以房养老市场需求论文提纲

论文题目：“以房养老”的现实困境及破解机制研究

摘要：近年来随着我国老龄化趋势的加剧,养老问题越发凸显。“未富先老”的事实和“未备先老”的局面使得家庭和社会的养老压力逐年增加,因此迫切需要开展一种新型的养老保障方式来补充现有养老保障体系的不足。而“以房养老”的出现,创新性地将房产和养老结合起来,通过售后返租、以大换小、房产置换、住房反向抵押贷款等模式将房屋产权价值释放出来,直接或间接转换为老人所需的养老服务,实现满足老人多元化养老需求、优化资源配置的目标。文章通过对南京、上海、武汉、北京等城市以房养老试行状况的分析,发现“以房养老”在我国发展受阻,进而结合以房养老的运作机理创新性地提出我国的以房养老存在住房产权、资金和养老服务要素转换困境,可细分为产权转换为资金、资金转换为服务及产权直接转换为服务的困境。针对以上困境,本文经过全面的文献和案例研究,并运用理论与实证结合的方法分析了以房养老现实困境产生的内因:一是家庭财富传递动机的影响;二是供需失衡的制约;三是房产价值波动风险、利率波动风险、长寿风险等多种风险的阻碍。文章运用多元Logistic回归分析模型和净现值模型来验证三要素转换困境是阻碍以房养老发展的真困境。一方面利用在郑州市中心城区调研的372份问卷数据,采用多元Logistic回归模型分析三种内因对老人以房养老行为选择的影响,得出家庭财富传递动机中的利他动机和交换动机、供需失衡和多种风险确实会降低老人参与以房养老的意愿;另一方面运用净现值模型分析长寿风险、利率风险等对开办机构和其他参与主体所得收益的影响,最终得出要素转换困境确实会阻碍以房养老发展的结论。文章通过借鉴美国、英国、日本及新加坡等国成功和失败的经验,并结合我国发展情况提出困境的破解机制涉及:（1）观念转换机制;（2）供需匹配机制;（3）风险管理机制,其中提出成立住房转换服务中心以及将以房养老的模式进行多元组合等创新点;此外还提出辅助性的制度保障,主要包括放开对房屋产权的限制、加快创新发展我国的养老服务业以及稳定房地产市场与创新金融市场等,以期推进以房养老在我国的快速发展。

关键词：以房养老;困境;破解

学科专业：土地资源管理

摘要

Abstract

1 引言

1.1 选题背景和意义

1.1.1 选题背景

1.1.2 选题意义

1.2 国内外研究综述

1.2.1 国外相关研究综述

1.2.2 国内相关研究综述

1.2.3 研究述评

1.3 研究方案

1.3.1 研究内容

1.3.2 研究方法

1.3.3 研究创新点

1.4 “以房养老”的概念和相关理论

1.4.1 “以房养老”的概念

1.4.2 “以房养老”的相关理论

2 “以房养老”的运作机理

2.1 “以房养老”的参与主体及提供的服务

2.1.1 “以房养老”的供给主体及提供的养老服务

2.1.2 “以房养老”的需求主体和客体

2.1.3 “以房养老”的其他参与主体及提供的服务

2.2 “以房养老”的运作方式

2.2.1 房屋产权先转换为资金后购买养老服务

2.2.2 房屋产权直接置换养老服务

3 我国“以房养老”的主要模式和试点发展现状

3.1 售房换养

3.1.1 售房养老的操作路径

3.1.2 上海售房养老的试行状况

3.2 以租换养

3.2.1 以租换养的操作路径

3.2.2 北京以租换养的试行状况

3.3 住房反向抵押贷款

3.3.1 住房反向抵押贷款的操作路径

3.3.2 武汉住房反向抵押贷款的试行状况

3.4 房产直接置换模式

3.4.1 房产直接置换模式的操作路径

3.4.2 房产直接置换模式的试行状况

4 我国“以房养老”的现实困境及成因

4.1 我国“以房养老”要素转换困境

4.1.1 产权转换为资金的困境

4.1.2 资金转换为服务的困境

4.1.3 产权直接转换为服务的困境

4.2 “以房养老”要素转换困境形成的内因

4.2.1 家庭财富传递动机的影响

4.2.2 供需失衡的制约

4.2.3 多种风险的阻碍

4.3 我国“以房养老”现实困境的实证检验

4.3.1 研究假设与模型构建

4.3.2 数据来源与样本特征分析

4.3.3 指标选取和变量赋值

4.3.4 家庭财富传递动机对老人以房养老行为选择的Logistic回归分析

4.3.5 供需失衡对老人以房养老行为选择的Logistic回归分析

4.3.6 多种风险对老人以房养老行为选择的Logistic回归分析

4.3.7 研究假设检验结果

5 “以房养老”的国际比较及对我国的启示

5.1 国外“以房养老”的比较

5.1.1 美国的以房养老模式

5.1.2 英国的以房养老模式

5.1.3 日本的以房养老模式

5.1.4 新加坡的以房养老模式

5.2 国外“以房养老”模式对我国的启示

5.2.1 以房养老的发展依靠政府的支持

5.2.2 完善的养老服务体系是开展以房养老的重要基础

5.2.3 以房养老需要完善的房地产和金融市场以及人才储备

5.2.4 以房养老产品的设计要具备合理性和多样性

6 “以房养老”现实困境的破解机制

6.1 基本目标

6.1.1 激活城镇存量住房资产

6.1.2 改善居民的养老质量

6.2 基本原则

6.2.1 因需制宜

6.2.2 政府引导

6.2.3 循序渐进

6.3 要素转换困境破解机制设计

6.3.1 观念转变机制

6.3.2 供需匹配机制

6.3.3 风险管理机制

6.4 破解机制的制度保障

6.4.1 放开对房屋产权的限制

6.4.2 加快创新发展我国的养老服务业

6.4.3 稳定房地产市场与创新金融市场

7 结论与展望

7.1 研究结论

7.2 研究展望

参考文献

附录A

致谢