电话销售说辞
电话销售话术
打电话前准备工作，电话单，纸，笔，保持好的心情。
接通电话后，先生/小姐您好!
打扰您一下，询问是否方便接听电话，如不方便，告知下次再打过去然后挂掉电话，做好记录下次再继续跟进，但尽量争取跟客户介绍产品的机会，如方便接听话术如下：
我这里是***项目置业顾问**，打扰您了给您打电话是想问一下，您有没有考虑过投资商铺呢?我们这里有低价商铺在出售，如客户说没考虑过，那我们要问一下，为什么没考虑过投资商铺呢，我们的商铺是**样的情况，(说出几条商铺的有点，能吸引客户的，例如，我们这里首付只需要几万块)尽量寻找与客户介绍产品的机会。(如有的客户询问你是怎么知道我的电话号码的，我们可以回答说随机拨打的，或用其他的借口带过。) 如客户说感兴趣或说考虑投资商铺说辞如下：
针对客户提出的问题做解答，如价格，面积等，但不要说的太过具体，尽量邀约到现场来看房，询问客户是否有时间到案场来看房，如过客户说现在没时间，接着询问您明天或者下午有时间吗?(记住要尽量给客户限定时间，而非要他自己定时间。)确定好看房时间后再说祝您生活愉快等寒暄语句，并告知会把自己的电话发到客户的手机上，(以便客户来访前与销售人员联系，)结束通话。 结束通话后，要在工作本上做好记录，及时发信息到客户手机上，(您好我是大雄江汉城**置业顾问，这是我的电话号码，您过来看商铺之前可以打电话给我，我来接待您，祝您及家人身体健康生活愉快!)在客户要来访前一天或上午在此发信息或打电话确认，提醒客户看房时间。 注：
1.自我介绍是非常重要。一定要在开场白中很热情地表示友善的问候和自我介绍这是开场白当中的第一个因素。
2.相关产品的介绍如果碰到有意向的客户要对自己销售的产品做一个简明扼要的说明这等于建立一座与客户沟通的桥梁。
3.介绍打电话的目的时有一点很重要就是突出产品对客户的好处。在开场白中要让客户真正感受到你对他的价值究竟在哪里。
铂金府邸销售说辞
先生∕小姐您好，欢迎光临!我是销售员×××，请问您是第一次过来吗?(如果是)那由我先带您参观，并为您作一个全面的讲解!您请这边走，首先给您讲解一下//在//的大概方位以及行车路线，(指//的区位图)。
//整个项目位于///，东侧紧//中学。南面靠近//政府及//医院，交通与生活环境相当便利。
小区总占地面积//平方米，其中住宅区为//平方米，酒店占地为//平方米。规划总建筑面积//平方米，其中住宅区//平方米，酒店区//平方米( “规划”一词一般用于占地面积等较大平面区域上，而开发商所修建筑面积不宜用“规划”)。
社区分设两个大门，一个南门，一个东门。东门是我们以后的一个主大门(“东门到底一开始就是主门还是以后才是主门?那么现在的主门是哪个”客户也许这样问，且“一个”多余，除非有几个主门)。贯穿(穿过)东大门，步入台阶，映入我们(去掉)眼帘的是我们整个社区的一个标志性建筑。整个中庭广场我们所打造的是一个挑高1.5米非常古典唯美，大气而)优雅的欧洲宫廷园林概念的法式园林景观。休闲的座椅及儿童游乐的设施，为你生活居家带来无尽的享受与惬意。想像一下在您劳累一天的工作后，走在这么唯美的庭院里。会不会有皇家贵族的感觉呢?这样的环境已成为那些渴望在忙碌的空余，享受宁静丰富的家园生活的新上层中产的最爱。 整个社区分别由两栋小高，两栋高层组成。
整个社区除了地面上的13个停车位以外，我们所有的车辆全部是停放在地下-1层的。这样整个环境是非常规整不凌乱。1号楼和2号楼1层复式我们分别设有两个通往地下停车场的私家出入口;通往地下停车场的3个公共出入口我们分设在1号楼和2号楼之间，3号楼与4号楼之间以及4号楼的南侧;停好车以后，您的电梯卡是直接通往您所居住的楼层的，我们整个社区的电梯做到的是一个当层控管，(当层控管也就是说您的电梯卡只能到您所在的那层那户，别户是去不了的，包括您对门的邻居)这样大大增加了我们居家(业主)的一个(去掉)私密性及安全性。
顺着电梯进入门厅，刚才已经提到了我们电梯的一个当层控管，所以我们每户都赠送7平米左右私家电梯厅，这块非常私人的面积不论您是作为衣帽间，雨伞架，鞋柜等平时居家的一个收纳用途都是非常合适的。说到这样的超值空间我们还有同样半封闭算一半面积的阳台，像这样最大面积的阳台，你做房间都可以了。同样我们南面客厅以及部份南面卧室飘窗面积的赠送，也是非常超值的!(我们的飘窗可与普通的飘窗是不一
2. 样的，普通飘窗拿走以后下面是一个空面，没有实际的作用。我们的飘窗是在实际的地平面上搭建起来的，虽然这部分房产证不计算面积，但您全部是可以真正利用起来的!成为//最稀有的绝版!增值的潜力不可估量! 入户门我们同样也是采用了非常高贵典雅的实木子木门。门锁我们采用的是德施曼指纹锁，高档防滑的门把手。纯指纹开门;指纹或密码开门;指纹+密码开门等多种选项的开门方式(呆会儿我再为各位做一个指纹锁使用方法的详细讲解与演示)，这样的一把门锁完全就是您安全的私人管家。
我们的窗玻璃是双层中空LOW-E玻璃，这么大块的特种玻璃，成本可不低呢。如果不是这样的窗，怎么对得起//社区窗外的美景呢?您看物业的外立面整个外墙基地的石材以及鳄鱼牌真石漆的采用，十年也是一成不变，配上我们整个社区简欧大气的风格，也是非常章显社区的档次的。
整个社区从外观到内部的一切设施设备的采用再到我们精致的房型设计。所有这些都可彰显您尊贵的身份!我们销售的不仅仅是房子，而是一种生活标准，一种追求高品质的生活方式。
下面再由我来为您做一个户型详细的讲解吧„„
说辞
爱莲湾说辞集
1、 爱莲湾的特色
——爱莲湾项目概括地讲有五大特色：
特色一：爱莲湾是一个定位高端的高品质花园洋房项目;同时也是威海地区唯一一个真正意义上的旅游地产项目。
特色二：爱莲湾具有先进的规划理念——同时具有“湖、海、岛、滩、高尔夫、异域风情”等多个主题，代表了真正先进的旅游地产规划理念。
特色三：爱莲湾极具地中海风情的景观设计——以西班牙风情作为景观设计的原则，代表了目前国内最先进的社区景观设计水平，像万科、龙湖、绿城等一线开发商均采用这样的设计。虽然增加了很大的投资，但是能够为业主带来舒适的生活享受，是目前中国中产阶级居住区的代表之作。
特色四：爱莲湾精美的建筑设计以及户型设计——爱莲湾的花园洋房采取西班牙式建筑风格，主体五层、低密度，一层花园、二层露台的退台式设计，是真正纯粹的花园洋房。爱莲湾的户型设计代表了目前中国旅游地产户型设计的最高水平，具有创新、舒适紧凑、低总价的特点。
特色五：爱莲湾提供先进的项目开发模式和物业管理模式——爱莲湾以旅游地产开发模式建设，提供充沛的配套及旅游项目，真正意义上做到“色、香、味”俱全，“运动、休闲、养生、度假”于一体。爱莲湾采取管家式托管服务，提供细心周到的物业服务，是您的物业保值增值的有效保障。
2、 爱莲湾的投资价值
——简单地讲，爱莲湾的投资价值可以用“度假赚未来”五个字来概括。
理由一：分享中国经济高速发展带来的旅游地产增值——中国人均GDP从3000美金向6000美金的发展过程是旅游地产不断增值的过程，中国人均GDP从2000美金发展到3000美金的过程中，旅游地产已经成功实现1~3倍的增值，未来增值前景十分巨大。
理由二：滨海地产具有广阔的升值前景——以海南为例，5年时间，滨海地产价值增长平均达到3~5倍;以威海为例，5年间，一线海景房已经增值超过2倍，目前新推出的一线海景房均价已经超到9000元。爱莲湾坐拥3千米的优质原生态海岸，是中国东部最后一块未开发的海滩。在全国各地海景房价格节节高升的今天，未开发就代表着无限的升值潜力与投资价值。 理由三：爱莲湾一期极具升值价值——爱莲湾一期价格处于历史最低值，为了迅速抢占市场，提高市场知名度，目前一线海景房均价仅为4500元，1~2年内起码具有1倍以上的增值潜力。
理由四：旅游地产具有分时交换的增值价值——旅游地产不同与一般的滨海地产，在接受统一的酒店式托管服务以后，可以与全国不同地区的旅游地产进行分时交换，换句话讲，在这里买一套旅游地产，未来您就可以夏天来威海、冬天去海南，将房产闲置的时间进行交换，一举多得。
理由五：旅游地产可以代代相传，保值增值——旅游地产不同于城市地产，现代人可以在不同城市生活，但是每一代人都可以选择到相同的旅游胜地去旅游度假。买一套旅游地产，子子孙孙都可以享受到旅游增值服务。
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说辞
5、 爱莲湾的物业
——爱莲湾的物业除向您提供优质的保洁保安等基础服务之外，还有两大特色： 第一：托管服务——通过业主授权，物业免费向业主提供定期的通风晾晒服务，免除度假房通常存在的长期无人居住导致室内空气混沌、潮变等问题;在您入驻前可以提前通知物业，物业就可以提前帮助您晾晒室内物品，当您入住时，不再会有粘、潮的问题，期待您的，将是房间里、被子里阳光的味道。托管服务的第二项重要内容是为您提供空房期的出租服务，当您不住时也可以通过委托出租获得一定的租金回报。托管服务的第三项服务是分时度假交换。交房后，进行装修和基本配置的业主可以参加到我们的物业提供的分时交换服务，到时您只要拿出一部分空置房的时间就可以在分时度假平台上进行度假交换，届时您就可以体验到海南、云南甚至新疆、西藏等旅游胜地的度假交换，为您提供全面的增值服务。
