浅析某小型家电公司销售部门的员工绩效管理
摘 要：进入知识经济时代以来，世界各国企业都面临着越来越激烈的市场竞争，企业必须调整策略才能在市场立足。然而员工工作的好坏、绩效的高低直接影响着企业的整体效益。因此，对员工绩效加以管理越来越成为现代企业管理者的共识，绩效管理也在现代企业发展过程中发挥着日益重要的作用。本文结合绩效管理的相关理论知识，再联系S公司绩效管理目前的发展情况，有针对性的分析其存在的问题以及掌握出现问题的原因，制定出相应的改进方案。
关键词：绩效管理;绩效反馈;绩效评价
随着市场主体的多元化，中小型企业虽然在就业、促进经济发展等方面发挥着日益重要的作用。目前企业最重视人才资源，而绩效管理的目的就是提高业务水平，所以中小企业提高绩效管理水平，发展情景才会更广阔。由于我国企业的管理者对绩效管理理念理解不清晰，对其实施过程中的出现问题不明确和不重视，导致绩效管理的作用没有得到充分发挥，甚至适得其反。本文通过分析该公司销售部门员工的绩效管理系统理论与实践中存在的问题，提出解决方案，为我国其他企业的探索提供一些借鉴。
绩效管理是指各级管理者和员工为了达到组织目标共同参与的绩效计划制定、绩效辅导沟通、绩效考核评价、绩效结果应用、绩效目标提升的持续循环过程。绩效管理由确定目标计划、绩效辅导与反馈、绩效评估、行动发展组成，这四个环节是绩效管理过程中不可缺少的。但在实际工作中，还有许多管理人员只将目光放在绩效评估这一单一环节，这种想法促使许多管理人员过多的关注绩效评估本身和方式本身，而忽略了绩效管理是一个有机系统。
一、公司案例背景
S公司是以冰箱、微波炉为主要销售对象的家电企业，是有8年发展历史的中小型民营企业。尽管拥有一批素质相对较高的管理人员以及能力与服务较强的销售人员，但与众多的民营企业相类似的是在公司的管理层级上存在着专业分工模糊，指挥不力的状况。治理结构的混乱，绩效管理的缺失使得该公司在进一步的发展壮大中遇到了严重的挑战。公司销售人员工作时间长，比较自由，单独行动时间较多。销售人员的年龄段都在30以内，工作热情度高、积极性高、抗压能力强。由于公司的主销家用电器，客户以家庭、个人为主，售后会比较忙，销售人员对于客户的反馈回应及时。销售人员之间的人际关系良好，勾心斗角的现象少，团队协作精神强。但是，公司的销售人员的普遍学历低，缺乏创意与突破性思维。
二、S公司销售员工绩效管理存在的问题及原因分析
1.绩效管理体系不健全
公司如今的销售人员绩效管理没有和公司整体战略紧密结合，企业各部门都是按照自己的目标完成任务。而企业领导没有与下级及时沟通，员工的目标与整体战略有可能有冲突，甚至出现南辕北辙的情况，这样会影响企业整体的发展，降低企业整体的绩效与效率。绩效管理应该与企业整体战略相一致，组织内部上下协调团结，才能提高企业整体的绩效。
2.绩效管理的认知误区--绩效考核的简单替代
绩效考核与绩效管理在不仅在概念上是有区别，而且在企业管理过程中发挥的作用也是有差别的。绩效考核，是对员工在某一阶段的工作完成情况的评价。绩效管理指的是管理者要保证员工的工作目标与组织目标相适应。公司出现单以绩效考核替代绩效管理的现象。
3.绩效目标的不统一
公司发展时间短，公司员工普遍学历低，团队精神欠佳，销售部门的员工多是只顾自己的销售数量，追求提成，而忽略与公司整体战略的契合。员工目光短浅，影响公司整体战略的顺利实施。组织与员工绩效目标不统一造成企业档次下降，员工的工作情况与任务完成率得不到肯定、认同，员工的努力方向不明确，直接导致了各部门对绩效管理体系合理性的怀疑。
4.绩效考核和标准设计不科学，不全面
全面科学的考核指标能够保证员工对考核结果认同与肯定。考核结果的客观公正能够激发员工的积极性，提高员工的对组织的忠诚度。而该公司管理者仅单纯以销售业绩与技能来考核员工，考核指标范围窄。而且，企业不断发展的同时，绩效考核指标并没有变。绩效考核指标主要考虑员工的任务完成率，忽视员工内在一些特质，同时也忽略了由于工作环境变化而带来的效率低下的情况。
5.绩效考评存在主观性与片面性
S公司销售人员是主要被考核的成员，考评主要采用的直属上级提供的书面材料，辅助同事和客户的口头材料。由于某个人会有不同层次，不同年龄和不同性格的人同时评价，所以这些材料具有比较浓厚的主观色彩。企业员工只参与绩效考核，不能参加到绩效管理过程，而且单方面的书面或口头材料包含更多主观情绪，导致结果的偏差与员工的认同感下降。
6.绩效管理中缺乏有效沟通，绩效反馈迟缓
传统的绩效管理过程显得过于呆板与僵硬。在绩效考核的过程中，只是依据某些人的主观判断，而且公司没能及时的在绩效考核结果出来后与员工及时沟通，员工不能及时认识到自己的问题，延误了纠正的机会。
三、针对该公司绩效管理问题的对策
1.健全和完善绩效管理体系
经过对该公司问题与原因的探讨，可见建立完善的绩效管理体系是多么重要。企业应该从自有的销售管理体系出发，对国外先进管理理论进行扬弃性的吸收，同时经过自己的理论与实践创新，形成一个比较完善的管理体系。
2.努力营造以绩效目标为导向的绩效文化
中国企业的文化模式一般是员工付出劳动，企业就要付工资，并负责终生职业。这种模式使得企业内部缺乏竞争力，员工不上进，企业的绩效管理体系也比较落后，因此，企业的当务之急就是改变这种文化模式，为企业文化注入新鲜血液，扭转员工的这种思维模式。需要采用先进的企业思想，吸收国内外知名理论，营造建立以绩效目标为导向的绩效文化，丰富企业文化以及完成员工由“职业人”到“角色绩效”的转变。
3.全面合理设计绩效考核
绩效考核要多样化，具有灵活性、主动性，更加人性化。销售部员工的绩效考核依据可以依据业务指标，同时也应该增加市场观察力、心理分析能力等人性化指标因素，表就是我按照岗位职责为其制作的一张绩效考核表：
上表可以作为S公司员工绩效考核的依据，可以从多方面、多角度考核员工的业绩与能力，也容易发现问题，及时更正。
4.加强上下级之间的沟通，及时进行绩效反馈
管理者与员工有了良好的沟通，才能真正的将思想传达下去，员工也更能理解企业的战略，也更能约束自己的行为，将自己与企业连在一起。上级销售主管应该时刻关注员工的工作情况、工作态度、情绪，并积极与他们沟通，给予必要的支持和指正。绩效考核后，销售部门应该及时把考核结果通知下属，与其一起绩效结果进行分析，找出不足，并设法帮助其提出具体的改进措施。
5.积极营造企业优秀文化氛围
企业需要凝聚力，员工需要归属感。企业要创造和谐的氛围，使员工情不自禁想要融入集体中。他们渴望归属感与认同感，来消除孤独与恐惧。所以，企业要营造优秀的团结的企业文化，员工在内心认同这种文化，才不会接受外界的游说。否则，员工们会觉得，自己融入不了集体，同事们不会接受自己，造成员工内心的恐慌与孤独。
四、结束语
公司绩效管理中出现的问题及原因，也是我国中小企业普遍存在的问题。绩效管理的研究与发展是势在必行的。全面的绩效管理有助于企业组织绩效的提升和战略目标的实现，有利于企业文化的建设。本文通过对亿智公司出现的问题及原因的探讨，提出了具体的对策，提高管理者对绩效管理的更深入的了解与掌握。
参考文献：
[1]曙明.绩效管理与评估[M].北京：高等教育出版社，2009：4.
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[3]方振邦.战略性绩效管理[M].北京：中国人民大学出版社，2011.
[4]王贯中.基于流程的绩效管理设计与应用[J].科技与管理，2008：3.
[5]徐娅.基于心理契约的绩效管理[J].企业经济，2011：8.
