夫妻共有财产

第1篇：夫妻共有财产

论夫妻一方擅自处分共有财产的性质及效力

摘要家事代理权在我国《婚姻法》上及最高人民法院的司法解释中,均没有明文规定,但在日常生活中普遍存在。该种制度的设立,对于调整规范夫妻关系,维护财产交易安全和保障第三人合理信赖利益等方面能起到重要作用。

关键词处分日常家事家事代理权

一、问题的提出

张强和李兰于2008年5月1号登记结婚,婚后两人共同购买了一套三居室的楼房。后李兰私自卖给王建并过户登记,后当王建上门要求张强搬出时,张强一纸诉状要求法院确认合同无效,撤销房屋登记,返还财产。在实践过程中处理该种案件,主要有以下三种思路:

第一种,无权处分与善意取得的结合。该案例中李兰没有经过丈夫的同意,私自处分了夫妻双方的共有财产。《物权法》第97条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”。此外根据该法第106条条规定应当适用善意取得,为了保护第三人王建的合法权益。所以物权发生变动。

第二种,表见代理。妻子李兰在没有得到丈夫张强的授权同意下,擅自以自己的名义,处分了二人的共有不动产,即李兰在没有代理权的情形下,因具有代理权的外观,使第三人王建合理信赖李兰得到了丈夫的授权处分房屋,且王建具有善意并无过失。所以,李兰的处分行为有效。

第三种,家事代理权。根据我国婚姻法的实质和精神,夫妻双方具有家事代理权。李兰只是在行使日常家事代理权限而已。司法解释规定:(1)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(2)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。

二、日常家事代理权的基本内涵与特征

日常家事代理权亦称家事代理权,是作为身份权的配偶权中的一项重要内容,它是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时,享有代理配偶他方的权利。日常家事代理权由来已久,我们可以得出日常家事代理权的特征如下:

第一,日常家事代理权的主体。代理人与被代理人必须是具有合法夫妻关系的配偶之间才能享有。

第二,日常家事代理权的行使必须是为了家庭利益或者配偶他方的紧迫利益而作出的。在家务活动中,为了双方的共同利益,一方实施的日常生活行为才能对他方生效。

第三,日常家事代理权在行使过程中,夫妻双方的日常行为必须符合双方的真实意愿和共同利益,必须善意谨慎地行使。

第四,日常家事代理权的行使结果对夫妻双方都具有约束力,任何一方均不得撤销,否则将导致违约责任的产生,且双方对该项代理结果要承担连带责任。

三、关于日常家事代理权的几点梳理

(一)日常家事的范围界定。

日常家事代理权虽然种类单一,只限于日常家事,由于人们生活所在区域的风俗习惯、身份、地位、等多方面因素的分析和考量。所以观点各异,殊难统一,笔者认为,目前我们暂且可以将日常家事的范围限定为以下三个方面:第一,为了家庭生活的基本生存需要的家事代理,这主要涉及到衣、食、住、行等最低生活需求。第二,为了家庭的保健和娱乐的家事代理,这主要涉及到生活保健、医疗医药、合理的锻炼和基本简单娱乐等内容。第三,为了家庭和个人发展需要的家事代理。如子女教育、自身进修和出国留学培训等内容。

(二)夫妻日常家事代理权的限制。

为了防止和杜绝人们对日常家事作扩大解释,我国较为可行的做法是,立法可先对日常家事进行抽象的原则性规定,同时再作出例外规定来限制对日常家事的理解。

1、不动产的转让,根据我国物权法和民法通则的规定,不动产的物权处分行为应遵循登记公示原则,且房屋一般为夫妻共有财产,一方未经夫妻他方同意,擅自处分不动产,将会引起夫妻纠纷和第三人诉争的案件增多。所以,房屋作为夫妻共有财产的处分时,必须严格按照公示公信原则处理,且必须经全体共有人一致同意。

2、股权交易行为。即使在投资购买股票的时候是以夫妻的共有财产,但在交易活动中还得以股权登记薄上的股东进行交易。如果夫妻一方代替另一方进行交易,适用委托代理的规定,必须有另一方的明确授权。此时已经不在属于日常家事代理的范畴。

3、具有人身专属性的事务,夫妻他方不得代理,需本人亲自进行。如继承权的放弃、劳动报酬的领取、赡养诉讼的进行。

(三)日常家事代理权的行使。

夫妻双方在行使家事代理权时,是否应当得到他方授权,应当以谁的名义为之?在罗马法的夫权制度下,妻子基于“锁轮权”处理日常家事是代理丈夫为法律行为,应以丈夫的名义为之。而在日耳曼法上,日常家事代理权为婚姻的当然效力,丈夫和妻子都是夫妻共同体的代表,所以应当以夫妻的共同名义为之。

