要写好一篇逻辑清晰的论文,离不开文献资料的查阅，小编为大家找来了《建筑合同论文(精选5篇)》相关资料，欢迎阅读！摘要：建筑市场竞争日渐激烈，这就要求建筑企业的管理水平也要不断提高，特别是合同管理水平。我国建筑企业的项目合同管理水平虽较以前有所提高，但比国际上先进的合同管理水平还要差很多，本文叙述了什么叫建筑工程施工合同，包括国内和国际的，并对建筑工程合同管理的特点进行了简单的阐述。
建筑工程施工合同管理
【摘要】对于建筑工程项目的管理工作来说，施工合同管理是确保整个工程项目建设工作有序、合理开支的基础和前提。做好合同管理工作，可以有效地保障参与施工各方的切身利益。本文就对于建筑工程项目施工中，施工合同管理的相关问题进行了分析和探究。
【关键词】建设工程;施工合同;合同管理
1、引言
对于建筑工程项目管理活动来说，合同本身重要的执行依据和标准，是发包人和承包人为了对于工程项目进行更好地完成，从而制定的规定义务与权利的协议。在实际施工的过程中，无论任何施工活动的开展，都是对于整个施工合同进行履行的这样的一个过程。
2、施工合同管理工作中的问题
第一，认识上的不足。虽然现阶段建筑行业市场发展较为快速，但是很多施工企业本身对于施工合同缺乏没有产生一个更加正确、全面、科学的认知和了解。虽然部分承包商对于工程合同进行了签订，但是其却只将施工合同作为确保施工质量和进度的保障，而没有从一个更加全面的角度上展开施工合同管理工作，没有意识到施工合同本身的重要地位。由于合同意识方面的缺失，这也导致了相关合同条款不够明确，很多合同条件的细节没有得到强调，进而导致出现了很多问题，影响了各方面的切实利益，甚至产生很大的违约金和赔偿金，为施工企业单位造成了很大的损失和影响。部分建筑工程项目在实际管理中，由于对合同管理工作不够重视，这也导致了相关的管理机制不够健全，没有对于授权等行为进行严格控制，相关管理程序不够明确，审查和评估工作的开展不够全面，没有完全地旅行相关的手续和内容，对于施工合同的监督与执行方面也没有给予相应的重视和认可。
第二，合同公正性方面的问题。施工合同本身需要确保足够的公正，这样才能对各方的利益进行有效地保证。但是现阶段，施工合同文件本身存在一定的不通牌的问题，其中对于义务和权利方面的规定不够平等与合理。大多数合同中的，对于业主方面的约束条款上不够全面和具体，同时一些具体的细节义务方面也没有进行强调，进而引发了一系列的争议。另外，相关的管理工作的开展也不够规范，其中没有进行科学地进行落实执行。部分施工单位为了中标，会签订一些和中标合同不同的施工合同，继而产生了一系列后续的矛盾，对施工合同的旅行产生很大的影响。
第三，价款方面的问题。部分施工合同中，对于价款方面没有进行相应的明确和完善，从而为后续工程结算活动的开展产生了一定的阻碍和限制。部分合同内部对于一些条款的规定上仅仅关注一些原则性问题的明确，但是缺乏足够的具体性，例如没有对于违约金进行具体规定，进而导致了出现违约行为时，不能对于责任进行明确分析，影响了后续的合同履行。
3、如何做好施工合同管理
第一，对于管理机制进行完善。合同管理工作的有效开展，需要从整个施工的整体环节入手，做好充分地准备和完善。在工程招投标工作开展的过程中，应该构建工程量清单相配套的合同管理制度，并且积极做好完善和调整。工程量清单报价机制是非常科学的招投标办法，其本身在应用的过程中，应该对于施工单位与业主的利益进行全面兼顾，并严格地对招投标过程进行管理和控制，做好有效地完善和优化，提升招投标工作的开展成效。在招投标工作开展中，也要对于招投标工作的开展效果进行突出，体现出更加科学的招投标原则，积极地争取各方面的支持和配合。
第二，重视对施工合同细节层面上的管理。施工合同管理工作要重视从细节层面上的入手和调整，这样才能对于各类施工合同纠纷问题进行控制。例如，价款的结算方式是产生施工合同纠纷的一个重要的因素。类似于停工窝工造成的损失如何计算、设计变更单价如何审定、材料价格变动的处理方法、工程款怎么样拨付等问题，施工合同管理人员都必须要进行明确。在进行合同签订的过程中，也要尽可能地以一个发展性的眼光来分析和预测可能出现的问题，并给予相应的方案制定应对，消除合同结算工作的盲点。
第三，做好变更管理。在建筑工程施工合同管理中，应该围绕工程变更需要进行全面的控制，并对变更行为进行有效控制和引导。合同参与者应该尽最大可能对于工程变更行为进行控制，减少一些不合理和不必要的变更，为合理变更的提出营造良好的空間，并且更好地实现对工程建设活动的有效推进。合同方面的变更内容需要经过严格的论证和全面的审核控制，并且将合同的基础性和导向性作用进行充分发挥。通过变更管理的有效开展减少施工设计、施工技术等因素造成的设计变更，以此有效减少变更造成的造价影响。在建筑工程发生不可避免的变更时，施工企业应同设计单位、监理单位以及投资方进行技术分析。合理确定变更，以此避免设计变更对施工造价的影响。
第四，加强合同的执行和落实。在对建筑建设合同的条款进行明确和签订之后，就必须要在实际工程施工活动中进行严格的落实和执行，并且结合已经签订的条款，明确各方责任，确保执行落实效果。对于实际合同执行过程中出现的纠纷，要严格依据合同进行落实和解决。在合同实施中，项目管理部门也要设立相应的合同执行检查小队，对于工程施工中合同条款的执行情况进行了解，并结合合同条款规定进行检查。如果发现与合同内容不符合的情况，要及时进行处理汇报，并且进行解决。
第五，提升索赔工作的开展效果。由于很多施工单位对于合同本身的认识不够深刻，这也导致了参与施工的各方不能对于工程索赔问题进行科学地分析和看待，对于项目索赔工作的落实也不具备一个良好的意识和动力。签约双方应该正确地看待索赔问题，并且可以合法、合规地依据合同条款来保护自身的利益。在机械能合同签订上，就要考虑到可能出现的各类产生索赔的问题，并对于索赔和变更的问题进行客观分析，并结合实际情况，对于索赔条款进行细化和明确。在履行施工合同的过程中，管理人员必须要结合施工具体情况，依据法律法规进行分析，对施工合同进行规范旅行，更好地保障自身的合法权益，并且提升自身的整体工程项目的管理能力和管理水平。
结语：
总而言之，在当前建筑行业快速发展的过程中，我们必须要重视施工合同管理，并且将其作为工程项目管理工作中的重点，提升合同履约意识，更好地对于施工行为进行约束和控制。
参考文献：
[1]杨美丽.刍议建筑工程施工合同管理[J].行政事业资产与财务，2012(17).
