涪陵区招商引资工作对策建议
摘要：本文分析了涪陵区招商引资工作存在的主要问题，以及当前招商引资工作中面临的机遇，提出了推进涪陵区招商引资工作的七个方面的对策建议。本文重在研究区域经济社会发展中的具体问题，力图对涪陵区招商引资工作有所借鉴和参考。
关键词：招商引资;涪陵;问题;机遇;对策建议
近年来，在涪陵区委、区政府的高度重视和正确领导下，全区上下进一步解放思想，转变观念，加大对外开放和招商引资力度，大力营造投资环境，提高服务意识和质量。全区对外开放形象持续提升，投资环境不断优化，招商手段更加专业，招商引资工作在重点领域和重点产业方面都有所突破，投资结构也逐步向多元化发展，项目签约率和资金到位率明显提高，项目建设速度明显加快，全区招商引资工作呈现出前所未有的良好发展态势。但是由于招商引资工作受国际国内经济形势深刻影响以及当地综合环境的限制，涪陵区招商引资还存在诸多需要加强的工作，为此，笔者在深入调研的基础上提出进一步做好招商引资工作的对策建议，期望对涪陵区进一步做好招商引资工作有所借鉴。
一、涪陵区招商引资工作存在的主要问题
(一)招商氛围不浓
重商、亲商意识不浓，全方位招商的氛围还没有真正形成。虽然全区上下已经认识到招商引资对促进地方经济发展的重要性，但是全方位招商引资的氛围和共识并没有真正形成，有些单位和部门对招商引资投入的精力不大，还有个别单位和干部把招商引资工作看成额外负担，态度消极、行动迟缓。全民招商在一定程度上还没有形成整体合力。人人关心招商引资，人人关心环境建设，人人谋发展、求发展和促发展的良好氛围还未完全形成。
(二)招商模式单一
系统全面、灵活多变的招商模式是招商引资成功的关键。与发达地区相比，我们招商的办法不够多、渠道不够宽、机制不够活，很大程度上还停留在被动招商的层面。目前多以印发招商项目册、召开信息发布会和参加经贸洽谈会等传统方式招商，真正把握招商引资内在规律的新型招商方式运用不夠，围绕经济结构调整有针对性的招商引资明显不足。
(三)投资环境不够宽松
涪陵区尚未实现政府主导招商向市场主导招商的根本性转变，在这样的背景下尤其需要政府及其职能部门依法行政、优质协调服务、创建安全和谐的投资环境。但由于部分单位囿于局部利益，服务不规范，办事效率低下，“乱检查、乱收费、乱摊派”的做法屡禁不止，“吃、拿、卡、要”的现象依然存在。
(四)与招商工作相比，安商工作有待加强
在承受着资金落实难和土地审批难两大重压之下，要让外来投资者仍不丧失对涪陵区投资的热情和信心，就需要我们耐心细致地做好安商工作。从我们调研的结果来看，个别职能部门的安商工作有待加强。部分企业反映，政府有些部门执行政策时方式方法不够灵活，比如企业尚未有效益，各种费用就蜂拥而至，使投资者丧失信心，更谈不上再投资了。招商固然重要，安商同样重要，优质高效的安商工作亦是招商引资的看点。
(五)招商人才缺乏
招商引资工作，既是项目、环境的碰撞，也是胆识、智慧、技巧的竞争。加快建设一支高素质的招商队伍，是适应市场竞争的迫切需要，是提高招商引资水平的内在要求。目前我区的招商人员少，缺乏懂项目、懂经济、懂国家产业政策及相关的法律法规的专业人员。
二、涪陵区招商引资工作面临的机遇
(一)西部大开发和东部产业转移机遇
随着国家西部大开发战略进一步深入实施，东部发达地区的一些产业加快向中西部地区转移，正在为全区加快发展注入新的活力和动力。
产业转移，是指资源供给或产品需求条件发生变化后，某些产业从某一国家或地区转移到其他国家或地区的现象和过程。产业转移是经济发展的必然规律。改革开放30年来，我国东部地区正是通过积极发挥本地区具有优越的区位优势，充分利用国家政策倾斜的机遇，通过承接国际产业转移，实现了快速持续发展。
进入本世纪以来，国际产业转移浪潮汹涌澎湃，国际生产要素流动和产业转移的速度不断加快，我国正面临着新一轮的产业布局调整。东部地区由于土地、资源、劳动力价格的不断提高，资源和劳动密集型产业的生存空间越来越小，比较利益越来越低。与此同时，科技突飞猛进的发展和日益加剧的经济全球化趋势，加快了发达国家建立以现代服务业为主导的新经济结构的步伐。面对世界范围的高新科学技术的发展和发达国家的产业结构调整，我国东部地区正在采取相应的对策，加快产业结构的调整与升级，以适应世界经济发展新趋势。
随着东部地区产业结构进入调整与升级阶段，大量劳动密集型、资源型产业必然向欠发达和不发达地区转移。而西部地区正是这样的一个承载体。而国家深入实施西部大开发战略，也鼓励东部产业和外资向中西部地区转移，重大项目布局充分考虑支持中西部发展，在政策、资金和项目建设等方面也加大了扶持民族地区、边疆地区发展的力度。
从涪陵区自身来说，已经具备了承接东部地区产业转移的良好条件。近几年来涪陵区紧紧抓住国家实施西部大开发战略的机遇，经济保持着持续快速健康发展，交通、通讯等基础设施条件和城市面貌、人居环境有了明显改善，特别是通过发展环境创新和加强政府效能建设等一系列卓有成效的工作，办事效率、服务水平和政策环境都有了明显改善和提高。近两年来，涪陵区的招商引资工作取得突飞猛进的发展，不仅数量增多，而且争取到了不少投资上亿、甚至几十亿的大项目落户。这既是发达地区加速产业转移的很好例证，也是对涪陵区良好投资环境的充分肯定。充分发掘我们的比较优势，积极承接东部产业转移，不仅是涪陵区加快发展的必然要求，也是加快发展的现实途径。
(二)国家扩大内需政策机遇
国家调整了宏观调控政策，将加大投资力度，抓紧农业、水利、能源、交通、城镇等基础设施和民生等领域的重大项目建设，而且肯定会向西部倾斜。
近年来，国际金融市场动荡，全球经济增长明显放缓，国际环境中不确定不稳定因素明显增多，国内经济运行中也存在一些突出矛盾和问题。面对复杂形势，党中央、国务院采取了一系列有针对性的宏观调控措施。针对国内外经济发生的新情况，采取了灵活、审慎、富有弹性的调控政策。很明显，由于目前金融危机的影响包括美国以及欧洲等地区的进口能力下降，导致我国以出口拉动经济增长的难度越来越大，国家把未来经济增长的主要方向已经放在了国内需求的增长上，而投资尤其是政府投资对经济的拉动效应，变得更加明显和重要。
从涪陵区来看，由于经济发展相对落后，经济外向依存度不高。因此，金融危机带来的产业转移、行业“洗牌”，特别是中央应对危机出台的拉动内需的措施，对我们是来讲是机遇大于挑战。
(三)涪陵综合实力增强带来的机遇
涪陵位于长江，乌江交汇处，滨长江，扼乌江，距主城区100公里。幅员面积2 941平方公里，人口113万人，城市化率50.4%， 涪陵全年气候温和，土地肥沃，物产丰富，资源富集.自然景观和人文景观交相辉映。改革开放30年来，涪陵社会事业迅猛发展，城市化建设成效明显，框架已经形成，功能日臻完善。初步形成了食品、医药、化工、建材、机械、纺织、有色金属七大支柱产业以及烟、药、肥、菜、水、砖、布、油等特殊工业产品。
从战略定位来看，涪陵处于重庆“一小时经济圈”的次级核心、重要增长极、“一圈”辐射带动渝东北、渝东南“两翼”的战略支点，率先建成工业优势突出、城乡统筹发展的大城市。是重庆市新兴工业基地、重庆市优质特色农产品基地、重庆市交通副枢纽、重庆市区域性商贸物流中心、重庆市区域性教育文化医疗服务中心。
从交通区位来看，涪陵处于长江上游航运副中心：长江、乌江两条航道交汇处，长江最西端的常年万吨级深水良港;重庆市铁路枢纽的次中心：渝怀、渝利(在建)、南涪(在建)三条铁路交汇处;重庆市公路枢纽的次中心：渝涪高速、重庆沿江高速、渝湘高速公路连接线交汇于此，与周边区县都将通达二级以上公路;航空：距離重庆江北国际机场80公里。
从投资环境来看，涪陵比较优势明显。涪陵是重庆的工业重镇，工业经济独具特色，七大支柱产业竞相发展，产业链条不断延伸，工业增加值位居全市40个区县第4位。究其原由，固然离不开长期的坚持发展，但更重要的是涪陵的投资比较优势明显，投资吸引力不断增强。一是要素成本低。涪陵有长江水乌江水资源，日供水能力20万立方米。涪陵电网是全国三大地方电网之一，地方有自主调度权;涪陵与贵州签订有电力供应战略协议;涪陵年可供电50亿kwh;白涛化工园区、龙桥工业园区电价在0.50元/度以内。涪陵紧靠中国最大的川东气田，日供气40万立方米;工业用天然气价格1.654元/立方米，是主城省市的2/3。重庆有56所大学，每年毕业10余万人;重庆有341所中等职业学校，每年毕业15万人;重庆有5 526所职业技术培训机构，年培训结业生190万人次。涪陵有高等教育学校3所，在校学生3万人;涪陵有中等职业学校13所，在校学生2万人;涪陵有30万农民工，10万产业工人。月薪低于主城区300-500元/月，涪陵劳动力成本低。涪陵三大工业园区规划面积共46平方公里，可足额供应工业用地;七通一平工业用地价格9.6万元/亩以内;根据项目投资、产出强度情况实行“一企一策”，涪陵土地成本相对较低。二是水运价格低。涪陵水运均价(0.033元/吨公里)=1/5铁路运价(0.16元/吨公里)=1/10公路运价(0.48元/吨公里)。三是优惠政策多。涪陵企业所得税按15%税率征收，区级留存部分(40%)“两免三减半”，即前两年按9%征收，后三年按12%征收。企业增值税区级留存部分(25%)的50%(12.5%)返还两年。企业经营团队个人所得税区级留存部分(24%)全额返还。总部经济政策：比照东部沿海省市的优惠政策，结合涪陵区的财税体制、财政实力等方面优势，给予入驻涪陵的总部企业最优惠的宽松政策。四是配套服务好。全区共有15家银行业机构，包括农业发展银行、工行、农行、中行、建行、中信银行、浦发银行、招商银行、交通银行、邮政储蓄银行、重庆农村商业银行、重庆银行、华夏银行、重庆三峡银行、深圳发展银行。全区金融机构各项存款余额210亿元;各项贷款余额150亿元，金融环境理想。出口通关上，设有海关、检验检疫、外汇管理等机构，能够为企业提供便捷的服务。
涪陵区综合经济实力位于重庆市各区县前列，为全区招商引资工作加快发展带来了难得的机遇。
三、进一步加强涪陵区招商引资工作的对策建议
在经济全球化和我国东中西部经济合作的大潮之下，在招商引资面临新形势新特点新问题情况下，我们如何立足于涪陵区情，积极融入经济全球化和我国东中西部经济合作的大潮，实现涪陵区经济社会的大发展，必须从以下几个方面破解招商引资难题，开创涪陵区招商引资工作新局面。
(一)提高认识
