企业外送赠品财税处理详解
摘要：企业在生产经营过程中，会出于促销、激励职工、提升社会效益等不同目的，将自产或外购的货物用于对外赠送。赠送目的不同，会计处理和税收政策都略有不同，企业需对这些规定加以详细比较，进行正确会计处理，降低纳税风险，合理节税。
关键词：赠品 会计处理 税收规定
业对外赠送产品，不同的赠送过程和对象，涉税处理及相应的会计处理都会有所不同。企业需要针对不同的赠送对象，根据涉税业务，进行正确的会计和税务处理。
一、销售送赠品
(一)赠品引起的纳税争议
例1：2014年6月，温州地税局对A房地产开发公司进行例行检查，发现该公司在2013年3月，为了扩大房产销售业绩，推出了“买一套送一套”的有奖销售广告，前10名购房者在签订购房合同后，都免费获得了该房地产开发公司赠送的一套家具。每套商品房售价100万元，每套家具成本为8 000元，市场价值为10 000元。对此促销，房地产开发公司未在售房合同和发票中单独标明家具的售价。
房地产开发公司对这10套家具的账务处理为：
购进时：
借：库存商品——赠品(家具) 80 000
贷：银行存款 80 000
卖赠时：
借：主营业务成本 80 000
贷：库存商品——赠品(家具) 80 000
税务稽查人员不认同企业的上述处理，要求企业补交增值税或营业税，理由如下：
1.根据营业税、增值税暂行条例规定：将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人的，视同销售行为。该公司对外发布的广告中已明确承诺免费赠送家具，对该房地产开发公司售房行为征收营业税;对赠送家具视同销售货物征收增值税，需补征增值税10 000×10÷(1+3%)×3%=2 912.62元(城建税及教育费附加等暂且不予考虑，下同)。
2.该房地产开发公司赠送家具和销售商品房是同时发生的，赠送家具的行为属于营业税的混合销售行为，应补交营业税：10 000×10×5%=5 000(元)。
根据《个人所得税法》的规定，前10名购房者获得的家具系由房地产开发公司赠与个人的偶然所得，在补交增值税或营业税的同时，应由该房地产开发公司代扣代缴个人所得税：10 000×10×20%=20 000(元)。
对于税务稽查人员的补税要求，该企业财务人员不予认可。声称：上述“买一送一”行为系企业正常销售送赠品，是在销售主货物(商品房)的同时赠送从货物(家具)，是出于获利动机的正常交易。对住户赠送的家具销售额实质上已包含在售房款中，本企业已将售房款如期足额申报缴纳营业税。本企业在广告中称“无偿赠送家具”，是出于市场营销的需要，实质上并不符合增值税、营业税条例中规定的无偿赠送行为，系有偿销售，不需补交增值税或营业税。购房者取得的家具以住户支付购房款为前提，并非住户接受捐赠的个人偶然所得，故也不用扣缴个人所得税。一笔业务是否涉税，不能仅凭销售广告，关键要看交易实质。
通过上述辨析，笔者更认可企业财务人员的说法，企业不需补税，但操作欠规范。
(二)正常销售送赠品的规范处理
为了降低买赠活动中的涉税风险，减少不必要的税收争论，笔者给出两点建议：
1.按照从货物的价值，对主货物定价予以折扣。根据上述分析，企业采取“买一赠一”的促销方式，实质上是在商品主货物价格上给予的折扣让利。根据增值税、营业税相关法律规定：纳税人可以采取折扣方式销售货物，但要求销售额和折扣额在同一张发票中的“金额”栏分别注明，税额可按折扣后的销售额征收。企业可以在销售时将主货物、从货物开具在同一张发票上，然后注明将主货物的价格予以折扣，折扣的幅度即为从货物的价值，即折扣后的货物价值合计仍与主货物的原价一致。接例1，一张销售发票开具两种商品，将主货物(商品房)定价为99万元/每套，家具1万元/每套，在“金额”栏注明折扣率为1%，折扣额为1万元。这样可按折扣后的营业额征收营业税，总金额还是100万元，避免了从货物(家具)按照无偿赠送缴纳增值税或营业税的涉税风险。
2.将主货物、从货物作为新商品捆绑销售。企业可以将主、从货物捆绑，打包作为一个新商品，把主货物的价格降低，降低幅度刚好是从货物的价格。例1中，商品房售价100万元/每套，家具1万元/每套，现在将“商品房+家具”作为新的商品，销售时，命名为带家具的商品房，定价为：商品房99万元/每套，家具1万元/每套，总价格仍为100万元，这样不会增加企业的税负。在结转成本的时候，相应的将家具成本结转即可：
借：主营业务成本 1 000 000
贷：库存商品——商品房 990 000
库存商品——家具 10 000
但企业尤其要注意，不能为了减少税负，而随意降低主货物价格，因为税务机关认为纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的，可以由主管税务机关核定其销售(营业)额。
(三)销售过程中赠送给不确定对象
企业有时为了扩大销售，会将产品赠送给不确定的对象，赠送产品的目的是为了宣传、推销本企业产品，此类情形下的赠送行为本质上应属于业务宣传性质。从会计处理的角度讲，发生的费用应属于业务宣传费，计入销售费用，无需作销售核算。但是，根据《增值税暂行条例实施细则》第四条及《企业所得税法实施条例》第二十五条，财政部、国家税务总局下发的《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税[2011]50号)的规定，同样需分别考虑增值税和企业所得税视同销售的问题、个人所得税代扣代缴问题。
例2：B公司为了扩大产品的销量，在展销会现场，向过往行人发放免费试用品一批，成本总额为10 000元，市场售价为12 000元。则会计和增值税、个人所得税的处理为：
借：销售费用——业务宣传费 15 040
贷：库存商品 10 000
应交税费——应交增值税(销项税额)2 040
应交税费——应交个人所得税
[12 000÷(1-20%)×20%]3 000
企业所得税：确认视同销售收入12 000元，视同销售成本10 000元，视同销售的应纳税所得额2 000元，缴纳企业所得税500元(2 000×25%)。B公司在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额的收入总额基数还应加上12 000元。
二、无偿赠送赠品
(一)无偿赠送的会计及税务处理
无偿赠送，是指赠与人不以获利为动机，将财产无偿转移给受赠人。和上述以获利为动机的正常销售有实质的区别。根据《企业会计准则第14号——收入》规定，企业用货物对外无偿赠送不是企业的日常经营活动，也不会导致经济利益流入企业或增加企业的所有者权益，故在进行会计核算时不能确认收入，按货物的商品成本结转“库存商品”。根据增值税暂行条例规定，将货物无偿赠送他人的，应视同销售货物并按市场销售价值计算增值税。根据企业所得税法实施条例规定，企业将货物用于捐赠的，应当视同销售货物。应分解为按公允价值视同对外销售和捐赠两项业务进行所得税处理，即企业对外捐赠资产应视同销售计算缴纳企业所得税。
例3：某玩具制造公司2014年会计利润3 000万元，该年度通过希望工程向贫困山区儿童捐赠玩具一批，该批玩具的最近市场价格为100万元，制造成本为80万元。
根据会计和税法的规定，该玩具制造公司的会计及税务处理如下：
借：营业外支出——捐赠支出 970 000
贷：库存商品——玩具 800 000
应交税费——应交增值税(销项税额) 170 000
该玩具制造公司2015年度企业所得税汇算清缴时，对外捐赠的玩具应根据市场销售价格，确认视同销售收入100万元，商品成本80万元确认为视同销售成本，捐赠视同销售的应纳税所得额为20万元，相应的企业所得税为5万元(20×25%)。
该捐赠符合公益性捐赠性质，根据企业所得税规定，该玩具公司公益性捐赠税前扣除限额为3 000×12%=360(万元)，该捐赠支出97万元没有超过年度利润总额的12%，可全额在所得税前扣除。
通过上述分析，经济利益没有流入企业，会计上没有确认收入，而产生了税收上的视同销售。企业需要为捐赠支出承担企业所得税纳税义务。
(二)无偿赠送的纳税筹划
对外捐赠是企业的一种善举，该企业能否既达到慈善目的，同时又不用多承担税款呢?笔者建议，纳税人不妨将向公益性社会部门捐赠实物，改为先向公益性社会部门销售货物，货款作应收账款处理，然后再把应收公益性社会部门的销售款捐赠给该部门。
例4：接例3，将“直接捐赠玩具”改为“先销售玩具，后再捐赠应收账款”，会计处理为：
(1)销售玩具：
借：应收账款——某希望工程 1 170 000
贷：主营业务收入——玩具 1 000 000
应交税费——应交增值税(销项税额) 170 000
(2)结转玩具成本：
借：主营业务成本——玩具 800 000
贷：库存商品——玩具 800 000
(3)捐赠应收账款：
借：营业外支出——捐赠支出 1 170 000
贷：应收账款——某希望工程 1 170 000
企业所得税处理：该玩具制造公司捐赠的“应收账款”支出117万元，没有超过税法规定的捐赠比例，可全额在企业所得税前扣除。
通过上述筹划，既能实现捐赠做善事的目的，同时又能减轻企业的税收负担。
三、将赠品用于职工非货币性福利
(一)外购的货物用于职工福利
根据增值税暂行条例规定，外购货物用于集体福利、个人消费的，作进项税额转出。外购货物用于集体福利和职工个人福利，会计上都不确认收入。所得税上，外购货物用于集体福利，货物仍留在企业，权属未发生改变，属于资产的内部处置，不确认视同销售所得。但外购货物用于职工个人福利，货物离开了企业，权属发生了改变，属于资产的外部移送，要确认视同销售所得。
例5：某大型电器销售企业是一般纳税人，本月将外购的笔记本电脑10台用于职工福利，外购不含税价为每台4 000元，该商场对外不含税售价为每台5 000元。会计处理为：
借：应付职工薪酬——非货币性福利 48 500
贷：库存商品 40 000
应交税费——应交增值税(进项税额转出) 8 500
由于该批笔记本电脑没有离开企业，故企业所得税不确认收入。
例6：接例5，如果将外购的笔记本电脑10台用于职工奖励，其余不变。则会计和增值税的处理不变，企业所得税的处理为：以40 000元确定销售收入，以购入价40 000元为成本，应纳税所得额为0。
(二)将自产的货物用于职工福利
企业将自产货物用于集体福利、个人消费的，增值税、企业所得税要视同销售、会计也要确认收入。
例7：某服装企业(一般纳税人)，本月将自产的西服100套发放给职工，用于职工运动会，每套成本价300元，市场售价500元。则会计和税务处理为：
借：应付职工薪酬——非货币性福利 58 500
贷：主营业务收入 50 000
应交税费——应交增值税(销项税额)8 500
借：主营业务成本 30 000
贷：库存商品 30 000
对目前企业经常采用的几种赠送方式，本文通过法规的解读和例举，阐述了会计和税务的处理，便于实务人员进行合理的会计处理，以控制涉税风险。X
参考文献：
1.财政部注册会计师考试委员会办公室.税法[M].北京：经济科学出版社，2013.
2.王晓军，刘志耕.对外赠送自产产跳财税处理[J].财会学习，2013，(10).
作者：林松池
11. 如果客户说：“我要先好好想想。”那么营销员就应该说：“先生，其实相关的重点我们不是已经讨论过吗?容我真率地问一问：你顾虑的是什么?”
12. 如果客户说：“我再考虑考虑，下星期给你电话!”那么营销员就应该说：“欢迎你来电话，先生，你看这样会不会更简单些?我星期三下午晚一点的时候给你打电话，还是你觉得星期四上午比较好?”
13. 如果客户说：“我要先跟我太太商量一下!”那么营销员就应该说：“好，先生，我理解。可不可以约夫人一起来谈谈?约在这个周末，或者您喜欢的哪一天?”