[2]江威，陆世彪.浅谈建筑工程施工合同管理[J].四川水力发电，2012(03).
作者：张玉婵
[摘 要]随着市场经济的迅速发展，市场风险也悄然增大。文章将固定总价合同作为探讨对象，分析探究固定总价合同模式下的建筑施工合同风险成因及其具体表现，在这一基础上，提出应该从哪些方面来应对建筑施工合同风险，力图规避建筑行业潜在的风险，实现建筑市场的健康发展。
[关键词]固定总价合同;风险;建筑施工;对策
在签订工程项目合同时，我国建筑施工企业大多采用固定总价合同作为通用的合同形式。采用固定总价合同的初衷在于，在便于工程项目款结算的前提下，发包方也想通过签订固定总价合同将合同履约过程的一切风险转移给承包方承担，从而达到控制工程造价的目的。这样一种合同形式有利于控制投资成本，但是却在无形中造成了价格不平衡等潜在的建筑施工合同风险，因此，加强对固定总价合同模式下的风险管理，显得尤为必要。
一、固定总价合同概述
(一)定义
固定总价合同是按照承包工程的计价方式进行分类的合同的一种，具体是指合同价格的计算要建立在设计图纸、相关规定和规范的基础之上，明确工程任务和内容、确定业主要求和条件，合同总价款一旦约定，不再因为设计变更或者业主增减工程量的任何情况而对价款作出调整。这类合同将全部的工作量和价格风险转移到了承包商身上，在工程结构简单、施工周期较短的小规模工程项目中得到了广泛的采用，更能够有效维护业主的利益。
(二)特点
1.工程造价的结算较为简单
基于合同总价的固定性，在发包方(即业主)不改变施工合同内容的情况下，合同初始约定的价款就是承包方和发包方的最终结算的工程造价价款。这样的价款结算形式，有利于减少业主和承包方的计量、核价的工作任务，集中时间针对工程进度和施工质量作出合理安排，促进工程项目顺利完成。
2.承包商的索赔机会较少
固定总价合同中，除非重大设计变更和业主自主增减工程量，否则一般不会对合同价款进行调整。在合同执行的过程中，业主能够做到将工程造价控制在合理的预算范围内，有效避免承包商“中标低、签证勤、索赔高”现象的发生，这大幅度减少承包商索赔的机会。
3.工程量和价格风险主要由承包人承担
由于固定总价合同将工作量和价格潜在风险转移到承包方身上，承包人首先就要自行承担投标过程中由于询价失误和合同履行过程中突发因素导致价格上涨而造成的风险，一旦风险出现，业主是不予补偿的。其次，由于发包方(即业主)提供的工程量清单只能作为参考，甚至不提供清单、只提供施工方案图纸和相关说明，导致承包人在招投标报价中，必须根据综合单价，通过自己计算工程量得出合同总价，这一过程中，往往伴随承包人对工作量估算不足、分项工程量有漏项或计算不正确等问题的产生，由此造成的损失自然是由承包商承担。
二、建筑施工合同风险存在的原因
(一)对合同的重要性认识不足
建筑市场的迅速发展壮大，伴随着观念的滞后，部分建筑施工企业缺乏相应的风险管理意识，对合同的重视程度远远不足，盲目签订合同的现象时有发生，造成建筑项目施工的初期就为合同的高效管理埋下了隐患，同时也不利于后续合同执行过程中的各项资源管理，不利于成本的有效控制。
(二)相关人员的合同管理相关知识缺乏
部分施工企业管理工作不够严谨，合同处理人员的综合素质普遍不高，甚至毫无专业经验，这就导致签订合同过程中把关力度不够，合同内容欠缺规范性，直接造成合同文件的质量下降，加剧了执行过程中的履行困难。
(三)合同文件相关规定不够完善
首先，建筑施工合同的条文不全面，会导致合同相关条款的遗漏或产生误读，无法有效预见合同执行其间的各种突发状况，最终造成承包方和发包方在具体操作施工中的争执，导致承包商损失严重。另一方面，合同文书相关规定严谨程度严重不足，语焉不详，甚至前后冲突，这些无法具体界定的相关规定，都会造成承包方在施工中的理解与发包方严重不一致，进而拖延工程进度。
三、固定总价合同模式下的建筑施工合同风险
固定总价合同是在建筑行业买方市场状况下诞生的合同形式，倾向于维护发包方(即业主)的利益，相应地，施工方就要承受来自多方面的潜在风险，具体可以分为如下几个方面：
(一)发包方造成的潜在合同风险
1.单方面将工程数量产生的错误归咎于施工企业
施工企业往往根据业主提供的工程量清单对工程量进行单价填报，最后形成施工方的投标报价。在实际合同的执行过程中，由于施工方专业造价人才匮乏或标期短暂等问题，施工方往往按照发包方提供的工程量清单进行报价，并以此为依据签订施工合同，一旦后续执行过程中出现有关工程量数量核对方面的异议，根据固定总价合同对于工程造价无法更改的相关规定，施工方的损失无法得到相应的补偿。这种由于工程量计算产生错误的责任，片面地归咎于施工企业，显然欠缺公平。
2.施工现场和外部环境的潜在风险
项目施工现场及其外部环境的不明确，也为施工合同带来风险。由于发包方在施工企业进场前没有做好接通水、电，打通施工道路等前期准备工作，导致施工方的前期现场实地勘探无法顺利开展或是由施工方自行做入场准备，这无形中加剧了施工方的工作任务。更重要的是，由于前期准备不足而造成的损失，施工方无法从发包方处得到有效补偿，由于业主造成的环境风险完全转移到了施工方身上。
3.工期延误风险
发包方拟定的片面工期条款导致施工方工期延误潜在风险的存在，集中体现在：工期延误造成的罚款金额无上限、工期提前完成无奖励和工期安排不合理等等方面。
(二)施工企业自身因素造成的合同风险
