集体土地房屋征收补偿估价方法探析
摘要：集体土地上房屋征收补偿估价普遍采用成本法，补偿额偏低。集体土地上经营性用房、租赁住房等有潜在收益的房屋征收补偿估价首推收益法。相邻国有土地上房屋交易市场成熟的，可运用比较法。待征集体土地周边地块具有开发潜力的，遵循整体性原则，通过假设开发法合并测算房地产征收补偿价值。偏远地区或特殊用途的集体土地上房屋估价仍应用成本法。有条件的，通过多种方法对估价结论交叉验证，凭借技术手段实现征收补偿的实质公正。
关键词：集体土地，房屋征收，补偿，估价方法
根据《土地管理法》，集体土地上房屋是作为与青苗同等地位的地上附着物进行征收补偿的，至于补偿原则、范围、标准等，无论该法及其实施条例还是《物权法》，均未予明确。集体土地上房屋征收补偿价值认定由各省市自行规定，各地相关立法和实践普遍采用成本法，既不考虑房地产收益及潜在开发价值，也不牵涉集体土地上房屋交易，造成征收补偿总体偏低。尤其在待征集体土地与国有土地相邻时，仅仅由于土地所有权性质差异造成的巨额价差引发了对贯彻公正补偿原则的质疑。本文从问题出发，探讨援用国有土地上房屋征收补偿估价的各种方法，通过技术手段实现征收补偿中的同权同利、同房同价的实质公正。
1 集体土地上房屋征收补偿估价采用单一成本法的缺陷
集体土地上房屋价值评估采用成本法在经济理论上存在一定的前提缺陷。所谓成本法，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法，具体讲，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。受我国集体土地的法律政策局限，集体土地上房屋不能自由流转，缺乏完全市场甚至说缺乏市场，所谓“购建价格”就被迫沦为“建设价格”，即完全以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价值。一字之差蕴含的是对比较法的排除，从而使集体土地上房屋价值认定丧失了通过市场比较进行调整的可能。《房地产估价基本术语标准》(GB/T 50899-2013)将“重新购建价格”调整为“重置成本或重建成本”，明确将工程造价作为首要考量因素。房地产的价值直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的，并且需要具备以下两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。然而，集体土地上房屋建设不存在自由进退的市场，且宅基地上房屋和集体企业厂房都不能大量重复生产。严格意义讲，它们甚至算不上商品，因为其定位就不是用于交换的劳动产品。
集体土地上房屋估价在实践中采用单一成本法的结果是，房屋价值被普遍低估，征收补偿普遍不足。“成本补偿”数额通常低于市场价值，选择货币补偿方式的被拆迁人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等居住条件的房屋，致使部分农民拆迁后居住条件没有得到改善，反而降低了。如三峡公司和当地政府在建设溪洛渡水电站征地拆迁过程中，对农民房屋按土木结构每平方米442元、砖混结构每平方米813元进行补偿。获得货币补偿的村民按统一规划设计自行兴建住房的，砖混结构每平方米造价700-800元，加上需额外交付的新宅基地平整费400元，其建房成本远高于原住房的补偿标准;库区农民向非库区农民买土地建房的，需向卖地农民支付每平方米600-800元的土地转让费，同时国土部门要收取每平方米450元的土地税，加上建房每平方米要支付的成本费700-800元，算起来比前者更不经济。前述分析的本意是质疑移民补偿安置标准执行的政策过于陈旧，以致无法涵盖新建住房的成本支出，但即便按照新建价格减去折旧进行补偿，移民仍然要自己贴钱才能建设或购买同等面积的住房，其生活水平因拆迁而下降。2010年四川仁寿县瑞云村架设高压输电线工程拆迁中，农民房屋的补偿标准是砖混结构楼房每平方米500元，砖混结构瓦房每平方米400元，而农村砖混预制板结构清水房建筑直接造价在2008年下半年已达每平方米600-700元，这尚未考虑人工费上涨因素。北京市的房屋及附属物重置成新价评估适用2003年《北京市房屋重置成新价评估技术标准》。据此，北京市房屋重置成新价约为每平方米400-700元，加上通常千余元的宅基地区位补偿单价，拆迁补偿总额偏低。该市海淀区用地紧张，其西北旺镇2010年宅基地区位补偿价为平方米4731元，房屋重置成新价为平方米600-800元，而该镇商品房起步价当年已逾平方米15000元，可见悬殊之大。“成本补偿”的不充分同样体现在集体土地上经营性用房征收中。
《房地产估价规范》关于估价方法选用的条款规定，凡是有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要估价方法;收益性房地产应选用收益法作为估价方法之一;具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;只有在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，方可采用成本法作为主要估价方法。集体土地上房屋征收补偿估价参照适用该规范，原本处于末位的成本法在实践中成了唯一方法，其余方法形同虚设，而这些方法对于弥补单一成本法的缺陷有着重要现实意义。
2 集体土地上房屋征收补偿估价对收益法的运用
收益法通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值，以预期收益为导向，以预期原理为支撑，即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价，不适用公益性房地产估价。
在现行制度下，土地所有权性质不成为收益法应用的障碍。根据《土地管理法》第四十七条，征收耕地的，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍，省级政府批准后可增加安置补助费，但两项上限为土地被征收前3年平均年产值的30倍。耕地产值即为土地收益，年均产值倍数即为补偿未来年期，与收益法颇为神似。对于集体土地上的非居住房屋、从事庭院经济的居住房屋、城乡结合部或“城中村”能产生租赁收入现金流的房屋，皆可运用收益法测算其征收补偿价值，还能避免纠缠于土地所有权性质问题。具体测算步骤如下：(1)收集并验证估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等基础数据。(2)扣除费用和归属于其他资本与经营的收益，排除实际收益中的特殊、偶然因素，预测估价对象未来的客观净收益，其间可应用市场比较法;需说明的是，扣除其他资本与经营的收益并非不予补偿，而是通过测算停产停业损失给予补偿，它独立于房地产自身权益价值;对于具有周期性、季节性盈利能力差异的企业，可根据企业月度财务报表分析利润水平的发展变化规律，结合企业的利润特点，确定或推算停产停业期间所在时段企业的客观净利润。(3)鉴于集体建设用地使用权无期限，可直接依据地上房屋剩余经济寿命确定收益期限，不过也应考虑维修、翻建后房屋增值的经济可行性，对于房屋实物状况良好且有显著经营前景的，可采用无期限的公式;倘若征收集体土地上房屋采用房屋安置方式补偿，如将乡镇企业迁建至国有土地上，则运用收益法测算停产停业损失的期间为征收决定公告之日起至迁建企业应当运营之日止。(4)确定预期净收益流模式，如每年基本固定、按一定比率递增或递减、随经营期限呈倒U形等，其间可辅助应用长期趋势法，毕竟未来的收益流模式取决于过去和现在的经营状况。(5)求取折现率。(6)选择与收益模式对应的公式进行测算。
鉴于集体土地上房屋不存在合乎现行法律政策的交易市场，收益法绕开了交易政策及市场比较的障碍，对于集体土地上经营性用房、租赁住房、虽无实际收益却有潜在收益的所有房地产，以及与经济收益相关的附带价值，皆不失为首选方法。这与《房地产估价规范》首推比较法是有区别的。
3 集体土地上房屋征收补偿估价对比较法的运用
比较法或谓之市场法或市场比较法，通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值，本质上以市场成交价格为导向，理论依据是替代原理与大数法则，适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。
市场有集体非理性，尤其中国房地产市场在不足二十年间尚未形成波动曲线，通过比较法求取的价值可能被高估或低估。然而这并非集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的障碍，真正的致命缺陷在于集体土地上房屋在现行法律政策下根本没有公开市场和交易价格，集体建设用地(含宅基地，下同)使用权原则不能流转导致“房地一体”的地上房屋亦无法流转，直接应用比较法不可行。笔者提出的变通思路是：不考虑集体土地用益物权的权能缺陷，直接寻找相同或相邻区位国有建设用地上的可比房地产交易实例，对其成交价格进行标准化处理，然后调整交易状况、市场状况、房地产状况，分别求取比准价格，最后进行综合。也就是说，将集体土地上房屋视同国有土地上房屋，对其征收补偿价值进行评估，唯一突破的就是城乡分割、有违同权同利原则的房地产权益状况。当然，集体土地上房屋征收补偿估价应用比较法的大前提是相同或相邻区位的国有土地上房地产市场发育成熟，有较多交易实例，比如待征房屋位于乡镇规划区、城乡结合部、“城中村”、城市规划区内。如果待征集体土地上房屋位于文物保护区内，周边房地产不允许交易，或者位于边远山区、水岸，周边房地产不存在交易，比较法都无法运用。
