市场中的竞争力，企业的经营方式、管理模式都有了巨大的变化，物业行业中的管理范围也不断的扩大，只有不断创新，提高管理水平以及服务范围，才能使企业在市场中具有一定的竞争力。物业服务创新在社会中具有两点主要的意义，分别是满足业主的需求以及满足社会的需求。首先在满足业主需求方面，物业通过创新经营范围、提高工作人员的综合素质以及服务理念等方式，改善业主当前的生活，使业主对物业的服务更加满意，这不仅使业主与物业之间关系良好，也使物业管理企业得到可持续发展。其次是满足社会需求，社会在不断进行，企业需要通过创新，与社会一同进步，这样才不会被社会淘汰，物业企业的创新管理，不仅体高了物业企业的管理水平，对社会的发展也能够起到推动的作用，企业的发展需要做到长期可持续发展，这就需要在服务与管理方面做到良好发展[1]。
二、物业管理中存在的困难
物业为了实现可持续发展，就需要进行创新性管理，当前物业的管理中存在一定的问题有待改善。首先是物业管理企业的经营范围比较小，人们对物业的要求已经远远不止保安、保洁等方面管理，物业企业应该通过加大服务范围的方式提高经济收益，缓解物业企业在经营过程中的经济压力。其次是人才的管理，物业企业中的工作人员很少有经验丰富的高端管理人才，一般物业在招聘时，基本招聘的是文员，这就影响了物业的发展，新的社会经济背景下，物业管理企业的发展需要专业人才，以及创新的管理策略，因此企业应该通过社会招聘以及定期培训的方式，提高员工的创新性思维，使员工更好的为企业、为业主服务。第三是服务意识淡薄问题，物业的服务意识能够直接影响物业与业主之间的关系，及时为业主解决问题，是物业的职责所在，因此物业管理企业应该着重培养员工的服务意识，提高企业的服务水平，这样才能够使业主更加满意[2]。
三、物业管理企业物业服务创新策略分析
(一)创新经营。
物业管理企业属于盈利性企业，因此在日常经营过程中需要考虑到企业的利益，有时在管理的过程中，如果过分重视企业的利益，就会导致忽略了对业主的服务水平。在物业管理企业发展的过程中，物业可以通过创新经营管理来增加物业企业经济收入，缓解业主对物业提出的新要求。社会经济不断发展，与此同时人们的生活水平以及工作环境越来越好，在物质不断得到满足的基础上，人们对生活的质量也不断提出新要求，为了使广大业主满意，物业可以在自己有限的空间管理范围内，增加娱乐设施，丰富业主的业余生活，为业主提供锻炼场所，能够使业主在工作之余，有锻炼身体的机会，使业主的生活质量不断提高。物业在自己管辖范围内，为业主提供娱乐、锻炼、或者购物的场所，能使业主工作与居住的环境变得更加便捷，满足业主的需求，与此同时，也能够提高物业的经济效益，在得到业主满意与信赖的同时，使企业也得到了良好的发展[3]。
(二)创新人才。
企业的创新归根结底还是人才的创新，物业管理企业中的员工需要具有创新意识，这样在企业的发展中才能够不断提出创新的策略。在传统的物业观念中，物业的职责管理业主的生活环境、为业主解决问题。但是随着生活的质量的提高，这些物业的基础管理方法难以满足业主的需求，只有通过创新，才能提高物业的服务水平。物业在管理的过程中，需要更多新鲜的想法，促进物业管理企业的发展。因此提高物业中工作人员的创新思维十分重要。物业管理企业可以通过招聘高端管理人才的方式，为企业不断注入新鲜血液，通过人才的引进，人才能够为企业带来新的理念，提高企业的管理水平。此外，物业管理企业还可以定期进行员工培训，通过培训让员工学习新型的管理理念以及服务理念等，通过培训的方式提高员工的工作能力以及服务意识。我国的物业管理水平普遍偏低，一部分西方发达国家在物业管理方面具有丰富的经验，因此我们也可以引進西方的物业管理方法，通过学习并且与自身企业特点相结合，摸索出适合自身企业发展的道理。
(三)提高服务理念。
物业是一个服务行业，主要任务是为业主服务，提高业主的生活、工作环境质量，通过物业的服务，使业主的生活变得更加方便、快捷，但是目前有些物业管理企业的服务意识较低，甚至将自己定位为管理行业，这样的理念会制约物业行业的发展，因此物业管理企业应该通过提高服务理念来提高物业的服务水平。物业工作人员应该以热情积极的态度帮助业主解决问题，得到业主的满意与认可。
在物业创新管理中，一方面需要提高物业的管理理念，另一方面需要完善物业服务管理的制度。俗话说“没有规矩不成方圆”，在物业的工作工作中，需要有完善的制度指引，这样能够使员工权责分明，在处理业主问题时，才能够有明确的标准，否则就会使业主的问题难以得到解决，影响物业管理企业与业主之间的关系。
总结：综上所述，各行各业都在不断的发展，物业行业也需要不断的创新才能够在市场中立足。随着人们生活水平的提高，人们对物业管理水平的要求也不断提高。为了满足人们的需求，保障人们的生活质量，物业作为服务行业应该提高自身企业的管理水平，创新服务理念，通过服务理念等方面的创新与改善，促进物业与业主之间的和谐相处，使物业管理企业做到可持续发展。
参考文献
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[3] 王立柱.物业服务企业靠什么创新转型[J].中国物业管理，2017(2)：54-55.