高度重视招商引资工作，坚决破除不合时宜的思想观念，不断增强科学招商的自觉性。招商引资是改革开放和市场经济发展的产物，是市场经济发展不可逾越的历史阶段。在市场经济高度发展之前，在市场对市场资源配置起基础作用的前提下，招商引资是政府有形之手对市场优化配置市场资源的重要补充和强力推手。因此，充分认识在经济全球化和我国东西部经济合作的大背景下，招商引资是整合和优化配置市场资源，实现区域经济互补共赢，促进地方经济特别是落后地区实现跨越发展的必然选择。各级各部门，特别是领导干部务必牢牢树立“产业兴区、项目第一、招商引资第一抓手”理念，务必把招商引资记在心上、拿到手上、落实到行动上。全区上下要真正形成重商、亲商、富商、安商的浓厚氛围。同时，努力破除不合时宜思想观念。坚决破除长期以来在自然经济条件下形成的自给自足的封闭保守、划地为营、分散割据、盲目排外的思想观念。努力消除在抓经济工作中不合时宜的计划经济的惯性思维和工作模式。不断强化市场经济观念和按市场经济规律抓经济工作的实际本领，努力增强重视招商和科学招商的自觉性。
一是要充分认识招商引资工作在地方经济社会发展中的地位和作用。在市场经济社会，国有经济将逐渐从竞争性领域退出，地方经济社会的发展主要依靠社会民间资本，国家投入只是极少数的国家项目。而这种项目往往是地方不能做主的。因而招商引资就成了地方经济社会发展重要的资金来源，这项工作也就成了政府的重要工作，所以很多地方都把招商引资作为地方经济社会各项工作的龙头、大动脉、生命线、牛鼻子、助推器来抓。这足见招商引资对地方经济社会发展的重要性。
二是要充分认识招商引资工作是一项系统工程，涉及方方面面的工作，不是哪一个部门能单独完成，需要各部门各个单位甚至全社会都来关心、支持并亲自参与才能完成。
三是要牢固树立“投资环境就是城市综合竞争力，招商引资就是地方经济的生命线”、“人人都是投资环境，事事关系招商引资”的观念，用招商引资统揽地方经济社会发展全局。各项工作都要服务于、服从于招商引资这个大局，要在全区努力形成一个全面开放、全民招商的局面。
(二)加强制度建设
制度是行为规范，是行为准则，具有稳定性和连续性。市场经济是法制经济。在经济生活中是否注重法制建设，遵循法制规范办事是区分法制经济还是人治经济，是科学还是非科学的分水岭。涪陵区要从以下几个方面入手，加强制度建设，为招商引资营造优越的投资环境。
一是建立健全制度与程序。为招商引资提供制度与程序保障。要靠制度与程序让外商外资放心，不要靠人事关系让外商外资留心。招商引资是市场经济条件下的经济活动，必须有科学、公开的程序和制度进行运作与管理。一个不注重制度管理和程序运作的政府，不会有良好的机关作风，也不会有规范的市场秩序。老乡、同学、战友之类的人事关系是宣传、介绍、引荐的好途径，可信度高。但过分注重这种人事关系在招商引资中的作用，是靠不住的，人事关系变化无常;只有靠制度和程序运作才靠得住，让人放心。
二是制定系统完善的招商引资配套政策。要围绕土地、电价、矿权、税费，服务制定一系列公开、透明、有吸引力的配套政策，营造一个公平、平安、祥和、宽松、和谐适宜的“金凤凰”的发展环境。把硬环境搞硬，把软环境搞实。
三是建立“一对一”全天候外商投资服务机制。围绕客商在项目的前期考察、落地手续办理、环境保障提供全程服务。通过招引一批客商在涪陵区投资兴业，并获得丰厚回报，然后由他们现身说法，以商招商，努力营造引来一个带来一群的“马太效应”。
四是加大投资环境整治力度，严厉打击破坏投资环境的人和事。
五是加大考核力度。考核是政府工作的指挥棒，考核引导和决定着政府做什么和不做什么，重点做什么，做到什么程度。涪陵区要加快“五个涪陵”建设，实现“3151”工作目标就必须把招商引资工作作为各级一把手工程来考核，实行招商引资“一票否决”，纲举目张，全力推进。只有这样才能真正实现举全区之力，集全民之智，实现全民招商。才能真正实现以招商引资为抓手实现涪陵区经济社会突破发展的戰略决策。
(三)扎实抓好项目储备
一是精心遴选招商项目。要围绕我区产业特点和资源优势，策划包装一批市场前景好，投资回报率高，拉长产业链条、扩大产品规模、形成产业集群的新项目;要突出引进战略投资者这一主题，重点开发一批能够吸引战略投资者的大项目、好项目;要积极与国家专利部门、科研院所、大专院校保持联系，从中收集一批已经研究成熟的科技成果，充实到我区项目库中。
二是切实做好项目前期工作。所有进入全区招商引资项目库的项目，项目前期工作要力争达到可行性研究报告的深度。每个项目要具备以下内容：项目名称、项目主体、项目位置、项目的背景和依据、项目的前景分析和预测、项目的投资规模、项目的风险及效益分析、项目的联系方式和土地、规划、环保等部门的初审意见及其他事宜。
(四)加快载体建设，增强发展后劲
一是加快基础设施建设。紧紧抓住国家宏观调控政策调整，将加大投资力度，而且肯定会向西部倾斜的历史机遇，加快农业、水利、能源、交通、城镇等基础设施和民生等领域的重大项目建设，为承接产业转移，扩大招商引资提供优越的基础设施平台。
二是加快特色产业建设。加快特色产业建设步伐，为农业招商提供产业平台。涪陵区农业人口比重大，三农矛盾是全区的主要矛盾，三农问题是全区发展的短板，没有全区农民的富裕，就没有全区的富裕，没有农民的小康，就没有全区的小康。农业是覆盖面最广泛的产业，当前，农民增收难，农业产出率低最重要的原因之一就是因为农业集约化产业化程度低，农业产业化程度低导致招商引资缺乏产业平台，农业没有知名企业引领和知名品牌支撑就无法实现农工科贸一体化、农业产业化，农民增收便很难有大的突破。因此，要在分析全区农业产业结构和比较优势的基础上，加大农业产业化建设力度，为农业招商搭建产业平台。
三是加快园区建设。近几年来，涪陵区高度重视发挥各类园区的主阵地作用，以园区为载体扩大招商引资，形成集聚效应，带动相关产业的发展，集中培植招商引资的亮点和新的经济增长点。今后除了继续抓好园区的招商，坚持建设与招商同步，还应在园区规划上，贯彻“构筑大园区”的发展战略，按照“统一规划、成片布局、整合资源、拓展空间”的要求，将产业规划和园区的发展布局进行通盘考虑、上下衔接，从而站在更高的层次上对现有园区从基础设施建设、信息平台打造、服务环境的优化、优质项目的引进等方面高起点规划，从而形成各具特色，注重可持续发展的园区功能定位。针对目前园区规划水平不高的问题，一要更加注重规划，坚持高起点，拿出大手笔，做到与本地产业优势相结合，与经济结构调整相结合，与城镇规划建设相结合、与生态环境相结合;二要更加注重特色，坚持走特色发展之路、差别化发展之路，把园区放到全区乃至全市、全国产业带发展来考察、定位，打造鲜明的特色品牌。建立大型农业开发区与工业园区并重，加速推进各类园区的一体化和规模化发展。
(五)改进招商方式，拓宽招商渠道
一是加强信息工作，广泛沟通信息。要加强招商专用网站的建设，提高网上招商的成效;要加强同世界500强企业、各国驻华使领馆、国内外知名咨询公司、沿海招商机构以及外地涪陵人的联系，随时获取投资信息，随时发布我方的招商引资信息;要建立区内信息通报制度。主要是两个制度：一是区对外开放领导小组要定期召开小组会和有关部门联席会，及时沟通情况，协调解决对外开放、招商引资中的重大问题;二是各单位各部门要定期向招商部门通报招商项目的动态情况，招商部门要定期发布各种招商信息、投资信息。
二是加强项目筛选，提高招商成功率。招商是否成功，很大程度取决于项目本身。近年来我们招商引资成功的项目很多不是我们推出的项目，而是投资者自己带来的项目。这说明我们推出的项目或者很好但是没有找准业内投资人，无法达成共识，或者就是由于种种原因不被市场所认同。所以，我们今后要加大项目筛选力度，要选择那种既体现涪陵资源优势、产业优势，又是市场正需要的项目，特别是化工、机械、食品、医药、建材、农业等重点行业的项目，这样才能提高招商的成功率。
三是提倡小分队招商和以商招商，发展委托代理招商(中介招商)。小分队招商就是根据某个信息组织2-3人或3-5人有针对性的前往某个企业上门招商。这种形式投资少、针对性强、成功率高。以商招商是通过在涪投资成功的外来投资者进行招商。这种方式又有两种形式：一是宣传鼓励动员成功投资者增资扩股，做大做强现有企业，或者延长产业链发展新的企业，或者拓展新的行业开拓更大发展空间;另一种形式就是通过成功投资者在涪陵投资成功的范例，自觉自愿宣传，鼓动更多的外来投资者在涪陵投资。以商招商的特点也是投资少、说服力强、成功率高。委托代理招商，就是委托某个人或某个中介组织代理招商的一种形式。这是国际上通用而规范的一种形式。这种形式的特点也是投资少、专业性强、成功率高。今后在招商方式的选择上，应大力开展这些形式的招商引资工作。
四是放宽招商视野，拓展引资空间。在引资区域选择上，今后应重点加大对长三角、珠三角、环渤海这些资金雄厚而能源、土地紧张、人工工资较高的地区的引资力度，主动积极地承接这些地区内迁的企业。同时，境外招商的力度也要加大，每年可由区里自己组织1-2次由区领导带队的境外专业招商活动。
(六)加强政府管理，提高政府效率
一是深化改革，精减机构，转变职能，简化手续。要进一步通过深化改革，撤并职能相似、重叠的机构，撤销不应由政府承担的职能，以减少目前仍然繁琐的审批、盖章手续，减少互相扯皮、多头检查、重复检查、重复收费现象，要继续调整、完善、强化行政服务中心的職能，使行政服务中心真正成为“进一个门，办一切事”的一条龙服务机构。
二是要进一步清理政府规章。对于不合时宜的规章要尽快撤销;对于合乎时宜但不易操作的规章，要尽快修改重新公布;对于可以继续使用的规章要认真严格执行以维护政府规章的严肃性、持续性。清理过程中，要以大局为重，要服从于、服务于招商引资这个大局，不能站在部门利益、个人利益立场上强调客观。
三是加强机关作风建设，提高机关公务员素质，提升机关服务水平。一是要大力开展诚信和职业道德教育，倡导文明、诚实、守信、廉洁新风，严格公务员的考核、评价、任用机制。二是要推行政府监督部门和服务对象对职能部门的双重考核制度，加大纠风和作风评议力度。三是要加强和完善行政执法工作，坚持公开、公正、公平原则，切实推行首问负责制度、“三乱”退赔制度、投诉制度、项目官员联系制度和责任追究制度。改重事后执法检查为加强事前宣传和指导，改重事后罚款为帮助完善，改重收费罚款为热忱服务。四是要建立纪检、监察和组织部门组成的监督机构和投诉中心，认真接受企业投诉，加强对影响、损害甚至破坏涪陵投资环境的人和事情的监督查处。同时，要充分发挥人大、政协、新闻媒体的监督作用，对妨碍投资环境的不良现象予以曝光并坚决予以纠正。
(七) 加大对外宣传力度，提高涪陵知名度
要组织专门力量，对涪陵的人文历史、风景名胜、自然资源、城市建设、社会经济发展的情况进行深度挖掘，创作一批高质量的作品，通过电影、电视、电台、光盘、报刊杂志等各种媒体和网络技术，广泛地向外界宣传、介绍涪陵，以提高涪陵知名度。
四、结语
招商引资工作是一项艰巨而复杂的工作，但是只要我们充分认识了它的重要性，客观地审视涪陵的优势和劣势，在区委、区政府的正确领导下，不断改善涪陵投资环境，不断加快对外开放的步伐，积极探索，努力进取，我们就一定能够推动涪陵招商引资工作再上新台阶。
参考文献：
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[责任编辑：胡 悦]
