中小房地产企业财务论文

【摘要】中国经济进行新常态，国家宏观政策与地方政府先后出台针对房地产行业管制措施，中小房地产企业要想实现发展、突破困境，必须完善企业财务内控管理制度，向管理要效益。本文由实务角度全面分析了中小房地产企业财务内控管理过程中普遍存在的突出问题，并在此基础上针对性的提出应对措施，探讨如何构建良好的财务内控模式。下面是小编整理的《中小房地产企业财务论文 (精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

中小房地产企业财务论文 篇1：

关于如何完善中小房地产企业财务管理体系的探析

摘要：企业的财务管理对于企业的长久、持续、健康发展具有重要的作用，对于中小房地产企业而言，在这样一个资金密集型的行业，中小企业完善自身的财务管理体系的建设对于企业的生存以及增强企业的竞争力的作用是不言而喻的。本文对如何完善中小房地产企业财务管理体系进行了初步分析。

关键词：中小房地产企业；财务管理体系；完善研究；

一、房地产企业财务管理体系概述

1.房地产企业财务管理体系的内涵

企业财务管理是一种经济管理行为，其内容主要包括组织企业的财务活动和处理企业财务关系的管理。房地产企业财务管理体系，是指房地产企业在企业运营过程中保证房地产企业能够筹集房产项目建设需要的各种资金，以及根据项目分配筹集的资款，合理使用每一笔资金，核算、记录和再分配房地产项目建设中产生的各种成本耗费和收入，履行好企业财务核算、分析、控制、考核等职能而形成的一套有效的管理机制。房地产企业财务管理与一般企业的财务管理有很大区别。其内容主要包括：房地产企业计划投资前所需要的项目资金进行筹措的管理，对于投资对象的投资资金分配的管理，对于用于房地产项目投资的资金的营运管理以及项目结束后，对于所获得的利润的分配管理。

2.房地产企业财务管理体系的功能

财务管理体系的建立对房地产企业的发展具有重要的作用，主要表现在：

（1）运用科学的现代化财务管理方法收集企业的财务信息，根据市场需要和房地产企业的实际情况，运用财务管理、信息管理等多种手段，注重对房地产企业发展的预测、评估以及平衡等，帮助企业制定一些有效的措施和制度，并在实践中不断地调整和完善。

（2）企业的财务管理体系建立、实施，能够有效的解决房地产企业发展过程中的财务战略、财务方针、财务目标、财务管理方案、财务管理环境以及资金的筹措等问题。

（3）企业的财务管理体系的建立能够为企业提供大量的会计核算资料，通过对企业的会计数据及资料的整理、计算、分析，对企业的发展战略具有积极重要的价值。

（4）企业财务管理体系的建立有助于在房地产行业建立诚信机制。企业财务管理体系能够保证企业在财务管理中的规范化操作，尽量避免因人为的原因而带来的各种弊端，要求房地产企业的操作和执行者严守规则，建立诚实、可靠的信誉。

二、新形势下中小房地产企业财务管理呈现的特点

房地产行业是一个极其特殊的资金密集型的行业，相比较于其他行业，房地产行业一般都需要投入极其巨大的资金，企业资金的管理对企业的发展尤为重要，使得房地产企业的财务管理普遍具有以下特点：一，房地产企业具有产业链较长、中间环节多、所需的资金量大、投资周期长等特点，决定了企业财务管理具有很大的复杂性和难度；二，房地产企业的经营受种种不确定性因素的影响，具有高风险性，因此为了最大限度的降低房地产企业的财务风险，对于企业财务人员的素质要求较高，需要财务管理人员提供科学、准确、及时的财务信息以满足经营决策的需要；三，房地产企业财务管理需要合理的处理复杂的各种关系，需要处理与投资者、债权人、居民等之间的财务关系，财务关系处理稍有不当，都会给企业的经营带来不利的影响，财务管理的内容十分复杂。

而随着市场经济的迅速发展，新形势下的房地产企业的财务管理呈现出新的特点：

1.财务管理的风险加大。随着经济快速增长，房地产行业获取了极大的发展优势，房地产开发活动的广泛开展，也使得房地产企业资金投入量变大、筹资任务加重，财务管理周期随之变长。在相对较长的开发经营周期中，房地产企业经营管理遭遇诸多不确定、不稳定因素，致使房地产企业投资项目成败、经济效益大小等都面临双重结果，房地产开发极具风险威胁。

2.财务管理难度大大增加。房地产开发还涉及到多方面问题，房地产企业财务关系同样出现复杂性选择。房地产企业财务关系要处理开发企业与其投资人、债权人、债务人、被投资单位、内部职工的关系，还有房地产企业内部各个部门、单位以及上下级管理部门之间的关系，由此房地产企业财务管理难度就大大增加了，需要耗费大量的精力去处理各种关系

三、中小房地产企业财务管理体系存在的问题

在我国的中小房地产企业财务管理中主要存在以下的问题：

1.中小房地产企业投资决策者有较大随意性，其缺乏对整体的开发项目的可行性研究。中小房地产开发企业往往只关注项目工程决算，在判断房地产项目是否具有投资价值时，往往凭借自己的主观判断，缺乏科学的、完整的市场经济分析和可行性研究，甚至对有项目的可行性研究，也仅仅针对单一的项目。

