高校后勤物业管理公司从业人员现状及其对策分析
摘 要：高等院校作为现代人才培养的重要基地，良好校园环境与氛围的打造将能够给现代大学生的学习奠定基础。高校后勤物业管理公司作为保障校园内环境良好、配合学校开展学生管理的组成部分，从业人员的素质与结构将会对这些目标的实现起到影响。为此，针对高校后勤物业管理公司从业人员现状开展研究，并提出有利于改善与创新的对策与建议，将会对高校后勤物业管理公司职能与效用的发展得以提升。在本文中作者将从时代背景出发，在通过对大量文献的阅读与研究基础上，针对高校后勤物业管理公司从业人员现状及对策进行分析。
关键词：高等院校;后勤管理; 物业管理 ;从业人员
随着我国社会主义现代化的飞速发展，国内各行各业均得到了极大的进步。政治、經济、社会、文化、法律等诸多环境的完善，为当代国内居民生活水平的改善和提高奠定了坚实的基础。在这一时代背景的影响下，国内居民的需求也逐渐从对最为基本物质层面转变为对更高层次的精神文化层面。高等院校作为国内素质教育的重要人才培养原地，其每年均会为社会输送大量的优秀现代化人才。我国政府近年来也开始增强对地方高校的建设，不但让当代高校在现有招生规模、专业设置等方面有了巨大的提升之外，还是当代高等院校的办学质量、校园基础设施建设等得以进步。高校后勤物业管理公司作为高等院校开展校园管理、学生管理的重要组成部分，其在为学校内部大小事情服务的同时，也还肩负着维护高校对外声誉与印象、保障校园内部环境的和谐与干净、保障校园内部各项设施的运行及资源的合理分配等。近年来，随着高等院校招生数量和校区建设规模的不断增加，给高校后勤物业管理公司带来了巨大的压力，其需要不断结合校园多变的环境、校园内师生更庞大的需要进行自身的改革与创新。然而，大多数现有国内高校后勤物业管理公司均遇到了从业人员整体素质较低、结构不合理等问题，严重制约了现代高校后勤物业管理公司的发展。为此，积极对从业人员现状开展调查，并推行有层次的人员培养体系、健全外部招聘机制等都变得尤为必要与关键。
一、高校后勤物业管理公司从业人员现状分析
高等院校近年来规模的不断增加、招生数量的不断增加，在给高校后勤物业管理公司提供广泛市场的同时，也逐渐凸显出了当前该物业管理行业所存在的不足，其中最为尖锐的就是现有从业人员与高校逐步发展的文化，乃至高校内部不断新兴的事物之间存在着较大的差异，从而不但制约了高校后勤物业管理公司的未来发展，而且不利于提升高校内部的环境、优化高校内部的管理等。当前高校后勤物业管理公司从业人员的现状可以从三个方面加以研究。
第一，从业人员的整体教育水平不高。高校后勤物业管理公司从业人员在整体教育水平上基本处于高中水平。然而，由于高等院校的学生、教师等都生活于大学校园中，从业人员教育水平的不足极为有可能造成双方的价值观不一致，使在对事物的处理过程中缺乏对特殊事物的理解和关注，从而造成高校后勤物业管理公司从业人员无法满足时下高校的发展需要和诉求。与此同时，整体教育水平不高的问题还会造成这些人员为公司创造业绩能力的不足，以及对这些人员开展可塑教育后较难提升等问题。这些问题的存在会严重制约高校后勤物业管理公司未来的发展，使较多制度的实施、流程的运营等受到更多阻力，从而产生公司无法与时代接轨与高校发展相互接轨等问题出现。
第二，从业人员的整体年龄水平偏大。高校后勤物业管理公司现有从业人员的平均年龄基本为45岁以上。尽管高校后勤物业管理公司的职责是为校园及师生提供更好的服务，这个年龄段的从业人员在思考问题的成熟度和对问题的掌握上拥有着较多优势，但是却会由于年龄阶段不同而影响与师生之间的沟通，或者是在对日常物业管理工作开展过程中缺乏对师生行为的理解，从而造成双方之间的年龄沟壑无法逾越，引起高校后勤物业管理公司在未来生存与发展中存在较多问题。与此同时，从业人员整体年龄水平偏大还会引起劳动力效率的低下，并且由于较难接受新生事物与新技术，从而为高校后勤物业管理公司信息化模块的建设及应用带来较多阻碍。
第三，从业人员的整体创新能力不足。高校后勤物业管理公司现有从业人员的整体创新能力存在着不足，产生这一现象的主要原因是由于从业人员的学习能力不足及现有高校后勤物业管理公司所开展的管理思路方法与方式较为落后，从而造成了高校后勤物业管理公司存在着从业人员整体创新能力的不足。这一问题的出现已经严重制约了高校后勤物业管理公司的发展，其在面对较多高校内部的物业管理问题时，无法对其进行妥善的解决，从而造成了高校管理方与高校后勤物业管理公司之间出现矛盾及利益的纠纷等。
二、对高校后勤物业管理公司从业人员素质与结构改变提出的建议
二十一世纪企业发展的基础有两个，其一是对先进技术的掌握程度，其二是对优秀人员的使用效果。对于高校后勤物业管理公司而言，其需要结合从业人员的现状及管理过程中出现的问题进行思考。在本部分中作者将从三个方面对现存问题提出建议：
第一，培养人员梯队，提升从业人员教育水平。高校后勤物业管理公司应当着力培养现有人员，开发薪酬绩效考核机制，以激发现有员工的斗志与求学上进的热情。在此基础上可以对原有企业的晋升机制和考核机制加以转变，以能者多劳的方式，采用较为创新的项目经理人负责办法，使每个员工都能够根据自身的意愿和能力对某一板块的物业管理工作负责，并组织自身的团队参与到高校后勤物业管理公司日常工作的开展当中，从而将能够逐步实现以优带新的教育培养机制。
第二，科学人员安排，改善从业人员年龄结构。高校后勤物业管理公司应当根据自身企业的员工年龄与薪酬配比情况开展一次较为全面的普查，并从普查结果当中对现有人员安排合理性进行分析。根据分析结果，适当调整不同物业管理板块、不同企业部门的人员结构与配比，一方面可以积极引进对校园管理较为熟悉的大学生，另一方面应当减少年龄偏大的非专业技术人员进入企业。通过这两种方式的使用和实践，将能够为改善从业人员的年龄结构提供较大帮助。
第三，组织技术比赛，提升从业人员创新能力。高校后勤物业管理公司还应当积极组织专业技术竞赛，逐渐将自身的物业管理服务做优、做强，使每个员工都能够借助不同技术比赛提升自身的专业技术能力，并对现有行业中的精英及其技术给予了解，从而以树立榜样的方式，使高校后勤物业管理公司内部逐步形成比学赶帮、技术创新的良好氛围，为现有从业人员专业技术能力与实践水平的提升带来帮助。
三、结论
通过上文的研究能够发现，高校后勤物业管理公司在高等院校内部管理及外部影响当中均发挥着重要的作用，并且还能够借助自身在校园绿化养护、校园清洁、校园机电维修、校园后勤保障等多方面功能为高等院校基础设施建设及校园良好氛围的打造奠定坚实的基础。人才作为现代企业竞争与发展的重要基础，对于高校后勤物业管理公司而言同样至关重要。但是，根据对现有高校后勤物业管理公司从业人员的现状及其中问题进行研究后发现，其存在着整体素质偏低、绩效考核不合理等多方面问题，严重影响了现代高校后勤物业管理公司的发展。为此，在本文中作者结合其中问题的存在提出了些许有利用改变这一现状、提升高校后勤物业管理从业人员素质与结构的对策与建议。利用本文的研究，作者谨此希望能够为国内高校后勤物业管理公司的未来发展做出自身的贡献。
参考文献：
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[2] 浅议高校后勤物业管理[J]. 孟宪杰. 高校后勤研究，2009，(01).
[3] 抓住高校物业管理新机遇 促进高校后勤产业升级[J]. 刘德明，焦娇. 城市开发，2009，(03).
作者简介：
杨俊华，河南工程学院后勤产业发展总公司 。
作者：杨俊华
一、高校后勤物业公司职工情况分析
某校后勤集团下辖的物业管理服务公司,承担着学校三个校区的物业管理工作。主要工作是各校区的卫生保洁、水电管理、水电维修、电梯维护、空调设备管理、室内绿化租摆、室外花草树木养护、会务服务以及零星土木工程改造等业务。
通过调查分析,物业服务管理公司现有员工245人,由学校编制、集团公司编制以及物业公司自聘的中心编制三部分组成。其中学校编制25人,集团公司编制6人,物业公司自聘人员214人。通过对以上数据分析可得出如下结论:
一是年龄结构不合理:35岁以下的员工有37人,占全体员工的15.1%;36—45岁的员工88人,占全体员工的35.9%;46—55岁的员工97人,占全体员工的39.6% ;56—60岁23人占全体员工的9.4%;46岁以上的员工共120人,占到全体员工的50%。
二是学历层次偏低:有大专以上学历的12人,占全体员工的4.9%;高中学历的19人,占全体员工的7.8%;初中以下学历的214人,占全体员工的87.3%。
三是技术职称的偏少:中级职称的2人,初级职称的1人,只占到全体员工的1.2%。
四是技术力量偏弱:有工人技术等级的共28人,占全体员工的12.1%。
二、物业管理公司人员配置不均原因分析
(一)迅速扩张的物业管理队伍综合能力不强
学生公寓管理、教室楼宇管理、校园环境保洁、绿化养护、水电动力设施设备及其维修维护、会场布置等内容都纳入了物业管理的范畴,形成一个大物业的概念。可是,现有的高校物业管理队伍中却存在着高水平的管理人员和技术人员少,普通员工多;高学历者少,低学历甚至无学历者多;有技术职称者少,无技术职称者多;综合素质高者少,综合素质低者多的现实。
(二)激励机制不健全,人员流动频繁
为了满足学校扩招的需要,学校的基本建设连年不断,新教学楼逐年落成,教学设施设备的投入使用,导致了物业管理人员数量增加。由于学校大多数在编职工感觉后勤工作环境差,没面子,一般不愿到后勤工作。为了满足工作的需要,只能到社会上招聘大量的临时工作人员(中心聘员工)。这样就造成了后勤企业中学校在编职工越来越少,而临时聘员工比例却在不断上升的现象。
(三) 编制层次多,同工不同酬现象严重
近几年中,高校后勤物业管理队伍有一个显著的变化,即正式在编员工逐年减少,临时编制员工逐年增多。据不完全统计,目前,浙江省高校物业管理临时编制员工平均已占60%以上,我校物业公司临时编制员工已占87.3%以上,他们已经成为我校物业管理的主要力量。但由于历史原因,临时编制员工没有得到管理者的足够重视,合法权益不能得到很好的保障。在校内他们的薪酬、福利等收入水平与正式在编员工的差距较大,同工不同酬现象普遍存在。与社会同行相比,报酬低于社会相应技术等级。
(四)工作人员来源单一,缺乏专业的物业管理服务队伍
高校后勤企业的工作人员 ,主要来源有三种。一是:学校在编人员,即所谓的“老人”。而“老”人主要来源是:1.)老校区土地征用工;2.)学校引进人才的家属;3、)学校改革分流人员。二是:企业编制员工,即所谓的“新人”。主要来源于,企业从社会招聘的高学历的专业技术人员。三是:既不是“老人”,也不是“新人”的中心聘员工。主要来源于:1、)80%通过老乡、亲戚介绍。2、)19%新校区土地征用工。3、)1%为自我推荐。工作人员来源的单一化,也造成了后勤企业员工的四多四少现象:即老年人多,年轻人少;普通工人多,技术人员少;文化水平低的多,高的少;外来务工人员多,正式员工少。
三、应采取的措施:
(一)改革用人制度,通过内培外引,建立一支技术精湛的物业管理队伍。
物业管理已经逐步成为高校后勤服务保障工作的重要内容。一直以来,由于编制的限制,管理、技术岗位大都是正式在编员工。但随着学校的不断发展,管理技术岗位的需求不断扩大,对物业管理人员的知识层次、管理水平、技术技能有了更高的要求。学校应及时调整思路,转变用人观念,突破编制限制,开发培养人才。根据不同岗位设立不同类型的编制,如正式编制、公司编制、长短期合同工等,制定相应政策,给予相应待遇。
(二)加强在岗培训,不断提高员工自身素质
随着社会的发展,后勤社会改革的不断深入,高校的物业管理已经不再是传统意义上的扫扫地,换换灯管、修修水龙头的事情。而是在管理方面,要求具有现代化的管理理念,良好的服务意识。做到管理有计划,有部署,有分工,有考核,有服务标准,有质量跟踪。并能通过对服务满意情况进行分析,了解掌握服务对象的心理与需求,知道如何让服务对象心情舒畅地接受并认可提供的服务。在技术方面,要求具备相应技术技能的专业人员,不仅要会一般的水电维修,而且也要学会操作使用先进的设施设备,避免因专业技术人员的缺乏而使得一些高技术设备买来后束之高阁、无法使用、造成浪费的现象。
(三)建立人才发展计划,确定发展目标
建立有效的人才发展计划不仅是个人发展的需要,也是物业企业发展的需要。企业不仅要制定短期的人才发展计划(半年),还要制定中长期的发展计划(3—5年)。据国家有关规定:申请国家物业管理三级资质,物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人,其中,具有中级以上职称不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。现在,高校物业的社会化运作已是必然趋势。按社会化运作的要求,以某校物业公司为例,在两年内若申请三级资质,专业管理人员就需要8名。
(四)在管理中突出“以人为本”的管理理念,增强队伍凝聚力
要为员工创造良好的工作环境;为非正式在编员工提供公平的竞争机会,提供一定的发展空间;让全体员工感受到被认可、被尊重的欣慰;感受到被关怀、被关爱的温暖。促使员工增强工作的责任心和对学校后勤企业的归属感。另外,要丰富员工的业余生活,如组织非在编员工节日联欢会、居住城市一日游,开展一些诸如帮他们拍一张照写一封信活动等。努力创建和谐的工作、生活环境,稳定员工队伍,增强队伍凝聚力。
(李丽萍,1961年生,浙江温州人,温州大学助理研究员。研究方向:教育管理)
作者：李丽萍
[摘要]
本文结合马斯洛的需要层次理论，运用内容型激励理论，对工程公司现场项目管理人员的需要层次进行了归纳和简要分析，进而从物质激励和精神激励两个方面对如何激励现场项目管理人员进行了一些探索。
[关键词]
工程公司 现场项目管理人员 物质激励 精神激励
1 引言
自二〇〇二年至今，笔者作为项目秘书或项目经理助理已在我公司的三个项目现场从事项目管理工作超过五年。其中，作为广州市某生活垃圾焚烧发电厂的项目秘书，我在工程现场驻扎三年半之久。在多年的现场项目管理工作中，我发现，对现场项目管理人员进行科学合理地激励，对工程公司的发展具有极其重要的意义。
目前，长期远离公司本部、在全国各地的项目现场任职的项目管理人员已占诸多工程公司员工总人数的相当比例。作为从设计院成功转型的大型工程公司，我公司所面临的现场项目管理人员激励的问题，是整个行业所面临的共同问题的一个缩影。究竟如何激励现场项目管理人员、提高其积极性，使其与公司共同成长，成为我公司乃至国内各大工程公司亟需解决的问题。
