论房地产公司物业财务管理系统软件的设计与实现
[摘要]随着计算机应用技术的提升，现代公司财务管理的效率得到有效提升，房地产公司物业财务管理软件的设计与实现是房地产企业物业财务管理的主要途径。近年来我国经济增长迅速，城市化速度不断提升，致使房地产行业得到空前发展，在此过程中，为完善业务管理水平，提升资源管理效率，减少人力资源成本，选择一种良好的财务管理系统软件工具并设计有效的执行措施具有十分重要的意义。
[关键词]房地产公司；物业；财务管理；系统软件
[DOI]1013939/jcnkizgsc201915193
随着我国综合国力的不断加强，房地产企业的发展速度十分惊人，因此，如何进行有效财务管理，分析房地产公司物业财务管理系统软件的设计方法，是房地产公司物业财务管理的核心问题，也是房地产业健康发展和住房制度改革深化的一个重要环节；在计算机技术与互联网技术不断成熟的今天，传统的财务核算制度已经接近淘汰的边缘。本次研究旨在探究房地产公司物业财务管理系统软件的设计与实现，继而提升房地产公司的财务管理水平，维持房地产产业的长远发展。[1]
1房地产公司物业财务管理系统软件的意义
物业公司的财务管理系统是财务软件的一个重要组成部分。它有财务软件的共性，都可以处理一般性的财务工作。它也有它的独特性，因为它涉及业主的客户信息，与小区、写字楼、商场的关联起来。此外它还可以延伸到收费、客户、物料、协同等其他功能模块。现在市场上的物业软件公司开发的物业管理软件种类复杂，功能众多，有局限于财务管理软件功能的管理系统经，也有通过收费管理实现管理管理的系统软件，如单一通过停车场管理等类型。大部分为模块结合体的形式出现，业务范围从收费、客服、财务、租赁、工程、物料、人力资源等，扩展到停车场等方面，因此需要物业管理软件的物业公司，应用极致物业管理软件具有一定的实用价值。
2房地产公司物业财务管理系统软件的必要性
财务软件能够自动化管理财务账目，实现财务管理的灵活性，因现代房地产企业业务众多，且业务种类千差万别，利用传统财务管理方法往往难以兼顾，如传统的手工记账管理不仅速度较慢，且容易出错，数据呈现混乱，因此利用先进的计算机技术，选择软件进行财务管理，将有效梳理财务数据，通过多报表形式进行呈现，便于查询、统计与财务管理，提升账目核算效率。[2]
3分析物业管理现状
物业产业属于第三产业，起源较早，根据资料显示，物业管理的历史可追溯到19世纪的英国；随着社会不断发展，物业管理经历了从无到有的历程，在很长一段时间内，物业管理行业作为传统服务业，行业集中度低、与资本市场关联较小，盈利水平较低；在我国实行改革开放以来，房地产企业的发展态势持续上升，目前物业管理服务已经广泛覆盖，与国民经济水平具有高度联系，法规政策的进一步完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业发展打造更为健康的外部环境。在此条件下，其运营模式发生创新转变，服务得到多元化发展，规模不断扩张，且中国物业行业在传统业务和延伸业务的共同作用下，基础物业服务实现平稳增长，同时其管理的专业化能力也正在不断得到提升，企业数量与从业人员的增长速率更远超其他行业，在我国目前的市场经济体系中，具有十分重要经济地位。[3]
4强化物业公司财务管理的途径
强化物业公司财务管理需优先强化其成本控制思想，因物业企业管理工作涉及面较为广泛，实现这一途径的有效方式是建立起全方位的成本控制体系，将成本控制思想贯通于制度建设、管理方式、人才队伍等方面，一方面加强人员的培训和开发，另一方面还要尽量避免设置冗余的岗位。同时需优化企业内部组织机构，对于财务管理职责的管理，需做好专人负责专项，利用财务管理系统软件完善报账制度，财务管理中心要制定专人负责子公司的财务工作，从组织形式入手，利用财务管理系统软件，进行规范的绩效考核。另外，需进行全面的预算管理，合理的全面预算可以将物业企业的各项经营活动进行集中统一的管理，为企业的长远发展奠定基础。
