国民经济的快速发展下，越来越多的行业，开始通过报告的方式，用于记录工作内容。怎么样才能写出优质的报告呢？以下是小编收集整理的《饭店经营数据统计报告》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！
饭店月度经营数据统计分析报告
●月度评述
总体来看，5月份全国饭店市场经营情况略逊于4月份，五星级酒店、四星级酒店及三星级酒店共同呈现小幅度下滑趋势。饭店三项主要经营指标均有不同程度下降，客房收入比出现滑落，餐饮收入比上升;员工平均月薪有较明显上涨，员工流失率基本平稳。
具体来看，五月份饭店市场呈现如下特征：
客房平均出租率为64.49%，其中散客平均出租率为41.34%。平均出租率同比2011年5月的66.59%下降了2.1个百分点,环比2012年4月的68.62%下降了4.31个百分点。
平均房价为472元，其中散客平均房价为529.74元。平均房价同比2011年5月的468元上涨4元;环比2012年4月的479元下降5元。
5月份饭店单房平均收益为305元，同比2011年5月的309元下降4元，环比2012年4月的325元下降了20元。环比下降明显。
5月份客房收入比为42.16%，同比2011年5月的44.80%下降了2.64个百分点;环比2012年4月的47.36%下降了5.2个百分点。
5月份餐饮收入比为47.10%，同比2011年5月的43.34%上升了3.76个百分点;环比2012年4月的41.19%上升5.91个百分点，涨幅明显。
5月份饭店平均食品成本率为44.57%，平均酒水成本率为37.55%，平均人工成本率为24.06%，平均能耗成本率为
7.98%。
5月份饭店员工平均流失率为4.78%，同比去年5月份的4.62%略有上升，环比4月份的4.93%有所下降;员工平均月薪为2361.31元，环比4月继续提高。
5月份自行管理的饭店平均出租率为63.65%，环比、同比均小幅下降;平均房价为417元，同比降低51元，环比下降2元;单房收益为271元，同比、环比均出现下降;员工流失率为5.24%，同比、环比小幅上升;员工平均月薪为2300.47元，环比继续上涨。
国内公司管理的饭店平均出租率为64.61%、平均房价为513元、单房收益为315元，国内公司管理的饭店三项主要经营指标环比均有不同程度下降，员工流失率为3.75%，环比略有下降;员工月薪为2378.94元，环比有较明显上升。
国际公司管理的饭店三项主要经营指标环比均小幅度上升、员工流失率环比略有下降、员工平均月薪环比上月基本持平。
五星级饭店平均出租率为57.3%，同比下降、环比下降;平均房价为671元，同比上涨45元、环比上涨9元;单房收益为398元，同比上涨，环比下降。
员工流失率为4.32%，环比下降、员工平均月薪为2486.18元，环比上升。四星级饭店平均出租率为69.38%，同比下降，环比也小幅度下降;平均房价为418元，同比持平、环比下降;单房收益为295元，同比持平，环比小幅下降。
员工流失率为5.05%，同比、环比均有所上升、员工平均月薪为2379.38元，环比基本持平。
三星级饭店平均出租率为59.91%，同比、环比下降幅度明显;平均房价为270元，同比持平、环比小幅下降;单房收益为166元，同比、环比下降明显。
员工流失率为4.08%，同比、环比均有所下降、员工平均月薪为2048.87元，环比基本持平。
二季度参与统计的饭店客房平均出租率为56.57%，平均出租率同比2012年二季度的66.71%下降10.14%，环比2013年一季度的53.71%提高了2.86%。二季度平均房价为362元人民币，其中散客平均房价为408.11元人民币。平均房价同比2012年二季度的457元人民币降低了95元人民币，环比2013年一季度的453元人民币下降了91元人民币。
二季度饭店单房平均收益为211元人民币，同比2012年二季度的单房平均收益303元人民币下降了92元人民币，环比2013年一季度的244元人民币下降了33元人民币。
二季度客房收入比为38.87%，同比2012年二季度的44.63%降低了5.76%，环比2013年一季度的39.92%降低了1.05%;餐饮收入比为46.19%，同比2012年二季度的43.27%上升了2.92%，环比2013年一季度的46.03%提高了0.16%。二季度饭店平均食品成本率为43.04%，同比去年二季度的44.23%降低了
1.19%，环比2013年一季度的45.13%降低了2.09%;平均酒水成本率为39.28%，同比去年的37.19%上升了2.09%，环比2013年一季度的37.52%上升了1.76%;平均人工成本率为30.23%，同比去年的25.40%提高了4.83%，环比2013年一季度的35.26%降低了5.03%;平均能耗成本率为12.52%，同比去年的8.45%提高了4.07%，环比2013年一季度的13.08%降低了0.56%。
