房地产企业财务风险控制研究
房地产企业财务风险控制对于房地产企业及其财务风险控制至关重要，此项风险控制是房地产企业的重要管理职能的体现，房地产的财务风险能够有效控制是房地产企业发展的重要保障，没有合理和规划的企业风险控制能力，无异于将企业发展推向边缘化。未来房地产企业财务风险控制研究也将引起更多关注与研究。在此，梳理了房地产企业财务风险控制的一些常见问题，并且就此项关键问题，提出了自己的研究心得，希望借此解决一些存在的问题。
房地产企业财务风险控制对于房地产企业及其财务风险控制至关重要，此项风险控制是房地产企业的重要管理职能的体现，房地产企业具有资产负债率高的特点，企业的财务风险必须有效控制，否则绝大的体量的投融资金额会带来很长恶劣的影响。房地产企业的生产周期长，也是一些企业不敢不把握自己的财务风险。融资渠道单一是大多数房地产企业存在的共性问题。一些房地产的企业资本结构不合理，国家干预国家的房地产政策把控难度大，国家的干预指向性会是个别企业投资决策失误，一旦巨大的资金发生回收困难的问题，房地产也自身的资金链断裂是我国房地产企业致命的危险，避免发生财务风险的主要因素必须明确。强化项目论证、投资决策科学化，是优化资本结构、融资渠道多元化，强化财务预算管理、建立财务预警机制、增强抗风险能力是房地产企业财务风险控制的先决条件。
加强房地产企业财务风险控制，促进我国房地产企业在我国及全球经济体系下健康稳步发展至关重要。无论国家的基本国策如何变动，房地产企业要有自己的科学策略。房地产的财务风险能够有效控制是房地产企业发展的重要保障，没有合理和规划的企业风险控制能力，无异于将企业发展推向边缘化。未来房地产企业财务风险控制研究也将引起更多关注与研究。在此，梳理了房地产企业财务风险控制的一些常见问题，并且就此项关键问题，提出了自己的研究心得，希望借此解决一些存在的问题。
一、房地产企业财务风险控制存在的普遍问题
房地产业是投资风险很高的领域。一套房子关系到民生问题。十九大报告明确提出了“七有”( “幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶”)保障体系的奋斗目标，住有所居是民生保障体系中重要的组成部分，其保障体系内容全备，对民生问题的解决指导意义非凡。房地产企业必然是国家干预的特殊特色企业。我国房地产企业要发展，必须把控好国家的大政方针。但是日常投资高风险是指房地产企业无法直接与国家政策直接接轨，在投资过程中，虽然要规避风险，尽可能采取相应的措施去降低风险。但是把握国家变化的房地产政策不是万能的。顺应国家相应政策，之外，企业面临的投资风险也是多方面的。企业要发展，房地产企业财务风险控制在合理范围。
房地产投资项目的分配上并不合理。近年来，随着我国房地产业的迅速发展，国家经济实力大幅度提升。国家政策下的房地产投资金额持续增长，形势大好，但在个别的房地产企业中，总有投机分子，为了获得眼前的更大的利润，会将成本控制在最低，出现豆腐渣工程，返工过程中，反而增加了成本投入。有的企业未来为了牟利，对商业住宅的投资比例偏高，带来的房地产企业财务风险控制的难题相应增多。
房地产发展的资金问题。房地产的资金巨大的投入伴随着回收困难，如果房地产企业的资金链断裂，那么房地产企业财务风险控制就是彻底失败。 在房地产市场活跃时期，不少企业为了得到更多利益，在接连不断地投资急速扩大房地产投资项目。但在工程项目进行中，这是一个长期的时间问题，有的企业发展接近尾声时，市场行情可能急转直下，国家政策干预或者导致部分的房屋销售困难，都会使企业无法及时稳健地回收资金，房地产企业的资金一旦不能正常周转，好多企业会面临没有后续自己资金储备的问题，国家银行贷款也需要看企业发展国模能力，企业发展不均衡，都会导致企业无法偿还到期银行债务，也不会再续得到银行贷款。财务危机也会使融资风险加剧，影响面积会扩展，危机会扩散到相关企业，其造成的影响难以补救。
二、房地产企业财务风险控制存在的普遍问题的解決方案
房地产企业投资决策必须科学化。房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的科学决策，房地产企业投资决策必须科学化才能减少企业投资的风险，即使发生风险，其引发的后果也要在可后备补救的范围内，不至于特别严重。因此，在进行房地产投资时，投资者就应该建立专业的团队，科学的评分评估决策，反复讨论，在选择投资项目或进行投资决策时，必须采用集体的智慧，必须有应急方案，必须有科学的强化项目的论证，对投资项目房地产的发展财务危机等方面进行深入的可行性分析。
量力而行。对投资项目的可行性分析是先决条件，但是资金的多少就是关键条件。不能专注与项目建设前期的预测利益多少，必须要有后备资金储备，不能盲目工作决策。盲目的铺摊子的重要步骤、项目的不同立项都会耗费大量资金，要用最关键的资金投入到最基础和决策关键的地方。投资项目的优劣和多少，规模大小也会直接影响企业资金，但是稳健的投资才是规避风险的有效办法，因此，企业必须在项目投资前期，进行资金投入的控制。
房地产企业财务风险控制措施要有几种方案。大量的可行性研究，加上制定好风险防范的预案，才是不能一下子毙命的定心丸。切实保障房地产企业财务风险的尽量减少，多加采用多种的方法分析。房地产企业对不同类型的财务风险，房地产企业财务风险控制的一些常见问题，并且就此项关键问题，依照问题意识为导向，提出了适合企业自己发展的规律。
为能保障房地产企业的财务风险控制，要提升企业自身的文化积累，在全球经济迅速发展的今天，互联网技术给地球村的发展带来极大的便利。互联网+技术可以应用到房地产企业财务风险控制的决策中，云计算，许多信贷花现代化的技术手段，都是合理规范财务发展的必备手段。这就要求企业追求经济利用利益的同时，要加强房地产企业的文化建设。这是对企业员工的凝聚力，往往是文化的魅力，文化认同能进行增强员工的普遍价值感。这样的的重要举措，就是增加文化软实力。在我国有中国特色的经济发展张，只有在正确的马列主义价值观影响下，才能科学决策，以广大人民利益为准，有助于企业文化的核心得到有效的发展。(作者单位为哈尔滨商业大学创新创业学院)
作者：杨婷 梁运吉
摘 要：我国当前房地产行业的发展已经进入到新的领域，在房地产企业发展中，实施全面管理的措施是十分重要的，只有加强房地产企业的财务管理，才能有效防范市场环境中的风险以及企业内部的风险。从现阶段我国房地产企业的财务管理的现状来看，还有诸多方面存在着问题有待解决。基于此，本文主要就房地产企业财务风险的特征体现以及主要类型加以阐述，然后结合实际对房地产企业财务风险的体现和风险成因详细分析，然后对房地产企业的财务风险识别方法和有效的控制措施进行详细探究，希望能通过此次对房地产企业财务风险的理论研究，对实际的风险控制有所裨益。
关键词：房地产 财务风险 防范措施
房地产企业是比较特殊的一个投资主体，在市场经济环境比较多变的背景下，房地产企业的财务管理中就有着诸多的风险。这些风险对房地产企业的发展有着很大的阻碍，加强对这些财务风险的有效防范和控制就十分关键。财务管理作为企业发展的基础，也是企业在市场中良好运行的血液，只有在这一管理工作上得到了完善，才能有利于企业的进一步发展。通过对房地产企业财务风险控制的理论研究，对解决实际的风险问题有着积极作用和意义。
一、房地产企业财务风险管理的特征体现以及主要类型分析
1.房地产企业财务风险管理的特征体现分析。房地产企业和其它的企业发展有着诸多的不同，在财务风险上的特征也比较鲜明。从当前房地产企业财务风险管理的特征体现来看，现金的流量金融比较大，在融资的能力以及现金流运作能力要求也比较高。在具体管理过程中就存在着诸多风险问题。还有就是在资金的周转周期相对比较长，房地产的开发过程中，对于投资回报的周期会相对比较长，在资金的时间价值以及现金流出等方面，就会造成资金成本的增加。还有就是在现金流的分布上没有得到均匀的呈现，房地产的产品开发中，单一性以及位置固定特征比较鲜明，资金的流向相对比较复杂化。另外，房地产企业的财务管理的风险中现金流量的不确定问题比较突出。在对房地产的开发过程中有着诸多不确定的因素，这些都会在现金流上得到反映，也会造成现金流的不可控因素增多。此外，房地产企业的财务风险管理受到宏观政策的因素影响比较突出。这些方面的特征都在实际的财务管理中比较突出。
2.房地产企业财务风险的主要类型分析。从房地产的企业财务风险的类型来看，有着多种不同的类型。其中在系统性风险方面，这是由系统外部的变化所决定的，并且是对这个环境有着影响的因素。在系统性风险方面主要有政策的环境以及法律的环境等诸多因素的影响。在宏观经济环境方面，对房地产企业的财务风险就有着诸多的影响。还有就是土地市场的影响比较突出，主要是土地作为房地产开发的重要构成，在资金量的占用上就比较大，这对房地产企业的资金周转率以及利润率的影响比较突出。系统性的风险类型中，政策环境以及市场环境也是比较重要的因素。从政策环境方面来看，在市场的竞争愈来愈激烈的情况下，房地产的开发难度也会逐渐的增大，以及在销售的费用上也会逐渐的增多。市场环境对财务风险就会产生直接的影响。而受到政策环境的影响也会对财务管理产生影响。对于非系统的风险类型，所包含的内容就相对比较多，自身的经营特征以及资金的机构等方面。再有就是在财务管理的水平以及决策风险意识方面，还有投资风险的管理以及筹资风险的管理等方面。这些都会对房地产企业的财务风险发生有着影响。
二、房地产企业财务风险体现和风险成因分析
1.房地产企业财务风险的体现分析。从房地产企业财务风险的体现来看，主要就是资产的负债率上相对比较大，从而就会造成风险比较大。房地产企业的前期开发通常是负债开发，在投资量上也比较大，而企业的资金也多荣国是进行借款以及房屋款的预收等获得。一旦在发展中达不到预期的发展目标，就会造成财务风险，这就会对房地产企业带来严重的损害。这也是房地产企业的融资风险，由于在当前房地产企业还处在资金驱动型的发展阶段，在诸多方面还没有得到完善，这就会造成财务风险的发生。再者，房地产企业的财务风险还体现在投资风险方面，也就是在进行投资过程中，预期的回报和实际的回报没有得到有效的契合，这样就会出现风险。这一风险就表现在对内投资以及对外投资的风险方面。从对内投资上来看主要是在企业的内部运行中产生的财务风险;而对外投资的风险则主要就是表现在企业外的项目投资对象、直接投资以及购买有价证券上所产生的风险。除此之外，房地产企业的财务风险还体现在资金的回收风险方面。这一风险上也是比较常见的财务风险形式，是由于政策上的因素以及銷售手段的不合理运用带来的风险。
2.房地产企业财务风险的成因分析。房地产企业财务风险产生的原因也是体现在多个层面。其中，负债融资的规模过度是比较重要的因素。负债利息率没有变化的基础上，负债的规模就相对比较大，债务本息上也会愈高，这样就会使得企业的偿债能力丧失。尤其是对于房地产企业来说，在这一方面尤其显得更为重要，由于借入到资本比例相对比较大，就会造成资产负债率和财务的杠杆加大，从而就比较容易出现财务风险的问题。再者，由于历史土地的储备过多，从而就造成了现金运转不周的情况，以及企业的盈利能力相对比较低，资金的回收不畅通。对于房地产企业的财务风险原因方面，还有就是预算管理的职能上没有得到充分重视，以及资金的管理效率相对比较低等问题都会造成财务风险的产生。
三、房地产企业财务风险的识别方法和有效的控制措施