2.企业财务管理水平较低，企业管理者的文化素质低，管理理念保守和落后，缺乏现代财务管理理念。一些房地产公司的经营者过于重视权力的集中，管理和投资决策全靠经验和感觉，在企业内部缺乏监督机制，财务管理无法参与各种经济活动，导致了财务管理的混乱和处于无计划状态;有些经营者在财务管理上采取家族式管理模式，许多财务人员，业务能力和管理水平低，缺乏专业知识和经济常识，财务工作者若不具备较强的业务水平在面对复杂的房地产行业税收政策、法律法规时，是很难解决和面对企业资本化、规模化经营后的各种财务风险和财务问题。再者企业内部控制的缺失，缺乏对财务管理的监控。内部控制薄弱是当前中小房地产企业财务管理中普遍存在的问题，总体上说中小企业的财务内部控制制度是很不健全的，像成本核算制度、财务收支审批制度、财务清查制度、等在中小房地产企业是不能完全建立或建立的不健全，再或者是即使建立了其中的一些制度，但很难保证在实际工作中认真执行。

3.总体上说，中小房地产企业的资金管理欠佳，面对主要问题就是融资困难却还要盲目的追逐开发高端房地产产品，对于流动资金的管理十分落后，这也是我国的房地产企业在财务管理中基本上都存在的问题。首先在筹资过程中，融资困难、金融服务滞后是制约中小房地产企业进行房地产开发建设的最大瓶颈；其次在投资过程中，存在着很多的房地产企业忽视市场的导向作用，做出缺乏科学性的投资，盲目地追求高端房地产产品，忽视社会需要，无视房地产行业市场的现实状况，导致了资金的极大浪费；再者在日常的经营过程中，缺乏流动资金管理的有效机制，存在较为严重的问题就是资金沉淀问题，随意为客户提供购房担保，而一旦客户在未来不具备偿还银行贷款的能力时，其结果是导致企业偿还贷款，其内部出现大量的长期的应收欠款，资金很难及时回笼，再加上多数的中小房地产企业对日常现金流量管理不加重视，不重视建立仓库管理制度，导致不良的资产长期挂账，大量的成品库存积压，企业的财务状况堪忧。

四、中小房地产企业完善财务管理体系应注意的问题

为了中小房地产企业的财务管理体系的建立，并且能够有效的运行，房地产企业财务管理体系的构建应当在一定的原则的指导下进行，这些原则主要包括：

1.以房地产企业的自身状况和市场的现实需求为依据原则，管理者用科学的态度进行正确的决策，通过财务管理获取的事实或信息做为判断的基础，再结合合乎逻辑的决策理论和决策方法做出的正确决断。这就要求企业明确规定通过财务管理体系收集的信息的种类、渠道和职责，确保财务数据和相关的非财务数据及信息准确、可靠、及时，决策者基于事实通过分析获得的这些信息，结合经验与直觉，做出正确的决策。

2.财务管理要实现系统管理原则，就是财务管理中采用系统的方法，将企业的财务管理体系视为一个整体的大系统，在财务管理的过程中遵循目的性、环境适应性和整体性、层次性的要求，对构成财务管理体系的相关的子系统进行管理、辨识、理解，最终达到实现制定符合需要的财务方针、财务战略和既定的财务目标。

3.企业财务管理制度，建立的财务系统运行效果的执行情况，是否和如何保持满足房地产企业发展和运营的需要，是与公司的高级管理人员的重视程度有极大的联系。高层管理者应当以身作则，根据财务管理体系运行的要求做出活动。

五、完善中小房地产企业财务管理体系的措施

1.加强成本控制，预算管理

首先，预算管理是房地产企业中的各种部门对于未来一定时期内的预算资源做出的一系列的经济管理的活动，是企业的财务管理的内部控制制度和管理控制系统的十分重要的组成部分。因此，搞好预算管理，提高企业的财务管理效益，是现代企业财务管理科学中的比较重要内容之一。针对我国经济发展水平不高、资源有限的现状，采用现代的财务管理方法规划各类资源，加强预算管理，统一经济效益和社会效益，是合理分配房地产企业有限资源实现最大效用的有效途径。

其次要提高财务部门对成本的控制水平，重视财务管理中的成本决策和控制，提高中小房地产企业的资金营运效益，以保证出资者的资金得到有效的利用。这就要求中小房地产企业要树立成本意识,将成本责任进行划分,明确企业各部门的成本目标和责任，加强对企业运营全过程的成本控制,包括房地产项目的事前、事中、事后的成本管理控制；要建立严格的企业内部成本控制制度和制约制度,加强制度对企业的生产经营活动的管理,最大程度的避免人为因素的干扰；最后要建立以财务成本控制为核心的成本考核体系，扩大成本考核的范围,解决目前的定额成本法中存在的问题，进行成本核算法的创新。

2.加强企业财务管理风险控制

风险是市场经济条件下所必然的，因而中小房地产企业应重视风险,增强企业的风险意识并分析具体的风险性质,制定相应的风险对策,减少和分散风险。为此,房地产企业在经营活动中应从以下几个方面加强风险控制：