作者：王中强
【法规标题】山西省物业管理条例 【颁布单位】山西省人大常委会 【发文字号】
【颁布时间】2004-9-25 【失效时间】 【法规来源】 【全文】
山西省物业管理条例
山西省人大常委会
山西省物业管理条例
(2004年9月25日山西省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过)
省人大常委会公告
《山西省物业管理条例》已由山西省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议于2004年9月25日通过，现予公布，自2005年1月1日起施行。
山西省人民代表大会常务委员会
2004年9月25日
第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和 物业管理企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 配套设施齐全的物业推行物业管理;配套设施不齐全的，由物业所在地人民政府、建设单位(或者公有住房出售单位)和公用企(事)业单位完善配套设施。
鼓励机关、企(事)业等单位推行物业管理。
第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
设区的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 县级以上人民政府其他有关部门应当在各自的职责范围内，依法做好物业管理活动的有关工作。
第二章 业主和业主大会
第五条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
第六条 物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。
物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。
业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 物业管理区域的划分应当遵循下列原则：
(一)方便居民的生活和工作;
(二)有利于对物业实施统一管理;
(三)有利于社区建设与管理。
第九条 有下列情形之一的，物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门可以将其确定为一个物业管理区域：
(一)属于独立封闭式小区的;
(二)处于同一街区或者位置相邻的;
(三)配套设施设备可以共享的;
(四)其他可以整治成一个物业管理区域的。根据前款第
(二)、
(三)、
(四)项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。
物业管理区域划分后，设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。
第十条 物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：
(一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;
(二)共用设施设备情况;
(三)建设单位、产权单位;
(四)业主总户数、居住人口、产权构成比例;
(五)物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门备案。
第十一条 在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位(或者公有住房出售单位)、物业管理企业均可以向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的报告：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;
(二)房屋出售并交付使用的建筑面积不足50%，但自第一个业主入住之日起满2年的。
设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当自收到报告之日起30日内，指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。
筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位(或者公有住房出售单位)组成。筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。
第十二条 筹备组负责下列筹备工作：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)提出业主大会议事规则和业主公约草案;
(三)登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出业主委员会委员产生办法草案;
(五)其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。
第十三条 筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。
第十四条 业主在首次业主大会会议上的投票权数由套(处)票和面积票组成，具体按照以下标准确定：
(一)住宅物业一套计10票，其建筑面积每满10平方米增加1票，不足10平方米的部分不计票数;
(二)非住宅物业一处计5票，其建筑面积每满10平方米增加一票，不足10平方米的部分不计票数。
业主在第二次及其以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。
第十五条 业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案，选聘和解聘物业管理企业，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第十六条 一个物业管理区域内业主在300人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。
被推举业主因故不能参加业主大会的，推举业主可以另外推举一名业主参加。
第十七条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。
业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数，业主委员会任期为3至5年，可以连选连任。
召开业主委员会会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。
第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门备案：
(一)业主大会成立的情况;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约;
(四)业主委员会委员的基本情况。设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起7日内，协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。
业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当重新备案。
第十九条 业主委员会认为有必要，或者有20%以上业主提议，可以变更业主委员会委员;变更业主委员会委员的，应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的;
(二)连续3次无故缺席业主委员会会议的;
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(四)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(五)拒不履行业主义务的;
(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第二十一条 业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》有关规定履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。
第三章 物业管理企业
第二十三条 物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。
物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。
第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中享有下列权利：
(一)根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业管理工作制度;
(二)根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用;
(三)选择专业性服务企业承担专项服务业务;
(四)制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为;
(五)法律、法规规定的其他权利。物业管理工作制度涉及约束业主行为的，应当经业主大会审议通过，或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。
