方案
(一)
土地成本总地款1480万元，总建筑面积22000㎡，每
㎡建筑面积土地成本为680元
建安成本按框剪结构、酒店外墙、酒店电梯、基本消防、
人防、强电弱电、公共管网、公共绿化、给排
水、基本智能系统预埋约2000元/㎡
报建费180元/㎡
地勘、设计、监理约80元/㎡
财务成本、管理成本按直接成本的10%计算294元/㎡
税收营业税、土地增值税预征、企业所得税预征
共10%约450元/㎡
以上成本为3684元/㎡ 按照房地产平均利润30%，本项目按总成本的20%提取利润，则实际售价为4420/㎡
方案
(二)
土地成本总地款1480万元，总建筑面积22000㎡，每
㎡建筑面积土地成本为680元
建安成本按框剪结构、酒店外墙、酒店电梯、酒店消防、
人防、强电弱电、公共管网、公共绿化、给排
水、基本智能系统预埋约2200元/㎡
报建费180元/㎡
地勘、设计、监理约80元/㎡
财务成本、管理成本按直接成本的10%计算314元/ 税收营业税、土地增值税预征、企业所得税预征
共10%约470元/㎡
以上成本为3924元/㎡ 按照房地产平均利润30%，本项目按总成本的20%提取利润，则实际售价为4708/㎡
如何测算流动资金贷款需求量
流动资金贷款需求量应基于借款人日常生产经营所需营运资金与现有流动资金的差额(即流动资金缺口)确定。一般来讲，影响流动资金需求的关键因素为存货(原材料、半成品、产成品)、现金、应收账款和应付账款。同时，还会受到借款人所属行业、经营规模、发展阶段、谈判地位等重要因素的影响。银行业金融机构根据借款人当期财务报告和业务发展预测，按以下方法测算其流动资金贷款需求量：
估算借款人营运资金量
借款人营运资金量影响因素主要包括现金、存货、应收账款、应付账款、预收账款、预付账款等。在调查基础上，预测各项资金周转时间变化，合理估算借款人营运资金量。在实际测算中，借款人营运资金需求可参考如下公式：
营运资金量=上销售收入×(1-上销售利润率)×(1+预计销售收入年增长率)/营运资金周转次数
其中：
1、营运资金周转次数=360/(存货周转天数+应收账款周转天数-应付账款周转天数+预付账款周转天数-预收账款周转天数)
2、营运资金周转次数=销售收入净额/(平均流动资产-平均流动负债)
以上两个公式均没有问题，个人倾向于使用公式2
周转天数=360/周转次数
应收账款周转次数=销售收入/平均应收账款余额
预收账款周转次数=销售收入/平均预收账款余额
存货周转次数=销售成本/平均存货余额
预付账款周转次数=销售成本/平均预付账款余额
应付账款周转次数=销售成本/平均应付账款余额
估算新增流动资金贷款额度
将估算出的借款人营运资金需求量扣除借款人自有资金、现有流动资金贷款以及其他融资，即可估算出新增流动资金贷款额度。
新增流动资金贷款额度=营运资金量-借款人自有资金-现有流动资金贷款-其他渠道提供的营运资金
如何合理确定流动资金贷款额度 发布时间：2010-07-21 13:58:18
------------------
http://
作者：漳州城区联社
陈朝平
2010年2月，银监会颁布实施了《流动资金贷款管理暂行办法》，对流动资金贷款进行了规范化管理，其中对流动资金贷款需求量的测算提出了参考公式。由于农村信用社服务的对象多数为中小企业，企业提供的报表不真实、不规范情况较多，这也给办理中小企业信贷业务的信贷员出了一道不小的难题。在实际操作过程中，要求我们的信贷员更要加强贷前尽职调查，并根据借款人的实际经营情况，合理的分析和使用数据，而不能仅仅局限于财务报表数据，应注重实际调查情况，合理确定数据取值，本人在近期省联社组织“三法一指引”培训过程中得出几点心得，与各位同仁一起切磋探讨。 如何确定营运资金量
营运资金量的影响因素主要包括现金、存货、应收账款、应付账款、预收账款、预付账款等，在调查基础上，预测各项资金周转时间变化，合理估算借款人营运资金量。管理办法给出了实际测算中，借款人营运资金需求量的参考公式：
营运资金量=上年度销售收入×(1-上年度销售利润率)×(1+预计销售收入年增长率)/营运资金周转次数
在实际使用中，我们要根据借款人的实际经营情况，合理地分析和使用数据，而不能仅仅局限于财务报表数据，而是要根据实际调查情况，合理确定数据取值。
