土地增值税论文

土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。下面是小编精心推荐的《土地增值税论文 (精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

土地增值税论文 篇1：

房地产企业土地增值税清算面临的挑战与对策

【摘 要】土地增值税在企业税负中占据较高的比重，是房地产开发企业的主要税种之一，如果在此阶段的清算出现较大的失误，将会对企业的利润产生重大影响。本文主要是对现阶段房地产企业土地增值税清算面临的挑战以及问题进行全面分析，并且阐述了在房地产企业土地增值税当中容易被忽视的弊端问题，此外，对提升房地产企业土地增值税清算工作提供了准确的处理解决措施以及策略研究，主要目的在于提升和加强房地产企业注重土地增值税清算的重要性，并且规划合理合法的税收制度，从根本上降低房地产企业的税收负担和纳税风险。

【关键词】房地产企业;土地增值税;清算工作;挑战与对策

现阶段，国家不断提升对房地产行业的发展调控，这使得房地产企业将面临长较大的挑战和严重的发展危机。房地产企业比较重要的一项工作就是税收，并且在房地产企业税收当中占据较大位置的就是土地增值税。因此，企业需要不断加强对土地增值税清算工作的重视程度，并且要严格遵守法律等相关规定进行清算工作，并且需要筹划土地增值税的税收工作，这样将从根本上提升房地产企业的经济效益以及社会效益。

一、目前房地产企业土地增值税清算面临的挑战与对策

20世纪90年代，我国开始飞速发展房地产行业，并且随着房价的上升式发展，将会对房地产行业的长久稳定发展带来较大的威胁。在2007年，我国税务总局下发了《关于房地产企业土地增值税清算管理》的有关政策文件之后，改变了我国房地产行业土地增值税的计算方式，全面实行清算模式，这样做的意图在于使用土地增值税来控制和调节房地产行业的发展，在2013年，国家税务总局下发了《关于如何做好房地产行业土地增值税征收》的相关政策文件之后，将使得房地产行业土地增值税征收不断提升和规范。对于以上国家出台颁布的政策文件可以看出，国家层面非常重视房地产行业土地增值税的清算工作，并且要不断加强房地产企业对于土地增值税重要性的认识;其次，对于房地产行业以及税务部门来说，清算土地增值税的发展还处于探索阶段，需要在实际的工作当中找寻适合的发展道路，这样才能合理合法地进行纳税工作，防止出现多缴税以及偷税漏税等情况发生。

1.加强税务机关征收力度，提升对土地增值税的清算要求

在进行土地增值税清算工作时，需要国家层面对房地产行业进行控制和调节，并且要不断加强税收机关对此类税费征收的重视程度，提升征管力度，这样才能为土地增值税清算工作提供良好的发展环境，同时需要全面清算长期未清算项目，在进行项目清算时要提升监管力度。在此发展环境之下，大多数企业都不能够完整把握土地增值税政策，这样在一定程度上加大了土地增值税清算的风险。

2.土地增值税清算具有较大的复杂性以及特殊性

常规的会计计算与土地增值税清算具有较大的差别，比如在进行代建房方面，拆迁补偿方面以及住宅代收费等方面，对于以上方面的处理土地增值税清算具有明确规定，正确解读国家有关政策文件，将直接影响土地增值税清算的结果。由于该工作具有较大的复杂性以及特殊性，这也相应的对税费清算人员提出了严格要求。首先，税费清算人员需要拥有过硬的专业能力以及综合素质;其次，税费清算人员对房地产开发企业在开发过程中的相关流程和涉税业务要全面掌握;此外，税费清算人员要能够系统掌握相关理论知识并具备丰富的实践经验，这样才能使税费清算工作合理合法，并且能够充分应用国家相关法律政策，降低企业的税收负担。

二、房地产企业土地增值税清算工作中存在的问题

1.缺乏重视国家宏观政策

虽然房地产行业的政策都是按照当地发展情况进行调节的，但是却不能忽视国家对于房地产行业的宏观调控。在筹划土地增值税清算工作时，存在某些企业缺乏对国家政策的注重程度，只专注于地方性調控政策，这在一定程度上提升了纳税风险，严重影响企业的实际收益。因此，房地产行业应当重视国家宏观调控政策，这样才能正确掌握土地增值税清算工作的发展方向，并且取得一定的实效性，降低房地产企业的纳税风险。

