房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧
摘要：作为影响房地产企业收益最大的税种，土地增值税自实施以来一直备受房地产行业的关注。特别是近十年来，房地产市场步入高速发展阶段，房地产泡沫不断扩大，土地增值税成为政府抑制泡沫的重要宏观调控手段。较营业税，土地增值税税率更高，成为房地产企业面临的最重要税种。如何通过合法、合理的方法与手段降低土地增值税成为房地产企业面临的重要课题。文章梳理了土地增值税的主要内容及其清算的历史沿革，分析土地增值税对房地产企业经营收益、利润与行业格局可能产生的影响。基于以上分析，提出房地产企业土地增值税税收筹划与清算技巧。
关键词：房地产企业;土地增值税;税收筹划;清算技巧
一、土地增值税及其清算概述
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权、地上建筑及其附属物并取得收入的单位或个人征收的赋税。土地增值税以转让房地产所有权取得的收入，减去法定扣除项目金额后的价值增加额为计税依据，其征收税率根据增值额划分为四个档次(30%至60%)，实质为累进税种。1993年12月，国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定于1994年1月1日起在全国范围内征收土地增值税。近二十年来，我国房地产市场步入高速发展阶段，各地房地产市场出现土地囤积、哄抬房价的投机乱象，极大地扰乱了房地产市场的经济秩序。为进一步维护房地产市场秩序，保证房地产行业健康平稳发展，土地增值税成为政府宏观控制房地产市场的重要手段。
土地增值税以转让土地使用权所得收入为计税依据，根据增值额实行四阶税率。首先，增值额为房地产销售收入减除法定扣除项目金额。其次，扣除项目包括获取土地使用权产生的支出、开发成本、开发费用与税金四部分。开发成本包括施工过程中土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用等;开发费用主要包括销售费用、财务费用(以利息支出为主)、管理费用;税金主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。最后，适用税率的选取根据增值额与扣除项目的比例确定：增值额未超过扣除项目金额50%部分，适用税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%且小于100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%;增值额超过项目金额100%且小于200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%;增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。对于出售的普通住宅，且增值额未超过扣除项目金额20%的，依法免征土地增值税。
土地增值税清算关系到土地增值税能否得到有效贯彻落实。2007年1月16日，国务院发布了《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，为土地增值税清算工作提供了明确的参考。通知规定，税务机关可要求房地产企业进行土地增值税清算的情况有：已完工且验收合格的房地产项目;房地产项目销售面积达85%以上，或虽未达到该比例而剩余部分已出租或自用;取得销售许可证、预售证已满三年尚未销售完毕的;分期开发的房地产项目，以分期项目为清算单位。
二、土地增值税对房地产企业产生的影响
(一)对房地产企业收益与利润的影响
土地增值税降低了房地产企业收益。首先，土地增值税实质为地产经营收益在房地产企业与政府间的共享，且超率累进税率造成房地产经营收益越高，收益向政府部门转移越多的格局。同时，土地增值税清算减少了房地产企业应缴未缴的税款，挤占了企业资金，降低了房地产企业资金周转效率。两者共同作用，进一步压缩了房地产企业收益。
土地增值税压缩了房地产企业利润空间。实施土地增值税清算之后，房地产企业延长开发周期、土地囤积等行为将面临税负增加风险。房地产开发商传统做法是待开发项目价格增值后再予以出售，从而获得高额利润。土地增值税的征收意味着高收益对应该税率，同时土地增值税清算也加大了企业税负风险。因此，开发商需要找出土地增值税临界点，保障企业利润的最大化。
(二)对房地产行业格局的影响
土地增值税将促使房地产行业的两极化发展。首先，房地产行业作为典型的资本密集型产业，需要大量运转资金，同时超率累进税率又造成房地产价格的集中，最终加剧该行业的市场竞争。只有资本雄厚、声誉良好的企业才能取得更好的发展。其次，对于普通住宅项目且增值额低于抵扣项目金额20%的中低层次开发项目，免征土地增值税。这为追求低利润率的小型房地产企业提供了良好的发展机遇。综上所述，土地增值税将形成大企业保留、小企业增加的房地产行业两极化格局。
三、房地产企业土地增值税税收筹划与清算技巧
本文以土地增值税公式为税收筹划与清算思路，即土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数，通过降低企业增值额、适用税率，增加企业抵扣项目金额，灵活组织土地增值税清算以实现降低企业税负的目标。
(一)合理制定房地产销售策略，综合权衡销售收入与增值税税负
1. 合理制定房地产价格
一是充分利用20%这一增值税临界点，争取享受免税政策优惠。需要注意的是，该规定只适用于建造普通标准住宅。房地产企业在开发普通住宅项目时，要熟悉当地普通标准住宅的具体标准，做到完全符合当地普通住宅的标准。例如，某开发商建成一批商品房，除去销售税金等税费外其他扣除项目总金额为X，预计销售价格为Y，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，则销售税金及其附加为5%*Y*(1+7%+3%)=5.5%Y，所有可扣除项目总额为X+5.5%Y。因此，企业享受起征点税收优惠的最高售价为Y=(1+20%)*(X+5.5%Y)=1.2848X。二是以项目的利润最大化为标准，制定合理的房地产价格，综合权衡价格提高带来的收益与因此带来的税负增加。沿用上例，假设某房地产企业欲提高售价以获取更多的收入，假设提价后的增值率小于50%，此时适用的税率为30%，假设售价为Y+S，则可扣除项目金额之和为X+5.5%*(Y+S)=X+5.5%*(1.2848X+S)=1.0707X+5.5%S，增值额为(Y+S)-(1.0707X+5.5%S) =1.2848X+S-1.0707X-5.5%S=0.2141X+94.5%S，应纳税款为(0.2141X+94.5%S)*30%=0.06423X+0.2835S。因此，企业若想通过提高售价增加收入，应保证增加的销售收入大于因此增加的税负，即S>0.06423X+0.2835S，推出S>0.0896441X。
2. 拆分房地产销售合同，降低土地增值额
将房产交易合同细分为房子产权交易与装修两种。在房地产企业销售精装房时，与购房者签订两次合同。在房子尚未完工时，与购房者签订房产转移合同。在房子有关设备安装与装修时，与购房者签订装修合同。该做法使得第二次合同免于缴纳土地增值税，而只需缴纳营业税。由于营业税税率远低于增值税税率，因此达到了降低税负的目的。
(二)增加可抵扣项目金额，做好扣除项目的确认核算
1. 开发费用的税务筹划
房地产企业开发费用，又称期间费用，主要包括管理费用、财务费用与经营费用。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，期间费用的抵扣按照土地使用权取得费用和开发成本总额的10%予以扣除。房地产企业可通过事前筹划，将该部分费用转移至开发成本中，通过该部分费用的转移，可直接增加企业开发成本，增大土地增值税可抵扣项目金额。同时，房地产企业亦可通过缩短筹建期的方法，增加前期费用，将原本计入期间费用的支出计入前期工程费，实现期间费用的转移。
2. 财务费用税务筹划
房地产企业作为典型的资本密集型产业，负债率普遍高于一般行业。高负债产生了大量的利息支出，因此财务费用税务筹划具有广泛的应用空间。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产企业利息的扣除方式有两种：比例扣除法与据实扣除法。对于能够按照出售房地产项目计算并分摊利息，且具备金融机构出具贷款证明的企业，其财务费用为实际支付的利息，即据实扣除法;若企业不能按照出售房地产项目分摊利息支出或无法提供金融机构开具的贷款证明，房地产开发利息为(土地出让金支出+地产开发成本)*5%。房地产企业要根据自身情况，计算并分析两种方式下那种方法可以赢得更多的扣除项目金额。
3. 增加房地产开发成本
