集体土地房屋征收补偿估价方法探析
摘要：集体土地上房屋征收补偿估价普遍采用成本法，补偿额偏低。集体土地上经营性用房、租赁住房等有潜在收益的房屋征收补偿估价首推收益法。相邻国有土地上房屋交易市场成熟的，可运用比较法。待征集体土地周边地块具有开发潜力的，遵循整体性原则，通过假设开发法合并测算房地产征收补偿价值。偏远地区或特殊用途的集体土地上房屋估价仍应用成本法。有条件的，通过多种方法对估价结论交叉验证，凭借技术手段实现征收补偿的实质公正。
关键词：集体土地，房屋征收，补偿，估价方法
根据《土地管理法》，集体土地上房屋是作为与青苗同等地位的地上附着物进行征收补偿的，至于补偿原则、范围、标准等，无论该法及其实施条例还是《物权法》，均未予明确。集体土地上房屋征收补偿价值认定由各省市自行规定，各地相关立法和实践普遍采用成本法，既不考虑房地产收益及潜在开发价值，也不牵涉集体土地上房屋交易，造成征收补偿总体偏低。尤其在待征集体土地与国有土地相邻时，仅仅由于土地所有权性质差异造成的巨额价差引发了对贯彻公正补偿原则的质疑。本文从问题出发，探讨援用国有土地上房屋征收补偿估价的各种方法，通过技术手段实现征收补偿中的同权同利、同房同价的实质公正。
1 集体土地上房屋征收补偿估价采用单一成本法的缺陷
集体土地上房屋价值评估采用成本法在经济理论上存在一定的前提缺陷。所谓成本法，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法，具体讲，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。受我国集体土地的法律政策局限，集体土地上房屋不能自由流转，缺乏完全市场甚至说缺乏市场，所谓“购建价格”就被迫沦为“建设价格”，即完全以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价值。一字之差蕴含的是对比较法的排除，从而使集体土地上房屋价值认定丧失了通过市场比较进行调整的可能。《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)将“重新购建价格”调整为“重置成本或重建成本”，明确将工程造价作为首要考量因素。房地产的价值直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的，并且需要具备以下两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。然而，集体土地上房屋建设不存在自由进退的市场，且宅基地上房屋和集体企业厂房都不能大量重复生产。严格意义讲，它们甚至算不上商品，因为其定位就不是用于交换的劳动产品。
集体土地上房屋估价在实践中采用单一成本法的结果是，房屋价值被普遍低估，征收补偿普遍不足。“成本补偿”数额通常低于市场价值，选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋，致使部分农民拆迁后居住条件没有得到改善，反而降低了。如三峡公司和当地政府在建设溪洛渡水电站征地拆迁过程中，对农民房屋按土木结构每平方米442元、砖混结构每平方米813元进行补偿。获得货币补偿的村民按统一规划设计自行兴建住房的，砖混结构每平方米造价700-800元，加上需额外交付的新宅基地平整费400元，其建房成本远高于原住房的补偿标准;库区农民向非库区农民买土地建房的，需向卖地农民支付每平方米600-800元的土地转让费，同时国土部门要收取每平方米450元的土地税，加上建房每平方米要支付的成本费700-800元，算起来比前者更不经济。前述分析的本意是质疑移民补偿安置标准执行的政策过于陈旧，以致无法涵盖新建住房的成本支出，但即便按照新建价格减去折旧进行补偿，移民仍然要自己贴钱才能建设或购买同等面积的住房，其生活水平因拆迁而下降。2010年四川仁寿县瑞云村架设高压输电线工程拆迁中，农民房屋的补偿标准是砖混结构楼房每平方米500元，砖混结构瓦房每平方米400元，而农村砖混预制板结构清水房建筑直接造价在2008年下半年已达每平方米600-700元，这尚未考虑人工费上涨因素。北京市的房屋及附属物重置成新价评估适用2003年《北京市房屋重置成新价评估技术标准》。据此，北京市房屋重置成新价约为每平方米400-700元，加上通常千余元的宅基地区位补偿单价，拆迁补偿总额偏低。该市海淀区用地紧张，其西北旺镇2010年宅基地区位补偿价为平方米4731元，房屋重置成新价为平方米600-800元，而该镇商品房起步价当年已逾平方米15000元，可见悬殊之大。“成本补偿”的不充分同样体现在集体土地上经营性用房征收中。
《房地产估价规范》关于估价方法选用的条款规定，凡是有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要估价方法;收益性房地产应选用收益法作为估价方法之一;具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;只有在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，方可采用成本法作为主要估价方法。集体土地上房屋征收补偿估价参照适用该规范，原本处于末位的成本法在实践中成了唯一方法，其余方法形同虚设，而这些方法对于弥补单一成本法的缺陷有着重要现实意义。
2 集体土地上房屋征收补偿估价对收益法的运用
收益法通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值，以预期收益为导向，以预期原理为支撑，即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价，不适用公益性房地产估价。
在现行制度下，土地所有权性质不成为收益法应用的障碍。根据《土地管理法》第四十七条，征收耕地的，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍，省级政府批准后可增加安置补助费，但两项上限为土地被征收前3年平均年产值的30倍。耕地产值即为土地收益，年均产值倍数即为补偿未来年期，与收益法颇为神似。对于集体土地上的非居住房屋、从事庭院经济的居住房屋、城乡结合部或“城中村”能产生租赁收入现金流的房屋，皆可运用收益法测算其征收补偿价值，还能避免纠缠于土地所有权性质问题。具体测算步骤如下：(1)收集并验证估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等基础数据。(2)扣除费用和归属于其他资本与经营的收益，排除实际收益中的特殊、偶然因素，预测估价对象未来的客观净收益，其间可应用市场比较法;需说明的是，扣除其他资本与经营的收益并非不予补偿，而是通过测算停产停业损失给予补偿，它独立于房地产自身权益价值;对于具有周期性、季节性盈利能力差异的企业，可根据企业月度财务报表分析利润水平的发展变化规律，结合企业的利润特点，确定或推算停产停业期间所在时段企业的客观净利润。(3)鉴于集体建设用地使用权无期限，可直接依据地上房屋剩余经济寿命确定收益期限，不过也应考虑维修、翻建后房屋增值的经济可行性，对于房屋实物状况良好且有显著经营前景的，可采用无期限的公式;倘若征收集体土地上房屋采用房屋安置方式补偿，如将乡镇企业迁建至国有土地上，则运用收益法测算停产停业损失的期间为征收决定公告之日起至迁建企业应当运营之日止。(4)确定预期净收益流模式，如每年基本固定、按一定比率递增或递减、随经营期限呈倒U形等，其间可辅助应用长期趋势法，毕竟未来的收益流模式取决于过去和现在的经营状况。(5)求取折现率。(6)选择与收益模式对应的公式进行测算。
鉴于集体土地上房屋不存在合乎现行法律政策的交易市场，收益法绕开了交易政策及市场比较的障碍，对于集体土地上经营性用房、租赁住房、虽无实际收益却有潜在收益的所有房地产，以及与经济收益相关的附带价值，皆不失为首选方法。这与《房地产估价规范》首推比较法是有区别的。
3 集体土地上房屋征收补偿估价对比较法的运用
比较法或谓之市场法或市场比较法，通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值，本质上以市场成交价格为导向，理论依据是替代原理与大数法则，适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。
市场有集体非理性，尤其中国房地产市场在不足二十年间尚未形成波动曲线，通过比较法求取的价值可能被高估或低估。然而这并非集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的障碍，真正的致命缺陷在于集体土地上房屋在现行法律政策下根本没有公开市场和交易价格，集体建设用地(含宅基地，下同)使用权原则不能流转导致“房地一体”的地上房屋亦无法流转，直接应用比较法不可行。笔者提出的变通思路是：不考虑集体土地用益物权的权能缺陷，直接寻找相同或相邻区位国有建设用地上的可比房地产交易实例，对其成交价格进行标准化处理，然后调整交易状况、市场状况、房地产状况，分别求取比准价格，最后进行综合。也就是说，将集体土地上房屋视同国有土地上房屋，对其征收补偿价值进行评估，唯一突破的就是城乡分割、有违同权同利原则的房地产权益状况。当然，集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的大前提是相同或相邻区位的国有土地上房地产市场发育成熟，有较多交易实例，比如待征房屋位于乡镇规划区、城乡结合部、“城中村”、城市规划区内。如果待征集体土地上房屋位于文物保护区内，周边房地产不允许交易，或者位于边远山区、水岸，周边房地产不存在交易，比较法都无法运用。
有研究者认为，征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”，其原因在于：(1)房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间，“开放”的市场并不存在。(2)征收人与被征收人之间处于不平等地位，与一般市场主体之间的自愿交易相比，房屋征收所体现的是一种强制交易行为，征收主体是政府，被征收人处于弱势地位。(3)从时间上看，征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制，不能用时间去检验征收价格是否合理。笔者对此基本赞同。不过，对于还停留在仅仅依靠成本思路测算征收补偿价值的集体土地上房屋，若能参照周边国有土地上房屋市场价值评估，必是重大进步，至少能在相当程度上消弭相同区位、相同实物状况房屋因土地所有权性质不同产生的巨大价差。有研究者提出改善农村房屋征收评估的技术思路：以国有出让土地上同类地段房屋的市场价格为基准，再减掉由集体土地转为国有土地在征收过程中应缴纳的税费，其具体税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定，最终计算出征收集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了征地费用，基本可以认同为国有土地，所以集体土地房屋交易限制对房屋价值的影响不再考虑。即：集体土地房屋货币征收价=同类地段国有出让土地房屋市场价-土地出让金-征地费用及相关税费。笔者对前述思路整体赞同，不过反对扣除土地出让金。占地所有权性质不同的房屋，其征收补偿价差主要来自于建设用地使用权价差，扣除做法实际上否定了集体土地用益物权的价值。笔者直接援用周边国有土地上房屋市场价值进行评估的目的，正是想弥补这个价差。当然，征地费用及相关税费直接发生，作必要扣除是合理的，模拟市场价格也成为征地补偿的改革方向。以市场价格为基础，对被征土地原产权人进行补偿更能体现征地中权利主体地位的平等性、征收过程的透明性以及价值补偿的公平合理性。
值得一提的是，直接参照相同或相邻区位国有土地上房屋交易实例求取的最终比准价格包含了建设用地使用权与房屋所有权两者的价值，从而避开了对集体土地用益物权单独估价的困扰。
4 集体土地上房屋征收补偿估价对假设开发法的运用
我国征收补偿价与市场购买价终究有差异，征收情形完全不符合公开市场定义的条件，即便集体土地上房屋能够参照相邻国有土地上房屋进行市场评估，补偿结果也不会完全充分。而收益法中关键变量之一的净收益，由于土地用益物权的城乡分割，在租赁市场中实际被低估。为了更充分地补偿集体土地上房屋价值，特别是让被征收人切实分享被征收土地在性质、用途改变后的升值，笔者借鉴整体性原则，提出运用假设开发法。美国联邦政府土地取得(包括征用)补偿价格的评估遵循整体性原则(unit rule)，该原则主要体现在两个方面：一是不把存在多项产权的土地按各产权项目分别评估然后累计形成土地评估价格，而是将该土地作为一宗完整的土地来评估;二是不把存在于土地之上的各项要素，如矿物、建筑物或其他附着物作为单项要素分别评估，而只是将这些要素视为可以提高土地市场价格的因素，对土地这一整体评估出一个价格。当然，集体土地上房屋对其占地用益物权的价值是提升还是减损，值得商榷。进行整体性评估的思路可有效避免单独测算房屋所有权、土地使用权、附带价值的技术困惑。
假设开发法以预测开发完成后的价值减去后续开发必要支出及应得利润来求取估价对象价值，表面看是成本法的倒算，实质与收益法一样以预期原理为支撑，适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产，最典型的是可供开发建设的生地、毛地、熟地。集体土地上房屋随集体土地征收后用于公共利益而非开发建设，但不排除待征集体土地相同或相邻区位地块用于开发建设的情形，如城乡结合部整治、“城中村”改造、土地整理储备等。只要相同或相邻区位地块已经或潜在具备开发价值，就可抛开土地所有权性质差异，将待征集体土地及地上房屋整体视为城市生地或毛地，整体求取集体土地用益物权及地上房屋所有权的价值。具体步骤如下：调查分析待征集体土地及地上房屋状况，根据相同或相邻区位地块规划条件选取最佳开发利用方式，预测开发期限、开发成本、开发税费、开发利润、开发完成后的价值，设定折现率，套入公式进行测算。事实上，除征收后被保留利用的极个别情形外，集体土地上房屋的价值不在于房屋存在，而在于房屋灭失后原占地的重新利用。此时原房屋所有权价值仅停留在拆除物的残值上，可想而知，这样的残值微薄得几乎可以忽略不计。表面看这是一个悖论，房屋价值不在其有而在其无，实际上必须认识到房屋价值至少包含房屋所有权与占地用益物权两大方面，当房屋被征收拆除、占地另作它用时，房屋价值就主要体现为占地用益物权的价值。
