贷前调查内容
贷前调查提纲和技巧
贷前调查的主要内容有：
1、客户基本情况及主体资格;
2、申贷种类、金额、期限、利率、用途、还贷方式、担保方式和限制性条款;
3、客户财务状况、经营效益和市场分析;
4、
贷款风险评价;
5、贷款综合效益分析;
一、Who?申请借款人是谁(借款人资格等基本情况调查)
(一) 借款资格。申请借款单位全称、经济性质、注册资 金总额、生产经营范围、经济核算形式、成立时间、所属行业、演变过程、老企业名称、收购(拍买、转让)总价格(其中出资现金金额)、债务转让金额等基本情况调查。
1、查企业法人营业执照或者自然人的身份证明(要有复印件)，确定借款人是否是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、其它经济组织、个体工商户或是具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人;
2、特殊行业(如矿业、烟花生产)是否持有有权机关颁发的营业许可证;
3、除自然人外，申贷单位是否持有人民银行核发的有效贷款卡;
(二)申请借款单位负责人员、股东(特别是法人代表)的基本情况
1、股东组成、股东入股数量和比例、股东间的关系，
2、学历、经历、经营管理能力、业绩;
3、社会关系、爱好、生活习惯、品行、年龄、健康状况、 银行信用记录等
自然人适用
2、3两项，同时自然人还需调查其收入、家庭财产状况、婚姻状况等。
(三) 职工人数及构成特别是管理人员、科技人员的专业技能、经验。
二、Why?借款单位为何借款(借款原因调查)?
借款单位申请贷款的原因、用途、用款计划;
三、When?借款单位何时归还贷款(经营状况、经济和财务效益调查)?
这是贷前调查的主要内容。要分析申请贷款的借款人是否具备产品有市场、生产经营有效益、无挤占挪用信贷资金、恪守信用等基本条件。借款申请人从事的经营活动是否合规合法、符合国家产业政策和社会发展规划要求。调查生产技术水平、产品销售情况、产品价格变化(与原材料变动幅度比)、主要销售单位、货款结算方式、货款回笼情况。
(一)对主要产品名称及产品用途、工艺水平、科技含量、市场供求关系、同行业竞争能力、市场前景、发展趋势等内容进行调查。
(二)对借款单位生产能力、产品质量与供销情况进行调查。调查借款单位材料采购落实情况，分析判断原材料是否有来源，调查原料市场价格变化情况、主要供货单位、购售方式。
(三)借款单位资产负债及其构成等情况(借款人实力调查)
1、固定资产情况：按动产和不动产分类，对借款单位的固定资产名称、数量、价值、性能、年限、分布、变现能力进行调查分析;
2、流动资产情况：主要包括(1)存货品种、总量、价值、变现能力;(2)应收款金额，较大的债务人情况，是否有坏账风险;(3)短期投资金额、项目、地点或对象;
3、负债情况：主要包括负债种类、金额、债权人情况、向其他金融机构借款情况及还本付息记录。是否有银行借款不放在相应的科目核算，以调整自己的资产负债率的行为;是否有将应付票据如银行承兑汇票，不进行帐务处理行为;是否有对提供担保的情况不作登记行为。调查主要办法是查询人民银行信贷登记咨询系统。
4、所有者权益的真实有效性。是否有虚增所有者权益(如：通过高估资产价值，虚增公积金)以降低资产负债比率行为。
5、其它影响借款单位经营和效益的财务数据。
6、企业报表分析
根据企业资产负债表和利润表，从三个基本方面(即偿债能力、经营状况和获利水平)进行计算分析，可基本满足对企业经营状况的认识。
(1)偿债能力
偿债能力是指企业清偿短期、长期债务的能力。它有三个计算公式：
流动比率=流动资产总额/流动负债总额
