关于加强房地产企业财务报表分析的思考
【摘 要】财务报表是反映企业财务状况和经营成果的重要文件。企业内部管理层或外部投资者、债权人通过对财务报表的分析，能够了解企业的运营效率和发展趋势，最终为相关决策提供数据支持。房地产企业与其他企业相比存在初始投资金额大、项目开发周期长、融资方式多元化、合作开发模式普遍、现金流入和现金流出期间错配的特点，以上特点决定了房地产企业的会计核算和财务报表分析与其他企业存在明显差异。房地产企业利用一般企业财务报表分析方法存在一定的局限性，主要表现在：利润表不能真实反映企业经营成果；房地产销售的预售模式导致负债虚增；净利润不能全面反映房地产项目的运行效率；业务活动的收支情况与现金流量不匹配。本文结合房地产企业财务特点改进了一般企业财务报表分析方法，通过剖析收入和期间费用对利润表的影响；改进房地产预售制度下的财务分析；利用EBIT、IRR评价房地产项目的运行效率和投资可行性；多维度分析经营活动现金流量，阐述了适合房地产企业财务报表分析的新思路和新方法。
【关键词】房地产企业；财务报表分析；对策
一、 房地产企业财务报表分析概述
1.房地产企业财务报表分析的内容
财务报表分析是通过收集整理企业财务报表中有关数据，并结合有关运营管理数据，对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行评价，为财务会计报告内部使用者或外部使用者提供决策控制和投资评价依据的管理工作。任何企业的日常经营活动、投融资活动的重大决策都离不开对特定对象的财务报表分析。房地产行业投资金额大、开发周期长、合作开发普遍、现金流量的流入、流出期间不匹配的特点更加要求财务高级管理人员重视财务报表分析工作，通过解读关键财务数据协助管理层识别企业的投资机会、规避企业的经营风险。
2.房地产企业财务报表分析的要求
随着房地产行业近些年来的飞速发展，房企的规模急剧扩张，行业集中度进一步提升，通过股权并购合作开发的模式也日益增多。在此背景下，房地产行业呈现出资产负债率大幅提升、存货占流动资产的比例大幅提升、预收账款占流动负债比例大幅提升、融资方式多元化的财务特点。财务报表分析工作要与时俱进，紧跟行业发展变化。财务高级管理人员在对财务报表分析时应紧密结合行业发生的变化和财务特点，有针对性的对财务报表关键数据进行解读，为管理层评价项目运行效率、了解资产质量、规避经营风险提供财务支持。
二、目前房地产企业财务报表分析存在的局限性
1.利润表不能真实反映企业经营成果
在房地产开发过程中，根据企业经营意图获取的土地分别计入存货或无形资产，支付的工程建设款计入存货或投资性房地产，预售商品房回笼资金计入预收账款。房地产开发企业确认收入需同时满足：（1）工程已经竣工并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件；（2）结算账单提交业主确认，业主查验房屋收房。满足上述确认条件后，将预收账款结转收入，计入当期损益。部分房地产企业在销售收入确认时点方面存在一定差异，例如：有些民营企业由于确认收入后涉及交纳所得税的问题，所以总是将应当确认的收入以未办理房产证等各种理由推迟确认收入，以达到延缓交税的目的；有些上市公司为了实现既定的利润目标，往往在工程未办理竣工验收、房屋未交付使用前就将预收房款提前确认收入。
房地产开发企业允许将经营过程的各项费用计入当期损益，包括：销售费用、管理费用和财务费用。以总建筑面积20万平米的普通商品房项目为例，从项目公司成立到会计上达到结转收入确认条件一般需2—3年，达到预售条件有经营活动现金流入一般需1年左右，在没有达到收入确认条件前的会计年度利润表会连年亏损，未能真实反映项目公司的经营成果。
2.房地产销售的预售模式导致负债虚增
房地产企业销售普通商品房大多采取预售期房的模式，即房地产企业在取得预售许可证后可对外正式销售，此时房屋处于在建状态。按照收入的确认原则，只有商品房竣工验收且业主办理“入伙”手续后，房地产企业才能确认销售收入。在工程未办理竣工验收、房屋未交付业主之前，房地产企业收到购房人的定金、首付款和按揭贷款要计入预收账款。从本质上说，预收账款虽为房地产企业的负债，但实操过程中购房人与房地产开发企业签完预售商品房买卖合同，履行合同义务变得非常确定。因此，在房屋尚未正式交付前，预收账款已不完全是负债，也包含了项目已经完工的履约部分，同时也包含了企业应该确认的利润而增加的所有者权益部分。
3.净利润不能全面反映房地产项目的运行效率
房地产企业把净利润作为主要经营指标评价项目运行效率存在一定的局限性，很难真实反映项目的运行水平。房地产项目投资金额大、开发周期长的特点决定了房地产企业除利用自有资金，更加依赖外部融资解决项目建设的资金需求。房地产企业的公司性质、资本结构、销售规模、风险偏好、存货区位等因素直接决定了项目对外融资的成本，融资成本的差异又间接影响了项目净利润水平，以上因素企业管理层很难直接控制或改变。房地产开发企业考核项目运行效率时，把净利润作为主要经营评价指标，很可能产生不客观、不公允的结论。
4.业务活动的收支情况与现金流量不匹配
土地成本占房地产开发成本的比例不断走高，房地产企业开发阶段的经营风险也随之扩大。为了有效规避“高地价”带来的经营风险和财务风险，房地产企业在一二线核心城市的新建项目更多采取联合体共同拿地、合作开发模式。实操过程中，合作开发项目销售资金回笼通常体现为往来款项，现金流量流入方面体现在其他与经营活動有关的现金流入，造成合同销售额和经营活动现金流入量不匹配。房地产项目购置土地、支付建安成本现金流出金额大，导致项目开发前期经营活动现金流出规模大于现金流入规模，经营活动净现金流量为负，待商品房预售后经营活动现金流量情况才会得到一定程度改善。综上，合作开发项目和预售之前建设阶段的经营活动现金流量不能完全反映业务活动的收支情况和项目未来的偿债能力。
三、 加强房地产企业财务报表分析的对策
1.剖析收入和期间费用对利润表的影响
预收账款作为房地产企业“做收”的蓄水池，是以后会计年度确认收入的基本保障，在会计账务系统中预收账款除了按照产品形态设置辅助核算项，还可根据收款方式设置辅助核算项。财务报表使用者可以通过分析不同收款方式下收入对利润表的影响，合理确认经营成果。房地产企业房款的收款方式可以分为：购房人一次性全款支付、分期付款支付、金融机构按揭贷款支付。首先，购房人一次性全款支付的方式，在进行收入确认时应把收到的款项全部作为核算数据。其次，购房人分期付款的方式，在收入确认时应根据合同中约定的收款日期进行收入调整。倘若客户未能按照合同约定时间支付房款，应将其作为重点分析对象，及时分析其履约能力和实际欠付金额，若客户缺乏履约能力或分期付款累计欠付金额达到总房款的30%以上，就可以不确认收入。最后，购房人从金融机构按揭贷款的付款方式，应以金融机构按揭贷款实际放款时间为标准调整收入。
为了解决房地产项目建设前期没有主营业务收入，三项期间费用发生导致利润表连年亏损，利润表未能真实反映企业经营成果的问题，可以根据收入和费用配比的原则调整房地产企业结转收入前所发生的各项期间费用。房地产企业财务部可下设预算报表分析小组，在财务总监的领导下制定三项期间费用的调整规则。集团内各项目公司根据总部财务部制定的调整规则，统一口径编制项目内部管理利润表，剔除项目建设前期三项期间费用对利润的影响，客观反映项目的经营状况。
2.改进房地产预售制度下的财务分析
房地产企业销售普通商品房大多采取预售期房模式，房地产预售制度导致同一会计年度签约销售收入和主营业务收入可能存在较大差异。预收账款不应简单理解成资产负债表中的流动负债，更应将其看作以后会计年度业绩表现的先行指标，在一定程度上反映了企业未来的成长性和“做收”能力。一方面，房地产企业结算相对特殊，预收账款的确认与销售金额之间只差办理按揭贷款的期限，也就是说预收账款是最贴近反映企业当期销售状况的财务指标。预收账款当期金额越大，体现了项目当期开盘有较高的去化率和回款率，经营性现金流压力变小，而不能简单理解成流动负债增加；另一方面，预收账款在商品房预售之后2—3年内就可“做收”，是日后释放公司业绩的保障。在分析预收账款对企业偿债能力的影响时，还应重点关注相邻会计年度预收账款变化曲线。倘若预收账款收缩幅度较大，未来收入规模或大幅下滑，在关注其经营压力的同时需要结合企业项目情况判断企业经营的持续性；若预收账款规模持续小于主营业务收入，可能存在提前确认收入的情况，还应重点分析其收入确认方式的变化。
