物业公司大事记
公司大事记
2002年
4月公司注册成立并于9月份接管 交大嘉园学生公寓
2003年
7月圆满完成抗击“非典”任务
2004年
7月彩虹园分公司在丰台成立
10月西山枫林分公司在石景山成立
2005年
1月公司开始实行责任目标管理，与各分公司签订经营管理指标责任书
2006年
9月组织架构，工资结构，薪资福利调整，岗位职级的确定，绩效管理，工作标准推行 10月彩虹花香分公司在丰台成立
2007年。
7月公司召开首届员工代表大会
2008年
4月公司召开六周年暨学龙湖创品牌促发展誓师大会
5月公司开展了“伸出温暖手，捐款献爱心”活动，员工慷慨解囊，踊跃献真情，为四
川地震灾区捐款数万元。
6月彩虹星园分公司在大兴成立
2009年物业公司大事记
5月西山枫林、彩虹花香获得“北京市优秀管理居住小区”荣誉称号。
10月西山枫林分公司与小区三区业主委员会签订了三年物业服务合同(wangfuzong)。至此, 西山枫林分公司与两个业主委员签订了西山枫林小区
一、
二、三区物业服务合同。
2010年物业公司大事记
1月公司获得“一级物业服务资质”证书
3月立交大嘉园为模范先进小区典范。
4月接管总政魏公村干休所。
4月确立了交大嘉园为“塑形象、立标杆、创典型”的先行。
10月公司全体员工畅游世博胜会。
2017物业公司年度工作计划 2017物业公司年度工作计划1
一、定编定岗及培训计划
今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子(1.xxx物业管理公司2.xxx管理中心)一套人马，在保留原xxx中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。
二、代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求，对xxx大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成xxx大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于..万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。
三、收入计划(物业管理费、代租、代办费) 今年完成物业管理费..万元，代租、代办费..万元(..×20%)，一共为.万元。其中xxx大楼物业费及代租代办费合计为..万元，其它收入..万元。
四、费用支出控制计划
今年其费用支出控制在..万元之内(不包括..元以上的修理费用)，其中： 1.人员工资包括三金总额为：..万元(按现48人计算) 2.自担水电费：..万元。 3.税金：..万元。 4.其它..万元。
五、拓展业务、创收计划
1.计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。
六、综合治理、消防安全工作计划
1.保持XX区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。 2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。 3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。
5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。
2017物业公司年度工作计划2
一、指导思想
以规范服务为准则，以质量建设为重点，以安全生产为基础，以队伍建设为保障。进一步在求创新、求特色、求实效上下功夫，全面提升浩然物业管理中心服务水准。把精细化管理，贴心式服务，高水平后勤落实到实处。
二、工作目标
(一)继续完成既定的办公用房招商计划
1、建立客户的需求信息，了解客户的所属行业、租赁需求，并与之建立良好的联系。
2、建立办公用房中介商和联系人的名录，并与之保持良好的、经常性的联络。
3、熟悉房产市场的政策法规和周边办公楼的楼宇内涵及其租赁客户机构名录，建立浩然大厦的潜在客户名册。
4、做好本楼宇租赁客户的信息采集和归档。 (二)严格制度、落实措施，提高安全防范能力
1、以重大设备零故障，重点服务零缺陷、安全生产零事故为物业管理与服务的核心目标。严格执行各项规章制度，强化与规范作业流程，杜绝安全隐患。
2、确定浩然高科技大厦安全保障的重点部位、重点楼层的安全防范目标，针对楼宇各租赁单位的安全消防特点，建立分类预案。
3、提高全员安全责任意识和应急应变能力，通过培训和实训，熟悉和熟练“四懂、四会、四个能力、五个第
一、六个不放过”。
4、加强设备设施维护保养，杜绝事故隐患，建立设备设施的日检、月检(或专题检查)和年检档案。
(三)规范服务、强化流程，提升“浩然物业”服务品牌
1、参加中心及部门的业务活动，加强文化学习和职业技能培训，提高自身的业务能力。
2、按照质量文件体系规范作业规程，强化作业流程考核，实施服务质量跟踪、回访和质量监控，建树品质服务。
3、定时定期做好服务质量和作业人员素养客户满意度调查以及客户回访。 (四) 2017物业公司年度工作计划 2017物业公司年度工作计划1
一、定编定岗及培训计划
今年是xxx物业公司运行的第一年，实行二块牌子(1.xxx物业管理公司2.xxx管理中心)一套人马，在保留原xxx中心的功能基础上，通过xxx物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。
二、代租、代收计划
按照厂里的物业管理委托要求，对xxx大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成xxx大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于..万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。
三、收入计划(物业管理费、代租、代办费) 今年完成物业管理费..万元，代租、代办费..万元(..×20%)，一共为.万元。其中xxx大楼物业费及代租代办费合计为..万元，其它收入..万元。
四、费用支出控制计划
今年其费用支出控制在..万元之内(不包括..元以上的修理费用)，其中： 1.人员工资包括三金总额为：..万元(按现48人计算) 2.自担水电费：..万元。 3.税金：..万元。 4.其它..万元。
五、拓展业务、创收计划
1.计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作，年创收不少于2万元。
2.组织成立对外扩大管理规模攻关组，派专人负责，争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米，实现盈利。
六、综合治理、消防安全工作计划
1.保持XX区综合治理先进单位称号，争取先进卫生单位称号。 2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查，发现隐患及时整改，做到最大限度地消灭各种事故的发生。 3.完成消防部门及综合办要求，完成的各项工作。
4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用，并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传，消防宣传等，每年不少于三次。