它反映企业短期负债的清偿能力，即每1元流动负债额中有多少流动资产额作保证。一般认为2:1的流动比率较好。若该比率过低，说明企业偿还能力较差，若该比率过高，说明企业的部分资金闲置。
速动比率=流动资产总额-存货 /流动负债总额
因为存货不能马上形成支付能力，所以速动比率比流动比率更能准确反映企业的偿债能力。一般认为，该比率为1:1较好。
负债比率=负债总额 /资产总额
一般认为，该比率维护在40-60%之间较为合适，负债比率过高是不利的，应引起重视。
(2)营业状况
存货周转率= 销售收入/存货
它反映一个企业销售能力的强弱和存货是否过量。一般而言，存货周转率越高，利润额也就越大，运用资本中闲置在存货上的数额也就越小，存货周转率为9(次)较合适，但行业间的差别也较为明显，应具体分析。
销售与固定资产比率=销 售 收入 / 固定资产总额
该指标用来衡量固定资产运用情况，即每元固定资产的投入使用，可获多少营业收入。该指标适用于经营房地产项目的企业，一般讲，该比率为5较合适。
(3)获利水平
净利率=税后利润 /销售收入
它反映企业每1元的销售收入可获得多少纯收益，一般说，5%以上较好。
投资报酬率=税后利润/投资总额
它反映企业投资的效益，一般来说它越高越好。
(4)其他
应收账款损失率=坏 账 损 失/应收账款总额
对企业利润的分析，一般以本期实际数比计划数或同期水平对比，找出差异和各种影响因素，分清毛利，非商品损益，费用影响等，要逐一进行分析，做到心中有数。
以上各量化指标分析，应针对不同企业情况，结合企业经营市场情况以及同类型企业的以上指标进行类比，区分和判断企业经营的效果及资金使用情况。
(四) 分析贷款项目投入构成，明确还贷来源
对贷款项目投入构成、金额和自有资金情况进行调查，合理测定信贷资金投放量;
分析贷款项目生产周期、预计利润水平、现金流量，调查分析借款单位还本付息资金来源，确定借款期限等。
四、What?借款单位以何做担保(抵押物和保证单位情况调查)?
1、抵押物是什么、在哪里、权属情况、租赁情况、数量和质量状况、评估价值、价值是否稳定、变现能力等调查分析;
2、对保证担保人的资格、保证能力等情况进行调查分析。
通过借款单位的基本情况、生产经营情况和效益情况的分析，结合抵押担保情况对贷款风险进行评价。
信贷业务人员要将贷前调查与信用风险分析结果形成贷前调查报告，供风险管理部门或风险评审委员会评审、批准。在贷前调查阶段就应参照各商业银行要求安排调查提纲和计划。
1.商业银行固定资产贷前调查报告内容要求
续表
2.银行流动资金贷前调查报告内容要求
流动资金贷款是为满足客户在生产经营过程中临时性、季节性的资金需求，保证
生产经营活动的正常进行而发放的贷款,或银行向借款人发放的用于满足生产经营过程中长期平均占用的流动资金需求的贷款。
续表
一、借款人基本情况
此部分一般应包括以下内容：借款人名称、性质、成立日期、经营年限、经营地址、注册资本、法定代表人、主要股东及出资比例、分支机构基本情况;借款人所属行业、主营业务、主导产品、厂地(营业)面积及产权状况、工人数量、提供产品或服务的年生产能力;借款人是否涉入兼并(被兼并)、合资、分立、重大诉讼、破产等事项;借款人历史沿革及改制、变动情况;借款人关联企业的情况。
二、借款人生产经营及经济效益情况
此部分一般应包括以下内容：借款人成立(特别是近三年)的成长性、盈利水平和变动趋势;近三年的销售收入、成本及利润的结构、增长率与未来变动趋势;主要客户、供应商及分销渠道;销售模式、业务周期、产品销售季节特点;能够反映借款人生产能力的水、电、油、气费用及工人工资支出情况;能够反映借款人销售水平的纳税申报、出口退税申报、海关报关、银行结算等情况。
三、借款人财务状况
