初始信任对工程项目管理绩效的影响研究：合同柔性、合同刚性的中介作用
摘要：信任对工程项目管理绩效影响的研究多是基于组织行为学的视角，而本文则从项目治理的视角展开。通过理论分析构建了工程项目中合同柔性、合同刚性的构念，并对其进行了维度划分;梳理和总结相关文献提出了以初始信任为前因、合同柔性和合同刚性为中介、工程项目管理绩效为结果的概念模型，并分析了其具体作用路径;研究结论为业主提供的管理启示包括：(1)应高度重视资格预审工作，选择初始信任水平较高的承包商;(2)应根据对投标人的平均初始信任水平编制招标文件，为合同适当地注入柔性和刚性;(3)中标后、签约前的合同谈判很必要，要在不背离合同实质性内容的前提下，根据对承包商的确切初始信任水平微调合同的柔性程度。
关键词：初始信任;工程项目管理绩效;合同柔性;合同刚性;不确定性
Key words：initial trust; project management performance; contractual flexibility; contractual rigidity; uncertainty
1引言
非重复博弈的特性使得工程项目交易双方的合作关系很容易建立在一种狭隘的“机会主义”之上：业主倾向于将本应由己方承担的风险强制性转移给承包商且不愿在自然状态实现后提供相应的经济补偿(如设定免责条款)，承包商因而热衷于利用业主招标文件和合同条件中的“漏洞”来弥补自然状态恶化时己方多付出的建造成本(如不平衡报价、多变更、多调价、多索赔等);交易双方的机会主义行为导致项目执行过程注定不会是“风平浪静”的，承包商动辄制造纠纷，业主感觉麻烦不断，而任何纠纷的解决都是以双方的妥协与让步换来的，业主的让步必然导致承包商二次经营的成功和项目成本的增加[1]。从经济学的视角来看，信任是交易过程中当一方有漏洞时，另一方不会恶意利用甚至还会善意提醒的一种心理预期，现有研究一致认为，它可以有效缓解交易双方普遍表现出的分明壁垒和思维对抗，弥补正式契约限制机会主义的不足[2]，进而提高工程项目管理绩效或促使项目成功。
然而，信任的存在同时也意味着业主对交易风险的接受，虽然成功的项目必然是以交易双方的信任为基础的，但信任并不必然带来项目的成功。正如David等指出的那样，信任只是给当事人不被欺骗提供了信心保障，它对工程项目管理绩效的影响应该存在某种中介机制[3]。而发现这些中介机制，打开信任影响工程项目管理绩效的“黑箱”则是消减交易风险、促使项目成功的关键。本研究认为，工程项目中交易双方的合同是服务于以信任为核心的关系的，其合理设计自然应考虑信任的状况，特别是当前我国建筑市场是典型的买方市场，业主在合同签订之前处于绝对优势的地位，应该依据其对承包商的初始信任状况编制招标文件(含合同条件)以及签订合同，柔性、刚性这两个合同的特性对于信任积极作用的发挥必然起着重要的媒介和传递作用。有鉴于此，本研究将通过文献回顾与理论分析建立合同柔性、合同刚性的构念并对其进行维度划分，在此基础上构建“初始信任合同柔性、合同刚性工程项目管理绩效”的理论模型，研究成果将揭示信任对于工程项目管理绩效的作用路径之一，其在实践中的应用可指导业主根据对交易对象的初始信任科学地设定合同条款，使得合同达到最佳柔性程度，从而促使项目成功。
杜亚灵，等：初始信任对工程项目管理绩效的影响研究：合同柔性、合同刚性的中介作用
Vol.33， No.5预测2014年第5期
2文献述评
2.1初始信任与工程项目管理绩效的直接关系
信任是在交易过程中己方的弱点或漏洞(Vulnerabilities)不会被对方利用的一种相互的信心(Mutual Confidence)，它是由行为或选择导致的潜在的心理状态，同时又影响着后续的行为或选择，根据其特质的差异可将信任分为：(1)在交易准备(即招投标资格预审)阶段，交易双方根据对彼此固有特征的判断而形成的静态的初始信任;(2)在交易过程中(即合同谈判与再谈判)，交易双方根据彼此之间交互行为以及这些行为发生所处的客观情境不断更新对对方的预期，从而形成的动态演化的持续性信任。现有研究很少对两种特质的信任进行区分，而是将项目全过程中的信任视为一种静态的现象来考察其与工程项目管理绩效(或项目绩效)、项目成功之间的关系，相关研究主要集中于以下两方面：(1)识别出项目成功的关键因素之一即信任，如Doloi证实了关系型伙伴模式下(Relational Partnerships)，沟通、信任与信心、共同风险管理对于项目成功的重要性[4]，Meng通过对英国建筑业的问卷调查，论证了包含信任在内的关系管理十大指标均对项目绩效具有积极影响[5];(2)理论分析或实证检验信任对工程项目管理绩效的积极作用，如Kadefors通过对工程项目中信任的发展过程进行理论分析，分析承发包双方纠纷的根源，研究结论显示高水平的信任能够有效提高项目绩效[6]，Wong 和Cheung运用结构方程模型的方法论证了信任水平与项目绩效之间的显著正相关关系[7]。
2.2信任与工程项目管理绩效的中介机制
部分文献通过实证分析发现了信任与工程项目管理绩效之间的中介机制，如Pinto等通过对加拿大建设项目的调研发现，业主和承包商对于信任有不同的理解，信任通过关系满意度(Satisfaction with Working Relationship)间接作用于项目产出(Project Outcomes)[8];Cheung等的研究显示，沟通(Communication)在“信任项目绩效”关系中具有中介效应[9]。上述研究更偏重于从组织行为学的视角进行研究，然而，正如威廉姆森指出的那样，交易过程中主要存在的是算计性信任(Calculative Trust)，即当事人有信息表明交易对象可能充分行事，同时他也有保护措施以保证可信的承诺[10]，而交易过程中最常用的保护措施即合同，因此，本研究尝试以合同柔性、合同刚性为中介，侧重于从项目治理的视角分析信任对工程项目管理绩效的影响。另外，已有少数研究涉及合同在信任影响项目绩效中的作用，但尚未发现对其进行专项研究的文献，如Zaghloul和Hartman通过对加拿大建筑市场的实证研究发现，当承发包双方之间信任程度较低时，业主倾向于在合同中设定免责条款进行不合理的风险分担，从而使项目成本增加8%～20%[11];Kadefors认为，信任之所以可以促进项目绩效提高，是因为它能够促使项目承发包双方主动优化合同条款，协调各方利益[6]。
3工程项目中合同柔性与合同刚性的分析
3.1合同柔性与合同刚性构念的建立
威廉姆森援用美国契约法学家麦克尼尔的分类法将合同分为三类：古典合同就是那种把与产品的供给或服务有关的一切可能性都写清楚且严格限制其修订的合同;新古典合同就是那种事前对交易程序做出明确规定并指定一个双方都信赖的第三方在事后调节纠纷、评价绩效的合同;关系型合同不是对交易双方行为的详细计划达成协议，而是对行为总目标的实现制定广泛适用的原则和对意外事件发生时制定处理程序和准则，甚至可以不拟定初始合同[12]。上述三类合同在事前缔约成本、事后讨价还价的多寡以及应对变化的灵活性方面具有显著区别，其中古典合同与关系型合同属于两种极端情况，而实践中的合同通常是处于它们之间的某种状态，即刚性与柔性以一定配比共同存在：合同刚性即无论交易的外部环境发生何种变化，交易双方的行为与选择都必须受到的来自于合同条款的约束和限制，它表征了一种静态的交易秩序;合同柔性即交易的外部环境发生变化时，交易双方依据合同中制定的规则，在合同所预留的空间中经济而又快速地响应变化(或不确定性)的能力，它表征了一种动态的交易秩序[13]。