1.房地产企业财务风险识别方法分析。房地产企业财务风险识别的方法是多样的，对不同类型的财务风险，可通过选用适当的方法进行识别。其中在财务报表分析方法的应用上是比较突出的，主要是结合相应的标准，然后通过企业财务报告对财务风险实施搜寻以及识别的方法，风险识别的结果准确性是比较高的，这也是比较常用的风险分析的方法。再者，对财务风险识别的方法中，指标分析方法也是比较常用的。这主要就是结合企业的财务核算以及业务核算等，对相关的数据进行比较分析，从而来达到财务风险识别的作用。也能够通过经验判断的方式以及集体评判的方法加以应用，能对风险识别起到积极作用。除此之外，对财务风险的识别还可应用相互关联法以及专家意见法。这些风险识别的方法都比较有效，能对实际的风险得到有效的识别。
2.房地产企业财务风险控制措施探究。为能保障房地产企业的财务风险得到控制，就要结合实际制定针对性的措施。笔者结合实际探究了相应的风险防范措施，希望有助于实际问题的解决。第一，对房地产企业的财务风险进行控制，要能树立风险控制意识和防范意识。只有树立了财务风险的防范意识，才能有助于风险策略的进一步实施，这就要求能够构建短期的财务风险预警机制，以及要能够充分的重视现金流量表在财务工作中作用的发挥。主要是对财务风险规避方法的应用，只有从财务风险控制的意识层面进行加强，才能保障财务管理工作的正常发展。第二，为能保障房地产企业的财务风险控制，也要加强企业的文化建设。这是对企业员工的凝聚力进行增强的重要举措，在实施实际的企业文化建设的措施上，就要能够充分的重视选择的价值标准。只有在正确的价值观下，才能有助于企业文化的核心得到有效的发展，对于不同的企业不同的经营管理方式，要能在员工的企业认同方面进行有效加强，并要能够对企业文化进一步的丰富和发展。第三，重点加强房地产企业的财务风险防范具体措施的实施。房地产企业要能将正确的风险观融入实际的管理过程中，让企业员工能够在面对财务风险的时候积极的应对。同时，要对企业的组织结构进行合理科学的优化，建立有效完善的组织治理结构，从而有效避免财务风险的发生。还要能够紧密结合企业的发展情况，对企业的财务风险控制制度进行完善。在责权上要能得到明确化，以及在利益补偿方面也要加强。第四，建立科学化的投资决策的机制上。从具体的措施实施上，制定规范化的项目投资流程，实施科学的投资决策，要能有效避免投资决策的失误所造成额损失。再有就是要能够在房地产企业的相关理论和分析方法上实施可行性的研究，有效加强财务风险的控制。另外。房地产企业的投资决策过程中，企业的发展目标以及规模等要能得到有效体现。第五，注重对房地产企业财务风险控制的内部审计制度的完善。要能够按照相应的要求设立独立性的审计委员会，在内部的审计监督机制上进行有效完善。还要能够在会计行为以及会计的规范方面进行加强，在建立完善的内部财务控制制度基础上，保障内部稽核制度得以有效的应用。并要能够加强全面风险管理的考核以及责任追究程序，只有在这些方面得到有效加强，才能有助于房地产企业财务风险管理的水平提升。
四、结语
总而言之，对房地产企业财务风险的控制，要能和房地产企业自身的发展紧密结合，在措施的实施上要更加科学化。只有在一些基础性的工作上得到了加强，才能保障财务风险的有效控制。在当前市场经济环境多变的情况下，房地产企业财务风险控制非常重要，在理论上以及实践等方面都要加以重视。此次主要从房地产企业的财务风险问题以及控制的策略等重要内容进行分析，希望对房地产企业的实际发展起到积极促进作用。
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作者简介：丰冠华(1988—)，河南新乡人，助教，专业.：会计学 方向 财务会计，审计实务与理论。
作者：丰冠华
【摘要】房地产企业财务预算管理主要以企业发展战略为依据，然后结合企业实际发展情况不断调整财务预算标准，对阶段性企业资金使用及分配、投资等活动作出相应的规划，在现代房地产企业财务管理过程中，财务预算的管理非常重要，因此本文根据现阶段房地产企业财务预算管理过程中出现的问题进行分析，提出了房地产企业财务预算控制管理的强化措施，以便为房地产企业经济资源的充分利用提供依据。
【关键词】房地产企业 财务预算 控制 管理
为了避免房地产企业发展过于迅速对国家整体经济结构造成不利影响，国家及各地政府都出台了一些房地产调控政策，这些政策进一步加强了房地产企业的应运资金的管理，减少了房地产企业的融资渠道，给房地产企业资金回笼造成了阻碍，而为了进一步加强房地产企业的市场竞争力，财务预算管理控制工作的加强非常重要，其不仅可以避免由于财务管理失误影响企业整體的资金流通，而且可以为房地产企业项目决策提供借鉴。
一、房地产企业财务预算管理现状
现阶段房地产企业发展过程中主要出现了以下问题：
首先房地产企业财务预算管理模式不够先进，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中使用的方法过于落后，从而导致财务预算不能对房地产企业经营管理提供有效的借鉴，同时也限制了房地产财务预算工作的开展，房地产财务预算工作的局限性也促使财务预算工作不能形成全方位的财务控制规模，从而降低了整体企业的财务管理能力;其次在目前房地产企业预算管理机制不够完善，在房地产企业发展过程中，企业管理人员大多将工作重点放在了经济开发、规模扩张上，对财务预算管理工作的关注力度不够，从而导致房地产企业财务预算管理人员专业素质不足，且没有合理规范的财务预算管理工作标准，再加上财务预算管理机构设置不够合理等原因导致房地产企业财务预算管理不足以应对现阶段房地产企业经济发展的需要;最后房地产企业在财务预算管理过程中的监管力度不足，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中由于没有规范的财务预算管理工作规范及财务预算责任管理规范，房地产企业财务预算管理过于形式化，从而导致房地产企业财务预算管理人员工作积极性较差，阻碍了房地产企业财务预算管理目标制定后的落实力度，也影响了房地产企业财务预算工作进一步开展。
二、财务预算管理对于房地产企业发展的作用
房地产企业自身的发展特点决定了在其发展过程中预算管理的重要作用。一方面房地产企业资金流动频率较密集，且资金投资流出、流入数额较大，如在地皮拍卖过程中资金大多在一亿以上，这种情况导致房地产行业不够集中，而在我国房地产企业中，并没有出现房地产市场份额一家独大的状况;另一方面房地产企业受相关国家机构的管理，因此国家政策的变化会导致房地产企业经营过程中出现一定的风险，且这种风险是不可控制的，因此在房地产企业预算管理过程中应加强对政策变动带来的风险因素的考虑，并制定一定的风险管理措施，从而促使房地产企业健康长久的发展。财务预算管理可以降低企业经营安全风险，在房地产行业经营过程中财务预算管理工作可以通过规范的管理方式，然后对房地产企业经营过程中的决策进行综合分析、复核，详细制定经营决策风险预估方案，从而为房地产企业决策提供借鉴，最大程度的降低由于企业管理人员决策失误而导致的财产损失。同时有效的财务预算管理工作也可以促使房地产企业财务管理的规范进行，财务预算管理可以以房地产企业生产经营及承揽项目的实际需求、财务能力等为依据进行统一分析，在这个过程中，财务预算管理可以通过更加科学的预算手段综合分析自身所承揽项目，如资金回收措施、资金流通风险、前期成本投入、详细施工周期等。[1]从而促使房地产企业能够更加详细的了解自身实际经济水平及所开发项目的真实情况，为正确的财务决策提供依据。此外，房地产企业财务预算控制与管理可以进一步落实房地产企业财务管理规划，促使房地产企业生产经营方式更加科学规范，为企业可持续发展提供保障。
此外，房地产企业开发成本可塑性较强，且随着开发地域的区别会对成本整体的消耗费用造成一定的影响，而采用预算管理通过对工程整体前期开发费用及工程施工成本的管理可以对房地产企业开发成本进行有效的控制，并通过规范的财务预算促使内部开发资金得到最大限度的应用，降低企业开发成本消耗。同时由于目前房地产企业利润越来越薄，只有通过预算来控制成本费用的支出，才能保证开发的项目有利可赚，促使整体企业稳定发展。
三、财务预算控制与管理强化措施
针对以上房地产企业在财务预算管理中出现的问题，房地产企业在日常生产经营过程中应增加对财务预算管理工作的关注力度，根据自身实际情况完善财务预算管理规范，在这个前提下可采取以下措施：
(一)完善资本预算程序
房地产企业管理人员应加大对财务预算管理工作的关注力度，正确认识财务预算管理工作在房地产企业生产经营过程中的优良影响，然后逐步转变财务管理思想理念，在以往财务预算管理方式的基础上，根据实际发展情况，不断完善企业资本预算程序，而在企业财务预算控制管理工作中完善的资本预算程序可以为企业经营过程中资金投资过程提供保障。如房地产企业生产经营过程中会出现一些不可预估的风险因素，而通过有序的资本预算程序对房地产项目进行综合分析，及时发现资金投资决策失误，及时解决，防止因决策失误而造成大规模的经济损失。一般来说，完善的资本预算程序应包括预算编制、监督、复核、执行等流程，在整个财务预算管理机制中，房地产企业应注意加强各部门之间的协调力度，保证财务预算管理工作发挥最大的潜力。
此外，房地产企业在发展过程中很容易受外界影响，如国家政策等，因此房地产企业应根据相关政策不断加大财务预算管理工作的执行力度，综合考虑销售回款、现金流通、融资管理等情况进行全面控制管理。如在付款管理过程中应遵循“内部服务监督，外部早收晚付”的原则，[2]然后详细制定资金管理规划，并以月为单位编制资金支付计划，同时组织成本工作人员定期对项目施工场地进行实地考察并规定考察日期，通过与各相关机构的沟通控制付款的频率，提升付款环节的规范有序性。
(二)优化预算管理机制
房地产企业财务预算管理工作顺利进行保障是财务预算管理机制的建立健全，更加完善的预算管理机制应该包括激励机制及考核奖惩机制，企业应以提高预算管理能力为工作重点，结合企业发展过程中的经济能力及规模程度，通过一系列管理机制的制定完善可以细化各部门人员的管理职责，加强各部门人员的责任意识，促使企业内部各部门人员之间保持良好的沟通交流，为企业良好的发展营造一个更加宽容和谐的氛围。同时预算管理机制的完善可以在推动企业系统科学的进行财务管理的同时，也可以提前预测企业经营决策项目中的安全隐患，从而保证企业利润与内部员工利益同步增长。同时房地产企业在完善财务预算管理机制的过程中，要明确财务预算管理的各项标准，根据不同部门进行适当的调整，财务预算管理工作由于涉及范围较广，工作环节较复杂，财务预算管理人员工作负担较重，财务预算管理工作的失误不可避免，因此房地产企业可建立专门的财务预算监督机构对财务预算编制、执行等过程进行实时监督管理，并根据财务执行过程中出现的实际情况进行综合分析，逐步调整各部门人员的工作强度，保证房地产企业财务预算管理工作效力。
此外，在预算管理过程中企业应加大对费用及项目利润管理的关注力度，并制定相应的管理规范，如在费用预算管理过程中以年为单位结合企业上年度发展情况及市场变动制定整体费用预算标准，然后根据各部门实际情况以整体预算费用标准为依据制定不同部门的预算费用标准，同时以月为单位详细收集各部门预算费用支出情况并进行记录上报，然后进行综合分析，对超预算的机构进行警告并财务适当惩处措施，保障整体预算费用管理的规范性。而项目利润预算管理则是在企业土地招标前采取适当措施进行有效的可行性分析并预测评估成本盈利，如动态回收期、静态回收期、净现值等，同时在项目成立时相关财务管理人员也应及时考察项目执行过程，并据此进行项目成本盈利预测表的编制，[3]根据实际情况的变化及时进行销售方案的更改调整，保证整体项目的成本盈利。
(三)加强内部资产控制力度
