论房地产公司财务绩效评价指标体系的建立
摘 要：随着城镇化水平的不断提高和住房制度改革的不断推进，房地产公司迅速发展壮大,及时全面地评价房地产公司财务绩效有助于其正常发展。分析了建立房地产公司财务绩效评价指标体系的必要性，从定量评价指标和定性评价指标入手，建立了房地产公司财务绩效评价指标体系，以期为提高财务管理水平提供参考。
关键词：房地产公司;财务绩效;评价指标体系
近年来，随着我国住房制度改革的不断深入和人们对住房刚性需求的日益增长，房地产公司获得了长足发展。房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。但需要引起我们重视的是，由于资金回收期长、资产负债率高等，这些公司面临巨大的风险。因此，应及时、全面地评价和分析财务绩效，降低财务方面的风险，从而有利于房地产业的健康发展。
1 评价房地产公司财务绩效须建立评价指标体系
房地产公司财务绩效的综合评价通常要经历确定评价对象(即：房地产公司财务绩效)、建立评价指标体系、选择定性或定量评价方法、构建综合评价模型，得出财务绩效评语等步骤。在这些步骤中，建立评价指标体系是基础工作。指标的选择质量对后续工作具有重要作用。
2 房地产公司财务绩效评价指标体系的建立
本文以向房地产公司管理当局提供决策参考为目的，根据目前我国房地产公司的发展情况、已经和可能出现的问题和风险，建立了房地产公司财务绩效评价指标体系。
在该指标体系中，房地产公司财务绩效(A)为一级指标。为了将众多的指标进行初步分类，在该一级指标下设定量评价指标(B1)和定性评价指标(B2)。
2.1 定量评价指标(B1)
考虑到定量指标比定性指标主观随意性小，并且可依据财务报告相关数据进行计算，所以该指标体系以定量指标为主。
房地产公司的资金来源结构呈现单一化的特征，即主要依靠金融机构贷款，企业自有资金少，财务风险较大，甚至出现循环贷款、重复抵押贷款、将已办好的房产证迟迟不发给业主并将其进行抵押贷款等违法违规现象，所以要格外关注偿债能力。楼盘的销售与普通商品的销售存在显著不同，这可以体现在营运能力上。盈利能力和发展能力是股东，特别是上市公司股东非常关心的。综上，本文在定量评价指标(B1)下设置了短期偿债能力(C1)、长期偿债能力(C2)、营运能力(C3)、盈利能力(C4)、发展能力(C5)五个三级指标。
(1)短期偿债能力(C1)。
①速动比率(D1)。
流动比率在评价房地产公司短期偿债能力时，存在一定的局限性。在流动资产中，交易性金融资产、应收票据、应收账款的变现能力均比存货强，存货需经过销售才能变为现金。如果遭遇楼市低迷、房贷利率提高、限购等调控政策，存货的销售会变慢，将流动资产扣除存货后的金额除以流动负债得到的比率即为速动比率，也称酸性试验。
②现金比率(D2)。
现金比率是现金类资产与流动负债的比率。现金类资产包括库存现金、银行存款及其它现金等价物，即现金流量表中所反映的现金。计算公式为现金类资产除以流动负债。该比率可以反映房地产公司的直接支付能力。如果缺乏现金，会发生支付困难、不能按时足额偿还本金和利息等，危及企业的正常经营。著名的巨人集团当年就是因为不堪巨额负债的压力而破产的。
(2)长期偿债能力(C2)。
①资产负债率(D3)。
该比率是企业负债总额与资产总额的比率，反映资产总额中有多少是通过举债得到的。该比率不仅反映房地产公司偿还债务的综合能力，也反映了公司管理当局的进取开拓精神。如果不利用举债经营或负债比率很小，说明企业比较保守，利用债权人资本进行房地产开发的能力较差。但是，负债也必须有一定限度，负债比率过高，财务风险将增大。
②已获利息倍数(D4)。
该指标是将一定时期息税前利润除以利息支出得到的比率。由于房地产公司一般负债很多，所以该指标能反映出获利能力对债务偿付的保障程度。一般情况下，该指标越高，说明长期偿债能力越强。
(3)营运能力(C3)。
与普通的工业制造企业相比，房地产开发营业周期长，至少要三四年，并且垫付的资金数量较大，负债数额大，工程建设涉及的方面很多，这些都会导致房地产公司承担较多的项目风险、利率风险和经营风险。这就要求在考核房地产公司财务绩效时，要非常关注其营运能力。本文选取了总资产周转率和存货周转率作为代表指标。
①总资产周转率(D5)。
该指标是将企业一定时期的主营业务收入净额除以平均资产总额，可以反映房地产公司对全部资产的利用效率。该指标越高，说明企业对全部资产的利用能力越高。
②存货周转率(D6)。
房地产公司的存货主要包括在建开发产品和置存待售产品。存货周转率是用一定时期主营业务成本除以平均存货余额，是反映流动资产流动性的一个指标。该指标能够体现房地产公司的销售能力和资金回收能力。一般来说，该指标越高，表明资金回收速度越快，资金占用水平越低。
(4)盈利能力(C4)。
对利润的不断追求是房地产公司持续经营的动力和目的。盈利能力不仅关系到公司所有者的利益，也是其偿还债务的重要来源。本文选取了净资产收益率和总资产报酬率作为代表指标。
①净资产收益率(D7)。
该指标是企业一定时期净利润除以平均净资产的比率，是反映自有资金投资收益水平的最具综合性的指标，同时也是杜邦分析系统图的起点。该指标越高，企业自有资本获利能力越强。
②总资产报酬率(D8)。
该指标是净资产收益率(D7)的有效补充，是将一定时期内获得的报酬除以平均资产总额得到的比率，反映房地产公司对资产进行综合利用效果的指标。
(5)发展能力(C5)。
发展能力是企业在生存的基础上，扩大规模、壮大实力的潜在能力和成长能力。本文选取了销售增长率和资本积累率作为代表指标。
①销售增长率(D9)。
该指标是企业本年主营业务收入增长额除以上年主营业务收入总额的比率，反映房地产公司商品房销售收入的增减变动情况，是评价其成长状况和发展能力的重要指标。
②资本积累率(D10)。
该指标是企业本年所有者权益增长额除以年初所有者权益的比率，反映了所有者权益在当年的变动水平，体现了企业资本的积累情况。
2.2 定性评价指标(B2)
除了上述定量评价指标外，房地产公司还有一些方面也决定了财务绩效水平的高低。由于其往往存在于报表外，并且是无形的，所以不易引起股东和债权人的注意。
(1)企业基本素质(C6)。
企业基本素质包括领导基本素质、员工基本素质、企业管理素质、技术装备素质等。考虑到与房地产公司财务绩效的关系紧密程度，本文选取了高层管理者素质(D11)和法人治理结构合理性(D12)作为代表指标。
①高层管理者素质(D11)。
高层管理者的政治素质、道德素质、知识素质、能力素质、心理素质等决定了其综合素质的高低，进而会对财务绩效产生影响。
②法人治理结构合理性(D12)。
法人治理结构涉及股东、董事、管理层、监事之间的关系。该结构是否按法律规定建立、是否能实现职责明确、协调运转、有效制衡会对房地产公司的健康发展尤其是财务绩效产生重要影响。
(2)财务管理能力(C7)。
财务管理能力包括财务学习能力、金融关系能力、财务控制能力等。本文以筹资能力和投资水平作为代表性指标。
①筹资能力(D13)。
房地产公司筹资能力包括内部筹资能力和外部筹资能力。内部筹资能力体现在将利润重新投入到以后的房地产开发活动中。利润留存的多与少一定程度上能够自主决定。而外部筹资能力的强弱是房地产公司金融关系网强大程度的直接体现，更应该引起企业的重视。
②投资水平(D14)。
考察房地产公司的投资水平可以从风险和收益两个角度入手，观测风险程度、投资回收期、内含报酬率、预期投资收益率等方面。
参考文献
[1]中联研究院等.2011中国上市公司业绩评价报告[M].北京:科学出版社，2011.
