报告是在工作或项目事后编写的，所以报告具有总结性、叙述性的特点，只有按照报告格式编写，才能编写出有效的报告。以下是小编整理的《土地整理尽职调查报告》，希望对大家有所帮助。
土地项目尽职调查提纲
律师在土地项目转让过程中进行的尽职调查
一、为完成土地使用权交易需进行的前期调查工作
(一)、对土地使用权权属的调查
1、审查《国有土地使用权证》，了解使用权的取得方式、使用权的出让年限等情况;
2、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致;
3、转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人;
4、转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨;
5、调查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定;
6、调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地;
8、拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。
9、审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：
(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的;
(2)已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的; (3)权属有争议的;
(4)未依法登记领取权属证书的;
(5)以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。 (6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
10、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况;
(二)、对转(受)让方主体资格调查
1、到工商登记机关进行查询，了解交易双方公司是否合法成立、是否有效存续;
2、审查转让方和转受让方的法人资格证书或执照;
二、为完成土地使用权交易需进行的后期具体工作
1、拟定转让方与受让方签订的土地使用权转让合同;
2、协助转让方出具无法院查封的证明以及房地部门出具的未预售、未设定抵押等他项权利的证明文件并对相关文件加以审查;
3、审查关于转让房地产价值的评估报告;
4、协助交易双方前往公证处签署转让合同,并对公证处签署的转让合同加以审查;
5、拟定土地使用权交易过程中需公司准备的决议文件;
6、准备土地使用权交易过程需提交政府部门的相关文件;
7、协助交易双方办理土地使用权交易的整个过程。
农村集体土地流转程序
第一，接受委托，律师接受委托，根据委托人提供信息，起草准备调查程序。
第二，尽职调查。调查核实当事人主体资格信息，土地信息，开展系列尽职调查，出具流转可行性研究分析报告。 第三，签订合同。土地流转可行，组织双方洽谈一致后，在律师指导下签订规范的流转合同，并履行相应的土地流转程序法律要件。
第四，审核发证。提醒并帮助委托人及时备案，登记过户，避免一切法律风险。 办理农村集体土地使用权法务操作指引 为规范本所律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据有关法律、法规、规章、关司法解释、全国律协的指导意见，结合本人土地法律服务实务经验制定，供本所律师及相关人士参考、借鉴。
从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续等;本指引旨在向本所律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。
本指引根据2010年之前国家颁布实施的法律、行政法规、规章、司法解释及其他相关文件的规定制定。若法律、法规发生变化，应以新的法律、法规及为依据。
法律依据
1《土地管理法》
2《关于深化改革严格土地管理的决定》 3《关于2005年深化经济体制改革的意见》 农村集体建设用地使用权
取得条件
1乡(镇)村公共设施、公益事业基本建设用地。
1.1农村集体经济组织可依法对用于本集体经济组织公益性活动的非农用地享有土地使用权。
1.2农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织也可对用于其从事公益性活动的非农用地享有土地使用权。
2农村兴办的乡(村)企业或联营企业用地。 3根据《担保法》，使用农村集体用地抵押权实现的时候，可以允许使用农村土地。 4农民宅基地。
操作提示
1根据我国现行的《土地管理法》，使用农村集体土地，法律规定只有上述四种情况是合法使用农村土地的形式。除此以外，都是国家现行法律不允许的。
2目前有的地方性法规已经打破这一局面，实际操作中要具体问题具体分析。
乡(镇)建设用地使用原则
1应当符合乡(镇)土地利用总体规划。乡(镇)土地利用总体规划是村庄、集镇及其他村镇设施建设用地的最高规划，一切乡村建设都必须服从。按照《土地管理法》的规定，乡(镇)土地利用总体规划将划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，都应当使用土地利用总体规划的村庄和集镇建设用地区域内的土地，农村道路、水利设施等需要使用村庄和集镇建设用地区域外的土地的，应当符合土地用途的要求，否则将被视为违反土地利用总体规划，是不允许的。
2符合土地利用计划。国家将每年下达土地利用计划，控制建设用地的总量，乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业，农村村民建设住宅，也不能突破土地利用计划确定的控制指标。
3符合村庄和集镇规划。根据国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点，集镇是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认的由集市发展而成的，作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇。在村庄和集镇规划建设区内的建设都应当服从村庄和集镇规划，并取得村庄和集镇规划行政主管部门的同意，方可申请用地。 4坚持合理布局，综合开发，配套建设。
4.1合理布局，是指通过土地利用总体规划、村庄和集镇规划对各项设施的用地进行合理安排，使土地利用趋于合理，提高土地利用率，改善村庄和集镇的功能。
4.2综合开发，是指村庄、集镇建设用地区内，乡镇企业、乡(镇)公共设施、公益事业和农村住宅建设应当由乡(镇)村统一组织开发，统一安排用地，主要利用现有建设用地。
4.3配套建设，是指农村的住宅与公共设施、公益设施等应当同步建设，使其能发挥村庄和集镇应有的功能，方便生活，改善环境，形成完善的生产和生活服务体系。
5涉及农用地的，依法办理农用地转用和用地审批。乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。
农村集体建设用地使用权的流转
常见的流转形式
1以建设用地使用权为条件的联营和入股。
1.1农村集体经济组织可以通过符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价人股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业，土地使用权由该企业享有，由此产生农地使用权的流转。但属于非法人联营企业的，土地使用权仍由该集体经济组织享有。
1.2非上述农村集体经济组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权，应依法取得或者继受取得国有土地使用权。 2以集体建设用地使用权为条件的房屋出租
2.1农村经济组织一方自行申报用地建设的各项手续，自行建造或由承租方出资建造房屋，将房屋及其场地使用权租给承租人使用。出资方先注入资金启动土地拆迁、平整工作，农村集体经济组织一方则负责申报用地手续取得规划用地许可权，从而以此为条件，由出资一方盖好房屋，产权不变，此类房屋承租年限较长，一般期满后续租。租赁期满，如双方不再续租，则出资盖房一方腾退房屋交还场地使用权。 2.2操作提示
(1)以房屋租赁方式流转农村土地使用权的应当是非农建设用地;
(2)房屋不能是违章建筑，否则，占用农地兴建违章建筑出租为法律所禁止。 3以集体房屋场地同时作为抵押所导致的流转。
3.1农村经济组织根据《担保法》的规定，以其所有的房屋作抵押，当抵押期满后，抵押权人依法行使抵押权，将房屋连同相应的土地使用权变更到自己名下，从而产生农村集体土地使用权的流转。 3.2操作提示
(1)被抵押的房屋应当具备规划和建设用地的各项手续; (2)应当在政府主管部门办理抵押登记手续;
(3)多次抵押的，其抵押总额一般不应超过房屋价值，当事人有约定的除外; (4)此种流转一般要改变土地性质，由农村集体所有变为国有。
4农村经济组织与他人联营、入股的企业发生破产清算，导致集体建设用地使用权流转的。 5城中村改造中与他人联建房屋所发生的集体建设用地流转。
6地方性法规允许的农村集体建设用地公开“招、拍、挂”所发生的流转。 7操作提示
7.1当承租和出租的不是农村现有房屋场地，而是正在新建、改扩建后的房屋租赁时。应注意：
(1)只有当用地、建房手续齐全，工程竣工，房屋租赁合同才可履行，否则可能意味着合同自始至终无效或不能继续履行。
(2)合同履行前期出资方(一般是承租人)的风险较大，其应对用地项目的审批情况认真考察，审慎抉择。出租方则要考虑如遇国家征地拆迁，出租收益与拆迁补偿的利益平衡问题，应在合同条款中约定清楚相关补偿的归属，避免事后发生冲突。
7.2当出现上述
3、
4、5情形下的流转时，目前大部分城市是先将农村集体土地征为国有，然后由土地使用人(非农村集体经济组织一方)签订国有土地使用权出让转让协议，从而完成土地使用权的各项手续。
7.3律师在处理不同地区的涉农土地业务时，要注意不同地方的法律规范性文件，因地制宜，灵活掌握。
