2 0 1 1年潍坊市生产总值 (GD P) 完成3541.85亿元, 按可比价格比上年增长11.0%, 人均GDP达到38833元, 增长9.6%。第三产业增加值较大, 其中房地产业的增速最快。潍坊全市常住人口为908.62万人, 年平均增长0.67%。全市城镇居民人均可支配收入22508.2元, 比上年增长14.4%, 城镇居民人均消费性支出15169.6元, 增长9.8%。快速的城市化进程, 居民收入的稳步提高和人们消费需求的增长, 对房地产开发需求的增长具有决定性意义。
从市场需求来看, 潍坊市场以刚性需求为主, 在市场需求中所占比例超过50%。潍坊市场存在四大刚性需求, 首先是城镇化快速发展带来的大量住房需求;其次是旧城改造催生的住房需求;第三是潍坊经济快速发展, 房地产市场已经进入了改善性刚需时代;第四是橄榄型经济结构, 稳定的收入带来的刚性投资需求。四类需求在未来几年将会继续增长。
潍坊楼市上半年住宅共成交14633套, 成交面积1546597 m2。另外上半年商业项目共成交2346套, 其中商铺成交1799套, 写字楼成交547套。2012年上半年潍坊市内六区平均房价整体下降0.76%, 总体来看, 市区上半年整体房价波动不大。潍坊房价就涨跌幅而言, 潍坊六大市区中, 奎文、潍城、高新、寒亭均有不同程度的跌幅, 经济开发区和坊子区则呈现上涨态势。从房价水平来看, 奎文区房价为5153元/m2;高新区房价均价为5005元/m2;潍城区房价总体水平不高并且一直呈下降态势;经济开发区房价走势比较平稳, 呈现稳步增长的趋势;坊子区和寒亭区上半年房价稍有起伏。
从2010年开始, 潍坊价值洼地效应开始显现, 国家一线开发商陆续进驻潍坊, 高端产品和先进营销理念的注入带动了潍坊房地产市场的快速发展, 整体价格和走量均达到潍坊历史最高峰, 增幅明显, 房地产市场的竞争成为产品品质和营销推广的竞争。诸如潍京、中央生活城、中建·大观天下、泰华城·荣观华府、阳光100等高端项目陆续面世, 形成分庭抗礼的市场竞争格局产品品质和营销推广的比拼是当前和未来竞争的主题。同时恒大、万达、碧桂园等开发商的陆续进驻为潍坊房地产市场的发展增添了足够的动力。
潍坊房地产市场产品大多以高层为主, 同质化现象严重, 社区规划理念、不同功能需求的户型设计、建筑质量 (建筑用材) 、景观园林的实景展示、社区内部配套等方面存在不足。其次, 商品住宅中, 高端产品与中低端产品的比例关系不够协调, 市场以中高档商品住宅为主, 中小套型、中低价位房源供应不足, 住宅整体价格偏高, 超过低收人家庭的承受能力。
房地产开发商的建设资金多数来源于银行贷款, 而对贷款的偿却依赖于未来预期收入, 一旦市场发生变化或其他不可确定性因素的发生, 都有可能影响开发企业对银行贷款的偿还, 给银行带来诸多风险。另外, 大多数购房者的首付额只占房价总额30%左右, 房价总额的70%来自银行贷款, 如果其住房贷款偿还出现压力, 则最终的风险也将转移给银行。
目前商品房的价格已超过了中低收入者的实际购买力, 中低收入人群无法将其转为有效需求。另外, 很多人利用房地产进行投资, 在一定程度上抬高了房地产价格。
房地产市场中, 部分房地产企业经营者存在销售行为不规范, 乱收费, 物业管理跟不上以及基础设施和配套设施不完善等问题, 给业主购买及入住带来诸多不便。另外, 由于缺乏真实有效的信息来源, 购房者无法辨别信息的真伪甚至上当受骗, 影响了市场交易。
(1) 政府应加强对房地产行业的宏观调控, 进一步完善房地产开发土地供应办法合理控制城镇房屋拆迁规模和进度, 调整住房供应结构、稳定住房价格。依法整顿房地产市场经济秩序, 改进和加强房地产市场信息统计工作, 从而促进房地产市场又好又快发展。
(2) 通过深化住房制度改革, 潍坊市已初步建立了市场供应与社会保障相适应的住房保障体系。但是, 商品住房的购买者主要是中高收入者, 仍有相当一部分中低收人家庭买不起住房。为此, 政府应不断完善住房保障体系, 加大经济适用房建设, 同时对于购买经济适用房的居民要严格审查。集中建设廉租住房, 继续稳步扩大廉租房受益面, 切实保证那些真正需要住房保障的城镇低收入家庭能够享受到政府提供的廉租房优惠政策待遇。
(3) 房地产业是资金密集型行业, 其建设基金多数来自银行放贷。但是随着国家的宏观调控的不断深入, 银行贷款逐渐降低。房地产企业要健康发展, 就必须拓宽融资渠道, 实行多元化融资。房地产企业要积极争取信贷资金的支持, 可以采取多种渠道融资, 如信托投资、民间投资以及发展产业基金等, 从而为房地产行业健康有力发展提供资金保障。
(4) 目前, 房地产开发商应抓住宏观调控的有利发展机遇, 重视品牌建设、提高楼房质量并强化服务, 从而在市场竞争中处于有利地位。开发商应注重提高住宅品质, 加强质量监控, 满足绿色环保的建筑理念, 提高环境和质量水平。加强基础配套设施建设, 满足居民生活需求, 提高住宅的适用性、耐久性和经济性。
(5) 消费者要树立理性的消费理念, 根据自身的收入水平和消费能力, 通过租赁、购买二手房、购买新房等不同方式, 满足住房需求。切不可盲目跟风、过度消费, 从而成为房价不断上涨的推动者。
摘要：本文通过分析潍坊房地产市场的现状和潍坊房地产市场的特点, 找出潍坊房地产行业发展过程中存在的问题, 提出完善潍坊房地产行业发展的对策, 为潍坊房地产行业的健康发展提供了战略依据。从而在一定程度上促进潍坊市的经济发展, 也为全省、乃至全国的房地产市场行业的健康发展提供参考。
关键词：房地产行业,现状,问题,对策
[1] 谢家瑾.当前房地产市场与房价问题[J].城市开发, 2005 (4) .
[2] 潘石屹.2006年北京房地产市场分析[J].百年建筑, 2007 (Z1) .
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