物业公司员工流失问题探析
摘 要：员工流失问题比较严重是制約物业公司发展的一个重要因素。本文选择有代表性的M物业公司作为参照，分析员工流失对公司的影响，剖析员工流失的原因，并在此基础上提出了降低员工流失率的对策。
关键词：现状 员工流失 对策
目前，物业公司的员工流失现象比较严重，这在很大程度上增加了公司人力资源成本，影响了公司总体服务质量，最终导致公司利润下降。因此，对员工流失进行针对性的原因剖析及探索相应对策有很大的现实意义。
1 M物业公司员工流失现状及特点
1.1 M物业公司简介及员工流失现状
M物业公司成立于1993年4月，注册资本300万元，目前具有《物业管理企业贰级资质证书》。M物业公司目前管理的物业类型涉及住宅、写字楼、企业办公楼、服务营业厅等多种业态，服务面积150余万平方米。
近年来，M物业公司的员工流失现象严重，尤其是保安、保洁和维修员的流失率近年来呈年递增趋势。2018年1月至4月，M物业公司离职人数共计100人，占公司总人数的15%。
1.2 M物业公司员工流失特点
(1)员工流失在一年中呈现周期性变化。从2008—2017年，M物业公司员工每年的1～3月份出现离职高峰。
(2)年龄和工龄因素。年龄和工龄与人员流动之间存在着明显的负相关关系。也就是说，年龄越大、工龄越长，流动性就越小。M公司的新进员工多数是年轻人，工龄短，稳定性较差。
2 员工流失对M物业公司的影响
2.1 增加公司人力资源成本
按照Cascio模型的描述，企业员工流失成本包括几个要素：人员替换成本、培训成本、节约管理成本以及新老员工业绩差异。根据Cascio模型来计算，Y物业公司的员工(以保洁、保安为例)流失成本分解如表1所示。
2.2 影响公司服务质量
一般情况下，员工在离职前通常工作积极性会下降，工作态度也不如以前认真负责，整体服务水平较平时会大打折扣。此外，在员工离职后，物业公司招聘替代者也需要一定的时间。在新员工到位前，辞职者的工作得由其他员工分担，时间长了容易导致在职者疲惫不堪，影响其服务质量。另外，新员工往往工作经验不足，难以迅速达到原有服务水平。因此长期以往，员工流失频繁必然会导致物业公司的服务质量下降。
2.3 影响公司利润
对于物业公司而言，员工创造服务价值，而服务价值又影响业主的满意度感知，因此只有业主满意度提高了，物业公司的利润才会增长。物业公司员工频繁流失自然会影响服务质量进而影响到业主满意度，最终影响到公司的活力和利润增长。
2.4 影响公司员工士气
在M物业公司，一部分员工的离职在一定程度上导致同事效仿，跳槽离职;还会引起在职员工对公司前景产生怀疑，工作不安心。
3 M物业公司员工流失的原因分析
3.1 物业服务工作缺乏吸引力
由于社会公众对物业服务的认识不足，对物业服务行业尚存偏见，导致物业服务工作缺乏吸引力，使其很难留住员工。M物业公司的大部分员工比较年轻，年轻人渴望有足够的平台能施展抱负，而基层物业管理工作是琐碎繁杂的，重复工作多且单调乏味，长期以往会导致员工身心俱疲，员工才能无处发挥，最终导致员工流失。
3.2 薪酬水平较低
企业吸引和留住员工的重要因素之一就是薪酬福利待遇。而相比其他行业，物业服务行业整体的薪酬待遇始终处于较低水平。以M物业公司为例，大多数基层员工每月薪酬在2000元左右，社会保险也是按最低的标准购买。虽然近几年M物业公司薪酬福利水平有所提高，但是扣除逐年上涨的个人社保费用之后，员工实际到手的工资并没有增加，难以满足从业者的心理预期。如果员工在企业中不能提升职位，薪酬水平也很难获得明显提高，员工的工作缺乏动力，导致员工流动到其他行业或个别待遇较高的物业公司。