(1)目前出现的农村集体建设用地直接进入一级市场，公开进行“招、拍、挂”的地方性试点情况，有地方法规为依据，虽然也是农村集体土地使用权的流转，但并不发生土地所有权性质的改变。
(2)对出现的农村集体建设用地使用权流转后不改变农村集体所有性质的，应注意集体成员和相应的集体组织之间的关联性和共有关系、权利的承继问题。 非农建设用地
非农用地使用权人的权益及法律适用
1对土地享有占有权、使用权，其收益权适用有关公司法、合伙企业法、合同法的规定。 2对法律没有禁止性规定的，依约定处置。
3非农建设用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
4因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权流转时，继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的企业的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金。这样，破产、兼并、分立后继受取得土地使用权的企业取得国有出让土地使用权。
5非农建设用地使用权可与厂房一同设定抵押。
5.1设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。
5.2抵押权实现拍卖、变卖抵押物时，须办理国家土地征用和国有土地出让手续。
5.3拍卖、变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费付给集体土地所有者(集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外)，并扣除出让金上缴国家，余额依《担保法》规定处置。
使用农村集体土地的用地预申请
1在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用农村集体土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附相应的材料。
2市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起30日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
2.1农用地转用方案，应当包括占用农用地的种类、位置、面积、质量等。
2.2补充耕地方案，应当包括补充耕地或者补划基本农田的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，并附相应的图件。
2.3征收土地方案，应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。
2.4供地方案，应当包括供地方式、面积、用途，土地有偿使用费的标准、数额等。
(1)建设只占用国有农用地的(如国有农场)，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案。 (2)建设只占用农村集体所有建设用地的，市、县人民政府土地管理部门只需拟订征收土地方案和供地方案。
2.5建设项目用地呈报说明书。建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附下列材料：
(1)经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，还应当提供乡级土地利用总体规划图;
(2)由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书; (3)地籍资料或者其他土地权属证明材料;
(4)以有偿方式供地的，还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;
(5)为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。
3建设用地审查。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。
3.1建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。
3.2农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。
3.3未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准建设用地。
4方案的组织实施。经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。
4.1建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府土地行政主管部门负责监督落实。 4.2在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门负责监督落实。 4.3在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求，设定使用条件，确定使用方式，并组织实施。
操作提示
1建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。
2已通过用地预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整，应重新申请预审。
3除基础设施项目按照政府有关部门关于加快基础设施项目前期工作有关的规定执行外，其他建设项目在审批或核准前，应依照本办法规定完成预审，未经预审或未通过预审的，不得批准或核准建设项目，不得办理农用地转用、土地征收、供地等手续。
建设单位的用地预审申请的程序要求 1属于政府投资审批类项目的办理程序：
1.1项目建议书和可行性研究报告分开审批的，按照以下程序办理：
(1)向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书(立项报告);
(2)发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见;
(3)发展改革行政主管部门批复项目建议书，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局等意见; (4)建设单位持项目建议书(立项)批复等材料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。 1.2项目建议书和可行性研究报告合并审批的，按照以下程序办理：
(1)向发展改革行政主管部门申请，请求其受理并审查建设单位申报的项目建议书(代可行性研究报告)或核准材料，领预审告知单;
(2)发展改革行政主管部门书面征求规划行政主管部门的规划意见，规划行政主管部门回复发展改革行政主管部门规划意见;
(3)发展改革行政主管部门向建设单位核发项目办理用地预审告知单，其中应明确规划行政主管部门确定的建设项目用地有关性质、规模和布局等意见;
(4)建设单位持项目告知单等材料向国土资源行政主管部门提出用地预审申请。 2属于非政府投资核准类的建设项目办理的程序同上(1.2)。 3属于非政府投资备案类的建设项目，按照以下程序办理：
3.1发展改革行政主管部门受理并对建设项目进行备案，核发项目备案表; 3.2建设单位持项目备案表向规划行政主管部门申请规划意见书; 3.3规划行政主管部门核发规划意见书。
建设用地单位申请用地预审，应提交下列材料 1建设项目用地预审申请表; 2建设项目用地预审申请报告;
3需审批的建设项目，按下列要求提供：
(1)项目建议书(立项报告)和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书及其批复、可行性研究报告;
(2)项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书(代可行性研究报告);
(3)需核准的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单;
(4)需备案的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见.书。
用地预审的办理程序包括：
(1)申请和受理，由建设单位向国土资源行政主管部门提出申请。
(2)审查和决定，国土资源行政主管部门对用地单位的申请依法进行审查。
(3)期限，国土资源行政主管部门应自受理预审申请之日起20个工作日内完成审查工作。在20个工作日内不能完成的，经国土资源行政主管部门行政负责人批准，可以延长10个工作日，并应将延长期限理由告知申请人。。
用地预审的主要内容
1建设项目用地选址是否符合土地管理法律、法规规定的条件，是否符合土地利用总体规划; 2建设项目是否符合国家供地政策;
3建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定;
4占用耕地的建设项目，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障。
城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件 1由国家先行征收; 2先转让给国家;
3经集体土地所有者同意;
4经集体经济组织2/3以上的成员同意。 农村宅基地
法律依据 1《确定土地所有权和使用权的若干规定》。
2《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。 3《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》。 4《村镇建房用地条例》。
宅基地使用权范畴
1宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。
2宅基地使用权纠纷，是民事主体之间就宅基地使用权产生的确权纠纷或侵权纠纷。 3律师可代理当事人采取的处理方式。
3.1协商解决。只要当事人同意协商，既可以在诉讼之前协商解决，也可在诉讼期间或诉讼后协商解决。
