二手房公积金贷款的资金风险防范分析
[摘要]近年来，随着利率调整和变化，公积金贷款政策的优势日渐突出，在满足人们住房需求等方面发挥着积极作用。但是，贷款发放过程中，尤其是二手房公积金贷款中存在诸多风险，对住房公积金中心及贷款人利益产生消极影响。本文将从二手房公积金贷款概念入手，分析和研究二手房公积金贷款面临的资金风险，并在此基础上，从外部与内部两个角度提出防范该类风险的有效对策，从而为有效防范公积金风险提供参考及建议。
[关键词]二手房；公积金贷款；资金风险；防范
[DOI]1013939/jcnkizgsc201547141
随着城市化进程不断深化，城市内部成熟地段新建商品房日渐减少，且住房价格持续高涨，增加了人们的购房压力，购买二手房成为多数人们的首选。一般情况下，二手房地理位置优越、产权清晰及房屋质量高，具有较为明显的优势，在一定程度上推动了二手房市场快速发展。但是，鉴于二手房的特殊性，其在公积金贷款中的会计核算风险较大，且手续流程烦琐，直接增加了公积金中心资金管理风险。因此，加强对二手房公积金贷款资金风险防范的研究，能够帮助公积金中心防范资金风险，具有现实意义。
1二手房公积金贷款概念
二手房公积金贷款主要是指各地方住房公积金管理中心利用职工及其单位所缴纳的住房公积金，针对正常缴纳公积金的在职与离退休职工，委托商业银行向其发放专门用于购买二手房的房屋抵押贷款。
2二手房公积金贷款面临的风险
公积金贷款具有一定优势，为人们购买二手房等方面提供了支持和方便，但同时，其面临的风险也不容忽视。现阶段，较为常见的二手房公积金贷款面临的风险表现如下：
21购房交易价格存在虚假性
住房公积金贷款的重要前提是真实的交易及价格。而事实上，目前二手房交易主要是通过房产中介机构协助完成，由于部分机构自身资质较差、没有经过专业培训，私自提高或者降低二手房价格现象普遍存在。多数情况下，中介机构结合客户贷款需求拟定价格或者对住房进行估价，为了达成交易目的，会故意高估抵押物市值获取更多贷款资金。
公积金贷款政策中，明确规定首套房可以获取贷款为房屋总值的70%，而二套房获得贷款仅为房屋总值的40%。如果缺乏对贷款公允准确额度的限制，根据自身所需进行定价，会导致骗贷现象的发生，在一定程度上增加了资金管理的风险。此外，二手房公积金贷款还存在套贷问题，买卖双方并没有进行真实的交易获取公积金贷款，违反了公积金相关规定，直接损害了公积金存缴人的利益。
22抵押物处理较为复杂
目前，我国二手房交易客体类型较多，如商品房、经济适用房等，由于各类房型自身属性差别，使得对应的出售政策及房屋所有权证有所差别，如产权共有、已出租等情况。而多处公积金中心之间并没有形成网络，信息共享及沟通不畅，在贷款审核工作中，难以判断抵押物真假，在很大程度上增加了抵押物处理难度及贷款风险。
23贷后核算管控难度大
公积金贷款对借款人条件要求十分明确：一是具有稳定收入；二是正常缴存住房公积金；三是信用记录良好。但是，就目前很多借款人还款记录来看，存在较大风险。二手房与新建商品房存在本质上的差别，前者不具有阶段性担保，如果出现借款人恶意拖欠或者因故无法偿还贷款，只能够拍卖房屋；如果后者逾期不还款，可以扣划开发商保证金，避免公积金贷款风险，保障自身权益。相比较而言，公积金要想收回贷款，需要提起诉讼，并经过法律调查，一旦借款人家庭仅有一套房产，仍然不许对该套房屋进行拍卖，最终导致公积金中心无法及时收回贷款，增加了会计核算坏账率。
3防范二手房公积金贷款资金风险的有效对策
市场经济环境下，防范该类风险要兼顾内部与外部两方面，提高对风险防范全面性，具体对策如下：
31外部风险的防范
311完善相关审核制度，提高中介机构市场准入要求
社会各领域、各行业发展都需要制度进行规范和引导，完善的制度是确保各行业有序发展的重要前提。因此，国家相关部门应结合公积金贷款实际情况，制定并完善相关审查制度，明确公积金中心权利及义务，并积极实行责任制，增强工作人员责任心，并为工作人员具体工作提供依据。同时，为了避免二手房贷款资金风险，公积金中心应适当提高中介机构市场准入要求，加大对机构资质审核力度，特别是资信等级等方面的审查，针对一些不规范或者出现过欺诈等行为的中介机构一律不予准入，创建良好的中介市场环境。
为了提高中介机构专业化水平，还应积极构建经办人员固定制度，对工作人员进行规范化流程培训等，提高交易真实性。同时，在二手房贷款发放之前，公积金中心应与中介、委托商业银行签订三方协议，明确各自职责、权利，协调贷款工作，保障资金安全。
312坚持规范化原则，加大对借款人贷前审查
第一，资料方面。贷款经办人应采取查询资料、面谈等多种手段，了解借款人家庭状况、经济收入等基本情况，并查验申请贷款二手房产权、抵押物是否清晰、收付款真实性与即将购买的二手房协议是否一致。在此过程中，工作人员应加大对二手房交易真实性的审查力度，以防止套贷与骗贷问题的出现，从源头上避免资金风险。
第二，还款能力方面。还款能力是决定借款人日后是否能够按时还款的基本衡量标准。应根据借款人提交的经济收入、公积金缴存等相关证明，并结合借款人年龄、学历等信息，合理判断其收入合理性。同时，根据借款人家庭收入等状况，且在偿还贷款后，是否具备基本生活条件及能力，判断借款人偿还能力。通过对还款能力的有效判断，能够适当降低资金管理风险，及时收回贷款。
第三，其他方面。套贷情况作为公积金资金风险防范的重难点，为了避免该问题的出现，还应对借款人虚假公积金缴存、住房价格及收入证明真假等方面的验证，避免由于贷前审核不到位引发的资金风险。
313严格执行法律规定，重视会计管理工作
公积金管理中心在实际审查工作中，应严格按照国家相关法律制度规定执行工作，提高工作严谨性，明确二手房抵押物是否与《担保法》中的规范相符合，对于需要评估的抵押物，应当交由专业性部门进行价值评估，避免中介机构估价随意性现象的发生，最终抵押物价值将以成交价或者评估价中较低的为准。
公积金管理中心还应积极跟踪借款合同，定期检查逾期还款清单，掌握借款人还款情况，提高对未及时还款的借款人警惕性，并进行催款通知，一旦发现逾期时间较长或者恶意拖欠借款人，可以结合实际情况冻结其住房公积金账户余额，以降低资金风险，同时，按照相应流程，采取合理手段，收回贷款资金。此外，为了减少信息滞后性产生的消极影响，国家相关部门应发挥统筹作用，建立公积金中心网络，将全国公积金中心纳入其中，实现信息共享，提高信息利用率。
32内部风险的防范
加强对外部风险防范的同时，公积金管理中心内部风险同样不可忽视，应加强贷款业务风险控制，完善业务流程，构建风险防范机制，提高自身风险抵抗力。
321完善信用风险机制，规范贷款业务流程
公积金管理中心负责人应明确认识到外部环境复杂性，并积极应对挑战，树立现代管理理念，实行对贷款的统一管理，将管理工作渗透至贷款工作各个环节中，完善借款人信用风险机制，结合相关资料，预测潜在风险，并制定针对性防范措施，最大限度上避免资金风险对公积金中心产生的消极影响。另外，管理人员还应结合以往工作失误，健全并规范贷款业务流程，使有效的审批与严格的决策有机整合，及时规避违反相关原则发放的人情贷款，避免公积金贷款资金外流，保障公积金缴纳人的合法权益，从而使公积金在缓解人们住房压力方面的积极意义得到最大程度发挥。
322合理划分岗位，并明确岗位职责