3.3 招聘程序简单，激励机制不健全
M物业公司缺乏长期的人员规划，招聘条件不清晰，招聘程序简单。由于员工流失频繁，招聘时间紧迫，应聘人员只要大体符合要求，就能立马上岗工作。公司管理者较少考虑应聘者的就业意愿、职业素养等因素，这给今后的员工流失理下了隐患。此外，M物业公司的员工激励机制不健全，缺乏行之有效的物质和精神激励手段，员工的主观能动性无法发挥，员工做好做坏一个样，长期如此，容易导致人员的流失。
3.4 员工培训力度不够
以M物业公司为例，尽管企业管理者意识到员工素质和能力的提升对企业发展的重要性，但由于公司盈利较少，在培训方而投入有限，再加上员工业务繁忙且不愿意占用业余时间进行培训，导致企业的培训流于形式。一些老员工在M物业公司工作了若干年，从没有获得过系统全面的培训，工作能力水平始终原地踏步，导致员工工作热情减退，为了自身发展而选择到其他能提供较好学习平台的企业工作。
4 降低M物业公司员工流失率的对策
4.1 规范企业招聘程序，建立良好的心理契约
企业成功的关键之一就是要招聘并留住优秀的员工。因此，公司在招聘前要对岗位进行认真分析，按照职能匹配的原则来招聘合适人才。招聘过程中，公司要向应聘者提供准确、完整的企业信息，对应聘者所关心的公司情况、工作内容、薪酬待遇等情况给予一一介绍，力争在招聘时双方就能够建立良好的心理契约，这样可以避免员工进入公司后产生过大的心理落差，从而降低M物业公司的员工流失率。
4.2 健全员工薪酬福利制度，激励员工
一个公司，只有建立健全合理的薪酬福利制度，才能吸引员工，调动员工的工作积极性。目前M物业公司员工薪酬不高，提升较困难，针对此现状，公司应着手建立切实可行的员工薪酬制度，让员工的薪酬与其努力程度和工作业绩挂钩，实行多劳多得，充分调动员工的工作积极性;建立合理的分配制度，让员工明晰自己的发展目标，明确努力方向。要让员工明白，尽管目前公司的整体待遇不高，但随着工龄增加和自身努力，薪酬会获得合理提升，促使员工安心工作。
4.3 完善员工培训制度，为员工发展提供平台
当今社会人才竞争愈显激烈，因此公司为员工提供发展空间和搭建良好的发展平台显得尤为重要。员工的培训包括职前培训和上岗后的专业知识、操作技能培训。培训内容要有针对性和持续性，培训方式应多样化，重视员工可参与性。员工通过全面系统、内容丰富的培训，专业能力和水平得到不断提升，归属感和满足感不断得到满足，自然而然会更愿意稳定下来一直为企业服务。
4.4 实施岗位轮换制
对于多数员工来说，在同一个部门或是同一个岗位工作时间长了 ，身心会产生倦怠。因此M公司应当创造条件，让员工有机会跨部门、跨岗位工作。例如可以将物业部的员工轮换到客服部，这样既可以让员工体验到不同的工作带来的乐趣，还有助于培养员工的各项技术才能，使员工成为“一岗多能”的全面性人才。实施岗位轮换制还有利于加强部门之间的交流与沟通，从而有利于创建和谐的企业文化，实现企业的持续健康发展。
参考文献
[1] 何景梅，穆林林，王海燕.物业服务企业员工流失问题探讨[J].现代商贸工业，2015(4).
[2] 丁艳，刘小艺.物业管理企业员工流失问题研究[J].物业研究， 2014(11).
[3] 陈炎晗.物业企业基层员工流失问题探析[J].中国劳动关系学院学报，2011(8).
[4] 李素娟.物业管理企业人才流失成因与对策分析[J].长沙大学学报，2015(11).