类似的拒绝自然还有很多，我们肯定无法一一列举出来，但是，处理的方法其实还是一样，就是要把拒绝转化为肯定，让客户拒绝的意愿动摇，营销员就乘机跟进，诱使客户接受自己的建议。
房地产产品规划详解 主要内容
第一节
房地产产品规划概述 第二节
住宅小区的规划设计 第三节
户型的设计
第四节
房地产项目景观设计
第五节
建筑风格的设计 第六节
小区会所的设计
第七节
楼盘命名
第一节
房地产产品规划概述
一、房地产产品规划的构成
单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积(格局)配比，外观造型、社区环境和总体功能规划等。它是产品最基本的要素，也是开发商在市场检验中，判断其投资是否成功的最为关键的一环。
对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等各个方面的最基本功能配置。
二、房地产产品规划的策略
1.产品规划应该和目标顾客群定位(目标市场)相吻合。 2.产品规划还应该顺应和引导消费时尚。
产品规划要与目标顾客群相吻合，并不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘和满足客户的潜在需求。
3.产品规划应该兼顾实际销售的需要。
产品规划的功能配置不尽是多多益善,具体规划时应该考虑到竞争对手的状况。
第二节
住宅小区的规划与设计
一、住区空间布局应合理化、科学化
住区以居住为主体，但各种配套功能区要合理布置。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例(建筑密度)应控制在30%以下;绿化用地一般应超过35%。
二、住区的建筑设计应内涵丰富，突出特色
住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化
1 风格。
三、努力建设住区的生态环境系统
对住区空间的布置必须首先考虑生态环境，保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积。
四、美化住区景观系统，建设“山水住区”
“山水住区”不是简单的住宅群+山+水。它的内涵主要是科学地利用山水，适当地创建，使住区园林化、生态化、美观化，同时使自然环境设计继承、发扬中国文化传统。
五、交通道路应合理分流，减少对居住区的影响
住区道路系统应分级明显，又要避免城市公交道路穿越住区而过。
第三节
户型的设计
户型是房地产实现其功能和价值的直接载体，房地产产品创新首先表现为户型的创新，能否设计出迎合购房者需求的户型，是决定房地产开发成败的关键之一。
一、户型设计的基本流程
1.进行市场调查了解市场需求 2.确定户型大小 3.配置户型类别 4.户型类别分布 5.进行功能分区
一般有如下几个分区：
①. 公共活动区。供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等; ②. 秘密休息区。供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等;
③. 辅助区。如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。
户型的平面设计中应注意的几点：
一、动静分开
客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。
二、公私分开
家庭生活的私密性必须得到充分的尊重和保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面
2 一览无余。这就要求不仅需要将卧室(主卧、父母房、儿童房)与客厅、餐厅、音乐房进行区位分离，而且应注意各房门的方向。
三、主次分开
主人房不仅应朝向好(向南或向景观)、宽敞、大气，而且应单独设置卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人(保姆)房，则应与主要家庭成员的房间有所分离。
四、干湿、洁污分开
厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开。 6.进行户型布局
从趋势上看，厅的面积下调，主卧面积上调。 (1)客户年轻化 (2)社区设置会所
7.确定户型构成
确定户型比例应注意以下原则：
①. 户型不宜过杂，战线不宜拉长。
②. 主力户型如果差异过大，定位亦不准确。例如某楼盘，将三房二厅、一房一厅作为主力户型，势必拉大购房者层次。
③. 具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定。
二、好户型设计的具体要求 1.户型之首——客厅(又称起居室)
客厅作为户型之首，在设计中应该得到最高规格的重视。大厅小卧仍是户型设计的主要方向。根据总面积的不同，客厅的开间应在3.8-5米之间。而在通常情况下，进深与开间之比不超过1.5。
客厅的设计要遵循二个基本原则：其一，客厅的独立性;其二，客厅的空间效率。
玄关原指佛教的入道之门，现在泛指厅堂的外门。设玄关的目的有三：一是为了保持住宅的私密性;二是为了起装饰作用;三是方便出入更衣换鞋挂帽的功能空间。
阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流的空间，最好与客厅相连。
2.主卧
主卧设计的要点如下：
①. 卫生间：主卧一定要有独立卫生间。主卧卫生间面积还应比公共卫生间大，功能也应更完备。
②. 位置：独立性、私密性是主卧的主要要求。
③. 面积：舒适型的卧室一般要在14平方米左右，比较豪华的主卧面积要在18平方米左右。
3 ④. 窗户：其功能有三：采光、通风、眺望。
⑤. 辅助功能：如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间。
3.厨房
南方气候炎热，所以南方的房子特别强调通风顺畅，希望厅里“穿堂风”;北方冬天漫长，所以北方的房子特别讲究南北朝向。南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多位于厅的北端。
在规划设计厨房时应在以下两个基本原则中选取其中之一：
①厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近户门;
②厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。
目前多数厨房的面积在6-7平方米左右。
4.餐厅
客厅与餐厅的连接是个问题。连通会使整个厅显得开阔一些;错开或隔断使功能区分更清楚细致一些，但通风性差一些，面积利用率也会降低。所以，对于大户型应将客厅与餐厅分开，而对于小户型而言，可以采取“模糊双厅”。
5.洗手间
目前洗手间设计中仍然存在问题：(1)空间面积绝对不足
(2)穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房 (3)重面积不重功能布局 (4)重主卧洗手间而不重公共洗手间
(5)重大户型洗手间的设计而不重小户型洗手间的设计
6.阳台
双阳台，内阳台，观景阳台，生活阳台
7.家居风水
三、户型评鉴
1.三房两厅两卫+阳光花园(建筑面积128.39m2 )
优点：入户花园的设计是本案最大的亮点，也是目前三房设计中比较前卫和新颖的设计理念。它不仅为户主提供了一块贴近自然的闲适空间，更为整个户型附加了一种生态的居住环境。室内布局十分合理，功能分区明显，无论在采光和通风的处理上，还是在室内通道的安排上，都有细致之处。在主卧内另设一化装间别具匠心。
不足：北向左侧次卧在采光上有些不足，如果厨房门开在花园中更为理想。
2.三房二厅二卫+工人房(建筑面积1 1 0.8m2) 优点：
1)房型方正有序，功能分区明确
2)入户有玄关，有很好的转折过渡空间 3)厨房与工人房之间连接一较大工作阳台 不足：
1)房型整体朝北，不适合北方生活 2)公共卫生间过于深入
3.三房二厅二卫(建筑面积1 1 5m2 )
优点：
1)双厅自然分开
2)厨房配弧形窗，通风、采光俱佳 3)双阳台通风好 4)独立的储物间 不足：
1)卫生间是暗间，不利于通风 2)主卧室正对客厅，私密性降低 3)入户门离厨房太远
4.三房二厅一卫(建筑面积1 0 5.4 8m2)
优点：
1)间隔方正，南北朝向，采光通风俱佳 2)动静分离 3)厨房靠近户门 不足：
1)书房受到油烟的袭扰 2)主卧没有独立的卫生间 3)餐厅位置
5.三房二厅二卫(建筑面积1 2 5.8m2)
优点：
1)功能分区简洁明确 2)户型南向，干湿分离 3)全明户型
4)入户花园是亮点 不足：
1)客卫过于深入
2)是模糊双厅，餐厅位置
3)对于温饱住户，入户花园奢侈
6.三房二厅二卫(建筑面积1 0 9.2m2)
优点：
1)功能分区合理，动静分开
2)三间卧室朝南，客厅带阳台，采光通风俱佳，住房使用效率高不足：
1)客卫与厨房门相对
2)客厅与餐厅没有明确界限 3)卫生间为暗卫
7.四房二厅二卫(建筑面积1 3 3.1 7m2)
优点：
1)动静分开，私密性好 2)全明间 3)入户花园 4)家庭厅 不足：
1)客卫过深，也未实现干湿分离
2)餐厅位置尴尬
8.四房二厅二卫(建筑面积1 3 7.4 8m2)
优点：
1)户型方正，分区明确 2)卧室有飘窗或弧形窗 3)全明间 4)厨房靠近门 不足：
1)私密性低
9.四房二厅二卫+工人房(建筑面积120.98m2)优点：
1)主卧有两个飘窗 2)工作阳台 不足：
1)动静分区不明显 2)模糊双厅 3)客厅位置
4)卫生间正对客厅 5)工人间暗房
10.四房二厅二卫(建筑面积1 3 5.5m2) 优点：
1)客厅宽大气派
2)主卧带有卫生间和阳台 不足：
1)功能分区 2)餐厅位置 3)卫生间是暗间 4)餐厅的通风
第四节
房地产项目景观设计
一、住区园林化应力求创新各具特色
二、住区山水园林景观和植物花草应有层次，丰富多彩
①. 一是空间层次。
②. 二是植物品种层次。
三、住区园林应与方便人际交往相吻合
四、利用改造自然景观与人造山水景观相结合
五、发展立体绿化营造空中景观
六、住区绿化与体育活动场地结合
七、住区园林应力求美、静、净、洁
八、住宅绿化应合理控制成本减轻居民负担
九、居住环境的优化必须有丰富社区文化支撑
第五节
建筑风格的设计
一、建筑风格的类型
建筑风格的划分从建筑理论上来说是十分复杂的，但按国内市场上的说法，目前在市场上比较流行的别墅建筑风格大致有：
中国传统的园林式风格(中式别墅) 北美风情风格(美式风格) 欧陆传统的贵族风格(欧式风格) 日式风格(日式别墅) 法国风情风格(法式别墅) 其他多种风格
二、建筑风格的发展趋势
窗户形式越来越多样化，层数由单层向多层发展，提高了窗户的保温及隔音效果，形式由平面向立体化方向发展，出现凸窗、阳台连门窗、落地窗、转角窗、弧形窗等多种形式的窗户。
第六节 小区会所的设计
一、会所的内涵
简单地说，会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所是住宅小区配套内容的一部分。
一个完全意义上的会所，应该具备一定的软硬件配置：康体设施应该包括泳池(最好是室内)、网球或羽毛球场、桌球馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;
此外还应具有网吧、阅览室、儿童娱乐场等其它服务设施，以为业主提供全面、细致的日常服务为主要宗旨。
二、会所的发展方向
10 会所的发展应该是朝着专业化、实用化、平民化、资源共享和会员制为宜;一方面，这样可以为客户提供更多地自由选择，另一方面，避免资源和人力浪费，减少费用。
1.花园会所
是一种开放式的花园会所，将山水文化融于城市文明的同时，又把园林广泛地分布于小区的各个层面。
2.儿童会所
专为儿童提供全面服务设施，在功能设置上应以提供益智、游戏和学习为主。儿童游戏中心、电脑世界、玩具、图书室等设施是必不可少的。
3.健身休闲会所
充分利用室外空间，设置一些简单大众化的体育休闲设施，如单杠、双杠、秋千等。
4.文化会所
为业主提供一个相互探讨、争论、学习的机会。
5.健康保健会所
为业主提供优质价廉的健康咨询医疗服务，为老弱病残提供应急服务。
6.女子会所
提供女性提升内在魅力的社交平台，为女性美容、休闲、购物、娱乐、交流的场所，提倡现代女性健康文明的生活方式。
第七节
楼盘命名
一、楼盘命名的重要性 1.市场核心定位的反映 2.市场的第一驱动力 3.给置业者的心理暗示 4.开发商给置业者的承诺 5.楼盘市场品牌的昭示
二、楼盘命名的原则 1.对产品定位的暗示 2.对地段优势的传递 3.对社区规模的传达
大项目由“大名”，常用的后缀如“城”、“镇”、“花园”、“中心”、“广场”、“社区”等，小项目有“小名”，常用的语缀有“阁”、“轩”、“大厦”、“苑”等。
11 4.对物业功能属性的传达
“写字楼要霸气，别墅要雅气，公寓住宅要温馨”。
5.对目标客户价值观的迎合 6.案名本身就是广告
如“非常宿舍”，就是针对年轻人的小户型。
7.要给人深刻的第一印象 8.要通俗上口，音节搭配和谐
成都市房地产开发项目
报 建 流 程
2007年9月
1 A、申请《建设项目选址意见书》须知(建筑类)
B、申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》须知(建筑类) C、申请建筑方案审查须知
D、申请《建设工程规划许可证》须知(建筑类) E、申请《建设工程规划验收合格证》须知(建筑类) F、申请《建设项目选址意见书》须知(市政类) G、申请规划设计条件须知(市政类)
H、申请《建设用地规划许可证》须知(市政类) I、申请给水、煤气、排水管道接管 J、申请机动车出入口办理须知
K、申请《建设工程规划许可证》须知(市政类) L、建设项目选址许可
M、规划设计条件、建设用地规划许可 N、建筑方案审查 O、建设工程规划许可
P、建设工程规划竣工验收许可 Q、控规调整
R、缴纳建设项目报建费
S、房地产开发项目临时售楼部规划许可 T、申请地块拍卖规划设计条件 U、办理退还保证金 V、建筑外立面装饰审查
W、建筑屋顶“平改坡”方案审查 X、建筑屋顶“平改坡”施工图审查 Y、办理配套服务设施方案审查
2 Z、补办建设项目选址意见书 AA、补办建设用地规划许可证 AB、补办建设工程规划许可证
AC、给水、煤气、排水管道接管工程规划许可 AD、建设项目选址意见书(市政工程类)许可
AE、道路及排水工程建设工程规划许可
AF、道路及排水工程规划设计条件 许可
AG、给水、燃气、通讯、电力等管线工程规划设计条件许可AH、给水、燃气、通讯、电力等管线工程建设工程规划许可AI、建设用地规划许可(市政工程类) AJ、开设机动车出入口规划许可
AK、桥梁、河堤工程规划设计条件 许可
AL、桥梁、河堤工程建设工程规划许可
AM、用地内部管线、接管工程规划许可
AN、原管位延长小于 100 米 的管线工程规划许可
A、申请《建设项目选址意见书》须知(建筑类)
一、为什么要申请《建设项目选址意见书》?