2.缺乏重视土地增值税清算工作特殊性

常规的会计计算与土地增值税清算具有较大的差别，但是某些企业对会计核算工作与土地增值税清算工作缺乏正确认识，并且常常以常规的方式对待企业土地增值税清算工作，这在一定程度上额外增加了房地产企业的税负。正是因为企业忽视两者之间的差异性，将会忽视土地增值税清算工作的特殊性，相应缺乏对税费的充分考量，并且没有规划和处理企业财务状况，会提升企业的被动性。此外，较多企业并不具备专业的土地增值税清算人员，企业财务人员都不了解土地增值税清算的基本内容，这样降低了企业筹划土地增值税的能力，并且不能正确解读国家颁布的关于房地产企业土地增值税的相关政策文件，这样从根本上提升了企业的纳税风险。

3.缺乏专业的清算人员队伍

现阶段，由于我国对房地产企业的土地增值税清算工作刚刚展开，各地对清算标准的松紧程度把握不一，在清算方法上也存在一定的偏差，尤其是在非可售面积成本的分摊、资本化利息的扣除标准、开发成本的确认计量等方面存在较大争议。因此，一方面是各地税务主管部门在清算人员的配备上专业性不够;另一方面目前大部分房地产开发企业的财务人员日常工作中仅涉及到土地增值税的预缴问题，对于土地增值税的清算工作了解甚少，这就给房地产开发企业在土地增值税筹划和清算方面带来了较大的风险和挑战。

4.缺乏清晰的税收筹划与违法界线

纳税筹划属于国家法律允许范围之内的，但是偷税漏税就属于严重的违法行为。存在某些房地产企业在前期没有对土地增值税进行合理筹划，在进行税费清算时不能够正确认识法律风险，这样就导致房地产企业一味追求降低税费，采取恶劣的手段进行税费清算，相应加大了企业的纳税风险。

三、对于房地产企业土地增值税清算工作的策略研究

1.协调好国家层面与地方层面之间的关系

未来的房地产企业发展将会长期处于国家控制调节之下，一方面，国家大力促进房地产行业的发展;另一方面，又要严格控制房地产行业的发展，避免出现市场泡沫情况。国家对于房地产行业的有效控制手段在于征收土地增值税，根据现阶段的发展现状可以看出，国家不会放松对房地产行业调控，土地增值税的征收清算工作将会长期存在。面对此发展环境，房地产企业需要正确对待土地增值税征收与清算工作，避免出现预缴土地增值税之后就忽视对清算的重视程度。此外，由于我国较大的贫富差距，导致较多地方的经济发展极其不协调，存在较多地区为了提升当地经济的发展速度，促进房地产行业的发展，就会在土地增值税上进行变通以及优先采取优惠政策。房地产企业需要协调好国家层面与地方层面之间的关系，并且正确解读地方性政策，坚决抵制不合理并且违法的土地增值税征收以及清算工作，并且从根本上降低房地产企业土地增值税的纳税风险。

2.重视土地增值税清算工作特殊性

房地产企业要重视土地增值税清算工作特殊性，该项工作属于系统性较强的工程，因此在进行土地拆迁工作开始直到完成房屋销售，每一个环节都会影响土地增值税清算工作。此外还需要使用专业的土地增值税清算工作人员，使其充分参与到建筑项目的各个环节，并且通过自身专业知识，正确解读国家层面以及地方层面对于土地增值税的政策以及文件，这样才能从根本上提升企业土地增值税实效性，提升企业的经济效益。此外，房地产企业还需要专门建立土地增值税管理部门，这样才能在各个环节都体现出土地增值税的重要性，尤其是对于比较大型的房地产企业和建筑项目来说，更应当将土地增值税作为企业发展的专业事物，这样才能在税费清算过程中实现税费降低的目标。

3.房地产企业土地增值税清算应当符合法律要求

国家在征收税费时具有强制性特点，存在某些企业与当地政府具有良好的合作关系，常常使用卑劣手段进行偷税漏税，提升了企业纳税风险。因此，房地产企业应当在国家法律允许范围之内进行土地增值税清算工作，并且需要正确解读国家政策以及地方政策，能够在前期合理规划土地增值税，这样才能有效提升企业土地增值税的实效性。

