住房需求调查报告

根据工作的内容与性质，报告划分为不同的写作格式，加上报告的内容较多，很多人不知道怎么写报告。以下是小编整理的关于《住房需求调查报告》仅供参考，大家一起来看看吧。

第1篇：住房需求调查报告

普通商品住房刚性需求的影响因素分析

【摘要】房地产市场是中国经济的支柱产业，它的发展在很大程度上影响中国经济的发展，因此如何科学合理引导房地产市场成为政府日益关注的一个重要问题，而普通商品住房的刚性的需求量也是房地产市场的一个重要需求，因此本文对城镇普通商品住房刚性需求的影响因素进行探析。

【关键词】普通商品房、刚性需求、影响因素

研究房地产市场，一定会研究房地产市场的需求，特别是房地产市场的刚性需求。“可以确定，未来一段时间，刚性需求仍然大量存在。”中国房地产协会秘书长朱中一曾分析道。有资料显示，刚性购房需求约占市场总需求的一半以上。也就是说，城镇商品住房刚性需求仍然存在相当大的比例，他们是城市住房消费中不容忽视的重要群体，鉴于此，本文对城镇普通商品住房刚性需求的影响因素进行探讨。

一、住房市场刚性需求

1.经济学定义

经济学中，相对于弹性需求，刚性需求是指商品供求关系中受价格影响较小的需求，即需求弹性较小的需求，这些商品一般是指“必须品”，比如食盐。需求是指消费者在一定价格条件下对商品的需要量。刚性需求可以理解为绝对需求，也就是说，某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。

2.刚性需求的范畴界定

由于一套住房的价值巨大，住房的刚性需求界定起来复杂得多，至今并没有权威的定义。比较认可的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求。其中既包括首次购房，也应该包括以改善住房条件为目的购买的二套房。

在当前市场上，由于1980年前后生育高峰出生的、甚至1990年出生的人群大量步入适婚年龄，基于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大;同时，我国已进入城市化加速发展时期，意味着将有更多人住到城市里，由此带来的购房需求不可忽视;此外，1998年前后许多居民购买了“房改房”，经过10多年时间，由于当年的住房在户型、功能上不完善，这些家庭纷纷进入住房改善期，这部分改善型的购房者需求刚性同样较强。

二、住房市场刚性需求的影响因素

㈠人口因素

住房的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对住房的刚性需求有很大的影响。

1.人口数量

住房的刚性需求与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，人们对住房的刚性需求自然而然就增加，反之就会减少。

而引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是指在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长，导致的人口数量的增加或减少的变动现象。人口增长可分为自然增长和机械增长。人口的自然增长由于我国实行了计划生育政策，增长的幅度是在可控制的范围内。然而人口的机械增长，尤其是比较发达的城市，随着城市化进程的推进，城市对人才的需求，将会越来越多高学历的年轻人和外来务工人员涌入城市，而这部分人也非常渴望在这座城市有一个自己的家，这样住房的刚性需求量就会大大增加。随之出现“日光盘、彻夜排队购房” 的现象。

2.人口素质

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起对住房需求的变化。人类社会随着文明发达、文化进步、公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境的要求也越来越高，人们希望更舒适宽敞的住房环境，凡此种种都足以增加对物业的需求，当然也会增加刚性购房需求量。

3.家庭人口规模

家庭人口规模是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭人口规模发生变化 ，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变化，从而引起所需要的住房数量变动，随之导致住房刚性需求的变化。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需的住房总量将增加，刚性需求量也必然会增加。

㈡居民收入因素

居民收入的真正增加，意味着人们生活水平将随之增加，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对住房的需求。至于影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向，是指每增加一个单位所引起的消费变化。

中等收入家庭的改善性需求一定程度上也是“刚性需求”。 因为当居民收入的增加是中等收入者的收入增加，其边际消费倾向较大，且居民的基本生活已有了较好的基础，这部分居民自然会增加对住房需求，随之尤其改善型刚性需求也就会增加。

因此中等收入家庭在首次置业之后，随着收入的进一步改善以及家庭人口结构的变化，住房条件已不能满足需要。比如，随着小孩年龄的增长需要独立的学习和生活空间等因素，二次置业成为大量中等收入家庭的必然选择。而且其现有的住房随着房地产价格的不断上涨也不断增值，这使其追加的成本远比首次置业低，相对提高了其购买能力。2009年，大户型住房销售好于小户型，大户型价高于小户型在一定程度上说明了改善性需求比较旺盛。

㈢消费观念

“跨代消费”提高了部分“刚性需求”的现实支付能力。我国“80后”是实施计划生育政策之后的第一代人，并且逐步进入结婚年龄。中国具有非常明显的为“跨代消费”而进行储蓄的特征，父母为子女购买房产的现象较为普遍，这与中华民族的文化属性有关。

“80后”一般都是独生子女，父母为子女购买房产，其成本与以往“多子女”条件下的负担相比有所减轻。同时，“80后”一代的家庭结构与以往有较大区别，一般而言，一对新婚夫妇由四位老人共同分担供房成本，这又进一步降低了平均家庭负担。因此，“80后”中不仅仅存在大量的“刚性需要”，而且在父母甚至祖父母的帮助下，其支付能力也大大提高，“刚性需要”在很大比例上将转化为“刚性需求”，从而提高购房的刚性需求量。

㈣政策因素

1.购房政策

不少人认为，限购政策最为严厉。如在杭州，购房者需累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房或户口是杭州的限购2套住房(含新建商品住房和二手住房)。这样使得不少刚性需求者，因达不到此条件而被拒之购房大军的门外，随之刚性需求量也下降。

2.贷款政策

①首套房首付比例

当银行信贷额度紧张，从降低自身放贷风险方面考虑，将会提高首套房首付的比例，如目前首套房首付比例已基本提高到三成甚至四成。尽管紧缩房贷有利于抑制投机性购房需求，但也“误伤”了合理的自住刚性需求。在提高首套房首付比例的房贷条件下，在刚性需求购房者中，不少人已暂时性地丧失了购房能力，因为他们不能拿出足够的资金来支付住房首付款，这势必会影响这部分人的刚性需求。

②限贷

银行业金融机构“严禁发放第三套及以上购房贷款”、“根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”。以及“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。这些限贷政策，都在不同程度上抑制了居民的购房需求，尤其住房的刚性需求量。

③利率

国家对房贷优惠利率调整，其初衷是为了抑制投机等不合理需求，提高炒房成本，然而优惠利率的取消自然针对的也是所有购房者。而且，“刚性需求”往往在支付能力上比“投资性需求”弱，因此，“刚性需求”对政策的敏感程度更高，价格弹性也更大。其结果可能将“刚性需求”挤出了市场，而这无论是对满足人民的住房需求而言，还是对保持宏观经济稳定来说均形成了一定的影响。

3.税收政策

目前我国绝大多数地方的住房税收大约有以下几种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。如果还加上争论得沸沸扬扬房产税扩大范围征收，那么其实住房的稅种也不少少了。只要其中一种税种的变化，都将会影响住房市场的需求，当然也会影响刚性需求。

随着今年国五条细则的“靴子落地”，全国各大城市居民的住房需求均发生“井喷”现象。如2013年3月，杭州市区(含萧山、余杭)商品房成交8492套，合计93.1万平方米，套数分别环比上涨159.4%，同比上涨23.6%;其中主城区成交4753套，合计50.32万平方米，套数分别环比上涨145.8%，同比上涨10%。

这是什么原因导致居民对住房需求“井喷”现象的发生?

如2013年新二手房个税的缴纳，二手房交易的个人所得税有所调整，出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的，按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则，二手房的个人所得税，将严格按差额的20%征税。

以交易一套120平方米的二手房为例，2010年卖主买房时，价格是100万元，这次是以200萬元出售，差额是100万元。按现行的总房款1%征个税，需缴纳1万元的个税;而如果按差额的20%征个税，那么这套房需缴纳个税20万元。也就是说，这套房子光是个税部分，就增加了19万元。更何况，二手房交易还有契税、营业税、交易费等其他税费。按照最高标准来算，这套二手房还要缴总房款3%的契税、5.6%的营业税，两样税加起来是8.6万元。再加上 20万元的个税，这套房子的累计交易税费已经达到了28.6万元，相当于总房款200万元的14.3%。

由上可知国五条细则出台，居民购房成本将大大的增加，采用提前释放购房欲望的办法，减少自己的购房成本，自然这个税收政策也毫不例外的会影响住房的刚性需求。

㈤住宅商品因素

1.价格

刚需买房最在乎什么?几乎每位刚需购房者都认可的答案是“总价和首付”。可见总价将直接影响刚性需求者的购房承受能力，而总价又也住房的价格与面积直接关联。在面积等同的情况下，购房者首先考虑的是价格：这是第一要素，任何条件在低价面前都显得苍白，只有物业在满足价格前提下，才会考虑其他因素。虽然房价对于居民住房刚性需求的影响很难以用一个比较确切的数据来确定，但在某一个阶段还是会影响刚性购房的需求量。历年各在城市的疯狂购房潮都充分说明了这一点。

