“以房养老”即住房反向抵押贷款, 又称“倒按揭”, 是从英文“Reverse Mortgage”翻译而来。其具体实施路径是拥有房屋完成产权的老年人将房产抵押给金融机构 (包括银行或保险公司等) , 金融机构通过综合评估借款人的年龄、预期寿命、 房产即期价值和未来 (老年人去世时) 价值等各种因素, 在特定年限后, 每月按时付一定额度的资金给仍然是房屋产权所有人的老年人作为养老费用直至老年人去世, 金融机构将抵押的房产出售, 出售所得首先偿还贷款本息, 升值部分依约定归金融机构或房屋继承人所有。
“以房养老”起源于上世纪的荷兰, 美国大约上世纪90年代左右施行后成为“以房养老”发展最为成熟的国家。随着人口老龄化的加速, 澳大利亚、加拿大、日本、新加坡等国也纷纷引入“以房养老”模式, 作为应对人口老龄化, 拓展养老途径的措施。本世纪初, 中国房地产开发集团总裁孟晓苏提议让拥有私人房产并愿意投保的老年居民通过“反向抵押贷款”, 获得从保险公司领取“养老年金”及相关服务。其后2004年保监会曾打算在北京、上海、广州等地尝试推行“以房养老”业务; 2006年和2007“两会”期间, 曾有政协委员提出过类似建议, 2011年9月28日, 在全国政协举办“大力发展我国养老事业” 提案办理会上, “以房养老”的提案虽引发广泛关注但因无相应法律保障而陷入难解困局;2013年国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》, 发改委、民政部公开表示, 我国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险, 具体政策由保监会牵头于2014年初出台。
在“以房养老”的发源地荷兰, “倒按揭”基本没有市场。 在荷兰, 退休工资替代率超过70%, 自有住房率达57%, 退休生活保障情况较好, 一般不需要通过“以房养老”来安排老年生活。美国主要有三种住房反向抵押贷款产品:HECM计划、 Home Keeper:计划、Financial Freedom计划。其中前两种以房养老产品是由公营机构推出并由政府机构负责担保, 最后一种产品由私营机构推出使用。美国推行“以房养老”最大的特点是联邦住房管理局 (FHA) 代表美国联邦政府为借款人和贷款人双方都提供经济上的担保, 无论借款人和贷款人都不会遭受市场变化带来的收入和受益损失, 这也是“以房养老”在美国获得较好发展的重要原因。但总体来讲, 自1989年美国政府开始试点运行“以房养老”, 到1998年转为正式项目, 经历20多年的发展, 目前每年签约量只有7万左右, 市场空间非常狭小。2001年4月, 英国政府制定了一项新的计划, 允许地方政府可以根据房屋的现有价值及未来司一能价值向老年人发放贷款, 在老年人死亡或者房屋出售时, 贷款到期。为了加强对该计划的监管, 英国金融服务局从2004年10月1日起接管反抵押贷款事务, 并将产品名称改为“终身抵押贷款” (Lifetime Mortgage) 。英国政府借此加强对反抵押贷款环境监管, 增强了未来人们对反向抵押贷款的信心。澳大利亚, 反向抵押贷款是纯粹的金融保险产品, 大多数反向抵押贷款为复式利率, 抵押人除承担较大经济负担外还需按金融机构要求维持房屋状况, 因此, 大部分澳大利亚人非万不得已不会选择此种养老方式。为了应对人口老龄化问题以及改善退休人员的生活质量, 1997年1月, 新加坡一家私营保险公司英康保险合作社发行了第一笔反向抵押贷款产品, 但由于其住房大部分为公有以及住房抵押套现功能差, 制约了业务吸引力。日本对“以房养老”申请人在年龄、居住安排、房屋状况等方面设置了严格的条件, 该项业务推进的政策环境处于从紧状态。