首先,日常家事代理权的行使,是男女平等原则的应有之意和具体体现。男女平等原则要求夫妻配偶一方都可根据自己的名义和自我身份,对外进行民事交易活动,并有权要求他方带自己所为的法律行为,承担法律效果。

其次,夫妻双方在行使日常家事代理权时,应当负有勤勉、谨慎、忠实的注意义务。配偶一方在处理日常家事活动过程中,应考虑家庭成员的同意表决权,以及家庭生活需求和日常经济支出比例,使家庭利益不受侵害。

最后,当夫妻一方滥用日常家事代理权时,另一方可对此加以限制,这种限制如经过登记或正式通知第三人,他方不承担连带责任。反之,这种限制如未登记或不为第三人所知,则不可对抗第三人,他方应承担连带责任。

(作者单位:新疆大学研究生院2009级民商法专业)

注释:

杨晋玲.夫妻日常家务代理权探析.现代法学.2001.(4) 第l49页.

史尚宽.亲属法论.台湾荣泰印书馆1980年版,第283页、第284页、第286页.

作者：王国亮

第2篇：夫妻共有房屋权属登记研究

【摘要】当前社会市场经济快速发展，房地产行业持续活跃，使得房屋权属登记的类型以及相关内容日趋复杂。为确保登记准确，规避登记风险，房屋权属登记部门必须强化法律法规意识，熟稔部门规章制度，提高依法行政能力，在实践中不断积累和完善房屋权属登记实操水平。本文就夫妻共有房屋权属登记工作进行分析、探讨和研究。

【关键词】夫妻共有房屋;权属登记

夫妻共有房产登记就是房屋权属登记机关在对夫妻婚姻存续期间获得的房产权属登记过程中进行的共有房产登记。《房屋登记办法》中的第十三条明确规定了“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”，对“记载于登记簿”的物权效力也进行了明确，因此共有房屋登记，尤其是夫妻共有的房屋登记需要共有权利人共同进行登记申请。

一、夫妻共有房产权属登记问题

1、夫妻婚姻存续期间的房屋权属登记

依据《婚姻法》的第十七条、第十八条、十九条规定，夫妻有多种房产所有权的形式，具体有共同共有和按份共有之分。当事人可以在合法、自愿的基础上对财产进行约定，自由选择共有方式。共同共有就是夫妻双方对房屋所有权不分份额的享受和行使，主要有以下内容：首先在夫妻双方的婚姻存续期间，由夫妻中的一方或者双方购买、自己建设或者交换的房产，以及继承得到的房产，双方之间没有明确规定的;其次依据遗嘱、赠与合同，夫妻一方或者双方没有明确规定只归夫、或者妻的房产。对于共有的房产，夫妻有平等处理的权利，任何一方都不能不顾他方擅自对房产进行处理。《房屋登记办法》有规定，共有人共同申请共同所有的房屋。作为共有人，在对共有房屋权属登记时需要夫妻双方都到房屋权属登记机关。

按份共有就是夫妻双方依据确定的份额行使房产的所有权。比如A、B共同出资购买房屋，其中A出资了30万，B出资了20万，A、B就按照各自出资的份额对享有房屋的权利与义务。《物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”[1]需要明确的是，房屋共有人依据各自的份额对房屋行使所有权，需要在产生共有关系时就对其份额进行明确划分。按份共有并不是将共有房屋划分成若干份，共有人享有各自的所有权，而是对于共有房屋这一整体，共有人按照各自的份额享有权利与义务。此外，共有人的权利是涉及全部的共有房屋。

2、夫妻共有房产登记中房屋权属登记机关的审查职责

房屋权属登记机关的登记就是对当事人的申请依法审查，登记机关的主要职责就是对申请人是否依据法律规定提交申请登记的材料进行审查。申请登记的房屋有没有与法律法规相违背的禁止性行为。在对夫妻共有房屋权属登记申请时，尤其是约定的是所有权登记时，房屋权属登记部门需要认真做好房屋产权的审查工作，把握审查这一关。《房屋登记办法》明确规定，房屋登记机构应当在审查申请登记资料时就是否存在共有人进行询问，而申请人也需对询问事项及提交申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责。如果事实上房屋存在共有人，但当事人没有据实申请而导致登记名义人与实际权利人有差异时，登记机关对此不承担责任。因此，《房屋登记办法》实质上是鼓励夫妻双方将婚姻关系存续期间內取得的房屋登记为共有财产的，但如果夫妻双方达成共识也可共同申请将房屋登记在一方名下，则日后登记簿上记载的权利人可以单独申请办理转移、抵押登记等，而无须配偶到场签字，这有利于产权人行使自己的权利。

