酒店式公寓设计初探
摘要：在小地块，多层，高容积率的有限条件下，创造出个尺度宜人，有亲和力的，体现酒店式公寓现代生活方式的特有的建筑。
关键词：酒店式公寓；高容积率；建筑设计
文献标识码：B
1 项目背景
该项目地块位于上海临港新城中心区一期建设区，规划允许的建筑性质为商业、酒店式公寓。项目用地总面积为9080m2，本地块限高24m，容积率2.0，车位120辆。
2 项目分析
该项目所处的地理位置临港新城，是一座集先进制造、现代物流、研发服务、出口加工、教育培训等功能为一体的现代化综合型海滨城区，而临港新域中心区则是居住、旅游、休闲的重点打造区域。
该项目的建筑性质酒店式公寓，为20世纪90年代末新兴的酒店管理模式，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。
整个场地南北较长，东西较窄，呈平行四边形。其东面为水芸路，100m左右就是临港区域的景观中心滴水湖；南面正对黄日港河，风景优美，西面山兰路为商业步行街，北侧为另一商业住宅地块，机动车出入口被允许开在东侧和南侧。
周边其他地块限高较高，绿化率也较高，预计将设计成为大中户型的普通封闭式小区住宅，因此业主把本酒店式公寓项目定位为精品小户型；同时地块毗邻商业步行街山兰路，业主要求山兰路一侧临街的建筑均设计为沿街商业。
规划条件要求：限高24m，容积率2.0。容积率的大小直接反映在单体类型的选择和单体布置的疏密程度上，而单体的布置又将影响整个小区的空间形态。本项目设计的主要矛盾为在相对局促的基地内设计出满足规划条件及业主要求的多层、高密度的建筑。
3总体规划与布局
本项目地块面积不大，容积率高，按限高要求只能做多层。而容积率及限高的大小直接反映在单体类型的选择和单体布置的疏密程度上。顺应地形条件将本地块设计为“街区住宅”。街区周边与城市支路相邻，沿边的建筑顺应街道走向布局，低层部分是各色商业、服务业等，以公共功能服务、融合于城市；街区建筑在完成自身营造的同时，也为街道空间提供围合。街道不宽，两边界面友好，人们的居住、消费以及娱乐、休闲多在自身或周边的街区，城市的各项功能得到有机的整合。
根据基地的环境特征，在整个地块的规划布局中，首先注重建筑与周边环境的融合，通过不同朝向的公寓楼及步行街一侧的商业楼把整个地块分为三个或围合或半围合的空间，在对空间的整体驾驭中实现空间的转换和过渡，做到了合理有效的功能分區。商业为3层建筑，布置于规划要求的山兰路一侧；公寓楼1#，2#，3#，4#为南北朝向的顶部退台式建筑；公寓楼5#，6#为东西朝向建筑。地块的实际形态和业主的业态功能与设计要求相结合，将建筑顺应地块特征布局，并组合成一个整体(见图1)。
作为本项目主体建筑的酒店式公寓楼，大部分为南北朝向，拥有相对较好的日照条件，其余部分朝向滴水湖景观，享有较好的景观朝向。此种总体布局方式最大限度的利用了场地地形条件及周边环境。
在基地中，沿街商铺通过山兰路步行街来组织商业人流。公寓部分在整个基地设计了两个主要的人行出入口，一个位于东侧的水芸路，水芸路是地块周边较主要道路，是人流的主要来向。第二个人行人口位于西侧山兰路，穿过商业，进入基地内部，它接纳另一方向人流，并且使公寓内人群可相对直接地到达商业部分，方便日常生活。进入公寓庭院的入口分别设置在人行通道的两侧，即3#、4#楼中部底层，入口处设置门禁。基地的两个主要人行入口位于地块中部，且东西贯通，流线便捷，在保证公寓住户出行方便的前提下，通过门禁的设置，保有了两个公寓庭院内部的私密性。进入庭院后，住户既可以通过建筑底层的廊道进入各自的楼栋，也可通过庭院间的绿化带或花园小路直接到达楼栋。
根据规划要点中的配套要求，本设计在地上、地下都设置了停车位：地上机动车停车数为13辆，在公寓功能区的东侧入口及南侧入口处设置两个机动车出入口，地下室设有机动车停车位111个。总计机动车停车数为124辆。机动车入口设置于东侧水芸路主入口处，开车人群由此口进入，然后可直接驶入地下车库，停好车后可从地下车库由电梯直接到达每一楼层。而车库的出口设置于南侧的黄日港北路，机动车可由车库坡道驶出基地。汽车进入基地即进入地下车库，在地面上基本没有汽车流线，通过对车流的组织，在基地内较好的实现了人车分流。
紧急消防车道由水芸路进入，分别穿过3#、4#楼进入两个内部庭院，消防车道内部连通，能到达每一栋建筑，庭院内有回车余地，满足消防要求。
整个地块中，西侧为商业部分，面朝商业步行街，东侧为公寓，高低错落围合成为内庭院，水芸路主入口处的3层建筑为会所功能，全面服务于地块内住户的生活，整个布局紧凑、完整统一，功能分区明确，营造了相对舒适的居住环境，体现出酒店式公寓的现代生活理念。
4单体设计
由地形条件出发，结合业主的倾向，建筑沿道路走向布置，形成环抱聚合的空间形态，符合风水学中的聚气概念。围合式庭院居住建筑是最能完整体现凹空间优越性的形式，同时也是有效利用土地的最佳形式。在本设计中，南北朝向的建筑为退台式建筑，东西朝向为相对低矮的3-4层建筑，营造了距离和高度的恰当比例关系，3个围合的庭院保证了任何季节都能使住户得到适当的日照，同时保证了绿地和人们的活动空间。设计上为了增加空间的流动性，在围合的变形体上进行断开及开洞处理，通过街道，与周围环境进行交流和协调。
商业底层层高3700，室内外高差150；公寓底层层高2800，室内外高差1050，这样商业与公寓楼底层顶标高一致，对结构有利，视觉效果上也比较统一；公寓的室内外高差给了地下车库开高窗的余地，经过计算符合要求，地下车库可以不使用通风设备；公寓底层室内外高差大，可以减少其他人群对底层居住空间的视觉干扰。
4.1公寓部分
对于居住建筑而言，与人关系最密切的莫过于居住建筑的室内外空间设计，舒适的内部设计直接影响人对居住功能的需要，而居住建筑与自然的沟通，反应出住户对阳光、空气、景观的人性化需要和崇高的精神感受。
本项目平面上采用通廊式设计，南北朝向的建筑保证所有居住空间均朝南，东西朝向的建筑可通过连廊遮挡西面的太阳。走廊为开敞
式设计，通风、采光效果良好。整个平面采用规则的轴网，利用交通空间将平面分割成若干功能模块。交通空间局部放大成为集中的公共活动区域；而所有的功能模块都是内向的，这些模块自己围合出一个私密的院落。院落起到增加空间趣味性和解决采光的作用，同时也可以成为交通空间。不同的界面定义了不同的内部使用功能和性质(见图2)。
酒店式公寓的户型，从50-80m2不等，适应不同客户群的需要，不论哪种户型都充分考虑到了使用空间的适宜尺度，人性化的生活需求和现代居住功能的完整配置，以及使用合理性和适应性。一般以50m2左右的小户型为主。户型设计充分体现其功能的多样性和灵活性，房型布局应紧凑灵活，充分利用室内空间布置功能，减少户内消极空间的数量。居室套型设计可以灵活分隔，以适应不同层次和生活习惯的居住者。主打户型仅有50多m2，却包括了卧室、起居室、厨房、洗手间、阳台等多种功能，卧室与起居室布置在一个大空间里，厨房结合入口空间设计成开敞式，空调机位在阳台上留出了固定位置，整个户型布局紧凑灵活，空间无局促感。顶部房间局部后退，与下层房间组成跃层式房型，即丰富了顶层的立面效果，又满足了不同人群的需求(见图3)。
4.2商业部分
商业虽然沿街，但不是简单的条形布置，在平面适当的位置设计了凹空间，层数上也有变化，把城市空间引进了商业空间之中，这样不仅增加了商业沿街面的长度和空间情趣，而且也给整个商业区域带来了活力，使商业氛围更加浓郁。
5 立面設计
整个建筑的立面没有过多的装饰，只对建筑形体进行逻辑归纳整理，特别注意立面材料质感和色彩的选择，通过建筑材料本身的表现力来赋予建筑一个健康的面孔，一个富有灵气的表情。建筑在形体上通过体块与板的穿插，强化层层后退的关系，在材料上强调质感的对比，另外将空调板和空调百页作为立面元素进行运用，营造出既错落有致，又整体统一的立面效果。面向湖景的大阳台、露台及屋顶退台，使人们最大限度的享受阳光、湖景，又使得建筑空间层次变化丰富，饶有趣味。建筑形式回归现代主义的理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐统一，使居住者情感回归安静与自然。淡雅的色彩，简洁的水平线条，挺拔秀气的竖线条，打破了外轮廓的单调感觉，使建筑立面更富于层次感，整栋建筑显得典雅端庄又不失轻盈、秀丽。完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现了公寓建筑在追求舒适度与品位的同时，具有独特的建筑风格(见图4)。
6景观设计
具有围合感的庭院为邻里之间提供的是在生活中自然交往的空间，人们可以在院子里游憩、锻炼、观看、展示自己的兴趣爱好，形成了人、空间、活动三者的互动。这种交往是在非常随意、自然的状态下获得的，它富有生活气息和浓浓的人情味，使人充分享受到交往所带来的愉悦感，是一种深层次的、主动的、自然的交往。
退台的利用：底层亲近地面庭院；2、3、4层可通过每层的转角空间眺望景色；5、6、7层的公寓楼层层退台，形成具有层次及人性化的多纬度开放空间，使得每层都拥有专属的庭台空间。
在周边的城市道路上，可以望到庭院内幽深变换的景致，对丰富城市空间起到了积聚的作用。
7结语
本项目所在的区域，为规划新区，周边建筑尚未成型，但环境优美，在方案构思之初，我们反复踏勘地形，研究周边环境，针对基地的形状，规划条件，业主要求等因素，采用了一种不强调南北向布局，而是以周边围合的方式组织建筑，创造出一个尺度宜人，有亲和力的，体现酒店式公寓现代生活方式的特有的建筑，它的内部空间形态则充满着丰富的变化和趣味，力求塑造一个全新的高品质的生活居住建筑。
作者：赵天华
摘要：文章从高端酒店公寓客户心理需求和情感反应的视角，结合调查数据和深度访谈，剖析了高端酒店公寓客户情感构建现状，针对高端酒店公寓普遍存在的员工外语水平不足、礼遇惊喜效果降低、员工流失率高和员工综合服务素质不高等问题，提出了优化服务环境、重视员工培训、增加服务接触及注重服务技巧的建议。
关键词：高端酒店公寓;客户情感;构建;服务
一、问题的提出
随着我国经济的发展和开放力度的加大，在中国停留较长时间的外籍企业高管越来越多，由于环境、语言和对住宿服务高要求等原因，高端酒店品牌经营的酒店公寓颇受外籍企业高管的青睐。据第一太平戴维斯发布的报告，截至2018年全球共有400多个品牌公寓，其中酒店品牌占了85%，非酒店品牌仅占15%，由此可见，品牌酒店公寓在公寓住宅业的领导地位。
酒店公寓指设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店管理与服务的范畴。在国内数量分布上，主要集中在北上广等一线城市，以高端品牌酒店公寓为代表，常见有四季、瑰丽、丽思卡尔顿、文华东方、香格里拉、W等高端酒店品牌。在消费情境中，客户情感被定义为一种客户在感知外界环境中产生的非认知性反应，被视为不同客户消费体验下的一种情绪状态与情感回应，不同的感知体验将会对客户的情感构建产生影响，构建的情感可以是正面的，如信任感、安全感、依赖感等，也可以是负面的，如怀疑、厌恶等。在研究层面上，国内外对酒店公寓的研究主要集中在发展趋势、服务管理和市场分析等方面，关于酒店公寓客户情感方面的研究成果稀少，因此，本研究具有现实意义。
二、高端酒店公寓客户情感构建的现状
通过对酒店公寓员工、客人的访谈，同时利用网络爬虫工具GooSeeker抓取的猫途鹰网站中关于广州某高端酒店公寓的客人评论进行分析(抓取时间为2020年5月，以下均同)，得出以下现状。
(一)客户情感构建良好，员工与客人亲密度高
访谈对象分别来自广州的三家高端酒店公寓，包括实习生、专员、主管、经理和总监，均认为客户情感构建是酒店公寓日常工作中的一个重要部分，并持主动积极的态度。如在某酒店公寓，服务团队每月会以不同的主题筹建活动，并邀请酒店公寓客人参加，借助活动增加客人与员工相互的了解和双方的亲密感。
普通酒店客人在遇到不满时，很可能直接在平台进行投诉，表达自己的不满。通过抓取猫途鹰网站中关于广州某酒店公寓的174条评价，并用GooSeeker工具进行情感分析发现，情感倾向为正面情感倾向的评论有136条，而负面情感倾向的评论仅有两条，其他皆为中性情感倾向。同时，酒店公寓内同样设有可以随时接受呼应的总机，可供客人反映情况。但是，据调查，大多数客人在遇到问题时都是第一时间用微信联系酒店公寓前台寻求解决，并且愿意耐心地等待回复，体现了客人的包容度和友好。
在描述客人与酒店公寓员工的亲密度时，调查酒店公寓都提到了“客人主动与酒店公寓员工分享自己做的食物”这样较为亲密的行为举动。除此之外，在酒店公寓员工的访谈中收到的对情感关系亲密度的表述包括：客人愿意主动与员工打招呼;客人愿意主动了解和认识新员工;客人愿意与员工分享自己的近况等。同时，很多客人十分乐意参与酒店公寓举办的活动，如某酒店公寓在十月份共举办了两次邀请酒店公寓客人参与的活动，参与活动的总人次达到公寓客人总数的60% 。从酒店公寓员工的表述可以看出，酒店公寓客人对于构建情感关系持有开放及较为主动的态度，在情感交流上，酒店公寓客人和员工持有双向积极的情感态度。
(二)客户情感构建状况受不同条件的服务环境影响
良好的服务环境为客户情感构建提供了基础。Ajith认为，环境可以作为刺激物激发客户情绪状态的改变，优雅整洁的环境能够更多地激发客户积极的情感回应。以广州某高端酒店公寓为例，具有品牌特色和象征广州本地文化的壁畫、大门口作等待客人归家的雕塑和六点准时亮起的海中灯塔般的烛光，都是在利用陈设和家具的场景使客人拥有一种家的归属感。除此之外，该酒店公寓还有其专属于自己的香薰和音乐歌单。不少客人表示，客人在疲惫归来时接收到这些信息，这种信息会变成象征着归家、放松的信号，潜移默化后客人会从被动接受再到主动接受这些信息，并对发送这些信号的酒店公寓产生依恋的情感。存在不足的服务环境同样能对客户情感构建产生影响。例如，结合对广州某酒店公寓客人进行的访谈和酒店公寓实际情况，由于酒店公寓附近有施工工程，房间的隔音问题就因此显露出来，引起了客人的不满，让一些平时与服务团队较为亲密友好的客人，因为这个一直不能被解决的问题与服务团队出现了间隙，产生了不信任感。
(三)高端酒店公寓普遍重视客户情感构建
据调查，大部分高端酒店公寓都非常重视抓住关键时机为顾客准备惊喜礼遇。以生日为例，员工每日需要提前检查确认客人的生日，确保在生日时给客人提供惊喜蛋糕、卡片及酒店餐厅免费餐券等。以“关注服务，提供物有所值的环境和服务，成为服务最顶级的酒店、公寓”为理念的丽思公寓重视让所有员工参与到创造惊喜的服务，集体头脑风暴为客人准备惊喜，增值客人的体验。 另外，据调查，多数高端酒店公寓提供有针对性的相关培训，通过培训，有效地保障客户情感的正面构建。
三、高端酒店公寓客户情感构建中存在的问题
(一)公寓内住客中以外国人偏多，容易引起沟通困难
如在广州某酒店公寓，中国籍客人仅占在住客人总数的14.40%，除此之外皆为外国籍客人，其中，日本国籍客人的人数占比最大，高达61%。由于大部分服务人员的学历以高职高专为主，外语水平难以达到自由交流的水平，容易与外国客人产生沟通上的问题。在与酒店公寓客人的访谈中，客人反映酒店公寓员工的英语水平有待提升，一部分员工的英语非常好，但还是存在几乎不能够对话的员工。而针对公寓的日本客人，长时间以来在广州某高端酒店公寓内有日语专长的服务人员都保持在一名以内，虽已经有意识去专门吸收日语专长的人才，但是招聘的结果却不理想，几乎没有主动应聘的日语专业人才，导致服务团队与这些数量偏多的日本籍客人的沟通就成为了问题。另外，语言、文化带来的阻碍也容易导致消极情感的产生。
