温泉度假村可行性报告

报告是在工作或项目事后编写的，所以报告具有总结性、叙述性的特点，只有按照报告格式编写，才能编写出有效的报告。以下是小编整理的《温泉度假村可行性报告》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

第1篇：温泉度假村可行性报告

温泉度假可行性报告

篇一：温泉度假酒店项目可行性分析报告【2】 wonderland hot spring holiday hotel project feasibility analysis report 西汤尚境温泉度假酒店

项目可行性分析报告

宝鸡市三力置业有限责任公司 二〇一四年七月二十二日目录 第一章 总论 1.1 项目概况

1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和范围 1.4 项目拟建地点 1.5 项目预期目标 1.6 主要经济指标 1.7 施工进度计划 第二章 市场调研及前景预测 2.1 市场形势分析

2.1.1 客观区域市场分析 2.1.2 市场供求分析 2.1.3 项目比较分析 2.2 本项目优劣势分析 2.3 本项目前景预测 第三章 项目定位 3.1 主题定位 3.2 功能定位

3.3 开发该项目目的定位 3.4 项目开发的市场需求定位 3.5 行业发展趋势项目影响3.6 公共的配套条件 3.7 市场定位

3.8 酒店及商务形象定位 3.9 标准四星客房体量定位 3.10 项目建设方案及规划设计定位 3.11 酒店经营管理模式定位 第四章酒店项目建设及经营风险分析

4.1 政策风险 4.2 资金风险 4.3 建设风险 4.4 经营风险 4.5 市场风险 4.6 竞争风险 4.7 突发事件和不可抗力风险 第五章营销策略 5.1 宣传主题概念 5.2 卖点整合

5.3 销售目标体系——整体推广思路5.4 形象与品牌推广效果 5.5 资金计划 第六章投资估算和资金筹措 6.1 估算范围和依据

6.2 投资估算 6.3 资金筹措 第七章经济效益预测与财务评价

7.1 评价依据、基础数据及相关说明 7.2 年收入与营业税金及附加估算 7.3 利润总额及分配 7.4 财务盈利能力分析 7.5 财务评价及结论 第八章报告要点综述及建议 8.1 报告要点综述 8.2 建议 第九章结论 第一章总论 1.1 项目概况

太白山国际旅游度假区介绍

本报告所陈述的对象为西汤尚境温泉度假酒店，以下简称本项目。本项目位于著名的眉县汤峪国家级太白山国际旅游度假区。太白山是秦岭山脉的主峰，海拔3767.2米，孤峰独立、雄宏博大、高峻神奇，是我国青藏高原以东内陆最高峰，堪称华中第一山。秦岭山脉横亘于中国中部，是我国南方与北方的天然屏障，也是长江、黄河两大水系的分水岭。太白山以其高、寒、险、奇、秀、富饶和神秘的特点闻名于世，称雄于华夏;由于地质地貌、山岳冰川、源泉秀水、森林群落、天象景观、奇花异草、人文历史构成了完美的景观体系，是最佳的生态旅游景区。独特的区域位置和神奇的自然特征，赋予其厚重博大的自然与文化的双重价值，形成了不同于其它名山大川的独特魅力。被誉为“亚洲天然植物园”、“中国天然动物园”、“世界物种基因宝库”、“第四纪冰川天然博物馆”。

除了这些稀有的自然资源外，太白山又是一座宗教名山，东汉时期就成为宗教活动的重要场所，迄今所形成的宗教文化不仅历史悠久，渊源深厚，更是博大精深。由于历史的原因，道、佛、儒三教在太白山相融相通。其地热资源自古负有盛名，汤浴温泉，山环水绕，古木丛郁、景色如画，因地处龙凤、凤凰两山环抱之中，故名凤凰泉。据记载，“凤凰神泽”为眉县八景之一。隋文帝杨坚曾在此建“凤泉宫”作为避暑洗浴之地，唐玄宗曾三临其地，赐名“凤泉汤”。眉县汤浴篇二：温泉度假村建设项目可行性报告

度假村建设项目

可 行 性 报 告

工程咨询有限公司 二00八年五月 -1-目 录

一 总论

1、项目提要

2、可行性研究报告编制依据

3、综合评价和论证结论 二 项目背景及必要性

1、项目背景

2、项目区发展现状

3、项目建设的必要性 三 项目实施的有利条件

1、政策环境

2、政府支持

3、市场优势

四 项目区建设条件

1、地理位置与区域范围

2、自然资源状况 3.社会经济状况

五 建设单位基本情况

1、建设单位基本情况

2、主要投资人基本情况 六 市场分析与推广方案

1、市场定位

2、目标客户市场分析

3、市场推广方案和推广措施 七 项目建设方案

1、建设任务和规模

2、设计基本原则

3、项目布局

4、具体建设内容

-2-

5、项目建设标准

6、给排水

7、电力电讯

8、环境影响评估

八 项目实施进度安排

1、一期工程项目实施进度表 九 投资估算与资金筹措

1、说明

2、投资估算依据

3、项目建设投资估算

4、资金来源与筹措

5、借款资金偿还测算 十 经济分析

1、财务评估说明

2、财务评价依据

3、营业收入和营业税金及附加估算

3、总成本及经营成本估算

4、财务效益分析

5、不确定性分析

十一 项目组织与管理，劳动定员和人员培训

1、项目组织与管理

2、管理机构设置与职能划分

3、劳动定员

4、项目经营管理措施

5、人员培训

6、劳动保护与安全

十二 可行性研究的结论与建议

1、可行性研究结论

2、问题与建议 -3-附 录 一 附表：

1、固定资产投资估算表 1-

1、土建工程投资明细表 1-

2、设备投资明细表

2、流动资金估算表

3、投资计划与资金筹措表

4、固定资产折旧估算表

5、总成本费用估算表

6、利润及利润分配表

6-

1、产品销售收入和销售税金及附加估算表

7、资金来源与运用表

8、借款还本付息计算表

9、资产负债表

10、财务现金流量表(增量全部投资) 二 附图

1、一期工程项目规划图

2、度假村入口景门效果图

3、广场设计效果图

4、山庄外观效果图

5、温泉游泳馆外观效果图

6、设计意向图

7、外观效果图

三 其他附送资料：

1、项目建设单位营业执照复印件

2、建设项目选址意见书复印件

3、可行性报告编制单位营业执照复印件

4、可行性报告编制单位资质证书复印件 -4-第一章 总 论 1.1 项目提要

1.1.1 项目名称：度假村建设项目 1.1.2 建设性质：新建

1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式 项目承办单位：度假村开发有限公司 法人代表：

所有制形式：民营企业

1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容 建设地点：

建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积

55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万 元(含不可预计费919万元)。

建设期限：一期投资2008年7月至2010年12月，二期投资2011年1 月至2015年12月 建设内容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投资额540万元;

(2)、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、 绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供 排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山 游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元; (3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、 温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元; (4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用; (5)、建设期固定资产投资利息448万元：

(6)、不可预计费，按固定资产投资总额5%计算，计430万元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投资额720万元;

-5-篇三：xx温泉度假村可行性研究报告 xx温泉度假村

投资可行性研究报告

目 录

1. 第一节 项目概况?? (4)

一、项目简介???(4)

二、地理位置???(6)

三、交通与其它基础实施??(6)

四、政府规划???(7)

五、小结?(8)

第二节 资源优势分析(9)

一、泉水资源???(9)

第三节 规划与经营项目建议(13)

一、战略规划???(13)

二、主要经营项目建议??(13)

第四节 市场分析、预测与营销策划?(17)

一、行业分析???(17)

二、市场分析??(18)

三、市场竞争分析(20)

四、营销策划??(25)

第五节 项目投资经济分析?(27)

一、度假村内各项目的具体收支与回收期分析(27)

二、度假村总体经济评价?(32)

三、盈亏平衡与敏感性分析(33)

第六节 投资建议??(36)

一、项目的优势与风险??(36)

二、投资建议??(37)

说明

一、本报告是根据公司提供的基本材料、报告完成人从各种途径收集的尽可能详细的资料、实地考察、交谈以及结合作者的理论、经验所完成的。我们将尽可能站在公正客观和中立的立场为投资者提供一个比较完整的可行性分析，就作者的职业道德要求不为利益因素驱动而影响评估的结论。

二、本报告是作者受xx公司委托进行，受资料来源的局限性和作者理论与经验的有限性制约，结论不一定绝对准确，本报告之结论仅作为投资的参考，而不得作为任何决策的依据，作者也不承担一切由此引起的责任，但作者对资料的真实性负责。

第一节 项目概况 1.

一、项目简介： 2.

1、温泉简介 温泉是地下热水的天然出露点。泉可分为矿泉和淡水泉，矿泉又分为温泉与地下热水和冷矿泉，前者主要指医用矿泉，后者主要指医用矿泉和饮用矿泉。我国对医用矿泉又进行不同的分类： 依温度不同分为： 冷泉：25°c以下。 微温泉：25—33°c。 温泉：34—37°c。 热泉：38—42°c。 高热泉：43°c以上。 依渗透不同划分为：

低渗：可融性固体在1—8g/l 等渗：可融性固体在8—10g/l 高渗：可融性固体在10g/l以上。 依ph不同可分为： 酸性泉：ph 2—4。 中性泉：ph 6—7.5 硷性泉：ph 8.5—10 弱酸性泉：ph 4—6 弱硷性泉：ph 7.5—8.5 温泉对人体的医疗作用早已被人们认识，在我国利用温泉治病有悠久的历史。温泉对人体的作用可分为：

(一)机械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的静压作用和水的液体微粒运动对机体的摩擦作用;

(二)温度的刺激作用，温度相差越大则刺激作用越大。温度不同则其治疗作用不同：低温浴(低于34°c)具有促进肾上腺能效应，兴奋交感神经，皮肤血管收缩，脉搏缓慢，心搏出量减少，血压升高，胃肠蠕动降低等作用;不感温浴的疗效：矿泉水浴温度在34-36℃之间时称为不感温浴。此温度对机体的刺激性最小，浸浴时对心血管和呼吸系统基本上无任何影响，此温度长时间浴疗对神经系统有明显的镇静作用;温热浴的疗效：矿泉水温度在37-39℃之间时称为温热浴。此温度促进胆硷能的效应，能兴奋副交感神经系统，血管扩张，脉搏加速，心搏出量增加，血流加快，心动强度增加，血压下降，皮肤温度升高，皮肤电阻下降，基础代谢旺盛，胃肠蠕动增强，胃液分泌开始由增多逐渐减少。循环血量增加，呼吸频率增加;高热浴对机体的刺激比较强烈，机体反应明显，如强烈发汗，心脏负担加重，血压升高等。

(三)矿泉的化学成分的刺激作用是矿泉水所独有的特异性作用，并依矿泉水中所含成分的不同，以及矿泉本身的放射性和分离出来的气体的放射性、矿化度、胶体性、渗透压的不同，其作用也不尽相同。矿水浴时矿水是通过两种形式对机体产生作用的，即离子状态的化学成分进入体内与化学物质附着在体表面而产生对皮肤的刺激作用。 2.龙洞温泉度假村简介

xx温泉位于惠东县稔(山)平(海)半岛平海镇鹧洞村辖区内，以绕树山(标高55.4m)为中心南北长1100m ,东西宽650m，面积约0.72km。 2 xx温泉度假村项目是一个以龙洞温泉为旅游媒介，以度假村内的自然资源为特色，以平海和惠东丰富的旅游资源为环境的，能够为国内外的游客提供健康、休闲、内容丰富的“绿色假期”的旅游度假村。 度假村占地400余亩，村内有大量的果树，三面环山，内有坡地，背靠一座大山，风水极佳，是都市人休闲度假的好地方。平海镇三面环海，度假村到海边可欣赏日出、日落，到海里游玩。因此在此建立旅游度假村既适合商务旅游，也适合家庭、个人度假。周边无任何其他工业企业、民居，为项目将来的发展提供了广阔的空间。

二、地理位置

xx县地处广东省东南部，濒临大亚湾、红海湾，地处低纬度，常年雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区，陆地常年葱绿，生机盎然。全县总面积3398平方公里。辖22个镇，总人口67万人。旅居港、澳、台同胞、海外侨胞和华裔17万余人。县政府机关驻平山镇。惠东既是广东省50个山区县之一，又属珠江三角洲经济开发区和沿海经济开发区，享受山区县政策、海岛经济试验区政策和对台小额贸易政策等。 该县充分发挥地缘、人缘等优势，大力发展具有惠东特色的区域经济，从而促进了全县国民经济持续、快速、健康发展，综合经济实力不断增强，社会各项事业协调发展，人民物质文化生活水平不断提高。

xx镇地处惠东县的最南端。它东靠红海湾，西倚大亚湾，南临浩瀚南海，距惠东县城44公里，距香港57海里，距惠州深水港23海里。总面积136平方公里，其中城镇面积6平方公里(规划城镇面积12平方公里)，总人口3.2万人(其中城镇居民1.4万人)。平海镇气候温和，雨量充沛，土地肥沃，特产丰富，素有“鱼米之乡”之称。海岸线长33公里，沙滩资源丰富，盛产海产品。境内蕴藏有丰富的矿产资源，对人体具有强烈治疗功效的矿泉资源，可开发建设成大型的旅游度假中心。

xx镇地理条件优越。良好的港湾适宜建造大型综合码头。目前，已建成年吞吐量100万吨、装卸能力1200吨的碧甲3000吨综合码头。而且台商已在此建设占地面积65000平方米的“宝岛工业区”。平海镇水资源非常丰富，电力充足，交通畅通，通讯方便。

