老城地区一般区位条件好、建筑密度高,单个地块更新项目如在“封闭运作、自求平衡”的情况下,至少需要“拆一建二”才能平衡前期投入。这使得老城地区越改越密,越改越高,城市公共环境品质难以真正提升。在经济效益、环境效益、社会效益的博弈当中,以公共服务设施为代表的社会效益往往很难得到保证。
以轨道建设带动的街区式更新的优势在于:一是以轨道建设带动便于更新资金的投入,拓宽更新融资通道;二是以轨道站点建设带动地上、地下空间的综合开发以及街区交通模式的转换;三是以街区为统筹单元,更有利于交通系统的改善、空间功能的整体提升及资金的综合平衡。随着各大城市轨道建设的加速,老城区轨道线网的密度将进一步提升。以轨道站点辐射范围的街区为单元,以轨道线为串联,能有效带动沿线老城区连片、成网的开展更新改造,从而推进老城整体功能及环境品质的提升。
七塔寺街区是宁波较为典型的老城区块,街区面积37.6公顷,紧邻宁波三江口核心区,南北为百丈路和中山路城市发展轴,区位优势突出。同时街区内保留了若干历史文化遗存,在宁波历史上特别是近现代发展时期有较为重要的历史意义。在宁波城市快速发展过程中,七塔寺街区曾经承担了重要的行政职能,同时具备商业、商务、办公、居住、医疗、教育等功能,是较为典型的城市综合服务板块。随着城市的扩张及行政办公职能的外迁,街区的商业活力及环境吸引力逐渐下降,整体机能趋于老化,已不能满足当下城市的发展及人民对美好生活的需要,亟待活化更新。
七塔寺街区的老城空间特征明显,主要表现为建筑密度大、容积率高、开放空间不足、权属复杂、用地边界不规整。从空间肌理上看,街区地块内部的支路网系统、市政管线系统的改造空间非常有限。大规模拆建的更新方式难以为继,而点状拆除重建又难以达到提升片区功能活力及改善环境品质的系统性效果。
街区内居住小区多建于2000年以前,住宅建筑基本为七层小户型排房,且没有电梯。除了缺乏管理维护及建筑老化的问题,小区还存在车行交通不畅、停车位不足、公共活动空间缺乏、公服配套不足、市政设施老化等问题,街区的居住功能与现代居民生活需求不相适应。
伴随着街区行政办公职能的外迁,街区的商业氛围不断下降,加上办公楼宇的老化以及居住功能的不适应性,年轻人加速流失,最终导致街区整体的功能衰退及活力下降。
七塔寺街区历史遗存除了七塔寺外,还有钱肃乐故居、陈家墙门、王宅、彩虹坊、鄞州老干部活动中心。由于历史遗存多位于街区内部,对外展示利用不足,文物建筑的知名度不足。
本次规划提出,依托街区的区位优势及文化积淀,综合运用城市更新手段,激发片区内生动力,将七塔寺街区打造成富有文化底蕴和都市活力,有品质、有温度的特色历史风貌街区。以宁波老城更新示范区为总目标,努力建设成为文化街区、活力街区及品质街区。
规划打通断头路,增加片区支路网密度,组织右进右出的单向交通,以提高街区的通行效率。
对现有建筑进行评估,对照路网方案,进一步优化拆迁范围,提高改造地块的完整性。
以轨道交通综合体为载体,沿城市轴线两侧打造开放共享的公共空间,提升街区的公共功能,提高对人流的吸引。
积极融入三江口核心区一小时步行圈,对接新世界广场,形成尺度宜人的都市活力步行系统。
依托现有文保建筑,串联开放共享公园,打造特色风貌商业街和文化特色走廊。
按照街区的总体规划布局,规划提出了“再开发”、“整治改善”、“保护提升”三种更新模,针对街区的现状问题及文化街区、活力街区、品质街区的规划目标,提出具体的实施路径。
“再开发”模式适用于规划需要拆迁的地块,主要选择沿轨道线、站点周边以及街区内有改造需求的相对完整的地块,规划重点提升街区的交通组织、人流引导,打造丰富的功能业态和地上地下联通的空间环境,提升街区活力。“再开发”地块很大程度上影响了街区更新的可实施性,因此规划重点对“在开发”地块进行了经济测算与方案评估,并提出相应的建设与运营方面的实施建议。
经济测算主要包括征拆迁成本、土地一级开发成本,土地出让收益、二级开发建设成本,以及二级开发销售及租赁收益几部分。通过参考宁波当年基准地价与土地定级、中国城市地价动态监测网,以及近5年宁波中心城相似地块土拍价格,来综合预测土地市场价格、二级开发销售及租赁市场价格。
