房产经纪人月工作计划

工作就是由一项项的任务组成的，在我们完成一项任务后，势必要面临一项新的任务，而写好计划才能让我们在新的任务中从容不迫，更好的完成工作任务。今天小编给大家找来了《房产经纪人月工作计划》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

第1篇：房产经纪人月工作计划

房产物业管理工作探究

摘 要：随着我国社会经济快速发展和房地产业迅速发展，商品房开发和销售不断增加，房产物业管理中存在的一些问题也逐步显现出来，本文正是基于对当前我国房产物业管理中存在问题的分析，对提升房产物业管理水平进行的探究。

关键词：房地产；物业管理；存在问题

伴随着我国房地产业的迅速发展，我国物业管理水平也不断提升，物业服务的规模、范围和水平也不断提高，有效改善了居民生活环境。但是，在房地产业发展的同时，物业管理也经历了从无到有、从小到大的发展历程，一些潜在的问题也逐步凸现出来，制约了房产物业管理水平的进一步提高。因此，有必要对存在的问题进行分析，有针对性的采取对策措施，不断提升房产物业管理水平。

一、我国房产物业管理中存在的问题

随着房地产业发展和居民对居住环境的要求及维权意识提高，房产物业管理也取得了明显进步。但是，依然存在一些问题，制约了房产管理水平的进一步提高。

1、物业管理企业服务水平参差不齐

我国物业管理企业作为服务小区居民的机构，在保障居民居住环境中做出了重要贡献。但是，由于我国物业管理行业规范还不健全，监督制约机制还不完善，造成业主与物业企业的关系还不明确。房产开发商在售楼前可能将小区整体委托给物业企业，在售楼时强制与业主签订了物业合同，剥夺了业主自主选择的权利。由于缺乏有效监督，部分物业公司存在只按标准收費、不按标准服务的问题，收费标准也不统一，业主只能被动的接受服务。同时，在服务中还存在附加性条款，有的随便给业主停水、停电，有的卫生清扫不及时、居住环境差，有的门卫和保卫工作不健全，小区治安环境不佳。

2、物业管理企业结构单一

物业管理在我国发展时间不长，作为新兴行业，在发展中受到多种因素影响，造成企业结构单一、经营范围有限，限制了业主享受服务的范围和水平，导致物业行业缺乏发展后劲，只能依靠收取管理费维持运转，不利于企业发展。

3、房产公共设施及维修基金归属不明确

物业企业在与业主进行委托管理中需要明确公共设施和维修基金的归属，但很多小区并未明确权属关系，给物业管理和收费带来了困难。部分地区未按规定完善维修基金收集、使用和管理制度，有的由房产管理部门等政府机构管理，存在使用手续繁琐、提取和使用困难等问题，造成维修基金使用不到位，影响了房产公共设施的维修和更新。

4、物业管理法律规章还不健全

我国制定出台《物业管理条例》已经十多年了，但在实际管理中还存在一些问题。业主委员会法律地位不明确，作为业主大会的执行机构，在实际执行中存在困难，特别是业主大会和业主委员会召开不够及时，不利于小区稳定；房产开发商与物业管理企业权责不对等，部分开发商自己组建物业公司，在收取维修基金后可能挪用，或是收费和服务体制不健全，收不上费用只能减少服务事项或不提供某项服务，形成了恶性循环。

二、提升房产物业管理水平的对策措施

1、加强物业管理行业的监管

要依托房管中心等政府机构，加强对物业管理行业的监督力度，特别是各地区要针对本地物业管理现状和存在的突出问题，健全完善物业管理机构的工作和运行机制。在监督物业管理的同时，发挥好对行业的指导作用，引导物业企业按照市场规律办事，特别是坚持服务为上的宗旨，不断提高服务质量，积极为业主提供优质服务，赢得业主的信任和支持。要规范行业管理，结合上级标准和当地生活水平，制定科学的收费标准，实现合理收费，使业主自觉主动缴费，形成物业收费和服务的良性循环。同时，要结合本地物业管理实际，制定出台相关政策，规范企业经营行为，推动物业企业发展。特别要发挥好市场机制作用，使物业企业优胜劣汰，促进优质物业管理企业发展。