第二：管家式服务——项目的物业设有管家中心，为业主提供增值服务。比如说，您乘坐飞机需要订票或者接机、您家庭聚会需要厨师或者侍者、您在外聚餐饮料不能驾车时带驾、商务接待需要导游等等。管家的好处在于，第
一、由物业提供的管家服务您不必担心服务中断，够贴心;第
二、由自己的物业提供的各项服务能够彰显您的身份，够有面子。
6、 爱莲湾的异域风情商业
——爱莲湾的异域风情街取自西班牙CALORS街区，CALORS街区是西班牙的一个滨海小镇上的一条中心商业街区，是西班牙著名的旅游景点之一，是原生型BLOCK街区(B-Business(商业)、L-Liefallow(休闲)、0-0pen(开放)、C-Crowd(人群)、K-Kind(亲和)。BLOCK是居住和商业的集中融合。)的代表，与本项目纬度接近，具有鲜明的地中海小镇格局，外形美观、休闲气息浓厚。本项目的CALORS街区规划有中西餐厅、酒吧、咖啡吧、健身、购物、美容等多种商业配套设施。本项目引入CALORS街区，意在打造威海地区独具特色的滨海度假胜地。配合临近的淡水湖、高尔夫以及海岸线资源，未来将成为威海地区标志性的旅游景点，并将成为威海地区最大的婚庆和婚纱摄影基地。爱情与家庭主题结合独特的建筑风格以及滨海景观资源，将为来到这里的人们提供一个绝佳的休闲度假氛围，让您不出国门就能领略浓郁的异域风情。
7、 爱莲湾的沙滩
——爱莲湾的沙滩属于爱莲湾国际旅游度假区的一部分，在威海漫长的一千余公里的海岸线上，爱莲湾是唯一一个拥有专属海滩的房地产项目。这里沙滩平缓、沙质洁白、海水清澈，适合沙滩和海上的各项娱乐休闲活动。在广阔平坦的海岸线上，我们将陆续建设各类设施，包括沙滩球类、沙滩车、沙雕、摩托艇、游艇、潜水、烧烤等多项设备设施。无论是休闲度假或是旅游观光，相信这里会成为您绝佳的选择。放眼整个中国，拥有专属海滩的项目少之又少，部分分布在三亚的亚龙湾，代表着中国最顶级的度假胜地，相信在这里，我们的客户也可以得到这样一份来之不易的度假体验。
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12、 关于银滩
——银滩的优点不少，但是银滩也有五宗罪： 第一宗罪：银滩无规划——银滩缺乏整体的和前瞻性的规划是业内总所周知的事情，整个银滩区域被打散成若干个地块进行无序地房地产开发，既无容积率要求，也无商业规划要求。超过整个乳山市人口的导入量和开发量却没有相应的配套规划。10年前有人跟我说，银滩以后更美好，我信了;今天还有人跟我说银滩以后更美好，我怎么相信?
第二宗罪：银滩无配套——配套有两个概念，一个是社区型生活配套，一个是市政大配套。几乎每个社区商业类配套面积都达不到开发面积的百分之一，根本无法保证社区商业的需求。加上，都是外地客户，无人来消费也就没有人经营，无人经营导致更不愿意来入住，形成了一个恶性循环。在市政配套方面，医院、学校也存在同样的问题，最后，政府不愿意做，招商更没人愿意做，最后变成市政配套的缺失。
第三宗罪：房产品质低——曾有开发商坦言，开发银滩的房子就是越简单越好，不要搞复杂的规划和设计，增加成本不如控制成本。结果，就是最后，银滩边上出现了上百个几乎一摸一样的小区。兵营式的排列，不仅仅是缺乏建筑美感的问题，这也是对异地度假、养生的一种颠覆，这样的产品遑论什么投资价值?! 第四宗罪：虚假承诺(不实宣传)——包租是一个方面，实际上，现在选择包租的开发项目一般只有两种情况，一种是通过部分包租项目实现融资的需要，一种则纯粹是制造低首付或者增值的假象。前者一般倒可能是客户捡到的便宜，当然风险还是有的。而后者则必须考虑投资的风险了。而至于电视台记者所说的纯粹的噱头式的“销售手段”之说，倒是一个个例，这完全是销售欺诈了。除了涉嫌虚假承诺的包租之外，还有一个虚假承诺或者说不实宣传的是包括像地暖、市政供暖等内容，事实上，银滩有规划市政供暖，但因为没人用，提供市政供暖代表着运营的巨大成本漏洞，所以有但不能供暖，这个问题很难解决，因为政府也不是傻的，谁会贴钱只赚吆喝呢。
第五宗罪：价格虚高——价格虚高有两个方面的表现，虽说这里的房子比北京上海这样的大城市便宜许多，但实际上，这里的房价已经高于本地市区的房价了，相对于银滩地产的开发成本而言，现在的房价确实高太多了。但这个价格高形成的原因确是多方面的，原因一，异地营销成本太高，非常高;原因二，涨价给之前的购房客户以心理安慰。涨价卖房不总是真实地反映了地产价值的增加，有不少时候也完全是人为的。近1年来，银滩房产的价格普遍提高了20%~50%不等，但在二手房市场上，价格即便停留在2年前甚至5年前的水准都无法出售，可想而知，这样的涨价，究竟有多少水分了。
13、 关于金滩(文登南海)
——金滩还不如银滩，银滩起码离市区才25公里，金滩离市区45公里。没有配套，有人说今天的金滩就是昨日的银滩，这我相信，相信10年后又10年后总会发展起来吧。
14、 关于凤凰湖(石岛)
——石岛凤凰湖的特点可以这样概括：(优点：规模大、小区品质较银滩强、有一定生活配套;缺点：都是外地人，没人住、小配套不方便;依托石岛镇，大配套不足)
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19、 旅游地产——中产阶级的身份象征
——首先欢迎来自上海(北京、##)的客人，在您居住的城市，您已经获得了巨大的财富和社会地位，但是今天，或许您还需要购买一套旅游地产。首先，旅游地产是市场经济社会中中产阶级的专属品，如同
7、80年代拥有一块上海表(九十年代出过留学、读MBA)一样，是一个阶层身份的象征。第
二、蓬勃发展的旅游地产是朝阳行业，也是中产阶级最好的投资理财方式，在未来10数年时间里，我们可以继续分享高速成长的中国经济带来的旅游地产增值机会。第
三、每年有超过百万的家庭步入中产阶层，而滨海旅游地产供应量不足10万套，市场巨大、市场缺口更大。即便您已经购买过类似的度假产品，但我可以很负责地说，您还缺少一套。稀缺的海岸资源、美轮美奂的异域风情、文化浓郁的滨海小镇、便捷的交通、成熟的配套、优越的自然环境、先进的开发理念、完备的售后物业服务，相信在爱莲湾会真正实现您度假的梦想，中产阶级的荣耀!在这里您的投资也会获得最大的回报!
20、 一层的优势
——爱莲湾项目的一层，附赠阔绰的小院， 外扩近4米的庭院配合项目的异域风情建筑，使得整个居所达到了一种中西合璧的和谐统一。同时小院的设计，也让在这里的居住者拥有了属于自己的一片小天地，在这里，既享受到了滨海的优美环境，又体验到了养花弄草田园乐趣。
21、 二层的优势
——爱莲湾的二层住宅独具匠心的将地中海风格的露台设计到其中，异域风情的露台不但是阳台的一种延伸，更是品质生活的一种提高。我们将露台赋予了多种意义，既是观海观景的露台，又可以养花弄草，陶冶心情，还可以与三五知己在此畅谈天下。二层的高度，有效的缩短了住户上下楼之间的距离，也为在此养生的老年人提供了便利。
22、 三层、四层的优势
——三层四层是传统上称之为“三金四银”，
三、四层不高不低，光线适中、位置优越，有相对的优势。尤其对老人、儿童、病弱者，上上下下，方便实用。
23、 五层的优势
——爱莲湾项目的五层，大部分都可以看到优美的海景。一期项目多为5层到6层，站在五层就宛如站在了一期的制高点上，俯瞰大海，别有一番惬意的感受。
24、 顶层(五或六层)的优势
——顶层附带挑空层的设计，极大地拓展了室内的空间，提高房屋的使用率。使得居住者在装修设计以及居家装饰上有了更多选择。
顶层的观景体验也是别具一格的，既可以极目远眺大海的壮丽，又可以俯瞰整个社区的美丽园景，此外，海滨的夜空有着一般城市所没有的清澈，在顶楼可以无限的接近那片闪烁的星空，这将会成为居住者滨海生活的有一大极致体验
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1、为何说现阶段房价处理较低水平?
À、从购买力角度而言，房地产价格自92年到94年价格上升到最高，自92年以来，社会通货膨胀率高达22%年，所以人民币购买力下降，房价下跌达50%以上。
B、从房价组成角度而言，房价有地价、建筑造价、建筑安置费、建安费已达历史最低水平，无可再低，钢材、人工费用已最低，而土地资源有限，地价年年上涨，所以目前而言，房价只会上涨不会下跌。
C、银行利率下调，福利分房取消，按揭比例越来越大，有购买力的居民增加，市中心的住房越来越供不应求，价格有上升的趋势。
D、据以往的经验，经市场自动调节，现在房价处在低谷房价有可能上升的时机购房，不承担风险，而且现在意识到房价处在低谷，是最佳购房时机的人越来越多，不如速做决定。
2、为何说投资房产是较好的选择?
A、房地产是新的经济增长点，国家政策扶持，鼓励按揭购房，98年房改后，取消福利分房，对房子需求变大，住房价格有回升的趋势，加之物价局房屋售价趋于合理，现已处于低谷，只会上升不会下跌。
B、房价比人民币更有利于保值、增值、风险小，回报高。
C、沿海城市经济发展快，随着户籍制度的改革，各个地区人口流动增多、将会造成房源趋于紧张，利于房屋的租赁，故现在购低价位的房，易于租赁、回报快，投资收益高。 D、从以前的经验来看，以前几年购房者为例，投资购房仍是最佳选择。
3、为何说现在够现房最好?