为了保障企业内部财务预算控制管理工作的正常进行，房地产企业管理人员要加强对内部资产的控制力度，除了在预算编制前期，在预算执行使时期也要加强控制力度，如及时清理利用率不高的设备设施，[4]促使企業固定资产可以得到最大程度的利用，保证固定资产残值估算、使用年限的精确程度。企业在财务预算控制管理过程中，应树立全面监督、全面控制以及全员参与的管理意识，将财务预算管理工作作为企业财务管理的工作重点，不断加强增强财务预算管理在企业日常经营活动中的渗透，促使财务预算管理工作效率不断提升。此外，为了促使房地产企业更加长久的发展，房地产企业可以利用新的投资机会更加详细的了解所投资项目的实际情况，为更加准确的预算管理打下基础。而财务预算管理的执行力度
与整体财务预算管理工作的效果紧密相关，预算执行成果直接关系着财务预算编制的成效，因此房地产企业应组织专门的财务预算管理控制机构，同时加强对相关人员的培训力度，不断提升预算管理人员的综合职业素养。现阶段房地产企业财务预算管理控制人员大多具有良好的专业能力，但是其并不能正确认识财务管理工作、财务预算管理控制两者的区别，因此财务预算管理控制工作人员的培训管理非常重要，通过企业内部或者外出培训的方式对企业财务预算管理人员进行全方位的培训，为房地产企业财务预算管理建立一支专业技术与职业素养全面具备的人才。
总而言之，在房地产企业发展过程中，随着房地产市场竞争的加剧，房地产企业的发展与内部财务管理工作的质量息息相关，而财务管理工作的核心内容是财务预算管理，因此房地产企业应正确认识财务预算控制管理工作的重要作用，并根据国家政策及自身经营发展实际情况进行综合分析，不断完善财务预算管理机制，保证资本预算管理程序的规范性，并加大财务预算控制管理过程中的监管力度，从而不断推动房地产企业长久、健康的发展。
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作者：覃红阳
企业的发展与风险并存。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们“企业的发展与风险并存”。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们对未来认识和控制的局限性，财务风险客观存在于房地产企业财务管理工作的各个环节，是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，如何控制风险，用何种策略对风险进行识别衡量、分析和控制，成为房地产企业管理理论和实践工作中急需解决的
1 房地产企业财务风险的含义
房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧;第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。2 房地产企业财务风险的基本特征
(1)客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。
(2)不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。
(3)分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。
(4)预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。
(5)收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。
(6)激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。
3 房地产企业财务风险的成因
房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：
3.1 外部性财务风险
外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。
3.2 房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足
财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之
一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。
3.3 房地产企业内部关系没有理顺
房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。
3.4 资本结构有待改善
根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。
4 房地产企业财务风险的控制策略
4.1 培养全员风险管理意识
领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。
4.2 建规立章
房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。
4.3 分析财务管理外部环境，完善财务预警系统
为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。
4.4 以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统
建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素
来制定合适的长短期负债比率。
4.5 引进科学的风险管理程序
财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。
4.6 利用信息手段支持有效的财务管理
用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。
4.7 大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险
以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。参考文献
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浅析房地产企业财务风险及控制措施2010-06-23清华领导力培训尹哲
房地产投资、信贷规模的持续增长、商品住宅的热销和价格的不断攀升使得房地产企业在过快膨胀过程中，风险控制意识不够，使企业面临较大的财务风险。因此，本文主要从房地产企业财务管理的角度，浅析房地产企业的开发投资风险及防范措施。
房地产投资、信贷规模的持续增长、商品住宅的热销和价格的不断攀升使得房地产企业在过快膨胀过程中，风险控制意识不够，使企业面临较大的财务风险。因此，本文主要从房地产企业财务管理的角度，浅析房地产企业的开发投资风险及防范措施。
一、房地产企业财务管理的特点与现状
房地产开发企业是指进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。
由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的高达90%，作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润自然吸引许多房地产开发公司的参与。本文对房地产企业的财务管理特点及现状作简要分析如下：
1、资金筹集数额大、管理周期长，房地产企业财务缺乏预算和管理意识
房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一项巨额资金的投入过程。此外，其开发过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金。目前很多房地产企业的财务管理工作缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的层面，而没有真正有效地将财务分析工具利用起来。
2、投资决策难度高、开发风险大，房地产企业财务管理不规范，控制能力差
在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。此外，房地产开发的调整能力差，缺乏灵活变动性，进一步加大了投资决策的难度，使房地产行业投资面临着较大风险。资金管理跟不上，开发房地产企业财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。这些都严重影响了房地产企业财务部门的控制能力。
3、房地产企业财务涉及面广、形式多样化
一般来说，房地产开发需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，开发活动涉及面广，因而反映出的财务关系也很复杂，而多种财务关系带来的财务形式也是多种多样的。
4、成本管理工作繁杂，责任大，而房地产企业财务对其重要性重视不足
在不同的房地产开发项目中，各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，这一特点决定了其与其他企业之间的各种预收预付、应收应付款项等较一般企业更加频繁和复杂，承担的风险与责任也更大。很多企业忽视了财务部门的成本管理优势，在房地产企业财务thldl.org.cn的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，致使整个房地产企业财务管理的成本核算无从做起。或者是只强调财务部门加强成本核算，而没有调动企业内部各职能部门进行全面成本管理。
二、房地产企业财务风险的主要成因
(一)房地产企业财务风险
财务风险作为一种信号，能够全面综合反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策。
(二)房地产企业财务风险的主要成因
1、房地产企业财务---开发项目质量管理欠缺
在项目建设中，涉及的部门较多，还有许多行业标准，这都加大了开发项目质量管理的难度与风险。项目的工程建设质量虽容易监控，但项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量。除此以外，由于房地产和政策性风险很容易凸显。因此，对房地产企业项目质量的管理成为使某个项目成功的基本前提。
2、房地产企业财务---负债金额巨大
房地产开发的特点决定了其筹资金额巨大，而虽然其也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本相当低，大量的开发资金都来源于借贷，而有些企业根本没有自有资本。近年来，我国房地产贷款增长率持续偏高，并且远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。有些房地产企业为了使项目上马，在所谓高回报利益的驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险。
3、房地产企业财务---利率与市场变动
由于通货膨胀等的影响，一旦货款利率发生增长变化，必然增加公司的资金成本，从而
抵减了预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。
与此同时，房地产项目的市场定位往往也成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响。
