房屋征收补偿协议的性质与救济
摘 要：因《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定不明确，导致实践中对补偿协议的性质和救济的认识不同，进而产生了救济上的混乱和困境。究其本质，补偿协议作为一种新型行政合同，属于行政法律关系的范畴，但又具有一定的民事合同形式特征。本文认为，从该条例的立法本意、诉讼便利以及控制行政权、保障公民权的行政法法理出发，应通过行政诉讼渠道解决相关争议，而目前之问题在于需要行政诉讼法的修改。
关 键 词：房屋征收；补偿条例；行政合同；行政诉讼
收稿日期：2013-05-10
作者简介：龙凤钊（1981—），男，湖南花垣人，中国政法大学宪法与行政法学专业博士研究生，研究方向为行政法、行政诉讼法。
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）公布并实施。该条例亮点之一是第25条规定房屋征收部门与被征收人依规定“订立补偿协议”。与1991年及2001年的《拆迁条例》相比，变化在于房屋征收（拆迁）补偿协议的主体不同。前两部拆迁条例的协议双方是拆迁人与被拆迁人，而本条例是房屋征收部门与被征收人。据此，由民事主体之间的协议变成行政主体与民事主体之间的协议。这就引发了学术界对新条例关于“房屋征收补偿协议”的性质及其司法救济渠道的争议。
一、问题的提出
由于对房屋征收补偿协议性质有不同的认识，加上现行行政制度的制约，学术界有不同的看法，实务界（包括法院和政府）对协议引起的争议也存在不同的处理方法。
（一）房屋征收补偿协议性质的不同看法
房屋征收补偿协议的性质，学术界大致有三种不同的观点：第一种认为该类协议属于民事合同，为“民事说”；第二种认为属于行政合同，为“行政说”；第三种认为基本性质属于行政合同，但也具有民事合同的一般属性，可谓“折中说”。
“民事说”强调协议的法律形式。认为：一是协议订立是基于自愿、平等，符合意思自治的民事法原则；二是协议处分对象是作为财产权的房屋，属民事法的内容。主张补偿协议为民事合同的主要代表为民法学者，他们甚至否定了行政合同的存在。因此，关系补偿协议的诉讼也是通过民事诉讼的渠道来解决。
“行政说”强调协议的法律实质。认为：一是协议的主体一方为行政主体，由此构成的是行政法律关系；二是协议目的是为实现公共利益，补偿款由国库支出，由此具有公法属性。北京大学法学院王锡锌教授认为：“补偿协议由先前的民事合同变为现在的行政合同”，[1]（p171）“从主体、内容等方面分析，新的《条例》所规定的征收补偿协议应属于行政契约。”[2]（p173）但关于补偿协议的司法救济，王锡锌教授并不认为都要通过行政诉讼。“如果是房屋征收部门不履行补偿协议所确定的义务，或者履行的义务与补偿协议确定的不一致……那么被征收人由此向法院提起的诉讼，就是行政诉讼。反之，如果是被征收人未履行补偿协议所确定的履约之诉，就是民事诉讼。”[3]（p172-173）
“折中说”认为，一方面补偿协议属于行政合同，具有行政法律关系；另一方面也具有一般民事合同的特征，可以适用民事合同法律关系进行调整。中国政法大学薛刚凌教授认为：“在征收补偿协议中，一方是作为行政主体的政府，一方是作为被征收人的单位和个人，两者之间自然形成一种行政法律关系。我们赞成后一种观点。补偿协议的公共目的性，补偿主体的国家机关属性以及补偿款从公共财政中支付，都决定了补偿协议的公共属性。当然，补偿协议又具有民事合同的一般属性，要在平等协商的基础上达成。”[4]（p178-179）“虽然补偿协议具有明显的行政合同的性质，但在行政合同法和行政合同诉讼制度尚不完备的情况下，可考虑参照《合同法》和民事合同诉讼的有关制度进行。”[5]（p183）
（二）房屋征收补偿协议争议的救济路径问题
《条例》第25条第2款规定：“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”但就此提起民事诉讼还是行政诉讼，法律并无规定。而协议的争议无非三个方面：协议是否成立和有效；协议内容是否有争议；协议的履行。诉讼的方向有两个可能：被征收人作为原告，或者房屋征收部门作为原告。理论上关于房屋征收补偿协议争议的诉讼有下表中的六种情况：
[诉讼原告＼&诉讼标的＼&被征收人＼&协议的成立和有效＼&协议的内容＼&协议的履行＼&房屋征收部门＼&协议的成立和有效＼&协议的内容＼&协议的履行＼&]
房屋征收补偿协议的争议类型
第一类，被征收人作为原告提起的诉讼，无论是民事诉讼还是行政诉讼都没有问题。第二类，房屋征收部门基于现实原因和信赖保护原则，一般不会提起协议的成立和有效、协议的内容的诉讼，但会就被征收人不履行又不诉讼而提起协议履行的诉讼。如果是民事诉讼，在制度上并无问题。但是，如果从协议的性质出发提起行政诉讼，则具有制度的问题和理论上的疑义。实务界的做法无非两种：通过民事诉讼渠道提起给付诉讼和“非诉执行”来解决相关的争议。
有学者认为：“一般情况下，行政主体不能通过诉讼方式要求当事人履行公法义务。对于当事人不履行公法义务之行为，行政主体可通过直接强制或申请法院强制执行。但在房屋征收过程中，由于房屋征收部门与被征收人之间存在补偿协议，原则上房屋征收部门不能凭借自身的行政权力直接强制或申请法院强制被征收人履行补偿协议所确定之义务。如果是被征收人未履行补偿协议所确定的义务，如未按期搬迁等，房屋征收部门应当向法院提起履约之诉，就是民事诉讼。”[6]（p174）问题在于，既然是一种“公法义务”，为什么提起的是民事诉讼？这在大陆法系国家中是难以回避的问题，何况其中有前后制度衔接一致（形式的）和权利保障（实质的）的问题。至于《条例》第28条第1款所规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。此规定是针对被征收人不履行“房屋征收补偿决定”，而非“房屋征收补偿协议”。要回答以上问题，还得从房屋征收补偿协议的行政合同性质和行政诉讼渠道的方向来解决。
二、作为行政合同的房屋征收补偿协议
行政合同兼具合同法与行政法的特征，是行政行为以合同方式实现的私法形式。着眼于第25条第1款，房屋征收补偿协议是否属于行政合同，可考察协议是否符合其相关特征。
（一）形式特征：补偿协议的合同性
既是协议，且由双方自由合意达成，不因主体资格而损合同属性，得遵守协议的形式规则，由此保守“合同性”。这就是房屋征收补偿协议的法律形式特征。“合同是一种双方或多方的意思表示一致的法律行为，其内核在于‘合意’”。[7]（p7）而合意者，并非只能是民事法上之权利义务与法律效力。民法学者认为：“合同的类别较多，有劳动法上的合同、行政法上的合同、民法上的合同等，每类合同的含义明显不同。”且“民法上的合同亦非千篇一律存在着物权合同、债权合同、身份合同等种类，每类合同的界定各有区别。”[8]（p1）因此，“合同关系是可期待的信用”，“从合同关系自身讲，合同及其法律所保护的是当事人之间的信赖与期待，实现意思自治。”[9]（p3）在当代行政管理中，为缓和行政主体与行政相对人的矛盾，避免单方行政行为可能带来的对抗（拆迁中的矛盾），所以本条例改变协议的主体一方成为政府部门，但是依然采取“协议”形式。
面对多发的拆迁问题，政府不得不采用合同法的方式，“坐下来”与拆迁对象“谈判”，借此消减矛盾。实际上是减少了行政成本，且在政治治理中避免其“统治合法性”的削弱。从全球治理实践与理论上看，这也是行政私法化，强调治理方式多元化的体现。一般来说，合同法原则包括自由原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则以及合同严守原则——核心是公平原则，保障是诚信原则。行政主体与相对人就行政管理事项自由、公平达成协议，并遵守诚实信用原则，在行政法学理论上可以信赖保护原则做解释。
补偿协议的合同主体是房屋征收部门和被征收人。虽然第25条有“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定”，然详察该条例各条款，并无对双方主体在订立协议过程中相较于一般民事合同之特殊规定或要求。比之于之前的两个“拆迁条例”，本条例最大变化是政府部门成为合同一方，并引起了合同性质与救济方式的变化。因此，关于主体考察也应着眼于政府部门一方。《条例》第4条第1款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”这就确定了合同的责任主体为“市、县级人民政府”。该条第2款规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”规定了合同订立、履行的实施主体。《条例》第5条第1款规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。”此规定中“房屋征收实施单位”是合同的或然性实施主体。据以上规定，在补偿协议中作为相对人的被征收人可能要面对的合同主体有三种形式：市、县级人民政府、房屋征收部门和房屋征收实施单位。①
房屋征收补偿协议中的双方主体
该规定旨在考虑“市、县级人民政府”不可能具体介入每一拆迁事务，“房屋征收部门”面对城市化过程中大量而复杂的问题也有必要转移一定的事务性工作。此种规定属于行政事务的安排，不影响合同主体。在民法上理解，前者为授权行政行为，后者为委托行政行为，可视为一种代理行为，前一种是间接代理（隐名代理），后一种是直接代理（显名代理），三者之间由协议引起的关系为代理的内部关系。房屋征收实施单位作为代理人，在委托权限范围内，以被代理人——“市、县级人民政府确定的房屋征收部门”的名义独立与被征收人为协议订立行为（形式上为一种民事法律行为），由此产生的法律效果直接归属于被代理人。