第2篇：温泉度假村建设项目可行性报告 (8000字)

度假村建设项目

可

行

性

报

告

工程咨询有限公司

二00八年五月

-1-目 录

一 总论

1、项目提要

2、可行性研究报告编制依据

3、综合评价和论证结论

二 项目背景及必要性

1、项目背景

2、项目区发展现状

3、项目建设的必要性

三 项目实施的有利条件

1、政策环境

2、政府支持

3、市场优势

四 项目区建设条件

1、地理位置与区域范围

2、自然资源状况 3.社会经济状况

五 建设单位基本情况

1、建设单位基本情况

2、主要投资人基本情况

六 市场分析与推广方案

1、市场定位

2、目标客户市场分析

3、市场推广方案和推广措施

七 项目建设方案

1、建设任务和规模

2、设计基本原则

3、项目布局

4、具体建设内容

-2-

5、项目建设标准

6、给排水

7、电力电讯

8、环境影响评估

八 项目实施进度安排

1、一期工程项目实施进度表

九 投资估算与资金筹措

1、说明

2、投资估算依据

3、项目建设投资估算

4、资金来源与筹措

5、借款资金偿还测算

十 经济分析

1、财务评估说明

2、财务评价依据

3、营业收入和营业税金及附加估算

3、总成本及经营成本估算

4、财务效益分析

5、不确定性分析

十一 项目组织与管理，劳动定员和人员培训

1、项目组织与管理

2、管理机构设置与职能划分

3、劳动定员

4、项目经营管理措施

5、人员培训

6、劳动保护与安全

十二 可行性研究的结论与建议

1、可行性研究结论

2、问题与建议

-3-附 录

一 附表：

1、固定资产投资估算表 1-

1、土建工程投资明细表 1-

2、设备投资明细表

2、流动资金估算表

3、投资计划与资金筹措表

4、固定资产折旧估算表

5、总成本费用估算表

6、利润及利润分配表

6-

1、产品销售收入和销售税金及附加估算表

7、资金来源与运用表

8、借款还本付息计算表

9、资产负债表

10、财务现金流量表(增量全部投资) 二 附图

1、一期工程项目规划图

2、度假村入口景门效果图

3、广场设计效果图

4、山庄外观效果图

5、温泉游泳馆外观效果图

6、设计意向图

7、外观效果图

三 其他附送资料：

1、项目建设单位营业执照复印件

2、建设项目选址意见书复印件

3、可行性报告编制单位营业执照复印件

4、可行性报告编制单位资质证书复印件

-4-第一章 总 论 1.1 项目提要

1.1.1 项目名称：度假村建设项目 1.1.2 建设性质：新建

1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式

项目承办单位：度假村开发有限公司

法人代表：

所有制形式：民营企业

1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容

建设地点：

建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积

55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万

元(含不可预计费919万元)。

建设期限：一期投资2008年7月至2010年12月，二期投资2011年1 月至2015年12月

建设内容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投资额540万元;

(2)、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、

绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供

排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山

游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元; (3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、

温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元; (4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用; (5)、建设期固定资产投资利息448万元：

(6)、不可预计费，按固定资产投资总额5%计算，计430万元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投资额720万元;

-5-

(2)、度假村绿化保护工程建设，投资额300万元;

(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元;

(4)、不可预计费489万元。 1.1.5 申报单位及法人代表

申报单位：度假村开发有限公司 法人代表： 1.1.6 投资规模及资金构成

投资规模：20477万元，

资金构成：固定资产投资19358万元，前期资金和广告费用投资200万元，不可预计费919万元。 1.1.7 资金筹措 本项目总投资20477万元，其中：一期投资10208万元，企业自筹资金7208万元，金融机构贷款3000万元;二期投资10269万元。 1.1.8 主要技术经济指标

-6-1.2 可行性研究报告编制的依据

1.2.1 《省旅游产业发展和布局总体规划》

-7-

1.2.2 《县国民经济和社会发展“十五”规划》 1.2.3 《县生态旅游业发展总体规划》 1.2.4 《度假村详细规划》 1.2.5 《县建设项目选址意见书》 1.3 综合评价和论证结论

(1)为了加快县旅游产业的发展，县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。

(2)度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发经验，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。积累了丰富的宾馆经营管理经验。同时根据项目建设需要，充分发挥县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。 (3)本项目环保措施得当，对环境无不良影响。

(4)通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资10208万元，其中固定资产投资10008万元。项目建成后，预计年营业收入7458.09万元，年利润总额3659.88万元(计算期平均数)，投资利润率35.85%;全部投资财务内部收益率19.51%(所得税后);静态投资回收期5.9年(含建设期1.5年)，动态(i=8%)投资回收期7.3年(含建设期1.5年);累计净现金流量折现8943万元。以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。

-8-第二章 项目背景及必要性 2.1 项目背景

当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。

旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。

虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引·力 -9-已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。 2.2 项目区发展现状

项目区所在的景区山奇水秀林青，是一个风景十分优美的地方，更是全国独一无二的冷热阴阳泉，与的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片，可惜的是，由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。当地的旅游部门也意识到了这个问题，在2005—2020的旅游发展规划中，将整个景区开发列入了下一步的建设重点。 2.3 项目建设的必要性

2.3.1 从县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自县正式提出“生态立县，使旅游业发展成为国民经济的主导产业”的目标以来，县旅游产业得到了长足发展，每年前来旅游的人数也不断增多，但县旅游业的发展比较晚，特别是相比于经济发达地区，旅游建设资金投入严重不足，除了几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费，也阻碍了县旅游产业的进一步发展壮大，因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是远远不够的，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。 2.3.2 介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的黄金产业，虽然投资大、回收期长，但收益稳定，收益期长，项目建成运营后，可以源源不断的为企业带来现金流，又可以为企业的其他项目提供支持资金，特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，适时介入旅游业是一个良好的决策。

2.3.3 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算，项目建设

-10-完成后，在计算期内平均每年可以为企业带来3711.54万元的净利润，整

个项目期的经济利益十分可观。

2.3.4 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大、

回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，政府投资力度有限，必须吸

引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。本项目建成运行后，良好的

经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资，为县旅游招

商引资工作打开新的局面。同时，项目建成后，度假村预计每年要上交税

收1341.81万元，还要聘请大量的员工，社会效益十分显著。

-11-第三章 项目实施的有利条件 3.1 政策环境

县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展，制定了

“生态立县”战略，提出“要以生态旅游为突破口，举全县之力，用全县

之能，集全县之智，聚全县之财，尽快把建成生态旅游胜地，使旅游业成

为国民经济的主导产业的目标。”在2003年的县第十四届人民代表大会第

一次会议上通过了《关于全面实施“生态立县”战略，加快小康建设步伐

的决定》，明确提出要保护生态环境，重点发展生态旅游。这不仅为发展旅

游指明了方向，也为县旅游业发展提供了良好的公众意识支持和良好的政

治环境支持。 3.2 政府支持

近几年来，县委、县政府高度重视旅游资源开发，取得了较为喜人的

成绩。目前已初步开发出生态观光、温泉沐浴、健康养生、竹海漂流、奇

景观赏、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探险等诸多生态旅游项目。根据县2005 -2020年生态旅游业发展总体规划，旅游区项目建设与大觉山旅游区、新

月畲族民俗文化旅游区、华南虎放养基地、方家山野外训练基地一起，列

入了重点发展项目。

县旅游资源较为丰富，但旅游资源开发起步相对较晚。因此，本项目

的建设得到了县委、县政府的大力支持，县旅游局、审计局、发展局、建

设局和农业、林业等部门为项目建设提出了许多良好的建议，并在政策允

许的情况下，得到了各部门在项目协调、立项、审批等环节的支持和帮助。 3.3 市场优势

3.3.1 冷热泉水相伴相生，全国唯一，品味独特

不但拥有品质优异的温泉资源，是旅游开发的重要载体，而且拥有品

质一流的冷泉资源，冷热泉水相生相伴，两者相距仅在数米之内，在国内

具有唯一性，具有独特的文化品味，是不可多得的高品质旅游资源。 3.3.2 森林覆盖率高，生态环境优越

所在的区域森林覆盖率在85%，以常绿阔叶林为主，并拥有香樟、枫

树、鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林，林相组合理想。四周青山翡翠，

-12-古木参天，竹海扶摇，生态环境十分优越，为温泉旅游开发营造了极其有

利的自然环境。

3.3.3 冬有温泉、夏可避暑，气候宜人，旅游无淡季

县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为

充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独宜”，乃避暑胜地。冬天又有得天独厚的冷热温泉，不管是哪个季节，

到旅游，都有着别样的享受。

3.3.4 道教文化，渊远流长，具有深厚的文化内涵

道教作为一种文化现象及一个社会实体，不仅具有事实的人文和生活

内涵，而且还有深厚的社会民众基础。它是适应特定的民族文化心理需要

而产生的流传与演变乃至历史文化生态运动的必然结果。道教蕴藏的丰富

思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立，相反是我们由今天迈向未来

的难能可贵的文化基因宝库。

在个人的人生价值观上，道教文化认为人生的价值不在于物质利益或

个人名利，而在于尊道贵德，唯道是求，始终保持一种“知足常乐”的高

尚情操。在对待人际关系上，道教文化主张济世渡人，强调在人与人之间

要实行互助互爱，要“悯人之凶，乐人之善，济人之急，救人之危”。如果

人人都按照道教文化这些思想办事，就可以处理好人与人之间的各种社会

关系，使整个社会和谐有序;也可以处理好国与国之间的相互关系，使大

国和小国、强国和弱国、富国和穷国都能和平共处，整个世界也自然就会

得到安宁。在对待人与自然的关系上，道教文化从“天人合一”的思想出

发，认为人是自然的一部分，强调“道法自然”，“自然之道不可违”，因而

主张人应当爱护自然，与大自然协调相处，顺应大自然的客观规律办事，

才能使人类社会得以持续发展。道教文化这种“道法自然”、顺应自然的思

想，乃是从对自然界与人类社会的深刻认识中总结出来的，是符合自然界

与人类社会的发展规律的，是一个古今中外都概莫能外的普遍真理，应当

是人类行为的共同准则。

据考证，第四代天师张盛迁徙至后，的天师道观就是当初道教的一个

重要发祥地之一，现今村的罗汉松即为当年张天师的首植罗汉松，年代比 -13-龙虎山天师府的罗汉松还要早，天师文化的弘扬将为温泉旅游开发注入深

厚的文化内涵，成为度假村的一张闪亮名片。 3.3.5 区位优势好，利于与知名景区的联动

介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，与三清山也相距不远，

区位条件十分理想，便于景区与知名旅游区之间互动发展，这对景区在较

短时间内打响品牌，提升知名度具有重要的现实意义。

-14-第四章 项目区建设条件 4.1 地理位置与区域范围

县地处省东部，有“东大门”之称。地理坐标为东经116度46分—117 度17分，北纬27度28分—27度55分。北邻福建光泽县，南交黎川县，

西毗南城县，西北接金溪县，东北界贵溪。县城距省城南昌铁路里程215 公里，公路里程224公里。沪瑞高速公路通车后，距上海仅约6小时车程。

位于县嵩市镇村，紧临316国道，离县城约15公里。介于中外闻名的

旅游胜地龙虎山与武夷山之间，距离龙虎山80公里，距离武夷山170公里。 4.2 自然资源状况 4.2.1 气候条件

县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为

充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独宜”，乃避暑胜地。

4.2.2 植被物产

县森林生长茂密，有林地165万亩，占总面积的87%，森林覆盖率

87.1%，是重点林业县、全国生态示范区。盛产毛竹、杉、松、栲、楮等

多种优质木材，并有南方红豆杉、银杏、江南油杉等珍稀树种57科150种。森林中有华南虎、金钱豹、梅花鹿、穿山甲等数十种珍稀野生动物。矿产

资源有钨、钼、花岗岩等，其中已探明的花岗岩总蕴藏量约5亿立方米。 4.2.3 河流情况

境内无大江大河，县中部有一条隆起的地带把全县分成东、西两部分，

故河流亦分成两部分。东部河流均流入信江，属信江水系，以泸溪为主;

西部河流均流水抚河，属抚河水系，以欧溪为主，山区溪流落差大、水量

丰富，全县水能资源理论蕴藏量61149干瓦，可开发的蕴藏量34618干瓦。 4.2.4 温泉资源

县城嵩市镇村内的，是全国唯一的伴生冷热泉，冷热泉水相伴相生，

相距仅在数米之内，具有独特的文化品味。温泉出水口位于芙蓉山的半山

腰，出水温度约43.5摄氏度，日流量约1600余吨，富含对人体有益的多

-15-种微量矿物质元素，对有各种慢性病、富贵病以及肥胖症都有一定的疗效。 4.3 社会经济状况 4.3.1 面积及人口

全县共有7个乡镇689个自然村，土地面积1251平方公里，其中山地

面积160万多亩，耕地面积10万亩。到2002年底全县总人口为10.67万

人，其中非农业人口2.72万，农业人口占全县总人口的75.1%。 4.3.2 经济状况

2002年，县国内生产总值4.262亿元，第一产业1.333亿元，第二产

业1.638亿元，第三产业1.291亿元，三类产业结构为30∶39∶31。2002 年全县财政总收入为4078万元，农民人均纯收入2388.69元;在岗职工年 平均工资8088元;城乡居民储蓄存款余额62593万元;全社会固定资产投

