经济适用住房问题探析论文

摘要：经济适用房政策在北京已实施多年，它使多少低收入家庭实现了“居者有其屋”的梦想。但与此同时也出现了经济适用房“妖魔化”现象。因为存在问题就取消一项政策，无异于因噎废食。究其原因，寻找对策，或许不失为一个比较好的态度选择。关键词：北京；经济适用房；链式反应时至今日，经济适用房问题已不是新话题。今天小编为大家精心挑选了关于《经济适用住房问题探析论文 (精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

经济适用住房问题探析论文 篇1：

我国经济适用房问题研究

【摘 要】经济适用住房是为了保障中低收入水平家庭的住房权利而建立的住房，在稳定房价、维护社会稳定等方面有重要意义，是一项惠民政策。本文简单介绍了经济适用住房的特点及其申请条件，并对经济适用住房的建设意义做了分析。

【关键词】经济适用住房;经济性;适用性;申请条件;意义

俗话说：“安居才能乐业。”近些年来，我国房价持续攀高，增长速度远远大于公民收入增长水平。无论是在中小城市还是国际大都市，购买住房都具有了巨额性的特点，是一些居民无法负担的支出，经济适用住房就是我国政府在考虑中低收入人群的情况后为解决他们住房问题而建设的政策性住房。2007年，由建設部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发部的《经济适用住房管理办法》中规定：“经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”自古至今，我国公民就具有“重居”的特点，居住问题的解决，对于社会稳定和经济发展始终意义重大，是我国政府不可忽视的问题。

一、经济适用房的特点

经济适用住房既具有经济性的特点，又具有适用性的特点。与普通的商品房相比，经济适用住房的经济性体现在价格相对与市场价格来说是适中的，是考虑中低收入家庭的承受能力制定的。为了确保经济性的原则，经济适用房的基准价格由三部分组成：开发成本、税金和利润，国家通过行政划拨土地，免收土地出让金，减半征收市政公用设施配套费用等，另外像小区内经营性设施的建设投入、开发商留的营业用房等投入等都是不计入成本的。据调查，一般地段的经济适用住房成本应比同地段的商品房成本低20%～30%。与经济性相对应的适用性是指在住房设计和建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准，这使经济适用住房能够实现面积适中功能齐全、造价不高质量高的目标。

二、经济适用房的申请条件

申请经济适用房是需要符合以下条件的：一是申请人及其共同申请的家庭成员具有本市城镇户口并在本市工作或居住;二是家庭年可支配收入、家庭资产符合当地市政府公布的相关标准;三是没有自有住房，或现住房人均居住面积低于10平方米;四是没有享受过以下购房优惠政策：按房改成本价或标准价购买过公有住房，购买过解困房、安居房、经济适用住房， 参加过本单位内部集资建房，参与过其他购房优惠政策;五是申请人及其共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。综上可知，经济适用住房的申请条件是严苛的，但不得不说，其申请也出现了很多后续问题，如现在经济适用房小区有很多豪车出入，已售出的经济适用住房出现很多空房或者租售情况等，这一定程度上表明了有些住房是没有流入真正需要它们的人手中，因此有了很多质疑的声音。但不可否认的是，经济适用住房政策若落实到位，确实是一项惠民政策。

三、经济适用住房制度的意义

1.有利于保障中低收入者的住房权利，维护社会稳定。我国城市房价近些年来一直居高不下，有购买能力的人在城市居民数量中占比并不高。经济适用住房以其低于市场的价格和针对于较低收入水平人群的性质使一些原本无力购买住房的人群有了购房机会，满足了他们获得住房的权利。并且我国居民普遍重视房屋的购买，认为有自己的住房更加稳定和安全，并且会增加对所居城市的认同感，因此对维护社会稳定有积极作用。