只有刚性而没有柔性的合同无法灵活地应对变化，还会导致基于再谈判而形成的项目价值增值路径的丧失;只有柔性而没有刚性的合同则会失去原则与底线，增加机会主义行为的可能，最终流于庸俗[14]。通过上述分析可知，合同应是兼具刚性与柔性特征的，最佳的合同是在保护权利感受的刚性与促进事后效率的柔性之间进行权衡取舍[15]，这一事实已得到工程管理领域部分学者的重视与认可，如：Athias和Saussier基于不完全合同理论分析了PPP项目合同，指出其设计的关键即确定刚性与柔性的均衡点(Trade
off)，使得不适应成本与再谈判成本之和达到最小[14];Soili等认为合同中既应该包括准确的固定条款，又应该包括模糊或弹性的条款，这样才能够使得合同双方得到进一步满意[16]。由于工程领域信任水平普遍较低(有研究显示，5分制情况下得分仅为2.3)[11]、签约通常采用合同范本[16]等原因，承发包合同普遍刚性较高，亟需为其注入柔性。工程项目中合同刚性与合同柔性的作用概括如表1所示。
3.2合同柔性与合同刚性的维度划分
工程项目中柔性的价值随着不确定性的增加而增加，近年来，由于工程项目本身及其所处环境不确定性的日益增加，合同柔性的研究受到越来越多的关注，学者们试图揭示为合同注入柔性的途径或者衡量合同柔性程度的指标。柔性可以注入到工程项目合同的权利配置、风险分担、价格、工期甚至质量等方方面面，例如国家九部委局[2007]第56号令《标准施工招标文件》中工程变更的范围和内容之一为“改变合同中任何一项工作的质量或其他特性”，事实上，只要承发包双方形成合意即可重新制定交易秩序，综合现有研究主要集中于以下四个方面：(1)价格柔性，如Athias和Saussier研究了PPP项目合同设计中价格条款(Price Provisions)的问题，指出固定价格合同是最为刚性的，而设定价格调整条款、价格补偿机制甚至价格调整再谈判机制的合同会更加柔性[14];(2)合同中规定的重新谈判机制(关于提前终止、模式变更、合同期限、风险再分担等)，如Susarla指出合同条款中应写明在某些状况下允许执行重新谈判(Renegotiation)，重新谈判机制是实现合同柔性的关键[17];(3)合同中规定的纠纷预防与解决机制(包括所应遵循的原则、程序、指定的第三方等)，如吕文学和花园园从降低交易成本的角度指出，工程争端的事前预防比目前常见的事后解决更具优越性，而预防措施之一即在合同中设置争端早期警告制度，从而使合同更加弹性[18];(4)在合同中注入激励要素，如石莎莎和杨明亮指出，激励要素可以促使合同参与方向实现预期目标、提高绩效水平的方向努力，从而提高合同的柔性[19]。
为合同注入柔性是考虑到合同天然的不完备性，然而，柔性并不排斥刚性，刚性天然地存在于组织和组织变化的过程中[20]。适当的合同刚性能够使当事人感受到其权利受到保护、结果可以预期，从而提高其事前专用性投资的积极性[21]。由于目前工程领域合同的刚性普遍偏高，亟需为合同注入柔性，因此，现有研究中鲜见合同刚性的专题研究，而多是将合同刚性作为合同柔性的对立面来提及，旨在通过对比分析阐明合同刚性太过、合同柔性不足的危害，其中较为深入的是基于风险分担视角的研究，如Zaghloul和Hartman发现加拿大建筑市场的业主倾向于在合同中设定大量的免责条款(包括工作条件的不确定、工程延误事件、赔偿、违约金、合同文件的完整性)，免责条款导致的不合理的风险分担无疑会使得合同太过刚性，不利于柔性合同的形成，导致项目成本的上升[11];Shan等认为历时较长的PPP项目应力求使合同刚性与PPP效率达到一个均衡，合同柔性能够通过风险分担的动态调整保障项目各方利益的实现，从而防止不合理风险分担下的机会主义及道德风险[22]。支付、权利和责任是合同的三大核心内容，合同设计追求“权责利对等”，因此，合同刚性的表征或评价可以初始合同中的风险分担为切入点，根据前文对于合同刚性的界定应包括：(1)风险分担基本原则的合理性;(2)针对承包商的保障风险分担方案实现的约束机制，主要是履约保证金、质量保证金、预付款保函、约定的对承包商的惩罚措施四个方面;(3)针对业主的保障风险分担方案实现的约束机制，主要是支付保函、业主履约不力或违约时承包商拥有索赔权的约定两个方面。工程领域较为丰富的法律法规、成熟的合同范本等使得合同刚性通常较大，而拟定专用合同条款的高成本、工程领域信任水平普遍偏低以及对己方谈判力的不自信通常易于导致合同柔性的不足[16]，有鉴于此，现阶段我国工程项目中柔性合同的设计应致力于合同刚性的适当与合同柔性的充分。
4合同柔性与合同刚性的中介效应分析
4.1初始信任对合同柔性、合同刚性的影响
交易费用理论认为，使得总交易费用最小的合同设计最优，其中总交易费用包括寻找与了解交易对象的搜索成本、与交易对象谈判与签约的成本、限制事后机会主义行为的监督成本。从经济学的视角来看，信任是一种预期，即施信方承担不确定性带来的利益损失的同时，受信方不会由此而采取机会主义行为，因此，业主对承包商了解越深入、掌握的相关信息越多(即业主所付出的搜索成本越高)，这种预期越准确，亦即业主对承包商的初始信任水平越高;而业主对承包商的初始信任水平越高，其所付出的谈判与签约成本、监督成本都是越低的[23]。由此可见，正如相关研究指出的那样，以控制为核心的正式的合同与以信任为核心的非正式的关系是用以限制交易双方机会主义行为、降低交易风险的两种方式，它们是互补或替代的关系[2， 24]，当初始信任水平较高时，交易双方更倾向于签订“宽松的合同”(A “Loose” Contract，即合同柔性程度较高)，甚至是一个“君子协议”，相反，当初始信任水平较低时，交易双方更倾向于签订“严密的合同”(A “Tight” Contract，即合同刚性程度较高)[21]。
高度的人际间和公司间信任会导致两种特有行为，即合作和承担责任[25]，初始信任因此影响合同设计的结果。现有文献均述及信任与合同刚性、合同柔性之间的如下关系，但鲜见对这种关系进行深入剖析甚至实证研究：(1)交易双方信任水平越高，所签订的合同中柔性越充分，如Thomas等通过案例研究发现，交易双方良好的关系治理(以提高信任为核心)能够扩大合同的开放性，增加合同的柔性[26];Tuuli等指出，高度的信任可以促进风险分担调整的灵活性，使得承发包双方不再过多地算计过失责任与追讨损失承担者，而是将更多的精力置于风险解决方案，其本质体现了信任对合同柔性效应显现的推动作用[27];Soili等的研究结果显示，合同柔性条款的注入依赖于以信任为核心的良好的伙伴关系[16];Zuppa认为信任减少交易费用的原因在于降低了合同双方对谈判细节的重视度[28]。(2)交易双方信任水平越低，所签订的合同中刚性越不适当(通常是越大)，如Girmscheid 和Brockmann通过专家访谈发现，承发包双方之间的信任可以降低彼此对合同完备性、刚性的需求，从而有利于争议条款的灵活性缔约效率，同时降低了因信息不对称而产生的信息搜集成本及可能的开工延误[29];Athias和Saussier指出，良好的市场声誉(声誉是初始信任的重要驱动因素)是促使交易双方提高合同柔性的重要因素，合同双方的市场声誉越高，事后寻求法律上的补偿来解决争议的概率越小，双方越倾向于签订柔性程度较高的合同，而合同双方市场声誉越低，在维护自身利益动机的驱使下越容易形成刚性的合同[14];Zaghloul和Hartman通过对加拿大建筑行业发包人、承包人和咨询单位的问卷调查发现，在信任水平较低的交易关系中，业主倾向于在合同中设定较多的免责条款(5分制情况下感知度得分4.4)，而在信任水平较高的交易关系中则较少设定(5分制情况下感知度得分2.3)[11]。