资总额14526万元。

-16-第五章 建设单位基本情况 5.1 项目建设单位基本情况

项目建设单位度假村开发有限公司成立于2008年3月，由、三人共同

投资组建，公司注册资本2000万元，其中公司法人代表占90%的股份。公

司经营范围：旅游项目的基础设备建设。是专为度假村开发而设立的公司。 5.2 投资人基本情况

公司法人代表是度假村开发有限公司的控股股东，也是本次度假村项

目建设的负责人，是浙江省丽水市缙云县人，曾经从事建筑、图书、餐饮、房地产和制造业等多个不同行业，而且在每个行业都有很好的经营业绩，

因此成为当地颇有知名度的企业家，到目前为至，个人独资或控股的企业

有：

1、衢州市天欣房地产开发有限公司，为个人独资公司，公司注册资本

1000万元，至2007年12月，公司资产总额13564.68万元，净资产6542.73 万元，公司成立至今，已在衢州及周边县市成功开发多个商住小区。

2、缙云县华朝美食林(大酒店)，为个人独资酒店，至2007年12月，

公司资产总额1358.49万元，净资产852.64万元，是缙云县最豪华，消费

最高的酒店之一，一直经营状况良好。

3、缙云县胡源石材有限公司，注册资本100万元，个人控股95%，至 2007年12月，公司资产总额1562.53万元，净资产968.45万元，年销售

收入3000多万元。

4、浙江东华图书发行有限公司，注册资本300万元，个人控股95%，

至2007年12月，公司资产总额657.42万元，净资产476.58万元。除企

业外，个人还在杭州、丽水、缙云、衢州等地拥有不少商业和住宅类房地

产，市场价值超过3000万元。

公司的另外两名投资人，也一直在从事酒店管理工作，积累了丰富的

管理经验。

-17-第六章 市场分析与推广方案 6.1 市场定位

温泉旅游项目，要受到很多自然条件的限制，而且相对与普通旅游景

区，温泉旅游的投资更大，能接待的游客人数却比较少，因此，温泉旅游

区从先天上来说就不是低档旅游区，面向的游客也是以高收入的富裕人群

为主，少量的公商务人士为辅。同时，从的水质、自然环境、文化内涵等

方面看，完全有条件建设成温泉中的精品。因此，的市场定位应该是“温

泉精品，高尚度假，精英休闲、健康之旅”。 6.2 目标市场分析

县县城居民只有3万，而且当地居民的收入水平并不高，有能力到温

泉度假村消费的人群就更少，所以本地的旅游市场发展空间十分有限，因

此度假村的目标市场应该放在外地。

6.2.1 县是最重要的客源市场，其中鹰潭最为重要，这些地区的人口多，

收入水平也高，关键是距离度假村比较近，双休日也可以来，不象远地方

的游客，要凑到比较长时间的假日才能出来游玩。

6.2.2 作为省的省会和最大的城市，市民的消费能力强，而且随着国家法 定节假日的变动，很多居民已将一年至两次的长途旅游转为一年多次的短

途旅游，在这种情况下，省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象，

为度假村这样的省内新兴旅游区开发提供了良好的机遇。

6.2.3 以长三角地区、珠三角地区和京津地区为主的全国旅游市场。长三

角地区、珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区，也是居民出游

率最高，旅游消费最高的地区，特别是上海、深圳、珠海等城市。随着城

市规模的日益扩大，生活在钢筋水泥丛林中的人们，更渴望亲近自然，喜

欢到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以温泉度假村这样的消

费水平，虽然对省内大部分地区来说是比较高的，但在经济发达地区的游

客看来，还是比较适宜，适合这些地区的大部分游客。

6.2.4 海外旅游市场。韵放境游客以港澳台人数最多，其次是日韩游客，

这些游客的消费水平远高于国内水平，平均行程也长于国内游客，单个游

-18-客产生的效益也远高于国内游客。虽然人数相对较少，却也是一个不可忽

视的群体。

6.3 市场推广方案和推广措施

6.3.1 将度假村与县的整体旅游资源推广紧密结合，依托与政府的强大宣

传网络，争取将度假村打造成县的一张名片，让游客到必到，或者说游在，住在。 6.3.2 充分利用媒体和网络的包装和宣传作用，将度假村包装成“生态之

村、健康之泉、文化之地、休闲之都”，在电视、交通电台、网络上进行造

势，争取尽快将度假村的知名度提高。

6.3.3 充分利用周边武夷山、龙虎山、龟峰、流坑村、麻姑山等知名景区

的资源，加强与周边旅游区的合作，争取一部分客源，达到合作互赢的效

果。

6.3.4 充分利用村的天师道观遗址和太极阴阳泉，打好道教文化这张牌，

结合当今社会的“和谐”主题，作一篇“亲近自然、爱护自然，与自然和

谐共处”的大文章，宏扬道教文化，打造一个新的道教圣地，吸引全国各

地的游客前来观光。

6.3.5 与政府部门、大企业集团、大教育机构进行合作，成为他们的联系

单位，争取将度假村列入他们举行会议、培训、集团活动的举办地，并通

过这些精英人士的宣传，在各行业的精英人群中形成良好的口碑，以更好

的吸引潜在的客户群。

-19-第七章 项目建设方案 7.1 建设任务与规模

建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积

55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万元(含不可预计费919万元)。

在2008年7月至2010年12月实施一期项目建设，建设内容如下： (1)、土地征用，投资额540万元;

(2)、基础设施建设，包括土地整理，316国道到景区入口的非支线公

路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，电力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元;

(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、

温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元; (4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用; (5)、建设期固定资产投资利息448万元;

(6)、不可预计费，按固定资产投资总额5%计算，计430万元。

在2011年1月至2015年12月实施二期项目建设，建设内容如下： (1)、土地征用，投资额720万元;

(2)、度假村绿化保护工程建设，投资额300万元;

(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、

农居山庄等，投资额8760万元;

(4)、其它投资还包括不可预计费489万元。 7.2 设计基本原则

(1)严格执行国家和省现行的有关设计规范、规程，以及有关消防、环

保和职业卫生方面的方针政策。

(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在满足使用功能

的情况下兼顾美观，做到经济合理、安全适用，以节省投资、具有地方特-20-色为原则; (3)景点配套设施布置力求人流、物流合理安排，整体布局符合当地规

划的要求。

(4)考虑各公用系统的配套。 7.3 项目布局

根据资源环境条件，以及旅游活动的组织需要，将整个分为五个功能

区，即温泉健身休闲区、温泉度假别墅区、森林生态游览区、乡村风情体

验区和外围控制区。规划区域与316国道之间有长4.4公里，宽9米的公

路相连。

7.3.1 温泉健身休闲区

该区块为整个项目的核心区块，面积约148000平方米，呈狭长形，两

侧山体植被茂密，生态环境优良。利用基资源环境条件和地形地貌，以及

充分挖掘当地民间传说等文化遗存，建设一个供人们休闲度假、健身养身

娱乐的场所，主要项目包括度假区入口大门、停车场、广场、温泉山庄、

古庙遗址、太极荷花池、温泉贡鱼区、贵宾楼、温泉游泳馆、逍遥池、温

泉冲浪等。

7.3.2 温泉度假别墅区

该区块位于村的东侧，温泉休闲健身区的西南侧，面积约152000平方

米，地形狭长，两侧溪水潺潺流过，中间多为农田，地势平坦，空气清新、生态环境优良。规划将此区块建成低容积率的高尚别墅居住区，包括与其

相配套的休闲会所、大型室内健身中心、网球场、幼儿园等。 7.3.3 森林生态游览区

该区块位于温泉健身休闲区的东北侧，山体植被繁茂，主要为阔叶林、

针叶林和毛竹林，具有较优越的生态环境。空气中负氧离子含量极为丰富，是一处不可多得的天然氧吧。规范将依山就势布置各种休闲、健身旅游活

动项目，形成以康体和生态养生为主题的特色功能区块，是整个项目生态

文化链的重要组成部分。 7.3.4 乡村风情体验区

该区块面积约30000平方米左右，规划以体现乡村农家风情、康体娱

-21-乐、农耕参与、游憩休闲为主要功能，恰当展现生态文化与乡土所息，让

游客充分感受乡村生态旅游的精粹。 7.3.5 外围控制区

外围控制区包括核心建设区以外的山林、水面与村庄，规划在外围控

制区严禁建造一切影响本区域生态环境的设施，山林采取封山育林措施，

以达到涵养水源，防止水土流失的目的;区内居民点应严格控制其人口与

建设规模、建筑风格等，使其与度假村的环境相协调。 7.4 具体建设内容

由于本项目二期工程预计要在2011年开始动工建设，距今还有三年时

间，有关投资额和预期收益都难以测算，所以本次可行性报告只对项目的

一期工程进行测算，一期工程预计2008年动工，2009年12月完成主要建

设工程，到2010年12月份完成全部建设，总投资10208万元(含不可预计

费430万元)。 7.4.1 土地征用

项目一期工程拟征用土地面积148000平方米 7.4.2 基础设施建设

1、土地整理面积148000平方米，包括对山体作降低山势处理6000平

方米;

2、316国道至景区入口9米宽非支线公路4.4公里;

3、围墙、绿化及地下管渠道建设总面积106680平方米;

4、区内场馆之间的道路，其中|.5-2.5米宽的石板路和卵石路规划长

度7.3公里，5.5米宽可通车辆的水泥道路1.3公里。

5、在广场的南侧和露天温泉泡澡区各设1个停车场，其中广场的南侧

停车场设置大型车辆停车位25个，中小型车辆停车位160个，占地总面积 4000平方米。露天温泉泡澡区停车场设置中小型车辆停车位15个，占地总

面积500平方米，地面采用植草砖铺面;

6、电力、供排水、消防和电信宽带等设施;

7、景区内8.56公里长的河道环境治，包括堤岸加固等;

8、在森林生态游区建设宽1.2-1.5米石板盘山路，规划长度8000米，

-22-对盘山路两侧山体进行局部加固;

9、建设生态公厕10幢，规划建筑面积700平方米;

10、在景区入口、森林生态游区、芙蓉山、水上娱乐中心等处设管理

用房12幢，规划建筑面积640平方米。 7.4.3 主要游赏设施土建

1、入口处的塑石工艺景门1座，高约9米，宽7米，周围设置假山、

水池和草坪;

2、建造约10000平方米的广场，广场中内设置大型喷泉水池，引入温

泉水，水中放养热带观赏鱼类，水体中央设大型抽象式雕塑;

3、山庄，占地16000平方米，建筑面积11000平方米，按照四星级酒

店标准建设，建设层高2-4层，除客房外，还包括游人接待中心、餐厅、

会议室、游泳池、美容健身房以及300平方米的独立停车场;

4、温泉贡鱼，包括贡鱼养殖、垂钧池，竹木敞廊，面积约1200平方

米。

5、温泉贵宾楼，共4幢，每幢面积350-450平方米，按五星级宾馆

标准设计，日式风格，计划日接待人次50人。

6、温泉水上娱乐中心，设在游泳馆东北侧，有温泉滑道、温泉冲浪、 水上跷跷板、水上游嬉船等娱乐项目，建设面积2500平方米，分浅水池和

深水池;

7、露天温泉泡澡池，由五十多个不同面积和形状的小型浴池组成，包

括温泉鱼疗池、高温池、spa水疗池等，总建筑面积6000平方米，浴池采

用假山石、卵石和原木等建成，利用地势差采用植被、假山或竹篱笆相隔。温泉水用人工瀑布形式冲落至池中。泡澡池边配有统一的管理房，建筑面

积约300平方米。

8、天师观，建于鸳鸯泉源的东侧，单层砖木结构，占地面积5000平

方米，建筑面积1200平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高围墙，观内建

中式古典木质天师亭。

9、在鸳鸯泉源的旁边设双泉亭，六角木质，中式古典风格，重檐尖顶。

10、在芙蓉山顶设龙珠阁，六角石质，毛石地面，粗木栏杆;

-23-

11、利用芙蓉山山势，建设1000米长的健身步道，路面采用青石和条

木铺就。

12、在天师观南侧沿溪流设置香火一条街，开设养生保健馆、道教用

品馆、特色小吃馆等30间，建筑统一采用砖木结构，青石地面，唐宋时期建筑风格，街长200米，总建筑面积1500平方米。 7.4.4 设备投资

1、配电设备，包括变压器、高低压配电柜、线路;

2、温泉山庄和贵宾楼使用设备，包括大功率中央空调、计算机管理系

统、电信宽带、服务器、电脑、卫星接收设备、会议室投影、扩音设备、ktv点歌设备、客房内部设备、厨房设备、安全监控设备、美容健身房设备等;

3、温泉游泳馆设备，包括各种水泵、风泵、热泵、冷热水机组、水质

检测设备等游泳池专用设备及电子储物柜、桑拿设备等;

