企业应急管理物业管理论文提纲

论文题目：物业管理纠纷成因及企业应对策略研究 ——以V公司为例

摘要：物业管理作为一种从香港引进内地的专业化、社会化、企业化的不动产管理,其经营与服务模式,自1981年开始,已经走过了 37年的历程。但是随着实践的发展以及物业服务市场的扩大,物业管理服务企业与业主之间的权利义务关系并没有在双方的磨合与博弈过程中变得更加顺畅合谐,业主对物业企业服务的满意度也没有得到显著提升,双方之间的各种矛盾纠纷依然频发,成为当前最重要的民生关切痛点之一。V物业公司是业内具有较高物业服务水平的企业之一。本文试图以V物业公司及其所服务的住宅社区为例,梳理物业服务企业在向业主提供服务的过程中产生的各种纠纷问题及V企业所采取的应对措施。指出当前纠纷本质上是企业.的物业管理代理行为与业主行使共有权的关系尚未理顺所致。本文以建筑物区分所有权专有和共有部分控制权转移分离所带来的权利责任收益变化为主线,从多个角度分析市场主体行为和机制在实际运作过程中权利和责任关系出现的偏离;归纳新建住宅物业管理市场的一般性特点及运行现状。虽然近年来广大业主维权意识和对物业服务质量要求都在不断提高,但在权利行使方面仍然面临巨大障碍。物业企业欲想获得健康的市场发展环境和和谐的业主关系,也必须协助弥补当前物业服务市场的缺陷和面临的困局,并主动调整自身的角色定位。物业市场主体之间力量悬殊,客观上需要对强势主体进行制衡。香港立案法团和财务制度设计,为解决企业和业主间纠纷,平衡与制约市场力量提供了借鉴思路。

关键词：物业管理;纠纷;共有产权;V公司

学科专业：工商管理硕士（专业学位）

摘要

ABSTRACT

第一章 绪论

1.1 选题背景

1.2 研究意义

1.3 国内外理论研究与实践

1.3.1 国内理论研究综述

1.3.2 国外理论研究综述

1.3.3 香港物业管理法律相关规定及实践综述

1.3.4 美国物业管理相关制度和实践

1.3.5 国内外研究小结

1.4 研究的思路和方法

1.4.1 研究思路

1.4.2 研究方法

1.5 论文的创新点

第二章 相关概念界定与理论基础

2.1 相关概念及界定

2.1.1 物业纠纷的相关概念界定

2.1.2 私人产品、公共产品、准公共产品和“搭便车”

2.1.3 哈丁共同悲剧(Tragedy of thecommons)

2.1.4 外部性

2.2 理论基础

2.2.1 建筑物区分所有权理论

2.2.2 委托代理理论及代理人市场声誉模型

2.2.3 契约理论和不完全契约理论

2.2.4 信息不对称理论

第三章 V公司物业管理纠纷问题及表现

3.1 V物业公司简介

3.2 V公司物业管理纠纷问题的表现及调查

3.2.1 V公司近五年主要物业管理纠纷的整理

3.2.2 关于纠纷问题的业主调查

3.2.3 业主与V物业公司纠纷的四个典型案例

3.2.4 其他城市的住宅物业管理纠纷调查

3.3 物业管理纠纷问题的类型归纳

第四章 物业管理纠纷问题成因分析

4.1 共有产权所有权和控制权收益权分离

4.1.1 建筑物区分所有权专有部分的交付和业主资格的取得

4.1.2 专有产权和共有产权的控制权发生分离

4.1.3 共有产权维护责任与控制权力的分离

4.2 共有产权主体缺失

4.2.1 共有部分没有产权登记主体

4.2.2 共有权代表主体的缺失是欠费诉讼纠纷的直接原因

4.2.3 共有权代表主体缺失是物业公司招致纠纷转嫁的重要原因

4.2.4 共有产权代表主体的执行机构-业主组织没有形成

4.3 地产开发企业对于产生纠纷的影响

4.3.1 因地产公司信息披露不充分引发的纠纷波及物业企业

4.3.2 地产资本的外部性对物业行业的市场化形成冲击

4.4 物业企业对于纠纷产生至关重要的影响

4.4.1 物业企业取得共有产权的控制权和收益权

4.4.2 物业企业委托代理权的畸变

4.4.3 物业管理服务偏离正确方向不能体现业主消费意愿

4.4.4 因物业公司财务不透明问题引发纠纷

4.4.5 物业服务边界不清晰引致的纠纷

4.4.6 不完全契约问题

4.5 业主原因引致的纠纷

4.5.1 业主认知问题

4.5.2 共同悲剧现象

4.6 住宅物业市场运行机制原因分析

4.6.1 住宅物业市场主体和关键要素

4.6.2 物业管理市场供给具有垄断特征

4.6.3 物业市场没有形成真正的运行机制

4.6.4 物业市场机制功能没有得到发挥

4.6.5 物业市场的有效性不足

第五章 V物业公司应对纠纷的一般策略与困境分析

5.1 V物业公司应对纠纷的一般策略

5.1.1 提高知名度和美誉度,强化品牌影响力

5.1.2 应对信息不对称问题

5.1.3 充分利用格式合同优势

5.1.4 利用交付物业的机会与单个业主签订格式合同

5.1.5 通过加强服务力度缓解与业主矛盾

5.1.6 通过强力诉讼途径追讨物业欠费

5.2 V公司的施策效果与困境分析

5.3 物业企业的潜在危机

第六章 物业公司应对纠纷的解困之策

6.1 公司治理的启示和共同悲剧的对策

6.2 法团成立的必要性和解决纠纷的运作机制

6.2.1 共有产权权益的存在凸显法团成立的必要性

6.2.2 借鉴香港法团制度和财务安排制度

6.2.3 法团解决物业纠纷的运作机制

6.3 实现市场供需双方力量的均衡与相互有效制约

6.4 业主组织成立并使其有效运作

6.4.1 法团及其财产权的确立是业主组织成立和有效运作的前提

6.4.2 发挥党员和党组织在业主组织中的领导作用

第七章 结论与展望

参考文献

附录: 业主意见调查及访谈表

致谢