[2]荆新，王化成，刘俊彦.财务管理学[M].北京:中国人民大学出版社，2009.
作者：王 薛
[摘要] 本文采用2007年深,沪两市证券交易所30家房地产公司的9个主要财务指标数据为样本，利用MINITAB来对其进行因子分析。这些指标之间具有很强的相关性，如果利用所有的9个财务指标,难免出现信息的重叠，而利用因子分析可以解决这个问题。
[关键词] 房地产 因子分析 财务指标 MINITAB
一，因子分析简介
多元统计分析处理的是多变量问题。在实际问题中，变量之间可能存在一定的相关性，因此，多变量中可能存在信息的重叠。因子分析就是一种降维、简化数据的技术。它通过研究众多变量之间的内部依赖关系，并用少数几个“抽象”的变量来表示其基本的數据结构。这几个抽象的变量被称作“因子”，能反映原来众多变量的主要信息。因子分析是一种通过显在变量测评潜在变量，通过具体指标测评抽象因子的统计分析方法。
因子分析的数学模型可简单表示为：Z=AF+CU，其中A称为因子载荷矩阵,Z为
m×1m×p p×1 m×m m×1
可能存在相关关系的变量，F代表独立的公共因子，CU为特殊因子。上式需要满足几个基本假设条件：
(1)P≦m.
(2)COV(F,U)=0,即F与U不相关。
(3)E(F)＝0 COV(F)=(1…1)p×p=Ip,即F1，…，Fp不相关，且方差皆为1，均值皆为0。
(4)E(U)=0COV(U)=Im,即U1，…Um不相关，且都是标准化的变量，假定Z1,…Zm也是标准化的，但并不相互独立。
二、房地产公司财务指标因子模型构建
1.样本选取。本文选取2007年深,沪两市证券交易所30家房地产公司的9个主要财务指标数据进行分析。
2.将数据降维，确定主因子。进行因子分析，根据因子分析所得到的9个公因子总方差中，选取三个主要因子来反映原始数据的信息，累积贡献率达到87.7%
3.建立因子载荷矩阵。为了更好的对所选公共因子赋予更好的经济解释，对提取的三个主变量建立因子载荷矩阵，使其更具代表性。对原始因子载荷进行方差极大正交旋转，使因子载荷系数的取值更接近0和1。结果如下表所示：
三、方案结果分析
从上表给出旋转后的因子载荷阵可以看出，经过旋转后的载荷系数已经明显的两极分化了。第一个公共因子在指标营业利润率(X3)、净利润率(X4)、速动比率(X7)、成本费用利润率(X8)、营业收入利润率(X9)上有较大载荷，说明这五个指标有较强的相关性，可以归为一类，从财务指标类型来看这五个指标属于公司成长能力指标，因此命名为“成长因子”；第二个公共因子在指标销售毛利率(X2)、流动比率(X6)上有较大载荷，命名为“变现因子”；第三个公共因子在指标每股收益（X1）、净资产收益率(X5)上有较大载荷，命名为“获利因子”。通过因子分值系数矩阵，根据表中的因子得分系数和原始变量的标准化值就可以计算各因子的得分。本文因子得分表达式可以写成：
F1＝-0.094X1-0.097X2+0.223X3+0.239X4+0.013X5-0.120X6+0.200X7+0.231X8+0.237X9
F2＝0.198X1+0.525X2-0.045X3-0.139X4-0.178X5+0.595X6+0.034X7-0.050X8-0.053X9
F3＝-0.498X1-0.033X2-0.045X3-0.082X4-0.540X5-0.072X6+0.221X7-0.008X8+0.027X9
四、结论
本文利用因子分析方法，通过运用MINITAB工具对房地产公司的业绩指标进行了分析，归结出成长因子、变现因子、获利因子三方面。希望能对房地产公司有所启示，把各项业绩指标分类分析，去除他们之间的相关性，避免信息重叠，从宏观的角度评价企业的经营状况。
作者：马 跃
摘要：企业要在激烈的竞争中有所发展，就要重视企业的财务分析，建立健全适合现代经济需求的企业财务分析指标体系。本文通过对公司的财务指标分析，指出其存在的局限性问题，并给出相应的解决对策。
关键词：财务指标 局限性 管理对策
财务指标指企业总结和评价财务状况和经营成果的相对指标。经过投资者经验的积累，慢慢的形成了完善的体系，统称为财务指标体系。财务报表是由财务工作者参照财务制度、法规，基于企业生产经营状况统计而成，因此难免在统计上出现存在人为的差错，有的财务人员甚至恶意隐瞒，导致财务分析结果与实际生产经营状况存在偏差。
1 财务指标分析结果偏差的原因
1.1 分析者分析能力的局限性
一般情况下，由专业财务工作者综合分析、评价财务报表的相关情况，分析结果自然因人而异。由于知识水平、业务能力、掌握财务分析理论和方法的深度和广度的差异，每一位财务分析人员对报表的认知程度、解读能力、判断能力都各不相同，导致财务分析指标的计算结果也存在差异。理解偏差主要是财务工作人员缺乏实际操作经验所致，因此财务指标分析结果存在差别也是必然的。
1.2 分析者有意操纵财务指标的行为
企业财务管理人员的职业素养决定财务报表数据的信息质量。企业从事成产经营活动的最终目的就是盈利。但是由于自身能力水平和思想觉悟的高低差异，有的人严格自律，但有的人受利益驱使往往会采取非法盈利手段，从某些侧面来分析，有些人之所以非法盈利也与其较差的职业操守有直接的关联。
2 财务指标分析的客观局限性
2.1 偿债能力指标的局限性
2.1.1 企业短期偿债能力，即企业在短期债务到期前资产变现来偿还流动负债的能力。流动比率、速动比率是评价短期偿债能力的两大指标。由于短期内可以将流动资产变现，通过这两个指标来体现企业短期偿债能力完全符合逻辑惯例。但是应该注意一点，企业生产经营环境复杂多变，切忌完全依据这两项指标的数值来评判企业短期偿债能力。如果只通过流动比率和速动比率的数值来断言企业短期偿债能力，而忽视经济环境的影响，那么财务分析必将失去其实际意义。
2.1.2 利息保障倍数能够体现企业支付利息的能力及其举债经营的基本条件，但企业偿还债务本金的能力无法通过该数值反映出来。企业通常以流动资产来支付借款的本金和利息，因此，我们无法通过资产负债率看出企业所拥有的流动资金的数目，因而无法准确评判企业偿还债务本息的能力。企业总资产对总负债的偿还能力可以反映在资产负债率上，虽然该指标说明企业有一定资产基础来偿还负债，但是资产基础是否与负债数目相当便不得而知。除此之外，还应该综合分析企业的资产结构及其变现能力，才能客观评判企业是否具有偿还负债的能力。
2.2 营运能力指标的局限性
该指标主要指企业营运资产的效率与效益。总资产周转率和流动资产周转率的计算中，其分母是平均总资产与平均流动资产，也出现了不同资产与不同效能相对应的情况，平均值的计算方式、资产结构的变动，该指标反映企业总资产的实际周转能力的判断也会受到影响。除此之外，总资产周转率公式中的分子指的是扣除折扣和折让后的销售净额，是企业从事经营活动所取得的收入净额;而分母则是企业所有资产项目之总和。一般认为，应收账款能够快速周转，不易产生坏账的情况，如果在制度相对完善且正常运作的资本市场，当企业资金短缺时，应该立即贴现，否则相反。若要判断一家上市公司的运营能力如何，应该将相关指标系统综合评判，而不宜以单一的指标为基准进行评判。
2.3 收益能力指标的局限性
从企业运营的角度来分析，财务指标就是每股收益、每股净资产以及净资产收益率。但是这几项指标的实际应用却存在一定的局限性。
每股收益的局限性：企业盈利能力主要通过每股收益的比率指标反映出来。本年度净利润与年末普通股份总数之间的比值就是每股收益。本年度普通股所得的利润通过该指标反映出来。计算时，本年度净利润(分子)属于时期指标，而年末普通股份总数(分母)属于时点指标，二者计算口径有差异。应该注意一点，企业经营风险并不能从每股收益上看出来，但是经营风险往往随着收益的增加而逐渐增大。每股收益指标有一定的局限性，投资方无法从每股收益指标的数值上看出企业可分配股利的多少。由此可见，投资方要分析一家上市公司的每股收益，首先要对与该指标存在必然联系的其他因素进行综合分析，同时做好财务风险防范措施，而不应以每股收益的具体数值来分析上市公司的每股收益的全部情况。
净资产收益率的局限性：所有者权益的收益水平主要体现在净资产收益率上。该指标的计算公式为：①净资产收益率=净利润/年末股东权益。②净资产收益率=净利润/平均净资产。为确保计算结果精准无误，必须以净资产的加权平均数为基准进行计算，以年初、年末净资产的平均值作为分母，同分子的当年净利润相比不仅合理可行，而且有助于简化计算流程。