二季度员工平均流失率为17.49%，同比去年二季度的14.58%上升了
2.91%，环比2013年一季度的13.52%上升了3.97%。
分项统计：
二季度自行管理的饭店平均出租率为54.63%，同比去年二季度的66.92%下降了12.29%;环比2013年一季度的53.99%提高了0.64%。平均房价为296元人民币，同比去年二季度的472元人民币下降了176元人民币，环比2013年一季度的421元人民币下降了125元人民币;单房收益为167元人民币，同比去年二季度的305元人民币下降了138元人民币，环比2013年一季度的
228元人民币下降了61元人民币;员工流失率为19.00%，同比去年二季度的15.25%上升了3.75%，环比2013年一季度的14.94%上升了4.06%;员工平均月薪为2073.16元人民币，环比2013年一季度的2463.85元人民币下降了390.69元人民币。
二季度国内公司管理的饭店平均出租率为60.13%，同比去年二季度的66.21%下降了6.08%;环比2013年一季度的53.3%提高了6.83 %;平均房价为454元人民币，同比去年二季度的406元人民币上涨了48元人民币，环比2013年一季度的474元人民币下降了20元人民币;单房收益为269元人民币，同比去年二季度的272元人民币下降了3元人民币，环比2013年一季度的252元人民币上涨了17元人民币。员工流失率为13.82%，同比去年二季度的13.51%上升了0.31%，环比2013年一季度的12.09%上升了1.73%;员工月薪为2377.02元人民币，环比2013年一季度的2413.83元人民币下降了36.81元人民币。
二季度国际公司管理的饭店平均出租率为62.03%，同比去年二季度的69.47%下降了7.44%，环比2013年一季度的54.25%提高了7.78%;平均房价为681元人民币，同比去年二季度的765元人民币下降了84元人民币，环比2013年一季度的558元人民币上涨了123元人民币;单房平均收益为427元人民币，同比去年二季度的546元人民币下降了119元人民币，环比2013年一季度的307元人民币上涨了120元人民币。员工流失率为18.17%，同比去年二季度的15.56%上升了2.61%，环比2013年一季度的12.61%上升了5.56%。员工平均月薪为2855.24元人民币。环比2013年一季度的2715.64元人民币上涨了139.60元人民币。
二季度五星级饭店平均出租率为55.24%，同比去年二季度的60.35%下降
5.11%，环比今年一季度的49.00%提高了6.24%;平均房价为636元人民币，同比去年二季度的666元人民币降低了30元人民币，环比今年一季度的605元人民币上涨了31元人民币;单房收益为360元人民币，同比去年二季度的414元人民币下降了54元人民币，环比今年一季度306元人民币上涨了54元人民币。
二季度五星级饭店员工流失率为15.24%，同比去年二季度的13.32%上升了1.92%，环比今年一季度的12.31%上升了2.93%;员工平均月薪为2577.23元人民币，环比今年一季度的2651.11元人民币降低了73.88元人民币。二季度四星级饭店平均出租率为58.44%，同比去年二季度的68.78%下降了10.34%，环比今年一季度的56.77%提高了1.67%;平均房价为367元人民币，同比去年二季度的412元人民币下降了45元人民币，环比今年一季度的417元人民币降低了50元人民币;单房收益为222元人民币，同比去年二季度的289元人民币下降了67元人民币，环比今年一季度的240元人民币下降了18元人民币。
二季度四星级饭店员工流失率为17.76%，同比去年二季度的15.12%提高了2.64%，环比今年一季度的15.34%上升了2.42%;员工平均月薪为2262.84元人民币，环比今年一季度的2494.63元人民币下降了231.79元人民币。
二季度三星级饭店平均出租率为54.38%，同比去年二季度的78.74%降低了24.36%，环比今年一季度的60.76%下降了6.38%;平均房价为196元人民币，同比去年二季度的260元人民币降低了64元人民币，环比今年一季度的267元人民币下降了71元人民币。单房收益为109元人民币，同比去年二季度的173元人民币下降了64元人民币，环比今年一季度的141元人民币下降了32元人民币。
二季度三星级饭店员工流失率为16.6%，同比去年二季度的14.13%上升了2.47%，环比今年一季度的9.7%上升了6.9%;员工平均月薪为1904.55元人民币，环比今年一季度的2174.88元人民币下降了270.33元人民币。