(二)顾客惊喜礼遇所能带给客人的惊喜效果有所下降
在访谈中有酒店公寓员工指出，不同情况下准备礼遇的流程都已被完整地写在人手一本的培训手册内，长久以往，客人就会对这些雷同的礼遇产生厌烦的心理，礼遇所能够带给客人的惊喜效果度下降，严重者会认为服务部门不够真诚，所谓的礼遇就是走个程序。这让本来目的就是为了增进情感关系，增加服务体验的礼遇，反而起到了反效果，没有灵魂、个性的“顾客惊喜”使得原应是情感构建的一把利器失去了原有的效用。访谈中客人表示，礼遇的种类过于单一，大部分是提供鲜花和糕点等。同时，由于客人在遇到服务上的不足时可以选择投诉，服务团队就能够因此获得改进建议，但礼遇方面却很难听取到客人的建议反馈，易导致形式僵硬、劳而无功的尴尬场面。
(三)员工流失率高，情感服务质量难以保证
酒店公寓部门的流失率相当高，以广州某酒店公寓为例，从2019年8月到2020年3月期间，在每月可排班人数在6～9名的情况下，共流失了8名员工，其中，50%为自动申请离职，50%为实习结束。虽然有时间和规模的局限存在，对比五星级酒店年平均2.68%的流失率来说，公寓部门的流失率高是毋庸置疑的。酒店公寓对员工个人的综合能力要求高，员工从入职到对工作基本能够上手所需要的时间2～3个月。新员工对客人的个人喜好不熟悉，为客人提供与以往相比有偏差的服务，就会拉低整体的服务质量，处理不当更是会影响到客人的居住感受及对服务团队的信任，让客人产生消极的情感反应。同时，员工流失率高导致的缺乏人手更是不利于情感構建。
四、结论与建议
(一)减少人才流失，重视员工综合服务素质培训
在对酒店公寓员工访谈发现，辞职的理由主要是待遇与工作强度不匹配及岗位与个人发展需要不符合。因此，酒店应重视以上问题，在培养服务人员对酒店产生认同感和归属感的同时，平衡待遇与工作强度，提供更多发展的机会，使他们的潜力和个人价值得到发挥，从而减少服务人员的流失。同时，加强对酒店公寓员工的培训力度，设置专门针对酒店公寓员工综合素质的培训，加强外语水平的培训，或定期举办酒店英语培训课程，采取更灵活的授课方式，增加互动，改变员工畏难的心理，全面提高员工的服务水平。
(二)优化服务环境硬件条件，增加服务接触
在访谈中，酒店公寓客人认为，对公寓的基础设施维护方面的小问题，其受理的速度是非常快的，但是较大范围的区域修缮更应该引起重视，以免引发消极情感的产生。在与客人进行情感构建时，需要通过增加服务接触，引导客人的积极情感反应，让服务团队与客人的情感关系达到理想程度。第一，适时举办各种互动活动，在特殊节日、客人生日时创新惊喜礼遇。第二，把握服务补救的机会，化危为机。在入住期间，客人可能会反馈出各种各样的问题，如隔音问题、网络问题等。在接受到投诉时，除了尽快解决问题以外，还可以利用服务补救的机会与客人拉近关系，让客人感受到服务团队的真诚。
(三)注重服务技巧，讲究情感投入
服务技巧的适当运用，可以让客人为之感动，增加对服务团队的亲近感，拉近双方的距离。比如，注意到客人收到药物的外卖时，在递送时可以对客人简单地嘘寒问暖，客人外出时主动询问归期，在客人回来前做一次大清洁，开窗通风等。懂得细心地为客人真心实意地做好一些小事，而在很多时候，可能正是因为一件小事情，信任、喜爱就开始萌芽了。另外，在为客人服务的过程中，讲究情感投入也是非常重要的。以广州某酒店公寓为例，服务团队将用模板写的卡片换成了精致的手写信，带上可爱的手绘插画随礼遇一起送到客人房间，卡片上以老朋友的口吻将祝福或是思念对客人娓娓道来，这样的真诚打动了很多客人，因为阅读纸质版文字的体验是特别的，让人感觉到写信者的真诚。可见，讲究服务艺术，使得客人的情感需求得到满足，也是情感构建的重中之重。
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本文为广东省大学生校外实践教学基地建设项目“广州大学——万豪国际集团实践教学基地”(粤教高函〔2018〕179号)成果; 2018年广东省高等教育教学研究和改革项目“高水平大学建设背景下校企合作旅游人才培养模式的升级与实践”(粤教高函[2018]180号)阶段性成果。
(作者单位：广州大学旅游学院)
作者：陈平平 蔡芷琦 吴水田
摘要：随着国家GDP的增长和人均消费水平的不断增长，旅游模式由单一的观光旅游、商务旅游向休闲旅游转化，旅游者更强调旅游全过程的质量与舒适程度，旅游者在旅游、休闲度假的同时，更将作为投资者投资旅游房产。文章从酒店式公寓经营管理模式分析研究如何投资酒店式公寓。
关键词：酒店式公寓;投资;经营管理
“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”(Time share Hotel)演变过来。酒店式公寓指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量等配套完备。
一、酒店式公寓的管理模式
(一)物业管理方式
全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。
合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。
顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理;二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务;三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。
(二)酒店管理方式
顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。
全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。
承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。
二、国内酒店式公寓在经营管理过程中存在的问题
(一)国内物业管理公司缺乏酒店管理经验
在硬件条件差不多的情况下，服务成为关键因素。客户去留的决定，60-70%受物业管理水平高低的影响。管理公司能接受和保证正常运作的酒店式公寓，至少应有70%以上的客户签订租赁协议。一个具有良好市场经营能力的酒店式公寓物业公司，是保证投资者赢利的基本条件。但从现在市场上来看，这种物业公司非常少，存在物业公司缺乏酒店经营能力，而酒店管理公司又缺少物业管理经验的矛盾。如果没有物业公司高效、系统、专业的市场开发能力，业主最后只能是一种传统粗放的出租方式，投资回报率很难得到稳定的保证。投资回报率低，反过来又影响到酒店式公寓开发的市场消费支柱，投资者的积极性。
(二)国内酒店管理公司不能胜任酒店式公寓管理
作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，业内人士一般认为，酒店消费价格(元/天)是房地产价格(元/平方米)的10%，酒店式公寓销售价格比一般房地产价格高1.5-2倍左右，这是促使发展商去开发该产品的原因。但是，国内的酒店管理公司有两个弱点，一是总想管理高档酒店，但总是在外国著名酒店管理公司的竞争中处于被动地位;二是总想用中长期的全权委托方式的管理方法，与酒店业主的利益和经营习惯总有根本的矛盾。国内酒店管理公司普遍存在创新力不够，无法寻找稳定的市场发展培育点。
(三)业权分割导致委托者虚位问题
作为一个一般性的酒店，投资方是唯一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为酒店式公寓，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位，会侵害中小投资者的利益。所以就导致了酒店式公寓在管理过程中过于混乱，业主权益无法得到保护，租金收入无法得到保障。
三、如何规避风险投资酒店式公寓
(一)选址定位与经营方式决定升值空间
酒店式公寓的主要目标客户群来自跨国公司和国内中小型企业中第三产业和创意产业机构。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。酒店式公寓恰恰具备了这些特质。而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，所以会成为他们的首选。从常见的8-10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。对于开发商而言，在区域的选址上，就应当从产品的功能出发，满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。一般地说，最有利的位置位于中心城区和交通枢纽的核心位置。
(二)物业管理决定客户去留
提供良好的物业管理是吸引客源的最直接的条件，国内物业管理公司依然存在不能妥善管理的问题，打击了部分投资者的信心，因此，酒店式公寓聘请专业的物业管理公司或酒店管理公司进行管理，客人不但可以享受到星级酒店的服务，并且物业公司还能帮助业主打理整栋物业的形象，帮助物业升值。
(三)物有所值，性价比高
找一个“性价比”高的酒店式公寓，能让你在投资前赚钱。酒店式公寓看上去是一个价位非常高的投资产品，其实不然。在选择那些包租的酒店式公寓一定要看清楚单价，一些开发商往往把包租的钱已经折合在房价里。因此，投资酒店式公寓，投资者还要掌握一些在“购买前赚钱”的技巧，而这种技巧取决于投资者在购买前
的比较。
四、案例研究——奥林国际酒店式公寓市场策略研究(海宁国际轮滑中心)
奥林国际酒店式公寓用地性质为70年住宅产权，总建筑面积1634434平方米左右，共25层，3台电梯;其中1-2层为商业配套，第3层为恒地房产公司办公用房，5-25层为酒店式公寓，共420户，主力户型建筑面积为30-50平方米，套内实际可利用面积为22.41-60平方米;户型包括一室户、一室一厅和二室一厅，以一室一厅户型为主。
(一)地理位置优越
公寓位于海洲路和海昌路交叉处，北临海州路，南靠海昌路，地处海宁新老城区交界处，是海宁市政府重点扶持工程——海宁国际轮滑中心的重要组成部分。公寓所处位置既拥有到老城区的便捷，又与海宁城市发展规划接轨。城南新区占地7.4公顷的新皮革城已建成并使用，二期工程也已启动。海洲路上的市行政中心、海宁文化中心、市文化馆、市建设局等政府职能部门，与公寓近在咫尺。位于城南大道南侧占地约7公顷的客运中心已动工建设。位于东南组团的教育园区初步建成。
(二)奥林国际酒店式公寓客源市场细分
短期旅游观光、购物客源主要包括盐官古镇、钱江观潮等著名景区旅游观光，以及皮革城、轻纺城等专业市场旅游购物。该两类客源市场一般以短程旅游观光为主，主要来自于上海、杭州等周边城市，一般来说，选择在海宁住宿过夜的可能性较小。
政府接待主要包括各级政府来海宁视察、观摩等，政府组织的招商引资、贸易洽谈接待等，根据接待的档次不同，一般是选择相应的星级酒店。
公司商务主要包括来自海内外的采购商和批发商，以及周边来海宁洽谈业务的其他类公司商务客人。
轮滑运动中心比赛及训练市场主要包括参加比赛和训练的运动员和教练员，以及来自外省市的观众。
企业外来员工中短期住宿主要包括经编产业园区、经济技术开发区内各大中型企业和科研机构的外来高级管理和高级技术人员在海宁的中长期居住，以及外省市企业常驻海宁的高级采购人员。
(三)奥林国际酒店式公寓配套功能及管理模式建议
管理模式主要是以奥林国际酒店式公寓的产品特征和它所处周边的商业环境特征为主要制定依据，在充分考虑自住购买者享受到高品质酒店式服务的前提下，通过最佳的经营管理模式设计，为广大投资客户获得最大的物业经营回报和物业保值增值。
稳定的经营收益+物业增值，同时将获得一定时段的免费入住权益(每年15-30天左右)，极其适合稳健型私人投资者，其经营回报往往数倍于银行储蓄、国债和保险投资收益;酒店在专业酒店管理公司的精心打理下，其房地产的增值将超过其他类的房地产项目，是海内外养老基金、社保基金、私人资本在获取稳定的现金收益的同时，能使资产得以保值、增值的最佳投资选择。
租赁+委托经营：酒店管理公司和所有产权酒店业主签订为期10年的统一经营管理合同，合同的前三年为租赁经营，租金回报相当于业主所购产权酒店总价的6-8%左右，后7年按照酒店的实际经营利润分红。
(四)经营财务预算
公寓房套内可实际利用面积22.41-26.18平方米户型，根据市场调研数据显示，海宁目前三星级酒店的年平均出租率为70%左右，经济型酒店更高一些。商务型酒店一般的经营成本在45%左右。以经济型商务酒店的经营数据来计算该项目最小一室户的经营利润如下：
第一，最小面积22.41-26.18平方米客房年经营指标：一间客房年总收入：140元×365天×70%=35770元;营业税：35770×5.67%=2028元;经营成本：35770×45%=16097元;经营利润：35770-(2028+16097)=20116元;每平方米销售价格预测：建筑面积31平方米左右，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：(20116元÷8%)÷31平方米=8100元/平方米。
第二，较大面积一室户和一室一厅(30.19-39.15平方米)年经营指标：该类客房面积已基本达到四星级左右的客房标准，以海宁目前三星级以上酒店平均房价200元为标准，平均出租率70%左右来计算：一间客房年总收入：200元×365天×70%=43800元;营业税：43800×5.67%=2483.46元;经营成本：43800×45%=19710元;经营利润：43800-(2483.46+19710)=21607元;每平方米销售价格预测：建筑面积平均38平方米，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：(21607元÷8%)÷38.75平方米=7108元/平方米
第三，较大户型的一室一厅和二室一厅(实际利用面积是47.69平方米和57.73平方米)年经营指标：该户型主要以自住和中长期租赁经营为主，租赁经营的用途，一是中小企业作为商住用房，二是海宁企业外来高级员工的中长期住宿(一个月以上)。海宁市场上目前可参考的物业包括宾馆的长包房，如财富大厦3500元/月，建筑面积：90平方米，住宿面积60平方米。以财富大厦作为参考，3500元/月，物业管理费和水电煤等日常费用由租户自理：一间客房年租金总收入：3500元/月×12=42000元;每平方米销售价格预测：建筑面积49.63平方米，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：(42000元÷8%)÷49.63平方米=10578元/平方米。
现在奥林国际酒店式公寓已经按照既定计划运营，房间全部售出。
五、总结
面对来势汹涌的酒店式公寓开发潮，开发商们无不想做大酒店式公寓租赁的这块蛋糕。但是面对酒店式公寓投资，也面临着很大的风险，因此在投资的同时，同样也需要注意到经营管理中存在的不足，规避风险，找准自身的市场定位，获得预期的收益。
参考文献：
1、陈静.酒店式公寓目标市场的选择[J].中国市场,2007(13).