2 激励理论简要回顾
2.1 激励的定义
激励是组织行为学的重要内容和关键问题。
于子民1987年指出：“所谓激励，就是激发人的内在潜力，开发人的能力，充分发挥人的积极性和创造性，使每个人都切实感到，才有所用，力有所施，劳有所得，工有所赏，自觉地努力工作。”
2.2 内容型激励理论
内容型激励理论，是研究需要这个激励的基础的理论，是说明激励人们行为的特殊因素以及它们如何激起或引发人的行为，它着重对激励的原因及起激励作用的因素的具体内容进行研究。由于需要和动机是推动人们行为的原因，也是激励的起点和基础，所以，研究需要的内容和结构以及如何推动人们的行为是内容型激励理论的主要任务。
2.3 马斯洛的需要层次理论
在内容型激励理论中，美国心理学家亚伯拉罕·马斯洛的需要层次理论是最为重要、应用最广泛的理论之一。
马斯洛在1943年出版的《动机激发论》中提出了“需要层次理论”，他把人类的需要按其重要性和产生次序分为五个层次，也就是五个等级：生理的需要、安全的需要、社交的需要、尊重的需要、自我实现的需要。
3 现场项目管理人员的状况及简要分析
通过与本公司其他项目管理人员及其他工程公司类似项目管理人员之间的沟通，结合笔者的切身体会，借助需要层次理论，现将工程公司现场项目管理人员的典型问题列举并简要分析，详情如下：
第一层：生理的需要
1、水土不服，饮食不适应、饮食不规律;
2、气候不适应。
第二层：安全的需要
3、项目一般地处偏远，或地处城乡接合部，深夜加班被盗被抢的可能性增加，生命财产受到一定程度的威胁;
4、工作环境恶劣，有粉尘、重金属污染、饮用水污染的威胁，与公司本部良好的工作环境形成巨大反差;
5、在现场存在安全事故的更多危险。
第三层：社交的需要
6、长期远离家人，不能孝敬父母、照顾妻儿，与家人会产生一定的隔阂;
7、远离正常的生活圈子，与朋友疏远;
8、每到一个新的项目现场，必须重新结识朋友，重新认识工作伙伴;待到赴另一个项目，前一个项目的朋友可能会慢慢生疏。
第四层：尊重的需要
9、由于出差的不稳定性，难以融入当地文化;而在回到公司本部时，发觉自己甚至已经偏离本地文化;
10、在现场与形形色色、各种文化层次的人打交道，形成特别的风格后，不能为本公司同类知识型员工所尊重。
第五層：自我实现的需要
11、常年远离公司本部，严重缺乏职业归属感。
12、缺乏与本专业人员交流的机会，对个人职业生涯发展与规划感到困惑。
【简要分析：第6～12个问题都是主观需要，比较难以辨别，且不容易发觉。大部分问题需从内心的精神方面寻求满足。】
上文中列举的一些主要问题很有代表性，比较清楚地反映了现场项目管理人员的状况和需要。由于上述问题的存在，工程公司大量优秀的项目管理人员曾有过种种困惑，部分项目管理人员在现场工作一段时间后开始出现各种不适应的情况，往往出现厌倦情绪或抵触反应，个别项目管理人员甚至因此辞职。同时，公司本部人员往往也对派驻现场有排斥感甚或恐惧感。
这些不良反应或不良情绪对现场的项目管理工作造成不同程度的影响，直接影响到工程公司的运转效率。
4 对现场项目管理人员的激励
从马斯洛的需要层次理论可以看出，低级需要即物质需要从外部使人得到满足，所以是有限的;高级需要即精神需要从内部使人得到满足，所以是无限的。
物质激励是激励制度的基础，精神激励是激励制度的保证，只有将物质激励和精神激励充分结合起来，才能激发现场项目管理人员的主人翁责任感，调动他们的工作积极性，努力为公司尽心尽力、奉献自己。
4.1 物质激励
应通过优化薪酬、福利改善、保险优化和改善办公环境等各种物质激励方式，满足现场项目管理人员的第一层和第二层的需要，即生理的需要和安全的需要。
(1)优化薪酬
薪酬的优化主要体现在工资、现场补助及现场津贴等三个方面。
①在市场经济条件下，薪资是劳动价值的直接体现。现场项目管理人员都有自己的个性价值，这种价值需要与之相适应的薪资来实现。
因此，应针对现场项目管理人员常驻现场的特点，制定科学合理的工资制度。例如，大区项目经理、项目经理和施工经理等核心项目管理人员可实行年薪制;而进度工程师、质量工程师、设备工程师及项目秘书等一般项目管理人员可实行晋级制，通过对能力、知识及绩效的评估，分别确定不同的职能等级，按级取酬。
②应针对不同的项目和不同的地区，制定不同的现场补助标准，让现场补助能真正成为现场项目管理人员薪资的有效补充。例如，如果在深圳或上海的现场补助与在湖北荆州的现场补助相当，势必会影响到部分现场项目管理人员的工作积极性。
③应依据现场的实际情况，制定安家费、降温费、取暖费等各种现场特有的津贴。
如果一名项目管理人员驻现场服务长达三年以上，工程公司应支付一定数量的安家费，以鼓励现场项目管理人员在项目现场经年累月的付出， 并 补偿其家人在其常年缺位的情况下付出的艰辛。
(2)福利改善
由于现场工作的特殊性，福利改善主要体现在对现场项目管理人员的后勤保障上。
① 应从本地聘请厨师或从项目当地聘请同乡的家政人员做厨师，负责现场项目管理人员的餐饮，以避免饮食的不适应。
② 寻求环境良好的社区，租赁若干生活设施齐全的住房，作为现场项目管理人员的住宿场所。
③ 应考虑项目现场的特殊性，现场项目管理人员的交通费和电话费等其它福利应高于公司本部同职级人员。
(3)保险优化
在完整的社會保险(“五险一金”)的基础上，应对现场项目管理人员的医疗保险、意外伤残保险及身故保险等通过商业保险进行全面优化和补充。
(4)改善办公环境
应为现场办公室配备齐全而先进的办公设施，切实改善办公环境。
4.2 精神激励
应通过关怀激励、精神奖励、提供培训和提供参与机会等多种精神激励方式，满足现场项目管理人员的第三、四、五层的需要，即社交的需要、尊重的需要和自我实现的需要。
(1)关怀激励
① 公司领导者应关心现场项目管理人员的生活，在正常情况下，应定期对各地的现场进行走访。通过走访，了解现场项目管理人员的真实需要，并及时采取相应措施予以解决，使现场项目管理人员感到自己对公司的重要性，能排除他们心中的疑虑，激发他们爱岗敬业的热情，增强他们的主人翁责任感。
② 应多关心现场项目管理人员的亲属。通过工会等非行政组织把温暖送到现场项目管理人员的家里，帮助其解决生活问题、子女入学问题及住房问题等，解决现场项目管理人员的后顾之忧。
③ 应完善双向探亲假制度。现场项目管理人员有定期回家探亲的机会;同时，在现场工作允许的条件下，为家属提供定期赴现场探亲的机会。
(2)精神奖励
现场项目管理人员中的优秀人才，应能得到公司的公开表彰。这样，优秀的现场项目管理人员受到激励，能作进一步努力;同时，其他项目管理人员受到激励，能向优秀的现场项目管理人员学习。
(3)提供职业培训
公司应特别重视现场项目管理人员的职业生涯发展与规划，关怀他们的职业提升与进步。通过各种专业技能和外围知识的培训，提升现场项目管理人员的职业技能和专业素养。
(4)提供参与机会
公司应为现场项目管理人员提供参与公司发展战略的制定与规划的机会，鼓励他们积极参与、献计献策。让现场项目管理人员意识到自己是公司不可缺少的一份子，即便远离公司本部，也能够以主人翁的身份，为公司的发展出一份力。
5 结语
作为我公司现场项目管理团队的一员，笔者近年来亲身体验了各项激励机制对现场项目管理人员产生的积极有效的影响。对国内部分工程公司而言，由于现场的特殊性，本文探讨的部分激励机制并不一定实施了，或者部分激励机制实施了但效果并不理想。
只有充分掌握组织行为学关于激励的理论和方法，才能借助这些理论和方法，结合工程项目现场的实际情况，提出较为科学合理的现场项目管理人员激励机制。
对项目公司而言，解决好现场项目管理人员的激励问题，是获取项目成功的关键，也是整个项目公司高效运转的有力保障。
参考文献
[1] 冯文权. 经济预测与决策技术[M]. 武汉：武汉大学出版社，2002
[2] 关培兰编著. 组织行为学[M]. 武汉：武汉大学出版社，2005
[3] 高贤峰. 论我国企业知识型员工的激励[J]. 武汉市经济管理干部学院学报，15(4)，2001
作者：王会刚
物业管理公司各类人员激励措施
在现代企业管理中，企业人员素质在本源上直接决定企业绩效的好坏，所以对于如何采取各种激励措施激励出员工最大潜力，是现代企业管理者比较关注一个主要方面。有关研究表明，如果能充分调动员工的积极性，那么他们的潜力将发挥到80%至90%，其中50%至60%是激励的作用。所以在现实的企业生产过程中，同样单位时间的劳动并不意味着同质的投入。企业的绩效将依赖于其员工的努力，而员工的努力程度则取决于企业对员工的激励水平和方式。在现代企业中，在市场竞争日趋激烈的背景下，构建企业整体激励的机制显得尤为重要。
一、 建立激励机制的目的和意义。
“水不激不跃，人不激不奋。”水不激动就不会活跃，人不激励就不会发奋。告诉我们，人需要激励。任何企业的基本组成细胞是“人”，任何企业的劳动过程也都是由许多“人”相互协调而组织起来的，因此，企业的管理归根到底是对“人”的管理，企业的发展最终也要依靠于“人”。依靠人的关键在于激励人。实践已经证明：没有动力，世界上一切事物的运动都将停止。同样，经营管理者在用人实践中倘若不采取各种有效的激励手段，对员工灌注新的动力，他们的积极性和创造性也就难以经久不衰。
调查显示，人在没有得到激励的情况下，其积极性只能发挥30%或40%左右，而在得到激励的情况下，其积极性可发挥到90%以上，甚至到100%。美国哈佛大学的专家也研究发现，在缺乏激励的环境中，员工的潜力只发挥出20%~30%甚至可能引起相反的效果;但在适宜的激励环境中，同样的员工却能发挥出其潜力的80%~90%。所以如果你的员工对你的分配制度不以为然或者觉得理所当然，那么你的分配制度一定是失败的;而没有达到激励效果的分配对企业而言，是一种巨大的损害。可见，企业建立合理的激励机制对挖掘人的积极性和潜力，具有很大的作用和意义。毋庸质疑，每一个成功企业的背后，都有一群努力的员工，而员工努力的背后，一定都有一个很好的激励机制。
所以，对物业管理公司来说，建立一个合理、有效的企业人员激励机制是我们企业的当务之急，也是物业管理公司未来生存和发展的关键。
二、对总企业各类人员进行精神与物质激励的方式。
就物业管理公司的实际而言，建立合理、有效的激励机制显得格外困难。主要是因为我们企业人员构成比较复杂，从用工性质上看有正式工、招聘大学生、外聘骨干、临时工等各类人员。从人员级别上又可以划分为：中层管理人员、基层管理人员和普通员工。复杂的人员组成决定了我们的激励方式也必须多种多样。必须依据不同的对象制定不同的激励方式。
(一) 中层管理人员的激励方式与办法。
中层管理人员主要包括物业总公司各部门/中心的正、副经理。中层管理人员对企业效率起着决定性的作用。因而，是企业激励的主要对象。
对中层管理人员的激励要采取物质激励与精神激励向结合的办法。物质激励是指通过物质刺激的手段，鼓励积极工作。它的主要表现形式有正激励，如发放工资、奖金、津贴、福利等;负激励，如罚款等。物质需要是人类的第一需要，是人们从事一切社会活动的基本动因。所以，物质激励是激励的主要模式，也是目前我们公司内部使用得非常普遍的一种激励模式。随着我国改革开放的深入发展和市场经济的逐步确立，“金钱是万能的”思想在相当一部分人的头脑中滋长起来，认为只有奖金发足了才能调动职工的积极性。但在实践中，使用物质激励往往耗费不少，而预期的目的并未达到。人员的积极性并没有在很大程度上被调动起来，事实上人类不但有物质上的需要，更有精神方面的需要，所以，单用物质激励不一定能起作用，甚至会起到相反的作用。我们必须把物质激励和精神激励结合起来才能真正地调动中层管理人员的积极性。
一、物质激励
1、奖金
物质激励主要分为两大块工资和奖金，在工资的分配上，集团和公司有具体规定，主要受级别、工龄、学校和集团政策等一系列因素影响，这里毋需多言。我们重点谈谈另一种物质激励的主要方式奖金;物业管理总公司在物质激励过程中,在奖金(特别是在年终奖金)的发放上,为了避免矛盾实行不偏不倚的原则，同一级别的职工奖金几乎一摸一样，这种做法极大地抹杀了员工的积极性，因为这种平均主义的分配方法非常不利于培养员工的创新精神，平均等于无激励。所以，要想真正起到好的激励作用，必须打破奖金平均化的做法，实行差额奖金制度。让中层管理者的奖金与他的工作业绩、管理能力和为公司所做贡献的大小挂钩。制定一套公平合理的评价考核制度，按考核的结果来决定奖金的数额。真正打破大锅饭的平均分配制度，只有显差别才能做到真正意义上的职工激励。
另外，在奖金的设立上，可以设绩效奖、市场创新奖、效益增加奖、最佳贡献奖等等不一而足，不必受条条框框的限制，可根据不同的情况设立不同的奖金，使之最大化的起到激励中层管理人员的作用,达到增加公司效益的目的。
2、股权
推行中层管理人员持股计划。使中层管理人员以管理者和投资者的双重身份，更加具有关心和改善企业经营成果的积极性。
第一 公司股权分享。
公司股权分享是指公司中层管理人员通过持有公司一定份额或全部的股份，同以中层管理人员的身份参与公司的一般收入分配和以公司股东的身份参与公司净利润的分配。这种利润分配方式体现了中层管理人员既是公司的管理人员，又是公司的股东和所有者。持股中层管理人员与公司其他股东一样，共同承担公司的经营风险，共同分享公司绩效。
第二 业绩为基础的股权激励
(1) 股份奖励，公司在初期就奖励给其中层管理人员一定数量的股份，同时设立与股份数量相当的等级目标，当目标达到一定等级予以免还，免还率由等级目标的完成情况决定。
(2) 业绩股份，将经营目标分成几个等级，在考察期末，按中层管理人员完成目标情况分等级奖励不同的股份。
3、公司利润分享制。
公司利润分享制是指公司和中层管理人员共同分享公司利润的一种公司收入分配方式。实行该方式的公司，定期按一定比例将公司利润分配给公司中层管理人员。这种收入分配方式主要体现了中层管理人员只参与公司的利润分享，而不承担公司的亏损。公司根据公司绩效的具体情况决定是否进行利润分享、分享的比例以及分配的方法。
二、精神激励
第一、 公司经营决策权分享。
即公司中层管理人员参与公司经营管理的一种激励方式，也称中层管理人员参与制。因为中层管理人员参与了公司的管理活动，所以他们就必然对公司的绩效产生影响。按照现在物业管理总公司的实际，中层管理人员只有经营执行权而没有经营决策权，只有公司的最高领导者才能够拥有公司的经营决策权。如果让没有经营决策权的中层管理人员参与企业经营决策，那么实际上可以认为是公司最高领导者对其中层管理人员的一种信任激励，从而可以在深层次上达到激励中层管理人员的目的。