一、确定分析目标
分析目标主要包括以下三个方面：
分析目的。
分析范围。
分析时间。
如下图所示，分析目标除了主要包括三个方面外，还有备注一栏，这里备注的是计算周期问题。强调一点，我们做运营数据分析的时候通常都会拿更新前和更新后的数据进行比较，因此我们的设定的分析周期一般都会跟着游戏实际的更新情况走。
二、分析综述
分析综述主要包括两方面的内容
1、上周/本周充值数据对比
充值总额
充值人数
服务器数
服务器平均充值
服务器平均充值人数
针对上述内容进行差额对比以及增减率对比，如游戏有特殊要求，可以适当增加其它数据内容。
2、上周/本周更新内容对比
主要陈列两周内分别更新的活动内容或一些重大调整。
三、一周运营数据分析
1、本周收入概况
日均充值金额，环比上周日均充值金额
用户ARPU值，环比上周ARPU值
简述与上周或之前的充值情况的比较，如上升还是下降、影响充值的较大的因素。
2、新用户概况
新用户就是新进游戏的玩家，这里主要介绍这些新玩家的动态数据，一般以两个月为总时长进行陈列比较，具体周期数据仍以周为单位。
新用户数据主要包括：安装下载数、创建角色数、安装→角色转化率、付费人数、创建角色→付费转化率、ARPU值、次日留存、三日留存、七日留存等，可根据游戏实际情况进行添加。
3、活跃用户概况
活跃用户概况主要包括三部分内容：
日均在线人数，环比上周实时在线人数，提升/下降百分比
日均付费用户登陆人数，环比上周付费登陆数，提升/下降百分比
日均活跃玩家数，环比日均活跃玩家数，提升/下降百分比
4、道具消费概况
道具方面的消费概况主要包括：
产出活动类别
道具分类
单类道具消费元宝，消费占比，环比上周
日均消费元宝，总消费元宝，环比上周下降/上升
简述活动效果较好/较差的道具分类
5、当前元宝库存
当前元宝库存是指玩家充了元宝还没花出去的存量，以及游戏中额外获得的元宝存量。例如，我充了1000块，拿了1w元宝，花了8K，我造成的存量是2K，当平台各服的元宝存量不断上涨，就代表消费点不够了，要不补新消费系统，要不上消费类的运营活动。
6、重点商业活动付费玩家参与情况
活动参与情况主要考虑以下几点：
付费群体类别，活跃付费玩家数
付费玩家的参与比例
付费玩家在活动中消费的元宝数
付费玩家在活动中消费的元宝占周消费元宝总数的比例
付费玩家的人均消费元宝数
根据活动的这些付费玩家的相关数据，判断该活动产生的效益以及玩家的接受程度。
如果数据不佳，则代表该活动不行，需深究其存在的问题，看看问题是出现在活动难度、活动的奖励不吸引、还是活动本身的可玩性太差。根据分析的原因在下次更新活动时判断是需要进行调整玩法设定还是替换成新活动。
另外，同一时期可能会推出多个活动，在进行单个活动数据分析时，也要横向比较各个活动的效果，对于下次运营其它产品，有个经验借鉴。
注：付费玩家数：活动期间登陆过游戏的玩家数;消费占比 = 活动道具总消费元宝/当周总消费元宝
四、游戏运营数据总分析
在简单分析完一周的运营情况之后，接下来将针对一定运营周期的数据进行详细分析。
1、近期充值概况
近期充值情况基本上是以一周时长为单位进行分析，主要分析内容包括：每周收入、收入增长率、当周日均收入、当周总付费人数、ARPU值、服务器数量、服均日收入等，可根据游戏实际情况适当增减分析类别。
2、新注册用户分析
因为是针对新注册用户的分析，因此这一块的分析与前面一周运营数据稍有重合。
这一块的分析重点在于各个渠道的数据比较，包括新注册用户比较、活跃用户比较、累积付费金额比较三部分内容。
3、活跃用户分析
前面的活跃用户分析主要是围绕一周每日的活跃用户分析，而这里的活跃用户分析则可以是两周、三周或者更长时间的分析， 主要看实际游戏的需要。
活跃用户概况描述主要包括三部分内容：
日均在线人数，环比上周实时在线人数，提升/下降百分比
日均付费用户登陆人数，环比上周付费登陆数，提升/下降百分比
日均活跃玩家数，环比日均活跃玩家数，提升/下降百分比
注：这里描述的内容根据分析的目的走，不一定非得是本周与上周的比较。
注：老付费登陆数 = 剔除统计日新增付费玩家数
4、道具消耗分析
道具消耗分析主要包括三部分内容：
元宝消耗结构，如装备类、抽奖类、促销类等
每一类道具的具体元宝消耗情况分析
每一类道具在分析周期内的消费占比
另外，具体的文字描述分析这里不一一举例，参照着数据分析表的实际情况简单做个文字描述即可。对于一些销量很好的道具及销量不佳的道具可以重点品评，分析造成差异的原因，以便下次更新可以调整改进。
1)每周日均元宝消耗量
2)元宝消耗占比
5、付费玩家元宝情况
付费玩家的元宝情况主要分析：