2、丁运生.酒店式公寓的投资价值分析与经营模式研究[D].同济大学,2004.
3、刘明学.酒店式公寓营销策略研究[D].武汉大学,2004.
4、国际奥赛酒店管理公司内部资料[Z].
5、绍念强.酒店式公寓发展趋势[J].百年建筑,2007(5).
(作者单位：上海师范大学旅游学院)
作者：易金枝 李荦荦
见 证
正面：
◆SLOGAN：精装修酒店公寓
××首席 ◆板块一：
典藏，100樽珍品传世生活
名宅有心，千千结;名宅有主，代代传。
邂逅，莫名的冲动，总是伴以无华的咫望。在魄心皈依的××，在风姿绰约的世纪**，都市艺术生活风范绽放。
感谢××人民一直以来的关心和厚爱，首批房源07年上半年交房在即，世纪**将迎来首批尊贵业主。
25万平方米的弘大气势，100位首批业主的光荣入住，流芳百世，非凡夙愿;
厚德以载物，名宅寄心境。 ××，从来都是用来珍藏的。
◆板块二：
荣耀，一个人的王朝
世纪××始终站在城市的高度，引领未来人居生活潮流。在全面考察北京、上海、广州之后，不惜巨资联袂打造××首座产权式酒店公寓 —-- 都市公寓。
现在开始，在××，您也可以拥有属于自己的酒店式公寓， 有朋自远方来随即便可享受来自酒店般的悉心呵护，轻松感受双面佳人的别样风华。 稍微对生活有点要求的人都知道，应该有个属于自己的私享空间，或办公，或出租，或投资。
◆ 板块三：
黄金尺度
白金生活
都市公寓均为小户房型，面积在40-70平方之间。颇为讲究的精装修风格，使每套房子都蕴含不同韵味。设有独体厨房、卫生间，双气入户，人性化阳台设计充分考虑您的品位需求
。
都市公寓占尽优越，天生别致。拥据成熟繁华××路区域，坐享城市超前一流配套，图书馆、体育场、体育馆、实验中学、餐饮、购物一应俱全，标准5分钟生活圈，仿佛看见窗内
的我，看见我眼里浅浅的优越。 千万不要羡慕，因为你也可以。
◆ 板块四：
放心物管，天天都住星级酒店
买东西最重要的是买售后服务，酒店式公寓更是这样。 在世纪××都市公寓，满意只是您随意可捕捉的微笑。 专业化的体贴，人性化的管理，无微不至，无处不在。这是最艰难的工作，但却让我们倍感自豪。
秉承“源于星级、持续满意”服务理念，委托国内知名的物业公司打理，您享受到的服务与星级酒店是相同等级，花一点点钱，住七十年星级酒店，我就不相信，聪明的你会不乐
意。
◆板块五：
都市公寓户型鉴赏
小户型户型图(根据情况可略)
反面：
◆SLOGAN：世纪××首批楼王 限量认购
◆板块一：
售罄，40樽高层尊邸
尽嚣的城市，共同的选择，**位业主集体的诠释。 世纪××，源于清华大学和中外合资××工程设计公司的倾心之作，深知××成功人士的居住要求和梦想。创新××首座高层建筑品质，从～到～，无不凝结世纪××人打造××
第一的梦想。
一份付出，一份收获。短短百余天时间，11到14号的4栋**套高层尊邸已名花有主，成为成功人士的不二之选，创造××房地产销售奇迹。 我们深知：是品质感动了客户。 欣慰的同时，我们只有怀着更加负责和感恩的心，为世纪××的明天鞠躬尽瘁。 承载居住使命，一页开启。 好房子，一辈子。
◆板块二：
楼王，少数人拥有 更多人追求
王者，一种上层身份的符号，一种性格密码的深层解读。注定只能少数人拥有，更多人追求。 楼王居者，心境自高。即便流于大市，也自分明。
中心景观，无尽造化，更显居住的灵动;隐性睿智的同时，将居住的尊贵深度加码。 景观通道就像天然的绿意屏障，通道上遍置千秋古树，更有奇花异草不计其数。同时，还有逼仄而来的人文雕塑，仿佛弥漫在艺术的殿堂。在绿意的围合中，灵性建筑若隐若现，
与自然深层交融。有关生活，妙不可言。
和谐的最高境界就是彼此共生，世纪××楼王，比建筑容纳更多。
◆板块三：
楼王境界，印证一生承诺
世纪××楼王秉承世纪新一贯的品质方针，坚持用品质说话，坚持用品质感动客户。～*-～平米舒适空间，可供遴选的多种户型，人性化的设计风格，分区合理，得房率高，更有
观景阳台等完美您的居家生活。
世纪××楼王成了众望拥趸的最高境界，风潮的视线也随之平移，是一所大房子，更是一处藏心纳身的超脱之地，印证一生承诺，绝对匹配你尊尚的眼光。 欲望地图
M是这个城市里的一百四十万分之一，他喜欢这个城市。
也许是恰好她有2200年的历史，对了他的胃。他觉得“绿荫满城，暑不张盖”的××有一种厚重的美，×××路似乎还能听到古老的叫卖声，×山还回响着孙中山先生号召辛亥革
命的激昂演说。
历史的车轮呼啸而过，新的××以崭新的姿态向前奔去。新一轮经济的大幅增长，海峡西岸经济区桥头堡的荣光，让这个城市因活力而逾发灿烂动人，时尚也因有了历史的依托而
更具魅力。
M每周有1/3的时间用来加班，其余的时间用来泡吧、健身、打游戏，平均每年作1到1.5次的长途旅行和N次短途出游。他觉得布达拉宫对他有一种神秘而致命的吸引力，使他在精神
与物质、原始与文明之间找到一种平衡。M有一些怪癖，比如疯狂地收集所有不管好看还是不好看的汽车模型。他没有女朋友，他还只有29岁。偶尔发生的艳色遭遇也总是如惊鸿般
短暂，类似古典主义的《搭车游戏》。
总之，在这个城市里，一切可知和不可知都在扑面而来。有坚持的人，有偏执的人，有热爱的人，离不开这个城市的人，都在欲望中寻找与等待。
M住在××××24E。
M所在的公寓叫××××，每天太阳照射到它身上的时候，就有一种玉树临风的气质，让人想到风度翩翩、光彩照人这样的字眼，连它自己也忍不住要骄傲起来。在蓝的天清的风下
，玻璃幕墙辐射出活力和欲望，像人的永不磨灭的希望。
这个大厦里住着各式各样的人们，像蝴蝶兰一样冷静优雅的Officelady章宝琳，买来当Office自己做Boss的沈世东，20岁在读大二的阳光男孩李刚，把生活当享受的DINK夫妻，爱
上酒店服务租来当度假的CFO Vincent„...在公元2005年，他们汇集到××××，开始人生另一段精彩演出。
这样一个地方，这样一群人，宣告着多功能居住时代的来临! 时间：凌晨两点十二分
地点：AAA音乐餐吧
AAA是会所最具魅力的场所之一，也是M最喜欢去的地方。
周末的时候大家都会聚集到这里肆无忌惮地狂欢，舒缓的音乐、幽情的灯光里总能找到一张张熟悉的面孔。李刚孩子般清爽干净的笑声让M想起了读大学时的自己，青春是件多么美 好的事啊。社会的进步为生活提供了无限多的可能，李刚比M这一代提早10年享受到自己想要的生活。只要有一笔低得惊人的首付款，然后每月靠兼职来偿还贷款，这让即使是李刚
这样的在校大学生也可以有一片属于自己的free zone。这一切忽然让M想起甲壳虫那条闻名全球的广告词，想想还是小的好!
M又要了一杯酒，夜色更深，可城市的夜生活才刚刚开始。
我是M。
我喜欢自己的工作，这不是薪水的问题。这个行业里充满了危险的竞争，它的创始人曾经让我嫉妒得日夜不眠。有时候我觉得比尔?盖茨绝对是个奇迹，有时觉得他像我一样普通而
触手可及。
8：30，一切收拾妥帖准时出发。我的公司在××路CBD，十几分钟的车程几乎来不及看清身旁的美女就要到站了。同事们嫉妒得发狂，当他们睡眼惺忪辗转于公交与公交之间奋力
拼杀时，我还在美梦里酣然入眠。8：56，我坐在办公桌前悠闲地喝一杯卡布奇诺，同事们拎着早餐和雨伞狼狈地逃窜而入。新的一天开始了，起点已经很大不同，结局你是否猜到
?
我是一把伞。
在多雨的城市，一个人最亲密的伴侣或许是一把伞，它懂得和天气有关的所有心境，它了解每次出行无意的惊喜。
我已经很老了，现在我皮肤粗糙，精骨也不如从前硬朗了。门口那个修伞的老头都劝M再买把新的。可是M一直坚持不把我换掉，这让我很欣慰，感到有一种豪气。 我知道他为什么舍不得换掉我。
五年前，秋叶片片飘零的时候，他的女朋友跟他分手了。我还记得她把我送到他手里的时候对他说：这个城市经常下雨，出门不要忘了带伞。
于是，他就一直带着，宁愿经常带我去看病，也不愿再换一把。
我要跟M去出差了，这几年我已经不知道跟他走了多少城市了。
比起其他伞兄弟，我可以骄傲地说，我不仅闻过厦门清新的海风，还看过广州热闹的街道，甚至见识过上海十里洋场的繁华
我们就住在火车站旁边，只要有需要，三分钟之内就可以从家到火车站，然后乘着火车呼啸而来呼啸而去。有时候汽车也是不错的选择，长途汽车站和公交总站就在旁边，像要专
供我们随时调遣的。
××高速快建成了，也许更快了。可是，再快能快过女巫的扫帚? 我是M的深桃红色妖艳窗帘。
窗户是大厦的眼睛，窗帘是站在背后的守望者。她以更高更远的视角，见证着这个城市的日新月异。
我在24E，每天，带着无限的好奇站在这里看着窗外的芸芸众生、俊男美女和车水马龙。他们不停地演出，谢幕，然后再演出。窗外高高矮矮的房子拆了又建，无数不相识的面孔纷
涌而来，可是他们都得承认××××是最挺拔俊朗的，这让我感到骄傲。
火车站现在也出落得越发英俊整洁了，周边的购物中心、酒店、餐饮、娱乐场所都蠢蠢欲动起来，×××百货、××家电早已捷足先登，稳坐钓鱼台。新的商贸城粉墨登场，站前
广场不甘落后，也将鸣锣开张。做生意和购物的人还在成倍成倍地增长，繁华正在以120公里/小时的速度向前冲刺。这块地方的身价一天天高起来，×街口和××街嫉妒得要找人
打架。
我只是静静地站在这个角落，权当是欣赏一部默剧。 我是M的POLO真丝印花领带。
精装修豪宅设施齐全，轻松入住，要带的也许只有人和领带。 我跟M相识很久了。
我陪M去新加坡领过“亚太地区杰出员工奖”，陪他飞到北京不眠不休48小时解决了技术难题，陪他喝过庆功香槟酒，也陪他因为挫折而眉头紧锁。
真可谓，呃„„，怎么说来着，出生入死。我不是邀功，我们真的像兄弟一样。
M从他那间小斗室里搬来这里的时候，只带了包括领带在内的一箱衣服和书、CD之类的东西。这里的房间都设计得极美，无论属于哪种风格都现代感十足，M几乎挑花了眼。当M第一
次看到富丽堂皇的酒店大堂，和这间装修精致齐备的房间时，我看到他的眼睛唰的晶晶亮，还在心底吹起不成调的口哨。他一定在开心不必因装修而疲惫不堪、蓬头垢面，也不必
因邻居的装修噪音而彻夜不眠。
最重要的是，对喜欢的东西，M从来不会犹豫。
我是M波希米亚风格的高脚花瓶。
3.4米开阔层高，视野与身心都没有束缚。这样的尺度放得进落地花瓶、婷婷吊灯，也放得进别出心裁的品位。
M偶尔会带一些花回来，有时候是长脚的马碲莲，有时干脆是龙柳。M喜欢一些细细长长的东西，3.4米层高正合了他的心。多出的这一部分，让空间忽然幻化出更多创意组合，汽车
模型的展览柜一路顶到天花板，书架也颇为壮。M的艺术创造力找到了最好的用武之地。 风吹进来，拂过窗边深桃红色窗帘，悠悠地在房间里飘荡。高挑层高让这里的空气每天都保持这样的清香，分外怡人。M常说空间有多开阔，心就有多大，他常站在房间里昂首向天
。这时候，人也许很小，但，世界很大。 M的BoBo生活
星期二，晴，暴晴，有微风。 心情：气温36度，心情361℃ 遭遇：接待上司顺便犒赏自己
下班前，经理叫我今晚负责接待纽约总部派来的财务总监Vincent。没问题，so easy，交给我好了，我住的公寓有双会所，一定让他满意。
6：15，我们已经在养生馆了，让熏衣草的清香帮Vincent减去旅途和工作的疲劳。我们躺在那，慢慢地说话，看热气一点点上升再慢慢落下。一个小时后带他享受正宗的川味辣子
鱼，Vincent连声说好，恨不得回去的时候带个厨师回去。当然，还要有中国的茶叶，茶艺馆的古色古香陶醉得Vincent话也不再多说，泡一杯普洱，慢慢听我讲林则徐的故事„„. 等弄明白我就住楼上的24E，Vincent拍拍我：M，你可真会享受! 我扬起嘴角。
不享受，赚钱为了什么呢? 后记：
这件事留下一个后遗症，对于喜欢享受酒店服务的Vincent，侵占我60平米的“欲望地图”成了他的乐趣。此事最终以我帮他在××××另租了一套房间，而得以和平解决。
Vincent说，这是他在中国的行馆，比酒店有人情味而且合算得多，感觉不知有多妙 我是一只时尚精致的门把手。
世界因为有了门而有了里外，里外有交流则一定要通过门把手。门把手更多地见证物业服务，因而比主人有更多感触。
本来我跟所有的门把手一样，不会摇身一变成了芝士蛋糕。但是我属于24E，我的主人叫M，这多少让我感觉自己有点与众不同。从M的手第一次碰到我的霎那间，我就知道自己不会
再是以前无脑而无聊的门把手了。
11点16分，M回来了，微微地带着好闻的啤酒香，跟着他的竟然是那个个子小小的女孩，抱着一堆食品和用品，娴静地站在他身后。 我讨厌她。
她总是对他露出温柔的笑脸，问他有什么需要尽管说。她给他送缴费后的凭单，告诉他哪天会有音乐会让他去听，带人来给他打扫房间，甚至来送洗好熨好的衣服。M有什么事也总
是找她，天哪，我的心都快碎了。 M最欣赏的物业服务人员小丽。 年龄：22岁。
职业：××××管家服务中心，工号No.9。
小丽的任务就是用她从学校学来的国际先进服务理念，来服务这个公寓里的每一个居民。小丽渐渐喜欢上这份工作，用她的话说“甚至像吸食鸦片一样上瘾起来。” 开始，小丽研究他们的作息时间和性格只是为了更好地做好自己的工作。后来，他们身上的故事吸引了她，她发现每个人都像是一本书，慢慢读就会咀嚼出味道。
11点多了，24E的M才回来，吃力地拎着一堆刚从便利店买的东西，小丽帮他送了上去。 凌晨两点，小丽还在值班。夜风微凉，无数未眠的人散落在城市的各个角落，等待、思考。不过很少有人象M这样幸运，有小丽们守护长夜。
M有很多朋友，包括了4岁时分享过一根冰棍的旧友，也包括才认识两个月相见恨晚的新朋，比如16C的章宝琳，比如7A的沈世东。
要了解一个人也许不必认识他本人，只要看看他的朋友，或者他的邻居。
16C的章宝琳是位职业化妆师，为很多电影当过首席化妆，气质好得惊人，每天看她袅娜地走过公寓大堂，看她伶仃的高跟鞋踩过大理石面砖，就是一道绝美的风景。也许，一个32
岁的女人，青春才真正开始。她有时候早出晚归地忙上好几个月，有时候整日悠闲坐在会所吧台边，或许要一杯82年的红酒，再懒懒地叨一根细长的摩尔，偶尔翻几页米兰?昆德拉
的《生活在别处》。她像一个谜。
沈世东住在7A，白天他是身着纪梵希正装的职业经理人，晚上就成了万宝路的西部W小2恢浪遣皇怯信笥蚜耍伤歉鼍缘淖晔趵衔濉S惺焙蚩此阕磐〔贝
目突г谖鞑吞咛赴头铺睾褪裁碆lue Chips，一转眼又活力充沛地和朋友在玩推杆果岭。他喜欢王家卫，喜欢像乌玛?瑟曼一样气质的女人，他说那样的女人有一种威风凛凛的美
。他将工作与生活玩弄于股掌之间，分外悠游。
M是个整洁带着清香的男人，有点自恋，喜欢用名牌，比如他手上这块欧米茄无刻盘休闲表，比如他身上这件Prada全棉夹克外套，比如他现在住的××××24E。 相信我们，相信M，他和你一样挑剔。
山 居 札 记 序 回归
天空渐渐深邃;风，悄悄然多了许多清凉。 秋天来了。
一片黄叶飘落下来，青涩的、喧闹的、燥热的季节远去了，岁月更替，留下了成熟、从容与宁静，时光洗练之后的世界，绚烂无比，硕果沉沉! 恰恰好，一如你现在的心境。
让时间在别处继续沸腾吧!