《中华人民共和国城市规划法》第三十条规定：“城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书”。
二、哪些建设项目需要申请《建设项目选址意见书》?
1、在城市规划区内新建、扩建、改建工程项目;
2、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。
三、申请《建设项目选址意见书》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?
(一)建设单位应报送下列图纸、文件：
1、《建设项目选址意见书》申请表1份。
2、土地权属证明文件：
(1)出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件(县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书)1份;
(2)自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件(国土证、国土出让合同或划拨决定书)复印件1份(提供原件核验确认后退回)。
3、扩建项目需提供产权证复印件1份。
4、联建项目需提交联建协议1份。
5、1:500地形图6份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。
6、其它需要说明的图纸、文件等。
(二)建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：
1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》1份;
2、经审核不同意的，将予以书面答复(盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份)。
(三)建设单位在办理《建设项目选址意见书》应注意下列事项：
1、如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意见。
2、改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。
3、凡已(在)建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘测院实测竣工图。
4、加、更名建设项目，建设单位应持成都市国土管理部门的土地批文及相关文件重新申请“一书两证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明(15日)。
5、建设单位在收到市勘测院的勘测放线资料后，应及时向规划管理部门申请办理规划设计条件(或规划设计要求)和《建设用地规划许可证》。
6、涉及规划地铁控制线的建设项目，应征求市地铁管理部门意见;
7、涉及规划紫线范围内的建设项目，应征求市文化部门意见;
8、涉及土地整合的建设用地，应征求市国土部门意见。
5 B、申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》须知(建筑类)
一、为什么要申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》?
《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地„„”，《中华人民共和国城市规划法》第三十九条又规定：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。
二、哪些建设工程需要申请《建设用地规划许可证》?
1、凡新建、改建、扩建工程项目需要新征用地的;
2、用地性质或面积发生变化的建设项目;
3、土地权属发生变化的建设项目;
4、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。
三、申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?
(一)建设单位应报送下列图纸、文件：
1、规划设计条件、《建设用地规划许可证》申请表1份。
2、计划批准文件(限政府投资项目)1份。
3、市勘测院出具的勘测放线成果1套。
4、涉及规划地铁控制线的建设项目，出具市地铁管理部门的意见;
5、涉及规划紫线范围内的建设项目，出具市文化部门的意见;
6、涉及土地整合的建设用地，出具市国土部门整合土地的意见。
7、涉及航空限高的建设项目，出具规划处的航空限高要求或空军对航空限高的要求。
8、其它需要说明的图纸、文件等。
(二)建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日七天审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：
1、需要核发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料：
(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件(或规划设计要求)1份; (2)盖有“成都市规划管理局”章的《建设用地规划许可证》1份;
(3)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的用地红线图4份(含设计红线图1份)。
2、不需要发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料：
(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件(或规划设计要求)1份; (2)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的设计红线图4份。
(三)建设单位在办理规划设计条件、《建设用地规划许可证》应注意下列事项：
1、建设单位应在一年内，向规划管理部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效。
2、建设单位应依据规划设计条件、设计红线图和市勘测院提供的勘测成果进行方案设计，设计方案内容的真实性及准确性由建设单位负责。
3、建设单位在取得《建设用地规划许可证》一年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，建设单位所持的《建设用地规划许可证》及附件即自行失效。需延期的建设项目，建设单位应持取得的审批文件申请延期，由规划管理部门重新认定。
4、用地面积和用地性质及土地权属不发生改变的建设项目，不需发《建设用地规划许可证》。
5、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。
7 C、申请建筑方案审查须知
一、申请建筑方案审查需报送哪些图纸、文件和资料?
1、建筑设计总平面图(1:500或1:1000)4份;
2、建筑设计方案(含平、立、剖面图)2套;
3、规划设计条件(或规划设计要求)中要求报送效果图的，方案中应含效果图(A3幅面)。
4、当新建建筑或用地周边现状建筑对日照有要求时，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。
5、其它需要说明的图纸、文件等。
二、建设单位应取得哪些审批文件?
建设单位在送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日八天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：
1、经审核同意的，核发以下资料：
(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的建筑方案总平面图3份、方案1套; (2)工程项目坐标放线通知单1份。
2、经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附《建筑方案审查意见单》1份。
三、建设单位在办理建筑方案审查应注意哪些事项?
1、总平面图必需在1/500地形蓝图上以AUTOCAD形式绘制(大型或特殊建设项目绘制比例可放宽至1/1000)。
2、总平面图需加盖相应资质的设计单位出图章和注册建筑师章以及标注综合技术经济指标。
3、总平面图中需注明用地周边道路及红线及道路中线、绿化分隔带和用地红线及坐标(以勘测院放线成果坐标为准)。
4、建筑设计方案总平图表达信息应全面准确，具体内容如下：
(1)建设项目各项经济技术指标：除标明规划设计条件中规定的内容外，还须将该项目中不同使用功能及附属用房的面积标注在总平图中;
(2)用地红线，规划道路的红线位置、道路名称及宽度，相邻现状建筑、拟拆除的现状建筑、相邻单位名称;
8 (3)拟建建筑的外轮廓尺寸、建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离、至现状建筑的距离、建筑高度、层数; (4)标明跃层部份、跃层范围;
(5)准确标明架空层位置、范围和功能;
(6)机动车、人行出入口的位置、宽度，用地内部的交通组织; (7)绿地布置及集中绿地位置; (8)配套设施位置及面积;
(9)居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的建设项目，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。
5、建筑设计方案应符合规划设计条件、《成都市规划管理技术规定》及有关规划法规，主要包括以下几个方面：
(1)建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、层数、停车数量、绿地率、集中绿地、配套设施;
(2)建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离;
(3)地下建(构)筑物(包括汽车坡道)外墙后退道路、用地红线的距离、人行出入口及机动车开口后退道路红线的距离、位置、宽度;
(4)各层平面图都应明确标明使用功能，且名称应该规范。
6、临街及重要节点建筑需报效果图的，要求效果图实景嵌入，反映与周边建筑或环境的关系，不得以绿化效果虚化。效果图应反映所有主要立面，且不得仅以夜景效果反映。
7、在建筑方案确定后，建议建设单位持审批通过的建筑方案，在施工图报审前到市勘测院坐标放线。
8、报送我局的建筑方案应真实有效，如因内容不实而发生的一切矛盾、纠纷，均由建设单位负责。
9、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。
9 D、申请《建设工程规划许可证》须知(建筑类)
一、为什么要申请《建设工程规划许可证》?
《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，确认有关建设活动的合法地位，保证建设单位的合法权益。
二、哪些建设工程需要申请《建设工程规划许可证》? 在城市规划区范围内新建、改建、扩建的工程项目。
三、申请《建设工程规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?
(一)建设单位应报送下列图纸、文件：
1、《建设工程规划许可证》申请表1份。
2、国土权属文件：
(1)出让土地：提供国土证或国土出让合同复印件1份(提供原件核验确认后退回); (2)划拨土地：提供国土证或国土划拔决定书复印件1份(提供原件核验确认后退回)。
3、加盖建设行政主管部门授权的审图机构施工图审查专用章的建筑施工图(平、立、剖面图及图纸目录)1套、建施总平面图3份。
4、《建设工程施工图设计文件审查批准书》复印件1份(提供原件核验确认后退回)。
5、文物挖掘完毕通知单。
6、市建委《建筑项目报件费审核缴款通知单》。
7、市勘测院出具的正式坐标放线资料。
8、其它需要说明的图纸、文件等。
(二)建设单位送齐上述图纸、文件，规划管理部门受理申请后，将在法定工作日四天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：
1、盖有“成都市规划管理局”章的《建设工程规划许可证》正、副本1份。
2、盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”(骑缝章)的建施总平图1份。
3、要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书1份。
(三)建设单位在办理《建设工程规划许可证》应注意下列事项：
1、建设单位缴费时间不计入承诺时限内。
2、建设单位在取得《建设工程规划许可证》后，应在六个月内申请开工，逾期未开工又未提出延期申请的，《建设工程规划许可证》自行失效。
11 E、申请《建设工程规划验收合格证》须知(建筑类)
一、为什么要申请《建设工程规划验收合格证》?
《中华人民共和国城市规划法》第三十八条规定：城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。
《四川省城市规划法实施办法》第三十二条规定：城市规划行政主管部门应当参加城市规划区内建设工程的竣工验收，验收合格的，予以签章。建设单位应在工程验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。
《成都市城市建设规划管理条例》(修正案)第十八条规定：建设项目的竣工验收，必须有市规划行政主管部门参加，有关部门和建设单位凭工程竣工验收“合格证”方可办理供水、供电、入户、产权登记、营业执照等手续，验收不合格者，经处理达到要求后，方可发给合格证。
二、哪些建设工程需要申请《建设工程规划验收合格证》?
中心城以内区域及双流航空港范围内由成都市规划管理局核发的《建设工程规划许可证》的建设项目(高新区建设项目除外)。
三、申请《建设工程规划验收合格证》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?
(一)建设单位应报送下列资料：
1、建设工程规划验收申请报告;
2、建设工程规划要求执行情况自查报告;
3、《建设工程规划许可证》正本及其附图(加盖骑缝章的建施总平图);
4、勘测部门实测的房屋竣工测量图;
5、房屋产权部门实测的房屋面积报告、图表;
6、市城建档案馆竣工资料进馆意见书。
(二)规划管理部门受理申请后，在5个工作日内完成资料核对，现场核验工作，经验收合格的，缴清相关规费后核发《建设工程规划验收合格证》;经验收不合格的，核发《建设工程规划验收意见书》，一次性告知建设单位处理意见;进入违法建设行政处罚程序的，按规定依法处理后，再进行规划验收。
(三)建设单位在办理《建设工程规划验收合格证》应注意下列事项：
建设单位缴费时间不计入承诺时限内。
12 F、申请《建设项目选址意见书》须知(市政类)
一、为什么要申请《建设项目选址意见书》?
《中华人民共和国城市规划法》第三十条规定：“城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”
二、哪些建设项目应申请《建设项目选址意见书》?
(一)在城市规划建设用地范围内需进行计划立项及其他需要办理《建设项目选址意见书》的新建、扩建、改建项目;
(二)在城市规划建设用地范围内需要办理拆迁手续的。
三、申请《建设项目选址意见书》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?