第二、倾听中层管理人员的意见和建议
向中层管理人员征求意见，本来就是表示对中层管理人员智慧的肯定和尊重。如果中层管理人员的建议具有相当的价值而真的得到采用，就更能够满足他们的成就感。能够在公司的发展当中不断看到自己的成绩，能够让中层管理人员产生“这是我的事业”的感觉。另外，经常性的让中层管理人员参与决策，其实也是把公司经营的风险从一个人的脑袋转移到整个团队身上。
值得一提的是，让中层管理人员参与决策，对企业的发展也是非常有好处的。俗话说“众人拾柴火焰高”，认真倾听中层管理人员的意见，积极采纳中层管理人员提出的合理化建议，在中层管理人员自我实现的过
程中，企业所获得的收益也一定是非常可观的。在美国企业界首创“建议箱”制度的柯达公司，仅198
3、1984两年就有三分之一以上的中层管理人员提过建议，公司由于采纳中层管理人员建议而节省了1850万美元。柯达公司设立“建议箱”所取得的成果，吸引了美国不少企业。目前，国外相当多的企业已仿效柯达设立建议箱来吸收中层管理人员意见，改善经营管理。
第三、对中层管理人员的杰出表现表示感谢
现代人际关系学研究显示：每个人都要求得到承认，因为人们有情感，希望被喜欢、被爱、被尊敬，正如劳伦斯所说：“每个人脖子上都有一个无形的胸卡，上面写着‘让我感到我的重要’。企业的中层管理人员当然也希望自己的付出能够得到肯定，这里所指的肯定可以采用很多形式，例如当众的表扬，私下的夸奖和肯定，以及一句真诚的感谢等。俗话说，士为知己者死。当中层管理人员的努力得到认可的时候，他们会产生由衷的归属感和自豪感，并且为自己的工作感到物有所值。
(二) 基层管理人员激励的方式。
公司的基层管理人员主要包括各个部门的主管、副主管、大学生和外聘骨干等。基层管理人员是公司和各部门的骨干力量，是仅次于中层管理人员的次要激励对象，对基层管理人员可以采取以下激励措施：
1、事业激励
将物业管理公司的发展目标巧妙地同基层管理人员的个人发展联系在一起，应是一种不错的激励手段。让基层管理人员个人的发展和物业管理公司的事业紧紧联系在一起，可以充分调动基层管理人员的内在潜力。因为一个人的事业心一旦被发掘出来，就可以焕发出无穷的力量，基层管理人员会为实现一个实实在在的目标或理想，而认真地考虑自己如何做和怎样才能做好。在具体操作上，可以通过公司人力资源部为基层管理人员设立个人人生职业规划的方法来实现，这种方法可以极大的增加基层管理人员对公司的向心力和凝聚力。
2、职位激励
人是有各种各样的需求的;根据马斯洛的需求层次理论，人不但有物质的需求，也有精神上的需求。因此，创造恰当的非物质的条件，也是吸引基层管理人员的一种重要的手段。而使基层管理人员在工作中得到满足是一种行之有效的方法。根据基层管理人员自身的素质与经验，结合公司内部的实际情况，依照公司的目标策略，给基层管理人员设置工作和职位，使其能够在工作中得到发展的空间，不但满足了基层管理人员自我满足、自我实现的需要，同时，也使得基层管理人员在工作中得到了锻炼，反过来也有利于公司的发展。
3、目标激励
每个人都有成就感的需求，就连孩子也是这样。因此管理者在管理的过程中，要不断地为基层管理人员设立可以看得到、在短时间内可以达到的目标。在目标的设立上要注意不要定的太远，如果目标定的太远，基层管理人员会有一种虚无缥缈难以实现的感觉，会挫伤基层管理人员的工作积极性。
4、荣誉激励
每个人都有荣誉感。要设法让基层管理人员们感觉到、认识到荣誉感的崇高性。基层管理人员做出成绩，就会受到公司上上下下每个人，包括公司总经理尊重。设定荣誉不仅可以对获得荣誉的基层管理人员起到激励的作用，对没有获得荣誉的基层管理人员也可以起到激励作用，鼓励他们更加努力工作争取获得荣誉。在荣誉设立上，可以设“先进基层管理人员奖、勤劳工作奖、最佳基层管理人员奖”等等。在荣誉奖项设立上不怕多，可根据不同的实际情况设立各种不同的荣誉，达到最大化激励基层管理人员增加公司绩效的目的。
5、责任激励
大部分人都希望能够担任一定的职务，公司领导应该让大部分的基层管理人员找到适合自己的事情并负起一部分责任。基层管理人员一旦感觉到自己在某个方面受到了重视，他自己会尽自己最大的努力来把这方面的事情做好。选定适合每个基层管理人员特点的工作，则是中层管理者和老总应该在平时的观察和了解
中掌握的。
6、晋升激励
这是绝大多数单位都在使用的一种激励方法。但是由于有的单位没有更多的位置可以晋升，或者有的单位不能在晋升过程中按照选优的标准来实施晋升，就可能造成这些单位在使用晋升激励手段时出现偏差和错误。物业管理总公司在这个问题上要特别注意晋升的公平性和公正性，否则非但不能得到激励的效果，还可能在基层管理人员中制造出不和谐的音符，影响公司的团结和稳定。
7、企业文化激励
物业管理公司长期以来对企业文化的建设是比较重视的。其实成功的企业文化对于企业基层管理人员的潜移默化的作用有时比物质的激励更为效。 企业文化是在一定时间内逐步形成和发展起来的稳定、独立的价值观以及以此为核心而形成了行为规范、道德准则、群体意识，风俗习惯。一个企业的文化，尤其是强文化，会强烈影响一个基层管理人员对企业的根本看法，并影响该企业的领导风格、领导方式、组织的结构及其关系、企业控制职能的应用方式。而这些都是企业能否有效吸引住基层管理人员的主要影响因素。一个良好的企业文化不但可以激发全体基层管理人员的热情，统一企业成员的意念和欲望，齐心协力的为实现企业战略目标而努力，而且是留住和吸引住基层管理人员的一个有效的手段。现在越来越多的人认为企业不仅是一个工作劳动的场所，同时也是重要的社会交际场所，所以物业管理公司除做好以上几方面的工作外，还应重视营造一个积极的、协调的环境和氛围，满足人们这方面的需要，提高对基层管理人员的吸引力。
8、物质激励
每个人都需要物质的支持和保证。如果一个企业不能保证基层管理人员基本的生活所需，那么就失去了激励的基础。大部分基层管理人员如果在企业不能按时拿到工资、奖金等，他们的积极性就不复存在。但是物资激励应该有一个适当的比例，也就是说要有一个比较明确的标准。比如：做出什么样的贡献就可以晋升职务，做到了什么标准可以得到奖金分到住房等等。
1 运用薪资
考虑到自身的实力和实际条件，物业管理公司应制定一套有自己特色的灵活的薪酬制度，一般可以采取“底薪+奖金”的模式：“底薪”可以与企业原有的薪酬制度统一，基本上差距不大，而“奖金”可以根据工作性质和基层管理人员层次的不同采取不同的计量标准和评价方式。采取这种模式主要从以下两方面来考虑：
首先，这种模式可以满足基层管理人员日常生活的基本需要，使他们可以安心专注于本职工作，也可以提供了充分调动基层管理人员积极性所必需的物质激励。这样既有利于增加物业管理公司对基层管理人员的吸引力，也符合物业管理公司的能力和条件。
其次，物业管理公司的特点决定了公司内部人与人之间密切的配合对公司的生存和发展至关重要。所以在吸引新的基层管理人员的同时，企业也应重视协调新老基层管理人员的关系。而这种模式由于采取了和原有工资制度基本一致的“底薪”，可以保护原来基层管理人员的工作积极性，而且由于制度和观念的变化，大部分人也都可以接受“为公司做出突出贡献就应获得高额报酬”的观点。这样公司在引进新基层管理人员后不会引起组织内部的不稳定，甚至引起原有基层管理人员的流失。 针对不同工作性质和处于企业组织不同层次、不同岗位的基层管理人员，企业应采取不同的评价标准和方式来评价基层管理人员的绩效和确定“奖金”特别时年底奖金的数额，以保证公平和效率的原则。
2 运用福利
另外，物业管理总公司应积极参与社会福利制度的改革和建设，按照法律的规定，根据自身条件，努力建立较为完善的福利保障制度。并尽可能地为基层管理人员解除后顾之忧，以增强基层管理人员对企业的归属感和向心力。
(三) 普通员工的激励措施和激励应注意的问题
一、公司对普通员工可以采取以下激励措施：
1： 目标激励
通过推行目标责任制，使公司经济指标层层落实，每个普通员工既有目标又有压力，产生强烈的动力，努力完成任务。
2： 示范激励
通过各级主管的行为示范、敬业精神来正面影响普通员工。
3： 尊重激励
尊重各级普通员工的价值取向和独立人格，尤其尊重公司的普通员工，达到一种知恩必报的效果。4： 参与激励
建立普通员工参与日常工作管理、提出合理化建议的制度，提高普通员工主人翁参与意识。5： 荣誉激励
对普通员工劳动态度和贡献予以荣誉奖励，如会议表彰、发给荣誉证书、光荣榜、在公司内外媒体上的宣传报导、家访慰问、推荐获取社会荣誉、评选星级标兵等。
6： 关心激励
对普通员工工作和生活的关心，如建立普通员工生日情况表，总经理签发普通员工生日贺卡，关心普通员工的困难和慰问或赠送小礼物。
7： 竞争激励
提倡公司内部普通员工之间的平等有序的竞争以及优胜劣汰。
8： 物质激励
有条件的增加公司普通员工的工资、生活福利、保险，发放奖金、生活用品、工资晋级等。9：处罚
对犯有过失、错误，违反公司规章制度，贻误工作，损坏设备设施，给公司造成经济损失和败坏企业声誉的普通员工，分别给予警告、经济处罚、降职降级、撤职、留用察看、辞退、开除等处罚。
二、 采取激励措施应注意的几个问题
企业的活力源于每个普通员工的积极性、创造性。由于人的需求多样性、多层次性、动机的繁复性，调动人的积极性也应有多种方法。综合运用各种激励手段可以激发全体普通员工的积极性、创造性、企业的综合活力，但在采取激励措施时应注意以下几个问题：
1. 激励普通员工从结果均等转移到机会均等，并努力创造公平竞争环境。
2. 激励要把握最佳时机。
——需在目标任务下达前激励的，要提前激励。
——普通员工遇到困难，有强烈要求愿望时，给予关怀，及时激励。
3. 激励要有足够力度。
——对有突出贡献的予以重奖。
——对造成巨大损失的予以重罚。
——通过各种有效的激励技巧，达到以小博大的激励效果。
4. 激励要公平准确、奖罚分明
——健全、完善绩效考核制度，做到考核尺度相宜、公平合理。
——克服有亲有疏的人情风。
——在提薪、晋级、评奖、评优等涉及普通员工切身利益热点问题上务求做到公平。
5. 物质奖励与精神奖励相结合，奖励与惩罚相结合。
注重感化教育，西方管理中“胡罗卜加大棒”的做法值得借鉴。
6. 构造普通员工分配格局的合理落差。
适当拉开分配距离，使普通员工在反差对比中建立持久的追求动力。
案例分析：
随着中国加入WTO，经济全球化将越来越深刻地影响着我国的企业，这必将加剧企业的人才竞争。因此，我们的企业如何应对这一挑战，是人力资源管理值得探讨的问题。上述案例所述："整个公司的经营业绩出现不断滑坡，客户的投诉也不断增加，员工的工作失去了往日的热情，出现了部分技术、管理骨干离职，其他人员也出现不稳定的预兆。"是因为该公司的薪酬制度没能适时进行改进。从这一事例可以看出，企业的薪酬制度科学与否，对企业发展的影响是巨大的，甚至是致命的。怎样建立科学合理的薪酬激励机制，如何发挥薪酬的最佳激励效果，以求企业能吸引和留住人才，造就一支高效、稳定的员工队伍，实现企业可持续发展，是企业人力资源管理的一项非常重要的工作。
一、薪酬激励在现代企业激励机制中具有重要地位
美国哈佛大学教授威廉。詹姆士研究发现，在缺乏科学、有效激励的情况下，人的潜能只能发挥出20-30%，科学有效的激励机制能够让员工把另外70-80%的潜能也发挥出来。所以企业能否建立起完善的激励机制，将直接影响到其生存与发展。激励更是管理的核心，而薪酬激励又是企业激励机制中最重要的激励手段，是目前企业普遍采用的一种有效的激励手段，它相对于内在激励，管理者更容易控制，而且也较容易衡量其使用效果，如果能够真正发挥好企业薪酬对员工的激励作用，就可以达到企业与员工"双赢"的目的。上述案例所述："该公司成立初期，非常注重管理的规范化和充分调动员工的积极性，制定了一套较科学完善的薪酬管理制度，公司得到了较快的发展，短短的两年多时间，公司的业务增长了110%."这是科学的薪酬制度发挥激励作用的充分体现，正是反映了企业薪酬激励效力不可低估。
在今天，薪酬激励成为现代人力资源管理的重要组成部分，它对提高企业的竞争力有着不容忽视的作用。员工所得到的薪酬既是对其过去工作努力的肯定和补偿，也是他们以未来努力工作得到报酬的预期，激励其在未来也能努力工作。在员工心目中，薪酬不仅仅是自己的劳动所得，它在一定程度上代表着员工自身的价值、代表企业对员工工作的认同，甚至还代表了员工个人能力、品行和发展前景。所以，薪酬激励不单单是金钱激励，实质上已成为企业激励机制中一种复杂的激励方式，隐含着成就激励、地位激励等，因此，薪酬激励能够从多角度激发员工强烈的工作欲望，成为员工全身心投入工作的主要动力之一。员工期望通过积极表现、努力工作，一方面提高自己的工作绩效，另一方面争取薪酬的晋升，在这个过程中，员工会体验到由于晋升所带来的自我价值实现感和被尊重的
喜悦，从而激发起员工的工作创造性。客观、公正、合理地报偿为企业做出贡献的每一个员工，既有利于企业的发展，又能保证员工从薪酬中获得经济上、心理上的满足，有利于提高企业员工的积极性。
二、建立企业对外富有竞争力的薪酬体系
在长期的管理实践中，由于我国企业在人力资源管理方面经验的积累时间很短，再加之企业对这方面的管理工作重视程度不够，人力资源管理的基础性工作严重缺陷，企业薪酬矛盾越来越突出。现代企业理想的薪酬制度应达到三个目的：第一是提供具有市场竞争力的薪酬，以吸引有才能的人;第二是确定组织内部的公平，合理确定企业内部各岗位的相对价值;第三是薪酬必须与工作绩效挂钩，激励员工的工作动机，奖励优秀的工作业绩，利用金钱奖赏达到激励员工的目的。企业的薪酬水平是否合理，直接影响到企业在人才市场的竞争力。只有对外部环境具有竞争力的薪酬，企业才能吸引发展所需的各类优秀人才。上述案例中的企业薪酬水平偏低，特别是关键的技术骨干力量的薪酬水平较市场明显偏低，对外缺乏竞争力，从而导致技术骨干和部分中层管理人员流失。薪酬缺乏市场竞争力，造成企业人才流失的后果是极为明显的，其结果是造成企业不断招聘新员工以满足运作需求的同时，老员工又不断离职的恶性循环，这是企业人力资源的极大浪费。薪酬是人力资源管理的一个非常重要的工具，使用得当，会激发员工高涨的工作热情，而且又能达到企业人力成本比较合理的目的，有利于企业取得良好的经济效益。随着中国市场化进程的加快，劳动力市场日趋完善，人才作为资源要素之一，其配置也必然要符合市场经济规律的要求，人才的流动必然会受到价格一薪酬的影响，人才向着价高的地区、企业流动就成为普遍现象。从这个意义上讲，企业薪酬水平在人才市场上是否具有竞争力是一个关键因素。企业能否吸引和留住人才，企业的薪酬管理起着重要的作用，所以企业在制订薪酬标准时必须要考虑本地区同行业相似规模的企业薪酬水平，以及本地区同行业的市场平均薪酬水平，尽量使企业的薪酬具有竞争力，能够吸引和留住企业发展所需的人才。