1.施工方投标策略失误
通常情况下，施工企业投标过程中采用不平衡报价的方式。具体指的是施工方在保持投标的总价维持不变的前提下，对很有可能增加的工程数量分项投标价高，对可能减少的工程数量分项投标价低，即针对变更部分的工程创造利润空间。一旦业主对变更部分产生异议，甚至减少高标价部分的工程数量，那么无疑会造成施工企业的大幅损失。
2.施工企业投标失误的风险
前面提到，由于合同文书界定的模糊，很容易造成施工方对相关设计施工标准的误读，造成完工后的项目与设计方案产生巨大的差异。另一方面，由于施工方对措施费用的考虑不具有前瞻性，使得实际投标过程中，施工措施性费用被迫分摊到工程数量分项中，造成固定总价与实际投入不符，并且无法得到发包方的补偿。
(三)外部客观因素造成的合同风险
1.建筑原料价格波动
建筑材料受到市场经济的调控，其价格波动是十分常见的。实际建筑施工和投标期往往有很长一段时间差，在此期间，原材料价格往往与之前的询价情况产生了巨大的差异，但是基于固定合同总价的相关规定：“材料、市场变化及政策性调价一次性包干，在合同实施期间，投标单价保持不变”。一旦材料价格产生大幅上涨，施工企业将蒙受不可估计的损失。
2.不可预见的突发因素
以自然条件因素为代表的突发因素具有不可预见的性质。在实际施工中，除去自然条件，外部客观环境与施工环境要求不符或是其他第三方潜在风险的存在，都是导致施工合同执行存在风险的原因。
四、结语
在采用固定总价形式的情况下，建筑施工风险长期存在。为了有效减少施工企业的损失，在合同签订初期，承包商就应该切实做好市场调研和风险分析，尽量做到工程量的计算准确化，在科学合理的清单报价下确立合同总价，将报价失误造成的损失减少到最低，从细节处规避施工合同签订的风险，从而保证工程目标和整体经济效益的顺利实现。
[参考文献]
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[6]劳瑞坤.固定总价合同的履约风险及对策[J].中小企业管理与科技,2011,(22):114.
[作者简介]黎迪斯(1985—)，男，广东高州人，广东工程职业技术学院，研究实习员。
作者：黎迪斯
摘要：建筑市场竞争日渐激烈，这就要求建筑企业的管理水平也要不断提高，特别是合同管理水平。我国建筑企业的项目合同管理水平虽较以前有所提高，但比国际上先进的合同管理水平还要差很多，本文叙述了什么叫建筑工程施工合同，包括国内和国际的，并对建筑工程合同管理的特点进行了简单的阐述。
关键词：建筑工程合同管理
在现代建筑工程中，项目管理得到了业内人士的重视，而项目管理主要包括：合同管理、质量进度管理、成本管理等主要管理工作。这些管理项目在工程建设过程中又是相辅相成的，合同管理是工程建设管理的核心，它在工程建设管理中对质量、进度、投资等项工作起着控制、协调的作用。因此必须明确合同管理的内容和特点，以便做好合同管理工作。
1 国际建设工程施工合同
1.1 国际工程施工合同的定义 不同国家的建设单位和承包商之间为了在某个工程项目中实现特定目的而签订的，以此来确定相互之间权利和义务的协议，此协议称为国际工程施工合同。由于国际工程是一种跨国性质的经济活动，所以这种合同要比一般国内的合同复杂很多。
1.2 国际工程施工合同的特点 国际工程的合同的特点主要包括：合同管理是工程项目管理的核心;合同文件内容全面;合同制定、实施期长;有比较完善的合同范本;每个工程项目都有各自的特点;合同项目数量多。
2 国内建设工程施工合同
2.1 什么叫建设工程施工合同 建设单位(发包方)和施工人(承建方)为完成商定的施工工程，并明确相互权利、义务而签订的协议即为建设工程施工合同。建设工程施工合同通常也被称为建筑安装承包合同。按施工合同规定，承建方应完成约定的建筑、安装工程等施工任务，在合同履行过程中，建设单位应为承建单位提供必要的施工条件并按时支付相应的工程价款。
2.2 建设工程施工合同的特点
2.2.1 对合同主体的要求要严格 合同的主体必须具有相应的合同履行能力，严格杜绝那些无营业执照、无承包资质及资质等级低的单位成为建设工程施工合同的主体，并严格禁止越级承包建设项目。
2.2.2 合同标的具有特殊性 各类建筑产品是建设工程施工合同的标的。建筑产品不是我们通常所理解的建筑物本身，除建筑物本身它还包括建筑物的地理位置、地下岩土和建筑物周边的服务设施等。每个建筑施工合同的标的都具有不可代替性，都是唯一的。
2.2.3 合同的履行期限比较长 建筑物的体形庞大，结构很复杂，建设过程中所需的建筑材料种类繁多，再加上施工的工作量很大，所以建筑施工的工期一般都比较长。在合同签订后，建设工程才可以实施;在合同签订后至正式开工前需要的施工准备时间比较长;工程进行实施阶段，会遇到工程变更、材料供应不足、进度款支付滞后，甚至会遇到不可抗力、疫情等原因而导致工程的工期延期，工程项目竣工验收后还要办理竣工结算工作，最后还要有一定的保修期，上述种种均会影响到工程的工期，也是合同履行期限长于施工工期的主要原因。
2.2.4 严格计划和程序的制定工作 应以国家批准的投资计划去确定建设工程施工合同的规模，无论建设项目是国家投资的、非国家投资的，还是其他方式的投资，都一样要受到当年的批准限额和贷款规模的限制。在符合国家关于建设程序规定的前提下，进行建设工程施工合同的订立和履行，同时还要满足法定及内在规律所要求的各项条件。