2.户型

“买不买，看户型”， 户型的选择很重要，这是毋庸置疑的。一套房子少说要住十年，如果一开始买房子是就没选好户型，那这种不合适的，不舒服的，不满意的户型可能跟着你一辈子，严重影响你对整个房子的感觉，严重点可能影响你的生活质量。

户型的好坏就犹如鞋子的好坏只有脚知道。户型不好，住得不舒服，外立面就算是“黄金干挂”也于事无补。房子地段最好，也不如户型好，住得舒坦最重要，“金玉其外，败絮其中”的房子买不得。

所以那些户型方正全明，南北通透、功能齐全的房子最能适合居民的住房需求，也最适合刚性需求。

3.交通

交通方便能够在以后的出行中省下大量时间资金成本，理所当然便成了刚性需求的重要考虑因素。

那些交通便利，出行方便的小区住宅特别受上班族的青睐。所以各大城市的地铁开通，拉近城市各区域的距离，打破了不少购房者的买房，尤其刚性需求购房者的新选择。

4.配套

住宅小区是否具备良好的配套，也是刚性需求购房者重要的选择因素之一。如幼儿园、小学、超市、医院等公建设施，交通道路、公园绿化等的配备等，都将为刚性需求带来极大的方便，毕竟刚需买房不是考虑几年，而是之后十几年甚至几十年的生活，配套当然也就显得比较关键了。所以那些配套相对齐全的小区，刚性购房者选择的可能性也就会在一些，需求量自然也会增加。

5. 品牌

对于刚需来说，可以买到价格、户型、交通、配套兼顾的楼盘已属不易，买品牌房企的房子更是“奢侈”。 若是品牌房企，品质自然会有保证，价格也相对公道，在价格合理的情况下，购房者自然会选择具有品牌的住宅。可见，住房的品牌质量也会影响普通商品住房的刚性需求量。

不可否认，影响普通商品住房的刚性需求的因素肯定还有很多，但不管怎样，这些因素都将会影响刚性住房需求量的变化，所以无论是政府，还是房地产企业都应时刻关注这些因素的影响。政府应该从宏观的角度，利用政策杠杆、根据影响刚性需求的因素，来引导房地产市场的良性发展，引导购房者的需求;房地产企业则从供需平衡的角度，根据国家的政策、充分考虑刚性需求的影响因素，科学合理的开发普通商品住宅。只有这样，房地产市场的供需才能处于一个相对平衡的状态，房地产市场才能朝着一个健康良性的轨道发展。

【参考文献】

[1]王阿忠 中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究 [M]. 中国 社会科学出版社，2007.

[2]刘鹏飞：刚性需求、金融市场与与中国房地产市场浅析 [J]. 房地经济，2008(5)

[3]何霞：宏观调控下的住房刚性需求[J]. 河北理工大学学报，2008(11)

[4]刘胜、刘旦：刍议我国房价刚性的原因[J].中国物价，2007(5)

作者：赵素萍

第2篇：城镇新移民住房支付能力和需求分析

摘要：近年来，在城镇稳定就业的新移民住房问题突显，能否妥善解决这部分人的安居问题，成为提升城镇化质量的关键。以城镇化过程中流入城市并稳定就业的新移民为研究对象，通过对城镇新移民住房支付能力和需求特征进行研究，为有针对性地制定这一群体的住房保障政策提供研究依据。

关键词：城镇，新移民，住房支付能力，需求

随着我国城镇化水平的不断提高，以外来务工人员和新就业年轻群体为代表的城镇新移民不断增多。为促进新移民在城镇稳定下来，除了在医疗、教育和户籍等政策方面对其进行有效保障外，满足其基本居住条件也是重要途径之一。

1 城镇新移民的就业特征

1.1 近九成外出农民工呈现就业城镇化

据国家统计局《2012年全国农民工监测调查报告》抽样调查结果推算，2012年全国外出农民工城镇化就业总数达14474万人，占外出农民工就业总量16336万人的88.6%。从外出农民工就业的地点看，在直辖市务工的占10%，在省会城市务工的占20.1%，在地级市务工的占34.9%，在县级市务工的占23.6%，在直辖市和省会城市务工的比重比上年下降0.7个百分点，在地级市务工的农民工比上年提高1个百分点。

1.2 新生代农民工逐渐成为外出农民工的主体

在进行就业选择时，较为年轻的农村劳动力选择外出从业的倾向明显更高。以20-29岁和40-49岁这两个年龄组的农村劳动力为例进行对比，20-29岁年龄组的农村劳动力选择从事本地务农、本地非农活动和外出从业的比例分别为37.6%、13.2%和49.3%，而40-49岁年龄组的农村劳动力选择从事本地务农、本地非农活动和外出从业的比例分别为67.2%、21.1%和11.7%。

1.3 农民工从业仍以制造业、建筑业和服务业为主

在农民工中，从事制造业的比重最大，占35.7%，其次是建筑业占18.4%，服务业占12.2%，批发零售业占9.8%，交通运输仓储和邮政业占6.6%，住宿餐饮业占5.2%。从近几年调查数据看，变化较明显的是建筑业，农民工从事建筑业的比重在逐年递增，从2008年的13.8%上升到2012年的18.4%，从事制造业的比重则趋于下降(见表1)。

1.4 大部分农民工就业处于低层次稳定

大部分农民工就业处于稳定状态。2011年外出农民工中，78.8%处于稳定状态，其中51.9%工作持续三年以上。外出农民工就业稳定性与生命周期密切相关。随着年龄的增长、收入的增长，就业的稳定性也提高。从不同年龄组来看，16-20岁年龄组中从事现职5年以上的占1.3%，21-30岁的占7.6%，31-40岁的占22.3%，41-50岁的占24.5%，50岁以上的占21.9%。

但是，农民工就业稳定是一种低收入、缺少保障的低层次稳定。总体上，外来城镇新移民存在工作时间较长、劳动合同签约率和社会保障参保率较低等问题，就业质量较低。稳定就业的农民工中有55.1%每周没有一天休息日，近六成(59.3%)每天工作时间在9小时以上。同时他们的劳动保障没有落实到位，1/3没有签订劳动合同，养老、医疗、工伤保险的参保比例仅为30.7%、34.9%和29.5%。

1.5 从事职业决定了农民工居住方式和区位

低端外来务工新移民的聚集呈现出与职业较高的相关性。制造业和工矿企业的农民工，一般交纳少量住宿费，居住在企业提供的集体宿舍;建筑行业的农民工，一般居住在企业免费提供的简易工棚，有些居住在未竣工的房屋中;从事批发零售业的，收入相对较高且较为稳定，一般独自或与人合租城乡结合部农民房或“城中村”的房屋，个别的购买商品房或二手房;从事浴室、餐饮等工作的，一般居住在工作场所;从事家政服务的，一般居住雇主家中或自行租房居住。

2 城镇新移民的收入和支出特征

2.1 农民工收入逐年增长，但仍大幅低于城镇职工水平

2012年末，外出农民工人均月收入水平为2290元，比上年提高241元。分地区看，东、中、西部地区分别为2286元、2257元、2226元，总体上趋同。但远低于我国城镇单位就业人员的收入水平，2011年平均月收入为3483元，在岗职工月收入为3538元(见表2)。

在大中城市务工的农民工收入水平相对较高。从外出农民工的从业地点看，在直辖市务工的农民工人均月收入水平2561元，比上年增加259元;在省会城市务工的农民工月收入水平2277元，增加236元;在地级市和县级市务工的农民工月收入水平分别为2240元和2204元，分别增加229元和222元。大城市的务工收入水平和增加幅度都要高于中小城市的水平。

2.2 不同行业收入水平差别较大，住宿餐饮和服务业平均收入水平较低

从外出农民工从事的主要行业看，收入水平较高的是交通运输仓储邮政业和建筑业的农民工，人均、月均收入分别为2735元和2654元;收入较低的是服务业、住宿餐饮业和制造业的农民工，月均收入分别为2058元、2100元和2130元。

2.3 城镇新移民与户籍人口之间存在同工不同酬现象

在同一行业、同为雇员的情况下，城镇新移民和户籍人口之间的劳动报酬明显不同。考虑到外来新移民的就业强度较大、劳动时间较长，采用小时工资数来分析，所有行业的户籍人口平均小时工资远远超过外来新移民，其中差异最大的是制造业，达到41%(见表3)。