有研究者认为，征收补偿过程中“公平市场价值”在很大程度上是一个“神话”，其原因在于：(1)房屋征收发生在一个买方和一个卖方之间，“开放”的市场并不存在。(2)征收人与被征收人之间处于不平等地位，与一般市场主体之间的自愿交易相比，房屋征收所体现的是一种强制交易行为，征收主体是政府，被征收人处于弱势地位。(3)从时间上看，征收补偿安置协议的签订和搬迁均受征收期限的限制，不能用时间去检验征收价格是否合理。笔者对此基本赞同。不过，对于还停留在仅仅依靠成本思路测算征收补偿价值的集体土地上房屋，若能参照周边国有土地上房屋市场价值评估，必是重大进步，至少能在相当程度上消弭相同区位、相同实物状况房屋因土地所有权性质不同产生的巨大价差。有研究者提出改善农村房屋征收评估的技术思路：以国有出让土地上同类地段房屋的市场价格为基准，再减掉由集体土地转为国有土地在征收过程中应缴纳的税费，其具体税费项目构成应根据实际情况及相应政策规定确定，最终计算出征收集体土地房屋的货币补偿价值。由于已经扣除了征地费用，基本可以认同为国有土地，所以集体土地房屋交易限制对房屋价值的影响不再考虑。即：集体土地房屋货币征收价=同类地段国有出让土地房屋市场价-土地出让金-征地费用及相关税费。笔者对前述思路整体赞同，不过反对扣除土地出让金。占地所有权性质不同的房屋，其征收补偿价差主要来自于建设用地使用权价差，扣除做法实际上否定了集体土地用益物权的价值。笔者直接援用周边国有土地上房屋市场价值进行评估的目的，正是想弥补这个价差。当然，征地费用及相关税费直接发生，作必要扣除是合理的，模拟市场价格也成为征地补偿的改革方向。以市场价格为基础，对被征土地原产权人进行补偿更能体现征地中权利主体地位的平等性、征收过程的透明性以及价值补偿的公平合理性。
值得一提的是，直接参照相同或相邻区位国有土地上房屋交易实例求取的最终比准价格包含了建设用地使用权与房屋所有权两者的价值，从而避开了对集体土地用益物权单独估价的困扰。
4 集体土地上房屋征收补偿估价对假设开发法的运用
我国征收补偿价与市场购买价终究有差异，征收情形完全不符合公开市场定义的条件，即便集体土地上房屋能够参照相邻国有土地上房屋进行市场评估，补偿结果也不会完全充分。而收益法中关键变量之一的净收益，由于土地用益物权的城乡分割，在租赁市场中实际被低估。为了更充分地补偿集体土地上房屋价值，特别是让被征收人切实分享被征收土地在性质、用途改变后的升值，笔者借鉴整体性原则，提出运用假设开发法。美国联邦政府土地取得(包括征用)补偿价格的评估遵循整体性原则(unit rule)，该原则主要体现在两个方面：一是不把存在多项产权的土地按各产权项目分别评估然后累计形成土地评估价格，而是将该土地作为一宗完整的土地来评估;二是不把存在于土地之上的各项要素，如矿物、建筑物或其他附着物作为单项要素分别评估，而只是将这些要素视为可以提高土地市场价格的因素，对土地这一整体评估出一个价格。当然，集体土地上房屋对其占地用益物权的价值是提升还是减损，值得商榷。进行整体性评估的思路可有效避免单独测算房屋所有权、土地使用权、附带价值的技术困惑。
假设开发法以预测开发完成后的价值减去后续开发必要支出及应得利润来求取估价对象价值，表面看是成本法的倒算，实质与收益法一样以预期原理为支撑，适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产，最典型的是可供开发建设的生地、毛地、熟地。集体土地上房屋随集体土地征收后用于公共利益而非开发建设，但不排除待征集体土地相同或相邻区位地块用于开发建设的情形，如城乡结合部整治、“城中村”改造、土地整理储备等。只要相同或相邻区位地块已经或潜在具备开发价值，就可抛开土地所有权性质差异，将待征集体土地及地上房屋整体视为城市生地或毛地，整体求取集体土地用益物权及地上房屋所有权的价值。具体步骤如下：调查分析待征集体土地及地上房屋状况，根据相同或相邻区位地块规划条件选取最佳开发利用方式，预测开发期限、开发成本、开发税费、开发利润、开发完成后的价值，设定折现率，套入公式进行测算。事实上，除征收后被保留利用的极个别情形外，集体土地上房屋的价值不在于房屋存在，而在于房屋灭失后原占地的重新利用。此时原房屋所有权价值仅停留在拆除物的残值上，可想而知，这样的残值微薄得几乎可以忽略不计。表面看这是一个悖论，房屋价值不在其有而在其无，实际上必须认识到房屋价值至少包含房屋所有权与占地用益物权两大方面，当房屋被征收拆除、占地另作它用时，房屋价值就主要体现为占地用益物权的价值。
假设开发法最适合评估房地产开发用地价值，从而将建设用地使用权货币化。待征集体土地相同或相邻区位地块具有开发潜力的，基于地缘价值，不妨摒弃土地所有权性质歧视，充分发挥此法特长，参照国有建设用地开发价值评判待征集体土地的使用权价值，足额补偿被征收人。如此，两种所有权性质的土地用益物权价差将不复存在。
5 集体土地上房屋征收补偿估价对成本法的运用
成本法是用估价对象在价值时点的重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。根据《房地产估价规范》第5.1.7条，只有在无市场条件或市场不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价时，才采用成本法。前述三种方法对市场条件都有依赖，比较法中可比交易实例自不必说，收益法中的客观收益、假设开发法中房地产开发完成后的价值都来自于市场判断，唯有成本法与房地产市场不相关。或许因为成本法得出的估价结果相对最低，不能客观反映估价对象价值的缘故，才被最后应用。然而在现行制度下，成本法几乎成为集体土地上房屋征收补偿估价的唯一方法。集体土地上房屋没有公开市场，居住房屋经营收益经常不被认可，集体企业可能濒临经营亏损或谋取区域垄断利润而客观收益难以取值，假设开发法似乎又走得太远，成本法遂成为现实无奈的抉择。对于集体土地上房屋所有权，将成本法作为估价方法之一无可厚非，但对集体建设用地使用权，成本法就显得捉襟见肘，毕竟它们的取得无成本可言。不少地方在征收补偿中对集体土地使用权核定一个基准地价幅度，数额通常较低且不与周边市场挂钩，加上扣除折旧的房屋重置成本，补偿金额总体有限。
尽管实践中将成本法作为集体土地上房屋征收补偿估价的单一方法存在理论缺陷和现实无奈，该法也自有用武之地。它适用于很少发生交易又无收益和开发价值的房地产，如公益性房地产、边远水岸地区房地产，以及电厂、油田、机场、码头等满足特殊需要的房地产。边远山区村民住宅几乎不存在交易、不产生庭院经济收益，周边地块几乎没有开发价值，当其因国家交通、水利、能源等公益项目被征收时，成本法就成为补偿价值评估的唯一方法。特定地域、特殊用途、特别业态的集体企业厂房难以求取客观收益，征收补偿时唯有测算其建筑、安装造价和另行取得建设用地使用权的成本;农村公共服务设施被征收拆除后，为保障服务功能须异地重建，成本法之外的其他方法皆不适用。本文反对的不是成本法本身，而是几乎所有集体土地上房屋征收补偿估价都采用重置成本思路。当待征集体土地上房屋具备潜在收益、周边存在房地产交易市场、相同或相邻地块具有开发价值时，宜分别采用收益法、比较法、假设开发法，或至少将这些方法与成本法作比对。事实上，在城镇化进程中，集体土地上房屋征收补偿估价选用多种方法的情形比只能应用成本法的情形要多得多。
6 不同估价方法的交叉验证与结论认定
根据《房地产估价规范》，凡有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要估价方法。收益法、假设开发法的测算过程都有赖于比较法。成本法处于末位选择。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第二款的规定也体现了这一序位。对同一估价对象，原则上宜选用两种以上估价方法进行评估，除非情势不能。在房地产市场平稳健康的前提下，国有土地上房屋通过不同估价方法求取的价值在理论上应大致相当，这也是估价方法客观性的表现和要求。不过现实情况要复杂得多：在存在房地产市场泡沫的地区，收益法测算价值会远远低于比较法测算价值;在房地产交易市场极不景气的地区，比较法测算价值可能低于收益法甚至成本法测算价值;在具备正的外部性条件和结构性开发潜力时，假设开发法测算价值可能最高;优势区位加特色经营的，收益法测算价值可能高于比较法测算价值;只要房地产市场活跃，成本法测算价值都会处于低位。国有土地上房屋估价尚且如此，集体土地上房屋征收补偿价值倘若采用多种评估方法，结论会更加悬殊，这就涉及到对不同结论的综合认定问题。
笔者认为，为保证评估的客观公正，有条件采用不同估价方法的必须通过多种方法对估价结论进行交叉验证。就集体土地上房屋征收补偿估价而言，如果不同估价方法测算结果差异较大，考虑国家征收成本与估价操作性，就估价方法选用序位建议如下：具备收益潜能的，优先运用收益法;相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的，采用比较法;周边地块有开发价值的，以假设开发法测算结果为标杆;前述条件皆不具备的，应用成本法，该法还可用于验证其他诸法的测算结果。交叉验证后，结合估价师经验及当地实际取值，最大限度实现公正的征收补偿。
参考文献：
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7.Interagency Land Acquisition Conference .Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions，Chicago，IL：The Appraisal Institute.2000
作者简介：
凌学东，就职于北京市住房和城乡建设委员会。
作者：凌学东
摘要：本文从高等职业教育视角，分析了土地估价课程改革必要性，从该课程教学中存在的理论教学与实践脱节、教学方法与手段落后、考核模式不完善等问题入手，指出了该课程必须从教学内容、课程设计、教材编写、教学方法和考核模式等方面进行课程教学整体改革，才能有效地增强学生的职业能力，加快专业改革和建设。
关键词：土地估价;高等职业教育;课程改革;研究实践
基金项目：本文系湖北财税职业学院2013年度教学立项课题“土地估价课程教学内容及方法改革研究与实践”(编号：2013B03)的阶段性成果。教育部《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》(以下简称“教高[2006]16号文”)提出，“要积极推行与生产劳动和社会实践相结合的学习模式，把工学结合作为高等职业教育人才培养模式改革的重要切入点，带动专业调整与建设，引导课程设置、教学内容和教学方法改革”。《土地估价》作为资产评估专业的必修课程，笔者在教学内容、课程设计、教材编写、教学方法和考核模式等方面进行了一些思考和探索。