获得元宝量，包括充值获得、游戏中获得
消耗元宝量，包括充值元宝消耗和赠送元宝消耗
元宝存量，包括充值存量和赠送存量
备注：
充值玩家总元宝来源=充值获得元宝+游戏内相关渠道获得赠送元宝
充值玩家元宝存量=元宝存量+赠送元宝存量
消耗元宝量=元宝消耗+赠送元宝消耗
6、重点游戏系统监控
由于每个游戏的系统众多，这里简单以获得紫卡伙伴和副本关卡为例做个简单介绍。
1)获得紫卡数分析
分析主要针对不同付费层级的玩家进行分析。在主流卡牌游戏中，紫卡通常是比较高级的卡牌，紫卡的拥有数量对于游戏的系统分析具有比较重要的意义。根据分析可以观察紫卡的拥有数量是否合理，例如大R与小R是否存在明显的拥有差异，紫卡是易得还是难得。分析过后才能对产出卡牌的概率以及获得渠道作相关调整。
2)副本系统监测
类似推图的副本，或者一些任务，都是需要我们关注的游戏重点。根据每个关卡玩家的通关参与数，可以简单的看出每个关卡玩家参与的情况，从而判断是否有关卡设定不合理或者数据异常。
其实除了系统监测，对于玩家的升级情况、商城的付费情况等都可以做详细的分析，主要看你的游戏处于哪个阶段，分析的重点在哪。
7、重点商业活动付费玩家参与情况
这里分析主要包括往期活动玩家的参与情况，或对于周期较长的活动进行阶段性的分析。这个分析与前面的活动分析类似，这里不再详细说明。
总结
做完以上分析之后，有需要的应该对整份分析报告进行总结描述，譬如列举一些内容修改的建议之类的。
因为不同类别游戏的差异性较大，所以这个分析也仅仅是起到抛砖引玉的作用。我们在实际工作中抒写分析报告时，通常会根据游戏的指标、阶段的侧重点、分析的模块而决定分析的对象。因此，最终还是需要具体情况进行具体分析。
甲方：张俊青，身份证号码1405
现住北京市朝阳区小区3# 4单元502室
乙方：身份证号码1405
现住北京市朝阳区小区3# 4单元502室
第一条：合伙宗旨以“健康、营养、味美、便捷”为理念，打造味传天下餐饮品牌，促进饮食服务业的发展。
第二条：合伙字号、合伙字号使用限制和合伙期限双方确定合伙饭店名称为：味传天下 ，该合伙名称归甲方所有，在合伙终止后，甲方有权继续使用，乙方在合伙终止后无权使用该名称。 合伙期限为 年，自 起至 止。
第三条：合伙经营项目和范围 新疆风味菜肴，餐饮服务，置办酒席。
第四条：出资额、出资方式、出资期限及对出资质量的保证和互负的告知义务
1、甲方以位于 镇 村 道旁的 平方米的自有房屋(房屋证号为： )投入合伙经营。甲方应保证此房为其所有的合法财产，保证该房没有抵押、出租、出售等影响合伙经营的情况，保证该房屋能够用于餐饮服务的商业用途。因为甲方投入使用的房屋不能达到上述要求给乙方造成经济损失的，甲方应承担违约金 元并赔偿因此给乙方造成的损失。自本合同生效之日起至合伙终止之日，甲方不得以任何理由将该房屋出售、出租或抵押，不得以任何理 1
由影响该房屋的使用。
2、甲方负责办理工商、税务、卫生等经营手续，所需费用由双方同等承担。办妥手续的期限是签订本合同之日起的 天内。
3、乙方负责从新疆招聘技术人员并主要负责技术方面事务，技术人员到位的期限是签订本合同之日起的 天内，或者是办妥经营手续后的 天内。
4、乙方在签订本合同之日起的 天内，先期投入元现金对甲所投入的房屋的前厅和后厨进行装修，并负责购置桌椅等餐饮设备，具体是：
5、甲方承诺在饭店开始正常营业后的连续4个月内的所有收入均归乙方所有，以补偿乙方先期投入的装修和购买设备的费用及风险，甲方在此期间内既不负担任何费用(原料、水电费、工作人员工资及饭店正常运转的费用等)也不取得饭店的收入。在此4个月时间内的经营风险，双方按同等比例承担。如果饭店在此4个月内经营不善，不能继续经营下去，对于乙方先期投入的装修费用和购买的设备，甲乙双方合意这样处理：
6、自第5条中所约定4个月的经营期间届满之日起至合伙终止，经营饭店的原料、水电费、工作人员工资及饭店正常运转产生的卫生、税务等所有经营产生的费用均由甲乙双方同等比例承担。
7、在本合同生效之日起，双方互负如实告知对方情况的义务。甲方对本地区外来因素有可能影响经营的情况负有如实告知乙方的义务，以避免造成乙方的损失。乙方对事关合伙发展的有可能影响经营的情况负有告知甲方的义务，以避免造成甲方
的损失。
8、双方在履行上述1-7条约定时，因违反诚实信用原则给对方造成损失的，应予赔偿。
9、自第5条中所约定4个月的经营期间届满之日起至合伙终止，双方的权利义务在本合同中第五条规定。
第五条：盈余分配与债务承担
1、盈余分配，双方合意同等比例分配。
2、债务承担，合伙债务先由合伙财产偿还，合伙财产不足清偿时，以各合伙人的家庭或个人财产同等比例承担。
第六条：入伙、退伙及出资的转让
1、入伙，双方约定在合伙期间内，不接受他人入伙。但确因业务需要的，双方另行协议。