作者：谷晋
【上期案例回放】
王女士是B 公司的一名会计，一直想调到B 公司的母公司A 公司工作。2006 年，在没有同B 公司商量的情况下，她通过关系直接到A 公司上班了，也没有办理劳动合同解除手续。对这件事情，B 公司的人力资源经理张虎一直很恼火，但又得罪不起，只得默认了这次“调动”。
2007 年8 月，王女士在A 公司的工作结束，却没有回到B 公司上班，但B 公司仍然为她上着社会保险。2007 年9 月，王女士与B 公司的合同到期了，B 公司通过快递的方式给她发去了一份续签劳动合同的通知，续签合同中把工作岗位由会计改为出纳，之后又连续发了两次催王女士续签合同的通知。可令张虎万万没想到的是，他等来的却是一场官司，王女士申请了劳动仲裁，提出的请求有二：一是续签合同应该保留原有工作岗位；二是如果不能保留原有工作岗位，则合同不续签，B 公司应该进行经济赔偿。张虎觉得双方都有问题，但又一时理不出头绪，很是苦恼。
（案例提供：阿洛）
【本期专家解读】
付迎涛 中国人力资源法律网主编 北京正仁律师事务所劳动法律事务部部长
人力资源经理张虎应如何应对该劳动仲裁呢？
我们从以下几个方面进行分析，帮助张虎理清头绪：
第一，B 公司与王女士间的劳动关系问题。HR 经理在处理劳动争议案件时，应首要从劳动关系角度对企业与员工间的纠纷进行分析。劳动关系存在与否是应对劳动争议仲裁或诉讼的基础性判定问题。本案中，王女士自行通过关系去A 公司上班，此后再没有回到B 公司上班。但是B 公司没有解除与王女士的劳动合同且持续为王女士缴纳社会保险，故可以认定B 公司与王女士间的劳动合同关系仍存续。
第二，B 公司提出续签劳动合同时能否变动王女士的工作岗位呢？我们都知道，在劳动合同履行中，如果非因员工不能胜任工作而由企业调整工作岗位，则需与员工协商一致方可。那么在续签环节企业能否提出变更原有工作岗位呢？首先，劳动合同终止的法定条件之一是劳动合同期满。也就是说，如果不存在诸如员工处于医疗期、女员工“三期”等劳动合同应顺延的情形，那么劳动合同期限届满即行终止。在劳动合同终止时，企业可以与员工续签也可以不续签（现在《劳动合同法》已经施行，若存在员工有权利要求签订无固定期限劳动合同的情形，则企业应与员工签订无固定期限劳动合同）。其次，企业向员工发出的续签通知属于企业的单方面意向，员工是否续签由员工自行决定。员工可能是接受企业提出的工作条件的，如工作岗位、劳动报酬等；如果员工对企业所提出的续签意向不满意，则其可以再行与公司进行协商，直至双方在劳动合同期满前达成一致。再次，在劳动合同期限届满之日，如果双方就是否续签劳动合同没有达成一致，则从法律风险防范角度来看，企业应终止与员工的劳动合同关系。
通过上面分析，我们可以看出，B 公司有权利在与王女士续签劳动合同时提出将其原工作岗位由会计变为出纳，此时王女士应就是否接受该变更进而是否同意续签劳动合同对公司做出明确回复。
第三，在仲裁案件实务中，人力资源经理张虎应如果处理本案呢？如果张虎是在劳动合同期限届满日之前接到本劳动争议仲裁通知的，则应在在劳动合同期限届满之日前终止与王女士的劳动合同，或在届满日前再行与王女士协商直至达成续签劳动合同。如果张虎在劳动合同期限届满日之后接到本劳动争议仲裁通知，且在此之前并没有按期限终止与王女士的劳动合同关系，则如果公司不再希望与其续签，那么张虎应避免让公司与王女士形成事实劳动关系，尽快做出终止劳动合同决定并通知给王女士，同时要求王女士来公司办理离职手续。在终止劳动合同关系操作上，人力资源经理张虎应遵守国家相关法律规定，向王女士出具终止劳动合同证明，及时办理社会保险关系的转移。
作者：付迎涛
您好，欢迎光临山水·香堤，之前有置业顾问联系过您吗?(没有)我是您的置业顾问XXX，这是我的名片，您可以喊我小X，下面我为您做一下具体介绍。 X先生/小姐，您这边请(手势)：
核心区位说辞：
您现在看到的是航天城项目的整体区位图，方位是上北下南，左西右东，与项目的实际方位是一致的。
西安国家民用航天产业基地是国家规划的“五区一港两基地”之一，总规划面积86.64平方公里，集中新建区面积23.04平方公里，扩展区规划面积63.6平方公里。南望秦岭终南山的风景秀丽，北接曲江新区的生态园林，自然景观宜人，交通条件优越，人力资源丰富，文化底蕴深厚。这里地势高亢、气势雄浑，尽显雍容，是汉唐都城长安郊区最宜居最优美最繁华的区域;区位优势得天独厚。向北，龙脉主干线长安路、雁塔路穿基地而过，向南，直通西康高速，贯通绕城高速，向东，万亩生态林风光旖旎;正在建设的航天城生态文化广场，与大雁塔、大明宫今古一线、遥相呼应，将形成东西长4.4公里的绿脉文化生态走廊，标志建筑揽月阁已于2014年与市民见面。先后开工建设了星河运动公园、航天城中湖公园、航天城森林广场等，仅一期规划区的绿化面积高达340万平方米。航天城中湖公园、星河运动公园已于2013年底建成对市民开放。未来的航天基地，承袭曲江板块大时代发展机遇，以航天基地优势政策为依托，不仅会成为西安投资创业的新高地，而且将会成为自然与城市互动、产业与居住平衡的科技现代新城，宜居幸福新城，引领西安百姓美好都市生活新风尚。
道路交通说辞：
山水·香堤项目地理位置优越，东边紧邻神舟四路，南临航天南路。修建中的地铁4号线航创路站，距本项目只有几百米，步行即可到达。规划中的地铁9号线经过本项目，目前的2条城市轨道也直达本区域;同时，项目位于航天城公交枢纽站中心，公交4-05路，4-15路，4-17路，4-21路，4-23路，4-25路，217区间路，239路，260路蕉村站距本项目400米;另外项目还邻近西康高速，绕城高速。距小寨商圈5.2km，距市中心12.3km约15分钟车程， 向西北距西安咸阳国际机场仅35分钟车程、向北距西安火车站20分钟车程，向南距引镇西康铁路长安站仅15分钟车程。立体化的交通网络，让您出行无忧!
区域配套说辞：
公园：
四大公园自然再造，项身居公园合围之中可以说是本项目一个很大的特色，除自身拥有35亩活水景观外，航天城中湖公园、航天城星河运动公园还有航天城揽月阁生态文化园都紧邻项目而建。航天城中湖公园总面积达16.5万平方米，其中湖面面积就达3万平方米，汇集文化展示、滨水游憩、儿童游乐、自然景观于一体，是航天基地内一个综合性公园。星河运动公园，占地96亩，是与北郊的城市运动公园遥相对应的城南版，公园里不仅设有室内体育场馆、还建设了免费的室外足球场、篮球场、羽毛球场等室外运动场所。可满足市民对多层次体育运动场地和休闲健身设施的需求。揽月阁项目位于雁塔南路最高点，承接大明宫、大雁塔，是西安唐文化轴的南部重要节点和标志性建筑，高约100米，届时将和唐大雁塔今古一线、遥相呼应，联袂彰显西安具有历史文化特色的现代化国际大都市风貌。 居于三大公园包围之中，您的生活不仅可以尽情呼吸，畅快运动，自由拥抱绿意，更有一种身处皇家园林的尊贵感，仿佛中湖公园就是自家的后花园，运动公园就是自家运动场，而揽月阁就是自家门楼和牌坊一般。
学校：
上学从来都是大家关注的重中之重，项目与交大航天城校区仅一路之隔，西安交大附中被评为“西安市初中素质教育综合督导评估优秀学校”，西安航天城学校包含高中、初中、小学、国际部，计划安排全日制在校学生约7000人，规划建设包含行政教学楼、图文信息中心、艺术与国际交流中心、综合实验楼、学生宿舍楼等。2014年9月已完成对外招生工作，预计2015年9月正式开学。
区域以国际教育资源对接时代前沿，航天中学、航天小学、航天三幼环伺，再加上小区配备国际知名的A索幼儿园，构成了一整条线的一站式精英教育服务。从启蒙教育知名幼儿园爱的哺育，到基础教育交大名校的保驾护航，再到高等教育长安大学城的成长飞跃，可以说这里是得天独厚的书香院林。这种优秀教育资源云集带来的不仅仅是填鸭式的灌输，更重要的是带来一种区域的良好的学习氛围，而这种氛围是非常有助于孩子自觉养成爱学习，善创造的性格的。
商业：
航天城·壹街区，航天城·里坊PARK两大时尚街区，构建集运动、购物、娱乐、餐饮、休闲、健身的大型商业街区。青山秀水之间，一座繁华、时尚生活之都拔地而起。
航天城·壹街区与本项目咫尺之遥，集购物、休闲健身会所、羽毛球场馆、篮球场馆等综合商业配套，为业主提供最完善的生活配套，打造24小时中心繁华主场。航天城·里坊PARK距本项目仅几步之遥，地铁4号线贯穿西安市几乎所有的万达和银泰，让您畅享在时尚繁华里自由穿行，带给您生活的无限便利。
医院：
区域内汇集多家著名医疗机构，形成完善的医疗服务网略，为业主提供更好的生活保障，为您家人健康保驾护航。
西安市人民医院是我市在西安国家民用航天产业基地新建的一所公立非营利性综合医院建成之后，将达3000人的日门诊量和1000张床位的住院规模，为航天基地居民提供更多优质的医疗资源，呵护居民健康。
西安航天总医院是陕西省和西安市医保定点医院。被国家卫生部授予“二级甲等医院”和“爱婴医院”，先后荣获全国职业卫生先进单位，西安市文明单位，西安市产科质量检查先进单位，西安市创佳评差最佳医院，陕西省抗击非典先进集体等数十项荣誉称号。
项目说辞：
品牌
山水香堤项目是由西安航天基地实业发展有限公司开发的高端住宅项目。
西安航天基地实业发展有限公司是西安航天基地投资发展有限公司下属全资子公司，作为一家国企房地产企业，公司自成立以来， 一直秉承“筑造经典，构建未来”的理念，并首创多项创新人居标准。从覆盖航天城，到拓疆沣东新城，从大型住宅开发，到建设商业街区、写字楼、洋房、公寓、酒店，从“精品住宅的航天全产业链模式”到“6年城市人居蓝图的深入探索”，航天实业不断为中国人居梦想的全面实现作出新的尝试和贡献。航天实业城市人居缔造者的企业形象，得到了完美的升级。先后荣获“陕西金牌创新户型楼盘”、“西安楼市区域地标楼盘”等荣誉，公司也一度被评为“西安楼市领袖品牌企业”、“2012诚信单位”、“2013年西安楼市卓越品牌企业”。2014年6月，航天实业同时完成山水·悦庭、山水·岭秀、启航ICB三个项目的交付使用，兑现近2000位业主承诺，这也成为航天实业品牌发展史上的里程碑。山水·香堤作为航天实业山水精品系下2015年巅峰力作，作为品牌国企的代表性作品，它几乎完美的诠释了航天实业的创造精神和发展智慧。
2.沙盘整体描述(容积率，绿化，车位，户数，建筑分类分块，配备)：
项目占地地约110亩，建筑面积34.4万平方米，容积率2.25，绿化率38%，建筑密度15.86%，是属于特别低密度的园林住区。小区分为臻藏别墅，花园洋房和宽阔平层三部分，小区内含一条西安市最大的活水湖，湖岸线穿插小区内部，还包括一所国际幼儿园和一个艺术会所。项目遵循传统工序，以精湛打磨技艺，将根植百年的英伦风情完整传承。在建筑设计、石材甄选、细节雕琢上，不吝成本，完美再现鼎盛英伦时期的建筑艺术精髓，重拾欧洲高级精品住宅规制。
产品说辞：
香榭合院—院子里的生活 原汁原味
一方墅院新天地，延续院落情节，却境界不同。别墅院落，不是建筑的简单围合，而是居住感受、生活体验与心灵境界的完美融合。树木葱茏，繁华旖旎，取自然，阅自然。四季如画的公共园林与绿意盎然的私人花园自然贴近，相互融合映衬，聆赏天籁，与自然对话交流。
花涧洋墅—缔造别墅级品质生活
打造西安首席低密度花园洋房社区，以6+1花园洋房为主打产品，引领城市新型居住概念。合理的布局、精心的设计，增加入户花园、露台等情趣空间，扩大的空间户型、更加强调空间立体感、舒适度和尊崇气质，通透开扬的感官空间，力求家居动线的流畅与丰富内涵。
阔景平墅——湖景阔居，大西安墅居生活标杆