预计销售收入年增长率。该比率的预定要有理有据，既要符合企业所在行业的发展规律和趋势，又要根据企业自身的发展阶段、规划及可实现性进行确定。最重要的是预测的增长水平要与企业现有的生产能力以及市场承受能力匹配，如果仅仅是为了达到需求量的测算而确定很高的增长率是非常不合理的。比如对于成立时间不长的企业，预计其销售收入增长率达到100%，与处于新生阶段的企业需要采取拓展策略的情况相吻合，但伴之而来的是高风险经营，此类企业应谨慎介入;对于已进入稳健期经营的企业，其增长率能达到10%至20%已经是非常不错的业绩，再预计更高的增长率可以说只是仅仅是为了达到更高的流动资金需求量而已。因此可以看出，我们预测时要对数据的合理性和可实现性充分验证，才能更加合理确定营运资金量并符合企业发展的实际。 如何确定流动资金贷款额度
管理暂行办法中规定的新增流动资金贷款需求量测算公式为：
营运资金量-借款人自有资金-现有流动资金贷款-其他渠道提供的营运资金。
要想贷款额度确定合理，必须弄明白公式中的各项目所包含的具体内容。
1、自有资金：任何企业从事经营活动，都必须拥有一定数量的自有资金，自有资金包括投资者投入企业的资本金及经营中形成的积累，如盈余公积金、资本公积金和未分配利润等，它反映了所有者的权益。但是自有资金投入的方向不仅限于日常经营周转，还包括长期投资、固定资产投入、购买土地使用权等，这部分资金投入后，就势必减少流动资金的周转量，因此公式中的自有资金是指企业用于流动资金周转的部分，应剔除长期投资、固定资产、无形资产等科目的投入。商业银行信贷管理制度规定自有资金的比例不低于30%。
2、现有流动资金贷款：不仅包含借款人现有的他行流动资金贷款金额，还应该包含应付票据的敞口部分，原因是这部分敞口也是作为流动资金用途使用。如企业应付票据科目为400万元，经调查是开立的银行承兑汇票，保证金比例30%，那么敞口就是280万元，应作为被减项。
3、合理剔除应偿还的资金因素，如已到期的贷款、应支付的应付账款等。
4、其他渠道提供的营运资金：包括自股东处取得的借款;发债;职工集资;通过融资租赁购入的小型设备;财政补贴;发行股票;非银行金融机构取得的融资等等。
这样，在合理分析上述数据的基础上，我们就能得到借款人需要新增加的流动资金贷款额，也就是其日常生产经营所需的营运资金缺口。但是实际工作中，往往会发生计算出来的贷款额很可能会与借款人申请的贷款额不一样的情况，基本有下面三种可能：
一是测算额度大于申请额度。表明借款人有可能要增加自有资金投资的投入，如增加股东投入、引进战略投资者等，或者是到其他银行进行再融资;
二是测算额度小于申请额度。那就表明借款人保持日常生产经营所需资金量没有申请的那么大，我们就要考虑贷款的实际用途是否全部是投入生产经营，是否存在挪用至固定资产投资(结合报表中的固定资产科目和在建工程科目进行分析)，甚至投入房市、股市的可能，这是管理办法明确规定禁止的贷款用途。
三是借款人的流动资金贷款缺口计算出来后为负值。从表面理解就是借款人目前的自有资金和借入的流动资金已经大于其周转经营所需的流动资金，也就是说借款人不需要流贷支持就已经能够完成周转需要。但实际情况是企业确实需要贷款，这种情况主要表现在企业接到一笔订单，这对于借款人来说是临时性的生产任务，但日常资金都处于周转使用中，没有生产这笔订单所需要的资金，因此计算出来的营运资金量没有包含本笔订单的需求，如果仅仅根据公式结果银行就不发放本笔贷款，就是没有考虑企业的实际交易需求来确定流动资金额度，是不合理的。
一：物业服务费的构成
1、人工费 1)工资 2)奖金
3)社会保险金 4)公积金
5)福利费及其他政府规定企业要计提的费用
2、办公费 1)通信费 2)交通费 3)办公耗材费 4)低值易耗费 5) 招待费 6)培训费
7)办公设备折旧费 8)能源消耗费 9)租赁费
10)政府征集的费用
3、设施设备日常维护费用 1)维护的材料费 2)维护中的消耗费 3)代维费
4)变电设备年检费 5)配电设备年检费
6)高低压计量设备的年检、年校费 7)升降设备的年检费
8)设备设施维护中的运输费 9)发电设施维护中的运输费 10)蓄电池的维修费 11)空调机组的水处理费 12)换热系统的处理费
13)变频恒压的供水系统消耗费
4、秩序维护费 1)行业管理费
2)秩序维护设备的维修、补充费 3)秩序维护人员的器悈费 4)秩序维护人员的装备费
5)消防监控设备的维护费、年检费 6)烟感、温感设备的维护费、年检费 7)灭火器具的检测费 8)灭火器具的更换药业费 9)巡更维护费