公积金中心贷款部门应结合二手房贷款实际情况，设置专门审核部门，避免由于分工不够明确，造成审核责任落实不到位情况的发生，岗位人员应选择具有丰富经验、且具备专业知识的人员任职，严格把关贷前调查、贷中审查等工作，消除每一环节存在的风险隐患。定期组织工作人员开展经验交流会，针对各阶段工作开展实际情况，提出重点审查项目、解决薄弱点措施等，防范借款人寻找漏洞、编造虚假理由、使用虚假购房合同等方式获取公积金贷款情况的发生，影响公积金贷款真实目标的实现。
323增强与商业银行之间的交流，完善贷款档案管理工作
公积金中心还应增强与商业银行之间的沟通和交流，避免由于沟通不畅引发的资金风险。银行应从自身利益角度出发，建立贷款质量风险预警体系，监测二手房市场发展情况及其贷款质量变化，分析和研究不良贷款形成原因，并及时制定防范及化解风险的相关对策，保障自身权益不受损害。
4结论
根据上文所述，随着人们生活水平日渐提升，二手房市场随之快速发展，且凭借二手房公积金贷款具备的多项优势，将会受到人们的广泛关注，其风险性也日渐暴露，对公积金管理中心工作提出了更大挑战。因此，公积金中心日常管理工作中，应明确认识到外部环境变化，并调整自身传统观念，采取多样化方式和手段，加强对每笔二手房交易等相关资料的审查，为公积金缴纳者提供优质服务，满足其在购房方面的资金需求，同时，降低资金风险，从而推动公积金中心可持续发展。
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作者：商桂华
本文主要结合美国洛杉矶3台岸桥搬迁至巴基斯坦瓜达尔港这一项目，阐述项目管理在岸桥搬迁工程中的实际应用。
一、设备搬迁工程的特点
港机岸桥设备搬迁工程一般包含海运设计、施工和售后三个阶段，施工过程中各个环节必须事先进行统筹安排，以便在实际施工组织中能够合理、有序、高效地安排各个阶段准备充分，合理施工。搬迁项目一般都比较迫切，准备的时间比较短暂，振华重工公司的船期在满足自身生产的情况下又比较紧张，若有些方面考虑不周会导致项目延期、成本增加或延期罚款等风险，所以需要依次梳理搬迁项目在工作流程上的困难点、关键点、危险点及实施要点。振华重工公司根据这几年运作搬迁项目的第一手宝贵实践经验，针对各个环节不同的施工特征和工装及设备使用要求，都有相对应的专业精准的解决方案。
二、设备搬迁工程中流程管控的实施要点
(一)合同是流程管控的核心要素
振华重工在搬迁项目中扮演的角色经常不仅仅只是承运方，而且还是联系搬迁设备买卖的施工总承包方，不但要服务于岸桥设备搬出的码头用户，还要对设备搬入用户负责，要做好承上启下的桥梁工作。搬迁项目时间紧迫，从有意向到签订合同时间会非常短促，用户也会提出一些较为苛刻的合同条件，如不加以甄别很容易使公司利益受损。所以在三方合作的复杂项目中，三方都必须要能尽早签订相关承包合同，并确定各方权利和义务。概述中提及的美国洛杉矶的3台岸桥项目就是基于与用户多次商谈技术、商务各个细节的前提下，于2017年6月7日与用户签订了搬迁及改造合同，成为项目实施的基础。
在岸桥搬迁及改造合同签订后，再结合制定的详细的搬迁技术方案，与分包商签订项目劳务分包合同，明确从岸桥搬迁前准备、岸桥装船、岸桥绑扎、岸桥卸船等各个施工阶段的权利和义务，做好项目实施流程中的施工安全、进度、质量、成本等要素的管控工作，使整个项目通过合同管理环节的管控，用具体合同条款来约束分包商的施工过程。
(二)设计图纸是项目实施的基础 需要搬迁的设备往往都使用了一定时间，达到了一定的使用寿命，在进行海运的整机运输时设备钢结构有疲劳失效的风险，应先从当前书面资料及现场图片资料人手，整体把握需要搬迁的岸桥设备的综合状态。其次，还需集中整合结构设计、码头设计、工程施工等专业人员的意见，对搬迁岸桥的装船、绑扎、卸船方案进行动态评估，并对施工中需要的材料、搬迁中需要的设备等一一进行确认，保证设计图纸在技术上的可靠性和实际操作上的适用性。
岸桥搬迁在编制装船方案的同时应兼顾卸船方案，依据装卸码头的结构特点，优先选用同类型的卸船工装完成项目的搬迁作业，并且严格控制现场工装的使用也能有效地减少现场施工的作业强度。岸桥搬迁所使用工装都是从国内直接发到现场，因而装卸船工装都是同一套，另一方面也达到了节约成本的目的。就美国洛杉矶3台需搬迁岸桥的设备的情况来说，设备使用了将近20年，所以对岸桥进行海运结构计算时，根据计算结果对钢结构薄弱位置进行了必要的加强，同时对船舶稳性计算、装卸工装计算等也同步进行，从技术上保证了整个方案的安全可靠。同时考虑到美国材料的型号与国内不同，所以在设计时尽量选用美标材料进行绑扎设计，能使绑扎材料就地取材，不必从遥远的国内专门发运过去，满足了方案适应性问题。
(三)施工计划是完成项目流程管控的依据
在进行实际的项目施工前，首先要对整个设备搬迁项目有一个整体策划，明确项目技术要求和进度要求等等。岸桥是一个大型的机电设备，其特点是重、高、大，把这样一个庞然大物从一个地方搬迁至另一个目的地，其难度可想而知。美国洛杉矶3台岸桥搬迁合同签订后，立即组织海服集团船运设计、国际集团技术及生产人员等召开会议，明确各位项目主管的工作任务及节点要求。
针对搬迁项目实施过程中出现的问题及时分析原因并制定解决方案。遇到问题后，我们首先是听取专家的意见或是开会讨论，集思广益，过滤每一个环节，以便确定是在哪一环节或哪一部门出现了问题。设备搬迁项目的规模一般较大，涉及方方面面的众多要素，及时分析好问題产生的原因可以有利于有的放矢、有针对性地解决出现的问题，从而避免了破坏干扰其它环节的管控。设备搬迁项目发生问题时往往涉及多方面的因素，首先应该分清主次，明确主要原因、次要原因和一般原因，然后优先解决主要原因，从而管控全局。并要善于运用各种资源或措施解决问题。在这次项目实施过程中，从现场反馈的原方案中需要的门框加强撑管需要在现场制作，仅制作费用就要100多万美元，这是一笔巨大的开支。是否有办法降低这笔费用?我们马上组织设计及施工人员开会，大家集思广益，终于制定了替代方案，即采用绑扎拉索来加强门框的方案，从而大大降低了成本。
(四)人员配置安排是有效执行项目流程管控的保障
无论是做什么事情，人总是关键性的要素。合理配置项目现场人员的数量和质量，充分调动和发挥人员的主观能动性，对于搬迁项目的成败起着至关重要的作用。配置充足和专业的作业人员将施工计划过程中的目标及提出的解决措施付诸实践的过程，是管控项目过程中的核心关键所在。在具体实施既定设计方案的过程中，要对实施过程做好预估和管控，以保证搬迁项目的进度;另外，执行作业计划的过程中，要做好严格的监督和项目进度更新工作。美国洛杉矶3台岸桥搬迁项目是由我母公司中交集团进行效能监察的项目，为此我们成立了项目部，明确了项目组织机构，并对项目部各个成员都明确了职责。在项目实施过程中，各个项目主管都根据自己的明确和具体的分工要求，各司其职，使得项目得以顺利开展。
(五)工程流程管控中的问题
对于搬迁项目中的困难点、关键点、危险点，如果处理不当，都会产生一系列的问题。解决这些问题需要同时、同步进行，各部门协同关联处理。搬迁项目立项后的经营合同签订是展开后续工作的基础，涉及到内外部的关键环节，需要和搬迁用户紧密沟通，得到必要确认，减少和避免临时变更的发生。搬迁项目的生产指令下发之后，协同公司内部相关部门、生产基地一起落实生产，履行合同，避免某个环节脱节而影响整个项目实施的进度。
三、设备搬迂工程的安全管控管理
通过对搬迁项目流程实施安全状态的管理控制，减少或消除不安全的行为和状态，是节约成本、遵守项目工期、保证工程质量的有力保证。设备搬迁工程流程的安全管理控制涉及施工作业活动的每个阶段，并要始终贯彻从工程开工到竣工交付使用的全部过程。因此，工程的安全管控工作必须坚持全员、全过程、全方位、全时段的动态管理。
