我国经济适用房买卖合同的效力分析
【摘要】近年来，由于房价的持续走高和住房保障体系的不完善，经济适用房买卖合同效力纠纷层出不穷，主要表现为借名买房和违反政策卖房等两种形式。为此，本文分别分析了理论和实务界现存的无效说、有效说和效力待定说，结合实际案例说明了其各自观点的理论支撑，最后对上述三种学说进行分析评价，得出：在经济适用房买卖合同效力认定的问题上，效力待定说较为合理，应当被普遍采用。
【关键词】经济适用房;买卖合同;效力待定近年来，为逐步完善住房保障体系，各地纷纷加大力度进行经济适用房的建设。但随着房价的持续走高，经济适用房制度的漏洞和买卖双方的投机心理逐渐显露出来，相关的民事纠纷越来越多。北京市昌平区法院对本院近5年审理过的该类案件进行了调研，结果显示，除涉及离婚、继承、拆迁等纠纷案件外，近八成的经济适用房纠纷都是由买卖合同引起的。①一、经济适用房买卖合同纠纷的表现形式(一)借名买房
“借名买房”，即不符合申请购买经济适用房条件的人以具备条件的人的名义申请购买经济适用房，隐性关系和显性关系的并存增加了合同的复杂程度和不确定性。
1.准入机制不完善
目前我国尚未建立公开透明的收入体系，再加上社会诚信系统和个人信用制度还不健全，政府权利监督不到位，使得申请者的家庭年收入等证明材料可以通过多种虚假途径获得，申请资格的规定流于形式，从而导致本就稀缺的经济适用房更多地流向了并不缺房而是有特殊获得渠道的人或着眼于升值的投资者手中。
2.缺乏动态监管
西班牙马德里市住房监督服务处的25名专业监督员每天都会对全市18714处社会福利保障住房进行随机抽查来确保里面居住的确是抽签抽到的可以享受此福利的人，八年来多于40万次的上门检查造就了0.7%的超低不规范率。②反观我国，政府对保障家庭的审查和监管仅局限于进入和退出两个环节，在具体使用的问题上基本持放任态度，往往只有当纠纷真正出现时才会发觉使用的不规范。
3.合同形式不规范
“借名买房”的双方大都具有特定的人身关系，因此，实践中存在很多口头上的或形式简单、不规范的“借名买房”合同。没有直接的规范的书面合同，争议不仅围绕着财产权属问题展开，甚至当事人之间对是否形成了合同关系都存在分歧。(二)违反政策卖房
违反政策卖房主要有以下两种形式：其一，“黑白合同”。对购买时间不满五年、不符合上市交易条件的经济适用房，“确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭”。实践中，房屋买卖双方在合同中约定以购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和过高的装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者则是现时商品房价格与经济适用房价格之差价，③从而使合同以转让之名，行买卖之实。其二，地下交易。与“借名买房”相类似，双方在买卖合同中约定，有关房屋的各项权利归属于买方，待政策允许后卖方必须无条件地协助买方办理过户等相关手续。
违反政策卖房的纠纷层出不穷主要有以下两方面原因：
就法律而言，现阶段最直接最全面的管理依据是七部委联合发布的部门规章《管理办法》，但按照《合同法》的规定，只有法律和行政法规才能认定合同无效。由于缺乏统一的、更高效力的规范性意见，各地法院在司法实践中对违反政策卖房的合同效力的审理结果分歧较大，甚至很多法院为规避这种分歧，既不判实际购房人取得房产，也不判其腾房，而是更多地选择维持现状，从而造成居住者无所有权，所有权人无权居住的尴尬局面。
就制度设计而言，如果在购房不满五年时退出保障，就只有政府强制回购一条路，但由于配套的奖励和补偿机制还不完善，近乎原价的回购是不容易被接受的。于是，大多数家庭会倾向选择将房屋违规出租、出售或抵押贷款等以获取更多的效益。(三)其他类型
其他类型的经济适用房买卖合同效力纠纷所占比例很小，其主要集中在签订、履行和解除经济适用房买卖合同的过程中，双方当事人因单方涨价、税费承担、房屋质量等问题而产生纠纷。这类纠纷的实质是对买卖双方权利义务分配的分歧，而非对合同效力的肯定或否定，本文就不多加以评述了。二、经济适用房买卖合同效力的理论观点(一)合同无效说
近年来，尽管出现了一些变化的趋势，但在实务中，经济适用房买卖合同的无效说仍然无可撼动地占据着主导地位。
第一，《管理办法》第25条规定申请者必须同时符合户口、住房面积、收入和地区其他具体规定等四个标准，不具有申请购买资格的人，自然也就不能成为房屋的所有权人。如果肯定了合同的效力，使原本不符合条件的人购买到了经济适用房，就必然侵犯到其他适格家庭获得房屋的权利，这样不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，也侵犯了社会整体的公平利益，符合《合同法》第52条的“损害社会公共利益”，买卖合同自然无效。
第二，违规购买经济适用房主要是由于其价格要远低于一般商品房，合同双方为实现个人利益以侥幸心态利用法律制度和政府监管的漏洞。若保护实际出资人的合同权利，就等同于放任其主观上恶意规避法律政策的故意，使其违法行为合法化，变相鼓励不正当的地下交易市场。
第三，政府对经济适用房的管理主要依靠产权证书上登记的信息和经济适用房管理中心的相关文件。产权证书上登记的姓名即为权利人，若法院将没有购房资格的未登记在产权证书上的人确定为实际产权人，会造成司法认定与行政管理无法有效对接，严重扰乱相关部门对经济适用房的监管秩序，并使国家流失大量的土地、房产和管理的相关税费。(二)合同有效说
以往的纠纷案件，各地法院多以《管理办法》中的强制性规范为由，一律判决买卖合同无效。但近年来，尤其是从2010年开始，受到维护合同稳定性和交易安全理念的影响，在综合考虑房地产市场发展现状的基础上，司法实务界的判决思路开始呈现变化的趋势。
第一，购房者在5年内与国家共有房屋，其在没有取得另一共有人同意的情况下就处分共有房屋，显然违反了《管理办法》的强制性条款。但《合同法解释(一)》第4条规定，法院确认合同无效，应以法律和行政法规为依据。《管理办法》作为部门规章，显然不能作为判断合同无效的依据。
第二，近年来司法实践越来越倾向对民事合同采用有效解释优先原则，将“强制性”拆分为效力性和禁止性，只有违反了效力性的规定，合同才视为无效。经济适用房的上市交易虽受到诸多限制，但在满足一定的条件下是被允许的，并非绝对的禁止。法院不能因此否定当事人的自治意思，为了维护交易的持续和稳定，应主要以行政处罚为主，对买卖合同的效力依然持肯定态度。
第三，诚实信用原则是市场经济活动的基本道德准则。分析经济适用房的违规交易，其发展走势基本相似：一开始双方在平等、自愿的基础上签订合同，后来由于房价的不断攀升，借用名义人或者卖房人就试图以买卖行为违反了法律的强制性规定为由，主张合同无效，要回不断升值的房屋，以极小的法律代价获取极大的不法利益，这对买房人来说是显失公平的。
第四，党的十七大报告首次提及住房保障，明确“住有所居”这一战略性目标。在大量的经济适用房买卖合同纠纷中，无论是借用名义人还是违规卖房人，他们大都已有住房，对房屋没有迫切的需要。而实际买房人却多为无房者，其购买房屋只为自住，若法院认定其应该腾房，则有违“住有所居”这一目标。(三)合同效力待定说
合同效力除有效和无效之外，还存在效力待定、可撤销或不生效等情形。一般的经济适用房买卖合同双方意思表示真实，不存在欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公平等会导致合同撤销的因素。同时，经济适用房买卖合同不是“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的”合同，未附停止条件或生效期限，因而也非不生效合同。而纵观近几年的经济适用房买卖合同效力纠纷案件，效力待定说已经得到司法界越来越广泛的实践和认可。
2011年无锡市崇安区法院在审理一宗违规卖房的案件时就认可了效力待定学说的观点：原告孙某和被告林某在签订经济适用房买卖合同时，所涉房屋尚不能进入市场交易，该买卖行为虽然违反了相关政策，但性质上应属于效力待定。现涉讼房屋已符合上市交易的条件，双方的买卖关系成立，故认定合同有效，双方应按约定各自履行义务。④
效力待定说认为，购房者在5年内与国家共有房屋，作为共有人在没有取得另一共有人同意的情况下就处分共有房屋，属无权处分，从而导致经济适用房买卖合同欠缺有效要件。但由于该合同对社会公共利益的侵害相对轻微，与合同制度的目的也未根本性地抵触，双方当事人只要不存在均为恶意且构成恶意串通的情形，就可以认为合同处于效力待定的状态，可以通过追认消除瑕疵。⑤即虽然双方在签订房屋买卖合同时未满5年，但只要在判决之时已满5年，法院就认定该经济适用房买卖合同有效，以保护买方的产权效益。三、对上述学说的分析评价
经济适用房具有很强的政策性，其制度设立的目的是为解决城市中低收入家庭的住房困难，改善民生，促进社会和谐稳定发展。如果恪守《管理办法》的强制性规定，以政策性和公共利益为由否认一切违规买卖合同的效力，就等于将法律政策的漏洞、政府监管的不到位、房地产市场的不健康发展以及合同双方的主观共同过错简单地推给买房人一方来承担，其维护了制度内部的稳定性和原有的公平，却又造成了新的不公平。但如果在判断买卖合同效力的问题上像普通的商品房那样，简单地套用合同法和一些基本原则就肯定合同效力，那么对经济适用房市场所造成的不稳定性冲击是由其有效性所带来的益处还远远不能弥补的。
采取折中态度的效力待定说是对无效说和有效说的一种扬长避短，其综合考虑了合同纠纷的多种可能情况，进一步细分经济适用房买卖合同的效力，既维护了制度的政策性又保障了社会的相对公平。因此，笔者认为，在经济适用房买卖合同效力认定的问题上效力待定说较为合理，应当被普遍采用。
就违规政策卖房而言，如果双方在签订买卖合同时，购买已满五年，经济适用房被允许上市交易，合同自然有效。但如果合同是在五年以内签订的，即属无权处分人订立的合同，呈效力待定状态，需区分认定。当纠纷发生诉至法院，若在判决作出之时购买已满5年，法院就对该经济适用房买卖合同予以追认，使其发生当事人预期的法律效力;若未满5年，法院不予追认，合同归于无效。
就“借名买房”而言，借用名义人通过支付全部购房款、物业费及其他相关税费，持有《商品购销合同》、《房屋所有权证》等凭证并对房屋进行装修、占有和使用，而成为该房屋的实际所有权人，其与房屋出卖人之间存在的实际上的房屋买卖合同关系由于主体的暂时不适格而效力待定。名义购房人购买经济适用房满5年的，可以将其与实际购房人之间的关系视为由借用名义关系向房屋买卖关系转换，名义购房人将其名下的经济适用房转让给实际购房人，5年政策期限已满，经济适用房被允许上市交易，购房者的资格和条件也不再被严格限制，借用名义人作为买受方的主体资格得到了认可，合同自然有效，出借名义人应当协助配合其办理过户手续。但名义购房人购买经济适用房未满5年的，由于购房者的资格和条件仍然被严格限制，实际购房人无权成为房屋的所有权人，法院不予追认，借名买房合同则归于无效。
注释：
①王建宏，田雅娟.违规买卖经适房引发大量民事纠纷[N].工人日报，2011-2-14.