一、土地估价课程改革的必要性
课程建设与改革是提高教学质量的核心，也是教学改革的重点和难点。[1]课程体系的建设和教学内容改革程度，彰显了专业教学的改革的力度和深度，是高职教学特色的重要体现。高等职业教育的课程改革是一项十分复杂的系统工程，不仅是高等职业教育工作的重心，也是高等职业教育的出发点和落脚点，是连接社会与教学的桥梁。这就要求了高等职业教育的课程改革必须适应社会经济发展的需求，灵活调整和设置专业课程，以适应社会大环境的需求，体现高等职业教育的特色。在高等教育的教育改革中，专业建设是重点，课程的改革是关键，只有在不断优化调整课程体系的前提下，才有可靠的专业建设，学科领域才能真正地得到发展。
《土地估价》这门课程是为了适应我国国土资源资产化管理的需要，为社会培养具备土地估价技能的专业课程。该课程自二十世纪九十年代初开始在高等教育领域设置，经历了我国经济快速发展时期，也经受了房地产市场的洗礼，逐渐走向成熟。但受从业资格的限制，学生难以与实践环节相结合，致使有些高校的学生严重缺乏估价实践能力，难以直接从事土地估价工作，不被工作单位(如估价师事务所)所接受。因此，有必要依据社会对土地估价专业化人才培养需求，对《土地估价》课程教学进行研究分析和改革实践。
《土地估价》是湖北财税职业学院(以下简称“我院”)资产评估专业的核心专业课之一。通过该课程的学习，一方面，能使学生系统地掌握土地估价的基本原理和估价方法等专业技能，拥有独立从事土地估价实务的职业技能，应用于广大的估价实务中;另一方面，是为今后职业生涯发展的奠定坚实的专业基础，为取得全国土地估价师、房地产估价师和资产评估师等执业资格做好准备。
高等职业教育既不同于一般的本科教育，又不同于普通的中专教育，其中最大的一个特色是及时跟踪市场需求的变化，主动适应区域、行业经济和社会发展的需要。随着现代土地评估技术的发展，新的行业规范、新的估价技术以及新的估价方法不断更新和推广，土地估价课程教学应当进行改革。
二、土地估价课程教学存在的问题
1.理论教学与实践脱节。土地估价课程既要求掌握土地估价的基本理论与方法，又要求掌握土地估价的实务及基本程序，跟其它课程相比，土地估价课程具有实践性强、综合性强以及专业化程度较高的特点。
土地估价的教学过程中要求贯穿理论与实践相联系的原则，并在实践上有所侧重。但是目前的实际情况却是，在该课程教学过程中，不具备相关的实践条件，教师本身的实践能力也不强，甚至有些授课教师从未参与过土地估价的实务操作，不具备在教学活动中开展实践活动的能力，学生也不具备实践活动的条件。
2.教学方法与手段落后。土地估价课程的教学方法以讲授法为主，作为实践性很强的一门课程，有着很大的弊端。目前，土地估价课程的教学活动以教师为中心，课堂以教师讲解为中心，讲授的内容过多，学生的自由支配时间较少，自主思考的空间不足，学习的积极性不高，直接以教师认知的结果代替了学生认知的过程。
3.考核模式不完善。土地估价课程目前的考核模式为期末考试和平时考查两种，总评成绩为两者的综合。其中，期末考试考核形式为闭卷考试，主要考查内容为课堂讲授的理论与方法，题型包括单选题、多选题、计算题等，占总评成绩的70%;平时考查包括平时作业成绩和出勤率，占总评成绩的30%。即：总评成绩=期末考试成绩×70%+平时成绩×30%。
以上考核方式是目前高校的一种通用的考核模式，具有一定的普适性。期末考试和平时考查相结合，既考查了课程的理论知识掌握程度，又兼顾了学生平时表现的状态，是一种较为有效的考核方式。但是，该模式没有体现高等职业教育“以能力为本位”的培养目标，考核形式过于单一，忽略了对学生技能的考查。
三、土地估价课程教学改革的方向
1.以“实用、够用、管用”为原则，规范更新教学内容。教学内容的体系的改革是高职高专教学改革的重点和难点。教学内容的设置必须以“实用”、“够用”、“管用”为原则。“实用”指的是教材理论部分内容恰当，符合高职高专职业岗位需要;“够用”是指教材理论部分的深浅符合实际要求，保证教学内容达到培养目标;“管用”理论则指的是必须能在实践中具体指导和推动实际工作。
土地估价课程教学内容的设计必须以“实用”、“够用”“管用”为原则。土地估价课程教学内容的改革必须围绕着以上三个基本原则，以理论教学为基础、以实践教学为手段，科学地、规范地更新教学内容。教学内容的更新要紧跟市场的需求，市场上需要什么样的土地估价专门技术人才，学校就培养以适应市场需求的人才来适应市场的变化。应当按照市场的需求，以培养具备专业知识的实用型人才为目标，对土地估价的课程体系进行改革，凸显高等职业教育的职业化特色。例如，教材的第二章——土地估价的基本理论的“地租理论”和“区位理论”，对于学生来说，就不太“实用”，如“区位理论”的农业区位论、工业区位论和中心地理论等讲述过于复杂，学生难于理解。对于这一部分的内容，可以选取对教学有用的、易于理解和对后面的内容有支撑作用的一部分。再如，对于某些基础概念的部分，教材又没有提及，如什么是“宗地”，何谓“土地产权”，何谓“土地市场”等，以及土地估价的重要作用和意义，从这个方面而言，教材还不“够用、管用”，需要另行补充。在保证了基本理论的前提下，还需增加土地估价实务中操作性较强的一些表格，如：土地征用表格、房屋拆迁表格等。某些常见的评估类型，如：空间权的估价、农用地估价、构筑物的评估、森林资源资产以及矿业权的评估等也应该增加到课程内容中来。对于估价的新规范、新技术、新方法应当及时补充，进一步规范和更新课程内容。
2.以“工学结合”为原则，课程设计项目化。高职院校课程教学与传统高校显著不同的地方在于，必须以“工学结合”为基本原则。传统高校课程面向研究和设计领域，以系统的学科体系知识理论传授为重点，基本上不考虑职业岗位的具体需求。高等职业教育的课程则是面向职业岗位、以职业能力的训练为重点、以项目任务为课程的主要载体，在完成项目任务的同时，学习系统的应用知识和必要的理论、养成良好的职业道德和职业素质。所以，土地估价课程设计必须以“工学结合”为原则。
土地估价课程的设计应当按照工作岗位职责与能力素质的要求，采用基于工作过程导向的设计方法，具体的工作过程项目化，采用任务驱动的模式，以“工学结合”为原则，融教、学、做为一体，以学生为主体，进行工作过程系统化的课程设计。
3.根据实际需要，精心编写教材。教材是教学的依据，教学的效果是否良好，很大程度上取决于教材的选用。根据教学的内容以及学生的水平选取恰当的教材，是教学的一个重要方面。目前关于土地估价方面的教材很多，选用的教材往往是比较权威的。如由中国土地估价师考试委员会编制的《土地估价理论与方法》，该教材是针对全国土地估价师资格考试，和其它另外三本：《土地管理基础》、《土地估价相关经济理论与方法》、和《土地估价法律法规实用手册》自成一个完整的知识体系。但对于高职高专的学生来说，该教材并不是十分适用，原因有三：第一、该教材对土地估价理论知识涉入过深，不易于学生理解;第二，该教材在实践操作上，没有可以参考的例子;第三，该教材没有练习题，不利用学习效果的检验。例如，该教材在建筑物估价(第十章)介绍得较为简略，在城镇土地分等定级(第三章)、农用地分等定级(第四章)的介绍上则过于深入。
教材应当根据实际的需求，选用系统、全面而规范的教材，这是教学过程中最基本、最重要的一个环节。目前的教材大多是适用于本科生，理论较深，对高职学生并不太适用，但是国内还有没有关于土地估价相应的高职教材。针对这一情况，应当根据教学的需要，尝试编写一本适合于高职学生的土地估价的教材。这不仅对任课教师提出了较高的要求，需要掌握更多有关于土地估价的各种理论和方法，并且在教学实践中不断调整更新，更需要学校在时间、条件、经费和政策方面给予更多的支持。
4.以能力为导向，改革教学方法。高职教育培养目标的定位是高素质技能型专门人才，重在培养学生知识、理论的应用能力，重在训练其综合能力，重在培养学生解决工作中实际问题的能力。能力的培养必须以项目为载体，以“工学结合”为基本原则，多种教学方法并用。除了传统的讲授法，还可以将案例教学法、模拟演示法引入到教学中来。
根据土地估价课程实践性强的特点，在课堂教学中积极鼓励使用案例教学法，案例应用得当与否直接关系到教学质量的好坏。案例教学法需要对土地估价实例进行评析，以提高学生估价实务水平。因此，需要将土地估价案例教学的理论、程序、方法综合应用于教学过程中的各个阶段和环节，使之联结为一个有机而完整的教学过程体系。以估价案例分析来加深学生对课程内容的认识和理解，并多角度、多层次鼓励和引导学生形成一种学习的内在动力机制，拓宽对实际估价业务的分析思路，增强其随机应变、判断解决问题的综合能力。
在课堂教学上，还可以开展模拟演示训练的方法，培养学生的实际业务能力。使得学生不但可以巩固土地估价理论知识，还可以熟悉土地估价的操作程序，并且可以在模拟演示条件下，运用不同方法评估各种状况下的待估土地的价格。
5.完善考核方式。考核是教学的一个重要环节，是考察学生对知识和技能掌握情况的一种手段，采取什么样的考核方法是由教学培养目标来决定的。如期末考试用一张试卷来考核的方法过于单一，考试过于注重理论知识的记忆，缺乏科学性。高等职业教育的考试应当充分体现“以能力为本位”的培养目标，就需要将多种考核手段结合起来，以技能考核为主，将理论考核与实践考核相结合的原则进行。
土地估计课程的考核形式应当多样化，除了期末考试、平时成绩以外，还应当将学生在企业实训的表现、课堂提问的表现、分小组讨论情况等结合起来，综合评定成绩。
四、结语
通过开展土地估价课程教学改革的研究，能有效地推动资产评估专业的专业建设。学生通过该课程的学习，在专业技能和职业道德方面得到了锻炼和提高，初步具备了土地评估人员的在实际工作中解决问题的能力，能较好地满足后续学习和工作的需要。
另外，土地估价课程教学的改革还需要提高专业教师的素养。专业教师既要重视自身知识结构和能力的培养，又要勇于承担各类科研课题，还应积极参与实际评估项目，积累实践经验，真正具备“双师型”的教师素质，以促进教学质量的进一步提高。
参考文献：
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[2]刘永胜.房地产估价课程教学改革实践与探索[J].科协论坛(下半月),2008,(03).