3.2行政解决。即根据《土地管理法》第16条第2款的规定请求有关政府机关予以解决。这是一个法定的前置程序。享有宅基地使用权的一方当事人，如果未经有关政府确权，不能以对方当事人侵权为由向人民法院提起民事诉讼，人民法院也不能受理。
3.3诉讼解决。根据《行政复议法》和《土地管理法》的规定，当事人之间就宅基地使用权确权纠纷，如果一方或者双方对政府的处理决定不服，可以申请行政复议，或者在收到政府的处理决定通知之日起30日内，直接向人民法院提起行政诉讼。申请行政复议的，当事人对行政复议决定不服，还可以依法向人民法院提起行政诉讼。
操作提示
1处理农村宅基地确权纠纷，应参考宅基地历史状况、现实使用状况、原有的地基、界石等证据来综合分析判断，并依据法定程序办理确权手续。
2处理农村宅基地侵权纠纷，应以宅基地权属证明(宅基地使用证)作为侵权判断主要依据，如无权属证明的，应先解决权属问题。 农村土地承包经营权
主要法律依据
1《中华人民共和国农村土地承包法》。
2《农业部农村土地承包经营权流转管理办法》。 3《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》。
4《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。 土地承包经营权
取得的方式和途径
1原始取得。家庭承包经营的土地是当前维系农民与集体、农业与工业、农村与城市的最重要的纽带，是政府能够借以影响和控制农村、确保其政策被执行的工具，是农民就业、生存的保障体制，也是当前农民增加收入的主要途径。
原始取得主要指集体经济组织的成员或本集体经济组织以外的单位或个人，通过依法订立承包合同所取得的土地承包经营权。 2流转取得及其途径。
2.1当事人通过签订承包经营权的转包合同取得。
2.2当事人通过转让合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。 2.3当事人通过出租合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。 2.4当事人通过入股合作合同，从原始承包人那里得到土地承包经营权。
对承包合同制度的保护
1承包期内，发包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方对其在承包地上的投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。 2承包期内，发包方一般不得调整承包地。 3因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，而对承包地作个别调整的，承包土地的调整方案，必须经村民会议2/3以上成员，或者2/3以上村民代表同意，并须经乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。 承包合同约定不得调整的，按照其约定。
土地承包经营权流转
1一般方式为：转包、转让、出租、入股、互换。 2其他方式的承包
2.1荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营。 (1)以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定; (2)以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定; (3)无论哪种承包经营，均要签订承包合同。
2.2将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
农村土地承包经营权的具体流转
流转的法定形式
1转包，是指承包方将承包的土地转承包给新承包方，原承包方为转包人，新承包方为受让人。土地转包后由受让人继续享受和履行承包合同规定的权利和义务，并向转包人提供一定数量的转包费。转包需经发包方备案，但不必经发包方同意。 转包只适用于家庭承包的情形。
2出租，是指承包方将土地租赁给其他公民、法人或者其他组织使用，由承包方向出租方交纳租金，只需发包方备案即可进行。
承包方在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给他人后，转包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方与发包方的关系不变，由承包方直接向发包方承担义务。 3互换，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。互换是一种互易合同。互易后，互换的双方取得对方的土地承包经营权，丧失自己的原土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，还应与发包人变更原土地承包合同。 3.1双方互换的，不必经发包人同意，但互换合同应经发包人备案。 3.2互换未经登记，不得对抗善意第三人。
4入股，是指将农地量化股份，把土地承包经营权转化为股权，实行股份合作制经营的一种流转方式。
我国现行法律只是把人股当作“四荒”土地承包经营权的法定流转方式之一，对于家庭承包的土地承包经营权并未赋予这种法定地位。 5转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件有偿转移给其他公民、法人或者其他组织的一种农村土地流转方式。 土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，本集体经济组织成员有优先受让权。
5.1转让后，土地承包经营权发生转移，由受让人向发包方履行义务，原承包方完全退出承包经营关系。
5.2通过家庭承包获取的土地承包经营权转让的，必须经发包方同意。 5.3转让未经登记的，不得对抗善意第三人。 5·4土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织之外的个人和单位，但本集体经济组织成员有优先受让权。
6土地承包经营权抵押，是指承包方为了确保自己或者他人债务的履行，将土地不转移占有而提供相应担保。当债务人不履行债务时，债权人就土地承包经营权作价变卖或者折价抵偿，从而实现土地承包经营权的流转。
我国现行法律只允许“四荒”土地承包经营权抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包经营权是不允许抵押的。
7继承，是指“四荒”土地承包经营权以及林地家庭承包经营权，承包方死亡的，由其继承人依法在承包期内继承土地承包经营权。
国家法律并未赋予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包经营权的继承权。 8代耕，是指承包方在承包期内依法将承包地委托给第三人(即代耕方)暂时代为经营的行为。 无论哪一种方式的流转，流转的期限不能超过原承包期的剩余期限。
其他方式的承包
1直接通过招标对荒山、荒沟、荒丘、荒滩(简称“四荒地”)等实行承包经营。 2通过公开拍卖方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。 3通过公开协商方式，对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等实行承包经营。
4将整片土地承包经营权作价折股，分配给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
操作提示
1招标、拍卖方式承包“四荒地”的，承包费通过公开竞标、竞价确定。 2以公开协商方式承包“四荒地”的，承包费由双方议定。 3无论哪种承包经营，均要签订承包合同。
4农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
5承包方将土地交由他人代耕不超过1年的，可以不签订书面合同。 6承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的代理人签订。
7农村土地承包经营权流转当事人可以向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证，但乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。
城中村改造的法律问题
主要法律依据
1《城市房屋拆迁管理条例》。
2《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》。 3《最高人民法院行政审判庭关于拆迁强制执行的有关问题的答复意见》。
4《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》。
5《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》。
城中村改造的常见模式
1由政府主导，主要是政府完成前期土地开发，然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高，政府难以做到资金的平衡，政府财政资金有限，目前还没有过大规模开展此类土地的开发。 2村民在政府指导与支持下，自筹资金，自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大，比如在基础设施、公建设施及资金等方面，适用于村集体及村民筹资能力强，村规模较小的情况。
3开发商主导的开发模式。开发商资金雄厚，开发经验丰富，既可以缓解政府资金的压力，使财政资金可以投入更多的基础设施及公益事业上，又可以避免行政力量的介入，减少社会问题，这种模式是目前较为自觉的改造模式。 城中村改造中的法律关系 1民事法律关系。
1.1拆迁人与被拆迁人的拆迁补偿合同关系
(1)在拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置的问题，拆迁当事人可以以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》。
