探究公共文化设施的创新管理模式
[摘 要]近年来，公共文化设施在全国各地如雨后春笋般地纷纷拔地而起，成为各大中城市的新地标和新名片，但许多文化设施发挥的效能不高、作用不大也一直是百姓抱怨、舆论诟病的焦点。本文将从企业化运作的苏州文化博览中心成功实践入手，通过分析和比较，总结探讨出适应新时代要求的公共文化服务设施的经营模式和管理经验，供国内同业或同行研究和借鉴。
[关键词]公共文化；创新管理；文化中心；博览中心
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1 现实问题
由国家发展和改革委员会、文化部和国家文物局共同研究编制的《全国地市级公共文化设施建设规划》（以下简称《规划》）于2012年正式颁布，它是完善公共文化服务体系、推进社会主义文化大发展、大繁荣的重要内容。加强公共文化设施建设是丰富群众文化生活、提高幸福指数的现实要求，是老百姓看得见、摸得着的好事实事。近些年，各级政府也越发地认识到应加大力度，一大批公共文化设施在全国各地如雨后春笋般地纷纷拔地而起，成为各大中城市的新地标和新名片，但许多文化设施发挥的效能不高、作用不大也一直是百姓抱怨、舆论诟病的焦点。
2 成功范例
国内由政府兴建的公共文化设施，一般均有政府职能部门或按有财政支持的事业单位性质来负责运营和管理。而苏州文化博览中心自筹建之时开始，就独树一帜，完全按照企业化的运营模式进行开发和管理，国有文化企业——苏州文化博览中心有限公司负责对苏州文化艺术中心和苏州国际博览中心两大文化载体进行管理。本文将对苏州文化博览中心这一国有文化企业近年来的成功运营情况进行分析和比较，总结探讨出适应新时代发展要求的公共文化服务设施管理模式和经验。
2.1 两大公共文化载体的嬗变历程
2.1.1 苏州文化艺术中心
2003年，苏州工业园区政府开始在美丽的金鸡湖畔投资兴建苏州这座文化名城的龙头工程与地标性建筑——苏州科技文化艺术中心（于2011年更名为“苏州文化艺术中心”，以下简称“艺术中心”）2007年金秋，集结了一个国际级的1200座大剧院、一个500座的演艺厅、一座IMAX影厅及七个不同风格的放映厅组成的五星级电影城等公共文化设施落成。它的落成极大地丰富了苏州市民的文化生活内容，提高了人民群众的文化生活品质。同年成立下属专业芭蕾舞团，以古典芭蕾为基础，创新舞蹈形式，每年推出原创精品。2009年，为进一步利用好已有的大剧院、演艺厅、电影城等各类文化设施资源，吸引更多的群众接触到高雅艺术，艺术中心按照国家一级馆的标准和要求建设了苏州工业园区文化馆（含图书馆功能），建筑面积达8000平方米，为开展大规模的群众性文化活动创造了得天独厚的有利条件。2012年，艺术中心建设了全新品牌的非盈利、公益性的公共服务机构——金鸡湖美术馆，建筑面积为3180平方米，展览场地面积为1500平方米，面向公众免费开放，承担起传承文化艺术的社会责任。
2.1.2 苏州国际博览中心
苏州国际博览中心（以下简称“博览中心”）于2004年10月投运，也是苏州工业园区政府投资的国资企业，拥有世界一流水平的配套设施，有室内展厅8个，展示面积6.9万平方米；会议设施面积9500平方米，会议室30个；室外面积6.9万平方米。先后向中国香港、德国、美国等会展发达城市、国家借鉴经验，结合苏州实际情况，创新了一条集会展的营销、策划、运营、工程和商务于一体的“苏州模式”。博览中心设立两个下属子公司，培养专业自办展会的能力，重点培育了具有核心竞争力、高成长性的品牌展会项目，还突破展馆运营瓶颈，积极开拓展会的主场搭建和特装业务。目前苏州会展业总体规模已经跻身全国二线会展城市前列。
2.1.3 苏州文化博览中心
2012年下半年，国家财政部发布《关于做好中央文化企业国有资本经营预算支出管理工作的通知》，支持中央文化企业作为兼并主体，通过出资购买、控股等方式取得被兼并企业所有权、控股权，或通过合并成立新企业。此时，苏州文化艺术中心与苏州国际博览中心两大地方巨头率先行动，强强联手，合并组建苏州文化博览中心（以下简称“文博中心”）。文博中心总注册资本 35亿元人民币，建筑面积达 57 万平方米，一举成为江苏省内最大的会展、文化、商业、休闲综合体，成为国内罕见的“航母级”公共文化设施，在国内外均难找到类似的文化综合体或参照对象。
2.2 两大公共文化载体的综合效应
苏州工业园区政府高瞻远瞩，通过合并让文博中心这一国资文化企业真正具有了文化的双重属性——意识形态属性和商品经济属性，发挥了文化的双重效益——社会效益和经济效益。
2.2.1 经济效益稳步增长，融合效应初步显现
2013年，文博中心实现总体营收1.93亿元，营收增长率达12.72%。剧院业确立地位：艺术中心剧院2013年共完成剧院引进132台（182场）剧目，关联业务营收达2700万元，连续三年营收增长幅度15%以上，居全国二线城市第一位；在同业院线大行其道的时代，艺术中心不走寻常路，坚持艺术惠民，保证全年可售票数的30%为100元以内的低价票，剧院综合实力在全国名列前茅。会展业稳步增长：与其他城市动辄数十万平方米的展馆面积相比，博览中心在长三角地区并不占优势，但其经营业绩已跃居榜眼，仅次于上海，发展后劲十足；截至2013年年底，苏州文化博览中心共举办会展活动990余场次，其中举办展览328场，展示面积累计463万平方米，接待参观客商近1000万人次。影院业向外拓展：艺术中心影城继续连创佳绩，2013年上映影片366部22326场次，总票房达4800万元，票房持续领跑苏州，在全国院线排名中也名列前茅。
2.2.2 社会效益成效显著，惠民渠道越来越多
“金鸡湖艺术节”、“金鸡湖艺坛”、“金鸡湖大舞台”三大公益品牌的美誉度深入千家万户。苏州工业园区文化馆和苏州金鸡湖美术馆整合资源，发挥公益性作用，拓展文化服务，把文化惠民活动落到实处。2013年美术馆举办4场中外当代艺术展，提升了在行业内的学术地位，全年吸引观众近11万人次，也扩大了在市民心目中的影响力。文化馆举办各类文艺演出55场、公益讲座48场、公益展览44次，开展“走基层，种文化”活动36次，惠众人数达15万人次，满足了不同年龄和文化层次群众的需求，吸引百姓广泛参与。苏州芭蕾舞团是文博中心全力打造的专业艺术团体，也是中国第六个、江苏省唯一的专业芭蕾舞团，以每年一部新戏的速度快速在行业内外打响知名度，摇滚芭蕾集萃《舞动璀璨》、中式芭蕾舞剧《罗密欧与朱丽叶》、喜剧芭蕾舞剧《人偶情缘》、民族芭蕾舞剧《西施》等原创剧目陆续登上新加坡、俄罗斯、中国台湾、北京、上海等众多境内外剧院的舞台。
3 经验启示
以苏州文化博览中心的成功实践为例，在公共文化设施的创新管理模式问题上，可以得到以下经验和启示：
3.1 公共文化设施是公共文化服务的重要载体
对各级各类公共文化设施，要坚持建设、管理和使用并重，在实现硬件设施建设广覆盖的同时，更加重视软件建设，创新公共文化设施运行机制，探索管理和利用新模式，实现资源整合、共建共享，提高公共文化设施利用率，充分发挥公共文化设施网络的服务功效。
3.2 企业模式管理，国家投资控股，多方共赢
对企业自身进行科学定位，建立和完善现代企业制度，不断创新企业文化和管理方式，确保各环节能够做到产权清晰、权责明确、管理科学和高效率运作。同时，仍要坚持以人为本、实事求是的原则，体现群众的意愿和要求，把群众的满意度作为工作的重要指针和评价标准；要坚持乐民、育民、富民的原则，体现公共文化设施功能的综合性，不断丰富服务内容、服务层次和服务内涵，实现社会效益和经济效益的共同发展。
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作者：马俊
新修订的《行政单位会计制度》(以下简称《制度》)要求增设专门的科目对公共基础设施进行核算，但是实施至今，制度要求并未得到广泛落实。究其原因，与公共基础设施管理滞后不无关系。公共基础设施是城市生产、生活的物质基础，也是政府资产的重要组成部分。将公共基础设施纳入会计核算范围，有助于全面反映政府整体财务状况、运行成果和受托责任履行情况。本文基于资产管理与财务管理相结合的原则，通过探讨公共基础设施的管理模式，尝试为会计核算提供参考。
一、公共基础设施管理的现状
(一)缺少可靠的成本数据资料
财政部在《新旧行政单位会计制度有关衔接问题的处理规定》中要求：行政单位在新旧制度转换时，应当将2013年12月31日前未入账的公共基础设施记入新账。受制于历史资料匮乏，确定成本成为登记新账的难点。实务中，有些单位办理公共基础设施移交手续时，只关注到实物和产权证书，未办理成本资料的交接;有些单位在建设期间将公共基础设施成本列入当期支出，随着时间的推移，会计档案已经销毁，无法准确确定核算价值。由于缺少公共基础设施存量数据，导致无法进行会计核算。
(二)缺少明确的资产分类标准
新《制度》将公共基础设施划分为城市交通设施、公共照明设施、环保设施、防灾设施、健身设施、广场及公共构筑物等七种类型，并在《行政单位会计科目使用说明》中要求各行政单位结合实际情况，制定适合于本单位管理的公共基础设施目录和分类方法，作为明细核算的依据。事实上，就资产管理的角度来讲，新《制度》的分类过于笼统。
