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社会中介组织参与职业教育研究报告（下）
摘要：社会中介组织参与职业教育问题，是一项亟待解决的重要课题。社会中介组织参与职业教育不仅是非常必要的，而且是非常迫切的。在参与职业教育中，社会中介组织主要承担决策咨询、参与办学、监督评估、协调指导等职能。文章通过深入剖析社会中介组织参与职业教育中存在的诸多问题。提出要转变观念，提高认识。营造社会中介组织参与职业教育的良好氛围;出台相关政策法规。积极鼓励、大力支持社会中介组织办职业教育;加快培育和发展与职业教育紧密相关的、健全的社会中介组织体系：制订相关法律法规，增强相关社会中介组织参与职业教育的合法性;深入推进行政管理体制改革，理顺各级政府和社会中介组织的关系;建立社会中介组织的自律机制，提高参与职业教育的专业能力。
关键词：社会中介组织;参与;职业教育
作者简介：董仁忠(1969-)，男，苗族，湖南怀化人，江苏省职业技术教育科学研究中心科研人员，职业技术教育学博士，主要从事职业教育研究。
基金项目：本研究得到教育部哲学社会科学研究2008年度重大攻关课题“职业教育与城乡统筹发展研究”(课题编号：08TZD0028)的资助。
三、社会中介组织参与职业教育存在的问题
我国职业教育的改革发展迫切需要社会中介组织的参与。然而，社会中介组织参与职业教育又是有条件的。于是，社会中介组织参与职业教育的现状如何，主要存在哪些问题。就成为需要进一步深入研究的迫切课题，剖析社会中介组织参与职业教育的现状可以发现。这其中存在着诸多问题。正是因为这些问题的存在，才导致社会中介组织在参与职业教育中的职能未能得到很好发挥。
(一)社会中介组织举办职业教育没有引起足够重视，现状不容乐观
社会中介组织举办的职业教育是我国职业教育体系的重要组成部分。然而。与占绝对主体的公办职业学校教育相比，社会中介组织举办的职业教育的规模和比例都不尽如人意，特别是民办职业学校教育发展缓慢，重视职业学校教育轻视职业培训，社会中介组织举办职业教育的职能发挥不充分。首先，就民办职业学校学历教育而言，截至2007年底。民办职业初中6所，在校生2250人;民办中等职业学校2958所，在校生257.54万人;民办高校专科在校生141.94万人。也就是说，除了独立学院在校专科生外，民办职业初中、民办中等职业学校和民办高校专科学校在校生约计400万人。不管是从民办职业学校数量还是从在校生规模来分析，民办职业教育发展都有很大的空间。其次。就民办培训机构和民办学校其他形式的教育而言，截至2007年底。民办培训机构22322所。884.68万人次接受了培训：民办中等职业学校非学历教育学生29.34万人，民办高校(包括本科和专科)其他形式教育的学生22.36万人。与数以亿计的培训需求相比，900多万人次的培训实在不能满足需要。再次，包括行业协会、基金会等在内的其他社会中介组织提供的培训，不仅规模小，流于形式，而且缺乏统一规划，随意性强。分析起来，之所以出现这些问题，主要还是因为社会中介组织举办职业教育(特别是职业培训)没有引起政府足够重视，政府未能真正把它纳入到职业教育决策的整体规划之中，相关的法规政策也不到位。
(二)相关社会中介组织的数量和类型不能满足职业教育发展的需要
缺乏数量足够的、类型丰富的、与职业教育改革发展紧密关联的社会中介组织，是社会中介组织参与职业教育面临的突出问题。俗话说，“巧妇难为无米之炊”。没有中介组织。又何来参与呢。截至2007年底，全国共有社会团体21.2万个，民办非企业单位17.4万个。基金会1340个。以社会团体为例，撇开与职业教育关联性不甚紧密的科技研究类(17615个)、体育类(10685个)、宗教类(3413个)以及法律类(3361个)等社会团体，可能参与职业教育的社会团体的数量只有极少数，而与职业教育具有紧密关联的行业协会就更少。另一方面，职业教育对社会中介组织存在着极大的需求。以职业院校为例，到2007年底，全国中等职业教育(包括普通中等专业学校、职业高中、技工学校和成人中等专业学校)共有学校14832所，在校生1987.01万人;高职(专科)院校1168所;普通高等学校(不含独立学院和分校点)本科、高职(专科)全日制在校生平均规模由上年的8148人提高到8571人。粗略估计，即便与职业教育发展紧密关联的社会中介组织全部参与到职业教育之中，相关社会中介组织的数量也远远不足以满足职业教育发展的需要。除了社会中介组织的数量不足以承担起参与职业教育的重任外，社会中介组织还主要存在如下结构上的问题：绝大多数社会中介组织没有视参与职业教育为自己的职责，更谈不上具有参与职业教育的强烈意愿：种类也严重不足，与职业教育发展紧密相关的社会中介组织不多，专门的职业教育中介组织更是屈指可数：分析相关统计发现，㈣社会中介组织的地域分布很不平衡，在社会经济发达地区社会中介组织数量相对较多，种类也相对丰富，而在落后地区特别是西部地区社会中介组织的数量和种类都很少。以职业教育评估为例，相对独立的专业职业教育评估中介机构尚未真正建立。
(三)社会中介组织缺乏明确的参与职业教育的职能定位，职责不清
与职业教育改革发展紧密关联的社会中介组织缺乏明确的参与职业教育的职能定位，职责不清，是一个普遍存在的问题。以中国纺织工业协会为例，它是全国性的纺织行业联合会，主要成员是有法人资格的纺织行业协会及其他法人实体，是自愿结成的非营利性的社会中介组织。它与职业教育紧密相关的主要任务如下：调查研究国内外纺织行业发展趋势，在纺织行业发展战略、产业政策、技术进步、市场开拓、改革开放等方面参与工作或提供咨询服务，向政府反映情况、提出建议;组织开展行业对外技术经济协作与交流，出国考察、进修、培训：参与制订、修订行业标准，并组织贯彻实施;开展行业商贸、科技、投资、人才、管理等各种推介活动：组织培训各类纺织专业人才。由此可以看出，中国纺织工业协会不仅具备为政府制订关于纺织类职业教育的决策提供咨询的条件，也可以为职业教育机构特别是职业学校的专业设置以及课程开发等提供咨询。其本身也开展相关的职业培训。然而我们也发现，它缺乏明确的参与职业教育的职能定位，关于参与以及如何参与职业教育决策和职业学校教育的规定更是没有，职责不清。即便是培训本行业人才，它也只是模糊的规定。我们分析其他行业协会的宗旨和任务时发现也是如此。试想，社会中介组织本身就缺乏明确的参与职业教育的职能定位，我们又如何寄希望于其参与职业教育呢。这可以从两个方面进行解释：一方面政府职能的转
变没有到位，没有明确赋予其参与职业教育行政和职业学校教育的职责：另一方面基于自身短期利益的考虑，再加上缺乏法律法规的强制约束，它们也不愿意参与职业教育。
(四)对社会中介组织的监管未到位，政府与社会中介组织关系不顺