5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故，杜绝一切火灾的发生。
2017物业公司年度工作计划2
一、指导思想
以规范服务为准则，以质量建设为重点，以安全生产为基础，以队伍建设为保障。进一步在求创新、求特色、求实效上下功夫，全面提升浩然物业管理中心服务水准。把精细化管理，贴心式服务，高水平后勤落实到实处。
二、工作目标
(一)继续完成既定的办公用房招商计划
1、建立客户的需求信息，了解客户的所属行业、租赁需求，并与之建立良好的联系。
2、建立办公用房中介商和联系人的名录，并与之保持良好的、经常性的联络。
3、熟悉房产市场的政策法规和周边办公楼的楼宇内涵及其租赁客户机构名录，建立浩然大厦的潜在客户名册。
4、做好本楼宇租赁客户的信息采集和归档。 (二)严格制度、落实措施，提高安全防范能力
1、以重大设备零故障，重点服务零缺陷、安全生产零事故为物业管理与服务的核心目标。严格执行各项规章制度，强化与规范作业流程，杜绝安全隐患。
2、确定浩然高科技大厦安全保障的重点部位、重点楼层的安全防范目标，针对楼宇各租赁单位的安全消防特点，建立分类预案。
3、提高全员安全责任意识和应急应变能力，通过培训和实训，熟悉和熟练“四懂、四会、四个能力、五个第
一、六个不放过”。
4、加强设备设施维护保养，杜绝事故隐患，建立设备设施的日检、月检(或专题检查)和年检档案。
(三)规范服务、强化流程，提升“浩然物业”服务品牌
1、参加中心及部门的业务活动，加强文化学习和职业技能培训，提高自身的业务能力。
2、按照质量文件体系规范作业规程，强化作业流程考核，实施服务质量跟踪、回访和质量监控，建树品质服务。
3、定时定期做好服务质量和作业人员素养客户满意度调查以及客户回访。 (四) 加强网站建设和维护，
1、充分利用互联网，建立公共信息上网和内部信息交流共享平台。 2做好每周周报，加强内部信息流转，信息上网和重要信情上报。 (五)节约为本、降耗增效
1、合理调控大容量用电器的分时段开闭，合理调控中央空调、燃油锅炉的开闭时间，充分利用大小机组的合理切换降低能耗、科学合理的申报每月最高用电量，合理控制与管理公共照明和办公照明。
2、杜绝劣质成本、建立物耗、办公用品等申领程序，用好每一度电、一张纸、一分钱。
(六)建立较为完整的考核体系
1、建立部门责任人、岗位责任人的服务意识和质量考核指标，建立综合评估和奖惩体系。 2017物业公司年度工作计划
2、建立科学、合理的考评标准，通过综合评定，将结果与绩效、和年终奖金挂钩。
3、实施中心主任、部门负责人定期巡查物业公共区域和专访客户的制度。
(七)继续做好在建项目及其相关工作
1、完成电梯改造
2、完成油锅炉油改气锅炉改造
3、建设好咖啡沙龙
4、完成排污管道的更新
5、完成公共区域的整修
6、完成年度维保计划
7、完成员工手册的修订
8、完成作业程序的增补与修订 2017物业公司年度工作计划3
一、完善安全管理体系，建立长效管理机制
为了做好安全管理工作，物业部计划在五月份成立保安组、保洁组、维修组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。
二、实行半军事化管理，培养保安精兵。 (一)严把进人关，狠抓基本功。
首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。
(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。
竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。 (三)保安食宿训练一体化。
为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。
三、细化内部管理，提升安全服务品质。 (一)实施保安管理标准化。
面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范化、标准化，创建新城一流保安队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。 (二)加强消防管理，减少火灾隐患。
在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在先。其次建立完善的公司保安管理档案，落实目前租户的紧急联络方式和联络人，使租户在消防管理要有认识，在第一时间能与物业服务人员，特别是保安的联系。第三，制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案，使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度
，对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。
(二)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。
在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。
(三)成立专职巡逻监督岗。工作计划
为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。
综上所述，物业部今年的重点工作放在安全管理上，包括对资产的重点清点与台账管理，同时在防汛、防寒上
为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律 开展工作。在安全管理工作中将根据新城公司这几年的工作经验，进行充分总结，吸取经验教训。同时，物业部充分认识到目前的管理安全工作距离现实的要求还存在较大差距，物业部将在今后的安全管理工作将仍以服务为重点，提高安全服务品质，在公司领导的指导下，使整体安全服务工作再上一个新台阶，争取2017年以崭新的面貌为新城贡献为量。
年终述职报告
尊敬的各位领导，同事们：
大家好，现任公园天下项目经理一职。首先很高兴在此为各位领导汇报我一年来的工作，同时我也从内心由衷的感谢物业服务有限责任公司及领导为我提供了一个展现个人能力的工作平台。
2017年是不平凡的一年，从担任西咸小区项目经理到接管公园天下项目部，因荣昌·公园天下项目部是公司的标杆项目，要打造成为陕西省旗舰小区高端项目。我深知肩上担负的责任重大。还有各位领导对我的信任和殷切希望。我有很多感恩，也有很多感触，其中不仅来自实践中与各位同仁共同成长，总结出有利于公司后期经营发展供参考的经验成果，同时也有来自各位领导在我实践工作中对我的指导和教诲，让我学到了更能胜任这一职位的宝贵财富，物业公司琐事繁多，很难有时间静下心来总结自己的成绩和不足实处，今天我想借这个机会，静思总结针对自己一年来的成绩和不足，特向各位领导汇报如下：
一、平稳退管接管
根据公司战略调整，本人于6月将西咸小区项目平稳移交魏经理，就着手筹备公园天下项目的接管工作。
二、学习成长
1.可以说这一年是拥有学习时间最多的一年，因为接管公园天下项目以及公司对此项目的定位和重视，对我来说即是机遇也是挑战，所以我要不断去学习高端项目是如何管理，如何运行、如何操作，因