现房：风险小，投资回报快，如购期房，很多开发商若没有实力，不会有全部的资金投入部分，往往难以保证交期、质量、还会造成烂尾楼，使购房如手棒刺猬，难以以舍，够现房完全没有这种风险。
4、为何说期房好?
价格低，房型设计优良，升值快，随法制的加强，购买的风险降低，质量可监督。
5、为何高层好?
房屋使用期限长，造价高，闹中有静，易于物业管理，档次高，可做商住两用房，出租回报率高。
6、为何多层高?
出房率高，房价低，使用费用低，无使用电梯风险，符合中国居民群住的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方便。
7、为何一次性付款最划算?
若不选择一次性付款，以后生活负担过重，每月要交医疗保险，住房保险，按揭贷款利息等费用支出大，加之现在银行存款利息低，把钱存入银行赚不到多少利息，一次性付款可少很多麻烦，把精力主要放在最重要的上面，利于取得事业或其它方面的成功，加之人民币会贬值，房产可保值，又有升值潜力，故一次性付款最划算。若先分期付款每月支出费用大，对工作不可能轻易调换，局限性大。一次性付款的房子可抵押，随时可抵押70%，若按揭贷款即使提前还款利息，不能免掉，个人资产并不单纯以人民币衡量，房产亦是资产之一，目前房子即可居住又可随时抵押，灵活性更大。
8、为何市中心房好?
市中心地皮资源有限，升值潜力巨大，配套好，租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险少。
9、为何副中心房好?
价格比市中心低得多，但其余并不比市中心差，并且副中心比市中心安静，绿化率高，并且无市中心拆建的担忧，晚走不如早走;选择市中心边缘地带居住最好。
10、为何城郊结合部最好?
发展空间大，配套设施新、全、发展速度快，可享受市中心的繁华，房屋升值快。
11、为何郊区好?
周边自然环境好，交通发达，配套设施全，同样价格可购买更大的房屋。市区郊区化是城市发展趋势，随交通改善，郊区交通更方便。
12、为何做70%按揭最划算?
人民币贬值趋势明显，同样币值的购买力越来越小，现又是低息贷款，故应最大限度使用手中金钱。但70%按揭，又多使客户不把钱完全用掉，用省下的费用做其它用途。使手中的金钱使用最大限度地合理化，原一套住房的钱做按揭后可买3套，以租金付按揭，实现投资收益最大化。
13、为何做50%按揭最划算?
50%不多不少，据客户自己的实际买力，在不影响生活空间的基础上，客户又可赚套住房，做按揭应考虑自身经济能力与承受能力，选择首付款额，可控制生活负担，避免造成不必要的损失。
14、为何选择六楼好?
价格合适，视野开阔，空气流通好，采光好，安静安全，高度好，又避免了楼顶漏雨的可能。
15、选择顶楼的好处?
采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价格低，楼顶送 平台，生活方便，又不被人踩在脚下，日照时间长，台湾流行通天的房子，升值潜力大。
16、选择底楼的好处?
生活方便，若有孩子，利于孩子成长，培养健全性格，有老人利于老人活动，参与社交，带庭院，对停放自己交通工具增加安全保障系数，免去工作的后顾之忧，租出去做办事处，租金高，升值潜力高，更因人员走动多，相较楼顶而言更加安全。现上海房价1楼最贵，很多房屋下水道走2楼，送绿地以半价计。
17、为何购买高档住宅划算?
便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住角度，要买就买最好的，与买车相比，购房的拆旧少，升值潜力巨大，配套设施齐备，周围坏境佳，户型设计优，居住方便，房价的组成，地价点的比重最大，越是好的房子，地价越贵，升值的潜力与速度越大。
18、为何买经济适用房最划算?
从种意义上讲。买房毫无神秘之处，就像买彩电一样，只要买的房子，实用，应具备的功能齐全即可。例如：双气、双线等，其它增加的绿地，木扶手，花岗岩楼梯等浮华设施并不增值。只会使开销增而真正在创业阶段的人并没有时间去享受，欣赏一些浮华的设施。更何况现在买房地产人步增多，对经济适用房的需求增大，故其升值的潜力巨大。所以购买适用房最合适，最合适的房子最划算。
19、为何选择剪力墙的结构的房子?
抗震性好，整体性高，墙体薄，得房率高，造价高，易装修，使用年限长，保暖性好，柱子少，利于处处自由隔断空间大，代表以后住房发展趋势。
20、为何选择框架结构的房子?
保温性、隔音性比剪力墙结构的房子好，得房率高，开间易活动，易装修出各种自己喜欢的风格，使用年现长，阳台易装修出大开间，落地窗的风格。
21、为何选择砖混结构的房子?
保温性好，隔音性好，得房率高，施工速度快，成本低，价格低，适当改动容易，易装修，普通多层的最佳选择。
22、为何选择得房率较低反而更好?
房屋高档，设计合理，配套面积多，配套设施全，得房率低代表配套齐全，随生活提高，对房子配套要求越来越高，房子越高级，得房率越低。
23、为何朝西的房子好?
省钱，同样的钱买到的使用面积多，(买房以建筑面积，居住是使用面积)，比较划算。
24、选择朝西的房子不好?
价格低，采光好，选择的范围大，阳光充足，较符合夜生活习惯的人，例如：所以朝西主体好且干燥。
25、选择朝东的房子好?
阳光光照时间早，设计户型合理，新空气易流通，适合创业阶段的人选择，起得早，不西晒，夏天凉快。
26、选择朝南房子好?
采光好，日照时间长，房间温度适宜，冬暖夏暖，确保升值，易出手，适合老年人住，阳气重，自豪感，省电。
27、选择
3、4楼好?
采光好，安全、安静、干净，避免了
1、2楼的潮湿，高楼的爬楼累，中间楼层好，高低楼优势兼备。
28、选择老市里的好处?
商业繁华，交通便利，生活方便，生活配套设施齐备，周边设施具备规模，并且此处房子升值潜力已是不争的现实。老市里是精华所在，即使旧城改造，会保持其特色，不会被轻易取代，只会发展的更好。
29、选择不带网点住房的好处?
干净、整洁，物业管理好，不进行封闭物业管理，免去下属商场所带来的的嘈杂的生环境。
30、选择楼下带网点的好处?
生活方便，临主干道，交通发达(因带网点的住房均临主干道)，商业性浓，增值潜力大，网点形成的自然平台，形成居民尤其是老人，小孩的活动空间，又安全又方便。
31、为何要选市区单栋住宅?
一般而言，越是繁华地段，交通发达的地段越不会有大片的小区，故若选择市区单栋住宅，其周边的配套设施，生活条件，交通便利程度均是最优选择。一般好的配套弥补小区面积小的不足。
32、为何要选择较大型的小区?
大型小区的开发商一般实力雄厚，信誉度高，值得信赖，并且大型小区的物业管理较好，周边自然环境、人文环境都非常好，配套设施齐备，生活安全，舒适，户型设计合理，物管会不断有新东西推出，故选大型小区较好。
33、为什么购房比租房划算?
国家把房地产做为新的经济增长点，鼓励居民按揭购房，支付部分房款后，其余房款可以采取类似每月付房租的方式交付，即与租房最大的区别在于期满后租房者仍没有房屋居住。而购房者得到了一套全产权房屋。随住房的增值，投入的钱也会升值。更何况租房者不会在装修上投入金钱，只会购买生活必需品，居无定所的苦恼亦会对事业有不良影响，故购房远比租房划算。
34、靠小区深处(中心)的好处?
A：生活环境安静、安全、人气足，生活较有品味。 B：利于物业管理，利于优良环境的形成，生活便利。
35、靠近主干道购房的好处?
A：周边生活设施齐全，医院、学校、商场、交通等配套齐全。 B：地价升值快。 C：升值速度快。
36、为何双卫好?
双卫：方便、卫生，有一客用卫生间，档次高，都是主卧套卫生间，生活趋势。
37、为何单卫好?
现在一般都是三口之家，双卫没有必要，多一个卫生间也要花钱买的，现在主要是解决住的问题。(一个卫生间要4.5个平方米。就算2000元/平方米，也要一万元，花一万块买个卫生间，还不如把这部分钱用在装修上)，咱们还不是过奢华生活得时候，单卫最实惠，买房最重要是自己住，现在也不经常有人串门，所以客卫派不上用场，而且还要再花钱多装修一个卫生间又得花钱，打扫卫生也麻烦，还浪费水、电、增加支出。
38、为何中间房好?
保温好，不存在西晒问题，而在东边，上海雨水多，比较潮湿，所以东边房则会潮湿，所以中间房好。
39、两边房?
采光好，通风好，一般会是花同样价钱享受明厅，而且空气新鲜，夏季会特别凉快。 40、没有拆迁户的房子?
开发商不必为安置拆迁户花费笔费用，节约的这部分可以用来提高施工质量，加强配套，户型设计多样化，也会上一个档次。我们开幕发的项目是为一个阶段设计的，小区居民的层次会比较一致，居民素质都不会低，物业管理比较完善，居民居无后顾之忧。
41、有拆迁户的房子?
取得土地的费用相对较低，成本则会低，价钱会比较低、实惠。其中拆迁房子与卖的商品房有明显区别。再说，现在国家对拆迁户的房子的标准也有硬性规定。
42、南北向好?
通风好，冬暖夏凉，两个卧室分开，有个人的生活空间，结构简单，也可自由间隔，自由度大，易装修。
43、双南向好?
采光好，节约能源，省电，阳气重，不易生病，特别适合老人住，通风好(楼梯间本身就招风)，两个卧室靠在一起，照顾老人，小孩会比较方便。
44、开放商有实力好?
信誉好，值得信赖，一般开发商的小区规模较大，配套完善，物业管理跟得上，规划好，确保升值，责金到位，按期入住，所以风险小，会长期发展，较重视公司形象及信誉，选址考究。
45、一般实力的开发商好?