四、结束语

现阶段，房地产企业土地增值税清算面临巨大的挑战，需要处理和消除房地产企业土地增值税清算工作中存在的一系列问题，就需要在协调好国家层面与地方层面之间的关系，重视和正确解读国家宏观政策，此外还需要重视土地增值税清算工作特殊性，加强专业人员的选用与培养，在进行土地增值税清算时应当符合法律要求，这样才能从根本上保证房地产企业的经营效益，降低纳税风险。

参考文献：

[1]刘阳.浅谈“营改增”后企业土地增值税的筹划方法及适用条件——以房地产企业为例[J].中國商论，2017，03(04)：145-147.

[2]马红涛营改增后关于房地产企业土地增值税清算的思考[J].财会学习，2017，01(10)：162+164.

[3]陈俊杰.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧探究[J].中国集体经济，2016，11(33)：106-107.

[4]李雅琴.房地产企业土地增值税纳税筹划管理存在的问题及对策[J].企业改革与管理，2015，10(11)：104-105.

作者：葛建成

土地增值税论文 篇2：

防范和化解税制风险 推动土地增值税“良法善治”

〔内容提要〕 土地增值税是地方税收体系的重要组成部分，具有调控房地产市场和调节土地增值收益分配的作用。但现行税制存在设计较为复杂、预征税负与实际税负脱节、扣除金额难以公允确定、有关各方权责分配尚不完善等诸多问题，面临风险挑战。本文从充分运用法治方式和改革手段两方面入手，提出进一步完善建议，以期防范和化解税制风险，推动实现土地增值税“良法善治”。

〔关键词〕 土地增值税 地方税体系 税制改革 税收立法 房地产调控

党的十九大报告提出“深化税收制度改革，健全地方税体系”，为我们今后一个时期的税收工作指明了前进方向。土地增值税既是完善地方税体系建设的重要方面，也是税收现代化的重要组成部分，深化土地增值税税制改革，加快推进立法，进一步推动土地增值税“良法善治”，是当前十分具有现实意义的研究课题。

一、土地增值税具有重要历史地位和独特作用

税收具有筹集财政收入、调控经济运行和调节收入分配的三大职能作用。土地增值税在具有税收共性的同时，又独具特色。

(一)土地增值税是地方税收体系的重要组成部分

营改增试点全面实施后，土地增值税在地方税中的地位愈加凸显。从全国来看，2017年土地增值税收入4911.41亿元，占全部税收收入的3.15%，占同期地税收入的10.76%，是地方税收主要税种之一。

(二)土地增值税具有调控房地产市场的重要作用

土地增值税在抑制房地产投机炒作、稳定和调控房地产市场、促进房地产业健康有序发展等方面均发挥了重要作用。如2005年加强二手房土地增值税征收，2007年进一步加强土地增值税清算，2008年对个人销售住房暂免征收土地增值税等，历次房地产市场调控均有土地增值税参与其中。

(三)土地增值税具有调节土地增值收益分配的独特作用

与增值税中性课税、企业所得税综合各项所得课税不同，土地增值税采取超率累进税率专门对转让房地产所取得的增值额课税，具有控制土地级差收入、调节土地增值收益分配的独特作用，我国现行税制其他税种均无此功能。可以预见，随着我国城市化进程不断推进，土地增值税将发挥更加重要的作用。

二、现行土地增值税制度存在诸多问题，面临风险挑战

(一)兼具所得税和流转税特点，税制设计较为复杂

土地增值税清算在计税方法上与企业所得税十分相似，二者均以收入减除成本、费用、税金等(另：土地增值税针对房地产开发有专门加计扣除，企业所得税则还要减除企业的净损失)的差额为计税依据。从计税方法上看，二者具有相近的复杂程度。区别在于，企业所得税是以企业法人为计税单位，基本等同于会计核算单位;而土地增值税以分期项目为计税单位，一般都会小于会计核算单位，这就为按项目归集成本和分摊费用增加了额外的难度。