别墅区里的大平层，观湖瞰繁华，一切皆掌握。在产品自身的打造方面，项目采用全新设计理念，将传统别墅与大平层的独特优点全面融合，让居住者在享受无敌湖景资源的同时更能享受到别墅的空间感和大平层的舒适。让居者在花鸟澜波间，将悠然时光跃然纸上，与天地间，赏饕餮晨曦美景。
景观说辞：
湖居生活：
古法讲究，上善若水，“有水斯有财”，得“水”为上，而在当代湖居生活也成豪宅的最高境界。身处水资源贫乏的北方，湖居更是难得一求。根据科学数据分析：从千亩水域面积，周边63 %的空气湿度、5000-6000/平方厘米的负离子分布浓度，活性氧浓度≤0.11mg/m2以下，空气的洁净程度高出市区平均值50倍以上„„而每公顷树林每天可吸收1吨二氧化碳，产生0.735吨氧气，每公顷草地每天能呼吸0.9吨二氧化碳，产生0.6吨氧气，大气通过林带，可使粉尘量减少32%-52%，飘尘量减少30%„„炎热的夏季这里的温度总比其它低2至3度。让您远离雾霾，24小时有氧呼吸。
多重景观，万物皆景：
小区独特的古典式园林，采用独特的 “叶脉”形态，融汇古典中式园林的奥妙。以“园”为核心，由宅围合的“院”环绕其周，水体和绿地互为镶嵌，挑廊环绕，藤蔓低垂，让您与爱人、孩子漫步其间，享受惬意空间。小区并重多重景观，万物皆景山水·香堤的园林建筑和小品注重建筑符号的运用，运用符合现代人生活要求的青砖步行道，漏窗等，同时将拴马桩、景石、石桥、景亭等景观元素融入其中，粉墙黛瓦，小桥流水，回廊起伏，水波倒影，荷香氲氤„„山水·香堤典藏一份水墨江南的别致情怀，演绎亲水文化，你才会真正向自然皈依。
自身配套
小区自有的A索国际幼儿园隶属于A索国际教育机构，最早创办于2007年，拥有3家国际标准的高端早教中心，4个清华少年科学家学习中心，仅在西安就有数千家庭和孩子受益于A索的教育体系。2011年A索获得了“加州国际教育学院(CIE)”的全面授权，成为其“婴幼儿早期智力开发研究中心”、 “Children GALA”早期智力开发课程体系的中国西北地区独家运营机构。这么优秀的幼儿园，相信您的孩子一定拥有一个非凡的童年。另外，小区的高档会所，功能丰富的底商也能给您多彩的休闲购物生活锦上添花。 物业：
山水·香堤签约了国内一级资质物业，将“家政式管家”的别墅级服务引入山水·香堤，以私人个性化和酒店式服务为标准，使服务细节更周到，业主感觉更尊崇舒适，重新定义城市物管服务标准。
总述：
山水·香堤是品质生活的极致享受，它不仅仅是才华与智慧的堆砌，更是一种境界的追求。这样一片天地，生为理想，拥有即是人生的另一个高度。
下面我们来看看它的户型。。。
上上国际中心
销讲辞
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第一部分 企业简介
上上集团有限公司组建于2005年，是以印刷包装、金融投资、商业地产为核心业务的大型股份制企业;下辖全资和控股子公司46家，参股企业25家，投资领域涉及纸浆、纸张、印刷、包装、金融、房地产等十一个门类，遍布浙江、安徽、江苏、河南、陕西、山西等7省28个城市。 2010年集团总资产123.3亿元，总收入超150亿元，实现利税31亿元。
作为集团实体产业支柱的上上印刷包装集团，旗下近50家全资或控股子公司，已形成从纸浆、造纸、贸易和印刷包装的生产、销售一条龙的完整产业链条，并在浙江、安徽、江苏、河南、陕西、山西等地建立了印刷包装生产基地，全面铺开全国性的战略布局，其中在浙江、河南两省已成为区域内的行业龙头。
起步于2005年的地产业务板块是我们集团战略性发展的重要组成部分。经过6年的业绩积累和经验沉淀，先后在浙江、江苏、湖南、河南等城市实施开发，累计开竣工面积已超过600万平方米。2008年上上集团与浙江中成集团先后合作开发了嘉兴国际中港城和嘉兴国际娱乐城，分别获得了当地“十大精品楼盘”奖和“最具影响力楼盘”奖，其中，115万平方米的嘉兴国际中港城成为国内第一个超大型娱乐购物中心;2010年至2011年，集团公司积极抢抓“中原经济区”上升为国家战略的历史机遇，将地产板块的区域重心移往中原地区，目前正投资开发郑州郑东新区高铁站“上上国际中心”、郑州二七区“上上广场”、“御景湾”、“国风文化产业园”等重点建设项目。
成立于2008年的中部投资有限公司注册资金2亿元，成为我们集团的第三大业务板块。从国有及股份制银行累计取得25亿元的授信额度;同时，集团还在浙江、江苏、安徽及我们河南的焦作、新乡等地参股投资了多家中小股份制银行，为集团下一步的发展提供了不可或缺的金融平台。
上上集团完成了实体经济、地产经济和金融经济三足鼎立的事业基本面构造，初步实现了跨区域、跨行业的整体联动、互促共进的全国战略布局。开发商实力可见非常雄厚。
第二部分 区域介绍
上上国际中心项目地处郑东新区除CBD外另一个商务核心区——郑东高铁商务区，现就郑东新区发展状况作一下简单介绍：
郑东新区是郑州市委根据国务院批准，为了拉大城市框架，扩大规模，加快城市建设而投资开发，也是河南省政府的重点工作项目。按照“三年出形象，五年成规模，十年建名城”的近期目标，
第 2 页 共 9 页 一座现代化的新城已在郑州市区东部崛起。郑东新区以原郑州机场为起步区，以国家经济技术开发区为基础，西起老107国道，东至京珠高速公路，南自机场高速，北至连霍高速，远期规划面积约150平方公里，其中包括CBD中央商务区、高铁商务区等大型区域。
郑州要建成为全国区域性中心城市，而郑东新区又是郑州的核心，这座寄托着近亿河南人民希望的水域靓城，从无到有、从小到大，从大到强，由一个旧机场发展成为一个国际化的CBD，同时今年的十二五规划已经对郑东新区的发展给予了充分的肯定，同时把中原城市群提升到了全国战略层面，以郑州为核心辐射周边城市，必将给郑州带来无限生机。郑东新区又是郑州的经济核心，所以郑东新区在中原城市群中有着至关重要的位臵，随着郑州北扩东移大的城市发展框架，发展中心已经东移，由于郑州北向受到黄河制约，西向、南向受到老工业区和铁路等因素影响，郑州的城市核心只有东移，从长期来看郑东新区定位以商务投资为主，而高铁站的建成大大推动了郑东新区的速度。
东区现状：
金融：现已有73家金融机构进驻郑东新区，6家省级银行总部、7家保险机构总部扎根于此，这里已经成为河南省乃至整个中部地区金融机构最密集、金融业态最丰富的区域之一：农业银行、广发银行、民生银行、汇丰银行、百瑞信托等多家金融机构省级机构入驻;工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中信银行、光大银行、浦发银行、招商银行、兴业银行等金融机构均设有营业网点;经营业态基本涵盖银行、保险、期货、证券、财务公司、基金公司、担保公司、小额贷款公司、典当公司等所有金融领域。金融商务集聚效应正逐步显现。
企业：良好的商务环境，吸引了大批企业总部入驻东区。70余家世界500强和国内500强企业进驻办公：河南煤化工集团、平煤神马能化集团、河南中烟3家营业收入超千亿元的能源化工企业已入驻;飞利浦、德国MAN、德国敦豪、LG、日产、联邦快递、台塑、中旅、希望、宇通、海马等知名企业全部都已落户东区。
酒店：目前，郑东新区内已有高、中、低档饭店276家。高端酒店业抢滩东区，希尔顿、喜来登、万豪、丽笙等国际一线酒店品牌先后在东区投资经营。东区在建和建成的四星级以上酒店客房数突破3500间。目前，已建成的酒店近30家，其中，五星级的中油花园酒店日开房率在85%左右。
商场：郑东新区包括商场、超市等在内的商贸企业已突破1100家。大型商业设施不断增多，形成了多个特色商圈。总长达4.2公里CBD商业步行街正加快建设，其中丹尼斯D、E、F段已经开业。宝龙城市广场先后引进奥特莱斯、大商千盛百货、苏宁电器、横店影视城等知名商家入住。商都路两侧汇聚了德国麦德龙、红星美凯龙、居然之家、好百年等国内家居领头企业。天泽街集中、高档
第 3 页 共 9 页 餐饮为一体，成为全市知名的美食一条街。保时捷、宝马、奔驰、路虎、凌志等汽车厂商先后在郑东新区开设展厅，东区成为全省名车展销最集中的区域。
由此可见东区市场逐渐成熟，后期发展劲头十足，发展潜力巨大。
第三部分 项目介绍
上上国际中心整体结合城市高铁建设、遵照城市多元化发展为宗旨，以打造郑东新商圈、树立郑东新地标、提升郑州综合枢纽形象为开发目标，未来将建成为以办公为核心，融合商业、金融、会议、服务业为一体的综合体商业项目。
项目位于高铁西出站口南1.5公里，东临和谐路，西靠心怡路，北连福禄路，南与20余亩市政绿化相连，规划为两栋24 层5A甲级写字楼，其中地下2层为停车场，1-4层为商业裙房，5-24层为办公用房。
一、具体指标：
总占地：约19亩;
规划总建筑面积： 106664 ㎡,其中地上86967 ㎡，架空581 ㎡(不计容)，地下：19116 ㎡; 建筑总高度：约120m; 标准层高：4.0m; 电梯配臵：共8部电梯：
总裁电梯：1部、2.5m/s、1600kg; 高区：3部、2.5m/s、1600kg;
低区：3部、2.5m/s、1600kg;
消防/货梯：1部、2.5m/s、1600kg;
裙房电梯：1部、2.0m/s、1350kg;
二、周边配套：
作为郑州新客站交通枢纽中心(集地铁、高铁、轻轨、公交、客运为一体)的重要配套工程，项目的交通优势无与伦比。 市内道路：金水东路、东风东路、郑汴路，东西南北城市主干道，保障畅快出行; 城市地铁: 步行10分钟直达地铁站，市区任意地点30分钟内可直达; 高速公路：全国最先进的高速公路网，三小时到达省内任一地市;
第 4 页 共 9 页 城际轻轨：步行10分钟直达综合交通枢纽，郑汴轻轨半小时直达开封，15分钟直达新郑国际机场; 高铁：步行10分钟直达综合交通枢纽，省内地市(除南阳、周口、濮阳、济源外)1小时直达，西安、武汉、上海、北京3小时直达，广州5小时直达。
商务配套离不开快速、有效的交通网络，如此便利的交通环境，为您创造高效便利节能的办公和投资环境，是您办公的最佳选择。
三、产品设计：
该项目整体设计简洁、时尚、大气。商业裙房部分采用花岗岩，办公面积整体采用玻璃幕墙。定位为高铁商务区内顶级高端写字楼，除5A甲级写字楼所需标准配臵以外(5A：楼宇自动化，安防自动化，通信自动化，办公自动化，火灾自动报警和消防联动控制系统。)，
还配臵了世界级水平的卫星电视，等，使项目在高铁商务区内，无论从形象或配臵，均达到了顶尖水平。
同时，绿色办公、生态办公成为该项目的又一亮点。由于该地块为区域内唯一一块与20余亩市政绿化紧邻的项目，项目规划充分利用了这一得天独厚的资源，无论是一层2600平米大堂绿化、四层屋顶花园，还是在顶层室外空间，满目是象征生机勃勃的绿意，彻底将人融入自然的怀抱。在这个空间里，绿色办公、生态办公不再是一句“口号”。使项目整体体现“生态”“共生”的设计理念，也是我们要传递的一种全新理念，叫“有生命的写字楼”。
在外立面上，富于层次的转角设计使沿心怡路建筑形象简洁大气而又不失变化，顶部旋转升起的玻璃构架也使整个建筑充满了动感，具有较强的识别性和标志性。塔楼幕墙通过材质变化形成错动、跳跃的感觉，独具特色错位布臵的塔楼形成前后错落有致，弧形转角平面使建筑形体更加流畅、饱满，同时与环境更好的融合在一起。办公入口广场上抬约1.49 米，景观视野更加开阔。面向福禄路商业面到了夜晚是另一番景象，塔楼墙面设臵了错动的LED 灯带与裙房五光十色的商业空间交相辉映。空中连廊在跨度适中的前提下，通过立面延续加以放大强化，相信这必将成为东区又一标志性建筑!