2.有利于稳定居高不下的房价。自改革开放以来，我国城市化发展迅速，大量人口涌向城市，使得城市供房处于供不应求的阶段，导致房价一直居高不下。而经济适用住房以较低的价格向社会提供，为一些中低收入者提供了另一条购房途径，可以起到调节市场需求的作用，同时对市场房价起到一定的引导作用。据调查，在经济适用住房占比较高的城市，其较低的价格和较稳定的价格走向会影响人们的消费预期，有利于防止一窝蜂购房导致的价格上升。

3.有利于增加内需。住房支出作为一项大宗支出，连接着众多行业，如建材、家装、物流运输、园林、家电、金融、媒体等，能够拉动近40多个行业的发展。同时对于购房成功的居民来说，他们会乐于把更多的收入用于其他消费，对于优化消费结构，拉动内需有推动作用。

4.有利于我国和谐社会的构建。构建和谐社会是党的十六大提出的重要构想，立志于建立一个相对富裕、基本公平、利益均衡的社会，这就要求国家出台更多的政策以保障更多的公民能够享受到我国经济发展的成果。经济适用住房制度实质上就是通过国家的政权力量在对社会收入进行二次分配时向住房弱势群体倾斜，以矫正在市场经济下形成的贫富悬殊，能够在一定程度上实现居住的公平，缓解社会矛盾，促进社会稳定发展。

住房问题是基本的民生问题之一，住房保障制度亦是最基本的民生保障制度。自经济适用住房制度施行以来，已经解决了部分中低收入者的住房问题，大幅度提高了他们的住房水平，对房地产业的健康发展也做出了突出贡献。虽然现今经济适用住房的发展出现了很多不尽如人意的部分，但这些问题已经引起了广泛关注，并且已经在党和国家政策领导下得到了初步解决。

参考文献：

[1]彭学霞. 经济适用房成本问题及策略分析[J]. 中外企业家，2011，(24)：136+148.

[2]韩慧玥. 我国经济适用房制度对弱势群体利益的法律保障研究[D].华中农业大学，2009.

[3]王文杰. 中国经济适用住房制度的运行现状及对策探析[D].河南大学，2011.

作者：胡永泰

经济适用住房问题探析论文 篇2：

北京经济适用房政策的链式反应及其对待

摘要：经济适用房政策在北京已实施多年，它使多少低收入家庭实现了“居者有其屋”的梦想。但与此同时也出现了经济适用房“妖魔化”现象。因为存在问题就取消一项政策，无异于因噎废食。究其原因，寻找对策，或许不失为一个比较好的态度选择。

关键词：北京;经济适用房;链式反应

时至今日，经济适用房问题已不是新话题。据报载，天则经济研究所学术委员会主席张曙光近日表示：政府应该真正承担起建设廉租房的责任，容易滋生腐败和不公平分配的经济适用房则完全没有必要存在[1]。与此同时，北京市建委依然将经济适用房项目纳入 2009年的建设计划中，新开工经济适用房4.67万平方米。經济适用房去向究竟如何，社会争议不绝于耳。笔者认为，向低收入人群提供优惠的购房机会应该是政府的职责，经济适用房制度应该是一项有利于百姓的政策。鉴于此，分析经济适用房在实施中的问题并思考改良思路和策略，或许是一个比较好的态度选择。

一、北京经济适用房引起的链式反应

经济适用房是以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济适用房始于20世纪80 年代的住房制度改革和住房分配货币化，1998年国家把经济适用房作为一项政策提出。北京市的经济适用房1992年开始起步，当时对住房困难户的调查显示，人均居住面积在4平方米以下的住房困难户有 5.2万。为此，市政府决定开发建设一批安居工程，这就是后来的经济适用房政策的雏形。1998年经济实用房开始进入快速发展和规范阶段，1998年10月北京市推出第一批经济适用住房建设项目19个，开始了经济适用房的商品化阶段，以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系逐步建立，经济适用房逐步成为住房供应体系中的主体。随着经济适用房规模的扩大，越来越多的问题暴露出来，经济适用房也进入了争议与限制阶段。北京经济适用房引起的链式反应是指经济适用房的产生发展所引起的一系列具有联动关系的社会经济现象。大体总结为以下几点：

