“限购令”对房地产市场的影响分析
为了保证我国房地产市场持续、稳定的发展，我们有必要全面、详细地分析“限购令”对房地产市场的影响。本文从我国房地产市场现状着手，对比分析了“限购令”颁布前后我国一线城市和二线城市房地产市场的现状，通过结合经济学原理对该政策进行理论分析发现其弊端，提出相关建议。
一、房地产市场的现状
(一)一线城市房地产市场发展现状
我国根据城市的政治地位、经济实力、城市规模和区域辐射力，选出5个一线城市，分别为北京、上海、天津、广州和深圳。一线城市经济实力较强，外来人口较多，房地产市场的需求量也较大，资金也较雄厚。国家限购政策出台后，除广州外其他4所城市的房地产销售量均减少，销售价格都大幅上涨。2011年，受地方限购政策的影响，这五大一线城市的房地产销售量均有所下降，而销售价格除北京外均小幅上涨。
2011年，这五大一线城市的商品房销售面积除天津和深圳有小幅上升外，其他三所城市均有所下降，而平均售价只有上北京下跌。
一线城市经济发达，人口密度大，对住房的需求量也大，供求平衡严重倾斜，这也是一线城市较其他城市房地产市场更加繁荣的原因。这就导致了一线城市的房地产市场过度繁荣，面对高房价，购买者却丝毫没有减少。
(二)二线城市房地产市场发展现状
我国的二线城市主要由各省、自治区的首府城市及沿海城市组成。与一线城市相比较，二线城市经济发展较慢，人口密度较小，居民的生活压力相对较小。对于房地产业来说，一线城市虽然需求量较大，但竞争也相对激烈，房地产市场也日趋饱和，二线城市的相对优势就此显现出来。许多房企纷纷转投二线城市的房地产市场，二线城市房地产的投资价值逐渐被挖掘出来，其地产市场步入了高速发展的轨道。
二、“限购令”对房地产市场的影响分析
在“限购令”出台之前，二线城市的商品房交易量与交易价格均低于一线城市。在各二线城市中，东部地区二线城市的商品房交易量与交易价格也均高于中部和西部，二线城市的房地产市场仍呈稳步发展的态势。但限购政策出台后，各城市房地产市场都受到了“限购令“的影响，一线城市的受影响程度明显高于二线城市，其中，东部二线城市受到的影响也高于中部和西部地区，中部、西部二线城市的销售额不降反升，“限购令”的实施对不同城市的影响也有差异性。
(一)“限购令”对一线城市影响的经济学分析
一线城市因为其优越的地理位置和国家政策的支持，房地产市场发展程度较深，所以“限购令”对房地产市场的影响较大。中国人历来对住房看得很重。一线城市经济发达，发展机会多，无论是高新技术人才还是普通的外来务工人员，都愿意去一线城市谋生。面对巨大的外来人口，房地产市场供求严重失衡。
1.“限购令”出台以来，全国房地产市场的住房成交量明显下降。“限购令”实施后，一线城市对其反应较为强烈，各商品房销售中心都比较冷清，商品房交易量均有所下降，购房者去看房大多是为了了解限购政策出台后商品房的价格变动，有些房地产商为了回笼资金使出各种销售手段以刺激消费者购房，但大多数购房者仍处于观望状态。
2.“限购令”将一部分有能力的购房者排挤在外。究其原因，一方面，一线城市经济较为发达，外来人口较多，对住房的需求量也较大，此次限购政策对非本地户籍人员购房进行了严格的限制，使得一部分刚性需求的外地购房者被挡在限购政策外;另一方面，对于本地有改善性住房需求的购房者来说，受政策影响未能满足其条件或其他原因而放弃购房。
3.限购政策出台后短期内房价看似有所松动，但实际上房价变化幅度不大，有些城市的房价甚至不降反涨。对于大多数购房者来说，住房仍是一种消费品。所以“限购令”实施的效果主要表现在抑制商品房的销售量上，而购房者真正关注的商品房销售价格变化幅度不大。具体分析，多年来我国房价飞速增长，其增速已经超过了购房者所承受的能力范围，房价上涨受多方面因素的影响。首先，近几年房地产市场繁荣，土地价格也随之上涨;其次，房地产业看似自由竞争，实则集体垄断。“限购令”是针对购房者制定的政策，限购政策限制住了一部分有购房能力却不符合购房条件的购房者，从而对商品房的成交量产生了影响。对于地产商来说，没有实质性的政策对其加以限制，再加之房地产的开发成本增加，房价下降的可能性十分渺茫。
4.“限购令”对除住房外的其他地产形式的限制作用不明显。从房地产市场的属性来看，首先，商品房作为一种消费需求，在这个市场上有一部分人的消费需求没有得到满足，供小于求。限购政策虽然限制住了一部分的购房者，但巨大的需求量使得房地产市场的发展仍有很大的空间。其次，商品房因为其具有投资性，也是导致房地产市场过热的原因之一。
一线城市对商品房的需求量大，且经济实力强，房地产市场受整体经济市场影响大。限购政策如一剂猛药，对一线城市的房地产市场进行了强有力的干预，使其迅速冷却，同时这也使得一线城市的房地产市场“硬着陆”。
(二)“限购令”对二线城市影响的经济学分析
二线城市实施“限购令”后，房地产市场受到的波动相对于一线城市来说较小。
1.在短期内，“限购令”政策使普通住宅的成交量和价格都发生大幅下跌。东部地区的二线城市人口密度大，经济发展水平高，居民人均收入与消费水平也高于中、西部地区的二线城市，其商品房的销售面积和销售均价也高于其他地区二线城市，特别是销售均价。各地区限购政策出台后，东部地区房地产市场受政策影响较大，2010年东部地区商品房销售面积负增长，而中、西部城市的商品房销售面积分别增长了19.39%和6.3%，其中，住宅的销售面积分别增长了-10.77%-55.76%和3.32%。
2.由于二线城市的限购政策相对于一线城市来说也相对宽松，所以有些投机者开始转投二线城市的房地产市场，使得当地的别墅、高档住宅和商业用房的成交量和价格上涨。由于各城市的经济发展程度不同，出台限购政策的时间不同，限购地区的范围的不同，对各地区的房地产市场的影响也不同。东部地区人口密集，土地资源相对稀缺，对房屋的需求量大且价格高，房地产市场供求不平衡，房地产投资者看到了其利润空间，就会产生房地产投机行为。
3.在“限购令”出台后，部分购房者被政策限制在外，所以就导致了商品房销售面积的下降。中部地区相对于东部地区经济较落后，发展速度也较迟缓，“限购令”出台后出现了商品房销售面积大幅增加，住房销售面积却大幅减少的现象。这种现象的出现是由于经济发达地区的房地产市场日趋饱和，炒房者的利润空间逐渐缩小，次发达的二线城市成为他们投资的目标，而限购政策的出台也让他们失去了这片“沃土”。西部地区近几年由于国家政策扶持，经济发展势头正猛，居民生活水平有了极大提高，一部分居民是要新购住房，一部分居民是为了改善住房条件，该地区的刚性需求量大，限购政策的出台正好抑制了房地产市场的投机行为，为刚性需求提供了良好的发展空间。
“限购令”对二线城市的影响力度相对于一线城市来说较小。我国二线城市较多，政策的松紧程度也有所差异。此外，二线城市房地产市场的供求矛盾并没有一线城市尖锐，所以说政策影响程度的差别也在情理之中。
三、“限购令”的弊端
“限购令”作为调控房地产市场强有力的措施，在一定程度上显现了立竿见影的效果。该政策的出台确实令某些地区减少了购房需求，抑制了大量的房地产投机行为，有效降低了房价;同时在一定程度上缓解了居民买房难、住房难的问题，使社会民生朝着稳定的方向发展。当然政策无法做到两全其美，有利就会有弊。“限购令”的不利影响在于：
1.人们对国家及地方限购政策最大的质疑在于它是否是一个存在户籍歧视的政策;
2.限购的实施主要集中在35个大中城市，而其他中小城市并未同步实施限购政策;
3.限购令的出台确实有显著的效果，这点是不可否认的，但却不能形成一种长期机制;
4.真正有住房需求的购房者被限购政策所限制。
此外，我国对于房产查询并未实现全国联网，所以造就了一些利用法律法规与制度漏洞在房地产市场进行投机的人。
四、结论与建议
在房地产事业不断升温的情况下，中国经济不断被房地产所捆绑。加之房地产商对财富的不断需求，所造成的社会居民保障体系严重不足，社会两极分化愈加严重，影响社会和谐发展，为了保障社会经济的可持续发展，完善社会保障体系，地方政府为响应国家政策纷纷出台“限购令”，以达到房地产市场稳定的效果。