假设开发法最适合评估房地产开发用地价值，从而将建设用地使用权货币化。待征集体土地相同或相邻区位地块具有开发潜力的，基于地缘价值，不妨摒弃土地所有权性质歧视，充分发挥此法特长，参照国有建设用地开发价值评判待征集体土地的使用权价值，足额补偿被征收人。如此，两种所有权性质的土地用益物权价差将不复存在。
5 集体土地上房屋征收补偿估价对成本法的运用
成本法是用估价对象在价值时点的重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。根据《房地产估价规范》第5.1.7条，只有在无市场条件或市场不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价时，才采用成本法。前述三种方法对市场条件都有依赖，比较法中可比交易实例自不必说，收益法中的客观收益、假设开发法中房地产开发完成后的价值都来自于市场判断，唯有成本法与房地产市场不相关。或许因为成本法得出的估价结果相对最低，不能客观反映估价对象价值的缘故，才被最后应用。然而在现行制度下，成本法几乎成为集体土地上房屋征收补偿估价的唯一方法。集体土地上房屋没有公开市场，居住房屋经营收益经常不被认可，集体企业可能濒临经营亏损或谋取区域垄断利润而客观收益难以取值，假设开发法似乎又走得太远，成本法遂成为现实无奈的抉择。对于集体土地上房屋所有权，将成本法作为估价方法之一无可厚非，但对集体建设用地使用权，成本法就显得捉襟见肘，毕竟它们的取得无成本可言。不少地方在征收补偿中对集体土地使用权核定一个基准地价幅度，数额通常较低且不与周边市场挂钩，加上扣除折旧的房屋重置成本，补偿金额总体有限。
尽管实践中将成本法作为集体土地上房屋征收补偿估价的单一方法存在理论缺陷和现实无奈，该法也自有用武之地。它适用于很少发生交易又无收益和开发价值的房地产，如公益性房地产、边远水岸地区房地产，以及电厂、油田、机场、码头等满足特殊需要的房地产。边远山区村民住宅几乎不存在交易、不产生庭院经济收益，周边地块几乎没有开发价值，当其因国家交通、水利、能源等公益项目被征收时，成本法就成为补偿价值评估的唯一方法。特定地域、特殊用途、特别业态的集体企业厂房难以求取客观收益，征收补偿时唯有测算其建筑、安装造价和另行取得建设用地使用权的成本;农村公共服务设施被征收拆除后，为保障服务功能须异地重建，成本法之外的其他方法皆不适用。本文反对的不是成本法本身，而是几乎所有集体土地上房屋征收补偿估价都采用重置成本思路。当待征集体土地上房屋具备潜在收益、周边存在房地产交易市场、相同或相邻地块具有开发价值时，宜分别采用收益法、比较法、假设开发法，或至少将这些方法与成本法作比对。事实上，在城镇化进程中，集体土地上房屋征收补偿估价选用多种方法的情形比只能应用成本法的情形要多得多。
6 不同估价方法的交叉验证与结论认定
根据《房地产估价规范》，凡有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要估价方法。收益法、假设开发法的测算过程都有赖于比较法。成本法处于末位选择。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款的规定也体现了这一序位。对同一估价对象，原则上宜选用两种以上估价方法进行评估，除非情势不能。在房地产市场平稳健康的前提下，国有土地上房屋通过不同估价方法求取的价值在理论上应大致相当，这也是估价方法客观性的表现和要求。不过现实情况要复杂得多：在存在房地产市场泡沫的地区，收益法测算价值会远远低于比较法测算价值;在房地产交易市场极不景气的地区，比较法测算价值可能低于收益法甚至成本法测算价值;在具备正的外部性条件和结构性开发潜力时，假设开发法测算价值可能最高;优势区位加特色经营的，收益法测算价值可能高于比较法测算价值;只要房地产市场活跃，成本法测算价值都会处于低位。国有土地上房屋估价尚且如此，集体土地上房屋征收补偿价值倘若采用多种评估方法，结论会更加悬殊，这就涉及到对不同结论的综合认定问题。
笔者认为，为保证评估的客观公正，有条件采用不同估价方法的必须通过多种方法对估价结论进行交叉验证。就集体土地上房屋征收补偿估价而言，如果不同估价方法测算结果差异较大，考虑国家征收成本与估价操作性，就估价方法选用序位建议如下：具备收益潜能的，优先运用收益法;相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的，采用比较法;周边地块有开发价值的，以假设开发法测算结果为标杆;前述条件皆不具备的，应用成本法，该法还可用于验证其他诸法的测算结果。交叉验证后，结合估价师经验及当地实际取值，最大限度实现公正的征收补偿。
参考文献：
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7.Interagency Land Acquisition Conference .Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions，Chicago，IL：The Appraisal Institute.2000
作者简介：
凌学东，就职于北京市住房和城乡建设委员会。
作者：凌学东
摘要：本文从高等职业教育视角，分析了土地估价课程改革必要性，从该课程教学中存在的理论教学与实践脱节、教学方法与手段落后、考核模式不完善等问题入手，指出了该课程必须从教学内容、课程设计、教材编写、教学方法和考核模式等方面进行课程教学整体改革，才能有效地增强学生的职业能力，加快专业改革和建设。
关键词：土地估价;高等职业教育;课程改革;研究实践
基金项目：本文系湖北财税职业学院2013年度教学立项课题“土地估价课程教学内容及方法改革研究与实践”(编号：2013B03)的阶段性成果。教育部《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》(以下简称“教高[2006]16号文”)提出，“要积极推行与生产劳动和社会实践相结合的学习模式，把工学结合作为高等职业教育人才培养模式改革的重要切入点，带动专业调整与建设，引导课程设置、教学内容和教学方法改革”。《土地估价》作为资产评估专业的必修课程，笔者在教学内容、课程设计、教材编写、教学方法和考核模式等方面进行了一些思考和探索。
一、土地估价课程改革的必要性
课程建设与改革是提高教学质量的核心，也是教学改革的重点和难点。[1]课程体系的建设和教学内容改革程度，彰显了专业教学的改革的力度和深度，是高职教学特色的重要体现。高等职业教育的课程改革是一项十分复杂的系统工程，不仅是高等职业教育工作的重心，也是高等职业教育的出发点和落脚点，是连接社会与教学的桥梁。这就要求了高等职业教育的课程改革必须适应社会经济发展的需求，灵活调整和设置专业课程，以适应社会大环境的需求，体现高等职业教育的特色。在高等教育的教育改革中，专业建设是重点，课程的改革是关键，只有在不断优化调整课程体系的前提下，才有可靠的专业建设，学科领域才能真正地得到发展。
《土地估价》这门课程是为了适应我国国土资源资产化管理的需要，为社会培养具备土地估价技能的专业课程。该课程自二十世纪九十年代初开始在高等教育领域设置，经历了我国经济快速发展时期，也经受了房地产市场的洗礼，逐渐走向成熟。但受从业资格的限制，学生难以与实践环节相结合，致使有些高校的学生严重缺乏估价实践能力，难以直接从事土地估价工作，不被工作单位(如估价师事务所)所接受。因此，有必要依据社会对土地估价专业化人才培养需求，对《土地估价》课程教学进行研究分析和改革实践。
《土地估价》是湖北财税职业学院(以下简称“我院”)资产评估专业的核心专业课之一。通过该课程的学习，一方面，能使学生系统地掌握土地估价的基本原理和估价方法等专业技能，拥有独立从事土地估价实务的职业技能，应用于广大的估价实务中;另一方面，是为今后职业生涯发展的奠定坚实的专业基础，为取得全国土地估价师、房地产估价师和资产评估师等执业资格做好准备。
高等职业教育既不同于一般的本科教育，又不同于普通的中专教育，其中最大的一个特色是及时跟踪市场需求的变化，主动适应区域、行业经济和社会发展的需要。随着现代土地评估技术的发展，新的行业规范、新的估价技术以及新的估价方法不断更新和推广，土地估价课程教学应当进行改革。
二、土地估价课程教学存在的问题
1.理论教学与实践脱节。土地估价课程既要求掌握土地估价的基本理论与方法，又要求掌握土地估价的实务及基本程序，跟其它课程相比，土地估价课程具有实践性强、综合性强以及专业化程度较高的特点。
土地估价的教学过程中要求贯穿理论与实践相联系的原则，并在实践上有所侧重。但是目前的实际情况却是，在该课程教学过程中，不具备相关的实践条件，教师本身的实践能力也不强，甚至有些授课教师从未参与过土地估价的实务操作，不具备在教学活动中开展实践活动的能力，学生也不具备实践活动的条件。
2.教学方法与手段落后。土地估价课程的教学方法以讲授法为主，作为实践性很强的一门课程，有着很大的弊端。目前，土地估价课程的教学活动以教师为中心，课堂以教师讲解为中心，讲授的内容过多，学生的自由支配时间较少，自主思考的空间不足，学习的积极性不高，直接以教师认知的结果代替了学生认知的过程。
3.考核模式不完善。土地估价课程目前的考核模式为期末考试和平时考查两种，总评成绩为两者的综合。其中，期末考试考核形式为闭卷考试，主要考查内容为课堂讲授的理论与方法，题型包括单选题、多选题、计算题等，占总评成绩的70%;平时考查包括平时作业成绩和出勤率，占总评成绩的30%。即：总评成绩=期末考试成绩×70%+平时成绩×30%。
以上考核方式是目前高校的一种通用的考核模式，具有一定的普适性。期末考试和平时考查相结合，既考查了课程的理论知识掌握程度，又兼顾了学生平时表现的状态，是一种较为有效的考核方式。但是，该模式没有体现高等职业教育“以能力为本位”的培养目标，考核形式过于单一，忽略了对学生技能的考查。
三、土地估价课程教学改革的方向
1.以“实用、够用、管用”为原则，规范更新教学内容。教学内容的体系的改革是高职高专教学改革的重点和难点。教学内容的设置必须以“实用”、“够用”、“管用”为原则。“实用”指的是教材理论部分内容恰当，符合高职高专职业岗位需要;“够用”是指教材理论部分的深浅符合实际要求，保证教学内容达到培养目标;“管用”理论则指的是必须能在实践中具体指导和推动实际工作。
土地估价课程教学内容的设计必须以“实用”、“够用”“管用”为原则。土地估价课程教学内容的改革必须围绕着以上三个基本原则，以理论教学为基础、以实践教学为手段，科学地、规范地更新教学内容。教学内容的更新要紧跟市场的需求，市场上需要什么样的土地估价专门技术人才，学校就培养以适应市场需求的人才来适应市场的变化。应当按照市场的需求，以培养具备专业知识的实用型人才为目标，对土地估价的课程体系进行改革，凸显高等职业教育的职业化特色。例如，教材的第二章——土地估价的基本理论的“地租理论”和“区位理论”，对于学生来说，就不太“实用”，如“区位理论”的农业区位论、工业区位论和中心地理论等讲述过于复杂，学生难于理解。对于这一部分的内容，可以选取对教学有用的、易于理解和对后面的内容有支撑作用的一部分。再如，对于某些基础概念的部分，教材又没有提及，如什么是“宗地”，何谓“土地产权”，何谓“土地市场”等，以及土地估价的重要作用和意义，从这个方面而言，教材还不“够用、管用”，需要另行补充。在保证了基本理论的前提下，还需增加土地估价实务中操作性较强的一些表格，如：土地征用表格、房屋拆迁表格等。某些常见的评估类型，如：空间权的估价、农用地估价、构筑物的评估、森林资源资产以及矿业权的评估等也应该增加到课程内容中来。对于估价的新规范、新技术、新方法应当及时补充，进一步规范和更新课程内容。
2.以“工学结合”为原则，课程设计项目化。高职院校课程教学与传统高校显著不同的地方在于，必须以“工学结合”为基本原则。传统高校课程面向研究和设计领域，以系统的学科体系知识理论传授为重点，基本上不考虑职业岗位的具体需求。高等职业教育的课程则是面向职业岗位、以职业能力的训练为重点、以项目任务为课程的主要载体，在完成项目任务的同时，学习系统的应用知识和必要的理论、养成良好的职业道德和职业素质。所以，土地估价课程设计必须以“工学结合”为原则。
土地估价课程的设计应当按照工作岗位职责与能力素质的要求，采用基于工作过程导向的设计方法，具体的工作过程项目化，采用任务驱动的模式，以“工学结合”为原则，融教、学、做为一体，以学生为主体，进行工作过程系统化的课程设计。
3.根据实际需要，精心编写教材。教材是教学的依据，教学的效果是否良好，很大程度上取决于教材的选用。根据教学的内容以及学生的水平选取恰当的教材，是教学的一个重要方面。目前关于土地估价方面的教材很多，选用的教材往往是比较权威的。如由中国土地估价师考试委员会编制的《土地估价理论与方法》，该教材是针对全国土地估价师资格考试，和其它另外三本：《土地管理基础》、《土地估价相关经济理论与方法》、和《土地估价法律法规实用手册》自成一个完整的知识体系。但对于高职高专的学生来说，该教材并不是十分适用，原因有三：第一、该教材对土地估价理论知识涉入过深，不易于学生理解;第二，该教材在实践操作上，没有可以参考的例子;第三，该教材没有练习题，不利用学习效果的检验。例如，该教材在建筑物估价(第十章)介绍得较为简略，在城镇土地分等定级(第三章)、农用地分等定级(第四章)的介绍上则过于深入。
教材应当根据实际的需求，选用系统、全面而规范的教材，这是教学过程中最基本、最重要的一个环节。目前的教材大多是适用于本科生，理论较深，对高职学生并不太适用，但是国内还有没有关于土地估价相应的高职教材。针对这一情况，应当根据教学的需要，尝试编写一本适合于高职学生的土地估价的教材。这不仅对任课教师提出了较高的要求，需要掌握更多有关于土地估价的各种理论和方法，并且在教学实践中不断调整更新，更需要学校在时间、条件、经费和政策方面给予更多的支持。
4.以能力为导向，改革教学方法。高职教育培养目标的定位是高素质技能型专门人才，重在培养学生知识、理论的应用能力，重在训练其综合能力，重在培养学生解决工作中实际问题的能力。能力的培养必须以项目为载体，以“工学结合”为基本原则，多种教学方法并用。除了传统的讲授法，还可以将案例教学法、模拟演示法引入到教学中来。
根据土地估价课程实践性强的特点，在课堂教学中积极鼓励使用案例教学法，案例应用得当与否直接关系到教学质量的好坏。案例教学法需要对土地估价实例进行评析，以提高学生估价实务水平。因此，需要将土地估价案例教学的理论、程序、方法综合应用于教学过程中的各个阶段和环节，使之联结为一个有机而完整的教学过程体系。以估价案例分析来加深学生对课程内容的认识和理解，并多角度、多层次鼓励和引导学生形成一种学习的内在动力机制，拓宽对实际估价业务的分析思路，增强其随机应变、判断解决问题的综合能力。
在课堂教学上，还可以开展模拟演示训练的方法，培养学生的实际业务能力。使得学生不但可以巩固土地估价理论知识，还可以熟悉土地估价的操作程序，并且可以在模拟演示条件下，运用不同方法评估各种状况下的待估土地的价格。