1.旧城改造与人口迁出 。北京的旧城改造与经济适用房的发展相辅相成。在改造过程中大量本地低收入人口由于经济能力不足而被迫外迁，原有城区的功能得以置换，商业化、高利润的综合服务功能进入原城区，使留存的旧城建筑的人文风貌得到很大改变，由于对旧城区原住居民福利考虑欠缺，使大量旧城区居民不得不迁出原有的居住环境区转向可以承受的经济适用房，与此同时，外来人口中经济实力较强的人群进入旧城区购买高价商品房，大量投资涌入旧城，财富积聚。

2.城市空间结构改变与通勤成本增加。根据北京市规划局在《北京市住房建设规划(2006—2010年)》中对经济适用住房的布局示意图可知，经济适用房几乎都集中在远离中心城区的四环以外甚至五环和六环以外。旧城改造初期，旧城中约有1 000多万平方米以上供中低收入人群的住宅，截至2005年就有近450万平方米被拆除改作他用，约200万人口被迁至郊区[2]。经济适用房选址的主要原因可以追溯到地租理论，旧城区的地价最高。越向城外地价越低，通勤成本越高。旧城改造使得土地的供应性稀缺转变为投资性和功能性的稀缺，旧城土地价值不断上升，众多区位好的地段都被改造为高标准、高强度的商品房、写字楼及消费场所。另一方面，经济适用房的选址改变了城市原有空间格局，旧城居民进入城市边缘的陌生环境，造成了大量市中心工作者的职住分离，通勤成本急剧上升，随之而来的是恶化的城市交通。以亚洲最大的经济适用房项目——回龙观文化居住区 [3] 为例，由于配套设施开发滞后，缺乏商务、工作等城市功能，没有形成居住、生活、工作的联动，大部分居民形成潮汐式的交通流向，由于长距离通勤要消耗大量时间，居民的出行明显具有一次出行多目的倾向。

3.保障功能弱化与商品功能增加。据报载，北京回龙观文化居住区曾出现“穷人买不到，富人抢着要”的怪现象，一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边却是已售经济适用房的高租售率。2005年6月21日《京华时报》就有报道，来自北京市房地产中介机构的调查数字表明，在位于昌平区的回龙观和天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%，多数购房者把所购经济适用房当成了一种投资。此外，一些开发商出于利益的考虑，完全不顾及中低收入者的承受能力和经济适用房的最初定位，住房面积严重超标。以回龙观文化居住区为例，四居室及楼上楼下的复式结构占有相当比例，一套复式结构的住房建筑面积超过160平方米，天通苑中还有三层的复式。水涨船高，超过规定的价格和装修标准也随之而来。政府出台经济适用房政策是出于社会保障的考虑，但诸如此类的经济适用房“妖魔化”现象已使其与政府的初衷严重背离。

经济适用房的一系列链式反应最终导致了更为突出的供需矛盾和北京住房结构的严重失衡。供需方面，依据《北京市统计年鉴(2008年)》提供的数据显示，高收入和中低收入户的可支配收入差距很大，按照目前经济适用房的一般价格，即使不计算通货膨胀因素，对中低收入户来说依然很难承受。而中高收入人群购买经济适用房作为投资出租给中低收入者，更加剧了供给与需求的矛盾，开发商的自有资金利润率高达200% [4]。种种不平衡因素导致社会贫富差距进一步扩大。同时，链式反应也加剧了北京市住房供应结构的不平衡，主要表现为商品房、经济适用房、廉租房的比例失衡，大户型和中小户型的比例失衡。

二、经济适用房“妖魔化”现象成因分析

经济适用房政策实施过程中出现的种种“妖魔化”现象很值得深思，其原因可以归为以下几点：

1.定位模糊 。从政府的出发点来看，经济适用房是作为“准公共物品”推向社会的，本质上是保障性住房的一种。但1998年住房改革之后，房地产业成为经济增长点，住宅是一种极具增值的商品，在市场住宅总量低的情况下，经济实用房极易成为投资交易的对象。经济适用房与商品房的价格差不能反映二者内在的价值规律，激发了经济适用房的“投资价值”，进一步加剧了负面链式反应的混乱程度。