1号、2号楼办公与裙房商业有各自独立的竖向交通系统，互不干扰。办公部分共设有8部最高2.5M/S品牌高速电梯，值得一提的是，我们还特别设有一部总裁BOSS电梯，为您的提供高效、尊贵的办公环境。(其中3 部由地下
1、2 层至12 层低区电梯，三部为12 至24 层高区电梯，设有1部总裁电梯，1部消防兼货用电梯)。两部防烟楼梯由地下2 层通至屋顶。裙房商业东西两侧及中部设客梯、货梯及楼梯组织垂直交通。一二层商铺采用内部楼梯联系上下2层。
第 5 页 共 9 页 一层~二层平面：沿心怡路、福禄路和和谐路裙房为沿街零售商业，裙房靠近南侧城市绿地区域暂规划为咖啡、甜品、酒吧等少量休闲餐饮。南侧靠近办公入口广场部分布臵办公大堂。裙房一层东西两侧及西北角局部为设有电梯直达上部三至四层的大堂。在大堂设计上，公司也是力求做到国际化、品质化、生态化，仅面积就达2600平方米，这在河南乃至国内也是罕见的，四层挑高近20米，超五星级豪华装修配臵，在中庭挑高处，设有T型台和展位，可作大型的发布会和展会使用，为业主提供了更完善的商务配套。
三~四层平面：设臵为金融、证券等大型对外服务型高端办公。
五层~二十四层：主要为办公功能。在二十二和二十三层设有空中连廊，设计为包含咖啡、健身和办公、会议等功能。整体采用框架结构，面积120-500㎡，设计全部采用空间无柱办公，户型方正实用，容易分割和组合。
第四部分 合作单位简介
一、建筑规划设计单位：上海泛太建筑设计有限公司
在项目的规划上，我们公司也是力求做到生态、科技、节能、尊贵和富有标志性，所以在规划设计单位上，经过我们多次的招标评标，最终聘请上海泛太建筑设计有限公司精心设计。上海泛太建筑设计有限公司成立于2001 年1 月，上海泛巢建筑设计事务所注册于2005 年3 月，同年获建设部建筑设计专项甲级资质。均是泛太平洋设计集团有限公司(加拿大)在国内设立的全资控股企业。自2001年来，每年都有数个设计作品获得国家及地方评比的奖项。自2003 年起，公司在各民用建筑设计市场民营设计企业二十强排行榜中排名均位于前列。先后荣获多项奖项： 中国建筑工程鲁班奖
上海烟草集团科教中心 (国家优质工程，2007 年) 九寨天堂国际会议度假中心(2006 年) 建设部奖项： 创新风暴奖项
上海古北国际广场 (建设部创新风暴中国建筑设计示范住宅奖，2004 年) 浙江龙游双桥花园 (建设部创新风暴中国景观环境示范住宅奖，2004 年) 西安绿地新里 (建设部创新风暴中国经典示范住宅奖，2004 年) 江西九江柴桑春天 (建设部优秀设计三等奖，2006 年)
第 6 页 共 9 页 苏州美之国 (建设部科技委员会百龙杯“新户型时代”全国精品户型设计夺标活动综合金奖) 全国性奖项：
大连东方圣荷西 (中国公寓楼盘金质奖，2006 年)
九江柴桑春天 (全国人居环境工程金牌建设项目，2005 年) 上海东方名城 (全国人居经典方案大赛住宅组综合大奖，2002 年)
上海大花园 (首届全国新世纪人居经典住宅小区方案竞赛建筑形态金质奖，2001年) 上海新外滩花园 (全国跨世纪最佳住宅环境和最佳住宅房型，2000年) 上海市市级奖项：
上海烟草集团科教中心(上海市建设工程“白玉兰”奖(2006 市优质工程) 省级奖项：
四川省优秀工程设计奖
九寨天堂国际会议度假中心(四川省优秀工程设计一等奖，2007年) 吉林省优秀工程设计奖
长春五环体育馆 (吉林省优秀工程设计一等奖，2000年) 其他奖项：
上海烟草集团科教中心(第二届中国国际建筑艺术双年展最佳创意奖，2006 年) 上海新外滩花园 (世界华人住宅与住区建筑设计奖，2008 年)
第五部分
接待流程
一、确保售楼处接待统一口径
二、接待讲解分为以下几个流程：
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客户进门，面带笑容：欢迎光临上上国际中心;请问您是第一次过来吗?若销售员认出客户、或客户记得销售员，入口接待
由原销售员接待：您稍等，我为您安排某某某; 若第一次来，引导客户到整体模型处，由轮班销售员接待;
1、引导客户至影音室; 上上企业简介;
项目介绍
2、整体讲解：区位、项目;
3、产品讲解：设计风格、外立面、视觉冲击感、项目特
色;
询问客户需求及户型需求，作针对性介绍;
4、平层模型讲解：根据客户需求，做针对性介绍，注意
1、引导客户到洽谈区(服务人员配合饮品);
洽谈
2、
3、根据客户需要，拿出户型图，做重点推介单位，并谈
出现在的优惠方式等。
4、回答客户的其他一些提问;
推介单位
1、根据客户需求，推荐
一、二个可选单位;
2、填写客户来访登记表;
3、注意客户分流，避免推荐重复单位;
1、给客户阅读入会须知，并详细讲解;
下筹入会
2、营造销售气氛，做好配合工作;
3、根据入会流程，全程陪同客户入会下筹;
送客
1、项目有最新消息，第一时间通知您
2、新、老客户的跟进和维护工作
三、接待流程各环节说辞及注意事项
一、迎接客户
客户进门，销售人员应主动招呼“你好!欢迎参观”，提醒其他销售人员注意;销售人员应立即上前，热情接待;区别客户真伪，了解客户来自的区域和获知途径。(是通过什么渠道得知本楼盘的)。询问客户以前是否来过，如果来过问清谁是第一接待，如果该销售人员不在，应热情为客户做介绍，待客户走后及时通知第一接待业务员，告知客户本次来访的具体情况。
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二、介绍项目
礼貌的寒暄之后，可配合沙盘模型等做简单的项目讲解(如：地段、配置、周边环境，产品定位等)，使客户对项目形成一个大致的概念。递上名片，主动介绍，同时了解客户的个人情况;按照销售现场已经规划好的销售路线，配合模型、展板等销售道具，自然而又有重点地介绍产品(着重于地段、环境、配套设施，产品，升值空间，投资回报等的说明)。
★注意事项
1. 2. 3. 4. 5. 此时侧重强调本楼盘的整体优点;
将自已的热情与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系;
通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略; 当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系; 在模型讲解过程中，可探询客户需求(如：面积、购买目的等)，销售人员应对项目的优势做重点介绍，并迎合客户的喜好做一些辅助介绍。
三、带看现场(目前不做重点介绍)
如果客户意向明显，我们也可以带客户去现场了解。记住!千万别被动，整个流程都应该是你牵引着客户走的。但是带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全便利。
四、谈判
项目介绍完毕后，可引导客户到谈判区进行初步洽谈。倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座，给其项目资料，并对项目的价格及付款方式做介绍;在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一种户型作试探性介绍。根据客户所喜欢的面积，在肯定的基础上，作更详尽的说明;根据客户要求，算出其满意的户型的价格、首付款、针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍;适时制造现场气氛，强化其购买欲望;
在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。 ★注意事项 1. 入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内，尽量避免与客户对面而坐，以免初次见面就在感觉上生疏、对立起来;
2. 个人的销售资料和销售工具应准备齐全，以随时应对客户的需要;
3. 和客户交流时，眼睛始终要注视着对方的眼睛，是对对方的尊重也是自信的体现。了解客户的真正需求，了解客户的主要问题点;
4. 销售人员在结合销售情况，向客户提供面积和楼层选择时，应避免提供太多的选择; 5. 注意与现场同事的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户型; 6. 注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率; 7. 现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候; 8. 对产品的解释不应有夸大、虚构的万分; 9. 不是职权范围内的承诺应报现场经理通过。
五、送客
上述程序完成之后，客户会拿齐资料回去考虑，此时销售人员可留其联系办法(最好询问客户何时联络方便)，并表达希望其能尽快做出决定的意思(表达方式不宜太过直白，要严禁过分夸大销售状况)，最后，应送其出门与其道别。将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播;再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务购房咨询;对有意的客户再次约定看房时间;送客到门外。
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交付统一说辞
营销、客服类：
1、目前小区有哪些配套设施?