（1）在房地产项目的筹资决策上应当慎重的进行分析比较，选择最适合的筹资方法，以避免企业因此可能陷入的债务危机。在企业借入资金过多时，财务的杠杆率可能会过高,当投资利润率下降时，就会增加利息负担，竟而威胁企业财务的安全,但是财务杠杆率较低,又会导致企业的资金成本的增加。因此,中小房地产企业要加强对销售客户的信用调查,确定合理的赊销额度，尽量避免呆帐带来的损失，避免人为的决定赊销额度，确定合理的企业资金成本，避免因盲目贷款、囤积大量资金而导致企业利益的损害。

（2）加强监测风险信号。一方面我们要对未来的风险进行分析，另一方面还要能够对风险的信号进行监测。当企业的财务状况出现不正常情况时,如成本上升、销售下降等，要及时的关注,确认情况及时的向企业相关部门反映,尽快的采取措施,将损失降到最低。

（3）企业要制定切实可行的风险对策,中小房地产企业要通过不断的增强自身的竞争能力,充分发挥自身优势,防止风险,分散风险。

3.建立健全的企业资金管理机制

资金是企业生存发展的前提，中小房地产企业要安全有效地管理和使用资金,就要建立健全的企业资金管理机制。首先，推行资金管理责任制,重视企业内部财务制度建设，加强财务收支上的财务监控,强化内部约束机制,确保重点项目资金需求,合理安排资金调度,提高资金的利用效率；其次要大力挖掘资金利用的潜力,重视货款的回笼,对库存结构进行调整,大力压缩存货的资金的占用,加强企业支付能力和企业信誉的提高；再者要建立和完善自补资金积累的机制,解决费用超支问题，合理制定税后利润分配政策,流动资金可以通过按税后的企业利润提取的公积金来补充，促进企业的资金自我流动解决资金问题；最后要合理确定和制定企业的资金运作机制,凡事都要根据企业的自身状况,决定企业的发展战略目标。

4.提高企业财务管理人员的素质

人员的素质是企业财务管理的关键性因素，中小房地产企业应当重视财务管理人员的应用和素质的培养，杜绝任人唯亲或者推行家族式的管理，这对于企业的发展是很不利的。

结语：

中小房地产企业的财务管理体系建设需要考虑多方面的因素，但只有解决发展中的问题，适应市场经济的发展，建立现代的财务管理体系，企业才能发展。

参考文献：

[1]魏益强.创新中小房地产企业财务管理的探讨.冶会,2009;3

[2]高音.关于加强中小房地产企业财务管理的构想.中国经济评论,2009;9:3

[3]王浩.提升中小房地产企业财务管理水平.合作经济与科技,2008;2

[4]张永明.略探房地产企业财务管理.经济管理者，2008（7）

作者：刘曙光

中小房地产企业财务论文 篇2：

探讨如何加强中小房地产企业的财务内控管理制度

【摘要】中国经济进行新常态，国家宏观政策与地方政府先后出台针对房地产行业管制措施，中小房地产企业要想实现发展、突破困境，必须完善企业财务内控管理制度，向管理要效益。本文由实务角度全面分析了中小房地产企业财务内控管理过程中普遍存在的突出问题，并在此基础上针对性的提出应对措施，探讨如何构建良好的财务内控模式。

【关键词】房地产 财务内控 内控制度

一、中小房企实行财务内控制度对企业管理的意义

房地产行业经过十多年的快速发展已在我国经济中占有十分重要的地位。房地产行业其主要特点是资金高投入、项目开发周期长、利润高、风险大，是典型的政策导向型行业。目前在国家宏观政策与各级政府先后出台一系列管制措施，各地因城施策，限购、银行信贷新政接踵而来，部分城市已开始执行限售政策、加大租赁用地供应及租、售同权相关概念的提出，另外房地产税也呼之欲出。可见在未来几年的调控政策和市场走势，都将紧紧围绕“房住不炒”来展开。以上都将导致中小型房企项目销售去化周期拉长、不确定性因素增多，项目投资风险加大。在品牌大型房企加快全国战略布局的情况下，中小房企的生存和发展状态不容乐观。中小房企要想突破现有困境，必须向管理要效益，完善的企业内控管理可以为企业降低运营风险、降低成本费用、实现经营目标提供保障。在经济新常态下不断的完善与加强财务内控管理制度建设也是企业发展的必然趋势之一。

二、目前中小房企在执行财务内控管理制度方面普遍存在的突出问题

（一）财务内控管理制度不完善

完善的财务内控管理制度可以为企业的资产安全和完整提供保护、能确保会计信息的真实、正确、还能使各部门实现有效的运转，拥有非常强大的作用。目前多数中小房企的财务内控制度尚不健全，或者是建立了财务内部控制制度，但是由于各方面的原因没有能有效的发挥出作用，还有权责划分不清晰、不明确，缺乏岗位职责，导致企业在采购、施工、合同签订、款项支付、资产保管等方面内控得不到真正的执行，也只是流于形式。制度的不健全、不完善，会使企业面临很大的经营风险，会频繁出现差错、舞弊现象。财务管理会涉及企业经营活动的方方面面，监督对象多且复杂，如制度缺乏有效的监督或监督流于形式，资金活动管控不严，可能会出现会计信息失真和缺乏可靠性，导致企业资产流失、资金被挪用、侵占或遭受欺诈等问题，最终导致企业战略目标无法达成。