5.完善考核方式。考核是教学的一个重要环节，是考察学生对知识和技能掌握情况的一种手段，采取什么样的考核方法是由教学培养目标来决定的。如期末考试用一张试卷来考核的方法过于单一，考试过于注重理论知识的记忆，缺乏科学性。高等职业教育的考试应当充分体现“以能力为本位”的培养目标，就需要将多种考核手段结合起来，以技能考核为主，将理论考核与实践考核相结合的原则进行。
土地估计课程的考核形式应当多样化，除了期末考试、平时成绩以外，还应当将学生在企业实训的表现、课堂提问的表现、分小组讨论情况等结合起来，综合评定成绩。
四、结语
通过开展土地估价课程教学改革的研究，能有效地推动资产评估专业的专业建设。学生通过该课程的学习，在专业技能和职业道德方面得到了锻炼和提高，初步具备了土地评估人员的在实际工作中解决问题的能力，能较好地满足后续学习和工作的需要。
另外，土地估价课程教学的改革还需要提高专业教师的素养。专业教师既要重视自身知识结构和能力的培养，又要勇于承担各类科研课题，还应积极参与实际评估项目，积累实践经验，真正具备“双师型”的教师素质，以促进教学质量的进一步提高。
参考文献：
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[6]王春梅.贯彻实用、够用、管用原则彰显职业教育特色——全国高等学校高职高专药品类专业卫生部"十一五"规划教材《生物化学》编写体会[J].卫生职业教育,2009,27(7).
[7]戴士弘.论工学结合的教学模式(上)[J].宁波职业技术学院学报,2012,(06).
(编辑：陈见波)
作者：王敦 费娥
摘要：土地增值税作为房地产开发的一种税收，基层税务机关在对其清算和征管过程中往往是难度最大的税种之一。通过对土地增值税清算相关政策的梳理，分析了税务机关在征管工作中所面临的实际问题，并从房地产估价角度出发，探讨了房地产估价行业在土地增值税清算流程中可发挥的作用，旨在为税务机关高质高效地完成土地增值税征管工作提供帮助。
关键词：土地增值税;土地增值税清算;房地产估价
作者简介：邓飞、杨多、王微娟，西安通益房地产资产评估测绘咨询集团有限公司。
1 土地增值税清算
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，转让的国有土地使用权、地上建筑及其附着物为其课税对象。通常采用四级超率累计税率核算对土地增值税的应纳税额进行核算，税额为增值额乘以适用税率减去可扣除项目金额乘以速算扣除系数。土地增值税清算是指土地增值税纳税义务人依照有关政策规定，填写《土地增值税清算申报表》，计算应缴纳的土地增值税税额，先向所在税务机关提供清算资料，然后办理土地增值税清算手续，最后结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
土地增值税清算属于一种事后对已发生业务的税务处理，其涉及金额较高、专业性较强、政策差异大、业务繁杂且时间跨度较长。《国家税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税〔2006〕187号) 第6条规定：“税务中介机构受委托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。”在实际的土地增值税清算申报过程中，通常由作为纳税人的房地产开发企业提供资料，再由其委托税务师事务所或其他税务等中介机构出具鉴证报告，交由税务机关负责审核。
2 税务机关征管工作中所面临的困难
纳税人 (房地产开发企业) 普遍存在“逐利心理”，故在核算收入和成本时，往往会做出有利于自身的选择，从而达到降低税务负担的目的，但这也为税务机关在土地增值税征管工作中带来许多问题。
2.1 税务人员房地产项目建设相关专业知识缺乏
土地增值税清算过程中离不开建造师、评估师等相关专业技术人才，但目前税务部门此类技术人才储备较为缺乏，所以在审核中很难发现在土地增值税清算中暗含的问题。以核算项目扣除金额为例，税务人员要在准确掌握相关税收政策的基础上，对房地产开发过程中前期费用、建筑安装及基础设施配套工程等相关方面的专业知识有一定程度的掌握，才可以准确判断清算过程中项目扣除金额的合理性。
2.2 税企双方信息不对称
由于土地增值税清算具有特殊性和复杂性，房地产开发企业通常委托中介机构对项目土地增值税进行代理清算申报。但由纳税人委托的税务师事务所或其他税务中介机构向税务机关递交的资料和相关鉴证报告，由于利益关系驱使，通常都偏向于维护纳税人的相关利益。税务机关工作人员在审核由中介机构整理的税务申报资料时，往往由于中介机构的专业性和原始资料的缺失，不能掌握最基础的纳税信息，形成了信息的不对称性，对土地增值税的清算审核质量造成了较大影响。
2.3 房地产开发企业开发成本分摊的不合理性
在综合性房地产项目中，开发成本的分摊常成为恶意避税的重点区域。开发成本作为中比重较高的扣除项目，對税额影响较大，开发成本的调整通常会引起土地增值税税款的大幅度变化。在自持、出售房地产项目涉及的开发成本分摊上，某些开发商就会将此部分开发成本向出售房地产倾斜，加大土地增值税清算的扣除额，达到少缴税款的目的。
2.4 房地产开发企业提供的建筑安装工程费用不实
房地产开发企业在开发过程中，通常会大量接触相关业务单位，为其虚开发票以虚列成本提供了可行性。例如部分房地产开发企业采取虚签合同、虚列建筑工程费的手段，使得费用额虚高，加大了建安成本的扣除金额。
3 专业房地产估价机构发挥的作用
针对当前土地增值税清算申报质量不高、税务人员缺乏相关专业知识、税企双方信息不对称等相关问题，税务机关可以顺应国家倡导的政府购买服务趋势，以《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》 (国办发〔2013〕96号) 为指导，利用专业机构自身的专业力量和人力资源优势，为税务机关提供“外脑”，扮演揭示税务流失风险及缓解信息不对称的角色。目前，已有多省市的税务机关开始引入相关的中介机构，参与土地增值税清算工作的相关环节，较大幅度地提高了土地增值税清算审核的质量和效率。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 (以下简称《条例》) 第9条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： (1) 隐瞒、虚报房地产成交价格的; (2) 提供扣除项目金额不实的; (3) 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。该《条例》明确规定了在土地增值税清算过程中应当评估的情形，为房地产估价行业在土地增值税清算过程中发挥作用提供了法律基础。但从实务操作来看，《条例》中三种情形恰恰是较难认定的，纳税义务人通常不会认为自己存在上述情形，而税务征管人员对此类情形的认定完全取决于自身对房地产专业知识掌握程度。这就凸显了土地增值税清算过程中房地产估价机构的作用。
3.1 提供房地产建设相关专业知识
房地产估价行业是为房地产的市场、运营、管理、价值提供价值尺度的专业服务业，独立、客观、公正的评估原则及其专业性正是市场经济所需形成的社会公信力的基础。随着当前市场经济的不断发展，现阶段房地产评估机构由少到多、由弱到强，已经过了大发展时期，行业相关制度规范完善，从业人员普遍具有较高的相关专业知识储备。在审核前期工作中，可以为税务审核人员发现土地增值税清算中的隐性问题提供咨询意见。
3.2 消除税企双方信息不对称
税务机关可以选取房地产估价机构构建自己的“智库”，针对土地增值税纳税人所委托的中介机构，利用房地产评估人员的专业知识对其所提供的代理清算申报资料进行核验，并通过对基础资料合理价格的评估，出具专业评估意见或评估报告，以供税务机关参考，消除税企双方信息不对称性，提高清算复核效果。
3.3 对房地产开发企业开发成本分摊进行评估
在土地增值税清算过程中，开发成本的分摊对项目土地增值税预交与清算工作影响较大。房地产估价机构可依据专业知识选用建筑面积法、占地面积法、层高系数法、售价比率法、预算造价法、直接成本法等对房地产开发项目中的土地成本、建造成本、期间费用和开发间接费、非营利性社会公共事业的公共配套设施费进行合理分摊，在对上述费用作公允价值评估的基础上，结合申报资料为税务机关提供有效建议，核验房地产开发企业开发成本分摊的真实性，提高土地增值税清算准确性，避免漏税避税行为。
3.4 对建筑安装工程费用进行评估核实
不同的开发项目，建筑安装工程费通常存在较大差异。现阶段伴随着大数据在房地产估价领域的应用，许多综合实力较强的房地产估价机构都单独或联合建立了区域房地产评估大数据库。作为房地产估价基本估价方法的成本法，在应用过程中建筑安装工程费便是其必需的基础数据单元，也必然存在于房地产评估大数据库中。房地产估价机构便天然的成为了除开发企业自身外，对区域内不同开发类型和开发规模的建筑安装工程费把控程度最高的机构。据此，税务机关在清算项目土地增值税时，借助房地产估价机构的力量，就可以高效地甄别房地产开发企业提供的建筑安装工程费用是否客观合理，并针对不合理的建筑安装工程费用委托房地产估价机构出具详细的咨询性报告，反馈于房地产开发企业，提高土地增值税清算的客观合理性。
4 结束语
土地增值税的清算是一项复杂程度强、专业能力要求高的工作。税务机关在清算过程中引入房地产评估机构，不仅可以大幅提高土地增值税清算的准确性和高效性、保障土地增值税清算效果、避免税款流失，还能弥补税务机关自身不足、提高整體税收征管工作的效率。对于房地产估价行业而言，能为税务机关提供高效服务，将成为房地产估价机构在传统估价业务上的突破。因此，房地产估价机构应不断提高自身专业能力，注重估价基础数据库的建立，为税务机关提供更高效的服务。房地产估价专业人员应在估价执业中不断研究，提高评估精度，建立纳税评估体系，推动房地产估价行业的不断发展。
参考文献：
1.董宏.土地增值税清算全流程操作实务与案例.中国市场出版社.2019
2.刘耀 王哲炜 邓媛 马英 徐航 张振 张浩.纳税评估视角下土地增值税清算问题探讨.天津经济.2018.07
作者：邓飞 杨多 王微娟
一、单项选择题(共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、房地产开发中，所谓的“看地”属于开发程序的阶段.【2007年考试真题】 A：投资机会选择 B：决策分析 C：前期工作
D：获取土地使用权 E：土地
2、下列对土地估价的描述不正确的是。
A：土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素，它对地价产生深刻的影响
C：同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
D：土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来 E：时间因素
3、某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。【2006年考试真题】 A：10.2 B：11.0 C：11.3 D：11.5 E：时间因素
4、大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的__倍。 A.10 B.15 C.16 D.30
5、2010年3月31日，A房地产开发公司征收B村25亩耕地的征地补偿、安置方案被有关部门批准，按照规定，A房地产开发公司应在前支付全部征地补偿费用。
A：2010年7月1日 B：2010年8月1日 C：2010年9月1日 D：2010年10月1日 E：35%～50%
6、传统的城市土地使用制的特征不包括__ A.行政划拨
B.无偿无限期使用 C.有偿有限期使用
D.禁止土地使用权转让
7、运用市场比较法的直接比较法是以为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。 A：待估宗地 B：某交易案例 C：类似宗地 D：标准宗地 E：时间因素
8、目前我国的土地证书主要有__。 A.《国有土地使用证》 B.《国有土地所有证》 C.《集体土地使用证》 D.《集体土地所有证》
E.《土地他项权利证明书》
9、经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补缴土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减求得。 A：批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格 B：原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格 C：批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格 D：批准时居住用地的土地使用权出让金 E：合法性
10、地籍按分类，可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍三种类型。 A：表现形式 B：功能
C：建立的时序 D：所记载的对象 E：35%～50%
11、拟建项目进行投资估算时应该采用。 A：工程概算定额 B：工程预算定额 C：工程结算定额 D：工程决算定额 E：土地
12、本金收益率是()的比率。 A.本金与收益 B.收益与投资 C.收益与本金 D.投资与收益
13、现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下：临街建有一栋七层综合楼，其中地上二层出租给某百货公司做超市，三至四层为甲自用办公用房，综合楼后隔停车场有三栋单层生产车间为甲自用。在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是。 A：遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估
B：若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估
C：在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估
D：若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估 E：合法性
14、应用收益现值法的关键在于合理确定预期收益.当预期收益比较稳定时，可以用作为预期年收益。
A：评估期前后若干年的年平均收益