三、加强企业薪酬的对内公平
研究发现，从企业内部来讲，员工关心薪酬差别的程度高于关心薪酬水平，然而员工个人能力及其工作职务、工作态度的区别必然带来个人薪酬的差别，如何使这种"差别"既能鼓励先进又能被大多数员工所接受，而且又体现公平，这对薪酬管理来说越来越重要。在现实的薪酬管理中，这一点往往被忽视。案例所讲的该物业公司工程部经理的辞职，是因为岗位间的薪酬不合理，没有较好地反映企业内部岗位间的相对价值，造成不公平感。工程部经理这一岗位相对后勤部经理工作难度大、责任重，应该在薪酬上体现出这种差
别，事实上没有，所以造成了工程部经理工作起来没有了以前那种干劲，后来辞职而去。企业薪酬设计应遵循"公平与公正"原则，特别是对内公平，不同部门之间或同一个部门不同人之间，薪酬水平必须反映岗位责任和能力的大小，也就是薪酬差别必须合理。企业内部薪酬的不合理，会造成不同部门之间以及相同部门个人之间权力与责任不对称，使部分员工在比较中，有失公平感，造成心理的失衡。要加强企业薪酬的对内公平，就必须合理地确定企业内部不同岗位的相对价值，就是要做好企业内部的岗位评价(Job
evaluation)，针对岗位本身，从岗位的复杂性、责任大小、控制范围、所需知识和能力等方面来对岗位的价值进行量化评估，这才是从根本上解决薪酬对内不公平的关键所在。企业采用何种薪酬体系和怎样的薪酬结构必然存在差异，只有根据自身特点建立合理的薪酬结构，才能较好的发挥薪酬的激励作用。薪酬结构设计的目标是要让员工所获得薪酬额与其贡献成正比，企业通过对员工的绩效考核，使岗位之间的晋升或降级有了量化的考核数据，使员工的精力集中到努力工作、提高工作业绩上来，避免干好干坏一个样的消极局面，这样才能较好发挥薪酬的激励作用。案例所讲的公司针对这一问题，就薪酬水平等进行了市场调查和分析，并对原有薪酬制度进行调整，制定了新的与企业战略和组织架构相匹配的薪酬方案，激发了员工的积极性和创造性，公司的发展又开始恢复良好的势头。
综上分析，尽管薪酬不是激励员工的惟一手段，除了薪酬激励这一物质激励手段外，还有其他物质激励手段和精神激励方法，但薪酬激励却是一个非常重要、最容易被管理者运用的激励方法。企业管理者必须认识到薪酬对激励员工的重要意义，薪酬管理并不是对金钱的直接关注，而是关注如何正确使用薪酬这一金钱的激励作用。即使薪酬总额相同，但其支付的方式不同，会取得不同的激励效果。所以，如何实现薪酬效能的最大化，是一门值得探讨的管理艺术。
目录
1.总则 1.1编制目的 1.2适用范围 1.3激励原则 2.激励机制组织体系
2.1激励机制方案颁布与执行 2.2激励机制修订 2.3激励机制解释部门
2.4激励机制组织与实施工作人员职责 2.5激励机制实施日期
3激励机制内容 3.1薪酬激励 3.2物资激励 3.3荣誉激励 3.4关心激励 3.5参与激励 3.6活动激励
销售人员激励机制
一、 总则
1.1编制目的
1、为了促进公司业务的发展，激发销售部员工的工作热情，实现公司的销售目标，特制定本制度。
2、增加销售人员工作的主动积极性，提升销售人员的新客户拓展、商务谈判、营销技巧及客户维护等综合能力，并培养销售队伍的团队合作精神，以使公司整个销售团队形成互相帮助、交叉学习和共同提高的良好局面，同时为公司人才梯度的建设打下良好的基础。
3、培养销售人员对公司的忠诚度，能长期地追随公司共同成长。
1.2适用范围
本机制适用于公司所有销售人员。
1.3激励原则
1、实事求是原则：销售人员定期并如实地上报工作回顾和工作计划，客观地反应客户、竞争对手及行业等相关信息至公司。
2、绩效落实原则：根据销售人员的工作业绩，公司及时地落实相关绩效。
3、公平公正原则：公司在各类奖励机制，如人员培训计划、员工晋升计划等方面要尽量做到公平公正原则。
二、 激励机制组织体系
2.1激励机制方案颁布与执行
本制度由人力资源部和销售部共同起草，人力资源部颁布并监督施行，财务部、销售中心共同执行。
2.2激励机制修订
本制度修订由人力资源部根据销售部门意见和企业经营目标调整需要提报修改方案，经企业总经理核准后，方可修订。
2.3激励机制解释部门
人力资源部负责对各项激励措施进行解释。
2.4激励机制组织与实施工作人员职责
人力资源部设兼职人员负责激励措施的具体组织与实施工作。其主要工作职责如下：
1、根据公司经营战略发展的需要，确定有关激励政策。
2、制定员工激励制度。
2.5激励机制实施日期
本规定经总经理批准生效后，于
年 月 日起施行，本规定施行之日起，原有与本规定相抵触的相关规定、条文同时废止。
三、 激励机制内容 3.1薪酬激励
3.1.1薪酬模式
1、总体收入=基本工资+绩效奖金+津贴补助。
2、实际收入=总收入—扣除项目。
3、绩效奖金=销售奖金+渠道奖金。
4、津贴补助：话费补助、差旅补助等。
5、扣除项目：个人所得税、社保个人支付部分、雷区激励部分及其他应扣款项等。
3.1.2薪酬模式说明
1、绩效奖金：公司销售业绩达到一定标准，为奖励员工辛勤工作而设立的薪资项目，绩效奖金分为月度奖金和管理奖。
2、津贴补助：此处是指对营销人员在工作过程中所产生的费用给予一定的补助。
3、销售奖金：根据区域销售业绩给予的一种激励奖金。
4、渠道奖金：根据销售区域内的渠道管理业绩给予的一种激励奖金
5、设置原则：奖金高于基本工资，公司通过高奖金的形式鼓励区域经理提高工作积极性，增加产品销量，让销售业绩突出者实现高奖金高收入。
6、收入比例：不同的岗位其收入是不同的，一般销售代表和渠道代表的总收入比例为4.5：4.5：1，区域经理的收入比例为4：5：1，大区经理的收入比例为3：6：1，全国经理的收入比例2：7：1。
3.1.3基本工资
3.1.3.1基本工资公式
1、基本工资=基础工资+岗位工资+工龄工资。 3.1.3.2基本工资说明
1、基本工资：基本工资不是销售人员的主要收入来源，它是销售人员基本收入，是销售人员最基础的生活和工作保障。
2、基础工资：参照当地职工平均生活水平、最低生活标准、生活费用价格指数和国家有关法律法规确定，基础工资在基本工资总额中占45%左右。
3、岗位工资：岗位工资是根据职务高低、岗位责任繁简轻重、工作条件等确定，公司岗位工资分为 类 级的等级序列，岗位工资在基本工资总额中占50%。
4、工龄工资：按员工为企业服务年限长短确定(区分社会工龄和公司工龄)，鼓励员工长期、稳定地为企业工作。 3.1.3.3基本工资管理规定
1、基本工资调整：根据公司经营效益，经董事会批准可以对基本工资进行调整。原则上是每年 月进行调整，基础工资的调整幅度主要根据当地的生活水平和最低工资来调整，岗位工资和工龄工资则根据公司薪酬制度规定。
2、岗位工资管理：按照公司薪酬制度有关规定，员工根据聘用的岗位和级别，核定岗位工资等级，初步确定岗位在同类岗位的最下限一级，经半年考核，再调整等级;对于岗位变动的，根据晋升增薪，降级减薪的原则，工资变更从岗位变动的后1个月起调整。
3.1.4绩效奖金
3.1.4.1绩效奖金公式
1、计算公式：绩效奖金=销售奖金+渠道奖金。 3.1.4.2销售奖金
1、计算公式：销售奖金=基准奖金×销售达成率
2、基准奖金：公司规定的固定值(详见后面的基准奖金部分)。
3、销售达成率：(销售达成率=实际销售额/目标销售额*100%)，在一定周期内同一区域实际销售额与目标销售额的百分比称为销售达成率;销售达成率的区间为[0~200%]，销售达成率在区间内按实际值计算，当销售达成率大于200%时按200%计算。
4、目标销售额：是在对市场销售情况进行综合调研及切实评估后经公司批准后确定销售金额，目标销售额是在充分遵循市场规则的前提下制定的，不同的销售区域其目标销售额可能不一样，就是同一销售区域因不同阶段其目标销售额也可能不一样。 3.1.4.3渠道奖金
1、计算公式：
渠道奖金(A模式)=基准奖金×(终端增长率+平均销售率)÷2 渠道奖金(B模式)=基准奖金×(终端淘汰率+平均销售率)÷2
2、A模式说明
①基准奖金：同上公式。
②终端增长率：(终端增长率=实际新增终端数量÷目标新增终端数量*%)，指在同一时期、同一区域内实际新增终端数量与目标新增终端数量的百分比称为终端增长率;终端增长率的区间为[0~200%]，终端增长率在区间内按实际值计算，当终端增长率大于200%时按200%计算。
③实际新增终端数量：(新增终端数量=新建终端数量—终端淘汰数量)，终端数量应该是经过备案的终端。
④目标新增终端数量：由营销中心批准执行的某一时间段各区域目标新增终端数量决定。
⑤平均销售率：(平均销售率=终端实际平均销量÷终端目标平均销量*%)，指在同一时期、同一区域内终端实际平均销量与终端目标平均销量的百分比称为终端的平均销售率;平均销售率的区间为[0~200%]，平均销售率在区间内按实际值计算，当平均销售率大于200%时按200%计算。
⑥终端实际平均销量：{终端实际平均销量=[∑(N个终端实际销量)]÷N}，在这里的销量仅仅是指由经过备案的终端销售出去的量。
⑦终端目标平均销量：由营销中心批准执行的某一时间段各区域终端目标平均销量来决定。
3、B模式说明
①基准奖金：同上公式。
②终端淘汰率：(终端淘汰率=终端实际淘汰率÷终端目标淘汰率)，指在同一时期、同一区域内终端实际淘汰率与终端目标淘汰率的比称之为终端淘汰率;终端淘汰率的区间为[0~200%]，终端淘汰率在区间内按实际值计算，当终端淘汰率大于200%时按200%计算。
③终端实际淘汰率：[终端实际淘汰率=(终端淘汰量/原有终端数量)*%÷终端目标淘汰率]，终端数量应该是经过备案的终端。
④终端目标淘汰率：由营销中心批准执行的某一时间段各区域终端目标淘汰率规定。
⑤平均销售率：同A模式。
4、A、B模式适用对象及选择
①A模式适用对象：主要适用于新产品在一个市场的导入、推广期内，以及适用于区域市场的拓展期。
②B模式适用对象：主要适用于成熟的产品销售，区域市场相对比较成熟。 ③A、B模式选择：A、B模式的选择主要由全国经理确定，一般情况下只能选择其一;如需要两种模式同时使用，须经营销总监同意，并且需要乘一个系数。[A模式：渠道奖=基准奖金×(终端增长率+平均销售率)÷2×k/N;B模式：渠道奖=基准奖金×(终端淘汰率+平均销售率)÷2×(N-k)/N;K指新产品数，N指产品总数]。 3.1.4.4基准奖金
1、基准奖金说明：是在兼顾效益与公平的原则下，同时参照公司经营效益状况及其岗位职责而制定的奖金基数。与所在岗位担当的责任紧密联系，所在岗位责任大则基准奖金数额大，反之则小。
2、基准奖金确定：基准奖金由人力资源部拟定，人力资源经理和营销总监审核，总经理批准执行。
3、调整周期：基准奖金在一定时期内具有一定的稳定性，其周期的调整经过相应程序审批后方可执行。
3.1.5绩效考核
3.1.5.1考核说明
1、考核种类：绩效奖金的考核分月度考核及考核两种方式。
2、月度考核：由营销中心办公室和市场部按考核程序及标准，本着公正、公平的原则将上月度营销考核成绩汇集整理。月度考核采取只罚不奖的原则，对连续3次不达标者实施辞退处理。
3、考核：由 办公室及 部按考核程序及标准，本着公正、公平的原则，依照会计1月1日起至12月31日为止，于年初组织管理考核。考核采取只奖不罚原则，重奖优秀者，鼓励上进者。 3.1.5.2考核指标
1、销售指标
销售指标=(销售额÷目标销售额)×100%
2、渠道指标
渠道指标(A模式)=(实际新增终端数量÷目标新增终端数量)×100% 渠道指标(B模式)=(终端实际淘汰率÷终端目标淘汰率)×100% 渠道指标(综合模式)=(实际新增终端数量÷目标新增终端数量+终端实际淘汰率÷终端目标淘汰率)÷2×100%
3、管理指标
由市场部拟定具体管理考核标准。 3.1.5.3考核指标说明
1、指标分值：指标总分值为100分，其中销售指标占50%，渠道指标占40%，管理指标占10%。
2、模式选择：由全国经理确定，一般情况下只能选择其一;如需要两种模式同时使用，须经营销总监同意。
3、渠道指标说明：渠道指标A模式适用于新产品在市场导入推广期间，或新开拓的销售市场;渠道指标B模式适用于成熟产品销售期间，而渠道综合模式适用于销售区域内同时有成熟和不成熟产品销售期间。 3.1.5.4考核成绩的计算 ①月度计算
1、当各考核指标均及格时，考核成绩=(销售指标完成率×50%+渠道指标完成率×40%+管理得分x10%)。
2、如有考核指标不及格的，考核成绩不计算不及格的得分;如有两项不及格的，所有成绩为零。
3、考核指标及格线为60。 ②计算
考核成绩=各月平均值x60%+考核x40% 3.1.5.5考核管理及规定
1、特别说明：本考核方案不适用于销售代表、渠道代表、促销员，对促销员的人事掌控权直接下放给区域经理，区域经理对下属销售代表、渠道代表不胜任者有辞退提议权，对其调岗具有决定权，经过连续三次调岗后仍不合格者直接淘汰。
2、月度考核奖罚：月度考核采取只罚不奖，对于严重不达标者直接淘汰，考核排名连续三个月位于倒数三名者也将被淘汰。
3、考核奖罚：考核采取重奖优秀者，鼓励进步者，不奖不罚普通者。将提取管理奖金的70%奖励10%的优秀者，奖金的30%奖励30%的进步者，其余的将没有奖金。
4、考核纪律：考核人员要本着公正、公平、公开的原则进行考核，不得存在做假、舞弊等现象。考核过程中如存在徇私舞弊现象，经查核属实者收回所发奖金，并给予记过处分，情节严重者作开除处理。
5、申述与反馈：如被考核者认为考核过程有失公平，可以向直接上级或上上级予以情况反馈，上级有责任对被反映的问题予以调查，并给反映者合理答复。
3.1.6费用与津贴
3.1.6.1津贴补贴
1、津贴补贴说明：包括有市内交通津贴、出差伙食津贴。
2、津贴补贴规定：销售人员出差时会给予一定补贴。
3.1.7薪酬计发
3.1.7.1薪酬计发依据
1、基本工资：主要以《 薪酬制度》和《 销售人员基本工资表》的规定为依据，再根据《 考勤制度》来具体计算发放金额。
