流程·税费·风险 台湾购房会玩才能赢
在台湾地区投资房产如何申请贷款?要负担哪些税费?如何打理?……诸多实际问题需要投资者逐个解决。因此在这里有必要介绍台湾地区购房的流程、主要税费、挑选物业以及出租管理等方面的内容，让投资者对此有一个初步的了解。
大幅松绑房产投资
从6月30日起，台湾地区大幅开放大陆居民及陆企赴台购置不动产及商办楼宇的限制。记者日前从相关渠道获得一份由台湾地区“行政院大陆委员会”制订的《开放陆资来台从事事业投资政策说明》(初稿)，其中就对放宽大陆资金购置不动产限制方面做出了明确规定。作为台湾地区房地产政策研究学会理事长，蔡为民认为这只是开了一个头，日后还会有更多的限制会被放宽。下面我们不妨对目前已经放宽的内容作一下分析：
修改之1：开放陆资企业因业务人员居住之住宅，从事工商业务之厂房、营业处所或办公场所或其他因业务需要之处所，取得的不动产。
蔡为民表示，在过去10年里，大陆人上能够在台湾购置不动产的情形可以用“罕见”来形容，能够成功买房的都是一些已经移居到台湾地区的“大陆媳妇”，而对于真正居住在大陆的人士来说，连看房都难，更何况买房?这项内容相当于为大陆人士在台湾地区投资房产“开了门”。
修改之2：取消大陆人士来台取得不动产需说明资金来源之规定。
蔡为民认为，这条规定的修改，也使得太陆人士投资台湾房产变得相对容易了一些。以前对大陆人士须对其资金来源进行说明，这实际上是人为设置了一道门槛。
修改之3：放宽向金融机构融资之限制。
(1)陆资投资人在台购买房地产之贷款规定比照本地区人士相关规定办理。
(2)在台无住所之大陆人士办理不动产物权担保放款。核贷成数以担保品鉴估价值50%为上限。
对此蔡为民指出，允许大陆人士在台湾地区购置不动产时申请按揭贷款，实际上是降低了购房门槛。此前虽然允许已在台湾地区投资的大陆人士购置不动产，但必须是全额付款，这对于经济实力相对较弱的购房者来说，是很难做得到的。
修改之4：放宽取得不动产物权之大陆人士来台停留期限。
每年来台总停留期间从不得逾1个月放宽为4个月;每次停留期限及次数不作限制。
蔡为民说。之前大陆人士在台湾停留时间有限，就只有短短1个月，不管想出什么办法进行延展，还是无法突破这个限制。现在放宽至4个月，而且次数不限，这等于是给大陆人士在台湾投资房产提供了充足的时间来办理相关事宜。
当然，从稳定房地产市场角度出发，对大陆人士购置不动产没置了相应的转让条件，如增设转让限制条件，即大陆人士取得供住宅用不动产所有权后，须于登记后满3年才得移转：此外为防止大陆人士已将台湾地区不动产转让却仍在台滞留，“地政机关”需负责通报大陆人士转让不动产物权之信息。
购房流程要了解
在台湾地区投资房产，首先要了解购房流程。记者对比台湾地区和上海的购记流程发现，虽然大体上相似，但足其中有很多细节存在着区别，某些地方甚至完全小同。因此对于购房流程而言，投资者应陔重点了解其特点。
台湾地区房地产市场上的房源可分为预售屋、新成屋、中古屋，其中预售屋类似于新建商品房，而新成屋则相当于我们所说的现房或者次新房。中古屋则指建成时间超过10年以上的二手房。这三种房源购买的途径不一样，预售屋从建造商手中购买;新成屋既能从建造商手里购买，也能从二手房中介公司手里购买;中古屋则可以向个人购买。当然，绝大部分是通过中介公司进行买卖。由于台湾地区房地产市场已经历了40多年的发展，新房供应量仅占整个市场的20%，大部分为二手房，因此这里主要介绍二手房的交易流程。
一、预售屋付款两步走
在大陆购买预售房，房款在签订买卖合同一个月后就已全部交给开发商了，未住进新房之前，购房者便已经开始还贷。而在台湾地区购买预售屋则并非如此，在交房之前，购房者只需支付相当于总房价的30%，而无需承担银行贷款利息。
购房者找到合适楼盘之后，第一个步骤是“定、签、开”，即与建造商签订购房合同、缴纳头期款和开发商开工，头期款一般约占总房价的10%-15%，由建造商跟购房者双方商定。
由于预售屋是尚未完成的房屋，所以在签约时必须把当初建造商所承诺的部分列入合约中，这是所有购买预售屋的投资者应注意的部分。这部分内容最好包括：购买的实际面积及公摊比例、停车位的使用权、使用的建材、装潢、公设的项目、预计完工日期及违约时的赔偿办法等等。以保障购房人的权益。另外，台湾“内政部”制订的《预售屋买卖契约范本》也可保障购房者的权益。