1.短期内，“限购令”的颁布从单方面限制了购房者对商品房的购买量，达到了对房地产市场的控制，同时也使得我国的房地产市场“硬着陆”，无法在短期内复苏，对我国经济的发展产生了巨大影响。对此，我国要尽快形成房地产市场的调控机制，进一步加大公租房、廉租房及经济适用住房等保障性住房的建设力度。在“十二五”期间，我国要建设3600万套保障性住房，使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。住房保障体系的建设，对稳定房地产市场将起到积极的作用。我国需要加快房产税的改革，从税收方面有效控制房地产市场的发展。另外，要建立健全全国房产联网核查系统，避免“房姐”等类似事件的再次发生。
2.“限购令”的出台有效地抑制了房地产市场的投机行为，也是对房地产开发商的重新洗牌，从而规范房地产市场的发展秩序。但百姓最关注的商品房价格因其受多种因素影响，“限购令”只能将其稳定在现有水平，楼价大幅下降的可能性是微乎其微的。“限购令”作为对房地产市场进行调控的行政手段，要想成为一种长期机制，仍需不断完善。国家应该将限购政策逐步向限购、限价、限贷等多方面进行调整。
3.2013年2月20日我国政府公布了最新“国五条”政策细则，新政对我国的房地产市场形成新一轮的强烈冲击，使有所回暖的房产市场迅速跌至“冰点”。受最新国五条的影响我国部分上市房地产企业股票一度跌停。国五条出台后，其中有关二手房买卖要征收20%的个人所得税的政策引起广泛关注，一时间各地房产中心爆满，购房者抢在地方政府细则出台前抓紧时间过户，二手房交易火爆。另一些有改善性需求的购房者，也加紧对新房的选择，如果新的细则实施，势必使这些有改善型需求的购房者陷入一边是现有住房出售个税较高短期难以出售，另一边是二套住房的首付比率在60%以上压力较大的两难境地。但从国家对房价的调控来说，受新政影响，购房者的购买欲望会大大降低，需求量减少房价自会走上下行轨道。由此可见政府对房地产市场调控的决心并任重道远。
房地产市场的形势错综复杂，并受宏观经济形势和国家政策的影响，未来房地产市场需求的结构及模式仍会发生相应的变化，所以说房地产调控未来仍是一项艰巨的任务。
责任编辑：杨再梅
作者：赵彤 周世峰
摘 要：本文将对“限购令”给买卖合同效力带来的影响进行阐述，并探究“限购令”下的房屋买卖纠纷与处理方法，希望可以为相关工作者的研究提供一些帮助。
关键词：限购令;房屋买卖;合同纠纷
我国出台了“限购令”这一政策，但在具体实施过程中，必须了解“限购令”给房屋买卖合同效力带来的影响，并通过相关措施的实施，有效解决各种纠纷，为“限购令”顺利进行提供保障。
一、“限购令”给房屋买卖合同效力带来的影响
一方面，若合同主体或者是内容与“限购令”要求不相符，合同是否无法发挥效力。我国的《合同法》中明确规定，若双方签订的合同内容与法律和行政法规强制性规定相违背，那么合同必然是无效的。然而，通过探究“限购令”法律属性可知，其属于政府的抽象行政行为。同时，“限购令”仅仅是法律事实，其无法为民事法律纠纷提供相应的法律依据。由此看来，买卖双方之间签订的合同不会因为与“限购令”要求相违背而失去效力。
另一方面，“限购令”会给颁布之前签订的合同效力带来怎样的影响。法不溯及既往属于基本法治原则，其指的就是人们不能通过今天法律对昨天行为进行评判。这也就意味着，法律应该是可以被人们预见的，人们能够在法律引导下，实施并评价自身行为。若在行为实施时并不存在相关的法律，就认定人们该行为是合法的，即使在日后出台了相关法律，也不能通过这一法律内容对之前行为进行惩罚。由此可知，“限购令”对发布之前签订的合同无法产生约束效力。
二、“限购令”下的房屋买卖纠纷与处理方法
(一)纠纷表现
1.颁布前后签订合同的纠纷
在“限购令”颁布之前，买卖双方在合同签订方面主要存在两种情况可能导致争议纠纷的产生。第一，购房者和开发商之间完成了协议签订但没有签订正式合同，在这种情况，双方均不存在过错，这也就使得在是否履行协议方面会存在争议;第二，双方签订正式合同，但没有进行网签备案，在这种情况下，购房者不能申请贷款，也不能办理过户，无法继续履行合同，会导致纠纷的产生。
2.买卖双方合同纠纷
“限购令”出台后，购房者认为是因为这一政策使得合同无法履行，在解除合同后自身就不用承担责任，并且应该收回自身定金。而买房者则认为“限购令”并不会让购房者无法履行合同，因此其经常主张变更合同，这也就造成了双方争议。
3.买方和中介纠纷
在购房过程中，中介发挥着重要作用，买房者和中介之间会形成居间合同关系，在“限购令”颁布后，双方会因为中介费用产生纠纷。
4.购房人和登记机构纠纷
“限购令”出台后，一些不具备购房资格的买房者无法完成过户登记，这时，其会以行政不作为为由对登记机构提起诉讼，这也就导致了双方之间的争议。
(二)处理方法
1.颁布前后签订合同纠纷解决措施
一方面，对于在“限购令”出台前签订认购协议但没有签订合同的问题，若购房人由于不具备购房资格而使得双方不能签订合同，或者是因为贷款利率提高、贷款资格丧失等导致购房人不能对合同义务进行履行，那么买卖双方协商不成时应该以情势变更为依据，向法院或仲裁机构提出申请，以此实现协议内容变更或解除。通常情况下，如果购房者失去了购房资格，那么双方可以解除协议，并不需要对协议无法履行承担责任;若由于各种经济原因而导致购房者无法履行合同，那么买卖双方可以选择终止、变更协议内容或者是签订正式合同并由利益失衡方自行解决经济问题。
另一方面，对于“限购令”颁布之前签订完买卖合同，但由于无法进行房屋过户、申请房贷或者是网签备案而导致不能履行合同的情况，也应该遵循情势变更制度原则。双方可以提出申请以此来完成合同变更或解除，并且不需要承担任何责任。需要注意的是，若双方没有在合同中明确规定以按揭的方式进行付款，那么在原则上购房者无法因贷款利率提升、贷款等事项主张情势变更，并达到合同变更或解除等目的。
2.买卖双方合同纠纷解决措施
針对因为贷款被限制而无法履行合同的问题，应该分情况探讨：若合同中明确指出是按揭支付方式，那么应该遵循情势变更原则，双方申请对合同进行变更或解除;若合同中没有明确指出通过按揭的方式付款，那么就无法适用情势变更原则，双方要继续履行义务;若合同中已约定无法办理贷款的解决方法，则依照合同内容进行处理。
3.买方和中介纠纷解决措施
一方面，对于“限购令”颁布前买方已经和中介签订好居间合同，并在“限购令”颁布后解除合同的情况，中介机构应该适当退还中介费。目前，我国法律虽然规定买卖双方在中介作用下签订合同之后，中介机构就可以获得中介费用，但若买卖双方因“限购令”而解除了合同，双方均不存在过错，那么仍依照法律规定就会给委托人造成较大损失。因此，在考虑公平原则的基础上，法律应该认可委托人要求返还相应中介费的要求，同时还应该对中介机构索要合理费用的请求进行支持。另一方面，若居间合同是在“限购令”实施后签订的，只是因为“限购”政策使得合同不能履行，那么当事人应该以自身过错程度为依据，对相应损失进行承担。例如，对于无法获得贷款、不能完成过户以及居间人免除自身义务等情况，应该由居间人自己承担相应赔偿责任与风险。
4.购房人和登记机构纠纷解决措施
在“限购令”实施后，购房资格不符的购房者即使履行了相应义务，登记部门也会拒绝为其办理过户登记。这时，人们会提出异议并提起行政诉讼。要想有效解决这一纠纷，应该先了解登记机构实施这一行为的依据，并判断其是否合法。“限购令”属于一项正规的宏观调控政策，登记机构以政府行政命令为依据，对“限购”政策进行执行是合法的，并且是必须履行的义务。因此，若当事人起诉登记机构，那么法院在受理之后应该判定机构行为合法。
综上所述，解决“限购令”下的房屋买卖纠纷已经成为了一项重要工作。因此，必须明确房屋买卖合同的效力，通过变更合同、解除合同等方法，有效解决买卖双方、买方和中介以及购房人和登记机构等纠纷，从而促进“限购令”顺利实施。
参考文献：
[1]孟波.论房产买卖中网签行为的法律效力——以广州地区为例[J].法制博览，2017(21)：232.
[2]戴智.房产买卖合同管理中的执行监管机制构建[J].中国新技术新产品，2013(02)：215.