4、水上娱乐中心设备，包括人工海浪池设备、滑梯等水上娱乐设备。

5、露天温泉泡澡池设备，包括spa水疗设备等。

6、后勤管理设备，包括电脑、打印机、复印机等;

7、其他配套设备，包括服务处设备、管理用房设备等;

由于度假村使用的各种设备品种多和数量很多，无法一一列举，因此

只能进行简单的分类列举，其投资额估算值由可行性报告编写人员实地考察武义清水湾温泉度假村、武义唐风温泉度假村、丽水缙云仙都度假村的设备投入情况后计算所得，其中游泳馆、水上娱乐中心和逍遥池的设备部分数据来源于广州大浪水上乐园设备有限公司。 7.4.5 车辆

1、高层管理人员公务用中高档四门小轿车1辆;

2、后勤人员公务用中型商务客车1辆;

3、垃圾回收用车辆1辆。 7.4.6 材料

包括电线配件、水管配件、木材、钢材、塑料型材等。 7.5 项目建设标准

-24-构、建筑物按《房屋建筑工程建设标准》规定建设。 7.6 给排水

7.7.1 给水工程规划

7.7.1.1 用水量估算参照《水质技术工作手册》与《室外给水设计规范》等标准，根据规划区游客规模及各个功能区的实际情况进行计算。

7.7.1.2 输配水管网布置

度假村饮用水水源需要从嵩市镇提取，管道采用pvc管，dn≥=200，

沿道路一侧铺设至用水单位。

温泉洗浴用水水源采用管道与温泉蓄水池相连，在满足水量、水压要

求的前提下，尽可能缩短给水管线的长度，并尽可能依据地形埋地铺设，最大限度地保存水温。

7.7.2 排水规划 7.7.2.1 污水量估算

污水量按给水量的80%计算，其中道路广场用水和绿化用水所产生的

废水不计算在内，则日最高污水排放量为410t. 7.7.2.2 排水体制

采用雨污分流的排水体制，雨水地面径流就近排入区内河流。所有建

筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。 7.7 电力电讯规划 7.8.1 用电量估算

-25-7.8.2 设施规划

依托嵩山镇的输电系统，向度假村内输电。根据道路系统规划安排供电线路，采用地下电缆形式。 7.8.3 电讯规划

依托嵩市镇现有电讯系统，由度假村一级电话线引出二级电话线至各个景点、服务点，并入全国电信自动网，实现国内直播通讯。按照每个景点3—4门的数量计算，电话终端量为20门。 7.8 环境影响评估

本项目严格执行有关环保要求，对环境进行综合整治，具有良好的环境友好性，不会对现有环境构成新的污染。 7.9.1 项目主要污染物及治理措施

本项目主要污染物为生活垃圾和生活污水。治理措施为： (1)对于生活垃圾，集中收储，由环卫垃圾车运出;

(2)所有建筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。 7.9.2 设计采用的环保标准

(1)大气环境质量，达到gb3095—1996《环境空气质量标准》二级以上; (2)水环境质量要求，达到ghzbl-1999《地表水环境质量标准》相应功能区标准;

(3)声环境质量要求gb3096—93《城市区域环境噪声标准》相应功能区标准;

-26-

第八章项目实施进度安排

-27-第九章 投资估算与资金筹措 9.1 说明

本次可行性报告只测算度假村的一期工程投资和收益，按照项目实施进度安排，在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目，并开始营业，2010年期间边营业边建设，至2010年12月底完成一期工程的全部建设。 9.2 投资估算依据 9.2.1 编制依据

本投资算参照《省市政工程预算定额》、《省建筑工程预算定额》进行编制。本项目总投资9778万元。其中：固定资产投资10008万元(含建设期利息和不可预计费)，前期资金和宣传费用200万元。 9.2.2 基础单价 (1)人工预算单价：45元/工日 (2)施工用电、用水单价： 电价：0.8元/度

水价：根据《细则》计算公式得0.74元/m2。 (3)材料预期单价：

水泥与砂石料：抚州价格信息：325#水泥300元/t，砂子100元/m3，碎石65元/m3。 (4)设备材料价格：

参考国内市场报价及同类设备的价格，材料设备主要是宾馆设备、游泳池设备、水上娱乐设备、后勤管理设备、车辆等。 9.3 项目建设投资估算

项目总投资：10208万元，其中：固定投资10008万元(详见下列表)，前期经费和宣传费用200万元。

-28-

9.3.2基础设施建设投资估算表

表9—2 基础设施建设投资估算表 -29-

-30-

-31-

-32-

-33- -34-

-35-

-36-

-37-

-38-

-39-

-40-

9.3.4 流动资金估算：

根据经营实际情况，本项目各项流动资产和流动负债的周转天数和年周转次数分别为：

应收帐款 存 货

其中：低值易耗品

原 材 料

现 金 应付帐款 30天 10天 30天 15天 12次 36次 12次 24次 30天 12次

根据上述周转天数和周转达次数，并对应年成本费用，可以分别计算出流动资产额和流动负债额，从而可以估算出每年所需的流动资金(详见附表2)。 9.4 资金来源与筹措

本项目一期总投资10208万元。其中：企业自筹资金7208万元，申请金融机构贷款3000万元。 9.5 资金偿还期测算

还款资金来源如下：

(1)还款期内利润总额除部分用于新增流动资金占用外，其余全部用于还贷。 (2)还款期内提取的折旧全部用于还贷。

根据上述还贷资金来源，本项目银行贷款资金最短偿还期为4年(含建设期1.5年)，本项目资金偿还期测算详见附表

7、附表8。

-41-

第十章 经济分析 10.1 财务评价说明

本次可行性报告只对度假村一期工程投资和收益进行经济分析，按照项目实施进度安排，在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目，包括主要基础设施建设、温泉山庄、温泉游泳馆、露天泡澡池、水上娱乐中心等，并开始营业，2010年期间边营业边建设，至2010年12月底完成一期工程的全部建设。 10.2 财务评价依据

(1)本项目评价期10年，其中建设期2.5年，经营期9年，参照周边地区现有成熟景区的旅游招待统计资料，结合度假村的总体建设目标，度假村正常经营后，年招待人数将在20万人左右，并能实现每年6%的平均增长幅度，由于项目存在边经营边建设的过程，经营期第一年为预计收入水平的50%，第二年为预计收入水平的70%，第三年为预计收入水平的90%，第四年开始正常经营，同时考虑到度假村的建设规模和接待能力，度假村的年最高接待人数定为50万。

(2)本项目在产品成本和费用估算中，对原材料、辅料等单位价格变化不进行估算，门票收入成本按照收入的10%计算，餐饮成本根据经验数据确定为45%，住宿成本按照收入的35%计算，娱乐和购物成本按照25%计算。 (3)工资按劳动定员中不同岗位进行估算，普通员工平均工资定为1000元/月，中级管理人员和技术人员平均工资定为1600元/月，高级管理人员平均工资定为2500元/月，附加费按工资额的17.5%计取，主要用于社会保险费、医药费、职工困难补助和其他福利性开支。三项合计，本项目平均年工资和附加费总额为211.06万元。在计算工资及福利支出时，已经考虑了每年的工资增长因素。

(4)折旧按平均年限折旧法计算，构筑物、公路折旧年限为25年，残值率取5%，年折旧率为3.80%;建筑物折旧年限为40年，残值率取5%，年折旧率为2.375%。机器设备和环境小品等平均折旧年限为10年，残值

-42-率取5%，年折旧率为9.5%;

(5)修理费用：设备按2%预计(修理费用中包含了修理用的配件)，其它按1%预计。 (6)财务费用按项目所申请的贷款额，根据商业银行一年期贷款年利率7.47%计算。企业自筹资金不计利息。

(7)销售费用前三年按销售收入的1%计算，三年后按0.5%计算。 (8)其他费用含管理费用及其他不可见费用，按销售收入的5%计算。 (9)财务折现率按8%计算。 10.3 营业收入和营业税金及附加估算 10.3.1 预期营业收入明细表见下表(8-1)： 表10.1预期营业收入明细表

-43-明细情况情参见表10-2：度假村预期收入计算表 10.3.2 销售税金及附加

营业税5%，各项附加税费为营业税的10%。 10.3.3 所得税、公积金和公益金

按年利润总额(扣除以前亏损后数)的25%计算所得税。盈余公积金按税后利润的10%提取。 10.4 总成本及经营成本估算

本项目产品各年总成本费用估算见附表5。

由项目附表5可见，本项目计算期平均计算，固定成本占总成本费用17.22%，可变成本费用为占总成本费用82.78%。 10.5 财务效益分析 10.5.1 盈利能力分析

经测算，本项目的投资利润率为：35.85%，计算公式：投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资100%。(年平均利润总额指标详见附表6);静态投资回收期为5.9年(含项目建设期1.5年)，财务内部收益率19.51%(税后)，财务净现值5248万元(税后)。 10.5.2 清偿能力分析

经测算，建设项目计算期内资产负债率较低，贷款资金最短还款期为4年，还款能力较强。(上述指标详见附表

8、附表9) 10.6 不确定性分析

敏感性分析：如图所示，最敏感因素是预期获取的收入。如项目投资后能获得预期收入7458.09万元，项目计算期可得净现金流量8943万元;如预期收入增加10%，达到8203.90万元，则可得净现金流量13425万元;

如预期收入减少10%，只有6712.28元，则只可得净现金流量4460万元。

如本项目投资后所获取的收入低于5970万元，将会出现净现金流量负数。

-44-

-45-

-46-

度假村预期营业收入计算表

表10-2  金额单位：人民币万元

-47-第十一章 项目组织与管理、

劳动定员和人员培训

11.1 项目组织和管理

为确保项目建设的顺利实施，切实提高工程建设质量和效益，项目建 设必须按照有关房屋、公路建设技术规程开展，并按基本建设程序对项目实施管理。

项目的建设由度假村开发有限公司负责，为了项目的顺利实施，开发公司拟聘请县旅游、交通、建设、农业、林业等部门的有关技术人员作为项目顾问，共同领导本项目的实施。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司法人代表将由担任。 11.2 管理机构设置和职能划分

度假村有限公司内设办公室、财务部、工程部、客户部、餐饮部、住宿部、保安部，定员100人。项目建成后，按企业组织统一管理。落实管护人员，开展上岗培训，提高管理人员的业务素质;同时建立健全各项运行管护规章制度，认真贯彻实施。(参见组织机构设置图) 11.3 劳动定员

参见表11.1：岗位定员表

组织机构设置图：

-48-

11.4 项目经营管理措施

(1)为了保证经营的顺利进行，公司将聘请专业的酒店管理咨询公司，对企业内控制度进行优化，制定财务管理、资金管理、费用管理、生产管理、物资管理、人事管理等各个方面的管理制度，并建立相应的奖罚措施，争取用制度规范员工的行为。

(2)度假村的日常经营管理将由聘请的酒店专业管理人员进行。 (3)与地方旅游管理部门加强协作，明示投诉电话，建立健全监督机制，加强度假村工作人员的职业培训教育，增加工作人员的综合素质，维护游客的正当权益。 (4)落实实全管理措施，加强游客安全管理，完善安全工作预案，杜绝重大安全责任事故。 (5)落实旅游市场管理措施，加强管理，杜绝商业欺诈行为。 (6)落实环境卫生管理措施，加大卫生管理投入，保证游客饮食卫生。 -49-11.5 人员培训

项目完成后，公司会招聘一批旅游和酒店管理专业毕业的大中专毕业生，在基层锻炼一段时间后充实到中、低层管理岗位，普通的服务人员从本地招聘，上岗前拟采取的主要技术培训措施有：

(1)参加政府劳动部门组织的上岗资格学习; (2)聘请礼仪公司对酒店服务人员进行酒店礼仪培训; (3)鼓励员工进行相关专业的学习和考试，并给予相应奖励; (4)选派文化程度高、工作责任心强的员工到有关大专院校进行短期培训。 11.6 劳动保护与安全

1、景区内室外、室内消火栓及消防水管路应配备齐全。同时还必须配备足量的干粉灭火器，对员工进行林区用火安全培训，确保安全。

2、对项目可能产生的污染源按前述治理措施进行治理。

3、电气线路及电气设备按电气设计规范要求均有可靠接零、接地保护。

4、电器外露部件都设有防护罩，以防发生意外损伤事故。

5、对操作人员均需进行技术培训和安全教育，经考核合格后方可上岗操作。

-50-第十二章、可行性研究的结论及建议 12.1 可行性研究结论

本项目一期工程主要经济评价指标如下： (1)总投资10208万元 (2)年平均收入7458.09万元 (3)年平均利润总额3659.88万元 (4)投资利润率35.85% (5)销售利润率49.07%(计算期平均) (6)销售利税率54.62%(计算期平均) (7)静态投资回收期5.9年(含建设期1.5年) (8)动态(i=8%)投资回收期7.3年(含建设期1.5年) (9)财务内部收益率(税后)9.51%

从以上各项经济评价指标来看，本项目有较高的投资利润率和投资利税率，财务内部收益率也较高，贷款偿还期和投资回收期都较短，资产负债率、流动比、速动比适中，在项目全部计算期内经济运行和财务状况良好，产品市场潜力大。由此可见，本项目的安全系数较大，抗风险能力强，并有较好的社会效益，能促进县旅游产业的发展。从财务角度看本项目的建设是十分必要的，也是切实可行的。 12.2 问题与建议