作者：刘世强
【摘 要】新时期招商引资工作呈现出了新的特点，政府的职能要从狭义招商引资转变到投资促进工作中来，而投资服务其实是最有效和最经济的推介活动。
【关键词】促进;规划;产业;诚信;信息服务
随着我国经济改革和对外开放的日益深入，地方政府越来越重视招商引资，将其作为加快地方经济发展的重要举措。经过这么多年的招商引资工作的实践，今天对招商引资我们应该站在一个新的高度去认识：“招”是一种需求，拓宽资源渠道，成就未来梦想。“商”是一种资源，收获多元资本，笑傲商海风云。“引”是一种战略，聚集潜在市场，打造品牌价值。“资”是一种积累，积淀财富底蕴，书写金色年华。
现在地区之间的差距并不单纯是农业的差距，更主要的表现为，招商引资带来巨大的社会经济、科技发展和财政反差。哪个地方外资利用的多，哪个地方科技水平提升得快，哪个地方民资发展得好，哪个地方经济就繁荣、财政收入就增加得多、社会事业就发展得快、人民生活水平提高的就快。
利用外资、发展民资、发展科技的差距，表面上看是数字的差距，实质上是思想观念的差距、是经济发展后劲的差距，也是综合实力的潜在差距。
新时期招商引资工作呈现出了新的特点，投资者不再盲目，投资商的心理、经验和手法都日渐成熟，他们的投资也向高科技型、环保型、基础设施型转变，对投资项目的科学分析程度和与国际接轨程度都提出了越来越高的要求。这促使着我们也要解放思想，转变观念，招商引资，科学发展。 必须深刻认识：招商引资实际上是一个不断解放思想的过程，永远不能满足和自满，要树立大发展，小困难。小发展，大困难。不发展，最困难。乱发展，难上难观念。
一、转变政府职能
新时期招商引资工作中，政府的职能必须要从狭义的招商引资转变到投资促进工作中来
招商引资的概念有狭义上和广义上之分。狭义上的招商引资是指城市、经济区以土地资源、招商优惠政策以及廉价劳动力换取投资商投资的过程;广义上的招商引资概念是指城市、经济区以全部经济资源同投资商投资行为的结合或交换过程。而这个过程就需要政府发挥其职能来促进的。——投资促进。
投资促进包括一系列的活动：从提供基本的市场信息到为外国投资者和国内产业牵线搭桥，再到参与地区经济发展。
现代意义的国际投资促进是指：投资促进是包括各国政府试图吸引外商直接投资所进行的一系列营销活动。非常明确地指出投资促进是政府行为，但不同于传统的政府行为，而是营销行为。因此，从政府宏观调控和公共产品的角度来看，投资促进可以理解为现代市场经济条件下，政府为境内外投资者服务所提供促进和保障投资的服务，应属于政府职能。我們说投资促进工作不是政府可有可无的工作，它是转变政府职能、优化区域发展环境必不可少的环节。要想发展本地区的经济，离不开投资促进工作。现阶段的土地开发、资金引入、企业对接等离不开投资促进;未来的结构优化、产品升级、环境建设等仍然依赖于投资促进。
作为政府来说，明确讲它在招商引资工作中的职能就是投资服务，为投资商营造出良好的投资环境。招商引资工作能否实现新突破关键在于政府在招商引资中是否发挥了投资促进作用。因此，改变投资环境，加大引资力度，提高引资质量，必须建立起能够协调政府各相关职能部门的投资促进机构，使之真正贯彻区域发展规划，按照区域发展战略布局做到人力资源协同、项目资源协同、政务服务协同、项目布局协同等，真正发挥出各自的积极性，构建起良好的协调和运行机制。
我国某些地方政府招商引资中存在的问题就是对投资促进范畴的认识和界定模糊，容易进入急功近利盲目招商的误区。政府该干什么、不该干什么，成为科学合理界定投资促进范畴的核心问题，即政府在投资促进中的边界必须厘清。
投资促进的具体活动，世界银行是这样规范的：“投资促进包括下列具体类型的活动：广告、直接邮寄、投资研讨会、投资团组、参加行业展销和展览、散发材料、一对一直接营销、为潜在投资者准备访问日程、在潜在投资者和本地合作伙伴之间牵线搭桥、从各个政府部门获得许可和批件、准备项目建议、进行可行性研究以及在项目开始运营之后向投资者提供服务等等。”
投资促进包括形象塑造、引进投资和投资服务三个方面。狭义的招商引资即引进投资，只是投资促进的部分内容。而投资服务其实是最有效和最经济的推介活动。 投资服务的活动，是通过向潜在的投资者和现有的投资者提供服务，留住感兴趣的投资者、帮助留住承诺进行投资的投资者以及吸引厂商再投资，而不是转向别的投资场所。
满意的投资者是最好的宣传员，有可能使潜在投资者最大程度地变为实际投资者。而这种宣传、推介，往往并不需要引资方进行另外的专项投入。而加强外商投资服务，就是落实投资便利化的各个方面，包括投资前协助、投资服务和投资后服务。
二、做好投资环境研究。
昨天是招商引资(原始的竞争)，今天要招商选资(理性的竞争)，明天要招商引智(科技的竞争)，最后要招商转制(制度的竞争)。
过去各地政府主要致力于制定各种优惠政策，招商引资的竞争演变成为优惠政策的竞争。然而吸引外资仅靠优惠政策是不够的。
外商投资除了考虑项目本身的经济效益和社会效益外，投资环境是决定项目能否落成的决定性因素。一份详尽的投资环境研究报告的内容应包括：
1、社会环境研究：社会制度、社会秩序、社会信誉、社会服务——包括了金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等;以及上述各项服务的服务效率与服务态度、行政服务、法律服务、咨询服务、信息服务等。
2、政治环境研究：政治体制和政权、政治局势、经济政策和产业政策——包括国民经济发展的政策、引进外资的政策、对外开放的政策以及各种税收政策等。
3、经济环境研究：宏观经济环境、市场环境、财务环境、经营环境：资源环境等。
4、文化环境研究：风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水平。
5、法律环境：法律的完备性、法律的稳定性、执法的公正性等。
6、自然环境研究：地理位置、地质地貌与风光气候特点。
7、项目用地基础设施环境：项目地块状况、交通环境条件、能源条件、通讯环境条件、给排水及排污环境条件地块地理条件的强弱势分析。
三、科学规划招商引资项目
实践证明，发展靠投入，投入靠项目，项目靠招商，提升靠科技。招商引资、科技先行是實现经济跨越式发展、百姓致富的战略选择、重要举措和必由之路。
新时期要从招商引资转到招才引智，进而转到产业经营，产业集聚。
一个城市最基本的要素就是产业，没有产业就没有就业。今天的项目决定明天的产业，今天的投资决定明天的发展，今天的投入就是明天的产出。
现在的招商引资是招产业而不是招企业。要从利用政策红利到引进外来资本转到借助外来发展。现在招商引资更要注重招内资，对民资要做到四个“有”、五个“平等”、六个“放”：社会上有地位、政治上有荣誉、经济上有实惠、法律上有保障;登记申报、税费标准、金融贷款、市场准入、部门服务平等;放心、放胆、放手、放开、放活、放宽。
项目的形成和包装离不开科学的策划与设计。招商引资项目的策划就是通过知己知彼，找出既能激起投资者的兴趣，又要充分利用己方资源的投资项目。
确定规划项目必须要进行资源分析：
资源分析主要针对引资主体形成项目来说，一个项目是否成功，取决于引资主体对资源的拥有和使用程度。一般来说，项目资源分析包括以下六方面分析：
技术资源分析。技术资源是项目资源的基础。技术的高低决定项目的发展前景、先进性、价格、投资回报率等。
市场资源分析。市场资源是项目资源的核心，市场的有无和大小决定项目销售量、投资回收期等。不同的企业，在所处行业和具体细分市场的占有率以及预期占有率都有不同。
人力资源分析。人力资源包括内部可操作项目的人和有助于项目实施的外部人际关系。人是项目包装过程中最能动的因素。
资金资源分析。资金资源包括项目投入资金能力和融资能力。
管理资源分析。管理资源包括有无相应的管理模式及控制和调节能力。如机构设置、人员配备、程序、规章制度等。
信息资源分析：包括与项目相关的行业发展动态、运营规律以及竞争对手的情况。
四、不断创新招商引资方式
要改变招商引资单一化问题，由各级政府及相关部门作为招商引资的主导，逐步转向由市场为主导开展招商活动;通过各行业协会、中介组织进行有目的的招商;按照比较优势、产业优势和各区、市的功能定位来做招商。要由过去单纯的招商引资办厂，转向采用并购、BOT、产权交易、股权转让、特许经营等方式来引进投资。要转变政府招商模式，发挥行业优势、产业优势、企业家优势，实施有针对性的招商。实施小分队招商、窗口招商、代理招商、网上招商、会展招商、项目招商等各种形式，利用和发挥好信息网络优势，提高网上招商效率，降低招商成本。要不断探索利用外来投资的新形式，采取更灵活多样的方式引资。
对外招商过程中，努力把握五个结合：引资与引智相结合;政府与民间相结合;引进与合作相结合;利用与创新相结合;引入与输出相结合。
五、培养一群具备综合素质的招商人才
在招商引资中招商人才的素质吸引也是项目是否成功的关键因素。无论投资还是引资，都不仅是“获得”项目的过程，更是“承担风险”的过程，招商人员不仅要懂市场经济知识、科技知识、历史知识、WTO知识，还要精通法律法规、公关知识、外语等。
现在更要要加深地区经济发展对于资本市场的认识，我们现在不缺制造GDP的政府，缺的是懂政治、懂经济、懂科技、精通资本运作、金融管理的高效政府官员。
我们的招商人才必须具备的素质是：专业的招商知识，灵活的语言能力，深厚的文化修养。他们一定是最了解当地的市情特点和经济走向的，他们能用最准确、生动的语言把项目推介出去，他们能用自身的文化修养和地方的文化魅力迷住投资人，他们有能力让投资者欲罢不能。
招商人员不仅代表一个单位、一个地方的形象，他还直接决定着谈判项目成功率的高低。一个细节可以促成谈判成功，也可以直接导致谈判失败。
引资方招商人才需努力具备的能力：既具有善于判别投资方的实力、信誉、市场调查论证是否充分、技术和创新能力水平和投融资体系是否完善、灵活的能力;又具备善于掌控本地融资畅通、规模定位合理、经营多元化、管理现代化、产权股份化和走向国际化等水平的才能。
总之，招商引资工作要坚持在思想上放胆，工作中放手，政策上放宽，机制上放活。不思不行一场空，只思不行一场梦，慎思敏性一定赢。
作者简介：肖梅 (1962- ) 中共烟台市委党校教授 研究方向 经济管理
作者：肖梅
摘要：发展两型社会、加快转变经济增长方式是现阶段经济领域刻不容缓的一场变革。邵阳市作为湖南省的重要城市之一，同样肩负着实现两型社会的重任。本文针对邵阳市在经济发展过程中招商引资环节存在的问题进行了分析，提出了在招商引资环节重点实施生态审计的相关建议。
关键词：生态审计 发展 招商引资