作者：肖悦
摘 要：中国政府为促使大中城市房地产市场健康稳健发展，2010年4月起相继出台针对家庭的住房套数的限购政策。部分消费者从自身利益最大化出发，假离婚这种具有典型时代特征的违法现象开始蔓延，杭州也不例外。该现象直到2014年第三季度起不少城市取消限购有所回落，但是伴随着不动产登记和未来房产税的实施，该现象还有可能卷土重来。在对杭州假离婚现象进行充分调研的基础上，建议全国房地产市场管理以个人房产价值为计税依据，借市场价格和税收杠杆进一步发挥市场调节机制，从根源上杜绝假离婚现象的发生。
关键词：住房;限购令;假离婚;调查;建议
文献标识码：A
1 问题的提出
住房是当前最大的民生，自2010年4月房产限购令出台后，住宅、土地市场仍呈旺势，京、津、沪、深、杭等城市房价持续攀升。为坚决遏制部分城市房价过快上涨，房产投机过热，切实解决城镇居民住房问题，2013年2月中国楼市调控的新“国五条”出台，要求各地银行分支机构根据价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，完善现行住房限购措施，对各地政策措施执行不到位、房价上涨过快的，要实施领导约谈问责等。各地坚决执行中央政策，北京贷款购买第二套房的家庭，首付款比例由原6成提高到7成，利率最低为基准利率的1.1倍;上海则实行二套房贷需7成首付，而贷款利率为基准利率的1.3倍;杭州市民二套房贷按6成首付和贷款基准利率1.1倍执行，限购第三套房产。
据2013年4月10日《中国青年报》消息：新国五条后排队离婚是全国普遍现象，越是房价高的大城市，越是明显。假离婚可以减少三成首付，省利息几十万的传言铺天盖地，部分需购买二套房的家庭，为减少二套房首付和利率提高导致的经济成本，铤而走险以假离婚来达到规避政策的目的。原本为达成社会公平的政策性差异却成为不少百姓投机“捷径”，严重影响了房产调控政策的效果、税费收入、金融风险、家庭和睦及社会稳定。
杭州作为长三角经济圈的核心城市和浙江省会，对甬台温等周边地区具有很强的辐射作用，不论是本地富豪、民间资本还是外来大鳄都把杭州视作兵家必争之地，杭州房价涨幅自2004年起一直稳居全国前十，2010年新房均价超过北京和上海，跃居全国榜首，因此杭州房价历来是国家房地产调控重点关注对象，案例极具代表性。因此，研究杭州市住房限购令引发的假离婚现象，对国家有效发挥房产政策调控机制，维持社会的和谐稳定具有十分重要的意義。
2 文献研究
“假离婚”，是指夫妻一方或者双方本无离婚的真实意思是因受对方欺诈或夫妻双方为规避国家政策、法律法规以达到某种目的而作出解除夫妻关系的民事法律行为。假离婚(false divorce)是具有中国特色的畸形时代产物，国外近五十年来未发现此类课题，2009年美国Chrissie Long(2009.11)曾发表外籍人士为取得美国居留权而假结婚的研究。国内1949年新中国成立后三十年在史料上未发现该名词，1980年代才以每年仅1-2篇刊登因逃避债务、分宅基地等原因产生的假离婚现象。1990年代随着改革开放深入，为解决超生、婚外情、单位福利分房、三角债等问题，假离婚现象升温，文献研究量为平均每年8篇左右。1998年取消福利分房，21世纪初城市为建商品房而引发拆迁潮，为拆迁多分房而形成的假离婚成为时代课题。
我国2010年4月限购令下的假离婚，研究时间很短，文献不多。2010年5月，《现代营销·营销学苑》杂志以《国内出现假离婚规避房产新政现象》为题，在国内首次披露该现象(作者匿名)。根据4年来的文献资料，对限购令下的假离婚作了整理。
2.1 假离婚的现象披露
无忌(2010.6)披露了2010年4月房产限购令出台后的假离婚潮，鹿原(2011，4).为儿子多分房而与老伴假离婚，老来一场空的案例，章法(2012.1)为买房假离婚成真离婚的案例，匿名作者(2010.5)在《家庭》杂志刊登家长为儿子上学买“学区房”而假离婚的案例。
2.2 假离婚观念的市场调查
匿名作者(2010.6)在《中国经济信息》、《环球》杂志开展关于限购令下假离婚的调查，内容是如何看待限购令下假离婚的问题，是否可能会采取假离婚种手段等。调查结果显示六成以上的民众认为假离婚可以接受，只要为家庭节约支出，手段不是问题，假离婚的主要原因是房价太高，房产新政不完善，被逼无奈。
2.3 假离婚的不良影响
孙莹(2010.8)，风扬(2011.5)从法律工作者的角度，分析假离婚因家庭财产分割不公形成的诉讼以及假离婚购房导致偷逃国家税款触犯刑法的案件。张赞明(2010.8)在发展个人房贷业务应注意的问题中提及了假离婚给银行贷款带来的风险。
2.4 假离婚的政策原因
安华(2010.9)提出，从制度层面分析导致假离婚的原因，政府应尽可能减少对市场经济的干预，在廉租房、利率、税收等方面制定一整套符合住房居住和投资功能的法律、政策。禹黄姣，吴倩欣(20142)提出政策漏洞是假离婚形成的主要原因，导致政策漏洞的原因主要有政策问题实质不清晰，政策议程设置不科学，政策方案规划不合理，政策决策不民主等。李绵(20144)建议从宣传教育和政策两个层面着手，采取措施应对。
以上研究的调查较表面化，涉及大众群体对假离婚的态度和一些客观原因，不能从根本上对限购令的政策不合理性，对于西方发达国家房产政策的采纳建议也只是照搬照抄，如何运用市场看不见的手这一自动调节机制从源头上杜绝违法现象的产生。
3 杭州住房限购令下假离婚现状
3.1 假离婚现象是否存在
各地“限购令”出台之后，我国离婚率陡然上升。2013年社会服务发展统计公报显示，2013年全国依法办理离婚手续的共有350.0万对，比上年增长12.8%。与此形成对比，2013年登记结婚的人数仅为离婚总量的3倍，即只有1300万对。也就是说，每当有3对新人登记结婚，就会有1对旧人宣布离婚。究其原因，虽说现代人婚姻观念有别于以往，但无法排除“限购令”等一些公共政策催化了婚姻状态。笔者为调查限购令执行一年的假离婚情况，于2014年4月以家庭已有一套房，需要购房改善生活质量，但无法承担六成首付款的购房人身份，分别与二手房销售机构以及新房售楼处各五家的售房业务员摸底是否存在假离婚之类的异常解决方案和操作可行度。调查表明，对于为取得贷款优惠或购二套以上房产而假离婚的现象，所有售房业务员均默认该事实普遍存在，每年的5-10月发生频率较高，年龄普遍在35-45岁，因法院离婚时间久、程序烦、费用高，假离婚通常采用民政局协议离婚，商业贷款审查较松，公积金贷款审查严格可操作性不强。35岁上下夫妻的假离婚主要动机是为学区房，40岁左右的假离婚，七成是为改善居住条件，三成是抄底投资。
3.2 夫妻假离婚反目个案
因假离婚涉及当事人隐私，除因利益纠纷闹上法庭外，一般外人很难定性。深圳、南京、苏州、郑州、上海等大城市都出现了公开报导的假离婚起诉案例。杭州的各大报纸2010年开始每年至少有一例假离婚而假戏真做的起诉案例公布。据杭州《都市快报》报导：某夫妻准备在杭州城东一个小区买套房，两人还一起去付了5万元定金。没想到，由于男方已有两次购房记录，限购不能买第三套房。夫妻商量决定假离婚，把属于夫妻共有的房子过户给男方，让无房和贷款记录的女方去贷款买房，并于12月办妥了协议离婚，到民政部门领了离婚证书。办妥离婚手续第二天，男方马上给女方账户汇了20万的购房款。两人法律上离婚后还在一起生活、走亲访友和外出游玩。离婚协议中约定男方给女方30万元实际上是购房款的一部分，都陆续付给了女方。假离婚前两人共同经营一间服装店，这是他们唯一的收入来源。假离婚后仍然共同打理，几个月后男方找到了新的工作，女方觉得要自己一个人经营服装店压力太大，两人有了财产纠纷，要求重新分割财产。法院审理认为：只要是在婚姻登记处办理了离婚手续，從法律上就是结束了双方的夫妻关系，签订的离婚协议书也合法有效，不管当时是不是带有目的的仓促离婚。即使假离婚情况属实，男女双方也应在离婚时预料到可能发生的后果，要为自己的行为承担相应的法律风险，必须履行离婚协议书的协定。
2013年6月，南京市栖霞区曾发生为买房妻子提出假离婚，假戏真做后前夫割喉杀前妻的极端案例。由此可见，假离婚后可能对当事人形成不良后果，一旦其中一方拒绝复婚会使矛盾激化，形成社会不安定隐患。
3.3 社会对该现象所持态度
2014年6月国家统计局公布了以2010年房价为基数的定基数据，从环比数据上看，6月下跌的城市达到了55个，显示房价下滑的趋势正在逐步蔓延。温州、宁波和杭州3个城市的房价指数低于100%，房价已经低于4年前。为了解杭州市民对诚信、假离婚现象、住房政策等问题的观点，课题组于2014年7月在杭州二手房中介及新楼盘售楼处各5家，武林商圈、湖滨商圈及钱江新城路人随机发放，涵盖上城、下城、西湖、拱墅、江干、滨江、余杭、萧山等8个区，发放问卷300份，收回有效问卷283份。调查发现98.3%的被调查者认为诚信对社会进步很重要，年龄层25-35以下年轻人在当地有一套房占比在27.8%，年龄层35-45以下的市民在当地有一套房占比在83.4%。被调查者中如条件许可，有意向购买二套房的占比在756%，购买理由排名前三的依次是改善居住条件、投资保值、小孩读书。对为取得三套房或优惠的住房贷款而假离婚，67.4%的人表示也许可以，看具体情况或夫妻互相信任，可以省下大笔开支，23.5%的人表示有风险，可能弄假成真，9.1%的人坚决反对，会真离婚。被调查者认为社会上假离婚形成的主要原因排名前三位的是：政策所迫、相关机构监管不当、缺乏法制观念。认为为假离婚操作可行的主要责任，调查结果依次是：住房开发商及中介机构、银行、个人、政府、社会环境。在限购政策对于短期内抑制房价有效性方面，56.7%的调查对象认为较有效。
4 住房限购令下假离婚的主要原因
假离婚者追求不正当利益，给家庭带来潜在隐患，有损我国正常的婚姻制度，是对法律尊严的践踏，产生了消极的社会影响，下面归纳其主要原因。