(一) 建设单位应报送下列图纸、文件
1、《建设项目选址意见书》申请表1份。
2、土地权属证明文件：
(1) 自有土地：交土地权属文件(国土证、国土出让或划拨合同)复印件一份(提供原件核验后退回);
(2)其它土地：土地统征批准文件复印件一份，其它单位供地文件(合同或协议)一份，市国土部门意见(土地出租、转让或划拨意见书)一份。
3、1：500地形图或1：1000带状地形图三份。
4、现状地下管线综合图一份
5、其它需说明的文件、图纸。
(二) 建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日七天内审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：
1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》一份;盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的《市政工程规划设计要求通知书》一份;盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的选址红线图一份(与《建设项目选址意见书》一起盖“成都市规划管理局技术管理专用章”的骑缝章);盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的市政工程规划放线通知单一份。
2、经审核不同意的，核发盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”函复意见书一份。
(三) 建设单位在办理《建设项目选址以建设书》应注意下列事项：
1、 凡已(在)建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘察测绘研究院实测竣工图，并按相关规定处罚后，再分别按“一书两证”程序办理。
2、 规划红线和规划设计要求通知书的有效期为一年，需办理延期者，建设单位应在行政许可有效期届满三十日前向规划管理部门提出申请，逾期未报设计图又不办理延期手续的，规划红线和通知书自行作废。
14 G、申请规划设计条件须知(市政类)
一、哪些建设项目需要申请规划设计条件?
(一) 在城市规划建成区内不需办理《建设项目选址意见书》的道路、排水、桥梁工程。
(二) 符合以下条件的管线工程：
1、 工程位于在城市规划区内。
2、 不需办理《建设项目选址意见书》。
3、 非道路同步实施工程。
4、 不包括采用“T”型方式直接与道路上配水、配气及排水管线相连的给水、煤气、排水接管工程。
二、申请规划设计条件需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?
(一) 建设单位应报送以下图纸、文件：
1、《市政工程规划申请表》各一份。
2、项目批准文件、相关纪要一份。
3、1：500(1：1000)地形图两份。(煤气、给水应标注接管点位置，若有特殊要求，标注拟建方案)
4、现状地下管线综合图一份(旧城区)。
5、 其他需要说明的图纸、文件等。
(二)建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日九天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复，经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：
1、盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的《成都市规划管理局市政建设工程规划设计要求通知书》或标注有规划设计要求并加盖“成都市规划管理局技术管理专用章”地形图一份。
2、加盖“成都市规划管理局技术管理专用章”的放线通知单一份。
(三) 建设单位在申请规划设计条件应注意下列事项：
规划设计要求的有效期为一年，需办理延期者，建设单位应在行政许可有效期届满三十日前向规划管理部门提出申请，逾期未报设计图又不办理延期手续的，规划设计要求和通知书自行作废。
15 H、申请《建设用地规划许可证》须知(市政类)
一、为什么要申请《建设用地规划许可证》?
《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地„„”，《中华人民共和国城市规划法》第三十九条又规定：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。
二、哪些建设工程需要申请《建设用地规划许可证》?
(一)凡新建、改建、扩建工程项目需要新征用地的;
(二)在城市规划建成区内需要办理拆迁手续的。
三、申请《建设用地规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?
(一) 建设单位应报送下列图纸、文件：
1、《建设用地规划许可证》申请表一份。
2、计划批准文件(限政府投资类项目)一份。
3、市勘测院出具的勘测放线成果一套。
(二) 建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理将予以书面答复。经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：
1、盖有“成都市规划管理局”章的《建设用地规划许可证》一份。
2、 盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的用地红线图一份(并与《建设用地规划许可证》一起盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的骑缝章)。
(三) 建设单位在办理《建设用地规划许可证》应注意下列事项：
建设单位在取得《建设用地规划许可证》一年内，应向国土管理部门申请办理土地批准使用文件，需办理延期者，建设单位应在行政许可有效期届满三十日前向规划管理部门提出申请，逾期未报又不办理延期手续的，《建设用地规划许可证》自行作废。
16 I、申请给水、煤气、排水管道接管 规划许可办理须知
一、哪些项目需要申请办理给水、煤气、排水管道接管规划许可?
(一) 新建建筑项目的给水、煤气、排水管道“T”型接管工程;
(二) 已建建筑项目的给水、煤气、排水管道“T”型接管改建工程。
二、申请给水、煤气、排水管道接管规划许可需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?
(一) 建设单位应报送下列图纸、文件：
1、《市政工程规划申请表》一份。
2、经市规划局批准的盖有规划行政许可专用章骑缝章的建施总平面图一份。
3、管线施工设计图三份。
4、与相邻单位签订的相关协议。(若接管须穿越近邻单位的用地，或是须与近邻单位的管网相连)
5、与有资质的非开挖公司签订的非开挖合同。(若接管须穿越刚建成〈未超过5年〉或是交通繁忙的城市干道时)
6、建设用地相邻道路的排水施工图一份。(仅限排水工程)
7、项目用地范围内的排水管道施工设计图一份。
(二) 取得的审批文件
1、 给水、煤气工程：建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将现场办理，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”的管线施工设计图两份。
2、 排水工程：建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日十一天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复，审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”的排水施工设计图两份。
17 J、申请机动车出入口办理须知
一、哪些项目需要申请机动车出入口?
(一)在2005年7月1日前取得《建设工程规划许可证》的建设项目(包括现已建成的单位用地、居住小区等)。
(二)需在道路范围内的机非绿化分隔带上的开口。
二、申请机动车出入口需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?
(一) 建设单位应报送下列图纸、文件
1、 市政工程申请表一份。
2、 书面申请一份(内容包括拟开口性质、宽度、数量、位置等具体要求及理由)
3、 经市规划局批准的盖有规划行政许可专用章骑缝章的建施总平面图(或道路施工设计图)或1：500地形图两份。
(二) 建设单位送齐上述图纸、文件，经规划行政主管部门受理申请后，将在法定工作日十一天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复，经审核同意的，由规划行政主管部门发给建设单位下列审批文件：标注有开口位置、宽度、要求并加盖“成都市规划管理局行政许可专用章”的建施总平面图(或道路施工设计图)或地形图两份。
18 K、申请《建设工程规划许可证》须知(市政类)
一、为什么要申请《建设工程规划许可证》?
《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。
二、哪些市政工程需要申请《建设工程许可证》?
(一)新建、改建(指改变现状道路中心线和道路横断面)、扩建的城市道路和桥梁工程。
(二)新建、改建(指改变现状道路中心线和道路横断面)、扩建的上跨、下穿立交及道路隧道工程。
(三)新建的有轨交通工程及地下铁路工程。
(四)新建、改建的人行天桥和人行地道。
(五)雨水、污水、给水、煤气等市政公用管线。
(六)电力、通信、路灯等排管浅沟和埋设电缆、架空线缆。
(七)热力、气体、油料、化工物料等特殊管道。
三、哪些市政工程不需申请《建设工程规划许可证》?
(一)城市道路和桥梁工程的大修和养护工程。
(二)为解决施工期间临时交通而建的便道、便桥工程。
(三)在城市道路上新建、改建、扩建长度在100米以内的地下管线工程(须进行施工图审批，但不发放建设工程规划许可证)。
(四)各类临时管线工程(须进行施工图审批，但不发放建设工程规划许可证)。
(五)建设单位用地范围内的专业管线工程(须进行施工图审批，但不发放建设工程规划许可证)。
四、申请《建设工程规划许可证》前需要办理哪些手续?
(一)需要到计划管理部门进行任务立项的，应向规划管理部门申请建设项目选址意见书。
(二)申请规划设计要求。
(三)需要办理用地的，应向规划管理部门申请建设用地规划许可证。
五、申请《建设工程规划许可证》需报送哪些图纸和文件?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?
(一)建设单位应报送下列图纸和文件：
1、《市政工程规划申请表》一份。
2、施工设计图三份。
3、施工中标通知书(或建设单位委托书或施工单位资质证明)一份。
4、现状地下管线综合图一份。(道路工程及非同步实施的管线工程)
5、施工图设计说明书一份。
6、签订覆土前规划竣工的测量委托书一份。
7、放线资料一份。
8、与有资质的非开挖公司签定的非开挖施工合同原件(若拟建管线须穿越刚建成不久(未超过5年)道路或是交通繁忙的城市干道时)。
(二)建设单位送齐上述图纸文件后，规划管理部门将在法定工作日十一日内审批完毕，规划管理部门审批同意后，由规划管理部门发给建设单位下列审批意见：
1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设工程规划许可证》一份，盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”的《建设工程规划许可证》副本一份，盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的施工图两份。
2、经审核不同意的，将予以书面答复(盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书一份)
(三)建设单位在领取上述图纸文件时，应注意下列事项：
建设单位在取得《建设工程规划许可证》，应在六个月内申请开工，逾期未开工，又未申请延期或申请延期又未被批准的，《建设工程规划许可证》即行失效。
20 L、建设项目选址许可
一、项目概述
1、项目名称：建设项目选址意见书审批
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限：6个工作日，其中：窗口受理(1)-→初审(3)-→复审、审定(1)-→办证、发放(1)
5、收费标准及收费依据：不收费
6、窗口电话：投诉电话：
二、法定依据
《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十条; 《四川省<城市规划法>实施办法》第三章第二十二条; 《成都市城市建设规划管理条例》第二章第五条;
《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》和投资项目办事流程。 建设部《建设项目选址规划管理办法》。
三、办理程序
第一步：申请人持根据《建设项目选址意见书报建须知》要求准备的相关材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规范、有效、符合前置条件的项目予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》。
第三步：在承诺期限内，经审查符合控制性详细规划和《成都市规划管理技术规定》的，依法作出同意选址的书面决定，向申请人发放《建设项目选址意见书》1份、勘测放线单1份;经审查不同意的，向申请人发放函复意见通知书1份。
四、申请材料
1、《建设项目选址意见书》申请表1份(窗口索取或网上下载)
2、土地权属证明文件：(1)出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件(县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书)1份;(2)自有、招标、拍卖、挂
21 牌土地，需提供相关土地权属文件(国土证、国土出让合同或划拨决定书)复印件1份(提供原件核验确认后退回)。
3、扩建项目需提供产权证复印件1份。
4、联建项目需提交联建协议1份。
5、1:500地形图6份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。
6、其它需要说明的图纸、文件等。
五、前置条件
建设用地面积(指建设项目净用地面积)未达到下列最小面积要求的，不得单独开发建设：
六、申办《建设项目选址意见书》取得的审批文件
建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：
1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》1份;
2、经审核不同意的，将予以书面答复(盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份)。
七、申办《建设项目选址意见书》注意事项：
1、如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意见。
2、改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。
3、凡已(在)建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘测院实测竣工图。并按有关规定处罚后，再分别按“一书两证”程序办理。