二、夫妻共有房屋权属登记方法

1、以坚持自愿为基本原则

《城市房屋权属登记管理办法》中的第十一条规定：共有房屋，由共有人共同申请，夫妻共有房屋，属于共有房屋中的一种，应当共同申请登记，但对于夫妻共有房屋权属的登记，应当遵循自愿的基本原则，只要双方自愿，别人无权干涉其是否要将房屋登记为共有。这样不仅能够方便登记机关的操作，还充分尊重了当事人意愿，具有一定的人性化。

2、明确房屋权属登记的债权

申请登记后，债权的目的能够实现并转化为登记薄上登记的房屋所有权，登记薄上登记的房屋所有权与债权之间是有因果关系的，权利人单独享有的债权转变的房屋所有权也是权利人单独享有，就需要权利人单独进行登记，债权是夫妻共同所有的，其房屋所有权也应是夫妻共有，申请登记也是夫妻共同[2]。依据《婚姻法司法解释三》第10条规定，人民法院对于婚前签订的不动产买卖合同转化来的房屋所有权归属于原债权人是持支持态度的。判断房屋权利人是单独所有还是共有，需要以获得房屋所有权合同协议生效的时间为准。

3、严格遵循房屋权属登记法规

在房屋权属登记过程中，在对基于非法律行为获得的房屋所有权进行申请登记时，登记部门需要依据权利人提交的材料，并按照法律文书的生效时间、继承遗嘱开始时间、合法建造房屋竣工的时间、婚姻建立以及解除时间等，对房屋所有权进行判断，明确其是权利人单独所有还是夫妻共同所有[3]。如果是权利人单独所有的，可以允许其单独登记，申请登记为单独所有。如果是夫妻共同所有的，需要夫妻双方共同申请登记，申请登记为共同所有。对于未登记一方，如果其提出异议，应当进行异议登记。

4、未登记一方可随时追加为共有人

为了维护夫妻双方的利益，如果未登记一方提出申请，要求追加为共有人，只要已登记方同意，则可以通过正规的登记手续，办理共有产权登记。另外，对于需要办理更名登记的，应当进行严格控制，除了夫妻双方协议或者离婚可以更改登记，其他情况禁止更名登记。如果是夫妻共有房屋，需要由一方变更为另一方，其中存在权属转移承认，则需要将其中一部分按照权属转移登记办理，同时按照规定缴纳税费，不能只进行简单的更名。

结束语：

随着房地产市场的发展，存量房交易中的违约纠纷日益增多，其中夫妻共有产权的房屋交易纠纷更是层出不穷。社会实践的不断发展决定着房屋权属登记工作必须与时俱进、突破藩篱、改革创新，研究新情况，解决新问题，强化责任，完善制度，健全体系，确保登记准确，进一步规范登记行为，提高登记效率，维护房屋权利人的合法权益。

参考文献：

[1]严晓勤.夫妻共有房屋登记审查模式改革探析[J].上海房地，2014，06：54-55.

[2]韩惠君.浅谈夫妻共有房产的权属登记[J].价值工程，2010，24：144.

[3]陆焱.浅谈夫妻共有房屋权属登记的法律问题[J].科学之友，2010，20：117-118.

作者：呼海燕

第3篇：夫妻一方擅自处分共有房屋的效力问题

摘要：现实生活中由于传统婚姻的影响，夫妻共同财产对外不透明性加上我国房屋登记制度的不健全，导致夫妻擅自抵押共有的不动产的现象时有发生，如何处理好房屋的真正权利人、共有人及抵押人之间的权益纠纷成为了一个炙手可热的问题。解决好这个问题对于社会主义以市场经济的健康快速发展，家庭生活的和谐完整意义重大。本文围绕一个现实生活中的典型案例就发妻一方擅自处分共有不动产展开了详细介绍，对案件所折射出的有关合同效力，夫妻共有财产的界定，善意取得等问题进行了探究。

关键词：夫妻共同财产； 合同效力 ；物权；善意取得

一、引言

结合一个案例我们更好的研究一下夫妻一方擅自处分共有财产的问题。邓先生与张女士是夫妻，2013年3月，邓某与张某二人共同出资70万元购买了一套商品房，房屋所有权人登记为邓某一人。2014年10月21日，邓某利用虚假的离婚证明与王某签订房屋买卖协议，协议约定：邓某以85万元的价格把房屋卖给王某，王某需要先行支付35万元，当王某付清余款的时候，即取得该房屋的所有权。‘五周后王某搬进该房屋并付清余款，然后双方办理了房屋过户手续。2015年2月，一直不知情的张女士发现此事，找到王某要求其搬出该房屋，王某称邓某以85万元的价格已将该房屋卖给自己，拒绝搬出该房屋。张女士与王某争执不下，于是张女士一纸诉状将遂将王某、邓某诉至法院，要求法院判令王、邓二人签订的房屋买卖协议无效，并判令王某和邓某为原告办理在该房产产权登记上增加原告为共有人的手续。