此部分一般应包括以下内容：总资产、净资产及主要资产类明细;总负债、银行短期借款及主要负债类明细;根据核实过的财务数据分析资产负债比率及流动资产和流动负债结构的近三年变化情况、未来变动趋势，侧重分析借款人的短期偿债能力;流动资金数额和周转速度;存货数量、数值、周转速度、变现能力、呆滞积压库存物资情况;
应收账款金额、周转速度、数额较大或账龄较长的国内外应收账款情况，相互拖欠款项及处理情况;对外投资情况，在建工程与固定资产的分布情况;亏损挂账、待处理流动资产损失、不合理资金占用及清收等情况。
四、借款人与银行的关系
此部分一般应包括以下内容：借款人在银行的开户情况;在银行长短期贷款余额，以往借款的还款付息情况(不良贷款比率和收息率)、信用等级、授信限额及额度的占用情况，办理银行承兑、保理等表外业务情况;在本行日均存款余额、结算量;借款人的或有负债情况;借款人已经提供的抵押(质押)等担保情况;借款人以往信用记录分析。
五、流动资金贷款需求量测算
详见银监会《流动资金贷款管理暂行办法》。
六、对贷款的用途、必要性、可行性分析
此部分一般应包括以下内容：是季节销售高峰要求，还是销售持续增长、资产效率下降、固定资产替换或扩张、贸易信用改变、负债重组、利润下降、分红要求及一次性或非预计支出等，要说明贷款的真实用途和长、中、短期限;该笔贷款的金额、期限、用途、提款计划;该笔贷款所设计的经营周期，结合借款人的实际需求、经营周期、现金流量情况分析贷款金额和期限的合理性;结合流动资产和流动负债的动态平衡分析贷款的必要性;银行贷款规模和贷款资金的落实情况;借款人依靠自身盈利补充流动资金的方案与可行性评价。
七、对贷款担保的分析
此部分一般应包括以下内容：保证人的基本情况;保证人担保能力评价，包括资信水平、信用等级、其他对外保证金额、抵押或质押情况，以及根据近三年的资产、负债、所有者权益、资产负债率、销售收入、净利润等指标分析其资本信用与财务状况;抵(质)押 物名称、所在地、数量、质量和所有权/使用权人;抵(质)押物价值评估;抵(质)押率测算;抵(质)押物的变现能力评价;抵押物是否已办理保险手续，保险权益是否已转让给银行或是否已出具把保险权益转让给银行的承诺函。如有必要，还要分析抵押登记手续、安全保管措施、抵押物实际控制措施、投保费率设定等细节的可行性。
八、贷款风险分析
此部分一般应包括以下内容：
行业风险分析：一般从借款人行业的成本结构、成长期、产品的经济周期性和替代性，行业的盈利性、相对于替代品的弱点、经济技术环境的影响，对其他行业的依赖程度以及有关法律政策对该行业的影响程度等方面来分析借款人所处行业的基本状况和发展趋势，并由此判断借款人的基本风险。
经营风险分析：一般从借款人的成熟度、依赖性、产品满足的市场需求程度以及供应分析、生产分析、营销分析、经营规模、所处的发展阶段、产品单一或多样性、经营策略等方面了解其总体特征，再分析其产品情况，来判断借款人的自身经营风险
管理风险分析：通过对借款人的组织形式、借款人文化特点、管
理层素质和对风险的控制能力、经营管理作风等方面来考察借款人的管理风险，并且关注借款人的一些经济纠纷及法律诉讼对贷款偿还的影响程度。
九、综合性结论和建议
对借款人信用的综合评价;对银行综合效益的总体估算;对是否发放贷款及贷款金额、期限、利率等的结论性意见和建议;尚需进一步落实的事项或注意的问题。
为了更好的防范客户存在的风险，尽可能的避免业务损失。一笔业务损失，用十笔业务都无法弥补。
客户存在的四种风险
道德风险：骗贷
经营风险：管理失误或者盈利减少
系统性风险：国家政策不支持
法律风险：贷款手续不完善
贷前考察要点
在接到客户电话或来访过程中，我们需要初步并且快速对客户的情况形成判断，“该客户是够可以操作”。通常从以下方面入手：
1、 看第一还款来源是否充足。
第一还款来源指的是什么?