1 为公司在小区项目的不成熟很多事情要自己去学习摸索，所以在接管初期我就找各种专业类书籍资料去学习其整个流程规范，及要做的各种筹备工作，从队伍的组建开始，我就要根据公司对于项目的定位，去思考如何打造能够跟自己去完成这个使命的人，去思考定位我人员的招聘及培训工作，通过学习我发现大城市现在都在做管家式服务、酒店式服务，而延安现在还没有，我就要学习人是怎么做的，我要如何把管家式做的更好，及工程人员的选用上要能够胜任整个项目水电暖等的能力及有实战经验，让我们从前期就打好基础，方便后期的管理
2.同时我要求员工要以一个物业新兵的姿态去努力学习和钻研物业管理知识，努力提高自身素质。同时加强了员工业务方面的培训和学习，提升员工服务意识，通过学习，做到认识到位、思想到位、工作到位，进一步夯实了物业管理基础。
3.在我们积极学习筹备的同时 公司也给了很多的支持，从西安聘请有实战经验17年的徐总给我们做实地指导和培训，让我们的思维思路都能打开，可以去思考多种管理处理日常事宜的方式方法，印象最深刻的是徐总的很多说法或办事都是先从情感出发到有法律依据，做多合情合理合法的去把事情做好做精，也是让我及整个团队都很值得去学习和成长的一个导师。
在这里也是要感谢公司及领导给我这样的支持、指导和学习的机会。
三、项目进展情况
2 2017年6月15日公园天下项目筹备组正式成立。为协助荣昌置业打造公园天下高端住宅，提供一流物业服务做准备工作。 2017年6月15日-2017年6月30日，公园天下项目筹备组不断修改完善《业主手册》、《装修指南》。在此期间客服部全体人员调研新城旧区高档小区，各项费用(物业费、水电费、生活垃圾清运费、装修垃圾清运、建筑垃圾清运费、停车收费标准、大修基金、电梯费、二次加压费、装修保证金等)收取情况，不断招聘项目部后期工作人员。
项目从2017年7月开始在科技馆做前期的初期的资料筹备，到8月份徐总的指导我们资料及运行资料基本完善，到8月21日搬进公园天下临时物业用房，每天的工程巡查，验房交房标准的培训到客服的模拟交房演练，因项目交付时间暂时还未能确定，预计在明年初就会大批量交房所以我们不断熟悉，加强我们的专业知识及对项目的深入了解以便后期更好的为业主服务。
四、后期管理实施方案
在这个期间我也制定了公园天下在后期运行的管理实施方案，主要以管家式服务加高度智能化的安全温馨高档宜居型小区。管理中我们注重管理实效，规范管理机制，推行品牌战略，强化服务意识，加强共用设备设施管理，努力节省业主开支，保证工作生活秩序。
五、工作中的不足和改进
工作中我也发现自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：
1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。
2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。
3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。
4、制度上过于讲情面。未有进一步量化制度，把制度落到实处。
5、企业文化未实质性强化。公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。
6、打造企业品牌。企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。
7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。
六、明年的工作计划
面对崭新的2018年，我决心在总公司的正确领导下，加强学习，不断提高知识水平和业务素质。具备良好的业务知识和业务素质是做好本职工作的前提和必要条件，业务工作涉及面广、如不注意加强学习和不断更新认识就无法胜任工作。只有不断的加强学习，才能更好的适应当前工作，同时注意掌握正确的学习方法，从书本中学，从工作实践中学，不断的提高充实自己;认清形式。增强做好业务工作的紧迫感。把握大局，立足大局，服务大局。增强
4 责任感、紧迫感、使命感，提高工作的自觉性，主动性。为此就要敢于创新，面对新问题、新情况，不断探索工作的新思路、新办法和新经验。多跟甲方沟通，认真做好验房交房工作，切实抓好验收期间的质量规范管理、及装修期间的安全管理、坚持服务是品牌，收费是命脉的原则开展各项工作，确保单项工作有突破、整体工作上水平，以兢兢业业的工作作风，以饱满的精神状态，扎实做好以上各项工作。
以上述职如有不当，敬请各位领导和同志们批评指正。
谢谢大家!
公园天下项目部 2017年12月11日
嘉瑞德物业管理服务有限公司
2017年工作总结 暨2018年工作思路
2017年12月
2017年，物业公司紧紧围绕 “全力以赴，尽善尽美”的主题，在产业园正确领导和积极支持下，努力坚持“客户至上，服务第一”的理念，积极学习各项管理理念，进一步提升服务品质，强化落实各项任务要求，通过梳理完善安全督导及品质监督细则创新提升管理水平，持之以恒开展安全生产隐患排查整改，不断完善各项管理制度，开展节能降耗工作，物业公司2017年经营工作取得显著成效，服务能力和服务水平持续改进，安全工作保障有力，经营业绩稳步提升，员工素质显著提高，较好完成了2017年计划任务和经营指标。现将主要工作总结如下：
一、主要经济指标完成情况
收入指标：2017年公司累计实现收缴各类服务费用1070万元。 2017年主要工作汇报： 内部管理方面：
众志成城，齐抓共管，安全生产与维稳工作全面到位
为使公司2017年安全生产管理工作有效落实，强化服务质量和执行力，进一步落实安全管理责任制，杜绝各类安全事故发生，巩固提升安防服务质量，确保各重要部位安全，物业公司年初在各部门开展了“安全生产100天”安全管理专项提升活动，突出以“预防为主”为载体，以安全无事故为核心，并在2017年底全面建成了“微型消防站”进行全面推进。通过三个活动阶段强制排序，全面提升了管理层安全管理水平和执行力。实践证明此项活动在日常安全管理中起到了积极有效的作用，促使各项安全管理指标顺利实现。 工程维修部主要工作：
1、2017年，物业公司以“创新、重点、提升”为工作的指导思想，施行作业
1 电工夜间值班制度;实现了园区夜间电力系统有效保障。
2、重点加强了安全管理和设施设备的管控力度，下大力气对重点区域的设施设备进行维保、维修、改造，先后对电梯对讲系统、监控系统、进行维修更新，并修复了消防系统。
3、10月份至11月份对园区内的基础设施、木质设施、铁艺设施进行保养修缮，因此增加了使用年限。
4、为保证冬季供暖设备的正常启动和稳定运行，早在10月底，物业公司就召开专题会议，详细安排部署今冬的供暖工作，工程人员深入每个业户，对所有室外管网的阀门和管道进行检测与维修，并根据各楼检修进度，针对难点召开座谈会，研究制定相应的维修措施，为供暖打好基础。11月5日完成了所有供暖项目的设备检修和空调主管道保养改造，负责供暖的工作人员全部配置培训到位，并成立了突发事件抢修组。目前供热情况良好，设备运行安全正常。
5、为顺利承接二期项目，公司在12月份成立了承接查验小组，每天对二期内的土建、电力电器、景观、隐蔽工程等现场查验，对发现的建设问题及时反馈到项目工程部，有效的杜绝了接管以后的施工缺陷。
6、截至12月底工程维修部共接到各类综合维修1088项，完成1074项，剩余项因技术问题正在积极协调解决。 综合管理部与品质主要工作：