(三)缺少合理的产权界定方式
提供公共基础设施是政府的职责，但是由于其复杂多样，常常涉及到诸多利益主体的参与，从而派生出上下级政府共同投入、政府和社会资本合作以及企业法人根据指令性文件单独投资建设等多种形式。多主体参与，有利于缓解财政收支矛盾，提高项目建设效率，但是容易造成产权边界模糊。从政府层面来讲，清晰的产权边界是落实权责分配、体现政府履职效果的基础。这个问题不解决好，不仅会造成政府间的博弈，而且对基本公共服务的质量和均等化水平也会产生负面影响。从社会资本层面来讲，其目标是获取投资回报，如果利益分享不清，责任分担不明，会削弱政府项目的吸引力，影响社会资本参与公共基础设施建设的积极性。
二、公共基础设施管理的对策
(一)完善公共基础设施的管理体制
2006年，财政部颁布第35、第36号令，规范行政事业单位国有资产管理体制，成功搭建起与当时的会计制度相适应的资产管理框架。当前，会计制度改革提出新的要求，国有资产管理体制也应适时加入新的内容。公共基础设施作为政府提供公共服务的实物载体，既具有资产属性，又具有公共属性。从其资产属性考虑，应充分满足会计制度的改革要求，合理确定立项主体、科学设定审批流程、审慎分配监管职能、及时提供核算数据;从其公共属性出发，应以公共利益最大化为原则，兼顾到社会公众作为实际使用者在公共基础设施建设、使用和处置环节的知情权与表达权。
(二)建立公共基础设施的明细分类
根据财政部的规定，目前各级行政事业单位使用北京久其软件股份有限公司开发的资产管理软件，并采用GB/T 14885-2010版国标分类代码(简称2010版代码)管理本单位占有、使用的国有资产。在此基础上对公共基础设施进行分类，有两个方案可供选择：方案一是直接采用2010版代码。该版代码的固定资产分类目录已涵盖了新《制度》定义的公共基础设施类型。只需资产管理软件提供相应的功能，单位在录入卡片时标记资产属性是“固定资产”或“公共基础设施”即可达到分类效果。方案二是在2010版代码的基础上增加公共基础设施分类。2010版代码分为门类、大类、中类和小类四个层次。门类 “1”至“7”分别表示房屋及构筑物、通用设备、专用设备等固定资产和无形资产。在此基础上增加门类 “8”表示公共基础设施，再根据明细分类目录依次设置大类、中类和小类。
上述两个方案都能为会计核算提供准确的公共基础设施明细数据，方案一的优势在于便于操作，能在现有框架下实现公共基础设施的信息管理;缺点在于无法清晰地反映公共基础设施的管理特点。方案二的优势在于直观明了，体现出公共基础设施科目独立的会计核算地位;缺点在于该分类方案是否成熟，需得到专业标准制定部门的检验和认可，在短期内无法实施。选择哪一个方案需结合制度环境和软件的技术支持水平均衡考虑，建议在目前阶段采用方案一，等相关条件成熟再逐步过渡到方案二。
(三)明确公共基础设施的产权归属
1.上下级政府部门共同投入的产权归属模式。根据现行制度，我国行政事业单位实行“国家统一所有、政府分级监管、单位占有使用”的资产管理体制。基于事权的划分，国家将国有资产的占有、使用权利赋予相关的行政单位，以保障其履行职能的需要。由此可见，公共基础设施产权归属的基本原则是根据受益范围与本级政府的事权相适应，与具体的核算主体相一致。
在实务中，有些公共基础设施的受益范围超越了本级政府的管辖，存在溢出效应。受益范围内的其他地方政府均应履行事权，形成同级政府间的共同事权。但是同级地方政府之间存在天然的利益竞争，很难就事权分配达成共识，只能由上一级政府通过转移支付承担一部分支出责任。相应的，公共基础设施的产权应归属到最终承接事权的本级政府。
还有另外一种情况。事权属于上一级政府，但考虑到信息传递和管理效率，上一级政府将事权委托给下一级政府，形成上下级政府间的委托事权。以公路建设管养为例，从事权划分的角度看，国家级公路的责任主体在国家，省级公路的责任主体在省一级政府，以此类推。实务中上一级政府普遍推行属地化管理的形式，将管养工作委托给下一级政府。这种情况下，根据事权划分的结果，产权仍应归属于委托方，下一级政府代行事权所需的财政资金应由委托方以转移支付的形式拨入。
2.政府和社会资本合作投入的产权归属模式。近年来，政府为解决公共基础设施建设资金不足和运营效率低下的问题，尝试采用公私合作即PPP模式建设公共基础设施。PPP模式存在的基础是合同、特许权协议和所有权的归属，典型模型有委托运营、管理合同、建设—运营—移交、建设—拥有—运营等。在不同模型下判断项目所有权归属的依据是实体资产的占有、使用、收益和处分的权利，其中处分权是所有权内容的核心，是拥有所有权的根本标志。
以建设—运营—移交模型(BOT)为例。该模型通常的运作方式是社会资本与政府签订合同，作为项目的投资者和经营者负责安排投融资、开发、建设，并在约定的特许经营权期内经营项目获取商业利润。特许经营权期末，社会资本收取一定量资金(或无偿)将项目移交给政府部门。该模式下，社会资本处分公共基础设施的方式是有限制的。因此在《企业会计准则解释第2号》中明确规定，BOT业务所建造基础设施不应作为社会资本的固定资产，而应列作无形资产或金融资产。另一方面，《民法通则》规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，政府部门应在项目移交时确认所有权。为了管理需要，接受移交之前，政府部门应建立台账记录公共基础设施的有关情况，并在财务报告中予以披露。
(四)核实公共基础设施存量
1.实施资产清查，通过全面清点实物获取项目的信息。统计账面数、盘盈数、盘亏数和清查数。
2.进行资产核实，确认盘盈、盘亏情况。重点在于确定盘盈公共基础设施的价值。第一步，寻找历史档案，查实未记账项目的建设单位和建设成本。如果无法找到相关资料，则进入第二步，聘请具有专业资质的机构，对项目价值进行评估。
3.开展账务调整，实现账实相符。一是把已经计入行政单位“固定资产”科目的项目转入“公共基础设施”科目;二是办理移交手续，将在事业单位入账的项目转入相关行政单位;三是盘点结果与账面记录存在差异的，查明原因后调整账务;四是增加盘盈项目卡片，同时登记财务账;五是申报盘亏项目损失，获批后进行会计处理。
资产管理和财务管理是不可分割的统一体，两者互为参照、相互验证。公共基础设施管理应着力于完善管理体制，设计严密的管理流程和监控机制;确定明细分类，建立科学的信息索引;界定产权归属，合理划分各出资主体的责权利;开展清查核实，还原公共基础设施全貌，推动相关核算工作的开展。
作者：张璟华
摘 要：公共文化设施的发展，对公共服务体系的完善至关重要。本文探讨了公共文化设施PPP融资管理模式在中国发展的必要性和可行性，以及在公共文化设施的建设和管理中，引入PPP融资管理模式的意义。
关键词：公共文化设施 融资 管理模式
公共服务体系在中国未来发展中的地位愈加突出。这不仅源于政府对民生问题的日益重视，也源自于政府希望通过扩大内需来刺激经济增长的基本逻辑。公共文化设施是公共服务体系的一部分，随着城镇化步伐的加快，其重要性也越来越凸显。可以想见，公共文化设施在政绩考核中的分量将增加，公共文化设施将进入新一轮的建设高峰期，而原本就已存在的资金短缺等问题将被放大。
1 公共文化设施PPP融资管理模式的必要性与可行性
长期以来，中国政府对基础设施的投资和建设一直比较重视，在促进经济社会发展方面发挥了不可或缺的作用。但总体来看，我国的基础设施与发达国家相比相对落后，仍然是一个不争的现实。不论是基础设施的整体规模和人均拥有量，还是运营管理水平，都与发达国家存在不小差距。随着中国城镇化和公共服务均等化进程的加快，社会对公共文化设施的需求越来越大，单靠政府财政无法有效提供建设资金。许多公共文化设施的经营管理效率较低，建成后仍需要较多的财政补贴。通过何种方式引入民间资本，以及如何充分调动民间资本投资公共文化设施的积极性，是加快推进城镇化和公共服务均等化的时代要求。
公共文化设施的建设，具有其内在的规律和特点。公共文化设施建设需要的投资规模相对较大，但项目的成本回收相对较慢，同时项目的建设周期普遍较长等，这些既是公共文化设施建设自身的特点，也是其面临的难点。中国公共文化设施普遍存在资金不足、重复投资、运营滞后、管理落伍、经济效益差等问题。公共文化设施的经营管理者大多是政府官员或者事业单位工作人员，缺乏改善经营管理的动力。在未来公共文化设施的建设和管理过程中，如何有效克服上述难点，使今后我国的公共文化设施与公共文化服务体系的需求相适应，关系到社会民生的改善和老百姓生活品质的提升。
目前中国的公共文化设施主要依靠各级政府和国有企业进行建设。在很长时间内，民间资本和国外资本基本被排除在了投资主体范围之外。如果公共文化设施过分依赖国家财政拨付，必然受到财政预算约束，缺乏财务风险管理能力，造成建设、运营、管理效率低下。随着社会对基础设施和公用事业的需求不断增加，单靠国家财政已经无法完全满足公众需要，当前这种高投入、高消耗、长周期的模式，造成各种难题，始终困扰着各级政府。基础设施和公用事业，是否可以有选择地引入市场竞争，积极吸引民间资本参与其中，既大幅削减政府开支，又有效提高融资管理效率呢?
