你知道或不知道的合浦
如今说起合浦，第一个被想起的往往只有珍珠，似乎珍珠就是合浦的一切，但是在历史中，合浦所拥有的远远不止于珍珠。
合浦的诞生
公元前221年秦始皇灭六国统一中国后，加快了向岭南地区推进的步伐。公元前214年秦始皇出兵南越直至南海北部湾畔，设置桂林、南海、象三郡，先后“徙兵士农夫罪人五十万于其地”。秦朝曾派兵士凿通灵渠，沟通湘江与漓江；后又凿桂门关沟通北流与南流江。这样秦军从中原出发，沿长江、湘江、漓江、桂江、北流江、南流江抵达合浦，将秦王朝的疆界推进到南海之滨。大量北方移民定居岭南地区，与当地越人相处融合，也带来中原地区较为先进的农耕技术与文化信息，使合浦成为秦朝中国南海前哨、军事重镇。
汉元鼎五年（公元前112年），汉武帝派伏波将军路博德等征集“楼船十万”，水陆并进至合浦征讨交趾叛乱。西汉元鼎六年（公元前111年），置合浦郡郡治所在地为今广西南部的合浦县。合浦县地形平坦，临江濒海，南流江贯县境注入北部湾，西汉后期汉朝开凿湖南南部的峤道，进一步疏通灵渠，使湘江至南流江这条黄金水道更加通畅。这不仅有利于军事活动，也促进官方与民间的物资、人员交流，使岭南地区社会形态发生巨大变化：合浦港扼北部湾顶的中枢位置，西邻钦州、防城及越南北部，东接广东的廉江、海康、徐闻，东南侧有海南岛，过琼州海峡可抵湛江、广州、香港。从陆域来说，其直接经济腹地包括今广西及广东西部广大地区。自此，合浦地区受到中原文化的巨大影响，合浦县成为西汉岭南西部地区的政治、经济、文化中心，合浦港也成为汉代中国南方对外交通的重要港口。
合浦的繁荣
合浦作为郡治，城市人口必定较为稠密。史籍记载，西汉时期合浦郡人口达“7.898万”，是岭南各郡中人口较多的，仅次于曾作为南越国国都的南海郡（人口为“9.4253万”）。从考古发掘情况亦可得到印证。在合浦县城周边，已发现汉墓达6000余座。几十年来，结合城市建设，已发掘的汉墓有数百座。如此集中的汉墓，也从一个侧面反映出合浦作为当时一个区域性中心城市，人气较旺，已颇具规模，合浦大浪古城遗址据称是我国迄今发现的规模最大、保存最完整的汉代县治遗址。
合浦地处北部湾畔，南流江人海口，境内地势平坦，土地肥沃，气候适宜，具有发展稻作农业的有利条件。尽管有史籍记载说，合浦“郡不产谷，而海出珠宝，与交趾比境，常通商贩，贸籴粮食”似乎表明合浦粮食奇缺。然而，从已经发掘的汉墓中，人们不仅发现有用铜碗装着稻谷的随葬品，还有大量陶制的类似粮仓模型的随葬品。这些陶仓大都呈长方形，像一间平房，前有门，门槛较高，其余三面则封闭，显然是用于储藏保管粮食之用。这就表明，无论是用珍珠换回粮食，还是在本地生产粮食，当时合浦的粮食还是比较丰富的。此外，汉代合浦手工业也较发达，其加工工艺水平也较高，尤以青铜铸造工艺和玻璃烧制工艺为突出。汉代以来，岭南地区生产一种颇有特色的缕刻花纹的青铜器。这种青铜器物，在合浦已发掘的汉墓中屡屡发现，应视为本地所生产。合浦汉墓中又发现有大量的玻璃制品随葬。有关专家运用现代科学分析测定，证实这些玻璃制品大都既有别于西方国家早期的“钠钙玻璃”，也有别于古代中国内地的“铅钡玻璃”，是一种用北部湾地区的原料加工的“钾玻璃”。
广西及当地文博部门公开发表的若干发掘报告表明，汉墓中各种随葬品极为丰富，单从《汉书·地理志》所记载的“明珠、璧琉璃、奇石异物”类海外产品来说，其数量就十分惊人。如合浦望牛岭西汉木椁墓，出土27件水晶珠组成的串珠一串，蓝色的玻璃串珠三串，琥珀印章一件，佩饰片五件，花玛瑙穿坠一件。合浦堂排西汉墓葬，出土玻璃1656枚，玛瑙珠13枚，肉红石髓珠99枚，琥珀7件，水晶19件，以及大量绿松石。合浦凸鬼岭汉墓，出土水晶珠一粒，玛瑙耳趟三件，琥珀一件，琉璃珠20颗，玻璃珠149颗，琥珀串珠三颗。合浦母猪岭东汉墓葬，出土蓝色玻璃珠860粒，水晶珠七粒，玛瑙珠二粒，琥珀珠28粒。合浦九只岭东汉墓，出土玛瑙耳踏一对，琉璃珠5000粒，由黄金、水晶、玛瑙、琉璃珠、琥珀等各色饰品组成的组合串饰五组。上列珠饰类制品中，玛瑙、琥珀、水晶饰品，多是从海外输入。至于玻璃珠饰，应有一部分从海外输入，更多的可能是当地工匠掌握了西方玻璃烧制技术之后，“利用当地矿料造出价廉物美的玻璃投放市场，与进口玻璃一同在市场销售，以满足市场上不同层次的需要”。合浦汉墓大量珠饰类制品的出土，反映了汉代合浦的对外贸易曾极盛一时。
合浦汉代文化博物馆馆藏的绿柱石饰品，在它之前，我國出土该类宝石的最早记录是明代的金绿宝石和祖母绿（即透绿宝石）等，出土于湖北省钟祥市梁庄王墓，被认为是郑和下西洋时所带回的珠宝，而合浦汉墓出土的绿柱石，则比它早了1600多年。
古合浦的没落
自设置合浦郡县以后，合浦郡的经济、文化发展迅速，达到前所未有的鼎盛时期。合浦郡经济、文化的发展为合浦港的商贸活动提供了坚实的基础，同时，合浦港的商贸发展又极大地促进合浦郡的经济繁荣，两者有着相辅相成的密切关系。岁月流逝，沧海桑田，昔日的古合浦港口由于南流江入海泥沙的淤职，不仅远离现合浦县城达l0公里，而且港口变浅，船舶进出困难，已为新兴的北海市其他港阔水深的港口所替代。曾经管辖过北海的合浦，今天已成为北海市所管辖的县，其原因与港口的变迁不无关系。
合浦的贡献
汉代合浦郡和合浦港是当时国内物资集散和对外贸易的重要口岸，它对发展中西交通和贸易，起着重要枢纽作用。汉朝政府开拓的这条南方海上丝绸之路，最初是因输出丝织品而得名，其后，中国的瓷器、茶叶也通过此道大量涌入世界市场。从汉代至清代长达两千年岁月中，各国人民一直利用这条海上通道经商、交往、旅行，相互进行文化、宗教、科学技术等方面的交流。这种交流是互惠互利的，西方的文化和科学技术对中国的经济、文化与社会的发展有很大的帮助。反之，中国的文化和科学技术以及价值观念也会对西方国家与人民产生深远的影响。？笏（编辑/ 赵欣 ）
在北京四九城内，除了故宫之外，最能代表清代建筑精华的，就是各式各样的王府。它们曾显赫一时，也曾见证过“眼见它起高楼，眼见它楼塌了”的变迁。随着清王朝的灭亡，这些王府各自的命运也发生了极大的变化。
目前，北京开放的王府并不多，但实存的却不少。在这些已经凝固的辉煌中，有着怎样的故事，又有着何等的建筑、文化、历史和民俗的厚重蕴含?让我们走一走北京的旧王府，说一说王府背后的故事。
大清王府的由来
天聪九年(1635年)，清太宗皇太极定族名为满洲，崇德元年(1636年)，定国号为大清，并开始对有功的宗室正式封爵。清朝定都北京后，逐步完善了封爵制度，爵位分十二等，宗室可以通过功封、恩封、袭封、考封取得爵位，封爵的宗室通过府邸、服饰、器用等来体现其尊贵的身份与地位。