为快速有效地改善和提升物业公司服务品质，物业公司以督促各项提升服务品质、改善服务质量为目标，进一步加强了品质检查和监督的力度，修订完善了品质监督检查制度，使检查监督更加专业化、制度化并具有说服力。2017年，重点开展了消防、安保检查督导，紧抓服务细节，强化与完善监督管理考核体系，组织各部门进行自查，全年共完成8次专项品质督导检查;12次月度品质
2 服务检查;3次消防演练工作;同时细化了督导标准，使现场督导工作实效性加强，加强了与各部门之间的质量工作沟通交流，使不符合项得到及时改正，使公司各服务质量整体提升效果明显。 秩序维护部主要工作：
1、以安全防范为工作重点，2017年严抓队伍整体素质，并有效持续。
2、严格控制外来人员出入，检查装修人员出入证，严格管控搬家送货车辆人员，共办理出门证30多张。园区内房屋租凭面积详细掌握，加大巡逻密度，重点部位施行电子巡更，保障园区的安全。
3、共处理车辆刮擦100余起，拾、捡包裹物品、钱包10余次，以上事件均已妥善处理或归还失主。2017年秩序维护部参加了各种安全培训会议4次，并且对本部门员工传达了各次会议的相关内容。
4、2017年中控室消防报警共计150余次，其中因装修产生声光、烟雾报警20余次，测试5起，因设施故障报警120余次，均已妥善处理。
5、全面完善了二期地下车库的各项设备、设施、车场系统及标识路线的规划工作，对一期入住业户及送货车辆进行车场免费服务管理，为2018年停车场管理的标准化和规范化打下基础。 环境绿化部主要工作：
1、2017年初调整工作程序和保洁区域，对保洁程序和洗地机工作时间做了调整，更加合理的发挥机械设备对保洁工作的作用，减轻人员的体力劳动。
2、对现有员工全年共安排部门业务培训6次，安全培训11次，针对员工现存的问题实行例会讲解，岗做示范。
3、规范了物品物料、耗材等领用制度，做到节能、节约。
4、开展保洁有偿服务;对园区业户室内保洁服务收费，利用现有员工的空闲时
3 间，为园区客户进行4次有偿保洁，并与一家业户进行长期有偿保洁。 环境绿化组主要工作：
自年初3月份开始，针对区域绿化存在问题制定整改实施计划，对所辖区域草坪进行局部替换900平方米，绿篱近200平方米、树苗移种170余棵，大棵树木移栽补种30棵。全面实施春肥，重点防治病虫害，各类绿植、树木生长态势良好，未出现大面积斑秃枯死现象。各会议室、办公室等公共区域盆栽绿植全面调整10批次，更换大小盆栽绿植花卉200余盆，提升了办公公共区域环境净化美化品质。 客户服务部主要工作：
1、2017年累计受理各类报修1088项，完成修复1068项;剩余项因客观情况正在协调解决。
2、截止到12月份，该部门完成公司内部会议接待179次，公司外部会议接待19次,其中收费会议有 5 次;另有接待政府组织会议10次，共接待人数达3186余人;同时通过专业技术人员培训(例如音响、投影、麦克风的调试)该部门会议接待人员能快速解决，使会议正常召开。
2、为了提高本部门员工的素质和物业服务质量，并根据2017年本部门培训计划对该部门人员进行各种业务培训11次。
3、2017年会务服务更精细化，客户服务部严格按照公司制度要求进行日常的会务服务，整体服务水平持续提高。 客户调研及维稳工作：
1、为贯彻落实产业园工作会议精神，物业公司上下联动，密切配合，按照要求对业户提出的意见、建议、纠纷进行深入细致摸排，实行不稳定因素和安全隐
4 患定期排查，及时发现不稳定因素和安全隐患，认真梳理分析，准确掌握动态，切实做到了心中有数。对涉及的责任部门事项制定维稳措施和责任落实，并提报产业园，同时积极参加产业园组织的维稳工作会议，领会精神，落实问题。针对业户提出的意见和问题，物业工作人员积极进行协调沟通，帮助业户解决实际问题，安抚业主情绪，最大限度排除安全隐患，确保了十九大期间园区未发生一起群诉事件。
2、2017年物业服务总体满意度为：97%;物业服务满意率98%。
3、多频次安全检查;为快速提升各项安全防范质量，确保园区安全，物业公司坚持“预防为主、安全第一”的原则，依据安全服务标准，强化检查频次，增加检查形式，全盘覆盖，实现多项安全检查实施率100%。
二、积极引导、创造机会，培育优秀员工发挥潜能
2017年通过培训需求调查的结果，根据公司发展及个人成长需要，物业公司对中层、工程、秩序、保洁、客服等各个系统人员实施了多样的内部培训，并举办了管理人员服务能力提升培训两期，开拓了公司管理人员的视野和眼界，提升了管理人员的综合素质。以“服务创新”为主题，选取各自工作中真实的片段和细节，展示了物业员工在提升服务品质过程中的各项举措。
三、节能降耗深入人心，自力更生控制成本
园区多出公共设施陈旧，失去了其使用功能，并存在安全隐患，工程维修部组织员工利用日常工作中积攒下来的废旧材料对多出公共设施加固改造，使其焕然一新，得到了业户的一致好评，同时对公共区域灯具进行改造，节约了能源。
四、解决问题清理小欠费
2017年物业公司制定了欠费回收计划，以月为周期进行欠费回收，重点清理时间较短，矛盾不突出的欠费。截至年底清理完毕。
五、 责任在肩、主动创新，集思广益改善服务品质
2017年，物业公司各部门在服务品质提升方面都做出了很大的贡献，其中环境绿化部对垃圾清运站台面进行重新处理，避免清运垃圾过程二次污染，为了不影响业户正常办公，还制定了详细的清运时间;因二期施工、园区道路改造，致使园区车辆行驶困难和车辆增加，为整顿园区内车辆随意停放问题，秩序部在园区主要易停车区域摆置花钵并在环道入口处加锥形帽，取得了业户的一致好评;工程维修部利用废旧木料改造花坛及制作景观桌椅。改造好的花坛和桌椅大方而且美观实用。
六、 文化方面
1、大讨论、大整顿活动掀起作风整顿热潮
4月份至6月份，公司组织开展了“工作作风”大讨论、大整顿活动，物业公司领导班子高度重视，严格按照园区相关要求，结合物业公司实际，在公司内部掀起了学习讨论的热潮。通过不断学习、讨论和总结，我们在整改提高阶段针对发现的个人、部门及公司现阶段存在的问题，制定出一套针对性强、操作性强的整改措施，为公司实现计划提供了可靠的工作作风保障。
2、全体员工集中学习《企业文化手册》
结合园区企业文化战略规划，园区和物业公司两次组织全体员工学习《企业文化手册-创新之道》，通过学习，物业公司深刻领会到企业文化的重要，从而也鼓励了全体员工的职业责任感和使命感。
2017年物业公司在进一步强化管理体系的基础上，不断改进和提高管理水平，全面加强安全管控，强化品质监督和安全督导，挖掘员工潜力、提升落实效果，收费率及各项经济指标明显上升，各方面工作取得长足进展，虽然取得了一些成绩，但在管理过程中物业公司仍旧存在一些问题，比较突出的问题表现在以
6 下方面： 目前存在的问题
1、管理层级思想机械化，公司政令上传下达受影响，执行力不足
物业公司2017年实施部门负责制以来，各部门自主管理，员工积极性有所提高，但由于部门负责制实施不够彻底，也带来了各类管理问题，其中管理层级思想机械化，在具体执行中，工作做的不够创新，对公司下达的各项任务在执行的过程中不够彻底，执行力不强;不思进取，得过且过，工作效率低;上下级之间政令不畅，工作不能落到实处;工作主动性不够，狠抓落实方面开展不够;有的员工服务意识淡漠，工作责任心不强，敬业精神不强等思想方面的问题。
2、老旧设施设备维修改造进展缓慢
园区内多处设施设备老化、损坏，得不到及时更新或改造，使楼宇的局部使用功能得不到保障，造成了业户意见突出。主要原因是由于专项维修资金没有拨付，续筹维修资金难度较大，因此维修改造的进度和效率受到极大影响。内控体系不完善，管控力度不够也影响了整体发展速度。