目前，环境与资源问题已成为全民瞩目的焦点问题，相应的生态观念也渗透进各个领域，生态审计这一新型审计类型已成为监督社会各主体贯彻实施可持续发展战略的重要手段。面对经济发展过程中越来越突出的经济发展与资源环境约束间的矛盾，审计机关更应积极有效地推动生态审计工作的开展，认真履行生态审计监督责任，维护资源环境的安全，推动生态文明建设，以促进社会经济可持续发展。
一、邵阳地区招商引资过程中存在的主要问题
近几年来，邵阳市加快了“兴工强市”步伐，大力推进全市新型工业化进程的发展战略，更加注重引进外来资金的力量，为当地经济发展做出了一定的贡献。近四年来邵阳市共引进外来投资项目2 150个，综合利用外来资金561亿元，招商引资的总额趋于稳步增长。其中：2004年至2007年全市新进外资企业达95家，实际到位资金2.3亿美元;在内联引资方面，2004年至2007年全市引进内资项目1 835个，引资到位427亿元。2011 年，全市工业招商引资总额达90.21亿元，居全省第9位。但在招商引资过程中存在的一些问题需引起高度重视，否则，势必会给当地经济的可持续发展带来不利影响。
(一)招商引资观念落后，方式单一。部分县乡级地方政府招商引资观念落后，步调相对迟缓。主要表现为：(1)尚未建成行之有效的县域产业导向型政策体系。招商引资工作由于缺乏远期的产业定位和战略性的规划引导，致使政府在引入资金过程中存在一定的急功近利、重量轻质的短期行为，忽略了对县域综合产业定位及引资项目的筛选。(2)政府对招商引资缺乏高效的监管。具体说来，对投资密度、项目履约率、资金到位率等指标缺乏充分的重视，对一些项目的资金到位、资源开发利用情况以及引入项目对环境的相关影响等缺乏必要的跟踪考察。
(二)高耗能行业所占比重仍较高，资源消耗型企业所占比重大。现阶段工业主要污染物主要包括：SO2、CO2、氮氧化物、氨氮、铅。2011年全市工业主要污染物排放总量削减率居全省第11位。目前，全市的减排工作形势严峻，SO2指标增幅较大，2005年至2006年间增长了12.6%，CO2指标2006年达9.016万吨，同比增加4.3%。2011年，全市六大高耗能行业实现增加值57.2亿元，占规模以上工业增加值的比重高达19.5%。另外，全市长期以来形成的资源消耗型工业已成为工业经济的主体，有的企业主要依赖资源生存，这种“掠夺”性的工业，严重影响了经济的可持续发展。邵阳市有冶金企业28个、造纸企业多达45家、化工企业26家，这些高能耗、污染大的企业给邵阳市的环境造成了严重影响。
二、生态审计内涵剖析
(一)生态审计的概念。生态审计是环境审计的一个重要方面，是对在生产活动过程中产生的生态环境问题的抑制、消除或改善生态环境而进行的经济活动的真实性、合法性、效益性的监督、鉴证、评价，使之符合可持续发展要求的一种独立的监督行为。
(二)开展生态审计的意义。首先，开展生态审计有助于正确合理地衡量GDP和企业的生产成本，有利于做出科学合理的经济决策。我国传统会计未将环境资源列入会计核算体系，对于环境污染所带来的经济损失也未作任何反映。传统的会计核算忽视“自然成本”，客观上促成了企业以牺牲生态环境为代价盲目追求经济效益，损害了社会效益和生态效益。生态审计制度特别强调环境资源保护、环境风险控制，并把“环境成本”纳入产品之中，有助于传统会计进行真正意义上的生产成本核算，使得环境成本在经济核算体系与会计核算中得以客观、合理的反映。其次，开展生态审计是适应企业自身发展、优化产业结构的需要。长期以来，全市企业以“高能耗、低产出”的模式发展，造成极大的自然资源消耗和环境污染，影响企业甚至当地整个经济的可持续发展。审计机关通过生态审计，加强对生态信息强制性的披露，一方面可以有效避免由于会计核算失真造成的投资误导行为，减少对重污染项目的投产，降低环境风险，以树立良好的企业形象，获取竞争优势;另一方面可促使企业自觉重视生态效益评价，开发符合经济可持续发展要求的产品，从而达到优化产业结构的效果，为当地经济的长远发展提供优势条件。
三、邵阳市生态审计现阶段存在的问题
(一)生态审计范畴仍以财务审计为主。目前，邵阳市政府生态审计涉及到的生态审计项目仍以环境资金审计为主，主要对专项资金的使用情况进行审查，偏向于财务审计。因此，全市生态审计工作要重点加强对环保专项资金的管理、使用情况的监督，增强企业对专项资金使用的合法性、真实性。
(二)生态审计内容过于单一。当地的生态审计以农业资金审计为重点，包括新农村建设资金、扶贫项目资金、农村补贴资金等，大多数的审计项目与农业有关，这主要是由于当地的环境管理水平还不是很高，生态审计条件不够成熟，致使审计机关忽视了环保资金投入的效果，缺乏对生态环境改善情况的重视。
(三)生态审计处于尝试阶段，工作推广障碍重重。一方面，开展生态审计涉及到生态环境管理、环境经济评价等领域的知识;另一方面，国家尚未出台相关的生态审计评价体系，缺乏统一的规范化指导，由于各方面条件的限制，市内民间生态审计和企业内部生态审计基本处于空白状态。
四、促进邵阳市生态审计发展的建议
(一)以环保专项资金财务审计为基础，拓宽生态审计的范畴。基层审计机关应在发挥传统的财务审计方面具有的优势基础上，在开展环保专项资金审计工作时，拓宽生态审计的思路，除对环保资金收支安排的合理性、真实性、合法性及有效性进行审计外，还应树立环保经营管理理念，尝试评价环保资金使用的环境效益与社会效益，对于潜在的环境风险进行有效评估，由传统的财务审计快速过渡到生态审计。
(二)正确发挥政府部门的职能作用。企业生态审计体系的构建涉及多方面的边缘学科，企业采取生态运营模式需要各层级的技术人员的配合，这就需要政府部门的大力支持，为企业提供各种技术指导。
(三)以节能减排为重点审计对象，构建生态审计体系。国家的“十二五”规划中对节能减排工作做出了重点要求，各级审计机关在进行节能减排专项审计时，除运用传统的审计工作方法外，要融入对节能减排的成本效益分析、决策和风险分析等方法，着重审查企业对国家相关环保政策的施行、采取的相应改进措施及最终的效果;另一方面，要将计算机技术运用到审计工作中，对能源消耗、在线监测到的数据进行分析，以对企业能耗及污染物排放量数据的真实性进行重点审核。通过不断融入新的审计技术，探索出行之有效的生态审计工作方法。在构建企业生态审计系统的具体工作中，分为以下几个阶段：
1.在审计工作准备阶段，审计人员应引入风险管理的概念，同时正确发挥内部审计在生态审计中的作用，由常规审计向重在事前的生态审计转变。加强内部生态审计，发挥审计监督职能，将资源利用率的最大化和经济的生态化有机结合起来，尤其在进行年度经营业绩审计时，有针对性地关注企业生产项目的生态成本和预期环保效益。
2.制定审计标准阶段，要制定与企业实际情况相适应的审计标准。生态审计的评价标准具有一次性的特点，所谓的一次性是指每次实施生态审计时，都应根据该次审计项目的情况单独制定审计评价标准，这一系列的评价标准只能运用于当次审计中，一般不能完全再次运用。而生态审计标准具有多样性，除了可用货币计量的财务数据外，还需使用大量的非货币性计量指标。现阶段，小型化工、水泥、造纸、冶炼企业是邵阳市的重点污染源，同时也是部分县的主要经济来源之一，这些企业点多面广，排污系数高，实施治理有一定的难度，只有利用相关硬性指标，采取强制措施，实行停产治理或关闭，才能取得良好的治理效果。
本文试从能耗、排放物及生态计划和政策方面建立生态审计评价指标体系。(1)能源方面试设置以下指标：能源产出率=能源使用量/有效增加产值×100%;再生能源使用率=能源使用量/再生能源使用总量×100%;生物原材料使用率=原材料使用量/生物原材料使用总量×100%。(2)排放物方面试设置以下指标：单位产出温室效应气体排放率=有效增加产值/温室效应气体排放量×100%;单位产出破坏臭氧层物质排放率=有效增加产值/破坏臭氧层物质排放量×100%;单位产出废弃物排放率=有效增加产值/废弃物排放总量×100%;废弃物处理率=废弃物排放总量/废弃物处理总量×100%。(3)生态计划和政策方面试设置以下指标： 生态保护计划目标实现率=生态保护计划项目数/生态保护计划项目完成数×100%;环保投资比重=投资总额/环保投资额×100%;污染物治理达标率=治理达标量/污染总量×100%;环保设施投资收益率=收益额/环保设施投资额×100%。
3.审计执行阶段，应加强联合审计的运用。目前，审计人员知识结构比较单一，知识面不能完全满足生态审计的需要，由于生态审计工作的复杂性，现有的审计工作人员(以财会专业为主)无法单独完成。因此，应当开展多部门联合审计，以环保专家的专业知识弥补审计人员在生态环境方面知识的缺陷，以环保部门的政府职能优势提高审计人员在审计工作中获取相关数据、政策信息的效率，提升生态审计工作质量。
4.出具审计报告阶段。(1)报告内容应具综合性。生态审计的对象和范围应当涉及被审计单位的全部环境管理活动：一方面要审计环保资金流转的情况，促使环保资金得以高效使用;另一方面要审计非环保资金领域的生态管理活动，例如环境规划、环境政策的制定及执行情况。(2)报告要具有建设性。生态审计报告通常应包括企业取得的环保成绩、存在的生态问题、审计组给出的评价和建议等内容，审计组在对企业生态绩效进行评价的同时，应更注重提出提高生态绩效的建设性的建议，同时将被审计单位的反馈意见纳入审计报告中，以督促被审计单位改善经营管理，强化审计效果。
(四)提高生态审计人员的素质，加强生态审计队伍建设。生态审计是一项新型的审计类型，有很强的专业性和技术性要求，除要夯实审计专业基础知识外，还需具备多种生态环境知识，社会学、统计学等方面的知识也必不可少。因此，有必要充实生态审计队伍，有效整合审计资源，合理调整审计人员专业知识结构，拓展审计人员的知识面，增强生态审计力量。
(五)推行社会监督制度。招商引资过程中对生态环境的破坏行为和动机是多种多样的，由于生态环境的共有属性及行政执法机构能力的局限性，社会监督制度颇为最要。社会监督制度应包括生态影响评价制度、民间生态机构、社会舆论监督机制，要通过对社会公众的宣传教育等方式，积极调动社会各阶层对企业的有效监督，从而促进企业生态审计系统顺利构建。
五、结束语
招商引资是推动生产力发展、增强企业竞争力的加速器，也是社会经济发展的必由之路，在这一重要的系统工程中， 政府不能只负责引进而不注重质量，审计单位更是要充分发挥其职能，以科学发展观作指导，认真开展生态审计工作，从产业结构、生态环境条件出发，切实将招商引资与经济可持续发展相结合，从而实现当地经济效益、社会效益、生态效益的最大化。
(注：本文系中南林业科技大学2012年研究生科技创新基金项目，项目编号：CX2012B19;湖南省科技厅软科学项目资助，项目编号：2012ZK3103;中南林业科技大学青年基金招标项目资助，项目编号：012ZB001)
参考文献：
1.张丽华.我国政府环境审计研究[J].财会通讯，2011，(12).