当前，在政府与社会中介组织的关系上，存在政府对社会中介组织的监管未到位、政府与社会中介组织关系不顺等问题。不仅对那些与职业教育紧密关联的社会中介组织来说是如此，对其他社会中介组织来说也是这样。众所周知，社会中介组织作为社会经济发展的产物，也是为了适应“小政府、大社会”改革的需要。它原本应承担政府转移出来的职能。然而，我国现有的大多数社会中介组织脱胎于计划经济时代，是在政府主导之下成立、发展起来的，也因此导致它们先天发育不良，它们和政府及其主管部门间存在着千丝万缕的联系，丧失了真正意义上社会中介组织原本应有的独立、自律和公正等特点。社会中介组织俨然成了政府的子机构，行政化色彩浓厚，政府对社会中介组织的监管采取的是人治，缺乏规范政府监管行为的法律依据，政府的意志往往就是社会中介组织的使命所在。政府对社会中介组织不仅有设立、变更、注销的预审权，而且具有人事、财务、业务等方面的决定权。因为缺乏独立性，社会中介组织就很难确保真实、客观和公正地执行其中介职能。结合参与职业教育而言，在目前这种双重管理和监管体制(行政部门和业务主管部门、下，因为社会中介组织缺乏独立性，往往基于所属业务主管部门的局部利益考虑而不会去考虑事关社会公共利益的职业教育发展。这也是那些包括行业协会在内的、与职业教育紧密相关的社会中介组织不愿意参与职业教育的主要原因。即便是那些专门的教育中介组织。比如各地职业技术教育学会以及一些省(直辖市)成立的教育评估院(事务所)等，也往往因为与教育行政主管部门有着直接的上下级隶属关系，几乎就是政府职能的延伸，承担着政府的部分事务性工作。
(五)社会中介组织自律性差，管理混乱，参与职业教育的能力不高
有一套较为完善的规章制度和运行机制，讲究诚信，有威信，具备参与职业教育的条件和专业能力，是社会中介组织参与职业教育重要的基础和前提。然而，与当前我国社会中介组织的管理体制相联系。正是因为社会中介组织的独立性欠缺，依附性强，再加上由于相关法律法规欠缺，导致其自律意识不强，缺乏一套与社会中介组织的特性相吻合的、完善的规章制度，管理混乱，唯政府指令是从，参与职业教育的专业能力不高。对那些与职业教育发展紧密关联的社会中介组织来说，尽管参与职业教育不是一个新的课题(因为一直以来开展面向本行业需要的职业培训往往是很多社会中介组织的主要任务)，然而由于此前开展职业教育的行为更多是基于一种组织行为，是基于行业企业局部利益的行为。而参与基于公益性质的职业教育(包括参与职业教育行政和公办职业学校办学)的意识不强。此外，社会中介组织的从业人员素质普遍不高，能参与职业教育的专业人员更少，这也是制约社会中介组织健康发展的一个重要问题。正是因为这些问题和弊端的存在，使得社会中介组织的诚信较差。威信几乎全无，不能承担起参与职业教育发展的使命。也正因为如此，在现实生活中，不管是职校招生还是毕业生就业，常听到人们说“不要轻易相信中介”。这就是对当前社会中介组织缺乏诚信和权威的生动写照。
四、促进社会中介组织参与职业教育的对策
基于如上分析，综合权衡制约我国职业教育改革发展的各种因素，根据当前我国职业教育改革发展的需要，为了促进社会中介组织深度参与职业教育，亟需采取如下主要对策：
(一)提高认识，营造有利于社会中介组织参与职业教育的良好氛围
转变观念。提高认识，营造有利于社会中介组织参与职业教育的良好氛围，是社会中介组织参与职业教育的环境保障。由于人们已经习惯于重视体现政府权威的职业教育行政，又因为我国的职业教育大多脱胎于基于封闭式办学模式的普通教育，再加上人们(特别是决策者)对职业教育办学规律的认识比较模糊，因此社会中介组织参与职业教育问题迄今没有引起人们的高度重视。为此，要以新一轮行政管理体制改革为契机。通过舆论宣传导向、观念转变大讨论以及会议宣传等途径，实现人们观念的转变。提高人们的认识水平。首先，转变社会中介组织有可无的观念，确立起社会中介组织参与是发展职业教育的必要条件的意识。其次。转变社会中介组织缺乏诚信和权威进而漠视其作用的观念，充分认识到社会中介组织是联结政府与职业教育办学机构、政府与企业、职业教育办学机构与劳动力市场以及办学机构与办学机构的桥梁和纽带，可以发挥其重要的作用。再次，转变社会中介组织是“官办”组织的认识，逐步深化社会中介组织是相对独立的“非官办”组织的观念。
(二)出台相关政策法规，大力支持各类社会中介组织举办职业教育
出台相关政策法规，积极鼓励、大力支持各类社会中介组织举办职业教育，是社会中介组织职能发挥的重要方向。首先，出台鼓励、扶持民办职业教育的政策法规，大力发展民办职业学校教育。从而使得民办职业院校在税收减免、办学场地征用、教师职称评定以及其他业务办理等方面都能享受与公办职业教育同等的“国民待遇”。其次，出台相关政策法规，鼓励、规范社会中介组织积极举办面向行业和市场的职业培训。明确行业协会、技师协会、商会以及其他社会中介组织开展职业培训的法定职责，把社会中介组织举办面向行业和市场的职业培训整体纳入到政府的职业教育发展规划之中。再次。出台相关政策法规，积极引导、大力支持各类基金会、各类协会等社会中介组织开展面向弱势群体的、体现公益性质的职业教育。调查研究农民工、下岗职工、城市失学待业青年、残疾人、退伍转业军人等广大弱势群体的培训需求，基于满足他们谋生的最基本需要有针对性地开展职业培训。
(三)加快培育和发展与职业教育关联的、健全的社会中介组织体系
加快培育和发展与职业教育关联的、健全的社会中介组织体系，是社会中介组织参与职业教育的重要组织基础。这是针对与职业教育紧密关联的社会中介组织的数量和结构远远不足以满足职业教育发展需要而采取的应对举措。首先。对现有的各级各类社会中介组织进行调查摸底，分析、研究并明确与职业教育紧密相关的社会中介组织的总体现状，包括数量、类型以及参与职业教育的意愿。其次。针对相关社会中介组织的现状。对社会中介组织发展实行统一的总体规划，基于社会中介组织快速、健康、可持续发展的整体考虑。不仅从数量上而且从类型上，各级政府要大力培育和发展新的、与职业教育紧密联系的社会中介组织。再次，采取有力的政策举措为那些参与职业教育的社会中介组织创造良好的政策环境，增强其参与职业教育的使
命感和责任感，积极参与到职业教育之中。最后，培育和发展专门的、分别针对职业教育决策咨询、职业教育质量监控评估、职业教育科学研究等领域的职业教育中介组织是工作重点。总之。一个与职业教育紧密相关的、健全的社会中介组织体系的形成，是社会中介组织参与职业教育的重要前提。
(四)制订相关法律法规，增强社会中介组织参与职业教育的合法性
制订相关法律法规，增强社会中介组织参与职业教育的合法性，是社会中介组织参与职业教育的重要依据。社会中介组织的相关立法落后，一直以来是制约社会中介组织发展的关键因素，也是导致其行为不规范、职责不明确的重要原因。迄今大部分社会中介组织还没有完整的立法，只有一些法规、条例以及管理办法等。《社会团体登记管理条例》、《民办非企业单位登记管理暂行条例》是在1998年发布施行的，10多年过去了，它们已经不能适应新形势下行政管理体制改革以及社会中介组织本身发展的要求。随着行政管理体制改革的深入推进，面对社会中介组织日益发展壮大的趋势，如何规范社会中介组织的行为、明确其职责，已成为亟待解决的紧迫课题。当前社会中介组织之所以参与职业教育乏力，除了相关社会中介组织基于自身短期利益的考虑而不愿意参加外，一个很重要的原因还在于这些社会中介组织缺乏参与职业教育(尤其是公办职业学校教育)的法律依据。为此，首先，最紧迫的是要抓紧制订结社法、社会中介组织法。其次，制订行业协会法以及其他与职业教育紧密关联领域的单行法规及管理条例，界定其权利、责任和义务，明确其与政府的关系及其业务范围，规范其行为，尤其要从法律上明确参与职业教育的权利、责任和义务。再次，修订相关的教育法律法规，使其与社会中介组织法以及行业协会法等新制定的法律法规相衔接。