如上所述，公共文化設施仍旧采用传统融资管理模式，就将不得不面对资金短缺、效率低下、风险集中等问题，选择新模式符合时代发展要求。PPP是一种公私合作制，是在政府引导、支持、监管下，民间资本投身基础设施和公用事业的新模式。该模式有助于引入市场竞争机制，实现资金来源多元化，建立科学有效的公私关系，提高公共物品和公共服务的产出水平。国外实践早已证明，PPP模式是解决公共文化设施融资管理问题的可行途径，然而该模式在中国的研究和实践还处于起步阶段，如何结合具体案例，分析PPP模式在公共文化设施中的可能性成为当务之急。
作为一种比较成熟的融资管理模式，PPP在一定程度上实现了公共部门、私人部门、社会公众的“三赢”。
公共部门和私人部门的互助合作，既需要明确利好的法律和体制环境支持，也需要在相关理论上的创新发展和突破。中国还缺乏一整套与PPP模式相适应的法律体系，过于开放式的法律架构不利于PPP项目管理，在处理具体问题时也缺乏权威指导。当前，公共文化设施建设面临的改革困境，需要连续性强、针对性好的政策环境支持。
企稳向好的宏观经济环境，为PPP模式在公共设施建设运营中的应用提供了支持保障。更为重要的是，迅速积累的民间资本，有实力为公共文化设施提供资金补充和技术支持。经过30多年的改革开放，中国民间资本在国民经济中的地位和作用日益突出，已经具备了在基础设施和公用事业中投融资的能力。与公共部门相比较，私人部门在技术和管理上的显著优势，能够给公共部门管理水平和能力的提升，带来难得的机遇。
2 天津市民族文化宫改建项目的典型性
天津市民族文化宫建于1956年，是新中国历史上首座以“民族文化”为主题，根据天津市少数民族政治文化需要，在少数民族聚居区建设的民族文化场馆，是中国第一座专为少数民族提供文化活动的场所。民族文化宫占地5700多平方米，建筑面积3309.16平方米，内设大剧场、多功能厅、阅览室、舞厅、展览室、露天灯光篮球场，附设有办公室、化妆室、放映室、观众休息室等配套设施，同时开放能容纳3000人。
天津市民族文化宫坚持的工作宗旨，是弘扬民族文化，促进民族团结。工作方针是为党和国家民族政策的宣传工作服务，为天津市民族工作服务，为来津的少数民族服务，为少数民族同胞开展丰富多彩的文化生活服务。主要工作任务是承办民族工作的指令性工作，积极主动地开展以民族团结工作为核心的宣传工作;完成少数民族参观团、慰问团、视察团的接待;完成文艺团体的对接，协助搞好演出组织活动;组织少数民族业余文体活动，组织业余艺术展演、美术展览和体育比赛;配合市电影公司，完成电影放映。
民族文化宫的多样功能之间存在密切联系，其中，收藏保护是各项活动的前提，科学研究起到主导作用，交流教育是开展活动的目的，文化设施则为其他活动提供空间基础。多种功能相互协作，促使民族文化宫的综合功能得到更加充分发挥，取得更加优异的整体效益。民族文化宫既是一个统一的整体，又是具有多样功能的文化复合体。所谓统一整体，指民族文化宫紧紧围绕民族文化开展工作，为民族团结和进步事业服务。所谓功能多样，指民族文化宫不仅具有宣传民族政策的功能，还肩负收藏保护、科学研究、交流教育、文化设施等功能。
与其他公共文化设施相比，天津市民族文化宫具有三个方面的优势。资源方面，民族宫搜集收藏了大量天津民族文化研究资料。人才方面，民族宫汇集了一批从事少数民族文化研究的工作人员，形成了一支多民族、跨学科、跨领域的研究队伍。品牌方面，民族宫在天津市民中间享有较高美誉度，创出了自己在民族文化领域的品牌。不过随着时间推移，天津市民族文化宫建筑物逐渐老化，设施设备日渐陈旧，为了弥补公共民族文化设施的不足，同时配合周边地区拆迁改造，2010年6月天津市民族文化宫予以拆除，并进入新宫筹建阶段。
新民族文化宫不仅是经营、服务、消费场所，更是市民与消费者感受天津民族文化的重要场所。新宫具有五项功能，即民族政策宣传、联欢联谊、教育培训、文艺演出、服务保障。基本设施包括民族联谊厅、剧场、展示厅、创作部、培训部、信息文献厅、小型多功能厅、相关办公和附属用房等。其中，民族联谊厅的设计为举办全市少数民族节庆联欢联谊活动，为外省区市参观团提供接待与交流服务。展示厅设计为，展示民族文化风情，展示当代文化艺术精品，承办小型商业会展。小型多功能厅是必须增添的新功能，可用作会议厅、视频会议厅、报告厅、学术讨论厅、培训厅等。
民族文化宫是集中展示少数民族文化的中心平台和扩大对外开放的前沿窗口。在此意义上，新宫将带动相关产业发展，各项交流活动和展览将吸引更多国内外游客，促进天津特色民俗旅游。新宫还将为天津市各民族的团结进步事业和经济社会发展事业服务，更好地扮演民族工作窗口角色。
为配合新宫的建设和运营，民族文化宫的工作人员也需要具备培训辅导和组织能力。开展民族艺术培训辅导和群众文化活动，是民族文化宫的工作重点之一，这对工作人员提出了较高的要求。他们不仅要具备民族文化培训辅导等专业技能，还需要具备较强的沟通协调组织能力。
公共文化设施具有双重属性，即社会属性和经济属性，公共文化设施融资管理问题，既是一个社会问题，也是一个经济问题。假如文化事业单位一味追求经济利益最大化，那么群众文化生活的公益属性势必受到挤压;如果文化事业单位忽视文化产业化的发展趋势，又会在市场经济的大潮中步履维艰。公益性是公共文化设施的首要属性，资金的回收周期长，回报率低，私人部门通过投资经营来回收资本并且获得收益的难度较高，在一定程度上打击了私人部门的参与积极性。如果公共部门无法出台配套措施，保障参与者的收益，将较难给予对方信心。文化体制改革尤其是文化事业单位产业化，关键是把握“度”的问题，即文化事业单位在多大程度上参与市场竞争，通过何种方式参与市场竞争，如何处理与政府机构、营利性企业、非营利组织之间的关系。
民族文化宫首先具有公益性，应为社会提供基本、均等、便捷的公共物品和公共服务。在市场经济和文化体制改革的时代背景下，民族宫也应当准确把握“公益性”的根本屬性。当然，民族文化宫在将社会公益事业放在首位的同时，可以参与一些经营性文化产业，发挥博物馆、图书馆、艺术馆、交流中心等功能，积极培养文化经济增长点，壮大民族文化宫的经济实力。在保障建设资金多渠道并充足到位的同时，将“建”、“用”、“管”相互连接、统筹协调，探索公益性事业单位的发展新路径。
民族文化是民族在历史发展和社会实践中不断总结积累的产物，是民族成员在改造世界过程中创造的文化形式。民族文化宫不仅是民族文化的空间载体，而且是保护、发展、传承民族文化的重要场所，带有突出的社会公益属性。在北京，为迎接建国10周年大庆，包括民族文化宫在内的十大建筑相继落成，象征着中国民族工作的进步和国家对少数民族的照顾与关怀，同时有关少数民族的官方叙事也在这个时候定下了基调。民族文化宫成为收藏展示多民族文化的平台、爱国主义教育基地、对外宣传多民族文化的窗口。
文化既能产生社会效益又能产生经济效益，民族文化宫既要创造社会效益，又不能回避经济效益。在探寻社会效益的同时，兼顾经济效益，是提升其对民间投资吸引力的重要条件。事实上，我国现有的民族文化村，多数均由民间企业出资修建。民族文化村通过接待游客、举办民俗活动、买卖民族特色工艺品等，增加民族文化村的经济收益。天津新民族文化宫的建设和运营，在发挥主体设施功能的同时，应当将附属设施利用好，创新经营管理模式，创造高效社会经济效益，为天津经济的发展服务。
3 公共文化设施PPP融资管理模式的意义
简单来说，中国的基础设施建设遇到三对矛盾，一是快速增长的国民经济与基础设施更新之间的矛盾，二是有限的政府财政与民间资本投资领域狭窄之间的矛盾，三是灵活性不足的政府职能与基础设施专业化之间的矛盾。上述三对矛盾在公共文化设施建设过程中尤其突出。将PPP模式引入公共文化设施建设运营领域，引入市场竞争机制，实现投资多元化，将大大提高基础设施和公用事业运行效率，降低公共物品和公共服务成本，加快推进公共文化服务体系建设。
公共部门借助PPP模式，可以有效解决现实强大的发展需求与乏力的政府财政资金支持之间的矛盾。目前，中国公共文化设施的建设资金主要来自国家和地方财政，部分依靠银行贷款。在国家实行积极财政政策的背景下，这种投资模式具有一定的合理性，并且取得了显而易见的效果。不过随着民众对公共服务均等化的要求越来越迫切，政府不可能长时间维持大规模基建投资。采取相对丰富的融资方式，有效利用民间资本，优化财政支出和银行贷款，对国民经济健康发展而言非常关键。PPP融资管理模式在国外已经趋于成熟，在国内部分项目中也有尝试并且取得了某些经验，将其运用到公共文化设施建设当中，第一个明显作用，就是能够减轻国家和地方的财政负担。
PPP模式的大规模应用，还可以拉动民间投资，增强经济增长动力。过分依赖政府投资基建，既增加了政府的财政负担，也会对民间资本产生挤出效应，使其无法在基建领域发挥应有作用。PPP模式无疑给民间资本进入基建领域提供了一条便捷通道，能够提高民间资本的运转速度和利用效率，提振私人部门和第三部门投身公共物品生产的信心。从长远来看，合理地利用PPP模式，可以激发经济活力，对优化经济结构和促进经济增长都大有裨益。
PPP模式有利于提升项目运作的水平和效率。PPP把私人部门的经营管理机制引入基础设施和公用事业，按照市场规则行事，提高了项目的建设和管理水平。从私人部门的角度来看，它们为了尽早获利必然保证建设速度，为了长期获利必然保证建设质量，为了在市场竞争中占据有利位置，将更加倾向于引进先进技术和管理理念。从金融机构的角度来看，它们考虑到私人部门参与项目，就会对贷款审批更加严格，降低了项目出现资金风险的可能性。进一步讲，经由PPP融资模式，私人部门可以为项目带来先进的技术和管理理念。与公共部门相比，私人部门更愿意采用先进的技术和管理理念，以期提高自身实力。先进技术和管理理念有助于缩短建设周期，提高项目质量，整合并节约社会资源。与此同时，公共部门及其工作人员在项目参与过程中，能够从私人部门那里获得学习机会，更新升级技术和管理理念，提高自身管理水平。
除此之外，PPP模式能够在解决公共文化设施融资管理资金缺口问题的同时，加快推进公共文化设施领域改革，提高公共文化单位运营管理效率。公共部门借助PPP模式可以挖掘私人部门的积极性和创造性，解决公共文化设施普遍存在的运行效率不高的问题。借助PPP模式，公共部门还可以有效促进私人部门发展，促使其在追求经济效益的同时，肩负起更多的社会责任。
具体到天津市民族文化宫，尝试PPP融资模式的意义更大。作为少数民族的文化中心和对外开放窗口，天津市民族文化宫从一个侧面见证了天津的经济社会发展，在当地民众心中占有不可或缺的地位。一旦民族文化宫的管理機制滞后，势必影响自身发展。只有优化日常工作，强化目标责任制度，增强工作人员的责任感使命感，才能促进民族文化宫良性发展。对于天津城市而言，建设合格的民族文化宫已经不是核心议题，建设有影响力的民族宫才是今后发展的方向。而经由引入PPP融资模式，将有助于这一预期目标的实现。完全依靠财政拨款可以解决民族宫建设问题，但是以后的维护和扩建升级需要更多的资金来源，过分依赖政府财政将不能适应社会发展。PPP模式能够通过多渠道融资为民族文化宫建设提供资金支持。引入PPP模式，能够为天津市民族文化宫改建工程提供可供参考的思路，并在分析具体案例中验证理论假设。探索具体情况下，适合基础设施和公用事业的最佳融资管理方案，为文化体制改革和公共服务均等化提供一种思路。
参考文献
[1] 范可.他者的再现与国家政治[J].开放时代，2008(06).
