广州市发布《2018年广州市房地产中介行业信用白皮书》
为促进广州市房地产巾介市场和行业健康可持续发展，加强信用管理，保障交易当事人合法权益，广州市房屋交易监管中心和广州市房地产中介协会近日联合发布了《2018年广州市房地产中介行业信用白皮书》(下称《白皮书》)。《白皮书》从房地产中介服务机构及其从业人员信用档案、房地产中介服务机构信用状况、从业人员信用状况、信用评分评级相关性分析、行业投诉处理情况、行业自律举措及下一步工作规划等7个方面介绍了2018年广州市房地产中介行业的信用状况。
1建档公示，信用情况公开透明
2017年7月24日，广州市住房城乡建设局发布了《广州市房地产中介信用管理暂行规定》，截至2018年12月31日，已对3099家房地产中介服务机构及43953名从业人员建立信用档案，并将相关信用信息通过广州市住房城乡建设局官方网站( www.gzcc.gov.cn)和广州市房地产中介协会网站( www.gzrea.org.cn)向社会公示。
广州市房地产中介协会根据《广州市房地产中介信用管理暂行规定》对相关房地产中介服务机构及其从业人员进行分级评分。信用等级共分为“优质”“良好”“诚信”“暂定诚信”“预警”和“失信”六个级别。
2018年全市信用等级为“优质”“良好”的房地产中介服务机构数量分别有11家、14家;信用等级为“诚信”的机构共计1691家，占54.57%，“暂定诚信”的共计1369家，占44.18%，信用等级为“预警”“失信”的机构则分别有2家、12家。有98.75%的房地产中介服务机构的信用等级是“诚信”和“暂定诚信”及以上。
从业人员方面，目前全市暂无信用等级为“优质”的从业人员，信用等级为“良好”的从业人员数量共计692人;信用等级为“诚信”的从业人员共计17214人，占39.49%，信用等级为“暂定诚信”的共计25675人，占58.90%，信用等级为“预警”“失信”的从业人员则分别有8人和4人。
2化解纠纷，妥善解决矛盾纠纷
《白皮书》显示，2018年广州市房屋交易监管中心受理有关房地产中介服务的“12345”热线咨询案件共计671宗，均已办理完毕;受理投诉案件共计102宗，其中经调查进入行政处罚程序的案件共计17宗，经调解撤诉及投诉事项不属实的案件共计85宗。广州市房地产中介协会受理的涉及房地产中介服务的交易纠纷调处类案件共78宗，经协会调解撤诉的案件37宗，占总投诉47%，经协会调查投诉事项不属实的案件36宗，经协会调查认为中介机构或从业人员涉嫌违法违规并转送相关行政管理部门处理的案件5宗。
3严查违法违规中介行为，净化交易环境
2018年，广州市住房和城乡建设局严肃查处中介机构及从业人员违法违规行为，共作出行政处罚35宗，其中对房地产中介服务机构行政处罚23宗、对从业人员行政处罚12宗。
被处罚最多的四种情形分别是：协助制作阴阳合同、未书面告知房屋狀况、无合法依据进行网签操作和为禁止交易的房屋提供中介服务，分别有9宗、5宗、5宗、4宗，占全部行政处罚案件的65.7%。
4信用状况详分析，把准脉搏促诚信
《白皮书》显示，全市近3.35万名持证从业人员中，男性与女性分别有28281人、15312人，占比分别为64.88%与35.12%。而男性从业人员中，信用等级为“良好”与“诚信”的分别有327与10295人，占比为1.16%与36.40%，均要小于女性从业人员中对应的2.38%与45.19%。
在同等学历的比较中，学历为本科的从业人员中，信用等级为“暂定诚信”的从业人员占比达到68.94%，而本科学历以下包括大专、高中以及中专学历对应的占比则均不到60%。
5引入社会评价，实现社会共同监督
目前，信用档案的信用信息主要是来自市住房城乡建设局的市场巡查、行政处理(行政处罚)等信息，以及协会开展行业自律管理时收集到的信息，还缺少消费者对中介服务的评价信息，以及企业对从业人员职业操守和执业行为的评价信息。
未来，广州市房屋交易监管中心与广州市房地产中介协会将围绕这两方面，进一步健全完善中介信用体系，让全社会共同参与信用评价，更广泛深入地使用信用档案，充分发挥信用管理的作用，形成诚信中介、优质中介越做越强，失信中介、不良中介被市场淘汰的良性循环，共同推进广州市房地产中介市场健康稳定发展。
作者：方舟
摘要：近年来我国的房地产业发展迅速，它是国民经济的基础产业和先导产业，对我国经济的发展有着举足轻重的作用，广州的经济发展也离不开房地产行业的带动。但是，广州的房地产价格一直居高不下，影响了广州的可持续发展，也给民众造成一定的压力。因此，针对广州市房地产价格的影响因素进行全面的分析，为广州的房地产行业向良性发展提出对策建议，使其为广州经济的发展做出贡献具有重要意义。
关键词：房地产价格;宏观调控;信贷;保障房体系
文献标识码：A
1引言
房地产行业是我国国民经济的支柱产业，也是推动广州发展的重要产业之一。随着广州经济的不断发展，人民生活水平的不断改善，住房问题成了人们生活中不可避免的大事。近十年来房价不断攀升，作为一线城市的广州市房价更是飞速上涨。2013年4月，广州市国土资源和房屋管理局在其官方网站发布了《市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》，宣布将在广州市实行商品住宅预(销)售网上价格申报，在商品住宅预(销)售前，需要在指定网站上申报拟预(销)售价格，并接受国土房管部门的价格指导。
广州房地产的价格在近几年的波动比较大，要想推进广州房地产业的可持续发展，要通过“有形的手”和“无形的手”共同作用，从宏观和微观方面找到对房地产价格的影响的具体因素，并具体分析各种因素对其价格作用的机理，便于发现房地产价格的走向和未来的预测，这不仅对调控广州房地产，而且对广州的整体经济环境的良性发展起到积极的作用。
2广州市房地产行业的现状
2.1国内房地产行业发展概况
目前全国房地产行业发展情况分析房地产投资增速略有减缓。在政府的宏观调控下：出台的各种政策，银行利率的提高等措施使得房地产行业稳健发展。同时我国的房地产行业也有城市化格局分化的现象，一二线城市供需不平衡导致房价的暴涨，而一些三四线城市由于库存积压而导致的房价下跌，这也是我国经济发展不平衡的一重要体现，要解决这一问题就需要全面发展我国的经济。广州房地产市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象的背景下，产业地产呈现出快速发展态势，更是成了房地产企业战略转型的新方向。
房地产行业呈现出强者愈强的格局，主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力;这样会容易造成市场的垄断，房地产价格的波动会比较大，影响房地产行业的健康发展;2014年行业集中度继续提升，房企格局分化持续存在。2015年初，我国房地产价格呈下降趋势，这有利于我国经济的可持续发展。
2.2广州房地产行业的机遇
2.2.1产业结构的转型升级
广州的房地产行业也进入了新常态：城镇住房短缺的时期已经过去，供不应求的状况得到极大的改善;购房主体逐渐演变为80后90后以及进城务工者，新购房主体的需求及投资意识不同于上一代的购房主体;房地产产业定位和属性也由过去单纯的经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变;住房的投资属性和资产属性逐渐向居住属性和消费属性回归。
房地产企业需不断创新和转型升级，从企业内部管控，提高管理效益，到顺应历史潮流，跨界发展，开拓甚至引领市场潮流，用大数据及互联网思维，实现转型升级。
广州市针对当地房地产存在的机遇，深入探讨房地产行业的转型升级，从类制造业向现代服务业转型。要颠覆传统观念，转变盈利模式;以互联网意识维护、利用好客户资源;关注城乡统筹发展，及早布局新农村建设。房地产业本质是服务业，具有服务和金融双重属性，房地产价值贯穿于土地利用、项目开发、后期运营、物业服务等全寿命周期，而这些功能和价值，正是房地产推动社会经济发展最为重要的功能，是房地产最具可持续发展的价值。新常态下的房地产应颠覆传统，树立服务和金融思想，通过金融支持和服务运营、互联网等手段寻求长期持续经营，盈利模式从直接卖房赚钱变为长期经营赚钱，从类制造业向现代服务业转型。
2.2.2国家的宏观调控
作为国家国民经济的重要产业之一，房地产是国家政府工作的重要议题之一;随着房地产业的发展趋势，国家的态度和方向也会发生变化。由于房地产业的特点，使市场结构本身难以达到完全竞争和取得完整的信号，而市场信号又是房地产商品投入市场和其生产要素，这就难免造成房地产市场发展的盲目和混乱，需要政府对房地产市场加以适当的管理，建立完善的房地产市场管理机制。房地产行业的利润率，土地成本的提高和各种物价的上升，导致房地产价格的提高，这将会影响房子的成交量，对房地产的发展有一定的作用。从广东的房地产业对经济的贡献率来看，房地产业在近几年是逐步提高的，但与GDP的增速走势背道而驰，这也说明随着经济发展方式的转型升级，房地产业也要转型升级;房地产要从传统的制造业向现代服务业转型，利用先进的互联网，开拓新的客源、新的服务形式等，还要关注城乡统筹发展，转变开发理念，走新型现代化道路，推进房地产的发展。
3广州市房地产价格的影响因素
3.1影响房地产价格的经济因素
3.1.1GDP的影响
国内生产总值(GDP)是衡量一个国家经济发展的指标，GDP不仅可以反映出一个国家所具有的经济能力，还可以反映一个国家的国力和财富。随着GDP的增长，人民的生活水平也逐步提高，生活水平的提高表现在各个不同的方面，其中对住房的需求也是其中的一个表现。人们对房子的需求增加，那么房地产的市场也会根据消费者的需求，逐步提高房地产的价格的;反之则会逐渐下降。广州市的GDP逐年提升，广州的市中心人口稠密，住房需求高，房子库存有限不能满足人们的需求，造成供需不平衡，广州市中心房地产价格偏高;而远离城区的花都番禺等区的价格相对较低，需求较少。因此，人民的收入进一步提高，对住房需求加剧的刺激下，房地产价格被进一步的拉升，这源于GDP的快速增加，人民生活水平的提高。
3.1.2通货膨胀率的影响
通货膨胀率(Inflation Rate)，是货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度;而价格指数则是反映价格变动趋势和程度的相对数。通货膨胀率如果不断升高的话，就会导致物价水平的提高，房地产的价格提高也会导致物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。广州市近几年的通货膨胀率不断提高，导致物价水平的提高。这样必然导致房地产价格的持续性上涨，而房地产价格的不断提高进一步加剧通货膨胀率的提高。
3.1.3信贷机构的影响
信贷是体现一定经济关系的不同所有者之间的货币借贷行为。信贷机构包括商业银行、公司等一些机构，如果信贷机构过度投入到房地产业当中，造成了房地产商资金充裕，房地产市场需求旺盛，从而进一步使房地产价格的上涨。其中的银行信贷在影响房地产价格中发挥着重要的作用;在房地产价格不断上升时，银行增加对地产公司的贷款规模，促使房地产价格不断攀升;当房地产价格处于下降阶段，银行收缩对房地产公司的信贷规模，促使房价下降。还有银行的利率的高低也会影响开发商的借贷规模，从而影响房价的高低。
3.1.4土地价格的影响
土地价格是影响房地产价格的一个重要因素。广州市的基本住房需求太大，而供给方面土地是固定资产，每年新增的土地还要有商业用地，尽管国家增加了土地的供给，但是，需求与供给增长比例的悬殊，加剧了供需不平衡矛盾。2007年以来广州市加大了土地供应，但是由于房屋开发时间较长，在短期内有效供给不会改变。同时宏观调控政策，促使很多买房人产生了持币待购心理，导致需求在短时间内表现出减少的假像。当这些被暂时抑制住的需求重新释放出来，必然会重新推动广州房价走高。同时，由于新增住宅用地有80%位于郊区和城市边缘地带，将会导致广州房价产生结构性上涨。
3.2影响房地产价格的政策因素
3.2.1行政措施的影响
行政措施是政府制定的，一般包括有土地制度、城市规划、交通管制等。土地制度直接制约土地价格，会直接影响房价的高低;随着土地制度地不断改革和完善，在市场经济作用下，土地价格的涨落也符合房地产市场的规律。政府推出的城市规划方案，对商业用地、住宅用地等的划分有一个明确的规划，规划土地对于城市化功能分区的整体性具有重要意义，同时也限制了城市中住宅用地的多少，这也会导致房地产价格的波动;划分狭窄的空间给房地产商，会间接地促使房价的攀升。交通管制是指实行单行道、禁止某类车通行、限制通行时间等规定。这有利于改变道路的通达度和便利度。如住宅区道路禁止大型货车通行，会减少噪音，提高住宅区的环境质量，从而使得房价的提高。
3.2.2税收政策的影响
出于对我国房地产市场泡沫的顾虑，政府提出的房地产税收政策是一个非常重要的举措，它在干预、稳定房地产市场均衡发展具有重要作用。税收增加则居民和企业的储蓄减少，从而减少投资，所以开放商也会减少对房地产地投入，使得房价的下降，反之税收减少就会导致房价的上涨。“房产税改革”有利于促进广州房地产资源的再分配，可以改善广州的住房供给结构。
3.2.3宏观调控的影响
宏观调控是国家运用计划、法规、政策、道德等手段，对经济运行状态和经济关系进行干预和调整，把微观经济活动纳入国民经济宏观发展轨道，及时纠正经济运行中的偏离宏观目标的倾向，以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展。2010年来国家颁布的“限购令”出台，广州严厉实施这一条法令，从抑制房地产行业的交易量入手来调控房价。此后，广州房地产交易量已跌至谷底，有些部分地区甚至出现“零交易”，广州市的房地产业收到严重的打击，但是房价依然很高，商品房价格仍然有11778元/平方米。不过近年来广州已经对“限购令”放宽，房地产价格也回暖。广州政府也加强了对房地产市场的监管，引导开发商理性定价，从而稳定房价，保持房地产市场平稳健康发展。
3.3影响房地产价格的社会因素
3.3.1人口环境的影响
中国住宅总量需求主要有两个方面，一是现有城镇居民要求改善住房条件，包括旧宅拆迁和迁居;二是城镇人口数量增加形成的住房需求，包括原有城镇居民其子女对住房的需求和外来流动人口对当地住房的需求。人口集中的城镇住房需求大，经济条件好的家庭会购买多套房产，而人口相对较少的村落商品房需求量则较少，人们选择自己盖房。
3.3.2家庭结构的影响
北京九力营销顾问公司公布的2005年北京住宅市场需求预测调查显示，25至28岁的年轻人是北京购房的中坚力量。当然，这并不仅仅是北京的状态，深圳中原统计2013年实际成交数据发现，26-35岁的购房者以60%的占比高居榜首。另外，中国青年报社会调查中心通过民意中国网和题客网对19869人(其中373%的人住在北京、上海、广州等一线城市)进行的一项调查显示，84.1%的受访者确认身边有“毕买族”——即一毕业就买房的人。购房年龄较国外平均低10岁，这并非代表我国青年的年轻有为，而是家庭结构造成。自实行计划生育，城镇多独生子女，于是双方父母交首付，年轻夫妻缴月供成了普遍现象，年轻人的收入低并不影响楼盘售卖，房价依然持续上升。
3.3.3城市化进程的影响
从联合国《2013中国人类发展报告》中可以看到，中国只用60年的时间就实现了城镇化率从10%到50%的过程。到2030年，中国将新增3.1亿城市居民，届时，中国城市人口总数将超过10亿，中国城市化率将达70%。国家统计局数字显示，2020年我国城市化水平将达到55%～60%，在此期间将有2.2亿～2.3亿人从农村转移到城市，这些人居住所需的住房将是未来的刚性需求。广州人口基数大，新生人口多，加上城镇化发展，大量外来人口涌入广州，造成住房需求量增加，引起房地产价格上涨。同时经济的发展导致一线城市地价高昂，寸土寸金，楼市成本增加。
4稳定广州房地产价格的对策措施
4.1完善房地产市场的结构