清朝分封爵位充分吸取明朝封藩建国的教训，对宗室采取封爵不赐土的政策，只在京城赐府，受封的宗室不能擅自离京，因而所有的王公贵族以北京王府为中心，形成了北京特有的王府文化。因此，清代的王府不似明朝一样散布于全国各地。但唯一例外的就是蒙古王府。蒙族是满族统治者的天然盟友，受到格外的重视，封王公者甚多，因此内蒙大草原上也分布着数十座清代亲王、郡王府。
清朝定都北京后，将内城的汉人全部迁到城外，内城被旗人占据，除特例外，王公府第全部建在内城。顺治时期最显赫的睿亲王府和礼亲王府就分别建在皇城的东、西两侧，为上朝方便，王公府第一般都建在离紫禁城周围不远的地方。但随着王府的增加，一些稍远些的王府也出现了，风景秀丽的什刹海曾是显赫王爷的聚居地，著名的晚清三大“铁帽子”王：恭亲王、醇亲王和庆亲王的王府就位于这一地区。
宗室受封爵位后，由皇帝赐府，府邸由内务府监修，清代王府的府邸有相对固定的建筑格局。王府坐北朝南，一般分为中、东、西三路，并选择一路为主轴线。清朝《大清会典》对王公府邸主轴线的建筑有严格的规制，对大殿的基高、开间数量、用瓦颜色、彩绘图案、门钉多寡等都有严格的规定，对擅自超越本爵位的建筑规制行为按逾制罪查办。
王公府邸一般由东、中、西三路组成，以中路为主轴线，正门称为头宫门，门前立一对石狮，石狮所在的院落被称为狮子院。主轴上的建筑模仿皇城，正殿被称作银安殿，其后面是神殿，是王公举行萨满教祭礼的地方，东路和西路是王公及其家眷生活的地方。府邸的背面或两侧还建有精巧别致的花园。王府的建筑十分重视内外檐的装修，其彩画、雕刻、门窗、隔断、天花等都十分精美，堪称清代建筑的瑰宝。
走进恭王府
说到恭王府，大家都知道这里曾是清宫戏里面大出风头的和珅的私宅。其实，若论政治影响力，这里的后一位主人——恭亲王奕，在清朝历史上的地位要高过和珅很多。这是位独撑晚清政治危局，被称为“鬼子六”、“中兴贤王”的人物，因其地位至高，故此王府也体现了清代王府建筑的最高水平。
恭王府作为清代规模最大的王府，号称全北京最大的四合院，它的王府结构跟清代王府建造的规制严格吻合，其由府邸和花园两部分组成。府邸建筑分为东、中、西三路，每路由南自北都是以严格的中轴线贯穿着的多进四合院落组成。
恭王府正门前立一对石狮，贵气逼人。穿过头宫门，沿恭王府的中路走下去，最主要的建筑是银安殿和嘉乐堂，殿堂屋顶采用绿琉璃瓦，显示出中路的威严气派，这也是亲王身份的体现。银安殿是中路上的正殿，是王府举行重大仪式和庆典的场所，内设有屏风、宝座。嘉乐堂是王府的祭祀场所，是举行萨满教祭礼的地方。
东路的前院正房名为多福轩，是恭亲王奕的重要会客厅，“中兴贤王”奕就在此接见朝廷官员和外国使节。殿内正中悬有慈禧太后所题“同德延釐”的匾额，四周悬挂多幅“福寿”匾额。东路的后进院落正房“乐道堂”，是当年恭亲王奕的起居处。
西路的四合院落较为小巧精致，锡晋斋曾是恭亲王奕珍藏西晋朝大学者陆机的书法瑰宝《平复帖》的地方，和珅时期为和珅居室，内部装饰精美的楠木隔段两层仙楼，是仿紫禁城宁寿宫式样建造的，据说，这也成为嘉庆皇帝确定和珅“逾制”之罪的证据之一。
府邸最深处横有一座两层的后罩楼，东西长达151米，是府邸与花园的分界建筑。后罩楼的主要看点在朝北的后墙，上下两层开了88个窗子，上层44个窗户的造型各不相同，这在古建筑中是少有的。据说当年的后罩楼是和珅的最爱，因为在这座楼里，收藏着和珅不少的金银珠宝，每扇造型各异的窗户都对应了不同的宝物，和坤走到楼下，只要看一眼窗户，就能知道那里藏了什么。
王府花园看“三绝”
恭王府花园也叫“朗润园”或“萃锦园”，“朗润园”是其早年的称呼，现在多称它为“萃锦园”。花园中的西洋门、御书“福”字碑、室内大戏楼是王府的“三绝”。 恭王府的花园与府邸相呼应，也分为东中西三路：
中路以一座西洋建筑风格的汉白玉石拱门(即西洋门)为入口，以康熙皇帝御书“福”字碑为中心，前有独乐峰、蝠池，后有绿天小隐、蝠厅。福字碑镶嵌于花园中的秘云洞中，相传是康熙皇帝的御笔。“福字碑”上的福字，包括了才、寿、田、多4个字，体现出一种多福、多才、多寿、多田的含义，堪称“天下第一福”，来恭王府的人都要摸一下福字，沾沾福气。
东路的大戏楼是仅存于世的清代王府大戏楼，面积685平方米，高大宏伟，气势不凡。在清廷档案中，戏楼均称为“大戏房”。大戏楼是恭亲王与亲友看戏的场所，建筑形式采用三卷勾连搭全封闭式结构，这样的建筑结构是为了使大戏楼具备良好的音响效果，楼内不用装扩音设备，演员完全凭借本色发音，听来纯正自然。戏楼南端的明道斋与曲径通幽、垂青樾、吟香醉月、流杯亭等五景构成园中之园，别有一番趣味。
西路以水为主题，中心是方塘水榭，约有2000平方米，中间有一个方形小岛，岛上是湖心亭，也叫观鱼台、诗画舫，取自庄子濠上观鱼之乐的典故，几只鸭子悠哉游哉的在平静的碧波中游弋，舒缓而恬静，水塘西岸有“凌倒影”，南岸有“浣云居”，南岸山上有一段城堡式墙垣，长约50米，石额书曰“榆关”，榆关即长城的山海关，是长城的象征，走在榆关上面俯瞰整个花园，所有美景尽收眼底，妙不可言。榆关脚下有一座龙王庙，庙前的许愿树上，挂满了前来观赏的人留下的愿望牌。
物是人非说王府
清朝灭亡不过刚刚百年，照理说王府应该保存的比较完整。然而，这一百年间实则是中国历史上几千年没有的大变局时期，世事如炉，万物为铜。北京的王府也如同它们主人的命运一般多样多舛。
雍亲王府是雍正皇帝登基前的府邸，雍正就是穿越剧《步步惊心》中的四爷。历史上的雍正是一个很勤奋的皇帝，政治上颇有建树。同时，他也是一个佛教徒，雍正在做皇子时，就给自己取过别号“破尘居士”。后来，雍正登基后，雍亲王府改成雍和宫，成为现在北京市最大的藏传佛教寺院。如今的雍和宫基本上保留了雍亲王府的原貌，从昭泰门向北中轴线上的主要建筑，大都是雍亲王府时的旧建筑，当然，更多的建筑还是乾隆年间陆续添加的。
醇亲王府是醇亲王奕譞的府邸。奕譞是道光皇帝的第七子，也是光绪皇帝的生父，奕譞深谙“明哲保身”之道，为人谨慎谦卑，他在道光三十年被封为醇郡王，同治十一年晋醇亲王，他的府邸便成了醇亲王府。醇亲王府曾出过两个皇帝，一个是奕譞的儿子光绪帝载湉，另一个是奕譞的孙子宣统帝溥仪。现在的醇亲王府已经不是一个完整的院落，其西花园是宋庆龄故居所在地，因为又添加了部分现代建筑，所以只能从园林中体会一点昔日王府的味道了。
