客户购房流程
缴纳认购定金—签署商品房认购书—交纳首期款—签署商品购销合同—合同公证—合同鉴证—签署按揭合同———抵押房屋保险金、抵押登记费—抵押登记—交纳各期付款—签署物业管理公约—交纳入伙费—房产移交
—户口申办—产权测量—互补面积差价—申办产权证—交纳契税、产权登记费、印花税—领取产权证
A 签订认购书
你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时会把
有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。
认购书主要内容包括：1.认购物业;2.房价，包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地
点、账户、签约地点等。
在签订完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签订购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委
托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
B 签订合同
签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房，根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一
切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，
说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、
审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
(注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终
止协议，拿回定金。)
C 验收房屋
购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房
屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。
即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外，我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与
合同具有同等法律效力。
D 产权过户
买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》(即房屋产权证明文件)后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，
可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律索赔。
若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，并在领取《竣
工验收证书》后的5个月内为购房者申办房产证。
还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订?很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。
在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。
第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。
第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。
第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。
最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险
1 签订认购合同
购房者在选好房源，谈妥价格后，要与开发商签订《商品房认购合同书》。开发商要将有关资料、文件交给购房者，并讲清项目进展情况。
《认购合同书》一式两份，主要内容包括：认购物业、房价、户型、面积等;付款方式，分为一次付款、分期付款、按揭付款;认购条件，包括认购注意事项、定金、正式签约时间、账户、签约地点等。
签订完认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以便购房者明白下一细节。
其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费说明等。
2 缴纳定金
在签订认购合同书后，开发商一般会要求购房者缴纳一定额度的定金。
如果在交付定金后，随着对项目了解而感觉放弃购买，或因其它原因不想购买时，开发商能否退还定金?这需要买卖双方在协议中明确何种情况下，可以终止协议，拿回定金。如没有具体条文，建议购房者要求卖方单独列出，以避免出现纠纷时，正当权益无法维护。