2、绩效奖金：主要以本机制相关规定作为依据，在以各区域实际销售及渠道业绩计算绩效奖金。
3、津贴补助：以营销中心的《差旅及相关费用管理规定》为主要依据。 3.1.7.2薪酬计发时间
1、绩效计算：依据考核程序，每月10日前将上月考核成绩呈报给营销中心办公室，由营销总监审批后再交财务部核算薪资。
2、计算周期：月度工资和奖金工资计算周期为从上月1日到上月月底，管理奖计算周期为1月1日到12月31日止。
3、基本工资：按照《 薪酬制度》规定，每月15-16日发放上月工资。
4、绩效奖金：由公司财务部每月20-22日发放上月绩效奖金。
5、津贴补助：除报销部分，由财务部每月20-22日发放上月津贴补助。 3.1.7.3奖金发放标准
1、月度发放标准：月度发放金额=(月度实际绩效奖金-扣除违规处罚款项)x90%。
2、发放标准说明：每月计提10%的绩效奖金作为年终管理奖。 3.1.7.4薪酬调整及异常
1、新进人员：根据考勤制度规定，公式为“基本工资/26*出勤天数+绩效奖金*90%”。
2、离职员工：根据考勤制度规定，公式为“基本工资/26*出勤天数+绩效奖金*90%-扣款”。
3、试用转正：根据员工的实际转正日期经过相关程序审批核准后，享受转正后薪酬标准。
4、岗位异动：根据人力资源部公布的岗位变动日期，享受变动后薪酬标准。
5、职位晋升：根据公司薪酬制度规定，在晋升后发完一次工资后，开始实行新的薪酬标准。
6、其他情况：特殊情况，需个别调整基本工资的，经总经理书面批准后予以调整。 3.1.7.5薪资计发规定：
1、金额尾数规定：工资计算时，如出现有未达到元以下尾数产生一律计算到元为单位。
2、支薪异常说明：因不可抗拒原因而无法按期支付工资时，须提前7天通知，并公告变更后的支薪日期。
3、薪金领取规定：由本人持有效的工作证到财务部领取薪金，如需要代领，必须由部门经理开证明后持代领人有效工作证和被代理人有效证明到财务部领取。
3.2物资激励
3.2.1福利品
3.2.1.1适用范围
销售部所有员工 3.2.1.2福利品项目
季度劳动保护用品，每季度最后一个月月末发放，价值 元//季度/人。 端午节礼品，端午节前发放，礼品价值 元/人。 防暑降温，发放价值 元/人的防暑降温礼品。 秋季水果，发放价值 元/人的礼品。
中秋节礼品，中秋节前发放价值 元/人的礼品。 春节礼品，春节前发放价值
元/人的礼品。 3.2.1.3管理部门职责
由人力资源部负责统计人数。 由采购部负责购买。 由行政部负责申购并发放。
3.3荣誉激励
3.3.1会议表彰
发给荣誉证书、张贴光荣榜、对员工的行为和表现进行及时表扬，在公司的媒体上进行宣传报导。
会议表彰随时可实施，前提需要管理人员重视对员工良好的工作行为的观察，并及时做好激励。
3.3.2销售部奖项的评选
3.3.3.1销售冠军奖
销售人员只要在当月度中成为个人销售记录最高者，即可获月度销售冠军奖项。奖励以工资形式发放，并在当月直营信息平台上通告表扬，奖金为 元。
销售人员只要在当季度中成为个人销售记录最高者，即可获季度销售冠军奖项。奖励以工资形式发放，并在当季度直营信息平台上通告表扬，奖金为 元。
销售人员只要在当中成为个人销售记录最高者，即可获销售冠军奖项。奖励以工资形式发放，并每年的大会上行进行表彰，奖金为 元。 3.3.3.2服务明星奖
销售人员在工作期间能够热心真诚服务于顾客并得到顾客的认可，同时得到顾客来电、来函、来访的表扬，即可获得服务明星奖项。奖励以工资形式发放，并在当月直营信息平台上通告表扬，奖金为 元。
3.3.3各种形式的表扬
表杨分口头表扬与书面表扬两种。 3.3.3.1口头表扬
口头表扬需要各级管理人员学会综合运用赞美的艺术，用欣赏的眼光适时对员工进行口头赞美，也可以在班前会及各级会议上进行口头表扬。 3.3.3.2书面表扬。
书面表扬可依托内部OA平台，各种宣传版对员工的良好工作行为进行表扬。
3.3.4培训奖励
销售部销售副总监以上岗位员工，具备培训公司新进员工的职责及资格，其工作职责包括：销售部的日常培训工作，和对新员工的培训。在此期间培训一名员工，并考核一次性通过后，给予培训负责人每考核通过一人 元的培训奖励。培训负责人所培训人员2个月未通过考核，培训负责人爱心捐赠 元/人。
3.3.5奖励旅游
3.3.5.1适用范围
连续两个季度获得季度销售冠军奖的员工，奖励国内旅游一次。
3.4关心激励
3.4.1交通补助
公司给予每位销售人员
元/月-- 元/月的交通补助。
3.4.2健康体检
适用范围：全体销售部员工
3.4.3结婚礼金
适用范围：领取结婚证后，10天内向公司提出申请的正式员工。员工持结婚证原件到人力资源部登记，复印件存档，喜金
元。人力资源部负责审核员工的结婚资料是否符合公司规定的申报条件，负责申报资料的存档。行政部负责费用申请，负责送达喜金。 3.4.4丧事慰问金
适用范围：公司正式员工的直系亲属死亡。慰问金
元。行政部负责费用申请，送达慰问金。
3.4.6住院慰问金
适用范围：公司正式员工。慰问金标准
元。行政部负责调查员工病情，是否符合发放住院慰问金的条件。并负责送达住院慰问金。
3.4.7员工生日
适用范围：全体员工。总经理签发生日卡。
3.4.8邀请员工家属参加公司庆典活动
适用范围：被评为优秀员工、先进个人或荣获各种光荣称号的公司标兵，可在公司有庆典活动时，邀请其一至二名员工家属参加活动。
3.4.10总经理接待制度
适用范围：全体销售部员工。总经理不定期与员工进行交流，了解员工对公司的要求与看法，利于公司的决策方向和管理的改进。
3.5参与激励
3.5.1员工合理化建议提案制度
适用范围：本制度所称的合理化建议，是指公司所有员工提出的营销方案、节约成本、改进工作流程或管理创新的化建议等诸方面的构想和方案。
员工可随时提出合理化建议，并提交合理化建议书面方案交人力资源部。 人力资源部接受提案表后，即时进行登记，并对提案内容是否符合规定受理范围提出初步资格审查意见。 对正式受理的建议，人力资源部落实建议执行部门和主办人，并根据建议执行部门和主办人的反馈意见，及取得的预期经济效益等情况，提出合理化建议的奖励等级，报总经理办公会(含扩大会)讨论，报请总经理批准。
奖金标准
—
元。
3.5.2人才推荐奖励
为了拓展招聘渠道，广泛地吸纳精英人才加盟公司，公司鼓励员工可随时推荐优秀人才，对于推荐优秀人才的员工给予一定数额的奖励。
被推荐的人才、经面试合格录用后，分两次奖励推荐人奖金，签订劳动合同入职即奖励规定奖金数额50%;试用期合格转正任命后再次奖励推荐人规定奖金数额50%。
所推荐的各类人才奖金数额
--
元。
3.6活动激励
3.6.1部门季度活动。
以部门为单位自行组织。活动形式为会餐及组织相关娱乐活动。 活动频次：每季度一次。 活动经费标准：
元/季度/人
3.6.2部门一年一度的旅游。
以部门为单位自行组织。依据公司相关规定，带领本部门员工到周边城市旅游。
活动频次：每一次，天数为2日。 费用标准：
元/人。 3.6.3各种娱乐活动
公司大会、新年(春)联欢会、“3.8”妇女节座谈会等公司确定的活动。
物业岗位任职要求标准
一、项目物业管理经理
1、文化程度：大专以大学历或相当学历。
2、任职经验：在较大物业或相近行业从事同等职位 5 年以上，有丰富的办事和管 理经验。
3、语言能力：流利普通话。
4、熟练使用电脑。
5、健康情况：良好，精力充沛。
6、特殊要求：成熟稳重，具备良好的思想素质，有冷静和果断处事的能力。
二、保洁员
1.文化程度：初中以上学历
2.任职经验：一年以上工作经验，熟练操作各类保洁设备。 3.语言能力：流利普通话。
4.健康状况：良好，能胜任超时工作。 5.特殊要求：具有良好的素质。。
三、 安保部主管
1.文化程度：大专或相当学历。
2.任职经验：在较大物业或相近行业负责保安、消防工作，有丰富的办事和管理 经验，任同等或相近职位 5 年以上，业绩良好。
3.语言能力：流利普通话，略懂英语。 4.熟练使用电脑。
5.健康状况：良好，稳重刚毅、精力旺盛，能应付超时工作。
6.特殊要求：具有良好的政治素质，法制观念强，熟悉政府有关治安管理的政策 和规定，有较好的办案、破案经验。
7.特别说明：对突发事件能沉着果断处置，有较强的处事能力。
四、 文员
1.文化程度：高中以上学历。
2.任职经验：有两年以上工作经验，有文字与档案管理工作经验，熟练使用电脑 和办公软件。 3.语言能力：流利普通话，懂英语。 4.仪表：端庄大方，有良好的气质。 5.健康状况：良好，能胜任超时工作。
6.特殊要求：具有良好的政治素质和业务素质，对工作认真细致，能协调各层关 系，保证上传下达任务的完成。
7.特别说明：在保安行业工作两年以上，懂保安部的各种工作程序。
五、 消防领班
1.文化程度：大专或相当学历。
2.任职经验： 曾在大型物业或相近行业从事消防管理工作 3 年以上， 具有丰富的 消防管理经验和现场指挥才能，并具策划和管理才能，业绩突出。 3.语言能力：流利普通话，略懂英语。 4.熟练使用电脑。
5.健康状况：五官端正、良好，精力旺盛，能应付超时工作。
6.特殊要求：据良好的西向须知，有冷静和果断的处事能力，有高层建筑灭火经 验。
7.特别说明：对突发事件能沉着果断地进行处置，有较强的处事能力，有高层建 筑灭火经验。
五、 保安领班
1.文化程度：高中以上学历 2.任职经验： 在较大物业或相近行业从事同等职位 2 年以上， 有一定的消防管理 经验。 3.语言能力：流利普通话，略懂英语。 4.健康状况：良好，能应付超时工作。
5.特殊要求：有良好的思想素质，具有有冷静和果断的处理突发事件能力，有高 层建筑消防管理及设备运行知识。 6.熟练使用电脑。
六、 消防监控员
1.文化程度：高中或相当学历。
2.任职经验： 在大型物业或相近行业从事同等工作 2 年以上， 有消防监控室上岗 证。 3.语言能力：流利普通话，略懂英语。 4.仪表：稳重大方，身高 1 米以上 5.健康状况：良好，强壮。
6.特殊要求：有一定的防灭火知识，对突发事件能及时准确的进行先期处理，熟 悉各类突发事件的先期处置程序。
7.特别说明：对突发事件能冷静、果断地进行处置。
七、 保安人员 1.文化程度：初中
2.任职经验：从事保安工作六个月以上，工作表现良好。 3.语言能力：流利普通话。
4.仪表：稳重大方，威武雄壮，身高 1.7 米以上。 5.健康状况：良好，健壮。
6.特殊要求： 具良好的思想素质和组织纪律性， 能认真完成岗位责任， 一丝不苟; 具极强的对客服务意识。
7.对突发事件有一定的应变处理能力，具较高的业务水平，有保安工作知识。 工程部岗位任职要求标准
八、 工程部主管
1.工程相关专业本科学历，或相当学历。
2.高级技术职业技能或助理工程师职称、取得物业管理从业人员岗位证书; 3.熟悉国家及本地区物业管理法律、法规、政策，掌握物业管理行业动态; 4.具有较丰富的工程管理实际经验;
5.熟悉成本管理、工程预算和各种定额的核算，了解工程项目的招、投标及核算 的基本程序; 6.制定设备维修保养计划并组织实施，有计划地对各种运行设备进行更新改造; 7.具有较强的沟通、协调能力和管理能力。 8.熟练使用电脑。
九、 工程部领班
1.工程相关专业大专学历或相当学历。
2.中级以上技术职业技能，取得物业管理从业人员岗位证书;
3.熟悉国家及本地区物业管理法律、法规、政策，了解物业管理行业动态; 4.具有一定的工程管理实际经验，了解成本管理、工程预算和各种定额的核算; 5.协助部门经理安排组织相关人员解决处理各系统存在的问题及故障; 6.协助部门经理制定重大维修保养计划并组织实施; 7.具有一定的沟通、协调能力和管理能力。 8.熟练使用电脑。
十、 强电技工
1.电气专业、中技学历或相当学历。 2.取得物业管理从业人员岗位证书;
3.具有较丰富的电气设备运行、维修管理的专业知识和实际操作经验; 4.具有处理紧急事故、排除系统故障的能力; 5.具有一定的沟通、协调能力和管理能力。 6.熟练使用电脑 十
一、 强电值班工 1.中技或职高以上学历; 2.取得电工高低压操作证书; 3.本岗位任职经验三年以上;
4.具有一定的实际工作经验和动手能力; 5.具有处理紧急事故、排除故障的能力 十
二、 强电维修工 1.中技或职高以上学历。 2.取得电工高低压操作证书; 3.本岗位任职经验三年以上;
4.具有一定的实际工作经验和动手能力;
5.具有电气维修、保养的专业知识，熟悉维修、保养的安全操作程序。 十
三、 弱电技工
1.自动化专业、中技或相当学历。 2.取得物业管理从业人员岗位证书;
3.具有较丰富的实际工作经验;本岗位任职 3 年以上。
4.具备楼宇自控、消防系统、综合布线的专业知识和实际操作调试检测技能; 5.具有一定的沟通能力、协调能力和管理能力。 6.熟练使用电脑。 十
四、 弱电维修工 1.中技或职高以上学历。 2.取得电工低压操作证书;
3.本岗位任职 3 年以上;
4.有一定的实际工作经验和动手能力;
5.具有楼宇自控、消防系统、综合布线维修、保养的专业知识及操作维修技能。 十
五、 暖通技工
1.暖通专业、中技或相当学历。 2.取得物业管理从业人员岗位证书;
3.具有较丰富的暖通设备运行、维修管理的专业知识和实际操作经验; 4.有处理紧急事故、排除故障的能力;
5.具有一定的沟通、协调能力和管理能力。 6.熟练使用电脑。 十
六、 暖通、空调领班 1.中技或职高或相当学历。
2.取得空调操作等证书，专业职位任职 3 年以上;
3.具有一定的暖通、锅炉、制冷设备系统的运行、维修的专业知识和换季维护保 养实际操作经验。 4.具有处理紧急事故、排除系统故障的能力; 5.具有一定的沟通、协调能力。
6.熟练使用电脑。 十
七、 综合维修领班 1.中技或职高或相当学历。 2.专业职位任职 3 年以上;
3.具有一定的给排水、消防设备运行及瓦、木、油维修的专业知识和实际维修经 验和装修施工的监管经验
4.具有处理紧急事故、排除系统故障的能力; 5.具有一定的沟通、协调能力。 6.熟练使用电脑。
十八、 空调、锅炉运行工、综合维修工 1.中技或职高学历或相当学历。
2.取得空调操作证书、锅炉操作证书、水化验证书; 3.专业职位任职 3 年以上;
4.具有土建、机械、五金、木器等专业知识并有较强的动手能力; 5.具有暖通设备运行、维修的专业知识和操作技能。 十
九、 行政部主管
1.大专本科学历或相当学历。