作者：张小蕾
一、公共设备完好标准：
1.1 机电设备外露的转动，传动及可能危及人身安全部位及场所都应安设防护罩或防护栏。
1.2 设备紧固件基础、机座稳固可靠，地脚螺栓和各部螺栓连接紧固、齐整，无振动、松动、杂音等不正常现象。
1.2.1 根据设备的结构，需加防松装置的螺拴，应按设备各部位的具体情况加装备帽，弹簧垫圈其它防松装置(用弹簧垫圈时，紧固程度应以将其压平为合格)。凡用螺栓联接紧固件，其间加有弹性物者不再加弹簧垫圈;
1.2.2 同一部件螺栓螺母应规格一致，弹簧垫圈的规格应与螺栓的直径相适应;
螺母要上满丝扣，裸露长度和垫圈数量要适当，螺栓深入螺孔长度不小于螺栓直径的尺寸(铸铁、铜、铝件等不小于螺栓直径的1.5倍)。
1.3 五不漏：
1.3.1 不漏油：设备的静止固定结合面不允许有油迹，转动、滑动部位，允许有油迹，但擦干后3分钟内不见油，半小时不成滴，作密闭式运转部件润滑油脂示得甩到其他部件和基础上;
1.3.2 不漏风：风压管路，风包和风动工具用手试验，距离100毫米处无感觉; 1.3.3 不漏水：静止的固定结合面不见水，运动部位三分钟不成滴，五分钟不成线; 1.3.4 不漏电：绝缘电阻合乎要求，要求使用漏电继电器的设备要坚持使用; 1.3.5 不漏烟：炉膛负压燃烧，排烟道不漏烟(以看不见，嗅不到为标准); 1.3.6 不漏气：受压容器、管道及其附件，以看不见气泡为合格。 1.4 接线：
1.4.1 进线咀连接紧固，密封良好：
1) 密封圈内径不大于缆外径1毫米，外径与进线装置内径不差2毫米，宽度不小于电缆外径的0.7倍，厚度不小于电缆外径的0.3倍(70平方毫米的橡套电缆不在此限)，电缆与密封圈之间不准包扎其他物;
2) 使用铠装电缆时，密封圈要全部套在铅(铝)皮上;
3) 电缆护套伸入器壁5"--15毫米，如粗电缆穿不进时可将伸入器壁部份锉细; 4) 线咀压紧要有余量、螺旋管咀与密封圈之间加金属垫圈，压线板要压紧电缆，但不得把电缆压扁(不超过电缆直径的10%);
5) 高压接线盒使用铠装电缆必须用绝缘胶灌至三叉以上。 1.4.2 接地装置完整、齐全、紧固，导电良好。
1) 绝缘座完整无裂纹;
2) 卡爪(或平垫圈)弹簧垫(双帽)齐全、紧固，使用鼻子可不用平垫圈;
3) 接线整齐，无毛刺、卡爪(或平垫圈)不压绝缘胶皮、芯线裸露距卡爪(或平垫 圈)不大于10毫米;
4) 两相低压导线裸露部分空气间隙，500伏以下不小于6毫米，500伏以上不小于10毫米;
5) 地线长度适宜，松开线咀卡兰拉动电缆后，三相火线拉紧或松脱时，地线不掉; 6) 低压隔爆开关接线室不允许由电源侧进线至负荷侧接线或由负荷侧进线至电源侧接线;
7) 使用铠装电缆的接线室内，允许有少量的油，但应定期擦干;
8) 接地螺栓、螺母、垫圈不允许涂绝缘物，使用扁铁的连接点及连接的卡爪(或平垫圈)要镀锌或锡。 1.5 润滑：
1) 各润滑部位、油咀、油眼、防尘盖等完好齐全，油孔畅通; 2) 各润滑部位油质清洁、油量适当，无缺油现象;
3) 各润滑部位接合面，无明显金属膜，擦去油垢后无异象痕迹，无麻面; 4) 循环油路畅通无阻，供油适量。 1.6
设备零、部件完整齐全，质量符合要求。
1) 仪表、计器、信号联锁和各种安全装置、自动调节装置齐全完整、灵敏、准确; 2) 管线、管件、阀门、支架等安装牢固，无锈蚀，标识分明;
3) 各部温度、压力、转速、流量、电流等运行参数符合要求，达到铭牌出力或设计能力
1.7技术资料齐全、准确。
1) 设备档案、检修及验收记录齐全;
2) 设备运转时间和累计运转时间应有统计、记录; 3) 设备操作规程、维护保养规程齐全。
二、公共设备设施管理规定：
1.1 设施的提供
1.1.1 设备设施的接管、验收
在接管物业设备设施时，由物业验收接管领导小组的工程人员负责按《物业接管验收流程》、《房屋接管验收标准》设施的安装使用说明书和相关资料对接管的设施进行验收。达不到要求的，应通知有关单位限期整改。设施接管的相关资料由工程部复核后交项目分公司办公室存档。
1.1.2 设备登记建帐
验收合格的设施，由工程部专业主管建立《设备管理台帐》。工程部各专业按照规定悬挂设施标识卡。
1.2 设备机房的管理
1.2.1 设备机房内严禁吸烟，严禁存放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材，设备机房进出应随手关门，严禁外来人员进入。 1.2.2 设备机房的管理严格执行项目分公司《机房管理规定》。 1.3 设备设施保养维修的监督
1.3.1 由工程部专业主管全面检查监督保养维修工作，发现问题及时处理。 1.3.2 设施维护、保养时需填写《设备设施保养记录》。 1.3.2.1 日保: 属巡视检查维护。检查设备有无漏水、漏油、漏气、漏电等现象，如实记录运行表格，确认设备运行状态是否有异常情况;
a) 设备使用前进行清洁、润滑、空运转试车;
b) 工作中严格按操作规程使用设备，发现问题及时处理; c) 下(交)班前对重要设备进行擦拭，清理工具，清扫工作地; d) 每周进行1-2小时保养，彻底擦拭设备，清理死角。 1.3.2.2 月检:属预防性检查。对设施性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故发生，保证设施正常运行。 1.3.2.3 1.3.2.4 季(半年)检:属维护性修理。对设施进行清扫、加油、调试。
年检: 属恢复性修理。对设施局部解体，除进行月检的工作内容外，应着重恢复设施的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。 1.3.2.5 大修: 属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合大厦发展的需要进行技术改造。工程部经理将设备运行情况及时提出设备大修报告，经项目总经理、总公司领导审核后执行。 1.3.2.6 供方保养维修:依据合同内容，进行定期保养及故障的处理。
1.3.3 工程部专业主管建立和设备管理台帐、档案，标明所有设施的责任人及设施完好状况，将设施重大检修情况、重要零部件更换情况在档案中予以记录，为以后维修工作提供依据。 1.4 维修工程
1.4.
1公共设施的大、中修工程
1) 工程部经理应根据维修保养计划及设施运行情况制定维修方案及预算，报项目总经理、总公司领导审批;
2) 工程部专业主管组织维修人员按照设施维修操作规程进行维修;
3) 设施维修完成后，工程部经理应及时组织设施责任人及值班人员进行试运行。设施鉴定标准参照国家部级行业验收规范执行;
4) 设备设施维修或改造费用超过5万元，应报工程管理部组织验收; 5) 维修内容及结果由设施负责人详细记录在《设备设施保养记录》中。 1.4.
2外委工程管理
1) 公司难以处理的问题，可提请专业供方解决;
2) 由供方施工的工程，工程部经理应对其施工方案及预算进行初审，并由项目总经理、工程管理部最终审核;
3) 供方施工时，工程部应按照《采购控制程序》、《服务外包控制程序》相应的规范要求对供方进行严格管理;
4) 工程完毕后，供方施工负责人要及时通知工程部验收。接到通知后，工程部组织相关人员及时验收。工程费用超过5万元，应报工程管理部组织验收。 1.4.
3维修施工的组织
1) 施工材料、备件、设备：对工程材料的采购及验收，专业主管要严格把关，杜绝劣质材料、备件及设备流入现场并使用;
2) 施工作业前，工程部专业主管应对防火措施、安全措施进行检查，存在消防隐患、安全隐患的，须立即整改，整改合格后，方可开始施工作业;
3) 施工时，工程部应督促施工单位在施工现场设置标识，并做好施工围挡及安全措施; 4) 施工时，工程部应委派专人每日对施工安全、施工进度、施工质量进行检查; 5) 工程部根据工程规模及周期知会客服部;
6) 请供方施工人员到客服部办理临时出入证等相关证件。 1.5 供配电系统管理
1.5.
1严格遵守供用电协议(或其它等效性文件), 明确高低压设备的分界及供配电设施的产权属性，并保存相关资料。
1.5.
2工作人员在巡视设备中发现业主方或天津市供电公司管理的设备有异常情况时，及时通知工程主管、工程部经理并做好临时记录，经核查后由工程部经理及时业主方或天津市供电公司，以免影响上东轩区域内的供电安全。 1.5.