孚郡王府的主人是道光皇帝的幼子奕譓，他在道光三十年(1850年)被封为孚郡王，同治三年(1864年)迁出皇宫在此居住，称孚郡王府。因其排行第九，俗称九爷府。奕譓的母亲是道光帝庄顺皇贵妃，乌雅氏，笔帖式灵寿女，奕譓与皇七子醇亲王奕譞、皇八子钟瑞郡王奕詥及皇九女寿庄固伦公主为一母所生。奕譓英年早逝，膝下无子，他死后，曾过继载澍为嗣，袭贝勒，因而孚郡王府也称澍贝勒府。孚郡王府的建筑规模很大，其主体建筑精美且保存较好，但至今仍被多家单位占用。王府院内中路是“中国科学文化音像出版社”、“中国科学技术史学会”、“中国科学院自然科学史研究所”等单位，西路是民宅。西院墙还被改建成一家餐厅。
礼亲王府在今西黄城根南街路西大酱坊胡同东口路北，是清太祖努尔哈赤第二子、清初开国八大“铁帽子”王之一的代善之府。代善于崇德元年(1636年)受封为和硕礼亲王。顺治十六年(1659年)代善之孙杰书袭礼亲王爵，改封号为康亲王。此处府址是杰书袭封后择址新建的，亦称康王府。后于乾隆四十三年(1778年)恢复礼王的封号，改称礼王府。从代善起，礼亲王共传十三代，从崇德元年(1636年)至清朝逊位后三年(1914年)共278年，堪称“清代第一王”。礼亲王府在嘉庆十二年(1807年)曾遭遇火灾，后来在原址上重建。现在的礼亲王府院内盖起了不少楼房，院内地面做了硬化，成了停车场。大酱坊胡同东口路北原来的王府正门，现在变更为侧门，大门紧闭。
庆亲王府是清末庆亲王奕劻的府邸。奕劻是原庆亲王永璘的嗣孙，奕劻是晚清政坛上一个重要角色，他曾代表清政府签订《辛丑条约》，奕劻是一个圆滑世故、城府很深的人。辛亥革命后，奕劻于1912年逃往天津英租界，1917年亡故。庆王府建筑分三大部分。中央是主要殿堂，现在只剩一座后寝。东部也被改建。现只有西部还基本保存完整。西部是王府的生活居住区，有三组并排的院落。原厅堂均有名称，悬有匾额。最后是一座二层楼，俗称梳妆楼或绣楼，现存三组院落，各有大门出入。
淳亲王府地处东交民巷正义路西侧。淳亲王允祐，是康熙皇帝第七子，康熙四十八年(1709年)晋封为淳郡王，于雍正元年(1723年)晋封淳亲王。此府是受封郡王后建成的。淳亲王是一个性格温和的人，做事认真负责。他死后，雍正皇帝曾命人为其刻碑记功，诏褒其“敬谨小心，安分守己”之秉性。咸丰十年(1860年)，王府变成了英国使馆。淳亲王府建筑布局分为三路，中路是宫殿式绿琉璃瓦顶建筑，前为宫门、大殿，后为院落和配房，最后是英使馆占用时所建的英式楼房。东路原有建筑已不存在，只有后来仿建的中国式古建筑楼房一座。西路原属花园，现只存有改建的四合院一所和添建的英式楼房。
知识小站：
铁帽子王和潜龙邸：清朝宗室爵位的继承有两种方式，一种是“世袭罔替”，即亲王、郡王的后代中总是有一人袭封爵位。袭爵的人如果犯了罪，爵位仍然可以由其他人袭封，这就是人们所说的“铁帽子”王。如果王府中出了皇帝，王府就成为潜龙邸，要改建成宫殿，不能再居住，原王府主人由内务府另赐新府。
作者：孙莹
由于不同类型的REITs对宏观周期的敏感性不同，商业模式的成长潜力不同，并购整合的空间不同，所以，不同类型的REITs之间也有着较大的估值差异。
总的来说，REITs的估值方法主要有三种，比较法估值、NAV估值、贴现法估值，其中，最常用的是比较法估值。与一般上市公司以市盈率(P/E)为主的估值体系不同，REITs公司以股价/每股净营运资金(P/FFO)为最主要的估值指标。净利润与净营运资金(Funds from Operation)的最大区别在于净利润中扣除了折旧摊销费用，对于REITs公司来说这是一笔不小的费用，但却并不是真实发生的费用，实际上，多数物业在长期中非但不贬值，还随着时间推移而不断增值;此外，对于REITs投资人来说，最重要的一项收益就是分红收益，但REITs公司的分红基础并不是净利润，而是净营运资金(FFO)，所以，相比于净利润，净营运资金更能代表REITs的真实盈利能力。
北美市场不同类型REITs的估值差异
长期来看，北美权益类REITs的平均估值(P/FFO)在16倍左右，而抵押贷款类REITs则在9-10倍水平;金融危机期间，权益类REITs的平均估值曾一度低至8倍左右，但此后随着经济的复苏和持续的低息环境推动REITs估值持续提升，到2019年底权益类RETS平均的估值已达到20倍水平。
2020年受疫情冲击，上半年剔除FFO为负的企业，权益类REITs平均的估值水平降至17倍左右，其中估值水平最高的是活动房屋、基建和数据中心REITs，平均的P/FFO仍保持在23倍以上，此外，工业/物流地产、独屋出租、林场REITs的平均估值也在20倍以上;但购物中心类REITs的平均估值已低至4.6倍，社区商业中心的平均估值也降至9.3倍，办公物业和康养物业REITs也都降至13倍水平，酒店类REITs更是全线亏损，所有企业的FFO均为负数。
数据来源：NAREIT，贝塔策略工作室
进入2021年，随着疫苗在全球范围的接种，REITs的估值水平普遍回升，截至2021年4月底，北美权益类REITs的平均P/FFO估值达到20.5倍，处于历史高位，其中，估值最高的是包括娱乐场馆、户外传媒等在内的特殊地产REITs，平均的P/FFO达到28.2倍;接下来是两个细分市场的住宅REITs，即，独屋出租REITs和活动房屋REITs，平均的P/FFO估值分别达到27.5倍和27.1倍;然后是工业/物流地产REITs，平均估值25.8倍;此外，自存仓、数据中心、出租公寓等REITs的平均估值也都保持在20倍以上;多元化、基建、林场、独立店面、康养物业、办公物业、社区商业中心REITs的平均估值则在15-20倍之间;只有购物中心REITs的平均估值还是不到7倍，而酒店类REITs仍面臨较大面积的负现金流压力。
总体上，美国权益类REITs长期中平均的P/FFO估值在16倍水平，过去5年(2016-2020年)低息环境下平均为17.6倍，当前(2021年4月)平均为20.5倍，处于历史高位。其中，住宅类REITs由于受经济周期冲击较小，业绩相对稳定，估值一直较高，无论是过去5年的平均水平还是当前水平，出租公寓、独屋出租、活动房屋这三类住宅REITs的平均估值都保持在20倍以上。而与网络科技发展相关的REITs，如工业/物流地产、数据中心、基建REITs，过去5年的平均估值也都在17-22倍水平，当前估值更高，平均都在19倍以上。还有一个估值较高的类别，就是自存仓REITs，过去5年的平均估值达到20倍，当前为23倍。