在房地产市场上不存在完全竞争市场，只有垄断竞争市场，寡头垄断市场和完全垄断市场等市场结构。恒大、保利、富力、碧桂园和雅居乐为五大广州房地产企业，占据了较大的市场份额，基本形成了垄断市场。要从房地产开发企业的税收管理、房地产开发项目中车库(位)的税收政策、购置生产经营性用房的税收减免、保障性住房建设的税收减免、存量房交易的税收管理、加强税收征管和纳税服务等方面出台政策措施，优化房地产结构，遏制房价过快上涨，助推房地产市场平稳健康发展。同时，增加限价商品房和中低价商品房的土地供应量，通过调整用地结构来调整房地产结构。
4.2建立完善的保障房体系
面对广州过高的房价，保障性住房是满足中低收入家庭的住房需求的重要途径。在保证保障房建设数量的基础上，实现保障房公平分配和科学管理尤为重要。截至2014年12月25日，全市新开工保障性住房13941套，其中包含：市本级新开工4499套，区(县级市)新开工8760套，广州市珠江华侨农场危房改造682套。广州市目前主要通过改建、租赁、盘活存量等途径在交通便利、配套成熟的老城区内筹集保障性住房。近期在建和新开工的保障房项目相对集中在天河、黄埔、萝岗、白云等区域，优先选取轨道交通沿线区域、辅助接驳巴士可快速到达的地段，以及公交站点周边地区集中布局。政府应加强保障性住房的政策落实，使人民住有所居，让保障性住房真正成为有需要人的保障，拒绝腐败。
4.3合理引导购房者购房并树立正确的住房观念
理性和有规划的消费是购房的前提。大部分中国人的住房观念是希望自己有个家，属于自己的房子，因此不管贫富都会建房买房。但买房不是但看价格，一定要关注各项购房政策和楼市动向，掌握楼市发展的趋势，选择有优势的地理位置和时机。当年轻人没有经济条件的时候，并不一定要去买房，可以选择住父母家里或者租房，减轻经济压力，更好地工作和生活。同时要树立正确的购房与住房观念，不能盲目地购房，给自己增添不必要的压力，量力而行。
5广州市房地产价格的发展趋势
5.1广州房地产市场预测
房价与GDP有着较大的关系。2013年广州市GDP为15420亿元，位居全国第三，住宅均价为13100，排名第六，经济结构三产排名第二，居民可支配收入高，房地产行业发展较快。2014年全国主要城市GDP排行榜中，广州地区生产总值依然稳居第三，人均GDP排名第三。近几年不断攀升的房价使得普通民众望而却步，2015年1-3月广州市住宅成交16137套，均价为14623元，同比去年增长6%，这形式短期内不会有太大变化。
随着广州中心区可开发土地资源的日渐枯竭，广州中心区长期经营性物业的价值将逐步提升。
5.2广州房地产转型预测
广州市房地产要转型升级，在原有地产基础上，应增加产业地产、旅游地产、物流地产、养老地产、教育地产等新的房地产业态投资开发。广州城市综合体分布主要集中在中心城区，分布不平衡。白云新城、广州新客站以及华南新城等城市新区发展快速或是进入建设高潮，但其均不是位于传统中心老城区，这类区域是缺少城市综合体的，自然导致了目前广州城市综合体分布不够合理，形成中心强周边弱的形势，未来还应当将加强这类城市周边重点功能区内城市综合体项目的发展建设，在政策上可以给予更多的优惠条件。
参考文献
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作者：郭志江 胡珍瑗 林书娇
[摘 要]美国由房地产业引发次贷危机,进而转化为全球金融风暴。房地产是关系国计民生的重要支柱产业,为减轻金融风暴的负面影响,保证我国国民经济平稳快速的发展,本文选取广州市的房地产市场作为分析对象,分析我国房地产市场在金融风暴背景下的变化及其原因,得出房地产FDI、汇率、居民收入、出口等对房地产业的影响途径,并针对这些影响提出相应的政策建议。
[关键词]广州市;房地产业;金融风暴
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1 前 言
我国在美国次贷危机及后来的全球金融危机的影响下,出口和FDI方面出现了明显的负面变化。房地产业在我国经济发展过程中有着举足轻重的地位,而广州作为全国经济发展的一个典型代表,其房地产业的变化及其采取的政策对各地的房地产市场的管理都有一定的借鉴作用。因此,本文选取广州市房地产市场作为分析对象,选取广州市的宏观经济数据和房地产业的相关行业数据进行分析,旨在从房地产变化的内因和外因两方面来分析这次金融风暴给我国的房地产业带来的影响,得出这种影响和变化的大小及其方向,以及出现这种影响的原因和我们应该采取的对策。
2 文献综述
彭红艳(2009)认为中美之间的贸易主要集中在服装、鞋类等劳动密集型产品,收入弹性较小,在金融风暴下美国居民对这些商品的需求可能不降反升,同时美国经济放缓会增加业务外包的可能,有利于我国增加对世界其他地区的出口,但是金融风暴会使中美贸易中的非经济因素干扰增加,人民币升值压力加大,贸易环境可能会恶化。
黄润中(2007)认为从产品结构与国际竞争力看我国具有绝对比较优势的低端产品出口弹性受出口对象国经济环境恶化的影响不大,中国所保持的巨额贸易顺差使人民币仍具有很强的升值潜力,我国实行相对严格的资本管制政策也使国内经济受国际金融事件的影响大为减弱,但国际短期融资市场中仍然存在大量不确定因素会对我国的FDI有负面影响。
3 数据分析
3.1 广州市社会宏观经济数据
宏观经济数据选取的是广州市的地区生产总值及其增长率、三大产业的增加值比重、全社会固定资产投资和城镇居民可支配收入。
2007年第3季度地区生产总值为4996.96亿元,比2006年同期增长14.5%,其中第一产业增加值比重为2.41%,第二产业增加值比重为40.65%,第三产业增加值比重为56.94%;第4季度地区生产总值为7050.78亿元,比2006年同期增长14.5%,其中第一产业增加值比重为2.3%,第二产业增加值比重为39.9%,第三产业增加值比重为57.8%。2008年第1季度地区生产总值为1746.64亿元,比2007年同期增长11.1%,第一产业增加值比重为2%,第二产业增加值比重为37.5%,第三产业增加值比重为60.5%;2008年第2季度地区生产总值累计为3733.53亿元,比2007年同期增长11.9%,其中第一产业增加值比重为1.93%,第二产业增加值比重为39.72%,第三产业增加值比重为58.35%;2008年第3季度地区生产总值累计为5921.66亿元,比上一季度增长12.1%,其中第一产业增加值比重为1.96%,第二产业增加值比重为39.89%,第三产业增加值比重为58.15%,2008年第4季度地区生产总值为8215.82亿元,比上年同期增长12.3%,其中第一产业增加值比重为2.04%,第二产业增加值比重为38.94%,第三产业增加值比重为59.02%。2009年第1季度地区生产总值为1837.88亿元,比2008年同期增长8%,其中第一产业增加值比重为1.99%,第二产业增加值比重为35.52%,第三产业增加值比重为62.49%。
全社会固定资产投资2007年第3季度累计达11038212万元,比2007年同期增长8.8%。第4季度累计达18633437万元,比2007年同期增长9.8%,2008年第1季度全社会固定资产投资为3169347万元,比2007年同期增长10.7%;第2季度累计达7542205万元,比2007年同期增长13%;第3季度达12378996万元,比2007年同期增长12.1%;第4季度达21045635万元,比2007年同期增长12.9%。2009年第1季度全社会固定资产投资达3769589万元,比2008年同期增长18.9%。
城镇居民人均可支配收入2007年第3季度累计达16788.65元,比2006年同期增长11%;第4季度达22469.22元,比2006年同期增长13.2%。2008年1季度城镇居民人均可支配收入达7361.07元,比2007年同期增长5.8%;第2季度累计达13213.7元,比2007年同期增长10.2%。第3季度达19229.19元,比2007年同期增长12.3%。第4季度累计达25316.72元,比2007年同期增长12.7%。2009年第1季度达8109.29元,比2008年同期增长10.2%。
3.2 房地产基础数据分析
2007年第3季度,广州市房地产开发投资额累计达到4328495万元,比2006年同期增长28.6%。第4季度累计达到7038031万元,比2006年同期增长26.4%。2008年第1季度房地产开发投资额达1372234万元,比2007年同期增长23.9%;第2季度累计达3191215万元,比2007年同期增长19.7%;第3季度达5171575万元,比2007年同期增长19.5%;第4季度达7624286万元,比2007年同期增长8.3%。2009年第1季度达1250749万元,比2008年同期增长-8.9%,近期首次出现负增长。
从2007年第3季度开始房地产投资占固定资产投资和地区生产总值的比重保持了增长的态势,但是在2008年第4季度后两个数据都出现了较明显的下降。如表1所示。
从2007年7月美国爆发次贷危机以来,为考察广州经济受其影响的程度,取CPI、出口总值累计数和与2006年同期相比增长率以及进出口差额的数据来衡量。由于房地产投资中住宅性住房投资占绝大多数,因此本文取房屋价格指数来衡量广州市房地产业所受影响。数据如表2所示。
从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图,房屋价格不计入居民消费价格指数,发现这两个数据基本保持了一致的发展态势,从2008年8月开始都出现了下降的趋势。
从表2中发现衡量国外对广州经济影响的重要参数：出口总值、出口比上年同期增长率和进出口差额都出现了负面变化。出口比上年同期增长率除了2007年7月和2008年1月达到20%以上外,大都保持在十位数左右的增长速度,到2009年甚至连续出现了负增长,这在以往都是极少出现的现象,而进出口差额除了在2007年7月~12月保持了较明显的增长外,到2008年也开始出现了急剧下跌的态势,甚至出现负数,2008年11月出现了井喷的增长后又出现了连续下降的趋势。
由于数据可得性的限制,本文对于房地产资金来源基础数据取广东省2007年第1季度与2008年第1季度的数据作对比,以此作为广州市房地产资金来源基础数据的参考。
从表3中可以发现2008年第1季度房地产资金来源较2007年第1季度有较快增长,其中,国内贷款和自筹资金的增长速度明显,其他资金来源也占较大份额,但是与此对比的是外资所占比重出现了下降,其下降幅度达到了47.34%。
4 原 因
从上文的数据分析中发现衡量宏观经济状况的数据都呈现出良好的发展态势,地区生产总值和居民可支配收入都保持了较平稳的增长趋势,这说明广州经济没有受到美国次贷危机及其后的金融风暴的太大影响。
社会固定资产投资与其他数据不同的是,在2007年第3季度到2009年第1季度这段时间,保持了绝对增长的态势,尤其是在2009年第1季度,社会固定资产投资增长幅度较之以前更加明显,并且固定资产占GDP的比重除了2008年第1季度外都保持在20%以上。这一方面说明了社会固定资产投资,尤其是国内投资对熨平经济波动,保持社会经济平稳快速发展起到了重要的作用,另一方面说明了社会固定资产投资的增加是广州市应对美国次贷危机及其带来的金融风暴的负面影响的措施。
广州市2007年第3季度—2009年第1季度这段时间,房地产投资占固定资产投资比重保持的增长势头直至2008年3季度才出现了逆转,这一方面是由于美国次贷危机及其带来的金融风暴影响的滞后性;另一方面也是由于房地产投资是长期投资行为,因此房地产投资决策的变化也具有一定的时滞。我国在美国发生次贷危机后加强了房地产行业的监管,2007年9月央行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,要求严格住房消费贷款管理,对已利用贷款购买住房对又申请购买第二套(含)以上住房的,首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付比例不得低于30%。这个政策是在美国次贷危机爆发后出台的。美国次贷危机引起我国房地产市场外资抽逃的现象,对我国房地产市场更是雪上加霜，这也直接导致了在2008年第3季度开始的房地产投资占固定资产投资比重的逆转。
从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图可以看出,居民消费价格指数和房屋价格指数成基本同方向的变动,由于房屋价格指数不计入居民消费价格指数,所以两者的同方向变动可以解读为CPI对房屋价格的影响是同方向的。
从上面的图表还可以发现,广州市的房地产投资占地区生产总值的比重虽然有波动,但是都保持在30%以上,在美国次贷危机以及之后的金融危机爆发后,广州市的房地产市场仍旧保持着较高的投资比例,其中一个很重要的原因是国外资金占广州房地产市场的资金比重有限,在大量投放的国外资金出现抽逃时,广州的房地产市场能仍旧保持一个较健康的状况。根据2008年度广东省房地产市场的分析报告中外资的比例就可以大致看出广州市房地产中外资所占的比例大小,根据这一分析报告,2007年第1季度外资占广东省房地产投资的3.5%,到2008年第1季度外资占广东省房地产投资的1.47%,下降了2.03个百分点,所占比例非常小,但是国内贷款和自筹经费却出现了都接近50%的增长速度,这不仅减轻了外资抽逃的影响,而且使本地区的房地产市场抵抗国际风险的能力大大增强。
5 对 策
第一,针对广州市房地产市场在美国次贷危机和随之而来的金融风暴带来的影响下的表现,我们可以做出一些应对措施。为保证经济的平稳快速健康的发展,增强抵御外部风险的能力,应加大国内对固定资产的投资,扩大就业面,缓解由于房地产市场受冲击而带来的严重的失业问题,同时保证地区生产总值的增长,创造良好稳定的经济环境。
第二,政府要利用好财政政策和货币政策这两个工具,由于政策的滞后性特征,在采取政策时努力做到预见性,在控制房地产泡沫时要严格地控制泡沫破裂后可能产生的经济萎缩、就业减少、房价过度下跌、居民收入下降等负面影响。如《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是为了控制当时房地产的泡沫,但是当时美国已出现次贷危机,并且金融风暴的趋势已形成,广州市房价在之后出现了明显的下降,导致建筑、钢铁、水泥等行业的负面变化,因此我国又接连出台了一系列刺激房地产市场的措施：央行在2008年9月~12月,连续5次降息;财政部下调契税税率,居民首次购买普通自住房和改善型普通住房提供的贷款利率下限调整到贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整到20%,还调整了个人住房公积金贷款利率,同时允许地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策。这些措施在广州市的房地产市场上得到了一定的收效。
第三,政府应加大对国际游资的监管和完善人民币汇率的形成机制。国际游资主要是由于人民币升值预期所引起,当前人民币升值的外部压力既来自外界政治力量,也包括国际游资的压力,在这种情况下,无论人民币升值或者贬值,都可能引发过度反应,造成人民币的过度升值或者贬值,而这种过度会给经济带来严重的影响,因此我国政府和金融监管部门应当进一步完善人民币汇率的形成机制,使人民币升值保持一种合理的增长方式。若不加以控制,一旦外部环境变化,这些国际游资就会立即抽逃,加大房地产市场的投资风险。
第四,保障社会的就业水平和人民的收入水平的平稳增长,创造有效需求。根据2008年第1季度广东省房地产市场分析报告可以看出,2007年广东省第1季度的市场消化系数是1.7404,到2008年第1季度增加了0.9442,达到2.6849,可以看出包括广州市在内的房地产市场在这一时期市场销售情况良好,房地产市场活跃,消化能力增强,这一方面是政策刺激房地产消费的原因,另一方面是人民的收入水平在平稳的增长,增加了房地产的有效需求。
参考文献：
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[5]吴德进，李国柱.房地产泡沫理论、预警与治理[M].北京：社会科学文献出版社,2007.