该项目符合国家产业政策，具有良好的经济效益和社会效益，建议加快项目实施，以保证整个项目的健康发展和达到预期目标。

-51-固定资产投资估算表

附表1金额单位：万元

-52-土建工程及无形资产投资明细表

-53-设备投资明细表

-54-流动资金估算表

-55-**当年所需流动资金-前一年所需流动资金

在计算应收帐款时，我们考虑到其他收入都为现金交易，只计算了餐饮收入和客房住宿收入部分，预计现金交易占80%，欠款占20%。根据酒店业经验数据，原材料成本预计占餐饮成本的70%，占娱乐与购物成本的50%;低值易耗品成本占住宿成本的30%，占洗浴成本的20%

投资计划与资金筹措表 -56-固定资产折旧估算表

-57-

2010年1月份开始计提已完工部分工程和设备的折旧，2011年开始计提一期项目全部折旧。2010年运营时尚未建好工程和设备包括：

1、天师观的全部;

2、基础设的部分，预计为10%。这部分设和设备将在2011年开始投入使用，并计提折旧。

利润及利润分配表

附表6

-58-营业收入和销售税金及附加估算表

附表6-1单位：万元

-59-

资金来源与运用表

-60-

借款还本付息计算表

附表8 单位：万元

-61-

建改期利息已记入固定资产成本，先用自有资金偿还。2010年的收入要用于滚动投资，还本资金只能从2011年开始产生的效益归还。在计算项目最大还款能力时，不考虑二期项目的新增投入。

资产负债表

附表9

-62-

2.流动比率： 3.速动比率： 0.19 0.18 0.57 0.55 94.93 159.93 224.09 93.35 158.00 222.98 295.16 294.07 360.34 359.28 421.03 420.00 478.10 477.10 529.33 528.35 575.12 574.17 财务现金流量表(增量全部投资)

-63-

-64-

第3篇：长春回龙河温泉度假山庄建设项目可行性研究报告

可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

长春市回龙河温泉度假山庄建设项目

可行性研究报告

报告属性

【报告名称】长春回龙河温泉度假山庄建设项目可行性研究报告

【交付时间】5-15个工作日 【报告格式】word版式或胶装书籍 【交付方式】特快专递+电子邮件 【编写机构】黑龙江省投资项目咨询网

本项目可行性研究报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。

长春回龙河温泉度假山庄建设项目可行性研究报告编写大纲及范文目录

由于可行性研究报告属于订制报告，以下报告目录仅供参考，成稿目录可能根据客户需求和行业分类有所变化。 可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

1 项目简介 1.1 项目背景 1.1.1项目提出的背景

1、项目建设具有良好机遇

在国民经济发展进入第十一个五年发展规划的时期，从旅游产业角度看，具有以下几方面的发展机遇：

(1)全面建设小康社会将产生巨大的旅游消费需求 随着全面建设小康社会的推进，我国人均GDP将由1000美元向3000美元跨越，消费市场、消费结构、产业结构都将发生突出的变化，旅游消费需求将大幅提升。旅游需求和消费愈来愈成为拉动经济增长的重要力量，旅游业将呈现蓬勃发展的势头。

(2)振兴东北老工业基地的良好契机

国家实施振兴东北战略，旅游业由于其自身的产业特点及对外开放的灵活性和适应性，将成为国家产业政策扶持的重点行业。东北地区旅游市场呈现出逐渐扩大的趋势，特别是冰雪旅游倍受我国南方地区和东南亚游客的青睐。

(3)旅游业在国民经济中的地位不断提升

1996年，吉林省旅游业总产值占其国民生产总值的比例仅为0.8%，2000年提高到3.12%，2005年达到6.34%。2005年比1995的0.8%提高5.54个百分点，2006年，全省接待海外游客3237.63万人次，比上年增长12.1%，总收入275.98亿元人民币，比上年增长20.37%，相当全省GDP的6.5%。10年来，旅游事业可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

实现了历史性跨越。

吉林省政府把旅游业作为全省经济发展的五大特色产业之一，实施旅游精品战略，推进旅游产业发展，创新旅游经营机制，优化旅游产业发展环境，实现旅游资源大省向旅游产业大省的跨越，将旅游业提高到支柱产业予以重视。

(4)建设和谐社会需要旅游业的快速发展

吉林省是全国重要的农业生产区和老工业基地，农业人口和工业人口比重较大，农村剩余劳动力与城市下岗工人也较多，区域内部经济发展水平差异明显，收入差距逐渐拉大，部分地区的“城市贫困”与“三农”问题突出，制约着吉林省的持续稳定发展。大力发展旅游业能有效地解决就业压力，缓解社会矛盾，为吉林省建设和谐社会提供保障。

2、项目建设具有良好的资源条件

回龙河度假山庄位于长春市二道区劝农山镇联丰村，距长春市中心24km，距吉林市80km，距九台市58km，距双阳区35km，山庄东部有龙湾山庄，南部有净月潭森林公园，西部有长春世界风景园，北部有莲花山滑雪场。拥有长春龙嘉国际机场(距离约6km)、长吉南线公路、九双公路便捷的对外联系方式和长春市、吉林市两个对外联系的交通枢纽城市。由于回龙河度假山庄优越的地理位置，使其成为吉林省旅游市场的有机组成部分之一。

长春市地处伊通河两岸，为吉林省政治、经济、文化和交通中心。长春市第一汽车制造厂是我国第一个汽车工业基地;长春可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

电影制片厂是我国历史最悠久、规模最大的电影制片厂，旅游地有博物馆、电影城、净月潭、世界风景园、驼鸟园、长春龙湾山庄、莲花山滑雪基地等。随着经济快速增长，长春市的发展正在东移，环城经济圈框架已经形成，劝农山镇正处在这一地带。2003年由吉林省城乡规划设计院编制完成的《劝农山镇总体规划》通过论证，劝农山镇的性质定为：以旅游业为主的长春市东部旅游产品加工业基地，其宏观战略目标为：把劝农山镇建设成为长春东部的重要旅游镇。10年内将劝农山镇建设成为长春市东部最大的旅游产品加工生产基地之一。成为吉林省中部地区的一个新的经济增长点和风景旅游区。

从自然环境看，长春市二道区劝农山镇联丰村，是一个半山区镇，素有“五山一水四分田”之称，回龙河度假山庄地处松辽平原东部边缘，为长白山脉西部余脉大黑山山前冲积黄土台地与浅山丘陵区，地表形态波岭起伏，层次分明，景观特征鲜明，而具有特色。气候属于温带大陆性季风气候。春干多风，夏季多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷。山庄植被是针阔混交林，以针叶树种为主，适于开辟旅游景点与景区。

从社会环境看，山庄所在的劝农山镇联丰村拥有10个自然屯，住户总数470户，总人口为1906人。人口环境压力小，劳动力相对充足，居民生活相对富裕，民风古朴，社会和谐安定，联丰村幅员12km2，地少人多，没有污染，空气清晰，生态环境十分优越，发展空间广阔，山庄正门紧邻长吉南线公路，临近长可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

春龙嘉国际机场;两条高等级公路，由双九公路衔接。通达性、网络化强，使山庄具有较强的可进入性，所在区域的电力、通讯、有线电视等设施完备，引入方便。

从社会效益来看，本项目的建设将使现状山体建设成美丽的度假山庄，为当地的旅游事业发展做出贡献。主要表现在：

一是提供就业机会，旅游业作为一个劳动密集型行业可吸纳农村从业人员150多人;

二是旅游扶贫，推进社会进步。农民进入旅游业及相关产业，组建生产旅游商品企业，如生产工艺品、纪念品、矿泉水、地方土特产品加工等。通过经营活动来获得一定收入，使更多的农民得到脱贫致富;

三是改善投资环境，是提升当地形象。旅游是一个双向互动型的产业，通过开发资源、外部资金、人才信息的进入可以改善当地自身的物质文明基础，而且也有利于提高精神文明程度。

四是山庄建筑区域范围内没有现住居民，不存在动迁问题，耕地也较少，有0.47hm2耕地属一般农田，多为采石厂废弃待开发整理地段，山庄所处位置多为浅山丘陵区，地基承载力强，建设成本可因之降低。

3、项目建设是市场竞争的需要

回龙河旅游度假山庄由于具有优越的地理位置优势，通过建设旅基础设施和服务设施，项目建成后将成为吉林省、长春市旅游度假、休闲市场的有机组成部分之一，可进一步提高吉林省及可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

长春市的旅游市场竞争能力，为当地的旅游经济发展做贡献。

1.1.2项目建设的有利条件

1、区位优势

回龙河度假山庄处于吉林省两大核心城市长春市半小时游憩圈内和吉林市的一小时游憩圈内，两大城市的强大的客源基础是回龙河度假山庄发展的最强有力的支撑。同时长吉世界风景园与莲花山滑雪场又把该区造就成该旅游线中的重要节点。度假山庄在交通上临近长春龙嘉国际机场，长吉公路南线和九双公路两条高等级公路又从附近通过，游客可以迅速、便捷地抵达，客观上扩大了回龙河度假山庄的辐射和吸引范围。

2、资源优势

回龙河度假山庄自然景观资源从整体上看特色不十分突出。但区位优势，使得该区度假休闲成为该区最具有竞争潜力的旅游资源。区内树林茂密，环境良好，并处于天然的避风谷地，地势较缓，视线开阔，这些是度假休闲旅游开发最好的资源基础。同时该区的地下温泉，也是规划重点开发项目，在合理利用的前提下科学开发利用，具有康体养生的神奇妙用。

3、政策优势

在中共吉林省省委文件中关于进一步加快旅游产业发展的决定中明确指出突出发展旅游业，实施旅游精品战略，推进旅游产业发展，创新旅游经营机制，优化旅游产业发展环境，实现旅游资源大省向旅游产业大省的跨越。可见，旅游已被省政府提高可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

到支柱产业的地位给予了极大的重视。休闲度假、商务会谈是目前长春的主打旅游品牌，回龙河度假山庄正是品牌发展的最好载体区，借助目前发展的大好形势，从产品开发、基础设施、市场营销、产业经营、人力资源等基本方面入手，尽快打造最佳的度假区品牌地位。

2007年吉林省人民政府通过吉政函〔2007〕50号《吉林省人民政府关于建立长春莲花山生态旅游度假区的批复》文件，明确了长春莲花山省级生态旅游度假区范围是：北起石头门水库——九台市界，南抵净月、双阳区界，西至泉眼镇的勤劳村、新立村、火石村、双山村，东邻石头门口水库——饮马河，辖四家乡、劝农镇和泉眼镇4个村，规划总面积为300km2，回龙河温泉度假山庄正处于该度假区范围内。长春莲花山生态旅游度假区以休闲度假旅游为主，已形成一定旅游规模的主要景区有长春莲花山滑雪场、萨马欢乐园等，回龙河温泉度假山庄可以与其中旅游资源进行整体开发，形成优势互补，并享受省级开发区的各项优惠政策，旅游开发前景良好。

4、公用设施配套条件

场址周边供电、供排水、通讯、有线电视等公用设施齐全，完全可满足本项目建设需要，可就近引入场区内。采暖将由本项目新建锅炉房解决。

5、交通条件

回龙河度假山庄位于长吉南线以北、长吉世界风景园与莲花可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

山滑雪场的中间地段，距长春市24km，距吉林市80km，距九台市58km，距双阳区35km，距离长春龙嘉国际机场约6km。场区周边有长吉南线公路、九双公路等便捷的对外交通线路。同时，长春市还拥有长春龙嘉国际机场，区位条件得天独厚，公路、铁路、航空十分便利。

1.1.3目标市场

1、客源市场的总体特征

据调查，目前吉林省绿色度假旅游特点是短程、短时、花费较少，时间主要以双休日、法定假日为主。消费者主要是工薪阶层(包括家属)及在校大、中学生等。游客的基本动机是恢复身心、发展自我，具体表现为回归自然、返璞归真、休养、娱乐、观光、求知求新、健身、购物以及结交益友等。具体特征如下：

a、市场范围的有限性，市场吸引半径约为100～150km。市场的总体规模相对较小，但随着吉林省经济实力不断地提高，近郊度假旅游发展潜力较大,主要以省内长春、吉林等大中城市客源为主。

b、组织形式以自我组织和集体组织为主。家庭的自驾车旅游、单位机关的集体出游、周边的散客群体居多。

c、国家法定假日、节日、双休日游客量明显增大，五

一、十

一、元旦为相对高峰。

d、游客受教育程度较高，对旅游的需求较大。

从区域的大环境来看，休闲度假旅游游客总数逐年上升，但可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

吉林省度假旅游方式较单一，特色度假旅游较少，旅游目标市场细分不明确，这反映出休闲度假旅游开发还极不成熟。

2、市场定位

从客源市场现状分析，回龙河度假山庄市场定位要在摸清现有的资源的基础上，根据游客需求的变化规律、演进趋势，认真研究、比较回龙河度假山庄与周边其它景区的资源特点、区位特征、接待能力等，得出回龙河度假山庄区别于周边竞争对手的独树一帜的旅游形象，确定其重点针对的目标客源市场是：