二、邓某与王某签订合同效力的不同观点及法律依据。第一种观点认为，邓某与王某买卖合同无效，撤销王某对房屋所有权。《物权法》规定处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。邓某在妻子张女士不知道的情况下将房屋卖给王某，是无权处分行为，合同效力待定。现另一方共有人不予以追认，则邓某与王某之间的房屋买卖合同无效。第二种观点认为邓某与王某买卖合同无效，但王某基于善意取的而获得房屋所有权。被告邓某基于无权处分签订的买卖合同无效，但是根据物权法关于善意取得制度的规定，王某符合善意取得的条件，取得的所有权为物权位阶高于因合同而产生的债权，不应该因为合同的无效撤销其所有权。第三种观点认为邓某与王某房屋买卖合同有效。订立的合同当事人意思表示真实有效，形式和内容合法，合同有效，王某享有对房屋的所有权。我同意第三种观点，邓某擅自处分房产属于无权处分，但这并不影响合同效力，合同有效。具体原因，阐述如下。

认定合同有效的原因。第一，根据物权的原因行为与结果行为分开的原则，邓某与王某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，而且已经实际履行。买卖合同是物权变动的原因，即使邓某的行为属于无权处分，也不影响引起物权变动的买卖合同的效力。最高人民法院在制定关于买卖合同纠纷的司法解释时，也是从物权的原因行为与结果行为区分的角度，确认了无权处分人签订买卖合同的效力。第二，合同相对人基于善意产生的对无权处分人有权签订合同的误认。房屋所有权登记证书上登记的权利人仅为邓某一人，邓某提供了虚假的婚姻状况证明，王某在无法判断上述证书真伪情形下签订了房屋买卖合同，可以认为其签订合同是善意的。第三，根据过错承担和救济途径平衡原则。作为夫妻一方的原告在明知只有经过登记才享有所有权情形下，仍同意房屋仅仅登记在被告邓某名下，可以推定其已经授权邓某代为处理有关房屋等相关事宜。

三、我国夫妻处分共同财产时存在的问题。第一，夫妻共同财产外观上不清晰。我国《城市房屋权属登记管理办法》中虽然明确要求在房屋权属发生转移时，要进行登记，但由于我国狭隘的婚姻传统和对法制观念的淡漠化，现实生活中很少夫妻会在登记结婚时注重权属的确认登记。此外，根据婚姻法的相关规定，夫妻共同财产的取得，是基于婚姻关系。而按照传统物权法理论，基于法律行为以外的原因取得的不动产物权不进行登记也可以取得不动产所有权。综上种种原因，导致了现实中在制度层面上，大量的夫妻共有不动产产权登记薄登记的所有权人与实际所有人不符。”第二对外财产责任不明确。我国《婚姻法》第17条、18条、19条划定了夫妻共同财产的范围。但纵观整个法律体系内容，法律只对共同财产的权利做了规定并，没有规范行使共同财产的权利与责任。

四、善意取得问题

善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人没有转让财产的权利，受让人仍取得其所有权。根据《物权法》受让人按照前款规定取得动产不动产所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。此外，我国物权法也规定了除所有权之外的其他物权也适用善意取得制度。我认为保护善意第三人，侧重合同关系的保护是我国经济的健康发展的重要保证。只有维护善意第三人权益，财产的流通才能更加便利高效快捷，社会资源才能被充分的利用，才能创造出更多的财富。如果没有善意取得制度对第三人的保护，那么在现有的市场经济环境下，每一个民事主体进入到市场进行交易，都要胆战心惊，小心翼翼，防止购买财产之后，财产实际所有人可能会对所有物行使返还请求权。长此以往，必然将增加交易中的成本，使得交易进程变得缓慢不堪，从而阻碍了交易流转的正常有序进行，社会的经济效益必然受到损害。（作者单位：西北政法大学法律硕士教育学院）