3.利用EBIT、IRR评价房地产项目的运行效率和投资可行性
EBIT（earnings before interest and tax）即息税前利润，是不扣除利息、所得税之前的利润。财务报表使用者通过剔除所得税及利息，可以对不同融资成本和税收环境下房地产销售项目的运营效率进行评价。房地产项目的融资方式包括：金融机构开发贷款、公司债、售后回租融资租赁、应收账款收益权转让、资产支持证券（ABS）等。以最为普遍的金融机构开发贷款为例，银监会的相关规定要求房地产开发企业项目投资自有资金比例不得低于总投资金额的30%，房地产开发企业取得“四证”后，即可从金融机构申请项目开发贷款，贷款金额最高不超过总投资金额的70%。房地产新建项目总投资金额70%需要对外负债融资的情况下，融资成本的高低将对项目净利润产生重大影响。为了解决房地产销售项目融资成本差异对净利润的影响，可以用EBIT作为项目运营效率评价指标，剔除利息费用对净利润的影响。房地产持有项目运营效率的评价更多的采用EBITDA （Earnings Before Interest，Taxes， Depreciation and Amortization）Margin，即息税折旧摊销前利润率。在历史成本计量模式下，相同房地产项目在不同时期的交易价格将直接影响投资性房地产计提折旧金额，投资性房地产折旧作为房地产持有项目最大类别的运营成本对净利润会产生重大影响。为了剔除上述影响，财务报表使用者在比较不同房地产持有项目运行效率时，可使用EBITDA Margin作为评价指标，剔除利息费用、企业所得税、折旧、摊销对净利润的影响。在实操过程中，还可采用（持有项目EBITDA15年平均值/持有物业总投资值）指标作为评价依据。
IRR（Internal Rate of Return）即内部回报率，又称内部收益率，是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。IRR是房地产项目在考虑时间价值的情况下，计算投资可望达到的报酬率。房地产企业常用的IRR口径通常包括：项目全投资IRR、自有资金IRR。一般来说项目全投资IRR大于融资成本利率时，才具有财务可行性；项目自有资金IRR大于项目全投资IRR时，项目投资资金采取负债融资方式才能发挥财务杠杆的作用。例如，我司投资联席会对新建房地产项目全投资IRR的过会条件是不低于8%（央行基准利率+预期通货膨胀率+风险报酬率）。某些市场化程度较高的房地产企业为了提升项目管理水平和运营效率，用跟投项目的方式激励中层以上员工，被激励对象按项目公司股权比例承担收益或亏损。以阳光城地产项目跟投方案为例，员工作为有限合伙企业投资人参与项目投资，有限合伙企业收益的计算与跟投项目IRR挂钩，当-12
4.多维度分析经营活动现金流量
现金流量表是以收付实现制为基础编制的，包括经营活动产生现金流量、投资活动产生现金流量和筹资活动产生现金流量。经营活动产生的现金流量反映企业主营业务活动在正常生产过程中的资金收支情况，良好的经营活动现金流是企业可持续发展和财务稳健的基本保障。房地产企业资金密集型的特点决定了分析其现金流流量表，尤其是经营活动现金流量更具现实意义。房地产企业经营活动产生的现金流入主要包括：销售商品房、转让土地、提供劳务、收到的租金等；经营活动现金流出主要包括：购置土地、发包工程、购买商品、接受劳务、经营租赁所支付的现金等。销售商品房取得的现金是最主要的经营活动现金流入，购置土地、发包工程等支付的现金体现实际支出情况，通过二者规模比较，可以判断企业经营活动的资金需求和短期偿债能力。
房地产企业联合体共同拿地合作开发的项目，合同销售金额和现金流入金额可能会存在差异，财务报表使用者可以分析经营活动现金流入量与合同销售金额的匹配程度。倘若现金流入量与合同销售金额明显不匹配，财务报表使用者应关注是否存在项目回款控制力较弱的情况，或销售额数据存疑。根据2016年年报数据梳理，营业收入TOP10的房地产企业[（预收账款变化额+营业收入）/销售商品房收到的现金]平均值和中位数分别为1.06倍和1.00倍，其中比率在0.90—1.10倍之间的企业数量为8家。房地产企业预收账款的变化与经营活动现金流入量高度相关，对于预收账款变化与经营活动现金流入量明显不匹配的情况，应特别关注。
四、 总结
随着房地产行业发展呈现出的新特点，财务报表分析工作也要与时俱进，紧随行业的发展变化。房地产企业高级财务管理人员在做财务报表分析时应结合行业的特点和发展趋势，通过挖掘关键財务数据，深入分析能够反映企业管理水平和运营效率的财务指标，最终探寻出适合本企业财务报表分析工作的新方法。
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作者：郭磊
摘要：房地产行业是我国建设全面小康社会、建设社会主义富强国家的重要力量，但随着房地产调控坚持以“稳”为主，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，各金融机构均在收缩对房地产开发的贷款支持力度，房地产企业面临去杠杆化、降速提质的新变革。面对严峻的内外部环境，财务报表分析成为房地产企业选择和制定其经营发展战略、规避风险以及挖掘企业潜力的重要依据。然而目前房地产企业财务报表分析能力不高，没有充分发挥出报表分析应有的作用。为此，本文首先对企业财务报表分析的内涵和方法进行了论述，然后深入研究了目前房地产企业财务报表分析存在的问题，并针对问题，从结合房地产开发的周期性进行财务分析、优化财务报表数据客观反映企业偿债能力、优化财务报表数据客观反映企业盈利能力、充分结合外部环境因素进行财务分析、提升财务分析人员的综合素质能力五个方面，探讨了对应对策。本文对于提高同类企业会计报表分析的决策实用性，提升房地产企业核心竞争力和资源利用效率，具有一定的参考价值。
关键词：房地产企业;财务分析;财务报表
房地产企业在国家经济发展过程中扮演着重要的角色，目前国家通过宏观调控手段，推动该行业迈向民生导向，房地产行业高利润时期已不复存在。复杂的宏观环境，对企业的营运能力提出了更高的要求。房地产开发项目具有开发周期性长、资金密集度高的特点，前期资金投入量大，资金回收集中于项目达到预售条件后，结转收入需要等到房屋控制权转移后方可确认，因此固有的财务报表分析模式，不能完全体现出不同发展阶段房地产企业的经营状况，无法发现不同阶段房地产企业存在的真正问题，进而无法为企业管理者决策提供有价值的参考信息。为此，本文针对房地产行业的特殊性，深入研究目前其财务报表分析存在的问题，并探讨应对对策，为企业管理者优化经济决策提供借鉴。
一、企业财务报表分析的内涵和方法
（一）财务报表分析的内涵
财务报表是反映企业过去和现在某一特定时期内财务状况、经营业绩和现金流量情况的书面文件，然而在企业经营管理过程中，不同利益出发者对财务分析信息有着各自不同的需求，这就需要以财务报表分析作为中间桥梁，根据企业财务报表所提供的数据，采用专门方法，对企业的财务状况和经营成果进行分析和评价，揭示企业在营运过程中的利弊得失和发展趋势，为企业的利益相关者了解企业过去、评价企业现在、预测企业未来提供依据，提高决策的客观性和科学性。
（二）财务报表分析的方法
财务报表分析方法有很多，分析目的和分析内容不同，采用的分析方法也不同。常用的分析方法主要有比较分析法、比率分析法和因素分析法。
1.比较分析法
比较分析法是指通过两个或两个以上的可比数据进行对比评价，揭示企业在经营过程中存在的差异和问题。根据比较对象的不同，比较分析法可分为横向比较法、趋势分析法、和预算差异分析法。横向比较法比较的对象是同行业企业水平;趋势分析法的比较对象是本企业的历史水平;预算差异分析法比较对象是预算数据。采用比较分析法时，应在保持一致口径的前提下，剔除偶发性项目的影响，并重点分析具有显著变动的指标。
2.比率分析法