(五)深入推进行政管理体制改革，理顺政府和社会中介组织的关系
深入推进行政管理体制改革，加快政府职能转变，把政府放权与社会中介组织管理体制的重建结合起来，理顺各级政府和社会中介组织的关系，是社会中介组织参与职业教育的外部制度保障。这也是那些与职业教育紧密关联的社会中介组织更好参与职业教育的外部制度保障。首先，加快对社会中介组织进行改制，实现政府与社会中介组织脱钩。政府要完成从兴办者向监督者的角色转换，特别是要割断与社会中介组织在经济利益上的联系。其次，改变目前这种纵向监管的模式，成立由省级民政厅(局)牵头的、统一的监管机构，主要职责是规范社会中介组织管理，进行资格审查，以及核实从业人员的法定资格。等等。再次，在改制的过程中，要把原本由政府承担的部分职能转移给社会中介组织：通过立法规范社会中介组织的行为标准和执业标准：建立政府对社会中介组织的评估机制及其准入和退出机制。最后。要把政府对社会中介组织的监督与法律规范以及行业自律结合起来，政府不能干涉其合法行使权利，尤其要突出强调行业自律。
(六)建立社会中介组织的自律机制，提高其参与职业教育的专业能力
要促使社会中介组织参与职业教育，健全的社会中介组织自律机制及其深度参与职业教育的专业能力是社会中介组织参与职业教育的内部制度保障。就那些参与职业教育的社会中介组织而言。首先，要强化参与或服务职业教育的观念，依据相关的法律法规，履行参与职业教育的法定责任和社会责任。其次，依据法律法规要求，建立健全包括财产管理制度、执业考核制度以及奖惩制度等在内的各项规章制度，制订严格的专业程序和服务标准，制订和完善内部行为规范准则和伦理守则。再次，在社会中介组织(专门的职业教育中介组织除外)内部成立负责职业教育工作的部门，委派专职人员负责职业教育工作(也包括参与职业教育公共行政和公办的职业学校教育)，加强从业人员培训，提高从业人员的职业教育理论水平，吸纳行业企业专家参与，进而提高参与职业教育的专业能力。
社会中介组织参与职业教育问题，是一项复杂的系统工程。需要政府、社会中介组织和职业教育等多方面通力合作，必须采取多种措施开展综合治理。它不是依靠社会中介组织就能解决的问题，也不单纯是政府所能解决的问题，更不是职业教育所能解决的问题。从长远看。这一问题的最终解决将取决于社会主义市场经济发展的水平、行政管理体制改革深入推进的程度以及其他因素。
责任编辑 韩云鹏
作者：董仁忠
摘要：社会中介组织参与职业教育问题，是一项亟待解决的重要课题。社会中介组织参与职业教育不仅是非常必要的，而且是非常迫切的。社会中介组织在参与职业教育中主要承担决策咨询、参与办学、监督评估、协调指导等职能。文章通过深入剖析社会中介组织参与职业教育中存在的诸多问题，提出要转变观念，提高认识，营造社会中介组织参与职业教育的良好氛围;出台相关政策法规，积极鼓励、大力支持社会中介组织办职业教育：加快培育和发展与职业教育紧密相关的、健全的社会中介组织体系;制订相关法律法规，增强相关社会中介组织参与职业教育的合法性;深入推进行政管理体制改革，理顺各级政府和社会中介组织的关系：建立社会中介组织的自律机制，提高参与职业教育的专业能力。
关键词：社会中介组织;参与;职业教育
作者简介：董仁忠(1969-)，男，苗族，湖南怀化人，江苏省职业技术教育科学研究中心科研人员，职业技术教育学博士，主要从事职业教育研究。
基金项目：本研究得到教育部哲学社会科学研究2008年度重大攻关课题“职业教育与城乡统筹发展研究”(课题编号：08JZD0028)的资助。
文献标识码：A
社会中介组织参与职业教育的问题已日渐受到关注。社会中介组织指处于政府与公民或企业之间，起沟通、联结作用，承担特定的服务、协调、监督、管理职能的具有相对独立法律地位的社会组织。社会中介组织具有自主性、自律性、中介性、公共性等主要特征。社会中介组织有行业协会类、代理服务类、评估监督类、社会公益类、准行政类和准司法类等基本类别。早在1994年。《国务院关于<中国教育改革和发展纲要>的实施意见》就明确指出：“为保证政府职能的转变，使重大决策经过科学的研究和论证，要建立健全社会中介组织，包括教育决策咨询研究机构、高等学校设置和学位评议与咨询机构、教育评估机构、教育考试机构、资格证书机构等，发挥社会各界参与教育决策和管理的作用”。然而，社会中介组织参与职业教育的问题不管是从理论还是从实践来看。都不尽如人意，亟待加强研究。
一、社会中介组织参与职业教育的主要理由
社会中介组织为什么要参与职业教育?这是首先要予以回答的问题。而要回答这个问题，就必须深入分析我国市场经济发展的特点和要求、行政管理体制改革的总体形势、职业教育的办学规律以及当前我国职业教育改革发展面临的诸多困境等背景因素。只有这样，才能求得对社会中介组织参与职业教育之必要性的透彻理解。
(一)社会主义市场经济发展的呼唤
社会主义市场经济发展呼唤社会中介组织参与职业教育。这也是我国职业教育适应社会主义市场经济发展的必要趋势。在我国。社会主义市场经济体制已经基本确立，正在进一步健全和完善之中。职业教育作为市场经济活动的主体。市场经济的特点和要求注定它必须在一定程度上参与市场经济活动。为了适应市场经济发展的需要，职业教育必须借助社会中介组织的力量，或者说社会中介组织参与是适应市场经济发展的重要制度选择。就职业教育适应市场经济发展而言，社会中介组织参与具有如下主要意义：首先，可以减少职业教育参与市场经济活动的交易成本。比如调动行业协会的力量，发挥行业协会等中介组织的作用，可以更经济有效地进行专业设置、课程开发以及教学改革等。其次，可以起到弥补职业教育改革发展中政府失灵的作用。比如由于公办职业教育机构集举办者、管理者和评价者于一体，往往容易滋生评价效果失真，起不到预期的诊断和评判的作用，相对独立的评估类中介组织则可以弥补这一不足。再次，可以提升职业教育面向市场提供服务的能力。比如人世后不管是面对国外职业教育资源的冲击还是占领国际职业教育市场，只有充分发挥社会中介组织的作用，与国际惯例接轨，利用其桥梁和纽带的作用，我国职业教育才能积极应对人世带来的挑战，进而提升职业教育面向市场提供服务的能力。
(二)职业教育行政体制改革的需要
为了与市场经济体制相适应，我国启动了新一轮的行政管理体制改革，而“深化行政管理体制改革要以政府职能转变为核心”。改革的目标就是要着力建设责任政府、服务政府和法治政府：改革的重点是进一步下放各项权力，缩小政府从事事务的范围，把与政府性质及职能不相符的事务都交给企事业单位和市场中介组织。这就要求充分发挥市场中介组织的作用。推动职业教育行政体制改革就是行政管理体制改革不可回避的重要议题。也因此说社会中介组织参与职业教育就是适应职业教育行政体制改革的需要。某种程度上说，社会中介组织参与职业教育不是一个新问题，国家出台的一系列政策法规都程度不同地提到了要发挥社会中介组织的作用。《中华人民共和国职业教育法》提出“国家鼓励事业组织、社会团体、其他社会组织及公民个人按照国家有关规定举办职业学校、职业培训机构”;《国务院关于大力推进职业教育改革与发展的决定》进一步提出“调动和保护社会各个方面兴办职业教育的积极性，充分发挥行业、企业、社会中介组织和人民团体在发展职业教育中的作用”;《国务院关于大力发展职业教育的决定》不仅提出要“依靠行业企业发展职业教育，推动职业院校与企业的密切结合”。而且提出了行业主管部门和行业协会如何参与职业教育的若干具体举措。目尽管如此，更多是因为体制上的原因，社会中介组织参与职业教育的效果似乎远不如预期。而新一轮行政管理体制改革就为社会中介组织参与职业教育提供了一个重要的契机。