参考文献：

[1]王泽鉴：《债法原理》第一册，中国政法大学出版社2001年版，第300页。

[2]王胜明：《物权法解读》，中国法制出版社2007年第1版，第230页

[3]孙鹏：《论无权处分》，载《现代法学》2000年第4期。

[4]韩世远：《无权处分与合同效力》，载《人民法院报》1999年11月23日。

[5]梁慧星：《如何理解合同法第五十一条》， 载《人民法院报》，2000年1月8日。

作者：曹金营

第4篇：对夫妻一方擅自处分共有房屋合同效力的探究

摘 要：家庭是社会生活最基本的单元，房屋是家庭赖以存在的物质基础，实践中经常会出现夫妻一方单独处分房屋的纠纷，如何认定一方擅自处分共有房屋是一个值得研究的问题。对于夫妻一方擅自处分共有房屋性质的认定，有观点认为是行使家事代理权的表现或者无权代理。理论界和实务界对于夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力也有不同观点。本文认为在需要保护善意第三人合法权益的情况下，依法理依情理原则上应认定合同有效，在“非善意”第三人情形下，合同效力原则上认定为无效，这样更有利于夫妻关系和谐及社会稳定。

关键词：共有房产;无权处分;善意取得

作者简介：王雨卿（1995-），男，汉族，北京人，南京航空航天大学，经济法硕士生。
一、引言

夫妻关系是社会关系的重要组成部分，正确处理好夫妻关系，有利于家庭和睦生活。夫妻关系的重要基础是财产关系。我国《婚姻法司法解释（一）》第十七条规定“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”。由此可见，对于共同财产处分，法律规定夫妻地位平等，但是在实践中保障夫妻财产的平等处理权还存在困难和不足。

对于现代社会，房屋是重要的私人财产，在夫妻共同财产中拥有重要的地位。在中国的传统观念中，房屋不仅是居住的场所，而且是维系家庭成员生存发展的基础。但在司法实践中，经常出现夫妻一方擅自处分共有房屋的案例，常常另一方对处分房屋一事均不知情。同时在市场交易当中，房屋买卖也会影响到第三人的利益。目前，各方对夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力有不同的看法，有人认为合同有效，有人认为合同无效，而合同效力的认定是决定适用何种法律解决问题的前提。本文基于房屋的重要性，为了更好的保障夫妻生活和谐稳定，减少房屋交易纠纷，对于如何认定夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力及如何更好的保护第三人的利益是一个值得探讨的问题，以此为司法实践提供参考。
二、夫妻一方擅自处分共有房屋行为合同效力的困境

其实对于夫妻一方擅自处分共有房屋的法律问题，我们应当认识到这个问题的核心在于这一行为，不仅影响到了房屋买受人的利益，也与夫妻另一方对房屋所享有的共同所有权受到侵害时能否得到法律上的有效救济密切相关。在此特定情形下，应平衡好双方权益，但具体应如何对夫妻双方的居住权与第三人的财产权进行利益博弈，还需进一步探讨。对于擅自处分房屋性质的认定，直接关系到合同效力的认定。

（一）夫妻一方擅自處分共有房屋的性质应如何认定

处分共有房屋的性质如何认定直接影响到了所签订的房屋买卖合同的效力。

目前学界对此有不同的看法，大致有以下三种观点：1.有权处分;2.无权处分;3.家事代理权。

持第一种观点的理由是擅自处分共同房屋的情形符合无权处分的要件无权处分是指因夫妻一方财产处分权欠缺，其处分权是受到限制的，行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。其特点为（1）行为人财产处分权欠缺，表现为无所有权或者处分权受到限制。如财产共有人只能依法处分其应有份额，不能处分其他财产。（2）处分权人以自己名义实施了处分他人财产的行为。（3）无权处分行为必须是违反法律的行为，若行为不具有违法性，也就不构成无权处分。

持第二种观点的理由是，物权行为与原因行为相区分，不因原因行为被撤销或者无效而当然认定为无权处分。同时，公示公信是物权变动的基本原则，买受人作为善意第三人，有理由相信不动产登记簿记载的权利归属，所以房产权属登记人为不动产真正权利人，视为有权处分。学界对夫妻一方擅自处分共有房屋的性质认定为有权处分的观点较少。

持第三种观点的理由是家事代理权的出现是为了更好的保障妻子日常生活的需要，其起源于罗马法。因为夫妻共同财产所涵盖的范围很广泛且会涉及双方的财产权益，如果任何处分行为都必须经配偶另一方的同意、出面，会对夫妻日常生活带来很多不便，所以法律就赋予一方可以以另一方名义甚至双方名义从事民事行为的权利，只要行使权利的目的是为日常生活需要即可。家事代理权是一种法定代理，它的出现有效的避免了无权处分的情况，更好的保障了夫妻日常生活。所以当夫妻一方为了共同生活需要而处分共有房屋，却因不可抗力或其他客观原因无法取得配偶另一方的同意却又必须在紧急情况下进行处分，这时夫妻单方处分房屋的行为便是行使家事紧急代理权的表现，并不构成无权代理。