4、房地产企业财务---盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。一些企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是想尽办法向外借款，在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，但往往是使原有的风险进一步扩大化，一旦“链”中的一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。
三、房地产企业财务风险的控制措施
(一)房地产企业财务建立健全财务管理制度，规范财务行为
房地产企业财务管理人员要主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个开发经营全过程的财务管理制度，并在实践中注意根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
(二)房地产企业财务加强成本控制和项目开发管理
一般来说，房地产企业的成本包括开发成本及之后各个环节的成本，并且构成复杂，持续时间长。对成本的控制和监督可从这几个方面入手：第一，加强成本核算;第二，严格控制管理费用支出，并加强工程预算管理;第三，及时了解尽可能全面的信息，避免房地产上游行业的风险传导。
在项目开发管理方面，由于涉及许多行业标准，开发管理要求把这些知识要素综合起来，为实现项目目标，应用系统的观点理论和方法对开发项目进行的决策、计划、组织、控制和反馈进行协调管理活动。
(三)房地产企业财务加强房地产投资的资金管理
资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要统筹安排、合理调度，把资金用活。首先，在房地产企业的融资过程中，企业应选择多元化的融资渠道，将企业内部融资，与企业外部融资有效地结合起来;其次，在房地产开发过程中，企业还应加强资金的计划管理和调度，建立多元化的资金信息的反馈系统与资金报表制度;最后，企业还须认真做好房屋销售的市场行情的调查，准确无误地核算出房屋的销售成本，积极稳妥地做好资金回收工作。
(四)房地产企业财务创新财务管理方法，提高财务控制能力
网络财务极大地拓展企业的财务管理能力，提高企业的财务管理质量，增强财务人员的工作效率和企业的竞争力。随着知识经济的发展，必须要搞好企业自身的财务管理，搞好资金管理、提高资金利用率、加强成本管理、降低消耗、提高经济效益。
(五)房地产企业财务定期检查与考核，适时进行财务分析与监督
企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率。而且要加强投资项目的风险分析和方法性研究。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。
(六)加强房地产企业财务人员素质的修养与提高
由于目前房地产企业财务人员素质偏低，严重影响了企业的经济效益。因此，加强其人员素质的培养成为企业加强财务管理工作的首要任务之一。房地产企业可以开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员可以较好地适应不断出现的新问题和新情况。更重要的是，除了业务水平之外，还应加强相关财务人员的道德素质修养。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
【摘 要】对于房地产企业来说，如何更好地提升自身的财务管理水平，确保对于各类财务风险的有效应对和治理，这是影响房地产企业自身健康发展和一个关键的基础性保障。因此，房地产企业财务风险管理工作的重要性突显出来，企业应从自身发展实际出发，高度重视财务风险管理工作，才能够在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟。本文在总结当前房地产企业面临的财务风险基础上，分析其形成的主要原因，并根据风险的成因提出构建财务风险管控体系的具体对策。
【关键词】房地产企业;财务风险;原因;对策
对房地产企业来说，财务风险一直是企业本身经营发展中的一个重要风险类别之一，其对于企业自身的正常生产经营有直接影响。做好对于相关风险的控制和应对，可以有效确保企业自身的发展能力和生存能力。面对财务风险，房地产企业应该进行科学、客观地分析，并且提出具有可行性的对策。
一、房地产企业财务风险概述
内涵。房地产企业财务风险指的是，房地产企业运行过程中，各个需要使用资金的项目，由于受到外部市场经济环境和企业内部运作环境因素的影响，导致实际收入同预期收益之间产生了极大的偏差，从而导致企业面临一定经济损失。近年来，我国加大了现代化经济建设力度，房地产企业已经逐渐成为我国国民经济的重要支柱，房地产企业是否能够有效规避财务风险、创造更多的经济效益同国民经济的整体进步紧密相连。即使在部分情况下，我国的房地产市场呈现出繁荣发展的现状，但是企业经营中的财务风险是客观存在的。这同该行业发展投资和负债率高、资金周转缓慢等特点具有紧密的联系。与此同时，国家相?P部门为了推动国民经济的整体发展，近年来制定并落实了一系列专门针对房地产企业的相关调控措施，这在一定程度上增加了企业面临的财务风险。
二、房地产企业面临的财务风险
1.筹资风险
房地产企业平稳运营的关键就是资金，资金筹资的方式不同和资金的来源不同，都会对企业产生相应的风险。公司在筹集资金的过程中必须做到风险与成本之间相权衡。对收益和风险权衡之后才能使公司的资本结构得到优化。筹资风险可以分为以下几个风险：
(1)利率风险：是指由于金融资产的变动而导致的资本成本的变动。
(2)再融资风险：指企业再次融资的不确定性或者因为企业自身筹资结构的不合理带来的风险，主要体现为金融工具品种的变动以及融资方式的变动等带来的风险。
(3)财务杠杆风险：对企业筹资风险进行评价的一个指标是财务杠杆(负债/权益)，财务杠杆越大，股本收益率越大，与此同时面临的风险也就越大。
(4)汇率风险：简而言之就是汇率变动给企业对外业务活动造成的风险。
(5)房地产企业财务风险防范与控制。
2.投资风险
投资风险是指企业对一个项目投入资金之后，因为受市场需求，国家政策等的变化而影响到企业的预期收益的风险。房地产企业投资项目最为显著的几个特点就是投资规模巨大，开发周期长，变现能力在初期比较弱，除了这几个自身特点之外还会面临国家宏观调控政策的影响，容易受到国家投资、财税、市场需求变化的影响和制约。一般来说，企业所投资的项目规模越大，那么所面临的的管理风险，销售风险，运营风险就越大。较大的投资项目往往需要一年或者十几年的时间来计划和实施，投资数额巨大、时间跨度长导致未来报酬极大地不确定性，因此存在较大风险和不确定性。
3.经营风险
经营风险是指在企业的生产经营的各个环节中，企业的资金运动受供、产、销等环节不确定因素的影响，导致的资金运动迟缓，运营困难，企业价值下降的风险。房地产企业的经营风险主要体现在企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和调整。中国房地产市场经历了快40年的发展，现在的市场已经进入到供大于求的状态，企业间的竞争不断加剧，行业升级加快。市场不断变化就要求企业必须提升自己相应的经营能力，如果一再的墨守成规，没有好好的风险市场行情的变化，建造出符合大众预期状态的建筑物，设计品质更高，质量更好的房地产产品，采用过时的产业模式和营销模式，不提高企业的运营效率，有效亚索成本，那么企业将面临客户流失，市场萎缩，经营资金枯竭的风险。此外还有因为企业间大量互保而导致的保证风险，由于货币市场波动带来的利率风险和资本流动风险，国家财税体制改革引起的纳税风险，以及不能做到对投资人承诺过的利润分配风险。
三、房地产企业财务风险的成因
1.房地产企业普遍缺乏财务风险的防范意识，仍然以粗放型管理为主
财务风险的客观存在性决定了其难以消除，因此企业只能通过采取措施来加以管控降低。但是在实践中，很多房地产企业的管理层对于企业资金的管理仍然是粗放型的，没有设立专门的财务风险管控部门和人员，同时也没有建立自上而下完整的财务风险识别管控体系和制度来对企业的财务风险进行有效监测，这样就在企业内部形成一种缺乏风险意识的管理环境，使得房地产企业的财务风险较高。
2.没有建立合理的资金筹集结构
合理的资金筹集结构既能降低企业的资金使用成本，同时也能合理减少企业偿债能力等财务风险的发生，从房地产企业面临的风险分析可以发现，房地产企业的资金筹集结构存在问题，即负债整体规模过大和短期债务在整体负债规模中占比较高：一方面是由于房地产企业属于资金密集型行业，因此充足的资金是其正常经营发展的关键，但是在实践中有很多企业对于负债规模缺乏整体的认识，负债率明显偏高，这既造成资金使用成本高，又给企业后期带来了较高的财务风险;另一方面是负债中短期负债占比较高，更加剧了企业的短期偿债的风险。
四、现阶段加强我国房地产企业财务风险管理的措施
1.筹资方面
针对房地产企业筹资过程中面临的财务风险，企业应从资本结构优化以及适度负债的角度出发来展开财务风险管理工作?。单一的融资渠道是我国房地产企业运行过程中筹资的主要特点，通常以银行贷款的方式为主，因此拥有极高的资产负债率。近年来，我国在积极进行现代化经济建设的过程中，深入落实了一系列宏观调控措施，其中包括调整贷款利率等措施，这更加剧了房地产企业在筹资方面的难度，导致企业运行中面临极大的财务风险。在这种情况下，企业应从自身发展实际需求出发，有针对性的拓宽融资渠道，促进权益性融资比例的增加，在综合应用公司委托、信托融资、合作开发等融资模式的基础上，降低债务融资比例，促使自身的资本结构得以改善，最终有效规避财务风险。
2.投资方面
实施多元化经营、实现投资结构优化是房地产企业提升财务风险管理水平的关键途径之一。投资风险高是房地产企业运行过程中的主要特点，因此，房地产企业经营者在制定投资决策的过程中，必须首先详细、全面、精确的分析投资对象，对投资项目的可行性进行科学研究，确保投资价值。同时，房地产企业在展开投资的过程中，不要局限于一种房产或一个区域，而是应当通过跨区域房产投资的方式，对写字楼、商业楼等多种建筑进行投资，实现投资结构的优化，将企业运行过程中的财务风险进行分散。
3.资金运营方面
房地产企业在运行过程中，必须加大日常资金管理力度，促进资金利用率的提升，能够更加有效的规避财务风险。回收期长、开发时间长等是房地产的投资的主要特点，这就导致房地产企业在运行过程中，大量资金会处于长期被占用的状态，形成了较低的资金周转率。因此企业应加大资金运行管理力度，将财务风险发生的概率降到最低。一方面，企业应合理安排日常资金的支出。对企业运行各个环节需要使用的资金进行全面统计，通过合理调整提升资金周转效率;另一方面，准确评估房地产企业顾客的信用情况，只有在保证良好信用的基础上才能够进行赊销，高效展开应收账款管理工作，将坏账发生的概率降到最低，积极主动的回收应收账款。最后，房地产企业运行过程中，应对意外损失准备金进行建立，为企业更加有效的规避各种财务风险，提升财务风险管理水平、实现可持续发展奠定良好基础。
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摘要：随着经济的发展，房地产行业的竞争不断加剧，加上国家的调控政策，房地产企业生存现状尤其困难。文章在介绍当前房地产企业内部控制现状的基础上，提出了解决存在的问题以及相应的对策。
关键词：房地产企业;内部控制