签约完成后，除了购屋款之外，还要准备支付一些相关的费用，主要包括各项税金及过户的费用。购屋者所要支付的税金包括印花税以及契税，其他费用部分包括申请土地及建物誊本费、过户规费等。
开工之后，根据工程的进度，每过一段时间须向建造商支付一笔建造费用。建造商会定期给购房者寄来相关的资料，通报工程进度，以及应付款项金额等，从开工到工程结束，须向建筑商支付大约相当于总房价的15%费用。当然，购房者也可以通过建造商的网站来了解工程进展情况。
等到工程完工，建造商通知收屋，井取得房屋所有权证之后，须向建筑商支付第二部分款项，这部分款项相当于总价的70%。如果向银行申请按揭贷款，收屋之后这部分款项才会划转给开发商，购房者正式向银行定期还贷。
二、买中古房付款分四期
专家表示，台湾地区早已进入了“二手房时代”，二手房占市场总供应量的80%左右，因此在这里有必要对二手房交易流程也作详细介绍。蔡为民告诉记者，在台湾地区买房一般都依靠中介来完成。二手房买卖分为四步，即签约、用印、完税、交屋。而对于房款的支付，与上海也有所区别。在上海买二手房，其首付款是在签订买卖合同之后一次性付清，而台湾地区可以把款项分三期支付，最后交房时再支付最后一笔。
签约买卖双方针对不动产买卖价款达成协议，将买卖流程、价款给付方式、买卖条件以文字方式详载于合约书上，并且双方亲自签名盖章，经代书见证签约之程序。签约之后，买家需要向卖家支付首付款，大约相当于总房价的10%
用印买卖双方将报税、过户所需证明文件交付代书，代书并于增值税申报书、契税申报书、所有权移转契约书(公契)、登记申清书上盖好双方印鉴章的手续，称之为用印。代书是指那些专门替买卖双方办理送件、报税等事宜的专业人士。在这个过程中需要注意的是，签约3-5日之后就要用印。其问如果买方需要贷款，应由买家找到贷款银行，并办理资质审查、估价、担保等贷款事宜。对于大陆人士来说，证明文件主要包括护照等。在该过程中，须支付另外相当于总房价10%的房款。
完税当契税税单核发后，代书通知出面缴税，买方并于同时支付完税款项，此称为完税。完税之后，及时送件并办理过户手续：在此过程中，再次支付10%左右的房款。
交屋这个过程跟上海的交房程序相似。在此过程中，代书取得新房产证，并交给买方，而买方备齐尾款、代书费、规费、服务费等，卖方则需结清水电煤气费等。至此，整个交易过程完成。
相关税费要厘清
在台湾地区投资房产，税费有哪些?这也是投资者所关心的问题。记者从信义房屋了解到，在台湾地区投资不动产，最主要的费用是中介佣金。目前台湾地区中介佣金为总价的1%，这跟上海相差不大。但是需要注意的是，在日后出售房产时，中介佣金要大幅上涨，达到4%，这相当于上海的4倍。
虽然中介收费水平不低，但中介的作用却相当大。由于房地产交易金额高，而且由签约到交屋还需花上将近一个月的时间。为了保障资金的安全。银行有提供成屋履约保证服务，就交易资金提供保障。以信义房屋而言，履约保证的费用由信义房屋支付，此外还提供漏水保固、辐射及氯离子检测等四大保障，保障买方的权益。此外，台湾的不动产交易金额无须公开，因此对买方而言，成交行情就必须倚赖中介业者提供。建议有意投资台湾房地产的大陆人士。须选择信誉良好、服务完善的中介业者，降低投资的风险。
除了佣金之外，购房者需要承担的费用包括契税、服务费等。契税征收标准为契价的6%，从表面上看似乎很高。但请注意是“契价”而非“总价”。信义房屋有关人士解释说。所谓“契价”其实是纳税价格，要比实际成交总价低得多，相当于在总价基础上打6折。
另外还有一项比较大的费用为代书服务费，分签约代书费和买卖登记代书费，这部分费用购房者可以与代书具体商谈，两项相加在2000-3000元不等。此外还有印花税、买卖登记规费以及书状费、登记簿誊本费等。
除了各项税费之外，贷款利率的多寡也决定着投资成本。不过台湾地区目前的利率水平正处于低位，投资成本可大大降低。记者了解到，目前台湾地区各商业银行为了取得更好的业绩，近期正在“血拼”房贷市场。如近期台北市各家商业银行就打起了自家“邻居”的主意，推出了一款叫做“敦亲睦邻”的房贷产品，只要是银行附近的住户，且在有关部门或者上市公司就职，或者是由银行代为发放薪资者，买房都可以得到前半年1.86%的优惠利率。