第二十五条 物业管理企业在物业管理活动中应当履行下列义务：
(一)履行物业服务合同;
(二)接受业主、业主大会和业主委员会的监督;
(三)执行物业管理行业规范、服务标准;
(四)妥善保管物业有关资料;
(五)接受有关行政管理部门的监督管理;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第二十六条 物业管理企业被解聘的，应当自收到解聘通知之日起10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续，并退出该物业管理区域。
第四章 物业管理招标投标
第二十七条 前期物业管理招标人是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，依法提出招标项目、进行招标的建设单位。
物业管理招标人是依法提出招标项目、进行招标的业主或者业主大会。
物业管理投标人是响应物业管理招标、参加投标竞争的、具有相应物业管理企业资质的企业法人。
第二十八条 新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的，经物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十九条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：
(一)现售商品房在现售30日前;
(二)预售商品房在取得商品房预售许可证前;
(三)非出售的新建物业在交付使用90日前。业主、业主大会通过招标投标方式选聘物业管理企业的，应当在物业服务合同期满前60日内或者合同解除之日起60日内，完成物业管理招标投标工作。
第三十条 评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。
依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关物业管理的技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的2/3。
第三十一条 招标人应当当场宣布中标人，向中标人发送中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。
第三十二条 物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。
第五章 前期物业管理
第三十三条 本条例所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘具有相应资质的物业管理企业实施的物业管理。
建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的前期物业服务合同示范文本。
第三十四条 前期物业服务合同的内容由建设单位与物业管理企业约定，一般包括下列事项：
(一)双方的权利和义务;
(二)物业的基本情况;
(三)服务事项、质量和费用;
(四)计费方式和收费起始时间;
(五)合同期限和合同解除条件;
(六)违约责任。
前款规定的服务事项一般包括下列内容：
(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理;
(二)环境卫生、绿化管理;
(三)物业管理区域内公共秩序的维护、消防等协助管理事项;
(四)物业装饰装修管理;
(五)物业档案资料管理。
第三十五条 建设单位应当自物业竣工验收备案之日起30日内，与物业管理企业办理物业的交接验收手续。
分期建设的物业，建设单位应当与物业管理企业或者业主、业主委员会，分期办理已竣工验收备案的物业的交接验收手续。
第三十六条 建设单位和物业管理企业办理物业的交接验收手续时，物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验;建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房、共用设施设备和下列资料，并办理书面移交手续：
(一)物业(不含业主个人房屋)权属资料;
(二)设施设备的订货合同、产品合格证书、销售凭证，安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)规划设计图及批准文件，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)前期物业管理所必需的其他资料。
第三十七条 未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。
第三十八条 建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积千分之三至千分之五的物业管理用房(包括业主委员会工作用房)。
物业管理用房所有权属于业主，不得买卖或者抵押;未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改变其用途。
第六章 物业管理服务
第三十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。签订合同时，可以参照国家制定的物业服务合同示范文本。
物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十条 业主委员会应当自物业服务合同签订之日起30日内，按照本条例第三十六条的规定，与物业管理企业办理物业的交接验收手续。
第四十一条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当认真履行职责，不得侵害居民的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行公务。
第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。
前款所列单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
物业管理企业接受委托代收第一款规定费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十三条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。
物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理企业应当遵守国家有关价格的法律、法规，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。
物业服务收费实行政府指导价的，物业管理企业应当按照国家和省价格主管部门的规定，同时标明基准收费标准、浮动幅度和实际收费标准。
第四十四条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
物业服务费用实行酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质疑时，物业管理企业应当及时答复。
第四十五条 物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当及时处理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，并将处理结果回复投诉人。
房地产行政主管部门接到投诉后，认为该投诉事项不属于其职责范围的，应当及时告知投诉人向有关部门投诉。
第七章 物业的使用和维护
第四十六条 业主、物业使用人和物业管理企业使用物业应当遵守有关法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。
业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
第四十七条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)破坏房屋承重结构和主体结构、损坏房屋外貌;
(二)违法修建建筑物、构筑物;
(三)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地，擅自移动、拆改共用设施设备;
(四)擅自设置营业摊点;
(五)占用、损坏绿地、树木和绿化设施;
(六)擅自在物业共用部位、共用设施设备上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻划;
(七)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;
(八)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音;
(九)利用物业从事损害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(十)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第四十八条 车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。
车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务，在物业管理区域内停放的，不得向其收费。
第四十九条 物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，但不得转让给物业管理区域外的单位、个人。