B：某一经济周期各年收益额的折现加权平均值 C：等差时间序列模型的模拟值 D：等比时间序列模型的模拟值 E：土地
15、有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入;土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年.经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平.则在成本逼近法计算中的投资利息为元。【2006年考试真题】 A：8934 B：18000 C：22500 D：22634 E：时间因素
16、剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法.(2000年真题) A：房地产开发预期总价格与总支出的差额 B：房地产开发的总收益 C：房地产的年租收入
D：房地产的建造总成本和总利润 E：合法性
17、某宗地估价用了4种估价方法，其评估结果为1000元/平方米、1040元/平方米、980元/平方米、1020元/平方米，经分析可确定各自权重为0.4、0.
3、0.2、0.1，则采用加权平均法确定其评估结果为__元/平方米。 A.980 B.1010 C.1020 D.1040
18、土地交易时，土地价格的形成最终取决于。 A：政府土地行政主管部门 B：政府物价管理部门 C：土地估价师 D：土地交易双方 E：时间因素
19、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，()属于对土地价格的设定。
A.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B.估价期日
C.估价机构对估价结果有解释权 D.估价结果的法律责任
20、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于。 A：区域平均地价 B：评估价格的平均值 C：市场价格的平均值 D：成交地价的平均水平 E：合法性
21、城镇土地定级中的综合定级是指。 A：对商住等综合用地的定级 B：对商、住、工混合用地的定级
C：综合考虑社会、经济、自然因素对土地的影响，评定土地级别
D：不考虑具体土地用途的前提下，对各种影响土地质量的因素进行综合评价，得到的土地级别 E：合法性
22、《土地利用计划管理办法》规定，土地开发整理计划指标依据__确定。 A.土地开发整理规划
B.国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标 C.土地利用总体规划
D.建设占用耕地等耕地减少情况 E.建设占用耕地等耕地增加情况
23、在以下选项中，不属于房产现状变更测量的是.【2007年考试真题】 A：房屋的新建与改建 B：房屋的损坏与灭失 C：地名、门牌号的更改 D：房屋的买卖与交换 E：土地
24、关于耕地占补平衡中补充耕地数量质量按等级折算，要求__。 A.严格按照“占一补一”的原则补充耕地 B.按照质量相等的原则补充耕地
C.补充高质量耕地的可以减少补充数量
D.补充耕地质量低于占用耕地的要按等级折算增加补充面积
25、编制__的依据是城镇体系规划和城市规划纲要。 A.城市细部规划 B.城市总体规划 C.城市详细规划 D.城市分区规划
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、下列属于闲置土地的处置方式的有__。 A.延长开发建设时问，但最长不得超过1年 B.延长开发建设时间，但最长不得超过2年 C.变更土地用途，办理有关手续后继续开发 D.政府为土地使用者置换其他闲置土地 E.安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价
2、房屋附属设施测量中以下说法正确的有。 A：柱廊以柱外围为准
B：檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准
C：门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准 D：门墩以墩内围为准 E：门顶以顶盖投影为准
3、根据《房屋完损等级评定标准》将房屋完损等级评定为__。 A.优质房
B.完好房和基本完好房 C.一般损坏房和严重损坏房 D.危险房 E.劣质房
4、土地估价原则中的需求与供给原则是以为基础的。 A：最有效使用原则 B：预期收益原则 C：变动原则 D：竞争原则 E：贡献原则
5、在情形下，土地估价机构不得接受土地抵押委托评估。 A：抵押物为集体土地所有权 B：开发商销售完毕的商品房用地
C：土地使用者抵押已取得土地使用证、未设定他项权利的出让国有土地使用权 D：土地使用者抵押已部分抵押的国有土地使用权
E：欲以共有土地使用权抵押，但未取得其他共有人同意
6、是预期收益原则的具体应用。 A：剩余法 B：成本法
C：收益还原法 D：市场比较法
E：基准地价系数修正法
7、交通运输用地包括。 A：街巷
B：管道运输用地 C：公共用地 D：公路用地 E：河流水面
8、《物权法》规定，物权受到侵害的，权利人可以通过解决的途径包括。 A：上访 B：和解 C：调解 D：仲裁 E：诉讼
9、某套商品住宅销售总价为97.5万元，套内建筑面积130平方米，套内阳台建筑面积10平方米，套内墙体面积10平方米，公共分摊建筑面积20平方米，则下列结论正确的是.【2009年考试真题】 A：该套商品住宅建筑面积150平方米 B：该套商品住宅套内使用面积110平方米 C：该套商品住宅套内使用面积120平方米
D：该套商品住宅建筑面积单价6500元/平方米
E：该套商品住宅套内使用面积单价7500元/平方米
10、在同一地域性市场内，土地价格主要由__决定。 A.价格 B.市场 C.需求 D.质量
11、下列关于行政处罚的决定程序，说法正确的是__。
A.无论采取何种处罚程序，行政主体做出处罚决定都必须是书面形式 B.行政主体做出处罚决定，可以采取口头形式
C.对行政主体准备做出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定，一律不举行听政
D.对行政主体准备做出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定，一律举行听政
E.不能采取简易程序的行政处罚，则需采取一般程序
12、居住区公共绿地布置可以采取不同类型的多级布置方式，包括()等方式。 A.居住区公园一居住小区公园一小块公共绿地 B.居住区公园一居住小区公园 C.居住区公园一小块公共绿地 D.居住小区公园一小块公共绿地
13、基准地价的特点有__。 A.全域性 B.分用途 C.无限期 D.平均性 E.有限期
14、工程量清单计价法对推进我国工程造价管理体制改革的重大作用有__。 A.用工程量清单计价招标符合我国当前工程造价体制改革中“逐步建立以市场形成价格为主的价格机制”的目标
B.采用工程量清单招标有利于将工程的“质”与“量”紧密结合起来 C.有利于业主获得最合理的工程造价 D.有利于标底的管理与控制
E.是工程造价管理体制改革最直接的计价方法
15、土地登记分为初始土地登记和变更土地登记，与初始土地登记相比，变更土地登记具有分散性与个别性、等特点。 A：完整性和连续性 B：经常性和及时性 C：强制性 D：连带性
E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元
16、下列属于土地增值税扣除项目的是__。 A.取得土地使用权时所支付的金额 B.土地开发成本、费用
C.建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D.与转让房地产有关的税金 E.建设部规定的其他扣除项目
17、影响各企业的实际利润水平参差不齐，很不均衡的客观因素有。 A：价格因素 B：地理环境 C：自然资源 D：经营方式 E：投资数额
18、在统计中，众数是.【2008年考试真题】 A：一种统计意义上的平均数
B：分布数列中处于中点位置的数值 C：一种位置平均数
D：分布数列中出现次数最多的数值 E：去掉最大值和最小值后的平均数
19、《协议出让国有土地使用权规定》规定，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照有关规定，采取__方式出让。 A.招标 B.拍卖 C.挂牌 D.协议 E.内定
20、下列不属于企业流动资产的是__。 A.短期投资 B.应收款项 C.货币资金 D.应付款项
21、成本法投资回报率考虑因素为__。 A.开发土地的类型 B.开发周期的长短 C.土地的面积
D.开发土地所处的政治经济环境
22、信用职能主要表现在以下方面。 A：筹集社会各方面的闲散资金 B：融通和分配生产建设资金 C：提高资金使用效益，促进产业结构和产品结构的调整 D：反映经济活动、调节社会需求 E：增加市场资金的流通量
23、不属于房地产项目的特征的是__。 A.房地产项目时间目标的限定性较强 B.房地产项目质量要求高 C.房地产项目前期策划周全 D.房地产项目的费用目标较强
24、城市基本地形图的复测周期一般为__年。 A.3-5 B.3-8 C.5-8 D.5-10
25、我国的国情是人多地少，人均耕地面积相当于世界人均耕地面积的__。 A.27% B.43% C.51% D.68%
术报告考试题
一、单项选择题(共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、土地的供给按其性质可分为__。 A.弹性供给和无弹性供给 B.划拨和出让
C.有限供给和无限供给 D.自然供给和经济供给
2、可直接用于土地评估的收益是指。 A：实际收益 B：客观收益 C：最高收益 D：平均收益 E：合法性
3、不属于影响土地价格的行政因素的是__。 A.土地制度 B.住房制度 C.城市规划 D.城市化进程
4、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列__活动。 A.扩建、改建房屋 B.转让房屋
C.改变房屋和土地用途 D.租赁房屋 E.新建房屋
5、按照《国土资源听证规定》的有关要求，拟定征地项目安置方案的，应当依__听证。 A.协商 B.审批 C.申请 D.职权
6、收益法评估商标权主要是分析确定三项指标，不包括项。 A：收益额 B：折现率 C：贴现率 D：收益期 E：时间因素
7、下列属于工程保险类型的是__工程保险。 A.建筑 B.船舶 C.航空 D.安装
E.实验准备
8、我国《城市用地分类与规划建设用地标准》中规定，规划人均公共绿地面积应不小于平方米.【2004年考试真题】 A：5 B：7 C：9 D：11 E：土地
9、研究房地产开发项目的经济效益主要是为了解决建设项目的“合理性”问题，往往涉及项目的投资、租售收入和__等一系列问题。 A.效益 B.风险 C.资金筹措 D.市场前景
10、《土地管理法实施条例》规定，土地利用计划应当包括下列__内容。 A.农用地转用计划指标 B.耕地保有量计划指标 C.土地汁划指标
D.土地开发整理计划指标 E.土地统计指标
11、当房地产市场需求和供给同时减少时，则均衡价格.【2009年考试真题】 A：不变 B：下降 C：上升 D：不确定 E：土地
12、由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别，因此一般只作为参考指标， 且在实际评估中不能直接采用的是__。 A.存款利率 B.贷款利率 C.实质利率
D.不动产租金与买卖价格的比率
13、在土地的自然特性中，__为人类合理利用和保护土地提出了客观的要求与可能。
A.位置固定性 B.质量差异性 C.面积有限性 D.功能永久性
14、下列不属于资本市场的是__市场。 A.股票 B.债券 C.投资基金 D.期贷
15、在中心地理论中，所谓“中心地”指的是。 A：区域的几何中心 B：泛指的城镇或居民点
C：区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点 D：具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市 E：时间因素
16、由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为__误差。 A.组内 B.随机 C.组间 D.系统
17、占用或征用经济林、薪炭林及其采伐迹地面积公顷以上的，由国务院主管部门审核。 A：25 B：30 C：35 D：40 E：35%～50%
18、能在生产领域以最少的资源消耗生产出最多的、能适合社会需要的产品，主要取决于__。
A.先进的技术水平和生产工艺
B.合理的、科学的产业结构、产品结构、技术结构和组织结构等 C.所取的地理位置、环境占主要因素 D.资源合理开发、有效利用
E.产品适销对路，能尽快地投入市场，并实现其价值
19、企业建造办公大楼领用生产用原材料时，相关的增值税应借记的会计科目是.【2007年考试真题】 A：管理费用 B：生产成本 C：在建工程
D：其他业务支出 E：土地
20、2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。 A.10 B.30 C.60 D.120
21、采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是__。 A.待估宗地价格 B.管理费用 C.销售税费 D.购地税费
22、根据《》I、商投资开发经营成片土地暂行管理办法》规定，外商投资开发区域接引区域外水、电等资源的，应由__经营。 A.开发企业 B.开发区管委会
C.开发区所在地人民政府 D.地方公用事业企业
23、在城市规划中，区级公共设施的服务半径应确定在范围内。 A：小于300m B：300～500m C：500～1000m D：1000m以上 E：时间因素
24、由于成为交易对象的土地具有__，各个地块都有独特的价格，因此其替代性有限。 A.固定性 B.个别性 C.不增性 D.永续性
25、根据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平__的一类土地中选取。 A.最差 B.最低 C.居中 D.最高
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、行为税的税种主要有__。 A.印花税 B.屠宰税 C.宴席税 D.增值税 E.调节税
2、建筑物的价格水平的影响因素主要包括__。 A.建筑物重置价 B.社会经济因素 C.环境因素 D.其他因素 E.人口因素