作者：唐礼玫
一、目的 为树立和保持公司良好的公众形象进一步规范化管理特制定本规定。
二、工作时间着装及仪表要求
一 所有员工着装要求
1、 所有员工必须按照公司规定着装保持良好的精神风貌树立良好的公司形象。
2、 工作时间须着公司统一发放的工作装注意仪容仪表穿着整洁、得体、大方。
3、 着工作装时应搭配与工作装颜色、款式得当的衬衣、袜子和鞋类鞋应保持清洁光亮无破损并符合工作要求在工作场所不得赤脚、不得穿拖鞋、拖鞋式凉鞋等。
4、 着西装时须着衬衣系打领带衬衣束腰不得挽袖或不系袖扣。
5、 工作装应经常换洗不得出现掉扣、错扣、脱线现象。
6、 工作时间应保持口腔清洁、双手整洁勤剪指甲指甲不得留的过长不得涂指甲油。
7、 工作时间必须佩戴公司统一发放的工作牌并佩戴在左胸前适当位置。
8、制服不准与便服混穿不同季节的制服不准混穿。
二 男员工着装要求
1、 头发梳理整齐、大方头发前不过眉旁不过耳后不盖衣领不得剔光头不得留胡须。
2、 工作时间不得光膀子或穿挎拦背心及大短裤。
三 女员工着装要求
1、 工作时间着装以保守为宜。
2、 头发梳理整齐不得披发发型包括发式、颜色不得太夸张提倡化淡妆金银首饰或其他饰物应佩戴得当。
3、 工作时间不得穿超短裙、低胸衫、过于休闲或其他有碍观瞻的奇装异服着裙装时外露袜子须穿肉色丝袜。
4、 尽量避免用过浓的香水。
三、员工工作装配制说明
1、 员工入职时发放工作牌试用期满后可发放工作装。
2、 离职辞退收取服装费用时按服装的实际费用计算。
1) 自工装发放之日起工作满壹年以上者辞职辞退时不收取服装费用。
2) 自工装发放之日起工作满半年以上壹年以下者辞职时收取服装50费用
3) 自工装发放之日起工作不满半年者辞职辞退时收取服装100费用。
四、处罚措施
1、 各部门负责人应认真执行、督促属下员工遵守本规定。
2、 工作时间不着工作装者视为当天缺岗并扣罚当日日工资的50。
3、 非工作时间原则上不得着工作装。
4、 工作时间未佩戴胸牌者一次罚款5元一个月连续违反3次以上者除罚款外扣除当月绩效工资。
5、 各部门在一个月内员工违反本规定累计超过3人次或该部门职员总数20的该部门负责人罚款100元。
6、 罚款直接从当月工资中扣除。
7、工作服应保持整洁如有污损应自费清洗或修补。
8、 工作装如丢失或破损不能守穿用时应立即报告主管领导公司予以补发费用自行承担。
五、本规定由各部门负责具体实施由人事部负责监督、执行。
15月1日—9月30日统一着浅色工作服着衬衣时需按公司规定统一颜色着装。
210月1日—4月30日统一着深色工作服 因天气原因可不在此范围之内由人事部另行调整。
六、如遇特殊情况由公司另行通知。
七、本规定开始执行日期为2010年4月1日。
1.品质部员工培训实施
标准作业规程 1.0目的
规范品质部员工培训工作，使内审员培训系统化、规范化，最终使员工具备满足工作需要的知识和技能。
2.0适用范围
适用于物业管理公司品质部内审员的培训工作。
3.0职责
3.1管理者代表负责监督及抽检培训的实施情况、验证培训的效果。
3.2品质部经理负责制定培训计划，并具体组织实施。 4.0程序要点
4.1培训计划的制定
4.1.1品质部经理于每年的12月15日前做出下的内审员培训计划，并上
报公司总经理和管理者代表审批。
4.1.2内审员培训计划必须符合下列要求
a)不违反国家的有关法律、法规;
b)有具体的实施时间;
c)有考核的标准;
d)有明确的培训范围;
e)有培训费用预算。
4.2品质部标准作业规程的培训
4.2.1培训内容：
a)《质量体系文件编制标准作业规程》;
b)《质量体系文件和资料管理标准作业规程》;
c)《内部质量审核实施标准作业规程》;
d)《内部质量审核管理标准作业规程》;
e)《质量体系文件编码管理标准作业规程》;
f)《品质部日常抽检工作质量标准作业规程》;
g)《住户意见征集、评价标准作业规程》;
h)《工作记录管理标准作业规程》;
i)《绩效考评管理标准作业规程》;
j)《不合格纠正、预防标准作业规程》;
k)《品质部员工绩效考评实施标准作业规程》。
4.2.2培训要求：
a)内审员必须熟练掌握品质部标准作业规程中规定的工作程序和工作要