4.2合同柔性、合同刚性对工程项目管理绩效的影响
现有研究关于合同柔性对工程项目管理绩效改善的贡献大致有如下三种解释。(1)合同柔性能够使交易双方对项目不确定性做出快速反应，进而提高合同执行效率，这种解释是最为普遍的一种，代表性文献如：Christof和Loch通过理论分析指出，合同柔性促进了管理柔性的实现，当风险发生时承包商无需请示业主而自行采取合理的行动，从而实现对不确定性的快速反应[30];Soili等通过案例分析认为，合同柔性作为应对项目不确定性的有效工具，对交易绩效的改善具有积极作用[16]。(2)合同柔性能够形成对承包商的动态激励，使其充分发挥潜能来实现项目目标，如Tadelis将政府采购项目与私营机构项目中涉及价款调整的合同条款进行对比发现，私营机构项目合同具有更显著的柔性特征，从而形成了对承包商的动态激励，进而提升了承包商应对项目不确定性的执行效率[31]。(3)合同柔性有利于交易双方再谈判的执行，从而拓展策略选择空间、提升项目价值，如Susarla通过实证研究(样本为141个IT外包合同)发现，合同柔性条款能够降低卖方的机会主义寻租，从而产生再谈判带来的帕累托改进[17];Cruz和Marques以某一医院PPP项目为研究对象，通过蒙特卡洛模拟发现，在一定的边界条件下给予特许经营方依据项目实际情况进行相应调整的权利有利于项目价值提升，尤其是针对设计与功能的柔性合同条款更是带来运营阶段设施管理溢价的重要途径[32]。而对于合同刚性与工程项目管理绩效的关系也多是为上述解释提供反证的，试图说明合同刚性不适当(通常为刚性过大)为工程项目管理绩效带来的消极影响，如Athias和Saussier通过理论分析认为，合同刚性程度与合同执行的可靠性成反比关系，并用71个基础设施特许权合同验证了这一假设[33];JeanEtienne和Ross的研究显示，PPP项目更应注重柔性合同条款的设计，因为政府强调刚性的合同条款以规范特许经营方行为的同时很可能会降低项目管理的灵活性，抑制应对不确定性的快速反应[34]。
4.3初始信任、合同柔性与刚性、工程项目管理绩效的关联模型
通过上述分析可知，良好的工程项目管理绩效来源于对不确定性的有效管理，合同正是为了应对工程项目中的不确定性的，然而，合同天然是不完备的，当合同规定与自然状态不一致时即合同出现“漏洞”，这些“漏洞”引发的交易双方的机会主义又为工程项目带来了新的不确定性。信任是交易过程中一方有“漏洞”时，另一方不会恶意利用甚至会善意提醒的状态，它会通过促使交易双方形成合理的风险分担而为项目产生“溢价”，最终促使项目成功。初始信任通过合同柔性、合同刚性最终作用于工程项目管理绩效的具体路径如图1所示。
5管理启示与研究展望
本文通过文献梳理与分析建立了工程项目中合同柔性与合同刚性的构念，前者包括价格、再谈判、纠纷预防与解决、激励要素4个维度，后者包括风险分担基本原则以及分别针对承包商、业主的保障风险分担方案实现的约束机制3个维度;在此基础上提出了“初始信任合同柔性、合同刚性工程项目管理绩效”的关联模型，并具体分析了其实现路径。基于上述分析结果，本文得出对于业主的三个管理启示：
(1)对承包商较高的初始信任能够有效降低业主的防御性思维和过度保护行为，为业主采用合理风险分担提供动力，进而提高承发包合同的柔性，因此，业主应高度重视资格预审工作，选择初始信任水平较高的承包商。对于承包商而言，合理的风险分担意味着在自然状态实现后为其提供相应的状态补偿，使其得到预期的合理利润，从而保证了承包商的公平感带来的其行为上的“安分守己”(Act Dutifully);对于业主而言，合理的风险分担使得承包商不再专注于利用招标文件或初始合同中的漏洞，而是全力以赴应对项目中的风险，从而保证了项目管理过程的“风平浪静”以及投资控制目标的实现。显然，合理的风险分担将促使承发包双方之间由传统的竞争范式向合作范式转化，将双方的关注焦点由项目成本控制转移至项目价值提升，最终产生“溢价”效应。
(2)目前，我国工程领域签约通常采用合同范本并严格遵守相关法规，使得其合同普遍刚性有余、柔性不足，适当的刚性和充分的柔性是提高工程项目管理绩效的有效途径，因此，业主在编制招标文件(含合同条件)时应合理地设计柔性合同条款和刚性合同条款，并保证合同刚性与合同柔性的最佳比例，这一方面能够提高承包商的公平感知，另一方面也为该项目合同注入适当的柔性。本文认为，业主可以根据对潜在投标人的平均初始信任水平(或其预期)预测和模拟承包商在履约过程中可能的各种反应和行为，进而拟定适当的专用合同条款，其中刚性合同条款应能够约束承包商那些对己方不利的行为，而柔性合同条款应能够鼓励承包商那些对己方有利的行为。需特别说明的是，柔性的注入过犹不及，原有的合同刚性与注入的合同柔性达到均衡方为最佳合同。
(3)实践中DBB项目的业主通常认为中标后、签约前的合同谈判没有必要，或者不知道该谈判什么，本研究认为，如果业主对于中标人的初始信任水平相比对于所有投标人的平均初始信任水平而言存在偏差，则中标后、签约前的合同谈判就非常必要，应在不背离合同实质性内容的前提下，根据对承包商的确切初始信任水平微调合同的柔性程度，使正式制度范畴内的合同柔性与非正式制度范畴内的承包商可信赖程度相吻合。
本研究仍存在不足之处，是后续研究的努力方向。首先，本研究结论主要是通过文献评述与理论分析得来的，由于篇幅有限未进行实证分析，后续研究应采集大量样本数据，运用结构方程模型的方法对“初始信任合同柔性、合同刚性工程项目管理绩效”的关联模型进行数据拟合和假设检验，并在此基础上进行深入讨论与分析。其次，本研究指出业主为合同注入柔性的两个时点为招标文件(含合同条件)编制以及中标后、签约前的合同谈判，其中后者对于实践工作者而言相对陌生，后续研究应致力于分析业主在谈判中可以选用的柔性条款和刚性条款，供我国工程实践中的业主参考。
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作者：杜亚灵 闫鹏 尹贻林等
近年来，由于房地产业持续火爆，房价不断上涨，房市投机行为遍布，同时国家加大对房地产市场的调控力度，使一些商品房买卖合同的履行条件发生了变化，大大增加了商品房买卖合同纠纷发生的几率。
有关法律人士指出，商品房买卖合同纠纷，主要有以下几种情况：
一是因延期交房引发的纠纷。因开发周期长，不确定因素多，开发商风险大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。