3、经营工作缺乏规划和方法，经营服务收入没有明显提升
经营工作是2017的工作重点之一，由于物业公司在经营方面也在初探时期，缺乏对经营工作的整体规划和思路，导致在2017年经营收入没有明显突破，各部门又满足于解决现有问题，维护好现有业户，只重视提高满意率，忽视现有资源的经营工作，对新的经营项目没有广泛和深入进行发掘，失去市场先机，造成公司资源浪费和闲置，不能及时转化为经营利润，增加经营收入。 2018年工作思路及主要工作措施
针对2017年存在的问题，物业公司在2018年将继续巩固服务创新提升的成果，加快内控体系建设，强化安全管理力度，提升人力资源储备能力，进一步学习
7 优秀物业公司的先进管理经验，通过对管理架构进行优化调整，规范服务标准，拓展经营和服务项目，以提升管理水平为目地，制定和完善绩效考核管理体系，推进企业战略深度实施，全面提升服务品质，塑造更加优秀的“嘉瑞德”物业服务品牌形象。
物业公司2018年工作思路包括：
一、二期即将承接;建立物业工程服务中心，加强公司设备设施管理及维修改造力度
物业公司工程维修部技术力量均衡，但是在弱电维修、工程土建施工、设备维修高端方面技术滞后，工程人员的专业技能单
一、弱电维修存在缺口、工程土建施工招募、审核、现场监理、验收等未形成程序体系，制约了工程服务品质的提升。2018年物业公司计划成立工程服务中心，将现有的人员分为
一、二期综合维修，二期接管查验及售后，变电站值班。工程人员实行片区责任制管理，确保服务支撑及时、设备保障有力、工程管理规范、成本控制有效。工程部已经成立二期工程服务组，按计划对各楼宇工程维修项目做到维修有计划、有时间、质量有保障;2018年组建弱电维修组(1-2人)，负责消防联动系统、安防周界系统、监控系统、车辆道闸系统的日常维护、保养及维修，使设施设备有效完好率<98%;组建工程施工队伍,承接园区、业户室内的小型维修工程，建设单位遗留小型工程等，增加公司收入。
二、秩序队伍集中管理，各级别职能更明晰
2013年，为进一步提升公司各项安全管理效率，秩序维护部将担负公司所有区域安全日常管理，并强化制度，逐步推进和实施招聘培训、人员核编调配、指挥协调、突发应急、消防等专项工作;对各班组工作质量督导检查，提升安防服务质量。
三、物业服务费全面恢复，经营工作合理规划，确保收入快速突破
物业公司在抓好当前物业费、水电费、采暖费、冷气费等基础费用收取的基础上，以提升服务品质为前提，全面开展一期物业服务费恢复原价工作，已经签订2018租凭合同的业户正常恢复，其他业户依据租凭合同逐步恢复，力保二期物业服务费正常收取，2018年2月份完成一期恢复原价任务。同时加大小欠费收缴力度，加强与业户沟通，及时解决业户的诉求，做好费用回收工作。 2018年，物业公司还要对现有经营资源进行盘点，特别是二期空置房屋和未起到实际作用的地下室、库房等资源进行整合、租赁，提高经营收入。同时以“智慧园区”为平台转变观念和转变战略方向为改善园区生活服务收入的基本出发点，以服务提供商向服务集成商转变;做为基本思路，逐步实现生活服务收入的不断突破和增长。
四、 开拓公司内部员工晋升选拔通道，培育高素质综合型人才
针对物业公司在人力资源管理中存在后备人员不足、员工积极性低等问题，2018年，物业公司将通过建立合理的薪酬制度，逐步推行管理及技术序列双通道宽带薪酬制，提升薪酬制度的激励作用。同时完善激励机制，确定统一的晋升标准，采用多种方式对员工进行考核，通过对消防、行业技术、工作任务完成情况、月度绩效考核分数、培训课时数及合格率、参与公司活动主动性及获奖情况以及民主评议等方面进行综合衡量，对员工进行薪酬调整，让所有员工通过能力的提升晋级，激励员工;随着自身能力的提高，绩效的改善，有利于团队精神的培养，引导员工重视个人技能的增长和能力的提高、有利于职位轮换，能密切配合劳动力市场上的供求变化。
五、以二期项目物业管理为契机，积极探索商业物业管理新模式
2018年，物业公司将进一步做好一期项目的物业管理并做好二期项目的前期服
9 务管理工作，根据公司几年来物业管理的得失经验，为园区规划、房屋租凭等方面积极提供参考意见，使二期项目在招租、装饰装修、文化建设方面更加合理化、人性化、成本节约等，同时也为物业后期管理奠定基础，有针对性地提升服务品质，与此同时还要培养一批高端物业管理的员工，为公司挑战高端物业管理做好充分准备。
六、学习优秀经验，提升嘉瑞德的整体服务能力
2018年，物业公司还将与更多的优秀物业企业学习管理经验和技能，尤其是在高端物业管理经验的借鉴、学习、行业法律法规诠释、物业项目服务品质的提升、物业增值项目经营、物业企业战略规划以及物业企业人力资源管理、消防安保、管理人员的能力提升、业主投诉处理、车场管理、设施设备保养等都要进行深入细致地借鉴学习，并通过专项会、沟通对接会等形式将学习的内容进行巩固，通过管理实操、演练等方式将所学运用到工作当中去。
2018年，物业公司将在认真总结已往工作的基础上，分析和总结2017年工作中的问题和不足，从提升服务品质，增加服务收入和经营业务拓展入手，努力完善管理体系，塑造高效务实的员工队伍，提高工作技能和服务质量，将服务创新、细节管理和学习能力作为企业发展壮大的重要要素，发挥现有资源优势，挖掘员工潜力，开拓创新服务模式，寻找新的利润增长点，使物业公司全面实现良性循环，巩固物业行业的地位，确保完成全年整体管理经营目标，更好地服务于广大业户，服务于园区。
嘉瑞德物业服务管理有限公司
二0一七年十二月
10
报告
一、项目概况与分析 ................................................................................ 2
1、物业特点及分析 ................................................................................................ 2
2、管理思路及重点 ................................................................................................ 4
3、管理目标 ............................................................................................................ 5
二、服务模式 ............................................................................................ 6
1、高标准管理原则 ................................................................................................ 6
2、服务模式 ............................................................................................................ 6