且尝试着放慢脚步，学习放松，学习谦让。 学习海子那句著名的诗： 从明天起, 做一个幸福的人 喂马, 劈柴, 周游世界
从明天起, 关心粮食和蔬菜
„„
在烦扰的都市里，要一个青山妩媚的角落，回归自然，回归生命本源的一张一弛，以温暖的心情，感应万物的神秘韵律。 简单生活。幸福生活。 第一章：漂流记倦
“踯躅闹市说隐居”。
这是林语堂的名句，嘲笑自己离不开都市，却又向往无欲无求、宁静幽雅的隐居生活。 其实大部分的人都是这样的。
深圳是一部高速运转的城市机器。身处其中的人，渺小得如同尘埃，如同微不足道的水泡。要么习惯这种残酷和压力;要么离开这里。没有第三条路。
背负着梦想与城市的重量，漂流在深圳的人们，来来往往行色匆匆的人们，你的肩为什么沉甸甸的疲惫了? 当无孔不入的霓虹逼迫着你最后的安宁，你的归宿在哪里?
欲望深圳，宁静的渴望悄悄萌芽 把生命中最美好的年华、智慧和心血交付给这座城市，换回或超出期望或失落茫然的一个现在。
当初的血气方刚、豪情万丈渐渐随着年月的增加而消退，当激情和梦想被稳重和务实取代，神经如箭绷在弦上的紧张生活，开始让人觉得有些疲倦。 漂在深圳的人，开始渴望一种回归自然、舒展轻松的生活。
设计好的生活，请远离我 第一次，听到“主题餐厅”，觉得很新奇。不久，又听说出了“主题酒店”，然后又有了“主题商场”、“主题度假村”„„甚至有了“主题城市“!
我们的房子也有了种类繁多的主题，欧式住宅、北美住宅、西班牙式住宅、日式住宅、水景住宅、绿色住宅„„主题，本是无关轻重的事，起初甚至觉得有点益智，愈来愈多主题
之后，我们的世界开始变了。
我们的生活，变成了主题化的生活。我们的世界，都是预先安排好的、经过美化的世界。
然而，我们需要一切被人预先安排好，过“主题人生”吗?也许，我们需要的是一点天然的、本质的东西?
“不大自然”的“大自然”
我们有越来越多的“大自然”了。 人造沙滩，已经面世了。 人造雪山，也已经有了。
在运动方面，很多比赛如滑雪、溜冰、滑浪、激流„„都已在“人造的大自然赛道”中举行。 “人造大自然”的好处，显而易见——环境及天气状况全由人操纵，有保证，随心所欲。 于是，我们有“安全瀑布”、“永不下雨的沙滩”、“有限度危险的悬崖”、“不会冲死人的激流”„„和“没有四季的草原”。 我们拥有这么多的“大自然”，可是，为什么我们的心灵还是惶惶然，还是在苦苦找寻归宿感?
只因为，这些比大自然“更佳”的大自然，其实是“不大自然”的大自然。 木，林，森林
今天，在沃尔玛买了个脸盆，那个塑料盆，竟是木纹的! 木，现代人在潜意识里，仍在朝思夜想着木。 买房子，要有柚木地板或枫木地板。
买家具，要“木质”的。哪怕是聚脂的、蔗渣板的、防火板的，甚至塑胶的，也要整得好似木一样的。
这大概是现代人类仍脱不了原始人本性的一个显示，我们渴望亲近木，亲近山林。
大隐隐于市
在都市生活久了，慢慢的怀念起泥土和青草的味道来。 父母说，春天回老家的时候，还曾经呼吸过那样的空气。
在老家，在遥远的少年时代，那种质朴的味道陪伴着我，甚至渐渐成为我气质的一部分。 离开家太久，离开山太久，觉得自己就像一棵被移植的树，在南国懊热的都市里努力扎根。然而内心里，却总有些失水的感觉。 想念山，几乎成为乡愁。
想有一个家，系住我漂泊的脚步。 想我的家，背靠青山，宁静幽雅。近邻都心，好方便的照顾事业，照顾生活。 想我的世界里，四季从容更替，日子井然有序，化解城市生活的虚华和浮燥。
家庭总动员
刘先生一家走进山居岁月，就兴高采烈分散行动了。
儿子跑得最快，他急着找儿童游乐场，玩新鲜的游艺机;刘老妈妈审视着园林的健身步道，询问医疗诊所的距离，为日后的生活找安全方便之处;刘太太找市场，感叹价格比老住
所便宜好多;而刘先生则看停车场的位置，看生态篮球场的档次，了解会所的休闲项目。
走进样板间，儿子好奇地玩弄摆在各处的小饰物;刘老妈妈只顾各个阳台的景观;刘太太先看厨房和厕所;刘先生则专注地研究门窗的朝向，与售楼小姐讨论平方数与价格之间
的合理性。
在这场家庭聚会里，无人能保持沉默。
安居乐业 曾经，“定居”这个词对我们来说就是奢侈的代言词，在租来的小屋，老公继续忙他的工作，我一个人呆坐到深夜，抽得满地烟蒂。
从发商展手中拿到新房的钥匙的那一天，对我家的城市生活来说，是具有转折意义的一天。站在转角大凸窗前望着宁静的海面和邈远的天空，似乎可以看见我过去那些动荡不安的
日子，曾经像云朵一样四处飘散的日子，终于消散了，现在海阔天空，一片安祥
我每天热衷的事情，就是收拾我的房子，虽然看上去已经整整齐齐的，我还是不停的收拾。 老公总是满足地看着家，说：“安居乐业，只有安居了才有心情专注工作。” 给心爱的房子起个温暖的名字——叫做“家”
事情发生得很快——可说是一见钟情——原因是那房子。楚门在下午的斜阳下看见它。当天晚间时分，心灵已经提前入住了。 周日下午，楚门关掉自从进入现在这家公司后就再也没有关过的手机，穿上最喜欢的登山鞋，登上了大南山。临近山顶的时候，七幢色彩明快的楼房映入眼帘，在西侧的山谷里，
起伏的飘顶与山的走势默契暗合。远远可以看见社区内椰树摇曳生姿，水流潺潺， 一片醉人的荔枝林呈270°环绕社区。沿社区入口，一条青石小径蜿蜒延伸至荔枝林里，若隐若现，直达荔枝林中的太子湖畔。太子湖在午后阳光的掩映下，如半开半闭的温柔眼眸
。
热闹而充满生机的前海生活，被山回路转隔在一百米之外，独留一片静谧和安静。 很快，楚门住进了山居岁月，结束了漂流岁月。
楚门想要给这里的湖这里的山取一个的名字，因为这是与环境亲近的方式;楚门把最温暖的一个字给了山居岁月——“家”。 第二章：山居记静
一座安静的庭院
小时候我很喜欢爬树。很粗壮的白杨树都合抱不来，可是我嗖嗖嗖几下就到了树顶。在树上坐着乘凉、捉知了，有时还会掏鸟窝。
每当春天的时候也是我最快乐的时候。树变绿，小鸟开始鸣叫。这时榆树和槐树也相继开花了，我就爬到树上去摘好多带回家去，妈妈会用榆钱和槐花做出好吃的炒饭来。 躺在观景阳台的藤椅上，对面的大南山和荔枝林都恣意地开满了花，空气中仿佛弥漫着榆钱和槐花的芳香。 余秋雨说：“某天你踏进一个庭院，觉得它比你出生的地方和生长的地方还要亲切，那你就找到了自己，你自己是什么?就是这座安静的庭院。” 四周都是饱满的宁静。
我的房子背靠青山，近邻都市。
窗外有山、山边有湖、湖在几十亩原生荔枝林的环绕中。
黎明的时候，听得见露珠落在地上的声音，大地发出幸福的低吟。 找回丢失已久的春天
“春雷绽紫出新色”。立春，从沃尔玛满载而归，第一声春雷如约而至，这句诗骤然浮上记忆。
万物自有神秘的时序和绚丽的表达。
春天来了!山间小雨润如酥，大南山山径上开满了各色杜鹃和报春花，柔枝嫩叶在每个角落里招展，蜜蜂嘤嘤嗡嗡地忙碌不息„„入户花园里的花精呼应着春天的召唤，玫瑰、水
仙、风信子开得好不热闹!紫藤萝爬上了秋千架。住在南方的都市里，第一次，我触摸到了春天，它不再只是存在我虚妄的梦中。
曾经常常为了错失春天而懊恼，现在，多么幸庆地发现：我们已经是春天的一部分。
生态装修方案
放纵自己的想象和贪心，通过装修来实现对家的梦想吧!不要让自己住在没有生气和气质的建筑里。
生态的房子，装修也要很生态。
比如浴室，可以用青石板和雨花石铺地，木板叶帘间隔，再配上大小不同的木桶，做成完全日本风格，沐浴的同时，一样可以享受风景。
客厅很大很方正，适宜放一套地道的布艺沙发，软软的，带着手工的质感，有舒缓神经的作用。
落地玻璃窗正对外面的青山，放一把竹制的摇椅，一个茶几，闲来喝一碗养生的盖碗茶。 观景阳台不妨装上秋千，一边摇晃一边喝咖啡看月亮，这样的浪漫让人嫉妒„„
比别处低两度的宁静
据说，当视野的绿色超过十平方米，体温将下降一度。如果是真的，住在山居岁月，体温一定比别人低至少两度。
家在15亩荔枝林和近千亩山林围绕中，葱茏的森林每天吸收超过100吨二氧化碳，并释放80吨以上的氧气。同时，体表温度明显降低，脉搏跳动趋于沉缓均匀,心情格外平静。
深山多古刹，就是这个原因吧!
浮躁的情绪好似手中这碗清茶的茶叶，沉到底，又安静了!
比别人拥有低两度的宁静，夜晚睡得好安稳。在深圳，这就是福气了。 树与房子的故事
树与房子的故事，被一个叫大米饭的人用诗的题材，写出来了：
树和房子同居了很久/七十年来他们幸福地厮守/树总是把手伸向房子的肩膀/在晨光与曦露中相惜/路是不折不扣的老头子/从树还小的时候就经历了世面/他看着树长大成人 /也是他看着树和房子爱慕/记得当初，路笑的时候/总有几个树的孩子/快乐地扑在他的身上/一片片的小可爱呵/房子无怨无悔/他的梦想很单纯/和树相处一生一世足够了 感到很幸庆，我也有座这样充满灵性的住所，与树相亲相爱，
第三章：闲情记趣
阅读自然，阅读人生——读书之趣
去南山书城一趟，搬回来金庸全集和Peter Mayle的《山居岁月》。
拥有一套金庸，是我们那个年代每个男孩的梦想。热烈渴望这套书的时候，我们无力购买。 等到终于有能力购买的时候，却又没有了那种心情。
竞争的激烈，鞭策着我们把仅有的时间都用来学习充电。所以，我们在书店里大捆大捆地买专业书、英文速成、MBA、麦肯锡、哈佛管理„„搬回一切可能会对我们的事业和处境产
生帮助的书籍。
面对山林湖海，我发现自己的心态已经逐渐改变。拥有宁静的心，更加看得清繁华背后，生活真正的意趣：专心地生活，才能体会生活之乐。 尝试着掌握一种张驰有度、收放自如的生活节奏。
包括和大家一起不带任何“装饰”晨跑，与邻居在会所打球下棋，给自己一些时间来读一读喜欢的书。
在灯下心平气和的读着金庸，温习这一堂荒疏许久了的课程，这种尝试带来的莫大快乐，却又是我所始料未及的。 附：
山居生活藏书目录
《浮生六记》——奇书!读书人必藏! 《百年孤独》——奇书!读书人必藏!