3 签订《商品房买卖合同》
在《商品房认购合同书》约定的时间内，如双方没有异议，便可签署正式的《商品房买卖合同》。
购房者在签订买卖合同时，一定要坚持使用政府认定的规范文本，不要使用房地产商单方制定的合同文本，以防出现欺诈行为。
购房者签订合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关面积、付款金额、付款方式、交房期限等关键条款。
4 选择付款方式
双方签订《商品房买卖合同》后，购房者要交首付款。
目前，除少数群体外，新房首付款一般最低支付房价总额的三成。如购房者选择一次性支付房款，要在签署买卖合同后，一次性付清。
购房者可根据自己的情况选择一次性付款或是贷款供房。住房贷款有三种：银行商业贷款、公积金贷款和组合贷款。
选择银行贷款要将户口本、身份证、收入证明、首付款发票等资料准备好。公积金贷款办理比商业性贷款长5至7个工作日。
5 办理登记
买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。
申办房产证，需要确定开发商相关手续是否齐全，包括规划许可证、用地许可证、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等;向开发商领取房屋测绘报告和买卖契约;到房产机关申请办理，缴纳税费。
把房屋权属登记申请书、完税发票、有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果、买卖契约的乙方正本、当事人身份证明交付审核。
6 交房入住
新房要经过验收才能入住。购房者接收房产要根据买卖合同检查是否有所变动，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。
如不合标准，购房者有权向开发商拒收
出售5层非顶层
徐水老万堤路北，盛园大桥北
3室2厅, 128㎡, 朝向:南, 毛坯, 房龄:2年, 单价:1953元
25 万
11-12
出售徐水县医院对过两室两厅
徐水位于县医院对面，中国银行北面
2室2厅, 101㎡, 朝向:南, 毛坯, 房龄:0年, 单价:4158元
42 万
11-07
急售徐水县城馨园美景23万
徐水徐水县城
2室2厅, 87㎡, 朝向:南北, 毛坯, 房龄:1年, 单价:2643元
23 万
07-05
徐水巨力尚城09年新房出售
徐水徐水振兴东路巨力尚城
3室2厅, 140㎡, 朝向:南北, 毛坯, 房龄:1年, 单价:2500元
35 万
03-02
低价出售两室一厅新房带15平米地下室
徐水振兴中路
2室1厅, 100㎡, 朝向:南北, 简单装修, 房龄:2年, 单价:2800元
尊贵的中国铁建国际城业主：
恭喜您成为中国铁建国际城的业主!为方便您办理购房手续;现将购房的办理流程做如下知会：
第一步：开限购证明
1、凭购房人家庭成员户口本、身份证在售楼处填写《购房人及家庭成员情况申报表》(手填，客户签字按手印)、电脑打印《购房家庭住房信息查询申请表》(此表加盖开发商公章)。
2、带好此2份表及“查询无房携带资料明细”中的全部资料，去经七纬二房管大厦2楼查询“限购住房证明”与“济南市房屋登记信息查询结果证明”(仅按揭客户提供)(需交纳100元现金)。
注意事项：
1. 查询限购证明须本人去，若本人不能去，配偶去也可。单身的如与父母在同一户口本，父母代办即可，须带代办人的身份证、户口本、结婚证。 以上所有要准备的资料必须是原件。
2. 周
六、日济南户口的也可查询，外地户口无法查询。
3. 重大节日需打电话咨询是否有人值班。
地点：经七纬二路济南市房管局二楼。咨询电话：82077114
第二步：查询个人征信(外地户口还需开社保证明)
1、本人凭身份证原件复印件到人民银行查询个人征信。
注意事项：
1.人民银行地址：经七路382号人民银行电话：86167788
2.外地户口开社保证明需带单位证明。
第三步：开盘后三天内与银行面签完毕，同时交纳房款并签网签合同。
1、来营销中心送按揭资料清单上的按揭资料并让银行审核是否合格。
2、银行根据客户提供的收入流水与公积金缴存明细确定客户的可贷款额度。
3、银行审核完资料确定合格，征信确定没问题，确定好最终的可贷款额度并在购房贷款咨询确认单上批注签字。
4、客户凭与银行签的购房贷款咨询确认单交付房款并签网签合同。
注意：
(1)房款须一次交齐，故您的款项需转至一张银行卡上，限借记卡。
(2)找单位开具收入证明或资信证明，公积金贷款的需找单位在公积金审批表上盖章。(A、组合贷款：此三样资料需全部提供，公积金审批表(单位盖公章)需主借款人准备2份，收入证明与资信证明夫妻二人每人2份。);B、纯公积金：如是纯公积金则不需要收入证明，只需公积金审批表每户2份、资信证明夫妻俩每人2份;C、纯商贷：不需要公积金审批表和资信证明，只需夫妻双方的收入证明各1份。)
(3)请您于认购房屋后三日内务必带齐办理按揭所需的全部资料与银行面签完毕。
友情提示：