3、客户方针 ............................................................................................................ 6
4、物业管理前期筹备工作 .................................................................................... 7
5、小区前期管理 .................................................................................................... 9
三、管理架构 .......................................................................................... 11
1、组织架构 .......................................................................................................... 11
2、管理处组织机构及岗位设置 .......................................................................... 11
四、管理费用预算 .................................................................................. 11
1、前期开办费用 .................................................................................................. 11
2、管理费测算 ...................................................................................................... 12
五、工程建设进度 .................................................................................. 13
六、项目风险分析 .................................................................................. 13
七、结论 .................................................................................................. 14
公司将在管理的物业管理项目的基础上，积极努力进行市场拓展，增加公司的物业管理项目。公司计划在2017 年拓展收费管理面积4000万平方米，2018年拓展收费管理面积5600万平方米。
公司将在拓展的物业管理项目中新建EBA 系统和访客系统，对社区进行节能改造，引进机械化、智能化等先进软硬件设备，搭建物业ERP 系统，建设现代化小区。此外，公司还将在新增拓展的物业管理项目中建设增值服务中心和社区体验服务中心，开展社区增值服务业务，增加公司营业收入。本项目的建设符合国家发展政策，顺应行业发展趋势。本项目的实施从横向发展来说，是对公司现有业务的拓展;从纵向发展来说，是对公司现有经营模式的深化。
一、项目概况与分析
1、物业特点及分析
【中央观邸】位于XX省XX市，是XXX房产开发有限公司在XX开发的一个高档社区，别墅区。XX市的房产开发处于刚刚起步的阶段，目前已经开发的几个住宅物业都是中低档次的住宅区。已经立项或者拟立项的高档房产开发项目，XXX房产开发有限公司开发的中央观邸项目则无人出其右，在XX市房产开发上具有极其重大的意义。通过中央观邸项目真正给XX市到来都市品位的提升起到了相当的作用。XX市现有的物业管理企业绝大部分都是处于管理水平低，收费低，没有服务意识，服务不到位，没有良好的管理模式的状态，专业物业管理人才缺乏，在给物业进行管理和给开发商做配套服务时不能起到一个促进配合的作用。因此中央观邸项目在开发时有必要与有一定实力的物业管理企业合作，提升项目的内在价值。
观邸项目原计划分二期开发。
一期：规划总用地5.92公顷，总建筑面积73222平方，其中住宅48083平方，商业1363平方，公建376平方，保留23400平方。道路面积9381平方，建筑密度0.292，容积率1.237，绿地率0.386，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地(3.2人/户)5.04平方。
户型：A、8套*137.6平方=1100.8平方;B、8套*136.4平方=1091.2平方;C、53套*161平方=8533平方;D、(南厅)40套*205平方=8200平方;D、(北厅)40套*201平方=8040平方;E、6套*153.1平方=921平方;H、114套*136.4平方=15549.6平方;G、36套*129.1平方=4647.6平方;共313户
二期：规划总用地153公顷，总建筑面积12802平方，其中住宅10874平方，商业2128平方，道路面积1250平方，建筑密度0.3221，容积率0.837，绿地率0.286，绿化覆盖率0.4359，人均集中绿地(3.2人/户)5.04平方。
户型A、34套*137.6平方=4678.4平方;B、4套*205平方=545.6平方;A型平内层：6套*76平方=456平方;D、(南厅)44套*205平方=2870平方;D、(北厅)12套*201平方=2412平方;共62户。
现在不分一期二期开发，全部一起开发。其中保留部分为现在已有的XX花园，亦纳入【中央观邸】的物业管理范围之中。观邸项目内有新建住宅面积为58957平方米，一半是别墅区，一半是高层住宅，此外商业物业面积为3491平方米。保留的天发花园的面积为23400平方米。住宅部分其户型都是较大的面积。项目在XX市率先采用专业的社区配套设施，智能系统等。
2、管理思路及重点
根据中央观邸项目的特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将中央观邸管理标准定位在专业物业管理服务标准上。我们设计了本套管理方案，通过高水平物业管理将观邸提到一个较高的层次上，实现高消费投资，高价值体现，将观邸变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。本方案同时能够体现我公司的专业水平，符合质价相符的原则
对中央观邸采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和铺面等服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对观邸的业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。
在物业接管验收上尽量和竣工验收一致，但是属于物业质量问题或者设计上存在缺陷等导致发生问题的，开发商应明确相关事宜以便物业管理处实施物业的售后服务处理。