（二）关于夫妻一方擅自处分共有房屋合同效力的争议

在认定夫妻一方擅自处分共有房产的合同效力时，目前理论界和实务界还是有争议的，通过不同的法条和理论，对于该处分行为会得出不同的结论，主要存在以下三种观点：合同无效，合同有效，合同效力待定。

1.合同效力待定。根据前述，如果将夫妻一方擅自处分共有房屋的系行为定性为无权处分，如果选择适用《合同法》第51条的规定，夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力，应认定为效力待定，随后取决于案件的具体情形，认定合同有效或者无效。

2.合同有效。根据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”这条规定正式确立了以“负担行为与处分行为相区分”为内容的物权变动模式。

所以根据《物权法》第15条及《买卖合同司法解释》第3条的规定，对于无权处分所订立的合同，应认定为有效。如果对于某些特殊情况、紧急状况下，出于对家庭共同利益的考虑，构成日常家事代理权或者紧急家事代理权，因行使了合法有效的代理权，当然应认定其产生的法律后果归属于夫妻双方，所签订的房屋交易合同应当认定为有效。

3.合同无效。根据1988年最高人民法院《关于贯彻<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条中规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据该意见我们可以理解为，如果是夫妻一方在未征得另一方同意的前提下，擅自处分了共有财产，应认定行为无效。如果第三人善意取得财产，那么為了保护第三人的合法权益，保障交易的稳定与安全，可以认定该无权处分房屋的合同有效。因此运用这个法条解决纠纷时会考虑到第三人的利益，也有人认为，如果并不涉及保护善意第三人利益的问题，也就不涉及物权无因性，那么债权行为的效力就与物权效力应保持一致性，既然无权处分不发生物权效力，那么由处分行为产生的合同效力也认定为无效。当然，如果本身所签订的合同违反了法律的效力性强制规定，比如双方在合同上敲定的价格比实际双方约定的价格低，以此来躲避国家征税，损害国家税收利益，根据《合同法》第52条的规定，应当认为夫妻一方擅自处分房屋所签订的合同无效。
三、对夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力的研究结论

（一）合同效力原则上应认定为有效

在不违反合同法有关效力性强制规定的前提下应认定房屋交易合同有效。

首先，合同法51条适用的范围是“处分他人”的财产，而夫妻一方擅自处分共有房屋的情况下无处分权的一方处分的仍然是自己的财产，并不能适用合同法第51条的有关无权处分的规定来认定合同无效。

其次，在现代市场交易中，法律更倾向于保护交易安全和稳定性，维护第三人的合法权益，所以认定有效能够满足这一方面的需要。

最后，为了保护善意第三人，买卖合同应认定为有效。

（二）对于与“非善意”第三人签订的买卖合同效力应认定为无效

民法上主张物权区分原则，物权具有无因性。所谓无因性是指直接发生物权变动行为与作为原因的债权行为为各自独立的两个行为，物权行为的效力不影响债权行为的效力。物权无因性的设立是为了保障交易的安全，维护诚实信用的原则，保护善意第三人的利益。但是在“非善意”第三人的情形下，就不适用物权无因性原则，债权行为应与物权行为的效力保持连续性。夫妻对共同财产的处分具有平等协商的权利，一方擅自处分共有房屋应认定为无权处分行为，物权不发生效力，合同之债也不发生效力。此外，家事代理权的前提是在紧急状况下行使，对于一般的擅自处分行为并不符合此情形，故除非极个别特例，一般也不宜将擅自处分行为定性为行使家事代理权，合同也就因之无效。

（三）合同效力认定为效力待定有失偏颇

把夫妻一方擅自处分共有房屋签订合同的效力界定为效力待定，本文认为观点并不准确，因为如果根据《合同法》第51条的表述来看，其合同效力最终的走向无非是有效或者无效，效力待定只是一个中间的过程，排除紧急情况，擅自一词本身就有未征得对方同意甚至多半不会同意的情况，所以如果适用《合同法》第51条直接界定为无效。至少从实践有利于解决该问题的角度说，只需要将该行为签订合同的效力界定为有效或者无效即可。而且对于该行为签订合同效力的认定是一个复杂的问题，仍需要考虑到案件的具体情况，买卖相对人是否善意、合同有无违反法律强制性规定等，不同的案件可能认定的效力也是不一致的，本文只从理论上给出一个认定原则。
四、结语

夫妻一方擅自处分共有房屋的行为本身是一个情况复杂的问题，对于此类问题，可作如下认定，擅自处分共有房屋的买卖合同原则上有效，但需否定物权行为的效力。如果受让人符合善意取得的构成要件，则可以适用善意取得制度取得房屋所有权。如果所有权不能移转，第三人并非善意进行房屋交易，则应当否定合同的效力，以此保护作为夫妻非擅自处分房屋一方的合法权益。

希望我国法律可以对夫妻一方擅自处分共有房屋的行为进行一个更加细致的规定，法官可以更好的结合具体案情和社会生活经验，作出更为公正合理的判决，努力维护婚姻家庭的稳定和谐，这对于整个社会的问题具有重大意义。

[ 参 考 文 献 ]

[1]黄泷一.负担行为与处分行为区分的实务继受——以最高法院的司法解释和裁判文书为分析对象[J].河北法学，2015（5）：144-154.