（二）财务人员管理水平不足

由于房地产企业的发展时间还太短，相关行业财务内部控制管理的可借鉴资料或研究成果不多，企业对财务人员的后期培训、提升专业能力重视不足，同时财务管理人员的内控管理及风险意识的欠缺都会对企业内控制度的制定、实施产生负面影响，甚至会给企业带来无法弥补的损失。

（三）投融资过程中财务内控机制失灵

目前大多数中小房企缺乏清晰的项目投资规划，在企业进行项目投资决策时财务内部控制机制失灵，对项目投资目标、规模、方式、资金来源、风险与收益等没有进行客观的分析决策而是迎合主要领导投资意见，没有形成真实的项目可行性研究报告，可能导致投资决策失误。另外，企业在筹资过程中制定的筹资方案没有结合全面预算等相关资金安排拟定出适合的方案，出现企业融资过早或过迟、更有甚者筹资失败的情况时有发生，如过早融资将导致企業承担过多的财务费用，吞没企业利润；如过迟或融资失败则会严重影响企业的正常运营。中小房企还普遍存在筹资渠道单一的情况，出现资金缺口时只能向银行申请贷款，会使企业资产负债率结构不合理可能导致企业债务负担过重，如销售回款不畅则按时偿还债务风险加大最终可能使企业运营举步为艰。

（四）资金运营与调度方面水平急待提高

中小房企普遍存在资金运营、调度环节财务内控管理缺失的问题。因项目单一、规模不大或其他各种各样原因，产生企业在办理现金、银行存款业务及印章、票据保管方面不能做到不相融岗位相分离，常常由一人办理所有业务；资金收取、支付环节审批受权不当、监督不到位产生资金体外循环情况及提前付款、超合同规定付款的现象经常发生。在资金调度管理时，控制措施欠缺。全面预算管理执行不力，缺乏财务内控管理，不能统筹协调内部各部门的资金需求，前期、销售、工程、采购、行政等环节没有形成有机整体，资金运营水平不高，存在款应收不尽收，财务可用资金短缺，应付款项不能支付，严重影响项目开发进度及企业形象。

三、中小房企财务内控管理制度改进方案或措施

（一）强化企业财务内控管理思维

企业财务管理人员要向管理型会计转变，深入学习企业内部控制管理的相关知识、理念。强化房地产企业财务内控管理，建立起完善的财务内控制度并结合企业现有管理制度，对企业的业务流程进行优化改进，同步提高企业运营效率和内控管理的效率，使企业降低相关成本，有利于帮助企业在竞争激烈的环境中实现稳步发展。同时为面对“灰犀牛”、“黑天鹅”问题房地产企业还要全面增强员工的风险意识，提高财务内控管的意识与能力，降低不必要损失。

（二）建立健全、全面落实企业财务内控制度

中小房企要根据各自的战略目标、发展战略、发展阶段等实际情况建立起不同的财务内部控制制度，在设计财务内控制度过程中要从企业的发展目标出发和自身的所处的发展阶段出发，这样建立的财务内控体系才能适合企业不同阶段的需求，使企业的财务内控与企业的发展战略、发展目标、发展阶段相统一，企业才能更好的实现企业战略。房地产企业建立财务内控管理制度是一个系统工程，中小房企在建立财务内控体系时可以参照国家层面制定的企业内部控制基本规范及相关的应用指引、评价指引等资料，并按照内部控制的五项目标、五项原则、五项要素建立起适合中小房企自身的企业层面、业务层面的财务内控制度。只有建立并深入有效的执行财务内控制度，完善相关组织机构，企业运营管理的合法合规、资产的安全有效运转、财务报告及相关信息数据的真实完整才能得到合理保证，才能提高企业经济效益和经营效率，才能促进企业实现长远发展。

（三）提高财务人员综合素质、提升财务内控的管理水平

面对地产行业竞争越来越激烈，加之房地产行业财务内控管理与其他行业相比较存在特殊性，所以对房地产行业财务管理人员的要求也越来越高，需要财务管理人员具有较高的业务能力，在做好本职工作的同时还要不继的加强学习，开拓思路，提高能力，提升自身综合素质。另外，中小房地产企业要加强对财务人员的培训，使相关管理人员掌握行业最新内控管理理念，不继的提升财务内控管理工作的质量，促进企业积极稳定发展。

（四）加强投融资关键节点财务内控管理

地产行业是典型的资金密集型企业，随着国家宏观调控政策的变化、成本费用的增加、销售周期的拉长等带来的变化都要求中小型房企必须对财务内控管理有全新的认识。不继加强项目投资决策活动中关键节点的财务内控措施，不继优化企业资本结构，强化运行资金的管理能力。