《人生的盛宴》——林语堂的悠闲生活絮语录。 《山居岁月》——值得一读!
《红楼梦》——每看一边都有不同滋味。
《蔡志忠漫画全集》——以游乐的心吸收传统文化精华。 《金庸全集》——不能免俗。 山，健康的化妆盒——登山之趣
近来我瘦了八斤，脸色却比以前红润健康许多，在会所与邻居闲聊说起，才知道好多邻居也瘦了，原来„„
是因为登山多了的缘故。
家靠近大南山，得天独厚的资源，诱惑着我们天天往上面跑。晨跑一个小时，晚上又去散散步。
适度的运动让我精神焕发，不过，单是减肥，已经令人无法抗拒。
网上找到一段颇能代表我心情的话： 你很渺小，因为山大天大; 你很高大，因为山在脚下;
你失去自我，因为自我已经溶入了草木的芬芳; 你触摸自我，因为你远离喧嚣只留下单纯。 登山是对美丽的向往 登山是对生命的感悟 登山是对自由的追寻
所以我登山。
自然激发灵感——制作之趣
闲而快乐的日子，易梵热衷于发掘新奇。
她喜欢从山上收集漂亮石头，有些放在入户花园，有些形状花纹特别的，稍微加工就成了书架上最好的摆设;
傍晚散步时，发现很多奇异的树根、可爱的坚果，带回家率性打磨、修饰，竟做出很多意趣盎然的工艺品来。
她又挑选出几十片漂亮的树叶，准备做成彩色的叶脉书签，作为礼物送给朋友;
这天，易梵灵感一现，尝试着用微波炉做干花。把一支带叶的花放在两片餐巾纸中，用厚纸和瓷砖夹住，再用橡皮筋绑起固定，放入微波炉中加热1分钟后，用镊子取出干燥后的花
，它居然还是那么鲜艳!喜滋滋地粘到台纸上，一张美丽的押花卡片就诞生了。 一口气做了五六个押花卡片，易梵拿起电话，开始宣传自己的绝好创意。
留住这一刻，别让它溜走——重拾艺术之趣
天蓝得透彻，新鲜醒神的海风一阵一阵颇有力道，穿一件白色T恤和牛仔裤，外罩太太最喜欢的深蓝色棉质衬衫，就是我最舒服的装束。因为勤于锻炼，做事的效率变得奇高，身体
里窜动一股乐观活泼的力量。除了工作，还想要生活更丰富一些。 执着事业而丢弃的爱好，一件件被想起来：书法、摄影、音乐等等。 于是家里开始拉响田园小曲，悠扬的旋律与窗外的鸟声，一唱一和。 于是面对山海，勤练书法，笔触渐渐有了山的深厚、海的灵韵 于是太太的画板，再度架起。
于是常常背着画板、挎着相机，四处写生，家里挂满了山湖林海花草虫鸟的图片。 以前，为了工作忘了生活。现在，重新开始学习生活。
日啖荔枝三百颗——收获之趣
荔枝沉甸甸地熟了，一嘟噜一嘟噜红艳艳地挂满整个枝头。收获的这个周末，社区的大人小孩都跑来了。
孩子们不时发出兴奋的尖叫，争吵着谁摘的荔枝最大最红;在办公室坐太久的身体找到了最好的释放方式，平时甚是严谨斯文的公司经理、社会精英，现在都挽着袖子，拿出遗失
已久的上树功夫，孩子一样大叫大笑;而平日里穿套装的女士们，都换上了休闲服，接过男人们摘下的荔枝，仔细检查后，剪掉破损的，然后一层层小心装筐;更有李先生，憋足
劲举起一岁大的胖儿子，让胖乎乎的小手触摸枝头的果实。
黄昏时分，收获完成。累得筋疲力尽的人们躺在太子湖边的草地上，喝着冰凉的啤酒，庆祝这一场丰收。
清粥小菜伴黄昏——天伦之趣
傍晚，一家人坐在阳台，就着腌黄瓜喝凉粥，对面的山风吹过来，这样的夏天很享受。 “谁言寸草心，报得三春晖?”和父母一起享受天伦，是我们朴素的心愿，尤其是在有了自己的孩子之后，明白为父母者的艰辛，这种想法更加强烈。过去，父母为了怕拖累我们
而不愿住到深圳来，也因为我们一直没有合适的安置方案。 现在，终于可以把他们接来一尽孝心了!
深圳的气候适宜养生，新家清新的环境就像家乡的山水一样亲切。
而且山居岁月的房子，有很多专门为老年人设计的设施：防滑的地板、卫生间、楼体口的扶手、老人康体中心„„父母住在这里，就算常常出差，也可以放心。
而父母，一家人平安团圆，就象现在这样清粥小菜伴黄昏，已经是最让他们满足的滋味了。
锡婚纪念日——植树之趣
结婚的第3648天，八岁的孩子说，我们去大南山种树吧，我要和树一起长高。
儿子买了三株树苗，说一人一棵。向社区管理处借了锄头、铁锹，全家兴冲冲走向大南山。
我们找到一块对着阳台的地，我挽起袖子，抓紧锄头挖坑，儿子兴高采烈在旁边跑来跑去，不一会就凑过来嚷嚷，抢锄头说要自己动手。看到他气喘吁吁的卖力模样，我和妻
相视而笑。
以往结婚纪念日不外乎吃饭、旅游、给对方买点小礼物。觉得今年的纪念方式特别有意义，每天起床后第一件事就是到阳台看看我家的树，时常去照料它们，让它们和孩子快乐成
长，见证我们的婚姻，。
姐姐你好漂漂——游泳之趣
江南出生的人，天性就喜欢水。童年时代，夏季湖面铺满荷叶、盛开着荷花，我和所有孩子一样，静静地躺在水面上，仿佛置身于锦被之中。
社区的儿童游泳池，当然是我家的乐园，看着三岁的儿子和社区的小孩子们在水里扑腾扑腾，切实地感觉着生命的延续。
正沉于回忆中，邻居家小李带侄子来戏水，招呼水里的儿子：“奇奇，给姐姐表演下你的游戏技术啊?”
“姐姐，你今天好漂漂。”见有人捧场，儿子高兴地奉承。
“呵呵，那姐姐等你长大了嫁给你，好吗?”周围的人都笑吟吟地看过来。
“不要!”儿子嗲声嗲气说。
“为什么啊?”
“你男朋友要扁我的，怕怕。”儿子认真地说。
一时间，游泳池里一片欢笑。原来，快乐竟是如此唾手可得。 一池一杆便是生活——钓鱼之趣
退休以后，除了在大南山打打太极，就喜欢到太子湖钓鱼了。
拿了各种家什，找好钓点，下钩。不久就有鱼问津，开始鱼不大，几条都是几两重的。 我加大诱饵，静等大鱼。过了约十几分钟，鱼漂轻轻点动，随即缓缓下沉，我及时扬竿，却提不动，马上意识到是鲤鱼打桩。便全神贯注顺着它的动态加以引遛，约莫过了10几分
钟，终于遛到边上了，待鱼头露出，一看足有二三公斤重。直遛到鱼身翻白，用抄网抄上，这才放心。
回家一称，足有二公斤重，老伴做了个剁椒鱼头，还弄个水煮活水，一家五口吃得不亦乐乎。 儿子喜欢的停车场——回家之趣
“喔!要开进森林里去喽!”每次回家儿子都要兴奋地叫上这么一句。社区的停车场入口处设置成假山，树木婆娑， 藤蔓纵横，他第一次看到车子开进“山洞”，以为是去森林里
捉大狗熊，在车里大嚷大叫、手舞足蹈。
而每次出门，儿子都不知道车子是从哪里开出来的，因为停车场出口安排在亭榭里，他老奇怪而着急地说：“怎么冒出来的?怎么冒出来的啊?” 社区里总有些小小的地方击中孩子的兴奋点，也击中我们的幸福。 孩子心目中的第一——幼儿园之趣
孩子晚上发烧40度，心焦如焚送到附近的南油医院，吃药、喝水、擦汗，累得筋疲力尽。 第二天烧退了，看着开始有些精神的孩子，我问她：“你是妈妈最喜欢的宝宝，你最喜欢谁?” 她细声细气地说：“我最喜欢爸爸，最喜欢爷爷、奶奶，还有小姨„„” “最喜欢的只能是一个。”我说。 “那我就最喜欢滨滨，我要去海雅。”说着她挣扎着想爬起来。
我伸出去要帮她擦脸的手就停在空中，滨滨是她在社区海雅幼儿园认识的小朋友，我生活的中心就是这个小家伙，可在她心目中我还不如个幼儿园的小孩子?
纯粹生活——周休之趣
同事问我：周末都怎么过的?
认真想了一下，自从搬到山居岁月，周末好像就没有再在外面过。 邀约朋友烧烤聚会过一天;
一家几口在生态园林游泳池戏水过一天; 帮忙收获荔枝过一天;
与邻居在太子湖钓鱼一天;
陪儿子大南山上捕捉昆虫标本过一天; 荔枝林里躺在吊床上看书睡觉过一天; 和太太在山边种树纪念过一天;
„„
日子竟然就这样不知不觉过去了，没有惊涛骇浪，但是恬静安详。仔细回味，这其实就是我想要的生活。我觉得很满足。
第四章：养生记道
罗湖的朋友打电话来，问起我的生活状况，说：我在大南山， 象山上的树一样，挺直腰板活着
某一天，和一群朋友爬上大南山，其中学植物的那个朋友说：植物也有争地盘的习性，都是成群成群的盘聚，不同群族的植物就会因被包围孤立而枯萎。
他说：“植物争地盘是无所不用其极的，树枝与藤蔓的蔓延，根的伸展与缠绕，最惊人的是种子的迸射，可以射数米之远，有的种子借助风力，可以翻山越岭。”
他又说，只有一种树木不成群结队地争地盘，就是那些高大的乔木，它们是单独地向天空生长，到最后成为那些族群植物的依靠。
其实不只是植物如此，动物也是这样，狮子、老虎、老鹰都是单独行动，糜鹿、野狼、麻雀则成群结队。
人也是这样的，小人结党成派，以占取地盘，只有那些人格高超的人，独自使心灵伸展向空中。文明与文化，就是由那些独行又独醒的人创建出来的。 站在林中，仰望那些高大的乔木，但愿自己永远保持独醒和独行的心灵。
万物都是大自然的种子，人也一样
窗台上的仙客来开花了，一只蝴蝶飞过来，蹁跹落在花蕊上，吮吸良久，然后又寻找其它目标去了。
摘下那朵花来，花房里果然包含着一颗甜蜜的汁液。
可是，蝴蝶是怎么知道的呢?它凭着什么信息判断出那一朵才是有蜜汁的花?
这个世界不是有很多未经教育与学习就完美展现的事吗?鸟的筑巢、蜘蛛的结网多么完美!孔雀想谈恋爱时，就开屏跳舞!云雀有了爱意，就放怀唱歌;天鹅和大雁历经千里也不
迷路;印度豹与鸵鸟天生就是赛跑高手。
这些都使人相信轮回是真实的。
一只蝴蝶是带着前世的种子投生到这个世界，在它的种子里，有一个不可动摇的信念： “我将飞翔!我将采蜜!我将繁衍子孙!”
而我们不也是这样的吗?也许暂时疏远了自然，但是那颗埋在心里的种子一定会发芽，带着我们找寻回家的路。
在那只美丽的蝴蝶身上，看到空间的无限与时间的流动，体味感动。 也无风雨也无晴
东坡诗词，是每一个关注内心建设的人追求的至高境界。
“人生到处知何似，恰似飞鸿踏雪泥”;“物与我皆无尽”„„ 站在竞争激烈的前沿，曾经一味地追求成功的刺激和荣耀。这种执着带给今日的地位和成就。但执着也带来苦闷。
在山居岁月，每天与大自然对话，用寰宇万物无尽藏的美为心灵养生，领悟到在浩瀚的时间和广博的宇宙面前，人其实多么渺小;与这种领悟俱来的，却又是更加广阔的胸怀和涵
养。平和快乐的心情也特别多!
