强化高校后勤管理 提升高校后勤保障能力
一、对高校后勤的现状思考——以学生公寓管理为例
高校后勤管理中对于学生公寓的管理是一项重要内容，尤其是学校的体制改革之后，对于公寓的管理也成了社会化改革中的一项重点内容。人和高校都应更加注重后勤管理，如此，对于提高学校的教学质量和管理质量也有着重要意义。我国在近年来针对强化学生公寓的管理上取得了一定成绩，但学生公寓管理中仍存在一些问题，需要进一步的强化。这就促使学校在新形势下必须将思想政治工作深入到学生公寓管理中，如何强化学生公寓的管理也是目前我國高校的重点研究对象之一。
1.现如今，大学校园生活相对以往也更加开放，学生们在学习过程中也会受到其他思想的影响，从而使学生的思想更加复杂化。社会环境影响的过程中，大学生多元化的思维模式开始产生，很多思想观念都更加社会化。目前社会上的诸多商家也把大学校园当成了有利可图的重要市场，在校园的各个角落都能够找到商业消费场所，这也说明以大学为中心的商圈开始逐步形成。与此同时，社会上的不良风气也深入到了校园生活中，学生们对于物质利益的要求也越来越高，而学生们本来的思想意识相对较为薄弱，因此，他们的思想价值观念也很容易受到多方面因素的影响，从而受到冲击。
2.随着高校规模的不断扩大，学生人数也在不断增加。在工作过程中，针对学生的思想道德教育也有了更高难度。大学生在中学阶段，应试化教育对于道德教育的影响也相对较大，这样很多大学生的素质也相对不高。扩招的过程中，很多低素质的学生也普遍存在，学校为了能够更好的提高学生们的思想意识教育，往往也做出了更多的努力，然而存在的负担也越来越重，这也是目前存在的普遍问题之一。
3.学校在针对学生管理的过程中，管理体制作为影响因素占据了很大一部分。我国高校中与学生管理相关的制度改革也在不断地发展推进，招生制度也与就业制度联系在了一起。在后勤管理上，大学生活的社会化也让学生与社会进一步融合，对于学生的思想影响起着重要的作用。学生在接受了新环境、新思想后，平等独立的意识也会有所加强，学生们在依赖心理上就会相对减弱，因此与学校生活相分离的现象也越来越多，更加追求个人思想中的自由化和独立化。
4.在公寓管理体制改革后，公寓管理人员的思想意识并没有能够及时调整，管理服务意识水平不够高，导致在管理过程中存在的问题日渐增多。后期社会化改革的过程中，管理人员需要从管理者的身份向服务者的身份进行转换，与学生之间的关系也变成服务关系，而如果不及时加以转变，那么学生对于公寓的管理者也会产生不满的情绪，两者形成对立，互相不理解不包容，势必影响到公寓的整体管理质量。
总之，后期社会化管理中存在的问题较为普遍，绝不仅仅局限于某些高校。推动高校思想政治工作的进程始终存在一定阻碍，我国很多地区的高校也都面临着新的挑战。在此前提下，一些高校也探索出了新的管理方法，并且在应用过程中也取得实效。个人认为，高校的后勤管理要以为学生服务为基本原则，很多大学生在学校学习的过程中，由于家庭条件困难，在学校时也并不能够愉快地投入到学习生活中。而学生是家长的希望，如果学校对于学生的管理不能够达到预期的标准，那么也将会影响到学生的健康成长，这不仅不利于学生们未来的发展，对于学生家长和社会也有着很大的影响。所以，学校的后期管理工作不仅要以服务为基本原则，还要继续深化改革，从以往的工作中总结经验，通过不断地改进和完善来把学生公寓的管理建设成为让学生家长和社会更加满意的管理模式，这对于提高学生们的学习热情和生活热情都有着至关重要的意义。学校尽心，才能让学生安心，家长放心，才能真正办好让人民满意的教育。
二、强化后勤管理举措，提升高校后勤保障能力
1.建立科学的后勤服务定额管理体系，规范成本管理。高校后勤近年积极探索后勤社会化的路子，学校与后勤实体的关系由行政隶属关系转为合同制约关系。在一系列的后勤服务项目任务实施过程中，如何解决服务项目任务经费的问题是做好后勤保障工作的关键;而科学合理地确定项目定额，则是学校后勤管理宏观调控的重要依据，是正确反映后勤服务中各项资源消耗之间的客观规律、合理规范成本管理的重要途径。以节约后勤服务消耗，为学校合理确定服务收费价格提供依据，成为学校评定后勤实体服务成果及业绩评价的尺度，从而实现后勤服务市场的公平竞争。