补偿协议的合同标的是房屋所有权。补偿协议的合同内容是“补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项”。这与一般的民事合同并无区别。
（二）实质特征：补偿协议的行政性
关于行政合同的存在及属性问题学术界也有争议，尤其是部分民法学者否定行政合同存在的必要性和可能性，①认为行政法律关系的单方性与合同对等性根本不能相容。而行政法学界则强调行政合同的公共利益目的以及由此而来的行政优益权，其代表性的意见认为：“基于行政合同的根本目的为实现特定行政目的的认识，在层次上我们可以将以确保特定行政目的优先实现的权利义务配置作为第一层次，而将保证相对一方利益实现的权利义务配置作为第二层次……。”[10]（p315）并由此提出在行政合同中“行政机关适度的主导性权利”。具体包括：指导与监督权、直接强制执行权、直接解除合同权、行政制裁权、情势变迁的单方变更与解除权、行政合同解释权。[11]（p315-316）
行政法学界往往过于强调行政权本位，即使在最强调平等的合同法领域也是如此。有学者认为，行政合同“基于其行政性之特点，行政主体在行政契约中享有私法契约主体所不具有之权力，即行政特权。”原因在于：⑴行政合同的公法属性决定了特权存在的必然性；⑵公共利益是特权存在的重要基础；⑶特权的存在使行政合同目的更好地实现。[12]（p68-72）对此，笔者有不同的认识：第一，公法属性与特权没有必然的因果关系。英美法中“政府合同”并无特权一说，可为证明；第二，公共利益也不能成为特权存在的理由，私法合同中也有公共利益的可能；第三，承认和强调行政特权会导致行政合同权利义务配置适当，失去行政机关采取合同形式完成实现行政目的的意义，直接伤害相对人的权利和积极性。行政合同的行政性，不在于合同履行过程中的行政优益权（优先权与受益权合称），而在于行政合同行为的行政性目的——公益性与权力性。或者说，在行政合同中，行政主体一方拥有的不是“特别权力”，而是“特别义务”。如果一味强调具有特权色彩的行政优益权，无异议取消行政合同本身。具体来说，行政主体在行政合同中，必须完全遵守合同法的规定，同时也要遵守有关行政法律的规定，前者是基本的合同义务，后者是行政特别义务。当行政主体选择行政合同的方式来实现行政目的，即“承诺”按照合同法的规则来行事，则绝无“优益权”的保留。所谓的单方面变更或解除的权利（不是“权力”）也只是合同法中原本就有的“情势变更原则”，并非行政主体一方所独有。
那么，本文所论的征收补偿协议作为一种行政合同，行政主体既已选择“协议”（即合同）途径来解决国有土地上房屋征收问题，就等于承诺“自限”遵从《合同法》之有关规定。法源上，房屋征收补偿协议既要遵守《合同法》等民事法律，也要遵守有关行政法律法规的规定。这正是其双面性特征和巧妙所在。笔者认为，作为行政合同的补偿协议的行政性不在于其“特权”一面，而应在于“特别义务”一面。依公法的信赖保护原则，行政主体作为合同一方，更应实践私法的诚实信用原则。
三、通过行政诉讼的房屋征收补偿协议争议
由于《条例》第25条第2款没有规定行政诉讼还是民事诉讼，这就引出了第二个问题：补偿协议的诉讼是哪一种？行政合同是否必然要采取行政诉讼的方式，二者之间有无必然联系？
（一）形式原因：保持诉讼制度的统一
如前所述，由于征收协议具有行政性，被征收人如果不履行，不仅具有违约性，也具有违法性。本条例中前后的争议都可以通过行政诉讼解决，第26条中的补偿决定则是典型的行政行为。对此提出行政诉讼没有理论与制度上之问题。那么，整体观之，订立协议是房屋征收部门的征收工作之一环和一种策略手段。如单独采民事诉讼方式，不利于案件的整体解决和开展。②那么，强调形式的违约性走民事诉讼途径，还是强调违法性走行政诉讼途径。笔者以为，从实质法治角度出发应走行政诉讼途径。在现实中，出现的被征收人不履行又不起诉的情形，通过民事诉讼难以实现行政目的，通过“非诉执行”程序在理论上也有问题。同样是关于征收补偿协议的争议，按照《条例》第25条第2款双方都可以提起诉讼。如果被征收人提起诉讼是作为行政诉讼，而房屋征收部门提起诉讼则是民事诉讼，显然不符合法制统一原则。此外，在行政国家时代，行政主体大量参与民事活动，行政行为引起的财产等方面纠纷日益复杂，在适当的时候在立法上增加或者在司法实践中摸索“行政附带民事诉讼”等混合诉讼方式成为必要，①同时在行政诉讼类型上面进行突破，也使得此类诉讼成为可能。
由于“行政合同行为”的合同法属性，行政主体以合同的形式和契约的精神放弃了行政优益权，也导致了一般行政行为的公定力、执行力的丧失。为此，行政主体不能直接地提起所谓的“非诉执行”程序。再看我国特有的“非诉执行”程序的本质，实际上是一种行政主体作为原告的履行诉讼，即一般给付诉讼。②这是在我国行政诉讼类型制度发育不全情况下的一种非正式制度安排。由于“非诉执行”程序不清，重在“强制执行”，强制性、执行性色彩过重，不利于查清在房屋征收协议中被征收人为何“不提起诉讼又不履行”的原因，也不利于查清房屋征收部门在订立该协议过程中的合法性与合理性问题。在房屋征收补偿争议中，尤其是已经订立补偿协议的情况下，如果过多和过重的依赖“非诉执行”程序，不利于问题和矛盾的解决，也不利于法治建设以及法院中立性和权威性的维护。
那么，既不能走民事诉讼的渠道，也不适合走“非诉执行”程序，如何在一般行政诉讼方式中实现双方的司法救济以落实该条第2款规定。笔者以为，应改变“民告官”的单向度的行政诉讼制度，在未来的《行政诉讼法》修改中增加“官告民”的制度设计，增加诉讼范围和受案口径，以便容纳行政合同诉讼这种新的诉讼类型。
（二）实质原因：保障公民权与控制行政权
一般来说，在行政诉讼中，由于有关的管辖制度、证据制度、诉讼类型与判决类型制度、期间制度、执行制度等设计更加有利于保障公民权和控制行政权。把征收协议纠纷纳入行政诉讼符合行政法的宗旨。
之所以行政诉讼法更有利于保障公民权利：一是行政诉讼制度的宗旨是一种司法审查，即通过司法权对行政权的合法性以至合理性的法律审查间接达到保障公民权，实现公民权利的救济。二是行政诉讼法从发展和渊源上来自民事诉讼法。在德国、日本以及我国台湾地区等也是作为民事诉讼法的特别法而存在，在行政诉讼过程中适用部分民事诉讼规则是通例。民事诉讼在于而且只在于解决平等主体之间的财产关系和人身关系的纠纷，没有司法审查的功能和制度目的。但是，行政诉讼除了具有这个特殊的功能以外，不无可能同时解决民事争议。这就是我国理论界中探讨的“行政诉讼附带民事诉讼”的问题。将房屋征收补偿协议的争议纳入行政诉讼的范围，有利于在诉讼中审查房屋征收部门订立和履行协议中的合法性。对于其中民事争议内容，也可以通过适用部分民事诉讼法规则进行裁量。
在行政法的框架内，通过行政诉讼解决行政合同的问题，不仅有利于解决具体问题，而且有利于推进行政法的转变以至行政的进步。即推进高权行政向合作行政，单方行政向契约行政的进步。行政诉讼方面也可由单向诉讼向双向诉讼拓展。杨解君认为，在理念上，行政法应实现权力理念与契约理念的整合；在方式上，可通过权力性手段与契约性手段的综合，创新行政方式，以适应多元化的需要。[13]（p3-4）
四、建议对行政诉讼法进行修改
既然房屋征收补偿协议在性质上属于尚有争议的行政合同，而且其解决又需突破行政诉讼，那么，问题的解决就需要在立法上突破，即在未来的行政诉讼法中确立允许“官告民”的诉讼类型，容纳所谓的“行政合同诉讼”。
具体而言，房屋征收补偿协议的争议在诉讼问题上的困境，最终体现在我国目前行政诉讼类型制度“发育不全”的问题上。根据《行政诉讼法》第11条（受案范围）及第54条（判决）的规定，行政诉讼的判决有维持判决、撤销判决、履行判决和变更判决四种，再加上2000年3月8日公布的最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第56条和第57条分别增加的驳回诉讼请求、确认判决，共计有六种行政诉讼判决。马怀德教授认为“这是倒果为因的做法，忽略了行政诉讼类型与行政诉讼判决之间的区别”。①这一说法被学界广为接受和引用，认为判决类型与诉讼类型虽有联系，但并无一一对应的必然性。目前最受认可的基本类型化划分是四种：撤销诉讼、课予义务诉讼、一般给付诉讼和确认诉讼。这是从民事诉讼法类型演变出来的类型划分，具有高度的涵盖性。相对而言，其他类型都可以纳入这四种类型之中，有无独立设立的必要值得研究。
按照这样一个未来修法模式来看本文所讨论的问题，就可迎刃而解。房屋征收补偿协议是一个“非宪法性质的公法争议”，即行政争议，顺理成章纳入行政诉讼。当被征收人“不提起诉讼又不履行”，房屋征收部门可以作为行政主体提起一般给付诉讼，要求对方当事人履行协议义务。在诉讼中，人民法院除对房屋征收部门提起的履行请求以外，可以对其订立、履行协议的行政合同行为的合法性以至合理性进行司法审查，以保障被征收人在房屋拆迁过程中的权益。当房屋征收部门胜诉后，才可就补偿协议的履行请求“强制执行”。如此，一方面可以保证房屋征收协议的行政合同性质，限制行政主体的优益权，解决《条例》第25条第1款的问题；另一方面，在补偿协议的争议上疏通了诉讼的渠道，完善了行政诉讼的类型化制度，可解决《条例》第25条第2款的问题。
【参考文献】
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[12]步兵.行政契约履行研究[M].法律出版社，2011.