第五十条 物业管理企业利用物业的共用部位、共用设施设备及场地从事经营性活动的，应当经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准。经营性活动的收益，主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业管理企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。
第五十一条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任和费用。
前款规定的单位因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
本条例实施前，商品住房和公有住房出售后未交纳专项维修资金的，住房购买人和公有住房出售单位应当按照国家有关规定补交专项维修资金。
专项维修资金余额不足时，业主应当按照国家有关规定续交。
省建设行政主管部门和设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内专项维修资金收取、使用、管理的监督工作。
第五十三条 专项维修资金由物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门或者其委托的单位代收。
未成立业主委员会的，专项维修资金由物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门代管;业主委员会成立的，物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当自业主委员会成立之日起30日内，将其代管的专项维修资金本息一并移交业主委员会。
第五十四条 专项维修资金应当在金融机构开设专户储存，按幢建账，按户核算。
专项维修资金的代管单位和业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。
专项维修资金的使用，应当按照国家有关规定接受审计监督。
第五十五条 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金按照下列规定使用：
(一)一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出;
(二)一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出;
(三)物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
第五十六条 业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。
因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。
第八章 法律责任
第五十七条 违反本条例规定，法律、法规有处罚规定的，依照有关法律、法规的规定处罚。
第五十八条 违反本条例规定，未取得物业管理企业资质证书从事物业管理活动的，或者超越资质等级从事物业管理活动的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条 违反本条例规定，物业管理企业自接到解聘通知之日起10日内不退出该物业管理区域的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令退出;拒不退出的，颁发资质证书的部门可以降低其资质等级直至吊销其资质证书，资质证书由国家有关部门颁发的，建议国家有关部门予以处理。
第六十条 违反本条例规定，擅自改变房屋使用性质的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，有关行政管理部门依法予以处罚;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十一条 违反本条例规定，破坏房屋承重结构和主体结构的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，恢复原状;造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条 违反本条例规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门挪用专项维修资金的，由同级人民政府追回挪用的专项维修资金，没收违法所得，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
物业管理企业挪用专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书，资质证书由国家有关部门颁发的，建议吊销其资质证书。
业主委员会的成员及其工作人员、物业管理企业的工作人员挪用专项维修资金的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。
挪用专项维修资金构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十三条 违反本条例规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门的工作人员或者其他有关行政管理部门的工作人员，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附则
第六十四条 本条例所称共用部位，是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场(库)、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本条例所称包干制，是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
本条例所称酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第六十五条 本条例自2005年1月1日起施行。
第一条为了加强我省城市住宅物业服务收费管理，规范收费行为，维护国家、企业和房地产产权人、使用人和合法权益，逐步建立和完善社会化、专业化，市场化的物业管理市场体制，根据(中华人民共和国价格法)和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费字[1996]266号)及有关法律、法规、政策，结合我省情况，制定本暂行办法
。
第二条本暂行办法适用于经物业管理行政主管部门资质审查并经工商行政管理机关登记注册的物业公司及其它物业管理单位(统称物业管理单位)，在城镇范围内接受物业产权人、使用人委托，对住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治以及提供其他与居民居住环境和生活需求相关的服务所收取的费用。未领取物业管理资质证书和营业执照的，不得收费。
非住宅小区的住宅和非住宅房屋物业管理服务收费，参照本暂行办法执行。
第三条各级物价部门是城市住宅物业管理服务收费的主管机关。物价部门应会同物业管理行政主管部门加强对城市物业管理服务收费的指导与监督。物价部门对城市物业管理服务收费，实行统一领导，分级管理的原则。凡在省工商行政管理部门登记注册的驻晋中央或省级物业管理单位的服务收费，由省物价部门直接管理
或委托属地管理;其他物业管理单位的服务收费，由各地、市物价局部门确定。
第四条城市住宅物业管理服务收费根据不同服务性质和服务需求实行不同的价格管理形式。普通建筑标准的住宅的公共性服务收费与公众代办性服务收费实行政府定价;高级公寓、别墅等高标准住宅及写字楼、商住楼的公共性和公众代办性服务收费实行政府指导价，特约服务收费除物价部门有统—收费标准外，由供需双方协商定价。
第五条城市住宅物业管理服务收费，应当遵循合理、公开和与住户收入水平相适应的原则。鼓励物业管理单位开展正当竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利行为。制定和调整物业管理服务收费标准，应以物业管理单位实际提供服务的合理费用和成本为基础，以有关政策规定为根据，以当地同时同等服务的社会平均费用和成本为尺度，充分考虑房屋所有人或使用人的经济承受能力和物业管理的发展需要。
第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费，定价和调价程序是：
(一)物业管理单位向规定管理权限的物价部门提出物业管理服务收费标准的中请报告，并附物业管理单位资质证书、工商营业执照副本、物业管理单位的基本情况及有关规章制度和业主管理委员会或业主代表对拟定收费标准的意见等有关文件。申请报告要详述提供的服务项目、质量及各项成本费用和企业盈亏情况。
(二)物价部门对物业管理单位提出的物业管理服务收费标准申请报告及有关文件详细审查核实，并听取各方面意见后，履行有关定价、调价手续。
(三)物业管理单位收到物价部门的定价、调价文件后要通知业主管理委员会并向业主公布。
实行供需双方协商定价的特约服务收费项目和标准，经协商议定后填列备案表，向规定管理权限的物价部门备案。
第七条公共性物业管理服务收费实行综合服务收费标准，其费用构成如下：
(一)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;
(二)公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