2.4 发展能力重要财务指标的局限性
相较于上述指标而言，营业收入的确认弹性很大，而企业运营成效及其利润分配制度都会影响资本保值增值率。受资本或股本溢价、社会捐赠、资产升值以及投资成本等客观因素的影响，使实收资本与资本公积增加，这并不代表资本增值，资产负债表的期末“未分配利润”一项也不包括向投资者分配的当期利润。
最近几年，业界多以现金流量来评判企业的财务运作情况。此外，在分析企业财务状况时也要积极推广应用以下指标，以提高分析结果的实效性。
总资产报酬率分析评价企业长期偿债能力，应将资产报酬率指标放在与资产负债率同等重要的位置去看待。资产负债率能够体现企业长期偿债能力。在整个资产结构中，企业资产负债率越低，企业资产的比例大于债权人的资产比例，企业偿债能力和财务运作情况良好。
现金比率分析评价企业短期偿债能力，要将流动比率、速动比率指标、现金比率、现金对流动资产比率指标系统起来综合分析。企业短期偿债能力主要通过流动比率和速动比率反映出来。具体分析企业短期偿债能力的过程中，除这两项指标之外，还需系统的考虑现金比率、现金对流动资产比率等指标，以提高分析结果的精准度。
考虑新增资本及其增资时间的资本保值增值率，依据财务部作出的相关规定，将期末所有者权益总额与期初所有者权益总额之比设定为资本保值增值率。当期末所有者权益总额/期初所有者权益总额<1时，说明资本不保值;当期末所有者权益总额/期初所有者权益总额=1时，说明资本保值;当期末所有者权益总额/期初所有者权益总额>1时资本增值。资本保值增值率体现出资本保全的基本原则，有利于财务目标观念的更新，但其实际操作过程仍受到诸多因素的限制，如缺少本期新增资本，增资时间影响所有者权益的考量。
综上所述，在财务分析过程中要充分利用资产负债表、利润表、现金流量表进行综合分和考评，并充分考虑财务指标本身的局限性，从而正确分析企业的相关财务指标，对企业财务管理能更有效。
参考文献：
[1]叶岚.浅谈财务指标分析中存在的缺陷.江苏商论，2009.04.
[2]杨嵘.财务分析指标体系的缺陷与对策.财会研究，2001.08.
[3]胡宵莺.现行财务分析失灵的表现形式、成因与对策.当代经理人，2006.03.
作者简介：蒋茂(1974-)，女，四川职业技术学院财务处，主要从事经济领域的研究。
作者：蒋茂
一、 房地产财务分析报告财务分析的组织管理体系
1、财务分析实行统一领导、分级实施、归口分析的管理体系。
财务分析工作由集团财务管理部统一领导，由各二级子公司总经理主持按季召开财务分析会。日常办事机构设在财务部门，由财务负责人负责分析。各指标归口管理部门按月向财务部门提供本部门所管辖指标的完成情况，及时发现问题，寻找原因，提出措施以及需要平衡解决的意见。
2、有关部门的职责分工。
生产部门根据对材料进、出、存、退，辅助生产费用，工时，产品、副产品数量，安全库存、实际库存，集团内部调剂等的统计指标完成情况进行分析;对大修、技改等工程(按项目细分)实施情况进行分析; 销售部门根据对销售产品的种类、数量、单价，款项回收，内部销售、折扣与折让等的统计完成情况进行分析;
采购物流部门根据对材料需求，原材料市场价格，应付账款的统计完成情况进行分析;
工程管理部门对投资完成情况进行分析，对工程进度和质量监督提供分析依据;
行政劳资部门对日常办公费用、劳动工资、各种社会保险等执行情况分析;
财务部门负责根据有关部门报送的报表进行汇总，负责本公司综合指标分析，并对收入、成本(主要是可控费用)、利润、资金、债权债务等具体分析。为了及时反映各项经济指标的完成情况，积累分析数据，各公司财务按月编制会计报表(包括：资产负债表、损益表、现金流量表、管理费用及生产成本明细表)。
二、房地产财务分析报告财务分析的内容及主要指标
(一)、财务会计指标
1、获利能力分析指标
⑴销售利润分析指标
①销售毛利率=销售毛利÷销售收入净额
销售毛利=销售收入净额-销售成本
=销售收入-销售折扣与折让-销售成本
此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。
②营业利润率=息税前营业利润÷销售收入净额
息税前营业利润=营业利润+利息支出
此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。息税前盈利是企业生存、发展的保障。没有足够的息税前盈利，说明企业赖以持续发展的基础薄弱。
③核心业务利润率=核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额
此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。
⑵成本利润分析指标
成本费用利润率=营业利润÷成本费用总额
成本费用总额=销售成本+销售费用+管理费用+财务费用
此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平，该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。使用此项指标时，应注意财务费用性质对利润指标选择的影响，即若贷款无用于投资情况，则可使用营业利润为分子，否则应使用利润总额
⑶资产收益分析指标
总资产报酬率=净利润÷平均总资产
平均总资产=(期初资产总额+期末资产总额)÷2
此项指标反映企业资产的运用能力，此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。
⑷资本收益分析指标
①净资产收益率=净利润/平均净资产
平均净资产=(期初所有者权益总额+期末所有者权益总额)÷2
此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。
②资本保值增值率=期末所有者权益总额/期初所有者权益总额
此项指标反映企业自有资本的增值速度。
⑸收益质量分析指标
①核心业务利润占利润的比重=核心业务利润/利润总额
此项指标反映企业利润的结构，若某种核心业务利润比例过重时，企业应注意利润来源的依赖风险，此时可以适时调整业务结构，进行多角化投资，以降低经营风险。
②营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金
=经营现金净流量÷(净收益-非经营收益+非付现费用)
此项指标反映企业收益的质量，用于评价企业会计利益和现金流入的关系，此项指标应大于1，若小于1则说明企业的收益质量不够好。
⑹保障性分析指标
①销售营业现金流入比率=销售商品产生现金流入量÷销售收入净额
此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入，此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好，企业的运转也越有保障。
②资金安全率=资产变现率-资产负债率
资产变现率=(现金及其等价物+良性债权+适销存货+可变无形资产)÷资产总额
此项指标反映企业资金的安全程度，同时说明企业资产能在偿还负债之后，可继续扩充发展的能力。
2、营运能力分析指标
①流动资产周转率=销售收入净额÷平均流动资产
此项指标反映企业流动资产的管理水平，周转率越高说明企业流动资产的管理越好，也说明企业短期的偿债能力越强。此项指标可以分解使用，按应收账款、存货分解分析，或继续分解为原材料、产成品等。 ②营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数
存货周转天数=360÷存货周转率
=360÷(销售成本÷平均存货)
应收账款周转天数=360÷应收账款周转率
=360÷(销售收入÷平均应收账款)
此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度， 营业周期越短，说明企业的周转速度越快
3、偿付能力分析指标
①现金流动负债比率=经营现金净流入÷流动负债
此项指标反映企业偿还即期债务的能力。
②资产负债率=负债总额÷资产总额
此项指标反映企业的资产结构。通常情况下，若企业处于资产周转速度快、规模迅速增长的阶段时，则可以接受较高的资产负债率，否则，则应保持较低的资产负债率，以降低财务风险。