2.开发商利润至上，房地产开发商手中握有大量资本，且与政府有连带关系，处于绝对强势地位。为了追求利润最大化，有些开发商对政策规定阳奉阴违，置各种限制于不顾。比如，建设部等有关部门2004年颁布的《经济适用住房管理办法》中，明确规定的不超过 3%的利润率，实际上早已超过。

3.房地产市场过热引起的过度消费。从需求角度看，消费者的超前和过度消费对链式反应起了推波助澜的作用，依据《北京市统计年鉴(2008年)》提供的数据，北京居民有能力购买经济适用房的比例约占70%，远远超过经济适用房的供应比例，加之大量外地居民在北京置地买房，使得买房成为群体的一种非理性行为。中高收入者出于自身利益最大化的需要，在申报、审核方面动手脚骗取住房，再出租给需要人群从中获利，这种群体行为导致了房地产市场的低效率。

4.政策实施中的管理混乱。经济适用房政策一直处于摸索和尝试状态中，往往是政策一出台就会出现一些人的“钻空子”现象，政府再有针对的出台新的管理办法进行修补，之后又难免会出现新的问题。以2007年建设部等七部门联合发布的《经济实用住房管理办法》为例，虽然对经济适用房的建筑面积、购买资质、定价方式和上市交易等方面作了明确规定，但由于配套措施不够具体，各地实施中的问题和矛盾时有出现。尤其是分配问题，由于个人收入这一指标的透明度不足，信用体系尚不完善，个人填报与单位审核等方式很难制止不符合标准的人群购买经济适用房。

三、多管齐下，让变了味的经济适用房回归本色

1.购买环节，加大监管力度。加大监管力度，严格制止经济适用房规模、户型等违规现象的发生，建立科学的购买者收入界定标准，完善申购手续，规范审批程序。经济适用房在建设、申购和审批中之所以出现问题，主要是政府有关部门立法不严，执法不力。要进一步明确监管者、建设者和消费者的责任甚至法律义务，不仅要对使用不正当手段骗购经济适用房的人认定犯罪，而且违规发放的政府人员更要严肃法纪，追究责任。坚决不让有些官员和经济富裕的阶层骗购经济适用房。特别应该强调的是，在推行经济适用房政策时，对于每一个环节，都要做到公开透明，保证全程在阳光下操作。如果做不到全程公开透明，就难以避免暗箱操作，最终使其沦为权力寻租的对象。

2.退出环节，建立和完善机制。北京市规划委2006年正式公布的《北京住房建设规划(2006—2010年)》中提出了经济适用房的“内循环”策略。即“购买经济适用住房满五年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购;购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。上述由政府回购的房屋继续作为經济适用住房向符合条件的家庭出售。”内循环策略中最重要的是退出机制的建立，即政府如何保证经济适用房在满足需求之后可以收回。内循环政策能够保证经济适用住房政策目标的实现，杜绝经济适用住房的投机现象。当然，价格、租金的确定都有待研究，回购要付出一定的评估和监管成本。住建部政策研究中心秦虹提出，经济适用住房的产权应是政府和受助购房人共同拥有的产权。政府的产权应当享有剩余收益权，受助购房者退出经济适用住房时，按居住时间内同一区域普通商品房价格上涨指数测算其固定收益，其余剩余收益为政府所得 [5]。这种策略称为部分产权策略，它可以与内循环策略并行，从而有效解决现行经济适用住房制度中的退出机制、增值收益分配、保障资金滚动等问题。这就从产权的根源上强化了经济适用住房的保障功能。

参考文献:

[1]张曙光.经济房无现实价值[N].东方早报：财经速递版，2009-05-01.

[2]张高攀.基于旧城改造背景下的经济适用房模式选择——以北京市为例[J].城市规划，2007，(11):71-78.