1.加强投资决策环节财务内控管理的措施。首先，中小房企应当根据企业发展目标结合企业自身不同发展阶段等實际情况，制定科学、合理的投资目标和规划、利润计划等，拟定项目投资的方案，主要包括项目成本费用支出计划、销售周期回款计划、自有资金投入及外部资金筹集计划等，重点要关注项目的风险可控和预期收益，在风险可控的前提下，实现企业的稳健发展及利润目标。

其次，落实好财务内控管理制度，协调公司相关部门，加强对投资方案的可行性研究。深入调研市场需要，合理确定开发产品定位，针对多种产品类型、多种业态，编制多套组合模型并结合市场需求及竞争程度等具体的实际情况，在成本费用可控的前提下，实现企业利润目标。

第三，中小房企要认真结合自身资金实力、市场营销去化等情况加强项目开发阶段投资强度的财务内控管理。防止出现超出自身资金承受能力，大规模开发高强度投资的情况；防止出现自有资金枯竭、项目形象进度缓慢、销售去化不利回款不畅、融资渠道单一且跟进不及时、项目开发停滞的恶性循环。

2.加强筹资决策环节财务内控管理的措施。第一，要建立起与企业战略相匹配并支持企业投资增长的筹资战略。中小房企应当给合企业全面预算、各项目实际进度等情况，制定筹资目标和规划，拟定项目的筹资方案，主要包括融资金额、渠道、成本、融资后的资本结构及偿债压力测试等相关内容，同时企业还需考虑筹资失败概率，做了充分预案。

第二，筹资风险可控原则。企业应当对筹资方案进行科学论证，形成可行性报告，并全面反映风险评估情况。确定筹资的规模、资本的结构安排等要充分考虑中小房企运营的安全性、企业价值增长的可持续性。避免企业出现做大企业规模的冲动，如果中小房企投资项目过多，投资需求较多，而企业内部财务自有资本又相对不足，在这种情况下，向银行或其他金融机构借款成为主要融资方式，但这时会使中小房企面临非常大的偿付风险。所以中小房企财务内控管理制度不能一味的从属于企业投资战略，必须要在整体上把握财务风险的可控性，保障企业可持续发展。

第三，筹资结构优化、成本较低原则。企业财务内控管理需要根据企业确定有不同筹资方式、筹资时机、筹资结构安排等建立不同的比较模型，采用筹资成本较低的筹资方式，从而降低融资成本并直接提升项目利润指标。因此，在企业筹资环节财务内控管理应将筹资成本作为评价筹资效率、效果的重要指标。

（五）强化企业运营资金管理

1.中小房企财务内控管理应当加强营运中资金管理，统筹协调公司、项目的销售资金回拢及各部门的资金支付计划。多措并举加强销售去化、加快回款速度，在销售过程中认真落实财务内控管理，严禁财务指定帐户外收取款项，保障资金安全。在可用资金规模下，财务管理人员需统筹协调采购、工程、宣传推广、日常费用等部门、环节的付款，强调公司、项目整体平衡，提升资金营运的效率，保障公司正常运营。

2.财务内控管理应当设定不相融岗位相分离制度。地产行业资金数额大、流动频繁，必须严格有关资金收付环节财务内控管理规定，坚决禁止一人保管公司所有印章、票据，坚决禁止一人办理资金支付业务。

3.财务内控管理制度严格明确资金收支条件、程序、审批权限，强化会计审计监督能力。中小房企在建立财务内控管理制度加强审计监督过程中要结合相关规范及企业自身经营活动实际情况，建立健全内外部信息沟通、交流机制，不断的完善与优化企业财务内控管理制度。加强审计监督可以对企业采购业务、资产管理业务、销售业务、工程项目、合同签订付款等进行业务层面的内部控制，落实好相关审计工作能确保企业财务内控工作顺利实施，保障企业发展战略的实现。

总之，房地产行业企业运营风险大，广大中小型企业面对巨大的市场竞争，必须摆脱以往粗放型管理，逐步加强企业财务内控管理，提高企业财务内控管理意识，完善并落实相关制度，提高财务管理人员业务水平，强化公司在项目投资决策、筹资决策、资金运营管理等过程中关键节点财务内控管理制度，为保证企业健康、稳定、持续发展奠定基础。

参考文献

[1]黄玉枝.新形势下房地产企业财务管理控制的分析[J].财会学习，2016（13）.51-52.

[2]财政部会计资格评价中心.高级会计实务[M].北京：经济科学出版社，2017.237-274.

[3]马红梅.简析企业内部财务控制的现状及其对策[J].财会学习，2016（23）.37-38.