4.1 家庭巨额利益驱使是主要动机
受优质教育资源严重分配不均和孩子只能就近入学的客观限制，也有个别夫妻为改善居住条件或投资，受巨额利益驱使变相规避新国五条限制，沈阳市曾出现极端个案钻政策空子频繁离婚复婚7次。举例说明假离婚的非法利益如下：离婚后的家庭将不受二套房六成首付和贷款利率上浮10%的约束，无房一方可以享受首套住房的贷款优惠，即首付30%。以普通市区一套180万元的小户型住房为例，首付款相差54万，对家庭来说是笔巨款;首套房贷款基准或优惠利率上享受长久利益;离婚后个人首套房小于90方的契税为1%，而二套房就要按3%，相差3.6万元的税款。此外，如原有住房出售，个人名下为一套且满五年，可以免20%的个人所得税。
4.2 个人诚信观念缺失是根本
市场经济易诱发人本能趋利，实用主义取代了理想主义，物质价值取代了精神价值，调查结果也证实半数以上市民不排斥假离婚。经济运行规则泛化到社会生活各领域，人际交往、社会关系被更多地以物质利益衡量，诱惑人们想方设法地谋取财富，对不守信行为司空见惯甚至麻木不仁，使诚信失去道德与社会约束，甚至最神圣的婚姻也不例外。调查发现，市民对假离婚形成的原因和责任更多地追究于外部责任而非个人道德因素。
4.3 开发商和二手中介推波助澜
2014年2月“新国五条”发布一周年后，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告中公布数据称，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。在此情况下，杭州楼市打响全国降价第一枪，楼盘降价最多达6000元/平方米。2014年9月26日，杭州商品房库存首次突破14万套大关，创历史新高，11月25日冲破15万套，再创历史高点。开发商和二手中介面临前所未有的生存压力，为了完成销售指标给购房者出谋划策规避限购政策。
4.4 离婚手续简便提供机会
婚姻自主权是最基本的人权，法院离婚手续复杂，民政局协议离婚却异常简便。当事人利用协议离婚时双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记机关申请离婚登记，只要出具户口证明、居民身份证、介绍信、离婚协议书、结婚证，交证件照，填写离婚申请书，通过审查后就可办理离婚手续，费用包括照片洗印只要几十元，成本相当低。
4.5 商业贷款审查不严形成助力
杭州市及省直机关公积金贷款在对于防范假离婚形成的风险防范得力，贷前审查较严格，对于离婚后一般3-6个月才能贷款，贷后检查也相当得力，提高了假离婚贷款买房的门槛。商业银行主要是以利润为中心的企业，个人信贷部和公司信贷部往往属于不同部门，个人信贷部的主要以按揭业务为主，不论是部门还是信贷员都有考核业绩指标。就安全性而言，个人住房抵押贷款比汽车、消费等贷款相对来说安全性较高，而且商业银行对假离婚贷款审查没有专门的文件。房产市场的不景气也意味着贷款业务量不足，为此信贷员权衡利弊也网开一面，贷前贷后检查流于形式。
5 住房相关的假离婚反思
不可否认，限购政策确实使离婚单身比已婚能获取更多利益，婚姻自主权是不可限制的人权。假离婚背后其实是对学区、居住、投资等社会资源分配不公的变相诉求，这与改革开放初期的票证、彩电冰箱、外汇黑市交易有着一定的相似性，增加政府及有关部门监管成本的同时，也为市民钻法规空子提供机会，会必将随着时代的发展而扬弃。2014年6月28日呼和浩特成为全国首个取消限购城市，各地相继跟进。杭州市住房保障和房产管理局公布2014年7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录;8月29日零时起，购买杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情况查询记录，商业银行只要贷款结清名下无房就视为首套房。这意味着杭州楼市限购政策进一步放开，限购政策彻底成为历史。截至发稿为止，全国仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚仍限购。
2015年3月1日起，中央有二个重要政策民众改善住房条件来说，是重大利好：一个是不动产登记制度和全国数据联网;另一个是央行自2014年11月22日宣布28个月来首度降息后，时隔三个月再次降息，存贷款基准利率同步下调，均为25个基点，金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。对于房地产税的实施时间及实施细则，多方说法不一，总的趋势是政府将简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，对投机性住房实行高度超额累进税率。如未来的房产税率高低如试点城市或传闻类似，跟家庭房子套数相关，有可能导致假离婚再次出现。
鉴于当前城市中心的入学、交通、工作、收入、环保等压力太大，而市区和市郊的单位面积房价又有较大落差，对于以家庭套数或人均居住面积为指标来确定超额累进税率无助于解决城市拥堵超负荷的问题，且未能体现大中小城市、郊区与市区的区别，更很难用统一标准向在不同地区买房的人征收。课题组建议在住房普遍供大于求的实情下，向市场经济发达的美、加、澳等西方国家吸取宝贵经验，如同市场经济时代不限制个人购买彩电、冰箱、粮食、饮用水，充分发挥市场的调节机能，保障个人的财产权。即建议弱化购买环节的税费，增加持有环节的税费，持有环节的税费不纯粹以单个家庭为单位，也不以面积为单位，而是在户口所在地家庭或个人名下所持房子市场当年评估价总和除以户口数为衡量尺度，向产权人实施超额累进税率，未成年子女的税费由父母或监护人承担;对于个人在户口所在地外的异地持有房产，如最近缴纳社保满一年则可以视同本地，如不满足该条件从高计征。房产税率根据当地政府每年的财政开支进行调节，房屋的市场价也每年评估一次，符合条件的低收入家庭可以适当退税，更能公平、高效地保障个人的居住权而非家庭的居住权，也从根本上杜绝了与房产相关的假离婚现象产生。为保障社会弱势群体权益，政府对低收入人群应加强公租房的管理和调节，对老年人则可以试行房产倒按揭直到老人去世，有效促进市场流通。
参考文献
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作者：陈竹韵
2014年深圳购房资格，2010年9月30日，深圳出台限购令政策，对深圳户籍居民家庭限购两套住房;对能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购1套住房。2011年，“新国八条”公布之后，相较于京、沪、广三地，深圳决定沿用此前公布的限购令政策。
【限购政策】
深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)，限购两套住房;对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购1套住房。
暂停在深圳市拥有2套以上(含2套)住房的深圳市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民在深圳市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。
【购房注意事项】
对非深圳市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件;对提供社保缴纳证明的，必须符合下列条件之一：一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险;二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险;三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。
购房人在前往深圳市房地产登记部门办理合同备案及过户等相关手续时，需提供符合上述要求的纳税证明或社会保险缴纳证明。
对不符合条件的，深圳市产权登记部门将不予以办理合同备案及过户等相关手续;对提供虚假信息、材料等欺骗手段获得核准登记的，将根据《深圳经济特区房地产登记条件》的有关规定进行处理，因此造成的法律责任由造假者自行承担。51 赎楼理财网提供专业价格优惠的现金赎楼业务。
《深圳贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的意见》
(深府办„2010‟36号)
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号)的有关规定，结合本市实际，提出以下意见;
一、提高认识，加强组织领导
(一)房地产市场和住房发展事关国计民生，各区人民政府、市政府直属各单位要迅速将思想统一到国家有关文件精神上来，严格贯彻落实国务院的决策部署，采取有效措施，坚决遏制我市房价过快上涨，切实解决我市居民住房问题。
(二)为统筹决策和部署全市房地产市场宏观调控和住房发展的重大问题，将市房地产宏观调控领导小组、市住房制度改革领导小组、市房屋委员会等机构统一整合为市住房与房地产发展领导小组。
二、认真落实住房建设的相关规划和计划，切实增加住房有效供应
(三)认真落实市政府已批准的“十一五”近期建设规划2010实施计划及土地利用计划，市规划国土主管部门对实施计划确定的各类住房用地项目，加快选址预审、规划许可、招拍挂出让或用地报批等工作，确保本居住用地特别是保障性住房及人才安居住房用地按计划供应;加决推进城市更新相关工作，年内完成《深圳市城市更新办法》配套实施细则、《深圳市城市更新项目配建保障性住房暂行规定》和《深圳市城市更新专项规划2011-2015》，加快城市更新单元的审批工作，积极增加城市更新改造居住用地的供应。