2.4 以食品和住房消费为主的支出占收入一半以上

由于流入地生活成本较高，虽然农民工收入有所增加，但对家庭收入增长的贡献能力减弱。根据国家统计局调查，2006年农村进城务工人员平均每月个人平均支出463元，占收入的47.93%，其中食品消费为235元(50.8%)、住宿消费为72元(15.6%)。根据国家人口计生委公布数据，2012年农民工在流入地的总支出占其收入的52.8%，其中，住房和食品占总支出的72%。在大城市，外来农民工每月的生活支出占收入的比例均在60%以上，开支占收入的比重更大。

2.5 农民工平均支出远低于本地居民，节余收入主要寄回家乡

外来农民工与本地居民支出结构和规模差异较大。总体上外来农民工消费水平远低于本地居民。农村进城务工人员除了维持日常开支外，其余基本上寄钱回家乡或存钱带回家乡，作为留守老人、孩子的基本生活来源。

2.6 用于子女教育和改善农村生活条件的预防性储蓄较高

多数农民工由于自身持续工作能力有限，消费水平和观念不强，将收支结余基本都转化为银行存款。出于这样几个方面考虑：子女教育、改善在农村家人的住房及其他生活方面的条件、进行养老和防范重大疾病的医疗支出。2011年农民工家庭消费结构是：流入地消费每月人均1029元占45.7%;给老家汇款167元占7.4%;预防性储蓄1056元占46.9%。

3 城镇新移民的住房支付能力

3.1 房租支出占收入比例较低、大城市农民工住房支付困难

住房支出是城镇外来新移民在流入地最主要的支出之一，也是当前所面对的最重大的生活压力之一。外来务工新移民的房租费用支出较高。2011年，租住私房的新生代城镇新移民和上一代住房租金占家庭总支出的比例分别为25%和23.4%。研究表明，房租收入比超过25%是家庭住房支出困难的界限。外来新移民租住私房者中住房租金收入比超过25%的占10.7%。北京市新生代农民工住房支付困难的比例高达22%。

3.2 购房能力不足、大部分超过住房保障收入标准

外来农民务工人员的收入往往低于城镇职工的平均工资水平，无力购买商品住房。按照家庭中有2人能够达到平均收入的进城务工人员家庭购买80平方米的当地均价商品住房考虑，2008年，深圳、苏州、重庆进城务工人员家庭的房价收入比分别为25、13和11(各城市户籍家庭的房价收入比分别为20、10和8)，购买商品住房的支付能力不足(见表4)。

外来农民务工人员的平均月收入显著高于最低工资标准，也超过了当地保障性住房的申请条件。如果目前大城市住房价格快速上涨、进城务工人员收入增幅低于城镇职工的问题得不到有效改善，外来农民务工人员住房支付能力不足的情况将进一步恶化。

3.3 新就业青年群体阶段性住房支付能力不足

青年群体租金收入比(RIR)过高，支付能力显著困难。通常认为超过30%的收入用于房屋消费就是住房支付困难，如果超过50%更是属于住房支付能力严重困难。留驻南京的大学毕业生租房群体中，有大半毕业生将四到五成的工资用于租房，除去基本的生活费，工资所剩无几，更不用谈购房了。

父母资助是新就业大学生购房主要资金来源。大学毕业1年后和在上大学期间购买第一套住房的毕业生中，86%的购房资金来源(除贷款外)主要是父母资助。南京青年已购房者资金来源分布为：完全由自己负担者占45.1%;首付由父母资助，按揭由自己负担者占42.1%;全部由父母资助者占12.8%。

3.4 户籍制度因素困扰农民工住房消费意愿和支付能力

中国大部分社会保障与户籍制度挂钩，受户籍制度的影响，农民工群体无法享受与城镇户籍人口同等的社会保障和公共服务。外来农民工在流入地享有的社会保障中，城镇医疗保险覆盖率最高，但还不到27%，失业、生育、住房公积金均不足15%(见表5、表6)。农民工家庭获得带有补贴性质住房的机会较小，这增加了农民工群体在城镇永久居留的不确定性，进而影响了其住房消费意愿和支付能力。

3.5 房价高、收入低，住房保障缺乏

目前我国城市住房价位居高不下，对于绝大多数低收入的农民工和新就业青年群体来说，难以实现其在城市购买或租住配套较好的住房。城镇外来新移民的低收入决定他们无力购买普通商品房，也无力承受过高的房屋租金。由于政府财力有限，以及城乡二元住房结构的影响和户籍制度的限制，外来新移民长期以来未被纳入流入地住房保障体系之内，他们所享受的住房保障与城市户籍人口相比，水平低，幅度小。

覆盖外来新移民的城镇住房保障体系尚未建立。外来城镇新移民其拥有住房公积金的比例相对较低。2011年，新移民在流入地拥有住房公积金的比例仅为5.8%，在各项社会保险拥有比例中最低。外来新移民在流入地无法享受廉租房，可以申请公租房。但由政府提供公租房居住的比例极低，仅占0.3%。而且公租房的租金对外来农民工群体的价格优势不明显，离就业地点较远，配套设施发展滞后，申请手续繁琐。

3.6 赡养人口多制约了农民工的住房支付能力

农民工家庭人口数往往比城镇家庭要多。因此，较城镇家庭低的收入水平和不稳定的就业状况导致农民工群体所要承担的生存成本远远高于城镇家庭。大多数(尤其是第一代农民工)对自己没有过高的生活要求，但子女教育支出占其总支出的比重却非常高，普遍占了农民工家庭消费总支出的三分之一以上，如果在外打工收入不高，家中子女又多，教育费用可能占总费用的一半以上。这严重制约了农民工在城镇实现长期定居的能力(见表7)。

4 城镇新移民的住房需求

4.1 一半左右农民工希望能在城市定居

根据国家统计局的《城市农民工生活质量状况调查报告》，农村进城务工人员中，近七成对城市生活感觉比较适应。据调查，有55.14%的农村务工人员设想未来在城市发展、定居。接近一半的新生代农民工有在城市定居的打算。未婚的新生代农民工打算将来在城市定居比例更高。

城市务工的高收入是吸引低端外来务工新移民留城的最大动力，其次是追求更高质量的生活。但是，从现实的角度看，新生代农民工要想在城市定居下来还存在诸多困难。调查结果显示，新生代农民工群体认为，在城市定居下来的最主要困难和障碍依次是“收入太低”、“住房问题”、“社会保障不完善”、“老人无法照料”、“子女教育问题”等。

4.2 新就业青年群体对小户型保障房需求旺盛

对住房保障形式的需求多数为购买型保障房。据调查，在广州市“十二五”期间新进的无自有产权住房的新入职大学生、符合条件且有需求的10.6万人中，20%对租赁型保障房有需求，64%对购买型保障房有需求，13%希望获得租赁补贴，3%希望获得其他形式的保障。在南京，新就业大学生中76.4%的人表示希望得到政府的政策照顾。对保障房户型的需求以两居为主。2011年广州市新入职大学生中，56%受访者希望户型是两居。

4.3 多数农民工希望享受住房保障政策、提供邻近工作地的低租住房

根据国家统计局《城市农民工生活质量状况调查报告》，低端外来务工新移民最希望政府解决的问题中，有19.62%在住房和医疗方面，其次是农民工权益、培训、户籍等。

由于居住心理和收入水平的原因，低端外来务工新移民希望政策在解决中短期低租金住房方面提供更多的实质性帮助。超过40%的低端外来务工新移民希望政府提供邻近上班的低租金住宅，以及改善城中村和其他低租金居住区的环境;超过或接近25%的人希望为购买商品房提供政策支持、纳入城镇住房保障体系和强化用工单位的住房供应责任。

4.4 农民工家庭化对面积较大、功能较齐全的住房需求增多

在逐渐形成亲缘、血缘、地缘式大家庭后，选择面积较大、功能较齐全的住房成为农民工居住需求的新趋势。组成亲缘、血缘、地缘式的家庭成员多以初次外出打工者居多，多以减少住房消费支出选择普通租赁住房集中居住，由此形成城市外来打工者的“群租式”居住方式。生存状况较好的农民工“群租式”居住人群也有选择租金较高的商品住房者，其目的主要是为了大家庭居住和工作便利的需要。这些来自农村的群居劳动者已经由个人、夫妇的单体转变成为大家庭或拥有血缘、地缘关系的复合体，其对住房的需求也发生了变化。家庭团圆以及生活上的相互照应使他们需要较大面积、功能较齐全(包括厨房、卫生间、卧室、客厅，能洗澡、洗衣服等)的住房，而不再是面积狭小、功能简单的单个房间。

4.5 不同地域农民工对住房需求具有差异性

在沿海开放地带，经济发达，城市开放水平很高，对移民的接纳吸收也非常容易。但由于房子价格比较高，以农民工为主体的城市移民无法承受高房价，大多数对住房需求还是选择租住。在一般城市，尽管开放程度较低，城市规模也比较小，对移民的接纳程度不像大城市那样高，但房子价格也相对较低，尤其是素质较高的青年一代农民工经过努力可以购房并定居。不同地域条件所决定的农民工住房需求差异，直接关系城市住房政策的制定与执行。