(2)依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。 (3)补偿安置方式如下： ①产权调换; ②货币补偿。
(4)被拆迁人对上述补偿安置方式有选择权，补偿安置协议必需满足被拆迁人对补偿安置方式的选择。否则，拆迁合同无效。
1.2拆迁人与城中村内物业承租人的法律关系，应注意： (1)拆迁租赁房屋，应衔接好补偿与租赁的关系。
(2)《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。” (3)拆迁租赁房屋应当考虑两个因素：
①保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿和产权调换的补偿方式; ②保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，故在处理两个法律关系时应当一并考虑。 1.3拆迁人与抵押权人之间的法律关系，应注意：
(1)对于设立了抵押权的房屋进行拆迁的，应该处理好补偿与抵押的关系。
(2)抵押权人与被拆迁主体之间的抵押权关系和房屋拆迁补偿是两个独立的法律关系。 (3)在拆迁设立了抵押权房屋时应注意以下两点： ①保护房屋所有权人的合法权益。作为被拆迁人同时又是抵押权人的相对义务人，有权对拆迁补偿的形式做出选择，而不是只听命于拆迁人。 ②维护抵押权人的合法权益。如果房屋所有权人选择产权调换的方式，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。如果房屋所有权人选择货币补偿的方式，则抵押权人对货币享有优先受偿权。
1.4拆迁人与继受人之间的法律关系，应注意：
(1)继受人实质上是所拆迁房屋的间接受益人，对所拆迁的房屋享有期待利益。
(2)拆迁人与继受人之间的法律关系，是实际主体对名义主体在拆迁权益上的继受关系。 1.5拆迁人与拆迁公司之间的法律关系，应注意：
(1)拆迁人与其所委托的房屋拆迁公司之间是拆迁委托关系。
(2)拆迁人依法可以自行拆迁，但实践中一般都委托具备拆迁资格证书的房屋拆迁公司实施拆迁与补偿安置工作。拆迁公司可以自己的名义与被拆迁人等相对人签订补偿协议。 1.6操作提示
(1)被拆迁人是指房屋的所有权人、土地的所有权人或土地使用权人。征地拆迁中涉及的承租人或承包人(指农村企业承包人)并不是被拆迁人，除非被拆迁人同意的，拆迁人不可以抛开被拆迁人而与承租人或承包人签订拆迁补偿安置协议。 (2)拆迁公司在受到委托后，成为形式上的被拆迁人的相对人。拆迁纠纷、安置协议纠纷中的法律主体是拆迁公司，而非房地产公司或市政建设部门。 2行政法律关系。
2.1土地征收法律关系。
(1)土地征收是指国家依据公共利益的理由，取得农村集体所有的土地，稍有不慎即可能造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。 (2)征收的法定条件有三项： ①为了公共利益的目的;
②必须严格依照法律规定的程序; ③必须予以公正补偿。
2.2拆迁行政许可法律关系。
(1)拆迁许可证的申请和发放程序要求：
①根据法律规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请行政许可是进行房屋拆迁的前置程序。 ②申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申领。 ③拆迁人应提交下列资料： A.建设项目批准文件; B.建设用地规划许可证; C.国有土地使用权批准文件; D.拆迁计划和拆迁方案;
E.办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 ④市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查;经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。 (2)对违章建筑的行政处罚。 ①强制拆除。《中华人民共和国城乡规划法》第68条规定：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。 ②强制拆除等措施必须交由具有执法权的人民法院执法部门。地方人民政府在行使这项权利的时候，要充分保护当事人正当、合法的权利。对行政处罚不服的，当事人仍然可以提起诉讼。
(3)强制拆迁。被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。 (4)城市房屋拆迁的行政裁决。
拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。 2.3裁决是诉讼的前置程序。根据国务院的《城市房屋拆迁管理条例》和最高人民法院的2005年第9号司法解释，拆迁安置补偿纠纷不经裁决直接诉讼的，法院不予受理。 城中村改造过程中的法律业务
土地使用权及地上附着物权属的确认
对改造范围内土地利用现状要进行勘测，主要包括：
(1)改造范围内土地权属、集体土地、国有划拨土地、国有出让土地(含年限)的范围、面积、位置、用途(用途如村民住房用地、市场用地、乡镇企业用地)等情况，需附图说明。 (2)提供土地证复印件。同时地上附着物的权属确认，由实际权属人提供相应的权属证明以及附着物的概括，然后交由当地土地管理部门审核以确定补偿标准。 政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议问题。
政府与城中村集体经济组织或者开发商签订拆迁改造框架协议框架协议的意义 1对村集体经济组织或者开发商改造地位的确认。
2对村集体经济组织或开发商的权利范围以及改造计划性质给予确定。只有签订了相关的改造框架协议，才使得改造者的地位得到确认。 3确认该改造计划的性质。因为正常的房地产开发的资金来源与城中村改造项目的资金来源有着明显不同，同时就地价以及相关配套项目的办理，均有着很大程度上的优惠，而律师的介入，就是帮助起草相关的改造协议，并协调相关的法律关系。
拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理
1确定拆迁人主体。拆迁涉及后面项目的改造，拆迁是改造的基础条件，以什么主体办理拆迁许可证，以及如何办理，这些关乎民事权利和义务的主体，需要慎重考虑。律师应当提供相关的法律意见以及协助委托人办理。
村内股份制合作企业自行改造建设及与他人合作的改造建设。
(1)自行改造。其特点是自行申报，主体清晰，资金自筹独享政策优惠，回迁安置的成分单一，便于管理。可自行拆迁或委托拆迁公司拆迁。 (2)与他人合作改造。受托律师应至少做到：
①明确利益分配和责任分工以及如何承担拆迁风险的问题。 ②律师需要提供相关法律意见和确立相关协议的关注点。 ③明确谈判的焦点。
2村外其他机构参与城中改造竞拍过程中的法律问题：
2.1应做好招标文件的起草以及招标或挂牌成功后协议的签署。 2.2关注招投标程序的合法化问题。
拆迁中的证据保全
1城市房屋拆迁过程中以下几种情况应注意采取证据保全 1.1对产权不明的房产如何进行拆迁。
(1)拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。
(2)拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。 1.2对代管房屋的证据保全。
(1)代管人亦属于被拆迁人，但由于代管人对被拆迁房屋没有所有权、处分权、在所有权人不在的情况下，拆迁人应就被拆迁的房屋面积、建筑材料的构成、房屋的新旧程度等有关证据进行保全。
(2)如果代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
1.3对有产权纠纷的房屋的证据保全。
(1)拆除产权有纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。
(2)拆迁前，房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
1.4对设有抵押权的房屋的证据保全。
(1)对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，应由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。 (2)如果双方在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成协议的，由拆迁人按有产权纠纷的方式实施拆迁，并进行相应的证据保全工作。 1.5对租赁房屋的证据保全。
(1)拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持; (2)因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改;
(3)应对原租赁合同、产权变更书、变更后的租赁合同等作必要的证据保全。 第287条对拆迁造成停产、停业的经济补偿
1因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应该给予适当补偿。 1.1适用范围只限定在产权调换。
1.2适当补偿的标准由各地具体规定，实际操作中可以委托评估机构进行评估。 1.3作价补偿的由评估机构在评估时考虑由拆迁引起的经济损失。
拆迁担保房屋
1如果抵押房屋拆迁，选用了货币补偿方式，应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋原有的抵押权消失，被拆迁人方能向拆迁人领取补偿金。 2如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能清偿到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。
3按照《合同法》的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。有的地方则有具体规定，对没有在拆迁期限内与抵押权人重新设立抵押或者清偿原债务的，对其补偿款由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代保管。