2010年启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行统筹，总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。
(四)采取有效措施，增加居住用地有效供应，提高住房建设项目供应效率。在落实本住房建设用地供应计划的基础上，增加居住用地供应，对已出让的居住用地建立“住房建设项目手册”制度;对已批未建居住用地加大清理力度，及时督促企业按照土地使用权出让合同的约定加快建设，对认定为闲置土地的应当予以及时处理，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，严格制止各种名目的囤地炒地行为;积极完善土地使用权出让制度，抑制居住用地价格非理性上涨。
(五)市住房建设主管部门应做好各保障性住房及人才安居住房建设任务分解并落实具体用地的建设责任主体，全力推进相关报批工作，切实加强“十一五”期间和今后各保障性住房及人才安居住房建设进度管理，严格落实各保障性住房及人才安居住房开、竣工和分配供应目标，加强对各类住房工程质量安全监管。
各区人民政府，光明、坪山新区管委会应加强新增保障性住房及人才安居住房项目的土地整备工作，并按照相关规划与计划的要求，认真组织实施各城市更新项目。
保障性住房及人才安居住房建设涉及的立项、环评等审批工作，市各相关部门应按重大项目绿色通道加快办理。
(六)根据我市国民经济和社会发展规划、城市总体规划与土地利用总体规划，编制“十二五”住房建设规划，将住房保障规划纳入住房建设规划，统筹安排“十二五”期间我市商品住房和保障性住房及人才安居住房建设总量、结构、用地、资金及相关实施措施。中小套型普通商品住房、保障性住房及人才安居住房用地供应量占“十二五”期间新增住房用地供应总量的比例不低于70%。
三、采取有效措施，坚决抑制不合理住房需求
(七)严格执行国务院国发【2010】10号文对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房;商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。
(八)认真执行国家引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，要严格按照税法和国家政策规定，认真做好本市土地增值税的征收管理工作。
四、加快保障性住房建设，实施人才安居工程
(九)认真执行《深圳市保障性住房条例》，相关配套实施细则应当在年内完成并向社会公布，加强保障性住房建设、分配和退出等一系列的制度建设，切实解决低收入居民住房困难，加快落实人才强市战略，认真贯彻落实市委、市政府关于实施人才安居工程的相关政策，明确人才安居工程的保障对象、标准和方式，建立健全人才安居工程的运行机制，加大人才安居住房的建设力度和有效供给，全面缓解人才住房困难，打造人才“宜聚’城市。
(十)认真执行住房保障发展规划2010实施计划，年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套，分配供应1万套，发放500户低收入户籍家庭保障性住房货币补贴的工作目标;市住房建设主管部门明确各项新建保障性住房项目的开工、竣工、分配时间，并严格按照规定的时间开展建设和分配工作;市、区发展改革和财政部门按照计划安排供应资金。
(十一)市住房建设主管部门采取多渠道的方式筹集和储备保障性住房及人才安居住房，并严格管理。对于“关停并转”或未按规定擅自租、售已建产业配套住房的企业，政府收回其相关配套住房纳入保障性住房及人才安居住房管理。
自本意见发布之日起，通过配售方式新取得保障性住房及人才安居住房的家庭(包括申请人、配偶及未成年子女)或个人，再行购置商品住房或将保障性住房擅自转让的，政府直接回购该保障性住房，并重新分配给其他符合保障性住房及人才安居住房条件的家庭或个人。
五、加强房地产市场秩序整顿，完善信息共享机制
(十二)加强房地产市场监管制度建设，出台《深圳市房地产市场监管办法》。建立由多部门参加的房地产秩序联合监管工作机制，6月底前，在全市开展一次房地产市场秩序专项整治工作，市各有关部门应切实负起责任，加大力度，强化房地产市场监管。
金融监管部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，严格执行国家有关套数认定的政策标准，外汇管理部门要加强外资进出本市房地产市场的监管。
市规划国土主管部门要加大专项整治和清理力度，对存在土地违规行为的房地产企业，限制新购置土地和参与城市更新;严格落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房【2010】53号)，对全市在建商品住房项目进行清理，加大预售监管力度，对囤积房源、捂盘陪售等违法违规行为，会同市场监管部门加大曝光和处罚力度，情节严重的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法追究相关责任人的责任。
市价格监督检查部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。
市税务部门加强对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，严格土地增值税的征收。
市监察部门加强市有关部门落实国家、广东省和本市房地产宏观调控政策情况的监督检查，对稳定房价、建设保障性住房工作不力的部门，追究相关责任。
(十三)市发展改革、统计、规划国土、住房建设、市场监管、金融、财税、房屋租赁等部门在继续完善各自数据信息管理的基础上，在市住房和房地产发展领导小组统一领导下，由规划国土部门负责，各部门协助，建立服务于全市房地产宏观调控的信息共享与业务平台，将房地产市场、住房保障、房屋租赁、房地产金融与税收以及其他与住房和房地产相关的统计数据信息进行整合，加强房地产市场信息监测，切实提高房地产宏观调控的工作效率与决策水平。
关于进一步贯彻落实国务院文件精神 坚决遏制房价过快上涨的补充通知
(深府办„2010‟82号)
各区人民政府，市政府直属各单位： 为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发„2010‟10号)，坚决抑制不合理住房需求和投机炒作，遏制房价过快上涨的势头，结合国务院有关部门文件规定，在《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》(深府办„2010‟36号)的基础上，现补充通知如下：
一、要把思想统一到国家房地产宏观调控政策上来，提高认识，坚定不移地贯彻执行国发„2010‟10号文件，认真落实近期国务院有关部门加强房地产宏观调控的信贷、土地、税收等相关政策。
二、在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。
自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。
二○一○年九月三十日
补交社保也不能买房 深圳两成购房者取消交易
2011-03-11 南方都市报
自深圳市规划国土委再出“限购令”细则，明确非深户补缴税或社保也不能购房后，多家中介和开发商都反映成交量受影响，有中介估算两成以上买家取消交易。
“60%买家是补社保的”
3月2日，市规划国土委发出通知，规定对于非本市户籍居民家庭购房时提供社保和纳税证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件，才能过户。也就是说非深户补缴税或社保也不能购房。
然而，在去年4月17日“限贷令”、9月30日“限购令”的层层加码下，非深户籍且无一年以上社保及纳税证明的“三无人员”不能获得贷款，也不能购房，于是不少人为了获取购房资格而临时补交社保，或者借用他人名义，此方式已成为深圳楼市众所周知的普遍现象。“目前在走交易流程的单中，大概60%的是补社保的。”美联物业按揭部总监王青说，世华地产市场研究部总监肖小平在其近日的微博上发表说：“从世华数据知道，深圳外地户籍购房者约占60%，其中几乎没有人提供过超过5年的个税或社保证明，一般都是一两年。”
有中介称2成人取消交易
“这也就是说，如果深圳学北京，那么这60%的人都会受到巨大影响。成交量的下降，没准会超过60%.”肖小平说。“我们现在每天忙着跟客户说明情况，建议他们换成有在深社保关系的人来买。”宝安某楼盘销售经理说，他反映“限购令”以来，经手的客户有一半以上是用了他人名义买房，即便银行贷款利率上浮也还在想方设法买，而现在补社保也没用了，开始有诚意客户退缩。
“粗略统计已有20%左右的人因此要取消交易，不过有些定金交得多的考虑到违约成本，还会观望。”王青说。目前深圳代理在售50多个楼盘的世联地产，其市场研究部总监王海斌估计因此造成实际成交量减少两三成。世华地产按揭部总监阎巧指出：“关键是现在银行房贷政策已跟规土委新政同步，即已不认补交社保的记录，需要确认贷款人可以过户才放款，这样有些实在没办法的就只能弃定违约了。”
被中介诱导? 深圳买家虚构社保被索66万违约金
市民买房时首先要充分考虑自己的购房资格，尽量不要虚构社保等资料。对中介公司的相关承诺，要注意保留相关证据，最好是书面证据。
——— 广东信荣律师事务所主任张茂荣
“限购令”下楼市江湖变幻。福田的非深户袁先生买房预交定金20万元，因“没有买房资格，无法继续执行购房合同”，引来66万元违约金争议，袁先生指自己被中介引诱钻政策空子。中介方面否认，卖方一纸律师函已经到了他手中。
被中介诱导?