5 中国特色新型城镇化发展政策中要全面考虑城镇新移民

5.1 给予城镇新移民全方位的市民待遇

在“以人为核心的城镇化”和“提高城镇化质量”的发展理念指导下，应当扩大城镇各项福利制度覆盖面，将城镇新移民纳入进来。由于土地管理、户籍制度、教育制度、社会保障制度、农民工权益保障制度等一系列机制、制度尚不够健全，实现这一目标，还需要解决一系列的难题。

健全新移民社会保障。完善城镇新移民的养老保险、医疗保险、失业保障、住房公积金等各项保障制度，为符合条件的城镇新移民提供和原市民同等的子女教育条件、就业指导培训。

5.2 完善租金补贴制度，提高城镇新移民的租房支付能力

对于租金水平超过租户家庭月收入一定比例(25%-30%)的部分，依申请给予补贴。租金补贴可以由政府提供、也可以由用人单位提供。因为用人单位有责任保障本单位职工的合理居住水平。内蒙古自治区人民政府《关于进一步加强和完善城镇保障性住房建设和管理的意见》规定：“原则上符合廉租房住房保障条件低保家庭的租赁补贴由政府承担;其他低收入家庭房租水平超过家庭月收入30%的部分，由所在单位和企业承担。”在这方面做了很好的探索。

5.3 以金融税收手段提升城镇新移民的自住型住房购买力

提高城镇新移民住房支付能力，支持其通过市场解决住房问题。对于有一定购房支付能力的新移民，在首付款比例、公积金贷款政策和按揭贷款期限、利息方面给予优惠，支持其购买住房居住。

参考文献：

1.卢华翔等.进城务工人员住房问题调查研究.2011

2.国家人口计生委.中国流动人口发展报告.2013

3.任远.城市流动人口的居留模式与社会融合.2012

4.张艳艳.大学毕业生住房问题研究——以南京为例.价值工程.2012.2

5.张建坤 姚燕.现阶段大学毕业生住房问题分析及对策.东南大学学报.2009.11

6.广州市住房保障办.广州市保障性住房现量和需求调查.2012

7.国家统计局.城市农民工生活质量状况调查报告.2008

作者简介：

张有坤，博士，助理研究员，就职于住房和城乡建设部政策研究中心，研究方向为城市发展与房地产。

作者：张有坤

第3篇：宁德人口结构变化对住房需求的影响研究

摘 要：以宁德市2010年第六次人口普查资料为主要依据，从人口结构和住房状况变化的角度，剖析人口结构变化对住房需求的影响，提出对宁德市住房需求发展的对策及建议。正确处理城镇化和住房需求的关系，尊重市场需求促进房地产市场健康发展。

关键词：人口结构；宁德；住房需求

引言

住房是人类生存、发展和享受必不可少的重要生活资料。人口结构与住房需求存在密切关系，人口结构变动必将对住房需求产生重大影响。因此，无论是从现实意义看还是从理论价值方面看，从人口结构变动的角度对住房需求变化趋势进行研究都是十分必要的。本文以2010年第六次人口普查（以下简称“六普”）资料为主要依据，从人口结构和住房状况变化的角度，剖析人口结构变化对住房需求的影响。

一、宁德市人口结构与住房状况面面观

（一）人口结构变化

人口结构，又称人口构成，是反映一定地区、一定时点人口总体内部各种不同质的规定性的数量比例关系。人口城乡结构对住房需求有举足轻重的影响，这主要表现为城镇化尤其是城镇化的进程对住房需求的显著影响。2000年末，宁德市常住人口为300万人，其中城镇人口为107.37万人，占总人口比重的35.77%，而到了2010年末，宁德市总人口为281.79万人，城镇人口为135.03万人，占总人口比重的47.92%。人口年龄构成对住房需求增长的影响也是不可忽视的。通过国际通用的人口年龄结构类型判别标准的少儿系数、老年人口系数、老少比这三项指标数据，在2000年，宁德市已步入了老龄化社会，到2010年老龄化程度进一步加深。老年人口比例由2000年的7.82%提高到2010年的9.22%，老少比也相应由31.22%提高到25.88%。在宁德市家庭中，2010年有65岁及以上老人户20.98万户，比2000年增加1.98万户。老年人口抚养比为12.3%，上升0.6个百分点。

人口家庭结构由“金字塔”形向“倒金字塔”形的转变。在“金字塔”形的家庭结构下，家庭人口规模呈指数级增长，不断分解为一个个“核心家庭”，所需房屋的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口结构下，人口数量自上而下逐层减少。第六次人口普查数据显示，宁德市家庭户数增加，规模缩小；核心家庭比重上升，单人家庭继续增加，四人户和五人及以上规模的户在减少，家庭结构的小型化趋向仍在继续。

（二）住房变化

住房总体水平达到舒适程度。十年来，城乡居民住房条件不断改善。2010年，平均家庭户住房间数3.58间，人均住房建筑面积36.45平方米，分别比2000年提高0.5间和15.02平方米。此外，人均住房间数达1.2间，按照国际上住房标准划分的三个等级，即最低标准，每人一床；文明标准，每户一套；舒适标准，每人一间的标准衡量，宁德市家庭户的总体居住水平已经达到了舒适程度。“人均”反映的是现象总体的一般水平或代表水平，不能揭示事物结构的内部差异。因此，通过对家庭户住房面积进行分组分析可以看出，有46.1%的家庭户人均住房建筑面积集中在20平方米—49平方米之间，其次在50平方米以上的占32.1%；从家庭户住房间数分组来看，居民家庭住房间数集中分布在二间占21.4%、三间占22.2%以及四间占18.5%，所占比重共达62.1%。

同时，居民住房自有率提高。根据第六次人口普查长表资料显示，2010年拥有自有住房的家庭户占84.6%，比2000年提高了1.5个百分点。在自有住房中，自建房的家庭户占比最大，达75.1%，其次依次分别为购买商品房占5.6%、购买二手房占2.3%。住房制度改革、居民生活水平的提高和城市化进程的加快使得人们的购房能力和购房意愿不断增强。第三，住房质量改善。“六普”数据显示，居住平房的家庭户占22.1%，居住楼房的占77.9%，与“五普”相比，居住楼房的家庭户上升了7.3个百分点，住房有向高层发展的趋势，钢筋混凝土楼房成为主流，家庭住房配套条件改善，居民住房必要设施条件有了大幅度的改善。

二、人口结构的变化与住房需求分析

住房需求指的是在一定市场条件下，对于住房主观愿望，居民具有的实际支付能力的住房需求。对住房需求可以分为刚性需求和改善性需求两种类型。其中，刚性需求指的是家庭的组建或者家庭人口的增加或者人口的迁移而产生的住房需求，通常不受其他宏观经济变量的影响；改善性需求指的是需求者对现有住房的居住条件不满意而产生的，需要对居住条件进行改善所导致的住房需求。此外，人口因素还是影响住房需求的内在因素，未来住房内在需求的变动趋势在很大程度上由人口的变动趋势决定。综合上面的分析，主要有：

城镇化对住房需求的影响：刚性需求为主，对城市住房的需求量大。2010年宁德市城镇人口比重已达47.92%。在此基础上，随着城镇化进程的加快，未来城镇人口将进一步扩大。而根据2011年1%人口抽样调查结果，城镇化率已经达到49.2%。到2012年，将有超过50%的人口居住在城镇，首次超过农村人口。因而，宁德市已进入城镇化进程加速时期。相对于城镇人口的增长，对城市住房的需求量也在不断增长，住房总量增长的速度加快。由于居民对住房需求的水平在不断提高的生产力水平和不断增长的社会经济的影响下而不断提高。根据市调查队城镇住户调查数据，2000年宁德市城镇人口人均住房建筑面积为21.44平方米，2005年为34.55平方米，2010年为40.5平方米。因而通过城镇化进程，新增城镇人口将对住房形成巨大需求。

老龄化对住房需求的影响：改善性需求为主，满足养老需求的户型市场空间较大。人口老龄化必然带来老年人口家庭户增多和家庭代际关系的变化，因而满足养老需求的户型市场空间较大。按照几代户规模进行家庭户分类，2010年二代户户数最多为43.36万户，占全部家庭户户数比重为47.9%；其次是一代户，户数为32.49万户，占35.9%。二代户和一代户比重达到83.8%。虽然一代户和二代户共同成为家庭户主体，三代及以上户家庭比重有减少趋势，但是依然要考虑多代人一起居住方式。特别应引起社会各界重视的是单身老人户数量增多，所占比重增大。2010年有65岁及以上单身老人户4.27万户，比2000年增加1.82万户，占有65岁及以上老人家庭户的20.4%；只有一对老夫妇的户为1.92万户，比2000年增加0.69万户。如何建设能够满足“空巢老年人”居住需求的住房也应该被政府、房地产商和建筑方纳入考虑范围。不仅要在户型上满足老年人要求，住宿环境和房屋设施也应满足老年人需求。