蔡为民表示，近期台湾地区利率水平不断走低，各商业银行为了争抢客户资源，竞相推出各种优惠房贷产品，因此很多房贷产晶的年利率水平只有2.0%左右。现在台湾已开放陆资法人来台购买商办、厂房，以及自用住宅不动产，接下来，陆资贷款也将是各银行准备抢进的一块市场。等待“金管会”核准之后，对陆资买楼放款，马上就可以动起来。“我相信大陆人士也肯定会成为台湾各商业银行争夺的对象。”蔡为民如此预测。
另类风险要规避
在台湾地区购房有不少另类风险需要规避。蔡为民表示，对于大陆人士来说，最主要的是要学会以本地人的眼光来选房，这样方能较好地做到防范风险。也就是说，要考虑台湾人在购房时的喜好。
当然，对于房屋产权问题、质量问题，以及周边配套设施是否完备等情况，在这些方面，大陆和台湾地区都是相通的，购房者完全可以按照大陆通行的做法来进行考察。除此之外，专家表示尤其要注意以下几个方面：
首先要远离辐射屋和海砂屋，这是台湾人购屋时最怕碰到的状况，有些中介业者有提供检测的服务。另外，在购买中古屋时，可以请民间或有关部门代为检验，辐射屋的检测可寻求“行政院”原子能委员会协助(网址http：//www.aec.gov.tw)，海砂屋的部分可寻求各县市土木技师公会的协助(网址http：//www.twceorg.tw)，另外也可以要求建造商或卖主提供相关证明文件。
其次就是尽量避免凶宅和与庙宇相邻的住宅。凶宅的价格虽然极其低廉，但是台湾人对其退避三舍;而靠近庙宇的住宅，台湾人对此敬而远之而导致其价格也不高。另外就是进门见餐厅的房型不要选。虽然这种房型在大陆属于主流产品，但专家表示，这类房型在台湾属于最差的房型。
当然，还要规避其他风险，比如在委托代书处理买卖事物时，权状、印章都由代书保管，并代替买卖双方处理签约、用印、完税及过户等流程，若代书心怀不轨，可能在完成过户后卷款潜逃。房主便可能拿不到卖房的钱。
作者：黄罗维 甄爱军
按揭贷款的购房流程是怎样的呢?下面具体介绍银行按揭贷款的购房流程。
一.在销售现场开发商将依法向您明示或展示以下内容：
《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《施工许可证》
《商品房预售许可证》
《商品房销售面积(预测)审核通知书》
《商品房销售管理办法》
《城市商品房预售管理办法》
《商品房买卖合同》示范文本
《业主临时公约》
《商品房预售许可证》
《前期物业管理服务合同》
二.签订《商品房预定协议书》并交付定金，领取领取按揭贷款指引
选中房屋和审查完必要的文书之后，您需要携带以下资料办理《商品房预定协议书》签订并付定金，同时领取房屋按揭贷款指引及《经济收入证明》：身份证原件;
三.交付房款并签署《商品房买卖合同》，办理按揭贷款手续
依照签订的《商品房预定协议书》约定的时间内，您需要携带以下资料前往楼盘销售服务中心办理房款交付手续，并产权人本人签署买卖合同，依约定办理银行按揭贷款手续。
身份证原件;
《商品房预定协议书》原件;
备注：
付款方式可采用现金、刷卡等方式，具体内容请参阅签署预定书时所附的《交款须知》。
目前有中国银行(每周
二、四)，农业银行(每周三)，兴业银行(每周五)进行按揭贷款现场办公。
银行办公时间遇节假日等特殊时间会有所调整。
1、如果您选择银行按揭方式付款，您必须符合以下条件：
年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士;
未满18周岁仍需要办理贷款的由银行进行审核是否给予贷款;
年龄与按揭年限之和男性不超过60，女性不超过55(具体事宜以相关银行确认为准);
具有稳定合法的职业和收入来源，月供贷款不能超过月收入的50%。
2、办理按揭手续时需提供以下资料：
按揭贷款所需资料。
借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证(如单身需提供单身证明，离婚需提供离婚证、未再婚证明等);
加盖单位公章或财务章的经济收入证明;
银行要求的其他资料：如所在单位的营业执照副本的复印件、外地在沈联系人等;
商品房买卖合同、结算发票、准住通知单、公共维修基金发票;