当今我国经济高速发展，房地产行业的发展也越来越快，行业间的竞争力也越来越强烈。房地产行业向来所关注的最大问题便是如何在激烈的市场竞争中得到最大的经济效益。房地产行业的发展现今面临很大问题：一方面国家施行一系列的措施来稳定房价;另一方面，在银行信贷等方面国家向房地产开发商施加了一定程度的压力。面临如此困难的房地产业，正将对外的发展逐渐调整为对内的管理，增强房地产业对于财务资金的控制，减少成本的输出，并以此获得最大收益。房地产内部控制是指利用现代信息管理技术，结合综合与局部的方法，采用多样化的会计管理方式，对房地产企业内部各业务关节进行严格的监督及控制。提高企业资产的安全使用、企业的工作效率以及财务信息的真实性是房地产业实行内部控制的目的所在。内控制度可以在企业进行决策时提供科学可行的意见，从而提高企业整体的竞争力，实现经济利益的最大化。
一、我国房地产企业内部控制现状
(一)房地产企业对内部控制制度的建设认识不足
当前我国各房地产企业对于房地产企业内部控制的认识不足，企业管理阶层往往将内部控制这一整体分割成许多细小独立的控制环节来看，这种看法非常片面，也存在很大弊端。例如，将企业内部控制视作会计控制，成本控制以及内部牵制制度，这种认识在企业发展过程中易产生不利影响。只有将内部控制看作一个整体，才能确保内部控制各环节有序的进行，确保各业务活动高效合理进行，确保企业内部资金财产的完整与安全，内部控制才能发挥其真正拥有的作用。内部控制可以提高企业决策准确性，及时纠正企业的错误问题，同时有效防止各类舞弊现象的发生，从而提高企业的综合管理能力，最大化提高企业的经济效益。
(二)企业法人治理结构不能相互制约
当今我国房地产行业中的企业法人的治理结构很大一部分都形同虚设，无法行使正当的权利与义务，结果造成了内部权力的失控，有时“内部人控制”的恶意现象甚至会出现。例如，董事会功能的缺失。董事会的监督变成自己监督自己，失去了原有监督的意义。另外还出现分工不明等问题，各监督部门的监督力度不严，部分企业甚至出现决策经营者独揽企业大全的情况。
(三)管理者素质有待提高
当前我国大部分的房地产企业中都缺乏职业经理人，国内也尚未形成较为完善和规范的职业经理人的人才市场。房地产企业内部的管理阶层大部分是从安装、建筑等房地产相关行业中走出的，未经过专业房地产知识培训的经理人，他们的知识及素质都有待提高。另外，还有部分经理人通过政府任命等各种方式录用，外部环境也没有建立行之有效且合理的监督
机制来监督、约束经理人，造成经理人无法及时的进行自我提高、自我完善。同时，有许多房地产企业的管理者未经过高等教育以及管理方面的培训，无法适应现阶段我国经济高速发展的需要。
(四)企业文化的缺失
企业文化具有其特殊的力量，它能够无形的影响企业内员工的思维及行为方式，并在企业中形成强大的凝聚力。作为市场、土地、项目施工、品牌等多方位资源的集合体，大多数房地产企业内部还未形成自己独特的企业文化，部分企业甚至忽视企业文化的建立，同时不能准确认识企业文化在企业发展中所起到的作用。这其中有以下几方面原因：
1.企业文化的建立是一项需长期进行的工作，不能只是短暂的加强，应该有规划的、合理的进行企业文化的建设。
2.房地产企业的管理阶层对于企业文化建立的重要性认识不足，并忽视了企业文化在企业战略实施进程中的积极作用，更加没有认识到企业文化是企业提高核心竞争力的一项重要工作。
3.企业文化要让全体员工共同协同工作，充分发挥员工的主观能动性，使企业形成一个整体。
4.企业文化要深入员工内心，从根本上增强员工对企业工作的积极性，真正发挥其重要作用。
二、解决房地产企业内部控制存在问题的措施及对策
(一)完善房地产企业治理结构，建立健全房地产企业内部控制体系
完善的房地产企业治理结构以及健全的房地产企业内部控制体系都为企业的内部控制提供了保障。房地产企业应该传统的内部控制基础上加以创新及完善，结合自身企业发展的特点以及发展要求，制定出符合自身发展的科学合理的内部控制体系。内部控制体系应同时包含业务层次的内部控制以及企业层次的内部控制，同时，要针对不同的业务流程设置相应的内部控制。另外，健全房地产企业的治理结构，增强各个管理部门以及各职能部门所发挥的作用，将企业的决策、执行、监督等职权分离，在企业内部形成权力的制衡。
(二)强化执行力度，完善内部监督机制，
房地产企业内部控制体系的建立需要各个职能部门的共同参与，这其中包括企业的董事会、经理、监事会及所有员工。企业内部控制的建设作为一项系统的工程，为保证其有效实施：
1.应当完善企业内部的监督机制，制定科学合理的监督计划，保证企业内部各业务各环节严格按规定进行。
2.尽快推进房地产企业内部控制机制的建设，使其控制作用在企业的发展中体现出来同
时，应提高审计机构的审计能力，发挥其监督职能。作为房地产企业实现内部控制的重要组成部分，企业审计机构应定期对企业的内部控制制度进行监督与评价，加强其监督职能，从而不断完善企业的内部控制体系。
3.可以聘请注册会计师对企业的内部控制体系进行评价与审计，同时对内部控制体系所面临的缺陷进行改进，不断完善内部控制体系，确保内部控制体系有效实现其控制能力，从而进一步推动企业的发展。
(三)加强内部控制的考核与激励
完善房地产企业内部控制的考核激励机制，建立完整合理的综合评价指标体系，定期对企业的生产经营状况以及内部控制的有效性进行考核与评价，同时结合定性与定量的分析，建立严格的奖罚及责权制度，以此来激励企业内部员工的工作积极性，充分发挥员工的工作自主性。
(四)建立突发事件应急处理机制与内部控制重大风险预警机制
房地产企业应加强事前计划能力，建立一套符合从管理阶层到子公司执行单位的各个层次的突发事件应急处理机制以及内部控制重大风险预警机制，根据企业内部管理的薄弱环节以及企业会计环境定期或不定期的运用定性与定量相结合的方法进行信息的收集以及进行动态分析，并对可能出现的风险建立应急处理的计划，将风险量化。同时，应针对企业的战略规划的实施合理的分配各项资源，建立合理有效的预警及突发事件监测体系，降低企业所面临的经营风险，进一步促进房地产企业的健康发展。
(五)对员工进行内部控制体系的培训，提升员工素质，加强员工对于企业内部控制的责任感意识，推进企业文化建设
房地产企业内部控制的强弱决定企业内部控制工作的好坏，内部控制是一种文化，也是一种体系。完善的内部控制环境能够确保各项业务工作的高效进行，因此内部控制体系的建立需要企业员工的坚决执行。同时，企业应加强对于企业人员关于内部控制专业知识的培养，提高其对专业内控知识的学习以及对于内部控制建设的思想觉悟。另外，可以通过举办相关的内部控制管理活动，提高企业工作人员的认识及思想觉悟，调动企业工作人员学习内部控制知识的学习积极性，进一步提高企业内部控制人员的专业知识以及综合素质，从而提高企业的经营管理水平。
(六)构建企业内部畅通的信息沟通渠道
为实现房地产企业内各部门的信息共享，加强各部门的信息沟通，房地产企业应根据自身的经营状况，建设企业内部的科学的信息沟通渠道，建立内部信息集成处理系统，从而实现各业务部门间通畅的信息交流，打破各部门之间的隔阂。例如，运营部门、营销部门以及财务部门共享一套信息集成处理系统，首先营销部门对于各项营销数据进行收集整理，利用信息集成系统进行统计和汇总，然后财务部门根据信息集成系统中的信息进行财务分析以及财务支持，最后，运营部门根据系统中的财务分析，对于之后企业的运营制定计划，并提供合理化的建议，确保决策层对于企业发展状况拥有更加充分的认识，有利于企业的准确决策，
促进企业的发展。另外，应加强对于企业内部控制信息的收集、处理、传递等环节的完善，将常规和非常规信息的报送流程相互区别，建立信息的举报投诉制度，保证信息的完整、真实，以此促进内部控制施行的有效性，从而实现房地产企业的战略目标。
三、小结
目前我国产业集中度正不断提高，开发规模也在不断扩大，房地产企业也在朝着集团化的趋势发展，部分企业也在由原先的集团单一化向区域多元化管理方向发展。由于房地产企业的大规模扩张，企业总部对于子公司的管理也变得尤为重要，因此原先的内部控制管理模式也已无法满足现今房地产企业发展的需求。房地产企业的内部控制的建设与完善应该从企业实际发展出发，对于部分管理基础相对薄弱、会计核算相对混乱的企业，应该从完善内部控制制度、定岗定员、明确各岗位职权等方面进行改革，并加强其资金财产等资源的安全及稳定。而对于管理基础相对较好、会计核算相对混乱的企业，则应进一步强化和完善企业的内部控制体系。最后，企业的业务活动都应在内部控制之内，企业的管理工作都应以完善内部控制为基础，企业的决策都应从内控制度的完善出发。
综上所述，我国当今的房地产企业的内部控制虽然在企业的发展中起到至关重要的作用，但是在诸多方面，房地产企业的内部控制体系仍存在许多缺陷。因此，房地产企业应该在已建立的内部控制体系基础上，加强内部控制体系的创新，并加大对于完善内部控制体系建设的实施力度，从而使房地产企业的内部控制建设能够紧跟时代发展的潮流，加强房地产企业的管理能力，进一步保证房地产企业的可持续健康发展。
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万科企业股份有限公司内部控制制度
第一章 总 则
第一条 为有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据《加强上市公司内部控制工作指引》、《万科企业股份有限公司章程》、《万科企业股份有限公司员工行为手册》、各专业系统风险管理和控制制度等有关规则，制定本制度。
第二条
职责：
(一) 董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估
(二) 总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况;
(三) 公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。
第二章 主要内容
第三条 本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制内部：括环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。
第四条 环境控制包括授权管理和人力资源管理：
(一)通过授权管理明确股东大会、董事会、监事会、总经理和公司管理层、总部各职能部门和各一线公司的具体职责范围;由集团董事会办公室和总经理办公室制定相关细则并负责具体实施和改善。
1、股东大会：《股东大会议事规则》明确“股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论：
(1)决定公司经营方针和投资计划;
(2)选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项;
(3)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项; (4)审议批准董事会的报告; (5)审议批准监事会的报告;
(6)审议批准公司的财务预算方案、决算方案; (7)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案; (8)对公司增加或者减少注册资本作出决议; (9)对发行公司债券作出决议; (10)对公司合并、分立、解散和清算等事项作出决议; (11)修改公司章程;
(12)对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议;
(13)审议代表公司发行在外有表决权股份总数的百分之五以上的股东的提案; (14)审议法律、法规和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