2.黄道国等.多元环境审计工作格局构建研究[J].审计研究，2011，(03).
3.马海涛等.当前地方政府招商引资存在的问题与根源[J].中国发展观察，2010，(05).
作者：李彩 张亚连
晨会目的：
1、激发状态，让员工保持良好的状态去对待工作和对待客户
2、统一思想，一天之际在于晨，利用早会上的具体行动来让员工意识到新的一天开始，从而在思想意识上调整精神面貌
3、明确目标，明确每天的目标并确认达成目标的策略和方法
4、学习提升，招商人员的领导能力、组织能力、表达能力、指挥能力等都将得到极大锻炼和提高 晨会时间：
1、每周一至周六
2、每天早上8:15分准时开始
3、每天早上晨会时间：20-30分钟 晨会制度：
1、人员到齐开始、缺一人全体等候
2、参会人员每迟到一次罚款男士10个俯卧撑、女士10个兔子跳
3、晨会期间所有人员不准随意走动、禁止接听私人电话或者办私事 晨会准备：
1、参会人员的工作日志
2、主持人给大家分享一句激励话语或讲一个小故事、预报天气 晨会流程： 主持人：
1、 晨会时间到，三十秒内集合，集合完毕，掌声响起来，(待参加晨会人员全部到齐之后)好，掌声停止。全体都有，立正、向左向右看齐、向前看。
主持人：招商部的各位伙伴：大家早上好!回应：好，很好，非常好!今天晨会由我为大家主持，希望我的主持能给大家带来收获多多、快乐多多的一天。好不好!(好!)吧掌声送给自己
2、
3、 主持人给大家分享一句激励话语或讲一个小故事、预报天气
主持人：下面由我带领大家一起背诵招商人员工作准则，声音要洪亮。
我们的作风：认真、快、坚守承诺。 我们的理念：一切以公司的要求为根本。
我们的行动准则：立即行动，保证完成任务，决不找借口 我们要做到尊重、谦让、理解、支持、负责任。
我们坚信只有行动，才能成功。行动、行动、行动、立刻行动!
4、
5、 主持人：昨天情况汇报
主持人：现在请互相检查对方的仪容仪表，(如发型、精神面貌、衣领、鞋面是否干净整洁，对伙伴的客气就是对他最大的侮辱，对伙伴的严厉是你的责任。有无不规范者，没有，请给与对方掌声鼓励，如有请立刻改正，谢谢合作)
6、 主持人：下面请部门领导安排今日工作重点、各位伙伴有无相关事宜通报??
7、 接下来是集体学习时间，主持人分享小知识或做小游戏. 今天的心情：好极了 今天的沟通：棒极了 今天的目标：明确了
8、主持人：晨会结束
通过一个星期的客户约谈、走访和市场情况初步了解，同时参考同行业的标准，针对本地区的商户特性和需求制定以下需做的工作。
一、政府需要协调什么工作?
1、给予水、电、煤、通讯的减免;
具体表现为：
在全区内水、电、煤在一年内免征收，一年后按照正常征收。
2、设立专属行政机构办事处，比如：
海关、工商、检疫、治安执勤岗、交通等。
3、办理水果、蔬菜、水产品进出口许可证。
4、在园区内经营者的子女根据学习成绩优先推荐三中，漳州二实小、外国语小、中、高、芗城实验小学、东浦头小学学习。
5、针对人民水产、闽南水产、金峰水产以及岱山出台明文搬迁告示。
6、在项目地挂牌成立“营销--招商—工程”三部门的工作协调小组。
7、每年组织召开一次全国性的海峡农产品物流论坛。
8、在园区内设立一个公交起点站。
9、政府能否出面协调银行协助小额农业贷款。
10、落实政府对公司投资协议市场搬迁协助时间点。
二、现有的市场问题如何解决?
1、本园区给予的政策优惠
根据以前在销售中对外宣传的政策是;根据实际情况免租三个月
到一年;
2、针对搬迁的三大市场，可优先租赁，信誉良好的优质商户可申请额外的运营补助(针对本条款可以运用到后期的2期招商优惠条件中，但要适当改变当中细节);
3、若干阶段免信息费、贴息奖励(可运用到2期招商优惠政策中)，免费广告半年;
新增的需求工作：
1、后期的市场管理问题;
如针对蔬菜市场的搬运和管理费随意提高问题。因我们已跟蔬菜市场合作所以本该有他们制定，但是通过对商户的回访，如不加以制定公开管理制度和政策有可能导致部分优质客户流失，可以根据实际情况给商户一些增加信心类的信息。特别是各项收费问题。
2、商户要求的搬迁费用问题;
如是蔬菜运营管理方在运作我方不必有更多的政策辅助。针对水果、水产的搬迁问题。
3、商户信息如何创立?
4、分析同类行业数据，并对加以调研。
5、对于即将合作区域，自营面积和地区的建议。
6、如果现在蔬菜承包方没有在规定时间内落实商户，我们再去找这些商户如发生巨大的经济损失怎么处理?---应急预案的制定!! 需要承包方落实一个明确的搬迁时间完成节点，没有完成我们该如何解决。
7、客户细分和确定的时间。
8、是否考虑英特尔商户融资计划。
9、加速推进水产品市场及干货市场的招商工作。
以上是以前销售时公布的招商优惠政策，因为已经落实到对外的推广中，所以本次需要的政策中也要加入。
三、规划问题
1、提出水产品和果品商业商户需要的建筑部分。
2、公共设施建议。
3、建筑物内部的一些建筑的建议。
4、补缺的配套。
5、生鲜和专业板块的功能和区域划分。
6、生鲜板块业态的商讨和确立的时间，专业市场板块功能、业态及基调的确立的确立。
7、会展中心如何成为“永不落幕”或内部的商业运营方案建议。
8、其它商户的业态需求。
9、办公和酒店公寓的户型、业态、功能建议。
10、社区商铺的功能、形态、业态建议。
11、道路和绿化的建议。
12、停车场和仓库规划问题。
四、招商
1、工作计划制定;
2、大小政策的制定，卖点提炼;
3、招商手册落实;
4、统一招商说辞落实;
5、总案的招商策略方法制定和实行;
6、生鲜板块内商户深入洽谈时间和选择签订合同的时间;
7、外围商户的介入时机。
8、桥南和徐志军的处理方式意见
9、针对本次招商的特点，后续的外围招商如何做?
10、专业街的方案和执行;
11、展览板块的方案和执行;
12、社区商业的方案和执行;
五、金融的配合
1、租赁贷款问题的落实;
2、几家银行落户的确定;
3、设立小额贷款平台;
六、合同
1、蔬菜市场补充合同的建议和洽谈及定稿;
2、水果市场的合同修改、建议洽谈和签订;
3、水产市场的合同修改建议、洽谈和签订;
4、干果类的合同修改建议、洽谈和签订;
5、粮油类的合同修改建议、洽谈和签订;
6、补充业态的洽谈和签订;
7、专业街分类后的洽谈和签订;
8、展览馆商业的商家合同修改和签订;
9、办公和酒店公寓的合同修改和签订;
10、社区商业的合同修改和签订。
七、内部工作制度和提成方式的建立
八、培训
九、例会制度
十、各项数据模块的推算。
第一部分：招商前期的准备
一、项目市场调研
二、确定市场定位
三、选择目标客户
四、制定招商方案
1、制定优惠政策
2、设计优势分析
3、设计招商公告、文稿或简章
4、对招商方案进行论证
五、完善招商资源
1、宣传资料的完善(网站、图片、图纸、批文、报纸软文等)
2、招商手册、招商处、样板的完善
3、招商团队的组建及培训
六、制定招商计划
1、招商区域、类别划分;
2、时间、地点、人员安排; 1
3、线路、步骤设计;
4、客户考察方案;
5、客户落定方案;
6、管理及各环节衔接流程的确定;
7、信息反馈和传递的方式确定;
8、建立招商人员竞争机制;
9、强化招商人员行为规范;
10、理顺驻守人员和外出人员的配合。
第二部分：广告策划
1、 市场标志、基准色与广告语设计;
2、 广告媒体和途径选择;;
3、 广告时间、频次、段位安排;
4、 招商广告物(招商书、报纸软文、礼品袋、名片等)设计;
5、 网络招商(建立招商网站)，设有客户信息留言版和预订信息栏含后台数据库;
6、 招商处门前和项目沿街广告物(拱门、横幅、昭示布等)布置;
7、 创意策划(比如公益活动、文体比赛、新闻发布会、客户座谈会、问卷调查等) 2
第三部分：招商操作的流程
1、广告宣传，吸引客户上门
2、主动出击，寻找目标客户
3、接待客户，做好客户资料的整理归档工作
4、与意向客户进行商务洽谈
5、审查客户资质
6、签定租赁合同
7、跟进服务已成交客户
第四部分：招商后期的交接
1、业户资料的归纳与交接
2、办理商户加盟手续，预收加盟费、首批供货费等
3、业户装修安排及商品进场安排
4、筹备项目开业宣传及开业典礼
光阴如梭，匆匆而过。我来到昔阳平西房地产开发有限公司转眼已一年了，在这一年我认真履行职责，在公司领导的信任和同事们的帮助下，我很快适应了新环境，通过了解不断地学习各行各业，拓展自己的视野，总结经验，总结自己，加强自身思想修养努力提高个人综合素质，怀着饱满的工作热情，与领导及各部门同事深入沟通学习，着重负责“晋美商业广场”项目的一系列招商，从项目定位、广告宣传到签订房屋租赁合同这是非常重要的过程，非常感谢各位同事在这一年当中对我的帮助和配合，现将自己这一年工作的收获与感悟做一个全面的总结，鞭策自己，再接再励!