[3]付梅臣,付薇.土地估价课程建设与实践教学改革[J].中国地质教育,2005,(03).
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[6]王春梅.贯彻实用、够用、管用原则彰显职业教育特色——全国高等学校高职高专药品类专业卫生部"十一五"规划教材《生物化学》编写体会[J].卫生职业教育,2009,27(7).
[7]戴士弘.论工学结合的教学模式(上)[J].宁波职业技术学院学报,2012,(06).
(编辑：陈见波)
作者：王敦 费娥
摘要：土地增值税作为房地产开发的一种税收，基层税务机关在对其清算和征管过程中往往是难度最大的税种之一。通过对土地增值税清算相关政策的梳理，分析了税务机关在征管工作中所面临的实际问题，并从房地产估价角度出发，探讨了房地产估价行业在土地增值税清算流程中可发挥的作用，旨在为税务机关高质高效地完成土地增值税征管工作提供帮助。
关键词：土地增值税;土地增值税清算;房地产估价
作者简介：邓飞、杨多、王微娟，西安通益房地产资产评估测绘咨询集团有限公司。
1 土地增值税清算
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，转让的国有土地使用权、地上建筑及其附着物为其课税对象。通常采用四级超率累计税率核算对土地增值税的应纳税额进行核算，税额为增值额乘以适用税率减去可扣除项目金额乘以速算扣除系数。土地增值税清算是指土地增值税纳税义务人依照有关政策规定，填写《土地增值税清算申报表》，计算应缴纳的土地增值税税额，先向所在税务机关提供清算资料，然后办理土地增值税清算手续，最后结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
土地增值税清算属于一种事后对已发生业务的税务处理，其涉及金额较高、专业性较强、政策差异大、业务繁杂且时间跨度较长。《国家税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税〔2006〕187号) 第6条规定：“税务中介机构受委托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。”在实际的土地增值税清算申报过程中，通常由作为纳税人的房地产开发企业提供资料，再由其委托税务师事务所或其他税务等中介机构出具鉴证报告，交由税务机关负责审核。
2 税务机关征管工作中所面临的困难
纳税人 (房地产开发企业) 普遍存在“逐利心理”，故在核算收入和成本时，往往会做出有利于自身的选择，从而达到降低税务负担的目的，但这也为税务机关在土地增值税征管工作中带来许多问题。
2.1 税务人员房地产项目建设相关专业知识缺乏
土地增值税清算过程中离不开建造师、评估师等相关专业技术人才，但目前税务部门此类技术人才储备较为缺乏，所以在审核中很难发现在土地增值税清算中暗含的问题。以核算项目扣除金额为例，税务人员要在准确掌握相关税收政策的基础上，对房地产开发过程中前期费用、建筑安装及基础设施配套工程等相关方面的专业知识有一定程度的掌握，才可以准确判断清算过程中项目扣除金额的合理性。
2.2 税企双方信息不对称
由于土地增值税清算具有特殊性和复杂性，房地产开发企业通常委托中介机构对项目土地增值税进行代理清算申报。但由纳税人委托的税务师事务所或其他税务中介机构向税务机关递交的资料和相关鉴证报告，由于利益关系驱使，通常都偏向于维护纳税人的相关利益。税务机关工作人员在审核由中介机构整理的税务申报资料时，往往由于中介机构的专业性和原始资料的缺失，不能掌握最基础的纳税信息，形成了信息的不对称性，对土地增值税的清算审核质量造成了较大影响。
2.3 房地产开发企业开发成本分摊的不合理性
在综合性房地产项目中，开发成本的分摊常成为恶意避税的重点区域。开发成本作为中比重较高的扣除项目，對税额影响较大，开发成本的调整通常会引起土地增值税税款的大幅度变化。在自持、出售房地产项目涉及的开发成本分摊上，某些开发商就会将此部分开发成本向出售房地产倾斜，加大土地增值税清算的扣除额，达到少缴税款的目的。
2.4 房地产开发企业提供的建筑安装工程费用不实
房地产开发企业在开发过程中，通常会大量接触相关业务单位，为其虚开发票以虚列成本提供了可行性。例如部分房地产开发企业采取虚签合同、虚列建筑工程费的手段，使得费用额虚高，加大了建安成本的扣除金额。
3 专业房地产估价机构发挥的作用
针对当前土地增值税清算申报质量不高、税务人员缺乏相关专业知识、税企双方信息不对称等相关问题，税务机关可以顺应国家倡导的政府购买服务趋势，以《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》 (国办发〔2013〕96号) 为指导，利用专业机构自身的专业力量和人力资源优势，为税务机关提供“外脑”，扮演揭示税务流失风险及缓解信息不对称的角色。目前，已有多省市的税务机关开始引入相关的中介机构，参与土地增值税清算工作的相关环节，较大幅度地提高了土地增值税清算审核的质量和效率。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 (以下简称《条例》) 第9条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： (1) 隐瞒、虚报房地产成交价格的; (2) 提供扣除项目金额不实的; (3) 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。该《条例》明确规定了在土地增值税清算过程中应当评估的情形，为房地产估价行业在土地增值税清算过程中发挥作用提供了法律基础。但从实务操作来看，《条例》中三种情形恰恰是较难认定的，纳税义务人通常不会认为自己存在上述情形，而税务征管人员对此类情形的认定完全取决于自身对房地产专业知识掌握程度。这就凸显了土地增值税清算过程中房地产估价机构的作用。
3.1 提供房地产建设相关专业知识
房地产估价行业是为房地产的市场、运营、管理、价值提供价值尺度的专业服务业，独立、客观、公正的评估原则及其专业性正是市场经济所需形成的社会公信力的基础。随着当前市场经济的不断发展，现阶段房地产评估机构由少到多、由弱到强，已经过了大发展时期，行业相关制度规范完善，从业人员普遍具有较高的相关专业知识储备。在审核前期工作中，可以为税务审核人员发现土地增值税清算中的隐性问题提供咨询意见。
3.2 消除税企双方信息不对称
税务机关可以选取房地产估价机构构建自己的“智库”，针对土地增值税纳税人所委托的中介机构，利用房地产评估人员的专业知识对其所提供的代理清算申报资料进行核验，并通过对基础资料合理价格的评估，出具专业评估意见或评估报告，以供税务机关参考，消除税企双方信息不对称性，提高清算复核效果。
3.3 对房地产开发企业开发成本分摊进行评估
在土地增值税清算过程中，开发成本的分摊对项目土地增值税预交与清算工作影响较大。房地产估价机构可依据专业知识选用建筑面积法、占地面积法、层高系数法、售价比率法、预算造价法、直接成本法等对房地产开发项目中的土地成本、建造成本、期间费用和开发间接费、非营利性社会公共事业的公共配套设施费进行合理分摊，在对上述费用作公允价值评估的基础上，结合申报资料为税务机关提供有效建议，核验房地产开发企业开发成本分摊的真实性，提高土地增值税清算准确性，避免漏税避税行为。
3.4 对建筑安装工程费用进行评估核实
不同的开发项目，建筑安装工程费通常存在较大差异。现阶段伴随着大数据在房地产估价领域的应用，许多综合实力较强的房地产估价机构都单独或联合建立了区域房地产评估大数据库。作为房地产估价基本估价方法的成本法，在应用过程中建筑安装工程费便是其必需的基础数据单元，也必然存在于房地产评估大数据库中。房地产估价机构便天然的成为了除开发企业自身外，对区域内不同开发类型和开发规模的建筑安装工程费把控程度最高的机构。据此，税务机关在清算项目土地增值税时，借助房地产估价机构的力量，就可以高效地甄别房地产开发企业提供的建筑安装工程费用是否客观合理，并针对不合理的建筑安装工程费用委托房地产估价机构出具详细的咨询性报告，反馈于房地产开发企业，提高土地增值税清算的客观合理性。
4 结束语
土地增值税的清算是一项复杂程度强、专业能力要求高的工作。税务机关在清算过程中引入房地产评估机构，不仅可以大幅提高土地增值税清算的准确性和高效性、保障土地增值税清算效果、避免税款流失，还能弥补税务机关自身不足、提高整體税收征管工作的效率。对于房地产估价行业而言，能为税务机关提供高效服务，将成为房地产估价机构在传统估价业务上的突破。因此，房地产估价机构应不断提高自身专业能力，注重估价基础数据库的建立，为税务机关提供更高效的服务。房地产估价专业人员应在估价执业中不断研究，提高评估精度，建立纳税评估体系，推动房地产估价行业的不断发展。
参考文献：
1.董宏.土地增值税清算全流程操作实务与案例.中国市场出版社.2019
2.刘耀 王哲炜 邓媛 马英 徐航 张振 张浩.纳税评估视角下土地增值税清算问题探讨.天津经济.2018.07
作者：邓飞 杨多 王微娟
来源： 103网校
土地估价师考试真题是：
刑法土地条款中，对以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让.倒卖土地使用权，情节严重的，处( )。
A. 处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
B. 处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
C. 处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
D. 处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
要解答这个题目，首先我们得明确土地转让的相关概念。在我国，根据刑法的规定，土地的所有权是属于国家的，任何个人均不具有对土地的所有权。在土地转让过程中，转让的是土地的使用权。也就是说，一块土地，不管怎么使用这块土地，也不管土地的使用者是谁，土地的所有者都不会变，只能是国家。土地使用权的转让，也需要经过一定的手续审批，符合一定的法律章程才可以。这方面的行为规范是土地管理法规。
那么对于违反了土地管理法规的转让、倒卖土地使用权的行为，国家会有怎样的处罚呢?根据《刑法》的规定，为了牟取不正当经济利益，不顾国家法律法规的约束，非法对于所使用的土地进行倒卖，或者进行转让的，一经发现会受到刑法的严厉制裁。如果情节严重影响恶劣的，将会被判处有期徒刑或者拘役，最高的刑期可以达到三年;并且会对有关当事人进行经济处罚，罚款金额在成交价的5%以上，最高是20%。如果情节特别严重，则最高刑期可以到七年，最低三年，罚金比例不变。所以这道土地估价师真题的正确答案毫无疑问是A，
五点掌控全国土地估价师考试
1、综合这几届土地估价师考试的经验，这一点非常值得注意：填空题中的计算题的比重逐渐增多并越来越难。针对这一问题，在考试开始之后，不要答这些题(记住：不论它有多难，只是一分而已!)。当把其他不用计算的题全部做完后，也不去做它。等到你把后面分数多的计算题做完后，再回头做这些需要花很多时间计算的填空题，才不至于有拣了芝麻丢了西瓜之憾!
2、在学习过程中，有的人喜欢把书从头捋到尾。表面上看这么做没错，但实际上是值得推敲的。这种方法以之前考生的的经验看来是到了真正考试的时候，看哪一道题都认识、都有印象，但就是咬不准自己的答案是否正确，这样一来时间就哗哗地流过，很难考出好成绩。环球网校推荐的办法是：伤其十指，不如断其一指。一章一章的完全攻克，做到熟极而流，在考场上就会纵放自如。
3、学习中如何抓住重点?答案是你的笔记就是重点。对于不买笔记的同行答案是：历届考题!!它是考试的脉络，比较了96年之后的考题后发现，大纲中有些章节在考题中从未出现过;绝大部分章节的考题内容很相近，只是难易程度有差别，也就是说卷子上只会考那些出题老师认为是重点的东西。打个比方，考试中有法律的内容，你认为试题会问你正当防卫和故意杀人的区别吗?这就说明我们在看书的时候必须定下心来，仔细分析今年下发的大纲，找出重点，攻克难点。这是一份艰苦的工作，希望大家坚持。
4、计算题该怎么做?有人认为做对了结果最重要。其实结果虽然重要，但是步骤绝不能差。土地估价师考试中的计算题是按步骤给分的，计算结果正确，缺少了步骤，分数一样上不去。对此，应当主要参照历届试题中的计算步骤，根据考题的分数来计算。如果时间充足的话宁多勿少。
5、土地估价报告改错怎么做?把报告中应当包含的内容背熟!这不但有益于改错，对填空题也适用。在这方面不要偷懒!
2008年土地估价师考试简介