4所得的拆迁补偿金属于抵押财产。房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭，其补偿金作为抵押财产，使抵押权人的权益得到保障。
抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作。
如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选用了产权调换方式，其补偿操作应注意以下几点： (1)抵押人和抵押权人应当就产权调换后的房屋作为房屋抵押物而重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。
(2)抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。
(3)抵押房屋拆除未达成新的抵押协议，抵押权人应及时提起诉讼，避免债权落空。当然，拆迁人也可主动起诉，要求法院确认原抵押合同无效或撤销原抵押合同，维护自身之合法权益。
拆迁共住房屋的操作 1被拆迁的共有人确认。
1.1住宅房屋拆迁，对被拆迁户的划分标准是以房屋产权证为准，按照房屋所有权证上分割的份额，给予补偿。
1.2共同居住但房产证上未注明的，如长期居住、单独立户的，可以作为独立房屋使用人给予补偿。
1.3其共有人不在拆迁范围内长期居住，或者其住房不能独立使用，或者没有单独立户的，只能给予房屋所有权人补偿。
常见的律师业务内容
1尽职调查，提供法律咨询意见。 2代为办理政府审批法律手续。 3对项目开发融资提供法律意见，起草、审查融资协议，参与商业谈判和签约，协助处理融资过程中的争议。
4对项目补偿安置出具法律意见，参与拆迁补偿谈判，起草、审查拆迁补偿安置协议，协助处理拆迁补偿纠纷。
5出具合作建设方案和风险控制的法律咨询意见，对合作方进行资信调查，参与合作建设谈判，起草，审查合作建设合同。
6对拆迁人与合作方新设联合开发公司的，提供从公司设立、机构设置到申请工商注册登记等全过程的专项法律服务。
7对违法建筑物申报登记、申请补办确认产权手续提供服务。 8就项目土地使用权事宜，起草、审查《土地使用权出让合同》，协助办理出让手续。 9就项目建设规划、施工许可等提供法律咨询意见。
10对项目改造所涉城管、环保、公安、民政等其他行政许可事宜，提供法律咨询意见，参与办理相关手续。
土地收购尽职调查文件清单 初步法律尽职调查文件清单
文件要求
备注
1、公司结构事项
1.1详细的组织机构图，包括所有的子公司 、母公司或公司 加盖公章 √ 的前身，并指明上述各公司的： ⑴公司名称; ⑵公司设立地;
⑶同 有限公司的关系;
⑷各公司股东或者合伙人，以及其各自持有的股权比例; ⑸各公司高级管理人员; ⑹业务;
⑺与 有限公司的财产关系、债权债务关系
1.2公司的组建文件(原始文件、批准文件及随后所有的修订件，
包括：
1.2.1营业执照正、副本; 核对原件 √ 1.2.2房地产开发资质证书; 核对原件 √ 1.2.3公司章程; 核对原件 √
1.2.4股权登记册和颁发后每一股东的出资证明; 核对原件 √ 1.2.5企业组织机构代码证; 核对原件 √ 1.2.6国税登记证; 核对原件 √ 1.2.7地税登记证; 核对原件 √ 1.2.8财政登记证; 核对原件 √ 1.2.9统计登记证;
核对原件 √ 1.2.10劳动登记文件; 核对原件 √ 1.2.11社会保险登记证明; 核对原件 √ 1.2.12有关出资和增资(如有)的验资报告，所有同验资 有关的报告，所有同公司注册资本增减相关的申请 和批准文件。 核对原件 √
1.3公司股东变更的协议、工商变更等证明文件。 复印件 √
1.4现任法定代表人身份证明、个人身份证明及现任职务。 加盖公章 文件要求 备注
1.5公司的董事会、监事会、主要高级管理人员的名单及其各 自现在的职责。 加盖公章 √
1.6公司完整的会议记录，包括股东会、董事会、董事会下设
的主要委员会以及监事会的所有会议记录和书面决议。(如：
股东、董事、法定代表人变更决议)。 复印件 √ 1.7其他以 有限公司名义取得的政府机构和/或行业
协会要求公司取得或已授予公司的与其业务经营有关的所
有特许证书、执照或许可证。 核对原件 √ 1.8公司贷款卡。 核对原件 √
√
2、公司股东事项
2.1列出公司全部股东、期权持有人，标明其名称、地址、持
股比例、购买/授予日期、价格、到期日。 加盖公章 √ 2.2列出一切有其他权利获得公司股权的权利持有人，标明其
各自的名称、地址、发行日期、权利说明以及其他有关条 款。 加盖公章 √
2.3公司的股东协议、买卖协议、委托投票协议、股权质押协
议或其他有关公司股权出售、转让或投票的限制性协议。 核对原件 √ 2.4公司股东经过年检的营业执照。 核对原件 √ 2.5公司股东的法定代表人身份证明、个人身份证明及现任职 务。 加盖公章 √
3、公司经营事项
3.1对于公司基本情况及总体经营业务的介绍。 加盖公章 √ 3.2任何可能会限制公司下列各项能力的协议： 核对原件 √
⑴承担额外债务;
⑵出售、租赁或转让公司的任何资产。
3.3所有同公司有重大合作安排的机构的名单以及同该等合
作安排相关的所有合同或文件。 核对原件 √ 文件要求 备注
3.4公司签订的或他人代表公司签订的有关下列交易的文件
(如合同、协议、谅解备忘录、意向书及类似文件)： 3.4.1与任何其他机构共同组建的任何子公司、合伙
企业或联盟; 核对原件 √
3.4.2收购或出售任何机构和/或其任何资产; 核对原件 √ 3.4.3与任何机构合并或从任何机构分立; 核对原件 √ 3.4.4其他类似的交易。 核对原件 √ 3.5所有同公司有关的现有重大合同及其所有修订/补充协议，
包括但不限于：
3.5.1所有借款合同及未偿还借款的明细; 核对原件 √ 3.5.2同供应商达成的合同总价格超过5000美元或者合
同期超过一年的合同(包括购买订单); 核对原件 √ 3.5.3所有管理合同(包括物业管理合同)、咨询合同、 服务以及排他性分销或者代理合同; 核对原件 √ 3.5.4以公司或任何子公司为一方，以关联人员为一方
(关联人员包括任何集团成员的股东、董事、雇员，
或者上述人员所服务、持股或拥有金钱利益的任何
机构)的所有合同; 核对原件 √
3.5.5公司在正常商业经营范围之外达成的合同或承诺; 核对原件 √ 3.5.6所有竞业禁止和保密协议或者不披露协议; 核对原件 √
3.5.7需要取得同意或批准才能完成所计划的交易的合同; 核对原件 √ 3.5.8公司或任何子公司签署以及做出的可能对公司或任
何子公司的经营、财务或其他任何方面产生不利影
响的所有合同及承诺; 核对原件 √ 3.5.9所有以公司为一方，以其他人为另一方的关于共享
相关设施的合同或承诺; 核对原件 √
3.5.10关于上述合同以及承诺的履行的说明; 加盖公章 √ 3.5.11所有发给上述合同或者承诺的任何相对方或者从任 文件要求 备注
何相对方收到的重要通信文件或者材料。 核对原件 √ 例如：
⑴终止函;
⑵宣称违约或者不履行支付义务的信件;
⑶合同转让或者委托履行的信件。
3.6公司的主要动产(例如汽车、机器和设备)清单。(请列 明物品为自有或租赁) 加盖公章 √ 3.7与对公司有管辖权的所有政府监管机构的信函往来， 包括：
3.7.1房地产有关政府机关; 核对原件 √ 3.7.2工商行政管理机关; 核对原件 √ 3.7.3税务机关; 核对原件 √
3.7.4环境、健康、公共安全和消防机关; 核对原件 √ 3.7.5劳动机关; 核对原件 √
3.7.6金融和外汇管理机关; 核对原件 √ 3.7.7其他政府机关。 核对原件 √ 3.8公司向有关政府管理机关提出的申请和咨询，以及该等 机关做出的答复。 核对原件 √
4、项目文件事项
4.1公司拥有的所有正在开发或开发完成的项目名称、地址、
投资额、开发进度、竣工日期等情况的描述。 加盖公章 √ 4.2公司名下的房地产权利证书(如有)。 核对原件 √ 4.3公司或任何子公司通过出让、转让或划拨方式取得的土
地国有土地使用权证。 核对原件 √ 4.4与公司所占用的土地的权利有关的全部文件，
包括但不限于：
4.4.1土地使用权出让合同; 核对原件 √ 文件要求 备注
4.4.2土地使用权全部交齐的证明; 核对原件 √ 4.4.3其他有关政府机构发布的政策、规定、决定和批复，
有关政府机构授予公司的许可、同意或者特许和公司
与有关政府机构签署的协议; 核对原件 √ 4.5与公司开发的每一个项目有关的批准、许可、证照、图 册以及方案，包括但不限于以下方面：
规划、土地勘探测量、民防、消防、环境、绿化、排水、 设计以及与建设相关的批准或者许可;
4.5.1建设用地许可证; 核对原件 √ 4.5.2建设用地规划许可证; 核对原件 √ 4.5.3建设工程规划许可证; 核对原件 √ 4.5.4项目施工许可证; 核对原件 √ 4.5.5基础设施大配套工程相关文件(例如：申请文件、
大配套工程收费合同等); 核对原件 √ 4.5.6规划设计条件通知书; 核对原件 √ 4.5.7项目设计方案图册; 核对原件 √ 4.5.8项目核定用地相关图; 核对原件 √ 4.5.9申报及项目立案表; 核对原件 √
4.5.10当地地名管理机构出具的物业地名批准文件/证书; 核对原件 √ 4.5.11项目的投资计划历年结转文件(市建委下达); 核对原件 √ 4.6与拆迁有关的全部文件，包括：拆迁许可证、拆迁计划
和补偿安置方案、补偿安置协议以及拆迁进度的说明; 核对原件 √ 4.7抵押合同以及抵押登记证(例如：在土地和在建工程上 设定抵押); 核对原件 √
4.8与公司开发的建筑相关的建设合同，包括：开发管理合 同、设计合同、施工合同以及监理合同); 核对原件 √ 4.9公司就其购买或自行开发的建筑物支付购买价款或建设
费的证明; 核对原件 √ 文件要求 备注 4.10工程图纸及资料
4.10.1项目地籍图; 核对原件 √ 4.10.2项目地形图; 核对原件 √
4.10.3带边界线的土地勘测图; 核对原件 √ 4.10.4项目试桩、桩基、桩位图; 核对原件 √ 4.10.5楼层平面图、截面图及正面图; 核对原件 √ 4.10.6完工及示意图复印件; 核对原件 √ 4.10.7先期准备的所有机械、电气、结构或其他工程调