求， 对重要内容要求熟记;
b)内审员必须充分理解按照标准作业规程进行工作的意义，充分理解作业
规程中的每项条款的内在含义。
4.2.3培训的形式：
a)教员边讲边示范，内审员随听、随记、随操作的形式;
b)内审员边讨论、边理解、边回忆的形式。
4.2.4品质部标准作业规程的培训每月至少进行两次，每次不少于60分钟。
4.2.5品质部标准作业规程的培训由管理者代表或品质部经理组织，教员可以
由公产领导和任何一位工作技能较高的品质部员工担任。
4.3ISO9000基本理论和现代企业管理基本理论的培训。
4.3.1培训的内容：
a)ISO9000质量体系基本理论培训(2000版国家标准);
b)内审员培训;
c)行为科学培训;
d)MBA基本教程培训;
e)其他现代企业管理理论培训。
4.3.2培训形式：
a)送外培训;
b)请外部专家前来培训。
4.3.3ISO9000质量体系基本理论和现代企业管理理论培训每半年至少安排
一次，每次不少于3天。
4.4物业管理基本法规、基本理论的培训。
4.4.1培训内容：
a)物业管理相关法规、条例实施细则;
b)物业管理的基本理论;
c)物业管理行业多年总结出来的特色管理制度。
4.4.2培训形式：
a)内部请理论素养高、知识全面的员工担任培训教师;
b)外部请物业管理专家讲学;
c)外出参观、参加专项培训;
d)内部讨论研究。
4.4.3物业管理基本法规、基本理论的培训每季度至少安排一次，每次不少于
一天。
4.5公司其他相关标准作业规程的培训。
4.5.1培训内容：公司所有相关标准作业规程。
4.5.2培训形式：
a)由公司领导或其他部门员工进行专项规程培训;
b)品质部内部讨论，然后请公司领导答疑。
4.5.3公司其他标准作业规程培训，每季度至少安排一次，每次培训时间不少
于60分钟。
4.6其他相关知识培训。
4.6.1培训内容：
a)写作知识培训;
b)公共关系培训;
c)其他有关知识。
4.6.2培训形式：
a)外出培训、参观;
b)请外部专家授课。
4.6.3“其他相关知识”培训每年至少安排一次， 培训时间、规模、范围视
情况而定。
4.7每次培训时，内审员如无特殊理由均不得请假、迟到、早退，请假需经
品质部经理事先批准。
4.8每次培训后均应就培训内容对参加培训的员工作出书面考试或考核，检
测员工参加培训后的收获和培训效果。对参加培训后考试不及格的员工依照《品质部员工绩效考评实施标准作业规程》和《行政奖罚标准作业规程》处理。
4.9每次培训后，品质部经理均应对培训效果作出评估，并将参加培训的员
工考试成绩连同教材、效果评估表，一并在品质部归档长期保存。
4.10《培训记录》、《培训计划》《员工培训登记表》也应事后在品质部归档长
期保存。
4.11本规程作为品质部员工绩效考评的依据之一。
5.0记录
6.0相关支持文件
6.1《品质部所有标准作业规程》
6.2《培训管理标准作业规程》
为加强员工行为规范管理，提高整体精神面貌，现对员工着装进行以下规范：
1、上班期间，要求全体员工着装整洁，上装要求有领或有袖，不得穿拖鞋上班;
2、女士着装要求端庄大方，不得穿戴与办公环境不协调的过于暴露的衣物(如背心、短裤、吊带衫等)，可穿凉鞋(不包括凉拖)、短裙(须盖过膝盖为宜)。
3、男士衣裤必须佩带皮带，不得穿圆领衫、短裤、运动裤、凉鞋。
本规定即日起实施，希望全体员工共同遵守，相互监督，共同创造一个愉快、专业的职场环境。
办公室
2011年6月16日
一、目的
为规范公司员工的仪容仪表，培养严谨、高效的工作作风，做好公司规范化管理，更好的展现公司的形象，现决定对员工着装、仪容仪表做如下规定。
二、着装规定
2.1、非生产类员工
2.1.1员工上班着装应简洁大方，不得穿着奇装异服。
2.1.2男员工上班应穿着有领有袖的上装;下身穿着长裤，严禁穿短裤上班。
2.1.3女员工上班应穿着有袖上装，过膝下装，夏季可穿着短裙、短裤，但裙边
(裤边)距膝盖以上不得多于10cm;严禁穿紧身、暴露的服装。
2.1.4员工上班不得穿拖鞋或无后跟性质的凉鞋。
2.1.5如遇公司组织统一活动、出席重要会议、会见重要客户及其它需要体现公
司形象的活动时，应按正装要求着装。