二是因房屋广告与实际交付不同导致的纠纷。售房广告是购房者了解房屋的第一手资料，其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定。为吸引更多购房者，出卖人在销售广告及宣传材料中夸大其辞，实际交付房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远，引起购房者不满。
三是因一房二卖欺诈卖房引发纠纷。出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。
四是因房屋建筑面积与合同约定不符引发的纠纷。出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。
五是因房屋质量引发的纠纷。房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题，质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等等。出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。
六是因开发商无证建房售房引发的纠纷。因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金，或要求出卖人履行义务，赔偿损失。
七是因开发商不能按期为购房者办理权属证书引发的纠纷。出卖人未在法律规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照法律规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。
八是因房屋配套设施不能及时使用引发的纠纷。很多小区在交付业主使用时面临这样一个问题，人是入住了，可配套的暖气、煤气、水电、宽带却不能及时使用，从而要求出卖人承担违约责任。
从司法实践中审理的商品房买卖合同纠纷案件来看，该类案件的发生绝大多数都是由于开发商违约所致。主要原因是：一是设立房地产开发企业的监督机制不完善，为房地产企业无法完成约定义务埋下隐患。虽然房地产法对房地产开发企业的设立限定了多项条件，但对房地产企业各个运作环节的监督机制并不具体明确，企业不具备销售商品房的能力，无法完成承诺，导致纠纷产生。二是有些房地产开发商的信用和守约意识比较淡薄，在房产开发过程中偷工减料，在房产销售过程中欺诈性销售，交付的商品房质量、设计不符合约定或不如期交付房屋等违约情况引发买卖双方矛盾。三是买房人在购房过程中承担风险较多。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，消费心理不成熟，风险防范意识不足，易受五花八门广告的诱惑，无法在短时间内对大量房地产销售信息作出正确的判断，削弱了自我保护能力。四是开发商与购房者地位相对不平等。商品房买卖合同一般为开发商单方提供的格式条款合同，并且合同中开发商任意增加附加条款，从而限制买受人的权利，免除或减轻开发商的部分责任，而买受人自我保护意识差，签订合同时未认真仔细阅读合同主文和附加条款，导致双方对合同条款产生歧义。
减少商品房交易纠纷，建立良性的商品房市场秩序，作为商品房开发商，应当坚守“诚信”二字，从企业的设立、项目的审批、工程的建设、房屋的销售、售后的服务，法律法规有规定的，应当自觉遵守并主动接受监督。法律没有明确规定的，应当诚信经营，完全履行合同义务。发生纠纷后，应积极主动与购房者沟通，寻求解决方案，这样才能赢得购房者，赢得自身的生存与发展，最终赢得的是整个市场的良性秩序。作为社会大众，也要做到“理性”二字。准备购房前，对于商品房交易的政策、相关的法律法规规定、可能存在的风险，先做一些功课，做到心中有数。在实际购房过程中，对于出卖人的广告宣传，不要过分轻信。对于销售人员过分热情的接待和介绍，也要理性对待。对于自己的要求，要尽量在合同中明确下来，以便在权益受到侵害时能够有据可依。一旦发生纠纷，也应当积极与出卖人好好沟通，妥善化解。如果双方不能自行解决，应通过合法途径维权。
作者：史友兴
【摘要】生活中经常有以房产证作抵押的现象，但因抵押当事人未履行健全的法律手续，随之而引起的抵押担保纠纷也经常出现。本文中，以乌鲁木齐一借贷纠纷案为引线运用物权行为理论对抵押合同进行个案研析，进而明确抵押合同与抵押权的关系。
【关键词】房产证；抵押合同；抵押权1案件简介
2008年6月20日，王五向张三借30000元，同时王五给张三写了一张借条，具体内容是：“本人王五今天向张三借钱30000元，为体现本人的诚信，故将我父亲王大的房产证抵押给张三，如果三个月到期后没有如期还钱，任由张三自由处置房产证，借款人王五，2008年6月20日。”2008年6月20日，王五的父亲王大同意王五的行为，同时在借条上签了“同意”二字，并署名王大。但是，王大和张三都没去房产登记部门办理抵押登记手续。后来还款期到后并经张三多次催缴王五还款，王五仍不还钱并恶语相向。于是张三向法院起诉，要求王五还款30000元以及利息300元，同时要求王五的父亲王大承担连带保证责任。一审法院经审理认为，判决被告王五偿还原告张三的借款30000元，以及利息300元，同时判决被告王五的父亲王大对30000元债务承担连带保证责任。王大不服，二审上诉。二审法院经审理后认为：王五和王大给张三写的欠条并不违反法律的强制性规定，应当视为具有法律效力，双方当事人应当严格按照借条履行。王大在借条上签字“同意”并署名的行为，应当视为王大同意以自己的房产为王五向张三的借钱行为提供担保，此房产抵押合同是合法有效的。但是，由于双方当事人没有办理抵押登记手续，所以依据有关的法律规定，王大用自己的房產为王五的借款行为设立的抵押权并没有发生法律效力，然而抵押权的不存在并不影响抵押合同的法律效力。由于双方的抵押合同合法有效，所以王大应按照合同认真履行义务，王大应当在所抵押的房产价值内对王五与张三的债务承担抵押担保责任。故二审上诉法院判决：维持一审对王五的判决，同时改判王大对王五与张三的债务承担连带保证责任为王大对王五与张三的债务以其提供的抵押房产价值内承担抵押担保责任。本案看似复杂，但实际就涉及两个重要的法律关系，就是抵押担保关系和借贷关系。而笔者在本文讨论的重点是抵押担保关系。针对本案争议的焦点，笔者拟从“房产证能不能质押？抵押登记效力如何判断？不动产权属证书和不动产登记簿的关系是什么?”这些问题着手，分析抵押合同和抵押权的成立，探讨抵押担保关系。
2房产证引发的相关法律问题的思考
2007年我国颁布的《物权法》对不动产登记簿、不动产权属证书以及不动产登记制度都有明确的规定。由于我国物权法采用的是物权登记生效主义，所以不动产物权经相关部门登记后产生法律效力，而不动产登记簿就是不动产物权生效的法律依据。不动产权利人手里的权属证书只是不动产登记簿的外在形式。不动产权属证书本身不能代表不动产物权，它只能帮助不动产所有人向第三人证明自己对该不动产享有权利。