(三)职业教育办学规律的内在要求
社会中介组织参与职业教育是职业教育办学规律的内在要求。与其他类型教育不同，职业教育是与社会经济发展联系最为紧密的一种教育类型，也是最需要社会中介组织参与的教育，不管是确定培养目标、进行专业设置、实施课程教学、建设师资队伍还是实行职业资格证书教育、开展办学水平评估等各个方面，都需要社会中介组织的参与。反过来也可以说，如果缺乏社会中介组织的支持，那么这样的职业教育就不是真正的职业教育。社会中介组织参与职业教育也是一条重要的国际经验，西方职业教育发达国家都非常重视社会中介组织参与到职业教育实践之中。社会中介组织的积极参与，就是这些国家发展职业教育的成功经验之一。澳大利亚属于典型的、行业引领的职业教育，行业协会、专业团体等社会中介组织在其职业教育体系中发挥了至关重要的作用。“澳大利亚的行业在确立国家职业教育与培训政策、制定不同行业培训包以及在不同地区与技术与继续教育学院和其他注册培训机构合作开设职业教育与培训课程等诸多方面发挥着领导作用。”在德国，社会中介组织的参与体现在很多方面。其中，在地区一级，行业协会，包括工商行业协会、手工业行业协会、农业协会、律师
协会、医生协会等组织，是德国职业教育最重要的自我管理机构，具有认定教育企业资质、审查管理教育合同、组织实施结业考试、修订审批教育期限、建立专业决策机构、调解仲裁教育纠纷、咨询监督教育过程、制定颁布教育规章共计8项重要职责。日本、美国、芬兰等职业教育发达国家，也无不如此。为什么这些国家不约而同地重视社会中介组织的参与呢?唯一的解释就是，因为社会中介组织的参与真正体现了职业教育的办学规律。
(四)职业教育改革发展的迫切愿望
我国职业教育改革发展的现状迫切需要社会中介组织的参与。当前，社会中介组织参与乏力，已经成为制约我国职业教育质量提升的症结所在。由此也对社会中介组织参与职业教育提出了迫切的要求。要纠正职业教育决策的失灵，需要行业协会、企业家协会以及职业教育学会等社会中介组织的参与：要破除政府举办的职业教育资源严重不足“瓶颈”，需要民办教育机构、慈善组织、基金会等社会中介组织的参与：要转变陈旧的职业教育办学模式，需要行业协会、商会、企业家协会、技师协会以及职业教育学会等社会中介组织的参与：要调整滞后的职业教育培养目标及其规格，需要行业协会、行业教育协会等社会中介组织的参与：要疏浚不畅的职业教育招生和毕业生就业渠道，需要人才中介机构、校友会等社会中介组织的参与：要克服职业教育专业设置、课程开发以及教学实施的落后。需要行业协会、职业协会以及其他各种专业团体等社会中介组织的参与：要摆脱职业教育的对外合作不力，需要留学中介机构等社会中介组织的参与：要改变职业教育质量保障的主体单一，需要教育评估中介组织等社会中介组织的参与，等等。总之，社会中介组织参与职业教育乏力是当前我国职业教育改革发展中出现诸多问题的重要原因所在。
由此可以看出，社会中介组织参与职业教育不仅非常必要，而且非常迫切。尽管普通教育同样需要社会中介组织的参与，然而由于职业教育与社会经济发展的联系更为广泛，而且因为职业教育具有与普通教育不同的特性，因此职业教育对社会中介组织种类的要求也更为广泛，不仅需要专门的教育中介组织参与，而且也需要加强与其他社会中介组织的联系。
二、社会中介组织在参与职业教育中的职能
社会中介组织对职业教育的改革发展具有独特的作用。社会中介组织外延的涵盖面很广，数量和种类极为庞杂。包括大部分民办非企业单位、大部分社会团体、从政府脱钩出来的社会中介组织、部分由事业单位转化而成的社会中介组织。不同的社会中介组织，其作用的内容及方式也有所不同。分析我国社会中介组织发展的现状和特点，借鉴职业教育发展的国际经验，根据我国职业教育改革发展的需要，社会中介组织在参与职业教育中的职能应该主要体现在如下方面：
(一)决策咨询职能
决策对于职业教育管理来说非常重要。“管理过程就是决策过程”。职业教育管理的过程也就是不断进行职业教育决策的过程。在行政管理体制改革的背景下，改变权力高度集中、缺乏透明的传统官僚制职业教育行政运作模式，下放管理权力，充分利用社会中介组织的作用，就是时代发展的必然。就参与对象而言，社会中介组织的决策咨询职能不仅体现在参与各级政府及其职业教育行政组织的职业教育决策，为其提供咨询，而且反映在参与各类职业教育机构的决策，为其提供咨询。具体地，决策咨询的内容主要包括：参与政府起草职业教育法规和政策，参与职业教育经费预算：接受政府或职业教育机构的委托(或以自发的形式)，就某一项职业教育问题开展调查、分析和研究，以报告的形式，概述现状，分析成因，提出建议，提交给政府或学校等相关部门;利用预测人才(特别是技能型人才)需求以及掌握其他信息资源的优势，参与制订国家、各级政府、各个行业(主要针对行业主管的职业教育)以及各类职业教育办学机构的职业教育中长期发展规划：参与制订各类职业学校和培训机构资质标准、各个行业职业资格标准和从业人员的从业标准：参与制订职业院校人才培养质量标准、课程标准以及办学质量评价标准。可以采取如下具体的参与形式：向各级政府、人大和各类职业教育机构提交决策咨询报告和议案：直接派专家参与各级政府、各个行业以及各类职业教育机构的职业教育决策(或立法);参与各类职业教育办学机构的专业设置、课程开发和产学合作等活动;参与政府就重大职业教育决策或立法举行的听证会。因决策咨询内容而异，参与的社会中介组织可以是职业技术教育学会、行业协会、行业技能委员会、人才协会、工商业联合会、企业家协会、企业联合会、商会、咨询机构以及其他相关的社会中介组织。
(二)参与办学职能
参与办学是社会中介组织不可忽视的一项重要职能。大部分民办非企业单位可以归属于社会中介组织的范畴。根据1998年国务院颁布的《民办非企业单位登记管理暂行条例》第2条规定，民办非企业单位是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及个人利用非国有资产举办的、从事非营利性社会服务活动的社会组织。民办职业教育机构属于典型的民办非企业单位。由于它的成立是利用非国有资产，提供的是特定的职业教育服务活动，既不同于由国家举办的事业单位，也不同于营利性的企业，因此对其整体上的法律定位应该属于社会中介组织。不仅民办职业教育机构如此，而且其他一些社会中介组织也具有参与办学的职能。社会中介组织具有参与办学的合法性，国家一直以来也鼓励、支持社会中介组织参与办学。《中华人民共和国职业教育法》就明确提出“国家鼓励事业组织、社会团体、其他社会组织及公民个人按照国家有关规定举办职业学校、职业培训机构”，而且《国务院关于大力发展职业教育的决定》更是提出要“大力发展民办职业教育”。以中华职业教育社为例，它是由教育界、经济界、科技界从事和关心、支持职业教育事业的人士组成的职业教育团体。为政府的职业教育决策积极建言献策，举办特别是面向弱势群体的职业教育。则是其核心工作任务之一。中华职业教育社自1995年开始倡导并实施温暖工程，截至2007年底，累计培训460余万人;2005年它又启动了“温暖工程百县百万农民培训计划”。中国青少年发展基金会等社会中介组织捐助的“百年职校”也是社会中介组织举办面向弱势群体的职业教育的一个典型案例。此外，和公办职业学校进行联合办学也已成为近些年来社会中介组织参与办学的一种新形式。