答：幼儿园、儿童书屋、地下停车场、篮球场、维尼乐园
2、实物房间感觉比样板间小?
答：实体房由于没有装修，可能视觉上看感觉要小一些，样板间装修多采用镜子及 反光材料，加上灯光的效果，视觉上感觉要大，实际面积是一样的。
3、未收到或未带《交付通知书》怎么办?
答：交付当日，业主本人携带身份证、购房合同、购房发票到交付现场(黄陂人信 城营销中心)，核实身份后即可补领《商品房交付使用通知书》，办理收房手续。
4、不是业主本人可否办理收房?
答：按照购房合同约定，房屋出卖人只对买受人(即业主本人)履行交付义务，如 业主本人确实无法到场，须出具由公证处公证认可的授权委托书，由被授权人代为 办理。如果与业主为家庭成员，且《商品房买卖合同》里的《住房购买资格核查结 果通知单》信息认定其为家族成员的，可携带相关身份证明资料办理交付。
5、房屋面积预、实测误差的依据是什么?
答：双方签定的商品房买卖合同第八条面明确约定，误差比绝对值在3%以内(含 3%)的，据实结算房价款。产权登记面积依据是《房产测绘技术报告》。
6、交付时是否有礼品赠送?
答：在集中交付时间内有礼品赠送，后期交付不予赠送。
7、为何收房前要交房屋维修资金?
答：根据《商品买卖合同》第十条约定：买受人凭已交存首期住宅专项维修资金的 专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不 得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。(具体政策文件 可查阅武房发[2011]216号文《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第十条和第十 二条规定) 备注：
1)零星交付为方便业主收房，由黄陂人信城财务代收后统一换发票交予业主; 2)集中交付期为方便业主收房，我们特邀请区房产部门现场办理房屋维修 资金的交存业务;
3)业主交存房屋维修资金标准为：无电梯框架结构：55元/㎡、有电梯14层以下(含 14层)框架结构：61元/㎡、有电梯15层以上(含15层)框架结构米。
8、业主办证相关费用标准及办证流程?
9、何时可以办理房产证、是否代办房产证?
答：自房屋交付之日起90日后，可申请房产证办理事宜，我司不代办房产证，但您若 有此需求，可协助联系专业代办公司，具体事宜可咨询地产客服热线：027-61001042
10、小区属于哪个居委会?能否转户口?
答：小区暂未成立居委会，关于户籍转入办理事宜可咨询小区物业服务中心(电话： 027-)。
工程、设计类：
1、进户走廊为什么设计的如此狭窄?
答：为了避免房屋的公摊面积过大，走廊都是在国家规范标准的1.2米的基础上增加0.1米。
2、顶层是否可以安装太阳能?
答：不能安装。
3、房屋室内层高和净高各是多少?
答：房屋室内层高 ，根据国家建筑法的规定，层高是指住宅高度以“层”为单位计量，它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。各房间楼板厚度不同，净高也不一样。
4、电梯尺寸是多少? 答：电梯轿厢净空尺寸为
5、收楼时是否有房屋内水电布置图?分户水电图纸可否提供给业主?
答：有水、电布置图，水是立管和排水管图纸。若业主需要，可在办理装修手续 时到物业公司索取即可。
6、小区配电房对身体是否有伤害?是否有噪音?为什么做在房子中间?为什么做在地 上而不是地下?
答：配电房的设备和线路已用金属材料屏蔽，因此对身体无伤害、无噪音;做在
房子中间是考虑到供电距离，依据供电行业标准，高层供电距离最多不能超过150米，否则影响用电质量，配电房做地上是供电局的行业标准，主要是为了防潮，保证住户用电。
7、对于复式楼能否采用现浇方式搭建阁楼?在施工单位改造时，为节省装修时间，业 主是否可以同时现浇?
答：复式楼可采用现浇方式搭建阁楼。但需要请有资质的设计单位进行设计，报小区物业服务中心审批同意后，方可请有施工资质的单位进行施工。在施工单位改造时，业主不能同时现浇。
8、复式二楼，能否统一由开发商代为协调浇筑?费用如何收取?
答：复式二楼，不能统一由开发商代为现浇，若业主有需求，可与施工单位协商。
9、可视对讲是否赠送?何时安装?
答：赠送可视对讲机。可视对讲线路已调试到位，业主若有需要可随时进行安装，但考虑到装修粉尘对对讲机的影响，建议业主在房屋装修完毕后再安装投入使用。
10、顶层天台是否公用?是否封闭?
答：顶层天台属消防通道禁止占用。不能封闭。
11、小区的垃圾中转站位置? 答：
12、卫生间防水是否做过闭水检查?
答：卫生间防水做过闭水检查。建议业主装修时再做防水处理。
13、厨房有无做防水?有无设置地漏?
答：厨房有做防水。在实际生活中，厨房地漏的使用较少，且容易积渍及产生返臭隐患，所以在厨房没有设置地漏。
14、入户门开启方向? 答：
15、如果交付时仍存在质量问题，是否有权利拒收房?
答：我们已按照购房合同约定完成了竣工交付备案手续，具备交付条件。如存在房屋质量问题，我们履行质保服务。一般质量瑕疵我们将在集中交付后一个月内即时进行整改，如涉及到施工工艺或材料定制等特殊原因，我们也将尽快履行质保服务。完成后我们将通知您复验。
16、入住后房屋再出现质量问题找哪个部门报修?
答：入住后在质保期内，房屋出现质量问题，您可以拨打保修电话027-61001042，我们会尽快安排施工单位予以维修整改。如在质保期外出现的质量问题，需按规定统一由业主申请房屋专项维修资金予以维修。房屋各建筑部位质保期详见《房屋质量保证书》相关规定。
17、内墙、地面裂纹如何处理? 答：
18、室内墙面为何呈现块状?用手轻敲有空鼓声音?是否影响装修?
答：① 集中交付说辞：室内内墙设计为高效节能块状保温板材，由于保温板材密度小故在敲击时有类似空鼓声音，属正常情况不影响使用及装修。
② 交付后装修指导培训：此种保温材料为真空包装材料，如确需开槽开孔，需要将保温材料整块剔除，用水泥砂浆填补后再进行下步施工。
19、太阳能热水器控制面板未安装，收房时无法测试，如后期有问题怎么办?
答：考虑到您收房后会进行装修，为免对已安装设备造成损坏，或增加您装修改造的难度，所以控制面板在交房时未安装，您收房时可在物业处领取。装修后您如需安装、改管、调试及维修服务，均可与厂家售后部门联系，您只需支付少量安装及上门费用即可。太阳能热水器售后电话可咨询物业服务中心，电话027-。
21、交房时是否通水、电、燃气?
答：交房前已接通水、电和天然气，不影响您的装修入住。
22、关于第一批交付区域已入住业主询问天然气通气及改管问题。
答：另外，为保证燃气使用安全，业主装修时不得私自对燃气管道进行改造，如需改管或移表，请咨询物业服务中心，电话027-。 物业服务类：
1、物业管理费标准?低楼层与高楼层的管理费收取标准是否一样?依据是什么? 答：物业管理收费标准为1.5元/平米/月(房屋建筑面积计算)，低楼层与高楼层的管理费收取标准是一样的。物业管理公司已对小区开支进行了详细核算，并报经物价部门审核批准。
2、申请相关装修流程?
答：在业主收房时，物业公司会在《装饰/装修指南》中将办理装修的程序做详细介绍、您可以查阅一下，如果还有不清楚的地方，可以打黄陂人信城物业服务中心电话：027-咨询。
3、为何预交一年的物业管理费?
答：考虑到小区的实际情况，业主来一次不易，如果一年分好几次收取，经常与您联系也影响您的生活。更重要的是影响其他的管理服务工作，根据武汉市《物业管理收费管理办法》物业公司可以一次性收取一年的物业管理费。
4、未入住是否可以享受一定的物业费折扣? 答：按照《武汉市物业管理条例》规定，房屋交付后一年内未办理装修无人入住的，第一年空置期间由业主按70%的比例承担物业服务费用，往后费用将全额缴纳。
5、水、电费如何缴纳? 答：
6、因工程遗留问题，业主是否可以拒交物业管理费?
答：工程遗留问题，业主可以向开发商保修部门反映，也可向物业公司反映，由物业协调解决，但不能以此为由拒交物业费，物业费是服务中心日常管理及服务的基础保障，是业主应尽的法定义务。
7、业主逾期收楼要承担哪些方面的责任?
答：业主逾期收楼的，房屋风险从通知收房之日起自行承担，相关费用从通知收房之日开始计算。
8、填写了《业主/住户情况登记表》，业主资料如何管理,是否会泄露? 答：物业服务中心有严格的制度和工作纪律，业主资料由专人保管，如查明是物业服务人员泄露业主资料，将进行处罚甚至予以辞退。”
9、如业主询问关于装修方面的问题 答：《业户手册》中的《装修指南》有办理装修程序的详细介绍，您可以查阅一下，也可以打物业服务中心电话027-咨询。
10、停车费用如何收取? 答：收费标准按照《武汉市普通住宅小区内车辆停泊服务费指导价格表》文件执行，具体为： 地面车位：元/月(停泊服务费和租金) 地下车位：元/月(停泊服务费和租金) 私家使用权车位：元/月(停泊服务费) 非机动车:
11、若我停放在小区的车辆被刮、被盗，你们物业公司要不要承担相关责任，赔偿我的损失呢?(简洁一些)
答：物业公司收取的停车费用于场地设备设施的维护及人工成本，仅提供停放服务，物业公司不承担财产的保管责任，请业主自行购买相关保险。
12、小区内设置的监控探头是否影响业主隐私?