从部分有代表性国家“以房养老”实际运行情况看, 基于该产品诞生的初衷是通过创新金融产品探索新的养老方式, 拓宽养老选择途径, 提升老年人老年生活品质。因此, “以房养老”对于金融机构来讲, 首先是一种旨在有所赢利的金融保险产品, 需遵循市场法则;对于老年人个人来讲, “以房养老” 是一种新的养老方式选择, 它是国家提供的社会性养老保险之外的市场化的养老保险方式, 个人为获得这种保险受益既要付出成本, 又可能面临市场风险, 与国家主导的社会养老保险制度相比, 它只能是一种补充性的个人养老保险方式;对于国家来讲, “以房养老”作为能够提升老年生活质量的养老方式, 是社会养老保险的有益补充, 毕竟社会养老保险只能养老提供基本保障, 不可能面面俱到, 所以国家对于多样化的养老方式会给予必要的引导和支持, 此为构建完备的社会保障体系所必须。但是, “以房养老”只是一种在社会养老保险制度之外能够发挥补充养老作用的金融产品, 宜遵循市场机制, 在健全的法律法规保障下发生发展, 达到其产品设计及业务发展的目标。其养老功能的发挥, 有赖于金融市场成熟的程度和相应法律法规的健全程度, 并且还可能因市场机制运行风险而导致养老功能难以达到预期目标, 且金融机构难以实现业务收益。因此, 政府对此项业务的作为, 应是在充分估价其养老功能及金融创新的前提下, 应该着眼于制定必要的政策支持和提供健全的法制保障。
国家保监会于2014年6月23日公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》, 确定从当年7月1日起, 北京、上海、广州、武汉为首批试点城市, 试行开展老年人住房反向抵押养老保险 (俗称“以房养老”) 业务。此前, 关于推行“以房养老”的声音断断续续已持续了十来年, 关于“以房养老”的论证与研究时间则更早。但自去年试点意见下发后, “以房养老”业务并未有显著开展。据了解指定有此项业务开展权的金融机构对该业务的推开持谨慎态度。究其原因主要是“以房养老”涉及金融市场、房地产市场、物权法规、财税政策等多方面的确定性与不确定性因素, 需要金融机构进行准确掌握并在业务运行中灵活把控, 可以说, 金融机构市场掌控能力对推行“以房养老”至关重要。同时, 还应结合当地养老保障状况和保险市场实际, 创新性地借鉴国外“以房养老经验”, 切忌“照搬照抄”。如武汉市拟将住房反向抵押与“养老社区”相结合推进“以房养老”, 就是值得期待的全新性尝试。
正因为“以房养老”实质上是一种能够发挥养老功能的金融产品, 其产生到成熟应遵循市场规则, 不应完全由国家强制性推行。但国家作为经济社会事务的管理者, 肩负经济调控职责并能够发挥强有力的作用。对于“以房养老”, 国家站在完善社会性养老保障体系和推动金融创新的高度, 对于金融机构在财政税收政策上应该给予相应优惠以示鼓励;对于“以房养老”业务涉及的交易行为及物权问题则应进一步明确相应的法律法规, 为该项业务顺利推进提供法律保障。
总之, “以房养老”作为能够发挥养老功能的金融保险产品, 一方面对社会养老保险起着有益的补充作用, 在借鉴发达国家经验的基础上值得尝试推行;另一方面, 它作为特殊的金融保险产品, 其运行需要在成熟保险市场的大环境下, 在相应法律法规的保障下进行。还有, 这项业务涉及家庭代际之间财富的传递与转移, 必然受制于特定文化传统下的财富观念。因此, 其实施推进会在各方全力的作用下经历相当长的过程, 这也意味着此项业务在审慎中开展也许更显正常。
摘要：“以房养老”实质上是一种能够发挥养老功能的金融保险产品。从“以房养老”运行实践看, 它在养老保障选择中起着补充作用, 在金融保险市场亦属“小众产品”。我国试行“以房养老”, 应结合自身实际, 创新性地借鉴经验, 探索推进“以房养老”。
关键词：“以房养老”,金融保险产品,小众产品
[1] 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》.2013年10月23日 (国发〔2013〕35号)
[2] “以房养老”保险有望在4城市试点.扬子晚报 (南京) , 2014年3月21日.
[3] 《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》.2014年6月23日.
[4] 美华报.“以房养老”不是主要方式不能太乐观.中国台湾网, 2014年06月24日.
[5] 贺文竹.武汉“以房养老”:“空转”背后折射多重困扰.经济参考报, 2014年7月14日.
[6] 王存福, 郑钧天, 徐海波, 王淑娟.以房养老政策真的好看不好用吗.保险经济参考报, 2015年9月11日.
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