比率分析法是指通过把某些彼此存在关联的项目进行比率计算，了解企业财务活动变动程度的方法。比率指标的类型主要有构成比率、效率比率和相关比率。构成比率反映局部与整体的关系;效率比率反映投入与产出的关系;相关比率反映有关经济活动的互动关系。采用比率分析法应以对比项目的关联性、对比口径的一致性以及衡量标准的科学性为前提条件。
3.因素分析法
因素分析法是指根据分析指标与其影响因素的关系，从数量上确定各因素对分析指标影响程度和影响方向，通常根据各个因素之间的依存关系，依次用各因素的实际值替代计划值，据以测定各因素对分析指标的影响。因素分析法可分为连环替代法和差额分析法，差额分析法是连环替代法的一种简化形式。因素分析法应在具有实际经济意义假设条件的基础上进行，并且构成经济指标的因素必须客观上存在着因果关系，同时遵循因素替代的顺序性以及顺序替代的连环性。
二、目前房地产企业财务报表分析存在的问题
（一）房地产企业特点分析
首先，房地产行业属于资金密集型产业，所生产商品因开发周期长、资金回笼慢，通常自有资金难以满足企业需求，企业需通过对外筹资方式保障资金供应，因此企业管理层需要时刻掌握企业的资金状况，掌握企业的偿债能力、财务杠杆和财务风险，避免因到期不能偿还债务而破产，以及由于使用财务杠杆而使企业净利润波动加大的风险，因此需要通过财务分析提前识别和预警这些风险，以便企业及时采取措施进行风险管理;其次，由于房地产行业关系到民生，当地政府宏观调控政策是影响其发展的重要因素，因此房地产企业在进行财务分析时，应着重关注政治环境因素对企业的影响，为企业管理者预测行业未来发展趋势提供依据，以便及时作出战略调整;最后，房地产开发产品属于不动产，地域性明显，当地经济发展水平直接影响商品的供求关系。因此房地产企业在进行财务分析时应充分结合经济环境因素，这样才能较全面、完整的掌握企业发展状况。
（二）目前房企财务报表分析存在的问题
1.财务分析未充分考虑房地产开发的周期性
目前，房地产企业进行财务报表分析时，主要以报表数据为依据进行分析评价，未考虑房地产行业的周期性特點，以致于财务分析报告使用者，未能全面、客观的了解企业经营状况与财务状况，从而做出科学的决策。以同规模、同地区处于不同开发阶段企业为例，甲房企处于开发阶段，前期开发投入在财务报表存货项目中列示并未达到预售条件;乙房企处于项目开发完毕阶段，并且部分房屋已交付达到收入确认条件。因报表分析者未考虑企业处于不同开发阶段，通过传统报表分析方法，乙房企的偿债能力与盈利能力远大于甲企业，致使投资者片面认为乙企业更具有发展前景。
2.财务分析未能客观反映房企的偿债能力
企业偿债能力主要通过比较可供偿债资产与债务的存量，以及比较经营活动现金流量与偿债所需现金两种方式进行判断，但因房地产行业核算的特殊性，通过原有报表数据计算出的偿债能力指标，与企业的真实情况存在差距，导致利益相关者不能对企业的经营状况做出正确的判断。在日常核算中，由于项目从预售阶段到房屋交付需要较长的建设周期，致使预收的房款在“合同负债”中长期挂账，但对于房地产企业来说，签订完商品预售合同后就意味着履约义务已形成，房地产企业大量的预收账款中包含了企业实际已经完成履约部分，属于企业的潜在收入，因此按照企业原有报表资料分析会低估企业偿债能力。
3.财务分析未能客观反映房企的盈利能力
盈利能力指标主要通过收入与利润之间的关系、资产与利润之间的关系反映。但由于房地产核算的特殊性，通过报表项目计算出的盈利能力指标，不能客观真实反映出企业的盈利能力。房地产行业由于开发周期长，且收入确认节点通常为业主办理入住时，因此房地产企业收入集中于项目竣工决算后期，该因素导致企业的盈利指标，不能真实反映出房地产开发企业处于不同阶段的价值创造能力。为了真实反映房地产企业，以获取租金或增值收益为目的的经济活动，企业通常采用公允价值模式进行投资性房地产后续计量，这种计量模式下，公允价值的变动会影响到企业的财务状况和经营成果，但因公允价值确定的可选择性给公司提供了利润调节的空间，从而影响报表使用者对企业的盈利水平的判断。
4.财务分析未充分结合外部环境因素
房地产行业具有明显的地域性，当地的经济发展水平与宏观调控政策是影响其发展的重要因素。但目前房地产企业财务分析重点放在财务报表数据上，未充分结合外部环境因素，导致财务分析不能发现企业深层次的机遇与挑战，为企业长远发展做出客观决策。随着市场经济体制的不断完善，我国市场经济高速发展，但各区域经济发展仍不均衡，令不同区域购房者的消费能力与住房需求存在较大的差异。因此企业仅以某一区域项目的财务报表分析，作为未来发展决策的主要依据是不全面的，不能满足管理者的决策需求。
5.财务分析人员的综合素质有待提高
房地产企业集土地开发、房屋建设、销售等环节为一体，具有投资金额大、开发周期长、成本控制难等特点，因此要求财务分析人员不仅要有专业的业务能力，同时应具备较强的战略思维能力。但当前大多数房地产企业负责财务分析人员由核算人员兼任，对企业项目的施工进展、融资情况、市场状况并不了解，仅是套用分析模板修改数字，未深入分析导致财务数据变化的深层次原因。同时，由于财务人员对财务分析不够重视，未对财务指标的内涵、适用条件以及局限性进行深度思考，在财务分析过程中未考虑房地产行业核算的特殊性，导致财务分析结果既不能真实地反映出企业经营状况，也严重地影响了管理层对企业发展趋势的预判，从而影响企业健康、可持续的发展。
三、完善房企财务报表分析的对策建议
（一）结合房地产项目开发周期进行财务分析
房地产企业由于项目开发周期长、资金密集度高，在达到预售条件前，无经营性现金流流入，因此企业在该阶段应将重点放在项目开发进度，以及成本支出控制上，通过预算差异分析法对预算投资成本与实际进度成本进行对比分析，按照成本项目逐项分析差异产生的原因，并提出解决建议，以供企业领导作为决策参考依据。在达到预售条件后，财务分析上应重点分析签约面积以及销售回款的指标，一方面按照业态分类对预算和实际签约面积差异进行分析，并及时查明原因，提出改进建议;另一方面通过分析经营性现金流量净额预算与实际的差异，及时调整资金预算，在确保资金链安全的前提下，节约资金成本。在项目开发后期，整个项目周期经营指标基本确定，企业可通过横向比较法，分别与同行业平均水平、优秀水平的房地产企业的经营指标进行对比分析，汲取先进的管理经验，以期跻身行业前列。
（二）优化财务报表数据客观反映企业偿债能力
房地产开发企业因其行业特殊性，以及其独有的账务处理方式，令企业在进行偿债能力分析时，需要根据行业特殊情况对报表数据进行调整。一方面，根据项目预计毛利率，调减已实现收入部分的合同负债，同时对应调整资产、所有者权益报表项目;另一方面，由于房地产开发成本采用历史成本计量方式，但因房地产行业受市场波动影响大且开发周期长，因此企业应根据存货的市场公允价值调整存货账面价值;再一方面，企业应定期对应收款项进行账龄分析，测试其是否存在减值风险，以确保报表数据客观反映企业偿债资产质量;最后，结合房地产项目开发所处阶段，选取并计算出能客观反映企业偿债能力的指标，以便财务分析使用者能客观了解企业偿债情况。
（三）优化财务报表数据客观反映企业盈利能力
首先，因房地产企业项目开发建设周期长，会计核算的周期通常为2～3年，企业不能完全以一个期间的经营成果分析，替代对整个项目的分析，因此企业可通过项目预测法预计项目的盈利能力;其次，因房地产销售大多数采取预售制，待房屋交付后确认收入，因此企业可结合项目施工进度，分析企业潜在盈利能力;再次，企业应根据预算总成本与实际已发生成本的差异，计提预估成本，遵循收入与成本相配比的原则;最后，因在房价上升的背景下，企业选择公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，会对利润产生积极的影响，但实质上企业并没有发生经营业务，为客观反映企业的盈利能力，企业应剔除投资性房地产公允价值变动对企业利润的影响。
（四）充分结合外部环境因素进行财务分析