做好工程流程安全管理控制工作不是少数人和单纯安全部门的事，而是一切与项目有关的人共同的事情。坚持动员全员参与和全员实践，工程安全管控工作才能有较为良好的效果，全员参与管理十分重要。
按照公司“7654321”的安全总目标要求对搬迁项目中的环节、步骤进行梳理，展开各部门的目标，确定行动方针，安排安全工作进度，制定有效措施，以达到合理组织搬迁和安全施工的目的。
四、海外项目管理经验对设备搬迂工程流程管控的重要性
振华重工公司从1992年就开始将产品销往国外，现今足迹已经遍布全球100个国家和地区。公司一贯是一个外向型的国际化企业，项目绝大多数都是以海外项目为主。通过在海外市场历时26年的深耕和发展，截止2017年底，已设立了26家海外分支机构，在德国、美国分别成立了欧洲和北美物流采购中心，在荷兰成功收购备件加工厂，为荷兰子公司及欧洲区域用户提供快速便捷的备件销售服务，有力地支持了属地化的有偿改造项目，提升了荷兰用户的满意度并受到广泛好评，公司也因此获得了投资荷兰中国企业杰出贡献奖。
我公司丰富的海外项目管理经验为岸桥设备搬迁工程的顺利进行奠定了坚实的人力、物力和技术基础。发展和积累了一批适合国际市场应用的技术改造方案，海外港机设备加高、搬迁、改造升级等业务也实现突破，也培养了一大批海外项目管理人才。
本文通过对二手集装箱港机岸桥设备搬迁作业项目流程管控管理的介绍，概括了如何对岸桥搬迁作业行之有效的流程管控，并提出了搬迁管理过程中管控的关键要点。有助于提升专业人员对项目流程管理的认知判断;提升对项目流程管控的实际操作能力;提升项目流程管控的可靠精准性和安全风险评估能力;提升项目管理人员的业务创新能力;提升项目管理全寿命周期内的现代管理水平与靠前接轨能力。本文可以为专业集装箱岸桥搬迁作业管理人员提供直接的指导。
(作者单位：上海振华重工(集团)股份有限公司国际集团)
(上接第038页)包括以下几点。
经济管理者提高创新意识。企业管理层人员以及企业内部的管理体制是企业发展壮大的核心，而管理人员通过自己的能力和业务素质对企业的发展方向做出决策，是企业实现创新管理最重要的部分。
社会市场的需求在不断作出改变，这种现实就要求企业的管理人员应当具备发展的眼光和创新的意识，去面对市场竞争中激烈的变化。在不同的发展状态下勇于尝试，对经济管理进行创新发展，从而达到满足社会市场的需求取得经济利润的效果。企业管理人员具备良好的创新意识的积极影响不仅在于引导全体员工提高创新精神，更能够促进企业的循环经济发展。
积极引进先进管理理念。企业的经济管理是的企业管理层面的重要组成部分，现當代社会对企业管理的需求是注重引进先进的管理观念，实行新模式下先进的管理方式，做到更好地适应社会市场需要。
在市场环境新形势下，我国企业可以从学习外国的优秀企业的管理经验人手，并且不断探寻市场的发展变化，及时更新企业管理层次以及工作人员的管理理念。企业需要通过不断革新管理理念，制定具有创新性的管理模式，进而做到提高企业人员的创新意识。
促进其技术知识的创新。伴随着市场经济不断的深化发展，我国正在知识经济时代发展的重要阶段。知识经济时代的明显特征是知识系统能够创造巨额是的商业利润。这便导致我国企业不仅追求改善经营模式和策略，并且在不断加强企业相关技术知识的吸收和创新。
人才意味着其指具备扎实的技术知识和业务能力，是企业发展的重点，人才培养对于企业经营发展至关重要。所以若想在激烈的市场竞争中快速发展，就要加强对人才的创新管理，为企业获取更大的经济效益。
综上所述，新经济发展形势状况下，既是企业发展的机遇也是挑战，要求企业对经济管理必须进行有效的创新，促进企业的快速发展。随着市场经济体制不断成熟和市场环境不断改善，我国的企业在经济管理方面不断作出创新变更，在制度建设和经验探索等方面都成效显著。企业的经济管理创新对企业或者市场经济都有着至关重要的影响。本文通过对新形势下我国有企业进行经济管理创新过程当中可能存在的问题进行剖析，整理出的经济管理创新对于企业发展和我国经济发展的重要意义。并在研究创新战略的基础上提出可以为我国企业进行创新管理提供帮助的措施。
作者：叶晖
买二手房可以贷款吗?这是很多购房者担心的问题。二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。申请二手房贷款需要注意哪些事情呢?
二手房贷款条件
二手房贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人，且须具备以下条件：
借款人年满18周岁，原则上不超过60岁，若有联合借款人，如果年龄较小者达到25岁，则可以按照年龄较小者的年龄确定贷款期限，否则按年龄较大者的年龄确定贷款期限。
具有合法有效的身份证明。
有正当职业和合法稳定经济收入，信用记录良好，具备偿还二手房贷款本息的能力。
自筹购房款(首付款)不低于房屋购买价格的30%。购买商业用房的，一般应具备相当的经营或投资经验，并有一定的从业能力。
限购城市对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放二手房贷款。
二手房贷款期限
二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房(包括抵押住房)变现能力等情况确定。
贷款期限：一般在二十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
二手房贷款买卖双方需提交哪些资料?
(一)买卖双方提交的资料：
买卖双方填写的《购房抵押贷款申请表》;
买卖双方签订的《购房意向书》;
(二)购房人(借款人)需提交的资料：
收入证明;收入证明应加盖工作单位的有效公章，并写明联系人，联系电话以及单位地址以备银行核查。
身份证和户口簿及婚姻状况证明;身份证明一般来说只要提供身份证即可，护照、现役军人证也同样有效。但要注意，买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证，非独生子女应提供出生证明。
婚姻证明;指上列人员已婚的应提供结婚证明书，已成年而未婚的应出具单身证明，离异的人士应提供离婚证(法院判决书也可)和离婚未再婚证明，丧偶的应提供配偶的死亡证明(户口簿上已注明丧偶也可)及丧偶未再婚证明。
配偶身份证;
若购房人为企业法人的，需提供法人营业执照、代表人证明书、公司章程、验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料;
若购房人无北京市常住户口，还需提供暂住证及北京市房地产交易中心开具的证明文件。
(三)售房人需提交的资料：
售房人(含共有人)身份证、户口簿，或受委托人公证委托书和身份证;
房屋共有人同意出售的书面文件;
所售房屋的产权证明文件;
若房屋已出租，需提供承租户的证明文件及同意出售的文件;
若售房人为企业法人，需提供有效的法人营业执照、代表人证明书等文件。
特殊情况
外籍人士购房所需资料：
台湾人-------大陆往来通行证(台胞证)、户籍藤本(可证明婚姻状况)、在京购房审批表、抵押公证书(委托办理后期领房本及抵押登记)
香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书(委托办理后期领房本及抵押登记)
韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证(可证明婚姻状况)、抵押公证书(委托办理后期领房本及抵押登记)
其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书(委托办理后期领房本及抵押登记)
卖方为企业需提供资料：
法人身份证、 营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户证明(以上资料都需要加盖公章)、房产证。
二手房贷款流程
实地看房
去申请按揭贷款的房屋现场进行勘察，所售房屋产权是否明晰，是否设定其他抵押权利，是否
对外出租，如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件，是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定，卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效，记录二手房客户的联系电话，收取房产证复印件。
产权验证
去房管局进行产权验证，产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票;再出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果;领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。
签署合同
认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定)，复印资料，提醒双方在该行办理帐户。
填写合同
整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。借款人的收入证明不足够时，需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址;如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值(即贷款额)÷原值或评估值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款：如果借款人提供的有关声明和资料虚假，则视作违约行为，贷款人有权采取宣布合同提前到期，收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整，逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章：在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章;个人二手房贷款首付证明;需盖公司章及见证人签字。放款后需在?二手房按揭转款确认书;盖公章。资料填完送预审。
缴费义务
收取费用预审通过后，通知客户交费。
产权过户
领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章(或签名)。领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)。交印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据交费，递回单(印花税按成价1‰交)。办理：买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回。凭证，领契费、交易费、登证费收据，去交费。5个工作日后，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。
收费盖章
拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。打印好的委托书连同借款合同、抵押合同(填好)送银行盖章。
资料归档
资料归档原则上是：在房管局过户的，7天左右可以归档，都没有确切的时间;归档时需产权人
带着原件身份证在房管局窗口归档;归档后，方可办理抵押。
抵押手续
办理抵押：抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于...(具体位置)。借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买...(具体位置)的房产。房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押。抵押7天后领他项权证。
银行放款
银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在?二手房按揭转款确认书?盖公章。
二手房贷款审核进度
第1日 递交材料，提出申请
买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
第2-7日 评估
根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。(备注：这一步正常事可以省略的，评估费也不用出)
第8-10日 银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。
第11-33日 交首付，办理过户
审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
第34-35天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。
影响二手房贷款的因素
完工年代与贷款年限
银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的完工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，
一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。
评价价与最高贷款额
二手房贷款银行放贷时采用合同价和评价价获得的准绳，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
还款方式的选择
银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者合适教员、公务员等收入稳定的工薪阶级;后者合适前期可以承当较大还款压力的贷款人群。
贷款银行的选择
各商业银行效劳特征不尽相同，贷款种类也有所差异。假如借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利水平和工资发放银行等条件来选择。
借款人本身相关状况
个人信誉状况直接影响银行对借款人还款才能的评价。目前信誉档案主要包括：信誉卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
贷款的成数和利率
目前，各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了详细的规则。
收入证明与还款能力