(三)绿化管理费;
(四)清洁卫生费，
(五)保安费，
(六)办公费;
(七)直接用于住宅区物业管理的固定资产折旧和其它相关费用。
(八)法定税费。
(九)利润。
本条第(二)项至第(六)项费用支出是除工资及福利以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
第八条物业管理单位收取综合服务费应提供下列服务：
(一)对房屋的共用部位和公用的设施、设备进行日常维修保养，保障房屋、设施、设备的安全使甲和正常运行。
(二)维护公共环境卫生。包括打扫公共场地、公共走廊、通道、道路;清理上下水道，清洗公共水池、水塔和清运拉圾等。
(三)设专职保安人员，安排日夜值班巡逻，加强治安防范，维护住宅区的正常生活秩序。
(四)搞好小区绿化，定期对花木、绿地浇水、施肥、修剪，进行维护管理。
(五)协调解决其他公共事务。
第九条物业管理综合服务费依服务对象不同实行差别利润率，由有规定管理权限的物价部门制定。为了贯彻按质论价、优质优价原则，鼓励物业管理单位提高服务水平和服务档次，根据管理规模、服务档次和服务对象，在条件具备的地、市、县住宅小区由物价部门确定收费等级，并核发收费等级证书。收费等级分为二类四级。A类为普通建筑标准的住宅小区，B类为高级公寓、别墅等高等级建筑标准住宅及写字楼、商住搂。一级为获得全国优秀物业管理住宅小区及优秀示范住宅小区证书者;二级为获得全省优秀物业管理住宅小区证书者;三级为获得地市级优秀物
业管理住宅小区证书者;四级为获得县(市)级优秀物业管理住宅小区证书者。A类由规定权限的物价部门参照等级收费幅度制定具体收费标准，B类由物业管理单位在规定等收费幅度内制定并公布具体收费标准。A类与B类等级之外的由规定权限的物价部门在具体核算成本费用的基础上参照等级标准制定具体标准。其中执行一级(包括A类、B类)标准的要经省物价部门审
核并备案。等级收费控制幅度由各地市确定，并报省物价局备案。
第十条普通住宅小区和高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼的自办供暖供热价格和自来水加压、电梯服务收费由规定权限的物价部门核实成本、费用制定和审批，但必须剔除已进入综合服务费成本部分，不得重复收费。
第十一条小区内没有固定停车场、车栅、车位，按规定没专人负责保管住(用)户汽车、摩托车，、助力车、自行车的，由物价部门批准并核定标准收取服务费用，小区外机动车辆进入小区不得收取进门费，但进入车辆必须遵守小区内交通等管理规定。
第十二条住宅小区内非物业管理单位的办公及营业用房综合服务费标准可高于小区内住宅用房收费标准，但办公用房不得超过住宅用房的100%，营业用房不得超过住宅用房的200%。住宅小区内尚未出售的空置物业也应合理分摊物业管理费用，由该业主(房地产开发商)按住(用)户收费标准的50%交纳。
第十三条公众代办性(不包括安装中请代办)服务收费，属于公用事业、环卫、治安部门委托物业管理单位收费的，须经物价部门认可后方可收费，并由物价部门核定收费标准(包括物业管理单位的代收代办服务费用)。否则，物业管理单位不得代收，房屋产权人和使用人有权拒付。住宅小区内水、电、煤气必须没表到住户。水费、电费煤气费、集中供热费、有线电视费、电话费由收费单位直接向房屋产权人或使用人按国家规定价格收取，不得另加小区内损耗和人工费用。委托物业管理单位代收代缴的，应经物价部门批准，以国家规定价格向房屋产权人或使用人收取，损耗由收费单位负担并向物价管理单位缴纳代收服务费用住宅小区内物业管理单位办公用部分水费、电费、煤气费、集中供热费、有线电视费、电话费等由物业管理单位负担;属于房屋产权人或使用人委托物业管理单位代缴代付的公共代办性服务收费，包括住户房屋设备安装、维修、装饰和家电修理等申请代办，经物价部门批准，物业管理单位可以收费，但不委托不得收费。
第十四条商品住宅应建立房屋修缮资金，在房屋销售时按建筑面积销售价的1—3%，由房屋出售人交纳2/3，购房人交纳1/3，在房屋销售时，由出售人代收并及时移交业主管理委员会，尚未成立业主管理委员会的，进行产权登记时，由代收人统缴当地房地产管理局代管，成立业主管理委员会时将本息移交业主管理委员会，并由业主管理委员会委托物业管理单位管理，专款专用，不得挪作他用。销售价由物价部门核定。具体筹集比例、管理使用办法由各地根掘具体条件规定。公房出售后的房屋修缮资金筹集比例，按省人民政府晋政发[1998]23号文执行。
第十五条物业管理服务收费实行《收费许可证》和交费登记证制度。物业管理服务收费项目和收费标准经物价部门批准后，物业管理单位凭《收费许可证》收费，并由物业管理单位向物价部门购领《物业管理交费登记册》，在详细登记应收服务项目和标准后交住(用)户保管。每次收费如实填写，并由住(用)户签字、盖章备查。《物业管理交费登记册》由省物价局统一印制。
第十六条经物价部门批准的物业管理服务收费项目、标准及收费办法，应在购房合同或物业管理合同中明文规定，共同遵行。房屋产权人或使用人不按规定交费的，物业管理单位有权按所签合同予以追究缴。物价管理单位与住(用)户之间因收缴物业服务管理费用发生争议，应首先由业主管理委员会进行协调，也可通过仲载和诉讼程序解决。
第十七条物业服务收费应遵循以下规定：
(一)物业管理服务收费实行明码标价。收费项目、标准和收费办法应在经营场所或收费点公布。
(二)除特约服务外，物业管理单位不得违背住(用)/户意愿，提前(跨季)预收物业管理费用。
(三)物业管理单位除按规定收取物业管理费用外，不得以任何名目向住(用)户收取与自身管理服务无关的费用和长期占用性质的押金、保证金等。
(四)未经物价部门批准，物业管理单位不得代为其他部门和单位向住(用)户收取任何费用。
(五)经住(用)户同意并符合城市总体规划要求，在小区内新增公用设施，应由住(用)户共同负担的费用，只能
按直接费用的实际发生额合理分摊，并经物价部门批准，物业管理单位不得加收服务费和手续费。
(六)物业管理单位应定期(半年或一年)向住(用)户公布收费收入和支出情况，接受业主管理委员会和住(用)户
的监督。
第十八条住宅区依法成立的业主管理委员会可根据物业管理规章、章程和管理合同审核和监督物业管理单位的收费行为，并督促房屋所有人和使用人按时按规定向物业单位交纳服务管理费用。
第十九条物业管理单位接受委托对住宅区实行服务并按规定相应收取公共性服务收费，其他部门和单位不得重复征收性质和内容相同的费用。
第二十条物业管理单位应按国家规定，建立有关的财务核算制度，接受物价、财政、审计等有关部门的监督检查，任何部门和单位不得巧立名目向物业单位乱收费。
第二十一条凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依法予以处罚。
(一)越权定价，擅自提高服务收费标准的;
(二)擅自设立收费项目，乱收费、重复收费的;
(三)不按规定实行明码标价的;
(四)不按规定申领物业管理交费登记手册和不参加收费审验的;
(五)提供服务质价不符，坑害住(用)户的;
(六)其它违反本办法的行为。
第二十二条各地、市根据本暂行办法的规定可结合当地实际情况制定实施细则或具体管理办法。
第二十三条本暂行办法由省物价局负责解释。
第二十四条本暂行办法自发文之日执行。
(2008-04-29 17:02:46) 转载房产 ▼
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山西省城市住宅物业管理服务收费暂行办法
晋价房字[1998]第343号
第一条为了加强我省城市住宅物业服务收费管理，规范收费行为，维护国家、企业和房地产产权人、使用人和合法权益，逐步建立和完善社会化、专业化，市场化的物业管理市场体制，根据(中华人民共和国价格法)和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费字[1996]266号)及有关法律、法规、政策，结合我省情况，制 定本暂行办法。
第二条本暂行办法适用于经物业管理行政主管部门资质审查并经工商行政管理机关登记注册的物业公司及其它物业管理单位(统称物业管理单位)，在城镇范围内接受物业产权人、使用人委托，对住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治以及提供其他与居民居住环境和生活需求相关的服务所收取的费用。
未领取物业管理资质证书和营业执照的，不得收费。
非住宅小区的住宅和非住宅房屋物业管理服务收费，参照本暂行办法执行。
第三条 各级物价部门是城市住宅物业管理服务收费的主管机关。物价部门应会同物业管理行政主管部门加强对城市物业管理服务收费的指导与监督。 物价部门对城市物业管理服务收费，实行统一领导，分 级管理的原则。凡在省工商行政管理部门登记注册的驻晋中 央或省级物业管理单位的服务收费，由省物价部门直接管理
或委托属地管理;其他物业管理单位的服务收费，由各地、市物价局部门确定。 第四条城市住宅物业管理服务收费根据不同服务性质 和服务需求实行不同的价格管理形式。普通建筑标准的住宅 的公共性服务收费与公众代办性服务收费实行政府定价;高 级公寓、别墅等高标准住宅及写字楼、商住楼的公共性和公 众代办性服务收费实行政府指导价，特约服务收费除物价部 门有统—收费标准外，由供需双方协商定价。 第五条城市住宅物业管理服务收费，应当遵循合理、公 开和与住户收入水平相适应的原则。鼓励物业管理单位开展 正当竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利行为。 制定和调整物业管理服务收费标准，应以物业管理单位 实际提供服务的合理费用和成本为基础，以有关政策规定为 根据，以当地同时同等服务的社会平均费用和成本为尺度，充分考虑房屋所有人或使用人的经济承受能力和物业管理的发展需要。