2、多元经营提升企业发展水平

物业管理企业要适应市场化发展趋势，探索多元化经营道路，建立“大物业”管理理念，摆脱单纯依靠收费和搞好小区卫生、治安等经营范围的局限，扩大业务范围，开拓经营渠道。鼓励优质企业兼并重组，实现自身的发展壮大；鼓励企业优化专业化服务，细分不同领域，提高专业服务水平。

3、解决好公共设施和维修基金权属问题

政府有关部门要出台政策规定，明确维修基金和小区公共设施的权属，健全完善维修基金管理使用制度，做好房产维修基金的收取、管理、使用以及续筹与监督工作，及时公布利息结余和资金使用等情况，使维修基金管理公开透明。在维修基金续筹中，要按照法定程序，由物业管理辖区内的全体业主共同决定。随着房产物业管理的进一步发展，可以探索建立财产保险制度，更好地维护和更新房产公共设施。

4、健全完善物业管理法律法规

健全物业管理法律法规体系，是解决物业管理中存在问题的治本之策。一要通过法律明确开发企业与物业管理企业的权责关系，对竣工验收小区实行前期物业管理，入住率或首次交付达到一定比例后组建业主大会并选举业主委员会，由业主投票决定聘任的物业企业，理顺各方关系，使物业企业直接对业主委员会和业主大会负责，并引导开发企业设立的物业公司逐步退出物业管理行业，或脱离原企业成立专门的物业企业。要通过法律明确业主委员会地位，健全物业管理企业、房产开发企业和小区业主之间的监督制衡机制，强化物业管理企业与业主服务与被服务的关系，形成相互支持和配合的良性循环，确定相关问题解决程序和各方承担的职责，有效缓解各方之间的矛盾纠纷，维护房产业主权益。特别要通过法律规定，明确业主大会可以依照法定程序成立并进行登记，取得法人资格，由业主委员会作为其执行机构，负责业主大会决策的具体实施，改变物业管理企业与业主权责不对称的问题，由业主真正实现对房产的管理，从源头上维护好业主的权益，预防矛盾纠纷。

三、结论

综上所述，随着我国房地产业发展，物业管理行业也取得了较大发展，但由于法律体系或体制机制还不完善，在物业管理中还存在一些问题，只有不断加强监管，完善法律法规，解决好公共设施管理和维修基金使用等关键问题，才能提升物业管理公司服务水平，推进物业管理企业更快更好地发展。

参考文献：

[1]周荣秋.浅谈物业管理企业如何做好物业管理服务[J].消费导刊，2009（01）.

[2]胡杰丰.业主委员会的法律困境与解决思路 [J].现代物业，2008（3）.

[3]纪玉书，陈成.浅谈物业管理服务职业化内涵[J].时代金融，2008（01）.

作者：张英

第2篇：创新房产档案管理工作之我见

摘 要：房地产交易管理中心员工是房产档案管理岗位工作诸要素中最活跃的、起决定作用因素，决定着档案管理部门工作效率和质量。只有不断提高全体员工专业知识、业务技能和管理素质，使其掌握现代管理技术，具备工作岗位需要的知识结构，才能保证房产档案管理岗位信息化。

关键词：创新;房产档案;管理岗位;机制

做好新时期的房地产档案管理工作，必须把为改革开放和经济发展服务作为出发点和落脚点，意义重大且任重道远。从房地产档案管理的现行特点和信息化建设、现代化管理、人员素质教育等幾个方面提出一些建议。

进入新的历史时期，我国房地产经济活动日趋活跃，随之产生的房地产档案收集、管理和利用之间的矛盾日益突出，这就要求我们档案管理部门和档案管理者要及時地、认真地研究新时期房地产档案管理的特点，以有效的工作对策解决实际问题，更好地促进房地产档案工作的健康发展，更好地服务于房地产业和社会经济的发展。