[作者简介]黄睿(1984—),女,广西人,暨南大学经济学院硕士研究生,研究方向：投资经济。
作者：黄睿
恒大、保利、富力、碧桂园和雅居乐为五大广州房地产企业。 恒大、富力、碧桂园、雅居乐和合生创展为五大广州房地产民营企业。
恒大地产集团(股票编号:HK 03333)：许家印在短短6年多的时间里，将一个最初只有20多人、不多的资金的小型企业，发展成为今天拥有3000多名员工，总资产达63亿，一举跻身于中国企业500强行列的大型企业集团的创举，让人为之惊讶!1982年他在国营大型企业河南舞阳钢铁公司工作期间，成为了一名高级经济师;1997年创办了以房地产开发为基础，以能源、交通为两翼，以民族基础工业为龙头综合发展的大型民营企业集团--广州恒大实业集团，并出任董事局主席、兼党委书记;2001年8月27日，许家印同志因带领广州恒大集团在地产界取得了令人瞩目的成就，与李嘉诚等100名著名华人企业家一起，荣获中华人民共和国国务院及联合国计划开发署联合颁发的"21世纪封面人物"英才称号。
创业经历——知识改变命运
1958年，许家印出生于河南省太康县。这是吴广的故乡。史记云：吴广夏(即太康县)人也。这也曾是一个全国有名的贫困县，十年倒有九年涝，当地人常常以外出讨饭为生。幼年的许家印，母亲早逝，家境十分贫寒，依靠父亲节衣缩食供他念书，常常面临辍学的窘境。印象中最刻骨铭心的是自己经常带馒头到学校上课，可不到三天馒头便长了毛。
生活的艰辛没有使许家印放弃求学的信念，反而坚定了他“知识改变命运”的决心。在亲友的扶助下，许家印发奋读书，恢复高考后的第一年，就以优异的成绩考上武汉钢铁学院(现武汉科技大学)，终于学有所成。1982年许家印大学毕业被分配到河南舞阳钢铁公司工作。在工厂的10年，从小技术员做起，历任车间主任、厂长等职，并获得冶金部颁发的高级经济师职称。
偷师学艺14年
1992年，小平同志的南巡谈话让许家印察觉到新的机遇，毅然放弃了铁饭碗，到改革开放的前沿深圳去创业。已经做到厂长的职位，对于想创业的许家印来说似乎资历是够了。但他还是决定先给人打工，再寻求机会。1992年他到了人生地不熟的深圳，自己做了将近20份简历，每份简历有30多页，东奔西跑3个月，却石沉大海。后来许家印重新做了10余份只有两页的简历，这招果然奏效，很快就有好几家公司的老总约他面试。
许家印在几家大公司的盛情邀请下，最终和一家连锁商店的老总签了约，“看中了它的发展前景和可提供锻炼自己的舞台以及老板的才智和胆略”，当谈到此时，许家印对这位老板的深情难以言表。就这样，他从一家商店的业务员做起，靠着踏实、肯学又勇于开拓创新和坚韧不拔的精神，他很快成为这家公司的办公室主任。其果断、大气的作风也为老板所赏识，并和老板成为了要好的朋友。
到了1995年底，已是这家公司总经理的许家印，面临人生最大的一次机遇。老板派他进军广东的房地产业。洞察力极强的他意识到广东经济的快速发展一定会带动当地房地产行业的红火，胸怀大志的他决意在地产界打拼一番。许家印立即收拾好行李，带着公司的委托和老板的信任去了广州。
1996年许家印开始了他为老板的第二次创业，创业的艰辛难以想象，一个司机，一个出纳，一个业务员，一个只有3个员工的公司成立了。没有办公费用，他就找朋友借了10万元。为了节省开支，他们就在郊区租了一间民房办公。公司没有资金、项目，他们就四处打广告，找客户，经过不到3个月的努力，他们终于找银行贷到了2000万元的启动资金。
1 经过不到一年半的努力，这家房地产公司已成为广州地产界小有名气、初具规模的地产公司。他个人也为公司创造了巨大的经济效益。
有过这两次为老板创业的经历，自己的创业起家自然就轻车熟路了。当人们看着许家印10年创造的惊人财富时，其实并不知道他用了14年的时间历练自己获得财富的本领。 当1996年许家印开始真正属于自己的创业时，他的确是白手起家，带着原来公司的七八个人创立了恒大实业集团公司。资金不多，但许家印却可以凭着在这之前十多年间所积累的丰富经验，打造誉称中国第一个楼盘的广州金碧花园，并借此一举成名，成为“中国著名城镇化社区50佳”名盘。
1998年6月23日，广州市政府举行中心城区的首次土地拍卖会。当时，名不见经传的恒大集团以1.34亿元的价格拿到了海珠区南州路的农药厂地块，楼面地价仅686元/平方米，土地出让金可在1年内分期缴付。正是这块当时无人愿要的农药厂地块成就了许家印。
许家印在这块地上开发的金碧花园以2500元/平方米的价格开卖。由于价格低，金碧花园成为当年海珠区销售最好的楼盘之一。有业界人士保守估计，一个金碧花园让许家印有了五六亿的进账。这也是他的第一桶金。他还创下了包括金碧花园、金碧华府、金碧御水山庄、金碧湾等13个楼盘同期开发的惊人纪录，创下了房地产开发的奇迹。1999年许家印的恒大集团位居广州房地产企业综合实力30强第七名，完成这一切只用了一年半的时间。
许家印后来创业经历让人瞠目，仅仅利用10年时间将一家名不见经传的企业发展成为拥有包括上市公司“恒大地产”在内的十多家下属企业的集团公司，并一举成为广州市十大投资集团前茅企业、中国房地产百强企业，并一举荣登“中国企业500强”的金榜。
创业历经的困难
恒大地产，这家“广东地产五虎”中惟一未上市的地产公司，2008年可谓命途多舛：先是受金融危机影响上市折戟，后遭遇资金链断裂危机。在2009年终于迎来转折：政府放宽了对地产商的信贷和土地出让金缴纳，加上其自身的降价促销，半年时间销售额冲上百亿大关。
对恒大老板许家印来说，从一年多前(2008年)深陷破产传闻，到如今(2009年7月)大摆“庆功宴”，更是充满了戏剧色彩。
人生历程——现代化管理模式
许家印自1982年从武汉科技大学毕业后，在国营大企业从事高级管理工作，他不仅具备了管理现代大型企业的综合素质和能力，而且在现代企业管理学术理论方面也有深厚的造诣。他最为成功之处在于创建了一整套现代企业管理制度的“恒大管理模式”，使企业改革与革新得以顺利推进，一步步稳健地发展壮大起来了。更能可贵的是，他的这套科学管理模式，在不断地被他人效仿之时，他的又一套更为先进的管理制度系统随之诞生了，使之成为最具创新能力和最具竞争力的现代学者型企业家。
许家印不仅在企业宏观决策、成本控制、人力资源战略等学科有深厚的理论功底，而且在长期的企业管理实践中积累了丰富的实践经验，并将先进的国际现代管理学理论与我国企业实践经验加以有机结合，形成了自己一套独特的管理理论体系。他的学术成果，为形成我国具有现代性、民族性的企业管理学理论作出了一定的贡献。
许家印由于对中国企业的发展做出了杰出贡献，不仅担任了广东省地产商会会长、广东
2 省房地产业协会副会长等社会职务，而且还与中国石油天然气集团公司总经理马富才、招商银行行长马蔚华、首都钢铁总公司董事长朱继民、海尔集团董事局主席张瑞敏、中国第一汽车集团公司总经理竺延风、中国人寿保险公司总经理王宪章、北京市委副书记阳安江、辽宁省副省长刘国强、天津市副市长杨栋梁、重庆市副市长吴家农等国内著名企业家及省市重要领导一起担任了中国企业家协会副会长、中国企业联合会副会长重要职务，他还是广东省担任此项职务的唯一一位民营企业家，足以显示出他在我国企业界的威望和综合实力。
保利房地产(集团)股份有限公司 [SH600048] 简介
保利房地产(集团)股份有限公司保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年12月，公司总资产已达409亿元，比上年末增长148%。
2007年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，比2006年增长133%;公司被博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司”。2008年4月17日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大国有商业银行广东省分行和民生银行地产金融事业部联合在广州市发布了第七届(2008年度)广东地产资信20强，保利地产的资金实力和信用记录，获得了评审委员会的一致认可，荣登第一名。2008年6月4日国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布最新的《2008中国房地产上市公司TOP10研究成果》，保利地产位列中国房地产沪深上市地产公司综合实力第二名，房地产上市公司经营规模第二名，房地产上市公司投资价值第二名。十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。 公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。 保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想。 保利地产从诞生伊始即坚持诚信经营稳健务实的作风，以产品和服务创造价值，给客户提供的不仅仅是建筑和空间，更是生活的元素与境界。
广州富力地产股份有限公司(香港联合交易所上市编号：2777)
公司成立于1994年，注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。
3 公司名称： 总部地点： 成立时间： 经营范围： 广州富力地产股份有限公司
公司上市性质： 公司 员工4000数： 多人 注册8.06资金： 亿元 总资774产： 亿 北京
1994年
房地产开发
张力个人资料：2003年中国内地百富榜第61位，个人财富估值约12亿元，拥有富力集团半数股权。他从一个不到10人的小型民营房地产公司开始创业，仅仅用了十年就成为广州第一。然而，他却极少在公共场合露面或接受媒体采访，被誉为“神秘大亨”。
1953年生，广东广州人，大专学历。张力正式投身地产界是在1993年。当时他从原来任职的广州市天河区政府出来已经5年，其间主要靠做装修和工程设计赚了一些钱，恰逢广州楼市开始急速升温，各路人马纷纷杀入，他力邀来自香港的李思廉合资组建广州天力地产集团有限公司，共投资2000万元，双方各占50%股权，此即后来富力地产的前身。雄心勃勃的天力公司起步头一年就连续做了三个楼盘，但因为手头资金有限，项目地块都选在广州天河区和白云区的城郊结合部，而且多是廉价的宅基地(即农民自有建房用地)。第二年，他们洽购广州氮肥厂职工宿舍用地重新开发过程中注意到，很多广州老牌国有企业因旧城改造需要必须陆续外迁，而这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。 1994年，他们买下一家外迁化工厂的地皮，开发公司第一个小区项目富力新居，据称后来张力曾回忆说，“那块地靠着煤厂，又挨着铁路，没人敢买，我们就敢买。当时拿到那块地，地上的煤还有一寸多厚，我们把煤铲起来，再用水冲干净。房子一开卖，每平方米3000多元，买房的人排起队来，很快就卖完了。因为当时很少人搞普通住宅，市场上几乎没货，人人都去搞甲级写字楼、高档豪宅。”富力新居出人意料的业绩，给李张二人打了一支强心针，也使公司的战略方向初步明朗，此后便一发不可收拾：从较早的富力广场、富力半岛，到最近启动的富力现代城，前后在广州做的23个楼盘300余万平方米楼面，半数以上是市区旧厂房的拆迁地块，而令公司一夜之间名扬全国的北京富力城，原址其实也是北京起重机厂等五家老厂房所在地。一个敢于冒险的实干家“张总是一个敢于冒险的人”，一位曾在富力核心部门任高级主管的人士这样评价其昔日的老板。
1995年果断买下富力广场地块的决策，充分体现了张力“敢于冒险”的做事风格。占地12万平方米的富力广场，原为广州铜材厂和同济化工厂所在地，现任富力集团副总经理吕劲在一次接受采访时曾透露，那时候要买这块地必须先给工厂付3000万定金，这笔钱对当时的富力来说可不是小数目，况且还没有得到政府的正式批准前，能不能把钱打到对方账号上呢?“高层们讨论到夜里12点半才下定决心，即使有很多不确定因素，钱也要先给工厂，表达我们合作的诚意，把这个大项目争取回来。”而张力本人则称，“拿铜材厂那块地时，看到‘满目疮痍’的烂地，很多发展商都选择了退出，我们和厂方商量，看能不能分期付款，晚一点给钱。我们一个月后就开工，两个月后就卖楼。项目资金流动很快，结果付款很顺利，前后只用了8个月就交楼了。”稍有常识的人都明白，假如那时候房子一下卖不动，资金流一断，对富力的打击将是致命的，事实却证明张力冒险成功：1996年面世的富力广场，无论社区环境还是户型都是当时老城区最漂亮的，均价卖到每平方米6000多元，它令广州人
4 从此对一家本不起眼的开发商有了最直观的认识，也为公司带来了众多荣誉，至今仍被富力上下视为公司发展历程上的一大转折点。了解这段往事的人，对后来富力初入北京即以32亿天价拿地建富力城，几乎引发京城楼市一场风暴之举，也就完全不奇怪了。不过，那位富力前高管又强调，张力虽然不怕冒险，但很注重实际，而且工作勤奋，反应敏捷，做事仔细。据他介绍，已是大集团老总的张力，还经常顶着南方炎夏三十多度的高温，亲自四处巡视工地，且极为注重检查施工质量和产品设计效果。他认为，富力在成本控制方面之所以优于很多同行企业，“张总功不可没”。创造财富奇迹的另一半统计资料显示，自1996年开始，富力集团销售额平均每年翻一番，从1995年的3000万元到2002年的20亿元，今年销售目标更高达40亿元，已从起步时10多人的小公司，发展成今天名副其实的地产大鳄，但多年来富力仍一直沿用当初合作双方平分股权的“双老板”制，这在国内房地产界可谓另类。追踪张力的财富故事，自然不能不提富力的“另一半”———现任董事长李思廉。
据富力有关人士介绍，李张二人在公司内部分工明确，毕业于香港中文大学数学系的李思廉，主管公司财务和市场营销，张负责项目土地和工程管理。也许正因为这个缘故，李在公众场合出现的机会更多一些。关于两人之间的合作，张力曾表示，“我和搭档(指李思廉)十年没红过脸，在商界也是绝无仅有。我们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用。”由此可知，两人关系绝非一般生意上的伙伴可比。而李思廉对此问题的表态，则更多是从公司整体运作层面出发，“我们公司比较注重团队精神，就是说我们不把公司的成就简单看成是哪一个人或者哪一个部门的功劳。” 2001年11月，经过连续数年业务高速增长后，富力集团对旗下全资子公司广州天力房地产开发有限公司进行了股份制改造，正式更名为广州富力房地产股份有限公司，注册资金达5.5亿元，该股份公司随即进入上市辅导期，更有消息称上市筹备工作已到最关键阶段。作为国内大型房地产企业之一，富力上市的努力为业界所瞩目，而上市过程将对该公司迄今为止相对稳定的独特股权结构、从而对这两位老板个人财富价值的变化产生何种影响，也许会是人们关注的另一个焦点。
2005年起张力任联席董事长，主要负责购地、开发、工程、成本控制和集团架构管理等方面。
2010年2月，张力入选《福布斯》全球亿万富豪榜，排第556名。 发展历程
1994年-2001年 立足广州、确定方向
1994年，富力地产正式成立，全面进入房地产开发领域，并确立以“城市改造，建设宜居社区”为发展方向。到2001年末，富力地产已在广州市完成了包括富力新居、富力广场、富力半岛、富力环市西苑、富力千禧花园、富力顺意花园等大型旧厂改造项目，总面积超过250万平方米。一系列“旧城换新貌”的恢弘手笔，一个个宜居社区在城市中心的崛起，见证着富力为推动广州城市化建设作出的巨大贡献，同时也为企业的后续发展打下了坚实基础。
2002年 进军北京，扩张启航
2002年，进军北京，一举揽下东三环内占地面积超过41万平方米、总建筑面积达150万平方米的旗舰项目——北京富力城，并将其打造成为了北京CBD商务圈集居住、商务、休闲、健身、娱乐、购物为一体的高品质社区，富力地产全国化布局之路自此起航。
5 2006年 南拓北进，布局全国