研文件; 核对原件 √
4.10.8消防安全系统描述; 核对原件 √ 4.10.9面积测量文件; 核对原件 √ 4.10.10完工证明文件(如有); 核对原件 √ 4.10.11与项目各个有关部分相连接的道路、电力、排
污、天然气、供水、电信接口的位置图; 核对原件 √ 4.10.12工程计算书。 核对原件 √
4.11供电、供气、供水、供暖等部门的批准文件及相关协议。 核对原件 √ 4.12交通管理部门为停车区颁发的停车许可证(如有)。 核对原件 √ 4.13对项目现有的评估报告(如有)。 核对原件 √
5、财务事项
5.1公司自成立起已审计详细财务报表(损益表、资产 负债表和现金流量变动报表)。 核对原件 √
5.2公司自成立起的详细营业报表。 核对原件 √ 5.3应收帐款及帐龄清单。 加盖公章 √ 5.4应付帐款清单。 加盖公章 √ 5.5公司所支付保证金和预付款清单。 加盖公章 √ 5.6公司拥有的存款清单。 加盖公章 √ 5.7过去五年资金使用情况摘要。 加盖公章 √ 文件要求 备注
5.8所有为物业服务的供应商清单。 加盖公章 √
6、税收事项
6.1所有政府给予的税收优惠及财政补贴批复文件 核对原件 √
(例如：营业税或所得税减免税批复等)。 6.2所有其他从税务局取得的文件和通知
(例如：纳税方法界定通知、税务调查或税务处罚通知 等<如有>)。 核对原件 √
6.3开业至今所有营业税申报表及完税凭证。 核对原件 √ 6.4开业至今所有房地产税申报表及完税凭证。 核对原件 √ 6.5开业至今所有企业所得税季度申报表及完税凭证。 核对原件 √ 6.6开业至今所有各企业所得税汇算清缴申报表及完税 凭证。 核对原件 √
6.7开业至今所有预提所得税申报表及完税凭证。 核对原件 √ 6.8开业至今所有土地增值税申报表及完税凭证。 核对原件 √ 6.9开业至今所有契税申报表及完税凭证。 核对原件 √
6.10开业至今所有应缴印花税的合同及缴税金额明细表。 核对原件 √ 6.11开业至今所有存货的明细及变动情况表。 加盖公章 √ 6.12开业至今所有固定资产的清单，按不同资产进行分类并
注明取得时的原始成本及累计折旧金额。 加盖公章 √ 6.13开业至今所有无形资产情况明细表，包括：取得日期、
原值、摊销政策、净值等信息。 加盖公章 √
7、诉讼和其他争议事项
7.1就公司或任何子公司提起的、针对公司或任何子公司提
起的或影响公司或任何子公司的一切诉讼、仲裁程序、
行政程序及政府调查所做的说明(包括：在过去一年中
了结的、目前尚在处理中的或将要发生的此类事件)， 文件要求 备注
应附随一切有关的答辩状、来往信函及其他相关文件。 加盖公章 √ 7.2可能对公司或任何子公司产生约束力或有影响的一切命
令、法令、判决、和解协议、禁令或裁决。 核对原件 √ 7.3可能导致诉讼的事实或状况的说明。 加盖公章 √ 7.4员工赔偿(现有和历史的赔偿)的说明。 加盖公章 √ 7.5对过去两年中公司及任何子公司卷入的已经完结的诉讼
事件的说明。 加盖公章 √
7.6过去两年的和解文件和通信往来。 复印件 √
8、雇员聘用和人力资源事项
8.1公司签订的聘用合同。 复印件 √ 8.2公司所有员工的名单，包括：员工姓名、性别、工作说 明、职务、工资、奖金、奖励和其他报酬以及最初
雇佣日期和雇佣年限、退休计划和全职/兼职状况。 ———— √ 8.3公司的员工福利清单，包括但不限于： ———— √
⑴福利计划;
⑵正常工作周内的加班政策说明;
⑶休假制度;
⑷带薪假期;
⑸带薪和无薪病假制度;
⑹任何目前缺勤的人员名单(注明缺勤事项以及是否带 薪)。
8.4公司所有股票激励、期权、股票购买、奖金、报酬以及类
似计划以及关于该等计划的实施文件(例如：股票、期权 授予协议)。 ———— √
8.5所有保密协议、不竞争协议、雇员发明和专有信息协议以 及类似协议的标准格式，以及受这些协议约束的雇员、董 事、官员、代理人和顾问的名单。 复印件 √ 文件要求 备注
8.6公司的公司守则和雇佣手册。 复印件 √ 8.7最高薪资记录。 复印件 √
9、知识产权事项
9.1有关公司的知识产权的说明(不论是否已注册。若已注册，
则请列出注册的地区、到期日或预期的续展日)、申请文 件、登记证明及其他相关文件。 复印件 √ 9.2公司与任何其他机构达成的所有知识产权许可协议、技术 转让协议、技术服务协议、技术开发协议和其他类似协议，
以及关于上述协议或安排的所有批准或登记文件。 复印件 √
10、保险事项
10.1公司及各子公司持有的保险单(注明保险商、被保利益、
保险范围、保险金以及其他重要条款)以及上述保险单
的复印件。 核对原件 √
10.2公司及各子公司自成立以来所有保险索赔的列表，以及
该保险索赔的现状。 加盖公章 √
11、其他事项
11.1任何贵司认为对公司及各子公司的业务有重要意义的其 他信息或文件，或任何未准确评估公司及各子公司的状况 并为确定与目前拟进行的交易有关的协议和文件中将要包
含的陈述的准确性所必须考虑和审阅的其他信息和文件。 ————
√
1、公司使用的自有土地清单，包括对土地面积、坐落、使用权利、权利性质、权限年限、抵押情况等进行详细的说明;
2、公司的建设项目清单，包括：项目情况的简单说明及具体项目所用土地情况的说明;
3、如果公司的土地为出让地;
(1)如该宗土地为公司直接从土地管理部门出让取得，需审阅：a。该宗自有土地所对应的«国有土地使用权证»;b.与土地管理部门签署的官有土地使用权出让合同及其附件;c.当地财政厅出具的土地出让金缴付专收据;d.签署土地出让合同时当地的土地基准地价公告;e.公有土地使用成交确认书(中标通知书)
(2)如该出让地位公司从第三方以转让方式取得，需审阅：a.该宗自有土地所对应的«国有土地使用权证»;b.国有土地使用权转让合同;c.土地转让金缴付凭证;d.签署土地转让合同时的基准地价公告。
4、如果公司的土地为划拨地，需审阅：a.该宗自有土地所对应的«国有土地使用权证»;b.政府批准用地的文件;
5、如果土地以租赁方式取得，需审阅：a.公司与当地政府部门签订的国有土地租赁合同;b.国有土地租金缴付凭证以及国有土地租赁登记证明;
6、如果公司使用的土地目前尚未确权或存在权属纠纷，请公司说明相关情况及有关政府确认土地权属的批复或其他确权文件;
7、若公司使用的土地为集体建设用地，需审阅：a.公司通过出让、出资、出租和转让等方式去的农村集体建设用地的协议;b.农村集体建设用地土地权属证书;c.土地管理部门出具的批准、登记文件;d.村民(代表)大会批准有关土地流转协议的会议决议;e.土地价款交付凭证;
8、如公司使用的土地为农用地并用于农业用途，需审阅：a.土地流转协议;b.村民(代表)大会批准有关土地流转协议的会议决议;c.土地管理部门对农用地流转的登记文件;d.土地价款交付凭证;
访谈调查笔录和其他有关文件。
淅川县 2013年库周水源恢复工 程竣工验收 总 结 报 告
淅 川 县 移 民 局 年 月 日 目 录
一 、 工 程 概 况
二 、 工 程 恢 复 前 状 况 与 问 题 三 、 工 程 恢 复 后 状 况 与 效 益 的 分 析 四 、 资 金 管 理 使 用 情 况 五 、 工程建成后运行管护措施 六 、 文 件 管 理 情 况
七 、 工程建设管理主要措施、经验
淅川县 2013年库周水源恢复工程竣工验收总结报告
一、工程概况
该工程区域较广,分布于淅川县九重镇、香花镇、马镫镇、上集镇、 老城镇、仓房镇、大石桥乡、金河镇、盛湾镇、滔河乡等 10个乡镇所辖 的 61个行政村。于 2013年经县移民安置指挥部批复,共需恢复的水源 工程 105处,总投资投资 541万元。
二、工程恢复前状况概述与问题
1、工程恢复前状况概述
该工程位于淅川县丹江口水库 172m 淹没高程以下,所有群众正 在使用的水井、 山泉及提水工程, 由于丹江口水库水位上升将淹没不 能使用, 库区周围人、 畜饮水已经相当困难, 急需解决库周水源恢复 问题。
2、工程恢复前存在的问题
该工程恢复前存在以下二个特殊情况: (1今年气候干旱,情况紧急,库区大部分移民目前人、畜饮水已 经相当困难。 (2由于丹江口水库蓄水在即,该工程地处库周,建设时间紧,涉 及到的乡镇村组较多,项目布置点分散,如在水库蓄水时不能 完成,将影响到库周沿线移民群众的人、畜饮水,造成社会的 不稳定。
三、工程恢复后状况与投资效益的分析
1、工程恢复后的状况
(1项目设计规划新建筒井 58眼、管井 32眼、利用老井配套机电 设备 3个,山泉引水配套 2个,利用老井井台加高 7个,浮船提灌配套 机电设备 2个,泉室加高 1座,新建泉室 3座,共划分 25个施工标段。 (2在项目实施过程中,施工单位进行实地考察和地质勘测,因地理、 地质、自然水源和项目工程的实际情况,以及项目所在村委和乡、镇政 府提出申请变更报告、和物探报告,经局领导以及规划和设计单位进行 实地考核,批示变更。由设计规划后此项目工程变更为:新建筒井 30 眼、管井 46眼、利用老井配套机电设备 3个,山泉引水配套 2个,供水 管道饮水 3处,利用老井井台加高 8个,浮船提灌配套机电设备 2个, 泉室加高 2座,新建泉室 4座,配备供水管道及设施。另外香花土门村 上北上南组、西岗村齐岗属贫水区各打一眼机井无水,暂缓施工。上集 李山 2组和白石崖 2组、 3组筒井各一眼,根据实际情况暂缓实施。施 工总投资资金由原来的 541万元增加为 950万元。
2、投资效益的分析
工程完成后,水源利用率将由先前的人、畜饮用相当困难达到现在 除了人、畜正常饮用,并能为种植经济和粮食作物,使水源恢复真正成 为“富民工程” 。
四、资金管理使用情况
按照规定严格执行资金的使用和管理制度,做到专款专用,专项管 理、单独核算。财政下拨资金的使用管理由县财政局、计委和审计局把 关, 县移民局具体监督及管理实施。 由有关部门编制工程投资计划, 作好资金的利用规划,项目资金按时、足额到位,减少资金的浪费和不 合理的应用。按照事前审查、事中监督、事后检查的要求,建立健全资
金监督检查制度,定期不定期地开展项目资金专项检查,强化资金的管 理监督,严禁资金被挤占挪用,切实把全部资金用于项目建设和管理。 为切实加强资金的效益,凡是按合同完成工程质量要求,予以资金的大 力扶持。完不成合同要求的,令其重新整治,如仍达不到合同要求的, 取消其项目的承包资格,同时收回所投入的资金,并按合同规定予以一 定的经济处罚。