2.取得物业管理人员上岗证书，专业职位任职 3 年以上; 3.熟悉了解政府颁布的物业管理法规等文件规定; 4.具有较强的相关专业知识和实际工作经验; 5.具有较强的语言表达能力及沟通、管理协调能力; 6.熟练使用电脑。
公司经理岗位职责
1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。
2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。
4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。
5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
6、制订工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。
7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。
8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。
项目经理岗位职责
1、在公司经理领导下，协助经理抓好全面工作。
2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领该项目全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
4、制订工作计划，明确目标、任务，督促所属项目履行岗位职责，坚持年终考核。
5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向公司经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。
6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。
行政人事部主管岗位职责
(一)、行政岗位职责
1. 负责建立与完善公司行政管理制度、流程与表单，并根据实际情况及时调整相关制度。
2. 负责公司的公文、资料、信息和宣传报道工作。沟通公司内部关系，保证上情下达和下情上报。
3. 负责公司来往文电的处理和文书档案的管理工作，负责对会议、文件决定的事项进行催办、查办和落实。
4. 有关管理异常事项的检核、报告、追踪与改善。 5. 公司内部各部门间有关事项的协调。
6. 办理劳保业务，负责劳保用品的购买和各种制服的制发、保管工作。 7. 做好公司车辆管理工作，合理调配车辆，确保各部门用车需要和行车安全。 8. 办理员工福利事项，负责员工住房安排、生活、卫生、保健、及公司防疫工作。 9. 公司财产处理与保管。
(二)、人力资源岗位职责
1. 负责公司人力资源管理、人事行政事务管理，做好各部门之间的综合协调工作。 2. 建立与完善人力资源管理、人事行政等规章制度，监督规章制度的执行与落实情况，加强对各项工作的督促和检查。
3. 负责组织架构的设计、岗位描述、人力规划编制。
4. 组织招聘工作，组织初级员工的面试工作。办理员工的工作安排，升迁、调职。 5. 制定合理的薪酬福利制度。 6. 负责员工的培训教育。
3 7. 负责公司的人员考核。
8. 建立与完善公司的企业文化体系，通过各种渠道与方式传播企业文化，增强企业凝聚力。
9. 做好公司领导交办的其它工作。
客服经理岗位职责
1、按照物业服务合同约定，完成物业管理区域的房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
2、认真贯彻落实公司的经营方针，完成公司下达的经营管理目标。
3、组织实施公司质量管理体系，服务达到质量要求，满足客户需求。
4、组织实施服务对象满意度调查活动。
5、协助做好专业服务分供方的选择。
6、积极开展市场调查，了解客户需求，及时增设特约服务项目或内容。
7、协调好与业主(业主委员会)、街道办事处(居委会、社区)、房管局、派出所、电力公司、自来水公司、天然气公司等相关单位的关系。
8、提出管理中心人力资源配置的建议;督促、指导、考评管理中心人员履行岗位职责，定期对管理中心员工进行绩效考核，公正评价员工的工作业绩;保证管理中心各项工作的有序开展。
9、落实各级岗位责任制。
工程部主管岗位职责
1. 遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律，服从上级领导工作安排。认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，认真执行物业管理法规和公司规章制度。
2.领导下属完成公司下达的各项工作指标与经济指标。
3. 负责组织制订项目的公共设施、建筑物、设备系统的管理制度，确保所管辖系统设备的安全运行。
4. 负责指导编制设备、设施维修保养计划及格项目小区年、季度、月设施设备巡查计划并组织实施。
5. 负责公司新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作。组织下属员工配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作。
6. 制订、月度培训计划，做好新员工的上岗前培训，按计划实施各项专业技术培训，进行职业道德、物业服务意识教育和专业知识培训，不断地提高人员的技术素质和实际操作能力，使各类技术岗位所需专业人员的技术等级得到满足，确保工程人力资源得到合理流动的使用。
7. 负责本部门的不合格服务的处置，针对不合格项制定纠正措施或预防措施，并组织实施与验证，按期实施整改，对实施效果负责。
8. 合理管理所属员工工作，评估员工绩效;实地考察下属员工工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施，并对下属员工进行考核。激励员工、建设优质团队、提高工作效率。 9. 完成领导交办的其他工作。
工程维护员岗位职责
1. 忠于公司，自觉维护公司的利益、形象、声誉。遵纪守法，遵守公司的各项规章制度和组织纪律。
2.服从领导安排，做到“事事有着落、件件有回音” 3. 负责小区范围内公共设施、设备的检查、保养、维修工作，执行设备保养、维修计划，做
好设备维修保养相关记录。 4. 熟悉设备结构，性能及系统情况，做到判断故障准确，维修快捷，确保各种机械设备始终处于完好状态。 5. 合理安排日常工作，严格执行安全操作规程，做到高效、优质、安全地完成维修任务，保证维修质量合格率100%，及时率100%，满意率98%，熟悉特约服务报修程序，提高工作技巧。 6. 负责供水系统、排水系统、水景系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养。 7. 熟悉给排水系统(各种水泵、管道、阀门、控制设施)和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。 8. 严格做到三干净(设备干净、机房干净、工作场地干净)、四不漏(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、五良好(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。 9. 严格执行设备保养制度及操作规程，遵守各项规章制度，保证工作质量，按时完成任务。接到日常维修通知要迅速及时到位，维修工作完成后，认真填写维修通知单，返回班组待命。
7 10. 当班期间及时巡视检查系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。及时进行设备的维修保养，记录完整并存档保管。
11. 做好应急(漏气、漏水、污水外溢等)抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和工程师的指导下，积极进行抢修，确保正常工作。
12. 13. 做好安全防范和事故应急处理等工作，熟悉设备维保服务报修程序。 积极完成上级交办的其他工作。
秩序维护员岗位职责
1.服从领导，听从指挥，坚决完成任务。
2.遵守国家法律、法规，执行公司的各项规章制度，严格执行交接班制度，按时按规定交接班。
3.秩序维护员上岗必须穿着制服，佩带装备，端正仪容;纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。
4.值班期间，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记载。 5.按照公司对车辆、物品等的进出、停放规定，处理好车辆物品进出与停放。 6.对外来人员的来访进行登记工作，禁止闲杂人等进出小区。 7.做好小区安全、防火防盗、防破坏的防范工作。
8.值勤过程中要勤巡查，目光敏锐，注意发现可疑的人、事、物，最大限度的预防事故的发生。
9.遇有违法犯罪分子实施犯罪行为应及时予以制止，并迅速报告公安机关并及时疏散无辜群众。
10.爱护设施设备、公共财物，维护辖区内的清洁卫生。熟悉辖区内消防器械以及各项设施设备的位置和使用方法，遇到突发事件时能正确进行处理。 11.遇到紧急、突发性重大事件，要及时向主管领导报告请示。
12.认真完成领导交办的其他任务，对管区内的住户做好公司的规章制度物业服务的宣传工作。
客户服务员岗位职责
1、负责客户服务中心的各项客户服务工作，严格执行客户服务中心的各项服务工作，协调、督促各部门工作执行情况。
2、检查和监督建筑区划内的道路、绿化及公共秩序等物业服务情况是否有序，为业户办理入伙、入住、装修手续，并随时检查装修情况。
3、搞好接待业主/使用人的来电来访工作，对业主/使用人的意见或建议要及时的做好收集、解释、处理。
4、加强业务学习，提高业务技能，向公司领导提出创新改革的意见和建议。
5、及时的处理业主/使用人的报修、投诉等业务，搞好与业主/使用人的关系，协调处理其他的各项矛盾，并搞好回访工作。
6、负责清洁用品申购计划验证工作，并控制其合理的使用，做好仓库管理，保持合理贮存。
7、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要及时报告有关领导或部门。
8、对部门经理负责，遵守公司制定的财务人员管理规则，做好本职工作。
9、负责物业管理费等各项费用的通知和收缴。
10、每天下班前应把当天收缴的各项管理费用现金入库，并统计好交费情况。
11、各项收费项目结束后，及时与公司财务办理款项交接。每月收费必须当月向公司财务缴清。同时将收费明细表交公司财会并报公司行政部存档。
12、树立“业主至上，服务第一”的思想。工作中应热情、周到，与广大业主(使用人)交朋友，以争取他们对物业管理工作的理解和支持。
13、完成上级交待的其他工作。
保洁员岗位职责
1、贯彻公司的服务宗旨，自觉遵守公司各项规章制度，工作热情，服务主动，保质保量完成公司下达的各项任务。
2、服从项目经理及保洁班班长的工作安排，负责所属责任区内的清洁和保洁工作。
3、按公司规定做好物业管辖区域内的公共部位清洁和跟踪保洁，达到“六不”(不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收垃圾、不乱倒垃圾和不见人畜粪便)，“六净”(路石净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净)。
4、做好小区各楼宇的楼层、消防通道、电梯间、公共卫生间清扫和保洁。做到楼道及扶手、垃圾筒、窗台、墙面及附属于墙面的物件、管道等无积尘、污渍、无蜘蛛网、无垃圾堆放、无污水横流、无蚊蝇聚集、卫生器具洁净。
5、做好停车场地面、消防设施、车场标识、灯具、天花及墙面的清洁和保洁。有规定车场清洗的应按规定进行清洗。
6、做好电梯的清洁和保洁，做到电梯门、内壁、地面、各种标识牌清洁。
7、楼顶及天台按公司规定进行清扫和保洁，并达到清扫和保洁规定。
8、垃圾清运按公司规定进行，做到当天垃圾当天清除。
9、严格遵守公司制定的“清洁时间和次数”规定和“清运垃圾规定”。
绿化员岗位职责
1、贯彻公司的服务宗旨，自觉遵守客服中心各项规章制度。
2、工作积极、主动，责任心强，有敬业爱岗和创新精神。保质保量完成客服中心下达的各项任务。
3、做好所管区域的环境绿化栽培、松土、施肥、修剪、浇灌、养护等工作，创造优美的工作和生活环境。
4、熟悉所管区域的环境，对花坛、绿化带盆花、盆景进行美化设计，摆放成形，确保美化园区周围环境的作用。
5、及时修剪、补栽、浇灌，防止虫蚀、枯死，按时检查巡视，发现问题及时处理，并做好工作记录。
6、节约用水用电，做到不浪费，爱护绿化工具，防止丢失和损坏。保护公共设施，发现有损坏和浪费，做到及时报告。
7、按时上下班，佩带工作牌，语言文明，给人方便，维护公司形象。
8、奉公守法、公正廉洁，严格履行岗位职责，及时完成领导交给的与本职工作有关的业务工作。
财务部岗位职责
(一) 日常收费包括：三表费、物管费、水电费、装修费用、房租费及其它杂费，保证每一笔费用都收有凭、支有据。
(二) 做好日常收费账目记录，建立三表费收费明细表、水电表、物管费收费明细表，及建立其他应付款账本，借支账本，于每月30日前与财务部核对。
(三) 每周与公司出纳交接用正规标据，并做好记录，保证每一笔收款都及时交清。
(四) 管理好备用金的使用，借钱必须经领导签字，购买物品时前必须先打物品申购单经邓总签字同意后方可借款，对其发生的票据及时报账。
(五) 每月26—30号开始抄所有小区内水表，26—30号抄所有门面水、电表，及到上门收取上月水、电及房租、物管费。对逾期未缴费的业主，填写“催款通知单”，3日内派发，或打电话通知业主。每月5日左右到银行缴纳小区内水、电费。
(六) 协助办公室的日常事务处理，做好上传下达工作及各种制度、任务的落实到位。
(七) 做好库房管理工作，把维修和保洁物品分开，并建立库存表及领用情况表。核定物品领用情况，领用品时须经领导同意，并签字出库。
一、严格掌握本区域的各种管理规定，遵纪守法，服从领导，关心集体，爱护公物。
二、 为防止或尽可能避免本小区内各类治安事件的发生，确保业主工作、生活的正常秩序，全面负责本小区的治安防范工作，保证小区安全，必须加强治安巡回检查工作。