房地产行业复杂的宏观环境，对企业的营运能力提出了更高的要求，因此房地产企业在财务分析的过程中，应重视财务信息与外部环境因素相融合，为企业优化资源配置提供管理依据。外部环境分析主要包括宏观环境分析、行业环境分析以及经营环境分析。首先，房地产企业可以通过宏观环境分析法预测政治、经济、社会等因素对房地产市场的影响程度，确定项目未来发展方向;其次，通过五力模型分析法，预测企业在整个行业的竞争程度以及市场议价能力，结合报表数据分析企业竞争优势是否充分发挥;最后，通过经营环境分析，一方面了解企业自身融资能力，以便提前做好资金安排，另一方面了解消费者需求，建立具有自身优势的产品。
（五）提升财务分析人员的综合能力
房地产行业是我国建设全面小康社会、建设社会主义富强国家的重要力量，受国家宏观经济政策的影响显著，因此作为房地产行业的财务分析人员不仅需要有过硬的专业业务知识，同时应具备全面的综合素质能力。首先，企业应制定相关激励政策，鼓励员工通过考取专业证书的方式不断更新业务知识，提升专业技能。其次，企业应定期组织各部门之间进行业务交流，使财务分析人员能够及时全面了解到项目的进展情况，以便结合企业内外部环境因素，对报表数据准确解读。最后，财务分析人员应参与企业经营方针的制定过程，拓宽视野格局、提高全局站位，深入了解企业的发展思路，关注行业动态、经济形势的变化，结合企业自身财务数据进行分析，这样才能为报表使用者提供专业性强、实用性强、客观反映企业经营状况的财务报表分析报告。
四、结束语
综上所述，因房地产行业的特殊性以及会计核算的独特性，导致会计报表中体现的财务信息与企业的真实财务状况、经营成果会存在一定偏差，因此企业在进行财务报表分析时，不能仅局限于报表上的数据，还需应结合房地产开发周期长、资金回笼慢等特点，优化财务报表数据，并充分结合外部环境因素对项目的影响，做好财务分析工作，以此为企业利益相关者提供全面、客观的分析数据，为企业的科学决策提供重要依据。
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作者：张文杰
【摘要】房地产行业是典型的资金密集型企业，与金融密切相关。越来越多的优质房地产企业实现了在境内或在港上市，房地产企业管理者、投资者和金融机构可以通过财务报表的分析更好的对企业的财务状况、现金流量情况、盈利能力进行正确的评价，对未来可能发生的收益和风险等做出预测。主要目的在于提高房地产企业分析财务报表的水平，充分的发挥出财务报表分析的重要性作用。
【关键词】银行视角;房地产企业;财务分析
财务报表分析可以为企业的投资者、经营者、债权人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来生产经营情况提供数据支持，在对财务报表进行分析的过程中，不能随意的选取数据，而是要注意方式方法，这样才能提高财务报表分析的准确性。
1、银行视角下房地产企业的财务报表分析意义
1.1关注财务风险
做好财务报表分析工作，可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险。
1.2关注成长性
通过财务报表分析可以关注到房地产企业的成长能力，例如分析企业的償债能力，分析企业权益的结构，估量对债务资金的利用程度;评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况和周转使用情况;评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况和不同年度盈利水平的变动情况。
1.3关注经营效率
房地产企业通过财务报表分析，可以全面的了解企业的经营效率，例如营运能力的分析，不但可以评价企业的经营管理效率，也可判断其是否具有获利的能力。
2、银行视角下房地产企业财务报表分析指标分析
M房地产公司一直致力于中高端住宅产品的开发和建设，目前已建成110余个精品项目，拥有逾18万名优秀业主，年开发量达500万平方米，业务遍及青岛、济南、烟台、威海、潍坊、东营等省内城市，并转战南京、深圳、扬州等国内一线热点城市房地产开发市场，形成一套具有自身特色的高端产品开发及运营模式。以下通过财务报表中的指标对M公司的偿债能力、成长能力、运营能力进行了分析。
2.1偿债能力分析
2.1.1短期偿债能力分析
短期偿债能力可以通过流动比率和速动比率进行分析，其中流动比率是流动资产对流动负债的比值，用来衡量企业流动资产在短期债务到期前可以变现用于偿还债务的能力，一般来说比值越高越强，一般应在2：1以上。速动比是指速动资产对流动负债的比值，用来衡量流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。
下面我们可以根据M房地产公司2015年到2017年的财务报表对流动比率和速动比率进行分析，得出该企业的短期偿债能力：
流动比率分析：从表1.1我们可以看出企业2015-2017年流动比率分别为0.72、0.63、0.54，流动比率在逐年的下降，说明企业短期偿债能力在逐年下降;速动比率分析：企业2015-2017年速动比率分别为0.44、0.38、0.34，三年的速动比率都小于1，并且在逐年下降，说明企业的偿债能力在逐年下降。
2.1.2长期偿债能力分析
资产负债率是负债总额与资产总额的比值，可以反应企业负债水平及风险程度，产权比率是负债总额与所有者权益的比值，可以反应企业长期偿债能力。
M房地产公司2015年到2017年的资产负债比率和产权比率如下：
从表1.2我们可以看出企业2015-2017年资产负债率分别为0.71、0.73、0.78，产权比率分别为2.43、2.72、3.64，两项指标有上升的趋势，说明企业财务风险较小，长期偿债能力较强。
2.2成长能力分析
表1.3成长能力财务指标表
成长能力可以通过销售增长率和净资产增长率来进行计算分析，一般来说房地产企业这两指标呈现出逐年上升说明其成长能力较强，因此通过以上成长能力指标表可以看出该公司这三年的成长能力不足。
2.3营运能力
通过上述的数据我们可以看出该企业从2015年到2017年8月中应收账款周转率在提高，周转期在下降，表明该企业的应收账款的效率在提升。
3、银行视角下论房地产企业的财务报表分析的注意事项
3.1加强对非财务信息的分析
房地产企业要加强对非财务信息的分析，其中非财务信息应该包括：（1）关于企业资产、负债、所有者权益性质的说明，如资产是否自有、是否抵押，负债存在的不确定性等（2）关于会计政策及其变更的说明（3）有关股东、管理人员的信息。如董事、管理人员酬金，大股东及关联方等（4）关于前瞻性信息，如企业可能面临的机会和风险，管理部门的计划等。
3.2综合考虑近几年的财务数据
随着2008年经济危机的到来，很多房地产企业的生产经营已经受到了影响，部分企业在前三个季度处于盈利的状态，在第四个季度却出现了亏损，因此在对财务报表进行分析的过程中在利用财务指标进行财务分析时，应该将近三年的财务数据结合起来，一方面注意有关数据的勾稽关系，另一方面注意产生不正常变化的指标，重点对这些指标进行分析。
3.3正确分析或有负债
或有负债只是一种潜在的债务，并不是企业目前真正的负债，不能在财务报表上予以确认。由于或有负债不在财务报表上予以确认，但是除非或有负债极小可能导致经济利益流出企业，否则企业应当在财务附注中披露有关信息。
结论：
综上所述，财务报表分析对于了解企业经营起到重要性的作用，认真的对财务报表进行分析，才能及时的发现企业生产经营情况及过程中不足，防范风险。
参考文献：
[1]罗国磊.基于商业银行视角的企业集团财务分析研究[D].中国海洋大学，2012.
[2]李业通.基于上市公司财务报表分析的企业发展战略研究[D].山东师范大学，2012.
作者简介：
谢琼，中信银行总行，北京。
作者：谢琼
广州广电房地产开发集团有限公司 2008 年1 月1 日至2009 年12 月31 日止 审计报告及财务报表 目 录 页 次
一、 审计报告 1-2
二、 财务报表
1、资产负债表和合并资产负债表
2、利润表和合并利润表
3、现金流量表和合并现金流量表
4、所有者权益变动表和合并所有者权益 变动表
三、 财务报表附注 1-59立信会计师事务所有限公司2007 年7 月26 日版 审计报告 第1 页 本所函件编号: (2010) 羊查字第18678 号 穗注协报备号码:
020201004004213 审 计 报 ...