3严格执行《工作手册》中其它相关供电系统制度。 1.6 公共区域照明系统的管理
路灯、楼道灯、地下车场照明灯、中庭照明灯等所辖范围的公共照明系统，电工每周巡视，填写《机电设备设施巡检记录》，确保设备完好。
1.7 水暖系统管理
1.7.
1严格遵守物业合同中相关公关条款，执行市政府关于供暖方面的规定。 1.7.
2工作人员在巡视设备中发现主方或天津市自来水公司、燃气公司管理的设备有异常情况时，及时通知暖通主管、工程部经理并做好临时记录，经核查后由工程部经理及时告知业主方或天津市自来水公司、燃气公司，以免影响正常的供热、水工作。 1.7.
3饮用水每年由具有资质的二次供水清洗单位进行清洗、消毒一次。
1.7.
4严格执行《北京市圣瑞物业服务有限公司天津分公司作业指导书》中其它相关水暖制度。
1.8 安防系统管理
1.8.
1报警装置、联动装置、管网未端试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在场，试验时不应妨碍业户正常生活秩序，报警装置的试验在业户上班时间或不影响业户正常生活的时间内进行。
1.8.
2消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，根据使用情况至少五年重新涂刷一次。 1.8.
3水流指示器每半年检修一次，检修前书面报工程部经理审批，并及时通知客服部。烟感、温感探头每两年清洁、测试一次，核对报警功能及地址码图是否一致，并做好记录。 1.8.
4消防管阀门每月检查一次，保证阀门开关位置正确。
1.8.
5室外地下、地上式消火栓、水泵接合器每半年检查一次，要保持标识醒目易辩，井内无杂物和积水，井盖完好严密、开启灵活，消火栓、水泵接合器功能正常。
1.8.6
送风阀、排烟阀每季度由设备责任人清洁一次，保证表面清洁、油漆完好无损、转动轴灵活、复位正常，在自动状态下联动正常。
1.8.7
送风、排烟风机每半年清洁外部一次，保证运行正常。
1.8.8
每季检查卷帘门上下行程开关、电动刹车手动开关和手动起闸装置、运行情况;紧固接线端子;清洁箱内及表面灰尘;触发卷帘门附近的烟/温感检查自动落闸功能，由消防中控室值班员配合在联动台上测试遥控落闸功能。 1.9 房屋本体的管理及维护
1.9.
1对于小区内的公共设施以及房屋本体的公共部分，工程部经理根据问题的复杂程度确定解决方案，如属保修期内，根据工程质量担保实施规定应通知返修单位及时维修;超过保修期，按照相关法规要求，在完善手续后合理安排自修或委托它方维修。
1.9.
2屋面、外墙防水在保修期内的，根据工程质量担保实施规定通知保修单位及时处理并对进度进行跟踪;保修期以外的需联系专业防水公司查明原因后处理，并做好与业户的协调工作。
1.9.
3楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施，一般每5年修缮粉刷一次。所需款项从公共维修基金支付，公共维修基金的使用需征得业委会的同意，使用的明细表应当向业户公布。每次粉刷和修缮，须经业委会批准后方可执行。
1.9.
4外围及车场的照明灯罩，每半年至少清洁一次;沟、井、渠盖，木、铁固栏，大型吊灯等设施一般每年进行一次彻底清洁。
1.9.
5对需要采取避雷措施的设备设施每年进行一次避雷系统测试。 1.9.6 每对小区防雷接地系统进行检测。 1.9.6.1 检测须由政府指定部门、机关进行; 1.9.6.2 检测应安排在每年雷雨季节前进行; 1.9.6.3 检测后工程部应根据检测结果进行整改; 1.9.6.4 检测报告应交项目分公司办公室存档。 1.10 设施的报废及更新改造
工程部各工种维修人员根据设备、设施的运行或保养状态，确定其是否达到报废程度及需要更新改造，根据公司工程管理部《重要设备设施报废管理制度》以及《北京市圣瑞物业服务有限公司天津分公司作业指导书》其他制度要求，需要以书面报告的形式上报，工程部经理审阅后报项目总经理审批，并经业委会批复。工程部经理应积极跟踪报告批复情况，得到回复后须及时组织实施。并对《设备管理台帐》进行相应调整。
三、公共设备设施验收标准
暖通空调系统验收
1.
1建筑排水用UPVC硬聚氯乙烯螺旋管 1.1.1 伸顶通气管
1) 房屋每组单位管排水系统最高层立管在接入横管处必须设置向上延伸至屋顶外与大气层连通的伸顶通气立管。
2) 在最冷月平均气温低于—13℃地区，管径≤110mm时，宜从室内顶棚下0.3m处将管径放大一级。
3) 伸顶通气管管径不得小于立管管径。
4) 伸顶通气管顶端管口伸出屋顶的高度不得小于下列规定：
①不上人屋顶不得小于300mm; ②上人屋顶不得小于2000mm;
③应比屋顶最大积雪或积灰厚度高出300mm。
1.1.2 清扫口、检查口
1) 房屋底层的立管上必须设置检查口(清扫口); 2) 检查口中心位置可设在离地1m处;
3) 高层建筑宜每隔6层设检查口，在最冷月平均气温低于-13℃地区，立管还应在最高层离室内顶棚0.5m处设检查口。 1.1.3 管道穿越楼板构造要求
1) 立管穿越混凝土楼板时宜带止水环的专用套管。
2) 立管穿越屋面混凝土层时必须预埋套管，套管高出屋面不得小于50mm，再在其上做防水层。
3) 做活动支承的横管在穿越承重墙时，应采用套管，套管至少比穿越管大一级管径，其缝隙可用预想性嵌缝材料填实，有防水要求时还应在穿墙处迎水面上用防水材料做止水环。穿越地下室处墙外时，穿墙处防水应结合地下室外墙防水采取相应防水措施。
4) 高层建筑内明设管道，当设计要求采取防止水灾贯穿措施时，应符合下要求：
①立管管径≥110mm时，在楼板贯穿部位应设置防火灾贯穿措施时，应符合相应防水措施。
②横管直径≥110mm时，穿越管道井井墙的贯穿部位应设置防火套管或阻火圈，可设在墙的外侧，防火套管长度不小于0.3m。
③横管穿越防火分区隔墙时，管道穿越墙体两侧均应设置防火套管或阻火圈。
1.1.4 验收应检查的项目
1) 立管垂直度、横管弯曲度、卫生洁具排水管接口的纵横坐标是否符合规定。 2) 连接点或接头的整洁、牢固和密封性。 3) 穿越楼板、墙等孔洞的牢固性和密封性。
4) 固定和活动支架、吊架、管托等支承件安装位置的正确性和牢固性。
5) 伸缩节设置与安装的正确性，伸缩节、螺母挤压密封圈接头预留伸缩量的准确性。 1.2 地下防水工程 1.2.1 调查
1) 地下防水工程质量验收时，施工单位必须提供地下工程“背水内表面的结构工程展开图”;
2) 房屋建筑地下室只调查围护结构内墙和底板;
3) 全埋于地下的结构，除了调查围护结构内墙和底板外，背水的顶板(拱顶)系重点调查目标;
4) 施工单位必须在“背水内表面的结构工程展开图”上详细标示：
①在工程自检时发现的裂缝，并标明位置、宽度、长度和渗漏水的现象; ②经修补、堵漏的渗漏水部位; ③防水等级标准容许的渗漏水现象位置。 (5)地下防水工程验收时，经检查、核对标示好的“背水内表面的结构工程展开图”必须纳入竣工验收资料。
1.