3、办理银行按揭手续，需交纳费用如下：
收费项目收费参考收费单位
银行指定中介服务机构代客户缴纳契税总房款的1.5%(住宅)或4%(非住宅即车库、库房、商铺等)财政局收取
银行指定中介服务机构代客户缴纳公共维修基金单价高于2300的商品房：2300*面积*2.5%
单价低于2300的商品房：总房款*2.5% 房产局收取
商业银行缴纳
公证费一般为100-150元/件(个别收费标准不同)公证处
保险费贷款额*按揭年限*对应保险系数保险公司
律师费600元/件银行指定中介服务机构
银行指定中介服务机构预收手续费办理前预收，后凭票据结算，多退少补房产局收取
注：银行代收的各项费用只能现金支付(以上收费信息来源于各收费单位，仅供参考)。
4、合同签署后由开发商将合同送交房地产交易中心合同备案部进行《商品房买卖合同》备案工作，一 般为5个工作日，待备案合同返回后，由销售服务中心的工作人员通知银行指定中介服务机构领取经备案的《商品房买卖合同》。
5、购买非住宅(车库、库房、商铺)的客户依照房产局的规定，在合同备案时须缴纳交易手续费，您可选择自行到沈阳市房地产交易中心缴纳或由开发商代交。
四. 开始供款
办理完银行按揭手续，银行贷款到达开发商帐户后，您需按银行规定领取存折及银行卡，按规定时间开始供款。
五.办理房屋交付手续
在您全部房款到帐后，开发商在双方签署的《商品房买卖合同》约定的交付日期前，会按合同约定的联系方式通知您到指定的地点办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如您未能及时收到通知，请按合同约定的交房时间与开发商联系，办理交房手续
六.办理《房屋所有权证》
约入住三个月后，待开发商办理完初始登记批复，由办理银行按揭贷款的中介服务机构办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，其依照银行相关规定，进行上述证件的相关事项的办理及费用的结算。
以上六处步骤便是按揭贷款购房流程的全部内容。
异地买房现在已经成为不少购房者的选择，而在办理异地购房的手续过程中，很多问题都需要购房者注意，尤其是要掌握异地购房的手续办理的相关知识。外地人买房应多研读些买房攻略，对于异地购房始终保持谨慎态度。
办理异地购房的手续需要提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，如果不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行，即首付和贷款利率可能提高。
各个银行审批的手续和程序不尽相同，但大体都要求，贷款人提供：户口所在地公安机关提供的户籍证明、所在单位开据的工作职务证明、收入证明、本地暂住证明、当地固定的联系地址、联系方式。银行会查看贷款人信用记录等等。
贷款买房有很多种，有公积金贷款和商业贷款。要是公积金贷款就在贷款前，你先知道自己的公积金帐户上有多少钱，单位每月给你多少钱。只有知道自己的情况才能去贷款。要是商业贷款的话就要衡量资金承受能力。
需要提醒的是，商业贷款要遵循三个原则：1.贷款的月还款额≤月均可支配收入的50%-月物业管理费;2.贷款的月还款额≤月均可支配收入的55%-月物业管理费-其他债务月均偿付额;3.现金、银行存款等可应急的资金需可维持三个月以上的日常开支以备不时之需。 大部分银行都提供房贷还款方式变更业务，同时提供还贷组合方式。如果发现目前采取的房贷还款方式并不适合，应该咨询专业人士，选择合适的组合方式进行变更，以免伤害到自身信用，或者使得负担过大。
[导读]
按揭贷款的购房流程是怎样的呢?下面具体介绍银行按揭贷款的购房流程。 一.在销售现场开发商将依法向您明示或展示以下内容： 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《施工许可证》
按揭贷款的购房流程是怎样的呢?下面具体介绍银行按揭贷款的购房流程。
一.在销售现场开发商将依法向您明示或展示以下内容：
《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《施工许可证》
《商品房预售许可证》