传统的一级土地开发模式,其土地出让收益难以覆盖前期拆迁安置成本,且居住用地超出一定量之后,配套公服设施空间也随之增加。基于经济测算和方案调整,规划建议由区城投公司作为统一开发运营主体进行新建地块的TOD模式开发。建议80%的B类用地,采用“自持+租赁”形式,从“快周转”向“慢持有”转变,创造长期投资收益,同时加强对街区产业的发展引导。
“整治改善”模式主要针对保留的老旧小区、老旧办公楼宇地块,采用了微更新、微改造的方式对其功能进行改善及提升。
在老小区改造提升方面,重点关注停车问题、上楼问题、公共空间缺乏问题以及建筑持续维护问题。在停车问题上,提出对现状自行车库回购后进行机械化停车库改造,同时引入数字化路内停车管理,并对街区居民开放办公楼宇的夜间停车服务;在上楼问题上,建议开展电梯化改造试点,试验老旧住宅一楼的商业化改造,以提供社区便利服务,同时引入电梯公司,以住宅单元为单位,通过购买电梯使用权的形式,推进老旧小区住宅的电梯加装;在公共空间缺乏问题上,规划选址若干边角空间开展口袋公园改造,增加体育设施及休闲座椅等公共设施;在建筑持续维护问题上,建议由政府、物业及业主共同筹集建筑维修专项基金,引入保险公司,对住宅建筑进行评估及维护承保。
在老办公楼宇改造提升方面,重点提出产业功能转型提升的要求。一是建议空置的行政办公楼宇在国有资产清理后,进行市场化改造,丰富街区商业服务功能;二是停车场机械化改造,增加临时停车位;三是开展消防隐患排查及楼宇电梯维护。
“保护提升”主要针对需要开展历史遗存保护利用及历史风貌营造的空间。有生命的场所能使人感受它特殊的气氛与内涵,对其产生认同感和归属感。除了历史文保建筑的保护、展示建议,规划还重点关注街区活力提升与历史风貌的营造。
街道空间是展示街区历史风貌的重要窗口,规划重点关注街道空间内的行道树、城市家具、道路设计及设施、建筑立面、公共空间5个要素,对街道界面提出改造要求,例如种植文杏、马挂木等暖色树种,让有限的街道空间更为疏通;步道灯、广告箱、移动花坛等街道家具的标识化设计等。
规划关注保留场所记忆,通过“文化溯源”,将不同时代的“文化”记忆,以‘再叙述化’的形式重新呈现,成为新的文化遗产。例如用历史地名来命名新建公园、广场,成为传承街区历史记忆的空间节点。围绕七塔寺古建整体打造开放式公园,将七塔寺建筑群从原先的被住宅楼包围中展现出来。
对于文保建筑,合理的利用就是更好的保护。规划沿彩虹路文化走廊,依托现有的文保建筑,以传统建筑的空间组合方式加现代的建筑设计手法,打造两片特色化、小而精的文创商业空间,使之成为年轻人探寻发现新鲜事物的社交和体验场所。
以轨道建设带动的街区式更新融合了轨道交通在提高经济可行性、缓解交通拥堵方面的潜力,以及街区式更新在促进社会融合、提升城市品质方面的优势,能有效的促进老城区存量空间优化及活力提升。对比以往单一地块的改造以及环境综合整治,宁波七塔寺街区的更新实践表明,采用多样的更新模式,在提升老城更新的可实施性、取得综合效益方面都有较好的效果,尤其是在有历史风貌保护要求的老城地区,对老城公共环境品质提升及历史风貌营造方面都有更突出的表现。
摘要：在生态文明建设与高质量发展的大背景下,以老城更新为代表的存量空间优化已成为当前宁波拓展城市发展空间的必由之路。随着棚改政策的收尾,宁波老城更新逐步迈入了以轨道建设带动的街区式有机更新的新阶段。以轨道建设带动的街区式更新融合了轨道交通在提高经济可行性、缓解交通拥堵方面的潜力,以及街区式更新在促进社会融合、提升城市品质方面的优势。本文以宁波七塔寺街区更新为例,探索以轨道交通站点辐射范围为单元的街区式老城更新路径,以期为其他同类型城市更新提供借鉴参考。
关键词：老城更新,街区活力,历史风貌,可实施更新路径
[1] 成都市远洋太古里场所精神的塑造
[2] 基于TOD的城市更新策略探析——以深圳龙华新区为例
[3] 增量规划向存量规划转型:理论解释与实践应对
[4] 城市更新单元制度探索与实践——以深圳特色的城市更新年度计划编制为例