增加成本可直接减少增值额，起到良好的减税效果。房地产企业可成立一个独立的且具备纳税资质的材料供应公司等，在房地产企业采购中，材料供应公司可较大程度上提升材料价格从而增加房地产企业采购成本，且该部分利润仍保留在房地产企业内部。这样就极大增加了可抵扣项目金额，同时并未降低房地产企业内部利润。
(三)利用增值税税收优惠政策，减少或免于缴纳增值税
准确定位开发项目，争取更多的税收优惠。首先，根据目前土地增值税政策规定，我国对开发符合大众需求的房产制定了一定的优惠政策，如普通住宅增值额低于20%免于缴纳土地增值税等。因此，开发中低价位的普通住宅房产项目可享受较大的税收优惠。其次，根据规定，房地产产权未发生变更时，免征土地增值税。因此，在我国商业不断繁荣，商业用房需求不断扩大的宏观背景下，投资商业物业项目是房地产企业面临的一个不错选择。
以房产代建、合作建房的方式开发房产。房产代建是指客户委托房地产企业进行房产开发，建成后给予房地产企业一定的代建费。目前税法规定房产代建不属于土地增值税征收范围。房产代建属于营业税征收范围，较土地增值税，较低的营业税税率极大降低了房地产企业税负。合作建房是指合作双方一方提供土地，一方提供资金，且建成后按比例分房自用。该房产开发方式同样免于缴纳土地增值税。如房地产企业与其他合作建造办公用楼等，都可采用该方式进行。
(四)密切关注国家房产政策，灵活进行土地增值税清算
根据上文提到的《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业可根据清算的相关规定，灵活安排土地增值税清算，尽量延迟增值税的缴纳，从而加速企业资金的周转，提高企业经济效益。具体做法如在房地产项目竣工完成后，在销售过程中将销售比例控制在85%以内，从而免于过早进行土地增值税的清算。
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(作者单位：中交汇锦置业宜兴有限公司)
作者：马永霞
摘要：房地产企业在房屋开发建设时，土地成本占用的投资资金较多，在缴纳土地增值税之前，企业通过对相关税收政策的充分分析，找到税收优惠政策的适用条件，在合理、合法的情况下，有效降低企业的赋税负担，对提高房地产企业的资金使用效率具有十分重要的作用。而在实际土地增值税筹划和清算方面，有一些比较成熟的实用技巧经验，有效学习这些技巧和经验，能够有效降低成本，提高企业的经济效益。
关键词：房地产;税收筹划;土地增值税;清算时机;财务管理
在房地产企业的整体纳税中，土地增值税占了较大比重，土地增值税是对转让房地产所得到的增值额度而征收的税，从目前的纳税总体情况看，房地产开发企业是重点的纳税群体。而房地产企业通过对国家征税政策优惠条件的深入研究，在符合税法、经济法和公司法等相关法律的条件下，制定更加合理的纳税方案，通过对土地增值税进行科学的筹划和清算管理，可以降低一部分不必要赋税成本。
一、房地产企业土地增值税筹划的意义
第一，促进税收法律的完善。房地产企业在对土地增值税进行税收筹划时，会给国家的税法机关部门提出一定的修改建议，从而不断促进我国税收法律法规制度的完善;第二，有利于国家的宏观调控，房地产企业主动进行纳税筹划，适应土地增值税优惠政策，最终实现国家宏观调控的政策目标;第三，提高房地产企业的利润和效益。
二、土地增值税筹划和清算技巧措施分析
(一)掌握并利用税收优惠政策
在国家不断加强对房地产企业宏观调控的背景下，作为重要的调控政策手段，土地增值税的征税政策变化比较快，因此，房地产企业要尽快熟悉并掌握国家相关税收政策的变化形势，并深入研究税收优惠的条件。对土地增值税进行纳税筹划，前提要充分掌握税收政策的各个细节，并做好应对措施。要注意千万不可为了节税、免税，而违反国家税法规定，更不能逃税。房地产企业可以通过合理的纳税筹划，设计并选择纳税成本相对较低的缴纳方式，并据此设计一套科学合理的清算技巧。现阶段我国的土地增值税使用的累进税率的方式，土地增值税中有比较明确的优惠条件，例如，当企业的增值税率超过20%时，就不再适用优惠税收的相关条款，在这种情况下，房地产企业就可以根据实际纳税情况，进行综合换算，找到更加符合企业的纳税方案。
另外，房地产企业在开发项目时，如果项目获得的利润越高，则企业在缴纳土地增值税时所缴的税额越大，而利润越低，则相应的土地增值税纳税越少。从这个角度去分析，房地产企业在开发土地建设商品住宅时，如果能做到将房价卖的最低，同时缴纳的土地增值税也最少，在这种“临界点”状态下，获得企业正常的利润。按照国家税法的收税优惠规定：增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这其中的“20%的增值额”就是房地产企业可以进行税收筹划的“临界点”。房地产企业在深入细致研究透彻土地增值税进行纳税筹划的“临界点”后，进行合理的纳税筹划，可以适当降低企业的纳税负担。
(二)在不违犯税收法律政策的情况下，适当延缓土地增值税的清算时点
对于房地产企业开发过程中的土地，在缴纳增值税时，可以提前与当地税务机关单位进行沟通，双方达成一致的协议，让税务机关同意房地产企业合理的延后纳税要求。先期的纳税可以从纳税负担相对较轻的项目开始，这样对于同一个土地开发项目，先期的纳税负担不至于太过沉重。还有，对于可以通过预征代清算的项目，房地产企业要尽力争取，运用这种预征代清算方法，也可以在一定程度上降低企业的纳税负担。总之，通过适当延缓土地增值税纳税的清算时间点，重要的一项就是注意做好沟通协商，保障延后纳税的时间不超过税务机关的相关规定标准。
(三)合理增加可扣除项目金额
通过增加扣除项目进行纳税筹划，例如：房地产企业D开发的住宅项目，房屋售价1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为：200÷800=25%。土地增值税：200×30%=60(万元)，营业税：1000×5%=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加：50×(7% 3%)=5(万元)。该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5=85(万元)。请提出该企业的纳税筹划方案。
分析：房地产企业D对该房屋装修，资金200万元，房屋售价增加至1200万元。则可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为：200÷1000=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税：1200×5%=60(万元)，城市维护建设税和教育费附加：60×10%=6(万元)。该房屋项目的利润为：1200-1000-60-6=134(万元)。运用这种方法降低纳税成本：134-85=49(万元)。
(四)利用土地增值税的征税范围进行筹划
房地产企业在开发建设房屋住宅时，有的情况下可以通过选择合作伙伴进行减税，国家在相关税法中对此类有规定，按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，如果对土地建设项目进行开发，建成成品住宅，则在成品住宅出售时，需要按照一定的税率缴纳土地增值税。房地产企业在选择合作开发伙伴时，要注意将这一点考虑进去，利用增值税对征税范围的设定进行纳税筹划。此外，还可以利用房地产的代建房进行节税，房地产企业在代建房屋过程中，取得一定的代建费用，但是这种代建费用，仅属于房地产企业的劳务输出费用，而建成的房屋在没有发生产权转移情况下，土地是不用缴纳增值税的。这种代建房屋的模式，需要房地产企业在考虑好最终的房屋用户情况下，进行合理定向开发，从而在一定程度上实现节税、减税。
(五)在利息支付过程中进行纳税筹划
房地产企业在缴纳土地增值税时，可以运用贷款利息支付模式的不同进行纳税筹划。一从现阶段贷款利息扣除的限额方式来说，常用的如以下两种方式：第一类，在商业银行同类同期贷款利率中，按照可扣除的最大限度进行扣除;第二类，将利息费用和其他费用进行捆绑，整体上按照税法规定的对房地产开发成本的10%以内进行扣除。不同的利息支付方式，起到的实际节税效果也不同，从而为房地产企业进行节税提供了更大的选择空间。在实际缴纳增值税时，企业可以将这种方式的扣除总费用进行比较，从而选择更加节税的方式。
例如，房地产公司A在开发某一地产项目时，花费1000万元得到该土地的使用权，在后续的房屋建设以及周围相关项目的配套资源完善方面花费投入资金1200万元，A公司在该项目建设过程中，其财务费用可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出共计200万元，这笔费用的实际利率不高于商业银行同期的贷款利率。请问房地产公司A在缴纳税款时，是不是需要提供金融机构的证明?