收入证明普通是借款人所在单位开具的收入情况证明。假如申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则能够夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也能够作为收入证明。
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第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰(已办理《房屋所有权证》)，并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。
第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构(如泉州房产交易管理所房地产中介事务所)，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。 第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：
1)身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明;
2)经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明;以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越;
3)买卖双方签订的购房协议书;
4)同意以所购房屋作抵押的证明;
5)有不低于购房价款30%的自有资金;
6)贷款银行要求提供的其他文件或材料。
而售房人须提供如下资料：
1)售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明;
2)房屋共有权人同意出售的书面文件;3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件;
4)如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件;
5)保证所售房屋符合上市出售条件的证明。
第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。
第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到房地产交易管理所办理房屋交易手续。 第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。
第七步：借款合同生效，资金划入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。
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新房
一、选定项目后，去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。(这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”、“二书”及相关文件)。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
1、《国有土地使用证》：是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
2、 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建 设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维 护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地 的，其建设用地批准文件无效。
3、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
4、 《建设工程施工许可证》：建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的 主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政 府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负 责开工审批等项工作。
5、《商品房销售(预售)许可证》：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书 由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还 可查验房地产商的《工程验收证》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品
住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
1、《住宅质量保证书》：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。
2、《住宅使用说明书》：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。
二、按照约定时间与开发商签订正式的购房合同，按合同约定的付款方式交纳购房款项。
三、在规定期限内，由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续，并按规定交纳印花税。
四、合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。
您在向银行申请个人住房按揭贷款时，应填妥《##银行个人住房贷款申请审批表》，并向银行提交如下文件：
1、借款人合法的身份证件(居民身份证、户口本、军官证或其他身份证件);
2、贷款行认可的经济收入或偿债能力证明(如借款人收入证明、纳税证明或职业证明等);
3、有配偶借款人需提供夫妻关系证明;
4、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;
5、抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明;
6、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;
7、借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;
8、开发商开具的首期付款的发票或收据复印件;
9、以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证;
10、以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明;
11、银行要求提供的其他文件或资料。
☆操作指南
1、提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料;