[13]杨解君.中国行政法的变革之道——契约理念的确立及其展开[M].清华大学出版社，2011.
（责任编辑：王秀艳）
作者：龙凤钊
摘 要：合同类型化使房屋征收补偿协议法律性质认定成为必要。民事合同与行政合同的理论分野和客观存在是界定国有土地上房屋征收补偿协议法律性质的前提和基础。运用合同识别的抽象标准从微观的视角认定房屋征收补偿协议的法律性质，信服力不足。只有运用系统论的方法，将分析问题的视角扩展至宏观领域，房屋征收补偿协议行政合同的法律性质才能彰显。
关 键 词：房屋征收；补偿协议；法律性质
房屋征收补偿协议是房屋征收过程中的核心法律文件。在房屋征收过程中，房屋征收补偿协议的签订是一个至关重要的环节。[1]（p168）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第25条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”由于该条没有直接对房屋征收补偿协议的法律性质作出规定，从立法解释论来看，房屋征收补偿协议究竟是民事合同还是行政合同目前仍然存在分歧，而这一分歧也将直接影响到司法救济的逻辑进路。因此，厘清房屋征收补偿协议的法律性质就成为理论的应有使命。
一、民事合同与行政合同的界分
“事物的本质的思考是一种类型学的思考”。[2]（p347）房屋征收补偿协议法律性质的认定以合同类型化为逻辑前提，只有多样化合同的客观存在，才有识别房屋征收补偿协议法律性质的理论必要。
合同，也称契约，在现代社会的作用举足轻重。正如英国著名法律史学家梅因所言：“所有进步社会的运动，到此处为止，是一个从身份到契约的运动。”[3]（p112）在一定程度上，现代社会的经济流转主要是依靠合同这种法律形式来实现的。合同的最初形态是民事合同。随着社会经济的发展、国家观念的变迁和政府职能的转变，在行政管理领域逐渐引入合同这种更加柔和、富有弹性的手段，得以产生民事合同和行政合同的分野。
（一）行政合同的溯源
行政合同的产生经历了一个由简单到复杂、由实践到理论、由一国到多国的循序渐进过程。综合分析，行政合同的产生是内因和外因合力推动的结果。
从内因来看，行政合同具有天然的优势：一方面，行政合同具有合意性，是行政主体与行政相对人意思表示一致的产物。我们必须承认，合同主体的平等地位有助于实现自由的合意，但我们也必须认识到在不平等的基础上也可能实现自由的合意。事实上，在行政合同中，行政主体享有的主导性权利仅限于特殊情形和特定范围，一旦超出这些情况和范围，双方的地位则是对等的，合意性就可能在这些空间和机会内得以存在和发展。而行政相对人在行政合同签订过程中有一定的选择权，他们可以基于理性经济人的身份从自身利益最大的角度出发，识别和判断在行政主体实现其目的的过程中，自己的利益和诉求能否得到实现以及实现的程度，然后决定是否同意签订该行政合同。这正是行政合同中契约自由精神与权力主导因素相得益彰的体现。当然这种契合还需要设计精巧的相关程序和制度来予以保障。另一方面，行政合同具有公益性，是行政主体所要实现的公共利益和行政相对人所要追求的私人利益融合的产物。我们必须承认，民事合同的灵活性和随意性难以实现公共利益的要求。在行政合同中，行政主体享有的一定程度的主导性权利，正是实现公共利益的重要保证。因而，我们也必须认识到行政合同的根本目的是实现社会公共利益，如果背离这一根本目的，行政合同将失去存在的意义，只会成为民事合同的又一个类型而已。
从外因来看，行政合同的产生是现代国家观念变迁的必然结果。在传统国家观念中，国家管理公共事务是行使权力的过程，相对人没有同国家进行协商选择的余地，只能服从权力。近现代以来，现代行政国家逐渐形成，纠正社会和经济的弊病日益成为政府的职责，政府权力也就日益扩张。政府在发达经济中具有极为普遍的作用，“一个政府决策对整个经济和社会领域的作用，如同投石湖面激起阵阵涟漪一样，是没有任何先验的限制的”[4]（p94）然而，“政府可以对私人生活任意行使潜在的专横权力，随着政府职能的扩张，这已经越来越令人难以忍受。”[5]（p72）“随着政府权力持续不断地急剧增长，只有依靠程序公正，权力才可能变得让人能容忍。”“不怀偏见并适当地考虑了受影响的那些人们的意见而作出的决定将不仅更可接受而且质量也会更高。”[6]（p93-94）国家管理公共事务的效果最终取决于社会公众的认同而并不是国家权力本身。行政合同是国家基于公共利益而与私人形成合意的过程，这一过程的结果自然会得到社会公众的认同和遵守。这就使得国家再也不能简单依靠行政命令来管理公共事务，行政合同应运而生并被广泛地引入到国家管理中。正如有学者研究指出：“第二次世界大战后，行政合同广泛应用于经济发展和资源开发方面。政府在执行经济计划的时候，避免采取行政命令方式，而是和企业界签订合同，向后者提供一定的援助，由后者承担计划中的某些任务”。[7]（p186）伴随着国家观念的变迁，国家管理公共事务的手段也出现了质和量的变化，行政管理不再以命令和服从为重要标志，行政手段多样化，行政契约成为这种多样化手段之一。[8]（p5）因此，行政合同的产生是近现代国家观念转变的客观结果。
综上所述，行政合同顺应了现代社会的发展变化，是一种富有创造性的行政管理方式，它既不像行政命令那样僵硬刻板，又不像民事合同那样自由随意，它是双方当事人自由协商与行政优先的有机结合。它既可以实现国家对经济的管理，又不破坏市场经济秩序，更易实现公共利益与私人利益的平衡，从而成为当代各国管理公共事务的最佳选择。
（二）民事合同与行政合同的类型化识别
民事合同，是指平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更和终止民事权利义务关系的协议。行政合同，我国目前法律和司法解释均没有明确界定。学界通说认为，行政合同是指行政主体为实现特定的行政管理目的，而与公民、法人或者其他组织通过协商达成的设立、变更和终止行政法律关系的协议。民事合同与行政合同的根本区别在于所形成的法律关系的不同。民事合同当事人之间所形成的法律关系是民法上的权利义务关系；行政合同当事人之间所形成的法律关系则是行政法上的权利义务关系。法律关系性质的不同也从根本上决定了对合同构筑的理论基础、法律调整方式以及救济途径的不同或者不完全相同。
虽然学界对于识别民事合同和行政合同的标准仍然存在分歧，但从系统论视角看，考虑合同的整体特征，可以发现民事合同与行政合同具有以下不同的特征：
其一，合同主体的法律地位不同。民事合同主体的法律地位平等，双方平等地享有权利和义务，在签订合同时，可以自由地讨价还价。行政合同主体的的法律地位不平等，行政合同的一方当事人是行政主体，另一方是行政相对人，在签订合同时，行政主体作为合同的一方当事人仍然保持着行政主体的身份，从而保留了其作为行政主体的行政管理权，在行政合同中享有较大的主导性权利。如签订合同时的主导权、要求对方当事人本人履行义务权、对合同履行的指导权、单方变更合同标的权、对违约的制裁权、基于公共利益的需要单方解除合同权等等。
其二，合同的依据不同。民事合同的双方当事人只要不违反法律的强行性规定，根据意思自治原则可以自由决定合同的内容和形式，不需要有特别的依据。但行政合同的双方当事人就不能享有同样的自由，否则就会有使公务商业化的危险，使行政合同沦为纯粹是在对价互惠问题上的讨价还价。[9]（p17）因此，行政合同的依据不能仅仅是双方的合意，还需要有特别的依据。
其三，合同的目的不同。民事合同的双方当事人签订合同是为了实现自身利益的最大化，合同的目的呈现单一的私益性。行政合同的双方当事人订立行政合同的目的是为了履行行政管理职能，实现特定的公共利益目的，因而具有公益性。
其四，合同的内容不同。民事合同设立变更和终止是民法上的权利义务关系。行政合同设立、变更和终止的是行政法上的权利义务关系。德国的行政合同理论通常从合同的内容角度来对合同的性质进行认定，凡涉案的个别合同的基础事实内容以及合同所追求的目的属行政法上的法律关系范畴，则是行政合同。[10]（p22）
二、房屋征收补偿协议法律性质的理论检讨
合同类型化使房屋征收补偿协议法律性质认定成为必要。然而，由于《征收与补偿条例》第25条只是简单规定了征收补偿协议的内容以及关于征收补偿协议的履行纠纷可以提起诉讼，并没有明确协议的法律性质，因此，在学界对合同类型化理论以及民事合同与行政合同区别标准的理解和具体运用不同的前提下，对房屋征收补偿协议法律性质的定位也就产生了较大的分歧。主要观点有两种：一种观点认为，房屋征收补偿协议的公共目的性、补偿主体的国家机关属性以及补偿款从公共财政中支付，都决定了房屋征收补偿协议的公共性，因而房屋征收补偿协议是行政合同的一种；[11]另一种观点则认为，房屋征收补偿协议是房屋征收部门与被征收人之间在平等协商的基础上达成的，是平等自愿的结果，具备了民事合同的基本属性，因而主张房屋征收补偿协议应定性为民事合同。[12]