为了在竞争中取胜，更有上进心，所以在设计上会花更多心思，而且价格会相对较低。
46、为什么一进门是厅好?
视野开阔，大气、敞亮，较符合南方人的性格，减少过道，使用面积多，装修漂亮，而且是有品味、有实力的表现。
47、一进门是走廊好?
隐私性好，叫做“悬关”，沿海发达城市比较流行。一进门不会直接看到厅的布局其实一点都不浪费，它是牺牲一块小面积换回一块大的空间，它起到一个贯穿作用，形成一条自然的走道，一进门直接是厅的房子，门只能开在厅里，同样要占空间，而且厅里无论如何都要走一进门是悬关会更好。
48、粗装修好?
成本低，避免二次装修带来不必要的浪费，可根据自己情况进行装修，使之适合自己品味，自己住的最佳选择。
49、精装修好?
主要用于豪宅，方便，住户少花心思，用于投资出租，则买精装，省事。 50、部分装修好?
中档楼盘采用，该高档的地方高档，该简单的地方简单。
入住时间晚入期房
解决方法
1、先让客户坐下来，为自己争取谈话的时间。
2、坐在客户的旁边，尽量不要形成对位面。
3、倾听与提问，了解真是理由。
4、分析有说服，尽量站在客户的角度上考虑问题。
说辞
1、可以退房，但请你先讲一下对我们项目不满意的地方，好吗?
2、您退的一点道理都没有!
3、您在交钱时已经知道何时入住了吧?
4、交钱时业务员就已经介绍清楚了吧?
5、仪式只有一天，可婚姻生活却是一辈子，等待几个月又算的了什么!
6、仓促选择的后果，需要一辈子来承受，所以，等待几个月是非常明智的!
7、买房是一辈子的事，而且，像您这样有身份、有品味的人，怎能退而求其次!
8、我们的房子是独一无二的，绝无仅有的，我们的房子值得等待!
9、其实您的计划是可以有变通办法的，不是不能改变的!
10、价格便宜，升值空间大，就像买了原始股。
价钱高，(钱不够)
说辞
1、选择按揭付款，装修款也可以一并按揭，银行的钱不用白不用。
2、月供款是压力也是动力，更努力的工作，也是在给自己一个更完美的生活。
3、原来的房子出租或出售，“我以前就是干这行的或我有很多朋友就是干这行的，可以帮助您。”
4、向双方的父母及朋友寻求帮助。
5、描述项目周围的规划前景，发展趋势，用增值空间、投资回报率来吸引客户。
6、描述项目的配套及配置等卖点，“我们的项目物有所值，根本就不贵”!
7、向客户的虚荣心求助，“我们的项目是您地位、身份、全新生活方式的象征，别人不知道有多羡慕您哪”!
8、客户的家人求助，描绘父母的养老、妻子的生活、孩子的教育、丈夫的事业等生活场景：辛辛苦苦的忙，不就是为了让家人过上更好的生活!
9、虚构一位有名气、有影响力、有地位、有身份、见多识广的人，“他就是买了我们的房子，而且还买了两套哪”!
10、自己对价格要认可，才会有信心说“我们的房子才4000块钱”!
11、通过对别的项目的劣势，突出我项目的优势，证明我项目的最佳性价比，“像这样好的房子，你到那里去买呀”!
面积大
说辞
1、买房子是一辈子的事。“你可以一步到位，以后不用在换了”。
2、把客户归为先知先觉的人。随着人们生活水平的日益提高，大户型是未来发展的趋势。“你比别人早享受了一步”。
3、户型功能细分更是未来发展的趋势，能够满足你居家生活的更多需求。如：您可以有自己的书房，静静的读书、沉思，而不会有人打扰你。工作之余，你还可以到健身房去锻炼身体，以保证旺盛的工作斗志。
4、向客户的虚荣心求助。如：面积大的房子是像这样事业成功、生活质量要求高的人才能够享受的，不是一般人可以享受的。
5、父母的斩住，节假日亲戚朋友的往来聚会，肯定需要更大的空间。
6、国外发达城市居住水平及生活现状的描述，如：美国的今天就是我们的明天。
7、家庭每个家庭拥有更多的空间，互不干扰，有利于身心健康，更好的生活工作，这才是生活品质的体现。
8、尽述小面积的缺点，发扬大面积的优点，使客户情绪化，将客户带入到生活在这样的房子里未来种种美好的懂憬之中。
9、业主们相近的素质，令你更有认同感、归属感、对孩子的教育与成长与很有利。
证件不全
说辞
1、销售员自己要接受这个现实，心中不能有障碍。
2、手续复杂，办理时间长。如：项目越来越多，可政府部门办事人员人手很缺，工作效率不高，不是我们不愿办，但有些情况的确需要时间。
3、现在项目投入已经很大，我们不会为了少量的城建费用而牺牲以后的利润，所以，我们肯定会办理。
4、企业发展是长期行为，我们为了企业的长足发展及企业的形象考虑，也会去办理手续。
5、现在是内部认购期，您可以了解一下，西安所有的项目在内部认购期间都是没有证件的，不是我们一家是这样的情况。
6、可以给客户一个大概的时间，让其对项目抱有希望。如：我们到正式开盘时就会办理下来。
7、可以给客户保证，承担相应的责任。如：如果到时间还没有办下来，您可以退钱或我们可以把您的这个写入合同条款，您完全不用担心。
8、利于公司原来项目的良好情况，打消客户的顾虑。如：您可以了解一下我们原来项目的情况，从来没有出现过您现在担心的问题，我们公司一向是很诚信的，您还担心什么哪。
9、展示协作单位的实力，增强客户的信心。如：您看，与我们合作的单位实力都是非常强的，如果我们公司像您担心的那样，这些单位也不会跟我们合作的，您说，是吗?
西晒
说辞
1、首先从观念上扭转客户对西晒的想法，如：西晒更多的是自己主观的心理感受，是对传统观念不去深入思考而盲目跟从的结果，您如果仔细分析一下，其实，西晒根本就是微不足道的，西晒根本就不是您想像的那么严重。
2、利用建材及配套的优势。如：空心节能保温双层中空玻璃、空调等，也足以阻挡西夏斜阳那点微弱的热度。
3、了解客户一天的生活规律。如：据研究证明，所谓的西晒只是夏天下午2点到4点之间那一段时间阳光比较强烈。可是太阳升起时您已上班了，下午2点到4点您还没有回家。所以，西晒对您的生活根本就没有任何影响。
4、联系户型的情况，进一步瓦解西晒对客户的影响。如：就算是有西晒，也只是晒着了厨房，可是您一年又有几天在下午2点到4点之间做饭呐!
5、价格偏低、节约资金。如：而且这套房子价格又比较便宜，节省下来的钱可以做更好的装修、买更好的家具和电器，非常划算的!或为一个根本就不存在的原因而多支出一笔钱，实在是太不明智了。!
6、和别的客户作比较。如：从来没有听到买这个房子的其他客户向我们谈到这个问题。
7、季节的不同对阳光的不同享受。如：夏天您觉得是西晒，但到了其他的季节，又何尝不是温暖的享受哪!
8、西晒不该成为您决定是否购买的影响因素。如：别的方面都满意，却为一个根本就不存在的原因而犹豫，实在是太不应该了。
9、抓住客户的从众心理。如：这个户型是所有户型中卖的最好的，没剩几套了，您还犹豫什么!
常用借口分析解决
1、很忙。没有时间
给予紧迫感。如：您看好的房子由于销售的好，还剩两套了。
马上要涨价。如：您看上的那套房子马上就要涨价了。
说明其工作繁忙的目的。如：您辛辛苦苦的半忙，不就是为了让家人过上幸福的生活。帮客户定时间，如：要不您现在定个时间，我可以过去。
2、我做不了主，要与家人商量
首先，说这话的人一定是能够做主的人。
请他一定带上家人来现场。
我们可以亲自上门拜访。
先说服客户，然后督促他说服家里人。
3、人在外地。
现在资讯非常发达，可以很便捷的与家人沟通联系。
您完全应该相信自己的判断力。
快涨价了或您看上的房子卖的特别好，使客户尽快下决定。
我可以给他打电话，发传真或发邮件。
确定回来的日期。如：我尽量向经理申请一下，给您多保留几天。
4、已买了其他房子
首先，肯定还没买，只是看到并可能有兴趣。
探测对我项目的意见和其关注的其他楼盘。如：您觉得我们项目还有哪些地方应该改善?
根据我的观察，您绝对有实力买两套房子。
其实我们这套房子用来投资也很不错呀?
交首付才是真正的购买，还有争取的机会不要轻易放弃!
5、如何留下客户的电话。
原因
担心被骚扰。
没有得到想得到的信息。
没有足够吸引的东西。
并非他理想的房子。
并不想买，只是想了解。
说辞
您放心，我一定不会在您不方便的时候给您打电话。
要你您说个时间，我在那个时间打过去。
其实，我只是希望能把项目的最新情况及时告知与您，让您更客观的做决定。
要不，您留下传真或邮箱，我发资料给您。
我们样板间马上就推出了，您留下电话，到时我会通知你来参加。
6、如何让客户签单。
首先让客户对产品产生兴趣。
尽量探索客户需求，调动产品的所有资源来源满足客户需求。
a、多提问
办公还是居住——安排功能
您要看多大的面积——锁定户型
喜欢安静吗——安排位置
您家几口人——安排户型
您的生活品味—投其所好
您从事的工作——确定性格
购房预算——确定付款方式
第几次职业置业——客户成熟度
b、多聆听
客户的满意点在哪
客户的不满意在那里
他需要什么
他是否已动心
他是否对你动心
他的购买动机
他的最大心愿
他的困难在那里
在讲述产品信息的时候，要将客户的需求放在第一位，不要面面俱到，抓住客户关心的问题主推。要将产品的个性表达出来，鲜明的与其他项目区分开来。
要将产品的个性化与其特点讲述的符合需求使他感觉房子是为他而建的。
最优秀的服务的打动他，最热情的语言融化他，最专业的回答满足他。
7、如何让客户下定。
您这么喜欢，就订这一套吧!