家庭小型化对住房需求的影响：中小户型将成为短期主要的需求，住房需求将随时间推移而有所下降。宁德市2人户、3人户占主导地位，家庭规模趋于缩小，家庭小型化成为趋势，并将稳定存在，户均人数变少，在人口增长的前提下，家庭户必然增加。家庭结构变动趋势为由原来家庭分解出若干小型家庭，这样，家庭结构变化必然影响住房需求。主要表现在：首先，对需求量的影响，假定人口保持一定的增长率，家庭小型化所引起的家庭戶户数增多而引发住房需求量增加，集中表现在对住房套数需求量的增加；其次对住房结构的影响。在一定收入水平下，户均人数减少，相应每户对每套住房间数也会减少，中小型套房将成为未来主要的需求。虽然住房间数需求减少，但对每间面积需求增加，反映在居住面积上表现为人均居住面积的增加。从长远考虑，家庭规模缩小和家庭核心化的趋势会对未来的住房需求产生深远影响。在计划生育政策主导下，独生子女家庭将会成为未来家庭的主体，即使计划生育政策有所变化，随着社会经济发展水平的提高和婚育观念的变化，人们将更多倾向于少生孩子。未来的家庭变化在计划生育政策影响下表现为特殊的代际结构，在住房自有率不断提高的背景下，这种代际结构将会导致住房闲置现象的出现。

三、对宁德市住房需求发展的思考

（一）正确处理城镇化和住房需求的关系

加快城镇化进程，提高城镇化的质量是大势所趋。当前宁德市城镇化的重点是加快农业转移人口市民化。农业转移人口市民化有利于缩小城乡二元结构，加快构建城乡一体化新格局。推进农业转移人口市民化，必须要解决刚性需求的住房问题。进城人口的住房问题，要从制度上和规划上加以考虑。首先，要转变住房消费需求的观念，改变住房消费的模式。解决住房问题，要建立从无到有、从小到大、从租到买、从旧到新的梯次消费结构。通过梯度消费有效解决处于“夹心层”人群的住房难题，逐步实现住有所居，真真正正提高城镇化的质量。其次，要正视农业转移人口低收入特点，正视商品房市场的外部性，以市场行为规划和建设一批价位低于市场平均水平的中低档商品住房。第三，要运用政府支持、市场融资和民间集资等多种手段大量建造经济适用房。第四，最重要的是政府要大力建设廉租房。建议政府加强公共租赁住房和廉租住房建设，这样不仅可以满足安居需要，还可以极大地降低城市住房价格上涨的预期，合理调控房地产市场。

（二）尊重市场需求促进房地产市场健康发展

一是合理调控供给商品房总量和结构。按照市场经济规律，住房价格应因供求关系变化围绕其价值上下波动。但从宁德市实际情况看，市场需求受宏观调控政策影响较小，市场需求总体仍呈现刚性特征，但房地产市场在供求方面还存在矛盾。房地产开发建设适应市场需求才能促进房地产市场健康发展。按照宁德市人口老龄化和家庭小型化的变化特点，如单身老人户数量增多，满足养老需求型的住房空间较大；而家庭小型化则对小户型的住房有更多的需求，同时也是缓解当前房价上涨带来经济压力的更好选择。另外，土地资源有限，应强力节制大型套房的供给，以保障住房市场的持续供给量。二是区别对待投资性和正常购房两种需求。当前房地产市场的投机行为对市场的负面影响不可低估，在商品房销售环节要区别对待投资性和正常购房两种需求。一方面要切实地让房价回归理性状态，使投机行为无利可图或有利难图；另一方面提高多套房购买的门槛，矫正市场需求，进而为房地产业的发展提供良好的市场运行环境。

参考文献：

[1]杨霞，徐邓耀.城市发展中人口结构变化与住房需求的研究[J].开发研究，2011，（2）.

[2]谢琛，袁建华.基于灰色理论的人口年龄结构对房地产需求影响分析[J].数学的实践与认识，2010，（10）.

作者：沈丽琴

第4篇：居民住房需求心态透视——北京城镇居民住房需求及满意情况调查报告

《居民住房需求心态透视——北京城镇居民住房需求及满意情况调查报告》全文：

国家统计局北京调查总队于4-5月，在全市抽取800户城镇居民家庭开展了住房需求及满意情况调查，样本全市覆盖18区县。调查采用入户问卷调查方式，调查内容主要包括居民住房现状、住房需求、居民对现居住房的满意情况;以及居民对2010年1月国务院办公厅出台的国办发〔2010〕4号文《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)和2月21日北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布的《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(简称《实施意见》)的看法和意见。

一、住房现状

(一)逾七成居民家庭拥有房产

调查显示，拥有房产的居民家庭占72.8%，其中，政策性住房占35.1%，商品房占32.6%，旧有私房及自建房占5.1%;此外，租房和借住亲朋好友住房的家庭分别占24.4%和2.8%。

(二)超六成居民家庭居住40-100平方米住房

调查显示，本次被调查家庭中居住40-100平方米住房的家庭占64.6%，其中拥有房产的家庭占49.6%，租(借)房家庭占15.0%(见表1)。

比较这两类家庭的住房面积，发现租(借)房家庭住房面积多数在70平方米以下，有房产家庭住房面积明显大于租(借)房家庭，主要显示如下特点：

1.近七成有房产家庭居住40-100平方米住房。拥有房产家庭中，居住建筑面积在40-100平方米的家庭占68.9%，其中70-100平方米的家庭占34.9%。

2.超八成租(借)房家庭居住在70平方米以下住房。租(借)房家庭中，租(借)70平方米以下住房的家庭共占80.8%，其中40-70平方米的家庭占41.5%，40平方米以下的家庭占39.3%。

二、住房需求

“民以居为安”，住房是人们赖以生存的必需品，面对高房价，居民的住房需求如何?调查结果显示：

(一)超四成家庭有购房意向

调查显示，调查样本中，72.8%的家庭已经拥有了住房，但仍有45.8%的家庭准备买房，其中22.0%的家庭计划在近五年内购房，另3.8%家庭准备在五年以后购房，还有20.0%的家庭买房的具体时间未定;54.2%的家庭不打算购房(详见图1)。

图1 居民家庭住房需求

1.有购房意向家庭中持观望态度居多，期待房价下降再购房。从表2可见，在有购房意向家庭中，买房未确定具体时间，目前仍持“未定”的家庭占多数，从平均水平看，占43.7%;从不同收入家庭看，年户均收入8万元以下的中低收入家庭(北京城镇住户资料显示，2009年全市城镇居民家庭平均每户总收入为8.6万元)比重明显高于年户均总收入8万元以上中高收入家庭;4万元以下、4万-6万元、6万-8万元三组中低收入家庭购房“未定”的家庭比重均为各组的最高值，比重在39.5%-50.4%;而年户均收入在8万元以上的三组中高收入家庭买房持“未定”观望的家庭比重则明显低于各中低收入组，比重均在11.8%-38.1%。出现这种情况的原因主要有两种：一是房价太高，超过人们的承受能力，使得居民对买房犹豫不定，持观望态度;二是抑制房价过高增长的“国十一条”和我市“实施意见”的出台，给百姓带来了房价走低的希望，居民尤其是中低收入居民家庭期望房价下降后再购房。

2.10万-15万元家庭中超六成家庭计划3年内买房。表2显示，年户均收入在10万-15万元家庭中计划1年后3年内买房的家庭达到52.8%，计划1年内买房的家庭占11.8%，三年内买房的家庭共占64.6%，比重居各类家庭之首。另外，年收入8万-10万元、15万元以上两组家庭中，计划1年内购房的家庭比重分别为23.8%、31.3%，仅次于本组观望家庭所占比重。

(三)70-100平方米的住房需求量最大

当问及“您家准备购买多大面积的房子”时，在有购房意向的家庭中，准备购买70-100平方米住房的家庭最多，占56.0%，表明70-100平方米的住房市场需求量最大;其次是准备购买40-70平方米住房的家庭，占比重27.3%，这类住房紧凑实用，其市场需求量次于70-100平方米住房位居第二;另外，受家庭经济条件约束，准备购买150平方米以上住房的家庭仅占2.2%(详见图2)。

三、高房价下居民心态录

面对高昂的房价，居民对现居住房、房价及保障性住房政策的效果持何种心态，满意情况如何?调查显示如下特征：

(一)超四成居民对现居住房感到满意和比较满意 当问及“您对您家目前的住房(综合考虑，包括居住面积、户型结构、房屋质量、周边环境、物业管理、交通情况等)满意吗”时，选择满意和比较满意的居民分别占22.5%和21.7%，两项共计44.2%;选择一般的占26.6%，选择不太满意和不满意的分别占11.7%和17.5%。