(三)监督评估职能
监督评估是加强职业教育管理的重要手段，是“指挥棒”。如果对职业教育管理及职业教育办学缺乏有效监督评估，则这种管理及办学必然是低效的。然而就职业教育办学而言，目前，公办职业学校教育是我国职业教育体系中的绝对主体。这种公办职业教育机构集举办者、管理者和评价者于一体，弊端显而易见。当然。如果说对职业教育管理及职
业教育办学一直以来没有开展监督评估，那是假的。只是这种强调由举办者主导、无视社会中介组织参与的监督评估方式已呈现太多弊端，不仅可能存在结果失真而且指标效度也很差，已经被证明是无效的、失败的，没有发挥应有的诊断评判作用。于是，在行政管理体制改革背景下。社会中介组织参与监督评估就成为必然的选择。这是因为一方面作为联结职业教育办学机构和政府、职业教育办学机构和劳动力市场、职业教育办学机构和消费者以及职业教育办学机构之间的“纽带”和“桥梁”，社会中介组织能更为准确地掌握各方信息，一定程度上可以克服信息不对称的弊端，进而确保监督评估设计的科学性，另一方面作为具有相对独立的、自治性强的社会组织，社会中介组织更能确保监督评估的客观和公正。近些年来，社会中介组织参与职业教育评估的问题得到各界人士高度关注，而且其合法性已经在相关政策文件中得到确认。具体地，监督评估的内容主要包括：不仅对职业教育决策(尤其是一些重大事项的决策)、立法的程序和内容进行监督评估，而且对职业教育决策、立法的执行情况进行有力监督，包括经费预算、重大项目决策、相关立法以及其他重大事项：主导职业教育评估指标体系的制订，选择特定的评估形式和方式：接受委托，由社会中介组织主导，对职业教育进行监督评估，向委托机构及时反馈监督评估结果，提供专业咨询。
(四)协调指导职能
由于信息不对称，各职业教育利益相关者间彼此往往不了解甚至误解。社会中介组织可以在处理双方或多方关系上扮演一个协调者角色，通过协调使得各方在认识上、利益上、行动上及其他方面最终达成一致。同时，由于社会中介组织往往在某些领域或某些问题上是专家或具有独特的专业优势，而这些往往是职业教育行政机构和职业教育办学机构欠缺的，又是他们急需了解的，此时，就需要社会中介组织扮演着一个指导者的角色，为他们提供多方面指导、咨询。并参与到职业教育的管理之中。由此也可以看出，社会中介组织的协调指导始终是和向各利益相关者提供信息服务紧密联系在一起的。具体地，协调指导的内容主要包括：首先，协调指导职业教育行政机构与职业教育办学机构之间的关系。社会中介组织一方面可以参与到职业教育管理之中，结合对职业教育办学情况的整体把握，为职业教育行政机构开展决策提供指导，另一方面可以协调指导职业教育办学机构更好地贯彻、落实各项职业教育政策法规。其次，协调指导职业教育办学机构与企业以及其他用人单位之间的关系。包括行业协会、商会、职业介绍所等在内的社会中介组织可以协调彼此间的关系，坚持双赢的原则，为职业教育机构特别是职业院校开展校企合作，尤其是在专业设置、课程开发、师资队伍建设、实习实训、毕业生就业等方面提供强有力的指导和帮助。由于一直以来我国职业教育办学机构和企业之间的关系处理不当，企业不愿意深度参与职业教育，致使职业教育校企合作、工学结合的实践往往流于形式，职业教育质量不高，职业教育办学与劳动力市场需求之间相互脱节现象严重，因此充分发挥相关社会中介组织的作用显得更为重要和迫切。再次，协调指导职业教育办学机构与社会公众之间的关系。社会中介组织一方面可以通过问卷调查以及其他方式收集、调查职业教育办学机构的社会印象信息，进而为职业教育办学机构提出整改建议，另一方面凭借对国内外职业教育办学机构整体情况的了解，为那些有意升学、留学和就业等的学生及其家长提供专业或其他方面的咨询。协调指导职业教育办学机构之间关系，也需要社会中介组织的参与，比如调整某一地区职业教育办学机构的专业结构布局，一所学校对另一所学校改革经验的借鉴，都需要社会中介组织的介入和参与。
社会中介组织的如上职能，也是我国职业教育改革发展对社会中介组织的高度期待。不仅如此，科研合作、信息服务、师资培训等，同样是社会中介组织可以发挥重要作用的领域。
作者：董仁忠
中国保监会９月９日发出通知，从２００３年１０月１日起进一步放宽保险公司分支机构经营区域的限制。这项改革措施的实施，将有利于促进保险市场的繁荣，进一步加快保险业的发展。就此，中国保监会有关负责人回答了记者的提问。
问：该措施的实施有何意义和必要性？对保险公司会产生什么样的影响？
答：进一步放宽对保险公司分支机构经营区域的限制，首先，有利于促进我国西部地区和广大农村保险业的发展，更好地服务西部大开发。
其次，有利于保险公司降低成本，提高效益。放宽保险公司分支机构经营区域，使保险公司可以结合本公司实际，根据当地业务情况，决定是采取设立分支机构，或通过保险中介机构，还是采取组合各种销售渠道的方式开展业务，而不是仅仅靠层层设机构、铺摊子、上人员来开展业务。这有利于保险公司，尤其是新公司在较短的时间内拓展业务，有利于保险公司对分支机构的管理，降低经营成本和经营风险。
第三，有利于保险公司将核心竞争力转到产品设计和服务创新上来。进一步放宽保险公司分支机构经营区域的限制，将有利于鼓励保险公司走集约化、效益化的发展道路。保险公司利用中介机构开展业务，可以大大减轻营销管理方面的压力，改变长期以来“重营销、轻管理，不注重产品开发和服务质量”的局面，加强产品服务创新，优化产品结构，提高服务水平。
第四，有利于形成保险市场体系的多元化格局。保险公司地级市以下的分支机构主要行使展业职能，与保险代理公司和保险经纪公司的职能重合，形成一种竞争，而不是合作关系。允许保险公司分公司在全省范围内开展业务，保险公司可以充分利用保险代理公司、保险经纪公司承揽保险业务，利用保险公估公司开展损失鉴定和理赔业务。这样将有利于充分发挥保险中介的作用，大大加快保险营销服务专业化进程，形成保险市场体系的多元化格局。
问：此举对保险公司的业务经营以及保险中介机构的发展将产生哪些影响？
答：专业保险中介机构的发展将为保险公司提供广阔的销售和服务平台。目前，保险经纪公司和保险公估公司可以在全国范围内开展业务，保险代理公司可以在注册地所在省、直辖市、自治区开展业务，保险公司可以通过保险中介机构分流部分展业和核保、理赔工作。
问：此举对保险公司目前的营销模式是否会有影响？保险公司对委托开展业务的中介机构如何进行管控？
答：保险公司分支机构经营区域的放开，并不意味着保险公司都会放弃分支机构拓展业务的营销模式，纷纷撤销基层分支机构和服务网络，导致基层服务失控，损害保户利益。在市场经济体制下，监管部门应当坚持自主选择的市场原则，而不是强制保险公司选择何种营销体系，保险公司本身也会按照服务和成本效益匹配的原则，选择适合公司业务发展的营销渠道，根据业务情况，合理安排分支机构的布局。