以长春、吉林等大城市的近距离度假休闲旅游客源为基础，以生态养生、商旅洽谈、休闲运动、康体培训等客源为目标的客源市场结构。

(1)长吉都市郊野地

发挥回龙河度假山庄的区位交通优势，瞄准一级客源市场中的长吉两市，以休闲度假为主题特色，将山庄打造为长吉都市各类人群的休闲度假郊野地。

(2)吉林休闲养生地

依托其近邻长春市的区位交通条件和地处郊区的生态环境条件，突出山庄的抗体养生功能，面对中老年人群，突出温泉、生态绿色核心吸引力，使其成为吉林省最佳休闲养生的度假地。

(3)东北度假“回龙”地

充分利用回龙河度假山庄的独特的环境，风水学说的神奇性，宣传山庄的奇特风水格局，以会议、企业培训为主题功能，可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

面对各类人群，突出“回龙”之说，吸引高档消费群体。

3、目标市场 (1)一级客源市场

近期，回龙河度假山庄的一级客源市场是以周边地区城市客源市场为主的省内客源市场，主要包括长春市、吉林市两大核心城市及周边的双阳和九台地区。

从我国近几年国内旅游发展的轨迹来看，城市周边游已成为一种趋势，“五一”、“十一”旅游黄金周期间，游客的增长远远大于长距离远途游客的增长。生态度假休闲旅游主要客源是城镇居民，长期在单调枯燥、快节奏与喧嚣的城市生活和工作，他们渴望回归自然体验返朴归真、放松身心的感受，度假休闲游成为城市旅游者追求的时尚。

虽然国家已取消“五一”长假，相应增加了“清明节”、“五月节”“中秋节”三个节日，但这对于以短距离、短期休闲为主要功能的回龙河度假山庄来说，是利好消息，增加了周边市场游客休闲度假的机会。

(2)二级客源市场

远期，回龙河度假山庄主要以接待吉林省和东北地区的商务洽谈、疗养培训客源为主。这些人群消费水平高，停留时间长，带来的旅游收益高。随着长春会展旅游不断地开展，郊野度假酒店的独特性，对上述客源有较强的吸引力。

(3)三级客源市场 可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

除上述

一、二级客源市场以外的国内外其它地区。 (4)容量确定

回龙河度假山庄的游客容量近期应控制在8万人以内，日游客容量控制在650次人以内，其中住宿游客为400人次;远期应控制在20万人以内，日游客容量控制在1500人次以内，其中住宿游客为800人次;规划期内可提供相应的住宿接待设施(床位数)总量应控制在800床位以内。

4、建设规划

近期(2007～2010年)——项目区的创建期，侧重于基础设施、休闲娱乐设施和服务接待设施的建设。选择投资少、收益高的项目，重点建设星级宾馆、温泉浴场、游泳馆、广场、农家饭庄、体育健身会馆、垂钓馆、滑雪场、特色养殖区、农博园等项目建设。至2010年项目初具规模，预计游客人数达8万人次左右，将回龙河度假山庄建成为景色秀丽，风景宜人的长春休闲度假品牌区。

从2010～2014年为山庄提升期，进一步提高与完善山庄的功能，形成较为完备合理的基础设施体系、休闲娱乐体系、旅游服务体系和建筑群体系。深度整合旅游产业，强化品牌产品体系、完善综合配套体系，成为融休闲、度假、商务、培训于一体的高品质的区域旅游地，游客人数达15万人次以上。

远期(2015～2020年)——项目区的巩固期。确立回龙河度假山庄长春最佳生态度假地品牌地位，旅游业应成为劝农镇经可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

济的主导产业，对全镇经济的可持续发展和人民生活水平的提高做出巨大贡献，并具有引导镇域产业结构升级的作用，游客人数达20万人。

1.2 项目建设内容及产品规模 1.2.1项目建设内容

本项目近期将建设3个功能区：综合服务区、休闲娱乐区、冰雪乐园。

主要建设宾馆、温泉浴场、别墅、山庄大门、农家饭庄、超市、老年公寓、培训中心、山地木屋、垂钓馆、冰雪乐园、农博园、茶楼等，同时配套建设公用工程设施，总建筑面积为31819m2。

1.2.2项目建设地点

本项目地点位于长吉南线以北、长吉世界风景园与莲花山滑雪场的中间地段，隶属吉林省长春市二道区劝农山镇联丰村。

近期建设项目占地面积为14.83hm2。 1.2.3温泉山庄内部功能设置

温泉山庄发展定位为：以温泉疗养、生态观光、运动休闲、培训学习为主打品牌，具有“踏青、纳凉、稻花香、冰雪”功能的长吉两市郊野型度假圣地。

本项目近期将建设3个功能区：综合服务区、休闲娱乐区、冰雪乐园。 可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

1、综合服务区

综合服务区位于山庄的西北区域，主入口大门内外，即山庄的西南角区域，主要是山庄突出形象，兼顾对内对外服务。综合服务区具体分三个中心。

(1)服务中心

服务中心位于大门内两侧区域，主要为游人提供服务。由山门、超市和农家饭庄组成。其功能是对内对外服务，包括接待、餐饮服务、商业购物等功能。

近期工程中建设山庄大门、农家饭庄、超市、培训中心。 (2)游人集散中心

游人集散中心为大门中心内侧部分用地，主要由回车场，罗马石竹广场和绿色长廊组成。

(3)核心接待中心

核心接待中心由宾馆和温泉浴场两部分组成。宾馆主要为接待大众旅游度假，兼作整个度假山庄的综合接待服务，功能为住宿、餐饮、会议、娱乐、生态养生餐饮、康疗体验等。温泉浴场以温泉浴为主，日式洗浴风格，让游客真正体验到日式风俗和餐饮文化。

2、休闲娱乐区

休闲娱乐区内主要建设山地木屋群、茶楼等，拟二期工程建设。山地木屋群建筑以特色木屋为主，用于点缀山庄，宛如世外桃源。茶楼和木屋的特点是结合度假山庄的休闲、养生、康体活可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

动，吸引海内外游人到此游玩。另外东侧山前的慢坡地与长吉南线连接处，该区域建农博园、老年公寓、欧式别墅、室内垂钓馆等。其功能除满足游客在山庄休闲娱乐需求外，老年人还可在公寓度假休养、健身、养生等。

3、冰雪乐园

二期冰雪乐园位于景区的北部山地，占地面积6000m2。冰雪乐园位于山庄北部山地，开展冬季冰雪旅游活动，并设有滑雪练习场地、雪地摩托、雪地飞碟、冰雪圈等。

滑雪乐园位于山庄北部山地，开展冬季冰雪旅游活动。 本项目拟建滑雪场一座，包括初级滑雪道1条(300m长)、托牵索道1条(300m)、雪具大厅(300m2)及冰雪旅游娱乐活动用相应附属设施。

1.3 经济和社会效益预测 1.3.1主要经济效益预测指标

详见表1。(略)主要经济效益预测指标一览表

1.3.2社会效益分析

从项目层次上看，企业为了能够在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须深入研究投资战略，使有限的资金获得最大的效益。本项目建设根本出发点就是以市场为导向，满足日益增长的旅游、休闲度假需求，为游客提供温泉洗浴、休闲度假的旅游环境。从项目财务测算结果看，税前项目财务内部收益率税后为19.95%，高于社会平均资金收益率(10%)9.95个百分点，投可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

资者可获得较好的回报。

从项目建设对社会影响看，对当地居民收入、就业、生活水平和生活质量都是正面影响。旅游业是一种劳动密集型产业，一些发达国家的实践表明，旅游业安排就业的平均成本要比其他经济部门低36.3%。根据世界旅游组织的调查，旅游产业对国民经济的带动系数为4.3，即旅游业增加1元人民币产值可以增加整个国民经济产值4.3元人民币;旅游业提供一个直接就业机会，就可以在相关产业部门提供3个间接就业机会。依此计算，本项目计算期内年平均营业额为6102.44万元人民币，相应可增加国民经济产值2.62亿;项目直接就业人数160人，可间接带动相关产业就业480人。国民经济产值增加、就业岗位增加，都将改善居民的生活状况，增加居民收入，近而提高居民的生活质量。

1.4 项目总投资及筹资方案 1.4.1项目总投资

详见表2(略)项目总投资汇总一览表

详见表3(略)资金筹措一览表

1.5 合作方式

合资、合作或其他方式，可面谈。 1.6 需外方投资方式 资金及其它方式，可面谈。 1.7 项目建设地点

吉林省长春市二道区劝农山镇联丰村，具体地点位于长吉南可行性研究报告/项目申请报告编写服务黑龙江省投资项目咨询网

线以北、长吉世界风景园与莲花山滑雪场的中间地段，近期建设项目占地面积为14.83hm2。

1.8 项目进展情况

项目可行性研究报告已经编制完成，正在组织专家论证等待批复，项目的环境影响评价报告已经批复;已经具有规划证、用地预审件。工程已经于2006年4月动工，部分主体工程已经完成。

2、项目单位概况 2.1 基本情况

1、项目承办单位名称：长春市回龙河餐饮娱乐有限公司

2、法定地址：长春市二道区劝农山镇联丰村

3、法人代表：XX(董事长)

4、企业性质：有限责任公司 2.2 企业概况

长春市回龙河餐饮娱乐有限公司成立于2005年12月，注册资金伍十万元人民币(50万元人民币)，企业性质为有限责任公司。公司成立后至今一直在筹备山庄建设的前期各项事宜，现有人员15人，主要从事前期管理、协调工作，本项目建成后拟招聘员工160人，其中，管理及技术人员10人，其余为服务及后勤人员。

第4篇：海口喜来登温泉度假酒店礼宾部实习报告

海南经贸职业技术学院

毕业生实习报告

题 目：海口喜来登礼宾部实习报告 学 号： 106401061223 姓 名： 王亚龙 系 别： 旅游管理系 专 业： 酒店管理专业 班 级： 10级酒店管理2班 指导教师： 胡海涛 完成时间： 2013 年 4 月 1 日

海口喜来登温泉度假酒店礼宾部实习报告

一、前言

2012年9月4日我来到了海口喜来登温泉度假酒店开始了我9个月的实习生活。在这一年的实习中让我感受很深，认识很多，收获很大，切身体会到工作的辛苦，社会的复杂，实践的重要和读书的必要，实习期间我严格按照酒店的安排和计划一步一步地开展工作，努力的学习，积极的工作。在实习过程中，我努力学习和专业有关的各种新知识，虚心请教周围的领导、同事。不断提高自己在专业方面的技能。经过一段时间的学习，我已经初步了解酒店工作的具体流程，熟练掌握酒店管理的相关软件和酒店工作的各种规章制度。通过与领导和同事的交流，我不仅学到了更多关于专业方面的学问，还学到了更为宝贵的工作经验。这次实习加深了我对本专业的了解，为我今后的工作打下了坚实的基础，使我对专业前景充满信心。

(一)、实习单位品牌介绍

喜来登酒店与度假村集团(Sheraton Hotels and Resorts)是喜达屋(Starwood)酒店集团中最大的连锁旅馆品牌。喜来登的酒店型态有许多种，从一般的商业旅馆到大型度假村都有。

(二)、实习单位：海口喜来登温泉度假酒店

海口喜来登温泉度假酒店——海口喜来登温泉度假酒店位于“琼州海峡国家级旅游度假区”中心区域的海口西海岸海滨，距海口美兰国际机场：40分钟车程，距海口市中心：10分钟，距海口火车站：8分钟车程。周边环境：美视高尔夫球场、海航高尔夫球场、万绿园、世纪大桥、秀英炮台、假日海滩、咖啡时间、三十三间堂、享美乐、拾味馆、森堡咖啡、避风阁、家乐福超市、万福隆超市、大润发超市、明珠购物广场、友谊商场、生生百货、第一百货、广百百货、东方广场。这是一座集旅游、休闲度假、商务、郁的热带自然风情。海口喜来登共有341间装饰精美典雅的客房，包括36间可享受海景或园景的豪华套房。每间客房配备了喜来登特有的白色甜梦之床、宽敞的工作区、加大浴缸、室内海南温泉、分离的热带雨林式淋浴、高速宽带上网、私人露台等。会议为一体，以接待国内、港、澳、台游客为主，兼顾亚洲及其他外国游客的五星级温泉度假酒店。酒店拥有丰富、优美的自然资源。泳池、温泉无不体现着浓

(三)、实习部门：前厅礼宾部

前厅部包括：接待处、礼宾部、总机、商务中心共四个分部门。礼宾部作为宾客迎来送往在最重要的部门之一，由礼宾经理总体负责，下设主管(2人)，领班(1人)，行李员(7人)。礼宾部的存在能为大堂乃至整个客房的宾客提供高质量的，标准化的以及个性化的服务，范围涉及宾客的方方面面是星级酒店最直接最突出的体现之一。