第六条 实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收 费，定价和调价程序是：
(一)物业管理单位向规定管理权限的物价部门提出物业
管理服务收费标准的中请报告，并附物业管理单位资质证书、工商营业执照副本、物业管理单位的基本情况及有关规章制度和业主管理委员会或业主代表对拟定收费标准的意见等有关文件。申请报告要详述提供的服务项目、质量及各项成本费用和企业盈亏情况。 (二)物价部门对物业管理单位提出的物业管理服务收费标准申请报告及有关文件详细审查核实，并听取各方面意见 后，履行有关定价、调价手续。
(三)物业管理单位收到物价部门的定价、调价文件后要通知业主管理委员会并向业主公布。 实行供需双方协商定价的特约服务收费项目和标准，经 协商议定后填列备案表，向规定管理权限的物价部门备案。 第七条公共性物业管理服务收费实行综合服务收费标 准，其费用构成如下：
(一)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费; (二)公共设施、设备日常运行、维修及保养费; (三)绿化管理费; (四)清洁卫生费， (五)保安费， (六)办公费;
(七)直接用于住宅区物业管理的固定资产折旧和其它相 关费用。 (八)法定税费。 (九)利润。
本条第(二)项至第(六)项费用支出是除工资及福利 以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
第八条 物业管理单位收取综合服务费应提供下列服 务：
(一)对房屋的共用部位和公用的设施、设备进行日常维 修保养，保障房屋、设施、设备的安全使甲和正常运行。 (二)维护公共环境卫生。包括打扫公共场地、公共走廊、 通道、道路;清理上下水道，清洗公共水池、水塔和清运拉 圾等。
(三)设专职保安人员，安排日夜值班巡逻，加强治安防 范，维护住宅区的正常生活秩序。
(四)搞好小区绿化，定期对花木、绿地浇水、施肥、修 剪，进行维护管理。 (五)协调解决其他公共事务。
第九条 物业管理综合服务费依服务对象不同实行差别利润率，由有规定管理权限的物价部门制定。
为了贯彻按质论价、优质优价原则，鼓励物业管理单位 提高服务水平和服务档次，根据管理规模、服务档次和服务 对象，在条件具备的地、市、县住宅小区由物价部门确定收
费等级，并核发收费等级证书。收费等级分为二类四级。A类为普通建筑标准的住宅小区，B类为高级公寓、别墅等高等级建筑标准住宅及写字楼、商住搂。一级为获得全国优秀物业管理住宅小区及优秀示范住宅小区证书者;二级为获得全省优秀物业管理住宅小区证书者;三级为获得地市级优秀物业管理住宅小区证书者;四级为获得县(市)级优秀物业管理住宅小区证书者。A类由规定权限的物价部门参照等级收费幅度制定具体收费标准，B类由物业管理单位在规定等收费幅度内制定并公布具体收费标准。A类与B类等级之外的由规定权限的物价部门在具体核算成本费用的基础上参照等级标准制定具体标准。其中执行一级(包括A类、B类)标准的要经省物价部门审核并备案。等级收费控制幅度由各地市确定，并报省物价局备案。
第十条 普通住宅小区和高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼的自办供暖供热价格和自来水加压、电梯服务收费由
规定权限的物价部门核实成本、费用制定和审批，但必须剔 除已进入综合服务费成本部分，不得重复收费。 第十一条 小区内没有固定停车场、车栅、车位，按规 定没专人负责保管住(用)户汽车、摩托车，、助力车、自行 车的，由物价部门批准并核定标准收取服务费用，小区外机 动车辆进入小区不得收取进门费，但进入车辆必须遵守小区 内交通等管理规定。
第十二条 住宅小区内非物业管理单位的办公及营业用房综合服务费标准可高于小区内住宅用房收费标准，但办公用房不得超过住宅用房的100%，营业用房不得超过住宅用房的200%。
住宅小区内尚未出售的空置物业也应合理分摊物业管理费用，由该业主(房地产开发商)按住(用)户收费标准的 50%交纳。
第十三条 公众代办性(不包括安装中请代办)服务收 费，属于公用事业、环卫、治安部门委托物业管理单位收费 的，须经物价部门认可后方可收费，并由物价部门核定收费 标准(包括物业管理单位的代收代办服务费用)。否则，物业 管理单位不得代收，房屋产权人和使用人有权拒付。 住宅小区内水、电、煤气必须没表到住户。水费、电费煤气费、集中供热费、有线电视费、电话费由收费单位直接
向房屋产权人或使用人按国家规定价格收取，不得另加小区 内损耗和人工费用。委托物业管理单位代收代缴的，应经物
价部门批准，以国家规定价格向房屋产权人或使用人收取，损耗由收费单位负担并向物价管理单位缴纳代收服务费用
住宅小区内物业管理单位办公用部分水费、电费、煤气费、集中供热费、有线电视费、电话费等由物业管理单位负担;属于房屋产权人或使用人委托物业管理单位代缴代付的公共代办性服务收费，包括住户房屋设备安装、维修、装饰和家电修理等申请代办，经物价部门批准，物业管理单位可以收费，但不委托不得收费。 第十四条 商品住宅应建立房屋修缮资金，在房屋销售
时按建筑面积销售价的1—3%，由房屋出售人交纳2/3，购房人交纳1/3，在房屋销售时，由出售人代收并及时移交业主管理委员会，尚未成立业主管理委员会的，进行产权登记时，由代收人统缴当地房地产管理局代管，成立业主管理委员会时将本息移交业主管理委员会，并由业主管理委员会委托物业管理单位管理，专款专用，不得挪作他用。销售价由物价部门核定。具体筹集比例、管理使用办法由各地根掘具体条件规定。公房出售后的房屋修缮资金筹集比例，按省人民政府晋政发[1998]23号文执行。 第十五条 物业管理服务收费实行《收费许可证》和交 费登记证制度。物业管理服务收费项目和收费标准经物价部 门批准后，物业管理单位凭《收费许可证》收费，并由物业
管理单位向物价部门购领《物业管理交费登记册》，在详细登记应收服务项目和标准后交住(用)户保管。每次收费如实
填写，并由住(用)户签字、盖章备查。《物业管理交费登记 册》由省物价局统一印制。
第十六条
经物价部门批准的物业管理服务收费项目、
标准及收费办法，应在购房合同或物业管理合同中明文规定，共同遵行。房屋产权人或使用人不按规定交费的，物业管理单位有权按所签合同予以追究缴。物价管理单位与住(用)户之间因收缴物业服务管理费用发生争议，应首先由业主管理委员会进行协调，也可通过仲载和诉讼程序解决。
第十七条 物业服务收费应遵循以下规定：
(一)物业管理服务收费实行明码标价。收费项目、标准 和收费办法应在经营场所或收费点公布。
(二)除特约服务外，物业管理单位不得违背住(用)/户 意愿，提前(跨季)预收物业管理费用。
(三)物业管理单位除按规定收取物业管理费用外，不得 以任何名目向住(用)户收取与自身管理服务无关的费用和 长期占用性质的押金、保证金等。
(四)未经物价部门批准，物业管理单位不得代为其他部 门和单位向住(用)户收取任何费用。
(五)经住(用)户同意并符合城市总体规划要求，在小 区内新增公用设施，应由住(用)户共同负担的费用，只能 按直接费用的实际发生额合理分摊，并经物价部门批准，物 业管理单位不得加收服务费和手续费。 (六)物业管理单位应定期(半年或一年)向住(用)户
公布收费收入和支出情况，接受业主管理委员会和住(用)户 的监督。
第十八条 住宅区依法成立的业主管理委员会可根据物业管理规章、章程和管理合同审核和监督物业管理单位的收费行为，并督促房屋所有人和使用人按时按规定向物业单 位交纳服务管理费用。
第十九条
物业管理单位接受委托对住宅区实行服务并按规定相应收取公共性服务收费，其他部门和单位不得重复征收性质和内容相同的费用。 第二十条
物业管理单位应按国家规定，建立有关的财 务核算制度，接受物价、财政、审计等有关部门的监督检查， 任何部门和单位不得巧立名目向物业单位乱收费。 第二十一条
凡有下列行为之一者，由政府价格监督检 查机关依法予以处罚。
(一)越权定价，擅自提高服务收费标准的; (二)擅自设立收费项目，乱收费、重复收费的; (三)不按规定实行明码标价的;
(四)不按规定申领物业管理交费登记手册和不参加收费 审验的;
(五)提供服务质价不符，坑害住(用)户的; (六)其它违反本办法的行为。
第二十二条
各地、市根据本暂行办法的规定可结合当 地实际情况制定实施细则或具体管理办法。 第二十三条
本暂行办法由省物价局负责解释。 第二十四条 本暂行办法自发文之日执行。
一九九八年九月十八日
山西省物价局、建设厅关于物业管理
服务收费的补充通知
二00三年七月八日 晋价房字[2003]204号
目前，我省参加了房改的住宅大部分仍由原单位进行管理，物业管理服务的内容和深 度与专业化服务存在一定差距，物业管理服务收费既没有纳入正轨，又不规范。经研究， 现对《山西省城市住宅物业管理服务收费暂行办法》补充通知如下：
一、对直管公房及参加房改后仍由原单位管理的住宅，其物业管理服务收费由住户与提供物业服务的单位根据服务项目、内容及深度，在不突破政府价格主管部门制定的同等级同类别普通住宅小区综合服务费及存车费最低标准的前提下，协商确定综合服务费和存车费的标准，按《山西省城市住宅物业管理服务收费暂行办法》 (晋价房字[1998]第343号)规定管理权限报批。
二、对已形成物业管理市场化的住宅小区，取得物业管理资质及营业执照的物业管理 公司的服务收费，仍按《山西省城市住宅物业管理服务收费暂行办法》 (晋价房字[1998]第343号)规定执行。
三、物业管理服务收费实行《收费许可证》管理
四、以上规定，自发文之日起执行。
第一条为了规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，制定本办法。