分析：第一种情况，在不提供金融机构证明的情况下，房地产公司A在缴纳土地增值税时能够得到的扣费项目总额是：(1000 1200)×10%=220(万元);第二种情况，提供金融机构证明，则房地产公司A扣除费用项目的总额是200 (1000 1200)×5%=310(万元)。通过比较，很明显的就能发现，房地产公司A运用第二种纳税筹划方式更加有利。
三、结语
房地产企业在投资开发建设商品房时，土地增值税占到开发成本的很大一部分，由于房地产企业的投资开发周期较长，资金使用压力较大，如何在不违犯税法的前提下，综合对比分析纳税政策及纳税方式，降低土地增值税的纳税负担，对于提高房地产公司的资金使用效率，降低工程项目建设成本，具有一定的作用。同时，通过合理节税可以为房地产企业加大对质量管理投资、完善相关配套设施、提高项目建设品质提供更大的空间。
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(作者单位：辽宁大学)
作者：陈俊杰
近年来，我国房地产开发如火如荼的进行着，尤其在大城市里，房价过高导致商品房挤压。税费是导致商品房价格过高的重要原因之一，因此，如何做好房地产开发企业税收筹划，降低税收负担及房价是当前社会广泛关注的问题。本文先阐述房地产开发企业所涉及的主要税种及税收筹划思路，然后重点探讨房地产开发企业在企业营业税、企业所得税、土地增值税节的税收筹划，以望对后期的房地产开发企业税收籌划提供参考借鉴。
本质上讲，社会主义市场经济是市场经济，而市场经济的特征是竞争。我国在建立社会主义市场经济体制的同时，也使得各类经济主体面临着优胜劣汰的激烈竞争。房地产开发企业作为独立的经济利益主体，在自我发展中，需努力实现自身收益的最大化。只有这样，才能够最大限度实现自身收益，在市场竞争中获得一席之地。但要想实现利益最大化，应尽可能的获取最多收入同时，还能够减少成本。作为房地产开发企业，要想缩小成本费用，经应实现税额的最小化。本文现将房地产开发企业税收筹划的思路及技巧分析如下：
一、房地产开发企业所涉及的主要税种及税收筹划思路
(一)主要税种
实体税法是当前税法体系的基本组成部分，包括消费税、增值税、营业税、企业所得税、资源税、个人所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等22种税种。作为房地产开发企业，涉及有增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等9种税收。一般而言，房地产开发企业中与税收直接相关的是建设阶段及销售阶段。建设阶段所涉及的税收有增值税、耕地占用税、城市建设维护税。销售阶段涉及到的税收有土地增值税、契税、印花税、增值税、企业所得税。
(二)筹划思路
随着城市住宅建设的发展，商品房的推行，城市土地制度改革的深化，我国房地产开发企业已从建筑业分离。实践表明：税收筹划要想取得成功，应遵循一定原则。包括辅助性与服务性原则、合法性与符合性原则、成本性与经济原则。所谓辅助性与服务性原则，指房地产开发企业在经营过程中，或者在营销过程中，都应有自己规律性的东西。对于企业而言，税收筹划的目的是合理合法的节税，即少纳税。通过少纳税创造更好的经济效益，且服从及服务于企业长远需求。合法性与符合性原则指税收筹划需符合当前国家法律、法规及政策规定，在规定允许的前提下，进行税务方面的安排。只有在合法的条件下，才能够对税务筹划进行合理安排。成本性与经济性原则需综合考虑，充分考虑成本及代价。成本包括显性成本与隐性成本，无论哪一种成本，都需遵循企业理财学，符合企业整体财务管理目标。
房地产开发企业的税收筹划思路如下：(1)利用拆分法。为了减轻税负，我们可将收取的资金拆分开，将收取的租金一分为二，一部分作为租金收入，另一部分作为物业管理收入。在出租者的账本上分成2类，一类作为物业管理费，一类作为房租。从筹划角度而言，若成立独立的物业管理公司，在稽查时需充分查询理由。通过此种方法达到节税目的。(2)利用降价。通过降价，可减少营业额。在特定的条件下，通过特定的意识降低价格，减少交易额，相应的减少了税收。分析税收筹划时，需合理掌握价格。使用降价法时，应注意降价可能减少现金流，且减少现金流入量。(3)利用替代法。企业税收是通过现金后才产生的。采用实物替代现金，在多数情况下起到节税效果。若企业将没有销售出去的房子给他住，可减轻税负。替代方法是权利，企业可善用一些权利来谋取现金交易。当员工在职学习时，需由企业来负担费用，利用一部分权利来取代现金交易。当前，房地产开发企业搞度假村、俱乐部等，让内部员工去休假，不给员工现金，这种福利计划在很大程度上可起到节税效果。
(4)利用临界法。临界法是房地产开发企业税收中最为简单的。如：土地增值税的增值额一旦大于扣除项目的20%，也就无法享受土地增值税的优惠，而这个20%则是临界点。
二、房地产开发企业各个税收的税收筹划
(一)企业所得税
企业所得税税率实行从低从简设计，采用比例税率。企业所得税应纳税额的公式：应纳税额=应纳税所得额×税率。相对于西方国家，我国的企业所得税制特点则是体现在应纳税所得额确定上，体现没有设立不予计列项目的相关概念。企业是依法所设立的以营利为目的，从事生产经营活动的独立核算经济组织。根据不同的法律地位，企业分为法人企业与非法人企业。前者指公司指企业与非公司制法人企业，后者则指合伙企业。当前，国家对公司企业与个人独资企业有着不同的纳税规定。如：从事房地产开发的纳税人小红，一年盈利20万元。按照合作人缴纳个人所得税，需缴纳63250元，税后利润为136750元。按照公司缴纳企业所得税，其税率为33%。若全部作为股息分配，纳税人小红需缴纳个人所得税40160元。税后利润有93452元。相对于前者，多负担的所得税为42351元。由此表明公司税负重于合伙企业税负，纳税人小红不组织公司，但合伙企业可节税43100元。税负是我们需考虑的一方面，企业规模也是我们应考虑的因素。对于规模庞大，管理水平要求较高的房地产开发企业，应采用股份有效公司。不仅仅是因为规模较大的企业筹资难度大，此类企业管理相对较困难，有着较大的经营风险。若采用合伙企业组织形式，则难以正常健康运转。
(二)土地增值税
土地是一种社会资源，其价值由于土地自身具有的稀缺性与国家投资改善土地使用功能、环境因素导致上涨。土地增值税是对转让国有土地所有权、地上建筑物及附着物所取得收入的单位及个人。土地增值体现为土地使用权价格的变化，指转让土地时取得总价格收入超出土地取得时支出成本，在转让前的各项投资总和。开征土地增值税，是国家运用税收杠杠引导房地产经营方向，从而规范房地产市场的交易秩序，从而合理调节土地增值收益分配，有效维护国家权益，最终促进房地产开发的发展。房地产企业若建造普通标准住宅，又要从事其他房地产开发，在分开核算下，筹划的关键则是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，从而获得免税待遇。
土地增值税直接决定了房地产企业缴纳的税费，故房地产企业在建筑工程项目前，应根据企业间的税收概况合理预测企业收入及支出。如：房地产企业可在项目开发前建立多种方式，如：自建房、代建房、共同合作建房等，对于有明确销售的房屋可悬着代建的建房方式，房地产企业可转变整个项目承包人，通过此种方式可免交土地增值费用。根据建筑的实际情况确定房屋建筑方式，进而降低土地增值税的缴纳费用。如：某房地产开发企业A出售商品房获得1亿的销售收入，普通标准销售额偶6千万，豪华住宅的销售额4千万，扣除项目金额6400万，其增值额1270元，普通标准住宅：增值率26.80%，适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为381万元。豪华住宅：增值率80.20%，适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为601万元。房地产开发企业需缴纳的土地增值税为982万元。由此可见：普通标准住宅的增值率是27%，超过了20%，但还要缴纳土地增值税。要想普通的标准住宅获得免税待遇，则可将增值率控制在20%一下，可降低普通标准住宅的销售价格、增加普通标准住宅的扣除项目金额进行税收筹划，最终减少成本，提高收益。