（一）行政合同说及其检讨
主张房屋征收补偿协议是行政合同的学者们是从合同识别的抽象标准视角予以论证的，认为房屋征收补偿协议完全符合行政合同的基本特征：
其一，从协议主体上看，房屋征收补偿协议的主体是房屋征收部门和被征收人（房屋所有权人）。房屋征收部门是房屋征收补偿协议恒定的一方当事人，并且具有行政机关的身份。[13]（p179）
其二，从协议主体的法律地位上看，房屋征收部门在房屋征收协议中占据主导地位。在房屋征收时，房屋征收部门与被征收人协商的过程中，“其并非出于与被征收人完全平等的法律地位，也并非在从事一种单纯的民事行为，而是完成行政征收行为某个环节的行政任务，在实际履行一种行政管理职能，其在与被征收人签订征收房屋征收补偿协议的过程中，处于一种积极主动的支配性地位。”[14]
其三，从协议订立的目的上看，房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿协议是为了实现公共利益，而不是为了私人利益。在进行合同的类型化研究时，我们必须留意当事人所追求的经济目的、当事人典型的利益状态以及当事人于此将考量的危险负担。依此才能凸显合同规整的特征，并对其重要性予以适当评价。[15]（p344）根据《征收与补偿条例》的规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，政府才能够作出房屋征收决定。在房屋征收决定作出后，具体组织实施工作由房屋征收部门承担。作为组织实施征收决定的一个环节，为争取被征收人配合征收工作的进行，及时顺利完成搬迁，以最终为各种公益事业建设提供条件，房屋征收部门选择与被征收人签订房屋征收补偿协议。在签订该协议的过程中，房屋征收部门的目的指向并非实现政府的商业利益，而是为了尽早完成房屋搬迁工作，以实现各种公共利益的需要。就此而言，《征收与补偿条例》之下的房屋征收补偿协议所实现的是公共利益而非是私人利益。[16]
其四，从房屋征收补偿费用的来源看，房屋征收补偿费用是由公共财政支付，并且在作出房屋征收决定之前，征收补偿费用就应当足额到位、专户存储、专款专用，凸显征收补偿协议具有公共性。
由此可见，房屋征收补偿协议当事人之间并不完全遵守民事合同的基本原则，而体现出一定的特殊性。运用合同识别的抽象标准认定房屋征收补偿协议的法律性质，反映了房屋征收补偿协议属于行政合同的本质特性，但仍然停留于理论的一般分析，信服力仍不足。
（二）民事合同说及其检讨
主张房屋征收补偿协议是民事合同观点的学者是从立法论和司法救济途径视角阐释房屋征收补偿协议的法律性质。主要理由是：第一，从立法文本上看，《征收与补偿条例》第25条只规定了补偿协议当事人向人民法院提起诉讼，而没有规定相应的行政机关救济机制。可见，立法者更倾向于将补偿协议纠纷定位为民事纠纷，而且补偿协议本身就是被征收人根据公平、意思自治等原则同政府订立的，本质上也更倾向于民事合同。[17]第二，从司法实践上说，2011年4月1日起开始施行的最高人民法院《民事案件案由规定》，已将“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”定性为民事纠纷，作为三级案由置于“合同纠纷”二级案由之下。这一司法文件发布于2011年2月18日，在时间上后于《征收与补偿条例》开始施行的时间近1个月，没有理由表明最高人民法院在出台这一司法文件时未曾考虑《征收与补偿条例》第25条规定的补偿协议的性质。[18]
只要我们进行全面的考察和系统的分析，上述两点理由显然是支撑不了房屋征收补偿协议是民事合同这一论点的：
其一，房屋征收补偿协议的主体并不是在完全平等协商的基础上签订协议的。《征收与补偿条例》第25条开宗明义地说协议的签订依照本条例的规定，而条例的性质属于行政法规确定无疑。也就是说房屋征收补偿协议的签订不能完全由征收部门与被征收人自由协商，必须按照《征收与补偿条例》的规定依法协商签订。依法协商签订房屋征收补偿协议是其显著特征。
其二，最高人民法院《民事案件案由规定》，已将“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”定性为民事纠纷，这并不能成为房屋征收补偿协议就是民事合同的有力证据。从我国的诉讼法层面分析，《行政诉讼法》第2条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”第5条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。”据此，我国行政诉讼法的受案范围限于行政机关的具体行政行为。而最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的意见（试行）》的第1条规定将“具体行政行为”解释为单方行为。在学界普遍认为行政合同属于双方行为的前提下，因行政合同发生的纠纷当然被排除在行政诉讼的受案范围之外。因此，最高人民法院把此类纠纷划入民事案件事由，是基于现行法律框架为其寻求司法救济途径，但并不能改变其法律性质。此种理由从司法救济途径反推纠纷的法律性质显然不够妥当。正如我国《政府采购法》规定政府采购合同适用《合同法》，但这一规定并不能改变政府采购合同是行政合同这一法律性质。
其三，房屋征收补偿协议与房屋拆迁补偿安置协议已经有天壤之别，前者是行政机关为了公共利益需要与被征收人签订的，以国家财政为保障的协议；而后者则是拆迁人与被拆迁人两个平等的民事主体之间的协议，不体现国家意志。因此，再以最高人民法院关于房屋拆迁补偿安置协议纠纷的定性套用于房屋征收补偿协议，显然已经不符合房屋征收补偿协议的主要法律特征。[19]（p243）
三、房屋征收补偿协议法律性质的应然定位
学者们从不同视角运用合同性质的抽象识别标准，使得对房屋征收补偿协议法律性质的定位存在分歧，“根本原因在于对契约性质的识别和研究，过分集中契约本身，侧重于契约的内容和性质，以及解决契约纠纷的管辖与手续”。[20]（p190-191）这就需要我们从理论层面作出积极的回应，准确地把脉和诊断房屋征收补偿协议的法律性质，正本清源，以为房屋征收补偿协议在逻辑上的自洽性与连续性及在实践中的针对性和有效性提供理论支撑。笔者认为，对房屋征收补偿协议法律性质的正确认识，既需要我们运用合同性质的抽象识别标准从微观的视角全面去考察，也需要我们运用系统论的方法，将分析问题的视角扩展至宏观领域，深入探讨房屋征收补偿协议的内在价值和应有功能，这样房屋征收补偿协议的行政合同性质就会彰显，房屋征收补偿协议法律关系的真正面目就会还原，从而有助于我们准确地理解和科学地构建房屋征收补偿纠纷司法救济途径。
（一）房屋征收补偿协议行政合同性质的理论之维
首先，民事合同内含着交易各方地位平等的内在要求。从形式上看，房屋征收补偿协议也具有协议双方权利义务对等的基本特征，但这一特征是隐含了房屋征收部门特权的形式平等，是房屋征收部门享有广泛行政决定权条件下的形式平等。透过房屋征收补偿协议的签订过程可以窥见到形式平等条件掩盖下的实质。在整个协议签订过程中，房屋征收部门并不是完全以民事主体身份来签订协议的，而是居于一种管理者的角色。这种角色在三个方面表现得最为明显：一是房屋征收补偿协议的先前行为——房屋征收是一种行政行为，房屋征收补偿协议只是房屋征收的后续行为。在这个过程中，作为房屋征收部门的行政主体角色不可能在行政主体和民事主体之间随时转换。二是协议签订中房屋征收部门拥有的主导权，这就是房屋征收补偿协议的启动取决于房屋征收部门，协议的签订需要在房屋征收决定作出之后。被征收人对于什么时候签订协议没有自由选择权。三是在达不成房屋征收补偿协议时，行政机关还可以直接作出房屋征收补偿决定。也就是说，房屋征收补偿协议的签订并不是完成房屋征收补偿的必经途径。由此可见，房屋征收补偿协议更符合行政合同的基本特征。