第二条本办法适用于经各级工商行政管理机关登记注册的物业管理单位托管的以及房地产开发企业附设临时机构代管的城市住宅小区、居民集中居住区物业管理服务的收费管理。
本办法所称住宅小区物业管理服务收费，系指由专门机构、人员按照业主委托对城市住宅小区、居民集中居住区内的房屋、附属建筑物以及公共设施、设备、场所进行社会化、专业化管理、维护、修理、整治并提供相关服务所收取的费用。
第三条各级政府的物价管理部门是物业管理服务收费的主管机关。
物业管理服务收费实行统一办法，分级管理。中央在陕、军队驻陕和省属房地产开发经营企业附设的物业管理单位，以及在中央、省级工商行政管理部门注册登记的物业管理单位，由省物价局核定收费标准并进行监督管理。
第四条物业管理服务收费，根据收费项目的重要程度和特点，分别实行政府定价和经营者定价。
综合管理服务费、物业维修养护费和交通工具停放保管费，实行政府定价。暖气费、中央空调费以及为业主提供特约服务的收费，实行经营者定价。
第五条实行政府定价收费项目的收费标准，由物业管理单位根据所提供管理服务的合理费用开支提出意见，征求业主委员会或业主代表意见后，按照价格管理权限报物价部门审批。物业部门在核实成本费用的基础上，以独立小区、居住区或楼宇为单位核定收费标准。
物业管理单位可以根据管理服务内容与管理费用变化等情况，报经物价部门核准后适时调整收费标准。
实行经营者定价的收费项目和标准，由物业管理单位与业主委员会或业主代表协商议定，报物价部门备案。
物业管理单位向物价部门呈送收费报告，须附报以下文件和资料：
(一)物业管理单位的营业执照、资质证书和物业托管合同复印件;
(二)业主委员会或业主代表对收费标准的意见;
(三)收费标准的计算依据;
(四)物业管理服务费用的收支预(决)算。
第六条物业管理服务收费应遵循合理、公开并与物业管理服务水平和业主承受能力相适应的原则。其收费标准应以物业管理服务的合理成本费用为基础，加法定税费与合理利润核定。
第七条物业管理服务收费的费用构成：
(一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
(二)房屋共用部位、公共场所及公共设施、设备的维修养护费用;
(三)公共设施、设备的运行费用;
(四)环境绿化美化、清洁保洁、安全保卫费用;
(五)物业管理单位的办公费用;
(六)固定资产折旧、修理费用;
(七)其他费用;
(八)法定税费;
(九)合理利润，居民住宅管理的成本利润率暂按3～5%掌握，别墅、公寓可适当放宽。
本条第二至七项所称费用，均系指除工资及福利费以外的物质消耗费用。
第八条物业管理单位收取管理服务费后，必须相应提供下列管理和服务：
(一)负责楼宇外墙面、屋面、楼梯间、楼道等共用部位、共用空间以及附属配套建筑物、道路、场地、路灯等的管理与维修养护，保持完好无损;
(二)负责管理区内的供电、供水、供气、排水、排污、采暖、制冷系统及电梯、消防、共用天线等公共设备设施的管护、整治和维修(业主户内上下水、暖气、天然气、煤气管道及供电线路维修，材料费由业主承担)，保持正常运行、使用。
(三)负责管理区内的安全保卫与事故防范，保持良好的治安秩序;
(四)负责楼道、楼梯间、电梯间、道路、院落、化粪池、污水井等公共场所及附属设施的清扫、保洁与垃圾粪便清运，保持环境整洁;
(五)负责园林、绿地、楼前屋后、道路两旁的绿化美化和管护，保持环境优美;
(六)负责协调处理管理区内日常发生的有关公共事务和纠纷;
(七)提供物业委托管理合同中约定的和接受业主委托的其它服务项目，以及物业管理单位承诺的便民服务措施。
第九条物业业主应按照物价部门核定的收费标准按时交纳物业管理服务费。对逾期不交者，从超过规定时限之日起，物业管理单位可以按日加收所欠交费额3‰的滞纳金。
物业管理单位应严格执行物价部门核定的以及合同约定的收费标准，使用合法的收费票据，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布，自觉接受业主监督。
第十条实行政府定价的综合管理服务费、物业维修养护费及车辆停放保管费一般实行先服务后收费，即在月度(或季度)结束之后限期收缴。
物业产权人与使用人相互分离的，物业维修养护费应向产权人收取，其他费用应向使用人收取。综合管理服务费与物业维修养护费一般以业主占用房屋的建筑面积计算收缴。
纳入物业管理范围尚未出售(出租)的房屋，以及业主购买暂未入住的房屋，产权人仍应按规定交纳物业维修养护费和不高于规定标准30%的综合管理服务费。
第十一条物业管理单位代有关部门向业主收取的水费、电费、管道煤气费、有线电视收视费等，属于代办性服务，应按照政府有关部门规定的收费标准和收费周期代收代缴。对于逾期不交者，可以按照有关收费部门的规定收取滞纳金。
代收代缴水、电费，应按不同用途、不同价格(指生活用、商业用等)分别计量、计价，不得混合收费或就高收费;除管线损耗部分可以向业主合理分摊外，不得加价加费，水电费收缴情况应定期向业主公布。
电梯、中央空调和水泵等机电设备运行用电的电费及其它共用水、电费，物业管理单位应单独计量、计费。
第十二条由经营者定价的自设供暖系统的冬季采暖费，应按照“以收抵支，收支平衡”的原则，由物业管理单位提出收费方案，征得业主委员会或业主代表同意后收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一采暖期滚动使用，不得挪作他用。
第十三条房屋公共部位及公共建筑、公共设备、设施需要进行大修、中修或更新改造的，由物业管理单位编制详细计划和预算，经业主委员会(或业主代表)审查同意后实施。所需费用首先由原开发建设单位提留移交的公共设施专项基金中列支;无此专项基金或专项基金不敷使用的，由受益人共同合理分摊。工程完工后，其收支情况须向业主公布，接受业主监督。
新建商品房在国家规定的质量保修范围与保修期限内的大中修与设备更换，应由原房屋开发建设单位负责，其费用不得由业主负担。
第十四条物业管理单位与业主之间发生的收费争议，业主委员会应进行调解;调解不成的，由物价部门仲裁，或通过诉讼程序解决。
第十五条凡有下列行为之一的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依照国家有关法律、法规进行检查处理：
(一)未报经物价部门批准，擅自制定或提高属于政府定价范围的收费标准的;
(二)在本办法的规定和业主委托之外，巧立名目乱收费用，以及强行服务并收取费用的;
(三)不按规定实行明码标价的;
(四)提供服务质价不符，只收费不服务，多收费少服务以及管理服务不到位的;
(五)其它违反价格管理法规的行为。
第十六条写字楼等非住宅物业的管理服务收费，可参照本办法进行管理。
第十七条本办法由陕西省物价局负责解释。
第十八条本办法发布之前有关物业管理服务收费的规定，凡与本办法不一致的，均以本办法为准。
第一条为了规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，制定本办法。
第二条本办法适用于经各级工商行政管理机关登记注册的物业管理单位托管的以及房地
产开发企业附设临时机构代管的城市住宅小区、居民集中居住区物业管理服务的收费管理。
本办法所称住宅小区物业管理服务收费，系指由专门机构、人员按照业主委托对城市住宅小区、居民集中居住区内的房屋、附属建筑物以及公共设施、设备、场所进行社会化、专业化管理、维护、修理、整治并提供相关服务所收取的费用。
第三条各级政府的物价管理部门是物业管理服务收费的主管机关。
物业管理服务收费实行统一办法，分级管理。中央在陕、军队驻陕和省属房地产开发经营企业附设的物业管理单位，以及在中央、省级工商行政管理部门注册登记的物业管理单位，由省物价局核定收费标准并进行监督管理。
第四条物业管理服务收费，根据收费项目的重要程度和特点，分别实行政府定价和经营者定价。
综合管理服务费、物业维修养护费和交通工具停放保管费，实行政府定价。暖气费、中央空调费以及为业主提供特约服务的收费，实行经营者定价。
第五条实行政府定价收费项目的收费标准，由物业管理单位根据所提供管理服务的合理费用开支提出意见，征求业主委员会或业主代表意见后，按照价格管理权限报物价部门审批。物业部门在核实成本费用的基础上，以独立小区、居住区或楼宇为单位核定收费标准。
物业管理单位可以根据管理服务内容与管理费用变化等情况，报经物价部门核准后适时调整收费标准。
实行经营者定价的收费项目和标准，由物业管理单位与业主委员会或业主代表协商议定，报物价部门备案。
物业管理单位向物价部门呈送收费报告，须附报以下文件和资料：
(一)物业管理单位的营业执照、资质证书和物业托管合同复印件;
(二)业主委员会或业主代表对收费标准的意见;
(三)收费标准的计算依据;
(四)物业管理服务费用的收支预(决)算。
第六条物业管理服务收费应遵循合理、公开并与物业管理服务水平和业主承受能力相适应的原则。其收费标准应以物业管理服务的合理成本费用为基础，加法定税费与合理利润核定。
第七条物业管理服务收费的费用构成：
(一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
(二)房屋共用部位、公共场所及公共设施、设备的维修养护费用;
(三)公共设施、设备的运行费用;
(四)环境绿化美化、清洁保洁、安全保卫费用;
(五)物业管理单位的办公费用;
(六)固定资产折旧、修理费用;
(七)其他费用;
(八)法定税费;
(九)合理利润，居民住宅管理的成本利润率暂按3～5%掌握，别墅、公寓可适当放宽。
本条第二至七项所称费用，均系指除工资及福利费以外的物质消耗费用。
第八条物业管理单位收取管理服务费后，必须相应提供下列管理和服务：