②孟登科，陈庭辉.马德里：公平的“经济适用房”[J].金融博览，2010.7：35.
③瑞杰.借名买房双方反目，经适房案件审理陷入两难[EB/OL].http：//beijing.qianlong.com/3825/2010/04/08/1060@5633949.htm，2010-4-8.
④陈耀东.保障性住房物权变动研究[J].法学杂志，2011：111.
⑤崔建远.合同法[M].北京：法律出版社，2008：117.
作者：曹子畅
摘 要: 通过对经济适用建设中购房者、开发商、地方政府及中央政府各方进行博弈分析,从而解释经济房推行中出现的问题,并为如何有效加大经济适用房建设提供几点建议。
关键词: 经济适用房;信息不对称;博弈
1 经济适用房的概述
经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类,是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份,国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“大力发展经济适用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1997、1998年是房改的关键时期,当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。为解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费,经济适用房于1998年适时推出了。
2 基于博弈理论分析经济适用房存在的问题
从政府推出经济适用房的初衷可以肯定,經济适用房是为解决中低收入家庭住房困难,其市场准入制度、限定的价格则体现了它的社会保障性质。由此可见,经济适用房并非完全意义的商品房。然而这种原本体现政府关怀、让利于民的好事,在近几年的实施过程中却出现了一些问题。
2.1 中央政府与地方政府博弈分析
在经济适用房制度执行过程中,中央政府和地方政府的目标和行为标准可能发生偏离。中央政府是以全社会的和谐、可持续发展为最终目标,中央政府肩负着全国中低收入阶层的住房保障问题,更关注全社会住房的公平和社会的稳定;而地方政府以当地经济发展为直接目标,更关注本地中短期内的发展问题。土地的增值收益已成为地方政府增加财政收入的重要渠道,房地产市场繁荣还可以提高GDP数据、提升官员政绩。由于经济适用房具有商品和社会保障的双重属性,经济适用房建设具有外部性。地方政府可能企图将保障住房成本转移中央政府,地方政府会考虑自己花很大精力去建设经济适用房,造成当地政府税收的减少,抑制房地产业的发展,还让其他地区“搭便车”。所以对于中央政府的最优策略是严格实施经济适用房政策,中央政府选择放任地方政府则博弈结束。
2.2 地方政府与开发商博弈分析
经济适用房是政府以低价向中低收入家庭提供住房。这种低价主要导源于3个方面:政府提供划拨土地;限定开发商利润;房地产流通过程享受许多优惠。对于经济适用房的开发和建设,国家给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政策。然而该政策的贯彻和实施绩效取决于市场参与主体的动力和行为。从近年的运行结果看,市场主体房地产企业的行为取向与政策宗旨相悖,将在一定程度上改变经济适用房的政策后果。所以地方政府和开发企业博弈达成的最优策略是地方政府放任开发企业建设和销售经济适用房,而开发企业也不执行经济适用房规定的策略。
2.3 购房者与开发商博弈分析
由于信息的非对称性,具有信息优势的代理人可能会选择有利于自身利益的行动,而发生逆向选择和道德风险。市场准入制度缺乏,中低收入家庭的界定不明确,对经济适用房面积不作界定。目前购买经济适用住房只要由购买者出具工资收入证明即可,而我国现阶段个人资金管理、信用管理等宏观条件还不完备,在配给经济适用住房的实际操作中,一些不符合购买条件的高收入家庭通过所谓“合法途径”获得经济适用住房。部分高收入家庭就会进入经济适用房市场购买房形较大的住房居住和投资,这势必扰乱经济适用房市场,扩大社会分配不公。对经济适用房面积的界定可减少此类干扰因素,但面积标准的界定要因地制宜,在确定面积标准时,既要确定不同规模家庭经济适用房的面积,又要确定经济适用房面积最高限额。
3 经济适用房的政策研究
我国在进行住房保障制度设计中,经济适用房的运作不是由非营利性机构来封闭实施,而是由追逐利润最大化的开发商来运作,这本身存在着制度设计上的缺陷,因为政府和开发商的目标存在较大的差异性。政府和开发商基于这样的制度条件而形成的委托代理关系,必然导致经济适用房政策实施的实际效果与初期目标产生较大偏差。由以上博弈分析可知,在经济适用房政策实施中形成了中央政府严格执行经济适用房政策而地方政府放任开发企业违规开发的策略,也就出现了经济适用房的供应对象失控、房价失控、住房面积失控现象,甚至经济适用住房成了挂着名的“豪宅”,“高档私车族”成为与经济适用房最不协调的风景,完全违背了推行经济适用住房解决中低收入者“买房难”的初衷,造成真正的中低收入者买不到经济适用房。如何鼓励地方政府积极主动地实施经济适用房政策成为解决经济适用房问题的关键所在。按照地方政府的行为策略取向,提出以下建议。
一是,在保证社会经济稳定的前提下,深化市场经济体制改革,尽量缩短房地产市场中双轨制中非市场制度的运行时间,建立完善、顺畅的市场机制,做到信息公开化、竞争公平化。在监督过程中,应强调政府的主动性和参与性。对经济适用房开发的过程,政府应有专门的机构和部门进行全过程的主动监督,而不是在问题出现以后再去解决,在经济适用房建设过程中的每一个阶段,都应该有相应的监督标准;对经济适用房购买资格的审核以及经济适用房的销售,政府都应该积极参与、严格把关,可以由主管部门在项目售房部设立专门的购买资格审核接待处。二是,为有效减少寻租,有必要加强市场伦理与商业伦理建设,使人们树立正确、健康的价值观。一方面加强政府官员的职业道德建设,尤其要提高公务员的政治责任感,使他们能够正确认识和对待手中的权力,自觉抵制权力商品化观念、抑制利己主义思想,提高法纪观念和廉政意识;另一方会大众的思想道德教育,倡导合法经营的理念,消除寻租动机。
4 结语
政府制定住房政策主要是对房地产参与主体产生一定的诱导,并通过畅通的传导机制和规范市场的运作来调节供求主体,使房地产开发商和居民在市场中通过搏弈,达到供求均衡和利润均衡。这样的市场才能保持动态均衡。而当经济适用房政策在许多方面是与完善住房市场目标相违背的,适时的政策调整是必要的。
参考文献
[1]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海人民出版社,2006:80-102.
[2]孙向红.对现行经济适用房政策的反思[J].经济问题,2003,(7):51-52.
[3]张泓铭.住宅经济学[M].上海财经大学出版社,1998.
[4]宋庭敏,陶树人.有关我国经济适用住房建设问题的认识和建议[J].经济问题探索,2000,(01).
[5]邹坦,周婕.经济适用房定价博弈研究[J].商业现代化,2008,(12).
作者：徐文丽
摘 要：经济适用房是解决中低收入家庭住房难的有效手段，但不容回避的事实是，当前住房保障体系建设与房地产市场的发展相比明显滞后，其保障性和救助性还远不能满足住房困难家庭需求。文章在调查临安经济适用房状况的基础上，分析了中国经济适用房政策的现状和特点，并提出了完善了中国住房保障体系的思考和建议。
关键词：住房保障体系 经济适用房 现状 思考和建议
温家宝总理2007年11月19日在新加坡谈到我国房地产问题时说，首先，政府的职责最重要的是搞好廉租房，其次，是建设经济适用房，这些房大多数是面向中等收入群体的。解决居民住房问题任重道远。
在我国房地产业转型过程中，通过商品房市场购买或租用房屋成为居民解决住房问题的主要甚至是惟一渠道，形成了一种背离国情的居民住房消费模式，导致住宅消费空前旺盛。经济适用房是在我国停止福利分房的背景下产生的，有专家认为现有的经济适用房政策体现出住房福利制度推行的程序不对，应当废止，但也有专家指出它仍然是中国解决中低收入家庭住房问题必不可少的供应方式，在今后一段时间内经济适用房必须存在。“经济适用房存废之争”仍在持续，因此，有必要通过认真分析中国城镇经济适用房状况，从而进一步完善中国的住房保障体系，改善中国城镇居民的住宅生活水平。
一、经济适用房简述
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。
各国对经济适用房的概念叫法不同，但实质上大致相近。如新加坡的“政府组屋”，美国制定的“20世纪第一个公平住房法令”———《合众国住房法》，西班牙宪法规定“所有西班牙的公民都有权拥有适合自己的住房”，英国“可持续社区：所有人的家园”的5年计划，埃及政府采取的建卫星城经济型住宅、建青年公寓、低息贷款等措施应对住房危机，并都成立了专门的行政部门，以保证“贫者有其屋”政策的执行。
经济适用房政策主要是通过对房价、户型面积、销售对象3个方面进行控制，由政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格。因目前没有全国统一的经济适用房政策，各地的经济适用房管理办法不同，但经济适用房建设的目标只有一个，就是实现“经济”和“适用”。各地按照国家有关规定，结合地方实际，进行房型、价格的定位，主要由主管部门制定管理办法，将已经建成的经济适用住房按照其建筑性质的价格销售。
二、临安市经济适用房调查分析
1.调查对象分析。本次调查采用的是访谈和问卷调查两种方法，重点对普通群众、业内人士、业主三个不同的群体进行访谈和相关部门的走访，通过他们了解了临安经济适用房现状，然后针对这些基本情况，设计出了相应的调查问卷。2007年10月，课题组对临安市市民进行了抽样调查，共发放问卷200份，回收192份，回收率为96%，其中有效问卷188份，有效率为94%。
2.调查内容分析。1998年中国实行了“停止住房实物分配”的房改，当时正值亚洲金融危机，亟须启动国内需求，出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，欲通过住房分配货币化的方式，建立以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。按照这个原则，国家要建立以经济适用房、廉租房为主体的住房体系，至少50%的人应该住在国家提供保障的房子里面。但这些年来，由于对这一制度的研究不够深入，执行也有偏差，政府更多地将经济适用住房作为暂时的过渡性措施，主导思想还是强调“市场化”。直到今天，以经济适用住房为主的住房供应体系仍是水中之月。课题组经归纳、综合和补充，整理的调查结果如下。
(1)经济适用房的本质是解决“居者有其屋”，但是在住房需求和住房升值之间存在着矛盾性。经济适用房虽然是城市的稀缺品，短期内纷纷挤上了这根独木桥，但是在政策的束缚下，长期内却成为了没有升值空间的“老古董”。中国近年来白手起家、一夜暴富的故事，大多与城市土地有关。在课题组的调查中发现，如“您有见到过临安经济适用房出租现象吗?”的问题中，45.5%的选“有”，25.0%的选“没”，29.5%的选“不清楚”。这说明在交易无望的情况下，有些业主会选择私下出租来获取利润。
因此，这种“买房不仅能居住，还能投资，房屋不仅能保值，更能增值”的带有全社会性质的住房消费观念与经济适用房的政策本质发生了严重的冲突。有些专家指出，大众化住房的本质不是仅仅解决“居者有其屋”，有屋未必需要占有，此时廉租房的呼声不断升高，而经济适用房的处理却是原则上只售不租。所以，对于经济适用房可售可租的建设，或许应该重新考虑。
(2)经济适用房政策是保障中低收入家庭，但在资格认定和住房面积享受标准上存在偏向。中低收入家庭的认定是一个棘手的问题。在调查中发现，在“在您的了解中，临安经济适用房的入住者有不符合申请标准的吗?”的问题中，36.4%的选“有”，18.2%的选“没有”，45.3%有选“不清楚”。在课题组与临安市住房改革委员会办公室(简称“房改办”)的访谈中，了解到，除非有人检举，否则很难查到申请人的真正收入，因为申请人所在单位和居住地存在“维护主义”，这给他们的工作带来了极大的困难，所以不可避免地出现了漏洞。
在临安经济适用房面积享受标准中，把标准划分了四个层次：第一个层次是一般干部和其他人员;第二个层次是科局级干部(含中级职称人员);第三个层次是处级干部(含副教授职称人员);第四个层次是厅级干部(含正教授级职称人员)。另外，在资格认定中，其中“夫妇双方为机关公职人员或教师家庭的不需要核定家庭收入，可凭有效证明购房”。从以上这些来看，经济适用房政策对“中低收入家庭”的概念还是存在疑点的，所谓的经济适用房实际上是照顾了中高收入者，但真正低收入者买不起也买不到。