4、成长性分析指标
①销售增长率=(本期销售收入-上期销售收入)÷上期销售收入×100%
此项指标反映销售收入的增长速度。
②净利润增长率=(本期净利润额-上期净利润额)÷上期净利润额×100%
此项指标反映净利润的增长速度。
③资本积累率=本年所有者权益增长额÷年初所有者权益 ×100%
1、短期偿债能力比率：
(1)、流动比率=流动资产/流动负债=56889/6055=9.39
(2)、速动比率=流动资产-存货/流动负债=19323/6055=3.19
(3)、存货周转率=销售成本/平均存货=11338/37961=29.87%
(4)、应收帐款周转率=销售收入净额/平均应收帐款余额=无
(5)、现金流动负债比=(经营性现金净流量+期末货币资金余额)/流动负债总额=14443/6055=2.39
(6)、到期债务偿还比率=经营活动现金流量/(本期债务利息+到期债务本金)=7015/1566=4.48
2、长期偿债能力比率：
(1)、资产负债率=负债总额/资产总额=26055/58181=44.78%
(2)、利息保障倍数=息税前利润/利息费用=4198/1566=2.68
(3)、现金债务总额比=经营性现金净流量/债务总额=7015/26055=26.92%
3、盈利能力比率：
(1)、销售毛利率=销售毛利/销售收入=18.45%
(2)、销售利润率=利润总额/销售收入=17.18%
(3)、资产利润率=利润总额/平均资产总额=2632/57708=4.56%
(4)、资本收益率=净利润/实收资本=2134/20000=10.67%
(5)、销售现金比= 经营活动现金净流量/ 销售收入=7015/15322=0.46
4、营运能力比率：
(1)、资产周转率=销售收入/平均资产总额=15322/57708=26.55%
(2)、流动资产周转率=销售收入/流动资产平均余额=15322/56844=26.95%
二、房地产公司指标分析
1、从短期偿债能力比率分析
(1)一般说来，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，债权人的权益越可以得到保障。但比率过高，表明企业流动资产占用较多，影响了企业资金的使用效率加大企业的筹资成本，进而影响企业的获利能力。该企业流动比率为9.39，远远高于同行业水平，该企业共有三种开发业态，公寓，写字楼、酒店和商业。从报表中看，该企业只销售了公寓和写字楼，尚未对酒店和商业部分进行销售，企业资金进行了沉淀，酬资压力比较大。
(2)速动比率较之流动比率更能准确、可靠的评价企业资产的流动性及偿债能力，因为它剔除了存货等变现能力较弱而且不稳定的资产。该企业速动比率为3.19，也高于同行业水平，虽然短期债务的偿还的安全性很高，但因为现金等占用过多，大大增加了企业的机会成本。
(3)存货周转率的高低，反映企业的管理水平，对企业的偿债能力和获利能力产生决定性的影响，该企业的存货周转率29.87%，在合理的范围内，反映该企业产品结构及价格定位准确，宏观经济宽松。
(4)应收帐款周转率为0，反映该企业存货变现能力较强，全部为货币资金支付。
(5)现金流动负债比从现金流量动态中来分析企业的实际偿债能力，该指标越大，越可以反映偿还短期债务的能力越强，该企业现金流动负债比为2.39，高于同行业水平，表明，该企业流动资金利用不充分。
(6)到期债务偿还比从动态中反映企业偿还到期债务的实际能力，该企业到期债务偿还比为4.48，表明该企业在会计期内无到期债务。
该企业从短期偿债能力分析来看，宏观经济比较宽松，销售回款率为100%，企业产品定位准确，但存货及货币资金占用过多，影响了企业的获利和远期发展能力。经查，该企业欲将存货资产用于自营，存货资产进行沉淀，未来酬资及偿还长期债务压力较大。
2、从长期偿债能力比率分析
(1)资产负债率反映企业长期偿债能力，过大则表明企业的债务负担较重，过低。表明企业采用了相对保守的企业经营策略，该企业资产负债率为44.78%，在合理范围内，表明企业正在进行经营结构的调整，作为一个新办企业，目前的资产负债率应该是低的。
(2)利息保障倍数反映企业获利能力对债务偿付的保障程度，若要维持正常的偿债能力，该指标一定大于1。该企业利息保障倍数为2.68，大于1，反映该企业偿债的安全性和稳定性是有保障的。
(3)现金债务总额比是从动态中反映企业偿债能力，指标越大，表明偿还债务的能力越强。该企业现金债务总额比为26.92%，在合理的范围内，表明该企业财务结构是安全和正常的。
该企业从长期偿债能力分析，该企业总体财务结构比较稳健，偿还债务的能力有保障，但作为新办企业，资产负债率较低，表明企业采用了相对保守的经营策略，目前正在进行经营结构的调整。
3、从盈利能力比率分析：
(1)销售毛利率和销售利润率反映一个企业市场竞争能力、发展潜力和获利能力。该指标并非越高越好，要看其收入来源或利润获得方式，是否具备核心竞争力，未来几年内是否是完全市场竞争。该企业销售毛利率为18.45%。销售利润率为17.18%，全部是主营业务产生的收益，表明企业的产品结构新颖、产品业态适合市场需求，应继续加大对该产品的产业链延伸，增加产品的附加值。
(2)资产利润率全面反映了企业全部资产的获利能力，该企业资产利润率为4.56%，低于同行业水平，主要是因为存货资产过大造成的，部分存货资产尚未销售，尚未产生利润，该存货资产未发挥应有的效应。
(3)资本收益率反映企业实际投资人对投资的获利水平，该指标应高于同期银行存款利率。该企业资本收益率为10.67%，在合理范围内，表明该企业是安全、稳健的，资本运用
的比较充分。
4、营运能力比率分析：
资产周转率和流动资产周转率反映企业全部资产和流动资产的的利用效率，该企业的资产周转率为26.55%和流动资产周转率为26.95%，反映该企业是大量资产中仅是存货在充分利用，由于固定资产数量较少，未发挥作用。
三、综述
1、由于该企业为房地产开发企业，存货为在产品或产成品，开发周期较长，形成销售收入的时间较长。从目前从短期偿债能力来看，该企业偿债能力较强，销售收入集中在本内实现，现金占用较多，存货资产未发挥最大效应。如果企业转变经营策略，将影响短期偿债能力。
2、该企业资产结构合理，但采用了相对保守的财务政策，如果进行经营结构的调整，加大负债力度，而且从指标分析看，长期负债更符合企业的最大价值。另外，该企业固定资产未充分利用。该公司目前正在进行经营结构的调整，将部分存货资产用于自营，尽快发挥作用。
短期偿债能力分析：
1、流动比率，计算公式： 流动资产 / 流动负债
2、速动比率，计算公式： (流动资产-存货) / 流动负债
3、现金比率，计算公式： (现金+现金等价物) / 流动负债
4、现金流量比率，计算公式： 经营活动现金流量 / 流动负债
5、到期债务本息偿付比例，计算公式： 经营活动现金净流量 / (本期到期债务本金+现金利息支出)
长期偿债能力分析：
1、资产负债率，计算公式： 负债总额 / 资产总额
2、股东权益比例，计算公式： 股东权益总额 / 资产总额
3、权益乘数，计算公式： 资产总额 / 股东权益总额
4、负债股权比例，计算公式： 负债总额 / 股东权益总额
5、有形净值债务率，计算公式： 负债总额 / (股东权益-无形资产净额)
6、偿债保障比率，计算公式： 负债总额 / 经营活动现金净流量
7、利息保障倍数，计算公式： (税前利润+利息费用)/ 利息费用
8、现金利息保障倍数，计算公式： (经营活动现金净流量+现金利息支出+付现所得税)现金利息支出
营运分析
1、存货周转率，计算公式： 销售成本 / 平均存货
2、应收账款周转率，计算公式： 赊销收入净额 / 平均应收账款余额
3、流动资产周转率，计算公式： 销售收入 / 平均流动资产余额
4、固定资产周转率，计算公式： 销售收入 / 平均固定资产净额
5、总资产周转率，计算公式： 销售收入 / 平均资产总额
盈利分析
1、资产报酬率，计算公式： 净利润 / 平均资产总额
2、净资产报酬率，计算公式： 净利润 / 平均净资产
3、股东权益报酬率，计算公式： 净利润 / 平均股东权益总额
4、毛利率，计算公式： 销售毛利 / 销售收入净额
5、销售净利率，计算公式： 净利润 / 销售收入净额