广州广电房地产开发集团有限公司
2008 年1 月1 日至2009 年12 月31 日止
审计报告及财务报表
目 录 页 次
一、 审计报告 1-2
二、 财务报表
1、资产负债表和合并资产负债表
2、利润表和合并利润表
3、现金流量表和合并现金流量表
4、所有者权益变动表和合并所有者权益
变动表
三、 财务报表附注
1-59立信会计师事务所有限公司2007 年7 月26 日版
审计报告 第1 页
本所函件编号: (2010) 羊查字第18678 号
穗注协报备号码: 020201004004213
审 计 报 告
广州广电房地产开发集团有限公司全体股东:
我们审计了后附的广州广电房地产开发集团有限公司(以下简称贵公
司)财务报表,包括2008 年12 月31 日、2009 年12 月31 日的资产负债 表和合并资产负债表, 2008 年度、2009 年度的利润表和合并利润表、现 金流量表和合并现金流量表、所有者权益变动表和合并所有者权益变动表 以及财务报表附注。
一、 管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种 责任包括:(1)设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制,以使 财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报;(2)选择和运用恰当 的会计政策;(3)作出合理的会计估计。
二、 注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我 们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师
审计准则要求我们遵守职业道德规范,计划和实施审计工作以对财务报表 是否不存在重大错报获取合理保证。审计报告第2 页
审计工作涉及实施审计程序,以获取有关财务报表金额和披露的审计
证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断,包括对由于舞弊或错误 导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时,我们考虑与财 务报表编制相关的内部控制,以设计恰当的审计程序,但目的并非对内部 控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当 性和作出会计估计的合理性,以及评价财务报表的总体列报。
我们相信,我们获取的审计证据是充分、适当的,为发表审计意见提
供了基础。
三、 审计意见
我们认为,贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制,在所
有重大方面公允反映了贵公司2008 年12 月31 日、2009 年12 月31 日的 财务状况以及2008 年度、2009 年度的经营成果和现金流量。
立信会计师事务所有限公司 中国注册会计师:谢 岷
中国注册会计师:王建民
中国·广州 二○一○年三月二十三日附表一
编制单位:广州广电房地产开发集团有限公司货币单位:人民币元
资 产附注2009.12.31 2008.12.31 负债和所有者权益附注2009.12.31 2008.12.31
流动资产: 流动负债:
货币资金六(一) 396,743,803.24 280,144,586.09 短期借款六(十六) 50,000,000.00 250,000,000.00
交易性金融资产六(二) 5 00,000.00 交易性金融负债
应收票据 应付票据六(十七) 50,000,000.00 30,000,000.00
应收账款六(三) 13,680,370.77 3 0,965,090.50 应付账款六(十八) 95,561,745.12 69,016,930.87
预付款项六(四) 383,865,491.52 198,089,401.52 预收款项六(十九) 5 61,454,262.47 371,382,628.96
应收利息- 应付手续费及佣金
其他应收款六(五) 267,716,790.82 1 5,313,058.02 应付职工薪酬六(二十) 9,186,673.04 12,020,119.65
存 货六(六) 1,491,439,801.81 1,509,336,428.42 应交税费六(二十一) 49,728,383.88 45,981,897.51
一年内到期的非流动资产 应付利息六(二十二) 3,058,899.70 2,001,936.03 其他流动资产六(七) 6 6,967.13 31,937.48 应付股利六(二十三) 7,488,000.00 36,000,000.00
流 动 资 产 合 计 2,554,013,225.29 2,033,880,502.03 其他应付款六(二十
四) 56,595,507.24 68,719,820.92
非流动资产: 一年内到期的非流动负债六(二十五) 2 33,800,000.00 85,200,000.00
可供出售金融资产- 流动负债合计 1 ,116,962,008.95 970,383,788.94 长期应收款非流动负债:
长期股权投资六(八) 9,900,000.00-
在建工程-
工程物资 预计负债六(二十八) 47,557,864.05 -
固定资产清理 递延所得税负债79,134.64 资本公积六(三十)-
投资收益(损失以“-”号填列)
六(三十七) 15,671.23 1 7,043.00
其中:对联营企业和合营企业的投资收益- -
汇兑收益(损失以“-”填列) - -
三、营业利润207,742,328.93 2 00,338,180.98
加:营业外收入
六(三十八) 12,978,202.61 7 ,726,450.50
减:营业外支出
六(三十九) 9,186,847.58 1 ,151,320.28
其中:非流动资产处置损失- -
四、利润总额(亏损总额以“-”号填列) 211,533,683.96 2 06,913,311.20 减:所得税费用
六(四十) 58,227,513.34 5 7,266,925.66
五、净利润(净亏损以“-”号填列) 153,306,170.62 1 49,646,385.54 归属于母公司所有者的净利润141,423,571.80 1 47,569,700.20
少数股东损益11,882,598.82 2,076,685.34
六、每股收益:
(一)基本每股收益
六(四十一) 1.18 1 .23
(二)稀释每股收益1.18 1 .23
七、其他综合收益
八、综合收益总额153,306,170.62 149,646,385.54
归属于母公司所有者的综合收益总额141,423,571.80 147,569,700.20 归属于少数股东的综合收益总额11,882,598.82 2 ,076,685.3
4法定代表人: 主管会计工作的公司负责人: 会计机构负责人:
合 并 利 润 表附表三
编制单位:广州广电房地产开发集团有限公司货币单位:人民币元
项 目附注2009年度2008年度
一、经营活动产生的现金流量:
销售商品、提供劳务收到的现金1,579,923,494.54 955,870,802.89 收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金六(四十一) 225,335,142.33 253,699,738.04 经营活动现金流入小计 1,805,258,636.87 1,209,570,540.93
购买商品、接受劳务支付的现金1,031,590,395.14 869,718,666.29 支付给职工以及为职工支付的现金46,131,753.62 44,433,237.98
支付的各项税费172,713,485.31 156,114,146.91
支付其他与经营活动有关的现金六(四十二) 416,450,796.84 259,087,204.42 经营活动现金流出小计 1,666,886,430.91 1,329,353,255.60
经营活动产生的现金流量净额 138,372,205.96 -119,782,714.67
二、投资活动产生的现金流量:
收回投资收到的现金460,000,000.00 2,022,139.81
取得投资收益收到的现金15,671.23
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额10,282,213.00 13,836,437.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额16,755.27
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 470,297,884.23 15,875,332.08
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金5,885,766.50 2,237,543.02
投资支付的现金661,480,000.35 5,760,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额4,240,000.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 667,365,766.85 12,237,543.02
投资活动产生的现金流量净额 -197,067,882.62 3,637,789.06
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金88,000,000.00 2,000,000.00
其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金732,000,000.00 605,400,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金1,047,671.45
筹资活动现金流入小计 820,000,000.00 6 08,447,671.45
偿还债务支付的现金569,025,000.00 419,090,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金75,680,106.19 66,859,324.19 其中:子公司支付给少数股东的股利、利润17,919.22
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 644,705,106.19 4 85,949,324.19
筹资活动产生的现金流量净额 175,294,893.81 1 22,498,347.26
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响额
五、现金及现金等价物净增加额 116,599,217.15 6,353,421.65 加:期初现金及现金等价物余额280,144,586.09 273,791,164.44
六、期末现金及现金等价物余额 396,743,803.24 2 80,144,586.09 公司法定代表人: 公司主管会计工作的负责人: 会计机构负责人: 合 并 现 金 流 量 表编制单位:广州广电房地产开发集团有限公司 股本资本公积
减:库
存股
盈余公积
一般风
险准备
未分配利润其他股本资本公积
减:库
存股
盈余公积
如何对资产负债表进行风险解析
1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。
2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。
3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。
4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本;如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。
5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等内容。房地产企业与其他工业企业相比,具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个楼盘开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但按照税收规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而，固定资产明细账上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入账，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。
6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入账内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其借款合同的真假。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出，不得在计算企业所得税时扣除。
7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付营业税金及附加，让建筑公司多开具建筑业发票金额入账。由于业务虚假，相关应付的款项自然是长期挂账。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。
8、预收账款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。
9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否属于债务重组所得。绝大多数房地产企业都需要向银行融资。
如何结合风险分析解读损益表中的重点科目
1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析。
2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目、分开发类型进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析。土地成本、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据。特别是分析单位面积的建筑安装成本时，要结合当地同时期、同房型、同地段的平均水平来认真比较。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。
3、主营业务税金及附加科目分析。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。
4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据国家公布的房地产行业利润参考值，并结合同时期、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理?