3、地价整体状况分析和判断是土地估价师要具备的基本能力。假定甲城镇和乙城镇相邻且规模相当，如果甲的GDP增长率为9%，乙为7%，甲的城市建设用地面积增长率为7%，乙为5%。根据这一情况分析，以下判断中__正确。 A.甲城镇的地价水平一定高于乙城镇 B.甲城镇的地价上涨速度一定高于乙城镇 C.甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相同
D.由于竞争，甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相反
4、下列属于违法犯罪行为的是__。 A.偷税 B.漏税 C.欠税 D.抗税 E.避税
5、不动产开发建设周期包括。 A：土地取得期
B：规划设计和工程预算期 C：工程建设期 D：租售期 E：土地
6、建设工程实行招标投标的作用是.【2004年考试真题】 A：有利于保证质量和工期 B：有利于降低造价 C：有利于政府监督
D：促进承包企业提高管理水平和技术水准 E：资本金利润率
7、城镇集聚规模资料的收集与调查的资料包括__。 A.城镇人Kl密度
B.城镇全年
二、三产业增加值 C.城镇全年工业销售收入
D.城镇全年建设固定资产投资额 E.城镇全年全部从业人员数
8、评估国有土地使用权出让价格时，应遵循()等要求。 A.土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准
B.用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金 C.采用两种以上的方法进行评估
D.估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 E.搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性
9、下列应作为土地估价委托合同约定条款的有()。
A.本项评估是为甲方以土地使用权作价入股提供价格参考
B.经双方协商，本项土地估价的基准日确定为2007年8月1日
C.本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限为50年
D.甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方 E.乙方评估价格水平应满足甲方的意愿
10、分析确定土地估价技术思路应考虑。 A：估价对象状况 B：现有资料情况 C：估价目的 D：影响土地价格的因素 E：土地取得费用
11、在其他条件不变的前提下，建设一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，下列判断最合理的是()。 A.居住区地价上升，仓储、工业用地地价下降 B.居住区地价上升，仓储、工业用地地价上升 C.居住区地价下降，仓储、工业用地地价一定上升
D.居住区地价下降，仓储、工业用地地价持平或者上升
12、根据我国城镇基准地价的性质及其表现形式，级别基准地价属于.【2002年考试真题】 A：时期指标 B：时点指标 C：平均指标 D：总量指标 E：加权平均数
13、根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由__经营、管理。 A.村集体经济组织 B.村民委员会 C.村民
D.村民小组 E.村民代表
14、住宅建筑密度取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，与()等有密切关系。 A.建筑间距 B.建筑层数 C.建筑层高
D.建筑排列方式
15、下列，属于土地管理的原则。 A：依法管理原则 B：分散管理原则 C：统一管理原则
D：充分合理利用和保护土地原则 E：维护社会主义土地公有制原则
16、以下属于其他辅助资料的是。 A：历史地价资料 B：地籍图
C：市政管线图 D：土地交易资料
E：城镇规划等有关资料
17、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，其主要内容不包括__。 A.城市功能分区布局
B.规划范围内各类不同性质的用地面积与用地界线 C.各级支路的红线位置 D.各地块建筑容量、建筑形态
18、《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)规定，在宅基地审批过程中，乡(镇)国土资源管理所要做到“三到场”。“三到场”是指。 A：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等
B：宅基地经依法批准后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等
C：宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地
D：村民住宅建成前，要到实地检查是否按照批准的面积和要求建设
E：村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地
19、下列关于建筑区划内的道路、绿地、车位、车库等，表述不正确的是。 A：建筑区划内的道路，全部属于业主共有 B：建筑区划内的绿地，全部属于业主共有
C：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有 D：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足物业管理企业的需要
E：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
20、根据《房地产测量规范》，房屋建筑面积按其水平投影面积的一半计算的有.【2009年考试真题】 A：无顶盖的室外楼梯 B：未封闭的阳台、挑廊
C：层高小于2.2米的地下室、半地下室 D：层高在2.2米以上的地下室、半地下室 E：房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池
21、房地产开发项目策划中区位分析与选择包括。 A：地域分析与选择
B：具体地点的分析与选择 C：建筑总面积的分析与选择 D：平面布置的分析与选择 E：建筑布局的分析与选择
22、下列关于国家实行土地登记制度，说法正确的是__。 A.县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册
B.县级以上人民政府土地行政主管部门对所管辖的土地进行登记造册 C.乡级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册
D.任何单位和个人不得侵犯依法登记的土地所有权和使用权 E.依法登记的土地所有权和使用权受法律保护
23、下列关于征收土地补偿费管理和使用。表述正确的是__。 A.土地补偿费归农村集体经济组织所有 B.土地补偿费归农民所有
C.不需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用
D.需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用
E.地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有
24、地籍管理的内容有。【2002年考试真题】 A：初始土地登记 B：土地资源调查
C：土地利用动态监测 D：土地整理规划 E：建立地籍信息系统
25、《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》(国土资发[2002]237号)规定的内容有。
A：土地估价师资格应通过公开考试取得
B：土地评估中介机构实行土地估价行业国家土地管理部门注册的制度
C：各级土地行政主管部门应将土地估价人员和评估机构的注册信息向社会公开，并提供查询服务
D：各级土地行政主管部门应将土地估价人员和评估机构的注册信息向社会公开，但不提供查询服务
E：建立行业规范，加强行业监管
来源： 103网校
土地估价师考试真题是：
刑法土地条款中，对以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让.倒卖土地使用权，情节严重的，处( )。
A. 处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
B. 处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
C. 处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
D. 处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
要解答这个题目，首先我们得明确土地转让的相关概念。在我国，根据刑法的规定，土地的所有权是属于国家的，任何个人均不具有对土地的所有权。在土地转让过程中，转让的是土地的使用权。也就是说，一块土地，不管怎么使用这块土地，也不管土地的使用者是谁，土地的所有者都不会变，只能是国家。土地使用权的转让，也需要经过一定的手续审批，符合一定的法律章程才可以。这方面的行为规范是土地管理法规。
那么对于违反了土地管理法规的转让、倒卖土地使用权的行为，国家会有怎样的处罚呢?根据《刑法》的规定，为了牟取不正当经济利益，不顾国家法律法规的约束，非法对于所使用的土地进行倒卖，或者进行转让的，一经发现会受到刑法的严厉制裁。如果情节严重影响恶劣的，将会被判处有期徒刑或者拘役，最高的刑期可以达到三年;并且会对有关当事人进行经济处罚，罚款金额在成交价的5%以上，最高是20%。如果情节特别严重，则最高刑期可以到七年，最低三年，罚金比例不变。所以这道土地估价师真题的正确答案毫无疑问是A，
前冲刺
一、单项选择题(共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、保险公司的利润主要来自于。 A：承保利润和广告利润 B：承保利润和投资利润 C：承保利润和推销利润 D：投资利润和广告利润 E：土地
2、在计算房屋建筑面积时，层高在__m以下的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室等不计算在内。 A.2.0 B.2.1 C.2.2 D.2.3
3、我国计划“十五”期间建造城镇住宅27亿平方米，比“九五”时期净增3.55亿平方米.要实现这一目标，平均每年需新建城镇住宅亿平方米.【2004年考试真题】 A：4.69 B：6.11 C：4.50 D：5.40 E：土地
4、若要用收益还原法评估不动产价格，应选用__对房地产纯收益进行还原而求取。
A.综合还原利率 B.建筑物还原利率 C.土地还原利率 D.房地产还原利率
5、按照权属类型划分，我国土地政策分为土地所有权政策、等。 A：土地承租权政策 B：土地收益权政策 C：土地开发权政策 D：土地保护权政策 E：35%～50%
6、在基础设施建设的原则和要求中，下列说法错误的是.【2006年考试真题】 A：先场内，后场外，场外由近及远 B：先全场，后单项，全场由平土开始 C：先地下，后地上.地下先深后浅 D：管线道路先完成主干，再完成分支 E：土地
7、某房地产企业与某银行有长期的合同关系，但银行发生意外事件，不能及时给房地产企业贷款，使开发项目不能及时进行，以致造成损失.这种房地产开发经营风险属于.【2002年考试真题】 A：经济风险 B：人事风险 C：金融风险 D：财务风险 E：土地
8、工业区位理论的核心就是对运输、劳力及相互作用的分析和计算。 A：道路因素 B：区位因素 C：集聚因素 D：资金因素 E：时间因素
9、在城镇土地定级因子中，道路通达度是指。 A：道路的宽度
B：道路对某特定土地区位的影响程度 C：道路车道数
D：道路在城镇交通中的地位和作用 E：时间因素
10、在一定收入水平和考虑往返交通费用条件下，住房消费者在住房之间做出适当的选择是住房消费者最基本的住房需求选择行为.【2004年考试真题】 A：布局和面积 B：装潢和面积 C：选址和面积 D：选址和布局 E：土地
11、某交易不动产的土地使用面积为200平方米.成交总价为100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为__元。 A.3750 B.4000 C.5000 D.5333
12、在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用。 A：租金剥离法 B：层次分析法
C：总分频率曲线法 D：级差收益测算法 E：合法性
13、路线价估价法的精度与__密切相关。 A.路线价修正体系与深度指数 B.路线价修正体系与标准宗地 C.路线价与路线价修正体系 D.路线价与标准宗地
14、土地估价行为是的一种。 A：房地产经济 B：房地产证券 C：房地产金融 D：房地产中介 E：合法性
15、土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项.这笔款项被称为最为确切。(2006年考题) A：土地评估价格 B：土地成交价格 C：客观市场价格 D：申报地价 E：时间因素
16、关于印发《查处土地违法行为立案标准》的通知(国土资发[2005]176号)规定，不符合法律规定的条件，擅自转让房地产开发项目的，属于__。 A.非法转让土地类 B.非法占地类 C.破坏耕地类 D.非法批地类
17、《土地估价师资格考试管理办法》规定，土地估价师资格考试__举行一次。 A.每半年 B.每年 C.每两年 D.每三年
18、城市性质是城市主要职能的概括，即的体现。 A：共同特征 B：个性特征 C：整体特征 D：主要特征 E：时间因素
19、由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有()。 A.优先性和完整性 B.显著性和完整性 C.显著性和特殊性 D.优先性和特殊性
20、资产评估中的无风险利率一般采用.【2002年考试真题】 A：政府发行的债券利率 B：银行利率
C：企业发行的债券 D：资金的市场利率 E：土地
21、下列用地在城市用地中占比例最大的是用地。 A：居住 B：工作 C：商业 D：绿地
E：时间因素
22、销售不动产的营业税税率为。 A：1% B：3% C：5% D：8% E：土地
23、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。【2006年考试真题】 A：估价基准日 B：估价目的