《股东大会议事规则》明确股东大会的职责权限，规范其运作程序。(具体内容见附件1“授权管理”中的1-1)
2、董事会：《董事会议事规则》明确董事会是公司的经营决策中心，对股东大会负责。董事会行使下列职权：
(1)负责召集股东大会，并向大会报告工作; (2)执行股东大会决议;
(3)决定公司的经营计划和投资方案; (4)制订公司的财务预、决算方案; (5)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
(6)制订公司增加或者减少注册资本、发行债券或其他证券及上市方案; (7)拟定公司重大收购、回购本公司股票或者合并、分立和解散方案;
(8)批准公司拟收购、出售资产的事项符合《深圳市证券交易所股票上市规则》7.2.2、7.3.5款所列标准的行为;属需股东大会批准的项目提请股东大会审议批准;
(9)在股东大会授权范围内，决定公司的风险投资、资产抵押及其他担保事项; (10)决定公司内部管理机构的设置;
(11)聘任或解聘公司总经理、董事会秘书;根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人等高级管理人员;聘任董事会顾问，并决定其报酬事项和奖惩事项;
(12)制订公司的基本管理制度; (13)制订公司章程的修改方案; (14)管理公司信息披露事项;
(15)向股东大会提出聘请或更换为公司审计的会计师事务所; (16)听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作; (17)拟定董事报酬和津贴标准;
(18)法律、法规或公司章程规定，以及股东大会授予的其他职权。
《董事会议事规则》明确了董事会的职责权限，规范董事会内部机构及运作程序，充分发挥董事会的经营决策中心作用。(具体内容见附件1“授权管理”中的1-2)
3、监事会：《监事会议事规则》明确监事会是公司依法设立的监督机构，对股东大会负责，并报告工作。(具体内容见附件1“授权管理”中的1-3)
监事会行使下列职权：
(1)检查公司的财务，对公司的重大生产经营活动行使监督权;
(2)对董事、总经理、副总经理和其他高级管理人员执行公司职务时违反法律、法规或公司章程的行为进行监督; (3)对董事、总经理、副总经理和其他高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求予以纠正;不予纠正的，有权向股东大会报告;
(4)经监事会监事表决同意，提议召开临时股东大会; (5)列席董事会会议;
(6)公司章程规定或股东大会授予的其他职权。
4、总经理：《总经理工作条例》明确规定了总经理行使下列职权：
(1)组织实施董事会的决议，全面主持公司的日常生产经营与管理等工作，并向董事会报告工作;
(2)拟订公司中长期发展规划、重大投资项目及生产经营计划;
(3)拟订公司财务预决算方案、公司税后利润分配方案、弥补亏损方案和公司资产用于抵押融资的方案;
(4)拟订公司增加或减少注册资本和发行公司债券的建议方案; (5)拟订公司内部经营管理机构设置方案; (6)拟订公司员工工资方案和奖惩方案; (7)拟订公司基本管理制度，制订公司具体规章; (8)提请董事会聘任或解聘副总经理及财务负责人;
(9)决定公司应由董事会聘任或者解聘以外的管理人员的任免; (10)决定公司员工的聘用、升级、加薪、奖惩与辞退; (11)审批公司日常经营管理中的各项费用支出;
(12)非董事总经理列席董事会，有提议召开董事会临时会议的权利，但在董事会上没有表决权;
(13)公司章程和董事会授予的其他职权。 同时，也规定了副总经理得主要职权：
(1)副总经理作为总经理的助手，受总经理委托分管部门的工作，对总经理负责并在职责范围内签发有关的业务文件。目前公司已经确立了分别由副总经理分管产品线、品牌线、运营线和管理线的分工安排;
(2)总经理不在时，副总经理受总经理委托代行总经理职权。
《总经理工作条例》进一步完善了公司的治理结构。(具体内容见附件1“授权管理”中的1-4)
5、子公司控制：公司对所属各子公司实行扁平化的直线管理，各职能部门对各子公司的相应对口部门进行专业指导、监督及支持。各子公司必须统一执行公司颁布各项规范制度，必须根据公司的总体经营计划进行土地储备及项目开发经营等，公司对各子公司的机构设置、资金调配、人员编制、职员录用、培训、调配和任免实行统一管理，以此保证公司在经营管理上的高度集中。
(二)通过人力资源管理为公司营造了科学、健康、公平、公正的人事环境，其内容包括招聘管理、薪酬管理、培训管理、休假管理和离职管理等，由集团人力资源部负责制定相关细则并负责具体实施和改善。
1、招聘管理：
(1)目的：规范招聘流程，提高招聘的专业水平。
(2)主要流程和内容：各公司结合人力资源规划(计划)及公司现时经营需要，每年初向总部申报职位空缺信息。公司首先考虑内部的人力资源储备情况，然后再面向社会公开招聘。招聘渠道选择、招聘信息发布严格按程序组织进行，对应聘资料进行筛选后，由人力资源部、相关专业人员组织面试。经过初试、复试和测评确定预选人员，再经过用人单位负责人面试，综合评定最终确定人选。对高级管理人员的录用除经过上述必要程序，还需要经公司领导面试。新职员在报到后必须统一进行脱产的入职培训。(具体内容见附件2“人力资源管理”中的2-1)
2、薪酬管理：
(1)目的：公司按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，吸纳和保有优秀人才。 (2)主要流程和内容：公司人力资源部依据各地区行业薪酬调查结果、岗位评估结果、地区物价指数等确定薪金体系和标准，并由职工委员会、集团办公会审批后下发;各公司依据薪金体系，初步建议新员工薪金级别，经公司业务部门负责人、人力资源部、单位第一负责人内部审批流程确认后，再报公司人力资源部审批后执行。公司每年上半年统一安排一次调薪，下半年再作补充性调整。(具体内容见附件2“人力资源管理”中的2-2)
3、培训管理：
(1)目的：为了适应集团的业务发展、促使万科的培训开展服务于公司战略，明确培训职责的划分，保证培训有序、高效开展。
(2)主要内容：由公司总部人力资源部和各一线公司专职培训人员拟订培训规划和计划、费用预算;负责建设、完善以及调配培训资源;组织实施集团类的管理培训、专业培训项目。(具体内容见附件2“人力资源管理”中的2-3)
4、休假管理：
(1)目的：规范职员的休假行为。
(2)主要流程和内容：由职员本人向所在部门的负责人提出申请，经同意后报送所属公司人力资源部审核，并进行备案和数据更新，根据数据更新情况发放薪酬，在做好工作交接后开始休假。(具体内容见附件2“人力资源管理”中的2-4)
5、离职管理：
(1)目的：充分合理地分配企业内部资源，规范离职相关制度及办理程序，明确离职审批的流程及权限。
(2)主要内容：职员明确离职意向或公司准备与之解除劳动合同后，所在部门需立即通知人力资源部及IT部门，冻结该职员信息访问的权限，包括万科局域网登录权限、电子邮件系统、文档管理系统、明源售楼系统、金蝶账务系统、成本管理系统、SAP人事系统、网上招投标系统、万网景个人网站等;职员离职时需由本单位人力资源部安排面谈，并将面谈结果如实记录做好《面谈记录》并录入在SAP-HR系统;离职审批相关文档均采用电子文档，通过邮件进行传递和审批，一线公司在完成本单位内部审批流程后，启动离职事件，在SAP-HR系统中录入离职信息，并停发工资，用邮件通知集团人事管理员，完成集团审批流程后，对其数据审核并生效。 申请和审批流程包括主动离职和被动离职。(具体内容见附件2“人力资源管理”中的2-5)
第五条 业务控制指公司总部各职能部门根据自身专业系统的特点和业务需要，制定各项业务管理规章、超作流程和岗位手册，以及针对各个风险点制定必要的控制程序等。本制度所规定的业务控制包括：工程管理类、项目发展类、集团办公类和其它。
(一)工程管理类：主要包括工程的招标管理、材料设备采购管理、工程管理和项目管理规范、项目开发计划管理等内容。包括以下三个主要环节：
1、设计工程管理
公司实行严格的设计工程管理，在项目管理和工程管理方面均形成了较为完善的管理规范，其中项目管理规范主要包括项目设计管理程序、项目设计技术指引、设计信息收集管理程序、万科南方地区住宅品部标准、新技术新材料认证及执行程序、住宅智能化性能标准、材料设备采购规定等;工程管理规范主要包括万科企业股份有限公司及地区项目工程业务对接关系、项目经理部设立与撤消程序、项目报批报建管理程序、项目施工过程管理程序、工程管理部对工程质量及安全检查管理程序、专业图设计审查管理程序、工程质量检查管理程序、项目中间验收管理程序、工程竣工验收管理程序、工程档案管理程序等。
2、目标成本管理
公司推行目标成本管理，建立了成本管理责任体系，制定了目标成本管理实施细则，开发了成本管理软件。
目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据听证会通过的目标定位报告中的预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。目标成本制定后，由成本管理部编制《目标成本控制责任书》，将成本目标分解到项目开发的各个环节和各个责任部门，在经由各部门第一负责人签字确认后由各单位总经理签发执行。在项目实施过程中，为及时反映项目成本的动态情况，各公司每月编制成本信息月报，对实际成本与目标成本之间的差异进行分析，说明原因并提出成本控制的建议，以便采取措施加以纠正，从而达到控制成本的目的。
施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可。工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时，应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报公司财务部成本审算中心备案。
3、过程控制制度
针对房地产开发全过程的各个环节，公司制订了相应的成本控制制度，包括设计变更、现场签证、工程招标、工程合同、工程预结算等各项管理办法。
对于金额(工程造价)在5万元以上(含5万元)的工程施工项目和所有工程监理、工程造价咨询委托必须实行招标选择合作单位。工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标。
合格承包商是经各相关部门推荐，并经公司招标工作小组审查合格的工程施工、监理、造价咨询单位，工程管理部主持合格承包商相关资料的收集、整理，并建立合格承包商数据库，所有项目的招标都需从合格承包商数据库中选择投标单位。合格承包商资格(并非终身制)，每隔一定时间应对其进行重新评审、调整。
评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证，中标单位应满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价;对于技术简单、规模不大的施工招标原则上应按合理最低投标价法确定中标单位。
对于工程进度，公司有严格的控制程序。公司运作的所有新项目，均需编制项目开发规划计划表，并由公司总经理签批执行。项目开发计划具有严肃性，确定后不可随意变更。确因经营需要，拟对项目开发计划作出重大变更，必须视情况报公司总部审批或备案。各子公司必须针对已有项目，动态编制最近24个月项目分期开发计划汇总表，该表包括所有已确定的、计划在最近24个月内进行开发活动的分期开发项目。各公司每月至少对该报表进行一次审查，监控项目进度，及时更新进度差异，并报送总部。
