房地产公司财务指标具有综合性、实践性, 而且以独立的单项工程或完整的工程项目为计算对象。指标的概略程度与可行性程度相适应, 主要作用是为项目决策和投资控制提供依据。
净现金流量 (NCF) 是指所反映企业在一定时期内现金流入和流出的资金活动结果。在数额上它是以收忖实现制为原则的现金流入量和现金流出量的差额。
公式为:净现金流量=现金流入量-现金流出量
内含报酬率 (IRR) , 亦称内部收益率, 是指对投资项目未来每年的净现金流量 (NCF) 进行折现, 使未来净现金流量的现值正好等于投资支出额的利率, 即使投资项目的净现值 (NPV) 为零的利率。内含报酬率考虑了货币的时间价值, 在只有一个备选方案时, 如果计算出的内涵报酬率大于或等于企业的资本成本或必要报酬率, 说明备选方案可行。在具有多个备选方案决策时, 所以选用内含报酬率超过资本成本或必要报酬率最多的投资项目。内含报酬率的公式:
内含报酬率=低折现率+低折现率计算的净现值 (既正数) /两个折现率计算的净现值之差*高低两个折现率之差
净现值 (NPV) 是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行, 且净现值越大, 方案越优, 投资效益越好。
净现值的公式:
净现值=未来报酬总现值+建设投资总额
在经营活动产生的流量中, 2017年现金流量净额比2010年减少了100253.03万, 经营活动现金流入量与流出量分别减少了70147.99万、增加了30105.04万, 增长率为-11.33%、5.23%;2018年现金流量净额比2017年增加了110548万, 增长率为-230.18%, 经营活动现金流入量与流出量分别增加了385516.18万、274988.18万, 增长率为70.25%、45.41%。说明该公司在经营业务方面展现出了一定的优势地位。
就投资活动而言, 2017年投资活动的现金流入量比2016年减少了5283.76万, 增长率为186.58%, 而现金流出量增加了4774.52元, 增长率为142.15%;2018年投资活动的现金流入量比2017年减少了10257.38元, 增长率为126.39%, 而现金流出量增加了10620.76万元, 增长率为130.58%;如果结合资产负债表的项目资料进行投资的话, 就可以分析公司增加的投资项目的具体投向。
就筹资活动而言, 2017年的现金净额比2016年减少了25750.00万, 增长率为-13.54%, 这主要是因为现金流入量的增加额309588.00万小于现金流出量的增加104125.00万, 另一方面是在没有取得借款的现金的情况下, 与之对应的偿还债务的金额增加了74050.00万;2018年的现金净额比2017年增加了205463.00万, 增长率为124.98%, 这主要是因为现金流入量的增加额309588.00万大于现金流出量的增加额104125.00万, 另一方面是取得借款的现金收入增加了337180.00元, 增长率为106.91%, 刚好可以偿还公司所欠债务支付的现金流出量。可见, 该公司负债取得的现金流入和现金流出是造成筹资动现金净额变化的主要因素。
施工成本是指在建设工程项目的施工过程中所发生的全部生产费用的总和, 包括了消耗的原材料、直接人工、制造费用等费用, 施工机械的使用费或租赁费, 支付给施工工人和领导人员的工资、奖金、工资性质的补贴等等, 以及进行施工组织方面和管理方面所产生的全部费用支出。
直接材料指企业生产产品和提供劳务的过程中所消耗的、直接用于产品生产、构成产品实体的各种材料及主要材料、外购半成品以及有助于产品形成的辅助材料等。
直接人工, 是指企业在生产产品和提供劳务过程中, 直接从事产品的生产的工人的工资、津贴、补贴和福利费等。
通过表2来看, 各个职位的工资所占整体比率比较平均, 看似合情合理, 其中管理层和建筑工人的工资基本相当, 但是通过实际情况来看, 在该施工过程中, 管理层一共有9人, 而其工资总额255.29万元, 平均下来每个管理人员的工资有28万多元;而在建筑工人的458.2万元中却需要50多个人来均分;从这两者反差看得出来, 在人工费用的分配方面是存在问题的, 这样会影响到建筑工人的积极性, 从而也有可能会影响建筑施工工程的质量与进度。
从案例公司的主要财务指标来看, 由于该公司发展时间较短, 在项目成本管理过程中存在一些误区, 所以在项目实施过程中会出现一些问题。随着社会经济的发展, 我国房地产行业企业各种制度逐渐完善, 房地产行业之间的竞争力也必然在规范化过程中日益加剧。成本管理是决定房地产企业综合竞争力的重要手段之一, 房地产公司只有把成本管理放在中心位置, 才能促进公司各项事业全面发展, 进而增强公司的综合竞争力。
笔者认为, 该公司可以运用作业成本法进行成本控制。作业成本法是以作业消耗资源和产品消耗作为前提, 确认和计量耗用企业资源的所有作业, 将耗用的资源成本准确地计入作业, 然后选择成本动因, 将所有作业成本分配给成本计算对象 (产品或服务) 的一种成本计算方法。作业成本要素包括资源、作业、成本对象及成本动因。作业成本法应用的基本步骤:第一, 确认作业消耗资源;识别、定义作业中心;第二, 确认资源分配方式;第三, 将作业成本分配到产品;第四, 得出结论并进行成本控制。至于如何运用作业成本法对建设项目实施成本管理, 限于篇幅, 本文不做赘述。
摘要：本文结合项目审计的重点、施工成本的控制等具体问题, 对房地产公司财务报表的典型案例进行实证分析研究, 洞察其项目资金的筹措、使用及核算是否符合规定, 并且在成本控制等方面给出有针对性的改进建议。
关键词：房地产公司,财务报表,财务指标分析
[1] 戴宜丰.论会计报表分析在房地产公司财务管理中的应用[J].现代经济信息, 2017 (8) .
[2] 钟学勇.A房地产公司项目成本管理研究[D].华南理工大学, 2018.
[3] 吴英军.FD房地产公司ZT项目成本控制研究[D].哈尔滨工程大学, 2018.
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