C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素
24、按照《国土资源听证规定》的有关要求，拟定征地项目安置方案的，应当依__听证。 A.协商 B.审批 C.申请 D.职权
25、对工业用地价格影响最大的两个因素是。 A：位置和环境 B：位置和基础设施 C：交通条件和基础设施 D：交通条件和环境 E：时间因素
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、按照《限制供地项目目录》限制提供建设用地的是。 A：对须在全国范围内统筹规划布点的 B：涉及国防安全和国家利益的
C：危害国家安全或者损害社会公共利益的 D：需要低于国家规定地价出让土地的 E：需要低于国家规定地价出租土地的
2、在房地产开发经营过程中，由于各种无法预料的市场需求波动的影响，使房地产开发经营企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。这种风险主要指()。 A.政治风险 B.经济风险 C.金融风险 D.意外风险
3、《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定，__负责土地使用权抵押登记工作。
A.市级以上地方人民政府土地管理部门 B.县级以上地方人民政府
C.县级以上地方人民政府土地管理部门 D.乡级以上地方人民政府
4、在综合分析中，常用的统计分析方法有。 A：动态趋势分析法
B：相关分析与回归分析法 C：概率分析法 D：大量观察法 E：敏感性分析法
5、农用地定级中，分析定级因素与土地质量的关系分为三种情况，属于正向型关系。
A：土壤有机质 B：土层厚度 C：土壤含盐量
D：灾害性天气频率 E：土壤酸碱度
6、证券投资基金的特点包括。 A：风险性高 B：集合投资 C：专业管理 D：分散风险
E：收益有一定保证性
7、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，拍卖所得价款的清偿顺序应该是__。
A.先缴纳相当于土地使用权出让金的款额 B.抵押权人优先受偿
C.数额最大的债权人优先受偿 D.最早的债权人优先受偿
8、《城市房地产管理法》规定为房地产交易的基本制度。 A：房地产价格申报制度 B：房地产价格评估制度 C：房地产价格认定制度
D：房地产价格评估人员资格认证制度 E：国有土地有偿有期限使用制度
9、某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是()。 A.补偿价格=工业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格 B.补偿价格=工业用途评估地价一土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格 C.补偿价格=商业用途评估地价一土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格 D.补偿价格=商业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格
10、当房屋的耐用年限超过土地使用年期时，计算房屋年折旧费不应考虑房屋。 A：已使用年数 B：尚可使用年数 C：残值
D：累计折旧值 E：土地
11、供求均衡法则成立的条件是__。
A.供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争 B.供给者与需求者各为不同质的商品而进行竞争 C.同质的商品随价格变动而自由调节其供给量 D.同质的商品随价格的变动而自由调节其需求量 E.供给者与需求者为商品量而进行斗争
12、《土地估价师资格考试管理办法》规定，被取消考试资格未满__年的，不能报名参加土地估价师资格考试;已经办理报名手续的，报名无效。 A.2 B.3 C.4 D.5
13、增值税的优点有__。 A.有利于贯彻公平税负原则 B.有利于生产经营结构的合理化 C.有利于扩大国际贸易往来
D.有利于国家普遍、及时、稳定地取得财政收入 E.有利于纳税人的财产均衡
14、分析说明，顾问公司在研究市场的过程中，基本上可以把__作为基础的研究工作， 每隔一年或半年进行一次。 A.地区经济分析 B.多种用途比较 C.供求分析 D.营销建议
E.社会因素分析
15、建设项目用地预审应当遵循的原则包括__。 A.符合土地利用总体规划 B.保护耕地，特别是基本农田 C.合理和集约节约利用土地 D.符合国家供地政策 E.符合集体土地政策
16、依据《中华人民共和国企业国有资产法》，国有企业改制涉及土地使用权折算为国有资本出资或者股份的，应当以__作为确定出资额或股份数额的依据。 A.资产账面原值 B.评估确认价格 C.资产账面净值 D.拍卖成交价格
17、在对城镇土地的质量评估中，以下属于微观区位条件的是__。 A.城市集聚程度 B.城市区域位置 C.城市网络地位 D.城市环境条件
18、土地使用权的出让市场是土地__级市场。 A.一 B.二 C.三 D.四
19、某建设项目占用城市建设用地区外的耕地50亩，向当地政府缴纳了耕地开垦费，但因耕地后备资源匮乏，经上级政府部门协调将耕地开垦费转交邻县异地代补耕地。按照耕地占补平衡制度的基本要求，__是补充耕地的责任单位。 A.建设项目单位 B.当地政府
C.接受开垦费的邻县政府 D.被占地农民集体
20、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序应包括.(1998年真题) A：确定待估宗地所处的路线价区段和路线价 B：确定待估宗地的临街深度和其他因素条件
C：确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数 D：估算宗地地价
E：对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等
21、个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是__。 A.宗地用途 B.宗地是否临街
C.宗地基础设施条件 D.宗地形状
22、《耕地占补平衡考核办法》规定其制定的法律、法规依据为。 A：《城市房地产管理法》 B：《土地管理法》 C：《城乡规划法》
D：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 E：《农业法》
23、我国历史上首次开展全国性大规模的土地清丈是在__。 A.秦朝 B.汉朝 C.唐朝 D.宋朝
24、某人民政府经批准征收集体土地，其中包括20亩耕地和3亩乡镇企业厂房用地，根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，应支付的征地补偿费中包括__。
A.23亩被征土地的土地补偿费 B.3亩乡镇企业厂房的补偿费
C.23亩被征土地上供养人员的失业保障金 D.20亩被征耕地上供养人员的安置补助费 E.20亩被征耕地上的青苗补偿费
25、下列__情况适合选择路线价估价法。 A.成片开发的土地 B.城市繁华商业区
C.市场规范且交易实例较多的区域 D.大面积工业地
1.城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是( )。
A.土地实际利用状况 B.设定内涵条件下的评估地价
C.现状条件下的评估地价 D.评估时间
2.土地估价行为是( )的一种。
A.房地产经济 B.房地产证券
C.房地产金融 D.房地产中介
3.判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是( )。
A.该地块的最佳利用方式 B.该地块的收益是否均衡
C.最有效使用方式可以持续多久D.目前利用方式是否为最有效
4.下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是( )。
A.人口密度控制、用地结构 B.建筑物密度、容积率
C.区域交通管制、用地结构 D.公用设施条件、容积率
5.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是( )。
A.农用地等别 B.农用地利用等别 C.农用地自然等别 D.农用地定级等别
6.在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为
15、
10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为
12、21，则其商服繁华度作用分值为( )。
A.33 B.45 C.48 D.78 7.在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。下列关于二者关系的观点正确的是( )。
A.划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权
B.二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当
C.二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金
D.由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易
8.经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减( )求得。
A.批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格
B.原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格
C.批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格
D.批准时居住用地的土地使用权出让金 9.评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是( )o A.市场比较法 B.成本逼近法
C.收益还原法 D.基准地价系数修正法
10.采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是( )。
A.职工工资B.房屋折旧费 C.营业税 D.改扩建费用
11.某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1%，土地还原率为5%，则该宗地当前的无限年期价格为( )万元。
A. 100 B.125 C.120 D.83.3 12.下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是( )。
A.在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差
B.真正现实意义上的工业用地价格可以通过土地利用收益还原并测算出来
C.基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强
D.招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因
13.利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括( )。 A.前期、建设期、销售期 B.前期、开发期、销售期
C.建设期、销售期 D.开发期、销售期
14.我国地价体系的核心是( )。
A.交易地价和标定地价 B.基准地价和标定地价
C.交易地价和成交价格 D.基准地价和公告地价
15.房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为( )。
A.首批房屋拆迁之日 B.全部房屋拆迁之日
C.当期(段)房屋拆迁实施之日D.房屋拆迁许可证颁发之日
16.某耕地区片近三年平均年产值为1700元/亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为( )万元/亩。
A. 4.25-5.95 B.2.72-4.42 C. 2.72 -4.25 D.1.70-2.72 17.按照城市地价动态监测工作的要求，下列关于地价监测点评估的表述( )是正确的。
A.监测点价格须反映监测期内地产市场的客观状况，评估时可直接按土地实际成交价格确定 B.监测点地价应采用市场比较法、收益还原法等基本估价方法进行评估
C.取路线价法、市场比较法测算结果的算术平均值作为某商业地价监测点季度监测价格
D.实施地价监测时，地价监测点价格评估的估价基准日确定为每年的1月1日
18. 2008年8月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地，土地出让年期为40年。在取得房屋预售许可证后，该公司与某超市签订了租赁合同，租期为5年，租金比市场租金低15%左右。2009年8月竣工时对整体不动产进行价格评估，下列做法正确的是( )。
A.应考虑市场租金，而不应考虑实际租金
B.以市场租金为基础，用合同租金对市场租金进行修正
C.以合同租金为基础，对其进行15%左右的修正
D.租赁期以合同租金为基础，其余年期以市场租金为基础
19.某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元/平方米，根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》(国土资发12006] 307号)的规定，该市工业用地出让最低限价为284元/平方米，2008年8月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于( )元/平方米。
A.210 B.240 C.284 D.300 20.某工业用地无限年期价格为1020元/平方米，土地还原率为5%，则该地的年租金为( )元/平方米。 A. 51.00 B.55.87 C.59.44 D.98.27 21.某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期为( )。
A.2079年7月 B.2079年2月
C.2076年7月 D.2076年2月
22.某宗地生地价格为Pl，熟地价格为P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为P3，若其正在使用的不动产价格为P4，则正常情况下( )。