我想没有那一套房子能如此打动你您吧!还是早早订了，想想如何装修吧，别再为选房子浪费时间了。
大家都喜欢，那就皆大欢喜，就这一套吧
这套卖的很快，别再犹豫了，赶快下定吧!
这么好的房子，西安没有第二家，现在不定您会后悔的，
订了，对您没有风险只有保障，您还犹豫什么!
我真心希望您能够早一天住进最美的家里，还是赶快定下吧
如何打电话让客户来现场
主动给客户定时间，不要不好意思。
根据客户的职业特征，分析其一天的生活规律，给他打电话。
不要怕被拒绝，坚持不懈，永不放弃。
给客户一个吸引，给自己一个理由
关心客户，尊重客户，与客户处成朋友使其不好拒绝你
诚恳的态度，像膏药一样贴住他
总结
1、必胜的信念
2、探测真实的原因
3、分析的重要性
4、为客户着想
5、向客户的虚荣心求助
6、感情的惨透
7、综合知识的运用
8、客户是可以说服的
三 板 斧
先生，买不买我们的房子没有关系，您总是要购房的，毕竟我们做了三四年房地产了，耽误您2—3分钟时间，给您分析一下××市房地产的一些情况做个参考。
一、升值、保值。
买房子你不论你是自用也好，投资也好，都是一种投资行为，因为毕竟一次性投入的资金量比较大，既然讲投资，就要将升值。
××项目使我们公司抢占市场的重头戏，这证明我们根本就不赚钱，就为做广告，树立公司的品牌，现在起价才()元/平方，目前同低端的楼盘价位都在()元/平方以上，我们公司开发项目的模式就是低开高走，第一期就是集人气，创口碑。您也知道，人旺，气旺，财才会旺。随着工程进度的加快，人们逐步聚集，我们的价格也会逐步上涨。
2、城市人口的聚增
现在，全国每个城市都在卖户口，就是城市要扩大，这是国家消除城乡差别的一个战駱关系。要在2010年前将中国目前城市化率从现在的19%增至到40%。那么您想想，这么多人涌进城市，对房子的需求该有多大，表面看，现在好像供大于求，但这是对高价格的房子而言，低价贩子绝对供不应求，价格肯定会一路高涨。
3、新的土地法实施，土地的升值就是房子的升值
A土地不可再生的唯一性，注定土地越来越少，而中国本身就是一个人多地少的国家。
B、99年元月1日(新土地法)实施，国家每年严格控制住宅用地建筑的审批，土地必须通过土地储备中心限量发售，实行拍卖制。
C、土地开发价值在于国家大量资金的投入，土地的升值不使它本身，而是国家大量资金投入的结果，举例：上海的浦东、武汉的鲁巷。
4、人民币的贬值。
现在全球经济并不乐观，特别是9.11事件后，美国的经济影响到全球经济，这是因为世界上有好多国家的外汇储备都是美元，特别是中国，美元储备在世界上是排列前几名，虽然美国政府积极行动连续11次降息来刺激消费，美联储并且第一次拿储备金来救市，但效果甚微，表面上看来，人民币似乎在升值，实际上在贬值。而人民币一旦贬值，有两种人不怕：一种是像李嘉诚那样的亿万富翁，即使缩水了一半，还可以等到经济复苏时再去收购其他的企业：一种是像我这样的人，手上只有2000元。缩水了损失也不大，可以再去赚。可是像您这样有个大几
十、百米万的损失就大了，您忍心看着自己辛辛苦苦赚来的钱缩水吗?所以只有投资房产才是最保值的。
二、入市良机
1、房地产市场马上进入快车道
中国的房地产从85年开始到92年止的这个周期起伏很大，从开始购房要挑好楼层、好户型，找老总批条子，到后来国家为了控制泡沫经济，实行银根紧缩，泡沫经济逐步得到控制，进行软着陆，房价一路下滑，大量的房屋空置卖不出去，给当时房地产开发的老总们上了生动的一课。到95年，当时朱榕基不是国务院副总理的时候，他他就提出把房地产作为龙头支柱产业放在汽车业和工业的前面发展，96年朱镕基上台以后，立马把房地产和汽车业、工业调了个位置，采取了下列措施：首先减免了48种税收，把契税减免了一半(沈阳1.5%)
，但是这样只能刺激一下房地产市场，中国的房地产并没有走出低谷，从 98年开始，直到2000年才全面启动，98年只能做5成5年的按揭，现在可以做到8成30年的按揭，再加上这段时间内，国家连续降息。征收利息税以及政府采取增加收入人员和公务员的工资等措施，使中国的房地产在2000年时已全面启动，今年将进入快车道。关键是现在国家已取消福利分房，开始实施货币分房，再加上现在90%以上的人购房都是用银行贷款，整个供求关系发生了变化，现在北京、上海、广州、深圳、武汉等城市已进入快车道，沈阳已不会落后太久，你现在买房增值空间肯定最大。
2、房地产成为龙头支柱产业
单从银行降息来讲，并没有起到促进中国经济发展的作用，相反在某种程度上起负作用，你越降息，老百姓是认为钱越值钱，口袋越是捂的紧，所以説单单通过银行降息想拉动经济是不可能的。
在国际上，房地产在国民生产总值中占20—30%，而在国内仅占1%的地位，之所以国家要把房地产作为龙头产业来发展，是因为它的发展将带动相关72个行业的发展，自从98年住房制度改革之后，住房就不是福利制度中的分配品，开始从计划经济下的基建投资转为了商品化投资。住房开始成为城市居民家庭生活的消费品，根据≤中国行业市场研究报告≥一书中的资金统计，消费领域中任何行业都远远无法与房地产的的消费贡献相比。 当家用电器产量以几千万台计算，房地产以几亿平方计算，竣工量超过了1600万平方，生产总量超过6亿平方。当其他行业销售以百亿元计算时，房地产销售额在以几千亿计算，并且只有房地产能在银行信贷中获得6300多亿的个人消费贷款，只有房地产投资能在国家固定资产统计中成为单项统计项目，并且直接决定着投资增长的幅度，影响国民经济增长的比例。如：家具、卫生陶瓷、空调、彩电等家用电器及消费行业的更新换代，几乎全部与房地产直接相关，还有其他小型家用电器等等也同样如此。这充分说明了房地产是各种消费中的龙头，只有充分发挥了房地产的龙头作用，才能正真的启动和扩大中国的内需。 目前中国的经济在全球经济发展并不乐观的包围着那个。解决如何扩大内需问题已成为首要任务，已经可以看到的统计数据中确定房地产是启动和扩大内需的龙头产业。
现在的房地产和前几年不一样了，不会让高速发展的过程中有大量的泡沫，并淹没了中国的经济发展。因为现在政府对市场管理的指导方针是急需用扩大内需来拉动经济增长形式，但也不能完全干预和打击市场中可能出现的泡沫问题，而是要用各种积极有利的政策、措施来刺激居民的住房消费，用消费的增长来消除可能出现的泡沫问题。中国的现状不是住房问题已经解决的很好，并缺少这种需求，同时，并非银行的存款不够足，也不是城市居民的存款不再上升，而是没有有利的措施来扩大和刺激消费。
有经济专家在算一笔账，如果每个城市增加2%的家庭购房，就会使住房消费保持3%以上的增长;如果每个城市增加5%左右的家庭购房，就会使住房消费成倍的增长。这种消费会对国民经济的增长提供巨大的贡献，可以说用积极的倾斜政策推动房地产业的发展和刺激住房的消费，不只是对经济增长的贡献，也是对社会安全和稳定的重大贡献。
现在很多人都已经认识到房地产是稳妥的投资，许多人是二次甚至是三次置业，市场虽说已走入良性循环状况，但房地产毕竟是特殊的消费品，使用年限较长。虽说政府的策略业确实鼓励老百姓买房来扩大内需，但是任何事物也要适当控制一下，掌握一个度，否则很难健康发展。到那时即使是国家有再多政策上的优惠，对于稳步上涨的房价来说也只是微不足道的，×先生，对于已能预知的结果，您不会想去尝试吧?
3、按揭法的实施和按揭力度的加大，使买得起房的人越来越多，供求关系越来越大。用未来的钱圆今天的梦，很实惠、很保险。
三、我们的房子最好的
谨记：为什么要买房(人民币贬值、入市良机、投资风险、地产永远是保值的)。
要买什么样的房(价格、交通、环境)
为什么要买我们的房(公司开发模式、价格低、地段好、升值空间大、户型设计合理)
投资股市、银行、生意、楼市风险比较
股市：股市目前在中国已难有大的作为，本身极具风险，中国股市还未规范、纯粹投机行为起起伏伏，说个笑话，心脏不好的，千万不要进入股市。而且，现在中国的股票基本处于大庄家在控制，要它升就升，要它跌就跌，要是不小心跟错了庄家，可能血本无归。
银行：把钱存入银行，虽得到一定利息的回报，但是现在的利息低的连通货膨胀都保不住，利率一般在3%左右，而通货膨胀每年达到8%左右，也就意味着您的钱每年都要损失5%左右，几年后都没有了，不划算，非法集资，利息回报高一点，但又不受法律的保护，即使拿到本金加利息，也仅仅意味着您的利息抵御了通货膨胀，并不意味着钱升了值。 生意：做生意更难了，前几年做生意还可能钻政策的空子，现在整个市场都极度疲软，也越来越规范。利润也越来越薄。
楼市：投资楼市则不一样，如果您眼光独到，选择楼市的地段好，设计合理，质量优良，就是不住租金也可以达到银行的利率，而楼房身在升值，这也是把钱存入以及投资股票所绝对无法产生的效益。只有投资楼市，才是真正增值。
具体问题具体解决
要商量商量
一、和父母商量
×先生这么孝顺，在今天的年轻人中是非常少见了!不过根据我做地产多年的经验，一般子女为父母买房，父母都是不同意的，他们虽然为儿女辛苦了一辈子，但从来不求儿女回报，而且认为自己半截身子入黄土的人了，花儿女那钱干嘛，不如留给儿女投资、做生意。但从儿女的角度出发，看法就不同了，买个房子送父母。一来是尽孝道，让老人可以有一份好的环境安享晚年;二来是投资，分散资金风险，老人百年之后，房产仍是自己的，可以说是一举两得的事情。买套房子送父母，表面上他们会骂你乱花钱，但背后还不知道怎样向街坊邻居夸耀你呢?没问题，你满意，你父母肯定满意，再说，×先生在外面走南闯北，见多识广，眼光见识恐怕是上一代人无法比拟的，父母又没有到过我们小区，也没有看见户型，还不知道小区周围的环境，你怎么和他们商量?我就是地产方面的专家，有什么不明白的地方。请你提出来，我帮你做个参谋。
二、和朋友商量
×先生，根据我做地产多年的经验，向朋友咨询买房的事，朋友一般都持反对意见，你知道为什么?一来怕担风险，万一说好，以后你却不满意，他一定会担心负责任;二来怕你买房子时，资金不足向他开口借钱。这年代，黄世仁和杨白劳是颠倒的。借钱给人的是孙子，借人钱的反倒成了大爷，换了是你，如果有人找你咨询买房子之事，你肯定也会反对的，你说是不是?