非凡的经营理念和稳健的发展步伐，为富力地产大手笔南拓北进、布局全国创造了条件，到2007年，富力地产已全面进入广州、北京、上海、天津、西安、太原、成都、重庆、沈阳、海南、惠州11个核心城市和地区，完成开发面积超过1200万平方米，基本实现全国化战略布局。
2005年-2006年 赴港上市，创建非凡
2005年，富力地产在香港联合交易所主板正式上市(上市编号：2777)，并一举打破多项纪录：首个交易日中，成交量达到617万股，总成交额约6863万港元，市值超200亿港元，成为在香港H股上市集资额最高的中国内地民营企业;2006年5月，上市不到一年时间的富力地产，更成功跻身香港上市公司市值最高的的200家之列，成为首家被纳入恒生中国企业指数、恒生综合指数系列及恒生流通指数系列成份股的内地房地产开发企业。一系列创举，不仅在当时的民营企业界引起了巨大反响，而且在全球范围内吸引了众多投资者的目光;与此同时，随着由富力地产引领的“上市融资-规模扩张”的房企发展模式的兴起，中国房地产业正式步入资本制胜的全新时代，地产企业相继走上规模经营、规范治理的发展之路。
2007年高瞻远瞩，领跑商业
2004年至今，富力地产在珠江新城已拿下16个项目，广州CBD的商业领袖由此诞生。随着广州富力中心、北京富力中心、广州富力盈隆广场、广州富力盈泰广场、广州富力盈信大厦等超甲级写字楼拔地而起，以及北京富力广场、成都天汇MALL、重庆富力美居天下等大型商业综合体的正式运营，富力地产在华南、华北和中部地区的一线城市CBD核心区，重点发展高档写字楼、商业项目及国际顶级酒店，拉开了进军商业地产的序幕。这标志着富力地产已走出有别于其他房地产开发企业的运营模式之路，成为国内商业地产的领跑者。同时，富力地产还与凯悦集团、万豪集团、洲际集团三大国际顶级酒店管理公司合作，共同打造星级酒店旗舰。目前，广州富力丽思·卡尔顿酒店、富力君悦大酒店、北京富力·万丽酒店、富力·快捷假日酒店已落成运营，未来5年，富力地产旗下将有20家五星级酒店在全国各地陆续落成，富力地产的商业王国将更加多元丰富。
2010年 ERP启动，战略升级
伴随着房地产粗放管理时代的结束，和市场竞争的加剧，富力地产逐渐转向集团化，精细化的发展道路，从论证、策划、土地取得、开发手续、设计、采购、施工、销售、交付到物业管理所有环节，实行科学规范化管理，节约管理成本。
2011，富力地产开始在全国范围内大力推行ERP(Enterprise Resource Planing，企业资源计划)系统，充分整合地产企业产品、资金、员工、信息等内部资源和客户、供应商、合作伙伴、投资者等外部资源信息，以系统化的管理思想，为企业发展决策提供更详尽、科学依据。
碧桂园集团(股票编号：HK2007)
创建于1997年，是以房地产为主营业务，属下机构涉及房地产开发，建筑、装修、园林设计、建筑施工、市场营销、物业管理、五星级酒店连锁、教育品牌连锁、休闲娱乐连锁、社区商业连锁等多个行业的大型综合性企业集团。立业至今，碧桂园一直以“用心建设，关怀住户，回报社会”的企业开发与经营理念，在房地产领域矢志耕耘，不但直接为社会提供
6 了超过10万多个就业职位，更为消费者营造了数十个“环境优美，配套齐备，星级服务，严密保安”的五星级大规模社区。目前，碧桂园已经拥有近20万业主，项目遍布珠三角及国内其他省市，真正实现了规模化的品牌连锁经营。项目遍布珠三角及国内其他省市，真正实现了规模化的品牌连锁经营。2007年的4月20日，碧桂园控股有限公司在香港联交所主板成功上市(股票编号：2007)，碧桂园一举成为目前国内市值最大的房地产企业。
杨惠妍个人简介：
1981年出生，籍贯广东顺德，美国俄亥俄州立大学市场营销及物流专业学士学位，2005年加入碧桂园担任采购部经理，现在作为公司执行董事，。杨惠妍带来了全新的来自美国的管理团队基金会。2008年5月杨惠妍个人捐资1000万元，委托该基金会设立“汶川地震孤儿救助基金”。 入选2009上市民企百强位居入榜房企首位。截至2009年12月31日，碧桂园2009年实现合同销售金额约232亿元人民币。
作为杨国强三个女儿之一，26岁(07年)的杨惠妍是目前碧桂园集团最大股东，拥有集团公司70%的股权。上市之后，其持股比例为58.19%。
2007年4月2日，极少露面的杨国强在公司香港招股推介会上接受媒体采访，并首次回应接班人问题。对于为何这么早将价值数百亿的股权交给二女儿杨惠妍，杨国强的回答是“其实我到一百岁也是要给她们的，自己人信得过!”他在上市招股书中把家族传承的计划写在上面：“将股权转让给女儿杨惠妍，是希望训练她成为碧桂园继承人。” 同时，杨国强说，自己有三个女儿，并不会只将股权转让给其中一个，杨惠妍只不过是代表家族持有股份。
4月10日，碧桂园集团发布澄清公告称，杨国强及其女儿杨惠妍已向董事会确认，杨惠妍并非父亲的代言人，而是公司权益的最终实益拥有人，可全权决定如何管理个人资产。她于公司的权益，并不涉及她须对杨氏家族任何成员或其他个别人士负责的信托或安排。 这意味着杨国强主动将内地首富的桂冠戴在了自己女儿的头上。结婚时年仅25岁的杨惠妍，一个极少在公众场合出现的女孩子，成为中国内地继张茵之后的又一个女首富。 广东顺德地产商碧桂园1992年发家于广东顺德，主要开发业务集中在广州及珠三角地区。自1999年起，集团每年楼盘销售总金额均超过25亿元。
广东顺德地产商碧桂园2007年4月20日在香港联交所挂牌上市(2007.HK)，吸引68万香港人认购。股份公开发售部分共获613.6665亿股有效申请，相当于超额认购254.7倍。杨惠妍是碧桂园创始人杨国强的二女儿，碧桂园公开招股的同时，杨国强把自己的股权转让给了二女儿杨惠妍。杨惠妍100%控股“必胜有限公司”，而这家在英属维尔京群岛注册的“外资”公司持有碧桂园95.2亿股份，占上市后58.19%份额。
上市首日开盘报7.00元。持有95.2亿股碧桂园的25岁大股东杨惠妍一举超过玖龙纸业的董事长张茵成为新一代内地女首富，身价约为666.4亿港元。
而在此番造富之路上，碧桂园吸引了包括李兆基、郭鹤年、中信泰富、淡马锡等投资大鳄的重注持股，68万散户股民的热力追捧，给本已经足够热闹的股市再添了一个资本运作的神话。据香港《文汇报》报道，被誉为亚洲股神的恒基地产(0012)主席李兆基于3月20日公开表示，将计划动用10亿元认购碧桂园的新股，成为策略性股东。由此开始，碧桂园
7 迅即成为市场投资的焦点。
在碧桂园投资者推介会上，有关人士介绍说：“碧桂园的单位土地成本占平均售价的百分比始终低于10%。基于其快速资产周转及强劲的资金流，使公司具备支付绝大部分土地出让金的能力，至2007年1月31日，碧桂园土地储备的建筑面积约1900万平方米，其中97%的土地已经获得土地使用证，另外3%正在办理中。” 后来的事实证明，这一推介内容似乎给了投资者更大的信心，以至碧桂园从路演至上市一路受到投资者的追捧，成为难得一见的内地民企热股。报道说，占香港总人口近10%的68万港人，申购周五(4月20日)正式上市的碧桂园，其冻结资金达到3330亿港元，仅次于中国工商银行，成为历年来在香港上市的内地房企中吸引资金最庞大的一个。
4月3日，香港交易所网站上公布了碧桂园(2007.HK)的招股章程及公告，碧桂园的上市序幕正式拉开。根据其计划，碧桂园将发行24亿新股，集资额约100亿港币左右。其招股书上显示，该企业所有项目已竣工的建筑面积达6487647平方米，建成有37705个单位，预计可容纳15万人口。未完成开发的总建筑面积为4821421平方米，持有未来发展物业的总建筑面积达13320234平方米。
4月20日，广东碧桂园集团(2007.H K)正式在香港联交所挂牌上市，中国房地产界又一个资本神话在此被谱写。碧桂园上市后，7.00港元开盘，一度涨到7.35元，女首富杨惠妍的身价也飙升至700亿港元。午盘时，碧桂园股价达到7.34港元，杨惠妍的身价也达到698.77亿港元，逼近700亿港元。
而同一时间，2006年内地首富张茵旗下的玖龙纸业(2689.HK)收报16.38港元，涨0.22港元，涨幅1.36%，市值682.39亿港元，持股72%的张茵目前身价491.32亿港元。 杨惠妍到底有多富?美国的《国际先驱论坛报》给了一个形象的比照：她的个人财富已经超过索罗斯、苹果的乔布斯和传媒大亨默多克。
而在福布斯题为“爸爸的女孩”(Daddys Girl)的一篇文章中，杨惠妍成为首富的原因被归结为“有个好爸爸和上市带来的财富膨胀”。这位年轻的财富拥有者低调得异乎寻常。她至今未接受过任何采访，媒体甚至找不到一张有关她的合乎发表规格的照片。
从履历上看，杨惠妍的个人经历异常简单。1981年出生于顺德的杨惠妍在老家度过了平静的童年。她的中学生活大部分时间是在父亲创办的广东碧桂园学校中度过。
在杨国强一位下属的眼中，杨惠妍是一个给人“淡淡的亲切感、稳重感”的“邻家女孩”。“她很单纯、很普通。”一位碧桂园前工作人员回忆，“我认识她时，豆豆还是一个十三四岁的中学生。”杨惠妍的乳名是“豆豆”，接近杨氏家族的碧桂园高管都随其父母唤其乳名。 在外貌上，杨惠妍像她母亲，而妹妹杨子莹则像其父。“有趣的是，性格上也是这样!”这位曾在杨国强身边服务7年的碧桂园高层说，平时见到杨惠妍，她的表情总是微笑，“但不会与你说太多的话”。 在杨惠妍去美国读书之前，为了强化她的英语听说能力，杨国强专门请了一位年纪相仿的外籍女学生与她同吃同住。“杨总对她们的教育和培养更多地是在品格方面。”杨国强的一位前助理说。喜好研读李嘉诚传记的杨国强，似乎在培养子女的方式上也在效仿李嘉诚。当杨惠妍只有十三四岁时，父亲就将她们姐妹俩带到董事会会议列席旁听。会后，杨国强还会向她们解释为什么他在会议上这样说话以及如何批评下属等等。
8 在这种言传身教中，杨惠妍或许渐渐明白她将是碧桂园未来的接班人。然而，这并不是这位内向的女孩当初理想的职业。与现在首富身份相去甚远，杨惠妍曾经在家人面前表示，她的志向是当一名教师。“对于管理一个企业，特别是像碧桂园这样的大型企业，不一定是杨小姐最初的兴趣，起码在去美国之前不是。”上述碧桂园的那位高层说。 倒是妹妹杨子莹表现得更积极，她曾半认真半开玩笑地说过：“以后姐姐要管理公司，我要管理学校!”杨子莹现在美国俄亥俄州立大学攻读心理学专业。2001年秋，碧桂园国际学校毕业的杨惠妍同样赴该校学习，四年后获得市场与物流专业学位。
“我听到她是首富的消息感到很吃惊，她很低调，在中国留学生圈子里几乎没有人了解她。”毕业于俄亥俄州立大学的杨雪峰说。 到目前为止，还没有接受过内地媒体采访的杨惠妍，其个人问题深受网友好奇。据小道消息流传，杨惠妍去年就已结婚，到底是怎样幸运的男人娶了我们的年轻富有才干的首富?有人更说其夫是哈尔滨人。而e网通视频网独家获得的这一组图片，则毫无疑问的证实了这位内地女首富的确已经结婚。婚礼照片显示，这位年轻的女首富身材高挑，气质颇佳，人前也始终保持微笑。而她的丈夫戴着眼镜，看上去很斯文。今年(2008)27岁的杨惠妍以财富330亿元，排名08胡润百富榜第三。但是，到了2007年的首富的财富一年里缩水近75%。 除房地产外，她在能源领域也有投资。女首富杨惠妍历年套现32亿元。2007年4月碧桂园在香港上市，她的父亲杨国强是碧桂园的创始人，2005年杨国强将股份转给了毕业于美国俄亥俄州立大学二女儿杨惠妍。
雅居乐地产(股票代号：HK3383)
雅居乐地产控股有限公司，前身是1985年成立的时代家具有限公司，1992年成立中山市雅居乐房地产开发有限公司，于2005年12月15日于香港交易所(股票代号：3383)上市，是以房地产开发、物业管理及室内装修、酒店管理为公司业务的股份公司，简称雅居乐集团。集团总部设在广东省中山市三乡镇，下属项目分布于中山、广州、佛山和香港、澳门等城市。 公司名称： 外文名称： 总部地点： 成立时间： 雅居乐地产控股有限公司
经营房范围： 地产商
AGILE
公司上性质： 市公司
广东省中山市三乡镇
董事陈长： 卓林
1985年
中国最具规模的开发商之一，起初是在广东省中山市三乡镇经营一家家俬厂，在1992年开始涉足房地产，於2005年在香港联合交易所主板上市，以房地产开发及经营为主，同时亦广泛涉足物业管理、商用物业及酒店经营等多个领域，品牌知名度享誉全国，是少数获纳入恒生综合指雅居乐地产控股有限公司
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数、恒生综合市值指数、恒生中国内地100及摩根士丹利资本国际中国指数成份股的中国房地产企业。现时雅居乐的主席是陈卓林(1962年生)。其他董事局成员包括陈卓贤(1960
9 年生，副主席兼联席总裁)、陆倩芳(副主席兼联席总裁)、陈卓雄(1957年生)、陈卓喜及陈卓南(1963年生)。 截至2011年8月17日，雅居乐的业务覆盖范围已扩展至全国26个城市及地区，共有70个处於不同发展阶段的房地产项目，广泛分布於海南、上海、南京、常州、成都、西安、重庆、沈阳、天津、广州、佛山、中山、惠州及河源等城市和地区，土地储备总建筑面积共计约3,213万平方米(包括全部已取得土地使用权证和拥有权益的土地)。 香港信报2012年8月23日引述市场消息，雅居乐主席陈卓林，因被指非礼他的秘书，该名秘书已经向警署报案，而陈卓林亦已联络其律师为其辩护。交银国际地产分析师何志忠也认为，陈卓林不会被轻易定罪，坐牢的可能性应该不大，公司运营也不会因此受太大影响。
雅居乐发展历程：
1985年-雅居乐集团的前身-时代家具有限公司成立，奠定了雅居乐集团的发展基础。 1992年-成立中山市雅居乐房地产开发有限公司，实现了集团的战略转移。并成功开发项目中山雅居乐花园，深受港澳人士欢迎，成为珠三角地区著名外销楼盘。
1993年-成立雅居乐物业管理服务有限公司，引入港式物业管理模式。
1997年-成立中山市雅居乐集团有限公司。开发项目雍景园，成功迈向高端市场。 1999年-雅居乐物业管理服务有限公司全面通过ISO9002质量体系认证，管理服务水平迈上新台阶。开发项目凯茵豪园，引入了绿色建筑理念。
2000年-开发项目广州雅居乐花园、南湖半岛花园、南海雍景园、花都雍华庭，并于2002年、2003年陆续推出市场。
2001年-雅居乐物业管理服务有限公司成为国家一级物业管理资质企业。 2003年-雅居乐房地产开发有限公司成为房地产开发国家一级资质企业。
2005年-雅居乐地产控股有限公司于香港联交所主板挂牌上市(股票代号：HK3383)。截至2005年12月31日，雅居乐旗下房地产项目共有18个。
2006年- “2006年中国房地产上市公司10强研究”报告显示，雅居乐地产位列香港上市中国内地房地产公司综合实力第四位。并于同年被纳入为摩根士丹利资本国际中国指数成分股和恒生综合指数和恒生流通综合指数成分股。
2007年- 2007年，雅居乐喜庆十五周年，力推全新理念--远见、心建、共建未来。雅居乐地产陆续投得成都、海南、南京、河源、大涌、沙溪、珠江新城、惠州、三水、花都、西安等地块的土地使用权。
2008年- 雅居乐与投资机构摩根士丹利达成协议，共同开发超过人民币200亿元资金投入的海南清水湾项目，并将其发展成大型综合旅游度假区。同年，海南清水湾雅居乐莱佛士度假酒店有隆重的奠基仪式。上海雅居乐国际广场万豪酒店管理合同正式签署。 2009年-惠州白鹭湖雅居乐喜来登度假酒店、海南清水湾莱佛士酒店、JW 万豪度假酒店、海南清水湾雅居乐豪瑞阁酒店、海南清水湾、海南清水湾雅居乐希尔顿酒店、海南清水湾卓美亚雅居乐度假酒店先后签署管理合同。广州雅居乐剑桥郡、花都区107国道、中山库充项目、广州珠江新城B1-7项目、南海区西樵商贸广场项目先后正式动工。 广州雅居乐
10 剑桥郡、海南清水湾、西安雅居乐花园、顺德雅居乐花园等正式开售，反应热烈。上海雅居乐国际广场完成结构工程。雅居乐先后通过拍卖或挂牌竞得多块土地，并与内房同业碧桂园及广州富力地产以联合拍卖方式取得广州市亚运城地块的土地使用权。