一、新时期房地产档案管理的特点

新时期房地产档案管理的特点是量大、动态性强、利用频繁、任务重。房地产档案管理虽与其他档案管理有相同之处，但也有自己的特点。房屋拆除产权更替、房产测量方法的改变、房地产交易造成房地产权属转移等造成房地产本身发生变化和房屋外部条件的变化引起档案的变化性特点。随着城市人口的逐步增多和建筑数量的不断增多，与之相对应的房地产档案也随之增多，在办理房地产交易、继承、抵押、查封、评估等正常业务过程中，档案的利用也就随之不断增多，使用频繁，档案管理任务加重。

房地产交易管理中心员工是房产档案管理岗位工作诸要素中最活跃的、起决定作用因素，决定着档案管理部门工作效率和质量。只有不断提高全体员工专业知识、业务技能和管理素质，使其掌握现代管理技术，具备工作岗位需要的知识结构，才能保证房产档案管理岗位信息化。

二、建立健全各种档案管理岗位机制

1、创建档案管理岗位竞争激励机制

创建竞争激励机制是管理手段创新的重要内容，它是由管理工作内在的需要决定的，主要包括管理观念的创新、管理内容的创新、管理功能的创新和管理手段的创新。从当前一些房产档案管理岗位部门的现状看，影响其发展的最大制约因素是在工作中没有形成竞争激励机制，致使整个房产档案管理岗位工作缺乏生机与活力。因此，要建立一些相应的创新激励机制，如鼓励创新的用人制度、分配制度、奖励制度，将个人创新的内容作为考核的重要指标，并与劳动报酬、晋职等严格挂钩。这样可以有效地激发员工的创造性，使其潜能充分地发挥出来。

提高员工素质是创建竞争激励机制的前提。员工是房产档案管理岗位工作诸要素中最活跃的、起决定作用的因素，决定着档案管理部门的工作效率和质量。只有不断提高全体员工的专业知识、业务技能和管理素质，使其掌握现代管理技术，具备工作岗位需要的知识结构，才能保证房产档案管理岗位信息化、数字化建设的顺利进行。

2、规范各种档案管理岗位机制

根据上级要求，我单位对照《山东省档案管理考核书》，对一年来的档案管理工作情况认真进行了自查。档案人员要积极开展档案学术研究，当年在有正式刊号的出版物上发表档案学术和经验介绍文章加分。为了切实加强对档案管理工作的组织领导，我单位成立了由单位一把手为组长，分管领导为副组长，各股室负责人为成员的档案管理领导小组，有人员变动时及时调整，做到领导力量不减、工作不松，为档案管理工作的顺利开展提供了强有力的组织保证。同时，按照“上下联动、整体推进”的总体部署，配备了专职档案管理员，形成局机关、股室、局属单位“三位一体”的档案管理网络。为了落实责任，我单位将档案管理工作纳入房管局工作的总体规划，制定档案工作管理目标，明确责任，并且把档案管理工作与年度工作计划挂钩，纳入年终目标考核，严格奖惩制度。目前在档案室工作的同志，努力钻研业务，严格遵循爱岗敬业、诚实守信、不断进取、服务用户、奉献社会的基本行为准则，不断加强职业道德建设，在档案管理工作中积累了丰富的经验。为适应新形势下档案管理工作的要求，我单位每年都安排档案室工作人员参加档案局组织的培训，并适当安排她们到其他单位或外地进行参观学习。经过多年的工作实践和培训学习，我单位已经建立了一支思想政治素质高、业务技能强的稳定的档案工作队伍。

改革内部分配制度，对所有干部职工实施按件计酬分配模式。例如，可以根据工作难易程度确定相应的业务系数作为计件取酬的标准，所属岗位人员每月完成的业务总量，扣除其差错部分的业务量后，按实际业务量计件考核取酬。

三、提高档案管理岗位服务意识

1、服务方式由被动向主动转变

随着信息时代的到来，社会对房产档案信息的需求日益增强，档案工作人员应提高服务意识，在服务方式、服务机制、服务手段等方面不断完善和提高，改变“等客上门”的传统服务方式，积极主动开展档案信息的各种服务，只有这样，才能适应社会发展的需要。

另外，要大力开展房产档案宣传服务工作，增强社会公众对房产档案管理岗位的认识，使更多的公众熟悉档案管理岗位的内容及其价值。如提供功能全、效率高、使用方便的检索系统;加强房产档案信息研究工作，将档案的价值系统、全面、集中地向社会公布，向档案信息利用者提供有效的利用途径;拓展档案信息的中介服务机构等。