5系统目标
房地产公司物业财务管理系统软件设计与实现的系统目标涵盖目标制定阶段化、坚持独一无二的原则、维持开发商、物业公司的紧密联系及掌握统一规划等方面的内容，即通过制定阶段化目标，循序渐进的完成系统化目标，增加投入时间，提升效益目标。同时坚持其单独性，对项目实施所涉及的各类企业业务，如房地产企业的开发部、销售部等，促进其之间的交流，提升沟通能力，确保房地产公司内部信息的流通性，提升物业管理企业的信息化程度。另一方面，需与系统开发商维持紧密的关系，以面对随时可能出现的问题，加强咨询力度，优化决策制定、分析、技术支持等方面的质量，从而提升综合效率。做好一切基础准备工作后，需联合管理者，视自身情况，秉持统一实施的管理原则，是规划统一的实施原则，制定统一的执行标准，做好管理有序，提升财务管理系统软件的可靠性，维持其高标准、高准确度与可扩展性，保持开放的管理原则，简化操作步骤，秉承易于升级的原则，做好信息更新的准备。最后，需将所有的管理人员进行适当的培训，在开放商的指导下，促使其能够熟练掌握系统操作规范，充分利用系统的优势，为房地产公司物业财务管理提供实质性帮助。
6房地产公司物业财务管理系统软件的设计与实行过程
61明确开发环境
选择小型财务管理系统，选择开发工具为Myeclipse60、Windows 7、Tomcat 6，同时选择Struts 12为框架核心技术，选择Validator验证框架。
62设计功能模块
功能模块设计设置核心为物业财务管理系统，在此科目下分属财务管理人员管理（包括用户添加、用户登录）、业主财务信息（包括基本信息录入功能与财务信息录入功能）、业主用户登录即用户登录功能、费用标准管理（包括新增费用标准与管理费用标准）、业主财务信息管理（包括核对财务信息、计算财务费用）。
63设计数据库
数据库设计包括添加管理员表，设置用户名与密码，添加业主基本信息表（包括密码、编号、姓名、所在楼、证件号码、门牌号、联系方式等内容），添加业主财务费用（内含电费、水费、停车费、物业费、管理费、维护费、保险金及预付金）。
64系统实现
通过设置完整的业主财务管理系统，由财务人员管理模块、业主管理模块等内容组成，能夠提供多种管理功能，及时添加、修改、查找、删除业主信息，提升管理效率，同时用户能够从系统多种模块中快速选择目标选项，提升解决问题的效率，对于缺乏操作经验的人来说，可以通过系统介绍与帮助进行学习，进一步提升其人性化功能。
7结论
在计算机技术与互联网技术不断普及的现状下，现代企业的管理方式正在逐渐向自动化转型，利用计算机软件管理财务状况的情况并不少见；因房地产公司物业财务情况的特殊性，其具有十分繁重、庞大的计算量，单纯的记账模式已经不适用于如今高效的企业管理模式，因此，通过公司物业财务管理系统软件，能够有效简化各个流程，将工作内容有效梳理，大大提升了从业人员的操作难度，从而降低人力资源的浪费，优化综合管理水平，为业主与管理者，提供更加完整、清晰、透明且有针对性的财务信息，提升我国房地产公司物业财务管理的综合质量，保障房地产企业的长远发展。
参考文献：
[1]李英 试论物业公司财务管理存在的问题及对策[J].会计师， 2016， 239（8）：29-30.
[2]王敏 物业公司财务管理及会计核算问题探讨[J].中国商论， 2017（30）：124-125
[3]崔蕾蕾， 刘宣杰 房地产公司物业财务管理系统软件的设计与实现[J].长春大学学报， 2015， 20（12）：49-52.