再看预征环节，企业所得税采取的是与清算环节一致的算法，但是进行了适度的简化，从而保证了计税方法的一贯性，再加上企业所得税每年度清算，可以保证税款的及时清缴和预征税负逐渐接近实际税负。土地增值税预征则采取了与流转税相似的从价按率征收，计算方法虽然简便，但是与清算计税方法不相关联，进一步增加了税制的复杂性。土地增值税几乎成为了实际征缴中的“最难”税种。

(二)预征税负与实际税负脱节，导致清算环节矛盾突出

设计预征制度的初衷既是为了税务机关能够及时均衡取得税收收入，同时也是为了使纳税人在实际取得收入、具备最佳纳税能力的时候缴税。但是，如果预征税负偏离了实际税负(清算税负)，则会给后续的清算环节带来额外的补税或者退税压力，这种偏离越大、预征与清算间隔时间越长，则积累的矛盾越突出。现实中诸多争议案例均与此问题密切相关。

虽然财政部、税务总局多次发文强调“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科学合理地确定预征率，并适时调整……”(财税〔2006〕21号)。“把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来;把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制……”(国税发〔2010〕53号)等等，但是由于缺乏科学系统的预征率具体测算方法，各地始终存在着预征分类不合理、预征税负不符合纳税人实际的情况，亟待采取措施妥善解决。

(三)房地产开发成本信息不透明，扣除金额难以公允确定

土地增值税清算的最大难点是扣除项目金额的确定，诸扣除项目中又以房地产开发成本的确定为最难，其根源在于房地产开发成本信息不透明、缺少权威标准。对税务机关来讲，纳税人自报数据难以采信，中介机构鉴证数据不敢尽信。而对纳税人来说，税务人员检查确认或者审核调整的房地产开发成本扣除金额，由于缺乏行业权威性，也很难得到纳税人的认可。扣除金额难以公允确定，严重影响了土地增值税清算结果的确定性。其中的裁量空间和博弈可能性过大，影响了税收的权威性和严肃性，也“鼓励”了纳税人的投机和“攻关”行为，形成了较大的执法风险和廉政风险。

(四)土地增值税征缴有关各方权责分配尚不完善

对征纳双方来讲，由于土地增值税计税信息涉及大量的财务会计信息和较多的房地产行业专业信息，客观上需要有权威的第三方为纳税人查错防弊，为税务机关鉴证有关专业信息的真实性和可靠性。因此有必要依法赋予中介机构土地增值税清算鉴证职能。但是，税务中介在房地产开发成本的鉴证上不具有权威性，应引入房地产领域的权威专业机构予以联合鉴证。

在预征率的确定上，目前权责均在税务机关，纳税人没有参与进来，没有利益博弈过程，导致预征率缺乏针对性，税务机关一般只能按区域和较为粗放的分类，从低确定预征率。

同时，在税务机关内部，清算审核的权责如何分配、运行和监督制约，尚无统一规范。

(五)房地产市场走势区域分化加剧，全國统一税政已难以适应客观经济形势

当前，我国经济进入新常态，房地产市场的整体下行压力和部分一二线热点城市的房价过快上涨情况同时存在，房地产市场走势区域分化严重，使得土地增值税政策完善的方向，特别是在预征率的完善上，难以把握。从全国来看，不论是调高、调低、不动或是取消，均难以较好适应当前房地产市场的形势变化。并且，从2008年开始在全国范围内执行的个人销售住房暂免征收土地增值税的政策，也已经与当前的经济形势不相适应，在一些房价过快上涨地区，对个人销售住房恢复征收土地增值税，不失为通过增加二手房交易税负调控房地产市场的一个有效手段。

(六)以股权转让形式规避土地增值税问题日趋严重

当前，以股权转让形式掩盖转让房地产实质，规避土地增值税的案例日益增多，折射出土地增值税政策存在漏洞，影响税收公平，造成土地增值税大量流失，如不及时采取反制措施，则不仅土地增值税将形同虚设，而且还会影响宏观调控目标的实现。

(七)立法时间未定，不利于稳定预期和激励约束各方行为

纲举目张，本立道生。在中央要求2020年前贯彻落实“税收法定原则”，各税种陆续公布立法安排的情况下，土地增值税尚未公布立法计划，启动立法进程，让有关各方对土地增值税未来命运产生了种种猜测。这种情况不利于稳定各方预期和激励约束各方行为，对税收征管和征纳关系带来了一定的负面影响。