2010年-雅居乐先后取得中山御龙山，中山五桂山秀丽湖东岸，花都区107国道、佛山三水区西南街道高丰村，佛山市禅城区，南京江宁、浦口，沈阳沈北，天津津南，海南澄迈等地块，并与业内优秀发展商成立合营公司，共同收购及发展位于天津市津南区的一项物业。番禺锦官城、花都雅居乐岭会、广州雅居乐七里海、增城雅居乐御宾府、中山坦洲裕州村项目、中山铂爵山、南海御景名门项目、沈阳蒲河新城项目、乐从雅居乐花园、天津津南新城项目正式动工。花都雅居乐花园、重庆雅居乐国际花园、中山雅居乐御龙山、广州亚运城、中山雅居乐熹玥正式开售。雅居乐先后通过拍卖、招标等方式，取得佛山市三水区高丰村、西安市长安区大学城、海南省定安县南丽湖等地块。
2011年- 花都区的雅居乐岭会正式发售，深受客户追捧;同时，广州雅居乐剑桥郡“佰利山”、西安雅居乐花园“仕家”、中山凯茵新城“雅湖半岛”等全国各地楼盘新洋房组团相继开售并热销;沈阳项目、中山雅居乐剑桥郡项目、南京江宁项目、广州萝岗项目等楼盘相继奠基或动工。
“雅居乐”商标被国家工商总局认定为“中国驰名商标”。雅居乐企业评级及债券评级获得穆迪投资者服务公司调高至“Ba2”，前景展望评级为“稳定”，属同行业的最高评级之一。 雅居乐旗下第一个商业地产项目——佛山西樵雅居乐大都会广场试业启动。雅居乐成功发行5亿美元4%可换股债券，并先后获授予1亿美元和39亿港元定期银行信贷。海南清水湾卓美亚雅居乐度假酒店破土动工。
合生创展(代码：HK754)
合生创展集团有限公司(合生创展)1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市(代码：754)，是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。
从1993年起，合生创展积极投身风起云涌的改革开放建设，开香港地产集团大规模投资中国大陆房地产开发之先河。短短十数年间，合生创展集团凭借锐意进取的精神和兢兢业业的态度，实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为这中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。
合生创展秉承“优质生活、完美体现”的企业理念，致力成为完美生活的缔造者。作为根源于香港的现代企业，合生创展汇集中港两地优势，将世界级居住经典引入中国，实现国人人居梦想，成就业主完美生活。消费者的需求，就是合生创展的追求。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。
董事会主席朱孟依，1959年8月出生于广东省丰顺县，是中国房地产界的风云人物。于1992年与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办合生创展集团。后任合生创展集团有限公司主席。 是中国地产界一位沉默的大佬。获2008胡润慈善榜第2名;2008胡润百富榜第10名;2009胡润慈善榜第3名;2009海南清水湾胡润百富榜第5 名。
在地产业，大多数人不知道他，少数知道他的人称呼他“朱老农”。但这并不妨碍万科地产的董事长王石对朱孟依的尊敬：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”——需
11 要介绍的是，合生创展是朱旗下的香港上市公司，但并非全部业务——王石显然并非溢美之词，如果把合生创展和万科进行一下比较你就会清楚这一点：合生创展在广州一个城市的开发规模，与万科在全国五大城市的发展总规模相当，199
8、1999年两年，合生创展在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和。仅广州一地，合生系开发的项目就有近20个，销售商品房面积就超过600万平方米，如果算上北京及广州正在开发的项目，总额将超过1000万平方米。这个数字在国内私人开发商中，无出其右。荣登2008胡润慈善榜第2名;2008胡润百富榜第10名;2009胡润慈善榜第3名;2009海南清水湾胡润百富榜第5名。2012胡润房地产富豪榜：朱孟依家族以财富180亿元排名第八。
做企业，就是选择每天都睡不好觉的生活，白天你用前面的脑子想问题，晚上还得用后面的脑子想问题。从朱还算不上“做企业”的阶段，他已经比别人想的要多。1980年代中期，经商热潮席卷朱的老家丰顺县城，20岁出头的朱孟依成为了镇上的一个包工头。“那时在我们镇上，很多人在家门口开商铺，很乱。我就想，如果把这些人集中在一条街上的话，又好管理，又容易形成市场。”朱孟依去找镇政府，表示愿意帮助建设商业街，回报只要将业主租金给他分成就可以了。把策划投资与参与经营与地产开发捆绑在一起，这已超出了包工头的工作范围，从一开始，朱孟依就自觉地成为了地产开发商。从丰顺到广州，几年时间内朱孟依积累了丰富的人际关系以及超强的市场洞察能力，这让他能够有资本在1992年与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团公司。
朱孟依在上世纪90年代初期来到香港，并顺利获得香港永久居住证。朱用以打天下的合生创展是他于1992年与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办的，合生创展性质上虽是一家港资公司，但其主要活动地或者说经营地却是广州。因为朱与政府的良好关系，预先获知了广州新城未来发展的契机，因而得以以低廉价格抢先一步在当时尚属偏僻的广州天河区购买到大批农田。
朱孟依追求大动作，刚一进入广州，他就购买了天河区的大块农田。朱的盘算是：在广州市政府的未来规划中，天河区将被发展成商业中心。颇具气魄的华景新城让合生创展声名鹊起，而且很快天河就变成广州市内最繁华的商住区，朱孟依既把握住了机会，又推波助澜促进了天河的崛起。这无疑成为他日后与广州政府关系融洽的良好开端。
随后，合生在广州开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、华南新城等16个项目。这持续的开发很大程度上不是依靠强大的资本或人脉，而是在于朱对于市场前景的得当拿捏：合生拿到的土地都位置偏僻且地价低廉，但是几乎都位于城市未来扩张的中心区域，比如广州的天河、番禹。价格低前景好形成了合生扩张车轮的良性滚动。而且，朱孟依无心小打小闹，合生从天河华景新城开始，就以面积大为显著代表。合生在广州开发完成的项目中，建筑面积超过50万平方米的项目有5个，超过100万平方米的项目有3个，甚至有项目超过200万平方米。
廉价的土地和大规模的建设，使合生开发的项目比别人拥有更低的成本。原恒基中国公司在大型发展商中，建筑成本是最低的。以高层塔楼为例，一般发展商每平方米的建筑成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十几层的小高层，合生每平方米的建筑成本仅为1700元，但其他发展商却需要2300元。” 1997年，天河东郊并没有大型的住宅项目，合生在那里巨资开发了骏景花园，当人们看淡这块土地的价值时，去年九运会的举办使房价一举升温。而后来，当朱孟依把战线扩张到全国，他的战略同样如此：以刚刚拿到的天津宝坻县1.8万亩土地为例，土地均价每亩仅为6500元，政府还要投资市政建设。简直可以用“惠而不费”形容。
12 但“朱老农”不仅广积土地，也懂得精耕细作：合生引进香港房地产先进的设计、开发以及管理理念，大量创新保证了物业的高品质。低价格、高品质的物业最终在市场上形成了强势竞争力。这些创新大大增强了楼盘的品质，谢世东介绍，由于品牌效应，合生开发的楼盘，都比周边项目价格高，而且卖得更快。骏景花园每平方米售价5000元，但周边项目的均价仅为4000元，3000套住宅两年内全部售完。
朱孟依不只铺设一根政务IP光缆，他在挖管道的同时，铺设了更多的管道。然后，他将这些管道出售给那些急于铺设光缆的电信运营商。一根管道每公里的售价是8到20万元。不到两年时间，朱孟依在广东省内就铺设了3000多公里的网络。民营企业铺设光纤以及销售管道的做法，引起了信息产业部的不满。除了中国电信，盈通是广东省内拥有光纤网络资源最多的公司。2001年11月，朱孟依将其在盈通的绝大部分股份，全部出售给急于介入电信行业的中信集团。业内流传的价格是11亿元。朱孟依全身而退，两年时间，至少赚了10个亿。(7000KM)
房地产项目开发流程全过程
1)施工企业资质管理：
筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为
一、二级;施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业资质证书》
(1)施工企业资质的动态管理
企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模;通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。
(2)工程总承包企业的管理
随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。
工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：
其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业(以下简称工程总承包企业)受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行(竣工验收)等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业;分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工(EPC)/交钥匙总承包、设计—施工总承包(D-B)、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包(E-P)、采购—施工总承包(P-C)等方式。
其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划;在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行(竣工验收)等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计(基础工程设计)等工作。对于需要完成工程初步设计(基础工程设计)工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。
2)工程建设管理：
工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向计委申请列入年度施工计划;同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表;到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位;到工程建设质量监督总站(站)，办理质量监督注册手续;到建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。
五、申办《施工许可证》
1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
2、施工许可证办理机构：建设局
3、施工许可证办理程序：
1)填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。
2)提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》;《建设工程规划许可证》;《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明;中标通知书及施工合同;施工图纸及技术资料;施工组织设计;监理合同或建设单位工程技术人员情况;质量、安全监督手续;资金保函或证明;施工许可申请表和办理建管手续联系单。
3)建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期;延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行作废。
4、办理施工许可证：
提交下列归档资料后领取施工许可证：
(一)建设工程报建表;
(二)建设单位资信证明(可用复印件);
(三)立项批文、总体规划平面图、规划许可 证(可用复印件);
(四)施工图设计文件审查批准书;
(五)建设工程试桩施工申报登记证(可用复印件);
(六)招标申请表;
(七)招标公告;
(八)招标日程安排;
(九)招标文件及评标办法;
(十)投标申请书;
(十一)投标单位资格预审文件(保存6个月);
(十二)答疑会纪要;
(十三)投标书;
(十四)评委人员名单;
(十五)开标记录表;
(十六)评委评分表及评分汇总表;
(十七)评标报告;
(十八)中标公示证明;
(十九)中标通知书;
(二十)施工合同或监理合同;
(二十一)合同备案表;
(二十二)施工许可申请表或办理建管手续联系
(二十三)市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据;市建设管理收费认定表(共2份)
(二十四)安全和文明施工开工验收合格证(可用复印件)
第三章：工程建设阶段
工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要;
2、施工场地平整，达到施工条件;
3、施工通道疏通，满足施工运输条件;
4、施工图纸及施工资料准备;
5、施工材料和施工设备的准备;
6、临时用地或临时占道手续办理;
7、施工许可批文及办理开工手续;
8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验;
9、组织图纸会审、设计交底;
10、编制工程进度计划;
11、设计、施工、监理单位的协调;
第四章：项目销售阶段
一、领取《预售许可证》
商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《房地产开发经营项目交付使用证》。
商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建筑完成主体结构的全部;小高层建筑完成主体结构的三分之二;高层建筑完成主体结构的二分之一。
4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
5、工程施工合同;
6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
二、商品房销售及按揭办理
1、销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)
第一阶段：基础市场调研 地块环境与街区功能调研 区域经济及政策调研
竞争项目及非竞争区域项目调查重点项目考察
市场需求抽样调研
重点客户(群体)市场调研经济趋势分析
市场需求趋势分析
出具市场调研报告
物业的全面解析及定位 项目SWOT分析
1)、竞争要素全面解读
2)、项目优势分析
3)、项目劣势分析
4)、项目机会利用
5)、市场威胁与困难点 项目竞争力评估
1)、地段价值与发展评估
2)、项目差异性支撑力评估
3)、消费者选择性标准评估
4)、项目综合竞争力评估
2011-8-25 8:01:24 来源：第一财经日报
摘要:林小昭相比于政策和规划都已经明朗清晰的前海和横琴来说，广州南
沙仍然披着一层神秘的面纱。20日，中国社会...