房产证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。房产证上的信息具有社会公信力。“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”这是《城市房屋权属登记管理办法》第五条对房产证的具体规定。此款规定似乎有理由让我们绝对相信，房产证是确认房屋所有权的唯一合法凭证。其实这是把房产证的意义绝对化了，是对房产证的误解，没有真正明白物权公示的意义。
首先，从房产证的内容来看，大多数房产证都不能准确反映房屋权利的真实状态。例如，祖辈遗留的房产虽已由晚辈支配使用多年，但房产证上记载的信息却一直没有变更。此类现象在现实生活中相当常见。
其次，在房产证的发放过程中也有出现错误的可能性。房管部门依据当事人的申请颁发房产证的行为是一种具体行政行为。“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”是《城市私有房屋管理条例》对房产证办理的具体规定。从这一规定可知，房产的权属清晰是房产管理机关颁发房产证的前提条件。房产管理机关对当事人所提供的材料进行形式审查后，认为房屋权属清楚，即可颁发房产证，对房屋所有权作出确认。而在颁证环节，因工作人员责任心不强或当事人提供虚假材料，行政机关又没有对之进行实质性审查的客观技术条件，房产证有可能出现错误。鉴于此，法律也赋予了当事人诉讼救济的权利。如果相关利害关系人认为房产管理机关发放房产权属证书的行为侵害了自己的合法权益，可以通过向法院起诉或向房产管理机关申请撤销该房产权属证书的方式救济自己的合法权益。可以看出，房屋权属证书并没有真正实行起到保护物权交易的作用，它只是单纯的满足了房屋管理部门管理城市私有房屋的需要。我国现行的不动产登记制度与真正意义上的物权法规范上的不动产登记在本质上存在重大区别。我国范围的房产交易必须以登记主义为要件，才能发生房屋所有权的变动，进而产生物权法上的法律效力。2007年《物权法》第十七条对不动产权属证书和不动产登记簿之间关系的明确规定，即“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误之外，以不动产登记簿为准。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”可以看出，房屋管理部门的登记簿上的房屋权属登记才是最具有法律效力的。房产证和房屋登记簿上记载的信息不一致时，只有房屋登记簿上的权属信息才具有法律效力。这提醒我们，在房产交易活动中不能依据房产证上记载的信息，要到房屋管理部门进行核查，以房产登记簿上的信息为依据。所以，只有当房产证与房屋管理机关的房产登记簿上的信息记一致，且没有利害关系人对房产证的效力提出异议的情况下，才能真实有效的证明房屋的权利状况。在相关的利害关系人质疑房产证效力的情况，只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权的意义。一旦出现房产证与登记簿上的信息不一致时，必须到房屋管理登记部门请求确权登记，只有登记簿上的信息变更才能发生物权法上的效力。
所以，我们应当明白并不是持有房产权属证书就能与拥有该房屋的所有权划等号的，同时也不能说明现实生活中没有持有房产权属证书就不是该房产的主人。在房产交易中必须进行到房屋管理部门办理过户登记手续，回收卖方的房产证后，由房管部门以买方的名义重新颁发房产证。可以看出，房屋权属证书在房产交易中的作用是有限的，而且还容易因此产生纠纷，它的证明力与毕业证、学位证、合同书等证书的证明力不能比。
在本案借贷纠纷中，王大将房产证给原告张三的行为应如何定性呢？这种行为可以视为是将房产证质押给原告了吗？那现在有必要分析一下。
质押可分为动产质押、不动产质押和权利质押，我国担保法只规定了动产质押和权利质押。权利质押，是指以所有权之外的财产权为标的物而设定的质押。权利质押主要以债权、股东权和知识产权中的财产权利作为标的物。《担保法》明确规定，不动产不能进行质押。房产证作为不动产房屋的产权凭证自然就不能被质押。生活中经常会有人认为房产证可以当作一种权利被质押，这是错误的。
经过以上分析作为铺垫，现在我们开始探讨本案的抵押担保关系，这一法律关系涉及的一个问题就是对抵押合同和抵押权的定性。
3抵押合同性质的界定
我国关于抵押合同的定性上有三种不同的学说，分别是物权行为说、债权行为说和折中说。抵押合同究竟是物权行为还是债权行为，还是具有物权和债权的二重性？对此我们要依据我国具体的法律回答这一问题。
有关不动产物权的合同效力，我国2007年的《物权法》有明确规定，例如，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依据此条法律规定可以看出，在我国，以物权变动为内容的合同仍受合同法的调整；如果该物权变动合同没有侵害社会公共利益，也没有违反国家相关的强制性规定，则抵押合同一旦成立就发生债权设立的恶法律效力。进而可以得知，不动产抵押合同的生效不以抵押权的成立为前提条件。但是对于抵押权的成立，我国《物权法》规定，当事人设立不动产抵押权必须签订书面的抵押合同，但是只有抵押合同也不能产生不动产抵押权，当事人必须到相关部门办理抵押登记才能产生法律效力。通过这些可知，对于不动产的抵押合同属于债权性质。而对于动产抵押来说则要另当别论了，例如，《物权法》中一百八十八条规定，对于生产设备、原材料、半成品、产品、正在建造的建筑物、船舶、航空器、交通运输工具的抵押权从抵押合同生效时设立，如果该抵押权没有登记则不能对抗善意的第三人。从这可知，动产抵押不同于不动产抵押，它既具有物权属性，同时还具有债权属性。
4从上述法理分析中得出本案结论
由以上分析可知，本案的关键点是区分抵押合同的生效与抵押权的生效。根据我国现行法律规范，本案的房产抵押权的登记实行登记生效主义，即双方必须签订书面抵押合同，并到相关部门进行抵押登记，抵押权才能成立。本案属于生活中常见的民间借贷，双方当事人签订了书面的抵押合同，据我国法律规定，抵押合同成立；但是因房产属于不动产，不动产需办理抵押登记，抵押权才能成立，而本案抵押当事人没有到相关部门履行抵押登记手续，所以不能实现抵押权的成立愿望。经过上述的分析探讨，笔者认为王五的父親王大应当认真按照抵押合同履行相关的法律义务。
5由本案引发的思考
从以上分析可知，为了保证交易安全，保护自己的合法利益，无论是动产抵押还是不动产抵押都应签订书面抵押合同，并到相关部门及时办理抵押登记。法律清晰明了，但现实生活却错综复杂，生活中本案情形不断重复上演，而且类似的借款经常发生在熟人之间。很多抵押当事人因碍于熟人的面子，不严格的履行法定的手续，以致抵押权不能实现；在某些情形下，有的甚至连基本借款合同的合法权益都无法实现。
抵押权是担保物权的一种，可以法定取得，亦可约定取得。我国现行实务和立法为了保证当事人安全，都主张采用书面抵押合同。可司法实务有时会混淆抵押合同的生效与抵押权的设立，其实而这属于不同的范畴，抵押合同的订立是物权变动的原因，是当事人创设抵押权设立的有关权利义务关系；而抵押权则是物权变动的范畴，它的设立是法定的抵押合同产生的效果。若要发生物权的变动，除了签订书面的抵押合同外，还必须要进行公示。
为活跃市场经济，我国合同法对当事人合同行为实行当事人自治原则，但是其中规定合同无效的条件，是基于违背公序良或损害国家利益而言制定的。书面抵押合同经双方当事人协议签字即生效，并未损害国家利益也不违背公序良俗，用物权变动来约束不仅对双方当事人无利益可言，也从法律上违背了合同与物权区别的基本原则。