3渗漏水现象描述使用的术语、定义和标识符号 1.3.1 不宜进行渗漏水检测的现象
1) 当被验收的地下工程有结露现象时，不宜进行渗漏水检测。 1.3.2 房屋建筑地下室渗漏水现象检测
1) 地下工程防水等级对“湿渍面积”与“总防水面积”(包括顶板、墙面、地面)的比例做了规定。按防水等级2级设防的房屋建筑地下室，单个湿渍的最大面积不大于0.1，任意100防水面积上的湿渍不超过1处。
2) 湿渍的现象：湿渍主要是由混凝土密实度差异造成毛细现象或由混凝土容许裂缝(宽度小于0.2mm)产生，在混凝土表面肉眼可见的明显色泽变化的潮湿斑。一般在人工通风条件下可消失，即蒸发量大于渗入量的状态。
3) 湿渍的检测方法：检查人员用干手触摸湿斑，无水分浸润感觉。用吸墨纸或报纸贴附，纸不变色。检查时，要用粉笔勾画出湿渍范围，然后用钢尺测量高度和宽度，计算面积，标示在“展开图”上。
4) 渗水的现象：渗水是由于混凝土密实度差异或混凝土有害裂缝(宽度大于0.2mm)面产生的地下水连续渗入混凝土结构，在背水的混凝土墙壁表面肉眼可观察到明显的流挂水膜范围，在加强人工通风的条件下也不会消失，即渗入量大于蒸发量的状态。
5) 渗水的检测方法：检查人员用干手触摸可感觉到水分浸润，手上会沾有水分。用吸墨纸或报纸吸附，纸会浸润变颜色。检查时，要用粉笔勾画渗水范围，然后用钢尺测量高度和宽度，计算面积，标示在“展开图”上。
6) 对房屋建筑地下室检测出来的“渗水点”，一般情况下应准予修补堵漏，然后重新验收。
7) 对防水混凝土结构的细部构造渗漏水检测，尚应按本条内容执行，若发现严重渗水必须分析、查明原因，应准予修补堵漏，然后重新验收。 1.4 室内给水系统 1.4.1 保证项目
1) 隐蔽管道和给水、消防系统的水压试验结果，必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法为检查系统或分区(段)试验记录。
2) 管道及管道支座(墩)，严禁铺设在冻土和未经处理的松土上。检验方法为观察检查或检查隐蔽工程记录。
3) 给水系统竣工后或交付使用前，必须进行吹洗。检验方法如检查吹洗记录。 1.4.2 基本项目
1) 管道的坡度应符合以下规定：
① 坡度的正负偏差不超过设计要求坡度值的三分之一。
② 检查数量按系统内直线管段长度每五十米抽查2段，不足五十米不少于1段;有分隔墙建筑，以隔墙为分段数，抽查5%，但不少于5段。检验方法用水准仪(水平尺)、拉线和尺量检查或检查隐蔽工程记录。
2) 碳素钢管道的螺纹连接应符合以下规定：
① 管螺纹加工精度符合国际《管螺纹》规定：螺纹清洁、规整，断丝或缺丝不大于螺纹全扣数的10%;连接牢固;管螺纹根部有外露螺纹;镀锌碳素钢管无焊接口。
② 检查数量不少于10个接口。检验方法为观察或解体检查。
3) 碳素钢管道的法兰连接应符合以下规定：对接平行、紧密、与管子中心线垂直，螺杆露出螺母;衬垫材质符合设计要求和施工规范规定，且无双层;
4) 非镀锌碳素钢管的焊接应符合以下规定：焊口平直度、焊缝加强面符合施工规范规定;焊口表面无烧穿、裂纹和明显的结瘤、夹渣及气孔等缺陷;
5) 金属管道的承插和套箍接口应符合以下规定：接口结构和所用填料符合设计要求和施工规范规定：灰口密实、饱满;填料凹入承口边缘不大于2mm;胶圈接口平直无扭曲;对口间隙准确;
6) 管道支(吊、托)架及管座(墩)的安装应符合以下规定：构造正确，埋设平正牢固。
7) 阀门安装应符合以下规定：型号、规格、耐压强度和严密性试验结果，符合设计要求和施工规范规定：位置、进出口方向正确;连接牢固、紧密。
8) 埋地管道的防腐层应符合以下规定：材质和结构符合设计要求和施工规范规定;卷材与管道以及各层卷材间粘贴牢固;
9) 管道、箱类和金属支架涂漆应符合以下规定：油漆种类和涂刷遍数符合设计要求;附着良好，无脱皮、起泡和漏涂。 1.4.3 允许偏差项目
室内给水管道安装的允许偏差和检验方法应符合下表的规定。
1) 水平管道纵、横方向变曲：按系统直线管段长度每五十米抽查2段，不足五十米不少于1段;有分隔墙建筑，以隔墙为分段数，抽查5%，但不少于5段。
2) 立管垂直度：一根立管为1段，两层及其以上按楼层分段，各抽查5%，但均不少于10段。
3) 隔热层：水平管和立管，凡能按隔墙、楼层分段的，均以每一楼层分隔墙内的管段为一个抽查点，抽查数为5%，但不少于5处，不能按隔墙、楼层分段的，每20m抽查1处，但不少于5处。
2电气施工验收 2.1. 电气照明装置验收
2.1.1 验收项目
1) 并列安装的相同型号的灯具、开关、插座及照明配电箱(板)，其中心轴线、垂直偏差、距地面高度。
2) 暗装开关、插座的面板，盒(箱)周边的间隙、交流、直流及不同电压等级电源插座的安装。 3) 大型灯具的固定，吊扇、壁扇的防松、防振措施。 4) 照明配电箱(板)的安装和回路编号。 5) 回路绝缘电阻测试和灯具试亮及灯具控制性能。 6) 接地或接零。
2.1.2验收应提交的技术资料和文件
1) 竣工图。
2) 变更设计的证明文件
3) 产品的说明书、合格证等技术文件。 4) 安装技术记录。
5) 试验记录。包括灯具程序控制记录和大型、重型灯具的固定及悬吊装置的过载试验记录等。 6) 其他资料等。 2.1.3 IKV及以下配线工程
1) 验收项目 2) 各种规定的距离。 3) 各种支持件的固定。
4) 配管的弯曲半径，盒(箱)设置的位置。 5) 明配线路的允许偏差值。 6) 导线的连接和绝缘电阻。 7) 非带电金属部分的接地或接零。 8) 黑色金属附件防腐情况。
9) 施工中造成的孔、洞、沟、槽的修补情况。 2.1.4 验收应提交的技术资料和文件
1) 竣工图。
2) 设计变更的证明文件。 3) 安装技术记录(包括隐蔽工程记录)。 4) 各种试验记录。
5) 主要器材、设备的合格证、使用说明书等。 6) 其他资料等。 2.1.5 低压电器施工
1) 交接验收时应符合的要求
(1)电器的型号、规格符合设计要求。
(2)电器的外观检查完好，绝缘器件无裂纹，安装方式符合产品技术文件的要求。 (3)电器安装牢固、平整，符合设计及产品技术文件的要求。 (4)电器的接零、接地可靠。 (5)电器的连接线排列整齐、美观。 (6)绝缘电阻值符合要求。
(7)活动部件动作灵活、可靠，联锁传动装置动作正确。 (8)标志齐全完好、字迹清晰。 2) 通电后应符合的要求
(1)操作时动作应灵活、可靠。 (2)电磁器件应无异常响声。
(3)线圈及接线端子的温度不应超过规定。 (4)触头压力、接触电阻不应超过规定。 3) 验收时应提交的资料和文件
(1)变更设计的证明文件。
(2)制造厂提供的产品说明书、合格证件及竣工图纸等技术文件。 (3)安装技术记录。 (4)调整试验记录。
(5)根据合同提供的备品、备件清单等。
2.1.6 高压电器施工
1) 真空断路器
(1)在验收时，应进行下列检查：
①真空断路器应固定牢靠，外表清洁完整。 ②电气连接应可靠且接触良好。
③真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻;分、合闸指示正确;辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损。
④灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。 ⑤并联电阻、电容值应符合产品的技术规定。 ⑥绝缘部件、瓷件应完整无损。
⑦油漆应完整、相色标志正确，接地良好。 2) 在验收时，应提交下列资料和文件：
①变更设计的证明文件。
②制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。 ③安装技术记录。 ④调整试验记录。 ⑤备品、备件清单。 ⑥其他资料等。
2.1.7 操动机构 1) 在验收时，应进行下列检查：
①操动机构应固定牢靠，外表清洁完整。 ②电气连接应可靠且接触良好。
③液压系统应无渗油，油位正常;空气系统应无漏气;安全阀、减压阀等应动作可靠;压力表应指示正确。
④操动机构与断路器的联动应正常，无卡阻现象;分、合闸指示正确;压力开关、辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损。
⑤操动机构箱的密封垫应完整，电缆管口、洞口应予封闭。 ⑥油漆应完整，接地良好。 2) 在验收时，应提交下列资料和文件：
①变更设计的证明文件。
②制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。 ③安装技术记录。 ④调整试验记录。
⑤备品、备件及专用工具清单。 ⑥其他资料等。
2.1.8 隔离开关、负荷开关及高压熔断器
(1)在验收时，应进行下列检查：
①操动机构、传动装置、辅助开关及闭锁装置应安装牢固，动作灵活可靠;位置指示正确。
②合闸时三相不同期值应符合产品的技术规定。
③相间距离及分闸时，触头打开角度和距离应符合产品的技术规定。 ④触头应接触紧密良好。
⑤空气压缩装置及管道系统应符合本规范有关规定。 ⑥油漆应完整、相色标志正确，接地良好。 (2)在验收时，应提交下列资料和文件： ①变更设计的证明文件。
②制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。 ③安装技术记录。 ④调整试验记录。
⑤备品、备件及专用工具清单。 ⑥其他资料等。 2.1.9 避雷器
(1)在验收时，应进行下列检查： ①现场制作件应符合设计要求。
②避雷器外部应完整无缺损，封口处密封良好。 ③避雷器应安装牢固，其垂直度应符合要求。 ④阀式避雷器接紧绝缘子应紧固可靠，受力均匀。 ⑤放电记数器密封应良好，绝缘垫及接地应良好、牢靠。 ⑥排气式避雷器的倾斜角和隔离间隙应符合要求。 ⑦油漆应完整，相色正确。
(2)在验收时，应提交下列资料和文件： ①变更设计的证明文件。 ②制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。 ③安装技术记录。 ④调整试验记录。 ⑤其他资料等。 2.1.10 电容器
(1)在验收时，应进行下列检查：
①电容器组的布置与接线应正确，电容器组的保护回路应完整。 ②三相电容量误差允许值应符合规定。
③外壳应无凹凸或渗油现象，引出端子连接牢固，垫圈、螺母齐全。 ④熔断器熔体的额定电流应符合设计规定。 ⑤放电回路应完整。
⑥电容器外壳及构架的接地应可靠，其外部油漆应完整。 ⑦容器室内的通风装置应良好。 (2)在验收时，应提交下列资料和文件： ①变更设计的证明文件。
②提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。 ③安装技术记录。 ④调整试验记录。 ⑤备品、备件清单。 ⑥其他资料等。 2.2电力变压器施工 2.2.1 工程交接验收
1) 变压器的起动试运行，是指设备开始带电，并带一定的负荷即可能的最大负荷连续运行24h所经历的过程。
2) 变压器在试运行前，应进行全面检查，确认其符合运行条件时，方可投入试运行。检查项目如下：
①本体、冷却装置及所有附件应无缺陷。
②变压器的相位及绕组的接线组别应符合并列运行要求。 ③油漆应完整，相色标志正确。 ④变压器顶盖上应无遗留杂物。 ⑤消防设施齐全。
⑥分接头的位置应符合运行要求，指示位置正确。
⑦接地引下线及其与主接地网的连接应满足设计要求，接地应可靠。
2.3 电气装置安装工程母线装置施工 2.3.1在验收时，应进行下列检查：