2、退伙，(1)需有正当理由方可退伙;(2)退伙需提前1个月告知对方，并经双方同意;(3)未经双方同意而自行退伙给对方造成损失的，应进行赔偿。
3、出资的转让，在合伙期限内不允许转让出资及经营权。
第七条：合伙事务处理方式及负责人 所有合伙事务均由双方共同协商和讨论决定，不设合伙负责人。如有设的必要再另行协议。
第八条：禁止行为
1、未经双方同意，禁止任何合伙人私自以合伙名义进行业务活动;如其业务获得了利益应归合伙，造成损失的按实际损失赔偿。
2、禁止合伙人经营与合伙竞争的业务。
3、如果合伙人违反上述各条规定，应赔偿给对方造成的损失。
第九条：合伙的终止及终止后的事项
1、合伙因以下事由之一得终止，(1)合伙期届满;(2)双方均同意终止合伙关系;(3)合伙事业的目的不完成;(4)合伙事业违反法律强制性规定被撤销。
2、合伙终止后的事项，(1)双方清理合伙事务，如有盈余按同等比例分配，如有亏损则先以合伙共同财产偿还，不足部分由合伙双方按同等比例承担。(2)
对乙方先期投入的装修费用和购买的设备按以下方式处理：
第十条：违约责任 本合同约定内容双方应全面遵守，任何一方违反合同约定给对方造成损失的，应向对方承担违约责任。
第十一条：争议的解决方式 在合伙期间如发生争议，应共同协商，本着有利于合伙事业发展的原则予以解决。协商不成的依法向人民法院起诉。
第十二条：本合同自订立之日起生效。
第十三条：本合同如有未尽事宜，应由双方共同讨论补充或者修改，修改和补充的内容与本合同具有同等效力。
第十四条：其他约定事项
第十五条：本合同正本一式5份，双方各执2份，送工商部门及相关部门留存1份。
甲方：乙方：
友情提示：承保餐饮场所责任险，保险费由双方按比例承担
随着国家对国民休闲度假的鼓励，节假日延长，度假地增多，度假酒店的数量也增加了。度假酒店卖什么?卖给旅游度假者客房?餐饮?还是娱乐项目?怎样卖才能使度假酒店收益最大?在我国的酒店管理行业中，度假酒店的发展，在时间上晚于城市酒店，在擅长管理度假酒店的人才上也严重缺乏。由于上述这些主要原因，目前我国度假酒店的经营管理在和国际接轨方面存在很大距离。下面的一个国际度假酒店的做法，可以给我们的同行有所启迪。
最近，一位国外同行告诉我，有这么一个高档度假酒店。该酒店位于智利北部的阿塔卡马沙漠，酒店规模：52间客房，平均收费：659美元/每人/每间夜，由“探险”酒店管理集团经营管理。酒店的卖点在于探险，它的目标市场是探险旅游者。酒店为顾客组织了旅游地35个探险活动，这些活动包括：步行、远足、骑马、登山、攀岩、驾车探险远征等，供旅游者选择参加。根据这类探险游客的平均逗留时间，酒店针对性地推出了四天游2636美元的包价节目。这包价包括四个晚上的住宿、四天的所有饮食及探险旅游活动费用，喝酒另外收费。为了安全和管理，每项探险活动参加人数限制为最多10人，每天在晚餐前由顾客选择决定第二天的活动内容。酒店相应配上导游兼安全员。
在遥远的沙漠地经营度假酒店，重要的是营造一种探险旅游者所喜欢的氛围。从城市来的探险旅游度假者，一到酒店，喜欢打开窗户，放松自己，享受宁静。酒店内没有电视，没有影碟播放机，但有卫生天线连接的电话。在阿塔卡马沙漠能听到的唯一声音是鸟鸣和夏天房间内天花板上老式风扇的呼呼声。
厨师长为探险游客准备了清淡、新鲜而可口的菜肴，他认为重油、重肉不利探险旅游。新鲜的素菜、水果都是随每天的航班运来的。当然这些成本也都计算在昂贵的房价内。
这家规模只有52间客房的度假酒店，虽然地理位置远在沙漠边缘，日常供应有诸多不便，由于他们的产品、他们的服务、他们设计的节目，完全符合他们的目标市场即探险旅游者的需求，所以他们的高价卖得很成功，经营业绩十分理想。
“探险”酒店管理集团经营管理的智利北部的阿塔卡马沙漠度假酒店的案例，可以给我国的度假酒店经营管理者以很好的启迪。现在我们不少度假酒店，由于经营管理者没有完全理解度假酒店与城市酒店在产品上、在目标市场上的差异，还是在花大力气和城市酒店一样出售客房、宣传餐饮、推广娱乐活动，但效果不理想。我想，只有通过摸索和实践，当我们的度假酒店管理者明白应该卖什么和卖给谁的时候，那我们的度假酒店会在经营和管理上有一个满足度假顾客需求的突破，经营业绩也会达到理想的水平。
------经营部
一、市场化经营分析的契机
这段时间与其他大大小小物业公司因为招投标的事情都有接触，听别人说自己公司 听别人说物业市场，然后自己做对比包括自己学习的些东西，心里颇有感触，我们呢?有着先进的理念只能出去为了不落面子用来理论性的吹嘘，走在传统物业的山坡上卡在了瓶颈不进则退，连最基础的项目管理最基础的打扫卫生现在都已经落于下乘，我们在吃老本我们在消耗着往年辛苦赚来的声誉，我们在挖着集团这个靠山，吃光耗光挖光后我们还剩下什么?