[2]龙中华.无权处分合同效力探析——兼论《合同法》第五十一条的理解[J].怀化学院学报，2018（10）：45-47.

[3]奚晓明.最高人民法院关于买卖合同司法解释的理解与适用[M].人民法院出版社，2012.

[4]梁慧星.民事解答录[M].人民法院出版社，2015.

作者：王雨卿

第5篇：夫妻共有财产证明

海兴县国土资源局：

本人 于 年 月 日将坐落于 的房地产抵押贷款，现增加配偶 为共有权人，且共有权人自愿以房地产为抵押物提供抵押担保。

抵押人夫妻(签章)：

年 月 日

与 二人系夫妻关系，位于 的房地产为夫妻二人共有财产，土地用途为 ，使用权类型为 ，使用权面积 平方米，土地证号为 ，房权证号为 。现在 与 夫妻二人一致同意以该宗地做抵押贷款使用。

第6篇：个人财产婚后收益属于夫妻共有财产吗？

【案情介绍】

旅居加拿大华侨周先生，2006年1月回国参加一次国内朋友在北京举行的聚会，期间认识了年轻漂亮的李女士。两人经过近一年的交往后，于2006年12月4日在北京登记结婚。婚后初期夫妻感情尚可，但后来因李女士非常不适应加拿大的生活，而周先生又不愿意放弃在加拿大的事业，双方感情出现危机。2008年2月，双方想通过协商方式解除婚姻关系，但在财产分割时双方出现了分歧。主要矛盾是：周先生在2004年与朋友一起在国内成立一家房地产公司，并向该公司投资1000万元，享有该公司20%的股份。公司成立后效益一直很好，每年周先生都能从公司取得分红200万元以上。2008年2月底，周先生从该公司分得2007年的分红高达280万元。周先生认为，在房地产公司的投资用的是自己个人财产，不是夫妻共同财产，因此，所得分红也应该属其个人所有。李女士认为，在与周先生结婚后取得的分红应该属于夫妻共有，无论该投资是用个人财产投资的，还是用夫妻共同财产投资的。

因双方最终无法达成一致，李女士于2008年5月诉到法院，要求依法解除婚姻关系并分割周先生从房地产公司取得的2007的分红280万元。

【案例分析】

本案是一起离婚案件，因双方当事人均同意离婚，所以，焦点问题就是夫妻财产应如何进行分割。

2001年修正的《中华人民共和国婚姻法》第十八条中，首次明确了夫妻个人财产的概念，并同时确定了夫妻个人财产的范围，包括：

1、一方的婚前财产;

2、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;

3、遗嘱或赠与合同中明确只给夫或妻一方的财产;

4、一方专用的生活用品;

5、其他应当归一方的财产。

按照以上规定，周先生在婚前享有的房地产公司20%股权是周先生的个人财产，虽然其与李女士结婚，该股权仍然属于周先生个人财产。但《中华人民共和国婚姻法》在第十七条也明确规定了夫妻共同财产的范围，即：

1、夫和妻在婚姻关系存续期间所得工资、奖金;

2、生产、经营的收益;

3、知识产权的收益;

4、未明确指定由夫或妻一方继承或赠与所得的财产和其他应当归夫妻共同所有的财产。

最高人民法院在2003年发布了关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释

(二)，对《中华人民共和国婚姻法》第十七条中所指的“其它应当归夫妻共同所有的财产”进行了明确。其中，该司法解释第十一条明确指出，在夫妻关系存续期间，夫和妻一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产。

按照以上法律规定，周先生在婚后从房地产公司取得的2007的分红，属于周先生在婚姻关系存续期间，以个人财产投资取得的收益，应该将该分红认定为夫妻共同财产。

【案件结果】

法院在受理李女士的离婚案件后，法官在法庭上向周先生介绍了国内相关的法律法规。后经法官主持调解，周先生与李女士一致同意解除婚姻关系，对周先生从房地产公司取得的280万元红利，双方一致同意周先生分得150万元、李女士分得130万元，周先生随后将130万元支付给了李女士。