要确保按期还款，就必需保证客户每月还款日前手头有充足的现金才可以，因此客户的各项收入就作为第一还款来源确定。现金来自于工资、租金、经营等收入，想确定某一时间点现金数量，我们可以通过“账户日均余额”情况来反映。
2、 要对第二还款来源惊醒落实
第二还款来源指借款人或担保人的净资产
分析客户的资产状况，尤其是净资产综合情况(净资产=总资产-总负债)，要求资产负债率小雨70%。举例：房产价值100万银行按揭60万。有效担保可以是担保人，也可以使是物的担保。上述情况我们通过资产负债来分析判断。民间借贷不用考虑那么细致，资产拆旧不用考虑。
分析客户的可操作性，就可看第
一、第二还款来源是否充足，至少有一种来源是充足的情况下，方可操作。如：借款人综合状况弱一点，但是提供的担保人强一点的情况。我们的贷前掉擦工作也将围绕上述要点展开。
贷前考察流程
为了更好地进行贷前调查，以便能够弄清借款人的基本情况和风险状况，为公司的信贷决策提供依据，在调查过程中需按照以下流程进行: 访谈
资料收集与核实 现场查看
获取第三方信息 第一步;访谈
首先在确定了目标客户以后，要先进行准备工作，针对客户的商业模式准备提问的问题以及需要提供的资料，并要将诚信的理念贯穿整个考察的全过程。准备工作做好后，客户经理要到客户现场进行访谈，主要是询问情况和做好记录。 访谈对象为借款人、企业主要负责人、财务负债人。 访谈主要内容有： ① 企业历史沿革情况; ② 企业主要经营的产品、商品、项目情况; ③ 企业的金融信息，包括结算方式(现金、支票等)、主要账号、对外担保、民间借贷信息。 ④ 企业法定代表人、股东情况： A. 履历：之前是做什么的
B. 对未来的方向认识：要有思路、有信心、有规划
C. 人力资源情况：人员数量、技术人员储备、尤其家族企业发展一定程度上容易产生分歧
⑤ 其他人员：与公司的员工沟通，了解工资发放、加班等情况以及每日车辆进出情况 ⑥ 借款人的借款用途：
A. 过桥资金 B. 企业生产经营 C. 个人消费
要对借款人提供的借款用途进行合理化分析，确保其真实性。
用途要有相信的资料凭证支持，如：做工程的要提供工程承包合同;付房租的要提供租赁合同;购买原材料要提供订购合同，以及所购材料的数量、单价和总金额等。
无法提供书面材料证明的用途，可通过已了解客户信息分析用途的合理性， 特殊说明：
对于客户用途要进行现场核实，我们可以允许的用途有：
1、 要增加新项目，应提供相关合同;
2、 购进设备，也可以核实借款金额与设备价值等是否一致;
3、 购进原材料，方法同上。
尽可能避免如下用途：还贷、发工资、支付房租和其他费用，防止风险转嫁，
第二步 提取资料与核实
(找其他人员配合，提取相关资料)
1、 基本信息：该类资料需要现场提取、复印并精心核实，主要包括： A.自然人的身份证。户口薄、婚姻证明、学历证明等; B.法人的营业执照、组织机构代码证、相关资质证明等。
2、资产类资料，主要包括：①房产、土地
无抵押情形：需对原件进行核实，并拍照留存;
对于无法提供元件的，要查明原因，要求客户提供房调函(主要能证明该资产有无抵押或查封，房管局只能一对一查出借款人拥有的去中一套房)，内容中应注明关于有无抵押、查封事项。 有抵押情形：
提供房调函，核实有无查封事项。 预售合同情形：
提供预售合同原件及房款缴纳发票或收据原件。
②车辆：查看车辆登记证书或行驶证原件，最好选择提供车辆登记证书，可全面反映所有车辆的各项情况，且能体现有无抵押等。