答：小区内安装的监控探头，主要在各干道上，只用于监控公共区域，不影响业主隐私。
13、验房发现问题怎么办?维修整改项目何时可以完成? 答：开发商在将房屋交付给业主之前已取得政府颁发的竣工备案证，即表示该房屋已符合国家规定的交付标准。业主在验房时如发现一些瑕疵，可在验房单上注明问题点，开发商会安排施工单位予以维修整改。为尽快完成整改，我们专门制定了维修整改流程，快速解决问题。
14、业主购买房屋后，可否自行封闭大阳台及生活阳台? 答：物业公司会在交付房屋前，预先制定好封闭各类阳台的模板及标准，以期达到统一管理，美化环境的效果，并在业主临时管理公约中有所约定，希望各位业主主动遵守，共同维护好我们的美丽家园。
15、入住后房屋再出现质量问题应该找谁?维修费用如何计算? 答：在颁发给业主的房屋质量保证书中，按政府规定对房屋的各建筑部位的质保期均有相关的约定。业主入住后房屋如再出现质量问题，只要在质保期内开发商均会安排施工单位予以维修整改，如在质保期外出现的质量问题，需按规定统一由业主申请专项维修基金予以维修。
16、装修押金标准?装修税如何收取? 答：装修押金为元，(参见《湖北省物业服务收费管理实施办法》第十七条)。没有装修税。
17、1楼防盗如何处理?买一楼客户能否装防盗网?
答：小区有相关的安全防护配套设施，一楼客户如出于安全需要可加装防盗网，必须安装内置式防盗网，请业主严格遵守业主临时管理规约的约定。
18、门禁卡有几张?不够怎么办? 答：门禁卡每户业主免费赠送张，如不够可以向服务中心申请购买，购买价格是元/张。
19、小区停车费怎么收取(包年/包月)，亲戚朋友来了，如何停车?停车费用又是如何收取的? 答：
20、其他非机动车辆(如摩托车、电动自行车、自行车等)又是如何管理、停放并收费的? 答：所有非机动车辆均在物业指定区域停放，目前暂不收费，后期会结合政府相关规定收取费用。
销售说辞1)置业说辞说辞基本流程：
基础说辞 区域讲解 项目介绍 产品介绍
基础说辞
您好!
我是置业顾问XXX，很高兴为您服务。这是我的名片，您可以叫我XX
请问您是第一次来我们售楼处吗，之前有我们的同事接待过您吗?
客户：是XXX接待过(转接到对应销售)
客户：第一次来
(和客户互动中了解)
请问您是从什么途径知道我们这个项目的呢?
客户：从。。。(获知途径需要登记清楚)
请问您目前居住在哪个区域呢。
客户：住在。。。(居住区域需要登记清楚)
请问您是第几次置业呢。客户：第。。。(置业次数需要登记清楚)
请问您从事什么行业，什么职业。
客户：。。。(客户行业、职业需要登记清楚)
区域讲解
(登记完客户信息后)里面请，下面由我来为您介绍(指引至区域图大屏幕)
(激光笔照射)我们 位于 XX街道核心区域，片区坐拥玉文化、五金不锈钢两大核心产业，经济基础雄厚。随着城市进程加快，榕城、东山供地已趋近饱和，而 XX是霖磐、梅云等周边城镇通往市区的交通枢纽，地段升值潜力无可限量，在最新的2021年揭东区政府报告中更是提出要打造 XX、曲溪双生活消费中心，将来片区必成周边置业首选。
项目北临交通干线西关路，虽然目前隔着一个引榕干渠，但未来这个干渠将改造成绿化带，西关路将拓宽成以这条绿化带为中心，双向8车道的大路，与市中心及周边城市通达性高，10分钟到达榕城中心区，15分钟到达霖磐镇，25分钟到达揭阳高铁站，45分钟抵达潮汕国际机场，50分钟到达普宁市。
项目周边生活配套完善，1公里范围内，购物上有城西肉菜市场、盘傤袁综合市场、XX市场等，购物商场、百货店环伺，满足生活所需;教育上有城西学校、城南学校、揭阳体校、浦东学校等，小孩上学不用愁;医疗上有盛德医院、第三人民医院，平时饭后休闲还可以到附近的西湖公园、城南文化广场、江灏公园游玩。
更惊喜的是， 未来将引入卜蜂莲花购物中心，去年已签订战略合作协议，规划建设体育公园、重点小学和幼儿园，真正做到一公里生活半径内齐备一站式社区配套，高品质生活触手可及。
我们周边地块已经纳入政府的规划用地，共260亩，我们集团也在和政府商谈，未来作为我们的二三期，打造 XX 城。(重点)
接下来我来为您介绍下我们 项目，这边请(手往项目沙盘作指引)。
项目介绍
兄/姐之前有了解过我们 XX吗，我们是一家深耕揭阳数十载，拥有深厚底蕴的本地开发商，乔南这边的大世界翡翠城和博和城就是我们开发的。拥有数千业主，开发的户型产品和园林打造都拥有很好的口碑。
现在您看到的就是我们 的项目沙盘了，我们以当代超现代风格，聘请深圳一线的设计院，以国际一线设计理念与标准，打造 20万㎡风尚精致生活场。简洁大气的线条勾勒出建筑形态，呈现新颖的现代风格立面，我们的建筑棱角采用了斜角设计，跳脱了常规的设计手法，使得建筑外立面更加时尚且别具一格。
项目总占地是4.3万平(60多亩)，总建面18万平，全小区规划建设10栋住宅楼，一个商业广场和部分底商，建筑排列灵活多变，兼顾了采光通风、楼距与景观资源，最大景观栋距超100米无遮挡。1、2、3、6幢为31层，4、5、7、8幢为30层，9、10幢为29层。
园林分为两个大中庭，将打造成粤东首个四季园林，四季园林就是春夏秋冬每个季节都会有一种主树种会开花，形成每个季节独有的风景，这也是我们项目的一个主打特色。让小区成为业主的网红打卡点。园林规划有荧光跑道、健身器材和儿童游乐设施，满足全生命周期的休闲运动的需要。
项目的南面拥有榕江南河的江景和山景，远眺江山如画，近瞰四季园林，我们现在所处售楼处的位置在项目的西北方向，前广场用作商业停车，服务于卜蜂莲花和北面的商业街，整个 XX拥有揭阳最大的玉器经济，却没有相对应的商业娱乐配套，所以卜蜂莲花的到来，将解决整个区域的商业购物问题，也将大大提升小区的人气，小区价值直线上升。项目还与龙光物业合作，龙光物业是全国十强，他们一开始就是服务潮汕楼盘，他们深知潮汕人民的居住需求，优秀的物业服务也是业主最为看中的。
我们楼栋都是以碟式楼来进行户型排放，采光通风好，而且公摊也少，我们的产品是100-185㎡的二至四房，我们的户型也是百变户型，室内尽可能减少剪力墙，让业主可以自由规划空间，并且我们的户型是设计院日夜深研最终设计出来的，不是像其他楼盘都是复制黏贴，我们连室内通道的大小尺寸和入户贴对联的位置，都考虑在内。并且基本户户西灶，都是符合潮汕人的居住习惯。
您大概想要买多大的房子呢?
产品介绍
兄/姐我们到这边坐一下，我拿一些户型图给您看看。(指引到洽谈区，上茶，拿户型图)
A户型
这个是一个132㎡的3+1房户型格局，它最大的特点就是南北两个大阳台，可以做到南北通透，而且这两个阳台和空中花园都是赠送一半面积的，入户就是一个玄关，这里我们设计了一个置物柜，回家后鞋子和杂物都可以存放在这里，空中花园可以改造成一个阳光书房或者宠物房或者茶室等等，原来书房就可以用作客房或长辈房或娱乐室使用。而如果您是二口之家不需要太多房间呢，也可以将客厅和书房打通改造成大横厅，厨房的南面墙也是可以拆除做成开放式厨房，这四个开间打通成一个大开间会变得非常宽敞，这根据您自己的需求来改造，事实上这个户型可改造空间很多，空间分布也做到了动静分离，互不干扰。而且赠送面积达到了13.5㎡。所有房间都赠送飘窗，客厅和阳台开间是达到了4.2m，最小的房间开间也达到了2.7m，住房套间设计，开间达到3.6m。整个户型是全面设计，没有暗间，就连衣帽间也有采光，通道达到1.4m宽度，与普通的1.2m不同，也是属于非常宽敞的设计。卫生间设计成三分离，可同时满足三种不同需求同时使用。厨房是U型设计，最大化节省空间，改成开放式厨房后还可以将南侧灶台改成西厨，可容下多人同时做饭。
B户型
B户型是133㎡的3+1房户型，赠送面积达到14㎡，也是一个南北通透的户型，与A户型相似度非常大。主房缺少一个衣帽间，其他U型厨房、入户玄关、空中花园、改造性、动静分离、飘窗、开间、通道宽度、卫生间三分离与A户型类似
C户型
C户型是142㎡的4+1房户型，特色也非常明显，属于一个潮汕四点金的户型，还有一个7.2m的超大南向阳台，而且阳台和空中花园都是半赠送的，厨房赠送的阳台可以作为生活阳台，也可以直接和厨房合并成为一个大厨房，空中花园可以做书房，也可以做宠物房、娱乐室，右侧的两个房间可以做儿童房和客房。最小的房间开间达到了3m，，客厅达到4.2m，主卧达到3.6m，赠送面积达到了17㎡。书房可以做茶室，这个地方与其他空间隔离性较大，可以通风较好，可以消除噪音和异味，不用怕吸烟影响家里人。平时把书房和空中花园门打开，可以达到较好的室内通风效果。
D户型
D户型是133㎡的3+1房户型，书房可以打通和客厅形成一个大空间，书房可做茶室使用，使空间更宽敞，优化采光和通风，其他与A户型特点类似。
E户型
E户型与D户型为镜像户型。
F户型
F户型为128㎡的3+1房户型，该户型最大特色就是南向四开间，客厅和卧室都是朝南，最小的房间开间达到2.8米，主房开间达到3.6米。赠送的阳台可以做书房、娱乐室、茶室、卧室等等，厨房也附带了一个赠送的空间，可用作生活阳台或扩宽厨房空间。如果不需要太多卧室，也可以将客厅和卧室打通，将卧室改成茶室。
G户型
G户型是102㎡的2+1房户型，所有主要的生活空间都是朝南，两个大阳台和生活阳台都是半赠送，而且户型不仅做到动静分离，还做到了干湿分离，餐厨动线限制在了左上角，不影响其他空间，公卫位置居中合理，会客东线控制在左半部分，而生活动线控制在右半部分。空中花园可改造为书房、娱乐室、茶室等多功能空间。在2个小孩或有老人或客人的情况下，也可以改造成卧室使用。
H户型
H户型是142平的4+1户型，拥有一个6.9米的超大阳台，入户的阳台可做茶室，也可做空中花园、客房等，四开间朝南，所有卧室带飘窗，公卫三分离设计，全明设计无暗室，与客厅相连的卧室可打通做茶室扩宽客厅空间
I户型
I户型是最大的户型，182平4+1的户型，有三个卫生间双套间设计，每个套间都有衣帽间和独立卫生间，7.2米超大景观阳台，与客厅相连的书房可以打通做茶室，形成7.2米宽的大横厅，所有房间带飘窗，公卫三分离设计，空中花园可根据个人需要进行改造，动静分离。
XXX销售说辞
此销售说辞为前期销售基础大纲，售楼部经理与销售代表需根据具体客户问题进行灵活答复，并根据不同销售阶段和客观环境变化及时丰富、修改和完善。
一、 项目基本概况 ●项目名称：XXX ●项目区位：位于XX县凤凰路与青云街交汇口西北角，且是县城与外界交通枢纽重要路段凤凰路和北环路的中心地带，交通十分便利。东部紧邻200亩教育基地，北部在规划中为县城的后花园也是对外形象的宣传窗口，3年内此区域会出现大量的居住社区，本项目升值潜力较大。
●项目具体情况：总用地面积约100多亩，总建筑面积预计十几万平方米，共
栋楼，其中 栋高层， 栋小高层，
栋多层，共
套。其中 层和
沿街楼座一层为住宅底商。
●其他基础技术指标：
总建筑面积：万平方米 小区容积率：1.9 绿地率：40% 建筑密度： %
二、开发商简介：
小区的开发商是?办公地址在那里?