自存仓类REITs之所以能保持着较高的估值和较好的市场表现，主要有以下几个原因：1)自存仓具有典型的逆周期特性，战争、自然灾害、乃至疫情等冲击下，人们的生活通常处于不稳定状态，此时，就需要大量能够满足临时存放需求的自存仓——2020年四季度，美国的自存仓利用率达到了历史最高水平，很多仓都处于满负荷运营状态;2)新技术的应用使自存仓行业的规模效应更加明显，基于网络平台的全国性营销、对仓储设施利用情况的实时监控、以及根据每处设施供求情况的自动定价系统等科技手段，提升了规模化自存仓企业的竞争优势;3)疫情下，居家办公模式的盛行让很多企业尝到了甜头，预计疫情结束后，部分企业仍将保持这种居家办公模式，再加上基于电商平台的小微企业的仓储需求，投资人普遍预期对自存仓的长期需求也将有所增长。相应的，自存仓REITs成为疫情期间表现最好的REITs。
数据来源：NAREIT，贝塔策略工作室
数据来源：Yahoo Finance，贝塔策略工作室
与之相对，酒店、购物中心和抵押贷款类REITs的估值则普遍较低，其中，酒店和抵押贷款类REITs主要是受经济周期影响较大，周期波动较为剧烈，导致投资人要求的风险补偿较高，估值偏低;而购物中心类REITs则是在电商平台冲击下，面临长期中的业态转型压力，成长性减弱，估值降低。
总体上，北美权益类REITs的历史平均估值在16倍左右，过去5年平均为17.6倍，当前平均为20.5倍;而抵押贷款类REITs的历史平均估值和当前估值都在在9-10倍水平。受经济周期影响较小的住宅类REITs平均的P/FFO估值一般在20倍以上，与网络科技相关的工业/物流地产、基建、数据中心REITs，在网络经济时代也获得了更好的成长空间，估值提升至20倍水平;而自存仓类REITs，更是凭借其逆周期的特性和新科技、新模式下的新需求而受到投资人的青睐。与之相对，受周期冲击较大的酒店REITs和抵押贷款类REITs，以及面临长期中商业模式变革压力的购物中心REITs则估值较低。
当前北美权益型REITs的市净率估值平均为2倍
鉴于REITs公司最重要的资产就是其持有的物业资产，所以，基于物业资产价值的NAV和市净率估值也成为REITs估值的重要方法。
所谓NAV估值，即，对REITs等重资产企业所持有的标的资产的市值进行评估，扣除负债后测算出其净资产价值(NAV)，然后根据公司的经营效率、潜在风险、治理水平等因素给予一定的溢价或折价，以测算公司整体的股权价值。在上世纪90年代美国权益型REITs通常处于NAV溢价状态，平均的溢价率一般在5%-10%水平，但近年来，美国的权益型REITs通常处于折价状态，尤其是2018年底，北美权益型REITs折价率的中位数高达17.7%;进入2019年后随着美国升息可能的降低，REITs估值有所回升，NAV折价率也有所减小，到2019年中期，北美权益型REITs折价率的中位数已缩小至7%左右;但进入2020年以后，受疫情影响REITs大幅折价，到2020年一季度末，北美权益型REITs折价率的中位数一度达到31.3%;此后，折价率逐步缩小，到2020年底折价率已缩小至4%左右;2021年一季度末，北美权益REITs的NAV估值已从折价状态转为溢价状态;到2021年5月底权益REITs溢价率的中位数达到3.8%。不过，长期平均来看，北美权益型REITs的估值与NAV水平基本相当，但估值的周期波动性较大。
为什么REITs市场会出现NAV的价值偏离?我们认为这主要是由于资本市场的流动性好于资产市场，所以，当人们的预期发生变动时，它首先反映在资本市场上，即，当预期租金和资产价格上升时，REITs的股价通常先于资产市场向上波动，从而出现NAV溢价，而当预期租金和资产价格下降时，REITs股价也会先于物业价格向下波动，从而出现NAV折价;此外，物业市场的投资人通常是一些特定的投资群体，但资本市场的投资人更为广泛，当市场风险加大时，多数投资人都会涌向业绩更为稳定的REITs，反之，当风险溢价减小时，更多投资人会涌向高风险资产，从而导致REITs的股价波动大于物业资产的价格波动，从而出现NAV的价值偏离。
除了周期波动，不同REITs之间基于资产价格的估值差异也很大。以市净率(P/B)为例，由于REITs公司的物业资产长期中大多处于升值状态，其市值通常高于以成本价入账并考虑折旧的账面价值，所以，其市净率通常大于1倍。截至2021年6月底，北美REITs市凈率的中位数为1.7倍，其中，权益型REITs市净率的中位数为2.0倍，而抵押贷款类REITs市净率的中位数为1.0倍。权益型REITs中，活动房屋类REITs的市净率中位数最高，达到8.9倍;其次是基建类REITs，6.1倍;自存仓和数据中心类REITs的市净率也分别达到4.7和4.2倍;与之相对，酒店、办公、零售和多元化等传统REITs的市净率中位数均在1-2倍之间。
总之，受经济周期冲击较小、业绩相对稳定的住宅类REITs，具有逆周期特性的自存仓REITs，以及在网络科技推动下具有较好成长性的基建、数据中心等REITs的市净率估值较高;而传统REITs的市净率估值则平均不到2倍。
亚洲各REITs市场估值差异
在亚洲市场，市净率估值普遍低于美国市场。
其中，中国香港REITs长期处于折价状态，即，市净率小于1倍。统计显示，香港REITs首发上市时平均的市净率为0.91倍;截至2020年底，受疫情冲击，平均的市净率只有0.6倍;到2021年6月底，香港REITs平均的市净率为0.64倍，中位数为0.58倍，即，资本市场估值较物业资产的账面值平均要低40%左右。
新加坡REITs首发上市时平均的市净率为1.01倍，到2020年底平均的市净率降至0.96倍，2021年6月底，平均的市净率回升至1.05倍，中位数为0.97倍，即，平均来说，新加坡REITs的资本市场估值与物业资产的账面值基本相当。
日本REITs截至2020年底平均的市净率为1.09倍，但2021年以来日本REITs的升幅较大，截至2021年6月底，日本REITs平均的市净率达到1.53倍，中位数为1.46倍。即，日本REITs的资本市场估值较物业资产的账面值平均溢价50%左右。
就物业类型而言，中国香港市场上，多元化REITs的平均市净率最高，当前平均0.63倍，而酒店类REITs的市净率最低，不到0.5倍。在新加坡市场上，市净率最高的是数据中心和基础设施类REITs，分别达到2.1倍和1.6倍;其次是医养类REITs，中位数为1.4倍;再次是工业/物流地产REITs，中位数为1.2倍;与之相对，零售、酒店和多元化等传统REITs的平均市净率则不到1倍，普遍处于折价状态。在日本市场上，市净率最高的是公寓类REITs，中位数1.8倍;其次是工业/物流地产类REITs，中位数为1.7倍;与之相对，酒店、零售、多元化REITs的市净率中位数都在1.3-1.4倍水平。