(3)群眾对经济适用房的存在具有较高的认同度，但对于报名和摇号程序关注率不高。在住房市场改革逐步深入的同时，住房保障的一系列细节问题迟迟没有被顾及，经济适用房本应具有明显保障性和救济性的住房往往被当作调控房价的措施，其保障性并未受到更多政府官员的重视，这不经对经济适用住房的存在产生了质疑。然而在调查中发现，在“您认为临安经济适用房是否有必要”的问题中，有68.9%选“非常需要”，17.8%的选“有无可无”，4.4%的选“完全没有必要”，8.9%的选“不清楚”。可见，广大老百姓还是希望存在价格经济的房子——经济适用房。
衡量一项社会政策有效度的标准之一，是政策的“便利”程度。在课题组的访谈中，许多中低收入在谈到住房保障时，对经济适用房制度只是听说过，对于自己能否享受政策、如何申请则一头雾水。虽然临安经济适用房申购的流程是公开化的，但是群众了解的并不深入，其中的公开、公正、透明度情况，在调查中得知，不清楚的占63.6%。在与“房改办”的访谈中，了解到，他们定期在开展定点咨询会，但是前来询问的群众并不是很多，摇号程序接受媒体监督，可并没有很多人关注。
(4)经济适用房在基础价格上低于普通商品房，但在综合因素上呈现滞后倾向。由于经济适用房相对同区域内的商品房来说价格较低，利润有限，于是大多数开发商只好将房屋面积扩大，加速资金回笼，以提高资金运转率来达到追逐更大利润的目的。目前一些经济适用房的建设面积已经完全超出一个城市低收入家庭可以承受的范围。根据经济适用房政策规定，一般建筑面积不超过90平方米(有些大城市是控制标准是80平方米左右)。但在课题组的调查中，发现临安第三期经济适用住房“吴越人家”的基础价格是多层1780元/平方米，小高层是1880元/平方米，虽然比普通商品房的“天价”经济，但是大户型经济适用住房却是比比皆是，显然面对的是中高收入人群，而真正需要照顾的很多中低收入者只能望“房”兴叹。对此课题组在与临安“房改办”的访谈中，提到了这个问题，他们的回答是考虑浙江林学院教师的工作和学习需要才增加的。
在经济适用房的其他因素上，课题组进行了调查，反映情况是“临安人家”是不错的，但已销售完了。而“吴越人家”由于地段相对偏僻，有些即使中了号也放弃了，所以“吴越人家”的空置率也是一个不容忽视的问题。因为房子一远，各种生活配套设施也势必缺乏，居住者日常买菜购物、小孩上学、老人上医院等也就十分困难，更助长了综合生活成本的大幅增加。经济适用房为降低造价，通常要提高住宅的容积率。这就使得经济适用房大多呈现三大弊端：楼间距太窄、见阳光不多、人多电梯少。在课题组的咨询中证实到临安经济适用房也确实是存在这些弊端。
(5)经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性还不能有机对接。中低收入家庭是一个动态群体，不断有受助者脱贫致富，退出住房保障;又不断产生新的符合救助条件的中低收入家庭，需要享受住房保障。而经济适用房的建设总量却是有限的，如何做到经济适用房的循环利用呢?
在调查“临安人家”中发现，一方面一些入住者早已退出中低收入家庭的圈子，另一方面一些早年符合条件者根据现有新政策已不具有购房条件，可这些不符合受助标准者并没有选择尽快上市交易，而是选择了继续占有。在这样的背景下，政府投资建设一套经济适用房所明确的目的，就不再仅仅只是解决某几户中低收入家庭，而是应该实现经济适用房循环使用，让更多的中低收入家庭受益，更好地发挥保障作用。
三、经济适用房发展特点
1.地域性。全国各地城镇经济发展不同，居民生活状况的地域性较强，这使得以经济适用房为主的住房保障体系也表现出“因地制宜”。经济适用住房的建设需要根据政策的出台、市场的需求、城市的规划等各方面去考虑，因此呈现出经济适用住房较强的地域性。另一方面，各地多样化的经济适用房实施管理办法也反映出了政策的“灵活性”。
如相比于杭州经济适用住房管理办法，临安的管理办法就相对而言，就显得相对宽松。其只需要两个条件：未购买过公房或未参加过集资建房的本市常住非农户家庭或已达法定结婚年龄的个人。年均收入为中低收入标准。而杭州的管理办法需要具备4个条件，并且就仅仅这两个条件就比临安的严格得多，如第一个条件中杭州的管理办法有户籍年限规定，即“家庭成员至少有一人具备本市市区常住城镇居民户口(不包括学生户口)5年以上(含符合杭州市安置条件的军队人员)”。
2.艰巨性。基于国情，住房保障是一项艰巨的任务，相比于商品住房可观的收益，经济适用房则没有受到政府广大的追捧，在这种情况下，沉重的担子落在少数负责人的肩上，加重了任务的艰巨性。另一个重大的难题就是资金，发展经济适用房既要承担解决“房源”所需的资金，又要长期不断地负担房屋维修和其他相关补贴，而资金回收又没有商品住房的快和多。
据新华社报道，建设部曾要求各地住宅建设中的70%至80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭。但时至今日，经济适用房在住宅建设中的占有率仍然较小，供需矛盾十分突出。
3.整合性。整合性是一种综合折衷的思想倾向，也就是说政府在处理私人、开发商、困难群众、国家政策的关系上，采取了兼顾的办法，从而“畸形”发展了经济适用房。
开发一个房地产项目，要办齐“五证”，盖好20多个公章，这些环节除涉及规划、国土、建设等部门之外，还要经过房管、工商、税务、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或者备案。因此，在任一个环节的关系处理上，政府虽然依然把国家政策放在最重要的位置，但是越来越多地增加其他相关因素，呈现出综合折衷的思想倾向。
4.传统性。由于我国经济适用房制度的实行时间短暂，再加上我国城镇建设的特殊性，所以还无法完全摆脱传统住房的束缚。因此，现今中国的经济适用房还无法脱离“市场”单独搞“保障”，群众也还无法去除“浑水摸鱼”的投机心理。
从“养儿防老”到“养房防老”，中国人的传统觀念依然是“娶妻生子、置业买房”，对有政府出钱造福百姓存在着疑惑，对不完善的住房保障体系采取冷默态度，这势必加大了住房保障工作的难度。
四、对经济适用房的思考与建议
1.以经济适用房存在的不足为前车之鉴，对城市未来住房保障进行合理规划。自从全国各地经济适用房的种种弊端被媒体无数次曝光后，让一些学者和政府官员对这种政府住房保障模式产生了根本性的质疑。相形之下，一个流动的，以收入水平为唯一标准的廉租房制度更能体现政府住房保障制度的初衷。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，旨在加大廉租住房建设的力度，仅仅原则上地提出要努力发展廉租住房的要求而没有规划，就很难落实。
所以，问题的本质并非是住房保障模式的问题，各地城市应该制定发展多层次住房保障体系的长期规划和年度计划，从城市实际出发，即要加大发展力度，又要切实可行。
2.加强住房保障制度的严密性，正确处理好房产的商品属性和保障属性的关系。房产具有商品属性和保障属性。政府把住房的消费和投资区分开，有效控制投资，同时对信用政策进行很好的规定，房地产业就可以在拉动经济与促进民生福祉二者之间实现均衡发展。住房保障区别于以往福利房的主要特点，是对象的特定性。由于保障对象的模糊或过于宽泛，没有正确把握保障和市场的度，从而导致经济适用房没有真正起到“雪中送炭”的效果，逐渐演变成了一种中高收入以利用财政补助搞投机置业的手段。住房是人的一种基本要权利，是一种基本的社会保障。然而，由于目前住房保障相关规定和实施方案还主要以政府文件的形式出台，缺乏强有力的约束。为此，为住房保障立法或许是当务之急，以此来进一步完善住房保障制度，加强住房保障制度的严密性。另一方面，还必须加强市场的监督，加大对违法违规行为的处罚力度。
3.重视住房困难户的适应性教育，创造和谐社会。每一轮的“房改”，政策的实行，但对于住房困难户却感觉“只听楼梯响，不见人下来”，甚至更多的是“丈二和尚摸不着头脑”，一个重要的原因就在于政策的宣传执行不够。每一次新的政策的调整，把门槛越抬越高，导致许多住房困难户对此失去了信心。许多地方政府担心更多的市民百姓因为飞涨的房价将沦为新的住房困难户，房价过高会令人觉得改善生活无望，从而对社会产生不满情绪，这种不满情绪的积累终会导致社会的不稳定。这种担心是必要的，因为土地要素分配的不平等，并影响其他要素分配的不平等，将进一步造成劳动者心理的不平衡。这个严重的隐患提醒着做好住房困难户的适用性教育的重要性和迫切性，从而来维持社会的和谐。
4.扩大住房保障的政府队伍，适应发展的需要。解决好住房困难户的住房问题，包括制定规划和规章、多渠道筹集资金、减免有关税费等，不仅工作涉及面很广，而且分属好几个政府部门管理。可见，政府要管理好发展住房保障的工作，任务是十分艰巨的，没有健全的机构和相对强有力的管理队伍是管不好的。今年两会上,从事律师职业的韩德云代表指出，应将廉租房与经济适用房的开发建设和经营管理，从开发商手中收回。由县级以上地方政府成立国有獍性质、不以赢利为目的的房地产开发实体——公共住房开发公司，专门负责廉租房及经济适用房的土地供应、规划设计、建造、出售和租赁管理。公共住房开发公司向社会供给经济适用房获取的赢利，全部用于廉租房的开发建设，形成一套以房建房的模式。然而，要实现政府一手抓，就必须一支强大的政府队伍，这对于目前中国政府的情况，这个议案的实行是有困难的。
因此，只有扩大住房保障的政府队伍，一起努力探索，才能使得现今不足的住房保障体系得到不断完善，从而适应社会发展的需要。
5.加大投入，以制度确保住房保障资金来源，有效执行政策。在房地产市场价格持续上涨，低收入阶层的支付能力与住房价格之间的落差持续扩大的情况下，政府在大力推行住房保障制度的同时，首先要明确资金来源，特别是政府预算拨款，要立足于城市的經济承受能力而逐年扩大，并与住房的覆盖面的增加同步。
另外，也可以大力鼓励单位和个人进行慈善捐款，既能减少城市资金的负担，又引起全社会的广泛重视。为了防止应安排和已提取的资金未能充分使用，政府应该将住房保障资金来源形成有效机制，从而完善住房保障体系。
6.吸纳多方位支援渠道，注重长眼光解决实际问题。我国还不是一个发达国家，但城市改造却进行了一轮又一轮，许多城市拆了解放初期木房建砖房，拆了平房建楼房，以后又拆了砖混房盖框架房，现在又拆了框架房建高层建筑。其实许多房层的建筑寿命都未终结，即使不符合现有功能需要，也可改作他用。我们许多城市在旧城改造的旗号下，成片成片的历史街区和旧建筑被一扫而光，忽视了旧房的利用。今年有全国人大代表提出，通过“宅基地换房”形式，探索破解城镇化建设中土地和资金双重约束的难题。农民以其宅基地，按规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住，原有的宅基地由村民委员会组织农民复耕占补平衡。笔者认为，这对于改善农民工居住条件提供了一个好方案。为了达到资助的公平有效，需要建立公开有效的个人征信平台，将个人收入、支出、家庭综合收入等纳入该管理平台，使政府对低收入群体的资助真正达到公平。在土地资源极其有限的前提下，按照真实收入的不同水平提供扶持和资助。有专家建议银行、证监会等机构为政府部门检查居民家庭资产提供促利，使保障性住房制度真正惠及困难群众。
因此，要做好积极解决城市低收入群众住房困难的工作，必须吸纳多方位支援渠道，切入困难用户的实际生活，不要盲目按照制度办事，要不断调整和改进住房保障制度，要注重长眼光解决实际问题。
五、结束语
通过本篇论文的写作，笔者对中国经济适用房的状况有了更深入的了解。在课题组其他成员的齐心努力下，笔者对临安的经济适用房(主要是吴越人家、临安人家)进行了几次较细致的调查了解，然后结合其他地区的状况(尤其是杭州)，选取了典型的户主进行了研究分析，并对选取了几个定点进行了问卷调查。
对于经济适用房的存废争议，笔者认为，这只是经济适用房的发展道路上一段坎坷的经历。只要有关人士把问题找出来，然后进行分析解决，就能把经济适用房创立的初衷重新完全表达出来，这也是笔者研究此课题的价值所在。
参考文献:
1.周江.我国房地产宏观调控效应分析[J].宏观经济研究,2007(5)
2.胡培兆.中国经济曲线走势[J].中国经济问题,2007(3)
3.秦海霞.廉租房会不会变成下一个经济适用房[J].瞭望东方周刊，2007(40-41)
4..蔡志元.房屋租赁随天渐“热”[J].中国经济信息，2007(13)
5.张立群.2007～2008年我国经济运行特点分析与展望[J].新视野，2008(1)
6.潘石屹.中国房地产到“拐点”了吗?[J].中外管理，2008(2)
7.马从辉.从数字看房地产业未来的发展趋势[J].管理世界，2007(6)
(作者单位：浙江林学院 浙江临安 311300)(责编:贾伟)
作者：李敏洁
户主一人就可以了，具体要求你可以仔细看一下 ：
问：咋知道哪里卖经济适用房?