其次，民事合同一般建立在双方意思表示一致的合意基础上，合意是民事合同的核心精神，自由是民事合同的基本原则。从表面上看，房屋征收补偿协议也体现了双方当事人的自由合意，但仔细分析房屋征收补偿协议却明显不完全具有民事合同的决定缔约内容的自由属性。从协议的目的上看，《征收与补偿条例》第1条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”从立法解释论上分析，条例制定的目的在于规范条例中规定的征收决定、征收补偿协议和征收补偿决定。尽管有保障被征收人合法权益的目的，但其首要的目的还在于维护公共利益，因为通过签订房屋征收补偿协议可以最大限度地缓和房屋征收中可能引发的矛盾，可以更好地实现公共利益，而被征收人并不能通过签订协议来实现自己的最大私人利益。这与民事合同的缔约双方通过签订合同实现自己的最大利益有实质差异。从协议内容上看，房屋征收补偿协议的内容可以包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，其内容远远超出了民事合同的范畴，实际上是通过事先对协议内容的限定来实现自由合意的。而且，因为行政法上的权利义务在法律上是不能放弃或免除的，也不能随意转移给他人，从实质上看协议的内容是行政法上的权利义务，并不是民法上的权利义务。因此，被征收人对于是否签订协议以及签订什么样的协议实质上并没有自我选择的可能，他只能依据《征收与补偿条例》规定的内容、程序及条件进行有限的选择。
第三，从价值目标上看，房屋征收补偿协议不同于民事合同。“一个像现代社会这样复杂的秩序，既不可能作为一个整体而得到设计，也不可能以那种不考虑其他各部分的情况而孤立地型构每一个部分的方式而加以设计，而只能通过在整个进化的过程中一以贯之地遵循某些一般性原则的方式而加以设计。”[21]（p124）民事合同一般追求个案的公平正义，而房屋征收补偿协议“不仅要力求实现正义，而且还须致力于创造秩序。”[22]（p330）哈贝马斯曾经意味深长地指出：“每一种行动规范的有效性一般来说都取决于那些作为相关者而参加‘合理商谈’的人们的同意”。[23]（p194）房屋征收补偿协议体现了民主协商理论的运用，它使得政府在没有法律依据的情况下，或者即使有一定的法律依据，但在法律允许的空间内通过合意来确定行政法上具体的权利义务及其内容，并在没有法律依据的情况下要求相对人自愿接受限制其自身利益和自由以及政府享有特权的条款，同时考虑个案的特殊性，有区别地实施，从而体现政府行政执法的灵活性和机动性。[24]（p67）通过签订房屋征收补偿协议，使得利益相关者积极的参与和理性的协商，既可以防止房屋征收部门权力的恣意专断，也可以避免群体性的非理性抗争，还可以个性化的满足不同主体的利益需求，从而更好地平衡和协调房屋征收过程中引起的公共利益和私人利益的矛盾和冲突，满足现代社会对良好秩序的需求。因此，房屋征收补偿协议既有助于促进房屋征收过程中的公平正义，又有助于维护房屋征收过程中的和谐稳定，进而实现促进正义与维护秩序的双重价值。这是一般民事合同所无法做到的，实质上是在依法行政理念和符合行政目的性原则的前提下，现代政府积极回应社会发展需要的必然选择。
第四，从制度功能上看，一般民事合同的根本功能在于满足合同双方当事人的利益需要，而行政合同的功能则要比一般民事合同广泛得多。有学者把行政合同的功能概括为十个方面：设权、保障、控权、调和、组织、替补、规范、动员、参与、效率。[25]房屋征收补偿协议作为一种程序设施或者工具设备，为房屋征收部门和被征收人，甚至受协议影响的第三人，提供了理想的协调各方利益的场所和较广泛的选择可能性，使彼此约定的条款内容能够满足各种不同利害关系人的不同要求，使各自的利益均达到现实条件下的最大化，由此产生的结果方案容易得到相对一方的协力，并能有效地防止法律纷争的产生。从民主宪政意义上讲，具有扩大公众参与，实现行政民主化的功能。从更广泛和更深刻的意义上讲，正向德国联邦行政法院在一个著名的判决中所指出的那样：“原则上承认公法合同作为行政方式的合法性，将在极高的程度上根本改变在现代法治国家里国家居高临下的优越地位，改变公民以前仅仅被作为行政客体的法律地位。”[26]（p44）由此可见，认定房屋征收补偿协议为行政合同，有利于扩大房屋征收与补偿活动的公众参与，实现行政民主化，进而实现有效公共管理的需要。另外，从房屋征收的全过程来看，房屋征收决定、房屋征收补偿决定和申请人民法院强制执行，均属于行政争议性质，对于房屋征收补偿协议则仅仅因为采取了协商的方式就认定为民事争议性质，不仅从体系解释看不符合《征收与补偿条例》的内在逻辑，而且从救济途径上看，当事人对房屋征收决定和房屋征收补偿协议均不服提起诉讼，一个行政诉讼，一个民事诉讼，既浪费了司法资源，也降低了司法效率，而且不利于一揽子解决纠纷，不利于充分发挥制度的应有功能。
（二）房屋征收补偿协议行政合同性质的实践之维
“在形成类型及从事类型归属时，均同时有经验性及规范性因素参与其中，此两类因素的结合正系此种类型的本质。”[27]（p340）伴随着我国经济体制改革和政府职能转变，行政合同在我国也经历了一个从无到有的过程。1978年开始的农村生产承包责任制，首先突破了我国传统的行政管理方式，广大农民通过农村土地承包合同取得了土地使用权。1988年，国务院发布《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》和《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》，把行政合同引入工业领域，使企业拥有了自己的经营自主权。之后，政府在国有土地使用权转让、国家科研、公共工程建设、政府特许经营、市政管理建设等很多领域都在运用合同的方式来履行自己的职责。但是，由于中央立法层面没有行政合同概念的出现，对于这些合同的法律性质一直存在争议。不过，在地方立法层面却已经出现了先例。2008年通过的《湖南省行政程序规定》第93条明确规定：“本规定所称行政合同，是指行政机关为了实现行政管理目的，与公民、法人或者其他组织之间，经双方意思表示一致所达成的协议。”这就使得“行政合同”的用法首次出现在我国的规范性法律文件中。有学者认为，行政合同在我国实践中客观、长期、普遍存在，我国宜尽速构建行政合同法律制度。[28]对此，笔者认为，从实践经验视角来看，我国已经积累了关于行政合同法律制度的一定经验，构建行政合同法律制度的实践基础已经成熟，认定房屋征收补偿协议行政合同性质不应存在实践障碍，只需要我们澄清理论认识和提升实践经验，尽快构建行政合同法律制度，以充分发挥其在社会生活中的功能，减少不必要的麻烦和纠纷，既可以保障房屋征收补偿的公共利益需求，又可以实现被征收人的个人利益诉求，达到二者的合理平衡。
从实践需要视角考察，我国已经失效的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）第13条规定，拆迁人与被拆迁人应依本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。该《拆迁条例》规定的拆迁补偿安置协议具有明显的民事合同性质，但是并没有很好解决城市房屋拆迁补偿中的存在的一系列问题，曾经引发各种恶性事件和群体性事件，这种教训必须引起我们从法律上重视区别一般民事合同和房屋征收补偿协议，因为“一个制度的失败，往往归咎于制度先天不足或创制者的道德缺陷”。[29]《征收与补偿条例》第25条明确规定“依照本条例的规定……订立补偿协议”，这是本条的核心语句，也是征收补偿协议区别于其他民事合同的重要依据。该条要求达成协议不单纯是要符合经批准的补偿方案，还要符合该条例的其他实体和程序要求，其实质是要求房屋征收补偿协议的订立过程和内容要符合房屋征收相关法律、法规的强制性规定。只有依法协商签订补偿协议才能公平地保护每一位被征收人的合法权益；只有依法协商签订补偿协议才能维护和树立征收补偿的公平规则；只有依法协商签订补偿协议才能实现房屋征收过程的和谐稳定；只有依法协商签订补偿协议才能提高征收效率，促进经济社会科学发展。[30]（p244）
无论从理论之维分析还是从实践之维考察，房屋征收补偿协议都属于行政合同的范畴，这是对房屋征收补偿法律关系客观现实的一种真正意义的还原和回归，但这也是一种特殊类型的行政合同，需要在理论上继续探讨和完善，特别是当房屋征收补偿协议不能得到履行时，究竟应当采取何种模式处理纠纷，①需要理论界进一步提供有说服力的答案。另外，当双方签订补偿协议后，一方反悔拒不履行，另一方除了可以依据《征收与补偿条例》的规定依法提起诉讼外，是否还可以向法院提起司法强制搬迁申请，[31]（p185）也迫切需要理论上给予释疑。