作者：万晓刚

中小房地产企业财务论文 篇3：

中小房地产企业财务风险管控探究

摘要：城镇化建设的持续推进，为中小房地产企业发展带来了良好契机，企业数量不断增多，业务范围也在不断拓展，再加上国家政策的调整和支持，都使得中小房地产企业焕发出勃勃生机。但是，中小房地产企业在快速发展的同时，也面临着较多困难和阻力，而财务风险是其不可回避的问题，如果不采取有效管控对策，一旦出现财务风险，不仅会影响中小房地产企业的日常运营，严重时会导致其破产倒闭，而且还不利于保证建筑行业和市场经济的稳定性。如何加强财务风险的管控力度，降低风险发生的可能性，是中小房地产企业运营管理中的一项重要内容，必须提高重视力度，并在具体行动中落实到位，保证中小房地产企业财务安全，为其稳定运行及长远发展提供基础保障。但是当前很多中小房地产企业缺乏对财务风险的有力管控，企业运营发展受阻，甚至走向破产倒闭，针对这种现象，就需要积极探索一条科学、有效的财务风险管控道路。文章对中小房地产企业财务风险特点进行分析，指出几种常见财务风险，包括投资风险、融筹资风险、现金流风险、负债经营风险等，并对财务风险成因进行分析，最后提出完善内部管理制度;扩大筹资渠道、创新融资方式;加强现金流管理;选择性负债;加强资金运营风险管理等对策，以加强财务风险管控力度，对中小房地产企业管理具有指导和借鉴意义。

关键词：房地产企业;财务风险;常见类型;管控对策

财务风险管控是企业管理工作中的重要环节，关系到企业资金资产安全性及完整性，与企业运营发展息息相关，中小房地产企业财务风险类型较多，涉及到企业各项经济活动，并且风险诱因多种多样。近些年，我国针对房地产行业颁布实施了一系列金融政策，包括三道红线、贷款集中度管理、金融谨慎管理制度等，旨在加强房地产企业的融资管理，以此来降低财务风险。但是，在中小企业实际发展过程中，仍然面临较大的财务风险，基于此，中小房地产企业需立足于自身实际情况，加大风险防范力度，做好风险监控和预测，针对可能出现的风险提前制定应对措施，探索一条科学、有效的财务风险管控对策。

一、中小房地产企业财务风险特点

财务风险是任何企业都会面临的问题，与其它行业及企业相比，中小房地產企业财务风险主要具备以下几个显著特点：第一，受政策影响较大。房地产行业受国家政策影响较大，房价受宏观政策调控，而政策的变化会导致中小房地产企业在财务风险把控方面存在一定的不确定性，当房价在国家政策引导下下调，房屋建设成本不变时，中小房地产企业的经济效益必然会降低，其资金周转能力、偿债能力都会下降，抗风险能力减弱，容易出现财务风险。第二，资金周转周期较长。房建工程从投资成本开始建设，到最后竣工销售，一般需要经过数年时间，在这期间，为确保工程项目建设工作的顺利开展，中小房地产企业需投入大量资金，完成产品销售后才可以回本，整个资金回收过程较大，再加上中小房地产企业规模一般，本身所拥有的流动资金有限，这就导致其面临较大的财政压力，一旦出现资金链断裂现象，便会引发财务风险。第三，现金流较大。房地产本身属于高投资、高收益、高风险行业，从竞拍到施工再到竣工，整个建设过程需要庞大的资金支持，现金流较大。中小房地产企业通常会通过贷款方式获取相应的成本资金，融筹资难度较大，如果产品销售结果不理想，未达到预期收益，或者是资金回收周期较长，中小房地产企业都会面临较大的财务风险，无法及时偿还债务。

二、中小房地产企业常见财务风险

（一）投资风险

对于中小房地产企业来讲，在投资环节往往存在较大财务风险。基于房地产行业特征，与其它一般企业相比，房地产企业投资金额较大，并且成本回收周期较长，在这过程中存在较多不确定性因素，包括土地性质、项目位置、项目类型、产品价位等，这些都是制定投资决策时需要充分考虑的因素，不仅与项目建设的正常进行息息相关，而且还会影响产品销售情况、资金回收情况等。同时，限购政策的发布，对各城市房地产行业都带来了较大影响，产品交易数量减少，容易出现投资效益低于预期目标的情况，存在一定的投资风险，甚至会导致企业出现财务亏损现象，引发财务风险。并且，一些中小房地产企业在投资前没有进行充分的调查、分析，从而存在较大的投资风险。

（二）融筹资风险

融筹资是中小房地产企业一项重要的经济活动，在该环节也容易发生财务风险。首先，中小房地产企业的融筹资方式主要为银行贷款，如果企业过于依赖该方式进行融筹资，则容易面临筹资风险。其次，部分中小房地产企业在进行融筹资时，缺乏对筹资金额的科学把控，出现筹资金额过多，给企业带来了较重的财务压力，或者出现筹资金额过少，无法满足企业运营发展需求，达不到预期筹资效果，这些都会引发财务风险问题。并且，与大型房地产企业相比，中小房地产企业具有一定的融资优势，但近些年随着中小房地产企业数量的增多以及受房地产行业整体下行的影响，中小房地产的融资优势不复存在，容易出现资金周转困难现象，造成财务风险。尤其是2020年“三道红线”的出台以及房地产贷款集中度管理都进一步压缩了中小房地产企业的生存空间。银行为了维护客户，贷款时通常会优先考虑大型房地产企业，中小房地产企业所面临更加的融资压力，融资成本也会增加，发生风险的可能性增大。