A.P1 C. P2 23.某企业于2008年1月经出让取得一宗工业用地50年土地使用权，2009年1月厂房通过竣工验收，其经济寿命为60年。若厂房正常使用，截止到2015年1月时，其剩余耐用年数为( )年。
A.43 B.44 C.53 D.54 24.某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容积率分别为
3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为( )。
A.甲小于乙 B.甲略大于乙
C.甲与乙相同 D.甲远大于乙 25.某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为( )。
A.宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整
B.宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通讯、通气)及宗地内场地平整
C.宗地红线外“五通”(通路、通电、通下水、通讯、通气)及宗地内场地平整
D.宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通热)及宗地内场地平整
26.估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为3000万元。委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进ISO国际质量管理体系后投资成本节省5%的有效证明。在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为( )。
A.复核结果高于3000万元 B.复核结果低于3000万元
C.维持原估价结果不变 D.依重新计算的最终结果确定
27.因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是( )。
A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减
B.采用完全市场公开价值标准评估底价 C.根据法院出具的意见评估底价
D.根据案件申请执行方的意见评估底价
28.关于面状的土地定级因素，下列描述不正确的是( )。
A.此类因素所依附的客体在城镇中占地面积较大
B.只对自身客体所在位置上的土地有影响
C.只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状因素处理
D.绿地状况、自然条件可为面状因素
29.下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有( )。
A.被取消土地估价师资格已3年
B.被取消考试资格已3年
C.在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年
D.因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年
30.某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对厂区内职工宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式有( )。
A.将该部分用地分割出来，按照住宅用途进行评估
B.将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估 C.纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估
D.按委托估价方的要求进行用途设定和评估
二、多项选择题(20题，题号31—50，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 35分) 31.在土地估价资料收集中，下列选项属于产权登记资料的是( )。
A.国有土地所有证 B.国有土地使用证
C.房屋所有权证 D.土地登记卡
E.城镇规划图外语学习网
32.土地估价师可从城市总体规划图中了解到待估宗地的基本信息有( )。
A.容积率 B.周围土地利用环境
C.建筑物高度 D.覆盖率限制
E.用途
33.土地估价报告审核的主要内容有( )。
A.估价假定前提和限制条件
B.市场分析过程 C.估价技术路线、方法选择及运用
D.估价结果
E.参加现场踏勘的人员
34.按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，在征收50亩耕地、5亩乡镇企业建设用地时，应支付的征收土地补偿费有( )。
A.被征收土地需要供养人员的失业保障金
B.土地补偿费
C.被征收耕地需要安置的农业人口的安置补助费
D。青苗补偿费
E.地上附着物的补偿费
35.按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有( )。
A.尚有半年到期的临时用地上的简易房屋
B.平房屋顶搭建的屋顶棚屋
C.占用公共设施用地建造的商业店铺
D.住宅小区建设的车棚
E.没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋 36.利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意( )。
A.同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验
B.同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验
C.用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验
D.用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除
E.用￡检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除
37.下列房地产开发活动，可采用剩余法进行评估的是( )。
A.开发商确定竞拍地块所能支付的最高价格
B.投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价
C.投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本
D.投资者估算建设项目的预期利润
E.市政府办公楼改造的地价评估
38.下列选项中，必须计入土地开发费的有( )。
A.土地平整费 B.小区开发费
C.公交站点建设费 D.公用设施配套费 E.客运铁路专线
39.宗地估价时，下列关于确定估价基本事项描述正确的是( )。
A.确定估价采用的技术路线和估价方法及估价报告备案部门
B.估价对象主要包括位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等
C.应根据估价期日确定估价日期
D.应根据估价目的和委托方的要求确定估价期日
E.应根据委托方的要求确定估价目的
40.下列关于政府干预地价过度上涨的正确说法是( )。
A.征收土地增值税，用于政府基础设施建设
B.保证政府对土地的绝对控制权
C.促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化
D.使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调
E.满足社会各部门发展对土地的需求，防止土地资源和资产浪费
41.某宗地位于城市郊区，临城市主干道，周边生活基础设施不够完善，所在街道人口密度较小。宗地西高东低，北段边界呈弧形，为不规则多边形。根据所给资料可以准确认定的宗地个别条件有( )。 A.宗地内“三通一平” B.宗地临城市主干道
C.宗地不平坦 D.宗地交通非常便利
E.宗地周边人口密度较小
42.下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有( )。
A.适用于新开发土地的估价
B.适用于建成区土地的估价
C.适用于山区乡镇企业用地的估价
D.适用于商业用地的估价
E.适用于学校、公共设施用地的估价
43.开发商经出让取得某宗商品房开发建设用地，在开工建设前接到政府规划调整通知，将该地块列入经济适用住房开发建设用地，提高容积率，并将南面临路的部分土地改为街头绿地。下列关于开发商重新办理用地手续的正确说法是( )。
A.没有改变用途，政府不需要给开发商补偿
B.由建商品房改为建经济适用房，应返还给开发商出让金
C.必须将开发商支付的街头绿地部分的土地出让金全部返还
D.新增加的容积率是经济适用住房建设的要求，不应向开发商收取新的费用 E.绿地产权归未来业主共同所有
44.下列有关农用地分等和定级相互关系的认识正确的是( )。
A.农用地级别是等别在县级行政区范围内的续分
B.农用地分等和定级分别以在全国范围、在县域范围内可比作为基本目标
C.农用地分等和定级分别反映了农用地综合质量和土地利用价值的优劣
D.农用地分等、定级本质上都是对同一区域内的农用地质量进行评价
E.农用地定级必须在分等的基础上进行
45.已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为y.，政府确定其出让底价为%，拍卖中其成交价为%。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有( )。
46.某乡镇经批准需征收集体土地修建一条公路，其中需占耕地25公顷、其他土地8公顷。下列关于征地补偿费的使用和分配的正确说法有( )。
A.土地补偿费归村民集体经济组织所有
B.安置补助费可以发放给被安置人员本人
C.土地补偿费必须发给全体农户
D.安置补助费可以支付给农村集体经济组织，用于统一安置 E.安置补助费可以用于农村集体基础设施建设
47.下列关于土地估价师资格制度说法正确的是( )。
A.土地估价师必须经注册才能签署估价报告
B.土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核
C.土地估价师的专业实践期不少于一年
D.土地估价师不可以评估地上建筑物
E.国家实行土地估价师资格认定制度
48.对于下列各类型土地，适宜选用替代原则进行评估的是( )。
A.寺庙用地 B.别墅用地
C.小型油井用地 D.高尔夫球场用地
E.文化遗产用地
49.按照《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》的规定，下列说法正确的有( )。
A.应当收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料
B.应当开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究
C.报告中的土地增值收益率由土地估价师直接确定 D.划拨土地使用权价格评估，可采用一种估价方法确定
E.企业改制上报备案的土地估价报告必须同时包含划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格
50.下列关于征地区片综合地价测算基本要求的描述正确的有( )。
A.征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，可以设定宗地补偿费修正体系
B.设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系不需公布
C.一个县的征地区片价原则上控制在4-6个级别
D.征地区片价应设定对应的基准时点，一般3-5年更新1次
E.征地区片价公布时，修正体系不需公布，由国土部门掌握
三、情景分析题(2题，内含10小题，题号5160小题的问题。
56.从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有( )。
A.宗地两面临街 B.土地开发程度为“七通一平”
C.宗地为长方形 D.地质状况较好
57.假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为( )元/平方米。 A. 4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D.3770.8 58.该宗地当前的评估价格为( )元/平方米。
A. 1000 B.2500 C.2945 D.3120 59.若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，( )万元银行可以接受。
A.25 B.37 C.45 D.50 60.委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有( )。
A.委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意
B.委托方拟将该不动产出售但未发生
C.委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同
D.委托方将该不动产出租
四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/平方米，总价为元：计算最终结果均保留整数，单价为元/平方米，总价为万元。评分说明：分项分步记分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分) (一)某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下：
(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1-4层为商场，建筑面积10000平方米;8层为设备层，建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。
(2)该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5.5元，写字楼为每平方米建筑面积3.5元。
估价师对市场进行调查获得一些资料：
(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。