2.2.5 对合同的形式要有特殊的要求 由于建设工程具有复杂性和重要性，所以在建设过程中经常会发生各种纠纷，这对合同的履行造成了影响，所以建设工程合同应该采用书面形式进行相关的约定。
3 建筑工程项目合同管理的特点
3.1 建筑工程合同有比较长的管理周期 建筑工程施工的持续时间长，必须循序渐进地进行实施，这就决定了合同要连续的履行并且履约周期会很长，并最终导致合同生命周期也比较长。订立合同时有很多不能预料的情况，在日后的合同管理中都会出现，所以要依据合同根据实际情况随时进行调整，以此来实现有效管理的效果，从而确保工程的顺利实施。
3.2 只有做好建筑工程合同管理才能取得显著的效益 对整个工程项目实施全过程中的各个环节及所有工程活动进行有效的合同管理，才能及时准确地实现工程项目的目标;只有抓住在项目管理中的合同管理这一核心，才能进行全面的统筹和调控工作，使整个建筑工程项目的运行状态处于可控状态，并保证建设目标得以实现。管理人员要有很强的合同管理意识，否则会造成工程项目整体目标不明确;如果没有严格的合同管理，那么项目管理就难以高效系统地形成完整的项目管理系统。争取企业经济效益最佳途径是进行有效的工程合同管理，这项工作做的好可以避免纠纷的产生，杜绝诉讼费用的损失，并通过有效的索赔工作，获取应得的合法利益。
3.3 建筑工程合同管理过程中会出现频繁的变更 工程合同履行的时间长，会有很多事件发生，这势必会影响到合同的管理工作，由于合同中会出现频繁的变更，这就要求管理人员根据变化的情况不断地进行调整工作，由于各种变更，必然会产生大量的签证、索赔和反索赔工作，对合同变更的处理要迅速、要全面，只有这样才能降低建筑企业的损失。
3.4 建筑工程合同管理要有较强的系统性 建筑工程项目建设是一项复杂的系统工程，它的建设周期长、投资额大、不确定因素多、合同种类也很多，合同管理人员需要了解与掌握每一份具体的合同，并且都需要全过程的、系统性的合同管理，只有这样才能保证工程项目建设取得最终的成功。
3.5 建筑工程合同管理具有很强的法律性 合同是契约的一种，依照《合同法》规定，合同契约签订后双方均受到合同条款的约束，从而可以避免当事双方人发生纠纷和事后变更合同签订事项。对合同法的运用是合同管理的本质。合同管理工作需要合同管理人员了解国内外的合同法、建筑法等相关规定及具体施工条件。所以，熟悉一般的法律知识并精通建设领域法律知识是做好工程合同管理的必要的知识储备。
3.6 建筑工程合同管理要求高信息化 我国建筑业管理体制改革不断深化使得建筑工程项目的组织结构和生产方式发生了深刻的变化，企业生产经营管理体制已基本形成，这种体制以工程项目管理为核心。加入世贸以后，工程项目管理也不可避免的将向着国际化、信息化的趋势发展。合同管理工作复杂、繁琐，并且要求有高的准确性，而建筑工程合同管理中存在着合同类型繁多、制约性大、信息力量大等特点，所以管理是耗时费力的，单纯依靠人工管理是很难做好此项工作的，加上缓慢的信息传递，根本不可能对信息进行及时搜集、处理并加以利用。在这种情况下，要开展有效合同管理工作，就必须建立起完备的合同管理信息系统。
4 建筑工程合同法
4.1 概述
4.1.1 合同法的含义：所谓合同法，是用来调整平等主体的自然人、法人及其他组织之间在设立变更、终止合同时所发生的社会关系的法律规范总称。合同法是民商法的重要组成部分，是规范我国社会主义市场交易的基本法律。
4.1.2 合同法的调整的范围包括：合同主体的扩大、合同类别的增加、合同是平等主体之间的法律关系、关于政府机关参与相关合同的调整。
4.1.3 合同法要严格遵循：平等自愿原则、公共诚实信用原则、遵守法律维护社会公共利益原则以及依法成立的合同对当事人具有约束力的原则等四项基本原则。
4.1.4 合同应包含的内容有：当事人的名称或者姓名及住所;标的;数量;质量;价款或者报酬;履行期限，地点和方式;违约责任;解决争议的方法。
4.2 建筑工程合同成立需要哪些法律规定
4.2.1 合同成立 《合同法》当中符合下述规定情形的，合同即宣告成立：①当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章。②若在签字或盖章前，当事人一方已履行主要义务，并且对方接受的。③当事人采用信件、数据、电文等形式订立合同的，在合同成立之前签订了确认书。
4.2.2 合同成立的地点通常为承诺生效的地点。
4.3 建筑工程合同有可变更、可撤销的特征
4.3.1 只有撤销权人才有权决定可撤销合同效力的消灭，对于撤销权人以外的任何人都无权撤销合同。
4.3.2 当事人不得以合同具有可撤销因素为由拒绝不履行合同义务，因为可撤销合同在合同未撤销以前是属于有效合同，受法律保护。
5 结语
通过上述，我们可以意识到合同管理在建筑工程项目合同管理中地位是很重要的，只有加强合同管理我们才能进行好项目管理工作，合同管理对于建筑工程项目的发展是有深远的意义的。对于当前的建筑企业，竞争对手不只局限在国内，还有来自国外的。所以合同管理水平还有待提高，并应在政府的领导下，逐步建立完善的法律法规，同时企业要培养出优秀的合同管理人才来完善合同管理工作，并最终做好项目管理工作。
参考文献：
[1]祝贺.建筑工程合同管理.《综合管理》2009年4月版.