4、加、更名建设项目，建设单位应持成都市国土管理部门的土地批文及相关文件重新申请“一书两证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明(15日)。
5、建设单位在收到市勘测院的勘测放线资料后，应及时向规划管理部门申请办理规划设计条件(或规划设计要求)和《建设用地规划许可证》。
22 M、规划设计条件、建设用地规划许可
一、项目概述
1、项目名称：规划设计条件、建设用地规划许可
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限：7个工作日，其中：窗口受理(1)-→初审(4)-→复审、审定(1)-→办证、发放(1)
5、收费标准及收费依据：不收费
6、窗口电话：投诉电话：
二、法定依据
《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十一条; 《四川省城市规划法实施办法》第三章第二十二条; 《成都市城市建设规划管理条例》第三章第十九条;
《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》和投资项目办事流程; 《成都市规划管理技术规定》(2005)。
三、办理程序
第一步：申请人持申请材料向市政务服务中心市规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申请材料，对材料齐全、规范、有效的予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理处室经办人。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场或5个工作日内一次性告知申请人。
第三步：在承诺期限内，经审查符合规划设计条件、《成都市规划管理技术规定》的，依法作出准予许可的书面决定，需要核发《建设用地规划许可证》的项目，向建设单位发放：规划设计条件(或规划设计要求)1份，《建设用地规划许可证》1份及用地红线图4份(含设计红线图1份);不需要核发《建设用地规划许可证》的项目，向建设单位发放：规划设计条件(或规划设计要求)1份，设计红线图4份。经审批不同意的，给予书面回复。
四、申请材料
1、规划设计条件、《建设用地规划许可证》申请表1份。(窗口索取或网上下载)
2、计划批准文件(限政府投资项目)1份。
23
3、市勘测院出具的勘测放线成果1套。
4、其它需要说明的图纸、文件等。
五、前置条件
申请的项目已取得我局核发的《建设项目选址意见书》
六、申办《建设用地规划许可证》取得的审批文件
建设单位报齐必备文件、图纸后，规划管理部门将在7个工作日内审核完毕。经审核不同意的，规划管理部门将给予以书面答复。经审核同意的，发给建设单位下列审批文件。
1、需要核发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料： (1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件1份; (2)盖有“成都市规划管理局”章的《建设用地规划许可证》1份;
(3)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的用地红线图4份(含设计红线图1份)。
2、不需要发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料：
(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件(或规划设计要求)1份; (2)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的设计红线图4份。
七、申办《建设用地规划许可证》注意事项。
1、建设单位应在一年内，向规划管理部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效。
2、建设单位应依据规划设计条件、设计红线图和市勘测院提供的勘测成果进行方案设计，设计方案内容的真实性及准确性由建设单位负责。
3、建设单位在取得《建设用地规划许可证》一年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，建设单位所持的《建设用地规划许可证》及附件即自行失效。需延期的建设项目，建设单位应持取得的审批文件申请延期，由规划管理部门重新认定。
4、用地面积和用地性质及土地权属不发生改变的建设项目，不需发《建设用地规划许可证》。
5、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。
24 N、建筑方案审查
一、项目概述
1、项目名称：建筑方案审查
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限：8个工作日，其中：窗口受理(1)-→初审(5)-→复审、审定(1)-→窗口发放(1)
5、收费标准及收费依据：不收费
6、窗口电话：
7、投诉电话：
二、法定依据
《中华人民共和国城市规划法》;
《四川省<城市规划法>实施办法》第三章第二十四条; 《成都市城市建设规划管理条例》第二章;
《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》和投资项目办事流程; 《成都市规划管理技术规定》(2005)。
三、办理程序
第一步：申请人持申请材料向市政务服务中心市规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申请材料，对材料齐全、规范、有效的予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理处室经办人。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场或5个工作日内一次性告知申请人。
第三步：在承诺期限内，经审查符合规划设计条件、《成都市规划管理技术规定》的，依法作出准予许可的书面决定，经审查同意的，核发建筑方案总平面图3份、方案1套和工程项目坐标放线通知单1份;经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附《建筑方案审查意见单》1份。
四、申请材料
1、建筑设计总平面图(1:500或1:1000)5份;
25
2、建筑设计方案(含平、立、剖面图)1套;
3、规划设计条件(或规划设计要求)中要求报送效果图的，方案中应含效果图(A3幅面)。
4、其它需要说明的图纸、文件等。
五、前置条件
1、申请的项目已取得我局核发的规划设计条件、《建设用地规划许可证》;
2、送审的建筑设计总平、方案需符合申办建筑方案中的报审要求。
六、申办建筑方案审查取得的审批文件
1、经审核同意的，核发以下资料：
(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的建筑方案总平面图3份、方案1套; (2)工程项目坐标放线通知单1份。
2、经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附《建筑方案审查意见单》1份。
七、申办建筑方案审查注意事项
1、总平面图必需在1/500地形蓝图上以AUTOCAD形式绘制(大型或特殊建设项目绘制比例可放宽至1/1000)。
2、总平面图需加盖相应资质的设计单位出图章和注册建筑师章以及标注综合技术经济指标。
3、总平面图中需注明用地周边道路及红线及道路中线、绿化分隔带和用地红线及坐标(以勘测院放线成果坐标为准)。
4、建筑设计方案总平图表达信息应全面准确，具体内容如下：
(1)建设项目各项经济技术指标：除标明规划设计条件中规定的内容外，还须将该项目中不同使用功能及附属用房的面积标注在总平图中;
(2)用地红线，规划道路的红线位置、道路名称及宽度，相邻现状建筑、拟拆除的现状建筑、相邻单位名称;
(3)拟建建筑的外轮廓尺寸、建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离、至现状建筑的距离、建筑高度、层数; (4)标明跃层部份、跃层范围;
(5)准确标明架空层位置、范围和功能;
26 (6)机动车、人行出入口的位置、宽度，用地内部的交通组织; (7)绿地布置及集中绿地位置; (8)配套设施位置及面积;
(9)居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的建设项目，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。
5、建筑设计方案应符合规划设计条件、《成都市规划管理技术规定》及有关规划法规，主要包括以下几个方面：
(1)建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、层数、停车数量、绿地率、集中绿地、配套设施;
(2)建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离;
(3)地下建(构)筑物(包括汽车坡道)外墙后退道路、用地红线的距离、人行出入口及机动车开口后退道路红线的距离、位置、宽度;
(4)各层平面图都应明确标明使用功能，且名称应该规范。
6、临街及重要节点建筑需报效果图的，要求效果图实景嵌入，反映与周边建筑或环境的关系，不得以绿化效果虚化。效果图应反映所有主要立面，且不得仅以夜景效果反映。
7、在建筑方案确定后，建议建设单位持审批通过的建筑方案，在施工图报审前到市勘测院坐标放线。
8、报送我局的建筑方案应真实有效，如因内容不实而发生的一切矛盾、纠纷，均由建设单位负责。
9、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。
27 O、建设工程规划许可
一、项目概述
1、项目名称：建设工程规划许可
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限：4个工作日，其中：窗口受理(1)-→初审(1)-→复审、审定(1)-→窗口发放(1)
5、收费标准及收费依据：124元/平方米;成都市人民政府《关于成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法》的通知
6、窗口电话：
7、投诉电话：
二、法定依据
《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十二条; 《四川省城市规划法实施办法》第三章第二十二条; 《成都市城市建设规划管理条例》第三章第六条;
《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》和投资项目办事流程; 《成都市文物保护管理条例》第五章二十三条。
三、办理程序
第一步：申请人持申请材料向市政务服务中心市规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申请材料，对材料齐全、规范、有效的予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理处室经办人。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场一次性告知申请人。
第三步：在承诺期限内，经审查取得土地权属文件、缴费完成、施工图、文物挖掘审查均已通过的，依法作出准予许可的书面决定，向建设单位发放《建设工程规划许可证》正、副本及建施总平面图。
四、申请材料
1、《建设工程规划许可证》申请表1份(窗口索取或网上下载)
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2、国土权属文件：(1)出让土地：提供国土证或国土出让合同复印件1份(提供原件核验确认后退回);(2)划拨土地：提供国土证或国土划拔决定书复印件1份(提供原件核验确认后退回)。
3、加盖建设行政主管部门授权的审图机构施工图审查专用章的建筑施工图(平、立、剖面图及图纸目录)1套、建施总平面图3份。
4、《建设工程施工图设计文件审查批准书》复印件1份(提供原件核验确认后退回)。
5、文物挖掘完毕通知单。
6、市建委《建筑项目报件费审核缴款通知单》。
7、市勘测院出具的正式坐标放线资料。
8、其它需要说明的图纸、文件等。
五、前置条件
1、申请的项目已取得我局审查通过的建筑设计方案和建筑施工图。
2、申请的项目已取得我局核发的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》及取得土地权属文件。
3、申请项目已完成坐标放线工作。
六、申办《建设工程规划许可证》取得的审批文件
建设单位按步骤送交上述图纸、文件，规划管理部门受理申请后，将在4个工作日内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将给予以书面答复。经审核同意的，规划管理部门将发给建设单位下列审批文件：
1、盖有“成都市规划管理局”章的《建设工程规划许可证》正、副本1份。
2、盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”(骑缝章)的建施总平图1份。
七、申办《建设工程规划许可证》注意事项
1、建设单位缴费时间不计入承诺时限内。
2、建设单位在取得《建设工程规划许可证》后，应在六个月内申请开工，逾期未开工又未提出延期申请的，《建设工程规划许可证》自行失效。
29 P、建设工程规划竣工验收许可
一、项目概述
1、项目名称：建设工程规划验收合格证审批
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限：5个工作日
5、收费标准及收费依据：按成都市人民政府《关于成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法》的通知代收。
6、窗口电话：
7、投诉电话：
二、法定依据
《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十七条、三十八条; 《四川省城市规划法实施办法》第三章第三十一条、三十二条; 《成都市城市建设规划管理条例》第十八条;
《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》和投资项目办事流程。
三、办理程序
第一步：申请人持申请材料向市政务中心规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申请材料，对材料齐全、规范、有效的予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并予当日将有关材料转项目管理处室经办人员。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场一次性告知申请人。
第三步：在承诺期限内，经核准符合规划审批要求的，向建设单位发放《建设工程规划验收合格证》。经核准不符合规划审批要求的，向建设单位发放《规划验收意见书》。建设单位按《规划验收意见书》实施整改后重新申请《建设工程规划验收合格证》。
四、申请材料
1、规划验收申请表1份(窗口索取或网上下载)及附件。
2、建设工程规划要求执行情况自查报告
3、勘测部门实测房屋竣工测量图2份
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4、房屋产权部门实测竣工建筑面积图、表
5、建设工程规划许可证及
6、市城建档案馆竣工资料进馆意见书(限建筑面积2000平方米以上建筑)。
五、申办建设工程规划验收注意事项