2.建立与绩效考评相结合的成本管理激励机制。后勤服务部门与学校形成的契约关系，必然要求甲乙双方都在成本核算上下功夫，精打细算、严格履行双方协议，甲方由此得到可靠的后勤保障，乙方由此得到效益和市场。这既是甲乙双方共同目标和共同利益所在，又是通过甲乙双方从不同角度进行不同努力共同实现的，其衡量目标实现的满意程度与质量标准，只能以绩效考评为依据。将绩效考评引入成本管理，是本着“坚持服务优先，质量为本”的服务理念，通过绩效考评的激励机制，极大地提高后勤服务实体加强成本管理的动力和热情。
在确定绩效考评指标时，应把财务绩效指标与管理绩效指标结合在一起，同时根据管理服务与经营服务的成本管理目标的不同，其绩效考评指标应有区分;同时还应与过程监督相结合，形成有效的成本管理激励机制。例如：对后勤水电服务项目的绩效考评，既要对水电成本的计量及成本费用率等财务绩效指标进行评价，又要把握学校各方面对水电服务的认可程度等指标进行考评，以此激励后勤服务实体加强成本管理，在提高服务水平的同时增加经济效益。
3.发挥经济责任制在成本管理中的考核作用。经济责任制是做好高校后勤服务保障工作的准则，也是规范服务成本管理的依据，更是考核后勤服务保障能力的依据。因此后勤各实体都应根据本单位的服务范围、服务项目制定相应的经济责任制及细则，并按全面经济责任制的要求实施成本控制，并在实践中不断加以修订、完善和充实。如：学生公寓的服务成本，在确定服务成本范围的同时，必须制定相应的在学生公寓管理方面履行的经济责任制，两者是相辅相成的。
综上所述，深化高校后勤改革是高等教育发展的必然趋势，要解决当前高校后勤发展中遇到的问题和困难的根本出路，在于进一步深化后勤管理改革，高校后勤要始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，牢固树立以改革求发展的思想观念，抢抓机遇，扎实进取，促进高校后勤服务质量和效率的全面提高，为高校实现又好又快的新发展做出积极贡献。
参考文献
[1]李波.浅论高校后勤管理体制的社会化改革[J].现代经济，2007，(6).
[2]杜红霞.浅析高校后勤社会化面临的困境及出路[N].长沙大学学报，2007，(7).
作者单位：重庆工贸职业技术学院
作者：刘聪颖
摘要：随着高等教育的快速发展，高校办学规模、办学水平进一步的扩大与提高，对后勤服务保障工作提出了新的任务和要求。本文从实际出发，阐述了高校后勤经营服务过程中在处理好市场规律与教育规律的同时，如何最大限度地降低成本来提高高校后勤保障能力的问题，提出了建立科学成本管理机制的若干措施。
关键词：后勤管理 改革 成本管理
一、公寓强化管理的新探索
高校后勤社会化,是我国教育体制改革的一个重要组成部分。几年来,随着我校各项改革的不断深入,以学生公寓管理为重点的后勤社会化改革取得的突破性进展,对于学校扩招后得以更好地集中精力抓教学、抓科研,全面提升我校办学水平,加快实现向重点大学迈进的步伐具有不可估量的意义。近年来的实践证明,在强化高校学生公寓管理过程中,学生工作面临许多新问题和新挑战,这种冲击伴随着招生制度改革、就业制度改革、教学体制改革等一系列因素,使传统的思想政治教育面临着更加复杂的局面,思想政治工作进公寓、进宿舍已经成为新时期我校学生管理工作亟待解决的新课题。
1、开放的社会与开放的校园生活环境,使学生思想变得更加复杂。大学生的思想受社会环境的影响日益加深,学生们受各种思潮影响程度大,观念多元化现象突出。社会各路商家都把校园视为有利可图的市场,纷纷抢占有利地势,在学校四周建起了稠密的娱乐场所、商业网点。社会上各种不良风气以及市场经济直接表现出来的对于物质利益的过度追求,不断影响着学生思想,使他们原本就脆弱的道德观念受到强烈的冲击。
2、学生生员复杂也加大了工作难度。现在的大学生在中学阶段,应试型的强化教育导致了对德育教育和政治要求相对放松,使得他们当中相当一部份人素质不高。另外,扩招学生数量的大幅度增加,相对低素质的人群在急剧扩大。学校抓思想、保稳定的压力也越加沉重。