1) 金属构件加工、配制、螺栓连接、焊接等应符合国家现行标准的有关规定。 2) 所有螺栓、垫圈、闭口销、锁紧销、弹簧垫圈、锁紧螺母等应齐全、可靠。 3) 母线配制及安装架设应符合设计规定，且连接正确，螺栓紧固，接触可靠。 4) 瓷件应完整、清洁;铁件和瓷件胶合处均应完整无损，充油套管应无渗油，油位应正常。
5) 油漆应完好;相色正确;接地良好。 2.3.2在验收时，应提交下列资料和文件：
1) 设计变更部分的实际施工图。 2) 设计变更的证明文件。 3) 制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。 4) 安装技术记录。 5) 电气试验记录。 6) 备品备件清单。 7) 其他资料等。 2.3.3 电缆线路施工
1) 在验收时，应按下列要求进行检查：
①电缆规格应符合规定：排列整齐，无机械损伤;标志牌应装设齐全、正确、清晰。
②电缆的固定、弯曲半径、有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合要求。
③电缆终端、电缆接头及充油电缆的供油系统应安装牢固，不应有渗漏现象;充油电缆的油压及表计整定值应符合要求。
④接地应良好;充油电缆及护层保护器的接地电阻应符合设计。 ⑤电缆终端的相色应正确，电缆支架等的金属部件防腐层应完好。
⑥电缆沟内应无杂物，盖板齐全，隧道内应无杂物，照明、通风、排水等设施应符合设计。
⑦直埋电缆路径标志，应与实际路径相符。路径标志清晰、牢固，间距适当。 ⑧水底电缆线路两岸，禁锚区内的标志和夜间照明装置应符合设计。 ⑨防火措施应符合设计，且施工质量合格。 2) 3) 隐蔽工程应在施工过程中进行中间验收，并做好签证。 在验收时，应提交下列资料和技术文件： ①电缆线路路径的协议文件。 ②设计资料图纸、电缆清册、变更设计的证明文件和竣工图。
③直埋电缆输电线路的敷设位置图，变比以为 1：500。地下管线密集的地段不应小于1：100，在管线稀少、地形简单的地段可为1：1000;平行敷设的电缆线路，宜合用一张图纸。图上必须标明各线路的相对位置，并有标明地下管线的剖面图。
④制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。 ⑤隐蔽工程的技术记录。 ⑥电缆线路的原始记录。
⑦电缆的型号、规格及其实际敷设总长度及分段长度，电缆终端和接头的型式及安装日期。
⑧试验记录。 ⑨其他资料等。
2.3.4 盘柜及二次回路接线施工
1) 在验收时，应按下列要求进行检查：
①盘柜的固定及接地应可靠、盘柜漆层应完好、清洁整齐。 ②盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。 ③所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。 ④手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠;照明装置齐全。 ⑤柜内一次设备的安装质量验收要求应符合国家现行有关标准规范的规定。 ⑥盘、柜及电缆管道安装完后，应做好封堵。可能结冰的地区还应有防止管内积水结冰的措施。
⑦操作及联动试验正确，符合设计要求。
(2) 在验收时，应提交下列资料和文件： ①工程竣工图。 ②变更设计的证明文件。
③制造厂提供的产品说明书、调试大纲、试验方法、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。
④根据合同提供的备品备件清单。 ⑤安装技术记录。 ⑥调整试验记录。 ⑦其他资料等。
3 玻璃幕墙工程验收
3.1 玻璃幕墙工程验收前应将其表面擦洗干净。 3.1 玻璃幕墙验收时应提交下列资料：
(1)设计图纸、文件、设计修改和材料代用文件。
(2)材料出厂质量证书，结构硅酮密封胶相容性试验报告及墙物理性能检验报告。 (3)预制构件出厂质量证书。 (4)隐蔽工程验收文件。 (5)施工安装自检记录。 (6)其他资料等。
3.2 玻璃幕墙工程验收时，应按隐蔽工程验收要求进行隐蔽验收。
3.3 玻璃幕墙工程质量检验应进行观感检验和抽样检验，并应以一幅玻璃幕墙为检验单元，每幅玻璃幕墙均检验。
3.4 玻璃幕墙观感检验应符合下列要求： (1)玻璃幕墙框料应竖直横平;单元式幕墙的单元拼缝或隐框墙分格玻璃拼缝应竖直横平，缝宽应均匀，并符合设计要求。
(2)玻璃的品种，规格与色彩应与设计相符，整幅幕墙玻璃的色泽应均匀;不应有析碱、发霉和镀膜脱落等现象。
(3)玻璃的安装方向应正确。
(4)幕墙材料的色彩应与设计相符，并应均匀，铝合金料不应有脱膜现象。 (5)装饰压板表面应平整，不应有肉眼可察觉的变形，波纹或局部压砸等缺陷。 (6)幕墙的上下边及侧边封口、沉降缝、伸缩缝、防震缝的处理及防雷体系应符合设计要求。
(7)幕墙隐蔽节点的遮封装修应整齐美观。 (8)幕墙不得渗漏。
3.5 玻璃幕墙工程抽样检验应符合下列要求：
(1)铝合金料及玻璃表面不应有铝屑、毛刺、油斑或其它污垢。 (2)玻璃应安装或粘结牢固，橡胶条和密封胶应镶嵌密实、填充平整。 (3)钢化玻璃表面不得有伤痕。
4 装饰工程验收 4.1 抹灰工程 4.1.1 检查数量
(1)室外，以4m左右高为一检查层，每20m长，抽查1处(每处3延长米)，但不少于3处。 (2)室内，按有代表性的自然间抽查10%，过道按10延长米，礼堂、厂房等大间可按两轴线为1间，但不少于3间。
4.1.2 检查所用材料的品种、面层的颜色及花纹等是否符合设计要求。
4.1.3抹灰工程的面层，不得有爆灰和裂缝。各抹灰层之间及抹灰层与基体之间应粘结牢固，不得有脱层、空鼓等缺陷。
4.1.4抹灰分格缝的宽度和深度应均匀一致，表面光滑、无砂眼，不得有错缝，缺棱掉角。 4.1.5一般抹灰面层的外观质量，应符合下列规定：
(1)普通抹灰：表面光滑、洁净，接槎平整。
(2)中级抹灰：表面光滑、洁净，接槎平整，灰线清晰顺直。
(2)高级抹灰：表面光滑、洁净，颜色均匀、无抹纹，灰线平直方正、清晰美观。 4.1.6装饰抹灰面层的外观质量，应符合下列规定：
(1)水刷石—石粒清晰，分布均匀，紧密平整，色泽一致，不得有掉粒和接槎痕迹。 (2)水磨石—表面应平整、光滑，石子显露均匀，不得有砂眼、磨纹和漏磨处。分格条应位置准确，全部露出。
(3)斩假石—剁纹均匀顺直，深浅一致，不得有漏剁处。阳角处横剁和留出不剁的边条，应宽窄一致，棱角不得有损坏。
(4)干粘石—石粒粘结牢固，分布均匀，颜色一致，不露浆，不漏粘，阳角处不得有明显黑边。
(5)假面砖—表面应平整，沟纹清晰，留缝整齐，色泽均匀，不得有掉角、脱皮、起砂等缺陷。
(6)拉条灰—拉条清晰顺直，深浅一致，表面光滑洁净，上下端头齐平。 (7)拉毛灰、洒毛灰—花纹、斑点分布均布，不显接槎。 (8)喷砂—表面应平整，砂粒粘结牢固、均匀、密实。 (9)喷涂、滚涂、弹涂—颜色一致，花纹大小均匀，不显接槎。
(10)仿石、彩色抹灰—表面应密实，线条清晰。仿石的纹理应顺直;彩色抹灰的颜色一致。
(11)干粘石、拉毛灰、洒毛灰、喷砂、滚涂和弹涂等，在涂抹面层前，应检查其中层砂浆表面的平整度。 4.2 吊顶工程
4.2.1 检查数量。按有代表性的自然间抽查10%，过道按10延长米，大间按两轴线为1间，但不少于3间。
4.2.2 检查吊顶工程所用材料的品种、规格、颜色以及基层构造、固定方法等是否符合设计要求。
4.2.3 罩面板与龙骨应连接紧密，表面应平整，不得有污染、折裂、缺棱掉角、锤伤等缺陷，接缝应均匀一致，粘贴的罩面板不得有脱层，胶合板不得有刨透之处。 4.2.4 搁置的罩面板不得有漏、透、翘角现象。
园林绿化工程验收 5.1 施工前验收
5.1.1 种植材料、种植土和肥料等，均应在种植前由施工人员按其规格、质量分批进行验收。
5.2 工程中间验收工序
1.种植植物的定点、放线应在挖穴、槽前进行。 2.种植的穴、槽应在未换种植土和施基肥前进行。 3.更换种植土和施肥，应在挖穴、槽后进行。 4.草坪和花卉的整地，应在播种或花苗(含球根)种植前进行。 5.工程中间验收，应分别填写验收记录并签字。 5.3 竣工验收文件
工程竣工验收前，施工单位应于一周前向绿化质检部门提供下列有关文件： 1.土壤及水质化验报告。 2.工程中间验收记录。 3.设计变更文件。 4.竣工图和工程决算。 5.外地购进苗木检验报告。 6.附属设施用材合格证或试验报告。 7.施工总结报告。 5.4 竣工验收时间
1.新种植的乔木、灌木、攀缘植物，应在一个年生长周期满后方可验收。 2.地被植物，应在当年成活后，覆盖率达到80%以上进行验收。 3.花坛种植的一二年生花卉及观叶植物，应在种植15天后进行验收。
4.春季种植的宿根花卉、球根花卉，应在当年发芽出土后进行验收。秋季种植的应在第二年春季发芽出土后验收。 5.5 绿化工程质量验收规定
1.乔、灌木的成活率应达到95%以上。珍贵树种和孤植树应保证成活。 2.强酸性土、强碱性土及干旱地区，各类树木成活率不应低于85%。
3.花卉种植地应无杂草、无枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率应达到95%。 4.草坪无杂草、无枯黄，种植覆盖应达到95%。 5.绿地整洁，表面平整。
6.种植的植物材料的整形修剪应符合设计要求。
7.绿地附属设施工程的质量验收应符合《建筑安装工程质量检验评定统一标准》GBJ301的有关规定。 5.6 验收表单
竣工验收后，填报竣工验收单。
一、公共设施设备的日常管理维护
1、工程部工作人员每日定时巡检各种公共设施设备，及时发现异常情况，排除安全、故障隐患;
2、每日巡检工作应按照不同的内容或设备分类进行记录，并根据记录内容综合分析各种设施设备的运行状态和事故隐患做到防患于未然;
3、严格按照月维修养护计划进行公共设施设备的维修养护工作;
4、定期联络设备供应商或技术支持部门提供技术培训和疑难问题解决方案;
5、每月总结汇总公共设施设备运行情况并进行技术分析，调整设备运行状态，提升设备工作效率、降低能耗;
6、建立完善的公共设施设备维修配件和维修材料采购、库存体系。保证配件、材料供应、及时完成维修工作。
二、公共设施设备的故障处理
1、发现公共设施设备故障时，工程人员应首先赶赴现场进行检修，迅速查明故障原因;
2、如设备故障涉及到售楼处供水、供电、照明、用气、供暖、保安等严重影响正常工作秩序的情况;应按如下流程处理：
接到报修
通知客服人员赶赴现场进行拍照
实施抢修
联络设备供应商提供技术支持
以书面方式汇报总公司
注：在抢修过程中，应注意拍照和记录故障发生时间、地点和事件情况，以便与客户服务处向保险公司索赔。
公共设备设施管理制度
1、目的
规范公共设备设施管理、维修工程施工管理工作，保持设备设施良好状 态，确保公司公共设备设施发挥正常功能。
2、范围
适用于马鞍山福亨汽车内饰有限公司公共设备设施管理工作。
3、定义本文对公用设施的分类是：
3.1供配电系统：变压器、配电柜、控制柜(箱)、公共照明、供电线路等。
3.2水暖系统：给排水系统和采暖系统的统称。其中给排水系统包括饮用 水箱、自来水井、雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、冷却水管网、热水管网、污水管网、雨水管网、水泵、热水加热设备等;采暖系统包括采暖井、采暖管网、水泵、加热设备、补水设备等。
3.3安防系统：消防栓、闭路监控系统、保安对讲系统、红外线周界防跨越系统等。
3.4电梯