[2]孔德沧.建筑工程项目管理中合同管理.《中国新技术新产品》2009年第16期.
作者：武千荣
摘 要：由于我国特殊的社会环境及多重因素的影响，尽管有相应法律的规制和相关部门的监督、整治，违法建筑仍然存在且以其作为标的的交易行为也持续进行着。据此，就产生了以违法建筑作为标的的法律行为效力的认定问题。本文主要从违法建筑违反法律的种类、违法建筑的所有权归属等方面，探讨当违法建筑作为租赁合同的标的时租赁合同的效力问题。同时，也提出了对于合同效力认定之后的交易双方的各种法律关系争议的解决办法。
关键词：建筑物 所有权 租赁行为 合同效力
1 违章建筑(违法建筑)——违反了什么“法”
违法的两种情况：一种是违反私法对于建筑行为的相关规定。
此处的私法主要是指我国民法关于不动产所有权取得的相关规定。
首先，需要从房屋与土地的关系上来看房屋所有权的归属。房屋与其他建筑物、构筑物同属于地上定着物，与土地有极为密切的联系。
我国立法上采取分离主义，房屋所有权独立于土地所有权，房屋及土地上的其他建筑物、构筑物均可以成为独立于土地的权利客体。但同时我国又兼采“房随地走”“地随房走”“一体流转”的原则，这使得房屋所有权与土地所有权之间的联系更为密切。有关该原则的适用，具体可以体现在《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《物权法》第182条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
由此分析，我们可以看出从私法上判断建筑物是否违法，建筑物建筑人能否取得对建筑物的所有权，首先应判断建筑人的土地所有权问题。然而在我国，土地所有权的主体只有国家和农民集体，个人无法取得土地所有权，在此就涉及我国民法关于建设用地使用权及宅基地使用权的相关规定。《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”据此，在我国若是想在土地上建设房屋，就必须通过出让或者划拨的方式取得建设用地使用权。这是为任何建造行为的前提条件。由此可以得出结论：未取得建设用地使用权，便开始搭建供人居住或用作生产作业的房屋，此类建筑物就会成为所谓的违法建筑。 在乡村土地资源的使用方面，《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权通常是农村集体经济组织的成员通过审批的方式取得。宅基地使用权特殊之处还在于严格限定权利的设立目的，通过相关法规可以了解到宅基地使用权仅限于依法建造、保有个人住宅、庭院及种植竹木等，为供人居住而对土地进行占有、使用的权利。相应地，未依审批取得宅基地所有权、超出权利设立目的而为建造行为，所建造的住宅及其附属设施属于违法建筑。
第二种是违反公法对于建筑物的相关规定。
建筑物的兴建不仅关乎个人所有权的归属问题，同时也涉及私人利益与公共利益的协调、统筹问题。在我国，公法上对于建筑物及建造行为的总括性法律规定主要见于《城乡规划法》。该法对于建设用地规划许可证的问题有十分详细的规定。如：第37条、38条中明确指出依出让、划拨取得建设用地使用权的建设单位，还应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府核发建设用地规划许可证。第64条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”第65条：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。”由此又可得出：没有获得有关部门批准同时也没有取得相关证件搭建的，或是已经取得相关证件但是超越批准范围而越权搭建的房屋，属于违法建筑。未经规划管理部门或土地管理部门批准， 或虽经有关部门批准， 但批准手续、文件是采取欺骗手段骗取的;虽经有关部门批准，但部门的批准行为有违法律相关规定而建造的房屋，属于违法建筑。
有学者亦对建筑物的违法性进行了程序违法与实质违法的区分，但在此处笔者认为没有必要探讨程序违法的问题，因为程序违法可以通过补办相关手续使违法建筑转化为合法建筑，使建造人能依合法性取得对建筑物的所有权、处分权，对于建筑租赁合同的效力影响相对较小。
2 违法建筑的归属问题
探讨了“什么是违法建筑”的问题之后，我们的目光就应该落在谁是该建筑的主人的问题之上了。无法确定建筑物归属问题，就无法确定建造人对房屋进行处分的效力。
在此出现了几种对于界定违法建筑归属问题的角度和思路：
2.1 从违反的法律類型来界定
第一类：违反《城乡规划法》等公法但不构成对他人私权利的侵犯。持有此观点的学者认为这类建筑只违反公法，故其后果主要在于公法上不承认此建筑的合法性。如上述法规中所述的拘留、罚款、限期整改、限期拆除等法律后果。而当事人的财产所有权只有在彻底剥夺其对物之占有即没收或彻底消灭物之存在即拆除建筑时才受到影响。在此已被拆除的违法建筑物客观上已不存在，根据合同对于标的物必须可得、确定的规定，被拆除的违法建筑不能作为租赁合同的标的物，探讨其合同的效力意义不大。此处主要的问题在于实体上客观存在且有人在其中居住、生活的违法建筑的归属问题。但从私法上来看，从私法领域重要的精神理念“法无禁止即可为”角度理解，违法公法的建筑物能受到私法上的肯定性评价。此时，违法建筑的所有权归建造人所有。
第二类：违反私法。这种情况主要体现在房屋的建造者已经迈过了第一道门槛即获得了公权力对他的授权、批准，但是在建造者行使其权利的过程中对他人产生了不利影响。用法律的语言来表述就是对相邻权的侵犯，如妨碍相邻建筑物的通风、采光。此时只涉及如何解决邻里间对房屋正确使用的权利冲突问题，不影响房屋建造人对于房屋享有的所有权。