林小昭
相比于政策和规划都已经明朗清晰的前海和横琴来说，广州南沙仍然披着一
层神秘的面纱。
20日，中国社会科学院与广州市在北京联合举行“广州南沙新区定位与发展战略研究”课题成果发布及研讨会,课题组执行组长、中国社科院财贸所所长高培勇在发布会上指出，从战略定位上看，宜将南沙新区定位为粤港澳全面合作
的国家级新区。
高培勇表示，南沙要放在上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区和最近批复的西咸新区等国家级新区同等重要的地位，并应在战略、目标定位和体制
机制创新等方面向这些先进地区看齐。
《第一财经日报》记者了解到，这个报告主要是为南沙新区开发建设提供理论支撑和决策参考。但该报告也仅是专家的研究，至于究竟有多少建议会被采纳，
以及最后能争取到国家给予多少政策支持，还在推进之中。中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋在今年全国“两会”明确指出，广州南沙新区开发、深圳前海开发、珠海横琴岛的开发都写进“十二五”规划，相当于摆下了三个棋子，这也将是广东转型升级的三个重要的平台。广东省体制改革研究会副会长兼秘书长周林生则告诉本报记者，南沙目前的经济社会发展还处在起步阶段，要实现既定目标，除了在经济上加快发展步伐以外，在行政资源配置方面也应该适度倾斜。如果仅靠南沙自身的发展和积累，不
足以支撑这样的战略定位。
“我们可能要走浦东+滨海新区的道路，它不完全像浦东新区那样做CBD，又不像滨海新区一样主要发展(工业)产业，而可能要两者相加。”广东综合改
革发展研究院副院长彭澎说。
8月23日，广东省省长黄华华在香港参加粤港合作联席会议后向媒体公布
了南沙开发的最新进展。
黄华华表示，目前南沙建设总体规划、控制性详细规划正在抓紧编制中，初步确定南沙CEPA先行先试综合示范区启动区规划面积约128平方公里，重点在科技创新与研发设计、专业服务、教育培训、休闲旅游与健康服务、文化创意与
影视制作等领域深化与港澳合作。
黄华华说，下一步，广东省将充分发挥穗港专责小组作用，推进政策对接和项目落实。支持和鼓励港商到南沙投资、创业，促进港资企业转型升级，并为港
人创业发展提供新平台。
尽管具体定位和规划未出，但春江水暖鸭先知，受各种潜在“利好”的影响，南沙的房地产已经明显升温。8月8日下午，广州迎来今年下半年卖地的首个小“高潮”，在广州的规划战略中被提升至更高层级定位的南沙区一口气推出5
幅宅地。
虽然目前的土地市场趋冷，但这场土地出让还是吸引了超过10家房地产商到场，两大房企碧桂园集团和保利地产(600048,股吧)更是针锋相对，争夺土地面积最大的5号地和商住两用的4号靓地，最终碧桂园以总价13.7亿元揽下南
沙这两块优质地块，而其余三幅地块也无一流拍。
广州市中营房地产代理有限公司，简称“中营地产”。本公司成立于2008年3月2日，在增城地区具有较高的知名度，分行遍及增城市区内，是增城市规模最大的房地产代理有限公司，也是市内楼盘成交量最高的房地产公司。
本公司自开业以来，秉承“实干创未来、诚信造中营”的企业宗旨，主要开展房地产策划、销售、旧物业重组、楼盘代理等专业策划服务。整合了各类综合性人才资源，掌握增城市各区域的市场数据及资源，创造了增城市各区域的成功范例，在行业内成为标杆。
经营范围：房地产
一、二手楼、代理房屋、商铺、厂房、地皮;个人、企业融资、银行贷款、按揭贷款。 总部地址：广东省增城市荔城镇荔乡路33号之3(中营地产理财中心)
联系人：冯小姐、陈小姐
电话：82650333;80650222;15800004088;15800007068
传真：82625277
现代城分行：增城市新塘镇港口大道363号现代城市花园157号商铺张经理：13138620018
城市家园分行：增城市新塘镇汇纺路1号首层27号商铺叶经理：15099972383
锦绣银苑分行：增城市新塘镇海关大道锦绣银苑124号商铺赵经理：1371161109
1职位：
行政总监(1名)5000元以上
1、本科及以上学历，行政管理、企业管理等相关专业;
2、具有行政管理岗位经验，具有同等职位经验;
3、熟悉公司行政管理体系与制度建设，对行政规范管理等方面有丰富的实践经验;
4、极强的协调能力和公关能力，能有效地处理各类部门间、公司与外部机构间的事务;
5、良好的团队协作精神，品行端正，有亲和力，具有很强的判断与决策能力。
业务经理(2名)2500元+提成(约4000～7000元)
1、具有房地产中介销售经验，具有销售团队管理经验;
2、熟悉房地产中介业务市场，精通房地产中介交易流程及法律法规;
3、能完成公司下达的业务指标;
4、具备房地产中介门店经营管理经验和能力;
5、熟悉荔城、新塘地区住宅业务市场。
人事主管(1名)2000～3000元
1、人力资源管理或相关专业本科以上学历;
2、具有行政人事管理经验，具有人力资源总监或行政总监经验;
3、了解现代企业人力资源管理模式和实践经验积累，对人力资源管理各个职能模块均有较深入的认识，熟悉国家相关的政策、法律法规;
4、很强的计划性和实施执行的能力;有亲和力，很强的激励、沟通、协调、团队领导能力，责任心、事业心;
5、具备良好的人际交往能力、组织协调能力、沟通能力以及解决复杂问题的能力。
董事长助理(1名)1800～2500元
1、 本科以上学历(条件优秀者可适当放宽)，专业不限;
2、 综合素质高,有良好的团队合作精神和较强的人际沟通能力;
3、 打字速度快，文字功底好;
4、 办事细致，善于分析，条理性强，有突发事件处理经验，执行力强;
5、 熟练运用各类办公设备、软件。
会计(2名)2000～2500元
1、大专以上学历，会计、经济、金融等相关专业者优先;
2、熟悉会计报表的处理，具有良好的账务处理能力，熟悉中国国家财税制度和操作规程;
3、具有会计上岗证(会计从业资格)和其他财务会计相关资格证书;
4、做事认真、细心、谨慎，诚实守信，积极进取，责任心强，有学习精神;
5、有房地产行业财务经验者优先。
行政人员(2名)1500～1800元
1、大专以上学历;
2、熟悉公文写作，熟练操作office办公软件，打字50字/分钟以上;
3、具有良好沟通、协调、组织等管理能力，积极进取;
4、具有文秘经验，有团队管理或同行业相关工作经验者优先。
行政文员(2名)1500～1800元
1、大专以上学历，形象气质较好;
2、具有人力资源或行政经验，曾任管理职位者优先;
3、对人力资源六大模块有所认识，尤对员工关系、绩效考核有独到的见解;
4、对房地产行业有了解，并具房地产行业后勤工作经验者优先。
办证专员(2名)1300元+提成 (约2000～3000元)
1、熟悉房地产按揭贷款、合同备案及办证流程，能协助客户办理交易过户;
2、工作认真、服务意识强、有责任心，能吃苦耐劳，具较强的沟通能力及协调能力;
3、综合素质强，有本地房地产、保险或银行业务经验者优先。
一手策划员(2名)2500元
1、大专以上学历;
2、受过市场营销、产业经济、公共关系、管理技能开发等方面的学习或培训;
3、具有房地产策划经验;
4、熟悉房地产买卖相关法律、法规;
5、文笔优秀、方案能力佳、具有较强的组织、统筹能力以及良好的团队协作精神;
一手楼盘销售代表(10名)1400元+提成(约3500元)
1、大专以上学历，形象气质佳;
2、性格外向、反应敏捷、表达能力强，具有较强的沟通能力及交际技巧，具有亲和力;
3、具备一定的市场分析及判断能力，出色的营销技巧、销售技能与说服能力;
4、有责任心和良好的客户服务意识，能承受较大的工作压力;
5、有一手楼盘销售经验，业绩优秀者优先。
市场调研人员(1名)1500～1800元
1、大专以上学历，房地产、市场调研、统计学或计算机相关专业优先;
2、熟悉房地产行业的运作模式与市场调研流程，具有良好的信息收集，归纳及分析能力;
3、具备较强的文字功底、逻辑能力、沟通能力及团队协作精神;
4、具有市场调查、数据分析等相关经验，有本行业经验者优先。
置业顾问(10名)1200元+提成(约2000～4500元)
1、大专学历;
2、诚实守信，工作勤奋主动，具有良好的团队精神，能承受较强的工作压力，愿意接受工作挑战;
3、有良好的陈述技巧，性格外向，喜欢与人打交道，高度的工作热情，有较强观察能力和应变能力。
4、具有二手房地产工作经验者可优先考虑。
网络设计管理员(1名)1300元
1、大专以上学历，计算机2级以上;
2、熟练掌握计算机以及其他办公设备的日常维护和故障处理;
3、熟悉PHOTOSHOP、CORELDRAW图文处理，能独立负责整体的网页设计、宣传品等设计工作;
4、沟通能力强、有团队合作精神和责任感;
5、有大型网站设计经验者优先。
【案例精要】：
围棋谚云：争棋无名局。意思是说，以争胜为目的的棋很难成为千古流传的名局，而具有“平常心”的高手反而能创造流芳的棋谱。
名雅苑，正是这样一个“无心争春”的“名局”。名雅苑初生时遥遥领先的大手笔与大创意令全行业敬畏有加，而十多年后的今天，其魅力仍在，在长江后浪推前浪的房地产界无疑是个奇迹。
part A：名雅苑十年长盛之谜
名雅苑经历了时间的考验，在“克隆”盛行的今日，其凭借高含金量的品牌和开发商对“以人为本”最朴实的追求，长盛不衰。
第一段：华南唯一优秀住宅试点小区
1996年，当“全国城市管理小区建设试点”检查评比小组来到广州，在没有特别安排的情况下看到名雅苑，他们惊呆了：“这么优秀的一个住宅小区，你们为什么不上报申请参加评比?”
正是这个“无心争春”的名雅苑，自从推出之日起，便成为广州乃至全国房地产界的“名局”。
大背景
天河建设区是一座废弃的旧机场，方圆5.2平方公里，部分是零散的农用菜地，还有是高低不平，杂草丛生的菜地。1985年初，广州市政府把综合开发天河的任务交给了“城建集团”，要求他们两年内必须完成围绕体育中心的道路和配套设施工程，以迎接第六界全国运动会在广州召开。
经过艰苦的奋斗，1987年5月23日，由“城建集团”负责修建的天河体育中心配套设施胜利竣工。
随后他们在天河开发区继续描绘着一幅壮丽的画卷。名雅苑、南雅苑、怡苑以及大都会广场，80层高的中信广场等，加上原已建成的天河体育中心建筑群以及天河路、体育东路、体育西路、天河东路、天河北路和黄埔大道，新的广州市中心的地位基本形成。
厚积薄发
在1986年，城建集团特意组织了一个班子，到新加坡、香港进行考察，他们将接触到的最先进的东西学化为己有，令名雅苑先天吸纳精华。
项目开发前，城建集团进行规范化的前期市场调查、可行性研究分析，根据广州市房地产业的需求和特点，将项目定位为以外销为主要目标的优秀住宅小区
领先十年的奥秘
在全国评比中，专家们对名雅苑设计给予了较高而准确的评价：
一、小区绿地率高，构思精细，绿地分散设置，便于居民就近享受到良好的生态环境和景观环境，把花园建在楼宇中间和把房盖在花园里面，不能简单理解为是个技术问题这里有质量的区别。
二、名雅苑内公共设施齐全，这是以江南新村等小区的经验为基础，但青出于蓝而胜于蓝，小学、幼儿园、综合商店以及垃圾转运站、变电室、游泳池、网球场等，不仅满足了居民的多种生活需求，而且各自所处的位置，都有一定的考虑，如综合商店位置适中，方便购物;变电室为半地下建筑，体积小不会成为人民视线中地障碍;利用球场底做地下停车场;区内道路采用人车分流。
三、部分住宅首层架空，这既增加了小区底视觉空间，又适应广州炎热潮湿底气候条件，创造出了有覆盖底居民室外活动场所。
四、学校平面布置与立面造型简洁，日照通风良好，幼儿园平面布置紧凑，功能齐全，造型活泼。
五、住宅底方位均注意了气候特点，使每住户都获得良好底通风与采光，并尽可能地使主要房间具有良好地朝向，改善了室内地日照与空气质量，住宅平面模式采用大厅式，空间按功能要求进行布置，做到了功能分区明确，动静区分合理。
第二段：名雅苑规划设计技术剖析
体现岭南建筑艺术风格和南粤地方特色
通过以组团中心绿地来组织小区空间序列，建筑围绕绿化院落布置，小区建筑风格上通过虚实对比。色彩上局部对比和全局地协调相结合，以明快地色调形成独特小区特色。
规划上采用人车分流地道路系统和动静分区
和谐地绿化
小区地规划将绿化面积均匀地布置于每幢楼宇间，住宅两旁地绿化由于住宅首层设置架空层而相互渗透，扩展了绿化空间和视野。
建筑群体空间设计
全区以三幢塔式高层住宅品字分布，作为建筑群体地核心和制高点。
小区地建筑群体根据规划需要分成三部分：北面组团由12幢工字型住宅组成，每四幢一组，三组住宅一字排开、一气呵成。东面组团以公建筑配套设施为主，建筑高度较低，与住宅不同，但通过一幢24层住宅为核心组织空间，使各种公建设施有机的联系在一起。
第三段：施工组织与管理的成功经验
优质按期的进度控制
质量控制
在质量控制方面，主要抓好影响质量的人、材料、机具设备、施工方法和施工环境，即“LM-E”、
投资控制建立健全的监理组织，投资控制责任分工明确。
合同管理方法
首先是通过投标以质量为标准，择优选择质量信誉高的施工单位。同时，合同明确工程施工要一次成优、优质优价，按期达优的给予优质奖。
信息管理
准确及时地把施工过程中地所有资料通过计算机进行汇总、整理、归档、并定期向业报告。
第四段：“四新”应用及推广的优秀示范
名雅苑小区在建设过程中，依靠科技进步，积极稳妥地推广应用新材料、新技术、新工艺、新产品。
第五段：领先一步的物业管理
小区走专业化管理的轨道，并开发“物业管理信息系统”，进行计算机信息管理，提高了工作效率和管理质量。
part B：天河名雅苑光明台销售策划书节选
一、物业概述
广州天河名雅苑是由广州市城市建设开发总公司精心策划及发展的高尚住宅小区。该区地处天河新城市中心地带，比邻天河体育中心，紧贴天河地铁站出口。名雅苑于1995年全面建设完工。同年10月荣获“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。
光明台是名雅苑最后一栋未发售的高层住宅。全楼层高共24层，首层部分架空层，
23、24层为复式住宅......