1、 请您与置业顾问提前约定好来营销中心跟银行面签并签网签的具体时间，以便您的置业顾问提前给您准备合同，节约您的宝贵时间。
2、 在您签网签合同前需具备以下资料：限购住房证明、济南市房屋登记信息查询结果证明(仅按揭客户)、外地
户口客户需有在济南最近连续缴存1第四步：配合银行完善后续需补充的按揭资料和相关手续后等待放款。
第五步：放款后到营销中心领取购房合同
领取购房合同需购房人本人带购房人身份证原件、银行放款凭证、借款合同。
1、
2、 交5万元定金，需带定房人身份证原件;签订《购房协议》， 在10天内在网上签《商品房买卖合同》，需带购房人身份证原件;同时签《前期物业
管理协议》;
3、 跟《商品房买卖合同》一起打印出的《芜湖市商品房买卖合同登记申请表》拿到产权
处5楼市场科登记，3个工作日内拿登记通知书(有时可当场拿到);
4、 跟客户约好时间在7天内到银行办理按揭贷款，所需资料如下：
A、夫妻双方的户口本、身份证、结婚证(离婚需提供离婚证明及单身证明，单身提供
单身证明注：单身证明需户口所在地民政部门开具)
B、双方收入证明原件(盖章，双方的总收入是月还款总额的2倍)个体经营者需提供
营业执照正本、税务登记证、法人代表证等复印件及近三个月的地税税票。
C、购房合同、首付款发票(原件及复印件—)，
以及银行需要提供的其他资料(银行审批贷款资料时需夫妻双方到场签字且带齐
上述所有资料原件)
5、A、如客户贷款小于100万，银行不需要上会，材料准备好，客户签过字后，一两个工
作日银行准备好抵押所需资料即可到三山产权处办理抵押手续;
B、如客户贷款大于100万，银行需要上会，材料准备好，客户签过字后，一般银行每
星期上一次会(星期二或星期四)，银行准备好抵押所需资料即可到三山产权处办理
抵押手续;
6、跟客户约好时间到三山产权办公点签订抵押手续所需资料如下：
A、客户：夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件、104元;
B、公司：企业营业执照、组织机构代码、法人身份证、商品房买卖合同、备案通知书、
委托人身份证、预告登记申请书、授权委托书;
C、银行：营业执照、委托书、他项权利登记申请书、住房抵押贷款合同、
银行法人身份证、被委托人身份证;
7、 在三山产权处办理抵押有两份〈芜湖市房地产登记受理单〉，拿此受理单复印件给银行，
让其下款;在三山签完字后3个工作日左右到产权处一楼大厅办理交件手续，拿回执单 给银行，此流程即算完成;
[导读]
按揭贷款的购房流程是怎样的呢?下面具体介绍银行按揭贷款的购房流程。 一.在销售现场开发商将依法向您明示或展示以下内容： 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《施工许可证》
按揭贷款的购房流程是怎样的呢?下面具体介绍银行按揭贷款的购房流程。
一.在销售现场开发商将依法向您明示或展示以下内容：
《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《施工许可证》
《商品房预售许可证》
《商品房销售面积(预测)审核通知书》
《商品房销售管理办法》
《城市商品房预售管理办法》
《商品房买卖合同》示范文本
《业主临时公约》
《商品房预售许可证》
《前期物业管理服务合同》
二.签订《商品房预定协议书》并交付定金，领取领取按揭贷款指引
选中房屋和审查完必要的文书之后，您需要携带以下资料办理《商品房预定协议书》签订并付定金，同时领取房屋按揭贷款指引及《经济收入证明》：身份证原件;
三.交付房款并签署《商品房买卖合同》，办理按揭贷款手续
依照签订的《商品房预定协议书》约定的时间内，您需要携带以下资料前往楼盘销售服务中心办理房款交付手续，并产权人本人签署买卖合同，依约定办理银行按揭贷款手续。
身份证原件;
《商品房预定协议书》原件;
定金发票原件。
按揭贷款所需资料。
备注：
付款方式可采用现金、刷卡等方式，具体内容请参阅签署预定书时所附的《交款须知》。 目前有中国银行(每周
二、四)，农业银行(每周三)，兴业银行(每周五)进行按揭贷款现场办公。 银行办公时间遇节假日等特殊时间会有所调整。
1、如果您选择银行按揭方式付款，您必须符合以下条件：
年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士;
未满18周岁仍需要办理贷款的由银行进行审核是否给予贷款;
年龄与按揭年限之和男性不超过60，女性不超过55(具体事宜以相关银行确认为准); 具有稳定合法的职业和收入来源，月供贷款不能超过月收入的50%。
2、办理按揭手续时需提供以下资料：
借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证(如单身需提供单身证明，离婚需提供离婚证、未再婚证明等);
加盖单位公章或财务章的经济收入证明;
银行要求的其他资料：如所在单位的营业执照副本的复印件、外地在沈联系人等;
商品房买卖合同、结算发票、准住通知单、公共维修基金发票;
3、办理银行按揭手续，需交纳费用如下：
收费项目收费参考收费单位