6、成本费用净利率，计算公式： 净利润 / 成本费用总额
7、每股利润，计算公式： (净利润-优先股股利) / 流通在外股数
8、每股现金流量，计算公式： (经营活动现金净流量-优先股股利) / 流通在外股数
9、每股股利，计算公式： (现金股利总额-优先股股利) /流通在外股数
10、股利发放率，计算公式： 每股股利 / 每股利润
11、每股净资产，计算公式： 股东权益总额 / 流通在外股数
12、市盈率，计算公式： 每股市价 / 每股利润
13、主营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入*100%
发展分析
1、营业增长率，计算公式： 本期营业增长额 / 上年同期营业收入总额
2、资本积累率，计算公式： 本期所有者权益增长额 / 年初所有者权益
3、总资产增长率，计算公式： 本期总资产增长额 / 年初资产总额
4、固定资产成新率，计算公式： 平均固定资产净值 / 平均固定资产原值
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房地产项目财务分析指标
一类是静态指标，一类是动态指标。
静态指标没有考虑资金的时间价值，主要指标包括开发商成本利润率、成本收益率、投资利润率、静态投资回收期、自有资金利润率、借款偿还期等;
1、 开发商成本利润率
开发商成本利润率=(项目总开发价值-总开发成本)/总开发成本
如果项目全部销售，则项目总开发价值等于扣除销售税金后的净销售收入;如果项目全部用于出租，则项目总开发价值为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。项目的总开发成本，一般包括土地费用、前期开发费用、建安成本、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。
开发商利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。一般来说，对于一个开发期为2-3年的项目，项目建成后出售，其开发商成本利润率大体为30%~50%。
2、 成本收益率
成本收益率=开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入/总开发成本
3、 投资利润率(通过损益表计算)
投资利润率=年利润总额/项目总投资
年利润总额=年产品销售收入-年产品销售税金及附加-年总成本费用
年产品销售税金及附加=年增值税+年营业税+年特别消费税+年资源税+年城市维护建设税+年教育费附加
项目总投资=建设投资+流动资金投资(一般可忽略)
在财务评价中，投资利润率大于等于行业平均投资利润率时，一般认为项目有盈利。
4、 静态投资回收期
静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量
5、 自有资金利润率(通过损益表计算)
自有资金利润率=年平均利润总额/自有资金
6、 借款偿还期
借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数-开始借款年份+当年偿还借款额/当年可用于还款资金额
动态指标需计算资金的时间价值，主要指标包括内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等;
1、 内部收益率
指项目各年累计净现金流量现值等于零时的折现率。
2、 财务净现值
n
NPV=
t=0 CI−CO t i为基准收益率或设定的目标投资回报率
如果NPV大于等于0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因此在财务上可行。
3、 动态投资回收期
动态投资回收期=(累计折现值开始出现正值的年数-1)+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值
房地产开发经营情况指标解释
信息来源：新津经济普查办公室 发布日期：2004-11-15 房地产开发经营情况 (一)房地产投资完成情况
49.计划总投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，按照总体设计规定的内容全部建成计划(或按设计概算或预算)需要的总投资。
没有总体设计的房地产开发企业(单位)，按报告期施工工程的计划总投资合计数填报。
50.实际需要的总投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，由于变更计划，设备材料涨价等原因，按总体设计规定的内容全部建成需要的总投资。包括在建工程已完工程的投资和未完工程尚需投资。
没有总体设计的房地产开发企业(单位)，填上报计划总投资或年内施工的各项工程全部建成投产实际需要的投资。
51.自开始建设至本年底累计完成投资：指房地产开发企业(单位)在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程从开始建设到本年底止累计完成的全部投资。其计算范围原则上应与“计划总投资”指标包括的工程内容相一致。
报告期以前已建成投产或停、缓建工程完成的投资以及拆除、报废工程的投资，仍应包括在内。但转出的“在建工程”累计投资应予以扣除，转入的“在建工程”以前完成的投资应当包括。
52.累计新增固定资产：指自开始施工至本年底已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。
53.本年底未完工程累计投资：指已经开始施工至本年底尚未建成交付使用的工程自开始建设至本年底累计完成的投资额。具体包括：①报告期以前开工跨入本年继续施工，到年底尚未交付使用的在建工程累计完成投资;②报告内新开工，年内尚未交付使用的工程完成的投资;③年底以前(包括本年和以前)已经停缓建的工程累计完成投资(如果已作报废工程处理的，则不包括在内);④应摊入未完工程的应分摊的其他费用。
年末未完工程累计投资中不包括已转固定资产的不需要安装的设备、工具、器具价值，
1 但尚未转入固定资产的不需要安装的设备、工具、器具价值，则应包括在未完工程累计投资中。
54.本年计划投资：指经计划部门同意安排的当年计划投资额(以立项报告为准)。有调整的，应填调整后的数字。
55.本年完成投资：指从本年1月1日起至本年最后一天止完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。其中土地购置费在实际统计工作中如难以区分，可放在“商品房建设投资额”中。
56.商品房建设投资额：指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资额(含拆迁、回迁还建用房)。
57.商品住宅：指房地产开发企业(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。
58.土地开发投资额：指房地产开发企业完成的前期工程投资，即路通、水通、电通、场地平整等(也称七通一平)所完成的投资。一般指生地开发成熟地的投资。在旧城区(老区拆迁)的开发中，如果有统一的规划，如政府有关部门批准的小区建设的前期工程中，有场地平整，原有建筑物、构筑物拆除，供水供电工程等工作量也可计算。未进行开发工程、只进行单纯的土地交易活动不作为土地开发投资统计。土地开发投资额在房屋用途分组中能分摊的部分就分摊，不能分摊的全部计入其他。
59.建筑工程：指各种房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量。这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。
60.安装工程：指各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量。
61.设备、工器具购置：指工业企业生产的产品转化为固定资产的购置活动，包括建设单位或企、事业单位购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值。 62.购置旧设备：指从外单位购入已经使用过的各种设备，不包括从国外购进的旧设备。