五、工程建成后运行管护措施
工程建成后,明确了设施的管护主体,建立健全了管护制度。恢复 后的水源设施划入村组管理。
水源恢复完成后,在保证人、畜饮用的条件下,可以根据村组的需 求情况和当地移民的使用意向,给种植经济和粮食作物,使水源恢复真 正成为“富民工程” ,保证移民增收和水源饮用的可持续利用。
六、文档管理情况
明确建立了档案制度,对项目立项、规划、设计、工程实施和检查 验收等各环节形成的每一技术资料都收集、 整理齐全, 分类建档, 妥善 保存。
七、工程建设管理主要措施、经验
1、组织管理
工程法人和建设单位均为淅川县移民局。 由建设单位成立专门管理机 构管理此项工程,负责确定施工单位、委托监理公司进行监理,使工程 建设达到有效的监控和管理,保证建设质量。
2、实施管理
(1建立健全项目管理制度
在具体的管理环节上， 认真做好项目可行性报告的编制工作， 推行 专家评审制度，提高立项的科学性;认真搞好项目规划设计，编好项目 计划， 做好与土地利用规划、 土地开发整理规划和土地利用计划的衔接; 规范项目预算的编制，强化预算的约束;通过认真实行法人制、工程监 理制、招投标制、合同制、实施公告制，对项目工程实施严格管理，努 力提高项目建设质量; 严格执行请、 拨款制度， 实行项目资金专款专用、 专户管理、专帐核算制度，提高资金管理水平;实行项目科研、规划设 计、施工等单位资质认证制度，保证建设的质量和水平;加强指导，层 层把关，搞好项目验收等。只有建立完善的管理制度，才能从根本上保 证把项目管好。 (2)通力合作协调发挥整体功能 水源恢复项目管理是一项涉及多方面、 整体性很强的工作， 要理顺 关系，明确职责，搞好部门协作、上下协作、行政与事业单位的协作， 发挥整体功能。 (3)强化指导和监督检查 水源恢复项目管理是一项新的工作任务，要求高、责任重，特别是 在项目实施中，涉及到组织管理、政策、技术、移民利益、部门合作等 多方面的问题，要加强指导，随时发现和解决实施中的问题。同时建立 日常监督检查制度，检查项目实施情况。严格执法，特别是在资金使用 管理上，要严格财政纪律。 淅川县移民局 年 4 月 日
土地整理项目 监 理 报 告
****土地开发整理中心于2006年3月2日以《建设工程委托监理合同》的形式授权****建设监理有限公司(以下简称我公司)对**年*月*日至2006年*月*日(经建设单位同意和监理单位审批延期两个月，工期延期到*年*月*日)。实施的********土地整理项目进行施工阶段的工程建设监理。接受委托后，我公司及时组织成立了工程项目现场监理机构，组织编制了《********土地整理项目建设工程监理规划》，在有关各方的密切合作下，圆满完成了该项目工程建设施工阶段的监理任务。经资料整理汇总，现将有关监理情况报告如下：
一、项目工程监理概况
********土地整理重点项目，项目所在地为四川省************的位于****中部，东靠黄马村、其林村，南邻东方红村、娱乐村，北界战斗村、余店村，西与大佛村、田家沟村接壤，幅员总面积为7平方公里。土地总面积为**亩，总人口***人，人均耕地面积***亩。项目开工日期***年**月**，竣工日期2006年**月**日(施工合同日期)。项目区土地总面 1 积为***亩， 通过山、水、林、田、路综合整理，实现新增耕地面积***亩。
项目规划工程建设主要内容及工程量：******。
项目建设批复总投资***万元。项目工程建设招投标施工费中标为 **8万元，工程结算*****。
我公司依照《********土地整理项目委托监理合同》、《土地开发整理相关技术标准汇编》(DT/T1011-1013-2000)、《********项目工程单体设计图册和规划设计报告》、国家及地方的其他现行适用标准和规范和国土资源部门的有关规定和要求承担监理义务，行使监理职责，按程序依法地开展建设工程的各项监理工作，完成监理任务。项目委托监理合同工程监理费为***万元，占项目总投资的**% ，占项目施工费的***%。
二、监理组织机构、人员和监理设备
1、监理组织机构
我公司接受委托监理任务后，立即组织成立了项目现场监理机构。监理机构，由项目总监理工程师1人，监理工程师5人和监理工作人员1人共7人组成。对********土地整理项目进行施工阶段的工程建设监理，实行总监负责制，同时分工负责，密切合作，齐抓共管。
2、监理人员
2 监理人员包括，总监理工程师**，为法定代表人，全面负责监理合同的履行，并主持项目监理机构的全面工作;监理工程师***履行监理工程师及监理员职责;监理工作人员***，主要负责监理资料及监理办公室工作。
3、监理设备
检验设备和测量器具，测量仪器、模具由县土地开发整理中心和施工单位提供，供监理单位现场使用;砼、砂浆试压块现场取样制作，送有资质的质检单位进行标准测试。监理办公室，配有电脑，打印机，文件柜及日常监理办公设备和用具。
三、工程质量、进度和费用控制情况
1、工程质量控制情况
我公司严格按照《土地开发整理相关技术标准汇编》(DT/T1011-1013-2000)、《********土地整理项目工程单体设计图册和规划设计报告》的质量标准要求及部、省、市有关行业的质量标准要求，依据工程建设合同文件、设计文件，对********土地整理项目建设工程质量进行控制和竣工验收。
在施工过程中，对工程质量的监理，主要采取了以下措施：①召开监理例会进行施工图纸会审，协助项目法人会同设计单位对重大技术问题和优化设计进行专题讨论。②审核施工单位的施工组织设计及施工方案，
3 质量保证体系。③检查施工单位现场打桩放线情况。④对施工单位的《施工组织设计(方案)报审表》、《分包单位资格报审表》、《工程材料、构配件报审表》、《进场施工设备报审表》进行报审。⑤对重点工程、隐蔽工程进行重点检查，跟班旁站。⑥对重要工程部位和主要工序进行质量检查和巡视检查，实行全方位、全过程监理。⑦对重点工程砼、砂浆做试压块进行平行检验。⑧发现工程质量问题，要求施工单位及时整改，对不合格工程要求返工或采取补救措施，并发监理工程师通知单督促整改。⑨对单位工程、分部工程及单元工程进行质量评定。
2、工程进度控制情况
在工程进度控制方面，为了实现预期的工期，主要做了以下工作：①审查施工单位的施工进度计划(横道图)。②分阶段分项检查分析预测实际工程进度与计划进度有差距时，及时通知施工单位调整计划。③当发现计划不能满足总进度计划时，及时指示施工单位修改计划，并采取有效措施，加快施工进度，在合同约定的工期内完成建设任务，以实现合同规定的建设工期。④在项目实施过程中，及时向业主单位提供监理月报，共编报了7期，方便了业主单位掌握工程进度情况，加强对工程的控管。⑤经常检查施工单位的机械、人员出勤情况，发现工程进度慢，建议增加机械，增加施工人员。⑥先后召开了6次监理例会，解决工程进度和质量问题。⑦因错季施工、5~8月天气酷热等不可抗拒的因素的原因，造成工程 4 不能按期竣工，施工单位申请延期，通过召开监理例会，经建设单位同意，审批了《工程延期审批表》，同意工程延期2个月，以确保工程保质保量完成。
3、工程费用控制情况
工程费用控制以建设工程施工合同招投标承包合同价款总额为控制依据和目标，协助业主控制工程投资，以控制投资保证工程进度，保证工程质量，确保工程投资控制在合同价内。在工程施工费用的控制方面主要做了以下工作：
㈠、按施工合同约定的工程量计算规则和支付条款进行工程量计量和合同价款的支付。
㈡、按施工合同的约定，对工程进行现场计量，核实施工单位统计的经专业监理工程师质量验收合格的工程量、工程量清单，严格计量支付程序，认真审查施工单位的《合同单价项目支付明细表》、《工程价款月支付汇总表》、《工程价款月支付申请书》，签发《工程价款月付款证书》。
㈢、根据工程建设的实际需要和农民群众的要求，协助业主公正处理工程变更和增减工程，按实结算相关的工程价款。
5 ㈣、项目工程经市国土资源局验收合格后，对施工单位完成的工程量进行竣工结算，按实结算，按施工合同的规定最终结清完成工程的全部工程款金额。
四、监理合同和施工合同的履行情况
本着客观公正的原则，按照国土资源部门的有关要求，在项目工程监理过程中，依法维护业主与施工单位的合法权益，督促双方自觉履行合同义务，遵循“守法、诚信、公正、科学”的工作准则，行使监理职权，以实现建设目标。
履行监理合同和施工合同，工程监理的主要工作是施工进度和工程质量、工程投资的控制。工程进度控制严格要求施工单位按照工程建设总工期按期实现或提前实现。工程质量控制严格要求施工单位按照国土资源部现行《土地开发整理相关技术标准汇编》(DT/T1011-1013-2000)、《********土地整理项目工程单体设计图册和规划设计报告》的工程质量标准要求进行施工、质量评定和验收。工程投资控制以建设工程施工合同招投标承包合同价款总额为控制依据和目标，确保工程投资控制在合同价内。在监理合同和施工合同的履行方面主要做了以下工作：
①深入施工现场检查施工单位是否按设计图纸和有关要求施工。
6 ②审查施工单位采用的工程材料、砼，砂浆配合比等是否符合设计和规范要求。对主要工程材料，如预制件、水泥、火砖、D40U型槽、D50U型槽等检查材质证明，对不合格的材料不准用于施工。
③对隐蔽工程，如蓄水池基脚24墙体，坡改梯挖掘机平整土地、坡薄地爆破、生产路、田埂防渗砌砖、抹面、排灌合一渠条石安砌、人行桥、D40U型槽、D50U型槽等工程施工重要工序、关键部位、隐藏工程部分跟班旁站，现场记录。
④检查施工单位的质检原始资料，砼、砂浆试验成果。
⑤总监、监理工程师在巡视检查时，发现存在质量问题及时报业主，以便业主及时采取有效措施纠正，现场检查不符合规定标准和设计要求时，及时通知施工单位，并督促其整改。
⑥要求施工单位配备质检人员及质量负责人，对建设工程质量实行责任落实。
⑦施工单位提交有关质量鉴定和验收所需的施工记录，试验资料和测量成果。
⑧对于基础工程的关键部位、隐蔽工程和重点工程一旦发现工程质量隐患，报请业主及部门有关技术人员，采取有效措施及时处理。
⑨基础工程和隐蔽工程未经检查验收，施工单位自行掩盖者，有权将其视作质量不合格，并按有关规定处理。
7 ⑩对施工安全的监理，要求施工单位在施工过程中切实注意安全，制定并落实施工安全措施，确保整个工程建设的施工安全。
监理资料档案管理，主要包括文件、图纸、技术资料等分类进行登记、发送、传阅、处理和装订归档，同时妥善保管，工程竣工验收时移交业主单位长期归档保存。