1、 考试改革
全国土地估价师资格考试，从2006年起每年举行一次考试，单科合格成绩实行两年有效、滚动管理。连续两个考试通过全部应考科目的合格者取得国土资源部统一印制、用印的《土地估价师资格证书》。
2、 报名条件
凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：
1.取得大专学历且从事相关工作满两年;
2.取得本科学历且从事相关工作满一年;
3.取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。
不具备前款第
1、
2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。
3、 考试参考教材
考试内容以“考试大纲”为依据，不指定考试教材，“考试大纲”已经重新修订，将随考试通知发布，行业协会将组织专家编写应考的相关材料。
4、 考试时间
欲报考人员请关注近期国土资源部和中国土地估价师协会的网站，因报考人员按属地原则报名参加考试，故欲报考人员请关注当地国土资源主管部门或土地估价行业协会的具体办理时间。
5、考核内容
试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五科，全部实行闭卷考试。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲(2008年)》(另行发行)。考试委员会不指定考试参考教材。
考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及行业准则、技术标准和技术规程等。
6、考试方式
应试人员除可携带2支2B铅笔、橡皮、尺子和兰色或黑色钢笔、圆珠笔以及不具备文字储存或音响功能的计算器用于答题使用外，不得携带任何书籍、资料、笔记、纸张及各类无线通讯工具进入考场。
应试人员应使用2B铅笔填涂答题卡，使用兰色或黑色钢笔、圆珠笔按要求填写姓名、准考证号和身份证号并进行答题。填写(填涂)不清或填写在密封线外或作标记的答题卷、答题卡不予记分。
7、资格证书
土地估价师资格考试工作由国家土地管聿棵磐骋蛔橹>际浴⑸蠛耍细裾叻⒏恋毓兰凼ψ矢裰な椤?nbsp;
土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。
- 1
3、因受劳动教养、刑事处罚，自处罚执行完毕之日起不满三年的;
4、因在土地估价或相关业务中犯有错误受到撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起不满二年的;
5、不予注册的其他情形。
第八条 注册土地估价师发生下列情形之一的，应在30日内到省、自治区、直辖市土地估价行业协会办理变更注册手续。
1、变换从业单位的;
2、所在评估机构合并、分立的;
3、所在评估机构名称、地址等登记内容发生变更的;
4、其他应该变更注册的情形。
注册土地估价师因特殊情况确实无法在规定时间内亲自办理变更注册手续的，可由他人代办，但需出具注册土地估价师的委托代办书。
省、自治区、直辖市土地估价行业协会应将土地估价师注册变更情况报送中国土地估价师协会。变更情况向社会公布。
第九条 注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。
第十条 注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的，注销其注册。
1、丧失民事行为能力的;
2、土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的;
3、连续两年未通过年检的;
4、违反本规定弄虚作假进行注册的;
5、受刑事处罚的;
6、违反其他自律规定的。
被注销注册的土地估价师，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会报送中国土地估价师协会。注销情况向社会公布。
第十一条 本办法由中国土地估价师协会负责解释。
土地估价师考试——报名条件
土地估价师报考条件：
凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：
1.取得大专学历且从事相关工作满两年;
2.取得本科学历且从事相关工作满一年;
- 3
土地估价实务基础 14∶30-17∶00
9月21日 土地估价案例与报告 9∶00-11∶30
土地估价相关知识 14∶30-17∶00
土地估价师考试——考核内容
考试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五科，全部实行闭卷考试。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲(2008年)》(另行发行)。考试委员会不指定考试参考教材。
考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及行业准则、技术标准和技术规程等。
土地估价师考试——考试方式
考试方式
应试人员除可携带2支2B铅笔、橡皮、尺子和兰色或黑色钢笔、圆珠笔以及不具备文字储存或音响功能的计算器用于答题使用外，不得携带任何书籍、资料、笔记、纸张及各类无线通讯工具进入考场。
土地估价师考试——资格证书
各科成绩于全部考试结束之日起3个月内公布，届时考生可通过国土资源部的《土地估价机构和人员执业信息公示系统》查询考试成绩。应试人员在连续三个考试内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格，证书经各考区统一发放。
取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
土地估价师职业介绍
一、土地估价师，指经全国统一考试合格，获得《 土地估价师资格证书》，并注册登记，具有独立从事土地估价资格的人员。国家实行土地估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事土地评估业务的单位，必须配备有一定数量的土地估价师。
我国土地估价师资格实行全国统一考试制度，一般每年举行一次。
二、参加土地估价师资格考试的人员，需具备下列基本条件：
1、坚持四项基本原则，认真执行国家有关土地管理法律、法规的规定;
2、认真履行岗位职责，胜任本职工作，遵守职业道德，能公正、客观地开展土地估价工作。 同时，还须具备下列条件之一：
(1)取得土地估价相关学科(包括土地管理、房地产经营管理、城市规划以及经济、地理、建筑工程等，下同)博士学位或中级以上职称;
(2)取得土地估价相关学科硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，具有2年以上相关专业工作经历;
- 5纪、作弊行为。
二、监考人员进入考场必须佩戴统一制发的监考标志。
三、监考人员应于考试前一天到达考点，完成下列工作：
(一)明确各自的岗位、任务和分工，熟悉考试各项要求;
(二)现场核对考场座位编号，巡视考场并进行封闭，考场钥匙由监考人员中一人专管。
四、监考人员领取试卷后，应于每场考试开考前30分钟进入考场。一名监考人员在考场门前检核应试人员证件，另一名监考人员要引导应试人员到指定的座位，查收禁止带入考场的物品。制止无关人员进入考场。
五、第一科开考前由监考人员中1人向应试人员宣读《考场规则》，然后二人与随机选定的1名应试人员共同对试卷进行验封，没有问题的，应在开考前10分钟面对应试人员开拆试卷袋、发放试卷和答题卡;有问题的，应及时向总监考人报告。
六、监考人员应在开考前10分钟内指导应试人员按要求在答题卡、答题纸上填写考号和姓名，并核对应试人员填写的姓名、准考证号、身份证号是否符合要求，是否与其所持的准考证一致，是否与其准考证上的照片相符。对于无准考证、身份证的，应即刻将其请出考场。在填写(填涂)考号、姓名、身份证号的时间内，应试人员不得答题。
七、考试时，除应试人员、监考人员和考区考务工作负责人(须佩戴监考标志)外，其他人员一律不得进入考场。考试过程中，总监考人应经常在各考场间巡查。各考场监考人在开考30分钟后应立即对缺考人员试卷、答题卡加盖“作废”章。
八、监考人员对试题内容不得做任何解释或暗示，对应试人员就试题文字印刷不清提出的询问应当众解答。
九、监考人员发现应试人员有作弊行为时，应立即制止，对情形严重的，应报告总监考人作此场考试不计分处理(见附件2)。认真填写《考场情况记录表》和《缺考人员名单》，对作弊行为及时进行登记。
十、监考人员发现应试人员突患疾病不能坚持考试的，应劝说其停考就医。
十一、监考人员应坚守岗位，在监考期间不得吸烟、吃零食、阅读书报或谈笑，不准抄题、做题或将试卷带出、传出或进入其他考场，不做与监考无关的事情。
十二、监考人员应严格执行考试时间。考试终结前15分钟，监考人员应向应试人员提示注意时间。考试时间终结，应要求应试人员立即停止答卷，将考卷、答题卷、答题卡翻放在桌面上，迅速离开考场。
十三、考试结束后，监考人员应即回收、清点试卷、答题卡，并按考号顺序排列，发现应试人员携带出考场的应立即追回。要保持答题卡平整，切勿折损。
十
四、监考人员回收本考场试卷、答题卡完毕后，应将试卷集中送至考点的监考办公室，按密封要求进行集中封装，并在密封袋口签字后，于15分钟内送到总监考人处加盖密封章。
1.城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是( )。
A.土地实际利用状况 B.设定内涵条件下的评估地价
C.现状条件下的评估地价 D.评估时间
2.土地估价行为是( )的一种。
A.房地产经济 B.房地产证券
C.房地产金融 D.房地产中介
3.判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是( )。
A.该地块的最佳利用方式 B.该地块的收益是否均衡
C.最有效使用方式可以持续多久D.目前利用方式是否为最有效
4.下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是( )。
A.人口密度控制、用地结构 B.建筑物密度、容积率
C.区域交通管制、用地结构 D.公用设施条件、容积率
5.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是( )。
A.农用地等别 B.农用地利用等别 C.农用地自然等别 D.农用地定级等别
6.在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为
15、
10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为
12、21，则其商服繁华度作用分值为( )。
A.33 B.45 C.48 D.78 7.在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。下列关于二者关系的观点正确的是( )。
A.划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权
B.二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当
C.二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金
D.由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易
8.经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减( )求得。
A.批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格
B.原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格
C.批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格
D.批准时居住用地的土地使用权出让金 9.评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是( )o A.市场比较法 B.成本逼近法
C.收益还原法 D.基准地价系数修正法
10.采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是( )。
A.职工工资B.房屋折旧费 C.营业税 D.改扩建费用