5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用。对于财务费用，要结合借款的对象分析利息支出的合理性。要注意有
些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。
6、营业外收入科目分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处置收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。
房地产企业与其他企业相比,具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点,其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大,因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。
房地产企业财务报表的局限表现在：
1.大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企业偿债能力的判断。 2.开发成本准确计量和分摊难度比较大，影响报表分析者对企业真实资产总量的判断。
3.期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。
房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力，这样势必影响企业经营情况的客观反映。
一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析
1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收帐款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科目记帐，少申报预计利润，同时要求提供银行对帐单，查阅是否存在货币资金已支出未入帐的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入帐的情况。应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款明细帐相核对，是否存在资金转出不入帐，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达帐项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记帐帐面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在帐外经营的情况。
2、应收帐款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收帐款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收帐款进行明细分析，如期末应收帐款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收帐款科目，而不放在预收帐款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否逃避预交企业所得税。
3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借，计入其它应收款，不按关联企业之间按独立企业之间的业务往来计提利息收入。
4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收帐款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定阶段才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收帐款科目有对应关系的，存货金额应当与预收帐款金额在保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收帐款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。
这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本;如果期末存货金额远大于预收帐款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收帐款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。
5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产帐面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等。房地产企业与其他工业企业相比,具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个地方开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但对照2006年31号文件规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来 说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而明细帐上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入帐，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。另外如固定资产中有房屋，也应当认真分析是否是将开发产品转为经营性资产，其产权关系是否真正属于房地产公司。
6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入帐内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其合同的真假，对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，对超过注册资本50%以上关联方借款利息应不允许税前列支。
7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：
一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业向关联企业的借款是否超过企业注册资金的50%，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。
二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。
三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳33%的企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付税金，让建筑公司多开具建筑业发票金额入帐，由于业务虚假，相关应付款永远是应付未付。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。
8、预收帐款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收帐款明细帐以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收帐款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。
具体方法是将资产负债表预收帐款科目本期增加额乘以预计毛利率后的金额，与企业申报表中预收帐款纳税调增金额减去预收帐款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。
9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否符合交纳企业所得税的条件。
二、从损益表入手，对房地产企业税收解析。
1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式、与购房户的购销合同的内容等进行认真分析。
2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。
3、主营业务税金及附加分析。此科目与主营业务收入和预收帐款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收帐款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。
4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据掌握行业利润参考值，并结合同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断所评估企业的毛利率是否合理?
5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额的支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用，并于正式销售收入确认后配比进入当期费用列支。对于财务费用，要着重分析利息支出的合理性，要注意开发产品完工前发生的利息费用只能进入开发成本，而不能作为期间费用全额于当期列支。因而要结合开发产品完工确认的时间，通过分析利息列支的情况分析判断是否按税法规定列支。
6、营业外收入分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处臵收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。
论文题目：基于财务报表分析的
企业价值分析
摘要
财务报表是能够反映企业有关重要的经济活动及其内容的报告，给企业的相关人员提供所需的财务信息。现如今，价值最大化已经成为企业追求的目标。因此，评价企业价值成为当今企业管理者看来的重中之重。财务状况和经营成果的是企业财务报表的重要反映，财务报表分析的目的是为了更好的反映企业价值，企业对外提供财务报表的主要母的是符合财务报表使用者的需要。对财务报表中的会计数据进行分析,能够对企业价值进行推算，推测企业未来前景，进而提出对的政策。本文主要研究利用财务报表来揭示企业价值的问题。
关键词
财务报表;企业价值;报表分析
Ⅰ
目录
摘要 ............................................................................................................................................ I Abstract ................................................................................................................................... II
前言 ........................................................................................................................................... 1
一、财务报表分析概况 ........................................................................................................... 2
(一)财务报表分析内容 ................................................................................................ 2
(二)财务报表分析的基本方法 .................................................................................... 2