三、认真做好门卫日常工作，基本熟悉并掌握小区业主情况，不准与本小区无关的车辆、人员进入小区。做好相关范围内的清洁卫生工作。
四、巡回检查时，必须携带一定的防卫器具，检查小区内各楼道(道路口)，四周围墙和较隐蔽黑暗的角落，发现疑点及违章行为，必须及时劝说制止和处理，特别出现斗殴、凶杀、火警等严重民事或刑事事件时，应及时报警，同时告知公司领导。
五、每班必须按时上下岗，严禁离岗、脱岗。当班时如因玩忽职守，给业主和公司造成不良影响和损失或人为造成事故的，安保人员应承担相应的责任，并视情节的严重给予相应的处罚。
六、巡回检查认真负责，发扬正气，敢于同坏人坏事作斗争。
七、白天不定时流动巡视，夜间巡回检查三次以上，并逐次做好记录，在交接班时将处理结果告知接班者。
八、监控员必须严格按照规定时间、范围，集中精力严密观察，对异常可疑情况作好记录并录像。
九，礼貌用语，规范服务，不徇私情，严肃执纪。
十、对工作中成绩显著或由于不负责任造成不良后果的，将给予适当的奖励和处罚。
十一、努力完成领导交办的其它工作。
保安员职责
(一)门岗保安员职责
1.着装整齐，按规定上岗交接班，忠于职守，在岗时不得与其他无关人员聊天。
2.负责外来人员和外来车辆的检查，严格按规定登记。对不符合要求进入小区的人员和车辆进行礼貌劝阻，对可疑情况提高警惕，及时报告，确保安全。
5.严禁收买、推销、小贩等闲杂人员进入小区内，不准装修队擅自进入小区自找“生意”。
6.禁止2.5吨以上货车进入小区，严禁危险品进入小区。 7.完成上级交办的其它工作。
(二)各责任岗保安员职责
1.负责各责任区内的楼宇，通道，停车场，绿化地，车辆及其它公共场所的治安防范管理。在当班时间内对本区域的安全负有主要责任。
2 2.负责管好进入责任区的车辆，保持道路畅通,车辆停放有序，检查停放的车辆是否已上防盗锁;注意司机和车辆在开车前有无异样，发现可疑立即查证，以确保安全。
3.负责责任区内的清洁、绿化及公共设施设备的检查，发现问题及时通知各服务中心进行处理。
5.负责责任区内装修施工人员管理。装修材料不准随意堆放，在规定时限内不准施工，防止影响其他住户休息;余坭、装修垃圾要及时清走,不准放入垃圾桶内。
6.负责接受业主投诉，收集业主(住户)的意见，及时通知服务中心，主动热情为业主(住户)排扰解困。 7.完成上级交办的其他任务。
(三)监控中心保安员职责
1.监控室值班的保安员要全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。
2.负责监控中心电视屏幕的监视工作，并密切监视消防控制屏和电脑显示系统。全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析,果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系。
3.负责对重点部位和可疑情况的电视录象工作。 4.负责录象带的保管工作。
5.负责查出报警位置，及时调动保安员现场查看并处理。
3 负责接受白天和夜间业主的投诉，并及时通知有关专业组进行处理，积极主动为业主(住户)排扰解困，业主(住户)反映的有关问题要主动及时向有关领导和部门反映，争取尽早解决。
7.做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。 8.完成上级领导交办工作。
(四)巡逻岗保安员职责
1.负责按规定巡逻路线和规定时间巡查所辖物业，留意治安消防情况，并作好记录。
2.负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离辖区内。
3.监督检查业主(住户)装修现场的治安消防情况，及时处理违章装修。重大违章装修及时向公司总经理汇报。
4.负责巡查辖区内设备房、公共设备设施和清洁绿化情况，发现问题，及时通知服务中心。
5.负责顶替需要短时离开岗位的保安员。 6.负责巡查停车场治安、消防情况。 7.完成上级交办的其它工作。
(五)停车场保安员职责
1.维护停车场的治安交通秩序，疏导车场的流量，保证交通畅顺，协调和指挥车辆停放在指定的车位。
4 2.提醒业主(住户)或客人离车前关好门窗，带走车上贵重物品，作好巡检工作，保证车辆安全。
3.严禁装易燃、易爆及危险品的车辆进入停车场。劝阻超高、超长车辆进入车场。严禁车辆乱停乱放。
4.车场内出现治安纠纷或交通事故要及时报告、疏导和处理。
5.认真按规定巡查车场车辆、消防设施及卫生情况，发现问题及时处理或向上一级汇报。
6.认真、如实作好值班记录表。 7.完成上级交办的其它工作。
(六)义务消防员职责
1. 每个管理者，包括保安员，都是义务消防员，必须履行消防员工作职责。 2. 坚持贯彻“以防为主，防消结合”的消防工作方针。
3. 认真学习消防知识，必须掌握各种消防器材操作技术和使用方法。 4. 辖区内消防器材、设备每月检查一次，保证消防器材、设备随时处于良好状态。
5. 凡属于各自辖区内的员工，一旦在本辖区发生火警事故，不论上班或下班，都必须迅速赶赴现场，积极参与抢险救灾工作，不得借故逃避。否则严肃处理。
6. 发生火警事故，必须采取应急措施，组织人力扑火救灾，关闭电闸，疏导指挥群众撤离危险区，立即报告有关部门或拨打火警电话。
5 7. 作好现场安全保卫工作，严防坏人浑水摸鱼及破坏活动。 8. 协助有关部门查原因，作好安置等善后工作。
保安手册
1.保安员均持证上岗，熟悉保安业务。 2.保安人员实行24小时值班制度
3.由公司完成保安员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应的考核记录，保证质量。
4.保安员执勤按相关制度和岗位工作规程完成。 5.各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。
6.突发事件发生后，保安员能保证3分钟到达现场，并通知公司相关领导，按规定程序处理并及时总结。
7.消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。 8.消防设施及消防疏散标识的完好率争取达到100%，消防通道畅通。 纪律规定
第一条 服从命令，听众指挥，接到上级命令应立即行动。 第二条
遵纪守法，文明办事。
6 第三条 严禁打骂、体罚、虐待违法犯罪嫌疑人。 第四条 不准擅自处理他人物品。
第五条 不准贪赃枉法，不准私放违法犯罪嫌疑人。 第六条 接受监督，不准敲诈勒索。
第七条 不能行使公安人员职权，但在辖区内发现可疑人员可查验物证。 第八条 办事公道，不准公报私仇，诬告陷害他人。 第九条 机智勇敢、团结战斗，决不怕苦怕累，贪生怕死。
第十条 坚守岗位，尽职尽责，决不放松警惕、泄露机密、玩忽职守。 第十一条 不允许在辖区范围以外查物验证(发现现行违法犯罪嫌疑人或赃物除外)。
第十二条 执勤时必须穿统一的制服(特殊情况例外)、配带装备、着装整齐。非工作时间，禁止穿制服。
第十三条 执勤时禁止喝酒、吃零食、抽烟、不准会客、 看书、看报、不准抄手、或将手放在口袋里，不准闲聊、嬉戏和做与执勤无关的事。 第十四条 必须遵守先礼后言的程序处理事情，与住户打交道时尽量使用礼貌用语，不骂人、不打人、不罚款。
第十五条 讲究个人卫生、严禁随地吐痰、乱扔垃圾。
第十六条 上班不准迟到、早退，有事必须履行请销假手续，队员必须按级别请假，按时销假。
7 第十七条 保安员值班时间分为三班，具体时间为：早班(早上6：30—12：30)、中班(12：30—18：30)、晚班(上半夜18：30—12：30，后半夜12：30—6：30)，上班必须提前十五分钟交接班。
第十八条 严格遵守作息时间，由公司经理负责以班为单位制定具体作息时间。
第十九条 无特殊原因，外来人员一律不准在保安宿舍内留宿，如有特殊原因需留宿者(限男性)，必须经公司经理签字批准。
第二十条 爱护公共财物，遗失或损坏公共财物者，必须追究当事人责任。 第二十一条 应遵守公司其它有关规章制度。 内务规定
第一条 保特室内整洁，不乱丢果皮杂物。
第二条 被子叠放整齐、两层厚度一致，角度明显，枕头摆放在被子另一端，要平整，铺面无杂物。床单要干净、平整无纹。
第三条 洗涮用具、餐具、毛巾按规定形式和指定位置摆放。 第四条 制服、鞋、帽必须按指定位置摆放整齐。
第五条 衣物及用品必须摆放整齐，桌凳放置整齐桌面应保持整洁。 第六条 各室每天设置内务生，轮流值日表，每天早上由值班员负责清扫室内、房门口、桌凳、门窗、厕所等的卫生。
第七条 无关人员不得进入保安室，不得在保安室内会客。 第八条 保安室必须做到人走灯灭。
8 第九条 禁止赌博或做违法乱纪的事情，不准在保安室内开展影响他人休息和宿舍环境卫生的娱乐活动。 仪容仪表规定
第一条 保安队全体人员要具备良好的精神风貌，精神抖擞;要有站如松、座如钟、动如风的气势;要善于动脑筋，沉着机智地处理各类突发事件。 第二条 保安队在集体活动时要穿统一制服，整队集合，要求动作整齐、迅速;集合完毕，经理要检查队容仪表情况，下达整理服装及检查装备口令。 第三条 ;保安员在岗值勤时，即进入工作状态，应随时准备同违法犯罪行为作斗争，要始终保持高度的警惕、清醒头脑、饱满精神、晏扬的斗志。 第四条 保安员上岗值勤前，必须对镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带、袜子、武装带及装备是否穿戴齐备、规范和统一，必须佩戴工作证，凡不齐备者，不准上岗值勤。经理应在场检查纠正，并要求全体队员养成习惯、形成规律。
第五条 不准留长发、胡子、长指甲;要勤于换洗衣服，勤擦皮鞋，保持帽子平整干净，养成干净卫生的好习惯。
第六条 对业主(住户)及同事要友善、和气、礼貌、热诚，面带微笑，首长和领导前来检查工作，要立即立正迎接，不能无动于衷;要坚守各自岗位，不得擅自离岗。 请销假规定
第一条 保安员上班时间请假，按公司请假手续办理。
9 第二条 非上班时间要请假，须按时请假、按时销假。值勤时无特殊情况严禁请假。请假外出必须先写好请假单，向经理提出请假，并在批准的时间内返回，及时履行销假手续。
第三条 个人请假每月不得超过4次。请假必须注明所需时间和到达地点，严禁不请假外出。 培训内容：
1.政治思想教育：提高政治素质。
2.文化知识学习：提高个人修养及文化素质。
3.物业管理知识：懂得物业管理基础知识，掌握协助物业管理的基础技能。 4.学习法规：治安管理条例、物业管理法规、消防管理法规、心理学、职业道德规范、文明礼貌、会话能力。 5，消防、交通指挥等知识。
6. 学习制度：规章制度、相关工作手册、房屋装修规定及有关规定、岗位职责、纪律规定、奖惩规定。
7. 学习技术：利用业余时间组织学习水电维修与安装。
学习目标是要达到一人多艺、一专多能。既适应物业管理的需要，又培养了技术人员，同时使保安员安心工作，把保安队伍培养成公正、廉洁、高效的值勤队伍。
奖惩规定
第一条 本奖惩条例如与人事奖惩制度有冲突，以此奖惩规定为准。本条例适用于全体保安员、领班、队长。
10 第二条 A级处罚规定细则(严重)
1.对待客户态度粗暴、言行举止差，引起业主(住户)有效投诉，情节严重者一律给予除名。
2.未经领导书面批准，擅自带外人在保安室内留宿的，第一次罚款100元，并警告处分，第二次给予除名。
3.未经领导书面批准，擅自不在所辖区内保安室内住宿的，第一次罚款100元，第二次给予除名。
4.发现在辖区内有参与赌博者，一律给予除名。
5.偷盗公私财物或掩护他人偷盗公私财物者，必须照价赔偿，同时视情节给予罚款和除名或移送公安机关处理。
6.发现不良情况不及时报告、反映情况不准确、有意向上级说谎，或处理问题不及时，造成严重后果者，一律予以除名或其它处分
7.责任区内发案一宗，当班保安员视情节轻重罚款100元—300元，情节特别严重者将予以除名。
8.当班时间睡觉或脱岗，造成严重后果者，一律予以除名。
9.殴打、体罚或虐待违反犯罪嫌疑人者罚款200元，并承担受害人一切医疗费用，情节严重者移送司法机关处理。
10. 以查物验证或其它借口为由敲诈勒索的，或私放嫌疑人的，予以除名，情节特别严重者予以开除并移送司法机关依法处理。私自处理押扣物品者，一次罚款300元。情节特别严重者予以开除并移送司法机关依法处理。
11 11.在协助拘捕违法犯罪嫌疑人时，退缩不前，贪生怕死，致使嫌疑人伤害到群众、治安员或其它人员，或致使嫌疑人脱逃者，罚款200元，并视情节轻重给予纪律处分或开除。
12.未坚持履行保安队长、保安领班、保安队员职责，或因工作疏忽造成损失，视情节轻重罚款100—300元，情节特别严重者将予以除名。
13.收费员未按章收费，贪污、挪用公款、涂改和伪造发票、收费不给发票或不按票额开发票者按贪污论处，一律除名，并处其面值10倍的罚款。 14.利用职务之便拉关系、收受贿赂、玩弄及损坏或丢失车辆、搞非法活动，视情节轻重给予罚款、纪律处分或开除出队。 第三条 B级处罚规定细则(一般)
1.发现不良情况不及时报告、反映情况不准确、有意向上级说谎，或处理问题不及，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月有三次予以除名。 2.当班时间睡觉、脱岗、串岗或在岗时做与工作无关的事(如会客、闲谈、打盹、抽烟、看报纸、吃东西等)，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
3.凡违反“队容仪表规定”第
一、第
二、第
三、第四条规定者，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
4.凡违反“内务规定”第
二、第
三、第
四、第五条规定者，第一次罚款50元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
5.有事未按规定程序履行请假销假手续，上岗迟到早退，第一次罚款50元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。 6. 无故旷工不上岗，按《人事奖惩制度》执行。
12 7.有下列行为者：在保安室内吵闹、或开展娱乐活动，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
9.不按先礼后言的程序处理事情，有打人、骂人、罚款等行为，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