《商品房销售面积(预测)审核通知书》
《商品房销售管理办法》
《城市商品房预售管理办法》
《商品房买卖合同》示范文本
《业主临时公约》
《商品房预售许可证》
《前期物业管理服务合同》
二.签订《商品房预定协议书》并交付定金，领取领取按揭贷款指引
选中房屋和审查完必要的文书之后，您需要携带以下资料办理《商品房预定协议书》签订并付定金，同时领取房屋按揭贷款指引及《经济收入证明》：身份证原件;
三.交付房款并签署《商品房买卖合同》，办理按揭贷款手续
依照签订的《商品房预定协议书》约定的时间内，您需要携带以下资料前往楼盘销售服务中心办理房款交付手续，并产权人本人签署买卖合同，依约定办理银行按揭贷款手续。
身份证原件;
《商品房预定协议书》原件;
定金发票原件。
按揭贷款所需资料。
备注：
付款方式可采用现金、刷卡等方式，具体内容请参阅签署预定书时所附的《交款须知》。 目前有中国银行(每周
二、四)，农业银行(每周三)，兴业银行(每周五)进行按揭贷款现场办公。 银行办公时间遇节假日等特殊时间会有所调整。
1、如果您选择银行按揭方式付款，您必须符合以下条件：
年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士;
未满18周岁仍需要办理贷款的由银行进行审核是否给予贷款;
年龄与按揭年限之和男性不超过60，女性不超过55(具体事宜以相关银行确认为准); 具有稳定合法的职业和收入来源，月供贷款不能超过月收入的50%。
2、办理按揭手续时需提供以下资料：
借款人及配偶的身份证、户口本、结婚证(如单身需提供单身证明，离婚需提供离婚证、未再婚证明等);
加盖单位公章或财务章的经济收入证明;
银行要求的其他资料：如所在单位的营业执照副本的复印件、外地在沈联系人等;
商品房买卖合同、结算发票、准住通知单、公共维修基金发票;
3、办理银行按揭手续，需交纳费用如下：
收费项目收费参考收费单位
银行指定中介服务机构代客户缴纳契税总房款的1.5%(住宅)或4%(非住宅即车库、库房、商铺等)财政局收取
银行指定中介服务机构代客户缴纳公共维修基金单价高于2300的商品房：2300*面积*2.5%
单价低于2300的商品房：总房款*2.5% 房产局收取
商业银行缴纳
公证费一般为100-150元/件(个别收费标准不同)公证处
保险费贷款额*按揭年限*对应保险系数保险公司
律师费600元/件银行指定中介服务机构
银行指定中介服务机构预收手续费办理前预收，后凭票据结算，多退少补房产局收取
注：银行代收的各项费用只能现金支付(以上收费信息来源于各收费单位，仅供参考)。
4、合同签署后由开发商将合同送交房地产交易中心合同备案部进行《商品房买卖合同》备案工作，
一 般为5个工作日，待备案合同返回后，由销售服务中心的工作人员通知银行指定中介服务机构领取经备案的《商品房买卖合同》。
5、购买非住宅(车库、库房、商铺)的客户依照房产局的规定，在合同备案时须缴纳交易手续费，您可选择自行到沈阳市房地产交易中心缴纳或由开发商代交。
四. 开始供款
办理完银行按揭手续，银行贷款到达开发商帐户后，您需按银行规定领取存折及银行卡，按规定时间开始供款。
五.办理房屋交付手续
在您全部房款到帐后，开发商在双方签署的《商品房买卖合同》约定的交付日期前，会按合同约定的联系方式通知您到指定的地点办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如您未能及时收到通知，请按合同约定的交房时间与开发商联系，办理交房手续
六.办理《房屋所有权证》
约入住三个月后，待开发商办理完初始登记批复，由办理银行按揭贷款的中介服务机构办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，其依照银行相关规定，进行上述证件的相关事项的办理及费用的结算。
以上六处步骤便是按揭贷款购房流程的全部内容。
1、看楼并选购合适房屋
2、签订认购书并交付定金
选中房屋之后，您需要携带身份证原件前往楼盘销售现场，签署认购书并付定金。注意事项提醒：
a. 您在认购前应对我们提供的买卖合同示范文本及其补充约定、重要提示及法律法规规定应明示的其它文件、证书等，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境、进行充分了解确认;