63.其他费用：指在固定资产建造和购置过程中发生的，除建筑安装工程和设备、工器具购置投资完成额以外的费用，不指经营中财务上的其他费用。包括土地出让金、大市政费、四源费(煤、热、自来水、污水)、不可预见费、旧房屋购置，基本畜禽支出，林木支出，退耕退牧还林还草、土壤改良、城市绿化，办公生活用家具、器具购置，建设单位管理费，土地征用、购置及迁移补偿费，政府收费，勘察设计费，研究
2 实验费，可行性研究费，临时设施费，施工机械转移费，设备检验费，负荷联合试车费，土地占用、使用费，建设期应付利息，包干结余，企业债券发行费，合同公证费及工程质量监测费，国外借款手续费及承诺费，汇兑损益，调整器材调拨价格折价，坏帐损失，固定资产亏损及损失等。
64.土地购置费：指房地产开发企业为取得土地使用权而支付的费用。土地购置费按当期发生数计入投资，如土地购置费为分期付款的，可分期计入投资;不计入新增固定资产。土地购置费支出包括：①通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等;②通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金。
65.旧建筑物购置费：指购置已使用过的各种旧房屋及其他建筑物，即对旧房屋及其他建筑物的赔偿费。
66.投资额按房屋工程用途分组：指投资额中用于各类房屋建设的投资。
67.住宅：指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。 68.别墅、高档公寓：一般指单位建筑面积造价高于当地同等地段商品住宅平均造价一倍以上的公寓或别墅，或者经有权审批房地产投资计划的审批单位审定为高档公寓、别墅的房地产投资项目。
69.经济适用房：指根据国家经济适用房计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，地方政府统一组织建设;用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收;出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 70.办公楼：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。
71.商业营业用房：指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。
72.其他：凡不属于上述各项用途的房屋建筑物，如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。
73.本年新增固定资产：指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。指房地产开发公司进行开发经营活动的最终成果，即为社会提供的固定资产，而且是在报告期内新增加的。不是反映房地产开发企业本身固定资产的
3 增加。 (二)资金来源
74.本年资金来源合计：指房地产开发企业(单位)在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源数之和，包括上年末结余资金、本内拨入、借入或以各种方式筹集的资金。
75.上年末结余资金：指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金。包括尚未用到工程上去的材料价值、未开始安装的需要安装设备价值及结存的现金和银行存款等。可根据有关财务数字填报。上年末结余资金不能出现负数，即不能把上年应付工程、材料款作为上年末结余资金的负数来处理。
76.本年资金来源小计：指房地产开发企业(单位)实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。包括国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。
77.国家预算内资金：分为财政拨款和财政安排的贷款两部分。包括中央财政的基本建设基金(分经营性基金和非经营性基金两部分)、专项支出(如煤代油专项等)、收回再贷、贴息资金，财政安排的挖潜改造和新产品试制支出、城建支出、商业部门简易建筑支出、不发达地区发展基金等资金中用于固定资产投资的资金;地方财政中由国家统筹安排的用于房地产开发的资金。
78.国内贷款：指报告期房地产开发企业(单位)向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收的存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款(包括煤代油贷款、劳改煤矿专项贷款等)，地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。
79.银行贷款：指向各商业银行、政策性银行借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。
80.非银行金融机构贷款：指向除上述银行之外从事金融业务的机构借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。非银行金融机构包括城市信用社、农村信用社、保险公司、金融信托投资公司、证券公司、财务公司、金融租赁公司、融资公司(中心)等。 81.债券：房地产开发企业(公司)或金融机构通过发行各种债券，筹集用于房地产开发与经营的资金，包括由银行代理国家专业投资公司发行的重点企业债券和基本建设债券。
82.利用外资：指报告期收到的用于房地产开发与经营的境外资金(包括外国及港澳台
4 地区)，包括外商直接投资、对外借款(外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票)及外商其他投资(包括补偿贸易和加工装配由外商提供的设备价款、国际租赁)。不包括我国自有外汇资金(包括国家外汇、地方外汇、留成外汇、调剂外汇和中国银行自有资金发行的外汇贷款等)。
83.外商直接投资：指外国投资商在与中国企业(政府)合资、合作或独资中以外汇现金、设备(或实物)、技术、专利或其他方式投入的资金总量。
84.对外借款：指通过中国政府(包括中央、各个部门、地方政府)、银行或非银行金融机构等中介机构引进，最终用于房地产开发与经营的外国资金(含设备、技术、专利等折算款)。
85.国家统借统还的外资：指由我国政府出面同外国政府、团体或金融组织签订贷款协议，并负责偿还本息的国外贷款。
86.自筹资金：指各地区、各部门及企事业单位筹集用于房地产开发与经营的预算外资金。
87.自有资金：指凡属于房地产企业(单位)所有者权益范围内所包括的资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金。包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金。
88.其他资金来源：指在报告期收到的除以上各种资金之外其他用于房地产开发与经营的资金。包括社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。
89.集资：指房地产开发企业(单位)在单位内部或向社会筹集的用于房地产开发投资的各种资金。
90.定金及预收款：指房地产开发企业(单位)预收的购买者用于买房的定金及预收款。定金是为了使签订合同的甲乙双方履行经济合同，根据有关规定由购房单位在报告期交纳的押金。预收款是甲乙双方签订购销房屋合同后，由于经营活动的需要，在报告期由购房单位提前交付的购房款(包括预收购房款中的外汇)。
91.本年各项应付投资款：指在房地产开发过程中应付未付的投资款。包括应付工程款、应付器材款、应付工资、应付有偿调入器材及工程款、其他应付款、应交税金、应交基建收入、应交投资包干结余、应交能源交通建设基金、应交预算调节基金及其他应交款。各项应付款填报本报告期实际增加数(或发生数)，不是填报开始建设以来的累计数。
5 92.利用外资按国家或地区分：指资金来源的利用外资中，外资来自的国家或地区的划分。各个国家或地区的利用外资相加应等于利用外资总计。各类外资按报告期的外汇牌价(中间价)折成人民币“万元”计算。 (三)土地购置和开发情况