第7篇：处理夫妻共有财产的承诺书

承诺书

承诺人与系法定夫妻，身份证号：。本承诺是承诺人的真实意思表示，承诺人就转让股权事宜作出如下承诺：

转让标的为惠州市有限公司%的股权是承诺人夫妻两人的真实意思表示，承诺人知悉股权转让事宜及转让所产生的法律后果，并同意转让及愿意承担相关法律责任。

以上为承诺人所作承诺。

特此承诺。

承诺人签字：

2012年月日

第8篇：父母出资购买的房屋是个人财产还是夫妻共有财产？

陈龙桥重庆海外律师事务所律师

2013年11月22日

自《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释

(三)》(下称“《婚姻法解释三》”)于2011年8月13日起施行以来，经常有人问，父母出资购买的房屋是夫妻一方的个人财产还是夫妻共有财产?如果今后离婚，如何才能维护自己的合法权益?这个问题看似简单，实际上包含了很多种情况，而且相关的法律规定和司法政策不断变化，存在着可能多种的结果。

首先，需要区分是婚前购买，还是婚后购买。

根据婚姻法的规定，如果没有特别约定，夫妻双方婚前取得的财产属于夫妻一方的个人财产;婚后取得的财产属于夫妻双方的共有财产。从广义上看，父母出资为子女购买房屋，也是子女取得财产的方式之一，婚前取得与婚后取得，财产的归属是截然不同的。

在结婚前父母出资为子女购买登记在自己一方子女名下的房屋属于个人财产。

在结婚后父母出资为子女购买登记在自己一方子女名下的房屋，在《婚姻法解释三》施行之前，如果特别指明房屋是给自己子女个人的，属于个人财产;如果没有特别指明是给自己子女个人的，则推定属于夫妻共有财产;在《婚姻法解释三》施行之后，则相反，即如果没有特别指明是给自己子女夫妻共有的的，则推定属于自己子女的个

人财产。

其次，要看购买的房屋登记在谁的名下。

房屋属于不动产，房地产登记是确定房屋权属的基本依据之一。如果是在婚前由父母出资购买的房屋，登记在谁的名下一般可以推定房屋就是登记权利人所有的。如果是在婚后由父母出资购买的房屋，在没有特别的约定的情况下，在《婚姻法解释三》施行之后，登记在自己子女名下的一般属于证据子女的个人财产，登记子女夫妻二人名下的，一般可以按照房屋产权登记确定产权。

第三，要看是一方父母出资，还是双方父母出资。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释

(二)》(下称“《婚姻法解释二》”)规定在当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，除父母明确表示赠与双方的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。在结婚后，父母为双方购置房屋出资的，除父母明确表示赠与一方的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。

但《婚姻法解释三》则对婚后由一方父母出资购买的产权登记在出资人子女名下的房屋的规定进行了变更(其他情形未作变更)：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。即原规定婚后父母一方出资购买的房屋登记在自己子女名下的推定为是对夫妻双方的赠与，新的规定则是推定为是对自己子女的赠与。

因为婚姻法解释三的这一变更在社会上引起广泛的争议，最高人民法院随后又出台《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》(法[2012]40号)，对《婚姻法司法解释三》上述规定的适用进行限制：要求“在审理婚姻家庭案件中，应当在整体上全面准确地理解和把握婚姻法及其相关司法解释的精神，不能机械理解，孤立适用;在涉及财产权属的认定、共同财产的分割等问题上，要按照婚姻法及有关司法解释规定，依法保护当事人特别是妇女、儿童和老人的合法权益”。

第四，是全款购买还是按揭贷款购买。

如果是婚前全款购买，则按照婚前财产取得的规定确定房屋权属;如果婚前按揭贷款购买，如无特别约定婚后偿还的贷款及其房屋的相应增值部分一般属于夫妻双方的共有财产。

第五，最重要的是双方对购买房屋的归属是否有明确的书面约定。

在上面所述的各种情况中，双方均可以对房屋权属进行约定，只要约定不违反法律法规的强制性规定，约定对双方均具有法律效力。因此如果能够对父母出资购买的房屋归属进行明确的约定，应当可以减少争议的发生。

如果对上述各种情形及其相应的法律规定不是能够区分地很清楚或者把握不准的，可以向律师等专业人士进行咨询，或者委托代为起草协议文书等，以尽可能避免争议的发生。

当然书面约定也有例外情形，如关于夫妻之间的赠与，婚姻法规

定夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对夫妻双方具有约束力，并未规定必须要办理产权登记才有效。但《婚姻法司法解释三》则明确规定对于房屋的赠与适用《合同法》关于赠与的规定，即在办理房屋产权变更登记之前，即使有有书面明确约定，也可以随时撤销赠与。之前因为《合同法》第二条明确规定婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议不适用《合同法》的规定，因此《婚姻法司法解释三》的这一规定也是对婚姻法原来的规定进行了实质性的变更。