2、签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行与银行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况办理公证、保险和抵(质)押登记等手续;
3、发放贷款。经银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，银行将按照借款合同的约定，将贷款一次或分次划入售房人在银行开立的存款账户内;
4、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息;
5、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款;②提前结清： 在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，
借款人应持 本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
五、房屋竣工验收合格后，开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”，销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同，办理手续如下：
1、到开发商售楼处交纳购房余款。
2、领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及有关装修规定和表格。
3、由销售部或物业部陪同业主验房，签署“楼宇交接书”。
4、与物业公司签订《物业管理公约》。
5、按规定交纳首期物业管理费，灶具报装费，有线电视报装费，电话初装费等(不同物业有不同规定)。
6、新业主领取房屋钥匙，办理装修或入住手续。
二手房贷款流程
目前二手房银行贷款最高可以贷总房价的70%!贷款.分为公积金贷款，商业贷款(按揭)和组合贷款(公积金和商业组合贷款)
办理方式:
贷款流程:
购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款第一步：到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款(使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明)，填写“个人住房公积金贷款贷款申请书”。
第二步：银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
第三步：到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。
第四步：到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
购 买商品房、经济适用住房(已取得产权证)并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《**市房屋他项权 申请登记表》并加盖借款人 (抵押人)和贷款银行 (抵押权人)印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。
借款人用期房抵押的(没有取得产权证),持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《**市房地产抵押权证明书》。
2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
第五步：办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同(质押合同)、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
第六步：签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡,并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
第七步：银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位;用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
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公积金款申请人应具备的条件:
1、建立住房公积金制两年以上，并按规定连续足额缴存，有完全民事行为能力的职工。
2、购买住房的，须有符合法律规定的购房合同或协议;自建住房的，须有规划、土地管理部门批准的文件;大修自住房的，须有规划部门批准的文件;公有住房置换的，借款人须有与置换企业签订的《住房调剂协议书》。
3、 购买商品房、经济适用住房或自建住房的，须将房价30%以上自筹资金存入贷款银行;大修自有住房的，须将修房费用50%以上的自筹资金存入贷款银行;购买 私产住房的，须将房屋评估价值30%以上自筹资金存入贷款银行;公房置换的(不购买公有住房产权的)，须将置换企业评定的公有住房置换补偿费50%以上自 筹资金存入银行，购买公有住房产权的，须将置换企业评定的公有住房置换补偿费和公房出售价格总额50%以上自筹资金存入贷款银行。
4、同意用自有、共有、第三方自然人的房产或贷款银行认可的有价证券进行担保;以房产作为贷款抵押的，同意办理抵押房屋保险。
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贷款申请人需要提交的资料:
1、公积金打印单;
2、储蓄卡和储蓄卡确认书(持本人身份证到建设银行储蓄所办理);
3、经房管局备案登记的商品房买卖合同原件四份及复印件二份(到购房所在地的区房管局办理);
4、房屋他项权利登记申请表;
5、开发商的商品房销售许可证(向开发商索取复印件一份);
6、开发商的开户行和帐号;
7、购房交款收据原件及复印件二份;
8、个人身份证原件及复印件二份(夫妻双贷款的需要夫妻二人的身份证);
9、夫妻双贷款的需要结婚证原件及复印件一份;
10、个人图章(楷体) 。
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购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程是怎么样的
眼下二手房交易市场日渐火热，办理银行二手房贷款业务的人也越来越多。对此，有人问：申请二手房贷款，需要准备哪些贷款资料?需要哪些办理步骤?为此小编整理了二手房贷款攻略供大家参考。
由于二手房交易的特殊性，银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。另外客户还需购规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。大家都很关心贷款发放的时间，一般在收齐材料后三~五个工作日便可至银行签约。将在房屋所在地房产交易中心出他项权利证明后三~五个工作日左右发放。如果是通过担保公司的在房产局过户后二~三个工作日就可以放款