b. 请您明确欲购房产的所有认购方人员姓名后，方可在《认购书》及《认购书补充协议》上签字。此两份文件一经签署，所有内容条款即时生效，不得更改。
c. 购房手续均需购房者本人办理，如需委托他人代办，则需提供国家认可的公证机构出具的《公证委托书》。委托书内容有固定的格式要求，请您向现场销售代表索取《公证委托书》样本，并请公证机构照此开具委托书。
3、付清首期款并办理按揭
签订认购书后，请您按认购书约定时间携带以下资料前往办理首期款交付等手续：
a. 身份证原件
b. 认购书原件
c. 定金收据原件
4、签署《房地产买卖合同》
因签署《房地产买卖合同》手续较多，请您在认购书约定期限内与销售代表预约好时间，以确保合同签署的顺利进行。如您是联名认购，请于签署《房地产买卖合同》前确定联名各方所占份额(一经签署无法更改)。签署《房地产买卖合同》时须提供以下资料：
a. 身份证原件(港澳台人士还须提供回乡证、台胞证;外籍人士提供护照和签证);b. 房款收据原件;
c. 认购书及补充协议原件;
d. 港、澳、台及外籍人士按政府规定需交纳买卖合同公证费。
备注：合同签署后还须由发展商提交国土局办理合同备案手续，完成后房地产买卖合同将交由所在的按揭银行保存，结清贷款后返还。
5、办理银行按揭手续
按揭购房注意事项：
1、如果您选择银行按揭方式付款，您必须符合以下条件：
a. 年满18周岁，具有完全民事行为能力并符合银行贷款条件的国内人士(含港澳台);
b. 年龄与按揭年限之和，男性不超过65，女性不超过60(具体事宜以相关银行确认为准);
c. 具有稳定合法的职业和收入来源;
d. 具备符合银行要求的资产/收入证明文件，并且具备良好的个人资信状况。
2、办理按揭手续时需提供以下资料：
a. 身份证、认购书、首期款收据原件;
b. 加盖公司公章的收入证明原件一份，港澳人士须提供薪俸纳税证明;
c. 银行要求的其他资料：业主名下的各类资料如活期存折、定期存折、股票对帐单、其它房产证明、车辆行驶证、税单、户口本等。
3、办理银行按揭手续需交纳以下税费：
注：以上收费信息来源于各收费单位，仅供参考。
6、开始供款并领取按揭合同
您与银行签署《按揭合同》后，银行将向国土局提交抵押登记申请，完成后即通知您领取按揭合同。具体按揭扣款时间以所在银行通知为准。
按揭购房流程：
第一步：借款人在办理贷款前，请查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行
第二步：发 展 商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章第三步：贷 款 银 行：信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批
第四步：贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款
第五步：国土局产权登记和公证部门：办理房产产权抵押登记手续
第六步：通知发展商领回借款合同并由发展商出具付清房款证明给贷款行
第七步：通知借款人领回借款合同、借据、保险单
第八步：贷款行信贷员将贷款档案归档
办理按揭贷款时您需要提供相关资料给银行：身份证明、收入证明、购房合同、借款合同(如果非本地人按揭买房还需提供持有本地户口的担保人身份证明、收入证明)即可。银行需要对开发商的相关手续及借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批，审批通过后，贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款，贷款发放后，开发商返还购房者合同。按揭手续最好自己办理。
相关法律知识：
按揭是指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物
本文介绍了二手房按揭贷款流程问题
我们都是外来打工的，多年的积蓄都买不起一套商品房，只好买套二手的，然后进行按揭贷款，请问律师，我想知道二手房按揭贷款流程是如何的?