1、已取得《建设工程规划许可证》并完成规划验收意见书所要求的所有内容的。
2、应持相关部门费用核定单报建。
3、已完成规划许可证要求的所有配套项目。
4、违法建设已进入违法建设查处程序进行处理。
六、取得的文件
《建设工程规划验收合格证》1份或规划验收意见书。
31 Q、控规调整
一、项目概述
1、项目名称：控规调整
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：成都市规划局规划处
4、承诺时限：技术性调整：9个工作日;非技术性调整：15个工作日
5、收费标准及收费依据：不收费
6、窗口电话：831908
24、86917530、86917531
7、投诉电话：869248
37、86921930
二、法定依据
《中华人民共和国城市规划法》; 《四川省<城市规划法>实施办法》; 《成都市城市建设规划管理条例》;
《成都市城市规划编制审批管理暂行办法》;
《成都市规划管理局控制性详细规划编制办法(暂行)》;
《成都市规划管理局控制性详细规划编制、调整审批程序管理规定(暂行)》; 《成都市规划管理局控制性详细规划局部调整技术管理规定(暂行)》; 《成都市规划管理局控制性详细规划编制技术管理规定(暂行)》;
《关于〈成都市规划管理局控制性详细规划编制、调整审批程序管理规定(暂行)〉、〈成都市规划管理局控制性详细规划局部调整技术管理规定(暂行)〉的补充说明》。
三、办理程序
第一步：申请人持申请材料向市规划局规划处提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申请材料，对材料齐全、规范、有效、符合前置条件的予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场一次性告知申请人。
第三步：在承诺期限内，依法作出行政审批的书面决定。
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四、申请材料
1、控规局部调整申请报告6份，含以下内容：
(1)控规局部调整申请书(详细列明局部调整内容和理由，含联系人姓名及电话，A4纸打印，并加盖单位公章);
(2)土地权属证明文件(验原件、收复印件并加盖申请单位公章); (3)计划批准文件(限政府投资项目，验原件，收复印件)
(4)申请局部规划调整所涉及的相关批复、议事纪要(非必备，验原件，收复印件); (5)《建设用地规划许可证》(非必备，验原件，收复印件) (6)市勘测院出具的勘测成果及红线图(非必备，验原件，收复印件) (7)《建设工程规划许可证》(非必备，验原件，收复印件) (8)已批准的总平面图(非必备，验原件，收复印件) (9)其它涉及控规调整的有关文件和材料
2、控规局部调整的专题论证报告6份(图说文件，含电子文件)
五、前置条件
1、申请调规内容不属于原则上不予调整的控规内容：《成都市规划管理局控制性详细规划局部调整技术管理规定(暂行)》中的第十一条;
2、因自身原因再次申请同一地块的控规调整超过一年的。
六、取得审批文件
由规划管理部门出具的《控规局部调整函复意见书》1份。
七、注意事项
1、受理控规调整申请，不视为已同意调整申请
2、为提高办事效率，简化办事程序，建议在正式申请前到市规划局承办部门咨询相关要求;
3、市规划局控规调整承办部门：中心城五城区及高新区行政辖区内的控规调整由对应市规划局各分局承办;郫县、新都位于外环路以内部分的控规调整由市规划局郊县处承办;龙泉驿区位于外环路以内部分的控规调整由市规划局锦江分局承办。
33 R、缴纳建设项目报建费
一、项目概述
1、项目名称：缴纳建设项目报建费
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限：当场办理
5、收费标准及收费依据：
(1)申请工程规划许可证前缴纳124/平方米。 (2)申请规划验收缴纳25元/平方米
成都市人民政府关于修改完善《关于成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法》部分条款内容的通知
6、窗口电话： 86917
526、86917530、8691753
7、投诉电话： 869248
37、86921930
二、办理程序 第一步：
1、申请人自申办建设工程规划许可证受理后，接市政务中心规划局窗口工作人员通知，持市规划局《建设项目报件回执》到市政务服务中心规划局窗口领取窗口工作人员签发的《建筑项目报件费审核缴款通知单》。
2、申请人自申办规划验收合格证受理后, 接市政务中心规划局窗口工作人员通知，持市规划局《建设项目报件回执》到市政务服务中心市规划局窗口领取加盖“此费已核”专用章的《防空地下室易地建设费核定单》。
第二步：申请人持《建筑项目报件费审核缴款通知单》或《防空地下室易地建设费核定单》到市政务服务中心建设银行收银柜缴纳报建费。
第三步：申请人将缴款通知书送交市政务服务中心市规划局窗口，表明缴费已完成。
三、前置条件
1、申请人办理工程规划许可证阶段已在市建委取得《建设项目报建费审核缴款通知书》。并经规划验线合格。
2、申请人申办的规划验收项目：
34 (1)应符合规划审批要求;
(2)费用核定由相关部门负责，如有减免需出具相关部门的减免意见;
(3)已建违法建设同意补办的项目，在核发《建设工程规划许可证》前一并核缴(149元/平方米)。
四、说明
核缴费程序属于工程规划许可证、规划验收合格证发证前的一个必备程序，在市政务服务中心一站式进行。该程序只表明建设单位缴纳报建费情况，不能代替取得最终证照的其他前置条件。
35 S、房地产开发项目临时售楼部规划许可
一、项目概述
1、项目名称：房地产开发项目临时售楼部规划许可
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限：当场办结
5、收费标准及收费依据：不收费
6、窗口电话： 86917
526、86917530、86917531
7、投诉电话： 869248
37、86921930
二、法定依据
《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十三条; 《四川省<城市规划法>实施办法》第三章第三十条; 《成都市城市建设规划管理条例》第三章第十四条。
三、办理程序
第一步：申请人持申请材料向市政务服务中心市规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验必备材料，审查设计总平图，将符合要求的材料报首席代表审定，对不符合要求的材料一次性告知申请人。
第三步：经审查符合临时售楼部标准的，依法作出准予许可的决定，向建设单位发放加盖“成都市规划管理局行政许可专用章(套红)”章的临时售楼部总平图。
四、申请材料
1、临时建设承诺书一份(窗口索取)
2、临时售楼部的总平图3份
五、前置条件
1、临时售楼部的建筑面积在500平方米以下;
2、临时售楼部的位置在该房地产开发项目的用地红线以内。
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六、取得的审批文件
1、盖有“成都市规划管理局行政许可专用章(套红)”和“成都市政务中心市规划局窗口审批专用章同意按此总平建设临时售楼处、(有效期两年)、(如城市建设需要或建设工期竣工验收时自行无条件拆除)”章的设施总平图一份。
2、《临时建设建设工程规划许可证》一份。
37 T、申请地块拍卖规划设计条件
一、项目概述
1、项目名称：申请地块拍卖规划设计条件
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限：10个工作日，其中：受理(1)-→初审(1)-→踏勘现场、征求相关部门意见、测放用地红线(6)-→复审、审定(1)-→发放(1)
5、收费标准及收费依据：不收费
6、窗口电话： 86917
526、86917530、86917531
7、投诉电话：869248
37、86921930
二、法定依据
《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十条; 《四川省<城市规划法>实施办法》第三章第二十二条; 《成都市城市建设规划管理条例》第三章第五条;
《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》和投资项目办事流程。 建设部《建设项目选址规划管理办法》。
三、办理程序
第一步：申请人持根据《申请地块拍卖规划设计条件》要求准备的相关材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规范、有效、符合前置条件的项目予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》。
第三步：在承诺期限内，经审查符合控制性详细规划和《成都市规划管理技术规定》的，依法作出同意的书面决定，向申请人发放《规划设计条件通知书》(1份)及有关附图。
四、申请材料
1、申请一份。(窗口索取或网上下载)
2、市国土局土地拍卖中心联系函一份。
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3、原土地手续(国土证复印件、统征地批准文件)
4、1:500地形图2份(其中一份由蓝笔标注拟拍卖用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章)。
五、申办《申请地块拍卖规划设计条件》取得的审批文件
建设单位报齐必备文件、图纸后，规划管理部门会同相关职能部门在10个工作日内审批完毕。经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。经审核同意的，发给建设单位下列审批文件：
1、建设项目规划设计条件一份;
2、标明设计范围的用地红线图一份。
39 U、办理退还保证金
一、项目概述
1、项目名称：退还保证金
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限：5天
5、窗口电话： 86917
526、86917530、86917531
6、投诉电话：869248
37、86921930
二、办理程序
第一步：申请人持申请材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申请材料齐全、规范、有效、符合要求 的进入核实审查程序，对不符合要求 的材料一次性告知申请人。
第三步：经审查符合退还要求的，窗口工作人员负责填写并向建设单位发放加盖窗口技术管理专用章的《成都市规划管理局建设单位退还保证金通知书》。
第四步：建设单位凭《成都市规划管理局建设单位退还保证金通知单》、原缴款时市规划局开出的保证金收据第三联原件(退款联)、收款单位财务收据，到市规划局财务室(505室)办理退款手续。
三、申请材料
1、退保证金申请一份。
2、原缴款时市规划局开出的保证金收据第三联原件(退款联)。
3、收款单位财务收据。
四、前置条件
1、经市规划局验收合格的项目，方可办理退还保证金手续。
2、如原缴款凭据遗失或收款单位与原缴款单位不一致，必须出具加盖公章的有效证明。
40 V、建筑外立面装饰审查
一、项目概述
1、项目名称：建筑外立面装饰
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限：一般地区6个工作日，城市特别地区8个工作日。其中： 一般地区：窗口受理(1)-→初审(2)-→审定(2)-→签发(1)
特别地区：窗口受理(1)-→初审(2)-→审查(2)-→审定(2)-→签发(1)
5、收费标准及收费依据：不收费
6、窗口电话： 86917
526、86917530、86917531
7、投诉电话： 869248
37、86921930
二、法定依据
《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十条; 《四川省〈城市规划发〉实施办法》第三章第二十二条; 《成都市城市建设规划管理条例》第三章第五条。
三、办理程序
第一步：申请人持申请材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规范、有效、符合前置条件的项目予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理经办人，对申请材料不符合要求的，当场一次性告知申请人。
第三步：在承诺期限内，经审查同意的，依法向申请人发放盖章的总平面图1份和效果图1份;经审查不同意的，向申请人发放函复意见书1份。
四、申请材料：
1、建筑外立面装饰申请表1份(窗口索取或网上下载);
2、房屋产权证或市规划局批准的(建筑工程规划许可证)配套的骑缝章总平面图复印件1份，(提供原件，核对后退回);
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3、红线图1份;
4、A3幅面的建筑外立面装饰彩色效果图2份(打印纸);
5、建筑外立面装饰设计方案2份(含总平图，需盖设计单位出图章及注册建筑师章);
6、市勘测院出具的勘测放线成果(已建建筑);
7、现状照片(限已建建筑);
8、其它需要说明的图纸、文件等。
五、前置条件：
1、 已建建筑整体外立面装饰，不含改、扩建项目;
2、 拟建建筑外立面方案变更。
六、取得的审批文件：
1、经批核同意的，核发盖“成都市规划管理技术专用章”的总平面图1份和盖“成都市规划管理技术专用章”的效果图1份。
2、经审核不同意的，核发盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份。
七、注意事项：
1、建设项目外立面装饰的安全性由设计单位负责。
2、外墙装饰外缘端不得超出道路红线。
3、建筑立面图及效果图上应说明拟用的饰面材料类型。
42 W、建筑屋顶“平改坡”方案审查
一、项目概述
1、项目名称：建筑平屋面改坡屋面方案审查
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限： 8个工作日
其中：窗口受理(1)-→初审(5)-→审定(1)-→签发(1)
5、收费标准及收费依据：不收费
6、窗口电话： 86917
526、86917530、86917531
7、投诉电话： 869248
37、86921930
二、法定依据
《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十三条; 《四川省〈城市规划发〉实施办法》第三章第三十条; 《成都市城市建设规划管理条例》第二章第十四条;
三、办理程序
第一步：申请人持申请材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规范、有效、符合前置条件的项目予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理经办人，对申请材料不符合要求的，当场一次性告知申请人。
第三步：在承诺期限内，经审查同意的，依法向申请人发放盖章的总平面图1份和效果图1份;经审查不同意的，向申请人发放函复意见书1份。
四、申请材料：
1、 建筑屋顶“平改坡”方案申请表1份(窗口索取或网上下载);
2、 房屋产权证(如属多家产权，需有联建协议或多家委托其中一家报建的委托书)，复印件1份(提供原件，核验后退回)，涉及权益人利益的，应征求相关权益人的意见;
3、A3幅面的效果图2份(打印纸);
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4、红线图1份;
5、“平改坡”建设项目方案2份;
6、市勘测院出具的房屋勘测放线成果1份;
7、现状照片;
8、其它需要说明的图纸、文件等。