三、父母出钱买房，叫儿女来看
父母存这些钱肯定很不容易，而且肯定是对现有的房子很不满意才购房的，你在外面见多识广，对房型、环境、升值保值方面的见识肯定比父母看得远，他们多半还是会听你的意见，再说，老年人出门一次也不太方便。另外，这房子最后还是要传到你手里。×小姐，相信你的眼光，没问题。
四、针对自己赚钱自己花的客户
跟谁商量呢?看你提出的问题，就知道十个男人(女人)也没有你这么仔细，别的人说要回去商量，我相信，看你的神态就知道自己出来做生意，有主见、有魅力、自己挣钱自己花的成功人士。再说你商量什么呢?这样低的价格，闻所未闻，这么好的。
外观造型。绝对找不出第二家、、、、、、，你满意，你太太(先生)肯定满意。不错，买房子是件大事，必须慎重考虑，但是请你想想，这么便宜的价格，这么好的环境，这么好的户型，你做生意这么成功，你知道生意上的决策必须果断。否则时机稍纵即逝，好机会白白错过，就像前天我的一个客户看中了一套房子，我劝他定可同时，他也说要回家去商量，第二天给回话。结果当天晚上被另一个客户订去了，第二天，他们带了支票来订合同，说对昨天选中的房子很满意，但满意又有什么用呢，最后只好另外选了一套，终归还是有些遗憾。×老板，你的每一次成功的生意，肯定都归功于果断的决策。我看没问题，现在我们就把它订下来，身份证带了吧?没带，不要紧，号码还记得吧?你什么比较不比较。其实你做生意做了这么久。只是为自己留点空间而已，放心(写名字)身份证号码多少、、、、、、、、
五、针对老公赚钱，太太花的客户
你不说这个话，我都想到了，一看你的样子，就知道既温柔又贤惠，老公主外，你主内，老公的一切成功，都有一半的功劳属于你，辛辛苦苦，辅佐老公建立了一份家业，不过男人的本性，我不说你也一定知道，一有钱就要作怪，女人辛辛苦苦操劳一辈子，怎么能和那些刚出校门的姑娘相比呢?这样的事情我们也见得多了，当然，你的老公肯定不会这样，但自己提前留个心眼总是好的，抓套房子在手中，天塌下来也不怕，女人给老公打一辈子的工，到头来也不见得抵得上这栋房子。你买套房子不但可以保障自己。而且也保障了儿女。做生意，就是玩数字游戏，一个不小心，就会倾家荡产，今年一年微波炉市场上互相杀价竞争，价格从1800一路下滑到600多，我的一个朋友就是因为一批微波炉没有及时甩手一下子亏损了200多万，就是打一辈子工也还不起这笔钱，风险多大!
一般男人有钱之后，赌博、玩女人、应酬，一个月花几万元是常事，没办法，男人要威，而女人就要隐，你买套房子，分期付款，无形中逼老公手头紧一些，将那些不必花的钱存下来，投资在不动产上面，同时又保值升值，这样多好。×小姐，你说我说的有没有道理?今天，你买了这栋楼，不但自己有了保障，而且，最终也是为老公好，老公即使一时不开心，最后必然会感激你的，没问题，我们现在就定下来。
×小姐，现在的社会可以说是十个女人九个说了算，你这么漂亮，又长的乖巧，老公一定非常爱你。你喜欢的，你老公一定喜欢，我看没问题，我们现在就把它订下来。
六、能不能按时交房
您说的问题确实存在，但是您放心，我们肯定能够按期交楼
A、老实讲，我们比您更关心能否按期交楼，现在正在开发的××是一期工程，下面还有二期、三期，土地已经买好了，这是我们的第一个项目，就是创口碑的，如果不能按期交付，二期、三期谁还敢买，我们还怎么在×市发展，何况，我们在全国七大城市都有房地产开发业务，从来都没有延期交楼的记录，从来都是提前交付。
B能否按期交楼，关键是看资金能否到位，别的开发商不能按期交房，不是他不想建，而是无钱建，我们是拿客户的钱帮客户建房子，况且，房子卖的这么好，短短两二月已完成总体销量的80%，资金绝对没问题，没有理由延期交楼，您说是不是。
C、同时，交楼日期我们都是严格写进合同里的，推迟一天都会承担违约责任，肯定么没问题，那我们现在就把它订下来。
七、工程质量如何保证?
我们公司一贯质量如生命。目前，我们开发的是×××，是规模推出，分块建设，下面还有二期，三期，到时候，一期就是二期的样板房，如果质量上发生问题，谁还敢买
二、三期，一期不赚钱，质量不好，二期、三期到了赚钱的时候就卖不出去了。
目前，国内开发商开发的房子，之所以质量问题想当严重主要是开发机制决定的，选择工程队时看交情，用关系，而不是看实力和信誉，工程项目又采用承包制，往往层层转包下去，中间都存在回扣行为，不正当竞争手段，这样怎么能够保证工程质量呢?我们则不同，现在施工的各个工程队都是从四十个工程队中投标选出来的，所有材料采购都由工程部统一进行，只要工地有人，就有我们的技术专家现场监督施工，质量绝对没有问题。
再说，我们签订合同，处处保护消费者的利益，工程完成后，要由市质检部门验收合格后才能交付，如果因质量问题不能交付或返工而造成违约交房，公司将承受巨大损失。×先生，你放心，质量绝对不会出现问题的，那我们现在就把它订下来。
八、价格打9.5折就买、否则免谈
(首先博得好感)谈的这么好了，×先生，这个房子要是我们的，不说打折，就是送给您也没有问题的。人生不就是那么回事呢?生不带来，死不带走;便宜一点，贵一点;多赚一点;不赚钱，不做生意，又怎么样呢?但我在这儿打一份工，这公司规定是怎么样就怎么样。现在市场上打折的现象比较普遍，尤其是这几年房地产不太景气的时候，别的房地产打折的也有，但我们这里情况不一样，为什么?因为我们这个价格就是成本价，你不相信，可以请这方面的专家来咨询一下，把我们的整个构造成本核算一下。我们现在卖的这么好，许多房地产公司的老总，也在我们买房。因为他们最知道成本，通过核算觉得划算，所以他们不讲打折，人家都是行家，因为如果打折那房子质量就无法保证，这样的事情你要做我们也不干。因为涉及到品牌信誉。房子塌了，死了人，那开发商是要坐牢的。所以别的有什么不清楚的，我都可以想你解释，你说的这个价格，不可能。
并且我们最近还要提价，因为形象已逐渐起来了，样板房很快就要出来了。一模一样的房子，我们才卖到()元/平方(和地段的高价位房相比较)。现在我们开出的只是成本价，在成本价上打折，那我只能偷工减料了，这样的事情我们是坚决不做的，如果没有别的问题，只是价格问题，你放心，肯定是物有所值的。
做生意讲究以诚为本，明码标价，如果我们加价30%，仍然是最低价，给你打个八折，表面看来赚便宜了，事实上你仍是吃亏。这样的做法是违反公司诚信原则的。×先生，价格肯定不成问题，我们现在就把它订下来。
九、工地正在建，看后感觉不好。
×先生，换了我是你，看房时却看到的是一片工地。心里难免也会有些凉，但是，请你想想，今天即使你看到了现房，你肯定也不会满意，为什么呢?
1、现房设计思想落后，现房都是在两年前完成设计的，那肯定不如期房这么新颖，比如说：外飘窗和彩铝以及无烟灶台，现在几乎无一采用，而我们小区都用上了。
2、如果等到房子看得见的时候，谁都知道是价廉物美，大家都想买的时候，价格肯定不会是这个价了，中间至少有40%差价。(银行贷款20%，通货膨胀10%，空置备用金10%)
3、事实上，工程建设是很快的，一栋别墅工期大约是一个月，一栋洋房两个月也足够了，目前工地已完成了三通一平，道路马上修好，届时十个工程队一起铺开施工，房屋建成是很快的，我们写进合同是一年零三个月交楼，事实上明年年底前整个小区交付肯定是不成问题的，再说，合同上写的很严格，我们对工期的重视程度绝对不亚于你，因为这关系到公司额信誉和能否盈利。
4、现房销售隐含着极大的风险，现在的房地产商盖好的房子有几个用的是自己的钱，90%以上都是像银行贷款，银行就把房产作为抵押，这几年房地产市场低靡，许多房子建成好几年都卖不出去，银行贷款一月不还清，产权证便一日拿不到手，前几年贷款利率高，很多贷款永远都还不清，买这样的房子，产权便永远拿不到，银行随时都会赶你出去，你说可不可怕?