答：11月1日，新的《郑州市经济适用房建设管理办法》(以下简称《办法》)将开始实施。现在还是《办法》的过
渡期，有些经济适用房楼盘，开发商已经销售了一部分，经济适用房管理中心正在进行统计汇总。11月1日后，中心会在
媒体上提前公布经济适用房的开盘信息，包括何时开始销售、在何地报名购买。
问：经济适用房购买的条件和标准是什么?
答：资格认定上，同时符合4项条件的家庭限购一套经济适用房：
郑州市建成区常住户口3年以上(不含市县、上街区和新密矿务局);
夫妻双方年收入不超过郑州市上城镇居民人均可支配收入4倍;
没有住房或者3人以上家庭住房建筑面积不足80平方米;
郑州市政府规定的其他条件。
28周岁以上的郑州市常住户口的无房单位人员，年收入不超过郑州市上城镇居民人均可支配收入2倍，符合郑州
市政府规定的其他条件时，可购买一套80平方米的经济适用房。
购买的面积标准：家庭成员2人为80平方米，3人为100平方米，4人以上120平方米。
问：怎样购买经济适用房?
答：购买经济适用房分为8步：
1.到郑州市房管局经济适用房管理中心(房地产大厦十楼，政策咨询、投诉电话：67182872)领取或网上下载“审
批表”(一式5份)，按规定到有关部门签章;
2.持有关资料到中心审核备案;(1.户口簿和身份证;2.家庭收入证明，尚未成家的提供个人收入证明;3.单位或
者社区居民委员会出具的住房情况证明，房屋所有证或者合法的房屋租赁证明，外地迁郑人员需提供迁出地房管部门出
具的相关证明。)
3.经审查符合条件的到中心领取“购房通知单”;
4.小区具备预售条件的，看到中心在媒体公示的房源情况后，购房人凭“购房通知单”到小区报名;
5.参加摇号或排号选房;
6.开发企业在“购房通知单”上签章;
7.购房人持回执单和“审批表”到中心备案;
8.购房人到开发企业签订购房合同、交房款。
2005年11月1日，《郑州市经济适用住房建设管理办法》正式开始实行,郑州经济适用房购买条件:
1、郑州市建成区常住户口3年以上(不含市县、上街区和新密矿务局)
2、夫妻双方年收入不超过郑州市上城镇居民人均可支配收入4倍
3、没有住房或者3人以上家庭住房建筑面积不足80平方米;
4、28周岁以上的我市常住户口的无房单位人员，年收入不超过我市上城镇居民人
均可支配收入2倍，符合市政府规定的其他条件时，可购买一套80平方米的经济适用房。
5、购买的面积标准：家庭成员2人为80平方米，3人为100平方米，4人以上120平方米。
6、郑州市政府规定的其他条件
一、购买经济适用房所需条件 根据《郑州市经济适用房管理办法》规定，符合下列条件的家庭才可限购一套经济适用住房： 1.郑州市建成区常住户口5年以上。 2.夫妻双方收入不超过郑州市年度城镇居民人均可支配收入的4倍; 3.无住房，或者3人以上家庭住房建筑面积不足60平方米; 4.郑州市人民政府规定的其他条件。 5.单身或夫妻双方名下无房产记录 28周岁以上的无房单身人员符合前款
1、2项规定，年收入不超过郑州市上年度城镇居民人均可支配收入2倍的，可以购买一套建筑面积80平方米的经济适用住房。 购买经济适用住房的标准建筑面积，家庭成员2人的为80平方米，3人以上的为100平方米至120平方米。 购买经济适用住房的，购房人应当填写郑州市经济适用住房购房申请表，并持户口簿和身份证;家庭年收入证明(尚未组成家庭的，提供个人年收入证明);单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明，房屋所有权证或者合法的房屋租赁证明;郑州市人民政府规定的其他材料，才可申请领表。 年收入证明，由工作单位出具;无工作单位的，由街道办事处出具，或者提供劳动保障部门出具的享受失业保障的证明。 2005年11月1日，《郑州市经济适用住房建设管理办法》正式开始实行,郑州经济适用房购买条件:
1、郑州市建成区常住户口3年以上(不含市县、上街区和新密矿务局)
2、夫妻双方年收入不超过郑州市上年度城镇居民人均可支配收入4倍
3、没有住房或者3人以上家庭住房建筑面积不足80平方米;
4、28周岁以上的我市常住户口的无房单位人员，年收入不超过我市上年度城镇居民人 均可支配收入2倍，符合市政府规定的其他条件时，可购买一套80平方米的经济适用房。
5、购买的面积标准：家庭成员2人为80平方米，3人为100平方米，4人以上120平方米。
6、郑州市政府规定的其他条件。 怎样购买经济适用房? 购买经济适用房分为8步： 1.到郑州市房管局经济适用房管理中心(房地产大厦十楼，政策咨询、投诉电话：67182872)领取或网上下载“审批表”(一式5份)，按规定到有关部门签章; 2.持有关资料到中心审核备案;(1.户口簿和身份证;2.家庭收入证明，尚未成家的提供个人收入证明;单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明，房屋所有证或者合法的房屋租赁证明，外地迁郑人员需提供迁出地房管部门出 具的相关证明。) 3.经审查符合条件的到中心领取“购房通知单”; 4.小区具备预售条件的，看到中心在媒体公示的房源情况后，购房人凭“购房通知单”到小区报名; 5.参加摇号或排号选房; 6.开发企业在“购房通知单”上签章; 7.购房人持回执单和“审批表”到中心备案; 8.购房人到开发企业签订购房合同、交房款。 哪里卖经济适用房： 11月1日，新的《郑州市经济适用房建设管理办法》(以下简称《办法》)将开始实施。现在还是《办法》的过 渡期，有些经济适用房楼盘，开发商已经销售了一部分，经济适用房管理中心正在进行统计汇总。11月1日后，中心会在媒体上提前公布经济适用房的开盘信息，包括何时开始销售、在何地报名购买。
一、购买经济适用房所需条件 根据《郑州市经济适用房管理办法》规定，符合下列条件的家庭才可限购一套经 济适用住房： 1.郑州市建成区常住户口 5 年以上。 2.夫妻双方收入不超过郑州市年度城镇居民人均可支配收入的 4 倍; 3.无住房，或者 3 人以上家庭住房建筑面积不足 60 平方米; 4.郑州市人民政府规定的其他条件。 5.单身或夫妻双方名下无房产记录 28 周岁以上的无房单身人员符合前款
1、2 项规定，年收入不超过郑州市上年度 城镇居民人均可支配收入 2 倍的，可以购买一套建筑面积 80 平方米的经济适用 住房。 购买经济适用住房的标准建筑面积，家庭成员 2 人的为 80 平方米，3 人以上的 为 100 平方米至 120 平方米。
购买经济适用住房的，购房人应当填写郑州市经济适用住房购房申请表，并持户 口簿和身份证;家庭年收入证明(尚未组成家庭的，提供个人年收入证明);单 房屋所有权证或者合法的房屋租赁 位或者社区居民委员会出具的住房情况证明， 证明;郑州市人民政府规定的其他材料，才可申请领表。 年收入证明，由工作单位出具;无工作单位的，由街道办事处出具，或者提供劳 动保障部门出具的享受失业保障的证明。
2005 年 11 月 1 日，《郑州市经济适用住房建设管理办法》正式开始实行,郑州 经济适用房购买条件:
1、郑州市建成区常住户口 3 年以上(不含市县、上街区和新密矿务局)
2、夫妻双方年收入不超过郑州市上年度城镇居民人均可支配收入 4 倍
3、没有住房或者 3 人以上家庭住房建筑面积不足 80 平方米;
4、28 周岁以上的我市常住户口的无房单位人员，年收入不超过我市上年度城镇 居民人 均可支配收入 2 倍，符合市政府规定的其他条件时，可购买一套 80 平方米的经 济适用房。
5、购买的面积标准：家庭成员 2 人为 80 平方米，3 人为 100 平方米，4 人以上 120 平方米。
6、郑州市政府规定的其他条件。 怎样购买经济适用房? 购买经济适用房分为 8 步： 1.到郑州市房管局经济适用房管理中心 (房地产大厦十楼， 政策咨询、 投诉电话： 67182872)领取或网上下载“审批表”(一式 5 份)，按规定到有关部门签章; 2.持有关资料到中心审核备案;(1.户口簿和身份证;2.家庭收入证明，尚未成 家的提供个人收入证明;单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明，房屋所
有证或者合法的房屋租赁证明，外地迁郑人员需提供迁出地房管部门出 具的相 关证明。) 3.经审查符合条件的到中心领取“购房通知单”; 4.小区具备预售条件的，看到中心在媒体公示的房源情况后，购房人凭“购房通 知单”到小区报
名; 5.参加摇号或排号选房; 6.开发企业在“购房通知单”上签章; 7.购房人持回执单和“审批表”到中心备案; 8.购房人到开发企业签订购房合同、交房款。
哪里卖经济适用房： 11 月 1 日，新的《郑州市经济适用房建设管理办法》(以下简称《办法》)将 开始实施。现在还是《办法》的过 渡期，有些经济适用房楼盘，开发商已经销 售了一部分，经济适用房管理中心正在进行统计汇总。11 月 1 日后，中心会在 媒体上提前公布经济适用房的开盘信息，包括何时开始销售、在何地报名购买。
篇一：经济适用房购房合同
经济适用房购房合同
经济适用房买卖合同说明
武汉市经济适用房买卖合同
合同双方当事人：出卖人： 注册地址： 邮 编： 营业执照注册号： 资质证书号： 法定代表人： 联系电话：委托代理人： 地 址：
邮 编： 联系电话： 委托代理机构： 注册地址： 邮 编： 营业执照注册号： 资质证书号：
法定代表人： 联系电话：买受人： 籍贯： 性 别： 住 址： 邮 编： 身份证号
码： 联系电话： 配偶： 性别： 身份证号码： 委托代理人： 性别： 电话号码： 身份证
号码： 地址： 《武汉市城镇民居民购买经济适用住房资格证明》编号： 根据《中华人民
共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市经济适用住房管理办法》及
其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济
适用房达成如下协议：第一条 项目建设依据出卖人以划拨方式取得位于 、编号为 的地块
的土地使用权，面积 平方米，推荐合同范本·北京购房合同·南京购房合同·西安市购房合
同·苏州市购房合同·武汉购房合同·重庆市购房合同规划用途为 ，【土地使用权划拨批准
文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为 ，《国有土地使用证》编
篇二：成都经济适用房如何购买
成都经济适用房如何购买
经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。下面给您具体介绍一下成都经济适用房如何购买。
成都经济适用房如何购买
(一)申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。