一、招商项目及销售工作
晋美商业项目
从2013年2月来到昔阳平西房地产开发公司任职招商部经理一职，经历了整个项目招商的筹备及签订各项合同，在整整9个月的时间里，我严格按照招商流程及领导安排的各项任务积极落实，把计划落实到每日、每周，把控招商中的各个环节并顺利完成，从招商前期的市场调查及制定招商策略方案，在项目定位时始终不忘，：“人无我有，有有我精”原则，现已顺利完成晋美商业广场的出租率90%。市场调查、项目定位、广告宣传、来电及现场来访洽谈(对昔阳县各大购物区和临街商铺的商户走访调查，形成有效的商户资料和回访记录，招商部接待来访商家的同时，对商家做出有效的引导和正确的选铺方案)。 招商5个月来电客户达287位，现场接待客户118位，在招商过程中，我始终坚持宁缺毋滥，引进特色商户的招商理念，在领导的带领各部门的配合下，工作有条不紊的顺利进行，也有了新的突破，更加明确了自身的发展方向和不足之处，在以后的工作中我会更加努力做好本职工作，并为公司创造更大的价值和更多的财富。
二、招商洽谈主要商家
电影院考察、院线最终签订合同为北京红鲤鱼院线，平面布局图已设计;德克士总部市场部的周经理洽谈到投资人姚总签订租赁合同;男装品牌租赁;中国黄金、工商银行等。调查晋美广场一卡通厂家，经过调查，在太原市以及各个县城普遍用的是万德卡和通联支付，最终我们选用通联支付合作，2014年详谈合作事宜。
三、留庄门面项目
积极调查市场、定位，配合政府设计项目围墙、公益广告的制作，并与广告公司签订合同，张贴完成后，检查合格无质量问题，按照财务流程并完成付款手续。
四、工作中存在的不足之处
1、提高自身的专业水平，多外出实践，多交传递正能量的朋友，多看关于房地产类的信息，做到触类旁通，不断为自己充电，从书中吸取精华，给自己制定有难度的工作目标，为自己制定高目标高标准，锻炼自己拥有一颗强大的内心，激发自己的潜能力，多写作，提高自身的文案功底。
2、自身和团队的商户管理水平，自己的文案功底欠缺，在商户维护过程中可能有些不妥之处，主观意识过强，在管理上需加强，做到条理化、清晰化。
3、公司内部团队合作意识需加强提高，相互取长补短，学习更多的工作经验，丰富行业经验。
五、2014工作计划及目标
1、完成晋美商业广场所有商铺的出租，协助商户的进场装修和开业计划，成立商业
管理公司的相关手续和办理。
2、留庄项目销售和招商的任务完成，住宅项目的销售，临街商铺的销售和签订合同并办理相关手续。
3、协助酒店负责人做好晋美精品酒店的管理和运营策划。 最后，感谢公司各位领导及同事的帮助和支持，是大家的支持让我部门取得了的进步和优良的成绩，随着公司业务的不断增加、扩大、规范和完善后续管理工作将会更加繁重，要求也将提高，需掌握的知识更加广阔，为此，我将更加勤奋学习，提高自身各项素质和技能，适应公司的发展，用全部的激情创造价值，让公司充满生机和活力。我们是一个团队，唱的是一首歌，想的是一个目标，我部门将全力配合各部门一起齐心协力，全力以赴共同创造一个新的辉煌，马到成功!。 销售部：潘 蓉
2014年元月5日篇二：招商部工作总结报告
招商部工作总结报告 随着公司新建1#2#厂房工程的开工和xxx产业园的定位完成，园区的招商全面展开。xxx年xxx月，公司在招商工作上有了一个重大的调整，衍生出代理招商的概念，招商面从园区招商拓展到整个临平的空置厂房。随着招商面的不断扩大，招商工作进入到了一个全新的阶段。公司于7月初成立了专门的招商部负责园区招商和代理招商工作。在经历了漫长的1年多招商过程后，公司于2009年8月完成了第一单租赁协议。下半年招商成绩较为显著。
一、主要成绩：
园区招商：
1. xxxxx年x月，完成1#厂房xxx㎡招商; 2. xxxxx年x月，完成1#厂房xxxx㎡招商; 3. xxxxx年x月，完成1#厂房xxxx㎡招商; 4. xxxxx年x月月，完成1#厂房xxxx㎡招商。
合计完成园区招商xxxxx平方米。
代理招商：
xxx年x月-xx月共签订代理招商协议xx份，代理厂房面积达xxx万㎡以上。 1.xxx年x月，完成厂房代理招商xxxx㎡; 2.xxx年xx月，完成厂房代理招商xxxxx㎡。
合计完成代理招商10248平方米。
二、存在的不足： 1.空置厂房信息量不足：目前，xx的空置厂房非常多，但向外打出招租广告的只有一部分。现在，我们只是通过实地寻找和朋友介绍了解厂房出租的信息。这样的信息量显得非常微小。如何去了解那些空置但没有打广告的厂房信息?如何在外面了解了厂房信息后，可以成功代理该厂房?我们需要探索出一套适用的方法。 2.求租客户源拓展力度不够：公司现在在xx厂房网和园区外墙打了招商广告，但收效并不明显，而且属于守株待兔式的招商。如何拓展更多的客户源，如何扩大?xxx?代理招商的品牌效应?
3.招商部内部体系建设不健全：目前，招商部的职责细分尚未实行，各自负责招商，并未形成团队合作招商的形态，导致招商过程中容易出现更多的失误。所以，我们亟需细分职责，建立小团队合作模式。
三、xxx年计划： xxxx年的工作计划总结为：建立一个体系，拓展两个平台，加强三方合作，运用四个媒体，做好xx地区的厂房代理招商工作，树立‘临平’典型。 1.细分市场，建立招商分工体系：
我们的代理招商尚处于无序招商的状态，接一单做一单，谁接谁负责。没有做好客户源汇总和再分配工作。其实，求租客户可大致分为：家纺、机械五金、家具、印刷包装等几大类。我们可以根据几大求租热点行业来划分招商小组，每个小组设负责人一名，配1-2名工作人员。一个组负责1-2个行业，零散行业统归一个小组负责。对于面积xxx平方以上的园区，可以考虑作为专题园区招商，由负责的小组出一份园区定位可行性报告，由公司批准实施。通过专业化的招商代理服务，为代理企业提供超出他们期待的服务，从而树立?xxx?专业代理招商的品牌。
2.拓展网络招商平台和物业代管平台：
网络招商平台：网络营销的影响力日渐明显，作为一个以开拓创新为企业文化的公司，应该重视网络营销。公司已和阿里巴巴达成了合作，在阿里巴巴网站上建立厂房代理招商的宣传平台。在xxx年，招商部要好好建设这个网络平台，让它的宣传作用发挥到最大。
后勤代管平台：目前，公司的代理招商还处在接一单做一单结一单的状态，完成一个厂房的代理招商后，并没有提供后续的服务。我们应该建立一个物业代管平台，为代理园区提供招商、后勤管理一条龙服务。通过每年收取一定租金比例的代管费，实现代理招商收益的长效化。
3.加强和政府部门及相关协会的交流与合作：
很多求租客户到xx来找厂房，大多会找到政府相关部门或是相关行业协会，因为他们信任政府。政府相关部门也越来越重视厂房过剩导致空置率高的问题，对于辖区的空置厂房做了很多统计归类工作。但是统计过后的信息更新很慢，导致为客户找厂房需要推荐很多家企业。降低了政府的办事效率，也浪费了客户宝贵的时间。而我们作为专业的厂房代理机构，对于空置厂房的信息敏感度比政府要高，既然政府和协会有丰富的客源，而我们有最新的空置厂房信息，如果三方加强合作，既提高了政府的办事效率，也给客户留下了好印象。所以，加强和政府部门及相关协会的交流与合作是非常必要也是亟需的。 4.加大广告力度，运用好户外广告、网络广告、平面广告和老客户推荐等
宣传渠道：
知名度的大小决定了客户对我们的信任度和我们对客户的影响力，户外广告、网络广告、平面广告作为传统的宣传渠道，是客户寻找厂房信息的三大途径。我们通过这三个途径，打出?免费为您找厂房?的广告，让客户知道，要找厂房，不用再寻寻觅觅，直接找我们就可以。而通过老客户推荐，口口相传，是取得新客户信任的最好渠道，我们通过专业、贴心的服务，让合作过的客户满意，继而推荐他们的朋友来找到我们，让我们为他们免费找厂房。
希望通过以上工作，可以树立起?xxx?专业厂房代理的品牌，在新的一年取得好成绩。篇三：2014招商部工作总结 [2014]凯邦地产招商部
工作总结
汇报人：招商部 袁园 于2014年8月份来凯邦地产入职，熟悉了两江城项目后并接手了招商部的工作，在甘总、江总、徐总的分别带领下，将招商部门的工作有序的开展了起来，总结这几个月的工作，有辛勤的劳动但也有不足的地方，以下是对近期工作的总体回顾，望对来年工作起到提示的作用：
一、8月份以来主要做的工作：
1、与招商代理公司的衔接：先后与鉴正伟业及海基策划进行对接，鉴于“鉴正伟业”在工作过程中的怠慢后暂延缓了合作并与“海基策划”公司对接，进行了对“凯邦.两江天街”的整体规划和业态定位，在领导的指示并批准下最终确定了整体租售结合的方案;
2、与总工办、设计院的对接：因为商业部分的建筑设计标准需与总工办及设计院反复对接，先后通过会议和面谈等形式确定了商业部分的建筑设计要求，并对酒店、幼儿园、主商以及销售部分的商业分别提出了不同的要求，现正等待设计院出具完整的施工图纸;
3、确定了几家主力店：通过酒店管理公司的评标会确定了2号楼自营酒店的管理方由法国欧韵酒店集团管理公司承担，并签订了前期顾问及后期管理合同;通过与珠海大地幼儿园的对接，完成了合作的初步意向，现处于修改合同细节阶段，争取在2015年1月份完成租赁合同的签订;通过华大影院的介绍，9月份接待了重庆电影集团一行，并达成了合作意向，但是由于国企速度较慢以及国企年底清算工作较为忙碌，现在跟进的结果是争取在1月份再通过反复跟进，争取在年前签订意向书或是租赁合同;
4、招商部门的组建：本部门人员前期仅由胡勇(招商部主管)以及我组成，几个月的时间
里完成了人员的招聘，增加了招商顾问黄杰以及内勤人员肖春蓉，随着招商工作的逐步展开，会继续招聘专业的招商人员共同完整项目的进行;拟定了部门管理制度，以及招商整体流程，有关招商的合同和基础资料，并定期的对部门人员进行工作检查和培训，争取带领出专业、规范、职业的招商团队;
5、招商政策的拟定：通过基础资料的整理和本地商业市场调查，准备了“凯邦.两江城”的招商方案及销售及返租方案以供领导审批并抉择，其中详细的阐述了项目背景、项目招商原则、项目业态规划、项目招商政策以及如何招商等内容，以上资料准备于2015年1月中旬交稿;
6、有关商业宣传方面的事宜：参与了1977广告公司对接“凯邦.两江天街”的招商手册的编写及资料的提供，共制作了2个版本，新版将于2015年1月制作完毕;并配合开盘及秋季彭水售房部活动制作相关t型牌，dm单，画册等;配合巨蟹公司提供资料完成商业宣传片的制作，本短片大概于2015年1月底交稿，但预付款仍未支付;
7、本地商家资源的发掘：在徐总的领导下与彭水商会何会长建立了频繁的联系，了解了本地的各行商会成员的需求，在11月初召集了建材商会成员40多家，做了本项目的宣传和讲解，12月初建材商会在两江广场举办了周年庆演唱会，提高了广大市民对两江城项目的关注度，接下来的时间里力图与何会长对本地的服装行业、建材行业、餐饮行业进行客户的发掘，在商业的销售和租赁中起到很好的资源整合作用;