目前，各保险公司都非常重视现代信息网络技术的应用，大部分公司都已实现了全国分支机构的联网，核保、核赔、财务管理大都通过网络集中到分公司办理，基层公司只负责业务拓展和售后服务。放宽保险公司分支机构经营区域后，保险公司可以通过现有网络体系与保险中介机构联网，对业务和售后服务体系进行管控。
问：目前我国的保险中介机构还处于起步和发展阶段，监管机关将如何有效地管理保险公司和中介机构的经营行为，保护投资人的权益，保证保险市场的规范发展？
答：保监会要求保险代理公司、保险经纪公司和保险公估公司应严格按照《保险代理机构管理规定》、《保险经纪公司管理规定》和《保险公估机构管理规定》开展业务。保险公司通过保险中介机构开展业务的，应成立保险中介业务管理的专门部门或岗位，建立和健全相关管理和内控制度，切实加强对保险中介业务的管理，督促其合法开展业务，保证业务管理水平和客户服务质量。保险公司拟通过保险代理公司开展业务的，应事先与保险代理公司签订保险代理合同，明确有关保险服务方面的责任和义务，设立专项保险代理业务登记账簿，并将保险代理合同报告当地保监办。
此外，各保监办应加强对保险公司保险中介业务的监管，对制度不健全、管控不力、业务管理和客户服务跟不上，甚至违法违规经营业务的，可以对保险公司经营区域、业务范围进行限制并追究保险公司及其有关负责人的责任。（摘自２００３年９月１０日《中国保险报》）
作者：卢怀谦
一.个人经营贷款(即个人名下房产贷款用于企业经营，企业经营一年以上)
1. 房产证原件
2. 借款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证(离异则离婚证、单身则单身证明)
3. 借款人近半年银行账户流水(夫妻双方可都提供)
4. 借款人征信证明材料
5. 企业营业执照(副本复印件加盖公章)
6. 公司章程、验资报告
7. 企业近一年银行对公账户流水
8. 贷款用途证明材料(如上下游交易合同等)
9. 企业经营场所地址证明材料
二.企业经营贷款(即企业名下房产贷款用于企业经营，企业经营两年以上)
1. 房产证原件
2. 企业营业执照(副本复印件加盖公章)
3. 公司章程、验资报告、组织机构代码、税务登记证
4. 企业近一年银行对公账户流水
5. 企业近两年财务报表及最近三月财务报表
6. 企业法人身份户口和法人近半年银行账户流水
7. 企业主要股东或董事会同意申贷决议书
8. 贷款卡和征信证明材料
9. 贷款用途证明材料(如贸易合同、采购合同等)
10.其他有助于批贷的证明材料(如企业经营资质证明等)
公司的经营范围：
1.房地产中介及代理;
2.厂房租赁与销售代理;
3.写字楼租赁与销售代理;
4.商铺租赁与销售代理;
5.地皮租赁与转让代理;
6.商品房或私宅租赁与销售代理;
7.二手房租赁与销售代理;
8.房地产销售策划服务;
9.物业管理咨询服务与信息交流;
10.按客户所需订建厂房;
11.房地产价格评估机构活动;—房屋买卖居间、代理活动;—房屋租赁居间、代理活动;—房地产咨询活动;—房屋置业担保;—其他房地产中介代理;
12. 房地产价格评估机构活动;—房屋买卖居间、代理活动;—房屋租赁居间、代理活动;—房地产咨询活动;—房屋置业担保;—其他房地产中介代理;
13.家政;
14.装饰装潢;
15.代办贷款;
16.广告位承包、小型传媒;
17.地产宣传促销活动
房产经纪门店的经营管理 街上的门店各有各的商品，面包房里飘溢着浓香的面包味道，商店的橱窗中摆着各式美丽的衣衫，可是在街上的房地产中介的门店，只能看到几台电脑和穿梭的身影。没有可以出售的有形产品。经纪业的产品是什么?是靠为买卖双方提供信息、并进行信息匹配、通过专业的服务促成买卖双方的成交，从而获取佣金收入。可见经纪业的产品是无形的，是生产与消费同时发生的。所以门店作为信息、谈判、成交、品牌展示等经营场所其管理是非常重要的。目前我国的房地产经纪行业主要是以店面的形式为主，所以门店经营管理的好坏直接反应着企业经营的优劣。门店作为贴近消费者、经受消费者甄选的场所是一个企业在商场上驰骋的前锋部队。
门店的经营管理主要围绕这几个方面展开：
一、人才是核心竞争力，选对人成功一大半。在门店的日常业务流程中，对于房源客源、市场等信息的收集依赖于经纪人的勤奋工作。在谈判成交中需要的是经纪人的谈判斡旋能力，在法务代书、按揭贷款中需要的是经纪人的专业知识，完善的售后服务需要经纪人的热情与专业性。所以每一单业务的完成均离不开经纪人的辛勤劳作。在人才的招聘及运用上，作为企业的经营者首先要有正确的心态：尊重人才、爱护人才，员工的工作做得开心，才能为企业创造更多的利益。其次在用什么样的人，哪些人适合从事这个行业，哪些人性格比较适合企业文化，在人员招聘中应该具有明确的标准，这样才有可能在合适的时候将合适的人放在了合适的位置上。在进行人才招聘的过程中为了保证招聘的效果：要具有有效的工具、设置完善的招聘流程。
二、教育训练和辅导：房产经纪行业目前没有一个学校可以提供现成的对口的人才。如何培养优秀的房地产经纪人?也是对企业经营和竞争力的一个考核标准。目前有很多企业因为人才的瓶颈，影响到了企业的扩张速度，作为一个优秀的房地产企业应该给员工进行适当的有效培训：使之成为一个具有丰富专业知识、正确工作态度、高度工作技巧以及良好工作习惯的优秀经纪人。
三、店长决定输赢，换句话讲“店长为店的灵魂”。一个店长既是管理者又要是业务的高手;一个优秀的店长必须具有敏锐的嗅觉，只有这样他才会领导团队进行有效的开发、获取客户、成交，有志向的人才会有上进的力量。店长作为公司承上启下的管理阶层，要具备强而有力的执行力，因为店长还肩负着培养人才的使命。身为店长自己是业务高手是远远不够的，他还要有出色的带教能力、具备开发、销售八大步的授课能力。店长与员工朝夕相处对于员工的喜怒哀乐了如指掌，面对各种情况要发挥领导魅力，能够适时激励员工。另外开店做生意各种突发事件会时有发生，所以店长需要能够妥善处理各种事件，需要他了解人性，能预防及排除各项纷争。
四、建立良好的店头文化。员工工作开心与否，与一个良好的工作氛围是分不开的，所以整洁的店面、大方得体的服装仪容不仅可以吸引客户驻足，也展示着员工愉悦的精神面貌。在员工之间是否设立正气：同事之间、客户之间是否讲究诚信、只有在房地产经纪人和客户之
间建立了信任的关系，房地产交易才能进行，树立每一位员工之间的自我驱动力，能够使成功的销售人士不断积极进取;具有一种追求成功欲望，人的欲望是无穷的，关键是君子爱财要取之有道。另外，每位员工是否具备了服务意识(对内部客户与对外客户之间的服务)我们的产品就是提供服务。每位员工是否具有精力，因为房地产交易日日夜夜随时可能发生，经纪人员必须要有随时投入工作的能力。这些文化氛围是时时体现在业务中的，员工的举手投足应散发出专业的气质。要能给客户于专业到位的服务。
五、明确的工作目标。在管理学中强调的一种重要的管理方法就是目标管理。有了明确的目标员工做事才有压力才有方向。房地产经纪行业是靠员工的服务产生价值的，所以对员工的工作量管理是非常重要的过程管理。作为店面日常管理一个最重要的工作就是对工作量的设定与实施。一般经纪企业让业务人员填写工作量记录表，对于工作量的考核一般为：1.日工作量：陌生拜访、派报量、回报、电话量、带看等内容;2.周工作量：开发件数、带看件数、价格变更等工作事项;3.月工作量：成交件数、业绩收入等等工作。也就是一般企业中的日报表、周报表、月总结。