(二)申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准。城八区的上述标准由市建委会同相关部门根据本市居民收入、居住水平、住房价格等因素确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次;远郊区县的上述标准由区县政府结合实际确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次。
(三) 申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系,包括申请人及其配偶、子女、父母等。但申请家庭成员中已享受经济适用住房政策或已作为其他家庭的成员参与经济适用住房申请的人员，不得再次参与申请。
(四) 家庭住房是指全部家庭成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房。申请家庭现有2处或2处以上住房的，住房面积应合并计算。
(五) 家庭收入是指家庭成员的全部收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金及其他劳动收入、储蓄存款利息等。
(六) 家庭资产是指全部家庭成员名下的房产、汽车、现金和有价证券、投资(含股份)、存款、借出款等。
购买二手经济适用房有哪些风险
二手经济房在获得条件下有其特殊性，只有符合一定条件的人才能申请获得经济适用房，因此不少想获得经济适用房的人只有选择通过购买二手房的方式来获得，但是往往因不了解其中的风险而引发纠纷。那么购买二手经济适用房有哪些风险呢?
(一)法律上的风险。由于二手购经济适用房仅能用别人的名字来进行代购，而依据我国已实施的《物权法》第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及现正施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等的相关规定，二手购经济适用房的购房者存在着其权益在法律上得不到保护的风险;
(二)房产被继承的风险。由于在五年之内都不能上市交易和过户，故如果售房的公务员或事业单位工作人员意外身故的话，依据我国的《民法通则》、《继承法》的相关规定，该房将有可能会被作为售房者的遗产而被其亲属继承;
(三)房产被售房者侵占的风险。若二手购房者意外身故的话，由于合同的主体已不存在，故该经济适用房存在着被售房者侵占的风险。
经济适用房购买注意事项
一、经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
二、城市低收入家庭申请购买经济适用住房时必须同时符合法定条件，即具有当地城镇户口;家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;以及无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。
三、经济适用住房购买资格的申请采取街道办事处(镇人民政府)、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式加以认定。
四、居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。
来源： 艾逸装修(业主装修管家)
篇三：经济适用房购房合同范本
经济适用房购房合同范本
甲方(卖方)： 厦门市住宅建设办公室 乙方(买方)：
根据我市有关社会保障性住房及经济适用房相关管理规定，
甲乙双方现就经济适用房房屋销售事项达成如下协议：
第一条 本房屋属社会保障性质的政府政策性住房。
本房屋由 厦门市东区开发公司代建，并代表甲方承
担建筑质量及房屋保修责任。
第二条 房屋坐落与面积
(一)乙方购买位于 社会保障性住房高林居住区小区第组团第 栋室的房
型住宅，建筑面积㎡。
(二)上述建筑面积为暂测面积,暂测面积与房地产权籍登记
部门实测面积的误差在±1%以内含(±1%)时,双方互不退补差
价;超出±1%以上时,按实测面积与合同约定面积之差退补差价。
第三条 房屋配售价格
本房屋单价为人民币每平方米(大
写)仟佰拾 0000元整(小
写)元，总房款为人民币(大写) 0000拾万仟佰拾元整(小写)000000000000元。
第四条 付款方式
(一)一次性付款,总房款人民币(大
写)拾万仟0000
佰拾元整(小写) 元应于合同签订时付清。
(二)分期付款的，首付款(不少于总房款的30%)人民币
(大写) 拾万仟佰拾元整(小
写) 000000000000元应于合同签
订时付清，余款人民币(大写)0000
拾万仟佰拾元整(小
写) 000000000000元应于本合同
签订之日起 60 日内付清。
(三)需办理购房贷款的，首付款(不少于总房款的30%)
人民币(大写) 拾 万仟佰拾元
整(小写)000000000000元应于合同签订时付清，余款人民币
(大写)0000拾万仟佰拾元整(小写)000000000000元应于本合同签订之日起 7 日内向相关银行提出
贷款申请并办理贷款手续。不符合贷款条件的应于本合同签订之
日起 60 日内付清全部余款。
(四)提取公积金支付购房首付款的，在合同签订时缴交人
民币(大写) 0000拾 万 仟 佰 拾 元整(小
写) 000000000000元，并应在 3
个工作日内办理公积金提取手续，将所提取的公积金计人民币
(大写)拾万仟佰
拾0000元整(小写)000000000000元转入甲方指定帐户，上述款项合计不得少于总房款30%，尔后按第
(二)项或第
(三)项付款方式办理余款人民币(大写)拾万仟 佰 拾 0000元整(小写) 000000000000元缴交手续。
无论以上述何种方式，乙方除首付款外，其他应缴房款均应在合同签订之日起 60日内付清。
所缴房款转入：厦门市住宅建设办公室
帐号：35101564901050005729
开户行：建行城建支行。
第五条 乙方缴清全部购房款后，或贷款银行已放款到账，甲方即向乙方开具购房发票。
第六条 逾期处理
乙方在缴交首付款及签订购房合同后，未在60日内缴清购房余款的，应按日向甲方支付未缴部份金额万分之 五的违约金。超过规定期限后 30 日未缴清购房余款的，视为放弃购房资格，合同无效，退回已付房款本金，已交房的，甲方收回房屋。
采用提取公积金支付购房首付款的，未在合同签订后 3 个工作日内办理公积金提取手续，首付款不足总房款30%的，合同无效，退回已付房款本金;已提取公积金支付购房首付款的，在付
清全额购房款前放弃购房的，所提取的公积金由甲方办理退回公积金帐户手续。
第七条 房屋交付期限
甲方应于 XX 年 6月 30日之前将房屋交付给乙方。但以下情形可以据实顺延:
(一)发生影响交房的不可抗力事件;
(二)政府有关社会保障性住房政策的调整;
(三)工程建设中遇有不能及时解决的重大技术问题,经有关部门出具证明后,交付期限可以顺延。
第八条 房屋的使用与管理
(一)甲方的责任
1.应按期提供质量合格并符合规定的社会保障性住房装修标准的房屋;
2.按国家有关规定对房屋承担保修责任;
3.协助乙方办理房屋权属证书。
(二)乙方责任
1.乙方应按本合同约定和甲方的通知,办理缴款和交房手续。
2.乙方使用房屋应遵守厦门市保障性住房管理的相关规定，遵守物业管理相关制度。乙方不得擅自装修及变更住房的使用功能,不得破坏房屋结构。
3. 按规定缴交物业管理服务费用、承担小区等公共部分的管理、维修、保养等分摊费用。
第九条 特别约定
(一)乙方应对其所提交的经济适用房申购材料的真实性负责。若乙方弄虚作假、隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况，骗购本房屋的，甲方有权取消合同，收回本房屋。
(二)本房屋只能自住，不得出租、出借及用于经营活动，不得变相转让。
(三)本房屋在取得产权登记证书5年内不得转让，但可向市建设与管理局申请回购。回购价格为购房价格并计算折旧，年折旧率为% 。回购时应恢复住房原状，乙方自行装饰装修的费用，回购时不予结算。
(四)本房屋在取得产权登记证书满5年后转让的，应按购买价格与届时社会保障性住房转让指导价的差价的90%向政府缴交增值收益。
(五)本房屋除为申请购房贷款向贷款银行办理抵押手续外，不得再另行设定抵押权。
(六)贷款银行实现抵押权需处置本房屋的，由市建设与管理局回购或由贷款银行与市建设与管理局协商处理。
第十条 土地房屋登记与土地房屋权证的办理
(一)房屋交付使用后，甲方负责将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。
绿化分包施工合同协议书 发包人(简称甲方)：福建宏晖市政工程有限公司 承包人(简称乙方)：宁德市绿友园林有限公司
根据《中华人民共和国合同法》和《建筑安装工程承包合同条例》的有关规
定及其他有关法律、行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，就乙
方向甲方承包宁德市金涵片区保障性住房一期
1、
2、
3、4幢绿化工程事宜，为
明确甲、乙双方在施工过程中的权利义务和责任，经甲、乙双方协商一致同意签
订下列条款以资共同遵守：
一、 承包方式：包工包料、包种包活。
二、 承包内容：填土、 挖穴、苗木种植、养护。
三、 承包时间：开工日期：2010年11月日，完工日期为2010年月日。
总工期天数：日历天。(不含苗木养护期，苗木养护期以市城投公
司要求的绿化工程养护期为准)
四、 施工期间的工程质量、安全等全部由乙方自行负责。
五、 本工程苗木品种、规格、数量、单价由乙方与业主进行交涉，甲方不得
干涉。若需要甲方协同沟通，甲方应予以配合。
六、 本工程按总造价的28%作为甲方的配合期管理费，剩余72%作为乙方的
承包费。业主支付本工程价款，甲方应及时、按上述比例支付给乙方。
七、 本工程结算时，乙方要提供总价款的60%的正式发票。
八、 因承包人原因不能按照协议书约定的竣工日期或业主同意顺延的工期
竣工的，承包人违约应承担的违约责任：总工期每延误一天罚款100
元，由发包人直接从承包人的工程款中扣抵;误期赔偿费限额为合同价
款的0.5%。若甲方违约，造成的损失由甲方全面赔偿。
九、 甲方为乙方施工中所需图纸、水、电等提供必要的便利。
十、 本合同经双方法定代表人签字并加盖公章生效后。全部工程竣工验收合
格，缺陷责任养护期满、结清工程款后失效。
本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份。本合同未尽事宜由双方协商解
决，协商结果以书面形式做为合同的补充条款。
甲方(盖章)：乙方(盖章)：
代表人代表人
或委托代表人 ：或委托代表人：
单位地址：单位地址：宁德商城D-303
电话：电话：