作者：杨童
6.物业业务绩效考核设计
风险事项描述：物业业务绩效考核程序设计不合理，检查人未就考核結果与被考核者进行有效沟通，或者考核过程有失公允，可能导致被考核者不认可考核结果，影响问题整改工作正常开展，达不到考核目标。
风险控制措施：物业管理部检查组每月对各个小区管理处工作检查一次，形成检查报告和整改处置程序文件;小区管理处负责人每日检查物业工作一次，形成检查日志，备档和提交上级核查;检查责任人应就检查结果与被检查人员进行有效沟通，取得共识，被检查责任人应在检查结论上签字确认。
风险控制痕迹：月度物业业务工作绩效检查报告、整改文件、小区负责人检查日志。
7.绩效考核结果运用
风险事项描述：物业业务绩效考核结果未得到合理利用，可能导致业务考核流于形式，考核工作效果不理想。
风险控制措施：小区物业工作计划指标检查结果，在履行公司审批手续后，直接影响小区管理处工作人员绩效工资(包括奖金);外包服务工作质量检查结果，在检查组(人)每月编制《月外包服务质量验收单》且外包服务商签字确认、小区管理负责人签署意见后，直接影响外包服务合同的付款程度;《月外包服务质量验收单》作为合同付款申请书的必要附件，物业公司财务部应将验收单作为外包服务费用付款主要依据稽核。
风险控制痕迹：小区管理处工作人员绩效考核处置单、《月外包服务质量验收单》、合同付款申请单。
8.物业业务收费管理
风险事项描述：物业业务收费管理程序不完整，无收取现金的处置规范，可能导致公司资产受损、经办人出现舞弊等。
风险控制措施：物业公司应建立规范的物业业务收款行为标准，便于收款程序的执行和履行监督程序;小区各项物业业务收费应尽量通过PS机实现，同时，对于收到的现金，公司收费员严格按照集团物业部缴费时效标准(三天之内)将现金交费到公司财务部，完成交款手续。
风险控制痕迹：物业业务收费月台账。
9.物业业务信息传递
风险事项描述：物业业务信息传递和汇报不及时，可能导致公司经营班子经营决策和突发事件处置失误，影响公司经营效率和效果。
风险控制措施：小区管理处按月编制《经营情况月报表》，小区经小区管理处负责人在每月终了5日内签审《经营情况月报表》，报公司物业管理部;对于各小区发生的各种重大事项，小区管理处负责人在事件发生后的第一时间电话报告公司物业管理部经理，并在三日内形成书面报告报物业管理部备案。
风险控制痕迹：小区《经营情况月报》、小区重大事项报告。
10.与外部相关单位协调
风险事项描述：小区管理处未定期与业委会、政府相关部门进行衔接与协调，未及时落实政府部门相关指令，未形成沟通记录，可能导致小区物业业务管理工作违背政府或业委会意图，遭受处罚，损害公司利益。
风险控制措施：物业公司可按照《XX市住宅物业服务指引及督查记录本》与政府相关部门沟通;小区经理建立工作台账，定期不定期与居委会、业委会联系，听取意见和建议。
风险控制痕迹：小区管理处外部协调工作台账。
应收账款管理
(一)概述
本部分规定了物业公司小区租金与管理欠款等应收款的管理职责划分、资金清收等方面的工作流程，相关制度包括《应收账款管理规定》。
(二)风险控制矩阵
1.应收账款管理制度
风险事项描述：公司未制定应收账款管理制度，账款管理职责不明确，账款管理程序不清楚，可能导致账款管理混乱。
风险控制措施：小区经理负责管理租费的收缴与调整，日常督促收费员催欠簿注记、解款;各租费收缴责任人员在工作中应相互配合，共同提高租费收缴率。
风险控制痕迹：《应收账款管理规定》文本。
2.应收账款回收
风险事项描述：应收账款回收不及时，可能造成公司周转资金不足，影响公司正常的生产经营。
风险控制措施：公司物业部、财务部、小区经理应每月对收费员的租费收缴和租费记账工作进行抽查，并做好记录;小区经理日常督促收款章日期的调换。
风险控制痕迹：小区应收账款管理台账。
3.应收款划转清欠
风险事项描述：物业公司没有明确应收款划转清欠的条件，或对清欠未及时采取法律程序，可能导致应收账款呆账的发生，影响公司经营资金使用效果。
风险控制措施：每年年终，物业公司应收款记帐员按街坊(小区)、按户拉出欠费清单，物业部列出千元以上欠费和一年以上欠租重点，提交公司分管领导审批后，通过司法途径进行催缴。
风险控制痕迹：各小区欠费清单及审批文件。
作者：王士民 王延岩
本流程规定了物业公司小区物业管理接管、物业业务工作计划制定、物业管理费及租金清理、公房出售出租，以及各个物业小区的装修管理、业主入住、业主报修、投诉等方面的工作，旨在努力避免或降低公司在物业管理工作中存在的风险。
物业业务管理
(一)概述
本部分规定了物业公司小区物业经营计划管理、物业业务监督考核、小区各项服务标准的制定、物业小区工作状态监察与治理、公司落实政府物业管理相关规定等方面的工作，相关制度包括《物业业务管理办法》。
(二)风险控制矩阵
1.物业管理规范
风险事项描述：公司未制定房产代销售管理制度，未明确房产代销售管理程序与职责界定，可能导致房产代销管理混乱，影响公司经营效率与效果。
风险控制措施：物业公司应根据集团相关物业管理要求制定《物业业务管理办法》，以明确物业部工作规范、物业小区管理处工作程序、物业小区各项服务标准、物业收费分类及标准、物业业务工作人员责任、外包服务商考核评价及服务成果验收与付款程序等工作，加强对物业小区管理的有效控制。
风险控制痕迹：《物业业务管理办法》文本。
2.年度工作计划制定
风险事项描述：公司未制订物业业务年度工作计划，年度计划程序不清晰或者未经过公司授权审批，可能导致物业业务工作管理混乱，或年度计划无权威性，影响公司经营效率与效果。
風险控制措施：每年年初，物业管理部应根据公司经营目标，结合上年各个小区考核现状及工作总结，提出物业业务年度经营计划初稿，报分管领导审核后，提交公司党政联席会审议通过，由总经理签发颁布执行。
风险控制痕迹：公司年度物业业务工作计划及党政联席会审议相关审批文件。
3. 年度工作计划内容
风险事项描述：公司物业业务年度工作计划内容不完整或者不够科学合理，可能导致公司整体经营目标难以实现。
风险控制措施：物业业务年度工作计划的内容应包括三方面，一是公司总的物业业务经营目标，例如分解到各个小区的经营目标(包括收入、成本的预算指标等)、物业管理服务费、租费收缴率指标等;二是对物业经营服务项目的委托外包计划;三是提高管理水平和服务质量的指标、小区管理处应承担的切实可行的管控方面措施等，例如推行监控影响收费效果外包服务质量的“首问责任制”方法。
风险控制痕迹：公司年度物业业务工作计划。
4. 小区月度工作计划
风险事项描述：公司年度物业业务工作计划未分解细化到各小区管理处，可能导致小区日常管理工作结果不能满足公司年度整体计划的需要。
风险控制措施：公司物业管理部将已批准的年度物业业务工作计划分解细化为各小区管理处的月度工作分项计划，经分管领导审核，提交总经理批准后下发执行;月度工作计划作为公司层面对各小区管理处工作进行月度检查、监督和考核的重要依据。
风险控制痕迹：公司分解后的分月物业业务工作计划。
5. 物业业务监督考核体系
风险事项描述：公司缺乏对物业业务监督考核办法，没有可执行的检查程序，可能导致公司物业业务活动责任者放任自流，影响年度工作计划的有效实现。
风险控制措施：物业管理部应建立物业业务指标体系和绩效考核体系，制定年度物业业务绩效考核方案，经分管领导审核，提交公司党政联席会审议通过后，由总经理签发颁布执行。
风险控制痕迹：年度物业业务绩效考核方案及相关审批文件。
作者：王士民 王延岩
清单
1、综合资料
a. 项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件(永久)
b. 建设许可证、工程建筑报建(表)(永久)
c. 工程招、投、定标书(永久)