对于店面管理一般具有严格管理的工作流程1.每日工作流程：早会计划、中午督导、晚会审查、今日事今日毕、下班;2.对于每周一般门店都有例会制度，在例会上讨论每周的工作进度，包括本周的带看次数、派报量、电话量、回报记录的检查、周开发件数等数据的分析找出原因解决问题。对于下周的工作列出计划：比如说本周的训练主题、与人谈话、工作重点。3.每月的工作进度：月的成交件数、月的佣金收入、下月重点房源、下月重要客户。一般举行有总部人员参加的隆重的月会，对于本月工作回顾找出不足之处，绩优人员表扬、并列出下月的工作计划、下月的教育训练计划、对于达成目标的员工进行嘉奖一般采取领取现金的刺激方法、这样对其他员工可以起到示范作用。
六、有效激励的薪奖制度及晋升制度。
合理的奖励制度对业绩的促进作用还是至关重要的，所以建立房地产经纪人员的奖金制度一般遵守如下原则：1.多劳多得，经纪人的付出与收入应该是成正比的;只有经纪人对客户辛勤劳动、周到服务才可以促成成交，付出才可以得到反馈。2.简单易算，让大家可以看得到奖金的数额。今天都做了多少单就有多少钱进口袋;在房地产经纪企业中往往会出现月底几天的业绩比月初月中都好的现象;这就是很多经纪人想着月底要拿佣金了，算算自己的金额要是成交一单就会拿得更多。会比以往更加勤奋。3.公正合理：奖金的发放要力争做到公证合理，尤其对于前端业务人员和后台支持人员的奖金发放比例;要既能促进业务的服务，又要促进人的积极性。让大家感觉到公平合理。
七、及时发放。对于员工的奖金一定要及时发放，对于员工的积极性是非常有好处的。目前现存的房地产经纪企业中存在三种奖金发放形式：第一种高薪低奖;第二种低薪高奖;第三种无薪高奖。以上三种发放方式各有千秋，具体采用哪种发放方式要从企业文化、市场所处阶段等多种因素考虑，从实际出发。在房地产经纪企业中，让经纪人赚到钱是一方面，为优秀的经纪人提供明显清晰的升迁管道也是非常重要的，在房地产经纪企业发展过程中对于人才的需求是不断的。所以就是这种愿景使我们所在的每一个员工心中充满希望：只要我做得足够好我就可以有机会做店长。这样每个人在工作中严格要求自己、在为企业创造价值的同
时也在注重自身素质的提高。果然我们38位员工都成为了优秀的员工。所以企业应该为员工提供符合经纪人的生涯发展规划。
门店的管理因为是分散在各个大街小巷，对于公司总店来讲是属于分散管理，所以针对门店的分散性如何进行有效管理尤其重要。只有每个门店业绩出色企业才会实现利润及市场占有率等各个目标，只有企业有发展才有每个员工的发展机会
关于重庆房屋中介行业及其管理经营模式的简述 卓立 发表于搜房社区-地产沙龙
关于重庆房屋中介行业及其管理经营模式的简述
今年以来，全国房地产市场全面升温，重庆的房屋价格也大幅攀升，一时之间大大小小房屋中介公司如雨后春笋般纷纷开店，老百姓购房在买房时对中介公司往往不加选择，由此带来不少房产纠纷，本文旨在通过对重庆目前市面上的中介公司及其管理模式的简述，让广大市民对房屋中介有更多的了解。
来自重庆市国土资源房屋评估和经济协会的资料显示，2003年度重庆市房地产经济机构按资质分类如下：A级机构13家;B级机构25家;C级机构155家，共计193家有资质的经济机构，另有大量个体、私营等未取得资质同样经营中介的经济体100多家。
2004年，随着台湾鼎盛房屋，天津顺驰集团，香港美联物业，台湾信义房产，陆续登陆重庆市场，重庆中介行业正面临着新的变革，一大批早年的房串串，黑中介纷纷被市场所淘汰。更加规范，更加注重企业品牌形象，更加拥有资源，管理优势的优秀中介企业必将取得更大的发展。
调查显示，今年
4、5月份观音桥世纪新都附近几十家大小中介公司目前剩下八九家仍在经营，与小中介纷纷关门形成鲜明对比的是：金丰易居，中原房产，美联物业，鼎盛房屋，天津顺驰这些实力中介公司依然有新店开张，(8月12日金丰易居三店开张;8月15日德威大渡口增开新店;8月18日中原地产为新店招募经理;8月20日美联物业江北新店即将开业;8月24日鼎盛房屋凤天路分店开业;天津顺驰计划年内布控80家分店;7月9日台湾信义地产携手重庆立业公司进入重庆中介市场)。重庆中介行业正在经历质的变革。 实力中介公司除了拥有资源优势外，在管理模式方面也与传统中介相去甚远。
随着中国住房制度改革的进一步深化发展，商品房制度的不断完善，中国房地产业的发展已经不可逆转。近年来，随着国民生产总值GDP的实际增长，中国国民的实际消费能力增加，人们对住房的需求明显呈上升势头。建设总住宅与房地产业司司长谢家瑾指出，当前我国正进入全国建设小康社会，加快推进社会主义现代化的新发展阶段，居民消费结构升级和城市化加速推进将为住宅与房地产业发展提供巨大的市场需求。预计今后8年我国城镇每年将有7亿平方米左右的住方需求。
居民住宅不再是从前的一辈子一套房，提升居住品质的需要，房产作为一种重要的个人财产也已不仅仅是一种居住使用价值，加上目前国民投资渠道有限以及股市的长期低迷都使得商品住宅的再交易变得实际而频繁。
如果从1998年的住房制度改革算起，中国的房地产市场仅仅只有短短的不到10年时间，完全是一个处于上升期的黄金产业。同时考虑目前的国际汇率等诸多因素都是导致国内乃至境外资金流向房地产业的主导因素。
重庆作为国家西部大开发的重点城市之一，拥有资源优势，基础设施优势，以及人口优势，更是成为房产一片热土。中介公司等房地产相关服务产业的升温和发展就显得不足为奇。 本文将重庆目前的中介公司根据其管理动作模式的不同做以下分类：
一、 房串串、小中介
此类中介的生存策略往往是“化妆”成房东与买方周旋，以收取定金的形式套牢买方成交，在市场日益规范的今天将逐渐淡出市场。
二、 本土一般实力公司
此类本土中介公司多属B级乃至C级资质公司，由于自身实力所限，无力承担全部市场风险，所以大多采取加盟形式扩大企业影响力，典型企业有：中房网络、恒安易居、钢运等。
三、 本土实力传统中介公司
此类本土中介公司多属A级资质企业，一般有较长时间的经营历史，市场网络，全部以直营店形式，经营投资均较稳健，是目前市场的主体。典型企业有：德威置换、大泽、金丰易居、等。
四、 外来传统中介
此类企业以目前只在沙区有网点的鼎盛房屋为代表。沿用台湾中介机构的经营管理方式，注重企业形象员工培训，业务洽谈更具技巧性，经营扩张稳健，既有加盟店也有直营店，以输出品牌，输出管理为经营策略(加盟成本较高)。
五、 外来集团企业
此类企业以天津顺驰进入重庆市场为代表，有财团实力的顺驰公司同期进入重庆
一、
二、三级市场，其经营管理模式已完全不同于传统中价，有深刻的资本运作背景，为重庆中介行业带来不小的冲击，特别是其调入、调出的买卖二手房策略，以几万定金的代价换取独家代卖的时间以及售房差价，能够获取丰厚回报，顺驰的经营风险主要是资金链方面的以及全国政策面上的，所以顺驰经营管理上更加讲究团队精神，业务组织以店为单位。(如果全市房价下降10%顺弛麻烦大了)
六、 外来房产服务商
此类企业以香港中原为代表，有着多年经营管理经验的中原集团，涉足整个房地产服务相关领域，从市场研究，项目前期策划到一手盘代理销售，二手市场交易….