(一)负责楼宇外墙面、屋面、楼梯间、楼道等共用部位、共用空间以及附属配套建筑物、道路、场地、路灯等的管理与维修养护，保持完好无损;
(二)负责管理区内的供电、供水、供气、排水、排污、采暖、制冷系统及电梯、消防、共用天线等公共设备设施的管护、整治和维修(业主户内上下水、暖气、天然气、煤气管道及供电线路维修，材料费由业主承担)，保持正常运行、使用。
(三)负责管理区内的安全保卫与事故防范，保持良好的治安秩序;
(四)负责楼道、楼梯间、电梯间、道路、院落、化粪池、污水井等公共场所及附属设施的清扫、保洁与垃圾粪便清运，保持环境整洁;
(五)负责园林、绿地、楼前屋后、道路两旁的绿化美化和管护，保持环境优美;
(六)负责协调处理管理区内日常发生的有关公共事务和纠纷;
(七)提供物业委托管理合同中约定的和接受业主委托的其它服务项目，以及物业管理单位承诺的便民服务措施。
第九条物业业主应按照物价部门核定的收费标准按时交纳物业管理服务费。对逾期不交者，从超过规定时限之日起，物业管理单位可以按日加收所欠交费额3‰的滞纳金。
物业管理单位应严格执行物价部门核定的以及合同约定的收费标准，使用合法的收费票据，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布，自觉接受业主监督。
第十条实行政府定价的综合管理服务费、物业维修养护费及车辆停放保管费一般实行先服务后收费，即在月度(或季度)结束之后限期收缴。
物业产权人与使用人相互分离的，物业维修养护费应向产权人收取，其他费用应向使用人收取。综合管理服务费与物业维修
养护费一般以业主占用房屋的建筑面积计算收缴。
纳入物业管理范围尚未出售(出租)的房屋，以及业主购买暂未入住的房屋，产权人仍应按规定交纳物业维修养护费和不高于规定标准30%的综合管理服务费。
第十一条物业管理单位代有关部门向业主收取的水费、电费、管道煤气费、有线电视收视费等，属于代办性服务，应按照政府有关部门规定的收费标
准和收费周期代收代缴。对于逾期不交者，可以按照有关收费部门的规定收取滞纳金。
代收代缴水、电费，应按不同用途、不同价格(指生活用、商业用等)分别计量、计价，不得混合收费或就高收费;除管线损耗部分可以向业主合理分摊外，不得加价加费，水电费收缴情况应定期向业主公布。
电梯、中央空调和水泵等机电设备运行用电的电费及其它共用水、电费，物业管理单位应单独计量、计费。
第十二条由经营者定价的自设供暖系统的冬季采暖费，应按照“以收抵支，收支平衡”的原则，由物业管理单位提出收费方案，征得业主委员会或业主代表同意后收取。采暖期结束后，须向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一采暖期滚动使用，不得挪作他用。
第十三条房屋公共部位及公共建筑、公共设备、设施需要进行大修、中修或更新改造的，由物业管理单位编制详细计划和预算，经业主委员会(或业主代表)审查同意后实施。所需费用首先由原开发建设单位提留移交的公共设施专项基金中列支;无此专项基金或专项基金不敷使用的，由受益人共同合理分摊。工程完工后，其收支情况须向业主公布，接受业主监督。
新建商品房在国家规定的质量保修范围与保修期限内的大中修与设备更换，应由原房屋开发建设单位负责，其费用不得由业主负担。
第十四条物业管理单位与业主之间发生的收费争议，业主委员会应进行调解;调解不成的，由物价部门仲裁，或通过诉讼程序解决。
第十五条凡有下列行为之一的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依照国家有关法律、法规进行检查处理：
(一)未报经物价部门批准，擅自制定或提高属于政府定价范围的收费标准的;
(二)在本办法的规定和业主委托之外，巧立名目乱收费用，以及强行服务并收取费用的;
(三)不按规定实行明码标价的;
(四)提供服务质价不符，只收费不服务，多收费少服务以及管理服务不到位的;
(五)其它违反价格管理法规的行为。
第十六条写字楼等非住宅物业的管理服务收费，可参照本办法进行管理。
第十七条本办法由陕西省物价局负责解释。
第十八条本办法发布之前有关物业管理服务收费的规定，凡与本办法不一致的，均以本办法为准。
日前我省出台了《陕西省物业服务收费管理办法》，多层住宅(六层以下，含六层)物业费每平方米每月最高0.45元，高层住宅物业收费每平方米每月最高为1.50元，预收物业费不得超过三个月。 高层住宅物业费
每平方米每月最高1.5元
《陕西省物业服务收费管理办法》提出，我省住宅和办公写字楼的物业服务收费实行政府指导价。
》》陕西物业服务新标准 物业服务按三级标准划分 》》陕物业收费办法出台 多层物业费最高四毛五
实行政府指导价的物业服务收费标准分为高层住宅、多层住宅以及办公写字楼三种类型，每种类型又分为四级基准价，我省多层住宅(六层以下，含六层)物业费每平方米每月最高0.45元，高层住宅物业收费每平方米每月最高为1.50元。
市级价格和物业管理行政主管部门可根据当地物业环境、硬件设施、服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，对高层住宅按不高于省定基准价、办公写字楼按省定基准价或上浮不超过10%、多层住宅按省定基准价或上浮不超过40%的原则制定辖区物业服务收费标准。》》西安物业服务企业不规范收费或被取消资格
其他类型的物业服务收费及物业服务企业为业主提供的特约服务实行市场调节价，政府价格主管部门应规范其价格行为。1
高于2.2米车库物业费
按住宅标准50%收
物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房合同标明的建筑面积为准。
由业主购买(使用)层高达到2.2米以上(含2.2米)的车库、杂屋，物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取，另有合同约定的从其约定。
改变使用性质用于居住的应按照同类住宅物业服务收费标准收取，用于办公的按同类住宅物业服务收费标准加收100%，用于商业(包括商业经营或为经营配套的仓储、员工食堂等)的按同类住宅物业服务收费标准加收200%。
连续超半年未住
物业费收70%
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。
业主验收房屋后从未入住，经物业服务企业登记确认后，从第一个月开始其物业服务费按收费标准的70%交纳;入住后(含房屋装修)，因故不使用住房，经物业服务企业登记确认后，不使用连续期限超过六个月的房屋，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。
公共设施维修费
不得计入物业支出
根据《陕西省物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或物业服务支出构成包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备日常运行的维修养护费用;物业管理区域内清洁卫生费用(不含生活垃圾处理费);物业管理区域内绿化灌溉、养护费用;物业管理区域内秩序维护费用;办公费用;物业服务企业固定资产折旧;经业主同意的其他费用;法定税费以及合理利润。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用，应当列入维修资金专项支出解决，不得计入物业服务支出或物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。
对供热、中央空调等动力设备发生的能源费用应分别计入其供应价格中，不得另外向业主(使用人)收取。
陕西省物业服务收费等级标准 单位：元/m2〃月
多层住宅(六层以下，含六层)
服务等级 一级 二级 三级 等外
收费标准 0.45 0.40 0.35 0.30
高层住宅
服务等级 一级 二级 三级 等外
收费标准 1.50 1.20 0.90 0.70
办公写字楼
服务等级 一级 二级 三级 等外
收费标准 5.00 4.00 3.00 2.00
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装修垃圾清运费不得超3元/m2
本报讯 (记者 徐欣然) 近日，西安市物价局发出通知，业主委托物业清运装修垃圾，收费标准每平方米不超过3元，装修押金根据房子面积决定，最高为3000元。自9月5日起执行。
业主可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾，并负担相应的装修垃圾清运费，每平方米收费不超过3元。
物业服务企业可向业主或装修企业收取装修押金，装修押金标准以户为单位计，房屋建筑面积100平方米以下，押金不超过2000元;房屋建筑面积150平方米以下，押金不超过2500元;房屋建筑面积150平方米以上，押金不超过3000元。
如果您遇到乱收费的情况，可拨打12358进行投诉。》》西安某小区门口新老物业对峙 只为争当管家
物业拒绝代收费
水电气不得停止服务
本报讯 (记者 徐欣然) 物业服务企业拒绝代收有关费用，供水、供电、供气、供热等企业也不得停止相关服务。》》西安某小区居民当上了“物业奴”
《陕西省物业服务收费管理办法》提出，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当按照国家有关规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定。供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。自7月1日起执行。
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