10. 不服从组织安排，消极怠工、故意推诿，敷衍塞责，对当事人第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
11. 非工作时间，穿制服私自外出行动者，第一次罚款30元，第二次罚款100元，一个月内有三次予以除名。
12. 损坏公物照价赔偿，并视情节予以罚款或其他处分。 第四条 C级处罚规定细则(轻微)
1.不按规定范围巡逻，不按规定程序规定记录，第一次罚款30元，第二次罚款50元，第三次罚款100元。
2.对不讲究公共卫生，随地吐痰、乱扔垃圾等不良现象的任何一项一次罚款20元。
3.不熟悉责任区内情况者、不熟悉个人岗位职责者或公司相关规定者，一次罚款30元，第二次罚款50元，第三次罚款100元。 注：每月超过两次罚款予以除名 第五条 奖励办法：
1.公司对保安员处罚所收的罚款一律作为全体保安员的奖励基金，由公司统一支配。各公司对保安员处罚所收的罚款一律作为各保安队员的奖励基 13 金，由管理处统一支配。奖励基金主要用于奖励保安队值勤或非值勤时间的好人好事，抓获或协抓疑犯，及时制止治安事件或补救抢险等工作突出人员。 2. 奖励程序按照《人事奖惩制度》执行。
保安员工作规程
一、门岗工作规程
1.上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。
2.接班后详细查阅上班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。 3.认真检查进出辖区内的车辆，对已购买车位或已租了车位的车辆进行放行。对已过租期的车辆要及时通知到管理处办理续租手续。
4.业主(住户)没有购买车位或租车位的车辆、进入辖区时，开出车辆出入登记卡，写明进入车牌号码及进入时间，离开辖区时，保安员核对车牌号码、时间，如果超过规定时间的，按规定收费。
5.外来车辆进入辖区时，保安员上前有礼貌询问找哪家业主(住户)，在联系到业主(住户)，征得其同意，按规定登记后才能准许进入辖区。 6.保安员收费要给发票，所收款项当天要交到收费负责人，由收费负责人交到财务。
7.遇不明身份者来访，问清情况，与业主(住户)联系，业主(住户)在家并征得其同意，按规定登记后才能进入辖区。 8.对各类推销人员及其他无关人员，礼貌劝其离开。
14 9.对搬离辖区的物品，要主动地走近，礼貌的请其出示物品放行条，按照放行条上所列内容认真核查每一件物品。
二、各责任区保安员工作规程
1.上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。
2.接班后详细查阅上一班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。 3.接到业主(住户)投诉或提出服务要求时，认真作好记录并通知公司经理及各管理人员，晚上通知监控中心或值班电工。
4.每隔20分钟巡查责任区内停车场车辆、消防设施、卫生、绿化及公共设施情况，并作好记录。发现问题及时通知公司经理及各管理人员。 5.对业主(住户)的反映的意见和提出的建议详细记录后及时交给公司经理及各管理人员。
6.督导业主(住户)车辆停在自己车位上，提醒关好车辆的门窗和锁好防盗锁，对已过租期的车辆，要求其到管理处办理续租手续。 7.发生自己处理不了的问题，及时通知领班。
三、巡逻岗保安员工作规程
1.上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。
2.接班后详细查阅上一班值班记录，了解岗位情况，以及未解决问题。 3.按规定巡逻路线和巡逻次数对辖区内进行巡逻，巡逻内容包括：辖区内治安、公共设施设备、设备房、消防器材、住户装修现场、卫生情况等。
15 4.巡逻中思想集中，通过“看、听、问、闻”，发现问题及时通知服务中心或领班，同时要认真详细作好记录。
5.巡查楼层二次装修现场是否有施工许可证，是否按审批范围施工，对违规者应及时纠正，对不听劝阻者作清场处理并随时向领班通报情况。 6.发现辖区内有推销人员，及时作好教育劝其离开。
7.发现可疑人员及可疑情况，要进行盘问和检查，及时报告领班。
四、监控中心保安员工作程序
1.上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行交接班。
2.接班后详细查阅上班值班记录，了解设备运行情况，以及未解决问题。 3.当班人员要密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录象，并通知巡逻岗和保安领班。
4.如发现火灾自动报警装置报警，应立即通知巡逻岗或领班，迅速赶到报警现场查明情况。如是误报，应在设备上消除报警信号。
5.与工作无关人员不得擅自进入监控室，经管理处主任同意进入监控室人员，要作好登记。
6.白天接到住户投诉，要作好登记并通知服务中心，晚上接到投诉，及时通知值班电工或其他保安员处理，并作好记录。
保安员交接班制度
为加强岗位的工作交接和物品交接，减少因交接不清引起的工作失误及物品损失，特制定本制度。
16 第一条 准备接班的保安领班提前15分钟上班，先向上一班的保安负责人了解各岗位工作情况，以便班前列队时将工作重点和未处理情况明确给各岗位保安员。
第二条 接班保安员，提前15分钟集合列队，保安负责人交代各岗位工作情况后，逐一交接。接班人到安排的岗位时，从队列走出上前与当班人互相敬礼，并交接物品。
第三条 如接班人员有特殊情况未到达前，当班人员不得离开岗位。 第四条
交班人员须将本班工作情况详细交代给下一班，并将本班已完成和待完成工作认真记录在交接本上，交接双方签名确认。
第五条 交班人员须将相关记录书写清楚，并将相关记录本交给接班人员。 第六条 交班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕，接班人员应协助完成。
第七条 如果交班人员离开后，接班人员发现属于上一班之间问题的，应立即报告领班或公司经理处理。
保安员处理问题的原则和方法
保安员的形象代表了物业管理公司的形象，既要保证所辖物业的安全，要做到服务热情、周到。因此，保安员在执勤中处理问题要遵守以下原则和方法： 第一条
原则
1.保安员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在维护业主(住户)的安全和利益的同时，应遵守以下原则：依法办事，执行政策，不徇私情，以理服人。
17 第二条 方法
对不同性质的问题采取不同的处理方法。
1. 对一般违反管理规定的问题，可通过说服教育的方法解决，主要是分清是非，耐心劝导。
2. 对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问题引向缓和，千万不要把矛盾激化，以免不利于解决问题。
3. 在处理问题上，坚持教育与处罚相结合原则，如违反情节轻微，不需处罚的，可当场教育，或协助所在单位、家属进行教育，如需要治安处罚的，交公安机关处理。
4. 违反其他行政规定的，交行政机关处理。
5. 对于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安机关。
各种紧急情况处理规程
一、 发生盗窃事件处理规程
1. 巡查发现或接报辖区内发生盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如果力量不够或嫌疑人逃离现场，立即用对讲机通知保安负责人，简要说明现场情况并监视现场，等待指挥。
2. 保安负责人接报后，立即通知经理，同时调动其他保安员，封锁进出辖区的出入口，并派人到现场支援。
3. 事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录象，并保护好现场，留下目击者，并报派出所立案处理。
二、发生停电、停水应急处理规程 1. 发生停水处理规程
(1) 按计划维修保养供水设备及清洗水池若需停水时，公司应以书面(或电话)形式，提前24小时发出通知，以便业主(住户)作好蓄水准备。 (2) 临时抢修或更换供水设备需停水的，应提前20分钟，用电话或口头形式通知各有关用户，且尽量将维修时间控制在最短时间内。
(3) 供水部门通知停水的，应在接到通知后1小时内将停水原因及时间通知各用户。提醒业主(住户)作好蓄水准备，并应做好节约用水的宣传。 (4) 如因设备故障，在抢修期间不能抽水到储水池的，应根据情况，采取限制用水或停水措施，并在采取该措施前40分钟通知各用户，并做好节约用水的宣传。(如暂停洗衣、淋花等非必需的用水)。 2.发生停电应急处理规程
(1) 按计划维修保养若需停电时，管理处应以书面(或电话)形式，提前12小时发出通告。同时准备好自备电源(发电机)，确保消防水泵、生活水泵能正常使用。
(2) 临时抢修需停电的，应经公司经理批准，提前10分钟，用电话或口头形式通知各用户。同时准备好自备电源(发电机)，确保消防水泵、生活水泵能正常使用。
(3) 供电部门通知停电的，应在接到通知后1小时内将停电原因及时间通知各用户。同时准备好自备电源(发电机)，确保消防水泵、生活水泵能正常使用。
19 (4) 如遇突然停电，保安员应迅速检查电梯是否困人，如果发生困人情况，应立即通知工程人员进行解救。同时工程人员启用自备电源(发电机)，确保消防水泵、生活水泵等用电，使住户生活正常，不受大的干扰。 (5) 遇配电房设备(由供电部门管理)发生故障，而造成局部停电的，应即时通知供电部门抢修，并根据情况启动自备电源(发电机)，以解急需。 (6) 发生停电时，保安员要加强小区的巡查和出入人员检查，防止犯罪分之浑水摸鱼。
(7) 属于发生故障造成停电，事后要分析原因，并作好记录。
三、 发生水浸处理规程
1. 当值各岗保安员如发现辖区内发生水浸，应立即将出事地点和情况报告领班，同时尽快采用就近的防水设施保护好设备设施，以免设备设施受损。 2. 保安负责人和公司经理及各管理人员接到报告后，应立即赶到现场，组织抢修。
3. 设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。
4. 组织当班保安员根据水浸情况，协同工程人员采取有效措施，尽可能减少水浸所致的损失。
5.水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知工程人员查明故障原因，修复受损的设施。
四、台风、暴雨应急处理规程
1.遇台风、暴雨来临之前，公司应向住户及公司各部门发出通告，并做好防暴风雨的准备工作。
20 2.公司应密切留意台风的动态，并及时通知住户。
3.当公司发出进入戒备状态时，各部门应进入抗灾害准备工作：
4.保安、管理员加强辖区巡查，通知住户关好门窗并移走可能下坠的花盆及其它物品。要检查未售出楼房的门窗。
5.保洁员及时清理沙井盖、地漏、沟渠、排水口等处的堵塞物，保证排水顺畅。
6.工程人员应检查电房、电梯机房、泵房等设备房，关好门窗。发电机要试运行，启动电池要充足电，检查并试运行各排水泵，准备临时使用的电线电缆、开关及应急照明灯具等。
7.当公司发出紧急令时，各部门要进入紧急状态各就各位。
(1)保安：当值保安员要坚守岗位，密切注意各种情况，若天气趋暗时应适时亮灯。发现异常情况，应立即向公司报告。巡值的保安应加强巡视，非当值保安，应在保安室内待命，未经批准不得离开本小区。
(2)工程人员：当值水电工，也应到场做好准备工作。加强各设备房的巡查。
(3)监控中心人员：留心观察各画面，发现情况，应立即向公司报告。 (4)保洁员：在暴雨其间，要检查各自负责地段的沙井、地漏等排水口，发现堵塞应立刻清理。
(5) 总经理、副经理应留一人在管理处或监控中心，指挥全面工作。
值勤中遇到不执行规定、不听劝阻、发现可疑分子的处理办法
一、遇到不执行规定、不听劝阻的处理办法
21 1.保安员在纠正违章时，态度要和蔼礼貌，耐心作好有关物业管理规定及物业管理法规的解释。
2.对不听劝阻的人，不能跟其吵闹，要查清其住址、姓名，如实记录并报告公司。
3.对不听劝阻的人，如果故意闹事和要违反治安管理的，及时报公安机关。 4.发生纠纷时，注意把握政策，如属对方蛮横无理，打骂保安员的，保安员要克制自己，不能与其打架。力量不够时，要及时增求支援，同时要注意保护自己，必要时报公安部门处理。
二、 发现可疑分子的处理办法
1.当值时遇可以分子，要先观察几分钟，然后上前盘问，注意对方的神态，如有异样，可进一步查其有效证件。
2. 对可以分之要严密跟踪，可以通知监控中心对其暗中监视，同时通知其它岗位注意对其监视，防止其破坏或造成其他意外事故。
3.若发现可以分子与公安部门通缉的三逃人员体貌特征相似者，可采取措施，将其送至公安机关。
停车场车辆管理制度
为加强辖区的交通管理，维护辖区的交通秩序，特制定本制度。
一、汽车管理规定。
第一条 所有外来车辆，未经许可不得进入物业辖区。进入辖区的车辆必须服从公司的管理。
22 第二条 车辆必须按规定的路线行驶不得逆行，不得在人行道、绿化道上行驶，不得高速行驶，不得鸣号。进入车场库最高时速不得超过5公里。 第三条 车辆必须按指定的地点停放，不得超越车位或跨位，并按规定收取停车费。行车通道、消防通道及非停车位严禁停车。
第四条 业主(住户)的车辆必须在公司办理车位租赁手续，领取停车证。购买车位(库)的业主(住户)，凭购买合同到公司办理停车证。 第五条 没有购买车位，又没有租赁车位的车辆，进入辖区，由保安员开出《车辆进出卡》，并登记进入辖区的时间，离开辖区时，由保安员收回《车辆进出卡》，并按规定收费。
第六条 车辆停放后，必须锁好门窗，并注意车位清洁，不乱仍烟头杂物。 第七条 车辆如损坏路面或公共设施，应照价赔偿。
二、摩托车、自行车的管理
第一条 进入辖区内的摩托车、自行车等车辆必须服从管理处的管理，不得乱停乱放，按指定的地点停放。
第二条 业主(住户)的摩托车、自行车要到管理处办理车位租赁手续，然后凭证按固定车位停车。
第三条 摩托车、自行车要按固定的车位停放，严禁乱停乱放，占用他人的车位，没有租车位的摩托车，保安员对其锁车。 第四条 车辆如损坏路面或公共设施，应照价赔偿。
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