<现在有的银行不做车辆登记证抵押，直接通过信用卡方式发放，在征信上都无体现。> ③设备：现场查看设备使用现状，并拍照留存。查看购买发票或收据，或网上询价;产业化分工越来越细，要分清是专用设备还是通用设备，按照《兴业资产负债表》编制要求的折旧率提取数据。
<有好多没发票，只能当场查询是否运转以及是否为租赁> ④合同(存货、应收账款) 与库存相关的购销合同、结算单据、库存清单或台账;
由专门人员陪同，依据其提供的库存清单中的某几种进行抽样核实; 相关合同及单据，可核实原件，抽取一定连续时间段的数据进行核对。 <现场核实：有淡旺季的，可提供淡季和旺季各一月的取值> 与应收账款相关的销售合同，物流结算单据。
对于合同原件仔细查看，对其内容及结算情况进行了解; 结合发货物流单据核算应收账款的准确性。 <年销售合同——可看物流单据(只采纳现在的出货量)现在好多物流托收，货到钱就直接收回来>
3.负责类资料
主要通过以下渠道收集
① 信用报告(最近7天内) 个人信用报告 企业信用报告
提供最近7天内出具的报告，动态信息且有滞后性，目前可以联网查询。 通过信用报告可以看到：企业或个人在银行的融资情况、企业或个人在银行融资过程中是否有逾期或不良信息。 <接力贷必须提供企业征信>、
企业基本信用信息报告，主要体现企业的基本状况、资本构成信息、对外投资信息、借款人财务信息、信贷信息(包括未结清信贷信息、已结清信贷信息、未结清不良信贷信息和已结清不良信贷信息)、欠息信息、当前对外担保信息、被担保信息，还包括法院、证监、税务，甚至包括水电费等的缴纳情况等，十分全面。 ② 访谈：
借款人的银行贷款、对外担保、信用卡信息均可通过信用报告体现，但是对于民间信贷信息，目前只能通过与客户访谈的过正进行引导，或让客户尽可能提供名下银行卡的流水进行分析整理。
4、 其他类资料：如银行流水，可在客户现场通过网银系统直接调取并打印。
第三步、现场查看
要求拍照，要求包含全景、局部，并关注细节 主要围绕：
1、办公场所
2、车间：生产状况
3、仓库、厨房、大堂 现场查看要关注细节
一听：听借款人或负责人怎么说 二看：看产房、车间是否管理到位(为生及物品摆放情况)，是否井然有序;查看公司墙体上的张贴纸，关注其内容、发布日期等，都可以体现公司管理水平。看工人是否在正常工作，有无加班等。
三问：问传达室人员、问工人、问仓库保管员，了解企业和主要负责人的情况;可以询问工人收入及生产情况，为传达室的师傅每天是否忙碌，来往车辆、进货及出货情况。 四查：查抵押物、查产品、查现金流。
第四步、获取第三方信息
目前业务考察面临的最大瓶颈就是信息不对成问题，因此对所获取的客户信息应进行分析、核实，从而得到更真实、更有效的信息。
1、 公司周边对借款人的信息进行了解
2、 查询公共信息：
主要通过： ① 法院执行网; ② 百度搜索，看有无负面信息
工薪贷考察重点
首先，对于工薪贷客户资料的手机，以有效性为主，不以多为好。
关注借款人“两个稳定”：工作稳定;住所稳定
工作稳定：查看劳务合同、劳动保险、工资流水原件;
到工作现场查看，并与第三方核实，包括位置、岗位、电话情况，主要参考的就是工资。
住所稳定： 自有房产的，查看产权证明原因;
租住房产的，查看租赁合同原件以及房租缴纳凭证; 现场查看居住情况
老板信贷考察重点
企业三品：所处行业、产品发展前景
商业模式、购销渠道的稳定性
经营场所的稳定性。
接力贷考察重点
重点在于贷前对需归还贷款及新发放贷款的方面核实，确保资金部不被挪用，并进行全过程跟踪落实，确保每一个环节都受控。 业务风险点及控制办法：
1、 银行贷款审批是否属实
控制办法——进行多层次银行查询