3.5房屋本体及其附属设施：防雷系统、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊等。
3.6 围栏、防护栏等;
3.7维修工程：指公共设施、设备的大中修工程开发商委托的维修工程。
4、维护保养程序
4.1根据公共设施维护管理需要，各使用部门需定期协助技术部对公共设施进行简单维护保养，维护标准以公司8S管理文件为准;
4.2如发现公共设施损坏，使用部门需及时填写维修申请单，送至技术部，技术部对损坏情况予以分析和确认，由安委会提出处理意见，技术部提出维修方案。
4.3对于护栏、房屋及公共设施，如在正常使用年限期限类，非正常损坏的，由使用部门或相关责任人予以赔偿。
赔偿办法如下：
(一) 损坏金额在1000元以内(含1000元)，使用部门或相关责任人赔偿
50%。1000元以上的，赔偿40%;
(二) 非公司职工损坏厂房公共设施的，由责任人全额赔偿;
(三) 对故意损坏厂房设施人员，由责任人全额赔偿，并视情节，给予其相
应的行政处分。
编制：审核：批准：
房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。
(一)管理内容：
1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。
(1)业主已领房：
□ 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案;
□ 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理;
□ 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。
(2)空关房(含业主托管房)：
□ 管理处应每月通风打扫一次;
□ 对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。
(3)公共用房
□做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。
2、设备设施维护：
(1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修;
(2)公共卫生设施每周检查一次;
(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;
(4)电梯机房，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);
(5)中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常;
(6)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效;
(7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案;
(8)对业主(租户)自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
(二)管理措施：
1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;
2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护;
3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态;
4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代;
5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录;
6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。
为了保护村公共设施，使村民养成爱护公物的习惯，提高村民主人翁意识，特制定本制度。
1、村民要爱护居住区内的供水、供电、通信、路灯、卫生、宣传牌、花草树木和村民健身娱乐设施。主动制止和揭发破坏公共设施的人和事。凡破坏公共设施的人员，要负责恢复原状，并处以破坏设施价值两倍的罚款，同时向村民通告。
2、村民不得将公共设施占为已有，要互谅互让、资源共享。
3、村民要教育年幼子女不要在公共设施上乱涂乱画。违者要负责清理干净，每次处以10元罚款。
4、要保持道路畅通，不得在道路上打晒谷物，违者每次罚款100元。
5、建设户不得占道堆放沙石、水泥，建筑材料堆放以及施工都必须在下水道线以内进行，建成后，及时将场地进行清理平整，违者每次罚款50元。
6、家庭垃圾应放在指定的垃圾池内，不得乱丢乱放。如发现乱丢乱放，责令其清理或处以罚款。
7、患有疾病人员或儿童参加健身锻炼，应在监护人监护下进行，保证人身安全。
房屋及公共配套设施设备日常养护维修工作规定
目的
加强房屋、公共设施设备配套附属设施日常管理，保证各项设施设备正常运行。
适用范围
本公司在管的所有服务项目(写字楼、仓库)。
工作内容
养护：
一、日常设施、设备的养护
1、服务中心主管每年12月底前完成制定服务中心下《设施、设备保养计划》和预算，报总经理批准;
2、服务中心维修人员按养护计划和预算规定，每月实施养护工作，并记录于各《
保养记录》;
3、服务中心主管每月对服务中心养护工作的实施情况进行检查、监督;
4、公司品质管理处对计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考核。
二、中、大设施设备的养护
1、公司品质管理处、服务中心主管每年12月底前制定完成各服务中心下《设施设备保养计划》和和预算，报总经理批准;
2、公司品质管理处设备维修主管按养护计划和预算规定，每月实施养护工作，并记录于各《
保养记录》;
3、对于委托专业公司进行养护的项目，按照合同约定每年由其制作保养计划，并按计划完成养护工作;
4、各服务中心责任人、工程主管及公司设备维修相关人员，对公司工程部或外包单位养护工作的实施情况进行检查、监督、验收并签字;
5、公司品质管理处对公司设备维修主管计划和预算的实施情况进行不定期抽查、考核。
维修
一、小修小补项目的维修
1、服务中心日常的小修小补项目由服务中心水电工自行维修;
2、维修要求：
1)、服务中心接到《公共设施设备维修报修单》后立即安排人员进行查看，必要时先采取临时应急措施;
2)、服务中心按本服务标准制定维修计划并落实维修人员;
3)、按维修计划落实材料和维修人员及时完成，并做好相应的成品保护。
二、中、大项目的维修
1、中、大项目的维修可由设备部自行进行或委托专业公司进行;
2、维修要求：
1)、公司设备部接到《公共设施设备维修报修单》后立即安排人员进行查看，必要时先采取临时应急措施;
2)、尽快做出维修的申请报告、施工方案及预算，报服公司维修主管、总经理、相关主本职能部门、总裁批准，专业施工队在规定期限内完成;
3)、功能性维修以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较：表面应无明显色差和高低不平现象。
三、保修期内的维修
1、，服务中心发现保修期内的维修项目及时查看，并填写《保修期内公共设施、设备报修单》将现场实际情况向房产公司项目部反映;
2、项目部联系安排项目施工单位在规定时间内完成维修项目，并要求施工单位出具修复方案，其负责人需签字确认;
3、施工单位完成维修后，服务中心、公司设备维修相关人员到场验收;
4、施工单位未到场维修或未能在规定的时间内完成修复工作，将按照本次维修费用的1.5倍金额从质保金中扣除。
四、维修工作的检查
1、公司、服务中心每天对维修项目进行监理、检查、登记工作进度，并有相关检查记录，品质处不定期抽查;
2、公司设备维修主管、服务中心主管每周对维修项目进行监理、检查、登记工作进度，并有相关检查记录，品质部不定期抽查;
3、服务中心主任定期对维修质量进行监督、检查并在记录上签字;
4、定期物业公司品质管理处会汇报工程质量和进度，并要求主管责任人在相关记录上签字。
五、市政单位在小区内的维修改造
1、施工单位需提前至少一周向物业服务中心提出申请，填写《小区施工申请表》，经物业服务中心审批后方可进场施工;
2、工人进场施工均需办理临时出入证，不得随意离开施工区域在小区内闲逛。安全员巡逻岗需关注施工人员在小区内的活动情况;
3、施工期间施工方应做好施工现场的安全防护工作，施工材料堆放有序，产生的施工垃圾及施工废弃物应及时清理;
4、施工人员在小区内的一切行为均由施工负责人承担，物业公司不承担任何责任;
六、设施、设备(房)的巡视
1、服务中心每日安排专业人员对小区内各类设备(房)进行巡视，发现问题及时处理，并将巡视结果记录于《
设备(房)巡视记录》上;
2、服务中心工程主管每周不定期对各类设备(房)的巡视情况进行一次审核，杜绝巡视人员弄虚作假;
3、公司品质管理处相关人员每月对各项目的设备(房)巡视情况进行抽样检查。 记录：
电梯报修记录.doc《电梯报修记录表》
ZJ-304-01
《保修期内业户自有设施、公共设施设备报修单》
ZJ-304-0
2保修期内业户自有设施、公共设施设备报
《保修期内业户自有设施、公共设施设备维修汇总表》
ZJ-304-0
3保修期内业户自有设施、公共设施设备维
《公共部位维修报修单》
ZJ-304-0
4公共部位维修报修单.doc 《公共部位维修汇总表》
ZJ-304-0
5公共部位维修汇总表.doc
《公共设施设备报修单》
ZJ-304-06
公共设施、设备报修单.doc
《公共设施设备报修汇总记录》
《业户维修联系单》
《业户报修汇总记录》
《电梯设备(房)巡视记录》
《配电设备(房)巡视记录》
《弱电设备(房)巡视记录》
《水泵(房)巡视记录》
《消防(房)巡视记录》
《新风机组(房)巡视记录》
公共设施、设备报ZJ-304-07
修汇总记录.doc
业户维修联系单.doZJ-304-08
c
业户报修汇总记录.ZJ-304-09
doc
电梯设备(房)巡ZJ-304-10
视记录.doc
配电设备(房)巡ZJ-304-1
1视记录.doc
弱电设备(房)巡ZJ-304-1
2视记录.doc
水泵(房)巡视记ZJ-304-1
3录.doc
消防泵房巡视纪录.ZJ-304-1
4doc
新风机组(房)巡ZJ-304-1
5视记录.doc
《循环泵(房)巡视记录》
ZJ-304-16
循环泵巡视记录.doc
《电气柜(箱)保养记录表》
ZJ-304-17
电气柜(箱)保养记录.doc
《弱电设备保养记录》
《电梯保养记录》
《水泵保养记录》
《消防控制设备保养记录表》
《照明设备保养记录》
《设施设备保养计划》
《设备台帐》
《小区施工申请表》
弱电设备保养记录.ZJ-304-18
doc
电梯保养记录.docZJ-304-19
水泵保养记录.docZJ-304-20
消防控制设备保养ZJ-304-21
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照明设备保养记录.ZJ-304-22
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设备台帐.docZJ-304-24
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