11.某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1%，土地还原率为5%，则该宗地当前的无限年期价格为( )万元。
A. 100 B.125 C.120 D.83.3 12.下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是( )。
A.在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差
B.真正现实意义上的工业用地价格可以通过土地利用收益还原并测算出来
C.基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强
D.招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因
13.利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括( )。 A.前期、建设期、销售期 B.前期、开发期、销售期
C.建设期、销售期 D.开发期、销售期
14.我国地价体系的核心是( )。
A.交易地价和标定地价 B.基准地价和标定地价
C.交易地价和成交价格 D.基准地价和公告地价
15.房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为( )。
A.首批房屋拆迁之日 B.全部房屋拆迁之日
C.当期(段)房屋拆迁实施之日D.房屋拆迁许可证颁发之日
16.某耕地区片近三年平均年产值为1700元/亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为( )万元/亩。
A. 4.25-5.95 B.2.72-4.42 C. 2.72 -4.25 D.1.70-2.72 17.按照城市地价动态监测工作的要求，下列关于地价监测点评估的表述( )是正确的。
A.监测点价格须反映监测期内地产市场的客观状况，评估时可直接按土地实际成交价格确定 B.监测点地价应采用市场比较法、收益还原法等基本估价方法进行评估
C.取路线价法、市场比较法测算结果的算术平均值作为某商业地价监测点季度监测价格
D.实施地价监测时，地价监测点价格评估的估价基准日确定为每年的1月1日
18. 2008年8月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地，土地出让年期为40年。在取得房屋预售许可证后，该公司与某超市签订了租赁合同，租期为5年，租金比市场租金低15%左右。2009年8月竣工时对整体不动产进行价格评估，下列做法正确的是( )。
A.应考虑市场租金，而不应考虑实际租金
B.以市场租金为基础，用合同租金对市场租金进行修正
C.以合同租金为基础，对其进行15%左右的修正
D.租赁期以合同租金为基础，其余年期以市场租金为基础
19.某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元/平方米，根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》(国土资发12006] 307号)的规定，该市工业用地出让最低限价为284元/平方米，2008年8月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于( )元/平方米。
A.210 B.240 C.284 D.300 20.某工业用地无限年期价格为1020元/平方米，土地还原率为5%，则该地的年租金为( )元/平方米。 A. 51.00 B.55.87 C.59.44 D.98.27 21.某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期为( )。
A.2079年7月 B.2079年2月
C.2076年7月 D.2076年2月
22.某宗地生地价格为Pl，熟地价格为P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为P3，若其正在使用的不动产价格为P4，则正常情况下( )。
A.P1 C. P2 23.某企业于2008年1月经出让取得一宗工业用地50年土地使用权，2009年1月厂房通过竣工验收，其经济寿命为60年。若厂房正常使用，截止到2015年1月时，其剩余耐用年数为( )年。
A.43 B.44 C.53 D.54 24.某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容积率分别为
3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为( )。
A.甲小于乙 B.甲略大于乙
C.甲与乙相同 D.甲远大于乙 25.某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为( )。
A.宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整
B.宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通讯、通气)及宗地内场地平整
C.宗地红线外“五通”(通路、通电、通下水、通讯、通气)及宗地内场地平整
D.宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通热)及宗地内场地平整
26.估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为3000万元。委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进ISO国际质量管理体系后投资成本节省5%的有效证明。在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为( )。
A.复核结果高于3000万元 B.复核结果低于3000万元
C.维持原估价结果不变 D.依重新计算的最终结果确定
27.因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是( )。
A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减
B.采用完全市场公开价值标准评估底价 C.根据法院出具的意见评估底价
D.根据案件申请执行方的意见评估底价
28.关于面状的土地定级因素，下列描述不正确的是( )。
A.此类因素所依附的客体在城镇中占地面积较大
B.只对自身客体所在位置上的土地有影响
C.只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状因素处理
D.绿地状况、自然条件可为面状因素
29.下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有( )。
A.被取消土地估价师资格已3年
B.被取消考试资格已3年
C.在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年
D.因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年
30.某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对厂区内职工宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式有( )。
A.将该部分用地分割出来，按照住宅用途进行评估
B.将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估 C.纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估
D.按委托估价方的要求进行用途设定和评估
二、多项选择题(20题，题号31—50，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 35分) 31.在土地估价资料收集中，下列选项属于产权登记资料的是( )。
A.国有土地所有证 B.国有土地使用证
C.房屋所有权证 D.土地登记卡
E.城镇规划图外语学习网
32.土地估价师可从城市总体规划图中了解到待估宗地的基本信息有( )。
A.容积率 B.周围土地利用环境
C.建筑物高度 D.覆盖率限制
E.用途
33.土地估价报告审核的主要内容有( )。
A.估价假定前提和限制条件
B.市场分析过程 C.估价技术路线、方法选择及运用
D.估价结果
E.参加现场踏勘的人员
34.按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，在征收50亩耕地、5亩乡镇企业建设用地时，应支付的征收土地补偿费有( )。
A.被征收土地需要供养人员的失业保障金
B.土地补偿费
C.被征收耕地需要安置的农业人口的安置补助费
D。青苗补偿费
E.地上附着物的补偿费
35.按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有( )。
A.尚有半年到期的临时用地上的简易房屋
B.平房屋顶搭建的屋顶棚屋
C.占用公共设施用地建造的商业店铺
D.住宅小区建设的车棚
E.没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋 36.利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意( )。
A.同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验
B.同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验
C.用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验
D.用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除
E.用￡检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除
37.下列房地产开发活动，可采用剩余法进行评估的是( )。
A.开发商确定竞拍地块所能支付的最高价格
B.投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价
C.投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本
D.投资者估算建设项目的预期利润
E.市政府办公楼改造的地价评估
38.下列选项中，必须计入土地开发费的有( )。
A.土地平整费 B.小区开发费
C.公交站点建设费 D.公用设施配套费 E.客运铁路专线
39.宗地估价时，下列关于确定估价基本事项描述正确的是( )。
A.确定估价采用的技术路线和估价方法及估价报告备案部门
B.估价对象主要包括位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等
C.应根据估价期日确定估价日期
D.应根据估价目的和委托方的要求确定估价期日
E.应根据委托方的要求确定估价目的
40.下列关于政府干预地价过度上涨的正确说法是( )。
A.征收土地增值税，用于政府基础设施建设
B.保证政府对土地的绝对控制权
C.促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化
D.使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调
E.满足社会各部门发展对土地的需求，防止土地资源和资产浪费
41.某宗地位于城市郊区，临城市主干道，周边生活基础设施不够完善，所在街道人口密度较小。宗地西高东低，北段边界呈弧形，为不规则多边形。根据所给资料可以准确认定的宗地个别条件有( )。 A.宗地内“三通一平” B.宗地临城市主干道
C.宗地不平坦 D.宗地交通非常便利
E.宗地周边人口密度较小
42.下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有( )。
A.适用于新开发土地的估价
B.适用于建成区土地的估价
C.适用于山区乡镇企业用地的估价
D.适用于商业用地的估价
E.适用于学校、公共设施用地的估价