10)巡更器具维护费
5、环境维护费 1)清洁设备的购置费、折旧费 2)清洁设备维护费
3)清洁车辆的燃油费、维修费 4)清洁工具的购置费、更换费 5)清洁药剂耗材费
6)洗手间卫生纸购置费、洗手液购置费 7)芳香剂购置费 8)消杀药剂费
9)消杀设备维修费、折旧费 10)建筑外檐清洁费 11)生活水池清洗消毒费 12)生活水质检测费 13)化粪池清掏费 14)生活垃圾中转费
6、绿化维护费
1)绿化水费(每年每平米1.5—2T) 2)绿化设备购置费、折旧费 3)绿化设备的维修、耗材费 4)乔木、灌木的修剪费 5)绿植施肥费 6)草坪休假费 7)草坪补苗费 8)绿篱花卉补种费 9)建筑内花木租摆费 10)节日庆典花木租摆费
7、公共区域能耗费
1)公共耗材及电照明耗材及电费等 2)公共路灯、草坪灯耗材及电费 3)安全指示灯耗材及电费 4)变压器损耗、线路消耗费
8、不可预见费(总支出的3%—6%)
1)不可预见费是为了项目平衡运行而设定的
2)根据意外发生的可能设定专项费用、用于应急状态 3)专项费用的比例是可议的
4)不可预见费的设定是甲乙双方双向或以的一项措施
9、物业服务企业管理费(总支出的3%—5%) 物业服务企业的管理性质：
1)是为了保证物业服务企业的发展而设定的专项费用 2)是项目有偿使用物业服务企业专用技术的一种补偿 3)是物业服务企业管理标准的专有权使用的一种补偿 4) 是有偿使用物业服务企业商标专用权的一种补偿 5)是物业服务社会价值的一种证明 6)是物业服务企业收入的一个组成部分
10、税金
1)税金是指营业税
2)所得税由物业服务企业自行缴纳，在管理费用中不予列支 3)税金比列将根据地方交纳比列上交
11、物业服务企业利润
物业服务企业利润比列的设定要根据一下几点确定： 1)要根据市场竞争的情况而定 2) 要根据物业服务企业管理成本 3)要根据物业服务企业战略选择 4)要根据物业服务企业发展长远规划 5)要根据物业服务企业取费惯例
6)要根据物业服务利润，可以正值也可以负值
物业服务费用测算流程图
分析采集到数据的经济指标
数据分析完毕后，分解到项目内
按类分大项目
项目细化分解
专业人员将细化项目进行计算
考虑中和因素
汇总细化项目及中和因素支出费用
得出单位面积物业服务费用标准
公共耗能状况 设施设备配置状况 制定物业服务标准 物业区域总建筑面积
一、 人员工资及福利
1.工程维修人员6人
其中：强电2人、弱电1人、水工2人、综合工1人。
工资：6人×1400元/月=8400元/月
福利：6人×600元/月=3600元/月
小计：12000元/月
2.锅炉执机人员3人
工资：3人×1400元/月=5200元/月
福利：3人×600元/月=1800元/月
小计：7000元/月
3.安保人员8人
工资：8人×1200元/月=9600元/月
福利：8人×500元/月=4000元/月
小计：13600元/月
4.物业主管人员1人
工资：1人×2500元/月=2500元/月
福利：1人×1000元/月=1000元/月
小计：3500元/月
累计：36100元/月
二、 能耗费用测算
1.电费：按每平方米电负荷0.1kw计，单价按0.85元/度计算，使用系数按0.85计
3600㎡×0.1kw/㎡×24小时×30天×0.85元/度×0.25=55080元/月
2.自来水费：按现行市政府商业水价计算
15吨/天×6.1元/吨×30天=3294元/月
3.天燃气费：按现商业价1.90元/㎡计算，按运行系数0.25计算
14㎡/h×24小时×1.90×30天×0.25=4788元/月
累计：63162元/月
三、 办公费用(含办公设备折旧)
18人×100元/月=1800元/月
四、 保洁材料费
3600㎡×1.50元/月=5400元/月
五、 设备维护保养材料费
1.强电设备、设施
包括设备线路维护维修，控制柜的检修保养，灯泡、灯具的维修更换等
1000元/月。
2.电话、宽带线路设备、设施
500元/月
3.消防设备设施
1500元/月
4.热水系统
500元/月
5.给、排水设备设施
800元/月
6.采暖、空调设备设施
700元/月
7.其它设备设施、
600元/月
累计：5600元/月
六、 设备设施的大中修和设备设施的更新更换费用由产权单位担负。
七、 物业费用合计：112062元/月