其中，拥有房产家庭对现居住房满意和比较满意的占46.2%，租(借)房户中满意和比较满意的占39.2%，二者比重相差7个百分点，租(借)房户的住房满意情况明显低于有房户。

(二)居民公认京城房价高和偏高

近年来，高房价成为公众热议的焦点，调查中当问及“您认为目前本市的房价如何”时,认为高和偏高的受访者共计98.1%。其中，87.1%选择高，11.0%选择偏高。因此，“京城房价高”已成公认的事实。

(三)28.2%的居民对近年来保障性住房政策感到满意和比较满意

面对“您对近几年来我市保障性住房政策的效果满意吗”问题，28.2%的受访者选择满意和比较满意，其中选择满意的占13.0%，比较满意的占15.2%;选择一般的占28.1%，选择不太满意、不满意的分别占14.7%、29.0%，

由于保障性住房政策的覆盖面主要为中低收入群体，因此，将调查样本划分为中低和中高收入两类家庭来观察其对保障性住房政策的满意情况，呈现如下特征：

1.中低收入家庭对保障性住房政策满意和比较满意的为30.1%。中低收入家庭是保障性住房政策受益的主要群体，他们对近年来保障性住房政策的实施效果有着切身的体会，从图3可见，满意和比较满意的中低收入家庭分别为14.0%和16.1%，两项合计达30.1%，高于全市平均水平1.9个百分点。

2.中高收入家庭对保障性住房政策满意和比较满意的为17.6%。图3显示，年收入8万元以上的中高收入家庭对近几年来保障性住房政策的效果满意和比较满意的家庭为17.6%，选择不太满意和不满意的家庭比重达60.2%，另有22.2%的选择一般。

中高收入家庭中满意和比较满意的比重低于中低收入家庭12.5个百分点，这其中也包括了保障性住房政策覆盖不到，而收入水平又不如高收入阶层的“夹心层”居民家庭，这部分家庭对保障性住房政策的覆盖面不够宽的看法，一定程度上影响其对保障性住房政策的满意情况。如，宣武区某商业人员说：“老百姓中有钱的和没钱的都有房住，可怕的是中间夹心层，一般买不起房，望房兴叹!”。

居民对近年来保障性住房政策的总体满意和比较满意比重最高值仅为30.1%的情况表明，过去几年我市保障性住房政策的实施效果与百姓期望存有较大的差距。

四、“国十一条”及我市《实施意见》出台后的反响 为促进房地产市场平稳健康发展而出台的“国十一条”和《实施意见》，引起了社会各界的强烈关注，居民对此的看法如何?调查显示如下特征：

(一)调控措施赞成率高

调查问卷中列出了“国十一条”和《实施意见》中的4项条款--“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”、“严格二套住房购房贷款管理”、“差别化住房税收政策”、“限时公开房源”，了解百姓对此的看法，图4显示，居民对各项措施的赞成率均超过六成及以上，说明这些调控措施得到了公众的高度认可。

1.七成居民赞赏“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”条款。当被问及对“国十一条”中“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”和《实施意见》中“2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上”的看法时，68.4%的居民表示赞成和比较赞成此项措施(详见图4)。有居民表示“这项条款体现政府落实了自己的责任”，但也有部分群众对政策能否取得实效存有忧虑，表示“说不清这次‘国十一条’能不能起作用”。

2.六成居民赞成“严格二套住房购房贷款管理”。图4可见，对“国十一条”和《实施意见》中“严格二套住房购房贷款管理”的有关措施，60%的被访居民赞成和比较赞成，认为“该措施能有效抑制投资投机性购房需求，对控制房价有很好的作用”。但也有人认为“买第二套房的人都是有经济基础的，提高首付款比例对他们来说无所谓”。

3.超六成居民赞成“差别化住房税收政策”。对“国十一条”中“继续实施差别化的住房税收政策”的条款和《实施意见》中依据住房性质和购买年限确定的不同税收政策，表示赞成和比较赞成的居民达到了65.0%。有居民认为“这项措施能有效控制倒房者从中渔利”，但也有人认为“这也抑制了买房后想再换大房子的老百姓的住房需求”。 4.超八成居民赞成“限时公开房源”。《实施意见》中提出：取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。图4显示，居民对此项措施持明显支持态度，有84.6%的被访居民赞成和比较赞成，认为“此政策对消费者有好处，让购房人心里踏实”。但也有居民担忧“就怕政府有政策，开发商有对策，老百姓还是得不到实惠”。

(二)调控作用预期趋于理性

以上数据表明，调控措施普受百姓支持，但其作用如何?调查结果显示，受访者对调控作用持谨慎态度，预期趋于理性。

认为四项措施的实施作用大和作用较大的受访者均不足半数，例如，认为“限时公开房源”对加强商品房销售中囤房捂盘等现象的监管作用大、作用较大的受访者分别为21.4%、27.5%，共计48.9%，合计比重居各项首位;认为“严格二套住房购房贷款管理”对合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求作用大和较大的受访者为30.4%，比重位居各项之末。总体来说，受访者对调控作用预期趋于理性，对“调控政策能否给高房价退烧”拭目以待。

五、对策和建议

调查问卷中，围绕如何促进房地产市场健康发展,设计了选择题和开放题，分析调查结果，提出以下对策和建议。

1.加强政策实施过程的有效监控，保障政策落实到位。调查中选择此项建议的居民占79.9%，希望政府和有关部门加强对“国十一条”和《实施意见》实施效果的监控，保障政策落实到位。朝阳区一退休老人说：“政府政策制定的千好万好，不落实，就是一百个不好，重点在执行”。因此，抓好落实，保证政策执行过程不走样，保持政策的连续性和稳定性，才是提振居民信心，有效促进房地产市场健康发展的前提。

2.增加经济适用房等保障性住房房源，扩大供应范围。71.3%的居民选择此项建议。有关专家分析，目前，有购房需求的群体中，有一部分属于享受不到保障房，又买不起商品房的“夹心层”，应纳入到保障范围内。因此，适度放宽保障性住房申请条件，降低准入门槛，逐步将“夹心层”纳入保障范围应是顺应民心之举。是否可借鉴新加坡、日本、香港等国家和地区的经验，加强保障性住房体系建设，操作过程尽量公开、透明，并建立相应退出机制。 3.区分二套房购房用途，加大限制投资投机性购房力度。应采取有效措施，严格区分二套房购房者中改善性购房需求与投资投机性购房需求，并区别对待，对投资投机性购房者，应提高“二套房”购房贷款首付比例和贷款利率;对居民为改善住房条件购房者则放宽信贷税收标准。西城区某商业人员建议“对炒房人和想改善住房条件的百姓购房应区别对待，不应一刀切”。

4.加强房地产市场监管和违规处罚力度，规范市场秩序。52.5%的居民建议要加强对商品房销售过程的监管，供需信息公开、透明、对称;43.9%的居民希望加大对开发商违法违规行为的查处力度，防止开发商暗箱操作。调查中居民对开发商囤房捂盘、哄抬房价等违规行为深恶痛绝，提出：“对违规企业要通过媒体曝光，向社会、百姓公开”。 (来源：国家统计局北京调查总队)

第5篇：合肥市居民住房需求调查报告

合肥市居民住房调查需求报告

010940111 冯波

这个暑期,我们小组在全国多地进行了居民住房调查,我在合肥进行了发放问卷和收集信息的工作.

问卷信息主要包括现居住房情况和住房需求两项,其下分别调查了房屋使用面积、户型和住房结构等。

我是家住合肥的，对合肥各地的住房条件有一些自己的了解，最终凭借查找相关资料和大量的问卷调查发放，在一个从事装潢的刘先生的帮助下，完成了此次调查的总结。

进行此次实践活动的原因有如下几点：

1，我是土木工程的学生，所学专业和居民住房有着密不可分的联系。现在社会

需要土木人才，尤其是像合肥这样的二线城市，在高速发展的时候更是有很大需求，我毕业后有意向在合肥工作，而工作很有可能与住房有关。所以此次暑期实践也是加深我对自身专业的认识，巩固自己对所学专业的信心，加强自身对市场的了解程度。

2，我认为了解居民住房信息和需求是很重要的。房地产是当下经济的支柱产业，

它是否健康的发展关系到国民经济的稳定性。在如今的经济型社会，掌握切切实实的信息就是掌握着财富，这对于我对以后就业的选择有重大意义。 3，想了解一下居民对现行房地产相关法律法规的了解程度以及意见。将来，我