期房余现房比较
期房 现房
设计可更改 成型房，结构不易改
付款方式灵活 付款不灵活
设计超前 设计较落后
价格低，选择范围多 价格高，挑选余地少
公司信誉、实力和销售情况 产权可能拿不到手(抵押给银行)
十、资金周转问题，钱不够用，因此不能买房
请问您是做哪一行、、、、、
不论做哪一行，从来没有人说自己的资金有多余的，都希望生意越做越大，资金越滚越多
×先生，请问您上次与家人团聚是什么时候，看得出，您是一个成功的商人、、、、 ×先生，您这么辛苦为了什么?还不是为了给爱人一个浪漫的家，给孩子成长创造一个良好的环境，趁着今天有能力的时候，那一部分钱出来改善自己的生活，花这些钱，就是买一个健康、都是值得的。 人生苦短，享乐及时，生意场上风险跌出，而不动产是最好的回避风险的港湾。
十一、价格又涨了，我买的不划算
正因为上涨才更应该买，价格低的时候卖的火爆，价格上调了更应该抓住这个机会，证明房子好，增值空间大，就像买股票一样，买升不买跌，一条直线往下掉的股票你敢不敢买?你买房也同样要买升值的房，对你才有保障。你算一下，按我们现在这个速度涨上去，明年你能赚多少?到时可别忘了请我吃顿饭哦!
十
二、与其他楼盘比较(×××价格比你低，地段比你好，而且也快交房了，你有的他都有，你还比他贵这么多)
既然您现在提到××花园，那我也不妨跟您分析一下：
××花园给你几层楼多少钱一个平方?什么朝向?()元/平方?不可能!如果有这种好事那我跟你一起去，我也买一套。
××花园从开工到现在将近几年了，(成本比我高，房价也应比我高)，他现在以这么低的价格出售，那肯定是不正常的。不是资金问题，就是房子问题(好的楼层，好的朝向，好的户型都卖的差不多了)，话说好货不便宜，便宜无好货。
别人跟你说我的房子贵，那他是不是专家?他懂不懂地产的成本?他说的1000-1500的房子是什么房。什么质量?我卖他的价格也可以呀，你希不希望房子还没住就漏水，说得配套不兑现、、、、又要一流的享受，又想出经济适用房的价格，哪有这种好事!你也知道现在经济萧条，开放商哪个可以赚钱啊?你要我打折，你是不是想逼着我、、、、、、
一、如何约见客户?
1、 您之前肯定听说过新浪乐居吧，我们房产电商平台和产品已经上线一段时间(何时正式上线)，这个平台和产品是一个颠覆性的非常牛的渠道营销工具，您看您什么时候有时间，我过来给您详细的再介绍一下?
2、 网上线上qq推广，先发一个百度乐居页面模糊区位、价位、类型等搜索页面截图给客户，告诉他这个产品大概什么样的(只需要抛概念)， 询问什么时间有空，过去和他聊下这个项目
3、和客户探讨这个阶段什么样的推广是他们想要的，什么样的广告模式是他们想要的，最近市场上大家的营销方式(有哪些)方法，然后丢出只为精准客户买单这个说法，看客户的反应。。。然后告诉他，你手上有这样一个平台和产品。。。
二、百度乐居Q&A
1、 百度乐居是什么?
1)、全新的房地产搜索平台，每天覆盖中国 2.3亿 百度用户，百度的每日页面浏览量为270亿，覆盖99%的网络精准购房人群
2)、网络的宣传效果毋庸置疑，但同时也存在着许多没用的、过时的、劣质的信息，这些垃圾信息阻碍了楼盘信息被搜索到的难度，百度乐居通借助百度搜索引擎的后台技术优势，有效整合搜索关键词，以“黄金眼”的展现形式，一键告知用户楼盘基础信息。
3)、具体体现在你到百度上面进行模糊区位搜索、精准楼盘案名、长尾关键字搜索即：精准楼盘案名 户型
位置 。。。等非常多的组合搜索的时候，并且会动态的优化关键词。百度乐居确保你的楼盘，让购房者在组合搜索结果中也排名前列。并且是唯一的表格式，非常直观的看到项目所推户型区间、价格、户型卖点等信息，客户能够通过免费的400电话及时准确的找到你
2、 百度乐居的优势
1)、报纸广告是房地产行业最经常使用的宣传手段，然而我们清楚的看到，搜索引擎的使用量远远超越传统媒体的覆盖。
搜索引擎的发展，催生了这样一个庞大的群体：他们通过搜索引擎了解信息，了解房产信息，而不是通过固定的上那个网站，一定是到百度去搜，那个网站提供的信息排名前茅就看那个网站，而且这个群体数量在逐年激增。而我们百度乐居就是领先的搜索引擎房产营销平台和产品。
2) 、百度乐居的时效性
百度乐居让你在购房者产生购房意愿，详细了解房产信息，排查和追寻自己心目中的楼盘的时候，第一时间留下第一印象，第一印象是非常重要的，那么在购房者模糊区位、价位搜索的时候，跳出在他的面前，是非常重要的!
3) 、百度乐居的醒目性和极高的人气、关注度
百度乐居无论是精准案名搜索结果还是模糊区位、价位、类型等搜索结果都是非常醒目和独特的，越与众不同的形式越容易得到点击和关注，所以百度乐居即是非常醒目的，也是人气和关注度非常高的。
3、为什么需要百度乐居
1)、当今房地产市场开发商需要更加精准 高效 可衡量的推广平台，高性价比推广 小成本的推广平台。百度乐居，你只为每一通有效来电付费，不会为任何无效的推广付费，很多开发商至少一半的广告费是浪费了，而且还不知道浪费在那个地方，但是还觉得必须做，不做没有购房者到访啊!此处与报媒对比，一个报媒10万，来电100个很好的效果了，一个电话1000元。。。
而我们百度乐居是真正看的到实际效果的!最精准的购房人群!费用投入产出比可衡量!
2)、通过搜索引擎了解房产的人群，一般都具有明确意向的精准购房群，他们在找房子。。。而这部分对该区域、价位有购房意向的客户，正是你在找的目标客户。你在找的人正在找你。。。
3)很好的搜索引擎营销，渠道营销方式，让你的终端客户直接找到你。。。现在干什么都要先到网上去查找和对比，比如你要出去旅游，买车，买手机等，拿自助旅游来举例，酒店选择都是在各大网站推荐的酒店里面选择，因为我们不了解那个地方的酒店情况。进入我们视线的我们会有比较，然后从中选择1家，但是如果没有进入我们视线的，就不会有被选择的机会。所以，网络搜索引擎营销势在必行。
4)、以后我们的百度搜索房产相关的结果页面发生根本性变化，一是百度乐居黄金眼结果页面占据了百度搜索结果第一屏，二，你知道我们既然已经做了百度乐居这个产品，其他网站的详情页搜索结果页面肯定会逐渐下滑，而且最关键的，互联网现在详情页都没有项目售楼部电话。合作的项目有自己的分机号就可以将客户直接引导到售楼部!(含蓄的告诉客户，不能显得太强势，引起客户反感!)
5)、合作的客户，区域无明确购房项目的购房者，我们会优先推荐给区域百度乐居合作可客户，保障合作客户效果。
6)、人都是有免费的需求，既然有免费的400电话，就算购房者找到了你的售楼部电话，他们多半也会通过免费的400电话打去售楼部。而且我们还有webcall的形式，(介绍webcall具体是怎么回事)，更加符合网络人士的习惯和需要! 7)、推出2天，即定了20多个项目参加，很多重视网络营销的开发商都第一时间反馈与合作。9月20日我们百度乐居发布会，现场30多家已合作客户签约仪式。比如万科金色领域、慕和南道、华侨城纯水岸、光明城市、远大林语城、南湖国际社区、果壳里的城、正成拉斐、正成翡翠琉璃、建发天府鹭洲、中粮·祥云国际生活区、东山国际新城、成都和院、洛森堡新殿等。(要熟记合作客户名单，根据客户大小先抛出与他同类型的客户名单，利用人的从众心态和追随意见领袖的心态)
8)、用模糊关键词给到项目和模糊关键词出来的结果排序做为谈判砝码!强调一下，必须要和我确认个数和具体的模糊关键词是那些，要给客户强调的是只要符合百度规范的我们都可以做。
4、百度乐居产品卖点和最能打动客户的几点梳理!
大家先按我给大家整理的几个点，背下来，然后整理成自己的一套说辞，先抛这些点，如果客户愿意和你展开来说，你再和他谈大的网络趋势，网友数量等。搜索引擎营销怎么做等，对比较懂网络的客户，就多谈产品本身。不太懂网络的客户，就需要给他逐步洗脑!灌输网络是什么，网络趋势等等。
1) 百度的强大，从流量和影响力来说;
2) 模糊搜索功能，比如按区位、价位、类别等，这个时候要抛出可以吸引客户的模糊搜索词;
百度模糊关键词拦截的是对这个区域和板块有购买意愿，还不知道你们项目的人，这些客户就是你们正在找的客户。你在找的人在找你，相当于是在信息高速公路入口设立了一块大大的广告牌，这才是最有价值的，也是我们的400电话区别于其他网站400电话最根本和核心地方。
百度乐居一上线，百度搜索出来第一屏都会是百度乐居的内容，就算其他房产网站买了推广位，但是它只会买一个精准楼盘案名，不会买组合楼盘加关键词的搜索，但是我们成都目前上线和马上上线的模糊词有2000个。而且你们还可以给我们提想要的关键词，只要符合百度的要求，我们都可以给你们上模糊关键词，比如南三环项目、双流普通住宅、三环内写字楼等，(抛出他可能会感兴趣以及和他项目匹配的模糊关键词，勾引客户)，目前百度给我们的反馈是搜索习惯更多的是组合搜索和模糊搜索，其实只有业内人士用精准案名搜索会多一点(这个时候可以反问客户一句，客户会更认同)。
3)、百度乐居黄金眼很特别，描述一下是什么样的(这里可以让客户上网看看精准和模糊搜索的结果页面或者截图)，也是你们项目在百度上面也有一个很新颖的广告位展现。
4)、现在购房者习惯分析，推导出一个结论，即百度上搜房子的人很多，那么百度乐居用户非常精准的购房人群，得出你在找的客户在找你!强调精准购房人群!