第三类：双重违反。主要分为在他人已经获得建设用地使用权的土地上建造房屋以及建造的房屋超过边界，部分侵入他人的土地这两种情况。对于完全侵入他人土地之违法建筑，我国法律适用分离主义即土地与建筑物各自为独立的不动产，建设用地使用权人基于此权利对土地取得占有、使用、收益权。基于此占有权，占有人可以请求违法建筑人恢复原状，也可以请求赔偿。而恢复原状的请求会使此建筑物不存在，有关此建筑物的租赁合同问题也就无从谈起。所以在只考虑请求赔偿的情况下，建筑物的建造者即通过赔偿的方式变相从拥有建设用地使用权或宅基地使用权人的手中买来建造房屋的权利，从而获得房屋的所有权。
对此观点进行总结可以得出结论：违反不同种类法律的不同情况对于建造人取得建筑物的所有权没有影响。
2.2 依不动产的属性界定
根据学理通说和相关法律规定，不动产是指依自然性质或者法律规定不可移动的物，包括土地及其定着物。根据财产的物理属性标准得出：即便建筑违法，也不能改变建筑物的不动产属性。在我国，土地所有权归国家、集体所有，但房屋作为独立存在的个体，可以为私人所有，房屋同时也属于不可移动的物，属于不动产。据此得出结论：根据房屋的物理属性，房屋属于不动产，在没有土地所有权、地上权(在我国可以理解为建设用地使用权和宅基地使用权)或租赁权的情况下，私人仍可以享有不动产房屋的所有权。房屋作为不动产的属性，不因为建造人是否取得国家的认可、准许而改变。
2.3 依所有权的取得方式界定——从法律行为和事实行为角度分析
在私法上，任何主体要取得权利或者承担义务，均有一种合法的原因作为媒介。法律事实就是作为权利义务与主体相结合的媒介。法律事实包括自然事件和行为，二者之间以是否以意思表示为构成要件相区分。所以，不动产物权可以通过法律行为取得，也可以通过非法律行为即事实行为取得。非法律行为主要包括准法律行为、无因管理、不当得利、侵权行为、缔约过失和其他事实行为如加工、占有等。常见的非法律行为还包括司法判决、法律直接规定、继承、取得实效等。在此，就修建建筑这一建造行为属于事实行为，建造人依其建造行为在房屋建成之时取得房屋的所有权。
3 违法建筑租赁合同的效力问题
根据《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会的公共利益。”以这三个要件为标尺，从而衡量合同的签订作为一个民事法律行为是否能够生效。
违法建筑租赁合同的效力问题争议点主要就集中在第三条，不违反法律或者社会的公共利益。合同不违反法律是指合同不得违反法律的强制性规定，强制性规定指的是必须由当事人遵守，不得通过协议加以改变的规定。因此，违法建筑租赁合同的效力问题就应该主要使用第三个“标尺”来进行判断。多数学者均坚持一个观点“法无禁止即可为”，现行法律中，关于违法建筑不得出租的规定，多出现于地方性法规、部门规章、政府规章及规范性文件中，而法律、行政法规中尚未有此规定。我国建设部曾经出台过《城市房屋租赁管理办法》，其中第6条明确规定属于违法建筑的房屋不得出租，但是此管理办法已于2002年国务院取消第一批行政审批项目的决定中被撤销，故此规定已经失效。我国《城市房地产管理法》中也只界定了如何通过划拨和出让的方式取得土地使用权，而未对违法建筑的租赁问题做出具体的规定。据此，违法建筑的租赁问题并未构成法律强制性规定的违反，租赁合同本身应属有效。
在前述关于违法建筑所有权的归属上，我们已经认定不管是违反公法、违法私法还是双重违法的情况下，违法建筑所有权均归属于建造人。建造人在法律限制的范围内，可以自己占有、使用、受益。但在违法建筑物的建造者能否将此房屋出租给他人使用的问题上，存在较大的争议。有学者总结出相比于合法建筑物，违法建筑物的租赁合同效力存在一个重大的瑕疵：合同标的具有违法性。
对于此种瑕疵，摆在我们面前的问题是标的物的违法性是否阻却租赁合同的有效成立。分析此问题首先需要将标的物合法与否与民事法律关系本身的效力分开来看，应当认定清楚租赁合同的订立属于民事法律行为，合同标的物的违法性并不能直接导致法律行为的违法性。在界定法律行为无效时，存在一种法律行为无效的种类划分方式：全部无效和一部无效。法律行为，以无效原因系存在于行为内容之全部或一部可分为全部无效或一部无效，法律行为部分无效不影响其他部分的效力。我们可从法律行为标的之数量超过法律许可范围的角度来分析标的物与合同本身效力的关系。如借贷合同约定利息超过国家规定的最高利率，其高于国家规定的最高利率的部分无效。从此规定中我们可以看出，此时借贷合同这一法律行为并非因利息超过国家规定而无效。所以房屋本身虽然具有违法性，但是建造人出租房屋供他人使用这一行为却并不因此具有违法性。
也有学者从另一个角度，认为应将建造房屋与出租房屋两个行为分離，将其作为两个互相独立、互不影响的部分看待。建筑物这一违法的标的物实际上是建筑行为与租赁行为这两个行为的一个连接点，建筑物既是建筑行为的结果，又是房屋租赁行为的对象。建筑行为违反法律的相关规定，但是房屋租赁行为本身并不违反相关法律和行政法规的规定。不能将二者混淆，从而否定租赁行为的效力。
但是最高人民法院于2009年发布的司法解释《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中通过第2条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第3条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”这两条规定明确否定了违法建筑租赁合同的效力。有分析认为最高人民法院之所以如此规定是基于以下的逻辑推演考虑：
首先，根据我国《城市房地产管理法》第四节有关房屋租赁的相关规定，第53条：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”此处明确指出房屋的出租人应该是出租物的所有权人。此时，上文已将讨论过的界定违法建筑的建造人是否是其所有权人的问题就显得至关重要。《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”结合《物权法》第30条关于因事实行为而设立或者消灭物权的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”由此种相关法条的互相印证可以看出，法条关于建造行为的性质有严格的规定，违法的建造行为不适用物权法以事实行为取得物权的规定，所以也不符合《民法通则》中关于依法取得财产所有权的规定。据此，违法建筑的建造人不能作为房屋所有权人对房屋进行处分、支配。