可能就是建设者，这也是提前担负起主人翁的责任感，这也是作为一个当今大学生应有的觉悟。

为了使调查真实有效，并且调查数量足够多，我选取的调查地点是合肥火车站等汽车火车车站以及一些商业街等人流量较大的地方，选取的调查对象为20岁以上(目测)。

调查结果主要包括一下几点：

1，在所有的调查对象中，有超过三分之一的当下住房是农村自建的，面积超过

130平米，在这部分人群中仅有十分之一左右有买房的准备。造成这种现象的原因有三个，一个是安徽省的居民中农村人口基数很大，而我所调查的对象并不限于城市居民;另一个原因是作为农村的居民想要买房自然是在县城和市区，而过高的房价导致很多人买不起房或者不愿意花费太多的继续在房子上，并且很多人认为房价为跌，现在买房不划算;第三个原因是现在合肥的农村各地都在开展新农村建设，大部分人对新农村分配的单元房很满意，没有买房的意愿，而其中百分之十的有买房准备的人中，大多是新农村建设和经济区建设拆迁补偿款到手准备用于买房。

2，问卷调查结果中，选择在农村买房的人数为零。而在我的生活经验中，是有

一些人会选择在农村的乡镇街道买二手房的，而更多买房者选择在县城和市区买房，这种购房趋向主要出自住房保值和投资考虑。很多人在连年攀升的房价前景下，选择把积蓄从银行拿出来用于买房，并且这部分人坚信房价是不会降下来的，而即使是在农村，人民币贬值的概念也已经普及开来，很多人不再愿意把钱放在银行。

3，大部分有购房需求的人是原来家住合肥市区的居民，买房原因主要有3个：

一，家里孩子读书需要。很多家长为了让孩子得到更好的教育，准备在孩子

入学前搬家至教学质量更好的中小学。

二，结婚生子独立需要。原来家住合肥市区，由于结婚等原因从家中搬出来

建立家庭的需要，这一部分是买房人群中是最多的。

三，投资。这一部分人同样是出于人民币贬值和房价飙升考虑的。

4，分析买房的意愿，没有人愿意从经济较发达地区向经济欠发达地区搬迁，但

在有买房意愿的人中，有将近半数的人准备从大户型向小户型搬迁。原因主要是经济限制，农村居民向城镇搬迁很难达到原来在农村的住房面积;城市户口同城搬迁主要出于独立于父母，由于经济限制，只能有条件购买小户型。 5，在问卷结果显示，在采光、结构、地理位置、户型和楼层等因素中，大家最

关心的是地理位置，最不关心的是结构。这也反应了居民在买房的时候忽视房屋的结构稳定性，居民的不关心使得开放商有空可钻，导致现在建筑质量普遍较差。当下建筑事故频发，只有全民有了安全观念，才是监督开发商建造高品质住房的强大动力。

最后，从事装潢的亲戚刘先生补充道，现在由于房价很高，买房者在选择家装的时候大多选择高档装修材料和家具。

第6篇：关于市区人民住房需求的调查报告

城市化是人类经济社会发展到一定阶段的现象，是现代文明社会的重要标志，是通向现代化的必经道路。为落实国家、省、市的住房建设政策，促进汕尾市经济社会全面、协调、可持续发展，理顺住房供应关系，引导房地产市场健康稳定发展，努力解决困难市民的住房问题，加强对近期城市住房，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设的指导和统筹，本人结合汕尾市实际状况通过网络、走访进行了调查。

一、 基本情况

汕尾市区现有户籍人口10.7万户、47.96万人。至2006年底，汕尾市区居住用地面积847.94平顷，城区人均居住用地面积30.54㎡,住房屋建筑面积909.98万m2;市区人均住房面积约20.6 m2;直管公房面积5521 m2，全部出租;户建筑面积45 m2以下或人均10 m2以下的住房困难户230户。依据汕尾市城市总体，到2010年汕尾市区总人口控制在40—45万人，其中2008年-2012年要解决的住房城镇人口为45万人，需新增住房面积400万㎡。根据不同收入家庭结构分析和较低收入人群住房保障要求，需建政策性住房280万㎡，其他商品房120万㎡。目前，我市城镇住房保障制度的建立工作还属于刚起步的状态，住房保障问题将会随着人民住房需求进程的加快而日益突出。

二、汕尾市区人民住房需求所存在的主要问题

(一)在现在的商品房屋建设过程中，土地价格在成本中所占的比重不断攀升，房地产商购买土地的价格不断提高，房价也正不断上升。双特困家庭住房需求只能面向廉租房;低收入和中等收入家庭可以购买或租赁低价位商品住房，本市或市外中等以上收入家庭则可以满足其他商品住房的住房需求。

(二)随着中国经济的快速发展,人口的增加，人民的住房需求越来越大，目前城镇人均住宅建筑面积达到二十三点七平方米,农村人均住房面积达到二十七点二平方米,达到世界中高收入水平。与此可以看出，住房供求矛盾突出，中小型、中低价位普通住房供不应求，与中低收入家庭住房消费需求不相适应。

(三)我市还属于经济欠发达地区，人民收入水平还比较低下，而楼房价格在近些年来上涨过快的情况下，单纯衣靠市场途径已经无法满足人民日益增长的住房需求。而房价过高，上升过快，这加大了人民群众通过市场解决住房问题的难度。

(四)建筑方面存在选址、质量、配套设施等欠缺，保障不到位。陈随意性住房归根结底只是为了保障中低收入的家庭居住而建，在其建设楼房的过程中，应充分考虑到人民的住房需求。而中低收入家庭的住房往往处在交通不便的地区，这一方面是由于保障性住房建设起步较慢，而中心地区已经被开发，且价格较高。

三、保障汕尾市区人民住房需求的对策

坚持政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障的原则，按照问需于民、以需定建、分步实施、轮候解决的思路，合理确定住房保障

范围、保障方式和保障标准，探索建立符合汕尾实际的新型住房保障制度。到2011-2015年末，全市保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭(包括最低收入的特殊困难家庭)住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。

(一)保障性住房以公共租赁住房为主体。逐步将全市现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房(以下简称公租房)，只租不售。通过建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度，解决住房保障对象基本居住需求。除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围。

(二)合理确定供应对象。公租房主要面向城镇低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应。

城镇低收入家庭年人均收入线标准按照上城镇居民人均可支配收入的60%左右确定，由各县(市、区)人民政府在每年的第一季度公布;住房困难标准按照家庭人均住房建筑面积低于13平方米计算，各县(市、区)的具体细则可根据本地经济发展水平，按人均不低于13平方米自行确定。

(三)实行分类保障。符合条件的住房保障对象主要通过申请轮候公租房解决基本居住需求。其中，低收入住房困难家庭优先予以保障。

新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员主要通过企事业单位和其他机构建设的公租房解决基本居住需求。

(四)合理确定户型面积和租金标准。新建的成套公租房，单套

建筑面积以40平方米左右为主。鼓励各地积极发展建筑面积低于30平方米的小户型公租房。以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。

公租房租金标准参照市场租金水平确定。

(五)实行租金减免。符合条件的低收入住房困难家庭租赁公租房的，其租金按公租房租金标准20%—50%范围内计收。

(六)加强组织领导。市政府成立市住房保障制度改革工作领导小组，负责制订全市住房保障制度改革重大政策措施，研究部署和指导实施住房保障制度改革工作。市住房和城乡建设局要会同市编办和市发展改革局、监察局、财政局、国土资源局、金融办、法制局等部门，加强对全市住房保障制度改革工作的统筹协调和检查督导。

(七)地方政府虽然有资金筹措的难度，但为保证扩大资金来源以及资金供应的可能性，政府应发挥市场、发挥社会各界的作用，由目前的直接投资者和经营管理者，逐步以改变为保障性住房融资的引导者、合作者和监督者，这能解决民生的政治谋略。且政府应发挥资本市场融通资金的作用，鼓励养老保险、住房公积金等进入保障性住房建设市场，实现强强联手，与直接投资者和经营管理都共同实现经济繁荣。

第7篇：为保障中心城区低收入家庭的基本住房需求

为保障中心城区低收入家庭的基本住房需求，逐步规范完善中心城区经济适用房申请、审核行为，近日我市依据国家相关政策精神，出台《南阳市中心城区经济适用住房申请条件及审核程序规定(试行)》。申请对象条件

根据该规定，申请经济适用住房的低收入住房困难家庭，需要具备以下条件：具有本市中心城区城市户口;

低收入家庭(指市统计局向社会公布的上城市居民人均可支配收入标准以下的家庭);

无自有住房或者虽有自有住房，但家庭人均住房建筑面积不足19平方米;

单身人员，除应当符合前款规定条件外，申请购买经济适用房时，年龄应达到法定婚龄; 市人民政府规定的其他条件。

此外，申请人与其共同申请的家庭成员之间应当具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区的，可以作为家庭成员共同申请。

计算家庭人均住房建筑面积时应当将申请人与其共同申请的家庭成员名下拥有的自有住房合并计算。家庭成员提出申请时未在当地和国内其他地区享受住房保障。计算家庭人均月收入时应当将申请人与其共同申请的家庭成员所有收入合并计算。退出廉租房保障的家庭，符合购买经济适用住房条件的，可以优先购买经济适用住房。