二、市场现状及大形势的分析
现在政府在逐步淡漠物业行业的概念从最初的无围墙到现在的资质取消，没有了级别的限制市场上会有很多有资源的新物业公司涌现，本来就小的物业市场在不停的紧缩，物业公司多元化的趋势也被逼上了路，新型物业市场有多元化经营、皮包式经营，我们该怎么办?
三、正视自我
抛去集团公司，假如我们只是一家普通的物业公司，取消了资质，耗空了声誉，我们剩下什么?我们有什么?我们赚钱吗?我们不刷脸，我们靠实力我们能做什么?我们除了在公司赚工资我们无形中的收获还能学习到什么? 我们有数个面子项目赔钱赚吆喝还要越走越深。管理跟不上，从基础根源上托了公司的后腿。我们安于现状、卡于瓶颈、自我膨胀，沉迷于过去得光环，我们是大公司、我们是龙头企业、我们是所数不多的一级资质，我用了大量的时间接触、拜访、各种形式的调查，综合现在的物业市场，我们连个三级资质的物业公司不如，我们仅与村改的物业较长短，我们还有什么值得膨胀的呢?仅仅是因为去年饥不择食的翻倍了管理业绩?但是我们流失了我们最大的资本我们的声誉，现阶段正是我们公司的最佳时期，各类资源趁手并名声在外或者说我们声誉还没跌下来的时候，依托公司的声誉及社会的认可我们需要改变需要转型，现在是大数据时代，整合分散资源做物业大数据时代第一个吃螃蟹的人。
四、我们面临的发展方向 就现在物业市场我片面的认为有两种经营形式
①、多元化发展(超市、家政服务、配送服务、房产中介、餐饮)只要价格合适业主之所需我们都给予满足。 利弊分析：
利--我们有两大集团公司、我们还有文达通现成的资源可以利用不需要我们投入多余的成本，依靠我们物业前些年打造出的名声，利用我们现有项目的业主，投入定量的人员完成多元化发展。
弊--掣肘于集团的配套，不能自己做延伸服务，所有资源仅面对自己的业主，业主群体数量有限，只能大力拓展项目，来拓展可收入基数，持续拉长管理队伍。最终摆脱不了传统物业，只能传统物业与多元化经营齐头并进。 ②、化整为零，大数据形式。物业公司整体分化为6个公司
物业依靠声誉依靠集团公司持续对外承揽项目并推广我们自己的公司。然后将所有项目的各个部门整合为5个公司
保洁公司，原公司所有的保洁人员全部改签到保洁公司。 保安公司，原公司所有的保安人员全部改签到保安公司。 工程公司，原有所有工程员工全部改签到工程公司。
绿化公司，原公司所有绿化人员全部改签到绿化公司并对外招聘扩编。 服务公司，原公司所有客服改签到服务公司。
改签后现有人员持续为公司项目工作，各个子公司对外承揽项目，各个公司从起步便具有了规模及业务量，除了多缴税外我们多了几家颇具规模的公司。 利弊分析：
利--不再拘束于传统物业公司，不再拘束于我们现有的项目，现在市场化没有了资质的限制有资源的物业公司涌现但是他们没有管理经验甚至有很多公司都是兼职做着物业，没有专业的服务，我们可以套餐式服务谈好分成，我们做大数据整合落地服务，而多元化发展我们也不能落下多元化经营放在服务公司由服务公司运营并对接集团公司的配套。我们面对的不再仅仅是自己公司的所属项目所属业主，我们可以面对整个物业市场面对整个社会的业主。由专业化物业公司排挤吃掉现有市场的保洁保安公司，整合社会资源再应用于社会。
弊---就公司现有情形而言各个公司成立我们没有顶梁柱缺少各个公司独立运营的当家人，对后期独立运行需要合适的认真筹划。风险税，拆散整合后我们需要多缴税，当然虽说有很多合理的避税办法但是现在论风险，各个公司虽说整合后对有活干都有业绩可是对外成绩是咱们的主要目的也是咱们后期发展的主要思路。
五、现在我们该怎么办?
1.公司所有制度运营方式全部推翻? 2.公司组织架构重新组织建立? 3.各公司专门人员专门负责 4.服务公司的必要性
5.自己部门外包给自己各个公司需要怎么做?
6.不需要管理项目一线，管理人员的必要性?管理人员需要做什么? 7.拆解公司的所有部门细化的平安过渡方法? 8.市场需要我们做什么? 9.我们能给市场给社会带来什么?
10.我们下一步该做什么?我们的发展方向该怎么走? 11.我们能在现阶段做什么?什么需要我们做?我们怎么分工? 12.我们如何面对市场竞争?
13.我们的优势??市场化后我们剩余的优势?
14.摆脱集团和当地优势的掣肘，真正的打开局面走上市场，进去市场竞争 15.面对黄岛甚至青岛日趋窄小的市场空间，我们下一步该怎么走?是打开全国性传统物业市场还是在黄岛在青岛在山东做物业附属产业以谋求新市场的发展起步?