然而通过此解释第5条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然认定租赁合同无效，但在处理当事人权利义务关系时仍然按照出租人对承租人有收取相应受益的权利，只是将租金改为“使用费”，计算时仍依约定的租金为标准。
4 延伸思考
无论学者的观点如何，在有最高人民法院《房屋租赁合同解释》的强制性规定之下，违章建筑的租赁效力已经被认定为无效。当发生争议之时，人民法院审理也一定是依照司法解释的内容来进行裁判。所以，这里就应该仔细考量按照合同无效做出判决后对于承租人、出租人各自需要履行的义务和各自所拥有的权利问题。
在我国，由于城乡发展不均衡，城乡经济、生活水平仍存在较大差距，故产生了进城务工人员多的现状。而根据此类人群的特点，大多数进城务工人员工资收入水平较低且由于流动性较强，大都选择租房来解决住房问题。由于低廉租金及租房成本的吸引，这些人员主要集中在城市中所谓的“城中村”、棚户区中居住。而城中村中有大量存在私搭乱建、私自扩张房屋面积等违法情况，导致双方租赁合同无效。由此可见，正确处理认定违章建筑房屋租赁合同无效之后双方的权利、义务关系问题，对于城市中弱势群体保护、社会的长治久安具有重要意义。
根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于出租方而言，其可以要求承租人支付房屋占用費，这一处理方法司法解释中也予以肯定。
此处的重点在于确定承租人的权利、义务。在分析双方过错的问题时，一般在订立房屋租赁合同时，除了出租人应尽到相应的告知义务，将房屋的真实状况告知承租人外，承租人也应尽到相应的注意义务，要求出租人出示了房屋相关产权证等相关证明。但鉴于进城务工人员的文化水平较低和法律意识相对单薄，且出于急切希望在新环境中找到立身之地的心理状况，对其不应克以如此之高的注意义务。所以对于合同无效的主要责任应在出租人一方，因此出租人应当赔偿对方相应的损失，而此时出租人的责任应该属于缔约过失责任。出租人明知自己的房屋属于违章建筑却仍将其作为租赁合同的标的，实际上属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，一定程度上可以构成欺诈。出租人违背诚实信用原则，造成了承租人信赖利益的损失，因此应当赔偿承租人因为信赖合同的成立和生效所支出的各种费用，如承租人为履行合同在房屋内添置家具及其他物品的损失。同时，这里还涉及添附以及承租人装修房屋之后装饰装修物的处置问题。对于此类承租房屋装饰装修问题，《房屋租赁合同问题解释》中也有详细规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除的……已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。”
学界对于违章建筑租赁合同有效与否的认定问题，争议并未因最高法的一纸解释而归于消灭。由此也可窥见，最高院的司法解释或许并不是一个解决此类合同效力问题的最合适的办法。尤其是将此问题置于我国的城市现实状况中来看，单纯否定合同的效力显得较为草率。在简单的否定合同效力之后，对于合同双方的关系处理、权利义务关系问题，需要法官认真考量、合理地进行责任划分，以此来减小合同无效给双方带来的损失。
参考文献：
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[5]王利民.合同法[M].北京：中国人民大学出版社，2013.
[6]王泽鉴.民法物权[M].北京：中国政法大学出版社，2001.
作者：邢莹
【摘 要】随着我国经济的不断发展，我国建筑市场竞争越来越激烈，加强合同管理成为工程施工建筑的重要内容之一，合同管理不仅保障建筑项目施工安全、质量、工期，而且为建筑工程施工管理指明了方向，是实现规范化建筑施工的重要条件。
【关键词】建筑工程;合同管理;问题;对策
引言
合同既是建设单位对外经营活动的联系纽带，也是建设单位获取经济效益的根本保证，通过提高建设单位的合同管理水平，规范建设单位合同的签订和履约行为，可以有效地优化建设单位的资源、降低运营成本，在防范经营风险的同时提高建设单位效益，从而保障建设单位健康稳步的发展。
一、当前我国建筑工程合同管理的现状
由于我国建筑市场起步相对比较晚，以此对施工工程合同管理的研究时间比较短，到目前为止，还没有形成完善的理论系统，很多项目管理合同管理还处在表面层次，其主要表现在：
1、合同签订阶段存在的问题由于我国建筑建设单位深受计划经济体制的影响，导致建筑建设单位缺乏合同意识，即使签订了合同，合同的内容与形式也是存在很多的问题：合同内容过于简单，只约定了双方的履行的责任，而忽视了违约责任;风险合同现象比较严重，在具体的合同中，对于承包方的约束比较多，而对业主的制约条款则相对比较少，导致合同出现许多不公平条款。
2、合同履行阶段存在的问题：应变更合同没有变更。在合同履行期间，常常会发生合同变更事情，但是合同履行管理人员去忽视了对合同的变更，而最终导致因为没有变更而导致的损失;应当发出的书函没有发。书函发送不仅是动态合同管理的需要，也是施工建設单位进行自我保护的手段，但是施工建设单位却常常忽视这一点，导致施工建设单位被惩罚;合同诉讼追究超过诉讼时效。在建筑施工过程中，常常会发生各种违约行为，对于违约行为，权利一方可以通过起诉等手段维护自己的合法权利，但是一些建筑建设单位忽视合同的诉讼时效，导致自己的合法权益得不到法律的保护;没有行使合同所赋予自己的权力。在施工过程中，工程发放方不按时支付工程款的现象非常普遍，而合同明确规定：如果发放方不按时支付工程款，施工方可以行使抗辩权停工，但是在实践中很少有施工建设单位行使。