d. 上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件(永久)
e. 征地批文、协议书(合同书)、红线图(永久)
f. 初步设计方案、设计鉴定审批文件(永久)
g. 施工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工量放线图表记录(永久)
h 单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书(永久)
i. 工程勘测资料;地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料(永久)
j. 竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书 (永久)
k. 工程决算书、三算表(永久)
l. 消防设施验收合格证(永久)
2、土建资料
a. 主体隐蔽工程验收记录(永久)
b. 图纸会审和设计修改变更及联系单(永久)
c. 事故处理记录(永久)
d. 建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期)
e. 原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告(长期)
一般物业公司会计都做些什么工作呀? •复核各部门的费用支出凭单并审核其原始凭证的有效合法性，监督费用支出的整个流程，确保款项支出无误;
•审核各部门所需物品的采购计划，本着“以需定购”的原则确定多项物品采购的审批;
•定期或不定期对公司的资产、库存材料、低值易耗品进行盘点。降低库存积压，杜绝资金浪费，确保资产的安全和完整;
•审核每月的物业费、水电费的缴费通知单，保证其准确无误，并积极跟进和督促日常费用的收缴工作。
•每周参加公司例会。对财务部一周的工作进行总结并汇报本周的工作计划;
•及时与各部门沟通，了解公司的运营情况，做好相关工作;
•对公司的各类合同进行审核，监督核实合同付款的执行情况;
•每月按要求编制财务部工作月报，及时反映公司的收入、费用支出、各项费用的收缴情况;
•年终协助总经理编制预算。 房地产公司的物业会计的账务处理
第一章 经营收入核算管理规定
1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。
1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。
1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
2 经营收入的确认及其时间
2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当经营收入必须计入当损益，不得提前或延后。
2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。
3 经营收入会计科目处理
3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定列支)时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。
第二章 成本费用核算管理规定
1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计内不得任意改变。
2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：
2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费;房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费;房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费;直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动;非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。
2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。
2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当损益。
2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。
3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。
3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。
3.3 物业管理成本的核算
3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。
3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益;企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。
第三章 物业工程的核算
1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工;出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。
2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数;科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。
2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。
2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。
2.3 工程完工交付使用的核算。
2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。
2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目;同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。
第四章 维修基金的核算
1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
2 维修基金的核算
2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。
2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。
2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。
2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章
2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。
第五章 代收款项的核算
企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。