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（责任编辑：王秀艳）
作者：袁日新
摘要：中国传统民居具有浓郁的中国传统文化特点特色，表达出中国哲学思想的内涵。门面是中国传统民居建筑的重要部分，门面的装饰反映了当时社会的阶级观念、文化理念及伦理道德思想，是建筑中重点装饰的对象。本文主要对明清时期民居的门面装饰特点进行梳理和探讨，使中国民间住宅的艺术手法和文化传统进一步得到继承和发扬。
关键词：明清时期;民居;门面;装饰
在中国古代建筑之中，大门作为一组建筑群的主要入口，在建筑中具有十分重要的地位。明清时期的建筑继续沿着中国古代建筑的传统道路向前发展，成为中国古代建筑史上的又一个高峰。到了明清时期，民间住宅的规模远胜前人，建筑的门面装饰也是形式多样、寓意深刻、技艺精湛。虽然说，“十里不同风，百里不同俗”，各地与各地之间的民居在装饰上有一些差异，但是通过对各地区民居的研究整理能够归纳出以下特点。
一、等级分明
中国古建筑中门的制式一直具有严格的等级区别。从遗留的建筑实例我们可以看出，明清时期较以往各个时期更加强调等级制度的约束，建筑中尊卑、长幼、男女、主仆的活动空间在住宅内部被明确划分，前堂后寝制度更为突出。民居建筑门面的装饰也更加强调等级之分，不同大门的规模、形式、色彩、装饰等可鲜明的反映出户主的社会地位、经济地位，是“门第”高低的标志。比如北京四合院的大门就分为广亮大门、金柱大门、蛮子门、如意门、墙垣式门。其中广亮大门是等级最高的一种，它虽然没有王府大门尊贵气派，但也有较高的台基，门口比较宽敞，门扉开在门厅的中柱之间，大门檐枋之下安装雀替、三幅云一类既有装饰作用，又代表着主人的地位。在清朝时，只有七品官员以上的宅子才可以使用广亮大门;金柱大门的门扉是安装在金柱间的，它的规制与广亮大门很接近，但是等级低于广亮大门：蛮子门的门扉安装在外檐柱间，门扇槛框的形式仍采取广亮大门的形式，是广亮大门和金柱大门进一步演变出来的又一种形式;还有如意门和墙垣式门，等级相对低一些。虽然，明清继承传统并制定严格的等级制度，但是有些地方在实际操作中也并没有完全遵守规定。如文献中所记载的个别财富权势积累到一定程度的达官富商和地主们的住宅，典型的有浙江东阳官僚地主卢氏住宅，以及安徽歙县、黟县的一些住宅。
二、政商有别
从政者的门面装饰豪华且很有气派，但是手法和形式比较单一。而从商者的门面装饰通常都是较为简单、活跃的，相对于前者，更注重于门面的美化，装饰方式很灵活，富于变化。从徽商住宅大门的装饰手法中我们不难发现这一点。比如，在门头门脸的建筑构图上不同的徽商住宅可采用不同的构图形式，从而表现出极大的灵活性。在装饰纹样的运用上，徽商住宅除了传统的龙、风、狮子、蝙蝠等题材外，还常用“暗八仙”，琴、棋、书、画，古玩等题材，更有选用传统历史故事情节或明间戏剧场景等叙述性题材，较之官员宅邸手法更加细腻生动。
三、地方特色逐渐加强
由于经济的繁荣促进了地方建筑的较大发展，中国建筑的地区特色也从明代开始更加显著，明清时期住宅的地方特色较之以往逐渐加强。民居对地形、气候、材料、社会风俗及制度诸因素的协调作用更明显，在建筑密度、住宅间距、庭院大小、楼房的运用、建筑外观、结构方式、群体组合，甚至城镇面貌上皆有不同，民居已成为乡土建筑面貌的地域表征。因此，民居建筑的门面装饰亦呈现出日渐繁荣的局面，出现了较之以前更加丰富的艺术装饰手法和形式。北京四和院、山西祁县民居、陕西关中民居、河南窑洞民居、朝鲜民居、蒙古包、皖南民居、江浙民居、丽江民居、福建土楼、藏族碉房等，它们在大门的形式及做法上都各自表现出相对应地理地貌及民族特点，用各自不同的手法表达了中国传统的文化特色。比如赣南的“围子”(一种类似福建方形土楼的民居建筑)产生于防御功能，其围门墙特别厚，门框往往由巨石制成，设三重门。门的造型也包括门头、门楣与门脸，门头檐口挑出，门楣上刻有围名，但整个大门往往含在墙中与墙成为一体。又如四川民居的大门造型也很有特点，门上为一人字形两坡水屋顶，双挑出檐，屋面相对低一些，给人以亲切感，称之“龙门”。值得一提的是，明清时期尤其到了清代，全国各地频繁的移民活动使得民居建筑形制与技术也被跟着介绍到其他地区，使得各地民居在一定程度上相互借鉴发展。比如明末清初之际，为逃避战乱大量的两湖及广西居民迁入四川，因而将两湖及广西民居的一些风格带入了四川。此时，川南地区民居大门采用墙门式样，墙面上浮贴砖牌坊而不再是四川传统的屋宇屏门式的“龙门”，明显带有两湖风格。
四、风水学在民居门面装饰上的意义演变
风水术是中国一种独特的民俗文化，汉代为萌芽时期，魏晋时期为成型期，唐代是风水的大发展期，宋代是风水的大盛时期，元代是风水术的衰落期，到明清时复为盛行，而且宗派林立，各有传承，称之为广播期。明清时期民居建筑中非常讲究建筑与风水之间地关系。关于大门的布置，着重关注的是其朝向及尺寸，在风水术中也以宅门坐宫卦位决定吉凶，体现大门具有欢迎神明，驱吓魔鬼的特殊功能。人口自然也成为了住宅中重点加工的对象，各家都以最大的精力去装饰好自己的入口建筑。虽然民居大门的装饰不可避免的受到风水学的影响，装饰很多具有风水上的意义，但是随着时代的发展，到了明清时代这种观念逐渐的变淡，很多装饰已从传统的避邪、镇宅而演变成纯装饰的形式。比如周易有“商家大门不宜南向”之说，因为在阴阳五行中，商属金，南向属火，火克金，商人宅门朝南就犯了风水之忌。为了讨吉利，徽州西递民居大门不仅不朝南，而且特意在大门上方造一元宝型门罩，以图避邪招财。这成为徽商住宅的一大特色，并演变为徽派民居建筑形制。又如徽州西递民居正门的门框上大都有门罩，砖砌瓦覆雨檐，用砖雕斗拱挑出，雨檐下方层层砌以砖雕，左右分挑出立体雕像的青砖浮雕，如持笔文昌、握剑武曲、八仙过海、蟠桃仙会等，周围又饰以百花、鸟兽等小浮雕为图案的花边。这些门头装饰虽源自风水之说但更主要的是寄寓一些美好的愿望。
五、门面装饰的种类繁多
明清时期民居的门面装饰不仅体现出了不同的装饰特点，也反映了当时社会各阶层的不同心态。例如宫殿及其一些官员的门面装饰同时用龙、狮子、麒麟等纹样以示威严;在民间，富贵人家常用一些象征着繁荣富贵的纹样来装饰自家的门面，书香门第则多用博古图案，在祠堂的门面上，常用寿字、福字、如意云纹和牡丹、鲤鱼等。而且自明代开始，由于材料和技术的进步，民居中砖结构使用的比例大大提高。大门使用的材料虽然还是以传统的木材为主，但是却是被砖砌墙给包在了墙体的内部，使民居的门面装饰造型发生了变化。民居门面外形庄重，色调素雅，图案纹饰自由随意，同时由立面突出木结构的美转向了突出砖结构的美。
明清时期民居门面装饰大致分为以下几种：
1、门楣题字：利用文字书法的表现艺术来增强建筑的意境感染力是中国建筑的独特手段。2、字牌：字牌就是门额上的题字，通常是镶嵌、雕刻、墨书在匾额上。在表示了其功能的同时也起到了很好的装饰作用。3、锦纹装饰：指由二方连续或者多方连续图案构成的花纹，以回纹锦、拐子锦的使用最多。4、动、植物雕饰：如龙、凤、虎、喜鹊、鹤、鹿、牡丹、梅花等，梅花是中国传统名花，梅即以它的高洁、坚强、谦虚的品格，给人以立志奋发的激励，常被民间作为传春报喜的吉祥象征。5、民间传说与神话故事雕饰：取材于古代小说和名人典故。6、寓意类装饰：比如文房四宝与花瓶在一起，寓意“四季平安”，采用瓶、鹌谐“平安”之音，以柿、如意组成“事事如意”等。
结语
“门之设张，为宅表会，纳善闭邪，击柝防害。”门在拥有原本的功能性的基础上，还显示了丰富而深邃的文化意蕴。明清时期的门面装饰达到了我国古建筑门面装饰的顶峰，其形式绚丽多彩，技艺纤巧精湛，内容丰富，体现了我国古代劳动人民丰富的智慧。对明清时期民居的门面装饰特点进行梳理和探讨，追求其中端庄优美素雅高洁的意蕴，使中国民间住宅的艺术手法和文化传统进一步得到继承和发扬。
作者：丁 昶 范乾坤
房屋门面租赁协议 出租方(以下简称甲方)：身份证号码：
承租方(以下简称乙方)：身份证号码：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。
第一条、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。
第二条、房屋的坐落、面积、设施情况
甲方出租给乙方的门面位于南川区南城办事处中亿阳光豪庭E-5号门面，建筑面积为40.44平方米。附属设施有卷帘门、门钥匙两把(共价值3500元)水电表各一个水电缴费卡各一张(共价值1500元)。
第三条、租赁期限、用途
1、该房屋租赁期共___个月。自年月日起至年月日止。租赁协议一年一签.