(三)财务报表分析的对象 ............................................................................................ 3
二、现行财务报表分析的比较 ............................................................................................... 5
(一)对现行财务核算模式的改进 ................................................................................ 5
(二)充分利用和分析现金流量表 ................................................................................ 6
(三)补充增设对非财务指标的分析评价 .................................................................... 6
三、财务报表与企业价值的关系 ........................................................................................... 6
四、财务报表反映企业价值 ................................................................................................... 7
(一)财务报表是反映企业价值的载体 ........................................................................ 7
(二)财务报表分析是分析企业价值的工具 ................................................................ 8
五、基于财务报表分析的企业价值分析的建议 ................................................................... 8
(一)将单指标分析与多指标分析相结合 .................................................................... 8
(二)最大限度发挥企业各项资源的效能 .................................................................... 8
(三)将财务分析与企业战略联系起来 ........................................................................ 8
(四)做好企业风险评估 ................................................................................................ 9 结论 .......................................................................................................................................... 10 参考文献 .................................................................................................................................. 11 致谢 ............................................................................................................. 错误!未定义书签。
前言
分析财务报表，主要是利用资产负债表和利润表等相关财务报表对其财务状况、经营成果和现金流量等相关情况进行的探讨和分析。财务报表分析的意义在于：一是对资产负债表进行分析，可以了解公司的有关经济情况，对公司的相关状况作出判断。二是对损益表进行分析，可以知道公司的盈利状况，可以判断企业在本行业中的所处位置，维持企业健康发展。
三是对企业的现金流量表进行分析，可以掌握企业的现金流向，并因此来推测企业的资金状况。不同的财务报表有着不同的作用，均希望从财务报表中得到对决策有用的信息。投资者分析担的重点在于企业的综合能力和资金使用效率，掌握投资收益情况和风险情况。从不同的要求考虑，财务报表有着广泛的分析内容，既要为报表使用者反映和评估企业财务情况和经营成果，又要为财务报表使用者将企业做大做强提供可靠的依据。只有这样才能更好的分析财务报表，充分利用财务报表的分析结果，从而更准确的去评估企业的价值。
一、财务报表分析概况
(一)财务报表分析内容
财务报表分析是指以已有的企业的财务报表为基础，对企业的财务状况和经营成果进行从个体到整体的分析。[1]每一个财务报表使用者对报表的使用有着自己不同的目的，有着其本身的侧重点，也有着基本的要求。从总体来看，财务报表分析的基本内容主要涉及以下三个方面：
1.分析企业的偿债能力、获利能力、综合能力，评估企业对资金的利用效率。
2.评价企业基本资产的营运能力，对企业资产的分布情况和相关使用情况进行分析。
3.评价企业利用相关资产的盈利能力，对企业不同年度的盈利状况和既定利润目标进行分析。
以上三个方面的内容相辅相成，缺一不可。可以从整体分析企业生产经营的财务状况、经营成果和现金流量情况等投资者关心的情况，以满足财务报表不同使用者对会计基本信息的需要。
(二)财务报表分析的基本方法
一般来说，财务报表分析的方法主要有如下三种(1)水平分析法(horizontal analysis;(2)共同比报表分析法(commom-size financial statements);(3)比率分析法(ratio analysis)。[1]
1.水平分析法
水平分析又称为趋势分析，具体分析方法为：将某企业在持续经营期间横向比较若干会计年度的财务报表资料，掌握不同会计年度的差异。水平分析法中具体有两种分析方法：比较分析法(comparative financial statements);指数趋势分析法(index-number teries)。[6]
2.共同比报表分析法
共同比报表分析法又称垂直分析法(vertical analysis)，与水平分析方法相比，垂直分析法更注重报表内部各项目的纵向比较，而水平分析法则关注不同年份之间的横
向比较。具体方法为：只对当期利润表或资产负债表的内在结构项目之间进行分析而不是对几个会计年度之间进行比较分析。无论财务报表的编制方法怎样，使用者都要对财务报表的组成结构的变化情况进行比较分析。 3.比率分析法
财务比率是分析财务报表的一种基本工具。运用一种特殊的数学方法，财务比率分析把财务报表中的一些项目通过其内在的结构联系起来。资产负债表和利润表是比率分析法分析的重点。它是通过对财务报表相关数据的进一步分析，得出一整套具有严密逻辑关系的财务数据，用这些来揭示企业的财务状况、经营成果和现金流量情况。对企业相关财务报表内在结构项目之间的仙湖关联关系进行分析，侧重于对企业财务业绩和相关政策进行测评，如运用比率分析来判断企业资金的流动性和偿债能力、营运能力、盈利能力以及发展能力水平分析法注重关键项目不同年份的比较。[2]现金流量法能反应企业的现金及现金等价物的流向和质量水平。能够考察企业的流动方向以及企业对资金运用方法和目的现金流量的管理状况，对企业资金的流动性和资金财务弹性的分析具有重要作用。
目前在会计学领域内有很多财务比率的分析方法，但是通常可以分为两大类：一类是财务结构比率(financial structue ratios)，另一类是获利能力比率(profitability ratios)。其中财务结构比率主要涉及资产负债表项目，涉及的主要比率是清偿能力比率(liquidity ratios)，和杠杆比率(leverage ratios);获利能力比率则主要用于评价企业各种资源与利润的关系或各种活动与利润的关系。[2]
(三)财务报表分析的对象
企业各项基本活动主要是财务报表分析的对象。财务报表分析的主要目的就是从财务报表中获得使用人需要的相关信息，了解企业活动的趋势，测评其业绩，解决其问题。
我们将报表笼统的分为三个方面：单独年度的财务比率分析、不同会计期间的比较分析、与同业其它公司之间的比较。这里我们将财务比率分析分为偿债能力分析、资本结构分析、经营效率分析、盈利能力分析、投资收益分析。[2] 1.偿债能力分析
流动比率 = 流动资产/流动负债[6]
流动比率是企业短期偿债能力的具体反映。一般认为企业可以接受的最低流动比率是2。应收账款周转率和存货周转率是影响流动比率的主要因素。 速动比率=(流动资产-存货)/流动负债
一般状况下存货的变现能力不是很好，因此将存货从流动资产中剔除计算出的速动比率的数据更加能够令人信服。一般认为企业的速动比率在1左右就是很合适的。比如，企业没有应收账款，比率就会不足于1。影响速度比率的最主要因素就是应收账款的变现能力。 2.资本结构分析
股东权益比率 = 股东权益总额/资产总额×100%
资本结构分析是股东所有者的出资总额在总资产中所占的比重，能够发映出企业资本情况是否稳健。一般情况比率高风险就低与此同时报酬率也低，反之，比率低高风险就高、报酬率也就高。
资产负债比率 = 负债总额/资产总额×100%
这个公式反映负债在资产总额中所占的比率。
资本负债比率= 负债合计/股东权益期末数×100%
较资产负债率，它更加能反映企业的偿债能力状况，200%是目前会计行业公认的资产负债率的警戒线，如果超过警戒线企业应该重点关注近期的情况。
3.经营效率分析
存货周转率 = 销货成本×2/(期初存货+期末存货)
存货周转天数 = 360天/存货周转率]
产品销售数量在生产数量所占的比重可以通过存货周转率来反映，如果存货的周转时间过长，那么我们就要重视考虑存货能否正常销售。
固定资产周转率= 销售收入/平均固定资产
该指标是检测固定资产利用效率的指标，指标越高则表示固定资产利用效率越高。
总资产周转率= 销售收入/平均资产总额
销售能力强则该指标就越高，反之则越低。 4.盈利能力分析
营业成本比率 = 营业成本/主营业务收入×100%
营业成本比率在相同的行业之间是比较具有可比性的指标，原因在于原材料、工资
等费用较为一致，这一指标反映出公司的资源优化配置情况。能够明显区别于其他的行业有着行业优势的企业往往都是营业成本率比较低的，同时这些优势也成就了最终利润的差异。显而易见，那些营业成本相对较高的企业，明显就会处于竞争中的劣势地位。
营业利润率 = 营业利润/主营业务收入×100%
销售毛利率 =(主营业务收入-主营业务成本)/主营业务收入×100%
资产的收益率反映的是企业资产所能获利的比率及相关能力。 5.投资收益分析
各种不同的数据和相关的财务情况都可以在财务报表中为相关的使用者提供，每一个报表使用者对报表的需要点是不一样的。大体来看，投资者大多都关注公司获得利润的相关状态，如公司的营业利润、收益等，对于国家而言主要关心企业的偿债能力但是普通的股东更加关心公司未来的发展前景和盈利能力。另外，投资的方向不同,投资者关心报表的方面不一样，短期投资者更加在意企业的盈利情况以及盈利能力，以谋取更高额的利益获得高额利润。对于长期的投资者而言，更多的关注企业的未来前景，他们甚至可以接受近期的不盈利，目的是运用当前资金可以扩大再生产谋求更大的利益。
恰当的分析财务报表的相关内容，能够正确的反映企业相关的经济情况和发展前景，评估也起未来可能获得的盈利和产生的风险;对企业的业务完成状况和管理人员的成绩可以给予鉴定，为建立健全合理的内部控制机制提供了应有的基础。
二、现行财务报表分析的比较
(一)对现行财务核算模式的改进
我们有意向在财务报告基础体系上增加一些相关的信息披露情况，为此满足企业评估价值的需要。首先，可以充分的将权责发生制与收付实现制在计算企业收益时将权责发生制和收付实现制结合起来计算收入与费用的发生。收付实现制可能不是十分准确的反映出当期的损益情况,，但是它以收到和支出为依据，排除了其中的风险问题，因此依据收付实现制来核算账务可以说是现实的。如果能将二者联系在一起，就可以确定当前收入和费用与未来的收入和费用之间的关系，能够确定出更加有价值的会计数据之间的关系 [3]。其次，在会计报表附注中涉及的非财务的有关信息。披露非财务信息的过程，可以预测出企业潜在的金融风险和营运风险，以便能更好的调整企业的相关财务信息，使得企业价值更加真实有效。