43.开发商经出让取得某宗商品房开发建设用地，在开工建设前接到政府规划调整通知，将该地块列入经济适用住房开发建设用地，提高容积率，并将南面临路的部分土地改为街头绿地。下列关于开发商重新办理用地手续的正确说法是( )。
A.没有改变用途，政府不需要给开发商补偿
B.由建商品房改为建经济适用房，应返还给开发商出让金
C.必须将开发商支付的街头绿地部分的土地出让金全部返还
D.新增加的容积率是经济适用住房建设的要求，不应向开发商收取新的费用 E.绿地产权归未来业主共同所有
44.下列有关农用地分等和定级相互关系的认识正确的是( )。
A.农用地级别是等别在县级行政区范围内的续分
B.农用地分等和定级分别以在全国范围、在县域范围内可比作为基本目标
C.农用地分等和定级分别反映了农用地综合质量和土地利用价值的优劣
D.农用地分等、定级本质上都是对同一区域内的农用地质量进行评价
E.农用地定级必须在分等的基础上进行
45.已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为y.，政府确定其出让底价为%，拍卖中其成交价为%。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有( )。
46.某乡镇经批准需征收集体土地修建一条公路，其中需占耕地25公顷、其他土地8公顷。下列关于征地补偿费的使用和分配的正确说法有( )。
A.土地补偿费归村民集体经济组织所有
B.安置补助费可以发放给被安置人员本人
C.土地补偿费必须发给全体农户
D.安置补助费可以支付给农村集体经济组织，用于统一安置 E.安置补助费可以用于农村集体基础设施建设
47.下列关于土地估价师资格制度说法正确的是( )。
A.土地估价师必须经注册才能签署估价报告
B.土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核
C.土地估价师的专业实践期不少于一年
D.土地估价师不可以评估地上建筑物
E.国家实行土地估价师资格认定制度
48.对于下列各类型土地，适宜选用替代原则进行评估的是( )。
A.寺庙用地 B.别墅用地
C.小型油井用地 D.高尔夫球场用地
E.文化遗产用地
49.按照《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》的规定，下列说法正确的有( )。
A.应当收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料
B.应当开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究
C.报告中的土地增值收益率由土地估价师直接确定 D.划拨土地使用权价格评估，可采用一种估价方法确定
E.企业改制上报备案的土地估价报告必须同时包含划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格
50.下列关于征地区片综合地价测算基本要求的描述正确的有( )。
A.征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，可以设定宗地补偿费修正体系
B.设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系不需公布
C.一个县的征地区片价原则上控制在4-6个级别
D.征地区片价应设定对应的基准时点，一般3-5年更新1次
E.征地区片价公布时，修正体系不需公布，由国土部门掌握
三、情景分析题(2题，内含10小题，题号5160小题的问题。
56.从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有( )。
A.宗地两面临街 B.土地开发程度为“七通一平”
C.宗地为长方形 D.地质状况较好
57.假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为( )元/平方米。 A. 4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D.3770.8 58.该宗地当前的评估价格为( )元/平方米。
A. 1000 B.2500 C.2945 D.3120 59.若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，( )万元银行可以接受。
A.25 B.37 C.45 D.50 60.委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有( )。
A.委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意
B.委托方拟将该不动产出售但未发生
C.委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同
D.委托方将该不动产出租
四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/平方米，总价为元：计算最终结果均保留整数，单价为元/平方米，总价为万元。评分说明：分项分步记分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分) (一)某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下：
(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1-4层为商场，建筑面积10000平方米;8层为设备层，建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。
(2)该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5.5元，写字楼为每平方米建筑面积3.5元。
估价师对市场进行调查获得一些资料：
(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。
(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5.0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。
(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。
(6)当地土地还原率为8%，综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%，有关的银行存款年利率为6.5%，贷款年利率为10%。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。
(二)某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下： (1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2500平方米，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2%; (2) 2003 -2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%; (3) 2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元/平方米，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元/平方米，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%：
(4)当地银行一年期贷款利率为12%，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%; (5)该类建筑物的重置价为1500元/平方米。
2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。
辽宁省国土资源厅办公室文件
辽国土资办发„2011‟ 37号 关于举行2011年 全国土地估价师资格考试的通知
各市国土资源(规划和国土资源、国土资源和房屋)局,绥中县国土资源局:
按照《国土资源部办公厅关于组织2011年全国土地估价师资格考试工作的通知》(国土资厅发„2011‟20号)的要求，2011年全国土地估价师资格考试定于2011年9月17日至18日举行。为做好我省土地估价师资格考试工作，现将有关事宜通知如下：
一、报名条件
(一)考试报名条件。
凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，均可报名：
1.取得大专学历且从事相关工作满2年;
2.取得本科学历且从事相关工作满1年;
3.取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业;
14.不具备前款
1、
2、3项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。
(二)有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试;已经办理报名手续的，报名无效：
1.因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满5年的;
2.被取消土地估价师资格未满5年的;
3.被取消考试资格未满2年的;
4.在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满2年的;
5.其他不符合报名条件的情形。
二、考试科目范围及参考资料
报考人员自由选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在3个连续考试内有效。考试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识5科，全部实行闭卷考试。各科考试范围见《全国土地估价师资格考试大纲》。2010年全国土地估价师资格考试大纲仍使用《全国土地估价师资格考试大纲(2010年)》，考试委员会不指定考试参考教材。
考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及技术规程、技术标准和行业准则等。
三、考试时间地点
全国统一按照以下时间进行考试：
9月17日土地管理基础与法规8∶30- 9∶30
土地估价理论与方法10∶30-12∶00
土地估价实务基础14∶30-17∶00
9月18日土地估价案例与报告9∶00-11∶30
土地估价相关知识14∶30-17∶00
考试地点：另行通知
四、发证与执业
各科成绩于全部考试结束之日起3个月内公布，届时考生可通过国土资源部《土地估价机构和人员执业信息公示系统》查询考试成绩。应试人员在连续3个考试内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格，证书经各考区统一发放。
取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
五、报名事宜
(一)报名时间。
网上报名时间：2011年5月3日—2011年7月3日，7月4日将关闭网上报名系统;请各考生严格执行时间要求，逾期不再受理，后果自负。
现场确认时间：2011年7月4日—2011年7月15日每日上午9：00—11：00，下午13：00—16：00;(周
六、日休息)
地点：沈阳市沈河区北京街7号辽宁有色大厦2122室; 考生下载打印准考证时间：8月15日-8月31日，请考生自行到报名网站下载准考证，并用彩色打印机打印。
(二)报名程序。
1.网上报名。
报考人员统一采用“全国土地估价师资格考试报名系统”(以下简称考试报名系统)进行报名，登录国土资源部《土地估价机构和人员执业信息公示系统》(http：
//credit.mlr.gov.cn)或中国土地估价师协会网站(http：//.cn
二〇一一年四月二十日
主题词： 土地估价师考试通知
抄送： 辽宁省土地估价师协会、各土地评估机构
辽宁省国土资源厅办公室2011年04月20日印发 校对:马彪打字:崔洪云
题
一、单项选择题(共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A.授权经营方式 B.国有土地出让 C.保留划拨方式 D.国有土地租赁