综上所述，我们必须依法理智行事，不可感情用事，只有这样才能维护合法权益。
参考文献
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［9］徐洁抵押权论［M］北京：法律出版社，2003：18。
（作者单位：郑州大学法学院）
作者：郑莉
常州市市区住宅区物业管理委托合同
(供物业委托管理用)
甲方： (物业管理公司、受托方)
乙方：
(房屋出售单位、委托方)
甲、乙双方根据常政发[1994]107号文颁发的《常州市市区住宅区物业管理暂行办法》要求，议定以下条款共同信守。
一、 房屋管理
(一) 乙方根据市 文件规定将 新村住房共计 套 平方米(建筑面积)出售给职工个人(说见清册)，现委托由甲方管理并按本合同第三条款规定向甲方支付委托管理费。
(二) 上述房屋由甲方实行统一的专业化管理。
二、 房屋修缮
(一) 甲方负责乙方委托房屋共用部位及设施的维修及日常养护，保证房屋共用部位设施的完好和正常使用。
(二) 托管房屋室内自用部位的正常零修若委托甲方负责，费用由购房人自理。
三、 托管费用
(一) 根据市政府文件关于“建立房屋共用部位设施维护基金”的规定，乙方向甲方支付优惠出售房或补贴出售房房价款 %共计人民币(大写) 元、 元，作为房屋委托管理费。乙方在本合同签字后15天内，将上述款项金额拨入甲方“房屋共用部位设施维护基金”帐户，帐号 ，甲方保证专款专用，并接受乙审查。
(二) 甲方负责乙方房屋共用部位设施的日常维修，所需费用从上述房屋共用部位设施维护基金的增值部分中开支。遇有中、大、修以上项目，若上述基金增值部分不足时，不足部分由乙方按实分摊。
(三) 甲方对托管房屋共用部位设施提供及时的维修、养护。若因甲方维修不及时等原因造成不良后果的，由甲方承担责任。
四、 其它
(一) 为了便于托管房屋的管理和维修，乙方将有关房屋档案、图纸及其它技术资料移交给甲方存档备查(合同终止，一并返回)
(二) 遇有人力不可抗拒的自然灾害造成房屋损坏、倒塌等、非甲方责任。
(三) 其它约定：
备注：
(一)本合同在签订后到“房屋共用部位设施维护基金”到位之日起生效。
(二)本合同有效期 年 月 日至 年 月 日止。
(三) 本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份报市物业主管部门备案。
(四) 本合同适用优惠和补贴出售两类房屋。
甲方：(公章)
乙方：(公章)
法人代表：
法人代表：
经办人：
经办人：
合同签订日期： 年 月 日
委托方(以下简称甲方)：
代理方(以下简称乙方)：
身份证号码：
甲、乙双方经友好协商，现就甲方自有产权的不动产，交由乙方房地产中介机构负责代理销售事宜达成如下协议：
一、不动产基本情况：
甲方自有产权的不动产位于衡阳市衡南县
。 该房位于该楼第层(车库门面为第一层)，共(套)，建筑面积_____平方米;房屋所有权证号：，国土使用证号：
二、销售价格与收款方式：
1、甲方确认本合同指定的房屋所有权发生转移的税费均由方负责交纳，销售单价为元/平方米，总价_________元人民币，乙方可视市场情况高于该定价销售。若销售价低于甲方该定价，须征得甲方书面认可或短信通知。
2、甲方确认由乙方代收购房押金或房款。
三、甲方同意乙方客户以_____种付款方式：
1、现金支付方式：甲方委托乙方与购房客户签订房屋买卖合同并收取适当购房押金，余下的房款在甲方及甲方产权共有人到相关职能部门配合购房客户核实本合同指定的房屋产权合法，并做好面签及交房后，由购房客户一次性支付给甲方。
2、按揭贷款的支付方式：购房客户与甲方签订购房合同后，购房客户向乙方支付首期房款后开始向银行申请按揭贷款，接揭贷款手续获批后，待房产证过户并办抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭银行付清。
四、代理期限及代理权限：
1、本合同代理期限为____个月，自______年____月___日起至_____年____月___日止。合同到期后，本合同自行终止。
2、甲方全权委托乙方在不低于甲方售房定价的情况下与客户签订房屋买卖合同，并代甲方收取购房押金及房款。
3、在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他人或中介机构销售该不动产。同时甲方保证不与乙方客户私下联系，包括互留联系电话、地址等，否则视甲方有故意逃避代理拥金行为。
4、委托期满仍未销出者，甲方授权乙方可在委托底价内下浮____%出售。
五、代理费的收取
1、乙方的代理费为本合同所售不动产，在出售成功后按成交总额的___%收取，乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价部分，甲方得___%，乙方得___%。代理费由甲方以人民币形式支付，由乙方从代收房款或代收押金中扣除。
2、甲方上述房产销售底价为总价元人民币，高于底价部分归乙方所有，甲方不另行向乙方支付代理费。
3、甲方在与乙方客户正式签订房屋买卖合同，乙方客户支付首期房款后，乙方即可获得本合同所规定的全部代理费。
六、双方权利义务：
1、甲方向乙方提交如下房屋产权证明资料，并保证其真实、准确性。 ①《土地使用权证》、《房屋所有权证》、房主身份证等有效证件的复印件及原件，乙方核对原件无误后将原件交还甲方。
②已婚夫妇，房屋所有权在一方名下，而配偶方因故未能在该代理合同上签字所引起的交易纠纷，造成相关违约责任由甲方承担。
③原购房协议书(另：如房屋是集体土地，应提交乡、村办及所属村委会城管科证明)。
④房屋平面结构图及附属设施说明清单、钥匙等。
⑤房屋是否设定担保等债权、债务的书面声明。有委托人代办的，应出具经公证的房主授权委托书原件及受托人身份证明。
2、甲方保证该不动产的产权清楚，若发生与之有关的权属纠纷及债权、债务纠纷概由甲方负责清理，因此给乙方及乙方客户照成的经济损失，甲方必须负责赔偿。
3、若甲方按本合同第五款第1条之规定支付乙方的代理费，则乙方在与客户签订房屋买卖合同后，甲方应在得到乙方通知后三天内来乙方处签署销售确认书，并与乙方客户面签购房合同，如因甲方地址、电话变更，而未能通知甲方而给甲方所造成的损失概由甲方负责。甲方联系电话及地址以本合同所载的地址为准，经交邮即为送达。
4、若甲方按本合同第五款第2条之规定委托乙方代理销售上述房产，则甲方只按底价收取房款，整个交易由乙方全权负责，乙方在与购房客户签订买卖合同并将收取的购房押金转交甲方后，甲方应按乙方和购房客户约定的交款日期及时配合购房客户完成交易。否则，视甲方为违约
5、甲方与乙方客户签订房屋买卖合同后，若双方委托乙方办理房产证的过户手续，应支付代办费。
6、房产证办理过户完毕，甲乙双方结清房款，则本代理合同指定的不动产代理义务即告完成。
7、甲方应在购房客户房款付清后，即将上述房产交付给购房客户。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业等费用由甲方承担。