我个人比较看好中原的市场研究部门，因为有直接的一手市场信息真实反馈，相信其研究报告较政府相关部门的报告更为准确和贴近市场真实，成熟的管理体系是中原等实力外来企业在重庆中介市场长盛不衰的坚实保证。
收费：前叙
一、
二、三类企业收费低廉，一般均按买卖双方各1%收取;
四、六类外来企业因其专业化的优质服务，一般按2%收取。
风险：购买二手房最大的优势在于便宜，但是市场中依然潜伏着风险，特别是有的二手房
产权不明晰，手续不完备，老百性在购买时根本不清楚，谁都不想花了几十万买个“扯皮”房子，中介公司，特别是有实力、管理规范的中介公司往往能够为购房者规避风险，这也是一家中介公司取中介费背后理应承担的责任。
综上，一般老百姓购买自住房，可考虑第三类企业，既能节约一定的费用，又能有效通过中介公司规避交易风险;投资者购房则可考虑
四、六类企业，既能得到专业的投资咨询，又能获得专业的全程服务，费用相对高一些但投资有保障。
[另外的声音]：
不少业内人士提醒消费者，警惕房地产风险!特别是投资型客户。
不要认为与京、沪相比重庆房价还很低，就相对风险也低!!!重庆本土消费占多少?外来热钱拉高房价，而外来热钱总是追求利润，当市场一有波动，最先逃离的也必是热钱!!留下满目城市的伤痕!!!
近期，摩根士丹利不断警告：中国地产泡沫全球第一!!!
美元再度升息!!!
(如果再有人恶意打击中国经济???)
提醒：在看信息时要注意是什么人在发布?他是代表哪些利益集体?
最后，祝愿山城人民安居乐业，祖国更加繁荣富强!
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房产估价师经营与管理辅导：房地产估价术语解释
1、房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2、房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
3、估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。
4、估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。
5、估价时点appraisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。
6、客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。
7、公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
8、公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
9、类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产
10、同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。
11、最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
12、市场比较法 market comparison approach，sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
13、收益法income approach，income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
14、成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
15、假设开发法hypothetical development method， residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
16、基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
17、潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。
18、有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入
19、运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
20、净收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。
21、建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
22、建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
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23、物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。
24、功能上的折旧functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。
25、经济上的折旧economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。
26、估价结果conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。
27、估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。
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上海21世纪不动产宜川路店实习报告
一.实习时间：
2013.5.3-2013.5.10
二.实习地点：
上海21世纪不动产宜川路店
三.实习目的：
(一)了解公司门店的构成和职能;
(二)了解公司门店的整个工作流程;
门店的人员构成：一般一个门店有两组业务员，由两个分行经理管理。
日常工作流程：
(一)客户接待
在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速，按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息(客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等)，如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源目前还没有，我们尽量帮忙寻找，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。
(二)配对
在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己的客户进行删选。列出意向客户，按客户购买意向排序，按客户购买力排序，选定主要客户，逐一打电话给主要客户，约定看房。
(三)电话约客
拨通客户电话，告知客户房源信息，询问客户是不是在家或有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚，简单讲述房源基本信息，和客户约定看房时间，地点。
(四)带看前准备
设计带看线路，设计带看过程中所要提出的问题，列出物业的优缺点，思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案，整理该物业相关资料。
(五)带看
空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础，理清思路，按照自己的看房设计带看，与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础，赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系，消除客户的警惕感。
(六)成交前的准备
对已产生购买意向的客户应立即带回公司，再次肯定和赞扬客户的眼光，并把握时间，适时的对客户描绘下买下这套房子的前景和利益，到达公司后，先礼貌的请客户到
会议室入座，第一时间送上茶水，主动向客户介绍下公司的概况和售后服务的完善，提高客户的信任度，打消客户的后顾之忧，和客户确认下单事宜。(但不宜操之过急，要有序引导，循序渐进)抓住房子的优势及有利条件，用肯定式问句，让客户做肯定式回答，抓住客户的肯定回答，让客户下订。
(七)下订阶段
一般情况下，通过以上的步序，应该可以使双方的价格达到成交价格，此时，业务员可以提醒客户是不是可以下订了，并准备好相关的书面合同，简单解释合同的条款，如果此时客户还有犹豫的话，业务员因提示客户，好不容易才和业主在价格上达成了一致，如果现在不下订，万一业主第2天改变想法的话，那么所有的努力都白费了，有些客户会借口定金没有带足或其它的一些理由不愿意下订，此时，业务员应"急客户所急"，告诉客户，先支付部分定金，余款第2天打清，在诱导客户下定的过程中，业务员应注意和团队之间的配合，这样才可以提高成功的概率。
(八)售后服务
在客户签下意向书，下订以后。业务员应及时向客户索取身份证等有效证件，复印留底，做好交易前的资料准备，及时通知贷款专员，为客户制定贷款计划，完成以上步序后，简单告诉客户交易所需要的环节及大致时间和所需材料，提醒客户在时间上做好合理按排，在客户签下意向书，下订以后。业务员应该及时联系到业主，把物业的出售情况第一时间通知业主，并且及时把客户的定金转交到业主手上，确定销售的有效，在交易过程中，业务员应经常和客户及业主保持联系，做好沟通，以使整个销售过程圆满完成。
四.实习总结
通过这8天的门店实习，我基本了解了门店的运营流程，比如：业务员每天需要做多少条网络，打多少个电话，带看多少个客户等等。说明门店在业务员业务管理方面还是比较有效率的。但是根据我和一些好的业务员的沟通下来，发现很多业务员都是为了完成工作量而去做这些日常工作，根本没有去想应该去打哪些电话，或者带看哪些客户。因为销售管理中最重要的是目标管理，必须要设定自己的目标客户，比如说门店规定业务员每天必须有两单带看，那么怎么来确定我带的这两单能够成交呢，这个就必须要事先做好功课了，了解客户的需求和房源是否匹配等等。另外信息系统中每条房源的状态，业务员必须及时更新，否则会重复邀约，这样会产生不好的影响。这周实习中我有幸参加了半天的驻守楼盘体验，这次体验让我了解了业务员们在一手房销售前期的流程，比如首先要参加新楼盘信息的培训，然后去新楼盘宣传现场去邀约客户，为客户现场讲解新楼盘的情况，填写客户联系表，日后方便客户跟进。
总之，经过这一周的实习让我深刻体会到了一线业务员的艰辛，我们作为后勤保障部门，一定要帮助前线业务员做好服务。
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