袁先生介绍，今年1月26日，在美联物业学府分行一业务员带领下，他去看了位于海印长城小区的房子。他被告知如与业主约谈，需先交5万元诚意金。袁先生提供的银行PO S签购单据显示，其妻当天下午连续三次转账20万元定金，“我也拿到房屋转让合同书。”袁先生说。他一再强调，自己一开始就告诉中介人员，自己非深户，也不满足相关购房条件，但“他们每次都说可以搞定，可以找人补交社保”。
对此，美联物业法务部王小姐称，签购房合同时，中介方面没有任何诱导袁先生的情况，也告诉他限购令政策。“问过他符不符合政策，袁先生没有正面答复。”王小姐指出，至于当事人纳税和保险这块情况到底怎么样，中介无从掌握，只是尽到提醒的义务。
不过，在袁先生提供的视频里，美联物业中介人员表示，知道袁是外地户口，在社保和纳税这块，可以由该公司找外面人办理补交搞定。美联物业方面则表示，他们没看到过这份视频，不能确定真假。
谁骗了谁?
袁先生说，他已经意识到自己完全不符合买房条件，现在原定的贷款也办不下来。他认为自己无法继续履行合同，应当免除责任收回定金，但收到了卖方的一纸律师函。律师函认为，袁先生无继续履行双方合同的表示，要求根据合同约定，解除合同并让袁支付违约金66万元，同时没收20万元定金。卖方代理律师认为，关于购房资格的问题，买方自己应该清楚，卖方没有义务核实对方是否具有购房资格。
其实，在“限购令”下因买房资格受限引发的定金纠纷颇多，广东信荣律师事务所主任张茂荣近期就接触不少这样的案例。他表示，现在市民买房时首先要充分考虑自己的购房资格，尽量不要虚构社保等资料。对中介公司的相关承诺，要注意保留相关证据，最好是书面证据。他还呼吁，相关部门亦应当加强中介行业的监管。
哈尔滨市人民政府办公厅
关于进一步做好我市房地产市场调控工作有关问题的通知
哈政办发〔2011〕4号
各区、县(市)人民政府，市政府各委、办、局：
为认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)精神，进一步做好我市房地产市场调控工作，经市政府同意，现就有关事宜通知如下：
一、进一步增强做好房地产市场调控工作的紧迫感。住房问题是重要的民生问题，关系人民群众的切身利益与社会和谐稳定。保持房地产市场平稳健康发展，满足居民合理的住房需求，是政府的一项重要职责。各地区、各有关部门要进一步提高认识，增强紧迫感和责任感，加强组织领导，把思想和行动统一到国家和省市部署上来，全面贯彻落实各项政策措施，共同做好我市房地产市场宏观调控工作，努力保持市场平稳健康发展。
二、做好住房价格调控工作。研究制定并公布2011年我市新建住房价格调控目标，采取综合手段合理调控房价水平。一是增加土地有效供应，大力发展住宅建设，2011年商品住房用地供应计划总量原则上不低于前2年年均实际供应量。二是按照国家规定，进一步完善土地出让方式，采取“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。三是结合棚户区改造和城市基础设施建设，积极调整用地布局，推进建设重心向中心城区以外转移，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房建设。四是合理把握供应时序，各有关部门要对中低价位、中小套型普通商品住房项目开辟绿色通道，加快办理各项审批手续，保证项目尽快开工建设，尽快形成有效供给;要严格控制高档商品住房土地供应规模、节奏，加强上市供应管理。五是严格执行新建商品住房销售明码标价制度，监督房地产开发企业按照规定时限一次性公布全部批准预售房源信息，并严格按照申报价格明码标价对外销售。严厉查处炒买炒卖、囤积房源、哄抬房价的行为。对违规销售、扰乱市场的房地产开发企业要责令限期整改，并记入企业信用档案;对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消经营资质。
三、合理引导住房需求。按照国家要求，在一定时期内实行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内(不含呼兰区、阿城区)向其售房。加快个人住房信息系统建设，进一步完善房屋预(销)售管理，采取切实措施，加强市场监管，确保住房限购政策落实到位。严格执行国家关于差别化住房信贷政策、房地产税收政策以及境外机构和个人购买住房管理的有关规定。
四、加大保障性安居工程建设力度。2011年规划建设各类保障性住房42000套。要积极争取国家对保障性安居工程建设的资金支持，切实落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，加快建设进度，确保完成计划任务。进一步加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。努力增加公共租赁住房供应，完善体制机制，合理确定租金水平。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房。
五、严格住房用地供应管理。切实调整用地结构，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
六、坚持正确的舆论导向。新闻媒体要坚持正确的舆论导向，引导居民从国情出发理性消费，为促进我市房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
特此通知。
哈尔滨市人民政府办公厅
二○一一年二月十八日
通货膨胀 是2009年乃至2010年的一个经济热词。专家们为通货膨胀是否到来、通货膨胀何时到来而争论。在通货膨胀的预期下，我们应该如何投资理财才能减少通货膨胀的冲击，现在究竟该买房还是买黄金呢?搜狐理财为您详解通货膨胀下的投资理财策略。如果从CPI数据来看，目前同比还是负增长，显示通胀还没到来，但作为我国老百姓消费大头的房产并不计入CPI，而是算做投资，今年房价猛涨，上涨了50%，在这种背景下，实际上中国目前是通胀、通缩、滞胀同时存在，但是更大规模的通胀还在后面。
通货膨胀——“狼”来了吗?随着经济增长回稳，是否发生较严重通胀已成为人们普遍的担忧。目前物价存在较快上涨压力，有专家认为，物价触底回升态势已确定，CPI(消费者物价指数)和PP(生产者物价指数)I将在年底左右相继“转正”。但对于目前是否已经发生通货膨胀，通货膨胀何时到来，专家意见还有不同。但不可否认的是通货膨胀的魅影已重现。对于普通投资者来说，未雨绸缪已经刻不容缓。 主流声音：通货膨胀，危机就在不远处
债市先知先觉：不同期限债券收益率之间的差距告诉人们：通胀或许近了。
货币泛滥之忧：货币供应的膨胀，在金融危机之后一直有加剧之势。
金价飙升信号：黄金价格的飙升，预示着全球通胀风险越来越大。
预期持续加强：统计局新闻发言人李晓超表示，当前中国不存在通货膨胀问题，但对通胀预期要给予高度关注。
防通胀——如何布局?
近防通缩远防通胀 投资组合该如何调整
定期存款不宜超6个月：[较长期限的存款并不一定是最好的选择]
债市向好或昙花一现：[从短期看可考虑配置债权类资产，但从中长期来看还需进一步观察] 关注大宗商品表现：[石油、煤炭、和有色等相关采掘行业将在通胀预期下有更好的表现]
房产可抵御通胀：[明年信贷政策或将有所缩紧，房价亦有回调的空间]
关注“天然货币”黄金：[基于其千百年来的货币与金属的双重属性，它的保值及抵御通胀的功能也深入人心]PK——抗通胀买房还是买金?通胀压力的背景下，大家现在的共识是不能存现金，因为越来越贬值，可是现在房价和金价都这么高，到底买房子好还是买黄金好?如果你手里有闲钱要投资，你会怎么选择呢?
让房价涨幅跑赢CPI涨幅吧
利：房产短期抵御通胀能力较强[在通胀真正到来之前，买房确实是相对较好的保值、增值办法] 弊：通胀中期房产将成烫手山芋[买房最终能否成功抵御通胀，关键在于买入卖出的时机]
提醒：投资总价较低房产快进快出[值得警惕的是，现在房价已处于高位]
问：何时买房最合适[不能因为买房而影响了自己的生活质量，尤其是以按揭贷款的方式买房]
通胀预期下黄金是最稳妥投资
拿黄金来“压箱底”：[有个误区，认为炒作黄金一定会一夜暴富]
买金选对时机才能获利：[再露“牛气”的黄金能否继续上攻，黄金投资是否又逢良机]
个人投资黄金渠道盘点：[如果是出于保值增值的目的，实物黄金明显优于纸黄金]
投资黄金还是黄金股：[如果不考虑私人保值和投资上的杠杆，其实投资黄金股的回报可以大于黄金] 抗通胀——全面出击
2010年出现通胀压力的预期日渐明显。作为普通百姓，面对通货膨胀，如何才能让自己的财富不缩水?除了黄金和房产，我们还要全盘考虑。只有全面出击，才能从容应对通货膨胀。
在通货膨胀下如何理财?