93.本年完成开发土地面积：指报告期内对土地进行开发并已完成七通一平等前期开发工程，具备进行房屋建筑物施工或出让条件的土地面积。
94.待开发土地面积：指经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未进行开发的土地面积。
95.本年购置土地面积：指在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。 96.本年土地成交价款：指进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款和出让价;在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，目的是正确计算平均土地购置价格。 (四)其他指标
97.竣工房屋住宅套数：指报告期内房屋按照设计要求已全部完工，经验收合格，达到住人或使用条件的正式交给开发公司的成套住宅数量(以设计图纸为准)。 98.拆迁还建房屋竣工面积：指报告期房地产公司竣工的用于拆迁还建的房屋面积。 99.统建代建房屋竣工面积：指报告期房地产公司接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的房屋竣工面积。
100.公益性建筑竣工面积：指报告期房地产开发公司竣工的学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积。
101.全年从业人员劳动报酬：指房地产开发企业在本年实际支付给本企业在岗职工的工资总额(包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资)和支付给其他从业人员的劳动报酬。 (五)房屋面积及价值指标
102.房屋施工面积：指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
6 103.房屋新开工面积：指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。
104.房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准(实行房地产开发小区综合验收的城市，应经小区综合验收合格)，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
105.竣工房屋价值：指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造;办公和生活用家具的购置等费用;购置土地的费用;迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。
(六)商品房屋销售与出租情况
106.实际销售面积：指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。 107.外销(租)：经有关部门批准，销售(或出租)给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。
108.销售给个人：指实际销售给国内个人的商品房屋面积。不包括外销中销售给个人的部分。
109.预售面积：指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。
110.空置面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
111.出租面积：指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。 112.出租给个人：指实际出租给国内个人的商品房屋面积，不包括外租部分。
7 113.实际销售额：指报告期内出售房屋的总收入(即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价)。该指标与实际销售面积同口径，包括正式交付的商品房屋在建设前期预收的定金、预收的款项及结算尾款和拖欠款。不包括未交付的商品房所预收的款项。收取的外汇按当时外汇调节市场价折算在其中。如果商品房是跨年完成的，应包括以前所收的定金及预收款。
114.销售给个人：指实际销售给国内个人的商品房实际销售额，不包括外销中售给个人的部分。
房地产物业管理、中介服务及其他房地产业生产情况 (一)物业管理情况
115.在管物业占地面积：指报告期末物业管理单位正在进行管理的物业所占用的全部土地面积。
116.在管房屋建筑面积：指报告期末物业管理单位正在进行管理的已竣工交付使用的全部房屋建筑面积。
117.住宅：指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。 118.办公用房：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。
119.商业营业用房：指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。
120.厂房：指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、农业、建筑业、交通运输业、商业等单位中的厂房都包括在内。 (二)中介服务情况 房屋代理销售
121.房屋代理销售成交合同面积：指经房地产中介服务机构代理，并签订销售合同的商品房及以外的所有房屋的成交面积。
122.房屋代理销售成交合同数：指房地产中介服务机构代理销售商品房及以外的所有房屋，并签订销售合同的业务笔数。
8 123.房屋代理销售成交合同金额：指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行销售，并签订销售合同的商品房成交金额。 房屋代理出租
124.房屋代理出租成交合同面积：指经房地产中介服务机构代理，并签订租赁合同的商品房及以外的所有出租房屋的总面积。
125.房屋代理出租成交合同数：指房地产中介服务机构代理出租商品房及以外的所有房屋，并签订租赁合同的业务笔数。
126.房屋代理出租成交合同金额：指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行租赁，并签订租赁合同的商品房成交金额。
财政部：施工、房地产开发企业财务评价指标体系(试行)
1.资产负债率：用于衡量企业负债水平的情况。
资产负债率=负债总额/资产总额×100%
2.流动比率：用于衡量企业偿付即将到期的短期债务的能力。
流动比率=流动资产/流动负债×100%
速动比率：指速动资产与流动负债的比率，用于衡量企业流动资产中可立即用于偿付短期债务的能力。
速动比率=速动资产/流动负债×100%
速动资产=流动资产-存货
3.应收帐款周转率：反映企业应收帐款的流动程度。
应收帐款周转率(房地产)=赊销收入净额/平均应收帐款余额×100%
赊销收入净额=销售收入-现销收入-销售退回、折让、折扣
平均应收帐款余额=期初应收帐款+期末应收帐款/2
应收帐款周转天数=360/应收帐款周转率
应收工程款拖欠率(施工)=应收工程款/工程结算收入×100%
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4.存货周转率：衡量企业销售能力和存货是否过量。
存货周转率=工程成本或全部销售成本/平均存货成本×100%
平均存货成本=期初存货+期末存货/2
注：工程成本适用于施工企业，销售成本适用于房地产开发企业。
5.产值利润率：衡量企业每完成百元产值可实现多少利润。
产值利润率(施工)=利润总额/企业总产值×100%
6.销售利润率：衡量企业销售收入的收益水平。
销售利润率(房地产)=利润总额/销售总额×100%
7.工程结算收入利润率：衡量企业工程结算收入的收益水平。
工程结算收入利润率(施工)=利润总额/工程结算收入×100%
8.资本收益率：衡量企业运用投资者投入资本获得收益的能力。
资本收益率=净利润/实收资本×100%