中顾网律师解答：
二手房按揭贷款流程：
购买二手房同样可以申请公积金贷款、商业贷款、组合贷款。基本条件是借款人男性年龄不得超过65岁，女性年龄不得超过60岁。非本市户口的人员也可申请购买二手房按揭贷款。
公积金贷款的额度最高为房屋评估价的50%，最长期限为十年，具体贷款的额度及年限要以公积金管理中心查询的结果为准。组合贷款的额度为房屋评估价的70%，公积金贷款不足的部分可进行商业性贷款，最长年限为15年。纯商业性贷款额度最高为房屋评估价的70%，最长期限为15年。公积金、组合及商业性贷款月还款能力不得超过家庭总收入的50%。值得注意的是，二手房贷款的金额是以抵押担保为目的的估价结果计算的，而不是按房屋的成交价来计算的。
申请公积金贷款及组合贷款的流程一般是：公积金查询 房屋评估 签借款合同、抵押合同 银行审核及公证 买保险 交易中心受理登记 产权、他项权证送银行 放款。
申请商业贷款的流程一般是：房屋评估 签借款合同、抵押合同银行审核、公证 买保险 交易中心受理登记 产权、他项权证送银行放款。
正常情况下，贷款手续办理开始到银行放款的周期大约为2.5 —3个月。由于大部分居民希望房屋出售后房款能够及时到手，为此，有些担保公司与金融单位达成协议，凡是二手房贷款的业务在前期手续规范操作的前提下，金融单位只需凭交易中心的受件凭证，而不必等他项权证出来就放款，这样可以大大缩短贷款周期，出售方可以提前1—2个月取得房款。相关法律知识：
按揭是指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。
泰安买房贷款 泰安购房贷款 泰安二手房贷款 到泰安市顺昌房产电话：0538-82268
51泰安购买二手房按揭贷款的程序与要求
一、借款人条件：
1。年龄18—60周岁，具备完全的民事行为能力。
2.具有稳定的职业与收入，信用记录良好，具有还款能力。
3。购买能够办理产权过户的二手房。
4.首付款不低于总房价的百分之二十。
5。以过户后二手房或其它房屋作为抵押。
二、抵押房屋：
1。抵押灵活，抵押的房产可以是住宅，也可以是商业用房和商住两用房。产权人可以是借款人，也可以是第三人(法人、自然人)。
2.住宅房龄不超过15年，地段好，借款人资质优良可放宽至20年;商业用房(含商住两用房)房龄不超过10年。
三、贷款的金额：
1。以住宅抵押，90平方米(含)以下，最高可贷8成;90平方米以上，最高可贷7成。
2。以商业用房抵押，最高可贷5成。
3。以商住两用房抵押，最高可贷5.5成。
四、贷款期限：
1。抵押房屋为住宅的，最长贷款期限为30年。
2。抵押房屋为商业用(含商住两用房)房的，最长贷款期限为10年。
3。贷款期限与借款人年龄之和不超过65年。
五、贷款利息;
1。购买首套住宅，人民银行基准利率最高可下浮百分之三十。
2。购买商业用房(含商住两用房)，人民银行基准利率上浮百分之十。
六、申请个人类借款需提供的材料：
1。申请人夫妻双方的身份证件复印件各两份、户口本复印件各二份。
2。婚姻状况证明：结婚证/未婚证明/离婚证明复印件二份。
3。收入证明;稳定的工资收入证明/必要的其它补充材料。
4。个人借款业务申请表一份。
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贷款电话：0538-8226851 联系人：冯丽丽
泰安市顺昌房地产二手房贷款
面向本地区中、小企业及个人购房，从事二手房抵押贷款、银行按揭、投资置业顾问服务，公司与各大银行(工行、农行、建行、中行、中信、邮政储蓄银行、)内部通过绿色服务通道长期友好合作，并建立了牢固密切的合作关系，双方通过不断的业务往来，形成了良好的信誉关系。公司成立于 1985年，注册资金800万元，公司成立至今，已成功为广大客户解决了购房资金上的困扰。如果你急缺资金而通过其他途径都无法解决买房、购房、置业问题,那我们公司将以诚挚热情、顾客至上、迅速快捷的服务理念尽快为你贷到你所需要的款子.联系电话：0538-8226851 8255718
一、放贷对象:【个人】男性：65岁以下，女性：60岁以下，(1)个人住房贷款最长期限30年(2)个人商业用房贷款期限最长10年
抵押、担保、方便、快捷、保密.1：个人贷款(诚信贷款),放贷额度(1万-50万),期限1-30年,贷款利率:月利率(执行国家相关标准)。
要求:(A)有合法的身份：需提供本人有效证件(如身份证，户口本)复印件,及家庭详细地址，家庭固定电话。
要求:(B)稳定的经济收入、偿还本息的能力：公司同时要求申请人提交相关资料,对提交材料进行核实后并予以上报批款。
(C)有合法有效的购房合同、协议及贷款银行要求的其他证明文件(D)有足够的满足贷款行要求的自筹资金 作为首付款
(E)能够提供贷款银行认可的有效担保
2：企业贷款:放贷额度(10万-100万)，期限(1-3年)贷款利率：月利率(执行银行规定利率)。
要求:(A)企业工商营业执照,税务登记证,组织机构代码证及法人代表身份证的复印件。
要求:(B)公司同时要求申请人提交相关资料,对提交材料进行核实后并予以上报批款，最快1小时以内下款。