开户银行：开户银行：建行宁德市分行营业部帐号：帐号：3500168243305000056
4签订时间、地点：2010年11月14日.宁德
摘要
我国自上世纪90年代实施保障性住房制度至今，经过近20年的发展，已经建立了经济适用房等多种类型的住房构成的保障性住房体系，这些住房在住房商品化过程中，为解决城市低收入居民居住困难缓解居住压力等方面发挥了积极地作用。但是随着我国住房体制改革的进一步深入，社会结构的转型以及居民对于居住环境要求的提高，经济适用房的建设呈现出新的特点，面临着新的问题。本文在总结国内外经济适用房发展基础上，结合我国经济适用房当前建设的新问题，提出了具体的建议和对策。
住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着住房制度改革的深入推进，住房市场化进程的加快，住房消费成为居民消费热点，居民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起市场高价商品房，居民住房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，近几年来国家加大了对包括经济适用住房在内的住房保障体系建设，推动了经济适用房建设在全国各地迅速发展起来。经济适用房并不意味着低造价、低标准的建筑住宅，其跟其他的普通住宅一样，都应该是高品质、高适应性的住宅。因此，经济适用房小区设计的品质与建筑质量都应该得到足够的重视与保障。
关键词：经济适用房;现状分析;建议对策;规划设计;户型;环境
目录
一、经济适用房的发展历史
二、从社会保障角度来看经济适用房
三、我国经济适用房发展过程中存在的问题
四、北京市经济适用房
(一)、北京经济适用房供给存在的问题
(二)、完善北京经济适用房供给政策的相关建议
五、上海市经济适用房
(一)、上海市保障性住房建设现状
(二)、上海市经济适用房政策的建议
六、经济适用房如何进行设计
(一)、经济适用房小区建筑设计理念
(二)、经济适用房小区建筑设计原则
(二)、经济适用房小区建筑单体空间设计
(三)、经济适用房小区环卫与绿化设计
七、经济适用房完善措施
一、经济适用房的发展历史
经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，是城市住房制度改革的产物， 它的目的在于实现“住房公正”，帮助中低收入者购房， 是政府住房调控的一种方式。1991 年，国务院颁布了《关于继续积极稳妥地进行城镇制度改革的通知》，该文件明确提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，这是第一次完整地表述了经济适用房。1994年7月，国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，这一决定基本上确立了住房制度改革的目标。1998 年7 月，国家建设部、国家发展计划委员会、国土资源部在总结以往经验和征求社会意见的基础上提出了《关于大力发展经济适用房的若干意见》， 同年8月，又颁发了《关于进一步加快经济适用住房(安居工程)建设有关问题的通知》，这些政策文件明确了经济适用房的各项政策、改革内容、改革方向和具体措施。2003 年8 月国务院颁发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了经济适用房的社会保障性及建设管理办法，经济适用房得以迅速发展。2007年国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，这一文件继续要求地方政府加大对经济适用房的建设力度，使低收入家庭有房可住。
经济适用房与商品房性质不一样，在购买对象也是完全不一样的。经济适用房是政府主导来建设的，有的政府委托开发商去建设经济适用房;商品房是开放商主导来建设的，开放商通过银行等方式筹集资金，完成楼盘的建设和销售。经济适用房是不以盈利为目的，政府明文要求，经济适用房的利润不超过3%，当然在实际执行中比较难以做到，政府和开放商之间信息不对称;商品房是以盈利为目的，自己可以控制房子的出售，定价权也在开发商手中。经济适用房的购买一定是本地户口，而且在现实中，往往是供不应求，很多家庭想购买都必须经过摇号等获得经济适用房的购买权;商品房是对国内所有人开放的，只要有钱就可以去购买了，有些地方甚至出台很多优惠政策，比如购房落户，鼓励人们购买商品房。经济适用房是具有有限产权的，房主不允许把经济适用房出租，对于经济适用房的出售也较多的限制条件;商品房是具有完全产权的，房主可以出租、出售房子，不受政府的限制。
二、从社会保障角度来看经济适用房
房子可以作为商品出卖，但是房子又不同于一般的商品，衣食住行属于人们的基本需求。如果人们住的需求得不到满足，可能导致社会不稳定，从而引发一些列不良的后果。
在讨论住房问题，不得不从历史的角度看住房制度的变化。在住房改革之前，住房由国家或单位投资建设，低租金给职工住。与此对应的是，单位办社会，单位承担了职工及其子女的教育、医疗等责任，同时职工也是“单位的人”，进入了单位就是端上了铁饭碗了。1978年，国家加大城镇住房制度改革力度，经过近20年的改革，中国城镇住房体制发生了重大改变，由住房分配制度转变为住房公积金制度。原来的住房实物分配制度已经停止，建立住房市场体系。在这个体系建立之后，房价超出了大部分人的承受范围，很多人都买不起房子，政府开始介入，为中低收入家庭买房提供优惠政策。为了保障中低收入家庭住房需求得到满足，地方政府成了住房保障部门，专门来负责这一块的事情。
北京市成立住房保障办公室，其职能是“研究拟订本市住房保障、危旧房改造和古都风貌保护的中长期发展规划、工作计划和相关政策措施，并组织实施;负责经济适用住房、廉租住房等保障性住房的建设和房源分配的协调、管理工作;组织、指导住房保障对象的资格审查和备案管理，以及危旧房改造和古都风貌保护工作;组织开展相关的政策宣传和交流合作”。北京市的住房保障政策主要由三个部分组成，分别是廉租房、经济适用房和限价房。一般来看，每个部分的供应对象稍微有些差别，廉租房主要供应对象要是低收入家庭，经济适用房的供应对象是中低收入家庭，限价房的供应对象是中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭。当然，低收入家庭可以选择廉租房，也可以选择经济适应房，但是不能两者同时选择。
经济适用房在社会保障上起到了积极的作用，但是经济适用的弊端也是很明显的。
第一，从户口角度来看，经济适用房只是保障了本市住房困难的家庭，而广大的非本市的住房困难的人群就没有考虑，保障范围狭小。北京市是国际化大都市，具有庞大的流动人口，数量庞大的流动人口很难以拥有北京户口，很难被纳入经济适用房保障对象。虽然，流动人口为北京市的经济社会建设做出了贡献，但是却享受不到经济适用房或廉租房的优惠待遇。流动人口也是可以分为不同的类别，少部分流动人口经济收入比较高，可以通过购买商品房等来解决住房问题，大部分流动人口的经济实力是比较差，住房开支占他们日常支出的较大部分。非北京户口的外地大学生就是在住房问题具有较大负担的群体，特别是刚毕业的大学生，这部分群体的住房开支较大，而且居住条件比较差，有人把这个群体称为“蚁族”，成为了中国的第四大弱势群体。流入北京的外地农民也是经济实力很弱的人群，这部分人在住房方面也存在困难，但是北京市也是没有把这部分人群纳入住房保障体系，也没有出台任何的优惠政策来帮助这部人解决住房困难的问题。这样就实际上形成了两个群体，有北京市户口的中低收入群体，可以享受包括经济适用房在内的住房优惠政策，没有北京户口的中低收入群体的住房问题，完全交给自己却解决，要么是通过租房解决，要么是通过购买商品房解决，当然，购买商品房的可能性较小。
第二，从保障对象来看，经济适用房没有保证真正的中低收入家庭。经济适用房的文件明确的指出经济适用房是保障对象的是中低收入家庭的住房困难群体，但是在实际操作中却难以执行。对于中低收入家庭，北京市的各个区县都有一定的规定，主要是家庭年收入和人均住房面积两方面的指标。但是在操作中，对于谁是中低收入家庭，如果要去调查清楚，将需要花费很大的成本，政府掌握的信息不够，有时候难以真正的鉴别。在经济适用房的认购过程，由于暗箱操作等方式，一些非中低收入家庭却拥有了经济适用房，真正的中低收入家庭却没有拿到经济适用房。还有的就是，经济适用房对于中低收入家庭而言，还是很贵，根本无力支付，所以也就难以得到经济适用房。中低收入家庭由于经济实力弱、社会资本少，所以获得经济适用房的机会比较少，导致部分经济适用房“经济”了非中低收入家庭。
第三，从供求关系的角度来看经济适用房，经济适用房由于数量有限，结果导致部分中低收入家庭难以得到经济适用房。北京市是大城市，房价是很高，2009年，五环内的均价已经是两万左右了，这样的结果导致产生了大量的家庭买不起房子，而只能通过经济适用房等方式来解决住房问题。很多不同职业的人不得不通过经济适用房来解决住房问题，甚至是被认为认为是高收入群体的大学教师、白领等。这样导致经济适用房有一个巨大的需求群体。另一方面，经济适用房的供应却是很少。很多家庭为了获得经济适用房，不得不花好几天的时间去排队，但是即使是这样子排队，还是有很多的家庭难以获得经济适用房。有的中低收入家庭甚至愿意提前一年排队来获得经济适用房。现在采用的摇号方式来分配经济适用房，有的家庭甚至等了三年都等不到经济适用房。截止2009年3月20日，北京市廉租房受理量是2万户，备案量是1.8万;经济适用房受理量是5万户，备案量是3.8万户;限价房受理量是4.23万户，备案量是3.5万户。经济适用房是住房保障的主力，但是却难以满足人们的愿望。
从上面的讨论中可以看出，经济适用房是被寄予了厚望，但是经济适用房却是难以担负重任，如果现行的住房保障制度不改变，经济适用房仍然只能保障部分中低收入家庭群体，难以保障北京市大部分中低收入家庭，更谈不上外来人口了。
三、我国经济适用房发展过程中存在的问题
(一)、经济适用房投资比重持续下降
经济适用房是靠政府的优惠政策扶持起来的，也就是说如果没有政府在经济上的强有力的支持他它是不可能发展长久维持的。但自1998年实行经济实用房政策以来，政府对经济适用房的投资比重持续下降。从表1“1998-2008年我国经济适用房投资状况比较表”可以看出，在1998年经济适用房的起步时期它的投资总额占全国房地产投资总额的7.49%，经过11年，到2008年这个比例是3.11%，虽然其中某些年份有起伏，但是总的趋势是下降的。再来看表2“1998-2008年我国经济适用房新开工面积状况比较表”，经济适用房开工面积占全国新开工房屋面积的比重从1998年17%降到2008年的5.48，其中更是持续平稳下降，这必然导致经济适用房供给严重不足。经济适用房的建设规模远远小于社会需求量，是房地产结构不合理的主要表现，也是造成房地产价格不合理的重要因素