二、实习内容

在实习期间，我的职位是行李员。行李员是大堂服务的服务岗位之一，主要任务是：为宾客提供迅速、准确的行李运送服务。还主要负责代客交收信件、包裹等;开车门服务;尽量满足住宾客的特别要求，如代客包装其物品等;代理行李保管事宜和签发行李索取标签事宜;熟识酒店之设备及服务，并对客积极介绍;迎接宾客，提供帮助，把宾客引领到总台接待处;在正门开车门及欢迎宾客，如遇雨天，需提供借伞服务;送房卡或帮宾客开房门;带领宾客到指定房间，介绍房间设备及其使用方法。酒店的礼宾部工作班次分为早班、中班和夜班三个班，轮换工作，并一周两休。除夜班为一人外，早班和中班都各有3~4人担当。早班主要负责发送报纸和邮件，为一些check out的宾客拉行李等;中班主要负责check in 的宾客的行李，以及晚上需要降旗;夜班主要负责复印当日客用车车单，整理第二天用车车单，将一些车单入账，还有就是整理当天白天工作用过的东西(工作记录表，行李牌，出租车控制表等)，早上6点升旗，以及周日夜班需要对行李房的卫生进行维护，擦行李车等。

前厅是一个酒店的门面，是宾客对酒店形成第一印象的地方，是最先对宾客产生影响并做出服务的部门。一家酒店的效率以及利润的创造，基本上都是从这里开始的。礼宾部的服务基本涵盖了酒店所能够提供的所有的服务项目，因此需要礼宾部服务人员对酒店的各个部门都有足够的了解才能为宾客提供满意周到的服务。在学习中，我对酒店客人如何登记入住和退房等的一些基本的礼宾部日常操作有了较为深入的了解并进行了实际操作。礼宾部的工作主要除了本岗位的基本职责，除此之外也包括了为宾客答疑，帮宾客处理服务要求，TAXI外叫服务及订车等工作。显而易见，礼宾部的工作量是很大的。不得不说，耐心和细心是酒店每个员工都必须具备的东西。

三、实习主要收获和体会

(1)、实习收获 1.通能力的提高

记得当时选择礼宾部的初衷就是为了锻炼自己的沟通能力。到部门第一天我们经理就对我说，行李员在酒店还扮演着一个导游的角色。作为一名行李员，作为酒店的一线员工，与宾客的接触式面对面的，是最直接的。我们带领宾客到房间的时候，都要跟宾客介绍酒店或着聊一些别的。往往行李员的一句话可以影响到宾客对酒店的整体印象，甚至影响宾客整天的心情状态。如何组织自己说出的语言让宾客听的舒服、开心，是作为一名行李员必修的课程。刚开始的时候，我面对有些宾客，看他们很生气的样子，不知道说什么。慢慢的，我无论面对什么样的宾客，都能很自然的去跟他们聊天。当然沟通不仅限于与客人之间，还存在与同事之间，甚至是与上级之间。人难免会有情绪上的波动，然而这么情绪上的波动往往会影响他人的心情。如何调整好自己的心态，用最好的心态去面对每一个人。

2.务水平的提高

经过了五月的酒店实习，使我们对酒店的基本业务和操作有了一定的了解，礼貌是一个人综合素质的集中反映，酒店更加如此，要敢于开口向人问好，在向人问好的过程中还要做到三到：口到，眼到，神到，一项都不能少。对于宾客的要求，要尽全力去满足，尽管有些不是我们职责范围的事情，也要尽力帮其转达;尽管有些要求不合理的不能办到，都要用委婉的语气拒绝，帮他寻求其他解决方法。记得有一次凌晨碰到一个英文不怎么好的外国宾客，用蹩脚的英语对我说了半天，我都就听懂一个“food”，我就猜那人是不是想要吃早餐，给他介绍了餐厅的位置和早餐时间，看到他很满意的笑了。

3.变能力的增强

在礼宾部工作，每天都要跟各种各样的人打交道，其服务的范围也比较广，所以各种各样的事情也很多。尤其是在我们值夜班的时候，礼宾部就只有一人，所有的事情都有自己去处理，不像白天有带班的主管在前面顶着。 4.固了自己所学专业，英文水平的提高

在学校的时候，书本上的知识偏于理论，而在自己的工作中，学到很多学校学不到的东西，仿佛自己一下子成熟了，懂得了做人做事的道理，也懂得了学习的意义，真正锻炼自己，提前接触了社会，为自己从事酒店工作打下坚硬的基础。因为自己主要就在礼宾部实习，所以对礼宾部更是有比较深刻的认识，无论是与形形色色的宾客交流，还是为宾客预订车辆等，都积累了丰富的经验。在涉外五星酒店工作，经常接触到外国宾客，有很好的英文学习环境，英文听说能力都得到了提高。

(2)、实习体会

作为一名酒店管理专业的毕业生，应聘到海口喜来登温泉度假酒店实习期间，回顾这段时日，这是我人生中弥足珍贵的经历，也给我留下了不同寻常的回忆。回想这次在酒店实习的点点滴滴，觉得从中获益匪浅。

1.作无小事——工作过程中会遇到各种各样的事情，轻重缓急大小不一。比如我们有时候工作，在随身带的小本上面记下房号，再去给那个房间送个什么东西或者干嘛，就这一个小动作就可以避免忘记房号或记错房号。但不论什么样的事情，只要是工作之中发生的，涉及到工作的或是能够影响到工作的事情，不论多么小，我们都必须认真对待，不能怠慢。有些看似微小的琐事，若不注意往往会引起意想不到的后果。

2.决定一切——工作效率的高与低，工作成果的好与坏以及工作时心情的好坏很大程度上取决个人对工作的态度。工作过程就像一面镜子，只有认真对待工作，严谨仔细，才能使工作效率得到提高，达到事半功倍的效果。若是粗心大意，消极怠慢，便会造成不应该出现的错误，导致工作效率降低，工作成果不良，工作心情不好。

3.矩不成方圆——开始工作时，看到各种规章制度，我还觉得有些多余。但经过一段时间以后我才发现，如果没有这些规矩的话，工作根本没法顺利开展。也让我体会到规矩在工作中的重要性。

4.精神——团队精神可以说是一个部门，一个企业，一个组织必不可少的一种精神支柱。好的团队能够迅速激发队员的创造力，提高其工作效率。在我工作中，正是有了这么一个好的团队，才使我迅速了解整个酒店。通过同事热心的介绍与指导，原来可能需要花费很长时间很多经历的经验方面的东西，我都迅速了解以及掌握。大大加速了我对工作的适应速度。在工作中，正是有了团队的接纳，才使我更快得融入他们的工作中，成为了他们的一员，与其一起努力工作。

四、实习想法和建议

(一)、实习想法

实习，作为大学生的一种宝贵的经历，不断发挥着补充课堂的重要作用。作为学生的我，经过这次实习，切实感受到真实的工作环境对一个刚从大学校门迈出脚步进入社会的大学生是多么的重要。当今社会发展速度之快，是课本不能简单概括的。学校里学到的知识，也许不是特别的落后，但比起工作中接触到的，已经明显表现出劣势。理论知识在实践中经常捉襟见肘。只有通过实习，使学生接触到最前沿的专业知识，才能增进理论与实际的结合，更好得服务社会。实习，也使我更全面地了解了工作的环境，接触到更多更广泛的人和事。在学校里，我们每天面对的只有老师和同学，社交层面单一，遇到的事情也就比较简单。到了工作岗位，每天面对形形色色的人，各种奇事怪事层出不穷，如何处理上下级、同事、宾客的关系等问题迫在眉睫。正是实习，使我学会了怎么处理好这些错综复杂的人际关系。也使我感觉到团队精神对于工作是多么重要的一个环节!一个组织如果没有良好的团队精神，让其高效运转并发挥作用几乎是不可能的。这次实习给予了我们一个很好的机会了解这个社会。是我们真正踏入社会前的一个重要台阶。弱肉强食是一直无法改变的生存原则。想要获得成功，就必须比别人更加努力。这次实习面对了很多以前从来没有遇到过的问题。如人际关系问题，宾客关系问题，心理状态不佳等问题。但通过这五个月的学习与改进，我无论是在心理还是思想上都得到了很大的进步。

(二)、个人建议

1.对学院的建议

(1)、在我们实习之前，学院应该让我们跟实习完的学长和学姐做一些交流，让我们对各个酒店有更进一步的了解。这样我们可以更好的去选择自己的岗位和实习单位。

(2)、建议学院加强对外语方面的教学。想要在酒店长期发展，首先英语要好，这个是必须的基本条件。高职院校的学生英文水平起点普遍较低，但学院可以多鼓励学生学习英语，组织一些外语学习交流团，多举办一些外语方面的的竞赛。

2.对酒店的建议

希望酒店的人力资源部可以重视对员工的培训，对员工进行定期的培训，包括服务技能及英文培训。海口喜来登是开业7年的老酒店，拥有成熟的管理体系，但是对于员工培训方面不是很充分针对员工流动性大的问题。根据每月新入职的员工情况和当月酒店的营业状况安排培训时间，专人进行培训工作并在员工工作后实时跟踪新员工的工作生活情况，强化新员工的业务素质。酒店有很多英语、日语、礼仪方面的专家，希望酒店能定期安排员工参加相关的应用英语、日常日语和国际礼仪强化培训，提高员工服务质量，为客人们提供更周到的服务。

第5篇：去银盏温泉度假村泡温泉的周记

正月初三，阴冷的天气开始转暖，爸爸便带我们全家去清远银盏温泉度假村泡温泉。

驱车两个多小时，我们终于来到目的地。此时已经是傍晚，

天空飘下了星星点点的细雨，天气更冷了。我望着指示牌上“露天森林浴”几个大字，心里暗自嘀咕：“这么冷的天，还不得冻僵?”可是既然来了，也不能做逃兵呀。我硬着头皮，换上泳裤，裹着两条浴巾，哆嗦着来到池边，一下子跳进水里，哇!好烫!我急忙爬出水池一看牌子：中药池，水温55度，可以舒筋活血，治疗关节炎、皮肤病……。我连忙跳到另外一个周围盛开着鲜花的池子里，嘿嘿，温度适中，香气袭人，好舒服啊!这个池子叫“杜鹃吐艳”，水里漂浮着五颜六色的花瓣，不仅可以美容，还能清心养神，减轻压力呢。

离“杜鹃吐艳”不远的池子叫“仙泉”，我好奇地跳进去，平躺在水里看着天空，厚厚的云层遮住了星星，可弯弯的月亮旁边却镶嵌着一颗亮亮的星星。烟花在空中绽放，宛如星光璀璨，为度假村带来了温馨与浪漫。灯火蜿蜒，“疑是银河落银盏”。置身仙境的我禁不住感叹：怪不得叫仙泉，这简直是神仙住的地方!

还有没有比“仙泉”更惬意的池子呢，我们沿着花间小径，又看到了一个冒泡的池子，我顿时像泄了气的.皮球，心想：“冒泡了，得有100度吧，鸡蛋放进去准能煮熟!”爸爸把脚伸进池子里说：“也不烫啊?”我又看看水里的人，也不像很烫的样子!可是为什么冒泡呢?想起中药池的遭遇，我可不敢尝试。爸爸便问服务员哪个池子最舒服，漂亮的服务员姐姐便带着我们穿过小树林来到了被翠竹环绕的“翠竹池”。好静谧啊!里面没有人。泡在温水中，听着欢快的乐曲，望着把小池围得严严实实的翠竹，我不禁呆想：咋不把四川的大熊猫运到这里饲养啊?我们在这个池子泡了好久，才恋恋不舍地回宾馆了。

如此人间仙境，下次我还要来。

【去银盏温泉度假村泡温泉的周记】相关文章：

1.去银盏温泉度假村泡温泉周记

2.去宁海泡温泉400字作文

3.泡温泉周记400字

4.去动物园周记

5.去书城看书的周记

6.去动物园的周记

7.去公园周记大全

8.去海边玩周记

9.去蒙山周记400字

第6篇：营口熊岳温泉旅游度假区的社会调查报告

前言：

随着休闲时代的到来，休闲服务业迅速发展，已经成为新的经济增长点和产业结构调整的主要方向。休闲旅游作为休闲服务业的主要分支，近年来也成为旅游业的一个发展趋势。温泉休闲，在当前中国多元休闲产业业态中，已经成为休闲中的龙头，并带动区域休闲旅游全面发展。由于温泉是一种独特资源，投资回报比较高，有比较好的发展前景。温泉开发已经由经济发达地区快速向中部地区和西部地区快速发展，形成全国温泉开发和温泉休闲旅游的热潮。

营口熊岳温泉旅游度假区，处于这样一个旅游业蓬勃发展，并逐步向休闲旅游发展的大背景下，又具有温泉休闲的得天独厚的集聚效应，正迎来了它的“黄金时代”，同时也是一种挑战。面对众多的竞争对手，它不应只在传统旅游的圈圈里做文章，必须站在新的制高点，采取战略性的措施，才能走出一条具有自己独特个性的发展休闲旅游业的路子。

一、背景与概况

(一)随着人类社会生产力的提高，休闲时间逐渐增加，休闲时代已经到来。统计表明，人均GDP达到1000美元时，就会产生休闲需求。中国人民大学休闲经济研究中心主任王琪延教授也表明我国已跨入休闲经济时代的门槛。(见表1)

(二)随着休闲时代的到来，休闲活动也逐步向商业化和社会化迈进，这无疑为休闲服务业创造了空前的发展良机。在我国，休闲服务业已经成为新的经济增长点和产业结构调整的主要方向。

休闲服务业是指以旅游业、娱乐业、服务业和文化业为骨干而形成的满足人们休闲需求的经济形态和产业系统，现在的第三产业大部分都属于休闲服务业，旅游则是休闲的主要方式之一。