2.1.6员工应注意个人卫生，男员工应留短发，并注意卫生清洁，不得佩戴过分
夸张的饰物。女员工可化淡妆，不得染彩发，发型要整齐精干，不得佩戴过多、过分夸张或易脱落的饰品，不得涂抹造型夸张或颜色鲜艳的指甲。
2.2、生产类员工
2.2.1工作服的定制和发放
2.2.1.1人事行政部根据公司在职人员数量，制定服装购置计划，报请总经理审批后统一定制。
2.2.1.2车间管理人员和工人服装发放标准：每人每年两套，特殊岗位根据实际情况发三套。
2.2.2工作服的使用及发放
2.2.2.1办理正式入职手续的员工，可在入职3-7天日内领取工作服及工作牌。
2.2.2.2如因个人原因，造成工作服或工作牌丢失、失窃或未到期破损，须按要求提前换发，并由本人补缴相应的费用(批发价)。
2.2.2.3员工离职时，员工须将工作牌和工作服一起交还，同时对所领用的工作服按以下相关规定收取一定费用(从离职当月工资内扣除)：
(1)未满半年离职者，收取工作服成本的100%费用;
(2)半年以上一年以下离职者，收取工作服成本的50%费用;
(3)一年以上工作服费用由公司承担;
2.3、工作时间着装及仪表要求
2.3.1所有员工必须按照公司规定着装，保持良好的精神风貌，树立良好的公司
形象。
2.3.2工作时间须注意仪容仪表，穿着整洁、得体、大方。
2.3.3工作装应经常换洗，不得出现掉扣、错扣、脱线现象。
2.3.4员工应注意个人卫生，男员工应留短发，并注意卫生清洁，不得佩戴过分
夸张的饰物。女员工可化淡妆，不得染彩发，发型要整齐精干，不得佩戴过多、过分夸张或易脱落的饰品，不得涂抹造型夸张或颜色鲜艳的指甲。
三、适用范围
3.1本制度适用于公司全体员工;
3.2本制度的解释权归行政部所有，本制度自2013年10月1日起开始实施。
行政部
2013年9月13日
通知
各单位(部门)：
按照市公司员工统一着装的通知要求，公司做以下规定：
一、员工上班时着装必须穿着职业装。
二、员工不得在上班期间穿拖鞋(工作鞋除外)。
三、检查考核
(一)各单位(部门)负责人应加强对员工的管理和要求，督促员工自觉遵守公司的规定。
(二)员工着装作为劳动纪律考核的重要内容，公司将不定期组织检查，对于违反相关要求的，将针对具体情况进行通报批评或经济处罚。
二〇一三年八月十二日
为了加强企业正规化管理，改变员工精神面貌和行为规范，提高企业形象，具体要求如下：
一、员工仪容、仪表要求：
1、上班时间必须佩戴工作牌，违者罚款10元。
2、上班时间保持情绪饱满，精神愉悦。
3、员工头发必须经常清洗，保持发型整洁清爽，严禁头发脏乱发型怪异。
4、员工应经常修剪指甲。
5、员工上班前及上班时间内不得喝酒。
二、着装规定：
1、员工上班着装应简洁大方，不得穿着奇装异服上班。
2、员工上班不得穿着拖鞋进入办公区域。
3、男员工上班应穿商务装、皮鞋。
4、女员工不得穿着“童装”、另类及暴露的服装。
5、男士的衬衫衣领、袖口应保持洁净，衬衫钮扣必须扣整齐。
三、员工行为举止要求：
1、上班时间及办公区域内，请按职位称呼，严禁称呼XX哥，XX姐。
2、在通道、走廊里或公司其它地点遇到公司领导或来访客人要礼让，不能抢行，并微笑点头致意或简单打招呼“您好” 。
3、接听电话，应在电话声响三声之内接起电话，首句规范用语：
“您好” ，通话时使用礼貌用语，情绪饱满。
4、准时参加公司召集的会议，会议期间，将手机关闭或调节至震动状态，有电话进来，应轻轻行至会议室外接听。
5、较长时间离开工作岗位，应通知办公室内其他人员。
6、未经同意不得随意翻阅同事的文件、资料。
7、办公区域严禁吸烟。
8、提高成本意识，节约使用复印纸等消耗性办公用品，节约用水用电。
9、一切对外文件，应用新纸打印。
10、下班离开工作区域时，自觉开闭电源、空调、门窗。
2013年月日
推荐阅读：
物业公司最新员工手册12-13
物业公司员工工作总结04-07
物业公司员工培训调查06-12
物业公司员工培训手册07-01
物业公司员工管理制度09-17
物业公司员工岗位职责11-27
物业公司员工守则（精选7篇）06-17
物业公司员工合同（精选9篇）07-29
物业公司优秀员工（推荐9篇）11-14
物业公司员工手册（通用9篇）12-13