需要有关材料

申购经济适用住房者，应当持下列材料向户籍所在地社区提出申请：

经济适用住房申请审批表;户口簿和身份证;婚姻状况证明;月收入证明;住房情况证明;市人民政府规定的其他材料。

该试行规定中的月收入证明，申请人有工作单位的，由其所在单位出具连续六个月以上工资发放明细，并由财务负责人签字加盖财务印章，有工资卡的可提供代发银行出具的流水明细;离退休人员需提供代发退休金银行流水明细;无工作单位的，由其户籍所在社区居委会(村委会)出具证明;从事个体经营的需提供《营业执照》、《税务登记证》和上缴税凭证。

住房情况证明由市房管部门出具;因工作调动、转业等原因由外地迁宛的人员，其住房情况证明由迁出地房管部门出具。

具体办理程序

经济适用住房申请与准入实行“三级审核、两级公示”制度。具体按以下程序办理：社区居委会受理、初审并公示。自受理申请10日内，应通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对经济适用房申请家庭进行调查、核实，就是否符合规定条件提出初审意见，并将调查情况和初审意见在申请人居住的社区进行公示，公示期不得少于7日。经公示无异议或有异议但经核实异议不成立的，由社区将申请材料和初审意见报送街道办事处或乡镇人民政府;有异议且经核实异议成立的，应当书面通知申请人，并说明理由。申请人提出申辩的，社区应当在10日内重新进行调查、核实，并作出相应处理。

街道办事处或乡镇人民政府复审。街道办事处或乡镇人民政府应建立部门联审制度。自街道申请材料上交之日起10日内，应当会同有关部门对申请人的有关情况进行复审，提出复审意见。对经复审符合条件的，报区住房保障管理部门。

区住房保障管理部门核准并公示。区住房保障管理部门应当自接到申请材料之日起10日内，会同有关部门对申请人的条件进行最后核定，符合规定条件的由区住房保障部门将有关情况在部门网站或新闻媒体予以公示，公示期不得少于7日。

第8篇：网站需求调查表和网站需求分析报告

网站建设客户需求分析调研表

尊敬的客户：

十分感谢您选择我们为贵公司提供网站建设服务，为了方便我们高质量、快捷地做好服务，请您协助我们做好以下调查，以便于我们的设计和开发人员为您提供更好的个性化网站服务，谢谢!

一、贵公司希望通过Internet达到哪些目的?

1. 企业宣传

A.概况介绍B. 企业荣誉C. 组织结构D. 联系信息

2.产品宣传

A.产品展式B.产品介绍C.技术参数列表

3.客户服务

A.在线报修B.在线投诉C.在线咨询

4.新闻发布

A.公司新闻发布B.新产品发布

5.市场调查

A.竞争情况调查B.消费市场调查C.客户需求调查D. 相关产品调查

6.网络办公自动化

A.内网管理平台B.电子公文C.企业邮箱

其他意见：

二、当前贵公司在利用Internet(或企业内部网)方面，感觉有哪些不足之处?

7.网站不够美观

A.页面布局B.风格设计C.美术编辑D.Flash动画

8.网站功能太少，很多好主意都不能体现出来

A.动态管理B.产品展示C.客户沟通D.信息发布

E.邮件列表

9.网上产品推广手法单一,缺少办法

A.基本没有推广B.仅仅在公司网站上推广C.搞了一些收费的推广

10. 员工的网站意识不强

A.基本没有网络意识B.仅仅知道一点网络知识C.能够做一些很简单的网站维护

11. 企业内网使用效率不高

A.基本没有使用内网B.仅仅是文件共享C.能够使用内网进行网络化办公 其他意见：

三、 对于将要改版的公司网站,贵公司有哪些期望?

12. 焕然一新,给人积极向上的感觉

A.要有全新产风格B.充分展式企业形象C.设计制作精美,栏目设置科学,策划

周密

13. 方便及时的信息传递

A.企业资讯B.产品信息C.行业动态D.在线回馈

14. 能够对经销商客户进行有效沟通和管理

A.经销商备案B.经销商查询C.经销商沟通D.在线管理其他意见：

四、 对于新开发的网站,贵公司认为哪能些功能是很有必要的?

15. 信息发布系统

A.公司动态B.行业新闻C.最新消息D.社区公告

16. 产品信息系统

A.产品展示B.在线咨询

17. 会员社区系统

A.会员注册B.论坛社区C.会员分级D.社区功能模块 E.邮件列表系统

18. 反馈交流系统

A.客户反馈B.在线交流系统

19. 网站管理系统

A.网站访问统计B.广告管理C.后台综合管理

其他意见：

感谢您的配合，给我们的工作带来了更多方便!

第9篇：市场需求调查报告

承德市家居设计装修市场需求调查报告

一、调查背景

随着经济的发展，人们生活水平的不断提高，房地产产业也迅速发展起来，大量的居民对购买新房的需求不断的增大，随之家居设计装修这一行业迅速崛起。尽管目前国家对于房地产的宏观调控预期商不明朗，根据专家推测：2010年及今后一段时间内，无论是新房还是存量房，消费者对于家装的需求仍然巨大，并且对于装修风格的设计也将更加的关注。 承德市的家居消费需求潜力巨大，根据承德统计局公布的数据来看，主要表现在以下几个方面：

(一)、每年承德市竣工交付使用的住宅面积数量巨大。根据承德市统计局公布的数据显示，2005年新竣工1000万㎡，如果按每年平均100㎡计算，达到1万套。通过本次调查发现，新房的装修率一般都超过60%，即达到6万套。

(二)、已有住房的装修需求旺盛。承德市市辖8县3区、1个高新技术产业开发区。全市总面积3.95万平方公里，总人口369万(依据2005年人口普查公报)。如果按重新装修年限10年计算，每年重新装修的住房将住房将超过50万户左右，即使按20年装修一次的频率计算，每年也至少有25万户旧房需要进行装修。

以上两项需求相加则体现：家居设计装修时一个十分巨大的市场，如果按每套房装装修费用为2万元计算，总消费额将是一个巨大的数字。

本次调查采用了实际派发问卷、查阅书籍和网络调查三种方法，发放问卷六十份，收回五十四份，回收率达90%，其中有效问卷为五十份。

二、调查目的

1、 付费设计接受程度与市场成熟度有关

2、 加强宣传和引导家居行业需要努力的方向

3、 注重家居行业的素质提升

4、 实施一条龙服务。

5、 低碳环保成为室内装修基础选项

七、调查结果

1、 付费设计接受程度与市场成熟度有关

由于住房装修消费是一种一次性投资较大、频率较低的消费，大多数消费者对房屋装修、装饰都缺乏经验，需要有专业人士的指导。通过本次调查发现，期望通过专业设计的消费者占60%，不需要的占40%;而消费者直接找认识的人装修占46%，通过中介公司找人装修占32%，直接找装修公司装修占32%，通过网络找装修公司装修占8%，自己改装的占14%。装修费用消费2万以下的占20%，2万-4万占36%，4万-6万占30%，6万以上的占14%。

2、 加强宣传和引导家居行业需要努力的方向

在本次调查中，多项问题的数据采集结果显示出，由于被调查对象对家居行业的关注度不够或不够了解，对家具行业提供的相关产品的认知度不高。因此，在调查中显示，消费者在选择产品或材料中选择品牌好的占70%，普通的占20%，其他的占10%。在线家居设计网站的占24%，不通过网络的占76%。

3、 注重家居行业的素质提升

任何行业的发展，都需要内在质量作保障，一种产品要扩大消费者接受，不仅要有新的理念，更重要的是质量过硬，在本次调查中，家居设计装修售后服务满意的消费者占24%，一般的占66%，不满意占10%。不满意采取的解决方式中与原公司继续协调的占80%，向公司索要赔偿的占16%，不予理会的占4%。

4、 实施一条龙服务。

一条龙这一特色服务在家居设计装修市场上逐步形成，它对消费者有很大的益处，可以节省购买材料时间，对装修过程的监督程序，设计风格与家居用品达到统一的效果等。在本次调查中显示，装修和安装家居电器全过程过于耗费时间及精力占42%，装修装饰和家具风格难以统一占40%，设计师的方案总是和自己想象的不一样占38%，家居的价格差异太大难以掌握占32%，装修和家居安装后的质量问题难以得到及时解决占28%。

5、 低碳环保成为室内装修基础选项

充满环保设计理念的时尚家居产品受到消费者欢迎。综合中国家居产业经济指数研究中心对于家居产品先行指数的预测，结合对专业人士的访问，以及本次的访问调查、网路数据的全面分析认为，健康环保和绿色低碳将长期贯穿于家居产品以及家装设计的理念之中。设计师或是家具制造企业将优先选择环保材质，从而满足消费者在家居生活中对环保和消费安全的需求。