3、新的教育管理体制进一步淡化了学生对学校的依附。近几年各项与学生息息相关的改革全面推进,招生制度改革,就业制度改革,收费上学等等与后勤社会化交织在一起,大学生与社会结合得更加密切,对学生的思想影响不可低估。学生平等的、独立的意识增强了,传统的学生依赖学校的心理在淡化,出现了在心理和感情上分离或游离于学校的倾向。
4、改革后的公寓工作人员思想还没到位,因管理和服务问题引发的矛盾增多。后勤社会化改革后的公寓管理人员,还没有实现从管理者到服务者的角色转换,原本与学生是服务与被服务之间的关系,却常常因把学生视为被管理对象而制造出种种对立情绪。
后勤社会化使学生的思想政治工作面临许多新难题,这一现象,在全国带有普遍性。对此,许多高校针对新情况、新挑战,探索了许多行之有效的管理办法。
高校的后勤管理要坚持以人为本原则,要真心关爱学生。如今,大学生实行缴费上学,对相当一部分学生家庭来说,是一个相当沉重的经济负担,孩子是一个家庭的全部希望。如果因为我们的责任或者工作不到位,影响了学生们的成长,不仅对不起他们家长,也对不起我们肩负的责任。后勤服务工作也要转变观念,继续深化改革,针对目前工作上存在的不足,认真研究改进工作的具体措施,引进竞争机制,不断提高服务质量,把学生公寓区建设成为学校省心、学生称心、家长放心的真正意义上的现代化文明生活小区,为思想政治工作进公寓、进宿舍创造有利条件。
二、建立科学的成本管理机制，提升高校后勤保障能力
(一)建立科学的后勤服务定额管理体系，规范成本管理
高校后勤近年积极探索后勤社会化的路子，学校与后勤实体的关系由行政隶属关系转为合同制约关系。在一系列的后勤服务项目任务实施过程中，如何解决服务项目任务经费的问题是做好后勤保障工作的关键;而科学合理地确定项目定额，则是学校后勤管理宏观调控的重要依据，是正确反映后勤服务中各项资源消耗之间的客观规律、合理规范成本管理的重要途径。以节约后勤服务消耗，为学校合理确定服务收费价格提供依据，成为学校评定后勤实体服务成果及业绩评价的尺度，从而增强后勤服务成本管理意识，实现后勤服务市场的公平竞争。
(二)建立与绩效考评相结合的成本管理激励机制
后勤服务部门与学校形成的契约关系，必然要求甲乙双方都在成本核算上下功夫，精打细算、严格履行双方协议，甲方由此得到可靠的后勤保障，乙方由此得到效益和市场。这既是甲乙双方共同目标和共同利益所在，又是通过甲乙双方从不同角度进行不同努力共同实现的，其衡量目标实现的满意程度与质量标准，只能以绩效考评为依据。将绩效考评引入成本管理，是本着“坚持服务优先，质量为本”的服务理念，通过绩效考评的激励机制，极大地提高后勤服务实体加强成本管理的动力和热情，同时依据客观量化的绩效考评指标及奖惩措施，促使后勤服务成本管理不断规范，服务保障能力不断提高。
在确定绩效考评指标时，应把财务绩效指标与管理绩效指标结合在一起，同时根据管理服务与经营服务的成本管理目标的不同，其绩效考评指标应有区分;同时还应与过程监督相结合，形成有效的成本管理激励机制。如：对后勤水电服务项目的绩效考评，既要对水电成本的计量及成本费用率等财务绩效指标进行评价，又要把握学校各方面对水电服务的认可程度等指标进行考评，以此激励后勤服务实体加强成本管理，在提高服务水平的同时增加经济效益。
(三)发挥经济责任制在成本管理中的考核作用
经济责任制是做好高校后勤服务保障工作的准则，也是规范服务成本管理的依据，更是考核后勤服务保障能力的依据。因此后勤各实体都应根据本单位的服务范围、服务项目制定相应的经济责任制及细则，并按全面经济责任制的要求实施成本控制，并在实践中不断加以修订、完善和充实。如：学生公寓的服务成本，在确定服务成本范围的同时，必须制定相应的在学生公寓管理方面履行的经济责任制，两者是相辅相成的。加强成本管理是体现经济效益的同时促进社会效益的增长，而完善经济责任制是提供优质服务的同时考核成本管理的效果。
三、结束语
深化高校后勤改革是高等教育发展的必然趋势，要解决当前高校后勤发展中遇到的问题和困难的根本出路，在于进一步深化后勤管理改革，高校后勤要始终以科学发展观为指导，牢固树立以改革求发展的思想观念，抢抓机遇，扎实进取，促进高校后勤服务质量和效率的全面提高，为高校实现又好又快的新发展做出积极贡献。
參考文献：
[1]李波.浅论高校后勤管理体制的社会化改革[J].现代经济，2007，(6).