2、服务手段由传统向现代转变

利用网络技术提供远程服务。实现与其他档案机构联网，共享档案信息资源，使服务范围由“窄”变“宽”，服务层次由“浅”变“深”。

四、创新房产档案管理岗位技术

1、房产档案管理岗位信息化

随着城市建设的快速发展及房屋产权变动日益频繁，房产档案藏量飞速增长，档案利用频率越来越高。因此，房产档案馆要积极开展房屋产权档案数字化建设，进一步提高管理水平和查询服务效率。

房产档案馆要进行历史档案数字化加工及综合管理系统开发工作，如在房产图文信息数据库中增设档案查阅登记，详细规定并公示查阅档案需提交的资料、流程等。内部调用档案时，工作人员根据授权直接通过房地产图文信息管理系统查询，根据所掌握的信息，可采用单向查询、模糊查询等多元化查询方式。外部人员查阅房产档案时，一律进行查阅登记，提交有关证明材料，注明查阅事由、内容、范围等信息，获得查档许可后，通过档案室的查档数据库系统查阅调用，查档人不直接接触原始档案，只能根据被授权和范围查阅相关房产信息，这样可以延长房产原始档案的使用寿命，保证原始档案的完整性、准确性和安全性。

2、建立档案管理岗位网络制度

应该完善档案网络管理制度建设，修订档案岗位责任制及档案管理岗位制度，如阅览制度、外借制度、复制制度等。根据实际情况，对不同层次的利用人员确定不同的利用范围，规定不同的审批手续，使利用工作有章可循。同时，要确保不泄密及文件的完好无损。各类档案利用规章制度的条文应严密而简明，便于执行，并在实践中认真加以总结，不断充实和完善。

作者：李青

第3篇：新时期做好房产档案信息化建设工作

[摘 要]近年来信息化技术取得了较快的发展，并在各行各业中都得以广泛的应用。随着房地产业的发展速度的不断加快，房产档案的数量不断增加，传统的房地产管理模式已越来越无法与当前房地产业的发展速度相适应。所以在新时期的房产档案管理工作中，其进行信息化建设已成为房产档案管理的重要目标，同时也是当前社会发展的必然趋势。文中分析了新时期房产档案信息化建设的意义，并对搭建房产档案管理信息化平台进行了具体的阐述。

[关键词]房产档案;信息化建设;重要性;信息化平台

在当前我国城市化建设进程不断加快的基础上，我国房地产业呈现出来前所未有的发展势头，这就导致我国房产数量呈不断上升的趋势，同时房产档案的利用率也不断增加。在这种情况下，传统的手工纸质的房产档案管理模式已无法满足当前房地产发展的需求，其弊端越来越暴露出来，所以为了更好的满足当前房产档案动态管理的需要，则需要充分的利用计算机技术，并使其与现代档案管理理念有效的融合在一起，努力提高房产档案的利用价值，不断改进和创新房产档案的管理，确保房产档案管理水平的提升，加快房产档案信息化建设，确保房产档案从传统的管理方式向数字化和电子化的方向转变。

一、新时期房产档案信息化建设的意义

(一)推进房产档案信息化建设的重要性

当前部分房产档案管理部门尽管都已利用计算机来对房产档案进行管理，但并没有实现完全的信息化，还需要人工来进行整理，而且在保存上还采用的是纸质档案，人工进和查找和计算机检索并存，这种管量方式已经无法与当前新时期房地产发展的形势相适应。作为房地产管理部门，为了能够更好的对房产档案信息进行掌握民，确保权属信息的真实可靠，则实现房产档案数字化已成为必然趋势。所以在当前新时期，加快房地产档案信息化建设，建立一套与当前房地产业发展形势相适应的房产档案信息系统具有极为重要的意义。

(二)推进房产档案信息化建设的紧迫性

目前在我国国经济发展过程中，房地产业具有举足轻重的地位，已成为当前国民经济发展的支柱产业。同时房地产管理部门在宏观经济发展及调控中的地位也日益突出，其责任越来越重。随着房产档案利用率的增加，房产档案被查询、翻阅及复印的次数越来越频繁，这就导致档案原件的寿命在不断的减少，在利用过程中所给档案材料所带来的各种损伤不可避免，所以为了实现对房产档案原始资料的有效的保护，确保为公众提供优质的服务，当前推进房产档案信息化建设具有一定的紧迫性。