公司对工程款的支付有严格的审批程序，首先由采购管理部、项目经理部等相关部门填写项目工程付款审批表，写明项目完成情况，并附上所有相关资料，在工程部、外部监理人员、成本管理部、财务部审核签字后，报分管副总或总经理审批。财务部在上述手续完备之后进行付款。
工程竣工验收合格，由项目、工程、成本及财务部门统一意见后，发给施工单位《工程结算通知书》。承包单位将整理齐全的工程结算资料报送项目部，监理公司对其进行审核并签字后，由成本管理部进行复审。如果工程结算并非在施工图总价包干的基础上进行，须选择确定造价咨询机构进行审核，外审结果经成本管理部复查，财务管理部复核后，由主管副总签署意见，报公司总经理批示。最后由成本管理部组织甲乙双方根据工程合同签署竣工结算价款协议书，并核对已付金额、应扣金额、保修款、余款等。
工程管理类管理制度由总部工程管理部和项目开发计划管理委员会制定，并负责落实和修订。(具体内容见附件3“业务控制”中的3-1-1——3-1-5)
(二)项目发展类：主要包括新项目发展制度、投标和竞拍管理办法、项目跟踪管理制度和公示项目红线外不利因素操作指南等。
公司设立地产项目投资听证会制度，有效地保障地产项目投资决策的科学化和高效化。地产项目投资具体操作程序如下：
1、重点介入项目
重点介入项目是指子公司的在所接触项目中，条件较为成熟即土地权属情况清晰、法律手续完备、市场情况较为清晰的项目。子公司认为可以报请总部进入听证会程序。
子公司向企划部提交项目资料，并申请成立项目发展小组。企划部根据子公司上报的《新项目情况通报表》，对项目土地权属情况、法律手续情况、市场情况及项目初步收益情况进行初步审核并批准成立项目发展小组。项目发展小组成立一周内(视项目紧迫性可适当改变)，完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议。子公司根据项目发展小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并向项目发展小组提交《召开项目听证会申请》和《项目可行性报告》。项目听证会召开之前，项目发展小组向由公司总经理、副总经理、各职能部门总经理及有关人员组成的「决策委员会」及其它与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、项目发展小组专业意见等资料，听证会与会评委三分之二及以上表决同意立项，则该项目通过。之后由管理层将通过听证委员会立项的项目的《可行性研究报告》和《董事会议案》等报公司董事会审议通过后方能实施。
2、大型的项目
大型的项目是指单个项目土地的购置额超过4.7亿元人民币的项目。
大型的项目除执行如(1)所述程序外，需报董事会决议通过后才可立项;特别大型的项目(单个项目投资额超过净资产50%的)，还需报股东大会通过后方能实施。
对通过立项的项目，在实施过程中建立了跟踪评估管理制度。
3、土地使用权的取得
鉴于各城市土地使用权出让市场日渐规范，通过投标、竞拍方式取得土地使用权正成为取得项目用地的重要方式，为推动和规范这两种项目用地取得方式，公司制定了《房地产开发用地投标、竞拍管理办法》。
在土地投标中对于单个投标项目，在投标、竞买底价4.7亿元人民币内授权董事长决定，向董事会通报有关情况，如超出4.7亿元人民币需向董事会报批。
项目发展类相关业务控制制度由集团企划部和审计法务部制定，并由集团企划部、营销部指导各一线公司进行项目发展和营销宣传等工作。(具体内容见附件3“业务控制”中的3-2-1——3-2-4)
(三)集团办公类：主要包括《集团投诉处理制度》和《文件管理程序》。(具体内容见附件3“业务控制”中的3-3-1——3-3-2)
(四)其它类：包括《安全责任制度》、《办公室环境布置及功能配置指引》、《万科集团标准职位说明书》等。(具体内容见附件3“业务控制”中的3-4-1——3-4-3)
第六条 会计系统控制包括会计核算控制和财务管理控制，由集团财务管理部依据《会计法》、《会计准则》、《企业会计制度》、《财务通则》、《会计基础工作规范》等法律法规制定。
(一)会计核算控制：集团制定《会计管理及核算规范》，包括会计政策、岗位设置、会计操作流程、会计档案保管、财务交接、会计资料调阅、会计电算化及财务安全保障等各项控制内容。(具体内容见附件4“会计系统控制”中的4-1)
(二)财务管理控制：主要包括计划(预算)管理、资债项目管理、权益项目管理、或有事项管理、税务管理、票据印鉴管理方面的制度。重点项目包括：
1、费用控制
公司实行费用预算制度，每年年初由各级职能部门(包括子公司)编制本部门费用支出计划，经各级财务管理部审核，总经理办公会讨论通过，并向董事会汇报。部门职能总费用应控制在预算费用之内，如果突破预算，部门报专题费用报告经总经理办公会审批确定。部门预算总费用中的非经常发生项目，于预算报批时应附专项说明，于实际发生时仍应事前出具专题报告，按程序报批。
各部门总经理在部门工作安排中主动控制、压缩费用，对本部门的各项费用的必要性、合理性负责，对本部门总体费用水平的合理性负责;财务部总经理维护费用管理制度的正常执行，对重大开支发表意见，审批1万元以下付款，组织费用报销工作和信息通报工作;分管部门副总审批分管部门的非例常性费用和重大开支，确认这些费用的必要性、合理性;公司总经理对1万元以上非例常性费用和资产购置开支，具有立项权与否决权。
职员非公务事项不得从公司借支备用金。公司职员因公出差、接待客户或购买小额物品等，申请借支备用金时，财务部门根据业务情况，确定借支备用金的合理限额，并将严格控制职员借取大额备用金。借支备用金应按照公司《费用管理制度》，完善借款手续后方能办理借款。
各子公司根据经公司总部批准并下达的经营计划，对费用进行控制。公司制定统一的费用核算制度，各下属子公司按固定格式每月上报费用明细表，万科企业股份有限公司定期进行汇总、分析，找出差异及原因，从而采取有效控制措施。
2、财务汇报管理
各下属子公司必须定期或不定期地向公司总部上报各种财务信息，其中，定期信息按固定格式编制，其中月报包括各种会计报表、反映销售及动态结算情况的经营信息表等;不定期信息包括总部要求的其他重大财务信息，如滚动的经营计划等。对经营中出现的问题，也要求各下属子公司及时向总部汇报，总部对问题的处理情况及时进行跟踪，对因信息报送不及时或漏报造成严重后果的，将追究相关责任人的责任。
这些经营信息经过总部财务部汇总分析后，通过月度经营例会汇报给公司管理层。通过财务汇报管理，对公司及各子公司的财务情况进行及时的跟踪，从而有效地控制财务风险。
公司每季度向董事会报送财务报表并汇报经营情况。
公司对财务报告的报出进行了规定，财务报告经公司聘请的会计师事务所审计报董事会审批通过后对外报送，披露。其他定期报告也根据有关规定，经过董事会批准后及时报出。
3、会计入帐程序及会计资料保管
会计机构必须取得原始凭证并经财务主管审核无误后才能入帐，原始凭证必须手续齐全、填列完整，不得涂改、挖补。发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或更正。
记账凭证应在业务发生并取得完整的原始凭证后及时录入，不得积压。录入的记帐凭证需经财务主管审核后方可过账;更正错误的方法必须符合财政部《会计基础工作规范》的要求。
公司严格按照国家《会计档案管理办法》规定的建档要求、调阅手续、保管期限、销毁办法等管理会计档案。
终了后，会计机构指定专人对上的会计凭证、账簿、报表、会计人员移交清册和重要的经济合同等会计资料进行收集、核对、整理立卷、编制目录，进行妥善保管，防止丢失损坏。
公司内单位之间调阅会计档案，需经本单位会计机构负责人同意;外单位人员调阅会计档案，需持正式介绍信，经本单位会计机构负责人批准;调阅人员一般不得将会计档案携带外出，特殊情况需带出室外或需要复制的，需经本单位会计机构负责人同意，并限期归还;对已入库会计档案的调阅，档案管理人员必须详细登记。
4、相关的制度安排包括：《集团财务管理规则》、《目标成本管理实施手册》、《总部费用管理制度》、《总部费用报销及付款审批流程》、职务授权及代理方面的制度等。(具体内容见附件4“会计系统控制”中的4-2-1——4-2-7)
第七条 计算机管理信息系统控制由集团总部IT中心和各一线IT人员共同进行，并由IT中心制定和实施相关规则，主要包括《员工电脑使用指南V2》、《用户帐户管理规范》、《计算机数据备份管理制度》等规定。(具体内容见附件5“计算机管理信息系统控制”中的5-1——5-3)。
计算机管理系统控制制度明确规定了以下具体内容：
(一)电脑维护部门的职能及职责划分：IT中心运营组负责集团总部的电脑维护、集团网络、各业务应用系统的运行和维护;各地分公司有1-3名IT人员，隶属总经理办公室，负责分公司的电脑、网络的运维。
(二)电脑程序及资料的存取控制：通过Windows AD集成验证用户访问，NTFS等技术，以及文档加密系统对资料进行控制。
(三)基础数据的输入输出控制：技术上，各业务系统都使用统一的indows AD集成验证用户，来控制基础数据的输入和报表等打印输出控制;管理上，通过《用户帐户管理规范》制度规范用户的使用，达到基础数据输入输出的准确性。
(四)资料备份、档案及设备的安全控制：管理上，集团总部及各地公司必须遵守《万科企业股份有限公司计算机数据备份管理制度》;技术上，备份系统实现实时在线，自动化地对万科各信息系统，以备份服务器形成备份中心，对各种平台的应用系统及其他信息数据进行集中的备份，保障企业各项业务信息系统的稳定运行，有效地保护商务的连续性;RADIUS集成验证网络设备。
(五)硬件及软件系统的购置、使用及维护的控制:《万科企业股份有限公司电脑应用及管理规定》规定了软硬件购买的流程控制，《员工电脑使用指南》则指导员工如何使用万科系统，明确员工的职责范围。
(六)系统复原及测试程序的控制：集团总部及各地公司必须遵守《万科企业股份有限公司计算机数据备份管理制度》，定期做备份的恢复测试;技术上采用了高可靠技术，如RAID,SAN，群集等，保障了各应用系统的可恢复。
第八条 信息传递控制分为内部信息沟通控制和公开信息披露控制，主要包括：
(一)内部信息传递管理：为明确集团信息管理原则及流程，促进内部信息共享以提高工作效率，增强管理透明度以降低经营风险，由集团总经理办公室负责制定、实施和修订《万科企业股份有限公司信息管理办法》，并依据此规定对总部各职能部门和各一线公司的信息传递情况进行定期检查。(具体内容见附件6“信息传递控制”中的6-1)
(二)对外信息披露管理：为进一步明确公司内部有关人员的信息披露的职责范围和保密责任，确保信息披露真实、准确、完整，公司董事会和董事会办公室负责制定、实施和修订《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，总部各职能部门、各一线公司严格按照此办法提供信息披露所需的所有文件和资料，并对所提供的内容的准确性负责;总部董事会办公室负责完成具体的信息披露工作;董事会秘书对所披露的信息的真实性、完整性进行总体监督。(具体内容见附件6“信息传递控制”中的6-2)
第九条 内部审计控制由总部审计法务部负责实施。
(一)审计法务部直接向董事下设的审计委员会负责，接受审计委员会的领导和监督。
(二)审计法务部部门负责人的任免由总经理提名，董事会审计通过。
(三)审计法务部内部设置专职内部审计人员，这些内部审计人员至少应具备会计、法律、管理或与公司主营业务相关专业等任一方面的专业知识。审计人员必须严格遵守审计人员职务行为规范及专业审计系列要求。(具体内容见附件7“内部审计控制”中的7-1)