中央观邸内在XXX路方向有一些铺面，配套的商业气氛较浓，加上中央观邸处于十字路口，附近的市政工程设施相对完备，因此，大观园内的这些商业设施的经营将大大方便375户业主和附近居民的日常生活。在对这些商业设施的管理上，我公司除进行基本的物业管理外，还提供特色有偿服务，协助经营。同时配合市区的有关管理部门的工作。
中央观邸属于XX市第一个较大的都市尊贵社区，专为成功人士的尊贵体现做服务。因此我公司在服务过程中注重本地的差异性，更为灵活的有针对性的进行服务。个别有需求的业主我们提供VIP服务。
XX市的物业管理伴随着房产开发刚刚起步，管理处的服务对象多为对物业管理接触较少的人士，对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际的困难。我公司针对此等情况，除了在服务上加强外，同时大力宣传物业管理和相关的法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作。
我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时公约，装饰装修管理规定发放。并且按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。
针对中央观邸的具体情况，采取一体式的安全管理体系。对新建的部分和原来的XX花园部分采用定点监控，巡逻保障，充分利用智能设施的措施来保证安全。。。。。。。。。。。。。。。。。。
3、管理目标
管理总目标：按照国家建设部颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》，接管后努力达到XX省省级物业管理优秀住宅小区标准、XX市安全文明住宅小区标准。
管理体系目标: 接管后，一年内建立一套符合ISO9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和符合国际标准。二年内通过ISO9000质量体系认证。
二、服务模式
1、高标准管理原则
物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，宏运在进行任何标准的物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的标准基础之上。作为业主，都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。宏运在按物业类别提供相应形式、内容的物业管理服务中，均以如下原则作为做好物业管理工作的基础。(可以在从服务态度、服务设备、服务技能、服务项目、服务方式、服务收费及服务效率等方面进行展开)
2、服务模式
宏运目前已承接国内多个全权管理内销高档楼盘，尤其对居住类物业建造阶段的前期介入、物业管理的筹备工作、管理收支的预算和结算、物业的验收和移交、业户二次装修管理等业务、日常物业管理、客户服务、会所管理等方面，均积累了很多成功的经验和教训，目前我司管理的经验在对【中央观邸】的物业管理中将得到更出色发挥。
3、客户方针
宏运物业将每年进行业户的满意度调查，以获得宝贵的客户反馈以及对该物业的物业管理服务水平的评价。调查的结果在分析统计后，将直接被用于该物业的物业管理水平的提高。
4、物业管理前期筹备工作
确定物业管理费收费标准：宏运物业根据以往的物业管理经验，针对项目实际情况，以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算，为发展商确定物业管理收费标准提供依据。一旦发展商确定收费标准后，宏运物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系，确保在最快的时间内，通过申报审批程序，并最终获得批准。
安排和招聘管理人员：宏运物业目前已有许多全权物业管理项目，可抽调部分骨干到项目任职，只需从社会上招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工，均在宏运物业工作了一段时间，因此，在最快的时间内建立物业管理处的员工，熟悉宏运物业和发展商的管理要求，可迅速开展物业管理工作，并达到较高的管理水平。
完成物业管理人员入职培训：宏运物业将根据首期入住小区的户数，制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后，宏运物业利用各种培训手段，对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训;对不同的专业人员，进行岗位技能培训，使每位员工迅速熟悉宏运集团的企业文化及具备必须的物业管理知识，确保员工的素质能够满足客户的要求。
准确各种物品和装备：宏运物业按发展商批准的物业管理启动预算，购置各种物业管理所需的物资装备，以保证物业管理处的正常运作，购置工作包括：购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外，宏运物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件，以随时保持与总部的联系。
参与设备调试和验收：宏运物业在获得发展商正式物业管理委任后，将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员，参与设备设施的调试验收，熟悉物业内的建筑情况和设备配置，检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程，协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度，为顺利验收和接管做好各项准备工作。
提供施工现场安保服务：由于施工临近竣工阶段，工地现场施工单位多、人员杂，宏运物业将根据发展商的要求，在最短的时间内调配和招聘安保人员进场，协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度，减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。
确保物业管理各种方案：宏运物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况，制定一系列适合观邸的物业管理方案，使管理人员上岗后，能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括：《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。
制订物业管理的各项规章制度：宏运物业将根据物业的实际情况，结合国家和有关物业法规，提供合适的管理公约文本，供发展商制订正式的《物业管理公约》。宏运物业将结合《物业管理公约》，制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业;部分需要装帧在镜框内上墙，部分留存物业管理处遵照执行。
完成物业保险工作：对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式，可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度，使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中，宏运物业利用以往经验，将通过市场公开招标方式，办妥财产一切险和公众责任险。