截止2006年12月1日，********土地整理示范项目业主单位与施工单位履行了施工合同，完成了工程建设任务，委托单位与监理单位履行了监理合同，完成了监理任务。
但由于错季施工、5~8月天气酷热等不可抗拒的因素的原因，施工难度加大，经委托人及监理人认可，工期进行了顺延，顺延至2006年11月10日竣工，比原合同工期顺延了60天。
五、工程质量评估
本项目工程质量控制标准和工程质量评估标准，严格遵循国土资源部土地整理中心《土地开发整理相关技术标准汇编》及《********金峰村、卫东村、五星村土地整理项目工程单体设计图册和规划设计报告》规定的建设工程质量标准要求，分别对单项工程、单位工程、分部工程、单元工程及总工程进行全面的质量评估和检验评定。
(一)、田间土地平整工程：
1、旱地整理
8 坡改梯工程：
2、下湿田整理 (二)、农田水利工程：
1、农渠(D40U型渠)，符合设计要求，美观规范。质量评价：良。
2、斗渠(D50U型渠)，试运行状况良好。质量评价：合格。
3、排灌合一渠：条石衬砌，安装Ø300mm 砼管，水闸、分水闸、跨渠人行生产便道配套，符合设计要求。质量评价：合格。
4、涵管安装，符合设计要求。质量评价：合格。
5、涵洞修建，符合设计要求。质量评价：合格。
6、旱地蓄水池、沉沙池、粪池及D25U型渠(引水沟)，配套齐全，使用方便，符合设计要求。质量评价：合格。
7、****
8、堰塘护坡，配套溢洪道、消力池：牢固、美观、规范，试运行状况良好，符合设计要求。质量评价：良。
9、引水堰修建：牢固、美观，试运行状况良好，符合设计要求。质量评价：良。
(三)、田间道路工程
1、新建和整治田间道：*** 9
(四)其他工程，在坡改梯范围内挖穴定植的桑树、柠檬树，田间道两侧栽植摇钱树，成活率(保存率)90%以上。质量评价：合格。
********土地整理项目整个建设工程质量综合评价：合格。
六、监理工作主要成效
1、工程监理成效显著。我公司严格按照监理合同要求，履行监理工作职责，监理人员跟班作业，强化施工质量监督，督促施工进度，工程质量总体符合设计要求，符合建设标准。
2、协调工作顺畅。在项目施工的监理过程中，做了大量的配合协调工作，使项目工程建设得以顺利地开展。
3、监理资料完整。汇总、整理、归档和移交监理资料，监理资料完整。
七、施工过程中出现的主要问题及处理情况和建议
********土地整理项目在施工过程中出现的主要问题及处理情况有以下几点：
1、鉴于有些工程质量如蓄水池基础24墙体砌体施工不能满足工程质量控制的要求，我公司监理人员口头或发书面整改通知要求施工单位整改，以达到旱地山腰蓄水池砌体工程质量的牢固性。
2、鉴于有些工程施工进度不能满足总工程进度控制的要求，我公司监理人员口头或发书面通知要求施工单位加快施工进度，以保证建设工期。
3、鉴于有些工程完工后，管护未落实，我公司监理人员建议业主单位和施工单位加强竣工工程的管护，以确保工程正常运行，长期发挥效益。
八、监理结论
********土地整理项目，土地整理面积***亩，新增耕地面积***亩。土地平整工程，坡改梯***亩;下湿田整理***亩。农田水利工程，修建D40U型渠(农渠)***米(含D25U型渠206米);修建D50U型渠(斗渠)***米(含Ø500mm、 Ø300mm 砼管渠);修建排灌合一渠***米(**********。
工程建设任务完成。工程质量合格。
*******
二OO六年十二月一日
罗甸县土地复垦整理开发
及后期种植项目
可行性报告
编制单位：贵州锐必达科技有限公司
2012年7月5日
第一章
项目总论
一、项目名称及承办单位
项目名称：罗甸县土地复垦整理开发及后期种植项目 承办单位：贵州锐必达科技有限公司
二、项目拟建地址
罗甸县拟复垦整理开发土地所在地
三、可行性报告的目的
结合罗甸县土地使用具体情况，根据占补平衡的原则，针对土地开发现状，进行合理的土地复垦整理和开发，在此基础上，由承办单位向土地所有人租用已经复垦整理开发好的土地资源，实施种植项目，为推动罗甸县社会经济的发展服务。
四、可行性报告编制依据和范围
(一)项目可行性报告编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》;1998年8月;
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
3、《中华人民共和国水土保持法》;2010年12月;
4、《中华人民共和国环境保护法》;
5、《土地复垦条例》，国务院第592号令，2011年3月。 政策文件
1、《关于组织土地复垦方案编报和审查有关问题的通知》，国土资发[2007]81号文，2007年4月12日;
2、《关于加强生产建设项目土地复垦管理工作的通知》国土资发[2006]225号文;
3、《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》，1999年4月;
4、《财政部、国土资源部关于印发土地开发整理项目预算定额的通知》(财建[2005]169号)，2005年4月;
(二)可行性报告编制范围
1、土地复垦整理开发项目
2、经果林或中药材种植项目
五、建设规模与产品方案
复垦整理开发土地10000亩，在此基础上，种植经果林(以油茶为例)或中药材(以艾纳香为例)10000亩。
六、种植项目总投资估算
经果林，以油茶为例，须在种植后的第六年才有相应的经济效益，从种植到管理，六年时间，投资为1600元/亩，如种植10000亩，须投资1600万元。
中药材，以艾纳香为例，生产期限为一年，投资为×××元/亩，如种植10000亩，须投资×××万元。
七、项目资金来源
土地复垦整理开发由政府专项资金投资。
后期种植项目资金由贵州锐必达科技有限公司自筹。
八、项目建设期限
土地复垦整理开发项目时间为3-6个月，土地种植项目根据种植品种不同，时间为1至6年不等。
第二章
项目承办单位基本情况
项目承办单位概况
贵州锐必达科技有限公司成立于贵阳国家高新区金阳科技产业园的新型高科技企业，注册资金一千万，经营范围涉及网络工程，楼宇智能化及信息化工程施工，基础建筑及市政工程施工，园林绿化，土地开发、整理及复垦，水利水电工程施工等关系到国计民生的基础化建设、开发项目;是真正的涉及到国计民生的企业，她的发展是与国家的科技发展与人民的生活水平密不可分的，其既是人民生活水平高速发展的风向标，同时更是整个国家与人民矗立于世界之林的强有力保障。
贵州锐必达科技有限公司凭其高科技、高起点，高管理，高效率，高人才等优势，已迅速打开了周边市场，并稳而有力的向全国扩散，相信在不久的将来，其必将成为国内同行业中举足轻重般的存在。
3
第三章
市场需求预测
种植项目以油茶和艾纳香为例。
1、油茶市场需求预测分析
随着我国经济的快速发展和人口的增长.食用油消费量将逐年上升，预计到2015年，中国人口将增加到14亿，按人均食用油消费22公斤计算.食用油的消费总量将达到3000多万吨。目前.我国各类植物油年生产能力为1000多万吨。即便每年增加10077吨的食用油供给量.10年后产量仅能达到2000万吨，需增加约1.8亿亩的油料播种面积.届时每年仍需进口1000余万吨植物油和油料等成品油脂.才能保障市场的正常供给。 目前我国年产茶油约27.7万吨.仅相当于食用油消费总量的1.23%.食用油消费结构极不合理.茶油人均年占有量仅为0.21公斤.远低于发达国家人均年占有量20公斤的水平，发达国家一般橄榄油的消费量占其植物油总消费量的40%以上。我国要达到人均茶油年占有量2公斤的标准.全国茶油产量需增加10倍，缺口年达250多万吨，可见，未来茶油的市场需求非常旺盛.
此外，油茶副产品茶枯、茶壳的利用价值也非常高。茶枯经深加工可生产茶皂素、抛光粉和饲料等。茶皂素是一种非常重要的工业原材料.广泛用于建材、日用化工、医药和农药等方面。我国生产的茶皂素一半以上销往欧美等发达国家，市场前景非常好。茶枯还可加工成具有较高营养价值的饲料，是鱼类养殖不可缺少的原料，市场前景
4 广阔。近几年来，茶枯、茶壳的市场需求急剧上升.泰国、马来西亚等东南亚国家，每年从中国直接进口大量的茶籽和茶枯来进行加工、提取皂素、作生物农药和机床的抛光粉等.这些都促使茶枯、茶壳需求的上升。今后油茶副产品与油茶产品一样具有更加广阔的前景。
2、艾纳香市场需求预测分析
根据《罗甸县人民政府关于加快艾纳香产业化发展实施意见》(以下简称《意见》，附件1)，围绕国际中成药产业战略定位和发展目标，充分罗甸县区域优势和资源优势，把艾纳香产业作为“中药现代化科技产业基地”进行规划建设，打造艾纳香品牌，建立“种植产业工业化基地”。艾纳香产业将被培育成罗甸县重要的经济增长点。因此，艾纳香的种植，是符合罗甸县人民政府发展经济的要求的。
第四章 环境保护
在以往工作中，复垦整理后的土地，没从根本上有效提高农作物产量，增加农民收入。个别项目工程尽管完工，但闲置未交付使用，工程不能发挥应有的作用和效益，甚至造成严重的水土流失。如果在进行土地复垦整理开发的基础上，以公司+农户+科技的形式推广发展种植业，一方面能有效地防止水土流失、土地荒废现象的发生，另一方面，可以向农业产业化发展，增加群众和政府财政收入，形成一种多赢的产业发展趋势。
第五章 企业组织和劳动成员
贵州锐必达科技有限公司将在罗甸县工商部门进行备案登记，
5 并由聘用当地劳动力进行种植、管理和采收等工作。
第六章 建议报告
综上所述，罗甸县土地复垦整理开发项目所拨付给承办单位的项目资金，将继续使用在后期的种植项目上，首先减少了承办单位后期种植项目的资金压力和风险，融入社会资金，可以让承办单位以更多精力致力于种植项目的生产和管理;其次可以增加当地就业岗位，增加老百姓收入;第三促进当地经济发展。结合实际，立足资源，以市场为导向、企业为主体、科技为动力、政策为保障，突出罗甸县地方特色，保持资源可利用和产业可持续发展，为罗甸县的经济发展增加动力。这个项目，是具可操作性的。
第七章 有关证明材料
1、 承办单位法人证明(附件2)
2、 承办单位基本情况(附件3)
3、 承办单位营业执照(复印件)(附件4)
4、 承办单位税务登记证(复印件)(附件5)
5、 承办单位机构代码证(复印件)(附件6)
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