2、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，租金随行就市。
第四条、租金及支付方式
1、该房屋每月租金为________元(大写____万____仟____佰____拾____元整)。 租金总额为________元(大写____万____仟____佰____拾____元整)。
2、房屋租金支付方式：租金一年一付(先付后用)
第五条、甲乙双方的权利和义务
1、 乙方按本协议约定，按时足额向甲方给付租金，如乙方不按时足额交纳租金，甲方有权要求乙方履行给付租金义务或解除本协议。
2、 租赁期间租赁门面及附属设施的维修，财物有损、盗等由乙方全权负责。
3、 如因乙方与他人原因给甲方门面及附属设施造成损坏，甲方有要求乙方恢复并赔偿损失。
4、 租赁期内，乙方不能对门面进行随意改装。
5、 租赁期内，未经甲方许可，乙方不能转让或转租该门面。
6、 承租期间该门面的一切费用由乙方全权负责。
7、 本协议签订之日，乙方向甲方交纳房屋履约金现金人民币元整，大写元整(甲方出据)。如乙方未损坏该门面及附属设施，租赁期满后甲方只返还乙方所缴履约金本金。反之将由此履约金中扣除，如还不足赔偿甲方损失的，乙方应另行照价赔偿。
第六条、违约责任如单方违约，应向另一方支付违约金，按一年租金的50%支付。
第七条、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商。
第八条、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
注：如因不可抗拒的原因导致损坏或因市政建设需要拆除造成的损失，甲乙双方不承担责任。
甲方：乙方：
二0一三年一月一日
出租方(以下简称甲方)
承租方(以下简称乙方)
甲方双方经商定达成如下协议：
一、租赁期限及租金，自公历2013年9月09日到2014年09月09日止，年租金叁万元，门面房一间，楼上三间，现金一次性付清，提前10天付房租，如果乙方不再使用，提前壹个月通知甲方，甲方在对外出租。
二、租赁期间水、电费及相关经营等查帐用由乙方自行承担。
三、如需装饰或安装设备费用自理。租房金额随行就市。
四、乙方在租赁期间有权将该房屋转租他人使用。
五、租房定期三年，房租一年一清。(甲方不得无顾收房，否则包赔损失。)
六、以上协议字据为证，租赁期间甲乙双方不得违约，否则违约方承担全部责任。
七、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效。
甲方(签字)：乙方(签字)： 电话：电话：
年月日
出租方：武汉市宏洋市场物业管理有限公司(以下简称甲方) 承租方：(以下简称乙方) 甲乙双方在互惠互利的基础上，经平等协商，就租赁武汉多福路商城3楼门面房经营与管理事宜，达成如下协议。
第一条房屋租赁用途
乙方承租门面房经营项目_______________。
第二条租赁期限
租赁期起止年月日至年月日止。
第三条租金、费用及付款方式
一、租金和费用：
甲方将______号商业门面租赁给乙方经营，乙方按甲方计算的租赁面积___m2缴纳年租金：________________________。
二、付款方式：
1、门面按照先交费后使用的原则，由甲方按年收取乙方租金及费用，乙方须在每_____季度租用前一周向甲方交纳______季度全额租金及费用。
2、若乙方在规定的时间内不交租金及费用，甲方有权收取乙方的滞纳金，甲方收取标准为：每天按月租金及费用合计的5%收缴;若乙方拒交者视同违约;并按本协议的违约条款处理。
3、此协议签订之日，乙方应向甲方缴纳______________元，用作乙方履约保证金。如协议生效期间，未发生违约情况，到协议终止时，甲方应将履约金全额无息退还。如乙方违约，给甲方造成损失的，乙方应对甲方所受损失作出相应的经济赔偿并由甲方扣除乙方履约金。
第四条双方的权利和义务
一、甲方的权利主义务
1、甲方负责提供商业用水、用电，将水电源送至乙方所租赁房屋内，安装水、电表。
2、甲方负责在协议签订一周内清理租赁房屋内场地空间。
3、甲方负责提供承租房屋的使用证明。
4、甲方负责对乙方经营纠纷的协调，制定必要的管理规定，并负责检查落
实和违规处罚。
5、甲方负责对乙方经营门前“三包”(卫生、绿化、秩序)的管理，涉及政府职能部门的有关收费要求时，甲方有权督促乙方缴费及代收。
二、乙方的权利和义务：
1、乙方在租赁期间的水、电费以及政府学校其他部门规定应收取的费用由乙方支付，水电收取价格以武汉市自来水公司、供电局商业收费标准为准。
2、乙方严格按国家有亲规定持证经营。
3、乙方严格执行门面管理办公室制定的各项规定，并服从管理。
4、乙方必须遵守《武汉市外来人口管理暂行规定》和《武汉市外来人口计划生育管理规定》。
5、乙方在租赁期间，严格执行武汉市政府规定的门前“三包”，坚持谁租用谁负责的原则。注意门前的市容整洁、环境卫生，随时保持门前的安全、卫生、整洁及道路的畅通。若有违反，甲方有权按规定给与处罚。
6、乙方认真执行城市管理规定，不乱搭乱改，不擅自改变房屋结构，若有违反甲方有权给于处罚。
三、双方共同的权利和义务：
1、甲方如要对房屋进行整体规划时，乙方应予以支持、配合，并服从甲方的房屋的调整和管理。
2、甲、乙双方与其他单位及个人形成的各种债权债务纠纷，由各自进行解决，均与对方无关。
第五条违约责任
一、甲方违约责任
1、甲方未按约定，逾期或不按乙方要求交付房屋或水电不到位，视同违约。每逾期一日，按月租金0.5%支付违约金;
2、因甲方人为因素停水、停电所造成的乙方损失，由甲方负责赔偿(供电局、自来水公司故障及技术等原因除外);
3、甲方保证用于租赁的房屋产权的真实，如发生任何产权纠纷，由甲方负责处理，若给乙方造成损失，由甲方负责赔偿。
二、乙方违约责任
1、乙方未按时交付租金，除应如数补交以外，每逾期一日，按月租金的5%追加支付违约金;
2、乙方在经营中出现亏损，经甲方确认同意乙方终止协议，不追究乙方的违约责任。但乙方需要提前三个月通知甲方，固定装修归甲方所有，乙方不得拆除。乙方支付一个月房屋租金给甲方。
3、乙方在租用期间，不得私自转租、转让及改变经营项目。若违反规定，甲方有权终止协议，并对乙方按年租金总额的三倍给于处罚;
4、乙方由于装修或使用不当等原因造成房屋损坏，由乙方负责修缮及赔偿损失;
5、租赁期满20日后仍不归还房屋，甲方有权对乙方的设施、设备进行处置。
第六条租赁协议的终止
一、若发生地震、洪涝等自然灾害以及不可抗力事外，致使房屋及财产损失和经营不能正常开展或协议不能继续履行，甲乙双方均不承担任何违约责任。
二、因政策规定或城市规划而造成协议提前终止的，由甲方收回租用房屋，并视其情节给予乙方1个月的租金赔偿。
三、有下列情况之一，将视为乙方违约，甲方有权选择提前终止本协议，并要求乙方赔偿损失，其金额视情节为1—12个月的租金。
1、乙方逾期一个月不支付甲方租金;
2、未经甲方同意，乙方擅自改变承租房用途;
3、未经甲方同意，乙方擅自改变房屋建筑结构;
4、乙方利用门面房或摊位进行非法经营活动;
5、乙方私自转租、转让承租者;
6、乙方逾期不交水、电费、各项税费以及规定的费用;
7、乙方严重违规操作，不服从安全、卫生管理;
8、乙方违反协议规定，并不及时使补救。
四、有下列情形之一。将视为甲方违约，乙方有权选择提前终止本协议，并要求甲方赔偿损失。
1、甲方逾期一个月仍未将出租房屋交付乙方;
2、甲方因司法判决、仲裁而导致本协议之房屋产权发生变更;
3、甲方违反其保证责任或本协议的有关规定，在乙方通知补救期间未得到及时补救，致使乙方不能正常营业或使乙方权益受到实质性的损害;
第七条争议解决的方式
本协议在履行过程中如发生争议，甲、乙双方应尽量协商解决。协议不成时，
甲、乙双方一致同意向属地所在人民法院提起诉讼。
第八条其它事宜
一、本协议如有未尽事宜，甲、乙双方可协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。
二、本协议自双方签字盖章之日起生效，协议一式两份，甲乙双方各持一份。
甲方(出租方)：武汉市宏洋市场
物业管理有限公司
地址：
电话：
门面管理负责人：
签订时间：年月日乙方(承租方)：地址：电话：门面管理负责人： 签订时间：年月日
甲方: 乙方：
根据《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，为明确双方权利和义务关系，经双方协商一致，签订本协议，供双方共同信守执行。
第一条
甲方将珍珠路珍珠苑2号门面租赁给乙方用于经营。 第二条
租赁期限为
年，从
年
月
日起至
年 月
日止，共
个月。租赁期满若需续租，乙方应于期满前一个月向甲方申请，经甲方同意后于期满时重新签订续租协议。
第三条
保证金、租金及交纳形式和交费期限。
1、乙方于本协议签订时间向甲方交纳租赁保证金
万
仟
佰
拾
元整（
元），如乙方全面履行本协议，租赁期满后甲方将保证金全部退给乙方。保证金两仟元。
2、房租两年不涨价，两年后房租随行就市。
3、乙方协议签订时间向甲方支付
个月的租金
万
仟
佰
拾
元整（
元），以后均提前十天向甲方交清下
租金 。
4、如推迟交纳租金，甲方将按每次应交租金总额每天加收5%的滞纳金。
第四条
租赁期间门面设备的维修、保养、水、电管理及收费标准：
1、租赁期间，乙方征得甲方同意后可根据营业需要对门面进行装修，但不得改变或损坏该门面原有的基本结构，期满后属甲方所有，如因拆迁损坏，由乙方修复或赔偿。
2、租赁期间水电费由乙方自行负责，若造成甲方损失的，由乙方负责全额赔偿。
3、租赁期间乙方对门面进行正常维护和保养，费用自付；如因乙方在经营过程中造成损坏，由乙方负责修复。
第五条
乙方不得擅自将租赁的门面改变用途或转租给第三方使用。如确需改变用途或转租，乙方必须事先征得甲方同意。转租时，由甲方办理转租手续才能有效。否则，视为违约。同事终止原甲、乙双方的协议，甲方提前收回所租的门面。
第六条
乙方在租赁期间，必须遵守国家法律、法规，合同经营，照章纳税，并对自己生产销售的食（商）品或提供的服务质量负责，接受消费者监督，承担其经营的全部责任。
第七条
乙方在租赁期间，自觉遵守有关规定，不得乱堆乱放影响市容，实行门面“五包”（包卫生、包绿化、秩序），环境卫生实行保洁规定，每月向有关部门交纳保洁费和垃圾清理费
元。
第八条
乙方在治安方面按有关规定自觉遵守。
第九条
从签订租赁协议之日起，在经营过程中，若发生意外，所造成的一切损失由乙方承担，甲方不承担任何责任。
第十条
乙方在租赁期间享有下列权利：
1、乙方对所租的门面有使用权；
2、乙方在允许经营的范围内有自主经营权，甲方不得干涉乙方的经营过程；
3、乙方在门面租赁期满时有优先权，甲方在同等条件下，应优先考虑乙方续租。
第十一条
违约责任
1、本协议自签订之日起，未经双方同意，任何一方不得中途变更或解除本协议，否则处罚违约金
元。