补充回答： 国家财政部最近下发了关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知。该通知要求，凡具备工商局行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定(试行)”执行。该规定具体内容如下：
一、会计科目及使用说明 第204号科目 预收账款
1、本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养、绿化等预收的公共性服务费等。
2、企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目;收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;退回多付的款项，作相反会计分录。
预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。
3、本科目应按有关单位和个人设置明细账。
4、本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项;期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。 第205号科目 代收款项
1、本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。
企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。
2、企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款” 等科目，贷记本科目;交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。
3、本科目应按代收代交费用种类设置明细账。
4、本科目期末贷方余额，反映企业向未支付的代收款项。 第209号科目 其他应付款
1、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。
2、发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。
4、本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。 第281号科目 代管基金
1、本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
2、企业收到代管基金时，借记“银行存款--代管基金存款”科目，贷记本科目。
企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款--代管基金存款”科目，贷记本科目。
企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共同设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。
代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：
由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目;工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营收入--物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。
由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3、本科目应按单幢房屋设置明细账。
4、本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。 第411号科目 物业工程
1、本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。
企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。
2、企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入--物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。
企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。
3、本科目应按工程项目设置明细账。
4、本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。
5、企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。 第501号科目 经营收入
江苏安球置业发展公司前期物业管理招标书
《景玉兰庭》物业项目由江苏安球置业有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房地资源局《关于前期物业管理招投标的若干规定》的规定，采用邀请招标的方式选聘本项目的物业管理企业。
一、《景玉兰庭》住宅物业基本情况概述
本项目建造的物业类型为：商务公寓、酒店式公寓、写字楼、商业和普通住宅
景玉兰庭商务中心位于新327国道以北，汇翠路以南，环翠路以西，紧邻济宁市任城区区政府和16万㎡湿地公园。
项目一期总占地亩，一期总建筑面积万平方米，包括一栋总面积达㎡的23层五星级酒店，一栋总面积达㎡的18层酒店公寓，两栋总面积达52000㎡的25层商务公寓，项目容积率为4.0，绿地率为32.8%，采用现代简约的建筑风格。
二、物业管理的内容与要求
(一)物业管理的内容
1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护;
2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务;
3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;
4、物业管理区域内的绿化养护和管理;
5、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及经营管理;
6、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理;
7、物业管理区域的日常安全巡查服务;
8、物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管;
9、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理;
(二)物业管理的要求
1、 按专业化的要求配置管理服务人员，
2、 物业管理服务与收费质价相符;
三、投标人的条件
1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有物业管理三级资质的物业管理企业;
2、具有经营管理相似物业10万平方米以上的管理经验;
四、投标文件的编制要求
1、项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
2、物业维修和管理的应急措施(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(2)小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施;