(三)推进房产档案信息化建设的艰巨性

目前各个房产档案管理部门，其房产档案的库藏量都十分巨大，这就导致在房产档案信息化建设过程中并不能短期内就能全部完成，这不是一项阶段性的工作，其不仅需要建立与纸质档案一致并同步更新的电子文件复本，而且还需要构建具有超大存贮能力的房产权属电子档案数据库，在进行房产交易、抵押和登记发证业务过程中还需要支持计算机网络的档案生成、电子化查询及调阅工作，从而更好的满足社会对房产档案电子化查询的需求。推动房产档案信息化建设具有一定的艰巨性，所以需要我们在具体实施过程中不断的进行规范和创新，确保房产档案信息化建设的实现。

二、搭建房产档案管理信息化平台

(一)加快房产档案信息采集平台建设

为稳妥做好档案资料物理形态，符合信息化环境和目标的转化，目前数字房产管理共享系统得以开发应用，这是一套能够充分体现房产档案原貌的数据采集整理、扫描录入的数字房产管理共享系统，通过整理录入至系统内，将实体档案案卷利用扫描仪进行图像采集扫描，对历史久远、不宜扫描的纸张采用数码相机拍摄，形成图像数据保存在计算机中，建立电子影像档案。实现图档有机结合，使档案信息组织形式发生本质变化，由原先的纸张上顺序的、线形的方式转变为计算机的直接的、网状的方式，使档案“数据仓库”丰实起来。

(二)稳步推进房产档案信息存储处理平台建设

要实现档案信息化建设，必须要加强数据库建设，因为数据乃档案信息化建设的重要组成部分，是信息资源之所在。数字房产综合信息数据库系统分三层体系架构，分别建立产权产籍综合业务数据库、实物影像数据库、政务综合数据库及图形数据库。房产档案管理系统采用先进的计算机数码成像技术，采用数码影像为基础的全数字化档案管理、集中管理体系下的档案网络化管理手段，实现档案影像信息共享，无纸化的办公体系。把档案管理所有业务全部纳入了微机管理，系统采用简洁的单窗口方式，人性化设计的人机交互界面，易于档案工作人员更能轻松地掌握和维护。

(三)严密布局房产档案信息传输平台建设

建立基于internet的局域网，局域网使计算机把各科室紧密联系为一个有机整体，将各业务管理环节及管理要素在统一的信息平台上相互协作及资源共享，实现信息资源无阻碍传输，利用业已建立起来的房产档案信息库，进行档案的编目、标引，建立自动检索系统，由计算机辅助进行档案的接收、存储、整理、鉴定、库房管理、借阅利用、统计等，实现档案信息传递网络化。建立局域网时，我们充分考虑了网络速度、保密性、安全性、稳定性和可扩展等多方面的因素，构建牢密的计算机安全保障机制框架，采取必要的防范措施，切实做好档案信息数据安全保障工作。

三、结束语

通过房产档案信息化建设，有效的改善了房产档案的管理手段，确保了房产档案信息与先进技术的接轨，为房产档案的开发利用奠定了良好的基础。而且房产档案信息系统充分的发挥了其空间、时间、资源和利用上的优势，不仅有效的确保了房地产权利人的合法权益，而且有利于推动房地产税收及促进房地产市场的健康发展。

参考文献：

[1]邢燕.浅析房产档案信息化管理的优势及策略[J].黑龙江史志，2014-08-08.

[2]唐玲玲.浅谈基层房产档案信息化建设的实施[J].浙江档案，2010-01-25.

作者：张桂荣

第4篇：房产经纪人月工作计划

房产经纪人月工作计划

随着本月结束，也意味着进入下一步的实质性工作阶段。回顾这个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这个月来对“房产销售”的理解和感悟，特对本月工作制定以下工作计划。本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。

希望在年底至少完成销售指标7XX元。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。

1.全面、较深入地掌握我们房源的地段优势并做到应用自如。

2.根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息100个。

3.锁定有意向客户30家。

4.力争完成销售指标

众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。

1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。

2.对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.