3、竣工验收阶段合同管理存在的问题：合同管理体系还不完善，在合同签订中，没有对合同主体进行明确的规定，导致任何人都可以签合同，同时对于合同审查与评估也缺乏有效地监管;合同管理的信息化程度不高，不重视对合同的归档管理，导致合同在签订后，出现丢失等现象;我国的建筑施工合同管理人才还比较缺乏。目前专门具有合同管理专业的人才比较少，其主要表现在我国项目管理部门没有针对合同管理建设合约机构，导致项目管理建设单位缺乏对合同管理流程和操作的正确认识。
二、加强建筑工程合同管理的有效对策
1、建立完善的施工合同管理体系首先建立构建完善合同管理组织机构。专门的合同管理机构是合同顺利实施的重要保证，随着建筑市场的不断发展，依靠监理工程师或者相关人员对合同进行管理已经不能满足合同管理高要求的需要，因此必须要设置专门的合同管理机构;其次建立合同管理制度保证体系。施工建设单位只有建立完善的制度保证才能做好合同的管理工作;最后建立合同培训体系。
2、做好施工过程中的合同管理
2.1施工项目合同管理签订阶段的管理
做好签订前的合同评审工作，施工项目具有施工周期长、可变因素大、风险因素高的特点，因此在签订合同之前，一定要做好评审工作：确定谈判人员。合同的签订过程是需要不断的谈判而签订的，通过谈判可以在保证自己基本利益的同时获得更多的有利于自己的条款，因此合同谈判人员一定要选择具有专业合同管理知识、较强口才的人员担任;仔细分析招标书。在招标书中一般都具有合同的主要条款，作为施工建设单位在进行合同签订之前，可以先研究招标书主要条款的内容，从主要条款中分析业主的基本态度，从而为自己在合同谈判中提供基础的信息保障;收集关于施工工程的有关材料。在合同谈判中，施工建设单位要广泛的收集相关的材料，以便在具体的谈判中争取主动权。
2.2施工项目履行阶段的合同管理
项目施工阶段的合同管理主要包括：合同履约管理。在合同执行过程中，建设单位要根据项目施工的进度对合同的风险进行管理，尤其是对具有高风险的合同一定要建立动态监管机制，保证施工合同的正确履行;合同变更管理。合同变更会涉及到多方的利益，因此施工单位一定要坚持合同变更程序进行管理;合同索赔管理。合同索赔的程序主要包括：提出意向书、收集证据、编制报告、谈判、解决;合同的争议的管理。在合同中应该明确出现争议的解决途径，一般主要是：和解、调解、诉讼。
2.3施工项目竣工验收阶段的合同管理
首先做好工程竣工验收交接工作。工程验收是合同履行的关键环节，也是发现施工问题的主要程序，因此在合同中应该明确规定工程验收的具体事项以及问题整改的具体细则等，避免出现工程结算费用的争议;其次工程结算审核以及价款的支付。业主应该根据合同规定，审核施工工程的治疗，并且按照合同约定的施工工期、质量等因素对施工建设单位进行一定的奖罚等，并且按照相关约定支付施工建设单位工程款，并退还履约保证金等。
3、加强施工合同的风险管理
施工合同风险管理的目的就是降低各种风险对施工所造成的不利影响，用较低的费用取得更大的安全保障。为提高施工合同的风险管理：一是要加强施工单位对合同重要性的认识，提高他们的风险管理意识，重视对合同风险的控制;二是增强合同管理人员的专业素质，施工建设单位要积极与高等院校开展人才培训活动，通过校企合作等措施为合同管理工作提供更多的优秀人才;三是健全合同风险控制体系，依据合同风险的根源将合同风险进行分类。
4、加强对施工建设单位的资质管理
施工建设单位是施工工程建设的重要部分，避免施工合同混乱的主要手段就是净化施工建设单位环境，这就要求加强对施工建设单位的资质管理，对于没有相关施工资质的建设单位要坚决取缔。
5、要加强建设单位全员的法律意识管理
要加强建设单位全员的法律意识，首先要提高建设单位管理人员的法律意识，合同管理是建设单位法律顾问的重点工作，法律顾问对合同的管理不能仅仅在合同起草、审核、谈判、纠纷处理等环节，而应贯穿合同履行的全过程，定期开展合同履行情况的监察，充分利用法律专业知识，对建设单位的合同管理进行总体规划、定期督查，及时防范法律风险，保证合同在建设单位中合法、有序的履行。
三、良好的建筑工程合同管理发挥的巨大作用探究
1、合同管理在施工工程管理中具有核心与纽带作用
合同管理是对施工项目的全过程管理，通过合同文件可以制约各方建筑施工参与者的行为与明确他們的责任与义务，是实现各方参与者交流的纽带，同时合同管理也是建筑施工具体项目管理的基础，它对具体的项目管理做出了具体的要求，具有高度的系统性和完整性，因此合同管理是工程施工管理的核心与纽带。
2、合同管理是施工双方的法律基础
合同管理明确规定了建筑施工各方的权益与义务，比如建筑施工方必须要按期完成施工项目，而工程发放方则必须按时支付工程款等，如果建筑施工某一方不能按照合同规定的内容执行其义务，另一方则可以按照合同规定的内容要求违约一方履行其法律义务，因此合同中对双方的各项权利义务约定是他们享有权利的法律基础。
3、合同管理是处理纠纷与争议的法律证据
项目施工具有周期长、参与主体多、涉案金额大的特点，在具体的项目施工过程中经常会发生各种争议与纠纷，而处理这种争议需要有真实的法律证据维护自己的权利，而合同具有一经签订即具法律效力的属性，它对合同各方的行为等进行了明确的规定，因此合同是处理各种建筑施工纠纷的法律依据。
结束语
合同管理已成为建设单位运作法治化的标志。加强建设单位的合同管理对于防范建设单位经营风险、减少经济纠纷，加强建设单位内部控制、依法订立并履行合同、提高合同履约率、促进建设单位加强和改善经营管理、监控建设单位的经营风险、提高建设单位经营管理工作水平、提高建设单位经济效益，具有十分重要的意义。建设单位通过加强对合同过程的管理，不断提高建设单位员工的素质及建设单位的管理水平，及时防范风险，不断地总结经验，才能保障建设单位的正常经营和可持续健康发展。
参考文献：
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[3]陈慧杰.建设工程合同管理风险防范与控制[J].施工技术，2014(06)：145-147.
作者：程玉亮
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