房地产开发企业的土地增值税筹划方法有分散收入法、税率临界点、增加扣除项目金额法、利息费用筹划法等。分散收入法是指企业在纳税人间对应税所进行分裂，与降低税负要求相符合。税率临界点是指在一定比例中，应纳税额比该比率大时，房地产所缴纳的增值税税率也会升高。这就需要房地产企业合理控制土地应纳税额。20%是土地增值税的税率临界点，对于普通住宅，其增值率若超过20%，则可不用缴纳土地增值税。增加扣除项目金额法可增加增值税扣除额，实现节约税收目的。如：制定销售合同時，房地产企业可对各个项目收入进行确认。销售精装房时，与客户签订装修合同、毛坯房合同，需要在销售毛坯房收入中计缴土地增值税，最终减少土地增值税应税金额。利息费用筹划法中，利息费用可据实扣除，也可按照比例扣除。对于房地产开发企业而言，会选择利于自身的费用筹划法，根据规定执行所有利息计算。
三、土地增值税的筹划问题及策略
当前房地产企业在税收筹划中遇到的最大的问题就是税收收入不规范，实际工作中主要表现在两个方面，首先是多数的房地产企业对税收筹划不够重视，相关的工作不及时落实，多数企业并不会在第一时间向有关部门申报金额，有的企业则是在这个过程中拖延需要结算的项目，将房价以预购款或者现房收款的方式入账，整个结算的过程也没有及时的开展有效的房地产企业专用发票，其次就是多数房地产企业采用一房一价的形式售房，这就使实际入账金额与房价的销售额不匹配，这也会影响到整个税收筹划和清算结果，进而影响整个工作。
房地产企业土地增值税的税收筹划存在的另一个重要的问题就是费用扣除不明确，多数企业采用随意扣除金额或者混淆销售金额的方式，这就会使得项目清算核实困难。具体表现为：第一，部分企业有不真实的工程项目，虚假的工程量，这些虚假的工程项目相关部门存在虚假的计算方案，税务部门还利用这些虚假的方案偷税减税;第二，很多大型房地产企业缩短成本期，成本的结算过程中也没有按照之前的工程项目做好相应的成本细化，使得工程项目被混淆，或者将已经完工的项目与待竣工项目混淆起来，以此混听，第三，很多项目存在着虚假扣费现象，比如一些房地产业将物业管理费和车库管理费算入到住房成本当中，甚至有些部门还将无产权的车库出售给住房者，种种现象都使得整个房地产核算存在着巨大的漏洞，影响税收筹划结
房地产企业经常对企业进行税务筹划。如果相关的税收政策没有落实到位，纳税筹划人员执行起来也会有一定的困难，如果企业的税收筹划项目中断，临时需要更换项目人员，那么企业其他人员接手就会影响项目进程，给企业的税收筹划带来一定的困难。同时，一些税收筹划人员的专业水平较低，在对税收进行筹划时，也不能高效地完成项目核算内容，会使得企业的税收筹划困难重重，降低企业的工作效率，所以专业的税收筹划人员对于企业的发展至关重要。
(一)注重产品类型的配置
利用普通标准住宅利润率曲线的土地增值税免税拐点，结合当地普通住宅标准和产品战略规划，配置一定比例的普通标准住宅。
(二)合理控制成本
在利润率曲线拐点处，通过提高房屋品质及性能、改善房屋配套设施等方式适当增加成本以减少增值额，既提高了市场竞争力，又可避免拐点后带来的利润率下降、税负增高的不利影响。在非利润率拐点的区间内，房地产长企业在开发经营过程中应当控制成本，促进利润增长。
(三)降低售价
在利润率曲线拐点处，通过开展促销活动等方式适当降低售价以减少增值额，可以避免拐点后带来的利润率下降，税负增高的不利影响，对于房地产开发企业而择言，薄利多销是更佳的选。
(四)增加成本与降低售价的差异
土地增值税率由土地增值税与可扣除项目之间的比率决定。通过增加分母(即扣除项目成本)，产生了分母加计扣除的放大效应，增值率的下降幅度更大。在利润率拐点处，增加成本是降低增值率更为有效的措施。不动产性是房地产企业经营的最明显特征，主要是由于国有或集体土地的房屋具有不可移动性的特征所造成的。因而在房地产企业增值税税收筹划工作开展过程中，需要进一步加强土地增值税的筹划。而在房地产税收筹划工作开展过程中，结合我国现行的税收法规，土地增值税税收筹划工作要从土地增值税税收优惠政策和合理增加扣除项目两个不同的方面进行合理筹划。在土地增值税筹划工作开展过程中可以围绕《土地增值税暂行条例》来进行合理选择，在普通房屋销售过程中要衡量好高售价带来的收益和放弃免税额之间的得。通过科学的规划和计算，避免进行高售价，使得房地产业能够更加稳健的经营。在各类房地产开发企业过程中可以围绕恰当的扣除利息标准，在政策允许的范围内减少融资成本和应税数额，以促进房地产企业的正常经营。
可抵扣项目的金额对土地增值税的确定起着重要的作用。因此，合理的设置可抵扣项目，可以在一定程度上减轻土地增值税的税收压力。通过土地增值税的筹划，可以大大提高房地产企业的税后效益。在确认土地增值税专项清算过程中，应注意以下三类房地产增值税的专项扣除。一是免费提供给业主的停车场，幼儿园、学校等配套设施免费交给政府。该项费用可作为土地增值税的扣除项目扣除。但有补偿的，不能作为扣除项目从中扣除。二是工程安装的相关费用在质保书中列明清楚的可以作为扣除项目扣除，费用必须具备相关建设单位开具的专用发票。除此之外，还需注意因工程延期造成的土地闲置成本，这类成本不能作为扣除项目扣除。三是职工居住板房、销售中心建设费用可以作为扣除项目扣除，通过这样合理的设置可抵扣项目，从而可以有效地减轻土地增值税的税收压力，促进房地产企业的综合发展。
四、结语
总而言之。房地产开发企业所缴纳的各项税收及政策规定发现房地产开发企业经营中的税收种类较多，但税收筹划自身具有一定成本，为了获取更多的经济利益，房地产开发企业需对需要进行筹划的税种进行筹划。通过合理的税收筹划，促进房地产开发企业有序健康发展。
(作者单位：珠海东方藏山资产管理有限公司)
作者：杨华军
销售的产品有很多种，销售的模式也有很多种，但要在某一个销售行业取胜，就一定要先进入到这个行业来工作，工作的前提就是先要去面试，掌握相关的销售面试技巧。以下为您提供房地产销售面试技巧相关资料，请参考
面试测评的主要内容如下：
1、仪表风度这是指应试者的体型、外貌、气色、衣着举止、房地产销售面试技巧精神状态等。像国家公务员、教师、公关人员、企业经理人员等职位，对仪表风度的要求较高。研究表明，仪表端庄、衣着整洁、举止文明的人，一般做事有规律、注意自我约束、责任心强。
2、专业知识了解应试者掌握专业知识的深度和广度，房地产销售面试技巧其专业知识更新是否符合所要录用职位的要求，作为对专业知识笔试补充。面试对专业知识的考察更具灵活性和深度。所提问题也更接近空缺岗位对专业知识的需求。
3、工作实践经验一般根据查阅应试者的个人简历或求职登记表，作些相关的提问。查询应试者有关背景及过去工作的情况，以补充、证实其所具有的实践经验，通过工作经历与实践经验的了解，还可以考察应试者的责任感、主动性、思维力、口头表达能力及遇事的理智状况等。
4、口头表达能力面试中应试者是否能够将自己的思想、观点、房地产销售面试技巧意见或建议顺畅地用语言表达出来。考察的具体内容包括：表达的逻辑性、准确性、感染力、音质、音色、音量、音调等。
5、综合分析能力面试中，应试者是否能对主考官所提出的问题，通过分析抓住重点回答。
6、反应能力与应变能力主要看应试者对主考官所得的问题理解是否准确，回答的迅速性、准确性等。对于突发问题的反应是否机智敏捷、回答恰当。对于意外事情的处理是否得当、妥当等。
7、人际交往能力在面试中，房地产销售面试技巧通过询问应试者经常参与哪些社团活动，喜欢同哪种类型的人打交道，在各种社交场合所扮演的角色，可以了解应试者的人际交往倾向和与人相处的技巧。
8、房地产销售面试技巧自我控制能力与情绪稳定性自我控制能力对于国家公务员及许多其他类型的工作人员(如企业的管理人员)显得尤为重要。一方面，在遇到上级批评指责、 工作有压力或是个人利益受到冲击时，能够克制、容忍、理智地对待，不致因情绪波动而影响工作;另一方面工作要有耐心和韧劲。
9、工作态度一是了解应试者对过去学习、工作的态度;二是了解其对现报考职位的态度。在过去学习或工作中态度不认真，做什么、做好做坏者无所谓的人，在新的工作岗位也很难说能勤勤恳恳、认真负责。
10、上进心、进取心上进心、进取心强烈的人，一般都确立有事业上的奋斗目标，并为之
而积极努力。表现在努力把现有工作做好，且不安于现状，工作中常有创新。上进心不强的人，一般都是安于现状，无所事事，不求有功，但求无过，对什么事都不热心。
11、房地产销售面试技巧求职动机了解应试者为何希望来本单位工作，对哪类工作最感兴趣，在工作中追求什么，判断本单位所能提供的职位或工作条件等能否满足其工作要求和期望。
12、业余兴趣与爱好应试者休闲时爱从事哪些运动，喜欢阅读哪些书籍，喜欢什么样的电视节目，有什么样的嗜好等，可以了解一个人的兴趣与爱好，这对录用后的工作安排常有好处。
13、房地产销售面试技巧面试时主考官还会向应试者介绍本单位及拟聘职位的情况与要，讨论有关工薪、福利等应试者关心的问题，以及回答应试者可能问到的其他一些问题等。
房地产经纪上岗证大有文章
转 北京青年报网际传播技术有限公司