2006年我国旅游业在总体上保持了全面的增长。其中，国内旅游人数13.94亿人次，比上年增长15.02%;入境旅游人数12494万人次，增长3.87%;全国旅游外汇收入339.49亿美元，增长15.88%;出境旅游总人数为3452.36万人次，增长11.3%。据世界旅游组织预测，到2020年，中国旅游业总产值将占国内生产总值的8.64%，旅游消费将占总消费的6.79%，旅游投资将占投资总额的8.16%，接近世界平均水平。中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。由此可见，我国开发休闲产业具有很大的市场和潜力。于光远先生曾指出：休闲产业的诞生符合我们这个时代的发展规律。

休闲旅游则是以休闲为目的的旅游。随着时代的发展，传统旅游的功能已难适应人们的需要。因此，相对于传统意义上的旅游，休闲旅游应赋予旅游以更多的内涵。如果说观光旅游强调的是旅游经历的数量的话，那么休闲旅游更强调旅游活动的质量。休闲旅游对传统旅游概念从内涵到外延都作了新的延伸，也势必成为旅游业的发展趋势。 温泉休闲，在当前中国多元休闲产业业态中，已经成为休闲中的龙头，并带动区域休闲旅游全面发展。温泉旅游正成为中国休闲第一产业。温泉旅游源于社会需求的加速进而牵动了企业对利润的渴望，加上温泉开发有较高的投资回报。在“供需”双力牵动下，温泉开发已经由经济发达地区快速向中部地区和西部地区快速发展，形成全国温泉开发和温泉休闲旅游的热潮。根据资料，目前全国发现4000多处的温泉资源。北京具有温泉规模的企业40多家，另外重庆、福州等城市提出打造温泉之都的口号。

营口熊岳温泉旅游度假区，处于这样一个旅游业蓬勃发展，并逐步向休闲旅游发展的大背景下，又具有温泉休闲的得天独厚的集聚效应，正迎来了它的“黄金时代”，同时也是一种挑战。面对众多的竞争对手，它不应只在传统旅游的圈圈里做文章，必须站在新的制高点，采取战略性的措施，才能走出一条具有自己独特个性的发展休闲旅游业的路子。

二、现状分析

温泉地是指以温泉资源为核心包含周边自然环境和社区为一体的地域综合体。温泉地按照不同标准分类，主要分为以下几种类型：(见表2)

熊岳海滨温泉旅游度假区属于近郊型、度假型温泉地，周边游广袤农田，附近居民多为农民，因此可向农村型温泉地发展。

(一)优势(strength) 1)资源优势——优质的温泉资源：源自于深海底层地热之水，泉水清澈、透明、爽滑，日涌水量超过 4000 立方米，储水量达 10000 立方米，水温近 70 度。富含硫酸盐、氢化钠、硫等多种矿物质，是“三料合一”的珍稀温泉;其中，偏硅酸、硫均达国标命名标准，被专家誉为咸水温泉中的“极品”温泉，具极高的医疗保健价值。

2)营口唯一的临海温泉：邻近大海，大海总给人留下无限的遐想，一直深受各种层次游客的喜爱。而它位于鲅鱼圈，由于靠近大海，温泉水质略带咸味，在市内独此一处临海温泉

3)有利的竞争态势：每逢周末和节假日，大批游客纷纷前往。有着很好的口碑

(二)劣势(weakness)

1)景区主题：海洋文化选题好，但建设流于表面，肤浅。 2)仅仅限于视觉体验，缺乏温泉地文化建设。没有挖掘出温泉水所衍生的文化。没有文化的温泉发展不能长远。

3)发展时间短，还没有形成良好的企业文化。

4)管理观念陈旧，部分管理脱节，缺乏有效的内部管理体系。 5)没有形成合理而高效的分工，效率不高。

6)市场触觉不强，没有细分市场，对游客状况缺乏清晰的认识没有做足完善的应急措施应对游客高峰，造成混乱。春节游客高峰期，游客投诉量剧增。

7)服务质量不高。服务员素质参差不齐，态度不佳。缺乏正规化规范化的服务。

(三)外部环境分析 1. 机会(opportunity)

1)随着休闲时代的到来，人们对休闲旅游，尤其是温泉旅游的需求日渐增大。

2)人们越来越注重健康、养生，而温泉独有的医疗保健、 美容、美肤、辅助疗养等功能将大大刺激消费需求。

3)地理区位优势：位于营口市鲅鱼圈古老的熊岳镇。 4)周边旅游资源十分丰富。

5)交通十分便利，毗邻高速发展的鲅鱼圈港 6)政府大力支持：

7)人均可支配收入逐年上升，旅游消费的比重也不断上升。 8)短线旅游前景良好. 2. 威胁(threats) 1)竞争对手众多 2)卖方密度强：

3)产品差异小：附近温泉资源类型基本相同，开发设计容易雷同化，容易陷入服务同质化。

4)可进入性较其他旅游产品小。温泉开发投资较大，获利程度也较大。

三、发展对策

(一)认真进行市场调查，划分好自己的市场，找准自己的目标客户群体，挖掘潜在的消费群体，扩大市场份额，开拓多层次的市场。 客源情况：主要的经营对象为外地慕名而来的游客，因此每到周末或者节假日，必定游客盈门，客房爆满。而平日(周一至周五)，游客不多。

1)是确定度假者市场为目标市场，巩固度假者市场。该度假区属于近郊型、度假型温泉地，娱乐设施是吸引游客的重要因素，而且娱乐具有可使旅游者在一定时期内重复来访的作用，因此应趁二期开发之际，丰富夜生活内容与娱乐设施，

2)是大力开拓商务旅游市场。鉴于该度假区的地理区位优势，尤 其是客商往来频繁的熊岳镇，附近没有大型休闲度假场所，必须 抓住时机，填补市场空白，大力开拓商务旅游市场。

3)是突出温泉美容活肤的功效，积极开拓女性市场。

4)是突出温泉养生的疗效，积极开拓中老年人市场。中老年人，掌握了社会上大部分的资产，因此不能忽略中老年人这个消费层。根据“需求热点制造理论”(需求往往不是自发形成的，而是生生被造出来的，被造出来后，人们感到新奇，从而一试再试，最后竟形成了人的消费习惯)一方面应该积极向他们灌输温泉养生的思想，如开展温泉健康讲座，从价格，品牌，健康，养生等方面激励他们多尝试，同时提高服务质量，生生地制造出“泡温泉”的需求热点。

5)是出售平日观光门票，积极开拓平民大众市场。这有3大好处：在平日，富人客流量不多，出售观光门票。

在景点开发成本已投入的情况下出售观光门票可以更充分利用景点资源，是资源优化配置的表现;观光门票能基本满足平民百姓的需求，提高温泉的知名度，形成口碑宣传，无形中节省了一大笔广告费。

(二)加强温泉文化建设：温泉地文化与企业文化 1)温泉地文化

充满与海洋相关的传说，故事，历史，民俗风情。积极丰富景区的海洋文化内容，可考虑在温泉地开发和游客活动上下手。

2)是就地挖掘已有的文化整理出来并通过建立温泉地的文化解说系统呈现给游客。收集温泉地的传说、故事、民俗，设置介绍景区的看板，建立介绍当地历史、地势、民俗的乡土资料馆，以提供游客事前学习和了解的机会。

3)是将有关温泉地文化进行聚集建设。

此外，养生是道家的第三福地。而养生又是温泉的强势功能，也是现代人的健康新观念。引入道家养生文化，结合现代人注重健康与养生的情况，着力营造温泉的文化氛围，创造一个古今结合的独特文化品牌，不失为一条良好的发展出路。

4)是在温泉文化上增加游客体验，增加温泉旅游的特色，保持新鲜感。如在浴服道具是做文章，增设温泉洗浴的“更宽衣”界面。

5)企业文化：营造良好的工作氛围，形成和谐，良性竞争的企业文化。

据上文分析，海滨温泉由于发展时间短，在企业文化上远远落后于汤泉。所以更应该注重企业文化。 6)游客与企业文化：温泉旅游就像自驾车旅游一样，逐渐成为城市人群热衷的生活方式，生活方式就会带动生活圈的产生，形成温泉会员制的基础。温泉企业需要文化，这种文化就是引导和促成带有聚集效应的温泉生活方式形成的重要因素，通过温泉作为媒介，建立了一种游客与企业的沟通机制，这种沟通包含了以温泉为核心的衣、食、住、行、娱等多个方面，沟通的形式则可以通过提供会员定制服务、开设温泉讲座、提供免费体验保健服务、组织交流等，这就是一种带有聚集效应的生活方式的体现，而企业也将通过这种增值服务的提供，更加深化和完善自身的文化内涵。

7)员工与企业文化：员工对客户需求的满足(于海滨温泉而言，这点最关键)。

这不是消极满足顾客的要求，而是用心倾听客户的声音，捕捉他们内心没有表达的想法，在他们不满前就消除潜在障碍。

(三)、 建立人性化的服务体系，保持高水准的服务。 1)是站在消费者的角度，设计出人性化的服务。如专人为走出温泉池的游客披上干毛巾。

2)是设置各种服务质量指标，测评服务质量。 3)是聘请形象好，素质好的服务人员。

4)是定期组织员工培训，培养员工“微笑，体贴”的服务意识和应急处理能力。

(四)调整机构，建立有效的内部管理体系 1)是聘请物业管理公司或者设置物业部。 2)是管理层次要明晰、因事设岗、以岗定责、分工明确不扯皮，人人有事做，事事有人管。

3)是目标管理要明细化、各部门有考核目标，周有检查、月有评比;管理方案有明示、严字当头、责权利相关。

4)是多去相关企业考察，多向相关企业学习，吸取经验。海滨温泉正处于起步阶段，经营，管理等方面经验还不足，有必要向珠海御温泉这种较为成熟的企业学习。

5)是建立信息化管理体系。

(五)走可持续发展道路

1) 以双核模式为开发模式，以可持续发展理念为开发理念，走高品质的休闲旅游开发路线。

双核模式：一个核是温泉地开发建设以洗浴设施为核心，强调温泉文化，为的是区别于其他类型的旅游资源开发;另一个核实以娱乐功能为主，强调地域性，为的是区别同类温泉资源(汤泉)的开发。二者结合又可以理解为温泉地文化建设。农家乐既有娱乐功能又有地域性特征，为理想的开发项目。

2)发展“恒温休闲经济”――四季旅游休闲整合的产业模式 四季休闲，是温泉产业最为可持续发展的结构要素。由此，引发了四季休闲产业全新的集结与整合，形成了新的产业模式与业态发展。恒温休闲经济，将成为未来最具潜力的发展方向。

鉴于此，温泉可形成恒温游泳、恒温海水游泳、恒温盐浴(死海)等其他休闲产品与产业模式。

(六)营业推广策略

1)明确推广主题：健康性温泉旅游。

2)利用旅行社的宣传优势，积极与旅行社合作，开发新的旅游路线。

3)利用报纸，电视，电梯广告，网络等媒体进行宣传。 4)尽量激励游客，寻找创意与资本的最优结合点，关键在于贴心的服务。

经济学十大原理之一：人们积极对激励作出反应。 5)严把价格关。

(七)提高竞争力，要在人力资本上下功夫。 1)建立有效的激励制度和监督机制。

激励制度根据不同对象分薪酬、声誉或荣誉、聘用或解雇、剩余支配权四种。达到奖勤罚懒、奖优惩劣,人人关心企业发展,树立良好的团队意识的目的,为企业的发展打下良好的基础。 没有合理公开的监督机制，激励机制也难以发挥应有的作用。

起用能人，并设重奖，激励员工为企业的发展做贡献。 设立业绩考核标准，建立有效的监督机制，重奖激励，一方面减少员工流失率，另一方面减少消极怠工，提高工作效率。

举办一些类似最受游客欢迎服务员的评选活动，既提高员工的归属感、荣誉感，营造良好的竞争氛围，又可提高游客的满意度。

奖罚分明。如对遭到游客投诉的员工，给予一定的惩罚。 2)优化薪酬设计，降低工薪成本和管理成本，提高资源配置的效益。

(八)确立人才培养体系，同时，经营管理者要对此保有高度热情。

1)是树立员工的参与意识，即让每个员工都参与到企业的共同目标中去，使每个员工重视自己在组织中所承担的责任和作用，也就是个人目标的达成同他所属的组织、企业的目标达成是紧密相关的;同时，每个员工也通过这种方式获得一种充实感和成就感。这样就形成一股强大的向心力。这也是企业文化的重要目标之一。

2)是对人才的培养。必须建立一支有效的课题(培训)队伍，针对目前市场所需，设置一套好的员工培训教材和案例。

3)是经营管理者要重视员工的“潜能开发”和“自我超越”， 积极组织员工培训。

结论：温泉开发温泉休闲，在当前中国多元休闲产业业态中，已经成为休闲中的龙头，并带动区域休闲旅游全面发展。温泉旅游正成为中国休闲第一产业。温泉旅游源于社会需求的加速进而牵动了企业对利润的渴望，加上有较高的投资回报。在“供需”双力牵动下，温泉开发已经由经济发达地区快速向中部地区和西部地区快速发展，形成全国温泉开发和温泉休闲旅游的热潮。

在这样的大背景下，希望我的家乡具有浓郁古城气息的熊岳镇 可以在温泉等产业的带动下发展越来越好，加油，熊岳镇!