综合来看，同美国市场一样，在亚洲市场上，与网络科技相关的数据中心、基础设施、工业/物流地产类REITs，以及日本市场上的公寓类REITs的市净率估值都较高，而酒店和零售类REITs的市净率则较低。
作者：杜丽虹
财产保全，是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。财产保全可以分为诉讼保全、诉前保全、执行前保全三种。其中，诉前财产保全是起诉前采取的财产保全。
诉前保全指诉讼前的财产保全，利害关系人因情况紧急，不立即申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在起诉前向人民法院申请采取财产保全措施。
诉前保全要注意以下几点：
第一，申请诉前财产保全必须是因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害。这里的情况紧急通常表现为相关财产可能被转移、转让、隐匿等，从而影响到债权的实现;
第二，诉前保全是在起诉前提起的保全，并且需要向法院提出申请;
第三，对诉前保全有管辖权的法院有三个方向的选择，被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院均有管辖权，对此债权人需要注意;
第四，申请人申请诉前保全，应当提供担保;
第五，人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定，裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。大家一定要注意，这里用的是必须。
第六，申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。
第七，保全措施包括查封、扣押、冻结。保全财产限于请求的范围，或者与本案有关的财物。
第八，财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。
第九，申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。
街坊们，生活在广州，其实有各种各样的补贴可以领，大学生求职、就业、创业有补贴，独生子女家庭有补贴，买新能源汽车、提前报废黄标车、见义勇为通通都有补贴领……这你知道吗?
高校毕业生可享受的补贴
大学生求职补贴
金额：1500元
对象：困难家庭毕业生、残疾毕业生
广州市属各高校在毕业内有就业愿望并积极求职的城乡困难家庭毕业生和残疾毕业生，经本人申请批准后，可按每人1500元标准一次性发放。
*城乡困难家庭，指持有城乡低保证、五保供养证、特困职工证、扶贫卡和零就业家庭证明等的家庭。
来源：广州市人社局《关于做好高校毕业生求职补贴发放工作的通知》
大学生自主创业补贴
金额：5000元 对象：广州高校毕业生
毕业学年起3年内自主创业在广州市领取营业执照或在其他法定机构注册登记并正常经营的在穗高校毕业生，按每户给予一次性创业扶持补贴5000元。
来源：广州市人社局、广州市财政局《关于进一步落实高校毕业生就业创业补贴政策的通知》
场地租用补贴
金额：3000元
对象：广州高校毕业生
毕业学年起3年内租用经营场地或店铺(在各类创业孵化基地的除外)，从事个体经营或创办小微企业的在穗高校毕业生，自工商注册登记之日起正常运营6个月以上并吸纳3人以上就业，办理了就业登记手续的，根据租赁合同期限，给予每户每年最多3000元场地租用补贴，租金每年低于3000元的按实际予以补贴。补贴期限最长不超过2年。
来源：广州市人社局、广州市财政局《关于进一步落实高校毕业生就业创业补贴政策的通知》
公益性岗位就业补贴 金额：除去保险补贴外还有200元/人/月
对象：到公益性岗位就业的高校毕业生
到乡镇、街道、社区等公益性岗位就业的毕业2年内本市生源高校毕业生，根据劳动合同期限，给予养老、失业、工伤、医疗和生育社会保险补贴(个人缴费部分由个人承担);给予每人每月200元岗位补贴，补贴期限最长不超过3年。
来源：广州市人社局、广州市财政局《关于进一步落实高校毕业生就业创业补贴政策的通知》
独生子女家庭补贴
金额：150元/人/月
对象：独生子女父母
2009年1月1日起，女性年满55周岁、男性年满60周岁，具有广州市户籍，只生育(含依法收养)一个子女且领取了《独生子女父母光荣证》的独生子女父母，每人每月可领取150元奖励，直止本人亡故止。
来源：广州市人民政府办公厅《关于解决广州市城镇独生子女父母计划生育奖励问题的若干规定的通知》
高温补贴 金额：150元/人/月
对象：在高温环境下的工作人员
每年的6月至10月期间，广东省用人单位应当向从事露天岗位，以及用人单位不能采取有效措施将作业场所温度降低到33℃以下(不含33℃)岗位工作的人员发放高温补贴。补贴标准：室外作业和高温作业人员每人每月150元，如按照规定需按天数折算高温津贴的，每人每天6.9元。
来源：广东省人力资源和社会保障厅《关于高温津贴发放的管理办法》、《关于公布我省高温津贴标准的通知》
购买新能源汽车补贴
金额：1万元/辆
对象：新能源中小客车
在广州购买新能源汽车，可享受车辆购置补贴。补贴包括两部分：一是地方万元补贴，即1万元/辆的车辆购置补贴;二是地方差额补贴，即按照2013年中央补贴标准扣除万元地方补贴后，地方财政需对每辆新能源中小客车给予的车辆购置补贴，地方差额补贴的新能源汽车须在2015年12月31日前完成注册登记。 *新能源中小客车，是指符合《广州市新能源汽车推广应用管理暂行办法》和《广州市中小客车总量调控管理办法》申领其他指标范围，并列入工业和信息化部《节能与新能源汽车示范推广应用工程推荐车型目录》的纯电动、插电式(含增程式)混合动力或燃料电池中小客车。
来源：广州市发改委、广州市财政局《广州市新能源中小客车车辆购置补贴实施细则》
黄标车提前报废补贴
金额：最高或补3万元
对象：黄标车
广州欲在2015年底前淘汰所有黄标车，如果车主不在2015年前淘汰黄标车，2017年或将不能上路。对符合条件的提前报废黄标车的申请者，根据车辆使用年限和不同车型，将相应可得到最高30000元、最低5000元的奖励。