从财富管理的角度看，单纯的赌通胀和赌通缩其实没有任何意义，关键是要让货币在一生的理财规划中能发挥出更大的价值。如果我们把货币比作一把尺子，那么它会热胀(通胀)冷缩(通缩)，用它来衡量商品的长度(价值)，得出的结果就不一样。在货币泛滥成灾的时候，任何商品和资产相对于货币都变得有价值，但只有稀缺的商品和优质的资产能够经受住时间
的考验。所以一定要赶在货币泛滥之前布局这些商品和资产，抵消货币贬值的伤害，还能获得一定的增值。
2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
限购令
“限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
限购令简介
房产限购有时难免伤及无辜。但要在GDP和民生的夹缝中趋利避害，实属不易。 地方版楼市新政最近陆续出台。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到，房地产业对2009年的“保八”起到了决定性作用，现在则要“卸磨杀驴”了。原因很简单，任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。 短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”已经在北京、上海、深圳、厦门实行。9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令，广州限购令也在10月15日正式公布。
具体措施
中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房;外地户籍和境外人士最多限拥有一套;两次购房时间需相隔两年以上;禁止公司购房。
基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。=
长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：=
—取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。
—取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅;
住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。
—原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。
具体内容
本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。
目前实施限购令的城市
目前实施限购令的城市有：1 北京2 深圳3 厦门4 上海
581112广州
16171819青岛20济南21成都22南宁2324.石家庄25.长春
26.贵阳27.长沙28 武汉(截止至2011-2-24)
自住房和商用房在首付上是没有区别的，只有在缴纳税费的时候商用房比自住房多了土地增值税这个税种。现在首付的情况可以分为：
1、在首套房的情况下，购买新房并且面积不超过90平米的缴纳首付可以最低为20%;
2、在二套房的情况下，购买房产的最低首付为50%;
3、三套房的情况，需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款;
4、其他的情况最低首付为30%。
相关评论
北京买房“限购令”
杨禹：北京在全国相对比较早的拿出了买房的“限购令”，最新的消息是上海也出台了这样的限购令，我相信各个城市根据自己的房地产的实际状况，应该会逐渐出现这样的限购令。在过去房几个月地产调控的进程当中，不同的地方政府在落实房地产调控政策方面的力度是实际状况并不完全相同。我们要对比的是不同的地方在落实房地产调控政策当中的决心，根据其实际情况相比，到底有多大，有多坚决，再有一个有多稳定和持久。所以对于这样的地方政府出台的“限购令”，我们更多要去研究它背后与当地房地产市场现状相关联的那些东西。
前日，林叔权把斟酌再三的一封信发了出去，这封信的收信人是国务院总理温家宝。这位向来以“不务正业”著称的珠海律师，再次将精力投入到与他具体工作关联不大的事务中。信中，他引经据典，
表明目下在全国多个地方正在实行的楼市“限购令”，违反了《物权法》，故吁请停止执行。
限购令“政策效力注定不会持久”林叔权不否认“限购令”等多种房地产调控政
策能够在一定程度上起到限制炒房和投机性购房的作用，并能遏制部分城市房价过快上涨的趋势，但他认为，包括限购令在内房地产调控措施，仅仅是一种“政策”，不是“行政法规”，更不是“法律”。“就因为是政策，所以一些部门或一些人，更容易寻求相应的对策，来化解政策的影响力和限制力。”林举例说，不管各地出台的“限购令”如何规定，只要买房人是一次性付款，只要是不找银行贷款，或者干脆暂时不去办理产权手续，就可以不受限制。而对许多“炒”
“炒”出时只需到开发商处更名即可，还能节省过户税费，如是，限购令的政策效力注定不会持久。
限购令“明显违反物权登记制度”林始终认为，既然是依法治国，政府在出台相关政策时，理应“依法”。但楼市“限购令”本身所存在的违法性问题，出台伊始就已经开始产生一些负面的问题。比如，有的城市由于购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理房地产买卖合同备案或房地产登记，以至于引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。
10月15日专门发出《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》，试图化解“限购令”所带来的问题。然而，《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这条规定的意思是，不动产的“登记范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定，不能由“政策”规定。据此，林叔权确认，一些地方的限购令作出的“对违反规定购房的，不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度。与此同时，林专门提醒，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。这条规定的意思是，不办房地产权证并不影响房屋买卖合同的效力。这也就意味着即便违反了“限购令”，但却遵从了“物权法”，一样可以绕过“限购令”，达到房产投机的目的。
坚信自己的主张会被采纳其实，这封信林叔权已经酝酿已久，之所以才发出，乃是他认为“时机适当”。因为近来媒体和学界围绕楼市“限购令”的质疑声逐渐增多，已经形
书国务院一事中受到启发。他坚信会得到总理的回复，并相信自己的主张会被采纳。
“限购令”是4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。
限令简介
房产限购有时难免伤及无辜。但要在GDP和民生的夹缝中趋利避害，实属不易。 地方版楼市新政最近陆续出台。限购令标志着楼市新政进入了数量调节阶段。地产大腕纷纷惊呼，楼市的寒冬即将来到，房地产业对2009年的“保八”起到了决定性作用，现在则要“卸磨杀驴”了。原因很简单，任由房地产泡沫膨胀发酵，无异于饮鸩止渴。 短期内刺穿泡沫，则不免带来阵痛。被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”已经在北京、上海、深圳、厦门实行。9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后更多城市出台限购令，广州限购令也在10月15日正式公布。 目前实施限购令的城市
目前实施限购令的城市有：
1 北京 2 深圳 3 厦门 4 上海 5 宁波 6福州 7杭州 8 南京 9 三亚 10天津 11 海口 12广州 13大连 14苏州 15温州 16兰州
达到目的
中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展。具体措施
中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房;外地户籍和境外人士最多限拥有一套;两次购房时间需相隔两年以上;禁止公司购房。
基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。
长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：
—取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。
—取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅;住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。
—原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。[2] 具体内容
本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。 实行情况 综述
4月15日，“国十条”出台后，各地将根据其房地产现状逐渐出现“限购令”。2010年9月29日多部门再次出台调控新措施时，针对第一条中有关“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定，当天就有多位业内人士断言，史上最严厉调控措施——“北京限购令”或将在全国推广。其后深圳、广州等多个城市陆续公布限购令。[3] 北京
北京将出台抑制投资投机性购房的相关政策，对购买第二套、第三套房屋从贷款和许可方面进行限制。 按照北京的“限购令”，一个家庭限购一套商品房，且暂停第三套房贷，外地居民购房还得提供在北京工作的纳税凭证。 深圳
深圳出台限购令 户籍居民限购两套住房
户籍居民家庭：限购两套
非户籍居民家庭：限购一套
时间认定以网签为准
9月30日，深圳紧急出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，通知中对深圳户籍居民购房做出进一步限制，深圳市户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍居民家庭，限购1套住房。通知表示，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房;对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在深圳市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。2010年10月5日，深圳市规划国土委又发布了特别提示，提醒市民在购房前，一定要认真核实自身是否符合9月30日市政府办公厅发布的“限购令”所规定的条件;对不符合规定条件者，房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户，由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。 厦门
厦门推出临时性限购措施 1户家庭只能新购1套房
厦门市国土房产等7个部门在国庆前夕联合下发意见，并决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。 上海
上海出台限购令 房产税与房价挂钩
在国庆长假的最后一天，上海市住房保障房屋管理局等五部门联合发布《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》(以下简称《意见》)，上海“楼市调控细则”终于出台。上海市住房保障房屋管理局官方网站公开的信息显示，意见共12条，内容主要包括限购令、房产税、信贷等8个方面。
《意见》明确，上海将在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。 而对“房产税”，《意见》明确“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。除此之外，有关“房产税”并无更细内容。
上海明确，各商业银行对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。上海住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。 同时，为增加普通商品住房供应，上海规定，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。 此外，上海还明确，今后5年新增保障性住房100万套。将逐步放宽廉租住房准入标准。 广州
坚决抑炒房 公积金三套房贷全停
继深圳厦门出台限购令后，有媒体传出消息：广州市国土房管局有关负责人在接受媒体采访时表示，广州正积极研究贯彻意见，如果广州房价上涨快速增长，不排除出台限购房政策。[5]
广州当地媒体称，广州楼市调控细则将在近期出台，同样涉及限购等措施。
此前，国家有关部委分别出台进一步调控楼市的“新国五条”,其中暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%及以上、限制购房套数及调整契税等条款，比今年4月出台的“新国十条”更为严厉[6]
10月15日上午，广州市国土房管局于正式公布广州“限购令”。在广州公布的二次楼市调控4大措施中，户籍家庭和常住非户籍家庭只能限购一套新房，二套房贷首付不低于5成，三套房及以上房贷全面停贷，住房公积金同步实行差别化信贷政策。
广州市国土房管局副局长黄文波说在发布会上说，根据我们广州市房地产近期运行的态势，以及国务院国家五部委房产宏观调控政策，为了巩