8、乙方系房地产的中介机构，依法承担中介机构的权利义务。
七、违约责任：
1、乙方在委托代理期间，将委托不动产出售，并与购房客户签订房屋买卖合同，如购房客户未履行房屋买卖合同所规定条款，乙方有权终止房屋买卖合同，并没收定金;如乙方与购房客户签订房屋买卖合同后甲方反悔的，甲方应支付违约金，违约金的数额为乙方客户缴纳给乙方的定金。
2、甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。如甲方自行售出委托物业，应以书面形式提前3天通知乙方，否则乙方仍按未售物业出售，就此造成的经济损失由甲方承担。
八、乙方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则，积极、主动、热情地为甲方进行代理服务，乙方必须严守甲方有关商业机密不能外泄。
九、双方一致同意本合同如发生争议由_________仲裁委员会仲裁。该仲裁为终局。
十、本合同一式两份共3页，双方各执一份为凭，本合同附件为主合同不可分割的一部分。本合同自双方签字盖章后生效。
十一、如有其它事宜，可签订补充协议。
甲方(盖章)：乙方(盖章)：代表(签字)：代表(签字)：联系地址：联系地址：联系电话：联系电话：
租房合同
甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。
一、出租物业坐落地点及设施情况：
1.甲方将其拥有的位于马鞍山市区的房屋___________________________(以下简称“该房屋”)租给乙方使用，用途为______，房屋面积为_____平方米。
2.该房屋现有装修及设施情况见附件。除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。
二.租赁期限
1.该房屋租赁期限共___个月，自___年___月___日至___年___月___日止。
2.租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。
3.租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方若要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。
三、租金及支付方式
1.该房屋租金为人民币________元整/月(此价格不含相关税费)，中介服务费_______元整,由_______负担并在签定本合同时支付给丙方，乙方应同时交纳首期租金________元给甲方。
2.该房屋租金按_______支付，支付时间为________，以甲方实际收到为准。
3.乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。
四.租赁条件
1、甲方应向乙方出示该房屋的产权证或有权决定该房屋出租的相关证明。
2、甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜;签本合同后双方当事人应按国家规定进行备案。
3、乙方不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。
4、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及丙方的违约责任。
5、乙方承担租赁期内水费、电费、 等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。
6、因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所发生的费用。由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用。
7、租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。
甲方也无须对以上设施进行补偿。
五.产权变更
1.如甲方依法定程序将房屋所有权转移给第三方时，无特别约定的情况下，本合同对新的房屋所有人继续有效。
2.甲方若出售该房屋，须提前三个月书面通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。
六.关于押金
为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时支付甲方_____元作为押金。待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。
七.合同的终止
1.租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止。
2.乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方。房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议。
3.若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求，丙方所收中介服务费不予退还。
本协议自签订之日起生效，甲乙丙三方各执一份
甲方：乙方：丙方：
签订日期：
店长聘任合同
甲方：
乙方：
为搞好甲方经营管理，经甲乙双方充分协商一致，就甲方聘任乙方的有关事宜，达成如下协议：
一、经甲方股东会同意，甲方聘任乙方为甲方店长，负责公司的日常经营管理。
二、经营目标
乙方经营管理，必须完成下列经营目标：
1、根据项目特性制定可行性商业计划书及市场策略建议书;
2、负责筹建精简有效的管理和执行团队;
3、完善客户群,跟踪服务大客户;
4、监督实施公司其他与本项目有关联的日常管理工作。
三、乙方报酬
1.经股东会研究决定乙方每月底薪为元。
2.每个月除去店内开销，公司剩余的净利润甲方愿意给予乙方应得提成，具体如下：伍仟元以下没有提成(含伍仟);伍仟元以上至壹万元提成20%(含壹万);壹万元以上至贰万元提成25%(含贰万);贰万元以上提成30%;如果月底公司亏损，乙方的底薪则降低至壹仟伍佰元。
3.年底分红(如乙方年底统计完成净利润15万元业绩，甲方年底开总结大会的时候愿意给乙方10%的分红，15元以上甲方愿意支付乙方15%的分红).
四、乙方权力
店长对执行董事和股东会负责，享有下列权力：
1、按照合同约定及时足额获取经营管理报酬;
2、主持公司的生产经营管理工作，并向执行董事和股东会报告工作;
3、组织实施股东会和执行董事决议、公司计划和投资方案;
4、拟订公司内部管理机构设置方案;
5、拟订公司的基本管理制度;
6、制订公司的具体规章;
7、提请执行董事和股东会聘任或者解聘公司部门经理、财务负责人;
8、聘任或者解聘除由执行董事和股东会聘任或者解聘以外的人员;
9、参与拟定公司职工的工资、福利、奖惩，决定公司职工的聘用和解聘;
10、提议召开股东会临时会议;
11、批准单笔500元以下费用;
12、执行董事和股东会授予的其他职权。
五、乙方职责
1、对完成公司整体经营目标负总责;且目标完成率不低于80%.