[3]肖燕.大型住区开发探析——以北京回龙观文化居住区开发建设为例[J].城市开发，2008，(2):78-79.

[4]黄序.北京城乡发展报告2008—2009卷[M].北京：社会科学文献出版社，2009.

[5]秦虹.经济适用房产权与收益问题研究[J].城市开发，2006，(11)：27-28.[责任编辑 陈凤雪]

作者：王格格

经济适用住房问题探析论文 篇3：

巴彦淖尔市政府仅对公务员住房补贴终是破局

摘 要 本文结合政府补贴商品房政策以及当前市场现状，探讨了内蒙古巴彦淖尔市对公务员购买临河区商品住房实施财政补贴的认识。

关键词 公务员 商品房政策 住房补贴

自2009年1月1日以来，内蒙古巴彦淖尔市出台了对本市公务员购买临河区商品住房实施每套两万的财政补贴。这一政策一出台，便引来了社会的不小舆论。而我认为巴彦淖尔这项政策最终会是一个破局。

首先，我们要注意政府补贴的是商品房购买，因此有必要了解商品房与经济适用房的区别：经济适用房是由市政府组织房地产开发商或集资建房单位建造面向中低收入家庭出售的房子，由政府限价，开发商不可擅自提价;商品房则就是比较高档的面向中上等收入家庭出售的房子。从获得土地的方式来看，经济适用房建设用地实行行政划分，免交土地出让金;而商品房采用出让方式必须向政府交纳土地出让金。这两点非常重要。

其次，由于政府对经济适用住房的价格管制限制了开发商的利润空间，在目前经济适用住房由开发商自主投资开发的情况下，经济个体的理性选择自然就是减少供给、转向投资豪华住宅、普通住宅等利润率高于经济适用住房项目利润率的商品房。这导致了经济适用住房的供给不足，需求大于供给，从而使房价攀升以致政府最高限价。住房不是一般的商品，是生活必需品，现在经济适用房都供给不足，更不要说廉价房了，政府不但没有加强保障性住房的建设，而是急于开发商品房，这就导致了居民住房保障的严重不足。住房保障不足、人民生活水平低下，势必与商品房的高价产生矛盾，为我认为的破局奠定了基础。

最后，政府这么做虽说会刺激房市，从而带动建材、装修等上下游产业，由乘数效应知也会在一定程度上拉动内需，缓解就业。但是从大局看，政府就是通过刺激市场来保持高额的地价，从而获取高额的土地出让收益和税收，体现为当地的GDP和政府政绩的增加。政府不增加保障性住房的建设、开发商不降价，总归不会解决问题。政府这样目光短浅、狭隘的做法就表现为与开发商绑在一起，与群众对立，在利益链条中分得一杯羹。因此政府是不会亏本的。但房价攀涨的现象不会持续下去的，就好比一个人企图坐着热气球上太空是不可能的。一旦气球破灭，政府就是搬自己的石头砸自己的脚。

在当今金融危机背景下，人民生活水平下降，开发商的日子也不好过，保持高价房子卖不出去，银行的欠款也就没有着落;低价卖出更是亏本。所以开发商与政府勾结也不是不可能的。这些种种问题的前提都离不开政府利用自己的公职对市场进行干预，拿着全体纳税人的钱为自己谋求利益，如此不公平的决策使资源配置失效，结果只能是市场的进一步失灵。所以政府主体角色必须转变，由既是公共部门、又是获利主体多元化回归为只是为群众服务的一元角色部门。我相信只有这样，社会的舆论才会平息，效率才会提高，不会出现现在这样的结构畸形。

参考文献：

[1]陈冬华.地方政府、公司治理与补贴收人——来自我国证券市场的经验证据.财经研究.2003.9.

[2]陈晓,李静.地方政府财政行为在提升上市公司业绩中的作用探析.会计研究.2001.12.

[3]刘小川.确立财政补贴政策,促进中小企业发展.现代经济探讨.2002.1.

作者：吴莎莎