偶然的，就进入苏轼孜孜追求的“也无风雨也无晴” 的境界。
附词：定风波 苏轼
三月七日沙湖道中遇雨。雨具先去，同行皆狼狈，余独不觉。已而遂晴，故作此词。 莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行。
竹杖芒鞋轻胜马，谁怕?一蓑烟雨任平生。 料峭春风吹酒醒，微冷，山头斜照却相迎。 回首向来萧瑟处，归去，也无风雨也无晴。 素面朝天的女人很养眼
工作的缘故，不得不常年化妆。
作为出入高档写字楼的白领，我们是用时尚、名牌和化妆品精致包装的人造美女。时间久了，原来的眉眼盈盈，也掩盖在千变万化的五颜六色里。
这种美丽哪怕也是造作的，至少也给人安全感，甚而成为一种面对世界的仪式。
当心态开始变得轻松，仪式也变成了累赘。
适度的运动和清新富氧的空气带来健康红润的好面色。脱下时髦的高跟鞋，让足部摆脱多年来一直紧绷的姿态，好舒服。
终于，我开始在所有非必须时刻勇敢地素面朝天。
太青涩的美丽多半不能持久，而这种天然的温润，虽不及美丽抢眼，却比美丽养眼，兼可养心。
将季节的真味装进身体
食物，本是造物恩赐。依照季节时序推陈出新。
不是太久之前，人们对季节的期待还包含着对当季美食的期待。
春天来了，各种植物的嫩尖新叶饱含汁液，带着来自地脉深处的清香;秋天，菊黄蟹肥，百果挂枝，桂子飘香，月朗风清，食物中储满整整一年的热情滋味。 我们坚信，在正确的季节吃正确的食物是呼应自然的生活方式，不仅能品尝出食物中原有的甘香，也能获得健康。因为遵循古老的哲学，更能带来心灵的轻松，外邪不易入侵。 附：国际公认的6种保健品 ○ 蘑菇
提高免疫功能。
○ 骨头汤
含琬胶，琬胶能延年益寿。 ○ 酸奶
维持细菌平衡，吃酸奶可以少得病。
○ 绿茶
含有茶坨酚，能抗癌;含有氟，它消灭虫牙、坚固牙齿;含茶甘宁，能提高血管韧性。
○ 红葡萄酒
红葡萄的皮上有 “逆转醇”，不仅抗衰老，还是抗氧化剂，常喝红葡萄酒的人不得心脏病。红葡萄酒还有个作用是降血压、降血脂。但每天不超过50～100毫升。
家的附近，野山菌摇曳生姿
春暖花开，雨水渐渐多了，在大南山晨跑时看到杂草丛中藏着一顶顶小雨伞，还有绿得滴油的鱼腥菜，胖胖嫩嫩的小蓟，周末便全家动员采野菜。
晚上，品尝白天的劳动成果，说不尽的美味，不仅仅是因为口感鲜滑，更因为这是天然的、需要等待的精华。
地球上季节性的特产，已经可以通过人工栽植，全年出产，现在，我们可以天天吃西瓜;我们可以在夏天吃羊腩煲;我们可以在冬天游暖水泳;可以大热天时做冷气烧烤、可以天
天吃蛇羹„„可是太容易得到，总觉得不矜贵，没趣。 需要等一年才能吃到的野山菌，当然更加美味。
五色养生蔬菜汤
五色养生蔬菜汤源于日本，发明者为立石和博士，被誉为21世纪的神奇靓汤。许多注重养生和饮食健康的太太们，已经把五色蔬菜“发扬光大”了。
五色蔬菜即青为萝卜叶子、红为胡萝卜、黄为牛蒡、白为白萝卜、黑为香菇，分别代表金、木、水、火、土五行。据说，五色养生汤符合中医学说的五行调和，对应身体五脏
六腑的学理，是健康的基本法。
胡萝卜、香菇、牛蒡，都是可以抗癌的蔬菜，而白萝卜含丰富的维生素，能分解淀粉和一氧化碳，特别适合常吃肉的人。
将蔬菜连皮切成大块，放在锅里加入3倍于菜量的水，用大火煮沸以后，再以小火煮1小时。煮好后即可饮用，也可以冷却后放入冰箱保存，以三天内喝完为好
大南山，太极拳的圣地
太极拳，我可听多了，不过一直没学，直到搬到山居岁月，出去走走，吓，时不时就见一二个打太极的老爷子。
见多了，心也就痒痒的了，而且社区的老爷子们一见我晃悠着路过，就叫我一起练。这么着也就打上了。
养生太极拳注重意气、身心兼修，而且动作舒缓、柔顺，很容易学。练了不到一个月，身体的小毛病都少了，吃饭做事精神多了。
想必过不了多久，打太极的人会成为大南山一景。 像达第强奇一样，拥有平静安稳的心灵
在一片静谧的绿色中，克娅的YOGA已经从卧势练到了鱼式，空调房里静态生活的乏力和紧迫的工作压力，就在这优雅的姿势中缓解、冲淡。
瑜伽是克娅两年来的忠实伴侣，这种古印度的运动，讲究身体和灵魂上平衡合一，在超强大自然环绕的家里习练，享受个体与天地万物的契合，“天地与我为一，万物与我共
生”。 长时期的习练，克娅明显感觉到肌肉更加柔韧，而且耐性和EQ比以前好了许多，
她的愿望，是像“世界上最平静安稳的心灵”达第强奇一样，拥有和平的灵魂，从容面对都市的种种嚣喧和疲惫。 第五章： 漫游记快
用心生活
张爱玲在她的《道路以目》里有这样一段话：
读万卷书不如行万里路。我们从家上办公室，上学校，上小菜场，每天走上一里路，走上一二十年，也有几千里地;若是每一趟走过那条街，都仿佛是第一次认路似的，看着甚么
都觉着新鲜稀罕，就不至于“视而不见”了，那也就跟“行万里路”差不多，何必一定要飘洋过海呢?
所谓道路以目，就是用心生活。
用心，于是遇见精彩的人，丰富的生活。 以纯善之心结善缘的卖花女
用心，能在每一个平凡的人身上看出光辉来。
民间有一种说法，有三种行业是前世修来的福报，就是卖花、卖伞和卖香。那是因为这三种行业是纯善的行业，对众生只有利益，没有伤害，可以一直和人结善缘。
常去买花的花店，卖花的是一位中年妇人，永远笑着，很有活力;永远穿着干净而朴素，却很有风采。
我对她说起民间的说法，赞美她说：“老板娘一定是前世修来的福报，才能经营这纯善的行业呀!”
她笑得很灿烂，就像一朵花，不疾不徐地说：“其实，只要有纯善的心，和人结善缘，所有的行业都是前世修来的。”
海滨城市最适合的交通工具——自行车
法定休假日，FOTOE一定把他的白色吉普车冷落在车库，改骑单车出游。
有时骑去郊野文化公园，上山下山非常辛苦，但路边的苍劲的林木、不知名的野花，还有草丛中时不时传来唏唏倏倏的声响，头顶欢快的鸟鸣，整个人都变得畅快无比。
FOTOE更喜欢在荔枝林绕，在枝叶下面随心所欲，想快就快，想慢就慢，到太子湖边就停下来，看看那碧波荡漾的湖水，映着蓝天白云，觉得心也如湖水般清透。
有时候，他会把速度调到15速，像阵轻快的风儿，往青青世界骑去。深圳路面状况极好，车胎与路面摩擦，发出悦耳的飒飒的声音。
一路平川，最后到达海边。微咸的海风吹到脸上，太阳迅速把他的皮肤晒成健康的古铜色。 FOTOE的背包里，准备了瑞士多用军刀，小型铁锤，军用水壶，一张自己绘制的等待填充的地图，以及一个收集带，准备随时把发现的宝贝带回家。弓腰骑车的FOTOE满脑子把自己
当成探险者。
我家宝宝喜欢“搭讪”
“Good night! Baba.”
“Good night!”宝宝一个音节一个音节地吐出good night，稚气的声音让周围的人都莞尔。
晚餐后散步是我家的保留节目，和老公牵着宝宝有时去荔枝林兜兜，有时走向青青世界，有时去海雅百货逛逛。
至从一位穿套装的女士过来逗宝宝说英语，并奖给她一个小公仔后，小小的她就开始费尽心机地找人“搭讪”，到处冲穿套装提皮包的阿姨叔叔叫喊：“Hallo，Hallo”，出入各
大公司的精英们，都饶有兴趣地过来和宝宝英语对话。现在，调皮而可爱的宝宝，不仅把英语说得很地道，时不时还会冒几句“どちらへ(去哪啊)”、“さようなら(再见)”
。
机械化的餐馆
全家拥着爸爸从酒楼走出来，刚从老家来的爸爸感慨地说：“深圳真是工业化啊!”
见我们纳闷，爸爸说：“就吃顿饭，步骤也这么多，活像流水线一样。”
我们到酒楼门口，“楼下知客”把我们请上楼;然后遇到一个“楼上知客”，把我们交给一位“带位员”;带到座位边，她为大家拉椅;然后，她叫来一位“部长”，由他替你写
菜，传入厨房。 过一会，“传菜员”将菜捧到桌旁;服务员将菜送到桌面;然后，一个“分菜员”将菜捧走，将菜分好之后，一份份送到你面前。这时，大家才有得吃。
其实，做了一辈子工人的爸爸的是在说：在深圳连吃饭都很机械化。
充满芳香的小书店
在社区不远的地方，有一家小书店，前面的一半空间摆满无限丰富的报刊杂志，里面的一半空间则是品种繁多的文具。当然，还有个长得特艺术的大汉老板。
作为自由撰稿人，理所应当要获取最新最多的资讯，于是我有事没事我就往那里跑，看杂志买书，同时也淘些新奇有趣的小文具。比如新出的唛嘟橡皮擦，甩着长长胡须的老头自
动铅笔，看到这支奇怪的铅笔，我兴奋地尖叫。日子久了，有什么新奇的文具，大汉老板都会给我留一份。
有一天，我指着《希望》上一篇小文章喊大汉老板：“来看看我写的东西啊。”
他过来瞄一眼，很不置信地哦了一声，又去整理书架了。明显的在告诉我：就你那疯疯癫癫的小样，还能写文章?
我深吸口气，是我太随性不像弄笔杆的人吧。决定不跟大汉老板计较，丢开《希望》钻到里面找我喜欢的小文具。
后记：
前海片区，日新月异;前海生活熟了 物流园区建设中;
科技园建设中;
宏伟的筑路工程建设中; „„
政府改造前海的诚意和力度，我们看得见。 一个个高尚社区起来了;
很多很多的生活配套正在完善中;
张持自然的心灵最有能量，张持自在的生活充满乐趣。 属于山居岁月的生活，刚刚开篇。 封底
项目总控/顾问指导/策划编辑/平面视觉/撰文及数据支持/监控平台 咨询电话/网址/发展商/销售策划/建筑设计/物业管理/广告推广
康德27°生活空间手册
手册规划：
P1——P2：楼盘形象：追寻适宜生活的最佳温度(温度27°) P3——P4：楼盘形象：用角度27°苛求您的家(角度27°)
P5——P6：都市中享乐的舞者
P7——P8：地段，标题：住在从容里——咫尺繁华
P9——P10：教育，标题：住在学城里——氤氲书香 P11——P12：医疗，标题：住在健康里——健康无价
P13——P14：交通，标题：住在自由里——想去哪儿，就去哪儿 P15——P16：休闲，住在生活里——享受您的自由生活
P17——P18：楼盘环境形象：玩味27°的品质生活 P19——P20：水景
P21——P22：游泳池
P23——P24：景观生态阳台 P25——P26：会所
P27——P30;户型点评(四个)
P31——P32：物管，标题：我的27°生活空间，不用为家担心!
P33——P34：建筑配套：标题：建筑的细节之美 P35——P36企业介绍
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P1——P2：楼盘形象
标题：追寻适宜生活的最佳温度：
随文：
摄氏0°：冰雪融化，树已经准备就绪;
摄氏10°：或许，嫩绿正在酝酿;
摄氏20°：去郊外放飞心情
摄氏27°：自由而舒适的最佳的生活温度 酒店式公寓楼书
作者：佚名
来源：网络
日期：2008-3-15 20:45:13
舒适和自由的不只属于别人， 需要自己去寻找、去体会 关于空间 关于宁静
关于康德27°生活空间 自己体会!
P3——P4：
标题：用角度27°苛求您的家——【康德27°生活空间】 随文：用27°要求你的家是严格的;
用27°看您的生活空间是不够的;
27°很小
正因为如此角度才更精确;
才能找到你中意的
以27°的角度。总会得到不同的观点。
P5——P6：位置
标题：都市中享乐的舞者——【康德27°生活空间】 随文：家，你可以有N种选择，
选择自然。选择未来。选者SOHO。选择尊贵。
无论选择什么你都逃不出——享乐生活
家，你可以自由支配，想干嘛!就干嘛!
孩子的未来、家人的健康、工作的距离
缺少一样都会是一种遗憾，
因为，家是一辈子的享乐之地!
P7——P8地段：
标题：住在从容里——咫尺繁华
随文： 繁华可以由不同的角度去欣赏，
你可以仰止，
可以远望，
而用27°的视角，你会发现它离你
不过那么远„„
【康德27°生活空间】：处于大石杨组团的核心位置，精英汇聚的大坪和石桥铺之间，毗邻城市主干道大石路，南面重庆医科大学、背靠重庆后勤工程学院(略) P9——P10教育
标题：住在学城里——氤氲书香
随文：孩子的降临带来的是一种喜悦;
孩子的成长带来的是一种欣慰;
孩子的未来带来的是一种期望;
孟母三迁，为的是给孩子一个好的学习环境。
这里，你的孩子将会浸淫在文风四溢的书香之地。
【康德27°生活空间】为重庆医科大学、后勤工程学院、重庆交通学院、重庆石油高等专科学校、重庆工学院等5所高等学府所围绕，心之所向，让子女在耳濡目染中成长;同
时还有重医附小、马家堡小学、大坪小学、大坪中学等中小学，书香浓郁，为子女的未来打好基础。(略) P11——P12医疗
标题：住在健康里——健康无价
健康不要在生病时才去关注;
要确保无恙
就要重视
就要到优秀的医院去
不只是对自己，
更是对家人负责的态度 【康德27°生活空间】：(略)
P13——P14交通
标题：住在自由里——想去哪儿，就去哪儿 随文：您的出行将不受交通的约束，
便捷的交通，
将带您在20分钟内到达你想去的
地方
解放碑15钟，杨家坪5分钟
自由，你掌握! 【康德27°生活空间】：(略) P15——P16休闲
标题：住在生活里——享受您的自由生活 随文：与都市没有了时间和空间的距离，
到解放碑去体验购物的乐趣、
去沙坪坝感受青春的气息;
往南山呼吸清新空气;
那不是奢望。
【康德27°生活空间】;交通的便捷，完全能够忽略都市的距离：杨家坪的步行街、解放碑的购物天堂、南山最新鲜的空气„„您可以纵情于都市之间，享受快意人生。
P17——P18环境形象
标题：玩味27°的品质生活
随文：清晨7：00，晨曦推开窗户，鸟语叫醒你的耳朵，庭院的晨跑，写意而温馨;
早饭过后携手妻儿，可以在幽香花径中体验清雅、可以在儿童乐园里享受童真、可以在健康按摩步径上卸下尘埃。
累了，可以在凉亭中休憩、可以在观景平台观赏：画中桥、竹趣园，或抑评赏水的灵动。
【康德27°生活空间】：颉取我国传统园林的雅致意念与西方现代园林的高尚品味之精髓，将天然高档的花岗石材料和各类别致名贵的树木芳草肆意而做，力求让您身在其中倍感
舒适，就像品一口27°红酒，醇而不腻、清而不淡 ，别有风味。
P19——P20水景(环境) 随文：儿时，最爱水，因为，水在你身边，但你却永远也抓不住;
少时，最思水，因为，家乡的水，才是最甜的;
长成时，最恋水，因为，傍水而居代表的是品味生活。
孔夫子《论语?雍也篇》曰：“仁者乐山，智者乐水”
从古自今，中国人对水是依恋的
时至今日，每个有中国人居住的地方，必定能发现两样东西：一是竹;二是水。
因为竹代表含蓄、清雅，而水代表灵动、生机。
【康德27°生活空间】：尊重您爱水的生活情趣，满足高品位的有水的生活，特别设计营造出都市中罕有的水体景观。 “水帘洞天”、“石韵叠水”、“思若泉涌” 、“画中桥
”“景墙灵瀑”等风格各异，或水幕飘落、或水绕石行、或桥上看水，增添生活情趣。
P21——P22游泳池(环境)
对于奥运会，游泳是一项运动，可以为国争光;
对于湖水。游泳是一次旅行，可以赏景怡情;
对于泳池，游泳是一种超然，可以抛开世俗烦恼、除却疲惫。
夏日，在【康德27°生活空间】为您特别准备的200平方米的宽阔游泳池里，消除暑热和疲劳。 假日，和你的爱人和宝贝在儿童戏水池中共享天伦;或者，来一场家庭游泳比赛，怡然自得。
P23——P24景观阳台(环境) 生活。难得清闲，要尽情享受。
或者种上几株小树，栽培几株小花;
或者泡上一壶香茗，邀上老友，在自家的观景阳台上，赏景、品茗、聊天„„ 这样的生活才更有滋味。
P25——P26会所(环境)
会所，应该是放松和休闲的地方 健身运动、看书
对了，还可以和A栋的老王下下棋，
上次，我竟然输了。
【康德27°生活空间】不仅拥有完善的社区配套，满足日常生活的各种所需。多功能的小区会所更建有健身中心、书吧、棋牌室、茶座、乒乓球室、桌球室，完全满足您休闲和邻
里之间沟通的需要。