上周一，本刊以《当心房地 产经纪公司的招聘骗局》为题，报道了求职者在房地产公司求职时不慎掉入招聘陷阱。此文刊出后，当周又有多位受到蒙骗的读者向本报投诉，而在对此事的进一步 深入调查中，记者又发现了部分房地产经纪公司骗人的新伎俩。同时，通过多方了解，也揭开了投诉焦点：房地产经纪上岗证培训的重重迷雾。
■伎俩一：名为招聘会计、行政实则招聘销售
读者崔小姐在某人才网站上看到了某房地产经纪公司的招聘启事，启事上表明这家公司需要会计、秘书、前台、翻译和销售等多种职位，并且每种职位都有岗位职 责说明和具体要求，看起来非常正规。于是，崔小姐便与公司取得联系，在面试时，对方满口承诺崔小姐可以来从事翻译或行政工作，而不是销售。就在崔小姐回家 路上，“心急”的公司就发来短信，恭喜她顺利通过面试，但要求她先要获得房地产经纪人的资格认证。崔小姐虽然对自己并非从事销售工作为何还要取证提出疑 义，但由于公司解释说要在这个行业内工作就一定要有资格证书，所以她还是自行掏钱学完所谓的行业资格证书。结果在这之后，公司果然翻脸，要其必须从事销售 工作，否则就走人。
■伎俩二：难以完成的销售任务
张女士应聘的是房地产租赁公司的销售工作，由于没有相关从 业经验，对于公司给自己制定的2万元业务额，没有太多感觉。“但当我具体从事过一段时间后才发现这对新人来说，是个不可能完成的任务。于是，根本拿不到任 何收入，公司却有了解聘我的理由。真是白赔了取证费。”我爱我家房地产经纪公司人事部负责人告诉记者，上月该公司工作人员的平均营业额为6875元，一个 经验丰富的明星级销售人员在运气和状态都很好的情况下才有可能完成2万元的销售额。她说：“有的小公司连一分钱工资都不付，就把销售人员扫地出门，而大一 些的公司，则钻政策空子，只发给员工北京市最低工资495元，而这样的公司也不会在实习期间与销售人员签订任何合同，这样如果销售人员状告地产公司的话， 对方会以其是公司兼职人员为由，并且已发放了最低工资，从而逃过处罚，而像奖金和保险等待遇更是想都别想。”
■上岗证的真实面目
上周，各种针对房地产培训的纠纷也是接踵而来。据报道，有60多名培训者到北新桥派出所报案，他们是在某房地产公司应聘后被告知要拿到《北京市房地产从 业资格证》才能在行业内工作，并被推荐到中联华(北京)国际教育研究院培训，花了360元拿下所谓的“全国通过的证书”，但经过中国企业家联合会鉴定，该 证书被认为是假的。同样是上周，在北京科技经营管理学院门口，
100多名手持“房产经纪培训上岗合格证书”的人要求培训方退还280元培训费，而他们手中 的证书也被检验为不是事前公司所说的公用证
记者发现，此类投诉的一个共同点就是，房地产经纪公司开条或指定求职者到某家培训学校考 取北京市房地产从业资格，并告诉求职者没有证书就无法在行业内从业。而求职者考到手的证书究竟价值几何?北京市国土资源和房屋管理局市场管理二处的有关负 责人告诉记者，目前北京房地产经纪人行业内通用的两个证书是人事部和建设部合发的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》和原由北京市国土资源和房屋 管理局和北京市工商局合发、现由北京市经纪人协会和房地产专业考评办合发的《北京市房地产经纪资格考试合格证》，其他所谓行业内通用的房地产经纪人证书全 都不能用于设立企业或办理注册。
记者了解到，《北京市房地产经纪资格考试合格证》只在房地产职工大学和北京工商大学两处设有考点， 虽然也是滚动报名，但培训时间为10天，培训费用也不相同。所颁发证书必须具有北京市经纪人协会和房地产专业考试办的钢印和红章。而记者同时从北京市人事 考试中心了解到，2004年全国房地产经纪人执业资格考试报名时间为6月14日到25日，报名地点为北京市房地产职工大学，而报名也不是没有门槛，对学历 及工作经验都有所要求。
而对于房地产经纪公司所说的必须持证上岗，这位负责人说：“目前按照规定，每家房地产公司只要有4名持证人员即可，并不要求所有从业人员都具有资格证书。而所持证书也必须是以上两种证书中的一种，其他所谓行业证书都不能进行登记。”
■职前培训是义务虚假培训是欺骗
根据《北京市人才招聘管理办法》规定，用人单位在人才招聘活动中必须遵守如实公布拟招聘人才的岗位、数量、条件、待遇等相关信息，不得以人才招聘为名谋 取不正当利益，不得以任何名义向求职应聘人员收取任何费用;不得要求求职应聘人员以其财产、证件作抵押。而由于房地产公司将求职者“介绍”到培训机构，看 起来房地产公司没有收取求职者任何费用，也没有确凿证据证明其从中勾结分成、变相收取培训费，但要想找到其中的疏漏也不难。《劳动法》专家左祥琦告诉记 者，根据规定用人单位有义务对职工进行岗前培训、职业技能培训和上岗前的安全教育，即使有附加条款也是员工至少要在公司服役几年，而不能以此为理由收取求 职者一分钱，所以如果公司要对个人进行岗前培训则应该由公司提供免费的岗前培训。而如果公司借口进入该行业必须要获得该证书才可，则已经构成了欺骗行 为。
而且除了学历教育，对于职业技术培训也是要获得劳动部门的资质认可的。左祥琦介绍，其应具备北京市劳动和社会保障局颁发的社 会力量办学许可证才能从事培训工作。他说：“国家级别的任何培训和考核机构都必须是分开的，而这也是为了确保培训的质量，虽然在国外一些民间证书已经获得 很高声誉，但都得益于其良好的培训质量和严格的考查制度，而从求职者反映的情况看，这些培训机构很难达到这一标准。”
记者在采访中 了解到，一些大的房地产经纪公司则运作正规。据我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景辉介绍，该公司的职前培训和送员工到房地产职工大学参加相关岗位资格培 训全部由公司出钱，不对求职者收一分钱，而在面试时也不会百分之百地通过，公司会考察其各方面能力，才决定是否录取。他说：“由于现在房地产特别是二手房 市场竞争非常激烈，一些生存不下去的小公司，便有可能利用这种方式来变相收费，不过究其根本原因还是大多数求职者对行业不够了解，目前任何高校、职高、中 专或技校都没有针对这个行业的专业课程，而这个行业又处在极度缺人的状态下，所以各种培训机构便应运而生。
地产公司面试题目汇总
1.具体讲一个你认为很有成就感的事情。
2.有没有组织过什么团队活动，介绍一下。
3.有没有碰到过什么绕不过去的困难，是什么。
4.在组织活动的时候有没有遇到过什么困难，怎么处理的。
5.人际关系中最难协调的一次是什么，怎么办的。
6.最后问我，你报名考公务员了吧.7.很多人在选择岗位时，常常说到的一个词是“平台”。龙湖一直致力于提供怎样的平台?
8.在招聘人才尤其是置业顾问上，似乎喜欢“一张白纸”型的人，为什么?
9.从龙湖对置业顾问的要求即可看出，龙湖对员工的素质要求很高。但对于一些能力稍强的人而言，怎么甘心到龙湖从普通员工做起?龙湖能给他们带来什么?
10.外界评价认为，龙湖的管理人员多数是从基层做起，龙湖是否只相信自己栽培起来的人，对引进“空降兵”怎么看?
11.业内有一种观点，认为龙湖的压力非常大，加班是家常便饭，这样的压力是不是普通人可以承受的?
12.有人说“薪酬即沟通”。龙湖的薪酬在同行业中处于什么水平，有哪些激励机制?
13.在外界看来，龙湖一直非常低调和冷静，甚至认为龙湖需要的是„有执行力‟的人，而不是有个性和激情的人，对此评价如何看待?
14.在很多民营企业里，大家最担心的是“家长制”“一言堂”和一些纠缠不清的裙带关系，龙湖作为一个民营企业，怎样处理这些问题?
15.房地产界人才流动频繁，许多在龙湖工作过的人，出去后都是独挡一面的业
界精英。龙湖怎样看待他们的选择?
16.很多新人尤其是对这个行业不熟悉的人可能不敢到龙湖工作，担心无法经受考验和挑战，龙湖在上下级沟通上如何做的?
17.你大学最成功最有成就感的事情，例子。
18.你与人相处最大的一次争执，如何解决，例子。
19.你将学到的东西运用起来的例子。
20.你好读书求甚解的例子。
21.你最近读过的人文类的书，它给你什么。
22.你对龙湖有多少了解
23、你认为你在创业团队中，你做了那些贡献?
24、你在这过程中有没遇到什么困难?
25、工作中是否有遇到什么困难?
26、职业发展目标是什么?
27.自我介绍，刚准备好，正好试试。
28.为什么选择房地产作为发展方向?
29.对房地产有什么了解?
30.举一个团队协作的例子
1、 案名：君山
向客户提案，解说此案名。200字
2、
3、 根据给出文章，提炼标题、副标 给出关键词：19
37、出轨、奥巴马、汉武大帝、地产 根据关键词写一段话，要求包含所有词汇。
4、 说出你最喜欢的平面广告，简单文字描述介绍广告内容，并说明喜欢的原因
5、 如果客户要求你帮忙找海南地产泡沫的相关资料，你在搜索时会使用哪些关键词?