(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;
(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施;
(5)电梯突然停运或机电故障的应急措施;
(6)发生火警时的应急措施。
3、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。
4、智能化设施的管理与维修方案。
5、提供《业主临时公约》的建议稿。
6、提供项目本地物业市场调查报告一份。
五、投标报价要求
1、根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。
报价计算单位为建筑面积元/每平方米/月。
2、说明物业服务费的结算形式：包干制。
六、投标书送达的要求
1、投标单位应于2011年月日17时30分前至我司相关部门领取。
2、招标人定于2011年 月日9时30分约请投标人在施工现场集中后，共同踏勘招标物业现场并答疑或电话答疑。
3、投标单位应根据本招标文件的要求，编制投标书共1套，并加盖投标企业法定代表人印章，密封后于2011年2月25日17时30分截标前，送达招标人指定的投标箱内，招标人将出具收件证明。逾期送达的，视作为放弃投标。
投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。
4、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：
(1)未密封的;
(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;
(3)未能按照招标文件要求编制的;
(4)逾期送达的。
七、开标的时间，地点，方法与程序
1、 开标的时间地址。
2、 开标的方法与程序。
八、议标标准和议标办法
1、招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设由建设单位和邀请有关专家5人组成。
2、招标人、开标、评标会议定于2011年2月28日9时30分，在景玉兰庭二楼会议室召开，根据上述要求，按质按价择优评议。
九、中标人的确定及物业服务合同的签订
1、招标人在投标文件截止之日起的20日内(最长不超过30日)确定中标人，并向中标人发出中标通知书;
招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。
2、招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。
十、其他事项的说明
1、本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。
2、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格。
3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。
4、投标人应表明对招标人在招标邀请书，招标文件中所提出的规定和要求表示理解;应表明投标书连同招标者的中标通知均具有法律约束力。
5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书和等证明文件，并概要介绍本公司的资质等级，以往管理业绩等情况。十
一、招标人及联系方式
招标人：天置业有限公司
地址：
电话：
邮编：
联系人：
(单位公章)
二O一一年一月二十六日
一、专业术语定义
1、前期物业介入是指项目立项后至项目集中入伙前，物业公司参与项目的规划设计和建设等物业咨询服务,并依据合同提供销售、施工等阶段的清洁/保洁和安保等服务的过程;
2、前期物业管理是指从项目集中入伙之日起，至业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由地产开发公司委托物业公司实施的物业管理;
3、前期物业开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、办公用房装修、工具材料采购、员工生活设施完善、VI标识制作等费用(不含酬金和利润);
4、物业交接验收是指由地产公司牵头组织各相关专业部门、物业公司、施工单位共同参与的，对项目主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收过程;物业公司代表全体业主参与验收，验收合格后移交给物业公司，此过程一般要求在集中入住前60日完成;
5、 集中交付是指地产公司和物业公司联合办公按照预定的现场交付方案和流程对业主进行身份审查，为具备入住资格的客户办理协议签署、费用结算、发放住宅两书及房屋验收、客户资料的收集等相关手续。#郑州鼎国物顾问#编辑整理
二、物业与地产之间存在的关系及处理原则
1、物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户的满意、有利于提升骏景地产品牌和促进地产销售，合理确定物业和地产因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制;
2、在公司管控关系上，地产公司作为物业公司的投资方，应履行对所属物业公司的经营活动进行指导、管理、监督、考核的职能，确保其经营活动与地产公司战略目标相一致，不断提高其管理服务水平，并实现经营良性循环;物业公司有义务承担相应的工作责任，配合地产相关业务活动的开展。地产公司对物业公司经营绩效的考核办法以年初签订的《经营管理责任书》，年末考核兑现的形式体现;
3、在业务关系上，物业公司与地产公司之间应建立清晰的业务流程，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业的良性经营;作为两个独立经营的经济实体，在具体管理项目上，地产与物业之间应以契约形式明确委托与被委托关系。
三、 前期物业管理介入和前期物业管理方案
1、前期物业管理介入可行性分析：一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业管理政策法规、劳动用工、物管市场成熟度、竞争(领先)楼盘、项目基本情况及项目客户定位特征等情况进行充分调研，并对照《公司物业服务标准》和市场价值的差异程度，判断物业管理在此市场中进入的可行性，并对未来物业经营状况进行合理预测。
2、前期物业管理方案：在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产与物业签订委托管理合同的重要依据。物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容，该方案和物业管理费测算经地产公司审批后采用。
四、 物业管理费测算
1、 物业管理方案中应详列物业管理费的测算依据，并充分考虑地产销售需要的配合和物业管理处的收支平衡;管理费的测算应参照当地行业水平和政府限价，结合物业自身的经营成本和地产的销售需要确定管理费收取标准，原则是至少保证项目入住两年后能实现收支平衡，期间的差额由地产公司补贴，双方在确定方案后，纳入《前期物业管理方案》中;
2、 对于定价亏损项目，须明确亏损责任承担方和分担方案报地产公司审批，对于由于配合地产销售需要等而产生的定价亏损，在对物业公司进行考核时可予以剔除;