来源：《广州市鼓励提前报废黄标车奖励实施办法》
见义勇为补贴
金额：视具体情况而定 对象：见义勇为者
广州市一级见义勇为人员奖励标准：
1.牺牲的，颁发一百万元抚恤慰问金;
2.丧失劳动能力的，视情颁发四十万元至一百万元抚恤慰问金;
3.构成重伤的，根据受伤程度轻重颁发二十万至四十万抚恤慰问金;
4.构成轻伤的，根据受伤程度轻重颁发二十万以下抚恤慰问金;
5.对未达到轻伤以上(含轻伤)标准，但是见义勇为行为事迹突出、社会影响力大的，视情颁发一万元至十万元抚恤慰问金。
来源：《广州市见义勇为人员奖励和保障实施办法》
形容一件事情“羞羞的”： 1. shameful 羞羞的;可耻的
shameful形容一个人的行为或者态度可耻、不体面。
He was watching some shameful movies in the dormitory. 他在宿舍看一些羞羞的电影。
形容人感到“羞羞的”： 2. ashamed 感到惭愧的
ashamed是表示一个人在做了羞羞的事之后感到惭愧，形容的是人的心情而不是形容这件事本身。
After my confession to him, I felt so ashamed of myself. 我在向他表白之后感到羞羞的。
3. blush 脸红;感到羞羞的 blush是动词，表示因感到羞愧或害羞而脸红。而短语at first blush表示“乍一看”。 She suddenly blushed and left the classroom. 她突然脸红了，离开教室。
4. go red 脸红;感到羞羞的
在日常英国英语中，人们常说go red，而不是blush。
She went red when she saw her idol Kris Wu. 她见到他的偶像吴亦凡就脸红了。
其他容易混淆但意思不同的词： 5. shameless 无耻的
shameless形容人或者其行为无耻，带有贬义。美剧《无耻之徒》的英文就是Shameless。
The shameless always do unbelievable things without contemplating their aftermath.
无耻之徒往往不顾后果地做一些难以置信的事。 6. cheeky 无耻的;厚脸皮的
cheeky形容人或其行为无耻、厚脸皮，但是这个词比较口语化。
Now don’t be cheeky to your elders, young woman. 不得对长辈无礼，姑娘。 7. shy 害羞的
shy除了最常见的“害羞”的意思，其短语"(be)+数量+shy of"还可以表示“不足;未达到(数量)”，如：one day shy of 18 years old(还差一天就18岁)
Jessica died on Monday when she was one week shy of her 13th birthday. 杰茜卡是星期一死的，还有一个星期就是她的13岁生日。 8. bashful 害羞的
bashful跟shy的意思一样，都表示“害羞的”，可以替换。
Don’t be bashful about telling people how you feel. 不要羞于说出自己的感受。
有人吐槽生活压力有点大，哪哪都要花钱。其实你不知道，天津有好多补贴政策，惠及你我在内的一大波人群!
赶紧来瞧瞧，以下福利有没有你或你身边人的份!小北已经按照申领人条件进行了分类，一目了然有木有!全民福利城镇居民医保提高财政补助
2015年起，天津提高城乡居民基本医疗保险筹资标准，政府补贴标准由每人每年520元提高到670元，人均增加150元。廉租房补贴
2015年3月1日起本市放宽廉租住房租房补贴和经济租赁房租房补贴收入准入条件，其中廉租住房租房补贴收入准入条件，由家庭上年人均月收入低于1260元(含)，调整为家庭上年人均月收入低于1380元(含);经济租赁房租房补贴收入准入条件，由家庭上年人均月收入低于2400元(含)，调整为家庭上年人均月收入低于2640元(含)。
市内六区符合廉租房租房补贴条件家庭，每户最低月租房补贴540元;符合经济租赁房租房补贴条件家庭，每户最低月租房补贴额为285元。看戏享受补助
天津北方演艺集团于3月28日正式发行“文化惠民卡”，每位天津市民都可凭二代身份证申领的“文化惠民卡”。卡面额度共计500元——市民在申领卡时自行储值100元，便可享受400元“看戏补助”，打折购买天津人民艺术剧院、天津歌舞剧院、天津河北梆子剧院、天津评剧院等11个市级文艺院团的演出门票。消费完500元额度后，持此卡者还可继续享受这些文艺院团演出门票4至7折优惠。天津户籍逝者海葬有补贴
为进一步加大骨灰撒海活动的推广力度，凡天津户籍的逝者，亲属选择为其进行骨灰撒海的安葬方式，可享受减免1000元费用的惠民政策。职工福利参加职业技能培训可拿补贴
天津市人力社保局2015年发布天津市百万技能人才培训福利计划。
企业职工、失业人员、农村劳动力、院校学生参加《职业市场需求程度及培训成本目录》所列职业和等级技能培训，可享受培训费补贴、鉴定费补贴、职工培训津贴、生活费补贴、实习补贴等。
对职工参加在职技能培训的给予1000-3000元的培训津贴，对无收入的失业人员、农村劳动力和非职业教育普通高校学生参加技能培训的给予每课时6元的生活费补贴，对实行“双轨制”培养模式的职业院校学生到企业实习的给予每人每月1000元、最长12个月的实习补贴等。
防暑降温与取暖费补贴
2015年的标准还没出来，让咱们参考下2014天津防暑降温与取暖费补贴的标准。
每年6月至9月，用人单位应按月或一次性向在岗职工发放防暑降温费，不得以实物代替。2014年的标准每月为128元，每日24元。
2014年，凡在单位工作满一年的员工，在供暖季可享受335元冬季取暖补助。另外，2014年集中供热采暖补助为185元，在职员工由单位发放，退休员工由养老保险统筹基金发放。学生福利创业补贴
天津普通高等学校毕业前2年和毕业后5年以内的人员(含在外地就读的具有天津户籍的高校毕业生)，在天津租用经营场地从事个体经营或创办企业可申请房租补贴。房租补贴依据创业者和招用人员数量，按照每人10平方米、每平方米每天补贴1元、最多不超过60平方米的标准计算，最长补贴24个月。此外，回国时间不超过5年，在本市各区县租用经营场地创办企业，或在市、区两级认定的留学人员创业园、专业孵化器内注册企业，且本人为该企业的法定代表人，企业运营良好的，也可以申领创业房租补贴。