2、全面执行股东会和执行董事作出的各种决议;
3、拟定公司经营计划和各项内部管理方案报股东会同意后监督实施;
4、协调公司的各种外部事务，创造良好发展环境;
5、按月向执行董事和股东会报告公司经营情况，接受执行董事和股东会质询并作出解释;
6、接受公司执行董事、监事和股东会对公司经营活动的监督检查;
7、做好公司工商、税务等各种证照的办理、年检等工作;
8、做好公司法、公司章程、执行董事和股东会确定的其他职责。
六、乙方禁止性行为
1、不得利用职位谋取私利;
2、未经股东会同意，不得以公司名义与自己或者自己的近亲属订立合同
或者进行交易;
3、不得自营或者为他人经营与本公司同类的业务或者从事损害本公司利
益的活动;
4、不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立帐户存储;
5、不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人、债务提供担保;
6、不得从事其他违反法律规定的行为。
七、违约责任
甲方违约责任：乙方完成经营目标，甲方未按约定及时足额支付报酬的，按照
日千分之五支付违约金;
乙方违约责任：
1、执行股东会及执行董事作出的各种决议不力或者拒不执行的，由股东
会给予警告、罚款、扣薪或者解聘处理。
2、对公司经营目标负总责，未完成经营目标的，按照比例扣减应得红利，
同时由股东会作出警告直至解聘的决定。
3、对公司安全保卫负总责，因安全保卫工作不力造成公司损失的，由股
东会给予罚款、扣薪、责令赔偿损失直至解聘的处理。
4、从事本合同约定禁止性行为，赔偿公司因此造成的一切损失，由股东
会给予警告、罚款、扣薪直至解聘的处理。
八、本合同聘任期限为一年，从年月日起至年月日止;合同期满，甲方未提出解聘乙方的，本合同按照原条件延长一年。
九、本合同未尽事宜，由双方友好协商予以补充，补充内容作为本合同的组成部分。
十、本合同自双方当事人签字盖章之日起生效。
十一、本合同一式两份，甲乙双方各持一份。
补充内容：
甲方(签章)：乙方(签章)：
年月日年月日
房屋租赁合同
出租方：_________(以下简称甲方)承租方：_________(以下简称乙方)
甲乙双方依据中华人民共和国有关法律之相关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
甲方房屋坐落于_____________________________建筑面积_________平方米，该房屋用途为_________。如乙方需转变使用功能，经甲方书面同意后，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。
第二条 租赁期限
租赁期限为_____年，即从自_____年____月____日至______年____月____日止。
第三条 租赁费用
1.房屋租赁押金为人民币_________元(大写：_________)，于签署本合同时向甲方支付。
2.房屋租金为人民币_________元整/月。
第四条 付款方式
租金按____(季/年)结算，由乙方于每____(季/年)_____日交付给甲方。
租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费等相关费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后___天内，甲方将向乙方无偿退还租赁押金。
乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠缴租金总额的 %。
第五条租赁物的维护责任
租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔_____(月/年)检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。
乙方对租赁物附属设施负有妥善使用及维护义务，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。正常的房屋大修理费用由甲方承担;日常的房屋维修由_____方承担。
因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿。 乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
第六条 租赁物的转让
在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同。在同等受让条件下，乙方对本出租物享有优先购买权。
第七条 租赁物的转租
租赁期内经甲方书面允许，乙方可转租。如发生转租行为，乙方必须遵守下列条款：
1.转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限;
2.转租租赁物的用途不得超出本合同第一条规定的用途;
3.乙方应在转租约中列明，倘乙方提前终止本合同，乙方与转租户的转租租约应同时终止。
4.乙方须要求转租户签署保证书，保证其同意履行乙方与甲方合同中有关转租行为的规定，并承诺与乙方就本合同的履行对甲方承担连带责任。在乙方终止本合同时，转租租约同时终止，转租户无条件迁离租赁物。
5.无论乙方是否提前终止本合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理。
6.乙方因作为转租行为的转租人应付的税、费，由乙方负责。
第八条 甲方对产权的承诺
甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷及家庭经济纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、
抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
第九条 租赁期满
租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前___个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前___个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。
第十条 因乙方责任终止合同的约定
乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：
1.擅自将承租的房屋转租的;
2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;
3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;
4.拖欠租金累计达__个月;
5.利用承租房屋进行违法活动的;
6.故意损坏承租房屋的;
第十一条 提前终止合同
租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前__月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。甲方在乙方履行完毕上述义务后当日将乙方的租赁押金无息退还乙方。
第十二条 违约责任
乙方在使用租赁物时必须遵国家的法律、法规以及甲方有关租赁物物业管理的有关规定，如有违反，自行承担。倘由于乙方违反上述规定影响建筑物周围其他用户的正常运作，所造成损失由乙方赔偿。
租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳租金的___%作为违约金。
第十三条 争议的处理
2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_____种方式解决：(1)提交仲裁委员会仲裁;(2)依法向人民法院起诉。
第十四条室内家具家电及其他财产清单
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。 第十五条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。本合同一式两份双方各执一份。
甲方(签章)：_________乙方(签章)：_________身份证号：身份证号：
联系方式：联系方式：
中介方：
资质证号：
年月日
房产经纪合同
委 托 人(甲方):_________ 经 纪 人(丙方):_________ 根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规规定,经甲、丙双方协商一致,就房地产交易经纪事宜订立本合同,以资共同遵守。
第一条 甲方委托丙方为座落在:合肥市_________区_________[路][小区]_________号_________幢_________室[住宅][商业用房][_________]的[房地产转让][房屋租赁]提供以下服务:(下列事项供委托人选择) (一)提供信息发布; (二)充当订约介绍人: (三)协助、指导订立[房地产转让][房屋租赁]合同: (四)协助办理房地产交易手续: (五)协助办理其他手续[户口转移][水表过户][电表过户][煤气过户][_________][_________]; (六)_________ 第二条 委托期限从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
第三条 甲方委托[转让房地产][租赁房屋]的详细情况: (一)产权人姓名:_________,建筑面积:_________m2, 建成年份:_________年,层次:_________层,房屋结构:_________,房屋权属证号:_________,土地所有权为:[国有][集体所有]; (二)室内装修情况:_________ (三)室内家具物品情况:_________ (四)水、电、煤气、供热、有线电视、固定电话等情况: _________ (五)拟[房地产转让][房屋租赁]的价格:_________元/m2 。
(六)经交易双方确认[房地产转让][房屋租赁]的价格[_________元][_________元/年]。
第四条 甲、丙双方的权利义务
(一)甲方提供[房地产转让][房屋租赁]的信息应真实、合法、准确。 (二)甲方应于本合同签订后_________日内向丙方提交下列资料的复印件:
1、产权人身份证
2、房屋权属证书
3、[国有][集体所有]土地使用权证
4、其他相关资料: (1)_________ (2)_________ (3)_________ (4)_________ (三)甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状, 并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否己经租 赁等情况。(四)甲方应配合丙方签订[房地产转让][房屋租赁]合同及到[房地产管理部门][土地管理部门]办理相关手续。
(五)丙方(房地产经纪人)在从事房地产经纪活动时,应出示房地产经纪人《执业证书》和《企业法人营业执照》。 (六)丙方对甲方提交的文件资料应出具收件清单。不得泄漏委托人的商业秘密。 (七)丙方应对甲方提供的信息到现场勘察和相关部门进行查验。 (八)丙方应按照甲方的委托,发布房地产信息。
(九)丙方应配合甲方签订[房地产转让][房屋租赁]合同。
(十)丙方应配合甲方到相关部门办理[房地产转让][房屋租赁]相关手续。
(十一)丙方在完成甲方委托事项后,按照物价部门核定的收费标准向甲方收取中介服务手续费_________元。不再收取其他费用 。
第五条 甲、丙双方的违约责任
(一)本合同第四条(一)至(四)项,甲方应按约定做到,特殊情况应在_________日内告知丙方,取得丙方书面同意,否则导致房地产无法正常交易,甲方应向丙方支付违约金_________元。 (二)本合同第四条(五)至(十)项,丙方应按约定做到,特殊情况应在_________日内告知甲方,并取得甲方书面同意,否则导致房地产无法正常交易,丙方应向甲方支付违约金_________元。
单方解除本合同,由违约方支付违约金_________元。
第六条 合同纠纷的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;也可由房地产管理部门或工商行政管理部门调解。协商不成或调解不成的,按下列第_________种方式解决:
1、依法向合肥仲裁委员会申请仲裁;
2、依法向人民法院起诉。
第七条 本合同未尽事宜可另行约定。
第八条 本合同一式两份,甲、丙双方各执一份。
第九条 其他约定条款 (一)_________ (二)_________ (三)_________ 第十条 本合同自甲、丙双方签订之日起生效。
委托方(乙方)签章:_________ 经纪人(丙方)签章:_________ 证件名称:_________ 经纪人签字:_________ 证件号码:_________ 执业证号码:_________ 联系电话:_________ 联系电话:_________ 代理人签字:_________ 证件名称:_________ 证件号码:_________ 联系电话:_________ 共有人签字:_________ 签订时间:_________ 年____月____日
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