三、项目优势分析 规划优势：
北部在规划中为县城的后花园也是对外形象的宣传窗口，3年内此区域会出现大量的居住社区，本项目升值潜力较大。
地段优势：
出则繁华，入则宁静。位于县城与外界交通枢纽重要路段凤凰路和北环路中心地带，交通十分便利。，东临200亩教育基地，未来所有乡镇中学都将汇集于此，且是新一中的新址，周围规划一大型公园，与小区内部的中心公园形成双公园顶级生态小区。紧邻本案北部将修建一条学院路，交通更加便捷。XXX是XX首个超大规模精品楼盘，是作为XX的标准性人居样板小区来打造建设的，以后将是XX的标志性小区。
教育优势：
项目紧邻200亩教育基地，未来所有乡镇中学教学资源都将汇集于此，且是新一中的新址，且小区内建有XX最一流，配套设施最完善的幼儿园，造就了该区域独特的文化氛围，培育出本项目独特的文化气质与浓浓书卷气息。什么样的教育环境蓄养什么样的心灵，发育中的种子，环境至关重要，孩子也一样，昔日孟母三迁，今日毗名校而居，时代不同了，可父母爱子女的心是相同的。
景观优势：
中轴景观带:景观布局以缤纷的四季植物为背景基调，以特色的灯柱﹑中心广场的主题雕塑、休闲廊架、景观亭及现代构架水帘为视点，形成XXX最具活力的景观区。
住宅组团景观区:老人活动的晨练广场、户外休闲的棋艺天地、树荫下的林憩空间、花丛中漫无边际的步道、林荫中的休闲廊架、羽毛球场、穿插在景观中的特色雕塑小品、休息坐凳……舒适的环境氛围，是居民茶余饭后理想的休闲空间。
会所景观区:会所建筑极具特色，片墙美观大方，建筑与景观得到融合。户外休闲茶座，健身场、儿童活动场所及艺术装饰墙，满足了人们休闲、健身、交流的多项愿望。
商业购物休闲区：趣味的雕塑小品、艺术花池、配套的灯具、座椅构成了现代简约式的购物休闲区，营造轻松舒缓的慢生活节奏。
配套优势
本项目周围基础设施完善，有农行、建行、超市、新区中学(以规划好)、汽车站众多休闲购物场所，使你休闲采购轻松自如，生活更加丰富、便捷。
四、销售问答——楼盘资料类
1.你们一共有多少套房子?分几期推出?
答：项目共有 栋楼，一期只推出四栋楼。项目预计分为3期进行开发。
2.一共多少层?
答：6层，顶层带阁楼，一层为花园。
3. 层高是多少?净高是多少?
答：顶层是2.85米，顶层以下是2.75米
4.楼间距是多少?是否符合国家日照标准?
答：间距在25米左右，远超过国家日照标准。
5.有哪些户型?多大面积?
答：户型主要为两室两厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅二卫，面积从80平米到140平米不等。
6.住宅是几梯几户?
答：多层一梯 2 户。(根据具体楼号回答)
7.公摊是多少?小区内的公摊包括哪些?
答:多层 左右。按照国家规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位。XXX的公摊主要包括走廊、楼梯前厅、楼梯间、管理井、消防控制室、消防通道、变配电室、物业管理用房等等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
8.是否有停车库?在哪里?
答：有。除每栋楼下有少量车库外，小区中心有大型地下车库。
9.小区内是否人车分流?
答：是。
10.社区有幼儿园吗?
答：有。目前XX规模最大，配套设施完善，教学一流的幼儿园. 11.消防系统是否达标?具体都有什么?
答：您尽可放心，小区的消防系统是由消防行政管理部门经检验合格方可投入使用，否则令行整改。在每层都设置了消防墙都采用了耐高温的材料，万无一失。
12.小区内部都有什么配套设施?
答：高级会所、社区幼儿园、四大景观区、智能化配套、专业物业管理公司统一管理、沿街商业。
13.会所是否对外开放?
答：对外开放，但业主享受打折消费。对进入小区会所消费的客户门卫做严格的登记制度，会所通行证检查，进出小区时间的登记等，小区的安全问题万无一失。
14.绿化树木交房时能兑现吗?小区有运动器械吗?
答：当然可以，这些都是小区的基础设施，房子盖起来后相应的绿化和配套都会跟着起来。有
15.水电暖是否有保障?
答：有。
水：我们小区设置了先进的供水设备，完全可以保证您的家庭用水。给水管材采用PP-R管，敷设于楼地面垫层内。
电：我们小区的供电系统十分先进。配电室采用双回路10KV高压进线(一用一备) 暖：壁挂式暖气采暖，市政统一供暖。
16.小区内是双气还是单气?
答：双气，为壁挂暖气和天然气。
17.暖气采用何种形式?地暖还是壁挂?
答：市政集中供热。
18.暖气是否分户控制、分户计量?
答：是。采暖采用分户控制，分户计量。
19.小区内是否有热水?小区内是否有直饮水(纯净水)?
答：没有。
20.是否有网线、有线电视的接口?
答：有
21.以上几种配套如何收费? 暖气收费标准?
答：这些都是按照市政收费标准收费的。
22.小区内有什么景观?
答：小区拟打造这样几大景观区，如中轴景观带、住宅组团景观区、会所景观区、商业购物休闲区(详见景观优势)。几大景观区巧妙结合而成，提升了整个小区的文化品味。
您可以坐在景观亭中，观赏整个风景区的美景，营造出轻松舒缓的慢生活节奏。
23.周边有哪些公交车?
1路、2路、3路及城内公交车以及通往邯郸、大名、魏县等
24.在这里买房子的一般都是什么人啊?会不会有素质很低的，影响到邻里关系?
答：在我们这里买房的一般都是周边生活的人，还有一些在周围工作的政府领导、医生、教师、外贸等高收入人群，这些人都是是有一定经济实力和社会地位的人，尤其新区中学的建设，很多教师选择在这里买房，他们都是有修养的人。正所谓“谈笑有鸿儒，往来无白丁”，业主素质很高，不会影响邻里关系。。
五、销售问答——建筑类
1.什么时候可以竣工?什么时候交房?
答：竣工时间预计为 年;交房时间预计为 年。
2.小区建筑是什么结构?什么基础?
答：框架，基础：阀基。
3.小区建筑的抗震级别是多少?
按照国家规定,多层建筑的抗震级别为 度。
4.窗户和玻璃是什么材料的?采用什么形式的?
5.室内各种窗户离地面的距离?楼道有多宽?
答:离地面距离为 公分左右，楼道宽 米左右. 6.隔热层、防水层如何设置?
答:聚笨板隔热层处理，是隔热，防水很好的材料。 7.阳台是否全封闭?采用什么材料?
8.阳台上是否上下水?
有下水没有上水
9.每户是否留有空调位?
答：有。
10.是否有地下室和公共车棚? 没有地下室，有公共车棚、在
11.小区的外墙是什么材料?
面砖
12.外立面有隔热层吗?外立面是什么颜色? 答：有，楼盘全部都是现代化的科技处理。
以灰、白、蓝为主色调外立面大概是赭红色，您可以看我们的小区效果图。
13.垃圾间设在什么地方?
答：主要以楼下垃圾桶来处理垃圾。
14.交房标准是什么?
答：是毛坯房，户门是防盗门，没有内门;水泥地面找平;墙面抹灰;预留上下水口，没有卫生洁具;照明灯口，塑钢窗。
15.何种供电方式?
答：根据交房标准。
1、电气容量6KW/户，隔层设电表箱，使用卡式预售费电表或远程抄表系统。
2、楼梯公用照明采用住宅变压器双回路供电并单独计量采用卡式预缴费或远程抄表系统。
3、物业配套(地下车库、电梯、换热站、泵房、会所、路灯、商业等)部分均单独计量，便于物业成本核算，其中电梯、地下车库、换热站、泵房、应急灯照明及人防均采用双回路供电。
4、商业部分按单元分户式分割，每个商户电气容量15KW/户;三相电源入户，并设动力及照明两控制箱子，单独计量。
16.阳台的面积在计算房款时都按照建筑面积的一半计算吗?