银行指定中介服务机构代客户缴纳契税总房款的1.5%(住宅)或4%(非住宅即车库、库房、商铺等)财政局收取
银行指定中介服务机构代客户缴纳公共维修基金单价高于2300的商品房：2300*面积*2.5%
单价低于2300的商品房：总房款*2.5% 房产局收取
商业银行缴纳
公证费一般为100-150元/件(个别收费标准不同)公证处
保险费贷款额*按揭年限*对应保险系数保险公司
律师费600元/件银行指定中介服务机构
银行指定中介服务机构预收手续费办理前预收，后凭票据结算，多退少补房产局收取
注：银行代收的各项费用只能现金支付(以上收费信息来源于各收费单位，仅供参考)。
4、合同签署后由开发商将合同送交房地产交易中心合同备案部进行《商品房买卖合同》备案工作，
一 般为5个工作日，待备案合同返回后，由销售服务中心的工作人员通知银行指定中介服务机构领取经备案的《商品房买卖合同》。
5、购买非住宅(车库、库房、商铺)的客户依照房产局的规定，在合同备案时须缴纳交易手续费，您可选择自行到沈阳市房地产交易中心缴纳或由开发商代交。
四. 开始供款
办理完银行按揭手续，银行贷款到达开发商帐户后，您需按银行规定领取存折及银行卡，按规定时间开始供款。
五.办理房屋交付手续
在您全部房款到帐后，开发商在双方签署的《商品房买卖合同》约定的交付日期前，会按合同约定的联系方式通知您到指定的地点办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如您未能及时收到通知，请按合同约定的交房时间与开发商联系，办理交房手续
六.办理《房屋所有权证》
约入住三个月后，待开发商办理完初始登记批复，由办理银行按揭贷款的中介服务机构办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，其依照银行相关规定，进行上述证件的相关事项的办理及费用的结算。
以上六处步骤便是按揭贷款购房流程的全部内容。
准备用公积金贷款买二手房要提交哪些材料
公积金贷款购房的流程：
(1)提出申请。借款申请人需提出书面贷款申请，并提交有关资料，由银行负责受理后交住房公积金管理部门或直接向住房公积金管理部门申请，等待住房公积金管理部门审批。
(2)签订合同、开立存款账户。借款申请经住房公积金管理部门审批通过后，由银行通知借款人签订借款合同和担保合同。选用委托扣款方式还款的借款人须在银行开立储蓄卡或信用卡扣款账户。
(3)办理抵押登记、投保住房保险。签订合同后，应根据国家和当地法律法规，办理抵押登记及其他必须的手续，抵押登记费用由借款人负担，抵押期间保险单正本由贷款银行保管。
(4)支用款项。借款人在银行填制贷款转存凭据，银行按借款合同约定，将贷款资金一次或分次划入售房人在银行开立的售房款账户内，或将贷款资金直接转入借款人在银行开立的存款账户内。
(5)按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划和还款方式，委托银行分期扣款或到银行柜面，按期归还个人公积金住房贷款本息。
(6)贷款结清。在贷款到期日前，借款人如提前结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行或住房公积金管理部门提出申请，由住房公积金管理部门审批。贷款结清后，借款人从银行领取"贷款结清证明"，取回抵押登记证明文件及保险单正本，并持银行出具的"贷款结清证明"到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
需要准备的材料：
(1)住房公积金个人借款申请书;
(2)身份证件(居民身份证、户口簿或其他身份证件);
(3)所在单位出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料;
(4)合法的购买住房的合同;
(5)抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明;
(6)住房公积金管理部门认可的评估机构出具的抵押物估价报告书;
(7)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;
(8)借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明;
一、 一次性付款需提供资料
1、 身份证复印件4张
2、 授权委托书(C类)1份
3、 房款收据复印件1张
二、 办理按揭客户需提供资料
1、 贷款人夫妻双方身份证复印件各5份
2、 授权委托书(C类)1份(我们提供模板)
3、 婚姻证明复印件1份，未婚的需在民政局开具未婚证明。
4、 户口(首页、本人页)
5、 收入证明(公章或财务章)须留单位座机电话(我们提供模板) 注：做生意的需提供;①营业执照②税务登记证副本复印件③个人所得税近三个月的税票或在本地购买一年以上的社会保险
6、 存折流水清单(近三个月)
7、 首付款收据复印件一份
8、 外地户(贵州省外)需所在居住地社区开具本地居住证明
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