客户提供银行审批书、综合授信、借款合同、抵押合同来证明贷款审批的真实性;
从支行或分行，包括客户经理、分管领导、行长在内的各个层次和是贷款的审批及了解借款人的信用情况等。
<银行审批通过以后有审批书，和授信一样(满足。。。。。。条件统一发放——领导签字)>
2、 拆借资金是否用于归还银行贷款
控制办法——跟踪监督我公司借款使用(每一笔业务的操作都有两个经办人，在所有手续完善之后，至少要有一名经办人到达客户的还款银行等待我公司财务人员打款，并全程监督客户的还款过程，确保款项真实的用于结清银行贷款)。
如果是个人客户，经办人应持有还款卡/折，公司客户要再还款银
行监督资金到位及还款情况，直到会计扣款成功。
3、 解压后是否配合抵押
控制办法——解压后我公司持有房产证
在操作过程中，如果涉及到解压后重新抵押的时候，经办人应与客户一起，由经办人全程持有客户的有效证件及房产证、土地证的原件，与客户共同去房管局办理房产解押、抵押手续。如抵押人为第三人的，签订合同时，抵押人也需要签字，负有借款责任 <第三方抵押人要作为担保人在合同上签字>
4、 贷款发放后是否按时归还贷款
在业务操作时，对于个人客户要事先预留银行放款卡/折，待银行放款后，经办人员需持有借款人有效证件及放款卡/折到放款行办理回款手续，确保款项到达我公司账户后方可离开。
<不要让客户有挪用的想法，接力贷必须有抵押物，两件以上> 对于法人客户，我们要预留放款行的转账支票和企业的营业执照原件等有效证件作为质抵，有效牵制客户的还款意愿。其中，对于转账支票的有效性应该审查，如：印鉴清晰完整、日期金额的填写无误、密码的填写等。
目前我们的控制办法大都要求客户直接将受托账户定为我公司制定账户，确保资金安全收回。
接力贷业务，除了关注借款用途及还款来源，贷前考察时，也要关注企业是否有正常经营，信用是否良好，及在银行所提供的抵押物状况。
谨慎办理情形
在实际操作过程中，哪些情况下应该提高警惕? 神神秘秘，不愿意透露任何事情; 非常着急，不断催促打款; 不在乎利息。
与公司发生业务往来的企业有下列情况时，应谨慎办理相关业务： 企业是主要负责人有违法嫌疑;
企业主要负责人定居国外或长期居住国外;
企业被税务、环保、工商、海关等部门立案调查或被警告、限期整改等。
企业被国家权威部门或媒体点名批评，;
在金融机构贷款发生欠息或贷款逾期以及其他不良记录的; 企业重大项目停建、缓建的;
企业出现重大兼并、收购重组或改制等情况。 企业大量从事资本市场投机动作或资本市场运作;
企业未经贷款人同意擅自改变贷款原定用途，挪用贷款或用银行贷款从事非法、违规交易;
保证人失去保证能力或保证责任超时效;
企业存在大量的非正常关联交易现象，或通过关联交易实现资产、利润的非正常转移，有意逃废银行债权迹象
贷前>调查报告
(一)
一、企业基本情况
(一)企业概况：主要包括企业名称、法人代表、企业性质(国有、集体、股份、私营等)、法定地址、注册资金总额、股份的主要构成、生产经营范围、经济核算形式、成立时间、所属行业、职工人数、演变过程、老企业名称、收购(拍买、转让)总价格(其中出资现金金额)、债务转让金额等，属关联企业的还要说明关联企业的有关情况。
(二)经营情况：企业规模、主营项目、年产值、上年利税、总资产和总负债、主导产品的产销情况、市场占有率、在同行业中的地位和发展前景等。
(三)行业情况：行业成本结构、行业的经济周期性、行业赢利性、国家政策等。