六、三角循环项目管理法(自创分享)
1.点：亮点、形象、精细化之处。我们接管以后项目有什么改变有什么改善。所谓新官上任三把火该怎么烧?
上任的形式：新项目亮点如何打造?二手项目亮点如何打造? 2.面：大局观。
不做消防员，走出物业管理的漩涡，时常警醒保持空杯心态，适时的释怀不要被一时的成就感所膨胀。要有理想有目标有计划。
3.心：
①领导的心:领导需要你做什么?公司需要你做什么?社会需要你做什么? ②员工的心：员工需要从你这里得到什么?员工需要从公司获得什么?你能为员工做什么?
③客户的心：客户需要什么?客户需要你做什么?客户需要你公司做什么?
可循环式管理法三方面可根据接手的项目的情况不同旋转切入点。
七、项目定位 定项目 定岗位 定工资 定收费率 定服务满意率
套餐式由管理人员挑选项目
八、企业文化 文化内涵 管理定位 品牌口号 价值观 核心价值观 企业形象 品牌形象
九、房屋租赁部门运行方案
为扩展多种经营模式，提高多种经营收入，明确各岗位工作职责，达到人员配备最优化，最终实现效益最大化的目标，现拟公司房屋租赁部门工作运行方案如下。
一、部门经营模式
成立房屋租赁部门，辅之以公司驻扎诸多小区的优势，采取以租赁部门为核心，以各服务中心为辅(提供收集项目租售房源信息、客户等)的经营运作模式。
二、经营范围
(一)房地产中介及代理;
(二)厂房租赁与销售代理;
(三)写字楼租赁与销售代理;
(四)商铺租赁与销售代理;
(五)地皮租赁与转让代理;
(六)商品房或私宅租赁与销售代理;
(七)二手房租赁与销售代理 (经营范围视公司具体规定而定)
三、部门职责划分
(一)管理中心
1、掌握国家政府有关房屋租赁最新政策，负责对相关业务人员出租房及二手房买卖工作的业务指导、业务监督及业务技能培训工作;
2、负责房屋租赁及二手房买卖过户手续办理的后台支持工作;
3、根据业务人员的信息反馈，及对客户的走访调查，负责定期工作总结分析会议的召集，对业务人员进行考核，并对租售工作中存在的问题及时提出合理化解决建议;
4、负责广告宣传工作，如及时更新租房网站信息，利用社交软件建立房屋承租出租群发布消息，充分发挥公司项目众多的优势，运用好小区公告栏，滚动显示屏等开展宣传工作;
5、负责定期对房屋租售情况进行经营分析，以更好的制定下一步的工作计划。
(二)租售业务中心
1、利用物业中心遍布诸多小区的优势，可以节约成本，就地作业，推广新部门业务，掌握市场动态，搜集市场信息，做好房源开发及客户接待工作;
2、汇总并落实房源信息，进行及时跟踪;
3、及时上报成交信息，便于公司经营发展中心了解运作情况;
4、定期向经营发展中心上报实际租售情况统计报表;
5、配合公司做好合同签定工作，加强各类合同管理;
6、全面做好租住人口信息采集工作。对出租和承租房屋和买卖二手房的所有人员，按照来有登记、走有注销的原则，全面准确地采集信息，建立管理档案，录入计算机系统，实行有效的动态管理。对在登记和普查中发现可疑人员和违法犯罪人员，应及时报派出所;
7、根据承租方和出租方双方意见，制作房屋租赁合同;
8、经常回访客户，听取和反馈用户对产品的意见，处理客户日常问题;
9、努力做好服务工作，树立良好的企业形象，提高企业知名度;
10、配合经营发展中心做好广告宣传工作;
11、负责佣金结算工作;
12、加强业务人员的专业知识学习，不断提高业务人员素质;
13、完成公司下达的任务指标。
(三)服务中心
1、负责为客户解决房屋租赁合同签订后期出现的问题，在承租方与出租方之间做好调节工作;
2、负责项目房源的开发工作，将自身有效房源登记到租售中心，达到资源共享;
3、做好客户来访的接待工作，促进房屋成交;
4、积极参加管理中心组织的经营分析例会，分析工作中存在的不足，更好的为客户服务;
5、定期安排人员对周边楼盘进行采盘，并进行汇总分析，时刻了解市场信息的变化。
四、签订租赁合同所需资料
(一)出租方应当准备的文件：
1、房地产产权证(或者类似的文件)
2、如果房屋是共有的话，还需要得到共有人的授权
3、如果是二房东的话，需要得到大房东的书面转租同意书或者原租赁合同中有转租条款以及原租赁合同复印件。
4、单位需要提供营业执照复印件，个人需要提供身份证复印件
5、 如果签约时不能带公章或者合同章的，需要提供加盖公章的授权委托书。
(二)承租方应当准备的文件：
1、法人准备营业执照复印件，自然人准备身份证复印件
2、 如果签约时不能带公章或者合同章的，需要提供加该公章的授权委托书。
(三)中介公司应当准备的文件：
1、根据双方当事人的要求制作的《房屋租赁合同》、《承包合同》或者《联营合同》
2、房地产经纪人资格证书原件及复印件贰份
房屋租赁合同
出租方(以下简称甲方): 承租方(以下简称乙方): 身份证号码: 身份证号码: 甲乙双方通过友好协商,在平等自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋相关事宜达成以下协议：
一、现甲方将坐落于____________________________,房屋户型________,居住面积_______,楼屋_______租给乙方。甲方应保证房房屋真实合法有效。
二、租赁时间从_______年_______月_______日_______起_______至_______年_______月_______日。房屋租金每月__________元整(￥：________)支付方式_________，租金交付方式 (年付，半年付，季付，月付等)另付押金___________元整(￥_________)。房租于 时交付。租赁期限终止时，乙方应支付所有应缴纳费用，若乙方未拖欠房租和相关费用，在甲方验收租赁房屋无人为损坏时，甲方应将押金退还给乙方，不计利息;反之，甲方可以从押金中扣除应交款项作赔偿金。
三、房屋和租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线电视、物管、卫生费由______方支付，其余由______方承担。