本人女，华中科技大学新闻学院研究僧一枚，2013年5月参加了该公司的校园招聘，幸运的通过了初面，开始了笔试和面试。
5月26日上午九点笔试，武汉暴雨啊，而且是大周六的，我是十二分的不想起床。鄙人最讨厌雨天出门，而且是暴雨!伞根本就没用，衣服鞋子还没走到公交站就全湿了。坐公交还发了条微博，说自己都被自己感动了，单凭这精神也应该把我收了。结果到公司发现其实大家都去了，没一个因为暴雨就放弃的。小小的感动了下居然~~笔试题量挺大的，有语文知识、行测和主观题。语文知识就是高中的一些字词句段落什么的，对于一个文科研究生来说还算可以，可行测题真的难倒我了，计算能力差的不行，全是蒙的，有种听天由命拼人品的感觉。主观题就是写写项目策划案、新闻通稿之类的，对于学新闻的我来说也还马马虎虎，并没有涉及到多少市场营销策划的专业知识，自觉答的基本可以。
十一点我交了卷子，再次冒雨冲回学校。好久不写字的我胳膊酸酸的，不过刚回宿舍大概1点左右就收到了面试通知，说我已经顺利通过笔试。有点汗，改卷子也改的太快了吧~~总之很开心的就准备第二天中午的面试了。还比较紧张，因为没有正装，怕穿的太随意直接被拒了。
5月27日中午两点，去面试。到的时候才1点20 ，不好意思进去那么早，就在楼道里站了半个小时，期间准备了个自我介绍。穿了超高跟，脚疼~~我穿的是裙子，偏轻熟女的范儿。结果等人都来齐了就吓到我了：怎么一个个穿那么正式，跟参加葬礼一样!!瞬间感觉自己露大腿的裙子真是不合时宜。不过没办法，既然来了就硬着头皮装淡定吧。然后是自我介绍，这才真是吓尿了：居然有两个海归!一个留法的一个留美的，尼玛一个策划岗竞争有这么激烈么。。然后紧接着又出现两个人大硕士和一连串的武大硕士，当时心中是无比的激动啊：华科弱爆了!我们中间有好多有工作经验的，还遇到两个学长，华科新闻学院毕业的，都在国企混过。真感觉自己打酱油了。后来他们办公室的人员自我介绍时，靠，一屋子不是武大的就是华科，听说售楼部那边还有人大北大光华管理学院的。学历贬值太厉害还是保利太强啊~~~
说说面试，无领导小组讨论。题目有两道，比较简单。个人感觉讨论的不是很激烈，没达到效果，至少我们组是。。。我们组的气氛一直很沉闷，大家门声不吭的在纸上罗列自己的观点，一点都不像讨论。最后总结发言的那个女生发挥又失常了，总结的完全没条理，然后然后之类的然后一大堆，然后就没有然后了……小组长直接打断了她让我们小组成员自己说……囧的呀，看来这LEADER不是很好做啊~~不过那个女生是毛遂自荐的，本来就不看好她~~可能自己的性格不是很适合这种小组讨论形式吧，没说几句话~~
坐等后果。
我是一个相对沉默的个性，与人交流的时候更喜欢倾听和理解。我觉得我很适合贵公司
1、 我热爱这个行业，中国人是一个家庭至上的民族，房子对
于中国人的意义是无与伦比的。中国的房地产行业未来也一直会是朝阳行业。同时我也看好贵公司，认识到贵公司一直致力于创新与服务，我认为这样的理念是符合房地产行业未来发展潮流的。
2、 我喜欢倾听别人，只有做好一个聆听者，才能获得良好的
沟通，作为女性、也是我的性格所致，我比较容易理解别人，善于站在对方的角度考虑问题，希望这些特质是贵公司需要的。
3、 在大学的时候，我在学生会工作学习了很长时间，在学生
会的经历给我的最大感触就是要不断总结和进步。中国的房地产市场受到政策的干预很大，政策足矣左右行业的方向，所以，全面的掌握、搜集、整理、总结和理解政策是从业者必备的条件。
4、 自认为我有较好的学习力，不论是从求学经历还是技能提
升来看，我都喜欢接受新鲜事物和知识。房地产行业的不可预知性较大。所以，随时感受变化才是我们行业不变的法则。如果我有幸加入公司这个大家庭，我一直都会做好的事情就是不断给自己充电，以应对错从复杂的情况。
5、 房地产市场的走势和群众的预期有很大关系，我希望以我
敏锐的洞察和细心的理解，尽量把握潮流的脉搏。
6、 合作是双向选择，我选择了贵公司，是我心之所属。当然，
公司是否选择我要考虑的因素会很多，我当然希望自己能留下，但是无论怎样，我都祝愿公司不断发展，书写传奇。篇二：去房地产公司面试 我该提些什么问题
去房地产公司面试 我该提些什么问题
你说的别人都迷糊。你去房地产面试是为了什么工作。如果不分详细工作的话基本可以问下边的内容：
1、你的工作分派。
2、你的部门同事多少，工作怎么安排，你会跟谁合作，什么样的合作。
3、你的试用期。
4、试用期后的工资定级及工资薪酬的标准等级等。
5、缴纳什么样的保险。
6、如果是新人的话，你的直接boss是谁?
7、以后发展道路。
最主要的是待遇和以后的发展方向。如果是新人，感觉工资可以，别的要求最好慢慢提，省的遭人烦，现在可不是当初了，房地产日子不好过。
希望能帮到你。
我现在有几个问题想问你： 1.你是应届毕业生吗，还是有一定的工作经验? 2.你应聘的是什么岗位，施工、成本、研发、销售还是别的? 3.你去的单位你了解吗?是一个大型还是中型还是小公司?
对于你的问题我简单说下：
建议：了解这个公司，首先了解这个公司的组织架构、模式，是集团化管理还是项目公司独立核算等。尽力的多了解一点，能了解多少是多少，对你的面试绝对有好处。 然后要查下他有多少项目，重点发展哪些区域，一般工资是多少。
一般面试问题：
1.首先是自我介绍(学历、工作经历等) 2.问你一些专业性的问题，规范、法规或者什么的。(如果你有一定的工作经验，很可能还问你对于你这个岗位的看法，对于这个行业的看法等)。 3.如果他们感觉你还可以，对方可能就会表现出想用你的意思(比如主动介绍自己的单位)，或者直接问你工资要求(如果是同岗同酬的公司就无所谓了，说多点说少点都不要紧;如果
同岗不同酬，那你说的工资就要注意了，是税前还是税后，保险是如何交，保险基数是多少，其他补助还有什么，有没有带薪休假等，这些都要谈一谈)。 如果他们不想用你，那就会简单跟你客套一下，或者说等电话等等这样的话。
接下来我想说点你其他要准备的问题，有一些房地产公司的人事部的人对于专业是狗屁不通的，他们会故意问些稀奇古怪的问题，会严重干扰你的思路，我吃过这个亏，以至于后来问我专业问题的时候答的很不顺。
比如问：总结自己的三个优点/缺点(这里说缺点的时候一定要注意，捡着不主要的说，比如，我文笔不错，但是写字难看;做事老是追求完美;做事着急，领导布置的事总想第一时间完成;老是感觉自己知识不够用;没女朋友等等)，如果问到你总结缺点了，希望你从我说的这几个里边找。
总结一下对于这个岗位你的三个优势/劣势(优势简单，问你劣势的时候还是要注意捡着不主要的说，比如新人报道，对公司的规章制度需要仔细研究，需要其他部门的配合沟通等)。 总之，一定要沉住气，别急躁，穿戴整洁一点，西服领带皮鞋比较好。理发是必须的，短发最好，看起来比较精神。
就想到这些，回答结束，希望对你有帮助，祝你面试成功，找到如意的工作!篇三：房地产中介人力资源面试技巧问答题目
问：我从来没有做过房产销售也不知道有没有这个能力?你们这里有试用期吗?试用期间要是成交房子提成一样吗?
答:销售工作很有挑战和激情的、高薪行业 但也不是每个人都适合的比如说性格内向 沉默寡言的 没有目标的 依赖性很强的人 我们都会给你们机会去实习7天 如果在试用期间开单提成和正式职员是一样的。
问：你们这里平均工资是多少?
答：我们这里能力第一 主要看能力 好的业务员 高的话有一个月上万的工资每个门店有三个左右 平常门店里面拿5000左右很常见有5个左右 平均新手的话有2000到3000左右 非常具有挑战性 销售是为自己干的事业 靠自己的努力多劳多得 工资没有封顶 !
问你们的售楼先生、女士职责待遇是什么?
答 ：接待上门客户和网络 报纸等客户 问清需求后 推荐和带看房子 及时搜集房源信息 和做好网络电话等渠道 主动寻找客户 学习房产专业知识 和营销技巧 熟悉楼盘位置和小区情况 主动学习税费和银行按揭等 为客户提供专业的服务 协助店长参与谈判和售后 主动更新和发布房源 做好我网络营销 了解房地产行情和政策 绘画户型图
主要从事二手房销售 和租赁为主主要
网络客户多些 上门客户其次 责任底薪 1900元加30%到35%的提成 +培训+奖金+旅游
问：你们公司主要是从事哪方便的工作?晋升空间大吗?
答：我们公司主要从事房地产的房产新环境地产销售 房屋租赁 新房代理 精品装修 新环境大事业投资部 新甜连锁超市 都是连锁经营 简称新环境集团 刚入公司的话要从二手房租赁开始 根据业绩情况在安排 快的话3个月当店长 片区经理 月薪平均1万左右 还有很多职能部门都是内部应聘的 这里没有关系 能力第一 靠业绩说话 平等 关怀 成长 赚钱 实现自己的价值和成就感 公司现有员工3000多人 近600个左右的店长月薪8000到1万 100多位区域经理 月工资2万左右 和60多位总监月工资4万到12万 成长的平台很大 总公司立足长沙发展到全国 今年计划在长沙在开100家分店 优秀的人才 都是从业务员选拔出来的 现在四川成都 湖北武汉 三亚 株洲 湘潭 海口 等地成立分公司 未来三年将选拔300多位中高级管理人员 全国分部1000家店的战略布局
问：你们有底薪吗?