3、 如涉及到“项目开办费”和”前期服务费”的核算,以及配套设施(会所、卖场等)管理、经营事宜，物业公司应与地产公司协商确定后另行签订委托协议;
4、 两年后若因物业管理费低而仍不能持平，物业公司需报业主委员会商议提价事宜。
五、《物业前期管理委托合同》的签订
1、按照相关法律法规要求，地产公司在正式销售前，必须与物业公司签订《物业管理委托合同》，合同可参照本指引的示范文本，由物业公司起草，地产确定后签署。合同中需要明确委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、维修基金的管理、管理用房和商业用房、空置房管理费、车库、会所等配套设施管理等;
2、地产公司在于客户签订《商品房预售合同》时应同时要求客户签订《前期物业管理服务协议》，该协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，内容包括：双方的权利和义务、物业管理服务内容和责任、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、违约责任等;
3、《前期物业管理服务协议》应和地产公司与物业公司签定的《物业管理委托合同》内容保持一致，特别要在物业服务费、公共产权、维修基金管理和使用、服务责任方面慎重严谨;为了规避日后经营的风险，应在协议中明确与业主约定：前期物业管理定价，地产给予了相关支持，物业公司与业主重新签订委托合同时，物业公司可根据实际运作情况，与业主协商调整管理费标准。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理
六、 物业前期介入管理
1、 物业管理“前期介入”是本着“全过程管理”的观念，在物业的规划设计、施工建设和营销策划阶段就参与介入，从有利于今后业主的使用和管理的角度，提供有益的建设性意见，为今后的物业管理创造条件;
2、 相关工作应在前期物业介入管理或项目《前期介入服务协议书》中予以约定，具体参见《物业前期介入管理流程》。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理
七、物业接管验收
1、物业应按照《新建物业接管验收工作规范》和建设部颁布的《房屋接管验收标准》重点对房屋本体公共部位、配套设备设施和场所的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求;地产应配合物业作好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、完整移交;
2、物业的接管验收，地产公司应至少安排在正式入住30个工作日前开展，具体参见《物业验收移交管理流程》。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理
八、集中入住
1、具体参见《集中入住管理流程》;
2、集中入住工作人员及相关费用由地产公司承担，费用一般包括：办公设备、验房费用、材料印刷费、清洁费用、现场布置、简易装修、借用人员费用，代办费、工作人员餐费、饮用水费、一次性杯子以及管理酬金等;
3、因市政配套不到位等原因，项目用水、电、气、暖等费用由于非销售承诺形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差，以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，应由地产公司承担补差责任。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理
(二季度安全生产计划)
安全生产第一责任人
何向东
在局党委和公司的正确领导、公司的直接指导、以及各职能部门、各单位、全体业主和员工群策群力的共同努力下，，坚持“安全第一，预防为止，综合治理”的方针，认真贯彻落实《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》精神，扎实推进各项安全生产工作，保持了全公司安全生产形势总体稳定，安全生产和消防安全形势实现了根本性好转，为广大业主的生命财产安全、生活、学习创造舒适环境。在全体员工的共同努力下，安全工作取得显著成效。
一 人员管理：
1、加强自身安全责任意识，紧紧围绕“安全责任，重在落实”的主题。从自身安全做起，切实通过以身作则可视、可感、可悟的良好个人安全行为，使员工感到安全生产的重要性。感受领导做好安全的示范性，感悟到自身做好安全生产必要性。牢固树立有感领导的思想意识，深刻领会有感领导的本质内涵，自觉体现有感领导的示范行为。加强学习，不断增强员工安全生产的责任感，认真履行好本岗位的安全职责，坚持安全生产从自身做起，从细节做起。
2、围绕安全，做好员工教育和宣传工作。传达贯彻公司安全形式，强调树立安全责任意识和“安全第一”的思想
和理念，利用节假日和例会，悬挂横幅，张贴标语，黑板报，发放消防安全，法规知识等宣传单和手册;组织员工观看消防安全的“四个能力”电教片;介绍消防设施设备器材等的配置情况及消防预案等各种形式对员工和业主进行安全教育。及时将局党委和公司下发的各类安全生产的学习文件传达到每一个人。
3、春节期间，贯彻落实局党委“清剿火患”的特别行动，切实开展安全教育活动，充分利用标语、横幅、黑板报、案例展示等形式，警示全体业主和员工。组织我们员工进行消防疏散、火场灭火、伤员急救等演练。加强业主和员工的安全意识和安全技能。通过不断增强员工的安全意识，提高安全防范意识。
二 检查落实：
1、公司加强领导力量，以辖区各管理处公用设施设备，公共场所及出租房为中心，检查整改违规线路。对存在安全隐患的电梯，消防，监控，门禁、楼道、屋顶等设施设备，需要申请物业维修基金进行整改的项目，已书面函告业委会，并报主管部门备案。
2、根据公司针对春节期间安全管理工作和指示精神，我们加强对公共场所和出租房巡逻次数和时间。特别是夜间巡查，不留盲区。发现违法违规事件及时制止处理，防止事态扩大。
3、工程部人员对自己辖区所有设施设备，进行一次针对春节期间的易发事故大检查。特别是水、电、气、暖安全问题。我们不光对低压配电系统进行除尘和紧固等保养工作，还通过张贴宣传画，让每个业主和员工知道安全规则，重在防范。不违规使用劣质电器，不酗酒，不赌博，等影响安全稳定事情。
4、公司年初就根据局党委精神，狠抓落实。设定安全项目负责人。并与各管理处签订安全生产目标管理责任书。要求层层落实，谁主管谁负责。出现安全隐患和安全事故，及时如实上报。期间不得虚报瞒报。公司领导班子根据目标责任书进行定期和不定期检查，抽查情况计入年终考核。
5、在局党委的正确领导下，经过全体员工的努力，一季度内没发生任何安全事故。为我们的全体业主和员工的工作、生活和学习创造一个安全舒适的环境。
三 工作计划
1、发扬成绩，正视问题。继续对存在的安全隐患进行整改。督促、帮助业委会对维修基金的申请。对已开工的项目做好安全施工和质量监督。已完成的工作，协助施工单位对工程项目的验收。做好移交接收工作。
2、继续加强对员工的安全生产，法制学习培训管理，不断提高干部员工的法制观念和安全意识。强化安全管理、安全防范和安全监督，堵塞安全死角和漏洞。健全安全管理
工作制度。
3、天气转暖，针对“清明”“五一”小长假和祭祖用火安全。广泛深入开展宣传活动，突出宣传重点，丰富宣传形式。进一步营造浓厚的安全氛围。
4、做好安全检查记录，完善台帐。不断完善检查安全制度。加大安全监管力度，确保安全检查一个不漏，发现问题及时处理、上报。
杭州城南房地产物业公司
2012-3-23
问：我们的小区已付，前面已经付了开办费，但他们每个月还向我们算开办费摊销，说是以后还给我们的。我想了解确认：
1、物业前期开办费归谁出?