对于开网店并成功的大学生来说，政府给予1年的岗位补贴和3年的社会保险补贴，岗位补贴标准为本市最低工资标准的30%。农民福利
天津农机购置补贴
日前，天津农机购置补贴活动已启动，农民购买大田耕、种、收、农用动力机械等农机产品可享受补贴。今年本市对农机购置补贴政策进行调整，补贴对象由以往农牧渔民等扩大到直接从事农业生产的其他居民。老人福利老年人生活补助
2015年1月1日起至2017年12月31日，本市设置城乡老年人生活补助3年过渡期，过渡期间年满60周岁人员，有本市正式户籍、未参加城乡居民基本养老保险且无社会养老保障待遇的，自审核通过次月起，每人每月可领取80元生活补助，过渡期内老年人生活补助不做调整。2018年1月1日后，年满60周岁人员不再领取生活补助。百岁高龄老人补贴
天津市高龄津贴的统一标准为100岁以上的老人有高龄津贴，为每月200元。特困群体福利就业困难人员灵活就业享补贴
天津零就业家庭、单亲家庭、赡养患重大疾病直系亲属家庭人员，及城镇低保家庭中男年满50周岁、女年满40周岁人员，从事灵活就业的，由失业保险基金给予75%的养老、医疗、失业保险补贴。其他经认定的男年满50周岁、女年满40周岁的就业困难人员，从事灵活就业的，由失业保险基金给予50%的养老、医疗、失业保险补贴。困难群众物价补贴
5月1日起，天津将调整基本生活必需品价格上涨与困难群众生活补助联动机制农村困难群众补助标准。调整后，基本生活必需品价格月累计涨幅2%-4%，城市补助标准为每月每人30元，农村为23元;涨幅4%-6%，城市45元，农村34元;涨幅6%-8%，城市60元，农村46元;涨幅8%-10%，城市75元，农村57元;涨幅10%-12%，城市90元，农村69元;涨幅12%-14%，城市105元，农村80元。比此前上涨两元到8元不等。车主福利购新能源车有补贴
天津市财政与中央财政按照1：1比例，对纳入国家新能源汽车推广目录，在津销售的纯电动乘用车、插电式混合动力(含增程式)乘用车以及纯电动专用车给予补贴，补贴额度最高达到11.4万元。补贴资金直接拨付汽车生产企业，消费者按销售价格扣减补贴后的差额支付车款。不仅如此，新能源汽车还能享受不限购、直接上牌照的便利。黄标车提前淘汰补贴
自2015年5月1日起，天津市行政辖区内将限制黄标车通行，违者将被处以一次200元的罚款。为鼓励车主提前淘汰黄标车，天津在今年3月发起了新一轮针对黄标车提前淘汰补贴的补充政策。根据车辆的不同类型和注册登记时间，符合条件的车主可获得600元——29250元不等的补贴。补贴受理截止时间为2015年6月30日17:00。养老机构养老机构有补贴
国办养老机构新建或购置建设，由天津市福彩公益金给予每张床位3万元的一次性建设补贴;改扩建的新增床位，给予每张1.2万元一次性建设补贴。社会办养老机构、新建或购置建设，给予每张床位1.5万元一次性建设补贴;改扩建的新增床位，给予每张6000元一次性建设补贴。
养老企业招用的养老护理人员，并签订1年以上劳动合同的，给予不超过2年的岗位补贴和3年的社会保险补贴。岗位补贴标准为本市最低工资标准的30%;社会保险补贴标准按照本市当年社会保险最低缴费基数确定。以2014年全市最低工资标准和社会保险缴费基数为例：每名员工岗位补贴555元，社会保险补贴860元，两项合计每名职工每月可享受1415元补贴，1个内每名职工可享受补贴16980元。
这么多补助都列好了，小北只能帮你到这了!赶紧转发给你身边的朋友，不知道可就太亏啦! 本图文由天津北方网新媒体官方微信独家出品，转载请注明出处，文章部分内容来自网络，恶意抄袭我们将追究法律责任。
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姑娘，你好。后来的每一个雨天，无论是细雨连绵还是大雨滂沱，都成了嘉玲眼中最忧郁的日子，她说记得儿时被寄养在外婆家的时候，每逢雨天，她总会趴在那扇毫不起眼的木质框窗户前，一个人怔怔地将落在窗子上的雨滴滑下的轨迹盯上半天，她会不由自主将手放在那条淡淡的轨迹上，划呀划，脑子里不停地浮现出妈妈的样子。氤氲的水汽模糊了窗外的世界，她看不到属于孩童时代该有的颜色。
这是北方早春的季节，对于我们大多数人而言，理想的春天还远远没有到来，在这样的时节里，并没有争先恐后需要盛开的花朵，没有迫不及待想要探究新世界的嫩芽。树枝上还是光秃秃的枝干在冷风中尴尬挺立着，干燥的地面上盖了一层层零落的沙尘，从远处吹过来的沙尘暴总是逼着行人闭上了眼睛。所以大多时候，北方早春街道上的行人总是寥寥无几，每家每户都将门窗紧闭，待在昏暗的屋子里用棉花塞上耳朵，煎熬地度过那么一段使人心慌意乱的日子。
此刻嘉玲正坐在书吧一张靠窗的桌子跟前，手捧一本干净的书聚精会神地看着，桌子上放着一杯还没有喝完的红豆奶茶，吸管口上方微微冒出了热气。即便窗外风沙呼啸，让这个本该安静明丽的世界变得浑浊糟糕，嘉玲也不过是时不时抬头瞅一眼外面的情况，又马上低下头去看书了。她从来都是一个害怕麻烦的人，这样的特征在母亲离开之后尤为明显，她没有多余的心情和精力去体会这样一种乱糟糟的情况，她成为了一个彻彻底底的佛系女孩，你想要说她自私也好，说她木讷也罢，都无关紧要，因为对于已经体会过太多认真之后的失望的她来说，除了让自己舒服，已经没有什么事情值得她去在乎了。她开始学会将自己的哭声调成静音，将自己幽闭在一个拉紧窗帘的颜色抑郁暗淡屋子里，哭够了之后去洗手间抹一把脸，重新散漫溜达在大街上，时不时用手遮住耀眼的太阳。在她试图用胆怯微弱的语气慢吞吞地说明事情的真相，却被一次次无情打断之后，她开始变得讨厌去解释，尽管，她也渴望被理解。
她的生活状态就像她社交账号上挂着的签名那样：止于表象，无关紧要，不痛不痒。
从书吧出来时天色已经暗了，此时暴风也止住了，倒是飘起了一丝毛毛雨，细雨中夹杂着一股清新的微风，她走出书店，走下台阶，走在街道的青石板上，走过立在马路边上的光秃秃的大树，走过街道两旁拥挤的商店，走过横跨江面的大桥，最终走进那风雨中，她任雨滴落在她的肩头，任风吹乱她飘逸的中长发，她的耳机里不断循环播放的是毛不易的《消愁》，她享受在微风细雨中漫步，不为任何目的，没有任何思虑，风抚过耳边的发，雨微微蘸湿身上的衣，一直走着，走进那个自己渴望的安静平和的世界里。她不再想念曾经躲过雨的屋檐，不再想念儿时盛过雨的水盆，不再想念那把总是装在书包里的蓝色雨伞。或许她在走进孤单过程中，在无数个转身之后也遗憾地提醒过自己，她曾经也是个喜欢热闹有人保护的孩子。