三、充分运用法治方式和改革手段，化解税制风险，实现土地增值税“良法善治”

解决土地增值税诸多问题的根本方法，就是要依靠法治方式与改革手段，二者必须同时同向发力，不可有所冲突偏废。

(一)推动立法进程，夯实法治基础

法治就是按既定规则办事，这就需要推动制定系统完备的法律法规体系，并通过规范各方面主体的权利(权力)、义务(责任)来实现对有关社会关系的调整。

1.积极推动土地增值税立法。孟子有言：“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”。西方经济理论以“理性预期”为基本前提假设，以稳定经济主体预期为政策追求。对于一个税种来说，最核心的要求是税制要素的科学合理和总体稳定，最低要求是税种本身的稳定存续。因此，建议在国家层面，尽快协调制定土地增值税立法时间表并公诸于众，稳定预期，凝聚共识。启动改革立法研究，全面梳理存在问题，系统论证解决办法，改革完善土地增值税制度。

2.完善土地增值税法规体系。通过梳理总结改革完善现行政策体系，力争2020年形成以土地增值税法、土地增值税法实施条例、土地增值税征收管理办法(涵盖土地增值税管理全过程的总局规章)为主体，辅以财税补充文件和授权地方制定的细化条款，形成系统完备、科学规范、成熟定型的土地增值税法律法规体系。

3.优化土地增值税征缴有关各方权责配置。在立法过程中，要分配好土地增值税征缴有关各方的权利和责任，以充分调动各方依法参与土地增值税共治的积极性和主动性。一是税务机关方面。在税务机关内部，明确土地增值税清算审核管理层级、审核团队组织形式，审核结果批准方式，做好权力监督制约和责任分解落实，吸纳各地目前探索的团队清算、集体审核等有益经验，予以系统化、规范化、制度化。二是纳税人方面。将预征率更名为预缴率，赋予纳税人参与预缴率确定的权利和责任，通过充分的利益博弈，据实合理确定预缴率。三是中介机构方面。应法定中介机构参与土地增值税清算鉴证的权利和责任，采取纳税人委托(自愿选择)或政府购买服务(税务机关指定)等方式，由税务中介、会计中介与建筑工程造价咨询机构依法联合鉴证。

(二)改革完善税制，解决突出问题

1.土地增值税改革的总体思路。综合考虑前述问题，土地增值税改革应以“优化权责、标准控制、适度授权、堵塞漏洞”为总体思路，核心是优化配置税务机关、纳税人和中介机构权责(前文已详述);降低清算难度，增加清算结果确定性;分城分类有针对性预征(即预缴，下同)，提高预征率与实际税负的匹配度;堵塞以股权转让形式规避房地产转让土地增值税的漏洞。

2.土地增值税改革的重点领域。当前的难点问题，就是改革的发力点。土地增值税改革的重点领域主要有三：一是制定房地产开发成本的税收控制标准，降低清算难度，增加税收确定性。由税务总局与住建部等房地产行业主管部门参照有关国家标准、行业标准，联合制定土地增值税房地产开发成本扣除中各具体项目的税收控制标准幅度范围，各地在幅度内分类确定具体控制标准数额(或比例)，公布施行。明确规定纳税人实际发生数额低于控制标准的据实扣除;高于控制标准的，按照控制标准扣除。二是适度授权地方，提高预征针对性，因城施策调控。在制定分地区分房产类别的预征率幅度范围的基础上，制定预征率测算具体办法，可通过设计测算要素(参照清算计税方法)，由纳税人自行根据预计情况和税收控制标准测算并申报预征率，税务机关审核确认后执行，允许动态监测调整(一定时期重新测算并清税)，使预征率的确定方法与清算计税方法相关联，在尚未清算期间使预征税负逐步接近清算税负，降低清算环节矛盾。同时，核定征收方法也与此保持一致，压缩核定征收自由裁量权。另外，将个人销售住房征免土地增值税的确定权立法授予地方人大及其常委会，以便因城施策调控房地产市场。三是对避税行为采取有力反制措施。将房地产开发企业自用开发产品行为纳入土地增值税视同销售范围，直接限制以股权转让形式转让开发产品的行为。同时，新增规定“取得土地使用权后，累计变更股权达到50%的从事房地产开发的纳税人，不得加计20%扣除”，以增加后续税负的方式，间接限制以股权转让形式转让土地使用权或者在建项目的行为。