四、甲方如果一方需解除合同，必须提前 天征得对方同意，否则赔偿违约金_________元整
(因第三方不可抗拒因素导致合同不能继续执行的情况除外)。
五、根据议定，本合同已经鉴定，甲方应支付经纪方佣金_________元整(￥：_________)，乙方应付经纪方佣金_________元整(￥_________)。本合同签订后，若甲、乙任何一方提出终止合同，都应承担对方损失及经纪佣金。
六、租赁期间，甲方有权按照法定程序转让该出租的房屋，需告知甲方，转让后，甲方乙方应与新的房屋所有人协商房屋的出租事宜。未经甲方同意，乙方不能转租，转借承租房屋。
七、租赁期间，乙方对承租的房屋及室内装修设备，应负责保管，爱护使用，注意防火、防冻。如有损坏，乙方应负责修复或赔偿。乙方不得私自拆改、增添房屋或设备。如属必需时，应事先取得甲方同意或另行签订协议后方可动工。否则，乙方应负责恢复原状。
七、免责条件
1、该房屋占用范围内的土地使用权被国家依法提前收回的。
2、该房屋毁损、意外灾害被鉴定为危险房屋的。
3、甲方告知乙方该房屋出租前已设定抵押，先被处理的。
八、本合同一式三份甲、乙、经纪人各执一份，自鉴定之日起生效。未尽事宜由甲乙双方友好协商解决。经纪方起见证作用。
九、房屋设施：若甲方提供该设施，则在该项前的“□”划“√”并在其后作必要的说明;若甲方不提供某一项，则在项前的“□”划“×”
水表(水卡)_________吨;数电表(电表卡)_________度;管道煤气(气卡)_________立方;
电话交费日期_________;有线交费日期_________;宽带交费日期_________;物业交费日期_________;物业交费截止日期_________;钥匙情况_________ 。 □空调 □冰箱 □洗衣机 □电视机 □热水器 □微波炉 □床头柜 □沙发 □餐桌 □餐椅 □床 □茶几 □书桌 □电视柜 □书柜 □梳妆台 □电话机
出租方： 联系电话： 承租方： 联系电话： 经纪方： 联系电话： 合同签订日期： 年 月 日
房屋买卖合同
卖方：_______________(简称甲方) 身份证号码：________________买方：_______________(简称乙方)身份证号码：__________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区_____________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第 号)
第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币 元整(大写： 拾___万___仟___佰___拾___元整给甲方，剩余房款人民币__________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币 元整(大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币___________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_ ________(物业管理费、供暖、水、电、燃气等)等费用结清。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。
第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
具体税、费的相关规定及分担情况提供以下参考：
1、卖方需付税费：(1)营业税;(2)城市建设维护税;(3)教育费附加;(4)印花税;(5)个人所得税;(6)土地增值税;(7)房地产交易服务费;(8)土地使用费。(9)提前还款短期贷款利息(如有);(10)提前还款罚息(如有)
2、买方需付税费：(1)印花税;(2)契税;(3)产权登记费;(4)房地产交易服务费;(5)《房地产证》贴花;
3、其他税费由买卖双方各承担一半：(1)权籍调查费;(2)房地产买卖合同公证费(如有);(3)评估费;(4)保险费(如有);(5)其他(以实际发生的税费为准)
因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价总款5%的违约金。
第六条 违约责任
1、逾期交房责任
除不可抗力外，卖方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。
(1)逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款5‰的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的5%向买方支付违约金。
2、逾期付款责任
买方未按照第四条约定的时间付款的，按照以下规定处理：
(1)逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款5‰的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。
第七条 争议解决方式
本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉;本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第八条 本合同一式 份。甲方产权人一份，乙方一份，房产中介公司一份。(视具体情况而定)
出卖方(甲方)： 购买方(乙方)： 身份证号码： 身份证号码： 地 址： 地 址： 电 话： 电 话： 经 办 人： 电话： 合同签订日期： 年 月 日
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