(四)管理情况：营业执照、企业代码证、>税务登记证等有关证件的合法有效性;企业组织形式、管理体制、法人代表及财务负责人情况、财务制度以及关联企业经营情况;企业内部各车间、部门之间的运作是否通畅;管理人员、员工对企业领导的评价，对企业发展计划的了解程度;安保、环保、员工>保险工作是否正常等。
二、企业借款原因
企业申请贷款的原因、用途、用款计划，是否符合国家有关政策和农村信用社信贷政策，市场前景如何?预计效益如何?自有资金多少，尚缺资金多少，多长时能收回成本，什么时间能还清贷款等。
三、企业还款能力
这是贷款调查报告的主要内容。一是分析申请贷款的企业是否具备产品有市场、生产经营有效益、无挤占挪用信贷资金、无恶意拖欠信用社及其它银行、其它单位和个人借款或货款的历史、恪守信用等情况。二是借款申请人从事的经营活动是否合规合法、符合国家产业政策和社会发展规划要求。三是企业生产技术水平、产品销售情况、产品价格变化(与原材料变动幅度比)、主要销售单位、货款结算方式、货款回笼情况。具体内容为：
(一)产、供、销情况分析
对借款单位生产能力、产品质量与供销情况进行调查。调查借款单位材料采购落实情况，分析判断原材料是否有来源，调查原料市场价格变化情况、主要供货单位、购货与销售的方式。
(二)财务和信用分析
据调查了解，目前，某些企业的报表一般至少有三套报表，交给银行、财税部门和内部股东的报表都不一样。因此，我们必须认真分析企业的固定资本、存货、资本金、银行存贷款和其他短期负债等几个大项来考察企业的现金流量表、其他>会计报表的真实准确性。主要考核以下三个综合指标：
1、偿债能力
①资产负债率=负债总额/资产总额×100%
一般认为，该比率不得超过70%，比率越低越好，说明企业偿债有保证。
②流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%
一般认为2:1的流动比率较好。若该比率过低，说明企业偿还能力较差，若该比率过高，说明企业的部分资金闲置。
③速动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额×100%
一般认为，该比率为1:1较好。
④现金比率=(现金+银行存款+短期>投资)÷流动负债
该指标比率越大越好，表明短期偿债能力越强
2、营业状况
存货周转率=销货成本/平均存货
其中：平均存货=(期初存货+期末存货)÷
2一般而言，存货周转率越高，利润额也就越大，运用资本中闲置在存货上的数额也就越小，存货周转率为9(次)较合适，但行业间的差别也较为明显，应具体分析。
3、获利水平
资本金利润率=利润总额/资本金总额
一般来说，企业资本金利润率越高越好，如果高于同期银行利率，则适度负债对投资者来说是有利的，反之，如果资本金利润率低于同期银行利率，则过高的负债率会损害投资者的利润。
另外，借款企业必须在农村信用社开立存款帐户，以便我们了解企业开户以来的日均存款、货款回笼情况和其他业务及未来一段时间情况的预测。当应收应付帐款的比重大于总资产或总负债的15%(或一定比例)时，应注意分析帐龄分布情况。
(三)还贷来源及还款时间分析
分析贷款项目生产周期、预计利润水平、现金流量，调查分析借款单位还本付息资金来源，确定借款期限等。
四、借款担保方式
属于抵押担保的贷款，写清抵押物的名称、所在具体地点、权属情况、租赁情况、数量和质量状况、评估价值、价值是否稳定、变现能力等;属于保证担保方式的贷款，写清保证担保人基本情况(同借款人基本情况)、资产负债状况，分析评估担保资格、保证人的代偿能力、担保人的资金来源等。
通过借款单位的基本情况、生产经营情况和效益情况的分析，结合抵押担保情况对贷款风险进行评价。
五、提出调查结论