购房者拿着申请贷款时签署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清单》、《抵登记申请表》，新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《抵评估报告》，到区房产管理局办理《他项权证》。
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赢了网s.yingle.com 在担保公司开具了《放款通知书》后，买卖双方带着各自的身份证和新办理出来的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《他项权证》来到银行。双方用自己的身份证开立账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。
一、购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程
1、确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。
2、查询公积金(如需公积金贷款)
与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。
3、签定房屋买卖合同
借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心
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赢了网s.yingle.com 办理房屋过户。
4、准备贷款资料，审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
5、签贷款协议，公证，保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。
6、办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
7、办理房产证和抵押证明
贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复
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赢了网s.yingle.com 印件和他项权利证明原件交银行。
8、银行放款
银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
二、二手房贷款所需资料
1、申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证(并随带身份证复印件)每人各1份。
2、申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄(并随带户口薄复印件)各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明
3、原产权证1份;现房权证中应注明是商品房或安居房
4、经由交易中心提供的武汉市房地产买卖合同2份;
5、房价30%或以上预付款收据原件及复印件1份
6、借款申请表1份：个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公
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7、借款合同、抵押合同1套：公积金借款合同6本、商业性借款合同5本，抵押合同4本;担保合同1份;
8、借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号(或职工住房公积金结存单)每人各1份
9、借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份
10、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。(根据备注情况确定，包括工资单、个人所得税纳税单，三资企业员工由单位提供月收入证明;私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表;银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等)
11、如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份
12、已存满规定期限的住房储蓄存单和(或)存折1份(申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不必)
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13、企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明1份(申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不)
先来说说身份证明，一般来说只要提供身份证即可，护照、现役军人证也同样有效。但要注意，买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证，非独生子女应提供出生证明。
婚姻证明;指上列人员已婚的应提供结婚证明书，已成年而未婚的应出具单身证明，离异的人士应提供离婚证(法院判决书也可)和离婚未再婚证明，丧偶的应提供配偶的死亡证明(户口簿上已注明丧偶也可)及丧偶未再婚证明。这些证明要在所在地的武汉市各区民政局开具。
再来说说收入证明，收入证明应加盖工作单位的有效公章，并写明联系人，联系电话以及单位地址以备银行核查。
另外还要提供您购买房屋的买卖合同和上家原产证的复印件以及由中介机构见证盖章的预付房款收据。
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沈阳二手房贷款流程
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实地看房
信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点：申请按揭贷款的房屋现场。
对房屋现场勘察：
(1)所售房屋产权是否明晰;
(2)是否设定其他抵押权利;
(3)是否对外出租;
(4)如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;
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(5)是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;
(6)卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效;
(7)记录客户的联系电话;
(8)收取房产证复印件。