2、开办费一般都用于什么?
3、购置的物品以后归谁?
4、如购置物品归业主所有，那是不是以后从物业费里面收点回来?
5、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间有多大的区别?
一、解释：
1、物业前期开办费归开发商出
2、开办费一般都用于物业公司至进驻小区开展物业服务工作时所购置必需品的费用。
3、购置的物品以后归全体业主，物业公司移交时列入移交。
4、前期介入费、开办费、前期启动资金这三者之间没有多大区别，属于一类的费用，只是叫法不同而已。
5、这个费用由双方谈妥总费用后，可以一次性付，可以分阶段性付，双方议定。
二、解释：
1、开办费可做借款，在管理账户有有盈余时，还给开发商。
2、可冲抵开发商应付的空置房的物业管理费，就不用还了。介入费包括：即收管理费之前的物业公司为该项目所支出的费用：包括但不限于：协助开发商销售时的保安保洁人员、入伙前进驻的人员的工资、食宿费用，清洁开荒费用有的是开发商有的是物业出，由双方协商解决;
三、解释：
1前期开办费：物业办公所需的办公设施设备(如办公桌椅、电脑、电话等)、保安、保洁、工程维修工具、人员服装、食堂宿舍物品等购置费用。
前期介入费用由开发商出。
2前期开办费如果物业公司在成本测算是打入折旧，则应有物业公司出，所有权归物业公司，物业撤管时可带走。如果有开发商出，则打入开放上成本，所有权归全体业主。物业公司在测算时不得即如成本进行折旧。
3另外还有园区标识标牌、管理用房装修等个人认为应该由开发商负责，直接打入开发商成本，所有权归全体业主，因为这些东西如果物业公司撤走也带不走的，而且这些也是小区必备的配套设施。这些东西消耗后由专项维修资金支付。
4实际操作中，开发商往往会给一部分开办费，但并没有明确产权归属，一般而言都会即如房屋成本。但是，往往开发商认为这是他送给物业公司的，即使如此，也是因为这个项目她才给物业公司的这个好处。
五、结合管理特点与开发商约定相关开办费.开办费尽量去列举齐全，和开发公司沟通非常关键，只要开发认可就行。 开办费用包括：
1、工资及福利费
2、工作餐费
3、办公费
4、业务招待费
5、通讯费
6、交通费
7、制衣费
8、开办器材及工具
9、印刷费
10、物业办公室装修费用
11、保洁开荒费用
12、标识费用
13、保安服务费
14、保洁服务费
15、电梯工工资
16、营业税金及附加(5.5%)
如果是按收费标准执行收费的住宅项目，而且开办费中未包含前期人员工资，开办费可以一次性支付。
如果是酬金制管理项目，开办费的支付方式根据情况而定，一般根据工作计划和实际工作进度分期支付：
1.首次支付对应于前期项目需要的设备费用，简单来说比如协议约定应有10台电脑，但是前期只有2个人，那就先给2台电脑的开办费。
2.其他费用按实际工作进度分期支付，如有意外情况可另行商议。 3.开办费中包含人力成本，则按计划按月实际上岗人数支付人员工资。
总的来说，开办费往往是按项目进度分期支付的，直到项目进入正常运转，人力物达到满额则开办费应完成全额支付。
首先要看你们是投标中标的还是协议签约的，如果是投标中标，合同中已经载明了，按阶段完成的工作申请支付就行了，如果是协议签约，看有没有开办费的约定，有，仍然是按阶段性工作完成量申请支付，如果没有，就要申报前期开办费用，与开发商协商。
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