3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。

4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。

5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。了如指掌

6.对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。

7.在总结和摸索中前进。

以上，是我的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望未来，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。

第5篇：二手房经纪人月工作计划安排

随着本月结束，也意味着进入下一步的实质性工作阶段。回顾这个月的工作，非常感谢公司领导和各位同事的顶力支持，使我掌握相关业务知识。基于本人是第一次接触房产销售行业，面临困难和压力较大，针对行业特点、现状，结合本人这个月来对“房产销售”的理解和感悟，特对本月工作制定以下工作计划。本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。

一.宗旨

希望在年底至少完成销售指标72000元。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。

二.目标

1.全面、较深入地掌握我们房源的地段优势并做到应用自如。

2.根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息100个。

3.锁定有意向客户30家。

4.力争完成销售指标

三.工作开展计划

众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。

1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。

2.对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。

4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。

5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等。了如指掌

6.对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。

7.在总结和摸索中前进。

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第6篇：人月神话读书笔记

人月神话这本书几年前就听别人说是本很经典的软件开发方面的书，这本书的成功之处在于他思想的前卫性，以至于不只是软件行业的人在读。现在终于找到读他的理由了，可以感受一下大师的杰作。在读之前我已经读过了软件工艺和极限编程，为什么留到最后读人月神话呢?主要是因为我觉得一本能够流传30年还被人们津津乐道的书，肯定是本学要好好细读的书，所以留到了最后。按照前两篇读书笔记的惯例，前面几段是一些我读书时的感受和收获，还有一些对内容的评价。

从这本书的内容来看，对于一个项目经理来说肯定会有更大的收获，这本书主要是针对软件开发管理方面的内容，这主要原因可能是因为作者以前就是项目的管理者，他是站在管理者的角度写的。即便这样，对于一个从来没有参与过真实项目开发，更没有领导过团队的我还是有一定的吸引力，这本书中我最喜欢的就是前四章(焦油坑、人月神话、外科手术队伍、贵族专制、民主政治和系统设计)和没有银弹这章。这本书里面为了论证某一观点，会举出许多实际的项目作为证据，这一点非常好，事实胜于雄辩嘛!这些例子也许对于作者那个年代的人来说很好理解，但是放在30年后来看这些例子又有些陈旧和难懂了。另外，从文中我发现作者非常注重文档，一个优质的文档就是项目成功的保证，这一点与传统的软件工程很相似，但是却与极限编程的观点相悖。下面就是一些读书的总结了。

焦油坑 1. 编程系统产品开发的工作量是供个人使用的、独立开发的构件程序的九倍。

2. 编程行业的一些内在固有苦恼：

l 将做事方式调整到追求完美，是学习编程的最困难部分。

l 由其他人来设定目标，并且必须依靠自己无法控制的事物。

l 真正的权威来自于每次任务的完成。

l 任何创造性活动都伴随着枯燥艰苦的劳动，编程也不例外

l 人们通常期望项目在接近结束时(bug、工作时间)能收敛得快一些，然而软件项目的情况却是越接近完成，收敛得越慢。

l 产品在即将完成时总面临着陈旧过时的威胁。 人月神话 1. 缺乏合理的时间进度是造成项目滞后的最主要原因，它比其他所有因素加起来影响还大。

2. 良好的烹饪需要时间，某些任务无法在不损害结果的情况下加快速度。

3. 我们的构思是有缺陷的，因此总会有bug。

4. 我们围绕成本核算的估计技术，混淆了工作量和项目进展。人月是危险和带有欺骗性的神话，因为它暗示人员数量和时间是可以相互替换的。

5. 在若干人员中分解任务会引发额外的沟通工作量--培训和相互沟通。

6. 关于进度安排，作者的经验是为1/3计划、1/6编码、1/4构件测试以及1/4系统测试。

7. 因为我们对自己的估计技术不确定，所以在管理和客户的压力下，我们常常缺乏坚持的勇气。

8. brook法则：向进度落后的项目中增加人手，只会使进度更加落后。

9. 向软件项目中增派人手从三个方面增加了项目必要的总体工作量：任务重新分配本身和所造成的工作中断;培训新人员;额外的相互沟通。 外科手术队伍 1. 同样有两年经验而且在受到同样的培训的情况下，优秀的专业程序员的工作效率是较差程序员的十倍。关于这一条我在极限编程里看到，sackman和humphrey分别做了实验发现优秀程序员工作效率比较差程序员的工作效率最高要高达28倍。