P27——P28户型介绍 P29——P30户型介绍
P31——P32 物管
标题：我的27°生活空间，不用为家担心! 随文：有好房、有美满的家，您的生活是惬意的;
有好房、有美满的家、还有素质的完善物管，那您的生活是完美的
我的27°生活空间：引进了先进的物业管理系统，星级管理模式，康德物业管理有限公司将为您提供细致的物业管理服务，悉心呵护您的家园。物管人员的每一句问候，每一次服
务都将使您倍增尊崇;
我的27°生活空间：用科技和专业保卫家园，在周边设红外线报警系统、单元可视对讲系统，24小时保安值班，完善的安全保卫系统为您提供一个值得您信赖的臻美生活空 间
蔚来城私属酒店式公寓宣传文案
目录：
一、功能定位篇
◇建筑理念 ◇七大中心 ◇业态分布
二、产品价值篇(私属酒店式公寓)：
◇自身价值(宜居) ◇创业价值(宜商) ◇投资价值(宜投资)
三、物业篇：
◇物业理念 ◇物业团队 ◇物业管理 ◇物业服务
四、政策篇
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一、 功能定位篇：
◇ 建筑理念
未来生态人居科艺文广场是蔚来城主体规划之一，是集科学技术、世界文化、顶尖艺术、生态人居于一体的完美生活配套。旨在满足人们对科学、艺术、文化、商务社交、休闲娱乐、健康、购物等多方面需求。建成后的科艺文广场，将成为未来长河休闲商业区中心，成为高铁沿线的一个企业家锋尚聚集地，成为未来城市中心的焦点区，并且对居住环境有极大的改善，为休闲商业服务价值作出最大化贡献，并引领世界消费的风向标。
◇ 七大中心
国际精品中心 国际风情商业街 产权式酒店公寓 LOFT商务公寓 企业会所空中别墅 国际会议中心 教育培训中心 休闲娱乐中心
◇业态分布
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二、产品价值篇(私属酒店式公寓)：
◇ 自身价值(宜居)
给你一个星级酒店的家
蔚来城私属酒店公寓：60～130㎡平层公寓、60~150㎡LOFT商务公寓，多种风格的酒店式精装设计，可满足不同人群的居住需求，再配以五星级酒店物业管理，必使其成为千里各大企业、金领、驻外商务人士、商旅人士的首要居住选择。
解决企业五大经营管理难题
1. 企业会议：企业发展中，大小会议不断，这里让你省去寻找会场的麻烦，开会、餐饮、住宿都在自己的星级酒店，一站式搞定。 2. 企业培训：员工培训、高管培训、拓展训练、专题讲座等，这里还是企业的“培训基地”。 3. 企业接待：接待客户住在企业自己的酒店，用实力说话，不愁订单搞不定。
4. 企业会所：社交活动、娱乐活动、文体活动、企业家沙龙，企业拥有自己的高级会所配套。
5. 企业公寓：外聘高管、高级顾问、销售精英„„住在自家星级酒店，提高企业品牌形象。
家庭居住 家庭公寓 家庭客房 企业公寓
在家办公、在家做饭、家庭工作、自住办公，也可以作为家庭客房。家里来了贵宾，一般住酒店，但都不如有您自己的客房，在这里，既可以是家庭自住，也可以是作为贵宾招待的酒店客房，不失面子，也很有身份。还可以作为企业公寓，招待企业领导，企业贵宾。
◇ 创业价值(宜商)
精品商业：包括底商裙楼，精品中心，国际风情街，经营高档服饰，名品珠宝，奢侈品。 在这里可以作为企业办公场所，企业之间进行商务会谈，商务交流;可以是企业会所，拥有会议、宴会多功能厅，可以召开企业之间首脑会议，在宴会多功能厅招待贵宾，是办公、休闲的最佳场所。
◇ 投资价值(宜投资)
选择科艺文的三大利益点
·借势太阳谷、客群稳定、盈利有保障：依仗太阳谷国际微排酒店， 由专业酒店管理团队为你经营管理，客源稳定，配套完善，保证稳赚。
·世界样板 物业价值一路飙升：作为世界人居样板、国家节能示范项目蔚来城永远是地产界保值增值的首选。
·七十年产权 超值回报：常规产权式酒店只有40年产权，蔚来私属酒店式公寓是70年，多用30年，真正超值不动产。
三、物业篇：
◇ 物业理念
为尊贵的业主提供不动产保值增值服务，让业主体会到更加贴心、更为细致、更显价值的专业之道。
◇ 物业团队
一支秉承国际化服务理念的精英团队，高标准管理高素质人才高质量服务。 ◇ 物业管理
24小时全功能专人专业专责，用上流社会户户专属的现代管家观念，取代大众化服务的方法，向一般性物业管理说再见。 ◇ 物业服务
首问负责制，政要级的安保享受;零打扰、内进式服务。
四、政策篇：
基础政策
套数 付款比例 1套 2——5套 6——10套 10套以上
定金 10万抵15万 10万抵15万 10万抵15万 10万抵15万
40% 无 9.9折 9.8折 9.5折
60% 9.9折 9.8折 9.5折 9.3折
100% 9.8折 9.5折 9.3折 9折
增值权益
A、太阳谷展厅三年使用权，买多少平送多少平。2012年3月1日-2015年2月28日 B、蔚来开心农场使用权，购买一套送一分地，2012年3月1日-2015年2月28日 C、科艺文产权酒店会议基金，购买一套赠送2万/年(仅用于会场及住宿)，3年期限，自交房之日起生效
D、太阳谷谷民，购买一套房一人即可成为谷民(享受：生态旅游3人次/年，绿色蔬果特供等服务
套数 付款比例 1套 2——5套 6——10套 10套以上
分红权益
1、自住业主，每年缴纳一定的管理费。(具体价位，开盘时公布)
2、投资业主，享受以下三种之和的分红 A、整个酒店客房营业额的70% B、会议餐饮营业额的5% C、康乐项目收入的20% 备注：业主分红=(业主购买的面积/酒店客房整体面积)*(A+B+C), 如果购买LOFT，面积则按1.5倍系数计算 附：政策说明
1、基础政策与增值权益同时享受
2、总价先减去优惠后再折扣 (房款-5万)*折扣=实际应缴房款
3、购买两套以上者仅限一组客户享受增值权益
定金 D D D D
40% D D D+三选一 D+三选一
60% D D+三选一 D+三选二 D+三选二
100% D+三选一 D+三选二 D+三选三 D+三选三
预用广告语——主标：
◎ 给你一个星级酒店的家
◎ 商家聚集地 菁英生活圈
◎ 锁定城市顶尖阶层
广告语：
极尽高尚的环境，无可媲美的舒适和便利—您憧憬的生活方式 以客为尊，追求完美 酒店式公寓 国际商务往来的尊荣平台 *****酒店式公寓 五星级的投资回报 省心理财计划 多重投资安全保障
源自********的五星级酒店管理团队
稀缺地段，成倍增值
主流大盘，国际社区，投资上品
充满设计感的时尚空间
****酒店式公寓，引领高端租市
国贸大厦，包容最佳尺度生活
傲视城市璀璨，生活更添灿烂
铂金年华、极品生活
享受生活，商业配套，休闲运动，优美环境，提倡精神休闲
轻松，小户型，零首付，完美配套，生活轻松
“**，您温馨的家”
高质素国际型精英聚居之地。美国著名酒店物业管理服务。
五星级美式管家，把服务变成了艺术
周全高尚的配套，让业主生活无忧
宣传文案：
轻松的付款方式，让白领放心入住 常熟北黄金地段，满足了白领的骄傲 独立自由、舒适享受、知识高效 方便且优雅高尚的居住环境，承纳精英一族的旷达人生，是身份的象征，更是气度的显现。 用来生活的建筑，就该尊重人性对宁静的渴求 好建筑，最懂谦虚的伟大，聪明人最懂退一步、海阔天空的道理，他们智慧的藏身在距离市中心****公里的静地，赏视虞山悠悠绿景，和不为世俗打扰的清高生活。 裕坤·国贸是富商名流的家，堪称时代主人，目中没有价钱、只有价值，心中只有驾越、没有梦想。 *****位于在常熟市*******，紧靠海虞北路和珠江路。依托便利的交通网络，进出该楼盘都十分的方便。商业环境和氛围十分浓厚，资讯交流快捷方便，能最先感受到常熟市的跳动 服务，源自对生活的一种理解 项目全面启动，裕坤·国贸新楼座逆境开盘
店设施配备齐全，有室内游泳池、室外网球场、桑拿房、健身房、
台球室、大小商务会议室、宴会厅、日式料理咖啡厅、酒吧等。同时公寓根据不同的地域和功能，因地制宜，合理布置人工生态植物群落，为您的生活质量提供优质保证。
特色推出“包租”服务，为业主全面代理房屋出租、代收房费、代缴
水电座机费及物业管理费，并利用“包租”所具有的资源整合、共享优势，为业主寻求优质、稳定的租房客户。
公寓内绿茵环绕，有景暇意，让人忘却城市的喧嚣，尽情享受自然
的宁静。公寓***套客房个性化的设计新颖别致，让您到家体会到家的温馨和舒适。中西式餐厅，超大型充气式娱乐区，网球场，模拟高尔夫球场，游泳池，健身房，美容厅一应俱全，多功能厅，会议室，商务中心配套齐全，让您再居家的同时享受休闲和商务的便利。
公寓设计独特，经验丰富的国际化酒店管理方式，入住舒适，讲求
舒适家居，请调优雅的公寓单位，是居家的最佳选择。
全方位的休闲娱乐使您的生活丰富多彩，室内温水游泳池、室内高
尔夫练习场、健身房、桑拿、网球场随时欢迎您的加盟。闲暇之余，亦可到网吧、咖啡厅、阅览室小憩片刻，悠然自得。还有您的孩子们，在儿童世界和游戏室可尽情展现他们的童真稚趣。
*****的酒店式服务，凸现了以人为本的新理念，为住客提供各种
生活及工作上的服务，以满足住客的不同要求。
在裕坤国贸公寓，层次分明的功能间隔里是宽敞明亮的居住空间，
体贴入微的家居生活。简约、适用的户型设计所提供的是从一居到四居到跃层的自由选择;紧凑通透、动静分明、功能齐全的布局，在幽雅的色彩、简约的线条中将传统与现代有机的融为一体;方正得体、完整纯粹的客厅，在科学的人体工程设计中，有效控制走向次卫(来自次卧和餐厨区)的人流，提供绝对的休闲空间，尽享日月尊崇，体验至上舒适;明晰耐用，干湿分离的厨房，真情奉献从忙碌工作中彻底解脱出来的载体;独立洗衣空间，入墙管道，微观化装饰的居室附件，视觉所触之点滴空间皆备便捷、幽雅与舒适;纵容私秘、无碍分享的卧室可将情与爱尽情演绎至极;国际化全维度落地观景露台，在完美纯粹，无限开阔的视野中获得观赏完美的权利，让居家生活得到自然与和谐的高贵感受。
裕坤·国贸广场正是源自对生活的深刻理解，成就高层
建筑功能方方面面的细致体贴的改善与创新，在建筑艺术、技术、服务上达成新的突破，使产品趋向精致与完
美，使人享受酒店式服务的完善。
第一回 球赛
我行我素
晚上看球赛，是我喜欢的葡萄牙队。90分钟的比赛，90分钟的放纵，费戈的每一次精彩盘带都让我手舞足蹈、拍手称快，不用担心别人异样的目光，也不会引起任何不必要的骚动;
看完比赛，喝杯可乐，坐在窗边呼吸凌晨的空气，动与静之间，我行我素。
第二回上班
直来直往
早上起床，已经八点整，迟到是必然的事情，于是匆匆刷牙洗脸，直奔公司。向左，是中立交;向右，是上下街;向前，是坊门街;向后，是府山。直来直往，五分钟就到公司，八点十分了，部门主任竟然不在办公室，大呼庆幸。半个小时后主任姗姗来迟，惺忪的眼里闪烁着些许兴奋，这时我才记起，主任也是球迷。
第三回八小时之外
百分之五十的城市生活
八小时之外购物、八小时之外休闲、八小时之外美食、八小时之外欢乐、八小时之外使用城市，住在隔壁的美女如是说，百分之百的城市生活被她演绎的精彩纷呈。可能我只能算是百分之五十的城市生活，购物美食我都不太感兴趣，附近的酒吧街倒是经常去逛逛，邀上几个朋友，在酒吧里边喝边聊，这就叫惬意。
第四回周末
花园的妙用
很久没碰吉他了，趁着周末可以过过瘾，楼上的空中花园倒是个好去处。弹吉他讲的是个情绪，但毕竟是在城市里，难得找个鸟语花香的地方，幸亏这里有个花园，让我不必背着吉他到处跑。之后才发现在空中花园里弹吉他是个失误，在这里看着楼下闹市区往来如织的人和车，顺便发发呆，竟然也是个***的消遣途径，早知道就买个望远镜上来了。
第五回追寻
人潮里有我的爱情，就如喧嚣的城市里有我的空间
望远镜买回来了，就放在自家的凉台上。小时候很向往张衡数星星的勇气，现在终于如愿以尝，当然，看星星之余也要看看路上的行人。因为我相信，人潮里有我的爱情，就如喧嚣的城市里有我的空间。
夜晚的上街热闹依然，有时候看着行色匆匆的行人，也会想想他们背后的故事。那个女孩已经是第N次出现在我的镜框里了，在街边的站台上等车，比起身边的路人，她多了几份恬静，多了几份矜持，她的背后有什么样的故事?然后，我就会一个人坐在凉台上策划着我与她之间一个美好的爱情故事，也许就邂逅在楼下的咖啡厅里，或在某次聚会里……很多次就这样在凉台上拥梦而睡。
第六回爱情
我的公寓不会孤单
我有了女朋友，和街边的那个女孩很像。我会带她去那个咖啡厅里喝咖啡，会带她在空中花园里数星星，会指着街对面的那个站台讲那个女孩的故事，会拥着她在凉台上入睡……
第七回 公寓原来可以如此赚钱
好不容易申请到了暑期长期，终于可以陪女友到海边看日出了。
我要出游的消息不胫而走，朋友们纷至沓来，都希望借公寓一用。而私下里他们竟然将我公寓的租金炒到了100元每天，令我咋舌不已。
隔壁的美女今天打来一个电话，说自己因为工作调动要离开衢城一段时间，她的公寓已经租给了某公司在衢州的办事处，希望我能帮她代收一下房租，当问及租金时，她又让我吓了一跳——三千块钱每月。
B: 九月森林别墅园楼盘广告文案
九月森林别墅园：树是回家的方向
人类与森林的故事构成一部人类文明史的底色。最早的人类生活在森林里或在森林边安家，人们与树为友，呼吸着森林吐出的芳香，接受着森林慷慨的馈赠，感受着自然有形的美和无形的善。那时候天很蓝，空气中总有树和花朵的芳香;那时候有很多森林，大地上充满着绿色和希望;那时候人被称为是“森林的孩子”，人类快乐地生活在一个与森林共处的大地上。
我们还知道，森林总生长着许多童话，孩子们对森林有着无数的向往;森林里总住着慈祥的白发苍苍的爷爷，而七个可爱的小矮人在森林里快乐地劳动歌唱。我们还知道，森林里总生长着爱情，年轻人总喜欢往森林里钻，美丽的姑娘在树下歌唱，在泉边洗妆，把她心中纯洁的爱情献给她同样纯洁的爱人…… 现代社会，伴随着推土机隆隆巨响和城市的节节推进，曾经养育我们的森林大片大片地倒下。踩在霓虹幻变的水泥道上，再没有比我们想起这里曾经是森林的故乡而令我们伤心。人类，这自然的孩子，徘徊在钢筋水泥砌就的都市丛林，开始失去他回家的方向。
九月森林别墅园位于小和山森林，她新鲜的空气、斑驳的阳光、潺潺的小溪，林间略带陈旧的芳香都深深地召唤着我们。在九月森林别墅园中安家，让树无声地进入你的生命，成为你生命中不可割离的部分;树是那无形的星斗，向你作着安宁而坚定的召唤。森林抚平我们久离自然的枯干心灵，森林的方向，就是现代人回家的方向。
九月森林别墅园即将温馨会晤
九月森林别墅园位于杭州西湖区、小和山南麓省属教育基地内，距市区约8公里，不久即将建造的轻轨将在园区附近设出入站;园区所在区块森林茂密、植被丰富、青山绵延、泉水淙淙、风景秀丽，被世界长寿协会认定为国际长寿村，是目前杭州屈指可数的既可享城市资源又拥自然山水的高档别墅用地。
九月森林别墅园西面、北面与在建中的杭州外国语学校为邻，东傍32米宽大道与高教体育中心相望。园区总占地面积250余亩，总建筑面积约55000平方米，容积率0。35左右，绿化率达60%左右。园区以独立别墅为主，建有部分双联别墅和高尚排屋，总户数200户。九月森林别墅园由绿城建筑设计院(曾成功设计九溪玫瑰园、桃花源别墅园)担纲设计，以欧美新古典主义建筑为样本，揉和进日本建筑简单朴素的精神和中国古典建筑天人合一的理念。九月森林别墅建筑高雅、配套齐全、服务高尚、生活便捷，是杭州市区目前极少的可居家、可度假的高尚山水别墅园区之一。
对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。事实上，上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