(四)审计法务部审计主要工作是针对房地产业务主要环节进行专项审计，建立营销、设计、工程、成本、物业、离任审计等工作程序，并逐步完善。审计工作严格按照《内部审计实施细则》、《销售专项审计方案》、《设计专项审计方案》、《工程专项审计方案》、《成本专项审计方案》、《物业专项审计方案》、《离任审计方案》。(具体内容见附件7“内部审计控制”中的7-2-1——7-2-7)
(五)审计法务部每年拟订审计计划，每季度根据实际情况进行调整，并报部门负责人和公司总经理及分管领导审阅后执行。
(六)审计人员开展专项审计工作需要编制工作底稿、收集相关资料，并且出具专项工作审计报告;内部审计人员应对报告中反映的问题提出建议后加以追踪，并定期撰写落实情况报告，对相关部门的整改措施进行评估。上述工作底稿、专项工作审计报告、整改落实报告及其他相关资料等至少应保存五年。
(七)专项审计报告和整改落实报告应及时向集团管理层和董事会提交。
第十条
内部控制制度总结报告由董事会办公室和审计法务部依据本制度相关规定共同完成。
(一)董事会办公室和审计法务部共同成立“内部控制审计联合工作小组”(以后简称“工作小组”)，负责监督检查本制度的执行情况、评价内部控制有效性、提出完善内部控制和纠正错弊的建议。
(二)每年四月底前向董事会提交上一内部控制审计总结报告，内部控制审计总结报告应据实反映上一中所发现的内部控制的缺陷及异常事项、对发现的内部控制缺陷及异常事项的处理建议及整改情况等内容。
第三章 内部控制效果的评估
第十一条 总部各职能部门依据本制度相关规定在每年2月份前完成对自身专业系统内的控制制度实施情况和效果进行评估，并向“工作小组”提交评估报告，评估报告应包括：
(一)本专业系统内部控制情况综述，并给出自评结果，包括：“优秀”、“正常”和“待改进”三种评级：
1、优秀：是指内部控制制度得到有效的落实，本专业系统严格按照此规定执行，并且有相应的执行情况记录;本专业系统没有发现任何对公司经营运作产生风险的行为;本专业系统所有员工对于自身系统的内部控制制度了解并且熟悉，而且自发的去实行。
2、正常：是指内部控制制度得到了实施，对于重大的决策严格按照相关规定执行;没有发现重大经营风险，对于个别风险进行了及时的防控，相应对本专业系统的内控制度进行了及时的完善，并主动说明风险的情况、处理结果和可能的隐患。
3、待改进：是指内控制度没有得到有效的落实，工作中出现了重大风险或者风险隐患，没有及时的进行处理和改善，并隐瞒相关情况。
(二)对于待改进的职能部门应该在总结报告中详细列明改进计划、目标和直接负责人，并定期向“工作小组”汇报工作进展情况。
第十二条 工作小组根据各专业系统的自查报告对公司整体内部控制情况进行总结，总结主要从以下几个方面进行：
(一)控制环境——指影响内部控制效果的各种综合因素。控制环境是其他控制要素发挥作用的基础，直接影响到内部控制的贯彻执行及内部控制目标的实现。主要包括：董事会的结构;经理层的职业道德、诚信及能力;经理层的管理哲学及经营风格;聘雇、培训、管理员工及划分员工权责的方式;信息沟通体系等。
(二)风险评估——指可能导致内部控制目标无法实现的内、外部因素进行评估，以确认这些因素的影响程度及发生的可能性，其评估结果可协助公司制定必要的内部控制制度。
(三)控制活动——指协助经理层确保其指令已被执行的政策或程序，主要包括核准、验证、调节、复核、定期盘点、记录核对、职能分工、保障资产安全及与计划、预算、与前期效果的比较等内容。
(四)信息及沟通——主要包括与内部控制目标有关的财务及非财务信息在公司内部的传递及向外传递。
(五)监督——指对内部控制的效果进行评估的过程，包括评估控制环境是否良好，风险评估是否及时、准确，内部控制活动是否适当、确实，信息及沟通系统是否良好顺畅等。监督可分为持续性监督及专项监督，持续性监督是经营过程中的例行监督，包括经理层的日常管理与监督，员工履行其职务时所采取的监督等;专项监督是由公司内部相关人员或外部相关机构就某一特定目标进行的监督。
第十三条 工作小组对总部各职能部门的内部控制进行统一的考核，并给出相应的意见。对于待改进的部门要负责专人进行跟踪监督。
第十四条 工作小组应依据具体的评估项目进行评估。评估项目每年进行完善和修订。(具体内容见附件8“评估项目”)
第十五条 工作应于每年四月底前完成对上一内部控制的评估工作并向董事会提交内部控制评估报告。评估报告至少应包括对附件所列五个方面的评价及对公司内部控制总体效果的结论性意见。
第十六条 内部控制效果的结论性意见，可分为有效的内部控制或有重大缺陷的内部控制。所谓有重大缺陷的内部控制，是指附件所列五个方面中任一方面存在缺陷，且此种缺陷将导致内部控制目标无法实现。
第十七条 董事会应就上述内部控制报告召开专门的董事会会议并形成决议。
第四章 附则
第十八条 本制度由董事会办公室负责解释
财务预算是一系列专门反映企业未来一定期限内预计财务状况和经营成果，以及现金收支等价值指标的各种预算的总称。本文详细介绍了财务预算的原则。
1、预算之于企业目标是必不可少的控制手段式;企业效益的优化有赖于对经营全过程资源投入的有效控制;企业预算应是基于过程控制的系统管理。
2、预算以业务过程及其控制为核心，改变了传统预算的本质。
3、在业务基础上，更强调预算的动态性质和组织目标的相关性。
4、人，尤其是作为中坚力量的经理层，是决定企业预算能否成功实施的关系。
5、资源决定目标，反之不成立。
6、企业面临的机会有两个边界：绝对性和相对性。绝对性是指任何企业都无法左右的外部环境，系统性风险。相对性是指不同企业由于管理技术的不同，资源配置的优劣，导致的不同经营结果。
7、资源对于一个企业而言，永远是有限的。不同企业间的差别是资源的优化组合及其程度。
8、预算是验证和实现组织目标的资源路径。目标本身无所谓合理不合理，不能由目标自己来证明其合理性和可实现性。目标的合理性和可实现性要通过实现目标的路径来证明：路径存在，目标存在;路径合理，目标合理;
9、组织的战略规划是预算编制的来源;企业战略规划与预算的正确链接是业务部门预算编制的基础;
10、切忌：制定目标时，闭门造车;目标确定后，却大鸣大放，各行其是。
11、财务机构在预算编制过程中的角色重点在组织和平衡，而非一味削减预算的“刀斧手”。
12、真正的企业利益保证是以企业目标的实现和投入产出最优为唯一衡量标准。这是每个从事财务工作的专业人员必须在观念上解决的大问题。
13、预算的刚性原则不是机械的，若确定能证明市场有产出机会，必须以灵活的预算调整机制来适应市场，弥补静态预算编制的缺失。
14、组织的目标从设定开始，就是一个不断难证和适应的过程。在确定阶段：以资源能力来调整目标;在实施阶段：以调整资源投入方式来动态地适应市场， 未必需要调整目标本身。当资源按市场机会来投入，目标自动地调节。预算的重点在于过程控制，不仅意味着对投入必要性的过滤，同时也表明对业务活动实施过程 中变异因素的关注，并对相关的资源配置作出快速反应。
15、目标实施的三个关键要素：资源、路径结构、控制。控制的作用：在资源、路径结构、目标之间建立动态连接与干预。
16、目标实施的组织路径：凡事有人做，合适的人做合适的事。
17、目标实施的信息路径：以企业为核心，建立上下、左右及其内外的完整信息网。
18、传统预算管理的不解之难：财务部门如何审查并批准预算增加的要求?正解：增加预算的必要性应由业务部门负责审查，业务部门应对调整申请作出证明。
19、花钱比挣钱重要!(投入即“花钱”)
20、企业预算的基础是业务活动，不是会计，不是数据。预算是动态的，不是静止的;是活动，不是文本。
21、预算编制的语言分两类：一是业务语言预算;二是会计语言预算。
22、预算编制：以业务预算反映各分解、支撑目标的业务活动对资源的需求;以会计语言抽象业务预算形成企业预算。
23、预算执行：根据市场对业务活动的影响，动态调整业务活动的资源需求。
24、以变动的市场和业务调整已编制的预算，而非以编制的预算去衡量和限制动态的业务。预算可以变，可以超，应当是绝对的规则。
25、如何判断预算变动的必要性和合理性?答案：按需。业务部门的要求不全是需求;领导的意志不是需求;需求必须进行证明。
26、对资源的预算控制并非简单地就资源而控制资源，而是关注投入产出比。重点是投入的必要性，而非仅仅是否符合预算数字;不仅要知道资源投入数字的正确，更要了解数字意味着什么，数字背后的业务真相。不该投入的，一分不投入，该投入的，要督促业务部门投入。
27、预算分两个层次:企业预算、职能部门预算。对应的编制语言分两类：会计语言(抽象、综合反映整个组织的投入)、基于业务需求的无约束语言(解释、反映各具体部门完成其分解目标和任务的具体资源需求)—— 可以消除“企业预算”变成“财务预算”的误区。
28、预算控制不是压制。投入为产出所必需，投入必须有产出。业务结束，预算结束。
29、判断预算合理与否的标准：不是单纯的数字，而是组织的目标。
30、最好的预算不是投入最小的预算，而是产出达到100%，投入达到预算数的95-98%。
31、预算控制规则：(1)全面控制规则。即一切投入必须有预算：无预算，不能花钱，除非调整预算。无“预算外”的说法。(2)事前控制规则。所有进 入运作的资源和行为必须事先接受程度不同的预算审核。资源是公司的，不是部门的。部门只有在预算范围内，经公司批准才可使用。由于编制预算阶段与实施预算 阶段的环境信息存在差异，编制的预算不能成为资源投入的唯一理由和依据。(3)重要性控制规则。即分类控制、抓大放小(20/80规则)
32、传统预算终止于编制，从书本和实践，强调的都是如何编制预算，编制的预算并非资源投入，只有当业务提出资源需求并付诸实施，资源才真正投入并配置。
33、介入业务活动的控制是预算存在的唯一形式。衡量一个企业是否存在预算，不是看编出多少名目繁多的预算表格，而下看能否介入业务活动，并对业务的 资源投入拥有否决权。预算对业务活动介入的形式：(1)在业务执行过程上修正编制的预算。(2)在过程中控制投入产出的效用。(3)在过程中控制组织的价 值目标。
34、预算批准的3项规则：(1)资源使用者与资源使用批准者相分离;(2)分权逐级批准;谁使用，谁提出申请。审批者按规定权限进行审批或审核;
35、预算编制的规则：(1)目标引导规则;(2)谁花钱、谁做事、谁编预算;其中的原因：一是责任基础，谁承担责任，谁编制预算;承担什么责任，编 制什么预算。二是技术基础，无论是技术、信息还是工作量，业务部门的预算不应当、也不可能由财务机构一手包办、闭门造车。(3)财务部门的责任：组织、检 验和平衡预算编制工作的过程和结果。(4)逻辑规则：各业务部门的预算必须基于业务流程的顺序编制。所有编制的预算都必须列出理由和计算基础，进而变得具 体、与业务直接相关。预算项目的表格固定重要，更关键的是要列出项目的理由说明和计算过程。——能消除无效预算。(能够培训管理者)
36、企业预算的柔性规则：指适当留有余地和弹性，以应对突发事件和意外。
37、预算调整的规则：(1)调整必然性规则：市场变动是必然的;(2)预算调整既是数字调整，更是行为调整。重点是行为调整。
38、预算是公司的行为规则，应当以CEO为核心，责任人是CEO.分管领导负责预算日常控制。违反预算控制不是与财务机构的对立，而是违反公司游戏规则，是对公司权威、利益和意志的挑战。
39、预算编制的起点是企业的目标，预算的约束也源于企业的目标。
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