8、其他商家的洽谈和维护：其他重庆、黔江、彭水的商家，部门各人员在发掘、洽谈并维护中......尤其是针对超市、百货的客户，继续跟进并在商业有一定的形象进度时进行再次邀约和追定;
9、完成其他各领导安排的任务：配合甘总与商委等部门之间的衔接，争取为“凯邦.两江天街”创造更好的招商政策及条件;配合财务部门进行返租的测算，为领导提供更详尽专业的
返租方案;配合营销部门进行住宅销售与商业宣传的联动;其他就是完成各领导安排的临时性的任务。
二、总结不足并提出后期值得改进的地方：
总结：首先要感谢公司领导给与这样的平台让我不断学习和提升自己，在这几个月的招商部门管理工作时间里，分管领导也传授了很多的专业知识，我学会了虚心向学，耐心的与部门人员交流，听从领导的安排并希望能为公司和项目作出一些应有的贡献，优势是有着对工作的热忱和对同事的尊重，对工作也有自己的思路和条理，但是也还是有不足的地方，希望在今后工作中不断摸索和改进，譬如在部分事情的协调上面，偶尔还是会出现急躁，情绪不稳定，考虑不一定周全，表达方式过于直接，这样有可能会错误的表达了一些观点和想法，所以在今后的工作中，我会好好调整自己，戒骄戒躁，让自己更加专业和职业，协同部门人员一起将“凯邦.两江天街”真正打造成彭水的首席商圈! 招商部 袁园 2014.12.26日
愿意接受有挑战任务，工作态度积极，能够主动思考并完成工作
组织纪律性强，能保质保量高效率的完成工作任务，遇到突发事件，能针对具体情况制作有力的决策，迅速有效的将计划实施。
团队目标明确，善于与人交流、沟通，有很好的人际关系，合作意识强，能够为了团队的利益而舍弃个人的利益 具有较强的主人翁意识和责任感，工作中能主动承担责任，信守做出的承诺
进入我们嘉实集团商业已经三年有余，在这三年多的时间里，有感慨有付出更有挑战和收获。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导同仁对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。我就职于置业中心商业部2013年主要负责的工作内容依照次序分别有“嘉实生活广场招商、铜川路商铺管理、苏州明日家园商铺管理、苏州嘉实大厦商铺管理、兼带太仓步行街协助管理、苏州一力物流园协助管理等工作、其中最主要的是嘉实生活广场的招商工作和苏州嘉实大厦6楼的招商为重点。现将2013年具体工作情况总结如下：
一、工作总结
1、嘉实生活广场个人招商情况
作为一个招商运营专业人员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。以及敏锐的商业嗅觉，深度挖掘本地市场的潜在力，判断出适合落地项目的最佳优化方案进行招商并在招商过程中根据实际情况不断的调整。
经过2年的摸索后，依靠公司强大的后备技术力量支持及我们部门各位同事及各兄弟单位的相互配合终于在今年招商率达到了75%左右 ⑥在2013年的招商规划中我以餐饮类娱乐类招商为主，我的个人招商成绩为餐饮类4家、百货类
1、家娱乐类
1、家超市类1家。总洽谈客户约为250家
2、嘉实大厦6楼租赁情况
嘉实大厦6楼自从思八达培训撤场后已经空置了一年时间，在这一年时间我积极的和当地的中介机构合作配合总计洽谈了约有50多家各种业态的商户，可惜由于各种原因始终未能签约，在下半年经过推敲还是决定以办公、培训客户为首要目标客户，并克服了车位少楼宇陈旧硬件设施不完善等实际困难在年末的最后一个工作周期成功租赁。
3、铜川路商铺的续租情况及其他负责区域的日常管理情况：
铜川路商铺已经有10多年的历史了，租户基本都承租了5-6年甚至有10年多的老客户，经营情况比较稳定但是商铺常年失修各项硬件设施已经非常陈旧了，在今年的9月份由我部牵头邀请了房产工程部、物业部三个部门对铜川路商铺进行三方会诊，最终一致决定对其行进修缮工作，(现已经入修缮前期预备工作)，并且在12月中旬对到期的商户进行了续租工作，及一户转租清除和一户到期撤场工作，争取在14年1月中旬将空铺出租。①苏州明日家园日常管理工作
明日家园缴纳租金及时经营稳定，2013年未有大的变化日常化月巡场正常。②太仓步行街管理协助工作 10月份协助太仓步行街进行了某商铺非正常用电的后续跟踪处理工作，及12月的到期商户协助续约工作，基本完成续约及商铺调整租金适当减免等安抚工作。③一力物流园协助管理工作
一力物流园因我司与其他股东参股，日常管理有园内聘请物业管理，我部基本是2个月左右巡场一次，在最近的一次巡场中发现其中一间空铺被物业占用，后经过协调让物业清空。
二、工作中存在的问题及改进方式
①问题：在我公司三年多的工作中，虽然取得了一定进步，但依旧存在不足之处，主要情况如下：
1、通过这段时间的工作，我发现自身的专业技能知识依旧匮乏，主要表现在：大品牌了解不深;与商户洽谈方式欠佳;把握不住商户的心理;各种类型的品牌商户入驻所需各项条件了解工作不够深入。在与客户洽谈过程中，能明显的感觉到自己招商工作不是很得力，如遇到与资深客户谈判时怎样审时度势察言观色、遇到比较棘手的客户该以什么样的方式拿捏推进等等。
②改进方式：在后续的工作中我将加大力度对各方面专业技能知识的学习，不断充实自己，以增强自己的实际工作能力，加强与公司领导和同事之间的沟通，这 样不仅会提高工作效率，还能学到更多的知识与方法，促使自己能力的迅速提升。
三、2014年工作规划
商业部在2013年工作中虽然取得了些许成绩，但也有部分工作尚未完全做好。在即将到来的2014年里，我们工作任务也很重，也相当具有有压力。为使我部门在2014年工作任务的顺利进行并完美收官，本人的工作规划大致如下：
1、继续跟进意向性较强的各品项客户，争取在5月份开业率达到90%以上
2、寻找新的意向性客户，增强客户资源储备量，为后期的持续招商工作储备好商脉需水;
3、按照计划调整心态把更多的热情和能量投入到招商运营工作上去提高自己的能力保质保量、按时完成公司及各领导布置的各项工作。
四、致谢
我是商业部招商运营工作方面也算老人了，但在工作细致度和工作热情及工作激情方面还稍有不足。在即将到来的2014年我将更加严格的要求自己鞭策自己，在此我要再一次感谢集团公司能提供给我这样一个实现自我的平台，并再一次感谢公司各位领导对我的栽培和指导，感谢各位同事在本年中对我的帮助和信任。在以后的工作中我将以更高的激情投入到这份工作中，尽自己最大努力去完成公司更多的商业项目。
商业管理部：xx 进入xx商业企业管理有限公司已经满两年，在这两年的时间里，本人在我公司招商x部的工作中取得了进步。在此，我要感谢公司为我提供了这样一个自我价值实现的平台，感谢公司各位领导对我的支持和信任，同时我还要感谢公司各位同事在工作和生活中对我的帮助和支持。就职于招商x部主要负责的招商品项有：食品类(烘焙、甜品、水吧、咖啡、冰淇淋、进口食品、特产、珍品、副食、茶叶、烟酒、红酒等)。目前洽谈总资源数量x户，其中x类客户x户、x类客户x户、，已来访客户x户，已拜访客户x户。现将2013年具体工作情况总结如下：
一、工作总结
1、熟悉项目情况
作为一个招商专员，个人认为最基本的就是对自身项目的熟悉度和了解度。个人由于是刚接触招商工作，之前在商业地产方面的知识相当匮乏。但进入公司后，我加紧对本项目情况的学习和了解，并在不久后基本掌握了xxx这个项目的基本情况。
2、学习招商工作专业技能知识
招商工作要求对从事这方面的工作人员要有相当高的专业技能知识。本人在进入公司后，学习了招商工作的基本流程、招商工作各流程具体工作的开展方式与方法;学习办公所需的各种软件;学习品牌知识;学习与客户谈判的方式与方法等等。
3、进行招商具体工作大致如下：篇四：2015招商部工作总结报告 2015招商部工作总结
逝者如斯，转眼间又到年末。辉隆大市场在公司领导和各位员工的共同努力下于2015年10月1日正式盛大开业。截止到本末为止，招商部共签订正式合同xxx份，租赁面积x万多平方，收取租金xxxx万，市场总体出租率高达百分之六十。引进国内众多一些品牌，如厨电类欧派，方太，老板;瓷砖类诺贝尔，王者，冠珠;装饰类立邦漆，莫干山板材，大王椰板材等等。2015年对于招商部来说可谓收获颇丰，战果累累。
回顾这一年来所取得的骄人成绩实属不易，过完年4月份窗帘布艺区域意向客户退了三分之二。究其主要原因有二，其一：县城客户固有的一楼经营模式思维。县城内尚无成功经营二楼的商业典范。其二：无大户牵头，中小客户不敢贸然进驻。经过招商部领导的认真研究和层层分析做出如下两点重要决策。一.招商部领导亲自约谈窗帘布艺区大户，分析市场前景、高瞻远瞩、展望未来、晓之以理、攻坚克难;二.招商部其余员工再下县城，重新招商。经过两个月的努力成就显而易见，该区域问题得到圆满解决。
市场门区位于农资区8号楼和9号楼，地理位置相对于其他的12栋建材区来说位置稍差且为一拖二户型，商户本来就有情绪。加之大户中间的隔墙和商铺门开间较小等问题，对于公司和招商部来说都是一个不小的挑战。经过招商部领导和工程部、物业部领导的几番沟通下，终于妥善解决，抚平商户情绪，顺利进场。
合同基本落实后，有些商户仍然持观望态度，室内装修拖延怠慢，
不制作门头等等。针对这一情况，招商部和公司领导协商后制定出门头奖励政策，奖励额度依据商户房间面积大小不一而论且限定政策的有效时间。政策一出，许多商户积极拥护，加快装修进度，争取在政策截止前领到奖励。加之领取奖励时拍照发布到网络这一环节，无形之中又给市场做了宣传。
为了给开业营造良好的市场氛围和宣传效果，市场特举行了持续2个月之久的唱响临泉活动的歌手比赛，在整个活动期间，万人空巷，如约而至，轰动一时。为了扩大宣传效果，市场在县城光明路、解放路、前进路、四化路等主要街道铺设站牌广告和高炮广告，在进出乡镇的主要路口树立醒目标示。一时间，辉隆大市场达到前所未有的宣传高峰。
经过前期的共同努力下，市场如期开业。在市场为期三天的活动中，市场内人山人海，比肩接踵，领取礼品的人员排队如龙。开业期间共成交千余单，收取订金xx余万，发放礼品数千件。商户喜出望外，更加坚定了市场信心，为市场的持久繁荣发展奠定了坚实的基础。
然而，本也有一些小的缺憾和不足之处。例如市场二期和25号楼未能如期交付，导致商户无法按时进场装修;市场开业直到前一天刀旗广告仍未悬挂到位;开业期间礼品错发等等都值得引起注意，仍有待提高和完善之处。但瑕不掩瑜，总体上已经超出了我们的计划和愿望。
2016年招商的重点工作是市场内三楼的家具类，目前已有左右
沙发，仿古家私等家具类著名品牌进驻，这为三楼家具区域的招商开了一个好头。相信经过招商部明年一年的努力辉隆大市场业态会更加齐全，商户对市场更加期待，辉隆大市场在公司领导的指挥下会百尺竿头，更进一步!