(二)、经济适用房销售对象界定困难
政策规定，经济适用住房的销售对象只能是中低收入家庭。但是，目前因统计和审核的方法和程序的不科学、不严谨，在经济适用住房的购买者当中，实际上有相当一部分不是中低收入家庭，而是高收入家庭。根据2004年某网站对北京市经济适用房购买对象的调查，约有16%的经济适用房卖给了中高收入者，同时还出现了一人拥有多房的现象，显然违背了这项政策的初衷。据了解，许多人购房者开着奔驰、宝马等私家车。业内人士介绍，在经济适用住房“高价”的情况下，大多数普通工薪族只能“望房兴叹”，有能力购买经济适用住房的消费群体主要是一些律师、广告人和私营企业主、外企职工、高级管理人士等“白领阶层”。造成这种现象的主要原因是现阶段购买经济适用房，只要由购买者出具工资收入证明即可，而目前个人资金管理信用管理等宏观条件还不完备，隐形收入标准不确定，购房者收入的核实取证难度较大，另一方面，由于缺乏详细规定，无法确定购房审查环节中的居委会或工作单位和房地产商谁来承担取证费用，在实行中往往是无人复核购房者资料。
(三)、地方政府对推广经济适用房
地方政府对经济适用房推广缺乏积极性是经济适用房发展不力的重要原因，究其原因主要是财政压力。一方面是由于地方土地资源是有限的，土地经营收入已成为各地方财政的重要来源，而经济适用房是不能收取土地出让金的，它势必会影响地方政府的经济收入。还有一方面，经济实用房的建设和经营按国家的有关规定是要减免各种税费的，它也会影响地方政府的经济收入。
(四)、我国经济实用房产权不清晰
目前住房产权主要有两类情况：一类是纯商品房产权，即完整的产权;另一类则是准商品房产权，即不完整的产权。前者用地是有偿的，居民买入后，拥有完整的产权，可以随时上市交易或者转让;经济适用住房的用地是无偿购买，实行审批制度，拥有不完整产权，上市交易或转让受到有关政策法规限制上市交易实施准入制度，上市交易时须缴纳有关税费，补交土地出让金一系列的限制规定，使购房者增加了顾虑。随着住房市场的发展和完善，经济适用房出租、出售、抵押、转让时，应如何明确产权关系，就成为许多购买者所关心的问题。造成经济适用房产权不清晰的主要原因是我过关于经济适用房的相关法律当中，缺少对经济适用房产权的明确规定，以《土地管理法》为例，虽然经济适用住房土地所有权由国务院代表国家行使，但并没有规定具体的操作方案和方法，各级土地行政管理部门的职责也不明确。
四、北京市经济适用房
(一)、北京经济适用房供给存在的问题
1. 单套房屋建筑面积过大，销售价格过高。政府最初在制定经济适用房标准时，仅规定了经济适用房的售价，并未严格规定经济适用房的面积标准，因此，产生了经济适用房建筑面积过大，房屋总价过高的现象。这使得经济适用住房偏离了中低收入消费群体。假定一平方米售价 4000 元，如果房屋面积到达 100 平方米，那么总房价也高达 40 万元，再加上其他的一些费用，总成本也是一个不小的数字。从购房者的经济能力来看，由于北京市近年来旧城改造和新城建设、市政道路建设的加快，产生了相当多的拆迁户，其中一部分经济上并不富裕，有不少拆迁户没有经济能力回迁，这些拆迁户所得的补偿款只能用于购买经济适用房。在北京近 70% 的购房人需要的是 30 万元以下的住房，而目前的经济适用房 60% 以上的房价在 30 万元以上。 2006 年，北京市经济适用房户型面积 90 平方米以下的占 54.9 %; 90 平方米至 105 平方米的占 23.2 %; 105 平方米至 120 平方米的占 20.4 %; 120 平方米以上的占 1.5 %。在北京近 70% 的购房人希望经济适用房面积在 100 平方米以下的比例超过了 90% ，而目前的一些经济适用房的面积甚至达到了两、三百平方米，这样的标准绝不是中低收入家庭能够承受的了的。本来只属于为数有限的低收入阶层的经济适用房，却成为适合包括高中阶层在内的多消费群体。在北京天通苑、回龙观等小区，都存在着一些不该享受经济适用住房的住户、包括一些以倒卖房屋、进行投资性购买的人，享受了政府提供给中低收入者的公共资源。
2. 房屋购买资格条件审核不严。在这个问题上，政府和开发商都有责任。在国外年收入的多少是根据个人税单来确定的，我们国家的个人信用体系尚未完善，我国居民既有显性收入，又有灰色收入，很难准确统计他们的实际收入，在具体审核上，收入基本上是以单位证明为依据，由于经济适用房的房价相比商品房便宜不少，给一些投机者带来巨大的寻租空间。因此不少富人利用政策与操作上的不严格，购买了经济适用房进行租售，获取利益。另一方面，开发经济适用房的利润是规定的 3 %，开发商有一定的资金压力，为了急于把资金回笼，有买就卖，造成资格审查上的松懈。 3. 投资总量不足，供求失衡。按照北京市规定年收入 6 万元以下才可以购买经济适用房的标准，北京市有 70 %以上的家庭符合这一标准。因此国家要求各地住宅建设 70 % ~80 %应建设经济适用房，但在实际建设中，经济适用房却只占了住宅建设的很小比例，只有 10 %左右，远远低于标准要求，这就造成 70% 的居民抢购 10 %的房子的现象，京城经济适用房供需失衡的情况仍然非常严重。不仅如此，经济适用房的投资比重也在逐年下降。 2006 年，我国房地产投资结构发生变化，其中，从商品住宅的投资类型结构看，经济适用房投资比重继续下降，由 2005 年的 6.13% 下降至 4.61% ，为 1998 年以来最低。
(二)、完善北京经济适用房供给政策的相关建议
上述问题使得经济适用住房在实践中出现了一些偏差 , 影响了政策效果，即中等偏下收入家庭的住房困难问题并没有完成。同时也对我国房地产市场的健康发展产生了不利影响，因此当务之急是如何尽快的解决现今暴露出的问题，完善经济适用房政策，以让其顺利的实行下去。
1. 多渠道和多方式提供和建设经济适用房。在北京，现有 20 世纪 90 年代以前建设的小户型住宅 1.6 亿平方米以上，占现有存量住宅的绝大部分。现今，很多人都有改
善居住条件，购买新房的要求，只要
二、三级市场充分开放，政策到位，就会有大量二手房置换出来，应该足够满足低收入家庭和危改拆迁需要。关键是现在北京住房
二、三级市场的开放程度和政策与上海等城市相差悬殊，没有搞活，造成低收入家庭只好很不情愿地到远郊区去购买经济适用房，给工作和生活带来很多不便。而国家还要继续建设很多已经落后的低标准住宅，造成浪费。不久的将来 , 就会拆之可惜 , 留之难受。政府应该有计划的收购这些二手房，转为经济适用房，租售并举，定向租售给低收入贫困户。
目前北京市的商品房空置面积越来越大，完全可以考虑把这些空置的商品房转换成经济适用房。截至 2006 年 5 月底，全市空置一年以上的商品房 432.2 万平方米，比 2005 年增长 25% ，增速比上年同期高 24.1 个百分点。在全部商品房空置面积中，商品住宅空置面积为 305 万平方米，占商品房空置面积的 70.6% ，同比涨幅为 11.3% 。造成这种现象的原因有很多，比如房子的地理环境不好，房价过高，楼层不好，朝向不好等等。那么政府完全可以有计划的收购这些空置的商品房转换为经济适用房，然后租售给中低收入人群。这样一来，不仅解决了空置商品房浪费问题，也解决了购买经济适用房人群的购房需求，还解决了房地产开发商的资金回笼问题，一举三得。
2. 加大经济适用房的建设规模。针对 70 %的人抢 10 %的房子现象，唯一的方法只有加大经济适用房的建设量。 2010 年以前，北京市经济适用住房每年需求量约为 3.8 万— 4.3 万套，约合建筑面积 300 万— 340 万平方米;每年经济适用住房开工量为 300 万平方米，年竣工量在 250 万平方米以上;每年需要供应的土地数量为 250 公顷左右。经济适用房的缺口还是巨大的，每年放量 300 万平方米很难满足市场需求。据某调查结果显示，有 72% 的人认为今后京城非常需要经济适用房;同时有 74% 的人认为现在市场上的经济适用房不够多。因此加大经济适用房建设是缓解现实供需矛盾一个重要举措。
3. 公开申购者信息，接受社会监督。如何确认购买者的年收入在 6 万以下是比较困难的。因为我们国家的个人信用体系尚未完善，收入基本上是以单位证明为依据，这里面的人为干扰因素就太大了，无论是开发商审核还是政府审核，都是非常难的。因此建议政府有关部门建设专门网站，将申购者信息上网公示，接受全社会的监督，并且还应成立专门审核机构，保证审核力度与严谨性。
4. 加大骗购者惩罚力度。经济适用房和同地段的商品房之间有价格差，另一方面，政府所减免的税赋也可以量化。假定某个经济适用房项目的土地出让金为 400 元 / 平米，如果超标准购买所超部分的需要补交 400 元 / 平方米，那么这 400 元就是买房人所享有的政府出让的“利益”，也是骗购者至少所骗取的“财物”。因此建议政府保留对于骗购者应追究其刑事责任的权力。
五、上海市经济适用房
(一).保障性住房建设现状 1. 建筑规划
大多数入围的保障性住房，能够按照城市总体规划的要求，根据地块的特点和场地情况科学设计，灵活布置，合理布局，功能完善;配套设施齐全，规划设计、房型设计符合节地原则;交通组织简捷合理，道路分级明确，小区内道路通而不畅;立面造型简洁现代，与周围环境协调;能够在控制容积率的条件下使建筑单体、组团高低错落，形成有变化的天际线和居住空间。但部分项目由于建设经验不足，在处理阳台形式、空调室外机统一隐蔽设计、建筑色彩的选择和物业维护管理等方面缺乏经验，需要提高。 2. 房型设计
参赛的保障性住房项目，平面设计紧凑，面积分配恰当，功能齐全、合理;动静分离，洁污分区明确;大部分户型平面设计(开间和进深)符合土地节约原则;各项技术指标满足现行标准、暂行规定的要求。但一些项目在住宅房型的实用性设计、精细化设计、节能节地方面考虑不是十分充分，南向楼梯间、北向客厅的设计个别存在，需要改善。 3. 绿化环境
绝大多数项目，绿化布局合理，均好性强，具备中心绿地，有主要景点的景观设计，对老人、儿童的活动、健身、休憩场所都有所考虑。好的配套房小区在景观环境方面丝毫不逊于商品住宅小区，乔木、灌木、草坪配植合理，景观层次丰富，充分利用地形、地貌营造有主题、有特色、具有居住氛围的小区绿化景观，打造宜居的居住环境，如上海民诚置业承建的徐汇馨苑，绿地集团承建的闵行银河新都，安祁房产公司承建的安居·古浪新苑，金山新城区建设发展有限公司承建的海尚馨苑等，在环境绿化方面的贡献值得学习。但部分项目的环境绿化仅完成了绿化指标，乔木、灌木、草坪搭配不合理，草坪面积过大，绿化景观单一绿化效果差。 4. 节能环保
保障性住房的设计建造能够在满足基本居住功能的条件下，按照建设节能省地型住宅的要求注重四节一环保，在允许的条件范围内采用适用、安全、经济、成熟的技术、材料、设备和产品，满足现行节能环保的规范条文要求，一些住宅小区采用了太阳能技术(太阳能路灯，太阳能草坪灯)，在临街、噪声源大的区域采用了通风隔声窗。但从总体上讲，保障性住房在节能环保方面对新材料、新技术的应用不多，科技含量不高。