2、乙方如不按时交清租金、水、电费及其它约定的费用，逾期十五天不交费或自行将所租的门面转租给第三方，甲方除有权按照以上条款处理外，并有权采取下列措施：
1、终止本协议，立即收回所租门面。
2、保证金不予退还。
3、停止供水供电。 第十二条
其他约定事项
1、租赁期内，如果遇到统一规划和调整，本协议自然终止，并按实际租用时间结清租金及其它费用，乙方必须在甲方通知期限内，无条件搬出，终止本协议，甲方不承担任何责任。
2、租赁期间，若因不可抗拒因素造成乙方损失，甲方不负任何责任。
3、若因乙方原因造成火灾等而使甲方或另一方遭受经济损失，由乙方负责赔偿甲方损失。
4、租赁期满后，若不重新签订租赁协议，乙方必须在期满后三日被将所租的门面交还甲方，否则，视为乙方非法占用甲方资产，甲方有权按原租金的3-5倍向乙方索赔，直到向法院起诉。 第十三条
本协议未尽事宜，按《中华人民共和国经济合同法》及有关规定，经双方共同协商处理。
第十四条
本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。本协议经双方签章后生效。
甲方（签章）：甲方代表、：
联系电话：
签订日期：乙方（签章）：详细地址： 身份证号码：联系电话：
年
月
日
出租方（甲方）：
身份证号码；
承租方（乙方）：
身份证号码；
甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：
一、租赁地址：嘉禾县体育路17号
二、租赁房屋范围：
三、租用期限及租金费用的约定：
1、租用期限自
年
月
日至
年
月
日止(共
个月）。
2、房屋租金每年
万
仟
佰元整（￥
元）。
3、付款方式：乙方应于合同生效之日向甲方支付当年租金(人民币）
万
仟
佰
拾
元整，一次性交清,押金
元，在合同生效之日时交付给甲方，押金期满租房终止，甲方验收无室内、外建筑设施损坏后将押金退还乙方，不计利息。若有损坏按市场价赔偿。
4、租赁期内，甲方只提供乙方水电，收费标准按自来水公司，供电公司价格收取乙方向甲方每月月底交纳水电费。如果发生政府有关部门征收本合同来列出项目与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。
四、双方责任约规：
1、租赁期限内不能随便退祖和转租、否妈退租不能退已交屋租赁协议。
2、在租用期内，甲方必须确保乙方的正常使用，不能随便退租，不能将乙方租用的房屋转租给任何第三者或在租赁期房租加价，否则赔偿乙方损失。
3、租用期满后，乙方如需继续租赁，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先。
4、乙方入住该物业应保持周围环境整洁，做好防火、防盗工作，乙方出现的责任内事故，乙方全部负责。
5、乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿。如自然损坏应及时通知甲方，并配合甲方及时进行修复。但灯头、灯座、水龙头，闸阀损坏由乙方自行负责更换。租期满时退租，乙方在室内增修设备的不动设施，坚决不能撤除。
6、租用期内，若乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益，甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方须承担全部责任，并赔偿甲方损失。
五、其它未尽事宜由甲、乙双方协商解决。
本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字后生效
六、其它说明：
1、入住时电表度数：
2、水表度数：
出租方（签字）：
电话：
承租方（签字）：
电话：
签约日期：
年
月
日
出租方(甲方)：承租方(乙方)：
法定代表人：法定代表人:
甲、乙双方在法律的基础上，经过友好协商达成以下门面租赁合同范本：
一、门面租赁情况
甲方将位于景洪市江北澜沧江路三江超市旁的门面房(以下简称租赁物)租赁给乙方使用，面积为_________平方米; 共有_________间;本租赁物的功能为___________ , 包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意后方可执行，因转变功能所需办理的全部手续及费用由乙方自行负责。本租赁物采取包租方式，由承租方自行管理。
二、租赁期限
租赁期限为年，即从_____年___月___日起至_____年___月___日止。租赁期满后如想续约乙方须提前60天提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，现乙方有优先权。
三、租赁费用
1、门面租金为每间每年人民币_________元，管理费为每月人民币________元。水费为每方_________元(水表底数为_________方)、电费每度_________元(电表底数为_________度),水、电价格如有改变，以改变后的价格为准，水、电价格也将改变，若需供电增容，则其手续由甲方负责申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由乙方承担。
2、乙方应于每月________日前，向甲方交纳水电及管理费用，如乙方逾期支付，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额按所欠金额的%支付。
3、乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租赁保证金人民币______元，待租赁期满后，在乙方已向出租方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后___日内，甲方将无条件退还租赁保证金给乙方。
4、乙方应于租赁到期前一个月向甲方支付租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额按所欠租金的%支付。
5、在租赁期间，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，在同等受让条件下，乙方对 本出租物享有优先承租权。
6、乙方在租赁期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及其他防火规定，积极配合出租方做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。
7、在租赁期内，乙方负责购买包括甲方财产在内的租赁物的保险及其它必要的保险(包括责任险);若乙方未购买上述保险，由此而产生的所有赔偿及责任由乙方承担。
8、乙方在租赁期满或合同提前终止时，应提前将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物甲方有权代为清理该杂物，所产生的费用由乙方承担。
9、 乙方在使用租赁物时必须遵守中华人民共和国的法律、地方法规以及有关租赁物物业管理的有关规定，如有违反，应承担相应责任。倘由于乙方违反上述规定而影响建筑物周围其他用户的正常运作，所造成损失由承租方赔偿。
四、装修条款
1、在租赁期内如乙方必须对租赁物进行装修、改建，要事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方书面同意，同时须向政府有关部门申报同意。如装修、改建方案可能对公用部分、租赁物主结构及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方自行承担。
2、装修、改建增加的附属物产权属甲方所有，乙方无权要求出租方予以补贴。
五、转租
1、经甲方书面同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金、处理一切纠纷、以及承担因转租而产生的费用等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变，转租内容必须在原有甲、乙双方租赁合同的基础上约定执行。
2、乙方须要求转租户签署保证书，保证其同意履行原有合同中有关转租行为的规定，并承诺与乙方就本合同的履行对甲方承担连带责任。在乙方终止本合同时，转租租约同时终止，转租户无条件迁离租赁物。乙方应将转租户签署的保证书，在转租协议签订后的__日内交甲方存档。
六、门面租赁合同的解除
1、在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过天，甲方有权提前解除本合同，在甲方以等书面或口头方式通知乙方(包括受转租人)之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产(包括受转租人的财产)，并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的全部费用。
2、乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知甲方，且向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用。并应于本合同提前终止之前向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。甲方则在5日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。
3、在租赁期内甲方如遇土地及地面建筑征收及征用，甲方应提前三十天通知乙方搬迁，甲方不对乙方做任何补偿，乙方要配合甲方三十天内将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物甲方有权代为清理该杂物，所产生的费用由乙方承担。
七、免责条款
因发生严重自然灾害等不可抗因素致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在30日内，提供不可抗因素的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件，遭受不可抗力的一方由此而免责。
八、合同终止
本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权坚持收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。
九、广告安装
若乙方需在租赁物建筑物的本体或周围设立广告牌，须经甲方书面同意并按政府有关规定执行。
出租方(印章)：_______________承租方(印章)：授权代表(签字)：______________授权代理(签字)：时 间：时间：
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