辉隆大市场招商部 2015年12月28号篇五：招商部年终个人工作总结 年终个人工作总结 在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程我想说感谢，感动。感谢公司给了我一个充分展现自我、实现自我价值的平台，感谢领导教会我敬业与关怀，感谢同事的关心与帮助。作为杭州新高策投资管理有限公司的一员，我深深感受到企业之蓬勃发展的热气，人人之拼搏的精神。
我作为招商部的一员，刚到公司时，对房地产方面的知识不是很了解，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下我很快了解到公司的性质及房地产市场，较快的认可公司企业文化和经营理念的同时，快速进入工作状态。从熟悉项目资料到施工现场参观，做市场调查，到具体问题的解决都本着学习的态度，认真严谨的工作。积极向各位同事学习业务知识，认识到招商工作在整个项目中的重要性。本着乐观吃苦耐劳的人生态度和严谨科学的工作精神将理论与实际相结合，快乐的开始了自己人生的第一段奇妙的旅程。 工作总结
一、学习培训
在实习期间，我不断补充与房地产相关的知识，学习招商工作。在此期间我做过周边新建地产项目的市场调查，并做了相关调查报告。做市场调查时，必须要明白自己想获得的信息是什么，想法了解竞争对手的项目优势和相关信息，从中认真思考我们项目的招商思路，更好的分配我们项目的业态区位，让买家得到利益的同时，使我们的利润最大化。同时我们制定更完善的招商方案，随后到各地进行
招商，尽早吸引商家入驻，回笼资金。我相信我们的团队有足够的实力讲潜溪老街打造成新嵊第一街。
二、潜溪老街个人招商情况
在工作计划中我以招商餐饮，娱乐，生活配套为主。个人完成招商餐饮类一家，面积295㎡;摄影馆一家，面积284㎡;教育培训一家，面积609㎡;生活配套八家，面积600㎡。累计洽谈商户400余家。
三、工作中存在的问题及改进方式
①问题：在公司的工作中，虽然取得了一定进步，但依旧存在不足之处，主要情况如下：
1、通过这段时间的工作，我发现自身的专业技能知识依旧匮乏，主要表现在：大品牌了解不深;与商户洽谈方式欠佳;把握不住商户的心理;各种类型的品牌商户入驻所需各项条件了解工作不够深入。在与客户洽谈过程中，能明显的感觉到自己招商工作不是很得力，如遇到与资深客户谈判时怎样审时度势察言观色、遇到比较棘手的客户该以什么样的方式拿捏推进等等。
②改进方式：在后续的工作中我将加大力度对各方面专业技能知识的学习，不断充实自己，以增强自己的实际工作能力，加强与公司领导和同事之间的沟通，这样不仅会提高工作效率，还能学到更多的知识与方法，促使自己能力的迅速提升。
四、2015年工作规划
商业部在2014年工作中虽然取得了些许成绩，但也有部分工作尚未完全做好。在即将到来的2015年里，我们工作任务也很重，也
相当具有有压力。为使我部门在2015年工作任务的顺利进行并完美收官，本人的工作规划大致如下：
1、继续跟进意向性较强的各品项客户，争取在4月份开业率达到90%以上
2、寻找新的意向性客户，增强客户资源储备量，为后期的持续招商工作储备好商脉需水;
3、按照计划调整心态把更多的热情和能量投入到招商运营工作上去提高自己的能力保质保量、按时完成公司及各领导布置的各项工作。
五、致谢
在此我要再一次感谢集团公司能提供给我这样一个实现自我的平台，并再一次感谢公司各位领导对我的栽培和指导，感谢各位同事在本年中对我的帮助和信任。在以后的工作中我将以更高的激情投入到这份工作中，尽自己最大努力去完成公司更多的商业项目。
2010年招商部的工作主要分三大块展开，印尼招商、澳门招商和台湾招商。其中平时，以印尼招商工作为中心，澳门和台湾招商工作为两个基本点。
下面，我简要阐述一下各自招商工作的基本思路与具体的方法。
一、 印尼招商工作
印尼招商工作第一期已经基本告一段落。通过不断的总结与反思，让我们深刻的体会到工作中存在着不足与差距。尤其体现在招到的会员企业以及相应产品的对口问题上，这一方面显得由为突出。如何在保证完成招商任务的情况下，招到产品适合印尼市场需求的优质企业的问题摆到了我们二期招商工作的眼前。我们招商部自己首先要转变思路，从以前的铺天盖地般不管什么样的企业、什么样的产品向招到品牌好、规模大、产品对路的企业方向转变。因此，我们的招商工作需要明确入选企业的标准，要对企业有充份的了解，对企业了解光凭我们从网上找的那点资料远远是不够，更加谈不上专业，因此我们要依靠行家，依靠行业协会，在对行业内的企业从技术实力和企业规模方面行业协会最为了解，在企业的信誉度以及对外贸易情况，当地的经贸局同志最为了解。其二从“盲目招商”向“产业招商”，变“一般招商”为“特色招商”，因此针对于澳门特别行政区和台湾省这两地的招商，应该发挥产业招商和特色招商的思路，台湾和香港是亚洲四小龙之一，根据浙江省的区域经济发展特点，把好的工艺品、特色农产品等作为招商主题型企业参选标准。其三，发展成 “招商”为“选
商”的目标。各个中心前期顺利开张后，以打品牌、迎口碑作为当前的首要任务，最后成功的过渡到“选商”的目标。针对这一情况，我提出了我们二期招商的工作思路。
1、 准确了解印尼市场的需求，精确到大类里的某小类产品。(如机电类的汽摩配或是发电机等)
2、 理清印尼国内禁止进口或是有一定配额才能进口的产品，精确到大类里的某小类产品。
3、
4、
5、 收集、整理符合印尼市场需求的产品企业名单。 主动联系、当地外贸局配合、开推荐会等，进行首次营销招商。 在对口企业的筛选上，进行专业性的把关。(详见流程图)
二、 澳门和台湾的招商工作
这两个地区的招商工作，属于脱节性的招商，因此对招商工作的时效性要求比较高。这两个地方的招商，主要产品筛选上相对于印尼来说，有一定的明确性，特别是澳门中经过第一次的开业招商以及试营业以来，我们也掌握了当地市场的一手信息。接下来的二期招商工作，将在第一期的基础上，对产品类别将做进一步的细化与区分。如哪几类的产品在澳门最好卖、哪几样产品在澳门最好销，好卖的几类产品方面，我们二期招商加大这几类产品的产品线，如腌制肉类产品最好卖，那么二期招商我们将扩大产品线，不光光局限于火腿，还可以酱鸭、咸肉等相关产品也放入二期招商的重点目标企业之中。
在部门人员调配方面，印尼招商项目以孙伟、洪建新两人为主，郑力、
潘冠群为辅。澳门招商项目，以孙伟、郑力为主，洪建新、潘冠群、金浩为辅。台湾招商项目以孙伟、潘冠群为主，郑力、洪建新为辅。人员有限，在工作中将发挥团队精神，人员根据工作情况相互穿插。 在资料、数据统计方面，以潘冠群为主，赵盟协助。
贸易物流服务部工作以杨圆和金浩为主，周轶、赵盟为辅。
2月7号至今，共接触意向客户48家，进场3家，导致招商进度慢的原因如下：
1.名优特的落位的问题，前后跟李老板商淡三次，每次都有意外因素导致时间延后。最终总裁约见，达成意向，但又出现问题，要等3月8号后才能定准是否落位一楼。导致饰品区客户迟迟没有得到回复。
2.韩商的合同没有最终敲定，导致现在不能进行位置调整，很多意向客户在不知道具体位置的情况下，持继续观望的态度。
需要集团解决问题
1.门头问题，由于招商部搬迁至2楼办公，导致很多客户找不到招商部，希望集团解决导示问题。