调查人要在进行贷款综合效益分析基础上，总体评价企业的“现金流量、财务、偿还、管理状况”，结合借款用途、还款来源和计划、借款项目的自筹资金到位情况明确以下事项：
1、贷与不贷;
2、贷款方式;
3、贷款金额;
4、贷款期限;
5、贷款利率;
6、还款方式等。
六、调查人签名
企业贷前调查必须由两名以上信贷员参加，调查报告要有两名以上贷款调查人签名，并写清调查时间，将调查报告交信用社主任审查，信用社主任审查完后签署姓名及时间。
企业调查报告相对农户调查报告来说要复杂许多，因此信贷人员要认真做好贷前调查，为贷决策者提供最真实完整的信息，把好贷款的出口关。
贷前调查报告
(二)
一、背景介绍
(一)客户背景分析
包括客户所处行业、成立时间、注册资本、经营范围、股东情况、客户实际控制者、主要管理者的经营管理能力、诚信情况分析等。对股东原则上应分析到终极控股股东。如客户股东为跨国集团客户时，应分析其境外公司的资信情况。如授信客户为集团客户，还应分析集团行业分类、集团组织结构、银企关系等。
(二)业务背景分析
分析客户申请授信的用途、种类、金额、期限，要针对授信的具体业务进行分析，包括业务过程的具体描述、上下家情况、结算方式、业务周期、进展情况、配套资金等。
(三)项目背景分析
对固定资产贷款，应分析项目的合规性、项目建设的基本内容作可行性分析。
(四)产品及市场分析
项目产品供求现状分析、产品供需预测和价格走势分析、营销能力评估、项目产品市场竞争能力评估。
二、投资估算与融资方案评估
项目总投资评估，包括固定资产投资评估与流动资金投资评估;项目融资方案评估，是通过分析项目建设和生产所需全部资金的来源、构成、按计划到位的可能性及与项目投资计划的匹配性，评估项目融资方案的合理性、可靠性及对建设银行贷款的保障能力。
三、财务效益评估
选取财务评价基础数据与参数;计算销售(营业)收入、各项税费，进行利润测评;编制财务效益评估报表;计算财务评估指标，进行盈利能力和偿债能力分析。
四、不确定性分析
包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析是指在一定的市场和生产(营业)条件下对项目成本与收益的平衡关系进行的分析，以盈亏平衡点表示。敏感性分析是指通过定量测算项目财务效益指标随项目建设运营期间各种敏感性因素变化而变化的幅度，判断项目的抗风险能力。
五、银行相关效益与风险评估
在合理预测项目贷款收益的基础上，就项目贷款对银行相关效益大小进行评估;在分析项目自身存在的风险的基础上分析和判断银行贷款潜在的风险，针对风险因素提出银行分散、转移、化解或减轻贷款风险的措施和建议。
六、总评价
在对项目情况进行逐项分析并分别得出分项结论的基础上，对各分项论证结果进行全面的归纳总结，形成总体评估结论。总体评估结论应直接、明确地表明是否建议给予贷款支持及贷款的金额、期限、利率、担保方式，并就需要引起注意的事项或建议作出专门说明。
信贷业务人员要将贷前调查与信用风险分析结果形成贷前调查报告，供风险管理部门或风险评审委员会评审、批准。在贷前调查阶段就应参照各商业银行要求安排调查提纲和计划。
1.商业银行固定资产贷前调查报告内容要求
2.银行流动资金贷前调查报告内容要求
流动资金贷款是为满足客户在生产经营过程中临时性、季节性的资金需求，保证生产经营活动的正常进行而发放的贷款,或银行向借款人发放的用于满足生产经营过程中长期平均占用的流动资金需求的贷款。
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