(二)、上海市经济适用房政策的建议
经济适用房是为了解决中低收入家庭的住房困难而提出的政策，但是其在实施过程中却没有达到预期的效果。不可否认的是，经济适用房确实解决了部分中低收入家庭的住房困难的问题，但是还是有大部分家庭或者个人的住房困难问题没有得到解决。如果保持现在的经济适用房政策不改变，将不利于中低收入家庭的住房困难的问题的解决，没有实现经济适用房的社会保障功能。对于经济适用房的政策，有以下几点建议。
第一：经济适用房不能轻易取消，但可以对经济适用房做出调整。对于经济适用房，还有具有部分好的功能的，如果取消了经济适用房，将会有大部分家庭失去购买住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消经济适用房。如果没有，就应该对经济适用房进行调整，做出一些大的调整。首先，保证经济适用房的透明，让公众和舆论来监视经济适用房的分配、建设等等，可以保证经济适用房真正解决了中低收入家庭的住房困难问题，防止暗箱操作的出现。其次，降低经济适用房的舒适度，防止不适当的人群购买经济适用房，可以适当的降低经济适用房的面积等等，但是不影响到家庭的正常生活。第三，加大经济适用房的建设力度，缓解经济适用房的供不应求的局面。
第二：加大廉租房的建设。经济适用房的作用是有限的，只是保障了具有当地户口的少部分中低收入家庭的住房需求。加大力度建设廉租房，甚至可以考虑廉租房作为住房保障的主要方式，同时可以考虑把非本地人口的人群纳入廉租房的供应对象。经济适用房的条件决定了它保障的对象有限，不能对大多数人实行保障，廉租房则可以。在现代社会，人们的流动越来越大，廉租房无疑是一种很好的住房保障方式，同时，廉租房可以为外来人口提供住房保障。廉租房具有的一个很重要的特点是，产权在政府手中，没有可以通过买卖廉租房来获取利益。
住房是人们的一个重要需求，政府有责任去保障中低收入家庭的住房需求。如果在完全市场化的条件下，人们买不起房子，政府就应该采取政策和手段来满足这部分人的需求。
六、经济适用房如何进行设计
(一)、经济适用房小区建筑设计理念 一方面，经济适用房小区要符合城市总体规划，坚持合理利用土地，节约用地;统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。符合城市居住规划设计规范，本着经济适用的规划原则，以营造环境优美，生活便利，安全舒适的现代化综合居住区为目的。无论在总体布局，还是在绿化、建筑单体设计上都力求创造“绿色人居环境”。另一方面，经济适用房小区规划设计应当综合考虑城市环境和地域特色的前提下，体现出为特定的居住群体而推出的经济适用房的特点，坚持以人为本，不断实践探索，营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的经济适用房小区人居环境。
(二)、经济适用房小区建筑设计原则
该方案立足长远，注意到居住环境与配套设施的一次性合理规划。功能区分合理，总体规划布局有利于交通简便，住宅之间照顾景观的均好性与联系性。同时充分利用现有用地资源，发挥用地周边环境优势，力求营造一种简洁、时尚、富有内涵的居住氛围。在规划理念与立意上，该方案体现以下五个原则：
1、经济性原则——经济适用的规划原则。经济适用住房建设要做到标准适度、功能齐全、质量优良、经济适用、环境优美、便利节能。 面积不在大，在于功能全;占地不在多，在于环境美;造价不在高，在于质量好。
2、人本性原则——人本性原则即是“以人为本”，规划中，对住宅见尺度详细推敲，对户型合理性，对景观可见性的比较与探讨，力求达到舒适、美观、实用的根本目的。
3、超前性——规划思想超前、设计手法超前、经营理念的超前，体现时尚生活，在规划设计中，为起居、休闲、购物、运动、景观、建筑风格等这些不同的原色进行深入的考虑，为现代人的生活方式提出了一个完整的解决方案。
4、舒适性——规划设计采用了新社区的思想，探索住宅的意义和形式，创造出新一代的城市和住宅。强调社区感，寻找人们周遭物质环境的社会意义，以及人们对物质环境的认知感。通过强调调整环境中的物质因素来加强人们的社会交流，从而强化社区居民的相互联系、认同感和安全感，从而创造最佳的人居环境。具体体现在建设多功能的新社区和新城镇，刻意营造社区和城镇中心，让社区回归网格状道路系统，重建富有活力的城市街道以及协调的建筑单体设计。
5、便捷性——简洁高效。道路交通是居住的重要组成，是住区结构的骨架，并由此规定居住行为的轨迹，编排空间形态的秩序，铺设社区生活的生动场景，而塑造了场所空间的鲜明性格，在设计中要着重于道路及其交通的丰富内涵，体现三打功能，即交通功能、交往功能和景观功能。设计改变小区干道线形，形成蜿蜒曲折的小区道路，以减缓机动车速，同时形成步移景异效果，并将步行系统与绿化环境相结合贯穿于住地内部。地面沿道路两侧设置机动车足够数量的停车位，方便就近停车。合理配置地下停车库，满足小区的停车要求，以改善小区的环境。
(三)、经济适用房小区建筑单体空间设计
由于经济适用房具有特定的人群、特定的政策、特定的标准。为给中低收入家庭提供既经济又适用的住房，设计者更要以“精心设计”的理念，在限定的面积范围内，合理分区、紧凑布置，对户内每个空间精心推敲，做到各空间尺度面积合理，空间紧凑，使用舒适。
1、注重居住功能的实用性。在平面布局上，各使用功能空间应合理分区，力求公私分离、动静分离、洁污分离。在有限的面积限定要求下，平面布置紧凑合理。对各功能空间精心推敲，不浪费每一块面积，得到尽可能多的功能空间。
2、注重居住功能的舒适性。在布局中注重各功能空间的朝向、采光及通风要求。重视居住空间的朝向，尽量避免建筑自身的遮挡，满足规范、标准要求的采光要求。室内空间布置注意空气的对流、穿堂风的利用、功能空间的相互干扰。总之，每一部分都应仔细斟酌，提高住户的使用质量。
3、注重使用空间的灵活性。虽然经济适用房面积小，功能空间布置相对经凑固定。在条件允许的情况下，部分墙体采用轻质隔墙，给用户因不同家庭结构的不同使用要求进行再分隔，有一些调整的余地。
4、建筑立面质朴清新。小区未来的主人，大多不是追求时尚的人群，质朴、清新、优雅是生活的另一个层面。经济适用房虽然没有华丽的外衣，但整体形象应稳重，典雅，又不失亲切。质朴的外表、简洁的线条，丰富的立面造型也同样赏心悦目。
(四)、经济适用房小区环卫与绿化设计
1、环卫设计。一方面，卫生防疫设计：1)各建筑单体均符合间距退让及日照要求。2)住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。3)住户间居住空间尽量避免对视。4)各建筑单体使用节能、无放射污染材料建造。另一方面，环保设计：1)为了减少噪音源的干扰，公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持一定的缓冲距离;设备选用低噪音产品和采取隔振措施。机房作建筑隔声处理。2)生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布置垃圾收集点及压缩式垃圾收集站，确保环境整洁美观。3)外窗采用双层中空玻璃，以利与节能、安全并隔绝噪声。
2、绿化景观设计。住宅小区的绿化是为居民创造卫生、安静、安全、舒适、美观的居住环境必不可少的重要因素。绿化系统与道路系统设计相结合，将绿化引至各单体住宅。在满足消防、交通功能的同时，往意让出尽可能多的绿地来改善环境。采用绿地中心共享，表现手法简洁柔和为主，以中心广场为构图面，以放射状布置小品铺地等作为构图线，并以放射方式将构图中的点线面有机结合，使绿化和景观得以最大程度的共享。提高中心绿化的利用率，使每个住户都可享受街坊提供的绿色景观资源。现在择都市而居的人们，寻求的是一片闹中取静，自成一体的栖息环境，因而愈来愈注重整体的环境质量，住宅小区户外绿化环境的塑造对于改善居民生活整体质量，对于建设现代文明居住小区，提高居民择屋购房吸引力起到相当重要的作用。
七、经济适用房完善措施
(一)、完善经济适用房准入、退出机制
(1)建立起经济适用房管理动态数据库，对经济适用房使用者
家庭收入情况、家庭结构、居住状况和信用状况进行统计。在经济适用房分配时，可以利用数据库中登记的资料，对申请家庭的困难程度进行打分排队。最后，要严格审查申请人家庭情况，经审核通过后通过媒体、网络进行公示，发动民众进行监督。对于开具虚假收入证明的单位或个人，相关部门要给予经济处罚，制定出明确的处罚标准。
(2)建立合理的经济适用住房退出机制
政府在经济适用住房项目建设中投入了大量资金，目的是对低收入阶层的住房进行保障。但我国的经济适用房在认购五年后，即可上市交易，虽然买卖双方需缴纳一定的土地出让金及相关税费，但国家投入的大量资源及税费优惠仍会被买卖双方获利。应延长经济适用房的上市交易年限，甚至推行经济适用房租赁模式，禁止经济适用房上市交易。若购买者要退出，统一由政府收购。另外，定期抽派专职人员对经济适用房入住情况进行暗访调查，对于长期空置或出租他人使用的经济适用房，一经查实，政府要强制收回，并制定出处罚标准。如:对其进行经济处罚，取消其受经济适用住房保障资格。
(二)、合理规划选址
我国在经济适用房项目的规划时，要尽量避免由于经济适用房集中产生社会问题的发生。政府做城市整体规划时，在交通较为便利或发展潜力好的区域预留一定量土地用作经济适用房项目开发;对于市区长期闲置未开发的土地，政府应强制收回用作经济适用房项目的规划用地，使经济适用房项目的分布尽量分散，使社会不同收入阶层更好地交流、融合。
(三)、鼓励开发商参与经济适用房项目建设
对于一些位置较偏的经济适用房项目，其周边服务配套设施一般都不够完善，要方便居民的日常生活，需要政府投入大量财力、人力再进行配套设施建设。建议政府对经济适用房项目承建企业给予优惠，鼓励他们对周边地块同时进行开发建设。
(四)、保障性住房建设中注意经济适用房，廉租房，公租房几种不同类型住宅的合理比例，以确保住房保障体系发挥最大作用。 参考文献：
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为“补人头”——经济适用房补贴制度的创新建议[J]. 中国房地产金融，2005，(5). [5]汪淑珍. 论经济适用房政策中的政府失灵[J]. 北京科技大学学报(社会科学版)，2005，(4). [6]刘琳.现有经济适用房政策不适合进入住房保障制度[J]. 中国投资，2009，(9). [7] 李斌，曹成文，. 经济适用房的昨天、今天与明天[J]. 学习月刊，2009，(15). [8]周俊，李洪智，. 中国经济适用房政策的分析与完善[J]. 今日南国(理论创新版)，2009，(7).
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