5、小区前期管理
物业验收移交：物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙、签暑接收文件、物业管理人员上岗为标志。(需要展开描述)
二次装修管理：为保证物业安全和其他业主利益不受侵害，减少装修对公众和环境的影响，宏运物业将总结以往二次装修管理中的经验和教训，加强和完善二次装修管理制度和方法。严格控制第一个违章的业主，必要时提请政府有关职能部门出面干预解决。
物业治安防范管理：做好物业治安防范管理工作，是体现物业管理水平的重要标志，根据观邸的高科技安保技防设施和场地实际情况，宏运物业将拟定保安岗位设置和巡逻路线计划，让训练有素的保安人员为业主提供有效的安全保障，制定相关的管理制度和紧急事件处理预案，确保物业在意外发生时，能采取紧急应变补救措施。
物业的清洁、灭虫和绿化管理：做好小区的清洁、灭虫和绿化工作，使整个小区保持一个舒适温馨的生活环境，是衡量物业生态化管理的一个重要一环。为此，宏运物业将通过制定各项规章制度和工作计划，通过严格的督导和检查，始终保持小区的清洁、干净和整洁，保持绿化的完好和自然风貌。
营造合适的社区文化：宏运物业将根据小区内居住人员的实际，积极开展各项文娱体育活动的服务，管理好小区内所有文化设施的清洁、使用和安全;同时，作为服务者，宏运物业将本着“规范、周到、守信、高效”的服务信念，以“客户的需要就是服务的内容”为原则，通过建立和业主之间的互动联系，开展全方位的客户服务，联系当地政府和社区组织以及各类社会公益单位，促进物业管理处与业主、业主与业主之间的交流沟通，让所有的住户不仅有温馨的家的感觉，而且还能体会社区的和睦，更能体会高尚生活带来的乐趣。
智能化设施的维护：在许多宏运物业管理的项目中，智能化功能定位和管理等方面的工作卓有成效，得到众多业户的一致好评。以宏运物业的技术力量和管理能力，一定能使发展商投巨资建设的智能化设施设备，在日常管理中发挥其应用的作用。
房屋及公用设施设备的维修养护：房屋及公用设备设施长期保持完好的状态，对物业的保值升值意义重大，宏运物业将制定短、中及长期工程设施维护保养计划，并及时完成各项维护保养工作，通过制定相关的管理制度进行落实，经常性地对员工进行各种技术培训，努力培养具有一专多能的技术人员。
通过长效管理使物业保值增值:物业的长效管理，是生态化管理理念的重要体现。管理方只有从长期计划角度去落实各项工作，才能将物业当作一种产业不落实预防性、增加物业附加值的措施，包括：想方设法节约能耗、制定科学的维护计划、精心养护设施设备、努力培育小区自然生态环境、持久有效的高标准管理和良好的服务、有交的成本控制和物资管理等。从而一方面企业良好的服务得到业主的认可能长期受聘使企业长远发展，另一方面企业的长效措施使物业环境、业主产业始终处于良好状态并保值增值。
三、管理架构
1、组织架构
(略)
2、管理处组织机构及岗位设置
(略)
四、管理费用预算
1、前期开办费用
包括前期的物资管理设备购买、人员招聘培训、人员薪水开支等开办费用为267547.00元。
2、管理费测算
我公司特别注明物业管理服务费主要由管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;设施、设备日常运行、维修及保养费;绿化管理费;清洁卫生费;安保费;办公费;物业管理处固定资产折旧费;专项费用;法定税费等构成，经过初步测算中央观邸物业管理处全年物业管理费支出为779855.50元。
若观邸内物业管理费收取为：
新建住宅物业管理服务费按0.70元·平方米/月，原来XX花园部分按0.30元·平方米/月收取，则
58957平方米*0.70元/平方米/月*12月*90﹪=445715.00元 23400平方米*0.70元/平方米/月*12月*90﹪=176904元 观邸项目的全年管理费收入为：622619.00元 全年收支相抵，每年亏损157236.50元。
根据观邸项目的实际情况，我公司设计了初步的管理方案。保证观邸的物业管理工作到位，使得出现业主、开发商和物业管理企业都能多赢的局面。根据上面的预算得知，我公司提供专业物业管理服务每年需要开支779855.50元，年亏损157236.50元，出现如此巨额的亏损是由于提供的服务价值较高而收取的费用较低所至，同时是因为由于观邸的档次叫高而项目规模相对较小导致管理成本增高而难以控制的原因。为将观邸项目能够顺利的开发完毕，其销售状况良好使得开发商回笼资金，同时打造一个良好的房产品牌。因此开发商应补贴前期物业管理合同期间的亏损，我公司即按本建议书的内容来提供超值服务。为开发商铸就品牌增添力量;为广大业主保障物业的使用正常，使房屋得到保值、增值，营造良好的居住环境，真正打造XXXX市的尊贵府邸。
五、工程建设进度
根据项目的实际情况，本项目的建设期确定为36 个月。实施计划安排如下，包括可行性研究、初步设计、市场开拓、设备采购及安装、人员招聘及培训、试运营：
六、项目风险分析
招投标风险：客观上会有投标准备周期短，运营环境熟悉不够的原因，主观上为对预期判断过分乐观。由于对所接管物业的区域和服务的特殊性没有深入地研究、分析，往往按自己的固有模式进行测算，与实际存在很大的偏差;在对老(旧)物业项目投标前，公司没有认真了解业主的服务需求和期望，制定适宜的服务方案，没有分析前一任物业管理公司退出的真实原因，在实施时很容易重蹈覆辙。
新建物业项目接管期存在的风险：在接管新建物业项目过程中，由于多种原因：如和开发商的父子或其他渊源关系，或者没有充分意识到交接的重要性，使交接工作不细致，为后续的物业管理服务埋下隐患。
在老(旧)物业项目的接管中风险：在老(旧)物业项目的接管中，有面临业主委员会方面的风险，有面临物业管理费难收、物业经费不足的历史遗留问题;有存在业主经济承受能力弱和消费意识不够的风险。
装修期风险：在新建物业项目管理中，装修期出现的问题比较集中和突出，也是物业公司和业主冲突最多的环节。对装修期的风险管理可以避免对物业的损害，可以规范装修行为，为以后的物业管理服务打好基础。
日常管理期风险：包括车辆管理风险、进行保洁、维修等作业时的风险、熟练人员的流动性过大及服务内容和标准没有明确，造成投诉等风险。
历史遗留问题及债务风险等
七、结论
通过分析我们认为，XX市【中央观邸】项目存在很大的经营风险。同时在整个XX地区来讲又存在很大的机遇及挑战。
小人物 创造大事迹
2013年3月19日，服务中心接到东晴苑6#131业主送来的表扬信，信中反映东晴苑车辆管理员郭克，他几年如一日，对工作兢兢业业，非常负责，我前几年是新手开车，每次进园区停车场她总是跑过来帮我指挥倒车、摆正，夏天多次提醒我关闭忘记关闭的车窗，我心里很过意不去，在此向公司领导表达我的感激之情。
其次，我想说的是中控室的孙颖，她平时对业主的态度非常热情诚恳，接电话服务很周到，耐心解决我们业主的问题，有时我脾气急，态度生硬，但孙颖依然如故，所以我很感慨，公司能有一批这样高素质的员工。
全心全意全为您是万科的服务宗旨，同时也是每一位万科物业人都应该秉承的道德素养，安全员郭克、孙颖用自己的行动体现了万科物业人的高尚情操，赢得了业主的高度认可。
沈阳万科物业新城服务中心
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