2、计算主次干道影响距离一般采用公式。 A：d=2s/l B：d=s/2l C：d=s/l D：d=2sl E：合法性
3、评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=__—土地开发费—利息—税金—利润。 A.物业开发总价值 B.房地价格 C.熟地价格 D.房地总收益
4、按照城市地价动态监测工作的要求，你认为监测点地价评估应反映__。 A.监测点现状条件下的土地价格市场水平 B.监测点实际成交价格水平
C.监测点在设定内涵下所在区域土地的平均客观价格水平 D.监测点在设定内涵下所在区域土地的最高价格水平
5、权属调查的主要内容不包括__的调查。 A.宗地位置 B.使用者情况 C.界线
D.权属状况
6、土地登记的种类有__。 A.初始登记 B.变更登记 C.更正登记 D.其他登记 E.房地产登记
7、所得税主要指的是__。 A.社会保险税 B.企业所得税 C.资本所得税 D.个人所得税 E.集体所得税
8、最有效使用应当以预测原则和原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定.200
8、【2004年考试真题】 A：需求与供给 B：报酬递增递减 C：最有效使用 D：变动
E：时间因素
9、教育设施完备程度主要影响__用地宗地价格。 A.商业 B.住宅 C.旅游 D.工业
10、下列不属于农用地分等定级原则的是__原则。 A.综合分析 B.整体控制 C.主导因素
D.土地收益差异
11、下列关于基准地价评估技术途径的表述，最准确的是__。
A.在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估 B.在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估
C.在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估
D.在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估
12、在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和__四者的内在联系。
A.估价原则 B.估价方法
C.不动产自身状况 D.不动产市场状况
13、__是依法对一定的土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。
A.土地使用权 B.土地租赁权 C.永佃权 D.地上权
14、路线价估价法基本公式的表示形式是。 A：宗地总价=路线价×宗地面积 B：宗地总价=深度百分率×宗地面积 C：宗地总价=路线价×深度百分率 D：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积 E：时间因素
15、根据土地利用总体规划和经济社会发展需要，对各类用地数量的具体安排是__的内容。
A.土地利用详细规划 B.国土规划
C.土地利用计划 D.城市规划
16、损失补偿的范围为被保险人遭受的实际损失，下列属于其范围的是__。 A.保险事故发生时保险标的的测算损失 B.保险事故发生时保险标的的合理费用 C.保险事故发生时保险标的的其他费用 D.保险事故发生时保险标的的实际损失 E.保险事故发生时保险标的的实际费用
17、利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括__。 A.前期、建设期、销售期 B.前期、开发期、销售期 C.建设期、销售期 D.开发期、销售期
18、适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区的是。 A：网格法 B：地块法 C：叠置法 D：多边形法
E：国家实行土地估价师资格认证制度
19、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是.【2008年考试真题】
A：地籍图 B：房产分丘图 C：房产分户图 D：房产分幅图 E：土地
20、条件、位置大致相同的几宗土地，形状的宗地一般地价较高。 A：三角形 B：梯形
C：平行四边形 D：矩形
E：时间因素
21、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为。 A：50～100 B：60～120 C：70～140 D：80～160 E：土地
22、争议一方为中央国家机关或者其直属单位，且涉及土地面积较大的土地权属争议调处案件，有处理。
A：县级国土资源行政主管部门
B：设区的市、自治州国土资源行政主管部门 C：省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门 D：国土资源部 E：35%～50%
23、在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和四者的内在联系。 A：估价原则 B：估价方法
C：不动产自身状况 D：不动产市场状况 E：合法性
24、在下列选项中，__具有存款创造的功能。 A.商业银行 B.投资银行 C.保险公司 D.证券公司
25、某公司1996年以出让方式取得居住用地70年土地使用权，出让当时居住、商业用地土地出让价格分别为80万元和110万元.2006年，该公司申请将土地用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为150万元、100万元，则应补交的土地使用权出让价款为(土地还原利率取6%)。 A：33.44万元 B：58.17万元 C：70.00万元 D：76.54万元 E：合法性
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)
1、路角地如有陆桥或地下道出人口，则在该路角地单价的基础上以__为限进行修正。
A.加成10% B.加成20% C.减成10% D.减成20%
2、按土地权利分类，土地价格可以划分为。 A：所有权价格 B：使用权价格 C：租赁权价格 D：抵押权价格 E：处置权价格
3、关于路线价法，下列描述正确的是。
A：在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主 B：四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法 C：路线价不需要进行容积率修正
D：甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进行年期修正
E：美国采用的是累计深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势
4、对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地，以下土地估价技术处理方式不正确的有__。
A.将该部分用地分割出来，按办公用途单独进行评估 B.该部分用地为工业配套设施用地，按工业用途进行评估 C.将该部分用地分割出来，按其他商服用地进行评估 D.按委托估价方的要求进行用途设定和评估 E.将该部分用地分割出来，按住宅用途进行评估
5、关于债券和股票投资，下列说法正确的是.【2009年考试真题】 A：债券投资风险小于股票投资 B：股票投资风险小于债券投资
C：债券投资企业不能参与被投资企业的经营决策 D：股票投资企业可以参与被投资企业的经营决策
E：债券和股票都是流通工具，都可以在证券市场上进行转让
6、乡镇企业建设用地的具体要求是__。 A.应当符合乡(镇)土地利用总体规划 B.应当符合土地利用年度计划
C.坚持合理布局，综合开发，配套建设
D.涉及农用地转用的，依法办理农用地转用，不再办理用地审批 E.涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批
7、__是为了解决某个特定的土地利用问题而编制的一种土地利用规划类型。 A.土地利用专项规划 B.土地整理
C.土地总体规划 D.土地单项规划
8、下列属于土地增值税扣除项目的是。 A：取得土地使用权时所支付的金额 B：土地开发成本、费用
C：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D：与转让房地产有关的税金 E：建设部规定的其他扣除项目
9、__是地籍管理的核心。 A.土地权属管理 B.土地控制管理 C.土地行政管理 D.土地经济管理
10、货币的职能包括。 A：保险手段 B：贮藏手段 C：外汇手段 D：流通手段 E：支付手段
11、下列选项中是主要决定或影响价格的因素。 A：商品的稀缺程度 B：货币的币值 C：市场供求关系 D：顾客喜好程度 E：商品的数量
12、集体土地上的拆迁行为，主要按照__等有关法律、法规执行。 A.《城市房屋拆迁管理条例》 B.《土地管理法》 C.《劳动法》
D.《城市开发经营管理条例》
13、收益还原法中总费用确定容易出现的问题有。 A：未考虑收益的方式，盲目地确定费用 B：确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等的说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准 C：将利息计入总费用中 D：忽略了其他衍生收益 E：未考虑房屋的闲置
14、国债的限度包括的含义有。 A：历年累计债务的总规模 B：当年发行的国债总额
C：当年到期需要还本付息的债务总额 D：认购人的实际负担能力 E：预计来年的总需量
15、搜集交易实例时要保证所搜集内容统一性和__。 A.条理性 B.代表性 C.相关性 D.规范化
16、土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的为 。
A：路线价估价法 B：标准宗地估价法 C：成本逼近法
D：基准地价系数修正法 E：35%～50%
17、根据地下水的成因和埋藏条件划分，具有城市用水意义的地下水是。 A：上层滞水 B：潜水 C：承压水
D：所有地下水
E：取得开工许可证
18、一般情况下，对房地产开发项目投资效益的变化影响最大的因素是__。 A.开发成本 B.开发周期 C.建筑面积 D.销售价格
19、在下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是。 A：纳税人享受的营业税减免税 B：纳税人偷逃增值税被处的罚款 C：纳税人偷逃消费税被查补的税款 D：纳税人滞纳营业税而加收的滞纳金
E：纳税人享受减免税后实际缴纳的营业税
20、关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围包括__。 A.煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目 B.邮政、电信、枢纽、通信、信息网络等邮电通信项目 C.供水、供电、供气、供热等市政工程项目
D.铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输项目 E.建筑、道路和绿地等的整修工程项目
21、财务报表分析常用的方法包括__。 A.比率分析法 B.比较分析法 C.结构分析法 D.趋势分析法 E.平均分析法
22、《国家赔偿法》规定，再审改判无罪的，__为赔偿义务机关。 A.作出拘留决定的机关 B.作出逮捕决定的机关
C.作出原生效判决的人民法院 D.作出改判的再审人民法院
23、下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有。
A：居民住宅建设用地 B：城市基础设施用地 C：学校办公楼建设用地 D：国家机关用地 E：军事用地
24、关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]433号)规定，土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。 A：平均取得成本 B：无偿取得成本 C：有偿取得成本 D：经济成本 E：开发投入成本
25、股份有限公司签发的证明股东权利义务的所持有有价凭证是__。 A.债券 B.基金券 C.合同 D.股券
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