9.资本保值增值率：反映投资者投入企业的资本在企业营运中的完整性和保全性。
资本保值增值率=期末所有者权益总额-客观因素影响所有者权益增减额/期初所有者权益总额×100%
10.社会贡献率：反映企业运用全部资产为社会创造或支付价值的能力。
社会贡献率=企业社会贡献总额/平均资产总额×100%
企业社会贡献总额指企业为国家或社会创造或支付的价值总额，包括工资(含奖金、津贴等工资性收入)、劳保退休统筹及其他社会福利支出、利息支出净额、应交增值税、应交产品销售税金及附加、应交所得税及其他税收、净利润等。
平均资产总额=期初资产总额+期末资产总额/2
11.社会积累率：衡量企业社会贡献总额中上交国家财政的比例与能力。
社会积累率=上交国家财政总额/企业社会贡献总额×100%
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上交国家财政总额=应交增值税+应交产品销售税金及附加+应交所得税+应交其他税收
上述所列财务评价指标，凡指标下列“施工”或“房地产”字样的，指适用于施工企业或适用于房地产开发企业;凡指标下未列“施工”或“房地产”字样的，适用于两个行业的企业。
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什么是财务指标分析
财务指标分析是指总结和评价企业财务状况与经营成果的分析指标，包括偿债能力指标、运营能力指标、盈利能力指标和发展能力指标。
财务指标分析的内容
一、偿债能力分析偿债能力是指企业偿还到期债务(包括本息)的能力。偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。
二、营运能力分析
营运能力分析是指通过计算企业资金周转的有关指标分析其资产利用的效率，是对企业管理层管理水平和资产运用能力的分析。
三、盈利能力分析
盈利能力就是企业资金增值的能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低。企业盈利能力的分析可从一般分析和社会贡献能力分析两方面研究。
四、发展能力分析
发展能力是企业在生存的基础上, 扩大规模, 壮大实力的潜在能力。在分析企业发展能力时, 主要考察以下指标:
一、财务分析报告的内涵及特点
财务分析报告是企业财务主管以实际的财务资料为依据，系统地研究分析企业财务运作的应用文书。随着商品流转的不断进行，企业的资金不断循环周转，构成了资金的筹集、运用、耗费和分配等方面的运动，这就是企业的财务活动。企业财务活动的结果，反映在资金来源、资金占用、流通费用、税金、利润等财务指标上，企业的财务分析报告就是对这些指标在一定时期内的完成情况用一定的方法进行综合性地计算和分析，并用书面文字加以阐述。
财务分析报告的作用主要有：通过检查企业在一定时期内的财务计划执行情况和对企业各项财务指标实绩的分析，总结企业经营管理中的经验及教训，并提出具体的工作建议，提出对资金运用、费用开支、利润完成状况的总评价，作为检查、考核企业财务管理优劣的重要依据。它是帮助领导决策、指导企业业务的重要手段。
财务分析报告可分为综合分析、专题分析、简易分析、典型分析、财务预测五种。
综合财务分析报告分为和上半两种，它全面反映企业的财务活动状况及其成果，并对资金、费用、利润等数据，对主要经济指标的完成状况进行综合分析，从而总结经验教训，对今后工作提出建议。
简易财务分析报告是在一个较短的时期内，通常是季度或月度，对企业财务活动及经营成果作简要的分析，以发现经营活动和财务资金方面可能存在的问题。
专题财务分析报告是企业在经营管理实践中发现某一财务状况对业务经营的开展有很大影响而作出的专门分析。如商品库存结构分析;资金分析;财经纪律状况分析等。
典型财务分析报告是分析与财务活动有关的、重大突出的、有普遍意义的典型事例所写的报告，多数是上级单位或同级财税，金融，工商管理部门编写，常用第三人称。
财务预测报告也称财务可行性预测，是企业在某一特定时期或对某一经营业务的财务成果进行预测时所写的报告，供领导作决策之用。
财务分析报告具有真实性、同比性、议论性等特点。
(一)真实性
财务分析报告的主要作用是供领导正确决策之用，作为企业健康有序发展之用，因而材料的真实性至关重要。任何虚假的材料都会导致判断的失真，进而导致决策的失误，导致工作的失败。
(二)同比性
财务状况的优劣，一定与某特定时期的背景分不开，一定与企业发展的一定阶段性分不开，所以，比较法是最为常见的分析方法，尤其是历史上的同比很有必要，这有助于帮助企业找到发展的坐标。
(三)议论性
财务分析报告的表现手法，侧重在议论，其他的记叙、说明都是为议论服务的，最后的结论也是建立在议论分析基础上的。所以应该不断地夹叙夹议。
二、财务状况分析报告的主要分析指标
(一)经营指标分析
主要说明企业基本情况、本期企业生产经营业务的主要经济指标完成情况等，如产量、营业量、销售量等实际完成额及同比增减值。
计算反映企业发展能力状况的财力评价指标有：销售增长率，资本积累率，总资产增长率，三年资本平均增长率;三年销售平均增长率。
将这些指标与标准指标及上年同期值相比计算增减值，并从以下几方面分析生产经营中取得的业绩和存在的问题及原因：一是经营环境变化的影响，主要分析企业生产经营内、外部条件变化的影响;二是营业范围调整及影响;三是需披露的其他业务情况和事项的影响等。从中找出主要影响因素，并说明企业取得成绩的主要原因是什么，说明企业经营中出现问题与困难的原因是什么，使企业明确今后的发展方向。
(二)盈亏指标分析
1.对利润表所反映的本期实际利润数与计划数及上年同期实际数进行对比，分析利润实现情况及增减值。本期实现利润(亏损)总额是多少，比计划及上年同期数增减额及增减率;分析本期实际利润总额构成情况，其中：主营业务利润、其他业务利润、营业外收支等情况与计划数及上年同期数的增减额及增减率是多少。
2.计算净资产收益率、总资产报酬率、主营业利润率、成本费用利润率等盈利能力分析指标，并用标准值与上年同期值相比计算增减值。
3.根据分析与计算结果，分析评价企业盈利能力的强弱，并从主营业务收入同比增减额的影响、成本费用同比增减额影响、其他业务利润、营业收支净额等因素分析其对本期利润的影响程度，查找导致盈利能力增强(减弱)的原因。
(三)资金指标分析
1.通过资金结构比例分析，分析本期资产负债表、利润表等报表中各项目的构成比例，以行业比例和上年同期项目比例相比较，将增长分析与结构分析结合起来，判断各项目构成比例的合理性、科学性。
2.对企业资产的营运能力进行分析，评价企业资产管理效率情况。其评价的指标主要包括：总资产周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、存货周转率、应收账款周转率。如通过对应收账款周转率的分析，可以得出企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。如果周转率高则表明：收账速度快，账龄较短，资产流动性强，短期偿债能力强，可以减少收账费用及坏账损失。同时借助应收账款周转期与企业信用期限的比较，还可以评价委托加工单位的信用程度，调整原订的信用条件，制定出相应的收账政策。对固定资产周转情况的分析，可以知道固定资产的利用率是否合理，固定资产结构是否恰当。
3.计算企业的偿债能力情况，其主要指标有：速动比率、流动比率、资产负债率、产权比率等。
4.指标变动差异分析，将本期各项指标计算结果与标准值及上年同期值比较，找出变动较大或不正常的指标作为重点分析对象，揭示运行中存在的问题及原因。
(四)国有资产保值增值指标分析
1.衡量国有资体保值增值情况指标是国有资本增值率，通过对该指标进行分析，能充分体现对国有资产的保护，能及时、有效发现侵蚀国有资产的现象，反映国家投入资本的保全性和增长性。
2.一般认为资本的保值增值率越高，表明企业的资本保全越好。当保值增值率达到100%时为保值，超过100%时为增值，若小于100%则表明国有资本减值，说明国有资产受到了侵蚀、流失、损失等，没有实现资本保全。
3.根据国有资本保值增值实现的程度，分析其原因，特别是对没有实现资本保值的要高度重视，查找漏洞，研究对策。
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