五、前置条件：
中心城区内已取得房屋产权证的建筑平屋顶改坡屋顶的建设项目。
六、取得的审批文件：
1、经审核同意的，核发盖“成都市规划管理技术专用章”的总平图1份和盖“成都市规划管理技术专用章”的效果图1份。
2、经审核不同意的，核发盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份。
七、注意事项：
1、房屋坡屋顶改造的安全性有设计单位负责。
2、仅限于“平改坡”建设的项目(坡屋檐起点不高于原外墙屋顶面0.3米，坡度不大于30度)，不含改、扩建项目及加层项目。
3、平改坡后不会对周边建筑产生环境污染(如光污染、噪音污染)和日照遮挡。
4、“平改坡”建设项目方案图2份需加盖设计单位出图章及注册建筑师专用章，涉及结构变化的，将安全性证明结论标注在总平面图中。
44 X、建筑屋顶“平改坡”施工图审查
一、项目概述
1、项目名称：建筑平屋面改坡屋面施工图审查
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限： 4个工作日
其中：窗口受理(1)-→初审(1)-→审定(1)-→签发(1)
5、收费标准及收费依据：不收费
6、窗口电话： 86917
526、86917530、86917531
7、投诉电话： 869248
37、86921930
二、法定依据
《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十三条; 《四川省〈城市规划发〉实施办法》第三章第三十条; 《成都市城市建设规划管理条例》第二章第十四条;
三、办理程序
第一步：申请人持申请材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规范、有效、符合前置条件的项目予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理经办人，对申请材料不符合要求的，当场一次性告知申请人。
第三步：在承诺期限内，经审查同意的，依法向申请人发放盖章的总平面图1份和效果图1份;经审查不同意的，向申请人发放函复意见书1份。
四、申请材料：
1、 建筑屋顶“平改坡” 施工图申请表1份(窗口索取或网上下载);
2、市建委对“平改坡”建设项目方案会审会议纪要1份及盖有审查章的附图;
3、A3幅面的效果图2份(打印纸);
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4、“平改坡”建设项目施工图2份(需增加面积的项目施工图应经审图中心审查批准后受理);
5、其它需要说明的图纸、文件等。
五、前置条件：
中心城区内已取得房屋产权证的建筑平屋顶改坡屋顶的建设项目。
六、取得的审批文件：
1、经审核同意的，核发A、盖“成都市规划管理技术专用章”(骑缝章)的建施总平图1份和盖“成都市规划管理技术专用章”的效果图1份。B、《建设工程规划许可证》正本1份(仅指增加面积的部分)。
2、经审核不同意的，核发盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份。
七、注意事项：
1、房屋坡屋顶改造的安全性有设计单位负责。
2、仅限于“平改坡”建设的项目(坡屋檐起点不高于原外墙屋顶面0.3米，坡度不大于30度)，不含改、扩建项目及加层项目。
3、平改坡后不会对周边建筑产生环境污染(如光污染、噪音污染)和日照遮挡。
4、“平改坡”建设项目施工图2份需加盖设计单位出图章及注册建筑师专用章，涉及结构变化的，将安全性证明结论标注在建施总平面图中。
46 Y、办理配套服务设施方案审查
一、项目概述
1、项目名称：中心城区内配套服务设施(包括社区服务用房、居委会用房、公厕及小区增设的自行车库、自行车棚、门卫、收发室等)方案审查
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限：8个工作日，其中：
窗口受理(1)-→初审(5)-→审定(1)-→签发(1)
5、收费标准及收费依据：不收费
6、窗口电话： 86917
526、86917530、86917531
7、投诉电话： 869248
37、86921930
二、办理程序
第一步：申请人持申请材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规范、有效、符合前置条件的项目予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理分局经办人。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场一次性告知申请人。 第三步：在承诺期限内，经审查同意的，向申请人发放盖章认可的总平面图1份;经审查不同意的，向申请人发放建筑方案审查意见书1份。
三、申请材料
1、配套服务设施申请表1份(窗口索取或网上下载);
2、土地权属证明文件1份;
3、1:500地形图1份;
4、建筑设计方案总平面图2份，方案图1套(修建社区服务用房、居委会用房，土地权属单位须在其中一份总平图上签署意见;增建小区自行车库、门卫、收发室等，业主委员会或相关机构须在其中一份总平图上签署意见);
5、承诺书1份;
6、其它需要说明的图纸、文件等。
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四、前置条件：
1、建设单位确保修建配套服务设施不得引发与土地权属单位、相临用地单位及业主矛盾纠纷，若出现矛盾纠纷，由建设单位负责协调解决。
2、在建成区拟增建社区服务用房、居委会用房的位置与控规资料不一致时，社区、居委会须将拟建总平方案在拟建位置进行公示，报建时须附公示结果。
3、建设单位须承诺不改变拟建建筑的使用性质，负责协调解决与土地权属单位、相临用地单位及业主的矛盾纠纷。
五、申办配套服务建筑取得的审批文件：
1、经审查同意的，核发方案总平图1份并盖“成都市规划管理技术专用章”，不办理《建设工程规划许可证》。
2、经审核不同意的，将予以书面答复(盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份)。
六、申请配套服务建筑注意事项：
1、如遇国家城市建设需要时，建设单位无条件自行拆除拟建建筑。
2、新规划报建建设项目的配套服务设施，按“一书两证”程序申请报建。
48 Z、补办建设项目选址意见书
一、项目概述
1、项目名称：补办项目(申请补办规划手续的已建建设项目或停工工程)建设项目选址意见书审批
2、办理单位：成都市规划管理局
3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口
4、承诺时限：6个工作日，其中：
窗口受理(1)-→初审(3)-→审定(1)-→签发(1)
5、收费标准及收费依据：不收费
6、窗口电话： 86917
526、86917530、86917531
7、投诉电话： 869248
37、86921930
二、办理程序
第一步：申请人持申请材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。
第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规范、有效的项目予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理分局经办人。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场一次性告知申请人。
第三步：在承诺期限内，经审查同意的，向申请人发放盖章认可的《建设项目选址意见书》1份及实测竣工图1份、设计红线图1份;经审查不同意的，向申请人发放盖章认可的《成都市规划管理局规划管理函复意见书》1份。
三、申请材料：
1、《建设项目选址意见书》申请表1份(窗口索取或网上下载);
2、建设单位关于申请补办建筑项目规划手续的报告或情况说明。
3、土地权属证明文件：
(1)出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件(县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书)1份;
(2)自有土地，需提供相关土地权属文件(国土证、国土出让合同或划拨决定书)复印件1份(提供原件核验确认后退回)。
4、市勘测院出具的实测竣工图3份和红线拨地交接单1套。
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商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究，以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨
一、经济环境的分析和生活结构研究
开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等
◆GDP发展状况及产业结构情况
◆全社会消费品零售总额
◆全市商业增加值
◆城乡居民的人均可支配收入
◆城乡居民储蓄存款余额
通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查
所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：
◆公共设施状况
◆交通体系状况
◆道路状况、通行量
◆城市性质与功能特点
◆各项城市的机能
◆城市规划
通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素;城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。
三、商业发展规划和政策研究
每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家加强了对商业网点的建设规划和监管
例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈;新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心;地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。
四、区域零售业结构的市场调查与分析
如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。
◆地区间的销售动向
◆业种别的销售动向
◆商业地区间的竞争状况
◆大型主力店的动向 以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、
发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。
五、典型性调查与研究
对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。
六、未来商业地产的供应量分析
在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。
在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米;社区服务每千人指标59-464平方米;金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同;对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想;开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析;对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。
七、消费者消费行为的调查与研究
消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。
1、人口结构
人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。
2、家庭户数构成
家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。
3、收入水平
根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。
4、消费水平
消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。
5、购买行为
分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务;二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。
6、交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内;而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。
八、立地条件研究
除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓一步三市，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。
一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。
1、道路类别
道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国着名的商业干道;朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。
2、顾客是否容易达到商业区
除了道路类别以外，还要考虑道
管理哲学：事业在于人;
上下同心协力，忠实于公司事业，以产业成果报效国家;
潜心研究与创造，不断开拓，时刻站在时代湖流的最前端;
切戒奢侈浮华，力求朴实稳健;
发扬友爱精神，以公司为家，相亲相爱;
尊祟神佛，心存感激，为报恩而生活。
该纲领体现了丰田公司的目标、信念、追求、哲学和价值观的总和，体现了丰田精神。几十年来，丰田公司一直是在该纲领的指导下从事企业活动的。这样的企业精神已经牢固地树立在每个丰田人的心中，从而形成了全体丰田人统一的价值观、共同的生活信念和一致的人生目标。正是在这种企业精神的激励下，丰田人忠于职守、拼命工作，不断提高劳动生产卒，创造出了惊人的成绩。
经营宗旨
“通过生产汽车而为建立福有的社会做贡献”，向日本国内以及包括中国在内的世界上很多国家和地区的用户提供了使他们满意的优质产品——丰田汽车。
创造财富，贡献于社会
以最低的成本生产质量最高的汽车
对顾客负责，顾客是上帝。
下一道工序是上一道工序的用户。在每道工序里来创造质量，一切为用户服务。杜绝不必要的多余。
重视员工的思想工作
当你发现问题时，应当考虑如何处理，而不是开掉负有责任的人。
经营理念
对客户--客户至上、服务至上;
对员工--以人为本;
对生产--以精简为手段，追求低成本;
对产品--以零缺陷为最终 目标，追求高质量。
植根于当地的社会活动，为当地的经济、社会发展做贡献。
以开展业务关系为根本，互相致力于研究创造，实现长期稳定的发展和共存共荣。企业原则
让汽车与自然环境“协调发展”，让公司与国际社会“协调发展”让个人与社会共同进步。
生产文化—丰田生产方式编辑本段丰田生产方式(TPS)是日本丰田汽车公司所创造的一套进行生产管理的方式、方法，以消除浪费、降低成本为目的，以推时化(JIT，Just-in_time)和自动化为支住，以改善活动为基础。