(作者单位：税务总局财产和行为税司)

责任编辑：张永辉

作者：李鸿洋

土地增值税论文 篇3：

对房地产企业土地增值税税务筹划的分析与研究

[摘要]土地增值税税务筹划关系着房地产企业经营及发展，影响着我国经济发展及建设。文章从房地产企业土地增值税税务筹划的意义入手展开阐述，对房地产企业土地增值税税务筹划时存在的模式落后问题、筹划过程缺乏规范问题以及未充分结合地方政策问题展开分析，提出合理借助土地增值税利息支出、土地增值税费用转移、整体统筹与建房方式来促进房地产企业土地增值税税务筹划成效提升，在帮助房地产企业节税的同时促进房地产企业健康经营与稳健发展。

[关键词]税务筹划;土地增值税;房地产企业

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.22.153

1房地产企业土地增值税税务筹划的重要意义

1.1有利于适应日趋激烈的市场竞争

开展房地产企业土地增值税税务筹划的意义之一是可帮助房地产企业适应市场竞争环境，具体情况如下：第一，结合实际情况来看，近年来房地产企业税务负担、税务风险持续上升，这对房地产企业的整体效益实现十分不利，此背景下做好土地增值税税务筹划有助于房地产企业核心竞争力提升，可在一定程度上改善房地产企业的不利处境，令房地产企业适应当前激烈的市场竞争;第二，在当前市场经济环境中，通过土地增值税税务筹划，可进一步促进房地产企业与当地政府间的税务关系和谐，为房地产企业长远发展创造有利条件。

1.2有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新

开展房地产企业土地增值税税务筹划的意义之一是有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新，具体情况如下：第一，宏观调控对房地产企业有较大影响，为保障整体效益，房地产企业必须寻找降低自身风险、增长自身效益的办法，而做好房地产企业土地增值税税务筹划恰好是房地产企业降低自身风险、增长自身效益的办法之一;第二，通过有效的土地增值税税务筹划，房地产企业资金利用率上升、对应的资金风险降低，在优化财务结构的同时可令财务管理水平有一个整体性上升，这对房地产企业的经营及发展较为有利。

2当前房地产企业在土地增值税税务筹划工作中的问题分析

2.1房地产企业土地增值税税务筹划工作模式较为落后

房地产企业土地增值税税务筹划工作模式较为落后，表现为房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时没有持续进行工作模式优化及创新，税务筹划难以取得较好节税效果，增大了房地产企业土地增值税税务筹划风险，可能给房地产企业造成损失，比如因土地增值税税务筹划工作不到位，导致房地产企业触及红线出现偷税漏税并面临罚款。

2.2房地产企业土地增值税税务筹划工作缺乏规范

房地产企业土地增值税税务筹划工作缺乏规范，表现为税务筹划过程较为混乱，未严格按照筹划流程开展土地增值税税务筹划工作，导致房地产企业难以通过税务筹划取得较好的节税效果，且税务筹划工作难以为房地产企业经营策略、发展策略的制定提供有效参考。例如，未按照税务筹划流程的执行标准开展工作，没有考虑到房地产企业涉及的多个税种，或没有考虑到房地产企业涉及的多个项目，就很可能无法得到最优的土地增值税税务筹划方案。

2.3房地产企业土地增值税税务筹划工作的开展未充分结合地方政策

土地增值税税务筹划工作的开展未充分结合地方政策，是部分房地产企业在开展相关工作时存在的问题之一，该问题可能导致土地增值税税务筹划面临政策风险并导致房地产企业出现损失。其实，不仅税收政策会对房地产企业土地增值税税务筹划造成影响，地方政府相关规划等也可能对房地产企业土地增值税税务筹划造成影响，比如某城市因发展需要，需提高城南土地使用率，于是当地政府针对城南颁布了相关优惠政策，希望借助优惠政策来促进土地使用率提升，那么房地产企业在针对城南房屋开发项目进行土地增值税筹划时就必须联系该优惠政策，然而某些房地产企业却忽略了这一点，增大了自身在税务筹划过程中的风险。