答：有，但是底薪的多少是根据级别的高低来定的，相信做优秀的业 务员不看中底薪，而更看中的是提成，新环境的提成比例是很高的。租房提成35%到40% 月累计5000以上就是40% 大概租3套左右 很好完成 售房是30%到35% 月累计业绩3万就可以按35% 大概两套售房就可以了 大部分人都可以完成 拿底薪的人 做事消极 守株待兔 懒惰性格内向 不思进取 不合适的 我们建议你面试其他职位 因为销售是个有很挑战的行业 富有激情和梦想的人成功的道路 看中的就是行业的提成 无责任底薪第一个月补助400元 第二个月补助200元 也就是 第二个月业绩0工资200 公司也成立了4个商业地产部专卖门面 别墅 写字楼 大型租赁等业务 无责任底薪800提成一样 也可以申请商业地产经纪人职位 前者客户群较多 后者面对的是高端客户 自己把握
问：你们这里是同行业提成最高的那提成怎么算? 答：是的 我们是租房提成是百分之三十五到百分之四十 打个比方一个房子是1500一个月 我们的收费标准是两边各自百分之五十也就是1500 那么你的提成就是525块钱 一个月内如果累计达到5000的业绩就可以按百分之四十来算总的提成 只要开单可以预支也可以发工资 搞定一个租单只要一两个小时时间 我们行业话说租单保平安 .售单保富贵 . 一个月只要你勤快点就可以拿3000左右的工资 售单是很有激情的打个比方一套普通的房子60万 通过你成交后公司收费标准是百分之三 即60万乘以百分之三就是业绩
18000元按照提成就可以拿5400的工资 只要一个月内累计
业绩 租房业绩售房业绩加在一起 超过三万就有百分之三十五的提成 工资至少有10700元 所以新环境每个月每个门店里面都有3个左右的万元户 这就是销售的价值体现 新环境的平台很大只要连续三个月业绩保持在8万 就可以升任门店经理 还可以免费旅游奖金等宽阔的发展平台
问：我刚毕业没有任何社会经历 到门店之后学的会吗?你们有专业培训 和师傅带吗?上手要多长时间啊 我没有那么多时间学习啊?
答：我们公司是实战和营销技巧房产专业知识 实用培训 相结合的形式 先把新人带到门店后 有门店经理专人指派高级经纪人 月薪过万的高级经纪人担任师傅 从租房起先做赚到钱 熟悉地形和带客户看房子的注意事项 解决燃眉之急的同时 又对房产知识的交易流程的了解 公司内网系统会安排每个星期大概2天专业培训学习 都是督导和片区经理(月薪8万左右)和校长亲自讲课 非常生动精彩 富有激情 快的话只要一个星期既可以上手 一般15天到一个月既可以成为初级经纪人 个别的15天之内即可以开出售单 工资5000以上 看个人的努力情况 而定 关键是自己要坚持1个月之后 即可看到成效 问：你们包食宿吗?要收费吗?我有男女朋友怎么办?不住宿的话可篇四：房地产面试注意事项-营销
以下几个问题为必提的问题，请您用心准备：
1、 过去的工作经历中，你最感自豪的1到2项成绩/成就是什么?为什么引以自豪? (需要准备一个具体的例子来说明，所举例子是自己对细节记忆深刻的，有价值的工作经历，何为有价值的工作经历，可以从以下几个方面考虑：
1、知名企业相关岗位的工作经历，最好有升迁;
2、在工作中有“创造，领导，发展，设计，发起，负责”等与成果直接相关的贡献;
3、在工作中是否有一些总结沉淀用于后来的相关工作;
4、项目指标：面积/金额等。此几个问题在初次面谈和总经理面谈时都会问到，很重要。在讲求工作方式时不应太模式化，除了走流程以外应该有自己的见解和思路。)
2、 请举一个你曾在工作中遇到过的一个非常困难的任务/问题(或遭遇失败)的例子，当
时的情况如何?你是怎么做的，结果如何?如果现在重新做一遍，你会怎么做? (需要准备一个具体的例子来说明，所举例子是自己对细节记忆深刻的，尽量要是工作中最难的例子，尽量不要例举太普通的事例，最重要的是，能详细描述出自己是用了哪些方法试图去解决这件事，哪怕最后还是失败了，但是只要你能讲出曾用多种方法去解决过，你都是成功的，比如这个问题有三种办法解决的，但你只用了一种，就不行，比如这个问题常规下是有三种办法可以解决的，你能想出五种办法，哪怕最终还是失败了，他们认为你都是优秀的，重点是考察您解决问题的综合分析能力和抗压能力，是否懂得变通。)
3、在团队建设中有遇到过特别难管理的员工吗?请举个具体例子讲讲当遇到难管理的员工
时您是怎么做的? (该问题考察您的管理能力和协调冲突的能力，请尽量举出具有代表性的，能从中体现您自己管理能力的事
例，而不是由第三方来协调解决的事情。可以从以下4点考虑：
1、是否接受人和人之间的差异;
2、是否能与棘手的人合作;
3、是否善于补位并推动上下游工作;
4、是否有愿意发展别人的意识和成绩(对于管理人员))
4、工作中有没有别人不太愿意去做，但你做起来得心应手或你比别人更愿意去做的事情?请举例说明。 (该问题考察您具备哪些专长优势或工作亮点，工作成绩是否比所在团队绝大多数人优秀，是否有责任心和主动性)
5、请用几个形容词或关键词语来描述下自己的能力(例如“协调性，创新”等能反映自身优势或特长的词语)，另外谈谈自己的优点和缺点(在尊重事实的基础上，缺点方面尽量避免谈到和本岗位所需性格相悖的特征)，为什么打算离开目前的公司或为什么目前有变动的想法?(请不要讲例如“工作地点太远，经常加班，和领导关系紧张” 等原因)。 营销类，请准备继续回答以下这2个问题：
1、 目前市面上哪个项目的营销是你比较欣赏的(比如做了哪些营销动作或推广活动是你认
为比较好的)?可以
在全国范围内讲，可以是本区域范围内。 (需要讲出您欣赏的该项目有何营销亮点或专业特色是你欣赏的，最重要的是，在讲到该项目的优缺点时，除了从专业角度出发去讲，请一定还要从客户的角度出发去讲，对客户的敏感度是龙湖关于此岗位的考察重点)
2、 目前市面上有没哪个项目本身设计或品质是很不错的，但其营销还做得不到位的，如果
让你来做有可能会做得更好的，请举例说明。 (是否能够“破局”是龙湖对于人才的考察重点，能在以往工作中面对难题有所突破，能想到同其他人不一样的方法，特别是营销类人才应更善于去发现闪光点，敏感度也应高于其他人。)
1、 请列举对你来说至关重要的变化/转折点(有形的如：求学、搬迁、工作、跳槽、升职、 转岗或无形的如重大观念转变等)?为什么他们重要?
(请注意尽量保持谈话时思维清晰，能较客观全面的分析这个重大变化对自己的意义)
2、 你的职业发展目标是什么?为什么设立这样的目标?为实现这样的目标，你为自己设立什么样的发展路径?
(龙湖非常欣赏具有企业家精神的职业经理人，事业心强的人，所以对于这个问题要尽量表现出对自己要求高，知识面广，信息量大，视野开阔，因为龙湖不是为某个具体岗位来招聘人才的，而是为全国扩张战略服务，需要这样有胆识和气魄的人)
1、谈谈你认为在乙方和甲方有什么不同?
(需要提前了解甲乙方在工作内容上的不同，甲方更侧重对人才要求的哪些方面，而作为过去供职于乙方您又具备哪些优势，请注意说话时条理清晰，简洁明了。)
最后，在面谈快结束时龙湖方会留5分钟时间让您准备两个问题问他们，请一定不要主动问薪资和福利待遇，也不要问工作时间或加不加班等，他们比较注重人才的心态问题，您可以问工作上的其他事情或组织构架等。篇五：面试技巧和注意事项
面试技巧和注意事项
一、简历
1、尽量筛选，尽量简洁。
2、要坚决摒弃表格模式的简历。
3、注意简历上的细节问题，例如手机号码的分段(11位的手机号应采用4-3-4或者4-4-3的分段方式，这样可以尽量减少hr拨错号码的可能性，
6、应届生紧接着要写的就是教育背景问题，分段注明时间、学校、专业、学位就好，这点上没什么技术难度，要注意的话还是两个字：美观。
7、专业方面可能会涉及一个所学课程的问题。曾经遇到过这样的简历，真的是把自己所有学过的课程都罗列上去了，可是随便挑一门问下面试者，相关知识掌握的却不够牢固。所以，个人建议不写主修课程，如果非要写的话，建议挑自己学的比较好，分数比较高的3-4门。
8、再下面就是简历中比较重要的东西，也是hr目光停留最久的地方：社会经历和校园活动。这两项的相关内容请一定用倒序方式(事实上简历里涉及时间的排序内容都应该是倒序)，除非有你觉得能震慑到hr的很牛x的经历，不然请一定用倒叙方式，hr更在乎你最近在做什么。
9、关于经历部分的书写，很多简历都只是简单的列举了下，这样是远远不够的。hr希望看到的是，某项活动中你涉及了哪些方面的工作、举得了什么样的成就。当然，如果你的简历很简单，hr会自己挖掘这些内容，但是把主动权交给hr，是不是意味着你在面试开始的时候，就已经落后别人很大一截了呢?