2. 小型、精干队伍是最好的。这一点在软件工艺和极限编程里都得到了充分的体现。

3. 两个人的团队，其中一个项目经理，常常是最佳的人员使用方法。

4. 对于真正意义上的大型系统，小型精干的队伍太慢了。

5. 实际上，绝大多数大型编程系统的经验显示出，一拥而上的开发方法是高成本、速度缓慢、不充分的，开发出的产品无法进行概念上的集成。

6. 一位首席程序员、类似于外科手术队伍的团队架构提供了一种方法，既能获得由少数头脑产生的产品完整性，又能得到多位协助人员的总体生产率，还彻底地减少了沟通的工作量。图1是10人的程序开发队伍沟通模式。 图1 10人程序开发队伍沟通模式

贵族专制、民主政治和系统设计 1. 概念完整性是系统设计中最重要的考虑因素。

2. 为了获得概念完整性，设计必须由一个人或者具有共识的小型团队来完成。

3. 对于非常大型的项目，将设计方法、体系结构方面的工作与具体实现相分离是获得概念完整性的强有力方法。

4. 纪律、规则对行业是有益的。外部的体系结构规定实际上是增强，而不是限制实现小组的创造性。

5. 体系结构、设计实现、物理实现的许多工作可以并发进行。 画蛇添足 1. 尽早交流和持续沟通能使结构师有较好的成本意识，以及使开发人员获得对设计的信心，并且不会混淆各自的责任分工。

2. 结构师如何成功地影响实现：

i. 牢记是开发人员承担创造性的实现责任;结构师只能提出建议。

ii. 听取开发人员在体系结构上改进的建议。

3. 第二个系统是人们所设计的最危险的系统，通常的倾向是过分地进行设计。关于这一点也许是正确的，但是这是一个回避不了的问题，如果没有开发第二个系统经验的人，就不可能有开发第三个系统经验的人了。 贯彻执行 1. 即使是大型的设计团队，设计结果也必须由一个或两个人来完成，以确保这些决定是一致的。

2. 必须明确定义体系结构中与先前定义不同的地方，重新定义的详细程度应该与原先的说明一致。

3. 出于精确性的考虑，我们需要形式化的设计定义，同样，我们需要记叙性定义来加深理解。

4. 允许体系结构师对实现人员的询问做出电话应答解释是非常重要的，并且必须进行日志记录和整理发布。

5. 项目经理最好的朋友就是他每天要面对的敌人--独立的产品测试机构/小组。 为什么巴比伦塔会失败? 1. 巴比伦塔项目的失败是因为缺乏交流，以及交流的结果的组织。

2. 因为左手不知道右手在做什么，从而进度灾难、功能的不合理和系统缺陷纷纷出现。由于对其他人的各种假设，团队成员之间的理解开始出现偏差。

3. 团队应该以尽可能多的方式进行相互之间的交流：非正式、常规项目会议，会上进行简要的技术陈述、共享的正式项目工作手册。 胸有成竹 1. 仅仅通过对编码部分的估计，然后乘以任务其他部分的相对系数，是无法得出对整项工作的精确估计的。

2. 构建独立小型程序的数据不适用于编程系统项目。

3. 程序开发与程序规模成指数增长趋势。

4. 当使用适当的高级语言时，程序编制的生产率可以提高5倍。 削足适履

这一章主要是要解决项目投资与磁盘空间和内存之间的矛盾，但是这个矛盾在电脑硬件发展到现在的层次已经可以忽略掉了。

提纲挈领 1. 软件项目的要求：目标、用户手册、内部文档、进度、预算、组织机构图和工作空间分配。

2. 即使是小型项目，项目经理也应该在项目早期规范化上述的一系列文档。 这一章强调文档重要性，但并没有将一些教条主义的道理让你相信文档的重要性，而是给项目经理给出了实实在在的操作步骤。