二、市场环境分析
1、广州市房地产市场环境(略)
2、区域性因素分析(略)
3、名雅苑销售走势分析
名雅苑于1992年初以均价5918港元/平方米在惠、港两地推出第一期多层住宅。由于当时人们对发展商及广州物业尚未有认识，因此，我们在香港的传媒、地铁站以及各处公共场所大力宣传发展商的形象及广州天河新城市的发展，迈出了销售的第一步。
同年7月，推出第二期多层住宅，鉴于当时市场反应强烈，购买力充足，公司将价格调整到均价7747港元/平方米、1992年至1993年，国内房地产市场处于高峰阶段。我公司乘势推出第三期高层住宅清晖台。并在半年时间内将均价从8931港元/平方米调整到9684港元/平方米，掀起了又一个销售高潮。
1994年开始，我国实行宏观调控，广州市房地产热得到一定的控制和降温。我公司针对市场供求状况，将第二座高层银汉台重点放在新加坡和香港销售，此时，名雅苑高层住宅的售价已到11836港元/平方米。上述发展趋势表明，名雅苑物业价值市一直高走，并享有良好的社会声誉和用户口碑，以其独特的优势领先于同地区、同类型房屋。
三、项目特点
1.项目的有利因素：
1-1 地理位置优势
1-2小区配套齐全
1-3环境优美
1-4物业管理完善
1-5现楼发售
1-6发展商实力强
总结以上优点，可以说名雅苑光明台是优秀的小区高层住宅，对买价的吸引力很大。
2.项目不利因素
2-1 目前，高层住宅成交量仍远低于多层住宅成交量。
2-2光明台户型单调，平面布局大同小异，从117平方米到127平方米的四种规格，都是三房两厅，可供选择少。2-3价格昂贵。
四、市场定位
1、销售对象定位
1-1 广州市成功的私人业主
目前，广州市有相当一部分私人业主，由于适应了市场经济的发展，生意上取得成功，手中有一定的游资。他们一般已拥有住房，但由于住房档次相对偏低，区位和环境也不太好，按
现时的身份和工作需要都不能满足高品位的需求，因而购房具有投资和消费的双重目的。
1-2 外资企业
由于天河体育中心附近是规划中的金融、商业中心，高级商业写字楼林立，越来越多的外资企业入主天河大型商业大厦。但附近能满足这些高级行政管理人员的住宅需要的小区不多。因此，这部分公司会考虑在附近小区购置物业。
1-3 港澳台人士
名雅苑一直是外销商品房，在港澳两地小有名气......2、价格定位
3、推出时机的确定
农历新年的前两个月，正是购买力旺盛的时候。名雅苑于1995年底荣获“全国物业管理示范小区”称号、而在多层住宅以及清晖台销磬后，名雅苑一直未在市场上进行广告宣传，令大部分以为该小区住宅已全部售完。借此机会，建议于1996年1月份推出光明台，并进行一系列的志庆宣传和促销活动。
五、销售策略
1、促销策略
1-1。考虑到如果销售期太短，广告宣传产生的市场效应未必能同步跟上。因此，光明台一月份推出的展销期限定为一个月的时间。
1-2 展销期内以庆祝名雅苑荣获“全国物业管理示范小区”称号的名义，专门举办一场大型的“名雅苑嘉年华晚会”，广邀本区住户、新闻记者以及有关方面人员参加 ，扩大社会影响力，提高名雅苑的知名度，融洽发展商和住户之间的感情联系，并通过住户向亲友扩大宣传，吸引更多买家，树立发展商良好形象，形成“光环效应”。
1-3 借发展商3月份举办的度假展销周之机，再次推出光明台，掀起又一次促销高潮。
1-4 广告宣传在惠港两地影响较大的《广州日报》、《文汇报》两大报刊上连续进行广告宣传。选出字眼方面以庆祝天河名雅苑全国物业管理示范小区优惠发售最后一期现楼的口号，色彩上以清新、高雅为宜。
1-5 设立现场售楼部。
1-6 设置示范单位。聘请专业室内设计，针对平面布局，扬长避短，设计一个既方便实用，又独具时尚家居风格的示范单位。
2。价格策略
2-1 价格：针对光明台与同类型住宅均价相比偏高的情况，可以利用展销期给予九折优惠，同时对一次性付款再予九八折优惠，是均价接近10000港元/平方米的价位，提高竞争力，刺激投资者再展销期入市。展销期后，即停止九折优惠，保持物业的“名牌效应”。
2-2 付款方式：争取多家银行对小业主的抵押贷款支持。
六、实施计划(略)
1、 商品房预售的主要程序是什么?
答：1)预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证;
2 )预售人办理预售登记，领取预售许可证; 3)预售人同预购人签证商品房预售合同; 4)预售合同登记备案;
5)房屋交付后，办理产权登记。
2、 房地产登记的概念是什么? 答：房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权，对土地使用权，房屋所有权，房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及此相关的事项进行记载，公示的行为.
3、 在房地产抵押款中，当发生贷款银行对抵押物进行处分时，所得款项应如何分配? 答：处分抵押物所得款项，按抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配: 1) 支付处分抵押物的费用; 2) 扣缴抵押物应缴的税费; 3) 剩余金额交还抵押人. 抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的。贷款银行有权追索不足部分.
4、 广州市商品房预售管理条例有哪些具体要求? 答：广州市商品房预售管理条例是为了加强商品房预售管理，维护预售人和预购人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定的地方性规章，是规范商品房预售中行为主体法律关系的条例，，是由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过，1998年10月1日起施行，其内容主要包括总则、商品房预售项目管理、商品房预售行为管理、商品房预售款的监督管理、法律责任.
5、 以划拨方式取得的土地使用权能否进入拍卖市场? 答：划拨土地使用权，只有符合一定的条件才能转让和出租、抵押，如果以拍卖或招标方式实现，则必须国家把已经划拨的土地使用权收回，即县官人按照土地使用权的有关规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获的收益递交土地使用权出让金，只有在国家已经收回归国有土的使用权的前提下才能采取拍卖的方式.
6、 广州市购买商品房贷款抵押规定的具体内容是什么? 答：〈广州市购买商品房贷款抵押规定〉是广州市人民政府为活跃广州房地产市场，加强对购买商品房的贷款抵押管理，保障交易各方的合法权益，结合广州本地房产交易的特点制定。此规定1996-01-01正式实施，包括了对国土局、房管局、中国人民银行在商品房抵押中的权责的明确，对申请抵押贷款的条件、办理及登记进行了规范.
7、 房地产开发项目可行性研究报告的主要内容是什么? 答：有以下内容: 1. 项目概念
2. 开发项目用地的现状调查 3. 市场分析和建设规模的确定 4. 规划设计方案选择 5. 开发建设计划
6. 项目经济及社会效益分析 7. 结论及建议
8、 房地产转证合同的形式要件和主要内容是什么? 1) 双方当事人的姓名或者名称、住所; 2) 房地产权属证书名称和编号; 3) 房地产坐落位置、面积、四至界限
4) 土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限 5) 房地产的用途或使用性质 6) 成交价格及支付方式 7) 房地产交付使用的时间 8) 违约责任 9) 违约责任.
9、 简述我国房地产法的表现形式? 答：目前我国的房地产法是由众多的房地产法律规范组成的一个整体，同统一的立法和专门的立法组成，其法律体系按照内容划分，有三部分立法组成: 1. 综合性的立法，如《宪法》、《民法通则》等表现
2. 专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及其他的事实条例、细则、办法之类; 3. 相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》《环境保护法》、《合同法》、《担保法》《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律规定
10、 简述广州市房地产中介机构设立的条件
答：设立房地产中介服务机构应具备以下条件: 1. 有自己的名称和组织机构
2. 有不少于十五平方米的固定服务场所
3. 注册资金不少于三十万元，仅从事咨询业务的，注册资金不少于十万元
4. 有房地产中介服务相应职业资格证书的人员不少于三人，其中从事房地产经纪业务的，还应当持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员.
11、 房屋租赁应当办理哪些手续
答：房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列资料: 1. 房地产权证书或者其他合法权属证明
2. 出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明; 3. 房屋租赁合同
出租房屋属于共有的，出租人应当提供其他共有人同意出租的书面证明;出租委托代管房屋的，受托人应当提交委托人授权出租的证明;转租房屋的，转租人应当提交出租人同意转租的证明. 房屋租赁双方当事人终止房屋租赁合同的，应当自房屋租赁合同解除、终止之日起3日内，书面告知房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心，办理注销登记备案手续.
12、 简述为什么要对房地产中介从业人员进行年审? 答：为进一步规范房产中介企业经营行为，提高行业水平，加强行业自律 。目前房地产中介市场和中介行业经过十几年的发展，已逐步走上了健康有序发展的道路，成为推动房地产业健康持续发展的动力之一。伴随着房地产中介市场和中介行业的不断深层次发展，中介行业已得到了社会的认同，但房地产中介业务种类多，行业分工细化，专业化程度越来越高，一方面需要对从业者进行知识更新方面的素质教育，规范房产中介企业经营行为，提高行业水平，故对从业者进行年审.
13、 房地产中介机构接受预售人委托代销预售商品房时应向预购人明示哪些事项? 答：预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项: 1. 预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人 2. 商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件 3. 项目开发进度和竣工交付使用时间 4. 项目及其配套设施的平面示意图
5. 商品房的结构类型、户型、装修标准：公共和公用建筑面积的分摊办法 6. 预售商品房的价格和付款办法 7. 商品房预售款的专用帐户 8. 物业管理事项
9. 法律、法规规定的其它事项
14、 房地产中介人员的素质要求是什么? 答：房地产中介服务人员应具备以下条件: 1. 广博的科学文化知识和专业知识 2. 良好的职业道德 3. 信息意识
4. 掌握熟练的业务技巧
15、 请说明预售或出售房地产必须产权清楚，应分别具有什么证件? 答：预售必须依〈商品房预售管理条例〉办妥相关相关预售手续，预售人应该能提供土地使用证、建设工程规划许可证、预售许可证等必备的证件，即能证实其预售房屋产权清晰;出售房地产则提供房产证/共有权证，并落实是否存在查封、抵押情况，如果没有即产权清晰.
16、 广州市房地产面积计算技术规定的有关要求是什么? 答：为加强房地产管理，适应本市房地产市场的发展，根据国家实施的《房地产测量规范》和《建筑面积计算规则》，结合广州市的实际，制定了测算面积的技术规定。适用于广州市城镇区域内的房地产登记、交易、评估、抵押、仲裁、征地拆迁，以及国有土地使用权出让和转让的面积测量计算，其内容包括 房地产面积的计算范围、计算房地产面积的范围、不计入单位或个人的用地面积、特殊情况下有关面积计算的技术处理、房屋的建筑结构/层数及其表示、规定有关的部分术语的含义等内容.
17、 请说明办理预售合同登记需要提交什么资料? 答：商品房预购销合同应当载明和约定下列事项; 1. 预售人、预购人和双方的委托代理人姓名(名称)、地址、邮政编码和合法证件号码 2. 预售用地依据和预售的商品房的坐落位置
3. 预购的商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积及其含项目、楼号、楼层、房号和层高; 4. 预购的商品房的价格和代收税费的项目和标准
5. 交付使用时的实际面积与预售时约定面积差异的处理办法 6. 付款时间和方式及预购人逾期付款的违约责任
7. 预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任
8. 装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任; 9. 基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任; 10. 物业管理事项; 11. 双方认为需要约定的其他事项.
18、 请说明二手房地产买卖的程序怎样? 1. 订立买卖契约。买卖契约应包括如下主要条款：房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该契约应以书面形式成立;
2. 递件。接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权;并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理备案手续、买卖双方在契约上签名盖章。
3. 缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税; 4. 办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。
19、 房地产测绘成果的三种图件是什么?
答：房产图是房产产权产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为3种：房地产分幅平面图(地籍图)、房地产分丘平面图(分宗图)、分层分单元平面图(分户图)。 20、 请述共有公用建筑面积的分类?什么是套内建筑面积?
答：公用建筑面积由以下两部分组成：A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(山墙)墙体水平投影面积的一半。
套内建筑面积：建筑物内的组成面积，主要包括A、套(单元)内的使用面积B、套内墙体面积(商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积)，套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三者之和。
21、 如何做好房地产投资顾问?
答：房地产投资顾问主要分为两种：房地产经营投资顾问和房地产置业投资咨询顾问 房地产经营投资顾问，主要是指协助投资者以开发、买卖或租赁房地产等形式，进行营利性活动。需要具备良好的知识(企业策划知识、财务知识、房地产经济常识、市场营销知识、项目管理知识、建筑知识、人文基础知识等)和素质(参照26题);
房地产置业投资顾问，是指协助投资者购置房地产后出租、出售经营的行为。要求善于把握住宅市场供需的脉搏，抓住有利时机入市和出手，在满足投资者获利需求的基本前提下实现房产未来的增值。不仅需要房地产市场分析、预测与判断的能力，还应具备丰富的市场经验。
22、 策划在房地产发展、营销工作中的作用和核心是什么?
答：房地产市场营销是一门刚刚兴趣的新学科，也是一门实践性很强的学科，它对于提高房地产企业的经营管理水平和竞争力，规范房地产市场及满足人们生产生活需要都具有特别重要的意义。
1. 有利于提高房地产企业的经营管理水平和竞争力。 2. 有利于房地产市场的发展和规范; 3. 有利于消费者需求的满足。
23、 简述房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系?