(二)充分利用和分析现金流量表
企业如果想要去的更加长远的发展，这需要既要保持现金方面的发展又要谋求长远利益的发展。在一些情况下，现金流量是十分重要的。当代的人们对现金流量的重视程度越来越高。
现金流量表的分析对企业当代的财务状况反映的有力工具。在计算企业价值的过程中，现金方面的信息是十分重要的，预测企业未来发展的工作现金流量的分析也是不可或缺的。正因为现金流量在企业的财务运营中是如此不可缺少的，出现现金流量表后，大家都对现金流量表都十分的重视。相关财务报表的信息也不断涌出，但综合来说，大多数人都觉得感觉不是很清楚，缺乏联系性、完整性。这从另一方面来说给现金流量表的分析带来了一定的麻烦。
(三)补充增设对非财务指标的分析评价
相关财务数据的分析主要是从价值方面反映企业的财政数据域信息，而一些无法以货币计量的信息，如人力资源等无法从财务报表中反映。虽然现在看来财务指标在企业中有着举足轻重的地位，但是伴随着企业的发展，非财务指标对企业的发展做出的贡献在与日俱增。因此，我们要更加重视非财务指标的披露，如人力资源、客户满意率等等，这些非财务指标在企业未来的发展过程中起着非常正要的作用。
三、财务报表与企业价值的关系
财务报表指通过高度浓缩的数据图表和文字说明，借以表达关于一个企业的财务信息的各种信息的报告形式。[4]其生成过程需要经过较为严格的会计程序;从原始凭证、记账凭证到分类账簿，再到最后我们看见的完整的一套财务报表。财务报表能更加直观的说明报表使用者所需要的相关财务信息，由于财务报表本身汇集了更多的财务数据，使用者用仅仅利用报表做出重要的决策是十分困难的，因此为了使他能够更加准确的提供素需要的数据，这就产生了对财务报表的分析。
企业价值是企业用未来可以自由支配的现金流量为折现率的现在价值，财务决策跟它密切相关，体现了资金相关价值的风险以及未来的风险程度。在现如今企业的管理体制下，企业价值是企业的基本遵循的规律，通过对价值核心的管理体制，使与企业利益的相关者都可以获得满意的回报 [5]。综述，企业的价值越高投资者得到的相关利益也就
越多。财务报表能够系统的反映财务状况、经营成果及现金流量等情况，利用对财务报表会计数据的分析能够初步了解企业的经营情况，了解企业的优势与劣势，评估企业的发展前景。同时对财务报表进一步的整体分析初步评估企业的价值，对企业未来的发展做出预测，设定企业未来的发展路线。
财务报表是投资人了解公司相关的情况对公司进行规模投资的依据。为报表的使用者进一步提供更加准确的信息是财务报表分析的责任，对评价曾经的业绩预测未来的发展具有重要的作用。运用财务报表分析的数据衡量企业的业绩，考察企业的可持续发展阐述了企业利用本身价值传造出更多利益的优劣程度。大部分资金被企业用于在生产，因此资产的能力尤其是生产能力最能够反映出企业的本质。财务报表作为企业相关利益人所需要信息的提供依据，财务报表的使用者利用财务报表给企业提供各种企业评估价值及预测企业整体资产所需要的会计数据。因此说财务报表的产生过程就是企业实质的运营过程。而在企业成长过程中财务方面的管理是管理中的重点内容，作为企业管理中的大脑中枢神经与各部分充分联系。因此财务管理是企业实现优势化管理的重点内容，而对企业财务报表的分析是进一步了解企业各方面的前提基础，由此可见，企业对财务报表的分析应该越来越被重视，对体现企业价值的作用不可忽视。
四、财务报表反映企业价值
财务报表能够系统的反映企业的当前价值。对财务报表的整体分析是财务报表的使用者对企业未来的预测、企业资源的优化配置以及企业未来发展前景的重要工作。因此,正确的掌握财务报表结构内容中所提到的相关信息，对企业的发展具有重大的作用。
(一)财务报表是反映企业价值的载体
在当前经济发展的大环境下，对财务报表信息的披露已经成为彼此联系的重要桥梁。公司之间通过财务报表对信息的披露及对报表的分析了解本公司在行业环境中的发展程度, 从而更好的利用现有资源充分发挥自己的优越行将市场的经济活动运作起来。财务报表一直作为企业过的信息的重要渠道，企业利用财务报表来揭示企业重要的信息数据，由此可以看出财务报表的产生过程就是企业价值产生的过程。
财务报表的综合反映情况是大家显而易见的，通过财务报表中的资产负债表我们可以看见资产、负债、所有者权益的相关内容，完成对企业的主体分析;损益表张中能够让投资者更加了解企业的盈利状况，完成企业的综合预测发展。
(二)财务报表分析是分析企业价值的工具
对于历史数据的分析与报表使用者关心问题之间建立关联是财务报表分析的主要特征。财务报表的深入分析可以充分探索权责发生制下的历史数据信息，更加深入的探索企业的过去、现在和未来的财务信息。想要充分了解这些指标的,了解过去公司资金的价值,测评企业收益的质量, 评估企业未来资金的风险水平, 比较其内在的信用水平, 可以进一步验证前期评价的正确性。
五、基于财务报表分析的企业价值分析的建议
(一)将单指标分析与多指标分析相结合
企业分析单项指标的同时要结合相关指标综合分析，加强对企业综合指标的整体分析，第一时间掌握企业整体的财务情况。要加强对分析中薄弱项目的重点分析，如人力资源的分析、投资项目的分析等潜在的项目，掌握这些指标的联系，对财务表表进行系统的全面的分析 [7]。
(二)最大限度发挥企业各项资源的效能
企业的经济项目是多方面的，综合利用各方面的优势资源，充分发挥企业的整体资源优势，有利于企业未来经济效益的发展。要充分发挥企业内人力资源的优化配置要重点加强人力资源的探索研究，努力开发人员的潜在能力。而分析政策方面的信息有利于研究企业未来的发展潜力。另外，经济管理层次对企业的管理的重点在于对于股票价值变动的分析，便于管理层对本企业价值的关注，提高企业的公信力，为企业的筹融资营造良好的氛围[8]。创新是企业发展的不竭动力，在对企业的财务分析是要着重关注科技方面的投入，提高公司管理层对科技创新的重视，营造科技创新的氛围。
(三)将财务分析与企业战略联系起来
在财务分析之前应该充分了解企业的相关信息，即使行业的本身特征可能限制企业发展的一些可能，但是如果想要保持本企业在行业中的地位，企业必须制定与自己发展相符合的战略要求。这就要企业管理层既了解本企业的自身状况有了解竞争对手的状
况，知己知彼方能百战不殆。
(四)做好企业风险评估
企业有着不同的风险但是大体来说企业的风险主要分为两大类主要有经营风险和财务风险。反映这两类风险的主要指标有经营杠杆、财务杠杆、经济效益率等 [9]。要强调的是通过对企业风险的分析只能够从浅层次预测出企业未来面对的风险，如果想要深度分析，要进一步了解除财务报表外更加明晰的账簿信息 [10]。在了解风险水平后企业还应该对盈利率进行深入分析，更加全面的了解企业面临的风险问题。如此的分析对企业更加了解自己本身所具有的各种财务能力、竞争能力以及公信力度具有重大意义 [12]。
结论
随着经济的进步，越来越堵的企业加强对企业财务报表分析的力度，原因在于他们真正的明白财务报表是企业价值反映的优良载体。当前，他们更加致力于为本企业更加系统的研究财务报表分析的过程而努力。其核心目的在于创造企业发展战略，测评企业价值，更加重视对非财务指标的研究与认识，而不是当财务指标与非财务指标发生分歧时以一味的重点倾向财务指标而忽视非财务指标在其中起到的作用。越来越多的企业决定将人力资源的非财务指标纳入财务报表分析的系统过程中 [13]。
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资产负债表
项目
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 期初余额
187,991,387,510.53 7,023,177,762.09195,014,565,272.6298,585,942,340.95 54,364,213,146.41 152,950,155,487.36 期末余额
243,128,025,568.668,040,592,013.58 251,168,617,582.24 140,471,133,055.12 55,917,964,043.32 196,389,097,098.44 增长率
+7 +9 +77 +13 -8 +4
1 偿债能力的分析
1.1 企业短期偿债能力分析
流动比率在2附近，并且逐渐接近于2，说明今年公司势头还是好的。由于受大环境影响，存货有所增长，不过速动比率依然在回升，说明企业发展势头不错，短期偿债能力在增强。现金比率在0.2左右徘徊，说明企业流动资产得到了比较合理的运用。
1.2 企业长期偿债能力分析
企业资本周转率指标值很小，而且长期负债期末余额数额比较大，说明该企业长期偿债压力较大。 1.1 企业综合偿债能力分析
清算价值比率大于1，说明企业资产大于负债，综合偿债能力比较不错，不过较沪深股市均值还是低了不少。
(二)
项目 营业收入 营业利润 利润总额 利润表
上期
47,036,222,186.18 9,964,091,046.45 10,074,092,101.61 本期
68,905,756,710.27 13,393,574,322.00 13,532,126,960.01
增长率 +7 +9 +77 2 运营能力分析
应收账款周转率反应了企业应收账款变现速度及管理效率的应收账款周转率越高，说明其收回越快。反之，说明营业资金过多呆滞在应
收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。较往年数据(未列出)应收账款周转率有一定回升，企业应继续加强应收账款的管理。存货周转率对企业偿债和获利能力有决定性的影响，近几年存货周转率均在一个较为稳定的区间小幅变化。流动资产周转率越高说明企业流动资产利用越充分，流动资产率近几年在稳步回升，说明企业正在往一个好的放心发展。总资产周转率是一个综合性指标，较去年有小幅上升。 (三)
成长能力分析(由于需要比对，上网查了往年数据)
可以看到企业各个指标都在回落(未列出)之后稳步上升，说明企业已经意识到了问题并采取了有效的措施。但是值得指出的是，上升幅度比较小，说明企业可持续发展出现阻碍，公司体系需要调整，找到新的利润增长点。 3 现金流量表
3.1 流入结果分析
在全部现金流入量中，经营活动所得现金占65.85%，投资活动所得现金占0.14%，筹资活动所得现金占34.01%。由此可以看出北方公司其现金流入产生的主要来源为经营活动，其次为筹资活动，其投资活动对于企业的的现金流入贡献很小。 3.2 流出结果分析
在全部现金流出量中，经营活动所得现金占70.64%，投资活动所得现金占0.15%，筹资活动所得现金占29.21%。北方公司其现金流出主要在经营活动和筹资活动方面，其投资
活动占用流出现金很少。 3.3 流入流出比例分析
从保利地产的现金流量表可以看出：
经营活动中：现金流入量97,465,616,190.04元，现金流出量94,373,034,915.05元
该公司经营活动现金流入流出比为1.33，表明1元的现金流出可换回1.33元现金流入。
投资活动中：现金流入量208,177,508.52元，现金流出量201,988,013.02元该公司投资活动的现金流入流出比为1.03，表明保利地产发展已比较成熟，投资已经开始初见回报。
筹资活动中：现金流入量50,346,518,747.06元，现金流出量39,020,832,120.40元
筹资活动流入流出比为1.29，可以看出借款明显大于还款。 将现金流出与现金流入量和流入流出比例分析相结合，可以发现该公司的现金流入与流出主要来自于经营活动所得，用于经营活动所支，其部分经营现金流量净额用于补偿投资和筹资支出;
环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 财务报表的结构与内容
1.资产负债表
(1)概念：资产负债表是反映企业在某一特定日期财务状况的报表。资产负债表以资产=负债+所有者权益这一基本会计等式为基础设计。
(2)作用。从资产负债表上，会计信息使用者可以获取以下信息：
①企业的短期偿债能力，②企业的长期偿债能力和资本结构，③企业的财务弹性
(3)资产负债表项目的分类
①资产项目的分类：资产按流动性大小分为流动资产和非流动资产②负债项目的分类：负债按偿还期限分为流动负债和非流动负债
(4)资产负债表的结构
资产负债表由表头、主表组成。
(5)资产负债表的编制方法
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