[4]固房地产调控的成果，坚决遏制房价过快上涨，我们联合人民银行、省银监局以及地税实行了关于贯彻住建部等部位宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见，将有关的意见向媒体公布，其中内容包括四个方面：
一是坚决遏制不合理的住房需求，坚决限制炒房
二是严格贯彻国家差别化住房信贷政策。
三是差别化的税收政策实行房地产调控。
四是扩大住房保障力度。
另外，此前外界盛传的公积金第三套及以上房贷全面暂停也成为定论。带来影响 现象
12日下午，南京市政府出台了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，该意见明确规定，南京暂时限制购买第三套住房;同时取消自住改善型购房补贴;申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。 这是继京沪杭等城市出台住房限购令后，又有一线城市出台限购令。
至此，据各地发布的房产调控政策汇总，已经有北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门八城市出台住宅限购令。与京沪杭等每户家庭只能购买一套房相比，南京、深圳政策稍显“温和”，即每家至多可以购买两套房。 影响
10月多地楼市迅速降温
在此轮调控中,各地的“限购令”被认为是体现了政府调控房价的决心。
调控政策在楼市成交量上有所体现。北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月第一周(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。
虽然深圳楼市在国庆期间仍创下日均363套巨额成交量，不过在长假过后，深圳新房成交量骤降。10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套。
据有关数据显示,9月份30个大中城市中,有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨,其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。 观点
限购令争议 “急剧降温”PK“应景之策”
对于各地出台的限购令，一些专家及业内人士对其效果存在争议。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受媒体采访时曾说，从调控手段分析，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能起到立竿见影的效果。他预言，未来半年上海等城市的房价将会趋于稳定，部分城市楼市甚至“急剧降温”。
中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容昨日接受本报采访时指出，“信贷和税收政策才是关键，现在的信贷政策80%还没有落实好”，如果把现有的信贷政策落实好，已经足够，无需再出更多政策。对于限购令，他认为，这些措施只不过是地方政府出于对中央究责的担忧而出的应景之策，是否有效还有待观察。
财经评论员叶檀在媒体上撰文也表达了同样的观点，她认为，各城市出台的限购令没有区分已经持有的物业套数。不管是尚未购房的居民，还是拥有七八套住房的居民，一律可以再购一套新商品房，与其说这是对房地产投资的抑制，不如说是对投资者的鼓励。[6] 相关评论
北京买房“限购令”有望全国效仿，对此，中国之声特约观察员杨禹作如下点评：
杨禹：北京在全国相对比较早的拿出了买房的“限购令”，最新的消息是上海也出台了这样的限购令，我相信各个城市根据自己的房地产的实际状况，应该会逐渐出现这样的限购令。
在过去房几个月地产调控的进程当中，不同的地方政府在落实房地产调控政策方面的力度是不一样的，我们不能简单地把这些限购令放到桌面上比较谁更严格一些，因为各个城市的实际状况并不完全相同。我们要对比的是不同的地方在落实房地产调控政策当中的决心，根据其实际情况相比，到底有多大，有多坚决，再有一个有多稳定和持久。所以对于这样的地方政府出台的“限购令”，我们更多要去研究它背后与当地房地产市场现状相关联的那些东西。 [3]
珠海律师林叔权致信温总理求废止限购令 称违反物权法
前日，林叔权把斟酌再三的一封信发了出去，这封信的收信人是国务院总理温家宝。这位向来以“不务正业”著称的珠海律师，再次将精力投入到与他具体工作关联不大的事务中。信中，他引经据典，表明目下在全国多个地方正在实行的楼市“限购令”，违反了《物权法》，故吁请停止执行。
限购令“政策效力注定不会持久”
林叔权不否认“限购令”等多种房地产调控政策能够在一定程度上起到限制炒房和投机性购房的作用，并能遏制部分城市房价过快上涨的趋势，但他认为，包括限购令在内房地产调控措施，仅仅是一种“政策”，不是“行政法规”，更不是“法律”。
“就因为是政策，所以一些部门或一些人，更容易寻求相应的对策，来化解政策的影响力和限制力。”林举例说，不管各地出台的“限购令”如何规定，只要买房人是一次性付款，只要是不找银行贷款，或者干脆暂时不去办理产权手续，就可以不受限制。而对许多“炒”房者而言，只签房屋买卖合同不办证更方便炒房，因为“炒”出时只需到开发商处更名即可，还能节省过户税费，如是，限购令的政策效力注定不会持久。
限购令“明显违反物权登记制度”
林始终认为，既然是依法治国，政府在出台相关政策时，理应“依法”。但楼市“限购令”本身所存在的违法性问题，出台伊始就已经开始产生一些负面的问题。比如，有的城市由于购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理房地产买卖合同备案或房地产登记，以至于引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。
事实也的确如此。为此，住房和城乡建设部在10月15日专门发出《关于违反限购住房套数规定买卖住房的风险提示》，试图化解“限购令”所带来的问题。然而，《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。这条规定的意思是，不动产的“登记范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定，不能由“政策”规定。据此，林叔权确认，一些地方的限购令作出的“对违反规定购房的，不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度。
与此同时，林专门提醒，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。这条规定的意思是，不办房地产权证并不影响房屋买卖合同的效力。这也就意味着即便违反了“限购令”，但却遵从了“物权法”，一样可以绕过“限购令”，达到房产投机的目的。
坚信自己的主张会被采纳
其实，这封信林叔权已经酝酿已久，之所以才发出，乃是他认为“时机适当”。因为近来媒体和学界围绕楼市“限购令”的质疑声逐渐增多，已经形成了一个可以公开讨论的良性氛围。林叔权称，之所以想到给温总理写信，是从任志强上书国务院一事中受到启发。他坚信会得到总理的回复，并相信自己的主张会被采纳。
沈阳“限购令”全文 “十二条”亮相
来源：搜狐焦点网沈阳站
2011年03月02日15:49 我来说两句(0)
备受关注的沈阳版“限购令”正式对外公布，二环以内的新房和二手房将暂被划入限购范畴。
2011年3月1日，沈阳市对外发布了《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，其中涉及落实地方责任、住房保障、信贷税收、土地供应等十二项内容。
具体内容如下：
一 各地区和有关部门要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，坚决执行国务院及有关部门加强房地产市场宏观调控的相关政策，切实将房价控制在合理水平。
要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度;严格执行差别化住房信贷和税收政策，有效遏制投机投资性购房;加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据;继续做好住房保障工作，全面完成保障性住房建设任务。
沈阳市房产局要会同有关部门，根据沈阳市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定沈阳市新建住房价格控制目标，经沈阳市政府同意后于3月份向社会公布。
二 各地区和有关部门要进一步完善住房保障体系建设，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障覆盖面。要通过廉租住房和经济适用住房保障方式，解决低收入住房困难家庭的住房问题。要大力发展公共租赁住房，合理确定租金水平，逐步解决中等偏下收入住房困难家庭的住房问题。
三 严格执行个人转让房地产所得税征收政策。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税。沈阳市地税局要重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。积极推广应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作，坚决堵塞税收漏洞。
四 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。沈阳市金融办、人民银行沈阳分行营业管理部要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
五 沈阳市规划国土局要增加普通住房用地有效供应。2011年的沈阳市商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量，保障性住房、棚户区改造和中小户型普通商品住房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。 保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市 (论坛 新闻) (论坛 新闻)规划调整需要改变用途的，由政府
收回，另选地块供应。
六 沈阳市规划国土局要加强对已供房地产用地的监管，因企业原因闲置满1年的地块，要依法收取闲置费并责令限期启动建设;闲置满2年的，要收回土地使用权。要严肃查处囤地炒地等非法转让房地产用地行为，涉及违法犯罪的
移送公安机关处理。 七 沈阳市规划国土局要严格土地竞买人资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。要建立开发企业信用档案制度，对存在违法违规行为的竞买人，一经查实立即禁止该竞买人及其控股股东
参与土地竞买活动。
八 有关部门要加快基础配套设施建设，加大房地产项目市政基础设施和公共服务设施配套的建设力度，对保障性住房和普通商品住房做到优先安排、优先实施;对拟出让地块实行配套先行，加快普通商品住房供给。要优化投资服务环境，加强信息交流，提高办事效率，缩短审批时限，为保障性住房和普通商品住房项目审批开设绿色通道。要鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目，特别是中小套型、中低价位住房建设项目的信贷支持力度，并为参与保障性住房建设的房地产开发企业提供融资和相关金融服务。
九 在沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策，即：已拥有1套住房的沈阳市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)、能够提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
对已拥有2套及以上住房的沈阳市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非沈阳市户籍居民家庭、无法提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。
十 沈阳市房产行政管理等部门要加强商品住房预售管理。商品住房项目在建建筑单体达到商品房预售许可审批条件时，必须及时报批预售方案，申办《商品房预售许可证》。取得《商品房预售许可证》的，要在预售现场公示批准证件及其他应公示的信息，并对预售的商品住房实行明码标价，对违反相关规定且拒不整改的，关闭其商品房网上备案系统。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行预售，不得进行展销活动。
十一 沈阳市房产局要按照国家有关部门的要求，制定商品房预售资金监管办法，确保预售资金全部纳入监管账户，用于商品房项目工程建设。要加快推进存量房网上交易，全面实施存量房交易资金监管,存量房买卖应当通过资金监管进行交易。要规范房地产市场经纪行为，加强经纪机构执业资格管理，建立完善信息平台和诚信考核办法。要进一步加快个人住房信息系统建设，逐步完善统计基础数据，建立沈阳市统一的数据平台。要加强房地产市场统计和监测，及时向社
会公布批准商品房预售等相关信息。
十二 各地区和有关部门要按照沈阳市统一部署，各司其职、各尽其责，完善措施，强化落实。要严格实行问责制，对稳定房价、推进保障性住房建设等工作不力的，要追究相关部门和领导责任。特别是房产、物价、规划国土、税务、建设等部门，要根据沈阳市新建住房价格控制目标，采取经济、行政等措施，通过联合执法、综合检查等方式，加
强协作，形成合力，确保实现目标任务。
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