(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5.0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。
(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。
(6)当地土地还原率为8%，综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%，有关的银行存款年利率为6.5%，贷款年利率为10%。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。
(二)某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下： (1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2500平方米，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2%; (2) 2003 -2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%; (3) 2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元/平方米，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元/平方米，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%：
(4)当地银行一年期贷款利率为12%，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%; (5)该类建筑物的重置价为1500元/平方米。
2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。
一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、在我国，城市__往往反映城市在相应区域内的集聚能力。 A.人口密度 B.人口规模 C.住房密度 D.住房规模
2、规定建筑后退红线的距离是阶段的规划内容之一。 A：总体规划 B：分区规划
C：控制性详细规划 D：修建性详细规划 E：土地
3、增值税实行比例税率，税率分为__两档。 A.17%、13% B.18%、14% C.17%、15% D.18%、13%
4、在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是。 A：送文函
B：估价工作报告 C：土地估价报告
D：土地估价技术报告 E：时间因素
5、城市用地中商业、娱乐、旅游用地使用权为__年。 A.40 B.50 C.60 D.70
6、下列不属于单元划分方法的是__。 A.多种因素判定法 B.均质地域法 C.网格法 D.叠置法
7、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。 A.建设项目用地实行分级预审
B.建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查
C.需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审
D.建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告
E.需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审
8、标准深度的连线被称为__。 A.深度线 B.里地线 C.标准线 D.路线
9、某宗房地产，建筑层数6层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/平方米，则其土地价格为元/平方米。【2004年考试真题】 A：100 B：200 C：300 D：600 E：时间因素
10、在会计实务中，判断一项投资是否属于短期投资，关键是看。 A：投资是否一年到期 B：投资目的 C：投资性质
D：投资是否易变现 E：土地
11、在我国，对于商誉会计处理的原则是.【2004年考试真题】 A：一律不入账
B：外购商誉可以入账
C：外购商誉和自创商誉均可入账
D：只有符合条件的自创商誉才能入账 E：土地
12、下列关于土地使用税的计税依据，正确的是__。
A.凡由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准
B.未组织测定的，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的面积为准
C.尚未核发土地使用证书的，由税务机关核定土地面积，待核发土地使用证书后再作调整
D.尚未核发土地使用证书的，由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用证书后再作调整
E.未组织测定的，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，也不以证书确认的面积为准
13、《经济适用住房管理办法》规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于__核定。 A.1% B.2% C.3% D.4%
14、使用其他非土地资源时所支付的报酬称为。 A：广义地租 B：狭义地租 C：准地租 D：经济地租 E：时间因素
15、某企业自建一厂房，建筑面积5000平方米，造价2500万元，预计使用年限为30年，残值为500万元，则该厂房在第10年年末账面价值为万元.【2009年考试真题】 A：1667 B：2400 C：1833 D：1167 E：土地
16、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的求取。
A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地内外受益分摊的开发费用总和
C：宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费 D：宗地外受益分摊的开发费用 E：时间因素
17、条件、位置大致相同的几宗土地，形状的宗地一般地价较高。 A：三角形 B：梯形
C：平行四边形 D：矩形 E：时间因素
18、调控房地产市场的基本手段是__。 A.土地供应 B.土地征收 C.市场管理 D.耕地保护
19、城镇土地使用税，按计算，分期缴纳。 A：年 B：季 C：月 D：旬 E：土地
20、计提折旧一般以月初固定资产的__为依据。 A.重置完全价值 B.折余价值 C.现值 D.账面价值
21、新古典主义地租模型中的代表阿兰索的主要贡献在于：将空间作为地租的一个核心问题进行了考虑，首次引入概念，解决了城市地租计算的理论方法。【2008年考试真题】 A：竞争模式 B：区位平衡 C：边际效益 D：博弈占位 E：时间因素
22、土地价格形成的基础有()。 A.土地的稀缺性 B.土地的效用大小 C.土地的生产成本 D.土地的需求 E.土地的可流转
23、根据《协议出让国有土地使用权规定》，在有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于。
A：出让地块所在级别基准地价的70% B：出让地块所在级别的基准地价 C：经基准地价系数修订后的宗地价格 D：征地区片综合地价 E：35%～50%
24、2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨，“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，__才能够评估出估价对象客观潜在的价格。 A.市场比较法 B.成本法
C.收益还原法 D.剩余法
25、城市性质指各城市在全国城市网络中的.【2006年考试真题】 A：大小位次 B：职能分工 C：规模位次 D：行政分工 E：土地
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、社会经济活动的基础是__。 A.劳动产品 B.生产者 C.土地 D.消费者
2、不动产或动产的共有包括。 A：按份共有 B：共同共有 C：区分共有 D：不区分共有 E：全部共有
3、土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算并用于。【2002年考试真题】 A：住宅小区物业管 B：经济适用房建设 C：城市基础设施建设 D：土地开发 E：灭失
4、国家机关工作人员非法低价出让国有土地使用权，造成国有土地资产流失达到30万元以上的，处__年以下有期徒刑或者拘役。 A.2 B.3 C.4 D.5
5、土地利用总体规划编制原则包括等。
A：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地 B：提高土地利用率
C：统筹安排各类、各区域用地
D：占用耕地与开发复垦补充耕地不平衡 E：占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡
6、当建筑物各层建筑面积一致时，下列对规划指标相互关系描述正确的是。 A：容积率是地块建筑密度与建筑层数的乘积
B：当地块面积不变时，容积率与地块总建筑面积成正比 C：当地块建筑总面积不变时，容积率与土地面积成正比 D：在一定的容积率下，建筑层数与建筑密度成正比
E：当地块面积与建筑层数不变时，容积率与建筑基底面积成正比
7、根据《土地管理法》规定，我国的土地分为。 A：耕地 B：农用地 C：建设用地 D：未利用地 E：已利用地
8、我国银行贷款一般遵循以下三个原则。 A：区别对待、择优扶持 B：经济担保 C：按期偿还
D：限制贷款金额 E：分期偿还利息
9、甲通过转让获得一宗国有土地的土地使用权，并委托登记代理机构乙代办该宗地的变更登记手续，按照我国土地登记资料公开查询办法的有关规定，下列说法正确的是__。 A.甲有权查询该宗地的地籍调查表和土地登记卡 B.乙有权查询该宗地的地籍调查表和土地登记卡 C.乙只有在甲的陪同下才可查询该宗地的地籍调查表
D.任何单位和个人都有权依公开查询办法查询该宗地的土地登记卡和宗地图 E.国家安全机关在任何情况下，都有权查询该宗地的地籍调查表
10、在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有()。 A.多元统计聚类——判别法 B.剖面图法 C.动态网格法 D.数轴法
E.主导因素判定法
11、按照土地的特性区分，下列选项中属于土地的自然特性属性的有__。 A.土地利用方向变更的困难性 B.土地永续利用的相对性 C.土地面积的有限性 D.土地位置的固定性 E.土地质量的差异性
12、下列属于商品房预售条件的是__。
A.已交付部分土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B.开发企业向县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》
C.持有建设工程规划许可证和施工许可证
D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 E.按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的15%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
13、商业银行管理原则有__原则。 A.盈利性 B.流动性 C.福利性 D.安全性 E.稳定性
14、初步统计，2003年我国全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%，平均每月增加投资__亿元。 A.968 B.1673 C.3367 D.4593
15、房产面积测算主要包括。 A：房屋用地面积 B：房屋建筑面积
C：房屋共有建筑面积 D：房屋产权面积 E：房屋套内墙面面积
16、下列属于中心地体系的基本模型的是__原则。 A.区位 B.市场 C.交通 D.行政 E.经济
17、下列属于区域因素所包含的内容的有。 A：区片的位置 B：区域环境条件 C：地质
D：区域农业发展程度 E：征地项目
18、在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有。 A：行政因素 B：社会因素 C：经济因素 D：交通条件 E：土地
19、建设工程实行招标投标的作用是。 A：有利于保证质量和工期 B：有利于降低造价 C：有利于政府监督
D：促进承包企业提高管理水平和技术水准 E：取得开工许可证
20、在对城镇土地的质量评估中，以下属于微观区位条件的是__。 A.城市集聚程度 B.城市区域位置 C.城市网络地位 D.城市环境条件
21、农用地定级中，分析定级因素与土地质量的关系分为三种情况，属于正向型关系。
A：土壤有机质 B：土层厚度 C：土壤含盐量
D：灾害性天气频率 E：土壤酸碱度
22、不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为__价格。 A.所有权 B.使用权 C.抵押权 D.转让权
23、保险所具有的最基本的职能是。 A：分散危险 B：组织经济补偿 C：融通资金
D：提高社会福利 E：培养诚信风气
24、下列账户中，按照权责发生制原则要求设置的账户有。 A：财务费用 B：待摊费用 C：预提费用 D：管理费用 E：销售费用
25、财政部、原建设部、国土资源部《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》(财综[2006]25号)规定，各地从土地出让净收益中用于城镇廉租住房建设的资金，可以按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的__以及土地出止业务费后余额的5%左右核定。具体安排资金数额由市、县财政部门协商同级房产主管部门确定。 A.征地补偿费 B.拆迁补助费 C.土地开发费
D.计提用于农业土地开发的资金 E.计提用于工程开发的资金
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