5)、百度乐居400电话，我们的服务更好!技术更先进! 网友可以只记住一个电话就可以到达任意售楼部，其他网站例如搜房等的400电话，
第一，没有人工坐席，我们400每个城市都有自己的人工坐席，并且北京有自己的call certer中心(电话呼叫中心); 第二，如果通了一个售楼部，必须挂断了再打给搜房400，再转到售楼部，而我们只需要一个400电话就可以到达任意售楼部，不需要挂断重新查找和拨打。网友现在都喜欢便捷的服务，
第三，我们的工作时间是365天，工作时间都是本地化的人工坐席接听，其余时间从由北京的call certer中心转接到各售楼部。?(如果是熟悉客户的话，可以开玩笑一样说说我们网友投诉经常上班时间打搜房等其他400都没有人接，但是注意不要让客户觉得我们恶意攻击)
第四，而且我们还有webcall的形式，(介绍webcall具体是怎么回事)，更加符合网络人士的习惯和需要!
6)、客户电话有记录。您找到一个客户的成本，业内公认的是1200元左右，但是根据我们的百度乐居客户端显示结果，很多开发商售楼部的接通率很低，一般在70%左右，，而这部分购房者都是对该区域有强烈购买欲望的，大部分没打通的网友都不会再打，很多来找你的客户是流失掉了的，但是购买了我们的百度乐居后，所有来电都有记录，没有接通的购房者电话也是有记录的，你可以安排你的售楼人员在不忙的时候回访这部分客户，这样就又为您找回来很多的客户。
费用投入产出比可衡量!
7)、案例介绍，勾引客户。万科、南湖、正成、陇海、华侨城、中铁建、远大、建发、永竞、东山国际等30家客户已经购买，富力2个项目、澳洲湾等的年单也在走流程。像陇海的张总，之前很排斥我们的400，因为他们的来电来访量很大，蓄客情况也很好，而且搜房的电话还是免费的，但是张总在进入我们的百度乐居以后，1个月的时间，200个来电，效果非常好，现在他们的2个项目也是买的包年。我们鼓励购买后的客户去对比各个媒体和渠道来的客户实际的成交率。因为我们对百度乐居的平台和产品非常有信心。(要熟悉已合作客户，各个开发商购买过程和其中的故事)
8)、演示成功客户的后台系统，让他们看后台记录，展现效果。
9)、个性化的详情页：可个性化，可连接到官网，可在管理后台自己修改详情页数据。
10)、很多购房者都是只有区域购买意向，并没有实际购买哪一个盘的具向意向，这也是这几年各网站看房团轰轰烈烈的原因，合作以后，我们的人工坐席会对区域客户进行合作客户的推荐、引导(暗藏威胁，但是不能强势的说，要站在为该客户考虑的角度去说)。
5、给客户推不同推广包说辞及价格说辞
1)、首推15万包年，给他分析算下来一个月1.25万，日均416元(如果是别墅、写字楼楼盘就不用算日均费用了，因为别墅电话少，过分强调日均费用客户会看每天的表现。只需要强调网上表现及就算一个客户成功价值也是非常可观的)，但是你可以得到一年百度搜索结果页面的推广服务，非常直观有效的广告形式效应以及精准有效的购房人群，而且对于只有区域、价位等无具体项目购房人群，我们将会对我们的合作客户进行购房者电话推荐。而从历来的网友习惯来看，很多网友都是对区域、价位等有非常强的意向，但是对具体楼盘都不甚了解，网友喜欢和愿意得到专业人员的推荐和引导，也正是这个原因，这2年各大网站看房团活动才开展得风风火火。
2)、包年实在推不成功，客户表示想尝试一段时间或者对价格非常敏感，只愿意在百度上面有一年的展示，才能给客户推6万推广类产品，(1年百度推广服务费+400电话+100个有效电话)，
6万推广说辞及方法：退一万步说，你先按6万进来，里面含有100个有效电话，你先对这100个电话进行效果及用户甄别，并且欢迎与其他媒体和渠道效果进行对比(展示我们对产品的信心，对客户对有效电话的疑问的答复，从另外一个方面回应他)，如果觉得效果不好，我们的电话不是你们想要的，对你们的楼盘销售没有帮助，那消耗完100个电话之后，你完全可以不买电话，你得到的100个有效电话的花费，第一，还不及你打个半版广告的价格，第二，怎么也把你6万的成本给赚回来了。第三，你还得到了百度一年的竞价排名类的服务和产品，在百度上面也有一个广告类展示。 签约6万以后的续费谈判策略有2个：
第一个，推广10万包年续费，同1)，算账，告诉客户这样更划算。之前每个有效客户仅支付200元/个，但是之前和很多客户聊的时候发觉客户对我们的有效客户存在疑问和争议，比如踩盘的很多，打的电话也要收费?不过现在有了一个很好的政策，这个政策只有我们几个重点直营城市才有，
就是在6万的购买基础上，你可以10万元包年，无论电话量多少。之前富力18万愿意包年，我们都不能做，现在就已经合作了，他们2个项目都做的包年。(这里需要突出的是给客户灌输模糊区位搜索等我们会为合作客户做区位意向客户引导和导流，如果没有购买就会有竞争楼盘在上面，会拦截大量精准客户，长尾关键字搜索，让终端客户更方便的找到你!--但是语气不能太硬，要柔中带钢);
第二个，电话少的别墅、写字楼等可以让其单个买电话，告诉客户你们的电话量少这样做很划算，有客户才200元/1通，而且是非常有效的精准客户电话(每100通电话起预存)，引导客户进行电话消费。
6、 怎么为客户找到需求点
1)、未取得预售证阶段
费用不多，不能大肆宣传，百度乐居是最好的客户蓄水工具，获得全部精准购房者的客户资料 2)、开盘热销期 新盘是购房者的搜索热点 百度乐居确保让用户一搜就看到你 3)、持续销售期
百度乐居海量流量、精准推广为你带来海量的精准客户来电 4)、尾盘销售期
营销费用往往很少，百度乐居让你坐等客户来找你!只为每个有效客户付费 提供智能化推广数据分析系统
7、 针对100个电话起买客户说辞，如何判断来电是否真实有效?
a) 、每个电话持续8秒以上，才被认为是有效电话，避免错误拨打而被计费 b) 、1个电话号码，每天只计算一次费用，避免为同一客户来电重复计费 c) 、所有来电信息公开，实时监控，开发商可以通过回拨验证有效性，避免虚假电话
8、
按项目计算，不按公司计算
9、百度乐居的入口
目前进入百度乐居的主要入口包括： 1) 百度更多 2) 搜索黄金眼 3) 百度地图黄金眼 4) 百度地图 5) 百度知道 6) 百度百科
搜索平台是按需进入。如果要更多入口，应该是在百度以外的网站上植入更多的百度乐居入口，目前总部对于全国性的网站，已经进行了部分植入，比如爱卡汽车、乐途，以及2345等网址站。地方网站，类似西安新闻网这样的植入方式，需要地方推广人员尽快去拓展植入。
10、客户可能会提出的几个尖锐问题：
1)、和搜房400的区别，答案就在上面的内容中
加上搜房2010年前50%的流量都来自百度，以前搜房排名基本都是第一名或者第二名，现在百度你上去看看，搜房的排名也可以看到，所以现在搜房的人气度你也可以看到
2)、这些来电的人都是我打广告和户外吸引的客户，你们却要收我的钱?
现在的网友习惯是看到一个案名或者想买房，都有一个查询楼盘信息，自己去比较的过程，(笑着对客户说)如果你说这些人不是我们网络来的，是你其他广告来的，那为什么他不直接打你们售楼部电话，而是打的我们的400，所以我们才是最后的那一步，也是离售楼部最近的，也是推动和促进购房者成交的最关键的一步。
3)、买了你们百度乐居，一个月承诺给我多少电话?
任何一个媒体都是不敢给你承诺电话量的，我给你承诺了找一堆人给你打电话又不是你的目标客户，也没有什么意义，你说是吧?
但是你可以根据我们的合作客户来做一个大概的对比和效果预测。你可以看我们已合作客户的投入产出比。(开始举其他客户案例说明!)
4)、**媒体一天的400电话有50个，你们能够保证给我1天也至少50个电话不?能够保证我就做 是不是你们那天在**媒体上做广告推广了?就像你打其他报纸广告一样，做的时候，电话量会有，但是不做了，电话就没有了。但是我们百度乐居产品是一个常态形式，可能每天的电话不多有几个，但是积累起来每天都有，一年就很可观了。同时如果你又同时在百度乐居投放了广告的话，那2个效果一叠加，我相信效果会更好!就像之前华润刚推翡翠城的时候，年底做效果排名的时候，网络排在短信和户外后面，排在第三名，为什么，开发商负责人告诉我们，其实网络每天的电话量不大，不像其他报纸等媒体，打广告当天，有不少电话，没有广告了，也就没有电话了。但是一年下来来电和来访人数累计起来总数就大了。
11、逼单说辞---1)、特别重要的一点，客户如果不买百度乐居产品，我们的百度乐居依然在，只不过我们会推荐同区域其他购买了百度乐居产品的楼盘在上面，同时也可以推荐没有合作，但是我们愿意推荐的客户在上面。(说法要软一点，态度要坚决)
2) 、58888的推广价格已经结束了，针对已在走流程的老价格合同，可能1月底前就结束了，所以我们在1月底前把合同处理完最好了，要不然就不能享受这个价格，就会是6万，不知道你们公司是不是又要重新走变更程序，会比较麻烦。
成都百度乐居 蒋瑜
您好某某先生(女士)：我是正弘置业的客服人员(微笑讲话). 您现在方便接电话吗? 是这样，我公司在北区过黄河大桥北岸平原新区，新开发了一千亩低密度别墅， 您看您是否感兴趣?
现在在东风路与东明路往东50米有我们的展示中心，8月10日对外开放，期待您的莅临参观!
1.(位置：黄河北岸紧邻中州大道)
2、销售楼处位置：东风路与东明路往东50米有我们的外展厅，8月10日对外开放，销售热线：66059999 3. 产品类型是：法式和英式两种风格的别墅产品，户型面积从225——500平米不等，地下赠送110-210平米的面积，地上赠送80-400平米的私家庭院
(注：整个通话过程中口齿清晰，语速适中。不知道的问题统一回答“抱歉!某某先生(女士)因为我是客服人员稍后，我会让公司的置业人员与您沟通)
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