房地产估价分析论文提纲

论文题目：基于模糊数学的房地产估价市场比较法及其应用研究

摘要：伴随经济体制改革的实施,我国的房地产市场初步形成并不断完善,在这样的背景下,房地产评估应运而生。在房地产估价的三大方法中,市场比较法凭借自身估价原理简单易懂的特点脱颖而出,在国际评估市场上得到了一致认同,成为最常用的一种估价方法。市场比较法最关键的优势在于,在评估的过程中,它能够淋漓尽致的展现房地产的市场状态。本文结合房地产评估的基本理论,对居住型房地产估价市场比较法进行了研究,主要研究工作如下:（1）分析了传统比较法在实践应用中存在的主要问题:一、可比实例选择的随意性;二、因素修正的主观性、不完备性;三、综合价格求取的粗略性。为房地产评估市场比较法的改进研究奠定基础。（2）针对传统市场比较法存在的缺点和不足,利用模糊数学中的隶属度、灰色关联分析和OWA算子赋权等,对传统市场比较法进行了改进,以期解决传统市场比较法存在的问题,并提高市场比较法评估的精度。（3）通过分析房地产价格的影响因素,尝试从区位特征、建筑结构和个别因素三个层面,建立一套系统的居住型房地产价格评估指标体系,并深化各指标内涵,使指标体系全面涵盖影响房地产价格的各主要因素。（4）以青岛世茂诺沙湾大型住宅项目为评估对象,将本文所建立的居住型房地产价格评估指标体系和改进模型应用到具体的评估实践中,并将本文研究的评估结果与传统市场比较法的评估结果进行对比分析,以检验改进模型的实施效果。

关键词：房地产估价;市场比较法;模糊数学;OWA算子;灰色关联分析

学科专业：资产评估

摘要

Abstract

第1章 绪论

1.1 研究背景及意义

1.1.1 研究背景

1.1.2 研究意义

1.2 国内外文献综述

1.2.1 国外文献综述

1.2.2 国内文献综述

1.2.3 文献评述

1.3 研究内容及研究思路

1.3.1 研究内容

1.3.2 研究基本思路

1.4 研究方法及创新点

第2章 市场比较法及其在实际应用中存在的问题

2.1 房地产估价概述

2.1.1 房地产估价的特点

2.1.2 房地产估价的原则

2.2 房地产估价市场比较法概述

2.2.1 市场比较法基本概念

2.2.2 理论依据

2.2.3 适用范围

2.2.4 估价公式

2.3 传统市场比较法存在的问题

2.3.1 可比交易实例的选取具有随意性

2.3.2 房地产价格影响因素权重确定的主观性

2.3.3 评估结果处理过程粗略

2.4 本章小结

第3章 基于模糊数学的市场比较法估价模型的改进

3.1 模糊数学理论在房地产评估中的适用性分析

3.2 影响房地产价格的主要特征因素的隶属度的确定

3.3 灰色关联分析在最佳可比实例选择中的应用

3.4 交易情况和交易日期的修正

3.5 基于OWA算子的房地产价值影响因素权重的确定

3.5.1 OWA算子介绍

3.5.2 基于OWA算子的房地产价格影响因素赋权步骤

3.6 房地产最终评估结果的确定

3.6.1 房地产初始比准价格的确定

3.6.2 基于灰色关联度赋权的最终评估结果的确定

3.7 本章小结

第4章 诺沙湾项目住宅价格评估指标体系的建立及可比实例分析

4.1 青岛世茂诺沙湾住宅项目分析

4.1.1 青岛世茂诺沙湾项目概况及评估情况说明

4.1.2 青岛世茂诺沙湾周边用地分析

4.1.3 青岛世茂诺沙湾项目高层建筑设计分析

4.1.4 青岛世茂诺沙湾交通状况分析

4.1.5 青岛世茂诺沙湾景观资源分析

4.2 房地产价格影响因素分析及评估指标体系的建立

4.2.1 房地产价格影响因素

4.2.2 房地产价格评估指标体系的建立

4.3 青岛诺沙湾项目可比交易实例分析

4.3.1 可比交易实例选取范围

4.3.2 备选可比交易实例分析

4.4 本章小结

第5章 改进模型在青岛诺沙湾住宅项目价格评估中的应用

5.1 选择最佳可比实例

5.1.1 利用专家投票法确定模糊隶属度

5.1.2 基于灰色关联度选择最优可比交易实例

5.2 修正交易情况和交易日期

5.3 基于OWA算子确定指标权重

5.4 确定最终评估的结果

5.4.1 初始比准价格的确定

5.4.2 最终评估结果确定

5.4.3 评估结果对比分析

5.5 本章小结

第6章 结束语

附录一 诺沙湾项目及各交易实例调查问卷

附录二 房地产评估指标权重调查问卷

附录三 房地产评估决策数据汇总

参考文献

致谢