尽量可能的用简洁的语言把你的某项活动或经历细化描述——听上去可能有些拗口，这些细化的描述，会引导hr问你一些已有准备的问题。
10、对于简历的内容可以适当的夸大，不过这些夸大不要显得失实，而且hr问到你相关问题的时候，你要能自圆其说。
11、对于部分经历很多的同学，建议在投不同公司不同工作岗位的时，候选取不同的经历来编写相应的简历。比如说你要去面一个sales岗位，就应该着重介绍与自己沟通能力相关的经历。千万不要一味的都堆上去，较多的信息，一来会让hr觉得你没有筛选信息的能力，还让你多出很多犯错的可能。另外，简历的文字部分也可稍作修改，尽可能符合企业文化。
12、经历过后就是技能特长部分，这部分大多数人觉得没有什么好注意的，其实也还是有点学问的。最简单的一条就是很多同学现在都习惯在简历里写上这样一段话“能够熟练的使用office系列办公软件”，其实细想想，这个话真的很不靠谱。同学们所想表达的无非是自己会摆弄电脑这个物件，但是在现在这个信息时代，你身边的竞争者又有多少不会office的呢?而且“熟练使用”这个词真的不是随便用的，单说excel，有多少同学敢说自己熟练使用呢?各种各样的小窍门、快捷键乃至宏，熟练二字又谈何容易?还是那句话，可以适当的夸出去，但前提是自己能够收回来。
13、再然后是兴趣爱好部分，请一定写上一个集体项目，例如足球、排球等，哪怕你爱看都ok。如果不爱看，强迫自己看上几场经典的比赛，以备万一。对于一些开放性较高的岗位，如销售、hr等，爱好里，读书、看电影这样的字眼还是不出现比较好，会让hr觉得你不够开朗。
14、很多同学喜欢在简历最后加一个自我评价，说自己如何如何的好。回过头来想想，难道大家不觉得这样有些王婆卖瓜的嫌疑吗?但是可能又觉得不夸自己说不过去，其实有个很好的解决办法。 比方说想说自己沟通能力好，那可以在前面的经历里选一个需要沟通能力的经历，例如学生会主席，经历的具体描述里可以加一条类似“能够较好的与学生会其他干部、主观老师及时沟通各种事件，并妥善处理”的话，这样的自夸就显得自然很多。
15、在某次春季招聘的简历筛选中，曾经连续看到两份说自己坚持4年早锻炼的简历，当然如果这个信息是真实的，对你的印象分加分是很可观的，但是如果不是真的，请你自
己小心点。
16、网申是门学问，看过相应公司的网申经验再去。亲身经历来讲，牛人的网申都没有过，一个大三的非应届生网申却过了。网申的评分系统很混乱，都是卡点给分，六级、学生会任职、实习经验等等，还是具体情况具体分析。
17、切记，简历里的一切内容自己要烂熟于心，涉及任何字的任何一个问题自己都要事先准备好。可以事先找别的同学一起互相面，来找出任何可能的问题。确保信息真实，对于那些夸大的信息，自己也要有把握。一旦发现你在说谎，你录取的几率就是0。
二、面试礼仪
1、礼仪问题其实是很重要的。俗话说的好，久病成良医，hr面的人多了，其实也相当于半个算命瞎子了，见到你的前15秒，基本就已经对你这个人做出了判断，后面15分钟的交谈基本就是对这个判断的强化认定。
或者你太优秀了，hr在交谈过程中重建对你的判定，但为什么不在开始的时候就留个好印象呢?别觉得我在危言耸听，这个是某个高管hr自己说的。
2、着装方面尽可能的穿正装，当然部分经济困难的同学也没必要强求。总体来讲，穿得干净整洁就好。如果女生带了包包，请注意三色原则(全身上下衣物包括包包的颜色不要超过三种)，还有取下那些很可爱的饰品。
3、进入面试间之前请先敲门，得到面试官的许可再行进入。
4、主动递交自己的简历，递交的时候注意两点：一是双手递上，以示尊重;二是注意纸面的朝向，正向对着面试官，而不是正向对着自己。
5、在交谈过程中与面试官始终保持eyecontact，这样会显得你自信很多。
6、面试结束之后不要去询问面试官自己的面试表现，这样的行为显得很不自信，而且会让面试官为难。
7、霸面的问题，九死一生，自己郑重考虑好，搞不好会上黑名单的。
三、面试过程
1、首先需要说明面试中的几个法则：
①star法则：这个是面试中最受hr肯定，也最容易掌握的法则。所谓star即situation、target、action、result，就是说你在某个事件过程中，当时的情况如何(s)、你们的目的为何(t)、为达到这个目标你们采取了哪些行动(a)、结果如何(r)。 通常面试官会问这样的问题“你能不能说说你在大学最成功/失败的事情”、“你能不能具体的介绍一下你当时参加这个活动的情况”，遇到这种问题的时候就是我们用star法则大显身手的时候了。
②黄金法则：即二八法则，就是面试过程中，面试官的言语只占20%，80%的是你自己在描述或者回答。
③白金法则：引导面试官对你进行提问。有两个方法，一个是前面提到的，用简历引导;另一个就是在你回答某问题的时候故意遗漏一些，细化其他的部分，当面试官追问的时候你再细化的描述遗漏的部分，有点像相声、小品里面的抖包袱，这样可以将问题更多的控制在你掌握的范围内
④钻石法则：将面试官提出的问题发过来踢给面试官。这个其实很难把握，还是举个例子说明吧。
比如面试官问了这样一个问题“在上级领导意见和客观事实产生矛盾的时候你会怎么做”，其实这种问题本来就没有什么固定的答案，你可以先简单的举个事例，说你之前遇到过类似的情况，如何如何处理——注意说话的语气和方式，不要太有偏向性，末了说完了加上这样一句“可能自己处理这些问题的时候还稍显稚嫩，不知道如果是您，遇到这样的问题是怎么解决的?我想听听您的意见”。
2、以15分钟一个人计算，一个面试官每天要面大约30人左右，如果你能够把握面试场合的主动性，让面试官顺着你的思路走，一来自己更有把握，二来面试官也会觉得轻松很多。
3、整个面试过程中，尽量保持自己良好的心态和积极向上的精神面貌。(用今年春晚那个台词来说就是“你能不能阳光一点?”你的这种阳光也会感染到面试官的。
4、这点里要提到的是肢体语言的问题。肢体语言其实可以传递相当多的信息量，比如你回答某个问题的时候挠了挠头，面试官可能就觉得其实你对这个问题不是很确定，于是就会追问下去;再比如你回答某个问题的时候，举起的双手不自主的握在一起了，这就表明你可能有些焦虑了。不要以为这些肢体动作的出现是概率论的问题，推荐大家去看下亚伦·皮斯和芭芭拉·皮斯的《身体语言密码》，看完之后你就会明白这些东西是怎么回事了，看完之后你大概也就学会怎么通过面试官的肢体语言来及时反馈自己的回答了。
5、一个很重要的环节是面试刚开始时候的自我介绍，可能千篇一律的都是我叫某某某，来自某某某学校，做过某某某事情，这样的信息其实很没有区别性。要想在若干人里脱颖而出，就需要足够的标新立异，但请注意这不是让你去照抄别人成功的案例。符合自己性格和自己风格的自我介绍才是最成功的，同时，需要说明自己为何适合所应聘的职位。
6、回答问题的时候保持较强的逻辑性，并较少出现口语。这其实是一个较长时间锻炼的结果，方法的话，借用一峰同学传授辩论技巧时候介绍的讲故事方法。可以找个同伴，每天互相讲一个成语故事，要求讲述的过程中尽量的生动、尽量的避免“然后”、“那个”等口语化词语的出现，可以一遍遍的说，后一遍总会说得比前一遍好。长此以往，表达能力就会好很多了。
7、对于一些普遍性的问题，事先准备好，例如传说中的宝洁八问还有类似最大的缺点、最大的优点、最成功的事情等等。
8、群面的话，表现的有教养、有风度是首要的。要先成人，才能成才。
9、群面过程的一些注意事项：
①即使自己不发言也要表现的像在思考、像在专心倾听;
②“有理不在声高”;
③敢于去做领导者，但同时做领导的也会承担相应的风险(小组任务失败的话第一个否定的就会是leader);
④总结者如果不是自己，记得补充;
⑤记住小组内每一个成员的名字，谈及某个观点的时候能说出是某某某提出了这个观点。
10、收尾阶段，面试官一般会问：“你还有什么问题想问我们?”这个时候千万别不问，有啥没啥的都一定要问两个问题，一个问题可以涉及技术层面，另一个可以涉及应聘职位的发展问题。
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