未雨绸缪 1. 对于大多数项目，第一个开发的系统并不合用。它可能太慢、太大，而且难以使用，或者三者兼而有之。系统的丢弃和重新设计可以一步完成，也可以一块块地实现。这是个必须完成的步骤，如果将开发的第一个系统丢弃原型发布给用户，可以获得时间，但是它的代价很高。对于用户，使用极度痛苦;对于重新开发的人员，分散了精力;对于产品，影响了声誉，即使最好的再设计也难以挽回名声。

2. 用户的实际需要和用户感觉会随着程序的构建、测试和使用而变化。

3. 软件产品易于掌握的特性和不可见性，导致了它的构建人员面临着永恒的需求变更。

4. 目标和开发策略上的一些正常变化无可避免，事先为它们做准备总比假设它们不会出现要好得多。

5. 对于一个广泛使用的程序，其维护总成本通常是开发成本的40%或更多。

6. 维护成本受用户数目的严重影响。用户越多，所发现的错误也越多。

7. campbell指出了一个显示产品生命期中每月bug数的有趣曲线，它先是下降，然后攀升。

8. 缺陷修复总会以(20-50)%的机率引入新的bug。

9. 在每次修复之后，必须重新运行先前所有的测试用例，从而确保系统不会以更隐蔽的方式被破坏。

10. 同样，设计实现的人员越少、接口越少，产生的错误也就越少。

11. 所有修改都倾向于破坏系统的架构，增加了系统的混乱程度。即使是最熟练的软件维护工作，也只是放缓了系统退化到不可修复混乱的进程。 干将莫邪

项目经理应该制订一套策略，以及为通用工具的开发分配资源，与此同时，他还必须意识到专业工具的需求。

祸起萧墙 1. 一天一天的进度落后比起重大灾难，更难以识别，更不容易防范和更加难以弥补。

2. 根据一个严格的进度表来控制项目的第一个步骤是制订进度表，进度表由里程碑和日期组成。

3. 里程碑必须是具体的、特定的、可度量的事件，能进行清晰能定义。

4. 如果里程碑定义得非常明确，以致于无法自欺欺人时，程序员很少会就里程碑的进展弄虚作假。 另外一面 1. 对于软件编程产品来说，程序向用户所呈现的面貌与提供给机器识别的内容同样重要。

2. 即使对于完全开发给自己使用的程序，描述性文字也是必须的，因为它们会被用户和作者所遗忘。

3. 文档能在整个软件开发的生命周期对程序员克服懒惰和进度的压力起促进激励作用，但向编程人员成功地灌输对待文档的积极态度是一件困难的事情。

4. 为了使文档易于维护，将它们合并至源程序是至关重要的，而不是作为独立文档进行保存。 没有银弹

人狼的传说可能有人听过也可能没听过，人狼是一种具有人和狼两种特征的恐怖生物，而银弹是消灭它的一种最有效的子弹，如果看过《吸血鬼传说》也许就能和容易的理解这一点。作者将软件开发比作人狼，而将提高软件开发效率的方法比作银弹。作者预言未来十年，想要试图通过寻找一种有效地银弹将软件开发效率提高一个甚至几个数量级，这种银弹不可能出现。

没有银弹这篇文章里作者列举出了当时一些非常先进的技术或思想理念，例如ada和其他高级编程语言、面向对象编程、人工智能、专家系统、"自动"编程、图形化编程、程序验证、环境和工具、工作站等。虽然这些先进技术在一定程度上提高了软件开发的效率，但是始终没有达到银弹的效果。距离作者的预言已经过去有20多年了，纵观现在的软件开发领域，虽然新技术层出不穷，但是还是没有一种银弹能够让软件开发产生一次革命。

焦油坑依然存在

软件工程的焦油坑在将来很长一段时间内会继续困扰着人们。由于软件系统多变性和错综复杂性，这个行业只能是一步一个台阶的往上爬，而出现银弹的希望在我们可以想象的时间范围内是非常渺茫的。我们将长期与焦油作斗争。

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