答：这要按照国家规定计算。如果阳台是全封闭式的，那么建筑面积按照全部建筑面积计算。如果阳台没有封闭，那就按照建筑面积的一半计算。
17.不是现在所有的阳台面积都按一半计算了吗?
2000年8月1日执行的《房产测量规范》规定，“全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”。而2005年7月1日实施的《建筑工程建筑面积
计算规范》中规定：“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算
《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》在实际操作中是两条渠道，前者是施工单位与甲方结算计算工程造价时使用的依据，适用于工程量的计算;后者是计算房产面积时使用的依据，适用于房产面积计算。
六、销售问答——相关政策类
1.均价多少?各楼层差价有多少?是不是越往上价格越高? 为什么?
答：均价 元/平米，差价大概 元，有的多有的少;
一般是越往高越贵，主要是越高视野越好，景观越好，噪音和污染都较少。
2.付款有优惠吗?优惠多少?
3.是否可以提供贷款?是哪个银行?可以贷多少?可以贷多少年?
4.认购金给不给退?定金给不给退? 认购金退，定金不退
5.什么时候开始定房号?如何定号?什么时候开始付房款?
答：等各项具体规划、单价等都确定了，也就是说项目开盘时就可定房号了。
6.是否可以提供公积金贷款?市直还是省直?
答：一般都可以，但是公积金贷款手续比较麻烦，要根据你的工作单位等视情况而定，具体的细节可以 帮你咨询一下。
7.暖气集资和燃气集资是否包含在房款里?
答：不包含在房款里
8.物业费、取暖费从什么时候开始收取?
答：物业费在交房时收取，取暖费在200 年 月 日之前收取。
9.现在五证是否齐全?什么时候签署正式商品房买卖合同?有房产证吗?
答：目前五证还不太全，土地证已经有了，因为这些证件都要经过层层审批才能下来，因此其他证件都在 办理当中。等项目预售证拿下来，也就是五证齐全后，就可以签订正式的商品房买卖合同。有房产证，市证。
(五证：《国有土地使用证》;《建设用地规划许可证》;《建设工程规划许可证》;《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》)。
10.现在无证不全就开始销售，是否属于违法销售?
答：不，我们现在只是内部认购，不是正式的销售。
11.什么时候可以拿到房产证?
答：按照国家规定在交房后90个工作日内开发商负责将客户的相关资料报房管局备案，房管局应在30个 工作日做出回应。
12.除了房款外还要交纳哪些费用?
答：办理房屋产权证前要交纳契税(建筑面积在 平以下，交纳总房款的 ，建筑面积在 平以上的， 按 交纳。);公共部位公用设施维修基金(总房款的 缴纳);房屋产权登记费( 元/套);其它项证权抵押 费 元/套，印花贴税( 元)。实际收取费用按当时市有关单位规定标准执行。
13.物业公司是哪家?物业费是多少?
答：小区会请专业的物业公司统一管理。物业费将按市场价收取。
14.公共维修基金怎么收，都干什么?公共维修金由谁保管?
答：公共维修基金是住宅楼房的公共部位和共用设施、设备如电梯的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。
公共维修金最初由物业管理公司代收。等选举出业主委员会后，将由业主委员会管理。
15.小区属于哪个办事处管理?孩子可以在哪个小学和中学就读?
答：开发商正在积极的洽谈，肯定会给您一个满意的答复。
16.外地人在此购买是否可以落户?有几个名额?
答：购房人及其直系亲属可以落户。具体情况可以咨询当地公安局或派出所。需要相关证明等，在合理合法的范围内我们会大力协助。
17.住宅用地年限?从什么时候开始计算?
答：住宅土地年限为70年。开放商取得土地使用权证开始计算(客户不问尽量回避)。
七、销售问答——其它问题 1.小区智能化的说辞?
听说说你们项目的智能化配套特别先进，能告诉我们都有什么智能化的设施吗? 好的，我给大家逐条的说一下小区公共部位的安防情况：
第一项：我们在各单元门口设置了可视对讲系统，并统一联网至小区保安值班室。
第二项：在小区出入口，围墙四周、中心院落、电梯轿箱、各单元入口均设有电视监控系统，在会所设置监控室(同消防、保安室在一起)。
第三项：在小区各楼座四角及重要部位设置电子巡更系统，围墙设远红外周界防范报警系统，并同电视监控系统联网。
第四项：在疏散楼梯设置了应急照明系统，发生紧急情况时，便于逃生。 第五项：消防报警系统，防雷与安全保护接地系统，电子公告牌。
智能化工作原理：
闭路电视监视系统：在小区各出入口、车库出入口、各单元楼梯口以及小区主要公共场所都做了充分的布点考虑，使得小区保安人员能直接快速的掌握现场情况，及时避免恶性事件发生;
周边防盗报警系统：采用双光束红外对射探测器，对非法进入进行报警，当前端红外探测器发生报警后，后端控制主机立即显示哪处防区发生侵入，并及时提醒保安处理;
楼宇可视对讲系统：当访客通过单元门口主机呼叫住户时，住户可通过室内分机的荧屏看到访客的图像，并可实现双向通话;
家庭安防系统：摒弃了以往安装防盗门、防盗网的传统做法，专门设置家庭电子防盗报警系统，通过安装房间内的报警探测器工作，一旦发生非法侵入时，职守人员将第一时间赶到;
24小时电子巡更系统：设立几十个巡更点，可使值班人员按地址进行巡逻，从而使小区的安全防范更加可靠和完善;
停车管理系统：可提供时租、月租和满空位信息的自动显示、车辆进出的自动计数、收费过程中自动语音提示、根据通道进行区域的车位管理等多项功能。
住在这样一个高智能、高标准、高配套的小区，你还有什么不放心的呢!
2.物业公司的说辞
通过对市场上众多知名物业管理公司的公司背景、口碑以及市场占有率的调查以后，开发商慎重分析，最终选择了 业管理有限公司为业主进行长期服务。物业管理有限公司是一家服务优良和专业过硬的公司，物业服务水平与项目的高品质定位相符，物业费也会严格按照政府规定收取。在邯郸，有很多社区都是由他们来管理的，一流的服务理念和敬业精神一定会得到业主的好评。
补充问题
将来的户型房子会和你们现在的模型一样吗?不一样可以退款吗? 如果房子出现质量问题怎么办? 办理VIP会员有何优惠?
铂金府邸销售说辞
先生∕小姐您好，欢迎光临!我是销售员×××，请问您是第一次过来吗?(如果是)那由我先带您参观，并为您作一个全面的讲解!您请这边走，首先给您讲解一下//在//的大概方位以及行车路线，(指//的区位图)。
//整个项目位于///，东侧紧//中学。南面靠近//政府及//医院，交通与生活环境相当便利。
小区总占地面积//平方米，其中住宅区为//平方米，酒店占地为//平方米。规划总建筑面积//平方米，其中住宅区//平方米，酒店区//平方米( “规划”一词一般用于占地面积等较大平面区域上，而开发商所修建筑面积不宜用“规划”)。
社区分设两个大门，一个南门，一个东门。东门是我们以后的一个主大门(“东门到底一开始就是主门还是以后才是主门?那么现在的主门是哪个”客户也许这样问，且“一个”多余，除非有几个主门)。贯穿(穿过)东大门，步入台阶，映入我们(去掉)眼帘的是我们整个社区的一个标志性建筑。整个中庭广场我们所打造的是一个挑高1.5米非常古典唯美，大气而)优雅的欧洲宫廷园林概念的法式园林景观。休闲的座椅及儿童游乐的设施，为你生活居家带来无尽的享受与惬意。想像一下在您劳累一天的工作后，走在这么唯美的庭院里。会不会有皇家贵族的感觉呢?这样的环境已成为那些渴望在忙碌的空余，享受宁静丰富的家园生活的新上层中产的最爱。 整个社区分别由两栋小高，两栋高层组成。
整个社区除了地面上的13个停车位以外，我们所有的车辆全部是停放在地下-1层的。这样整个环境是非常规整不凌乱。1号楼和2号楼1层复式我们分别设有两个通往地下停车场的私家出入口;通往地下停车场的3个公共出入口我们分设在1号楼和2号楼之间，3号楼与4号楼之间以及4号楼的南侧;停好车以后，您的电梯卡是直接通往您所居住的楼层的，我们整个社区的电梯做到的是一个当层控管，(当层控管也就是说您的电梯卡只能到您所在的那层那户，别户是去不了的，包括您对门的邻居)这样大大增加了我们居家(业主)的一个(去掉)私密性及安全性。
顺着电梯进入门厅，刚才已经提到了我们电梯的一个当层控管，所以我们每户都赠送7平米左右私家电梯厅，这块非常私人的面积不论您是作为衣帽间，雨伞架，鞋柜等平时居家的一个收纳用途都是非常合适的。说到这样的超值空间我们还有同样半封闭算一半面积的阳台，像这样最大面积的阳台，你做房间都可以了。同样我们南面客厅以及部份南面卧室飘窗面积的赠送，也是非常超值的!(我们的飘窗可与普通的飘窗是不一
2. 样的，普通飘窗拿走以后下面是一个空面，没有实际的作用。我们的飘窗是在实际的地平面上搭建起来的，虽然这部分房产证不计算面积，但您全部是可以真正利用起来的!成为//最稀有的绝版!增值的潜力不可估量! 入户门我们同样也是采用了非常高贵典雅的实木子木门。门锁我们采用的是德施曼指纹锁，高档防滑的门把手。纯指纹开门;指纹或密码开门;指纹+密码开门等多种选项的开门方式(呆会儿我再为各位做一个指纹锁使用方法的详细讲解与演示)，这样的一把门锁完全就是您安全的私人管家。
我们的窗玻璃是双层中空LOW-E玻璃，这么大块的特种玻璃，成本可不低呢。如果不是这样的窗，怎么对得起//社区窗外的美景呢?您看物业的外立面整个外墙基地的石材以及鳄鱼牌真石漆的采用，十年也是一成不变，配上我们整个社区简欧大气的风格，也是非常章显社区的档次的。
整个社区从外观到内部的一切设施设备的采用再到我们精致的房型设计。所有这些都可彰显您尊贵的身份!我们销售的不仅仅是房子，而是一种生活标准，一种追求高品质的生活方式。
下面再由我来为您做一个户型详细的讲解吧„„
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