3房地产企业土地增值税税务筹划方法

3.1土地增值税利息支出筹划方法

房地产企业经营及发展过程中时常会因为借款进行房屋开发而产生借款利息，房地产企业在进行土地增值税税务筹划时务必要考虑到这一点，对土地增值税利息支出进行筹划。房地产企业土地增值税利息支出筹划的两种情况如下所示。

情况1：房地产企业能按照转让房地产开发项目来计算利息的支出费用，能提供相应的机构贷款证明。可扣除的税费：扣除税率=5%，土地所支付的费用+房地产项目开发成本=x，借款产生的利息支出=y，可扣除税费=5%×x+y。

情况2：房地产企业不能照转让房地产开发项目来计算利息的支出费用，不能提供相应的机构贷款证明。可扣除的税费：扣除税率=10%，土地所支付的费用+房地产项目开发成本=x，借款产生的利息支出=y，可扣除税费=10%×x。

另外，房地产企业在房屋开发时可根据利息的多少来考虑如何将利息计入费用支出，换言之，借款少、利息少，可不对其进行单独项目扣除。

3.2土地增值税费用转移筹划方法

土地增值税费用转移筹划方法，其实就是在合理、合法的基础上通过某些手段將某部分支出费用纳入扣除项目费用，从而达到避税的目的。结合我国税收相关政策来看，房地产企业中的某些支出费用(比如企业内部管理费用)是不能纳入扣除项目费用的，不过，在土地增值税税务筹划过程中，房地产企业可通过优化人员分配等方式来进行费用转移并达到节税目的。下面就“土地增值税费用转移筹划方法”进行举例说明。

例1：采用优化人员分配的方法来进行土地增值税费用转移筹划，将房地产企业高层管理人员下放到项目中担任房地产企业房屋开发项目负责人，该管理人员涉及的某部分和房屋开发项目有关的支出即可纳入土地增值税扣除项目，从而就达到了合理、合法节税的目的。

例2：采用其他合理组织管理方法来进行土地增值税费用转移筹划，在设置企业组织机构时向开发项目倾斜，把房地产企业内能纳入开发项目编制的人员如数纳入开发项目编制，那么这部分人员产生的费用就可纳入土地增值税扣除项目。

3.3利用统筹的手段开展土地增值税税务筹划

利用统筹的手段开展土地增值税税务筹划，有助于房地产企业从整体上减轻自身的土地增值税纳税压力。在利用统筹手段开展土地增值税税务筹划时，主要做法可归纳为以下两点。第一点，综合考虑房地产企业参与的所有开发项目，针对各个项目进行项目信息收集、整理与分析，以此为统筹手段下的土地增值税税务筹划提供充足的信息支持。另外，在进行项目信息收集整理与分析时，要尤其注重财务信息的完整性与可靠性。第二点，不单独针对某一开发项目进行税务情况上报，在对房地产企业所有开发项目进行有效整合后采取集体上报的做法来降低房地产企业的土地增值税整体纳税压力。

3.4利用建房方式进行土地增值税税务筹划

利用建房方式进行土地增值税税务筹划可在一定程度上帮助房地产企业降低土地增值税的税款缴纳金额。利用建房方式进行土地增值税税务筹划的政策依据为：土地增值税税收范围不包括某些建房行为。简单来讲就是房地产企业在进行项目开发时，可利用“土地增值税税收范围不包括某些建房行为”这一点，通过某些办法令此项目涉及的建房行为不在土地增值税税收范围内，从而达到合理、合法节税的目的，比如房地产企业可与客户达成合作，在土地使用权归该客户的情况下，房地产企业代客户在该土地上建房，此情况下，房地产企业就不必承担对应的部分土地增值税纳税压力。

4结论

综上所述，土地增值税税务筹划关系着房地产企业的经营及发展，房地产企业应当重视并不断提高自身的土地增值税税务筹划水平，在采取土地增值税利息支出筹划方法、土地增值税费用转移筹划方法来进行税务筹划的同时，还可借助统筹手段、建房方式来进一步提高土地增值税税务筹划方案的质量，在合理、合法节税的同时保障房地产企业利益最大化。

参考文献：

[1]贾思威.关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算探讨[J]. 中国集体经济，2019(4)：93-94.

作者：陈晓明