而公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业在北京已经出现，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别;它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备(如厨具)的酒店，它的实质还是酒店。
对照上述两种物业类型，产权式酒店则是从产权的角度对物业的定义。
产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。由于产权式酒店是三种物业类型中最具投资价值的，因此，下面我们将对产权式酒店做一个详细的解释。
二、产权式酒店溯源
产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”即“时空共享”，产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。
三、产权式酒店的分类
从国际产权式酒店的发展趋势来看，其可分为以下几类：
1、时权酒店
是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年产值51周，共51个时间份)，出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。
2、纯产权酒店
是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。
3、养老型酒店
是指投资人(往往是最终消费者)，购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。
4、高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村
指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。
5、时值度假型酒店
指消费者购买一定数量的"分数"，这些"分数"就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些"分数"在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。"分数"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。
四、国外产权式酒店的现状
在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机会结合互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰富，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。
20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。
产权式酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。拒资料显示，[WTO国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%;1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店;到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。
五、国内产权式酒店的发展状况
随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店、陕西汉中的"21世纪万龙大酒店"、倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店、秦皇岛的维多利亚港湾、南岛的三亚温泉大酒店、北京的快乐无穷大--龙庆峡(假日)乡村俱乐部，龙脉温泉等都是其中较为成功的个案。
国内产权式酒店何以迅速崛起?其实这主要得益于全国房市的回暖。近几年来，低迷多时的海南房地产持续回升，东部沿海城市的房产也普遍升温，购买房产已不仅是为了居住，还成为重要的投资渠道。于是，产权式酒店应运而生。业内人士估计，未来全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。
相对于酒店式公寓和公寓式酒店，产权式酒店更像是为投资者“度身定做”，产权式酒店在购买时一般都会签订一个十年以上返租协议，与客户约定一个租赁期和投资收益率，以6.5%的年收益率计算，大约15年客户就可以收回总投资，同时还可以取得房产的所有权。相对于酒店式公寓不包租，或包租期很短(如三年)的特点，产权式酒店收益稳定的优势不言而喻。投资产权式酒店，应关注其物业的位置、酒店等级、地区酒店竞争等因素。一般而言，物业位置越好，未来升值的潜力就越大;地区酒店需求量越大、酒店星级越高，酒店经营期客户的收益安全性也就越强;如果开发商以长期经营该酒店为目标，那么，客户的收益也就更有保证了。
酒店式公寓，户型小总价低、全装修更省心、不限购不限贷……看起来好处真不少，但是如果想要买来住，要考虑的当然不止这么多。
1、这些房都叫酒店式公寓
酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公、SOHO、LOFT……光是这些名字，就让人越听越糊涂。它们其实有明确的区别，售楼处、中介公司却不会告诉你这么多。
2012年7月，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局针对限购限贷对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼做了界定(见下表)。
是住宅还是商业?
“酒店式公寓”是一种笼统的叫法：小户型、低总价、精装修的商业办公楼，通常都被叫成酒店式公寓，面积一般在60平方米以下，价格在100万元以内。
这种“酒店式公寓”和国家规定的“酒店式公寓”是两回事。按照上海市《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，酒店式公寓是能配备酒店式服务的高级公寓，属于住宅，有70年产权。实际上市场上出售的大多数酒店式公寓是办公或商业性质，仅有40年或50年的产权。
怎么判断?最关键标准就是用地性质。
用地性质决定了房子的产权性质。商服用地的使用年限是40年，办公和综合用地的使用年限为50年，居住用地是70年。相对应的房子产权年限就分别是40年、50年和70年。
在开发定位上，酒店式公寓又可以分成商业和住宅两用公寓、LOFT、SOHO等。
LOFT是指复式结构的商业住宅两用公寓。这种公寓比较多地出现在商业办公综合体项目里，面积40平方米至70平方米，层高4.5米，单价比同地段新建住宅高，有的开发商已经做好上下两层的分层，所以实际使用面积一般比产权证上登记的面积大，使用率比较高。
如果是SOHO项目，它的功能定位就更倾向于办公用途，或者是既能居住又能办公，适合创业者在创业初期使用。
判断你要买的房子是不是限购限贷，就看产权性质。70年产权的住宅是限购限贷的对象，其他产品属于商业办公性质，政策并不约束购买和限制贷款，不过由于是商业、办公产权，首付至少要五成，不能用住房公积金申请按揭贷款，商业贷款不享受优惠利率，最长贷款年限只有10年。
2、酒店式公寓适合谁买
锦和房产的高级策划经理叶颖代理过多个酒店式公寓项目，根据成交情况，她分析目前买酒店式公寓的人主要有两类：首次买房的年轻购房者、投资者。结合目前限购限贷的规定，前者更适合买酒店式公寓自住。但商业办公类酒店式公寓不能挂户口，集体户口以及有挂户口需求的买房者最好提前考虑到这一点。当然，这一类房子也不具有学区房属性。
首付预算不高，较高收入者
如果没有限购限贷的政策，刚性需求者通常的做法是：先买一套小户型住宅住着，将来家庭人口增加了，收入、首付能力也都增加了，再把小房子卖了，买套大房子改善居住条件。这属于量力而行、有步骤地改善住房。但是根据限购限贷政策，只要曾经贷款买过住宅，将来不论第一套住宅卖不卖掉，再次买房的首付至少六成，利率也比基本利率上浮10%。
按这种情况，如果从结婚购买第一套小户型开始计算，最多5年以后，由于生育孩子等原因，家庭人口增加，换大房子的需要就开始变得急迫。我们以50平方米、买入单价2万元的一房一厅换90平方米、买入单价2万元的两室两厅来计算(同等条件下面积小的房子单价更高，在预算有限的情况下，不排除为面积等因素放弃较好地段迁去更远的地方，但5年内房价涨幅较难估算)，买一房一厅首付是30万元，假定5年内房价涨幅平均每年8%，5年后这套房子售价136万元，卖掉以后除去未还清的贷款，到手的卖房款还剩60万元左右，而要买180万元的房子，至少首付108万元。
结果是，在这5年中要完成50万元左右的资金积累用于换房，同时，每月还贷至少4000元，还要为生育准备一笔钱。由于第二套房至少六成首付，换房的压力很大。
如果第一次买房买商办性质的酒店式公寓，就能解决这个问题：第一次买的是商业性质的房子，第二次买房再买住宅，仍然可以享受首付三成、贷款利率优惠等首次买房的优惠。
被限制买房者
外地户籍的人在京沪广深买房，大多也被限购政策限制。即使缴税满一年，单身人士仍然不能购买住宅，但这些人又确实有买房结婚安顿下来的需求。这时，不在限购范围内的商业产权的酒店式公寓就可以作为一个退而求其次的选择。
上海华燕置业市场研究部发布的2012年2季度酒店式公寓成交前十名的数据显示，目前上海市热销的酒店式公寓集中于外环外和郊区，单价1万元左右。
酒店式公寓一般面积在40平方米至70平方米，总价可以控制在100万元以内。按照一室一厅，总价60万元计算，首付五成，商业贷款30万元，按揭10年，按照1.1倍利率等额本息计算，月还款3500元左右。税后收入在五六千元的还是可以承受的，如果以家庭为单位，负担更小。
同样首付30万元，可以在中外环间买一套总价80万元左右，不到40平方米的老工房，月还款4500元左右(首付四成);也可以在外郊环比如嘉定新城(社区网 论坛 商铺)，首付三成买一套总价100万元，70平方米左右的两居室，月还款5500元左右(都按首套房优惠利率、组合贷款、按揭15年计算)。
3、如果既想买房还想创业
商业、办公类的酒店式公寓都可以用于注册公司。这比在住宅楼里开公司更方便—各地对工商注册的规定几乎都在控制这种做法：北京市规定，要把居住用房改成商业用途，必须有邻居的签字同意，并获得居委会的批准;上海的更麻烦，不允许擅自把居住用房改成商业用途，允许改变的除了要经利害关系业主的同意外，还必须向房屋保障、规划和土地、消防等部门办理行政审批手续。
LOFT产品比较实惠，有赠送面积，4.5米甚至5.5米的层高可以一层当两层用，如果产证面积40平方米，一般可有60平方米供使用。叶颖提醒，这类物业最好购买全装修房，中间层的楼板浇筑技术含量比较高，如果自己装修一来花费高，二来质量和效果不一定能达到样板房的效果。开发商已经有了比较成熟的装修经验，集体采购也能拿到更便宜的价格。 SOHO的办公和居住一体化更适合初期创业人群，。这几年出让的土地中，纯住宅用地很少，大部分都是包含商业、办公和住宅的综合性用地。外郊环办公产品市场需求有限，为了促进销售，开发商往往把这一类产品分割成小套型的公寓式办公楼，加上居住概念来促进销售。叶颖说，SOHO项目的样板房通常会做两套，一套办公，一套居住。看着是两种功能的房子，实际上户型没有太大差异，业主可以按照自己的需求调整。购买时要考虑到邻居可能多是创业类小公司，人群比较杂，高峰时段电梯拥挤，不太适合纯自住。如果创业者想自用，最好考察一下物业或附近能否提供完备的商务设施，比如打印复印设施、商务会谈场所等，小公司草创阶段这类设施很必要。
产权70年的酒店式公寓其实就是小户型的住宅产品，买它和买普通住宅没有区别。优点是可以挂户口、使用公积金贷款，缺点是受制于限购限贷政策。而且这种小户型的单价是住宅类型里最贵的，要比同等地段商住类型的酒店式公寓贵很多，价格上没什么优势。
4、购买前的提醒 要求看这些证
在购买商品房时，可以要求开发商出示建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等政府批准文件。这些文件都会显示建造房子的这块土地的规划性质、土地用途、土地使用年限、建造的房屋类型、房屋用途等，这些信息都能帮你判断土地用途和房子的产权性质。
使用成本是住宅的2倍
问清是否有煤气，水电费及宽带费用按照商业还是民用标准收取;由哪家物业管理公司管理，能提供什么服务，物业费多少。商住类型的酒店式公寓日常使用成本要比普通住宅高。这类物业一般没有煤气入户，水电费按照商业价格收取，一般是民用价格的1.5倍。物业费通常比较贵，每平方米收费5至10元，是一般住宅的2倍以上。
酒店式公寓多数是小户型，不会大规模建造，通常只有一两幢，每幢楼里房子套数多。业主中投资者多，商住两用也会造成居住和办公混杂，物业管理难度比普通住宅大，实际上能达到“酒店式的服务，公寓化的管理”的很少。聘请正规的酒店管理公司成本更高，住户大多不愿意承担，因此大部分物业管理方都不是酒店管理公司，物业管理上也仅能做到基础保洁、公共设施维护等常规服务。
是否适合居住 有没有阳台可供晾晒、周围交通是否方便，配套设施能不能保证基本生活需要，如果现在配套不成熟，那未来规划怎么样，多久能实现。这些问题都直接决定你以后住在这里，日常生活是轻松还是麻烦重重。
小区业主论坛最好去看看，如果这幢房子内部和周围环境有影响居住生活的问题，已经入住的业主多数会在论坛上反映。
判断增值潜力
买酒店式公寓住，主要是作为过渡的选择，所以在满足现阶段居住需求之外，如果多考虑一些升值因素，第二次买房的首付压力还会小一些。
酒店式公寓由于是商业产权，交易税费比住宅高不少，在二手房市场的买卖行情并不好。目前上海、北京的酒店式公寓的供应量不断增加，未来供应量还会继续增长。如果是位置偏僻，新房供应量巨大的地段，供过于求的可能性就大，二手酒店式公寓的再次出售也比较困难。
如果想长期持有，还要考虑年回报率。这就要看酒店式公寓周边是否存在足够有能力并愿意付较高房租的人群，酒店式公寓的服务是不是明显更好，周围有多少类似产品，有什么竞争优势。愿意住酒店式公寓的租客收入较高，对房屋品质的要求也高，附近有高科技产业园区、较多的甲级办公楼的酒店式公寓出租情况会比较好—扣除物业管理费，年出租回报率能达到3%。
了解卖房税费
商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多。其中营业税、土地增值税、所得税、房产税的征收力度最大，计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。所以不少人在出售酒店式公寓时要求买家承担全部税费，也有中介建议做低房价来避税。但是做低房价属于违规操作，有一定的法律风险。
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