1、变‘终点”为“起点”的准时制生产
“准时制”被认为是丰田方式的这两大支柱之一。准时制，就是将需要的工件，在需要的时间，按需要的数量供给各工序。传统的生产方式一般都是前道工序完成后把产品送到后道工序去，结果是前道工序不知道后道工序何时需要多少零部件，很容易造成产品过量生产，使后道工序成为中间仓库的结果。为了达到“准时”的要求，丰田采取了后道工序在需要的时候到前道工序领取所需数量的零部件的方法。因为最后一道工序是总装配线，只要给总装配线下达生产计划，指出所需的车种、需要的数量、需要的时间，装配线则可以按计划到前道工序领取各种零部件。这样就使制造工序从后到前倒过来进行，直到原材料供应部门都连锁地、同步地衔接起来，从而满足恰好准时的要求，并且能将管理工时减少到最低限度。而“流程卡”则充当了巡视各道工序、控制流程、限制制造过剩、保证均衡生产的工具。
2、带“人”旁的自动化
按照大野的观点，所谓包括人的因素的“自动”，就是不用人就可以对机器进行监视，在出现异常时，机器能够判断和停车，而一般人说的“自动”仅仅是指机器自己动作。那种仅仅会自己动作的机器，非但不能减少人员，车间里每台自动化机器前反倒要设一个监视人员，这和手动没有什么两样。所以，自动化的第一步并不是使机器自动进行加工，而更重要的是，当发生异常情况时，机器能够感觉到并能自动停车。
为此，无论是新老机器，丰田公司都要装上自动停车装置，诸如定位停车、全面运转系统、质量保险装置。安全装置等，努力使机器具有人的智能。
这种想法，也扩大到装配线工人的操作上。不论是人、机器或生产线，如果发生异常能立即停止运转的系统。在丰田方式中都被称为“自动化”。操作人员自动化的 “自”，是自身的“自”，自己感到“这不行”、“不合格”时，就可以马上使生产线停车。他们认为，由于生产线停车，问题才清楚地暴露出来;一个个问题得到解决，才能建立效率高的、不再停车的生产线。
更为可贵的是，它为我们提供了一种人与设备的关系的思想：正好完成需要的生产量;手式操作和机械操作分离，不承认监测作业;使人发挥百分之百的能力，即使机器闲置也无妨。
3、一“卡”了然的看板生产
有人把丰田生产方式简单地归结为“卡片制”(日语为“看板”)，认为只要运用“看板”就可以了，这是极为肤浅的。专家指出，丰田公司在经营上取得的成，丰田生产方式本身的贡献占90%，而“卡片制”的作用不过只占10%。丰田生产方式是一套系统完整的生产管理方法，而“卡片制”只不过是一种工具，脱离这一体系，“卡片”就失去意义。
这种工具的作用有二：一是传递作业的指令。以片的方式表明“生产什么，何时生产、生产多少、用什么方法生产，如何搬运”，而传统的作法是由企业的计划部门把上述情况制成生产计划表、运输计划表、生产传票等书面材料发给现场，很难做到“恰好准时”。并且，各种表格只有特定的人才能看到，而使用“流程卡”，车间里、生产线上谁都可以看到，制造产品的限量、时间、方法、程序以及搬运的限量、时间、目的地至放场所等情况一目了然。二是作为“目视管理”的工具。“流程卡”是同实物一起流动的，所以一见卡就可以判断制造的先后顺序和紧要程度，以及各工序贯彻“标准作业”的情况。从而达到不生产多余产品、明确生产的优先顺序的目的;所以，这种‘“流程卡”被称为是丰田生产线的神经。对“流程卡”的使用规则、传递方式，丰田也有详细的规定。
4、精细生产方式
造就今天丰田精细生产方式的最初源起，据说要上溯到二战后当时丰田自动织布工业社长丰田喜一郎对部下大野耐一关于“三年赶上美国”的要求。据说，当时日本的生产效率只有美国的1/8，而核心的原因被认为是日本人在生产过程中做了很多无用功。最后，这样的判断成了丰田后来形成精细生产体制的出发点，其基本的思想就是彻底消除无用功。这种思想外化成为两大支柱体系：“即时到位系统”、“智能自动化”。
所谓“即时到位系统”就是指在以流水作业方式进行的汽车组装过程中让所有需要安装的部件在必要时候自动达到流水线上的结构，就是必要的时候提供必要数量的必要物品的供给系统。“智能自动化”则是让生产机械具有人的某些智慧。我们知道有时候自动化机械因为出现一些异常或故障就会生产出品质不良的产品，并且在很短时间内，这些不良品质商品就会堆积如山。所以丰田非常重视智能自动化并采用了具有智能的自动机械也就是带有自动停止装置的机械。而在人工生产线上一旦发现异常情况，操作者也可按停止按纽来停止生产线。
这个为了超过美国人的生产而诞生的生产系统在近40年后又被引进到美国，并且创造
了让人惊讶的结果。丰田生产系统被丰田与通用合资的新联合汽车制造公司(NUMMI)在1984年引进，而丰田的生产系统使这个本来是利用继承原有工厂设备和人员的基础上建立的工厂比原来的工厂效率提高了2倍以上。
根据当时项目的一位负责人回忆，导入这套生产方式的时候也遭遇了文化上的冲突：在丰田的生产方式里，一旦发现故障、问题，就马上停下生产线，但是在美国的生产观念里，如果生产线一停，责任人就要受到处罚，很害怕生产线停下来。但丰田的认识是如果不把生产线停下来的话，就会出现成堆的劣质品。丰田花了2年的时间化解了这种冲突，而一种“最先听取坏消息”的制度也被固定了下来。
“管理异常现象”是这种生产方式进一步的注释。丰田总是做好准备等待异常情况的出现，这样才能调查出原因的所在。而丰田更通过此举找出原因后的深层次原因并采取措施，而这个过程循环往复可以促使生产线的性能不断提高。
丰田企业文化与人力资源管理编辑本段丰田汽车公司企业文化日本丰田汽车公司成立于二十世纪三十年代未，公司现有八个工厂，职工人数达45000人，生产的产品主要是汽车部件，包括钢铁、有色制品、化纤制品、塑料制品、橡胶、玻璃、各种日用品用具等。现在丰田汽车公司的汽车产量仅次于美国通用汽车公司和福特汽车公司，居世界第三大汽车制造公司，美国《财富杂志》1999年全球500强排行榜丰田汽车名列第10，营业收入额九百九十多亿美元，利润二十七点八六亿美元，总资产达一千二百多亿美元。
它的成功经验是：积集人才，善用能人，重视职工素质的的培养，树立良好的公司内部形象。
较高的教育水平和企业人才培训体系的建立，是企业乃至社会经济飞速发展和跃进的基础。
丰田公司的人力资源管理中非常重视企业教育。作为企业文化和人力资源管理结合中的一部分，丰田公司的企业教育，取得了很大的成果。较高的教育水平和企业人才培训体系的建立，是企业乃至社会经济飞速发展和跃进的基础。这一点，在丰田的企业文化和人力资源管理中得到了证实。丰田公司对新参加公司工作的人员，有计划地实施企业教育，把他们培养成为具有独立工作本领的人。这种企业教育，可以使受教育者分阶段地学习，并且依次升级，接受更高的教育，从而培养出高水平的技能集团。
在丰田教育的范围不仅仅限于职业教育，而且还进一步深入到个人生活领域。教育的目标，具有作为生活中的实际意义而能够为员工普遍接受。员工对这样的教育毫无厌烦之意，这种普遍性的教育，其内容揭开盖子一看，或许有人认为是极其平凡的。但是，这种教育是用哲学的思想贯穿起来并付之实践的。有人问“丰田人事管理和文化教育的要害和目标是什么?”，丰田的总裁曾作了这样的回答：“人事管理和文化教育的实质是，通过教育把每个人的干劲调动起来。”丰田教育的基本思想是以“调动干劲”为核心。
非正式教育，在丰田叫作“人与人之间关系的各种活动”，是丰田独有的教育模式，这种教育就是前述的关于人的思想意识的教育。非正式教育的核心是解决车间里人与人之间的关系，培养相互信赖的人际关系。光靠提高工资福利保健等的劳动条件，还不能成为积极地调动员工干劲的主要因素。丰田创造出一系列精神教育的活动形式，这种活动是以非正式的形式和不固定形式的做法进行的。其方法多种多样，把一般单纯由“福利保健”部门处理的事情，作为“培养人才”的基础而纳入到职工日常生活之中。
非正式的各种活动有以下几方面：①公司内的团体活动。②个人接触(PT)运动。其中的“公司内的团体活动”是根据员工的特点，将员工分成了更小的团体。团体小可使参加者更加随意、亲近地接触，这对于培养员工的团队意识是很有帮助的。一个人可以根据各种角色身份参加不同的团体聚会。通过参加这些聚会，既开展了社交活动，又有了互相
谈心的机会。为了这种聚会，公司建造了体育馆、集会大厅、会议室、小房间等设施，供自由使用。公司对聚会活动不插手，也不限制。职工用个人的会费成立这种团体，领导人是互选的，并且采取轮换制。所以每一个人都有当一次领导人来“发挥能力”的机会。这些聚会都有一个共同的条件，就是把这些聚会作为会员相互之间沟通亲睦、自我启发、有效地利用业余时向不同职务的会员相互交流的场所。
个人接触和“前辈”制度。丰田公司为了让新参加工作的职工熟悉新环境，曾提出了“热情欢迎新职工”的课题，在这方面，采取了“个人接触”的形工。这种形式的做法是，选出一位前辈，把他确定为新参加工作的职工的“专职前辈”。这位前辈担负着对所有事情的指导工作，这种做法产生了很好的效果，专职前辈的任职期间一般为6个月。在工作上、生活上、车间里，专职前辈都给以指导和照顾，对人际关系、生活上、车间里，专职前辈都给以指导和照顾，对人际关系，上下级关系给以协调。公司方面把这个“前辈”的做法加以制度化，此外，还有“领导个人接触”的制度。这是对工长、组长、班长施行“协助者”的教育，是一种进行“商谈”的训练。一丰田的管理阶层和骨干很能干，也是因为他们经过这样多方面锻炼的缘故。他们掌握了系统的技术知识，又在车间有了人事管理的经验。
另外，还采用“故乡通信”的做法。班组长每月轮流给新职工的家寄信。进公司的第一个月，由组织写信和寄小组照片，寄丰田画报和丰田报。如何使这股团队亲情不断、不倦地持续下去?这是丰田领导者一直在思考的问题。这个问题不是单纯的福利保健活动，而且要作为企业长远的精神建设方面的问题对待，他们正为开展更加多种多样的活动而苦思冥想。1970年以后，20岁以下的职工占到50%。他们的思想意识、价值观念和欲望的变化层出不穷。为这些人创造出一个使他们满足而“有吸引力的工作环境”，是很不容易的事情。然而，公司不断地进行积极的努力，继续创造能培养“生存的意义和干劲”的土壤。
从表面上看，丰田的生产体系、企业管理和企业文化很简单。它可以用公司印在3X5英寸见方的卡片上的那种口号式的语句来解释，最大限度地流动、消灭浪费、尊重人才。从概念上讲，丰田的企业管理和企业文化并不复杂，但是执行和协调会使人流血、流汗、流泪。“丰田的真正力量在于它的学习能力。它的雇员注意思考问题，为用户着想，这正是丰田生机勃勃的企业文化的源泉。” 丰田公司的企业文化与人力资源管理的结合，创造了丰田文化，也同时创造了丰田公司的工业奇迹。
人力资源管理活动与企业文化相结合是企业文化形成的关键
企业文化与人力资源管理的结合从丰田公司的作法中，中国企业有许多可以借鉴之处。在人力资源管理中，不能仅仅把员工招聘吸引优势人才就看作成功的人力资源管理。要做到“招得来，留得住，用得好”，除了人力资源的常用技术手段外，还要把人力资源管理活动与企业文化相结合，把企业文化的核心内容贯输到员工的思想之中，表现在其行为上，这是企业文化形成的关键。具体的人力资源管理与企业文化结合的做法可以从以下几方面出发：首先，将企业的价值观念与用人标准结合起来。这要求企业在招聘过程中对招聘者进行严格的培训，而在制定招聘要求时要有专家的参与，在招聘尚开始前就已描绘好所要招聘的人员的整体形象，即事前的招聘。在招聘面试过程中，根据分析人的性格特点及价值观念，与面试要求与标准的对照，将不合格的人卡在企业的大门之外，而选择对本企业文化认同较高的人员。在员工招聘过程中，通过事前的招聘，保证了企业招收适合本企业文化的人。其次，将企业文化的要求贯穿于企业培训之中。这种培训即包括企业职业培训，也包括非职业培训。尤其是非职业培训，要改变以往的生搬硬套的模式，而应采取一些较灵活的方式，如非正式活动、非正式团体、管理游戏、管理竞赛等方式，将企业价值观念在这些活动中不经意地传达给员工，并潜移默化地影响员工的行为。
再次，企业文化的要求要溶入员工的考核与评价中。大部分企业在评价员工时，以业绩指标为主。即使有些企业也提出德的考核，但对德的考核内容缺乏具体的解释，也缺乏具体
量化的描述，使考核评价时各人根据各人的理解进行，并未起到深化企业价值观的作用。在考核体系内，要将企业价值观念的内容注入，做为多元考核指标的一部分。其中对企业价值观的解释要通过各种行为规范来进行，通过对鼓励或反对某种行为，达到诠释企业价值观的目的。
最后，企业文化的形成，要与企业的沟通机制相结合，只有达到上下理解一致的情况，才能在员工心目中真正形成认同感。这要求人力资源管理不但要处理技术型工作，也不单单是人力资源部门独有的工作，而是要求所有的管理人员参与其中，如此才能形成公司人力资源管理的整体能力，从而形成核心能力，建立起在市场竞争中的特有竞争优势。
2008年青海企业50强排序表
1.西部矿业集团有限公司销售收入1360057万元
2.中国石油股份有限公司青海油田分公司销售收入1119225万元
3.青海省电力公司销售收入751098万元
4.中国铝业股份有限公司青海分公司销售收入655028万元
5.青海省投资集团有限公司销售收入601619万元
6.西宁特殊钢集团有限责任公司销售收入577698万元
7.中国水利水电第四工程局销售收入509676万元
8.中国石油股份有限公司青海销售分公司销售收入364885万元
9.青海盐湖工业集团有限公司销售收入323297万元
10.黄河上游水电开发有限责任公司销售收入280026万元
11.中国建设银行股份有限公司青海省分行销售收入131904万元
12.青海庆华矿冶煤化集团有限公司销售收入119624万元
13.中国农业银行青海省分行销售收入105315万元
14.青海碱业有限公司销售收入104200万元
15.中国工商银行股份有限公司青海省分行销售收入102009万元
16.化隆县先奇铝业有限责任公司销售收入99800万元
17.青海省公路桥梁工程集团有限公司销售收入93856万元
18.青海华鼎实业股份有限公司销售收入85941万元
19.青海维德铜业有限公司销售收入85700万元
20.青海汇通房地产集团销售收入72613万元
21.青海华新冶炼有限责任公司销售收入71300万元
22.青海华电大通发电有限公司销售收入66798万元
23.青海华电铁合金股份有限公司销售收入62645万元
24.青海洁神装备制造集团有限公司销售收入62291万元
25.青海大柴旦矿业有限公司销售收入59500万元
26.青海送变电工程公司销售收入56117万元
27.青海正平集团销售收入52984万元
28.青海金溢新型铝型材有限公司销售收入52500万元
29.青海物通渊集团冤实业有限公司销售收入48117万元
30.青海火电工程公司销售收入44043万元
31.青海农牧生产资料股份有限公司销售收入39576万元
32.青海省物资产业集团总公司销售收入39555万元
33.西宁市商业银行股份有限公司销售收入37475万元
34.中国人民财产保险股份有限公司青海省分公司销售收入37424万元
35.青海奥凯煤业发展集团有限责任公司销售收入36580万元
36.青海水利水电渊集团冤有限责任公司销售收入36563万元
37.西宁市公共交通有限责任公司销售收入35504万元
38.青海华实科技投资管理有限公司销售收入35151万元
39.青海藏羊地毯渊集团冤有限公司销售收入34786万元
40.青海省贵强碳化硅集团有限责任公司销售收入34553万元
41.青海西旺实业渊集团冤有限公司销售收入33469万元
42.青海中信国安科技科技发展有限公司销售收入32000万元
43.青海煤业集团有限责任公司销售收入31937万元
44.中国联通有限公司青海省分公司销售收入31854万元
45.青海明胶股份有限公司销售收入28924万元
46.青海省三江集团有限责任公司销售收入28267万元
47.青海金吉渊集团冤草原钢网制造有限公司销售收入24403万元
48.青海省富康医药集团有限责任公司
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