答：房地产法与规划法的关系：城乡规划是城乡建设的“龙头，是房地产业发展的前提。不符合经过批准的城乡规划的房地产项目应为违章建设。我们必须充会认识城乡规划的重要性及其对房地产业的直接影响。
房地产法与建筑法的关系：房产的客体(或载体)为房屋等建筑物及其他构筑物。建筑工程的质量和安全，事关重大。所以人们常说：“百年大计，质时第一”。
房地产法与住宅法有着密切的联系。广义地考察，房地产法调整房地产开发、经营和管理中发生的经济关系，并不存在一部包罗万象的房地产法。
24、 从事策划工作的人员需要哪些基本的素质和要求?
答：房地产策划人员经应具备以下素质和要求：
1. 对民族传统文化和人文精神有普遍的认识 2. 对当代国际精神、流行文化、生活形态有着较为深刻的理解 3. 对民族以及世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较为全面的了解 4. 对各种营销理论、微观经济理论有着系统而又深刻的认识 5. 深喑各种广告、品牌传播理论的精义，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力。
6. 对艺术和美的想象能力和领悟能力，以及沟通执行能力; 7. 对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识
25、 房地产价格的特征是什么?
答：房地产价格的特征主要有下列4个：
1. 交换代价和租金可以转换
2. 房地产价格实质上是房地产权益的价格 3. 房地产价格具有时间连惯性 4. 房地产价格的个别性强
26、 市场营销的主要策略有哪些?
答：房地产市场营销的主要基本策略，依然是以4p为主，主要是指产品、价格、营销渠道、促销策略。
产品策略，主要是指产品的类型、产品开发的策略等;价格策略，主要是指房地产价格即构成、房地产定价方法、房地产定价策略;营销渠道，主要是包括发展商直接销售、委托代理商销售、房地产经纪人销售;促销策略，主要包括房地产促销方式(广告、人员推销、销售推广、公共关系)、房地产营销广告。
针对4p理论的一些不足，也出现了一些理论;4C理论，强调顾客、成本、便利和沟通的重要性;4R理论，主要是在4c理论上提出的新理论，强调关联、反映、关系和回报的重要性。
27、 企业进行促销活动的基本方式是什么?
答：为了实现房地产的促销目标，可以使用不同的促销方式。常用的有4种形式：广告、人员推销、销售推广和公共关系。
28、 为什么要建立规范化的房地产市场?
1. 有利于协调房地产与国民经济增长的关系。房地产业和国民经济关系密切，在国民经济中占有重要的地位。在推动国民经济增长的三驾马车中具有重要作用。 有利于避免房地产泡沫的产生。房地产业在我国是新兴支柱产业，具有投资和消费的两个功能，规范化的市场可以延缓或避免泡沫的产生;
3. 有利于土地的有效利用，使得社会整体利益得到体现; 4. 有利于房地产结构优化，可以使得房地产商品适销对路，实现有效供给; 5. 有利于规范市场主体行为，降低交易费用，提高交易效率; 6. 有利于调节房地产市场主体的收益，促进国民经济增长、维护企业和消费者合法权益。
29、 房地产税收的主要种类有哪些?
1) 土地增值税 2) 城镇土地使用税 3) 耕地占用税
4) 固定资产投资方向调节税 5) 房产税 6) 契税
30、 “房改房”的定义是什么?
答：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
31、 二手房交易时卖方必须提供哪些资料，买卖双方需要缴纳哪些费用?
答：卖方必须提供产权资料和身份证明资料，包括，房地产权证(房地产共有正、房地产权属证明、他项权证)和身份证(营业证书/身份证明、法定代表人证明、代理人证明等)。双方需要交纳的税费有：交易契税、交易印花税、交易管理费、交易登记费、测绘晒图、产权印花税、个人所得税、营业税、土地增值税、土地出让金、土地契税、房改房购分摊、涂销抵押登记费等。
32、 小区绿化基本准则是什么?
答：尽量做到建筑物之间的园林绿地均衡配置，充分利用小区边角及不宜建筑地段，布置绿地。从健康实用的角度出发，以人为本为原则，设计舒适健康居住环境。
33、 房地产纠纷的种类和解决方式是什么?
答：房地产纠纷，按其法律性质可分为两大类： 1) 民事性质的房地产纠纷 2) 行政性质的房地产纠纷
房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决
34、 简述土地的基本特性?
答：土地资源十分重要，人们在土地上生存、发展，土地既是生产资料，又是生活资料，从而围绕土地产生了占有、使用、收益、分配、保护、管理等项关系，涉及广泛的权利用义务，人们有关土地的行为必须是有规则的，秩序的，也就是要规范化地进行。
35、 简述对房地产中介服务人员职业道德的要求?
答：对房地产中介服务人员职业道德的要求主要有以下几个方面： 1) 诚实、信用的原则
2) 独立、客观、公正的原则 3) 专业胜任能力要求 4) 对客户的责任
5) 依法经营，公开、公平竞争的原则 6) 其它原则
36、 简述房地产项目策划的概念?
答：房地产项目策划,是指根据房地产市场的特性和发展方向,周密的制定出能使房地产开发项目市场定位准确,具有创造性、竞争性、可操作性,近期远期经营目标统一协调的工作计划和策略.使房地产项目开发、市场营销活动有步骤、有秩序展开，并根据市场情况不断修正，最大限度的提高开发项目的社会、经济和环境综合收益，规避市场风险。
其主要特点是：创新性、明确的方向性、现实可行性、可操作性、系统性和规范性。 2.
37、 简述房地产市场细分原则和程序?
答：房地产市场细分应该遵循以下原则：1)可衡量原则;2)盈利原则;3)可实施原则
市场细分的程度：1)根据需要选定产品市场范围。2)列举潜在顾客的基本需求;3)依据消费者需求的具体内容，初步确定可以划分为哪几个细分市场。如住宅可以分为别墅、公寓等。4)研究细分市场。5)测量各细分市场的规模。6)选择目标市场，设计市场营销策略。
38、 简述房地产经纪业务程序?
答：1)接盘要点。收集物业资料;明确委托关系;提供个案资料; 2) 物业调查。核实产权;现场查勘;
3) 广告宣传。广告形式多样;广告内容真实;广告要有个性;
4) 客户查询。勤接待查询;了解客户需求;索取客户资料;尽早知告佣金标准; 5) 接受委托及检视物业。签署委托协议;协助检视物业;锁匙的处理;
6) 洽商议价。公平、公正及公开的原则;口说无凭，以合约为准;尽可能提供参考数据; 7) 签约成交。临时合约;正式合约;
8) 定金及付款。定金;楼款;按揭;按金;租金; 9) 产权过户和登记手续。转移登记;租赁登记; 10) 佣金、交吉及后续服务。佣金;交吉;后续服务。
39、 简述目前广州市房地产中介行业存在的主要问题，并提出解决的建议?
答：目前我国房地产中介从业人员素质还有待提高，房地产中介活动中存在着大量的不规范行为。只有采取有效的措施，才能使我国的房地产市场中介业健康发展。主要的措施应该包括：
1. 严把房地产中介服务业经纪人、估价师的资格审查、考试，颁证及注册关，提高房地产中介服务业从业人员的文化素质和业务素质，加强中介人员的后续教育
2. 尽量发挥房地产行业协会的作用 3. 加紧立法，以法律作为监管手段。
40、 结合自身体会谈一下怎样才能作一名合格的房地产中介人员?
答：1)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识; 2)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律。法规和行业管理的各项规定。 3)熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能
4)具有丰富的房地产经纪实距经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌;
5)有一定的外语水平。
41、 我国的土地出让制度有哪几种?
答：出让、转让、划拨。
42、 房地产领域的现行法规体系中有哪几部法律?
答：城市房地产管理法;土地管理法;城市规划法。
43、 我国房地产法的基本原则是什么?
答：我国房地产法的基本原则归纳如下：1)土地公有原则;2)土地有偿使用原则;3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则;4)房地产综合开发原则;5)城镇住房商品化原则;6)宏观调控与市场调节相结合的原则
44、 我国房地产法调整对象的内容是什么?
答：1。规范房地产市场秩序的需要 2.巩固和发展房地产改革成果的需要。
45、 如何进行危机处理?
答：
一、调查、掌握事故的原因
1、 迅速成立以企业领导和公共关系人员组成的处理事故临时机构，把握事态的发展动向，确定事故处理的基本方针和对策
2、 查明原因，详细认真做好原始记录
3、 查明事故现状，事故是在扩大还是的到了有效的控制，原因是什么?采取了什么措施
4、 查明事故现状，事故是在扩大还是的到了有效的控制，原因是什么?采取了什么措施
二、采取正确的对策，以使事故的处理妥善圆满
1、让企业员工了解事故的真相，尽快把企业将采取的对策告诉全体员工，博得企业内部的支持和谅解，号召员工同心同德、齐心合力、共度难关。
2、为避免谣言四起，应谨慎地、实事求是地向外界公布事实真相
3、如果是由于产品质量问题造成的，应立即召回产品，立即停止对此类产品的销售，而后调查事故的原因，立即采取补救措施，安抚对方，避免消息进一步扩散。
三、对事故受害方的对策
1、谨慎同受害方接触，表示歉意，冷静听取他们的意见
2、耐心听取受害方的要求及损失赔偿，即使受害方有一定的责任也不宜去追究
3、避免替企业辩护的言辞，这样容易激怒对方，使双方关系更加剑拔弩张，不利于事件的解决。
4、无特殊原因，在事故处理过程中，不要换负责处理事故的人员，即便他有一些小节处理不当，此时换人容易引起对方更大的反感。
四、对新闻界的对策
事件一旦被新闻单位报道出去，将在公众中留下长久的记忆，因此一定要慎重从事，切勿过度遮掩，勾起记者的兴趣，谋求新闻记者的理解与支持
1. 企业事先统一口径，为表示对事故的高度重视，指定企业高层负责人为新闻发言人，客观详实的将事故真相以书面的形式发给记者，切忌信口开河
2. 毫不保留地向记者公布事故的全部真相，认真回答记者的提问，如果企图掩盖事故真相，这时企业与新闻单位的公共关系将全面告急，事态将朝着不可控制方向迅速发展，同时与企业有特殊关系的记者在相当长的时期，将无法为企业提供舆论支持
五、对有业务往来单位的对策
1、尽快如实的通告发生事故的消息及原因，以及正在采取的对策。
2、与该事故牵连较大的单位，立即派人前去做正面解释，并商定善后事宜。
3、事故全面处理完毕后，应及时通报，并以书面形式表示道歉，以取得谅解。
六、对其他公众的对策
1、通过媒体向公众公布事故处理结论和今后预防的措施。
2、如有公众来访，不应拒绝会见，虚心听取建议和意见。
3、如确给社区居民带来损失，应向他们公开道歉，必要时给予一定的经济补偿。
上述对策全部实施后，并不等于事故的善后已经结束，一方面，新闻报道的影响还会持续一个时期，另外，公众的舆论也不会立即消失，竞争对手也会在你的企业形象受损的时期大肆公关，广泛传播不利于你的消息，所以这个时期必须主动出击，切忌躲起来等待事态逐步平息。
此时应及时向新闻单位提供有关企业赔偿受害者经济损失的消息，公布事故后生产、工作的恢复情况和预防措施的实施情况，并设专人接待公众的来信来访和新闻单位记者，从而转化不利因素，尽快恢复企业的声誉，重新赢得广大公众的信任。
46、 房地产中介服务的特点是什么?
答：房地产中介服务，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动; 房地产价格评估，是指房地产进行预算，定其经济价值和价格的经营活动; 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 其特点主要是：
1) 人员特定。从事房地产中介服务人员必须是具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动或者提供房地产中介服务
2) 委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务
3) 服务有偿。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。
47、 房地产权属档案的特点是什么?
答：(一)专业性 (1)权属档案是权属管理活动中形成的历史记录。 (2)权属档案是专业性材料。 (3)权属档案有专业管理方法。 (二)动态性
权属档案的动态性是权属档案最显著的特点。产权的动态性，使权属档案成为“活”档案。 (三)真实性
真实性是权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。 (四)完整性
权属档案的完整性体现在两个方面，一是房地结合，二是图、档结合。 1.房地结合
房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。作为权属管理记录的房地产档案也应紧密结合，要确保土地和房屋档案的完整，不能人为地割裂房地产档案之间的有机联系。 2.图档结合
房地产平面图上注记丘号(地号)，这种丘号，可当作为查找档案的索引。图上标志产权范围，一目了然。 (五)价值性
房地产属于不动产，价值高，在单位和个人的财产构成中占有重要地位。因此，权属档案属于财产档案。权属档案的有无，保管的好坏，记载得是否准确、全面，将关系到产权人的经济利益。 (六)法律性
由记载房屋所有权归属的凭证材料组成的权属档案，具有法律效力，是房地产管理部门和人民法院确认房屋产权、处理房地产纠纷的重要依据。
鉴于上述特点，特别是权属档案的专业性和动态性，表明权属档案应由房地产管理部门统一管理并单独进行保管。权属档案不宜与文书档案、会计档案等其他门类档案相混淆。
48、 目前广州市在房地产经纪收费中存在哪些问题，怎样解决?
1) 乱收费问题。目前三级市场在收费上，并没有形成一个完全统一标准。不同公司在操作时收费标准不一，致使顾客对中介的质疑较多;另外在二手楼买卖中的收费的项目和名目比较混乱，缺乏统一的操作。
2) 操作吃差价问题。吃差价的问题一直是经纪行业中公开的黑幕. 有的地方出台相关措施来禁止吃差价,比如北京上海等城市,启动资金监管政策,但很多中小城市还一时无法完全规避. 解决办法：政府进行宏观调控，规范市场，对违规的行为严厉处罚，达到威慑的目的;通过行业的自律实现中介操作时的透明化，避免客户和中介公司的误会。
49、 房地产中介和房地产经纪的区别?
答：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称 房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 50、 房屋预售应符合哪些条件?你认为房屋预售存在哪些缺点?
答：房屋预售应当符合下列条件：
1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; 2) 持有建设工程规划许可证
3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
4) 房屋预售实行许可证制度。
期房预售制度的市场风险。期房预售制度在发挥其积极作用的同时，其因有弊端也随着时间的推移越来越严重地暴露出来。期房预售制度还在很大程度是助长了期房的炒作和投机。期房预售制度的最大缺陷是制造了一个复杂的法律关系：首先，开发商在办理产权过户登记前在法律上仍保有商品房的所有权。期房预售制度提高了积累资金使用效率。期房预售制度降低了房地产开发行业的准入门槛。
51、 《城市房地产管理法》规定五项基本制度是哪几种?
1) 目的地有偿有限期使用制度; 2) 房地产价格申报制度 3) 房地产评估制度 4) 房地产价格评估人员资格认证制度 5) 房地产权属登记发证制度
52、 房地产企业资金构成哪几种?
答：企业自有资金+银行贷款;企业自有资金+信托计划;股权融资+银行贷款;企业自有资金+房地产基金。
53、 住宅小区规划设计五要素是哪些?
1) 以迂回的设计增强空间的层次感
2) 采取封闭式保证居民的居住生活优越感 3) 注重不同社会阶层居民融洽，混居 4) 规划和设计模式注意承接传统文化
5) 小区园林景观要善于水景提升居住品质和项目价值
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