3：个体户贷款:放贷额度(10万-50万),期限(1-5年)贷款利率:月利率(执行银行规定利率)
要求:(A)工商营业执照，税务登记证，及身份证的复印件。
要求:(B)公司同时要求申请人提交相关资料,对提交材料进行核实后可在30分钟内给予客户肯定回答是否批款。
4：大学生贷款(诚信贷款),放贷额度(1万-10万),期限1-3年,贷款利率:月利率(优惠标准)。
要求:(A)需提供本人有效证件(如身份证，学生证，毕业证)复印件,及家庭详细地址，家庭固定电话。
要求:(B)公司同时要求申请人提交相关资料,对提交材料进行核实后并予以上报批款。
二、贷款优点：
1、还款方式优化(按季度还息，到期还本);
2、借款用途不限;
3、贷款额度大，下款时间快，流程短;
4、可提前还贷，无违约金;
5、贷款期限长，手续快速、简便;
6、如贷款办理不成功不收取客户任何费用;
7、受理时间;上午8;00-下午17:00.节假日不休息;
三、贷款流程:
客户提出申请------》对提交材料进行核实------》为客户打好贷款申请表------》双方签订合同------》发放贷款
泰安市顺昌房产贷款咨询电话：0538-8226851冯丽
泰安买房落户所需材料
1. 所购房屋的房产证原件、复印件
2. 接受落户单位的介绍信
3. 计划生育证明
4. 落户申情书
5. 户口原单位同意迁出证明
6. 身份证原件、复印件
7. 原户口本原件、复印件
8. 在泰安市泰山区购买50平方米以上面积的房屋，具有大市房产证
9. 自己向所购买房屋所在地的社区、街道居委会提出申请，并经街道居委会或所在社区批准。
1、 交定金(一周内签合同交首付)
签合同准备资料：1)首套房证明(大埔房管局开取)
2)夫妻双方身份证
3)户口本
4)婚姻证明(结婚证、离婚证、未婚证)
5)个人征信证明(中国人民银行开取，大埔在烟草那个十字路口)
2、 签合同(按揭需要夫妻双方必须到场)
3、 五虎山行政办事大厅国土窗口进行身份证扫描，宗地图登记(回执拿回售楼部)
4、 地税局交契税(税票红单拿回售楼部)
银行+组合按揭按揭部分
5、 评估所进行房产评估(老房管局旁，供电局背后)
6、 银行按揭客户到银行办理按揭(准备资料：身份证、户口本、婚姻证明、半年内银行流水)
公积金按揭部分
7、 房产证办理出来第一时间拿房产证复印件到公积金中心办理 公积金按揭准备资料：1)夫妻双方身份证
2)户口本
3)婚姻证明(结婚证、离婚证、未婚证)
4)广东省购房发票原价及复印件2份
5)首套房证明(大埔房管局开取)
按揭资格判定
银行按揭
首付三成，按揭七成
1、 没有按揭过房产
2、 只按揭过一套已还清的房产 首付四成，按揭六成(建行)
1、 有一套正在按揭的房产 首付六成，按揭四成(建行)
1、 按揭过2套房产已还清 一次性
1、 按揭过2套未还清
2、 按揭过2套以上房产
公积金按揭
首套房：首付二成，按揭八成 二套房：首付三成，按揭七成 第三套以上：一次性
一手房购房手续流程与二手房的购房手续流程具体细节不同，但大致上的流程步骤是大同小异的，所需要的相关材料也是差不多的
一、购房前需要准备的材料
1、身份证
2、户口本
3、有效的收入证明
4、婚姻证明
5、首期房款证明
6、银行流水存折
7、没有信用不良记录
二、购房的手续流程
第一步看房验明产权是关键
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房要住满5年才能上市交易。
如果是期房首先了解开发商是不是已具备商品房预售资格，也就是查看“五证”是否齐全。五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。
第二步签合同
确认买卖双方合法身份，签署房产中介合同前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续;审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。签订《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。
第三步办手续
必要程序不能简化经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口;千万不要简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。第四步交房
按照合同约定执行办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。买方在未取得房产证前，不应付清全部房款。
关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担;最后，按照房地产交易中心规定，领取房产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。
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