不知从什么时候开始，她习惯了在陌生的城市迷路之后，一个人用百度地图来回折腾，终于用最笨的方法返回原点，重新启程;她也习惯了一个人做饭吃饭，尽管她的厨艺实在上不了台面，她会很喜欢吃自己炸的土豆片，有时候她会在温暖的火炉上煮一碗麻辣烫，一遍嘻嘻哈哈地吃着油泼辣椒，一遍喝着令人颓废的碳酸饮料;她也习惯了在深夜无眠之时一个人看书，练字，唱歌，看剧，她发现她会沉溺于一个人的世界里无法自拔，她终于明白 : 独自一人，随意而为，是最直接，最简单的幸福。
那日在下班的地铁上她被一大群人挤得趴到门旁边，顿时心中生出了几分烦躁，但当她无意间抬起头看到一张陌生的脸向她微笑点头时，也不禁感到温暖，这么多年了，她走了不少地方，遇见过不少人，她觉得一定要好好感受每一个值得她停留的城市，好好对待每一个有缘遇见的人，尽管在付出真心的同时，免不了不被待见的失望，有时候她会突然间悲伤的发现她所经营的关系有一种弃之可惜，食之无味的无奈，她发现她的努力并没有换来该有的祝福，于是，她不再那么认真那么尽心，她也变得满不在乎，她开始将自己最核心的态度和观点隐藏，她开始学会皮笑肉不笑，她也开始不想给别人真心的祝福和祈祷，因为对于一个独自面对零星灯火的人，对于一个只有陌生人才能给予温暖的人来说，一切都显得没有必要。
你可以过得好，但别让我知道。
不再承担无关的欢闹，放过自己，对大家都好。
1你可以暂时不优秀，但不可以一天不进步。
每次我异想天开的时候，我的酒鬼师傅就会这样教训我，目的是为了让我能沉下心好好修炼。
外面的花花世界实在是太精彩，太诱惑人了。听说阿里山庄的马庄主，双十一一天就斩获了一千多亿的银票。万达帮的王帮主，随随便便就要让人定下一个亿的小目标。还有华为宗的任宗主，打败了几家跨国帮派，现在隐隐有引领整个行业的趋势。
可是我呢？只是个无名小卒。其实我的要求也不高的，我不求能像他们那样，名满天下，我只求能有一个自己的小帮派，然后每天听手下叫我一声帮主，我就心满意足了。
老酒鬼还有一句经常教育我的话，“你一定要努力，但千万不要着急。”也不知道他都是在哪学的这些话，我猜他一定经常看鸡汤文。
老酒鬼教给了我许多他口中的绝世武功，但我却从来不叫他师傅，都是直接称呼他老酒鬼。他也不叫我徒弟，直接称呼我为小子。
老酒鬼爱喝酒，喝醉了以后还爱吹牛。这天他又喝多了，我知道，今天我的耳朵又要遭受到他的摧残了。
我以为他又会老不正经的和我说他以前的风流韵事，没想到这次，他竟然一派正经的给我讲了一个故事。
2
你知道星空宗么？就是现在武林第一大帮派的那个。现在的武林盟主，号称天下武功第一的星空宗主，其实是我师弟。
老酒鬼，你喝醉了，别说了，赶快睡吧。真是受不了你，还星空宗主是你师弟，你怎么不说你自己就是星空宗主呢。
小子，你别打岔，听我说。
老酒鬼发怒了，这还是我第一次见到他发怒。平时的他确实是有点为老不尊，和我也总是吵吵闹闹的，但从来没有发过脾气。看着他愤怒的表情，我也有点怵，就老老实实的听他说了起来。
三十年前，当时的我年龄和你差不多，青春年少，风华正茂，正是急于想表现自己的年纪。
很小的时候，我就拜入了星空宗，成为了上代宗主的徒弟。我看着外面的花花世界，看到那些牛逼哄哄的武林高手，觉得拜入星空宗的自己，未来一定也会成为一个很厉害的高手。
你一定有过这样的经历吧，自己从来都没努力过，却总是幻想着自己突然就成为很优秀，很厉害的人。当时的我就是这样，别的师兄弟都在努力的练基本功，我却费尽心思的讨好我师父，只为了能得到他的真传，这样我就可以一步登天，直接学习高深的武功了。
上天总是很公平的，我不努力练基本功的结果就是在年末，功力评测的时候拿了个倒数。当时的我明明知道通过努力练基本功，就可以摆脱倒数，但我却依然觉得这些基本功没用，我是要学习高深的武功，成为高手的人，怎么能把时间浪费在练习基本功上呢，有这时间，我还不如多睡会觉呢。
很快的，我们就被派到江湖上，开始历练。
到江湖上以后我才知道自己的不足，我除了能拿着星空宗这个虚名狐假虎威以外，随随便便出来一个小门小派的人就把我pk下去了。
这可真是个悲伤的事情啊！
3
慢慢的我发现自己离高手越来越远了，这让我感到很恐慌。更让我感到恐慌的是我喜欢上一个姑娘，姑娘也很喜欢我，但她家人却让她比武招亲。
比武那天我去了，最后是我师弟，也就是现在的星空宗主报的了美人归。当时我悲伤，愤怒，痛恨。
悲伤的是自己心爱的人要和别人结婚了，愤怒的是新郎是我师弟，痛恨的是自己的无能，连自己师弟都打不过。
从此以后，我就离开了星空宗，开始了一场自己一个人的修行。
我苦练了二十年，终于大功告成。我要做的第一件事，就是要去挑战天下第一的星空宗主，也就是我师弟。
决战是在星空宗的后山进行的，不得不说，星空宗主的武功确实是高。我苦练二十年，本以为没人再会是我的对手，可没想到我们竟然不相上下。
我不甘心，我二十年的努力不能白费，我说什么也要打败你。最后我故意漏了个破绽给他，没想到他果然上当了，当他的剑刺中我的手臂的时候，我的剑也刺向了他的心脏。
我本来想剑刺到他的身体就停下，毕竟我只是想赢他，不想杀他。就在我马上要刺中他的心脏时，突然他的妻子冲了出来，挡在了他面前。我也因为收手不及，直接刺穿了她的心脏，当场毙命。
当时我都傻了，我想不到她会奋不顾身的替他挡剑，我也想不到自己会亲手杀了自己曾经最爱的人。
4
你知道我为什么要教你武功么？就是因为我看到现在的你和当年的我是那么的像。该努力修炼基本功的年纪，却因为受到花花世界的影响，变得越来越浮躁。
明明知道不可能一下子成为优秀的人，却不愿慢慢来，总是幻想着能有什么奇遇，从此平步青云。
小子，努力练好你的基本功吧，不要嫌枯燥，因为这是你通往高手的路上必须要经过的，没有任何的捷径可走。还有最重要的一点，就是不要像我一样，因为自己的不努力，导致心爱的女人都娶不了。
“唉。该死，今天不就是那个女人的忌日么！都这么多年了，为什么到这一天还是会很难受呢？不说了，睡觉了。”说完，老酒鬼就自顾自的回房间睡觉了。
看着老酒鬼的背影，我陷入了深深的思考当中。老酒鬼说的每句话都像锤子一样，敲打着我的心。我确实是被花花世界迷住了眼，进入了一个恶性循环。想成为高手，想成为优秀的人，不努力学习，却想着一下子就成功。没成功就开始焦虑浮躁，越这样越不想努力学习。这个可真不是一个好的事情。
你一定要努力，但千万不要着急，现在的你可能不是很优秀，但我相信，只要你每天都进步一点，我相信最后的你一定会成为一个很优秀的人。
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