工行规定：93年以后建成的房地产允许申请二手房按揭;所购房屋的房龄一般不超过15年，其中10年至15年的，贷款成数必须相应降低，抵押率最高为七成;最长期限为30年;住房类为房龄与贷款期限之和最长不超过30年，商用房类贷款期限最长不超过10年;建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。对买方的还款能力进行综合评价，告知客户需要准备的资料(买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。)将两张空白收入证明交客户盖章，签订“房产交易确认书”
产权验证
产权人及共有权人(卖方)、居间机构。地点：房管局。产权人及共有
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赢了网s.yingle.com 权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票;再出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果;领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。
签署合同
信贷员、居间机构、买卖双方。地点：贷款银行。认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定)，复印资料，提醒双方在该行办理帐户。
填写合同
整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。
借款人的收入证明不足够时，需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址;如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值(即贷款额)÷原值或评估
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赢了网s.yingle.com 值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款：如果借款人提供的有关声明和资料虚假，则视作违约行为，贷款人有权采取宣布合同提前到期，收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整，逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章：在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章;个人二手房贷款首付证明;需盖公司章及见证人签字。放款后需在?;二手房按揭转款确认书;盖公章。资料填完送预审。
缴费义务
收取费用预审通过后，通知客户交费。
产权过户
居间机构、买卖双方。地点：房管局。提供资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。①、领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章(或签名)。②、领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)。③、交印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据交费，递回单(印花税按成价1‰交)。④、办
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赢了网s.yingle.com 理：买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回。⑤、凭证，领契费、交易费、登证费收据，去交费。⑥、5个工作日后，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。
收费盖章
①、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。②、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同(填好)送银行盖章。
资料归档
资料归档原则上是：在房管局过户的，7天左右可以归档，都没有确切的时间;归档时需产权人带着原件身份证在房管局1楼13号窗口归档;归档后，方可办理抵押。
抵押手续
办理抵押①、抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于...(具体位置)。②、借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买...(具体位置)的房产。③、房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押。④、抵押7天后领他项权证。
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银行放款
银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章。
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章
建
筑
_
合
同
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否
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一、要购买的二手房必须已办理《房屋所有权证》，产权明晰并具备符合政府规定的进入房地产市场流通条件。房屋的房龄不能超过15年。
二、选择贷款银行，进行房产评估。
三、填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：
买房人资料：
1、 借款人及配偶身份证、户口簿、结婚证(如单身，需提供户籍所在地民政部门开具的单
身证明);
2、 经济收入证明;
3、 商品房买卖合同(双方买房协议);
4、 首付款收条或存在该行的首付款证明凭证。
5、 贷款人的贷款到期日，不能超过法定退休年龄(男65岁女60岁)
6、 房龄不能超过15年。
卖房人资料：
1、 售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明、户口簿;
2、 产权证、土地证。
四、银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及供款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按照贷款。
五、买方将购房的首期款存入该行的帐户，由银行冻结，售房人在首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到房地产交易管理中心办理房屋交易手续。
六、房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。
七、借款合同生效，资金划入买方的指定帐户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。
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