（三）现金流风险

一些中小房地产企业将财务管理重点都放在了投资、筹资环节，缺乏对现金流风险的管理，也会增大财务风险发生的可能性。一方面，中小房地产企业没有从企业战略层面对现金流管理进行充分考虑，只是从财务层面、企业运营层面进行分析，很多中小房地产企业并未构建现金流预算体系，管控力度不足，或者是以现金预算、日常流量为主，忽略了企业生命周期的现金流安排，无法满足企业发展需求。另一方面，大多数中小房地产企业在进行现金流管理时，没有进行事先预测，也没有采取有效的事中控制手段，通常都是在事后进行分析总结，无法实时掌握企业资金资产情况，财务信息的获取存在滞后性，现金流管理缺少全程控制，也会带来财务风险。

（四）负债风险

房地产企业通常会采取负债的方式，来提高自身所掌握的资本，以期创造更大效益，实现利益的最大化，很多中小房地产企业也会采取负债方式获得资本。但是，高收益往往伴随着高风险，如果负债项目可以带来理想的经济效益，则企业不仅能够偿还债务，而且还能够获得良好发展，如果负债项目收益不理想，则会造成较大的经济损失，严重时甚至会导致企业破产，财务风险较高。虽然在2020年国家监管部门针对房地产行业设置了“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，并分档设定房企有息负债的增速阈值，通过该政策促进房地产企业改革，降低其负债，但是中小房地产企业在发展过程中，仍然面临一定的负债风险。

三、中小房地产企业财务风险成因

对于中小房地产企业来讲，诱发其财务风险的因素主要包括内部因素及外部因素两大类。从内部因素来讲，一些中小房地产企业在投资决策环节，没有进行充分考虑和综合分析，出现决策失误，在复杂的市场环境及激烈的行业竞争中失去主动性，投资项目失败造成资金链断裂，便会造成财务风险。同时，部分中小房地产企业内部管理能力有所欠缺，日常资金管理不到位，资金资产利用率较低，存在资产浪费现象，无法实现利益的最大化。并且一些中小房地產企业的内控监督力度不足，无法在第一时间发现潜在的风险隐患，抗风险能力较弱，发生财务风险的可能性较大。另外，中小房地产企业资本结构不合理，也是引发财务风险的主要原因之一。通常来讲，负债资金在房地产企业资本结构中所占比例较大，企业面临着较大的债务压力，如果房地产项目收益不理想，无法及时收回，则房地产企业会出现无力偿还债务的情况，不仅会造成违约，而且还会带来财务风险，不利于企业稳定发展。

从外部因素来讲，国家政策及经济环境都是不可控因素，有着较多的不确定性，都容易造成财务风险。一方面，当前的货币政策较为宽松，对经济发展的刺激作用有限，再加上各地限购政策的实施，抑制了房价上涨的趋势。在此背景下，房地产企业所面临的经营压力增大，尤其是中小房地产企业，在市场竞争中本身并不占据优势，财务风险发生的可能性也会增大。另一方面，受外围经济下滑影响，我国经济增长速度下降，房地产行业呈现出明显的市场分化趋势，去库存压力越来越大，短时间内无法实现快速反弹，财务风险发生的可能性提高。

四、中小房地产企业财务风险管控对策

（一）完善内部管理制度

财务风险管控离不开有效的内部管理，中小房地产企业要想降低财务风险，就需要不断优化、完善内部管理制度，增强自身的风险防范能力。首先，应健全授权审批制度。对于筹资环节来讲，在建立授权审批制度时，应明确授权方式为逐级授权，必须通过授权书进行，财务总监授权财务经理全权负责筹资活动，财务经理授权筹资主管负责筹资预算编制、筹资预算编制等具体筹资行为，财务经理负责指导，确认无误后签字交由财务总监进行进一步审核，财务总监审核确认并签字后交由总裁，最后由总裁审批。对于投资活动来讲，也需要构建完善的授权审批制度，授权方式为工作说明书与书面授权相结合，授权程序为董事会→总裁→财务总监→投资部，在进行审批时，先由投资部门提交投资报告，财务总监进行评估、审核并签署意见，然后交由法律顾问审核，无违规违章行为后交由总裁审批，最后通过审批后投资部门执行方案。其次，应构建风险考核制度及追责机制，根据员工工作岗位、工作内容的不同，设定财务风险管理指标及要求，将风险管理责任落实到具体人员身上，通过员工工作成效的呈现，对其在财务风险管理中的贡献进行考核评估，表现突出的给予奖励，表现较差的予以惩罚。另外，应强化企业内部审计制度，中小房地产企业要立足于自身实际情况成立审计委员会，保证其独立性和权威性，专门负责财务审计工作，将内部审计贯穿于所有财务活动中去，确保企业资金资产的安全性及完整性。

（二）扩大筹资渠道、创新融资方式

中小房地产企业要想增强自身的抗风险能力，降低财务风险发生的可能性，就需要充分利用多种渠道进行筹资，并对融资方式进行创新。首先，可以提高融资工具的多元化，中小房地产企业根据自身实际情况，从信托项目融资、产业基金、银行贷款等多种融资方式中做出合理选择，获取企业发展所需资本。其次，应构建完善的房地产金融体系，设立政策性金融机构，对房地产金融规范、标准等进行专门负责，提高房地产金融的规范性，稳步开放二级市场，加强对金融工具的开发和培养，包括投资基金、信托基金等，针对房地产融资担保机构及保险机构等，应从多方面提供保障措施，确保其正常、稳定运行。另外，中小房地产企业还可以采用类reits方式进行融资。reits本身属于一种不动产资产证券化方式，但是受法律限制等因素，我国所发行的此类产品与reits存在一定的区别，所以称为“类reits”。以过户型类reits为例，可采取以下方式完成融资：第一，先对物业进行重组，建立私募基金。第二，由基金子公司或者证券公司发起资金支持专项计划。第三，通过股权和债券结合的方式，私募基金实现对SPV的控制。第四，通过收取物业资产所产生的租金，实现还款、分红。第五，私募基金分配基金收益、专项计划分配收益。

（三）加强现金流管理

现金流管理是中小房地产企业财务风险管理中的重要环节，具体可从以下几方面考虑：第一，强化资金流入、流出。针对资金流入，需结合企业成本、项目需求、资金需求等进行综合考虑，对流入资金的金额、时间作出严格把控，使流入资金在满足企业运营发展的前提下，降低风险发生的可能性。而对于资金流出来讲，企业应严格审查每一笔资金的使用情况，尤其是大额支出，确保每一笔资金都能够发挥最大效益、创造更大价值，避免出现资金浪费现象。第二，从企业战略层面开展现金流管理。中小房地产企业对现金流进行管理时，应从战略层面考虑，结合企业不同发展阶段制定相应的管理计划，通过有效的现金流管理更好的服务于企业发展。企业在制定3～5年战略规划时，应分周期、分阶段编制现金流需求规模，对资金进出量及余量进行预测规划，与企业发展战略相适应。第三，构建现金流控制体系。中小房地产企业应制定并落实现金流管理制度，设置专职岗位负责现金流管理工作，对资金池进行统一调配。并健全监督机制，对各项支付业务进行有效监控，合理安排现金支付时间;及时催款收款，加快资金流转，提高现金流周转效率，对现金流进行年度、季度、月度预算，跟踪现金流动情况，发现出现偏差时及时分析原因并纠正，确保现金流处于企业可控范围。

（四）选择性负债

合理的负债规模，可以盘活企业发展潜力，对企业发展起到促进作用，当中小房地产企业采用负债途径提高自身资本能力时，应选择性的进行负债。中小房地产企业应时刻关注国家政策变化，当国家政策较为宽松，市场经济发展态势良好时，可以适当增大负债来获取更多资本，抓住发展机会，扩大自身经营规模;如果国家出台了紧张的政策，市场经济发展呈下行态势时，则房地产企业应降低负债，减轻财务压力，避免因无法及时偿还债务而发生财务风险。所以，中小房地产企业在对财务风险进行管控时，可通过对负债规模进行控制来实现。企业应立足于自身实际情况，结合国家政策变动及银行利率变化等因素考虑，对负债规模作出相应调整，确保其在企业的可控范围内，确定合理的融资比例，在满足企业经营发展所需资本的同时，降低财务风险发生的可能性。

（五）加强资金运营风险管理

中小房地产企业在管控财务风险时，应从日常经济活动入手，有效防范资金运营风险。一方面，应建立健全预算管理体系，对企业日常运营、项目开发所需资金作出科学预算，严格把控各项经济活动中的资金支出，避免因超预算而引发财务风险。尤其要做好对现金流的预算，结合企业实情保证预算结果的准确性，进而对企业所需现金流作出准确评估，以此作为依据进行融筹资，防止出现盲目筹资行为而导致企业财政压力过大，财务风险性较高。并且当现金流不足时，中小房地产企业可及时作出调整，保证企业资金链的完整性，防范财务风险的发生。另一方面，中小房地产企业应积极引用现代化技术，搭建财务信息化管理平台，对财务信息进行采集、分析，掌握企业内部资金使用情况，结合市場信息做好资金和资源配置，避免造成成本虚增，加大资金运营风险的防范力度。并且，中小房地产企业还应充分利用财务分析结果，找出潜在的资金运营风险，采取针对性的解决对策和规避措施，强化资金运营风险管理。

五、结语

中小房地产企业应充分认识到财务风险管控的重要性，强化风险管理理念，将财务风险管理贯穿落实到生产经营的各个环节及各项经济活动中去，既要优化内部管理体系，注重对员工的教育培训，增强企业抗风险能力，又要掌握市场动态信息及国家最新政策，及时对企业发展战略作出调整，规避财务风险。房地产行业本身有着激烈的竞争，中小房地产企业只有严格把控财务风险，才能确保自身的稳定运营，在企业竞争中占据优势，实现未来的长远发展。

参考文献：

[1]李洪艳.中小房地产企业财务主要风险点浅析[J].商业经济，2020（05）：161-165.

[2]苏勇.房地产企业财务风险防范探析[J].纳税，2020（28）：47-49.

[3]郝海霞.中小房地产企业的财务风险与管理对策分析[J].经济管理文摘，2020（21）：155-156.

（作者单位：绿城理想小镇建设集团有限公司）

作者：沈鹤英