[2]杜红霞.浅析高校后勤社会化面临的困境及出路[N].长沙大学学报，2007，(7).
作者：李铁钢
【摘 要】提升高校后勤的服务质量和价值，优化高校后勤人事管理结构，提高后勤人力资源管理水平，实现良好的经济效益与社会效益。
【关键词】高校后勤 人事 人力资源管理
随着高校扩招，高校后勤工作越来越繁重，高校后勤担负着越来越繁重和复杂的保障工作，当前进行的高校后勤企业社会化改革是管理机制的一种转型，也是后勤企业人力资源的一次再开发，高校人力资源在管理要素和管理活动中处于核心和主导地位，它是高校后勤企业生存和发展的关键，是战略性基础。
一 高校后勤人力资源管理的重要性
首先，随着高校办学模式的转变和教育资源的优化配置，高校后勤人力资源的管理处于核心和主导地位，这对深化高校后勤的保障工作将提出更高的要求，高校后勤工作将逐步向现代化、科学化、标准化、企业化的目标迈进。它是高校后勤企业生存和发展的关键，是战略性基础。后勤事业要兴旺发展，必须整合人力资源，奖励用人机制，优化人员结构，合理配置人才资源，以建立办事高效、运转协调的高校后勤体系。其次，随着国家法律法规的健全，增加了高校后勤运行成本，因此，人力资源管理就愈发重要，后勤通过人力资源的管理可以进一步提高员工的积极性，量才而用，人尽其才，从而达到降低成本的目的。
二 高校后勤人力资源管理的现状
1.人事管理制度不健全
高校后勤的人事管理，按照传统的人事管理模式，管理制度不健全，管理权限过于集中，方式单一，管人和管事相互脱节，管理对象缺乏分类，管理表现出局限性和不适用性。
2.缺乏人力资源规划
缺乏专门的人力资源管理人员和整体后勤人力资源规划。大多数高校后勤人事管理人员缺乏现代人力资源专业管理知识，不能系统地开展人力资源管理工作，高校后勤长期受传统人事管理的影响，缺乏整体的后勤人力资源规划。
3.没有建立较完整的激励机制
高校后勤长期实行的“老人老办法，新人新办法”已不能适应高校后勤的发展。大多数高校后勤的正式职工享受学校正式职工的待遇，“新人”按照新的规定执行，收入差距大，人员流动频繁;后勤在编的正式职工多数年龄偏大，抱着“做一天和尚，撞一天钟”的思想。并严重影响到后勤“新人”，他们觉得干多干少一个样，工作缺乏积极性、自主性，从而导致人员流动频繁，增加了运行成本。虽然有部分高校后勤采用以岗定薪的办法，但由于受到员工的素质、技能、观念等影响，这项工作并没有很好地开展和实施。
4.没有形成系统的培训体系
现有的培训大多数停留在管理层面，后勤一些重要的技术岗位培训缺乏，管理层面的培训也只是走走形式，没有形成针对性的系统培训。
三 高校后勤人力资源管理的对策
1.管理体制变革
高校要把人力资源管理部门提升到经营战略的决策部门，而不仅仅是执行部门，高层管理者应当在职能范围内给人力资源管理部门适当授权、放权。
2.优化人力资源配置
第一，构建专业的人力资源管理人员队伍，建立合理的人力资源管理模式，从整体上提高后勤人力资源管理水平。第二，优化员工队伍。高校后勤的人员来源主要是本校教职工、职工家属、学校分流的富余人员、部队转业人员以及大量的外聘人员，懂经营、精管理、有技术的人才仍旧短缺、匮乏。
3.建立科学的绩效考核制度
高校后勤整体绩效的提升，可以充分调动广大后勤员工的积极性和创造性，增强集团实力，强化竞争和激励机制，高校后勤根据各部门的服务和经营情况及本部门制定目标，分类核算其服务和经营指标。
4.构建薪酬激励体制
高校后勤可结合实际情况制定出具体灵活的绩效工资体系，逐渐弥合事业单位编制员工与外聘员工之间的薪酬差距。工资分配要向创造经济价值的工作倾斜，向技术岗位倾斜，向责任风险大的岗位倾斜，坚持按贡献分配的原则，适当拉开岗位工资的档次。对经营性部门采用绩效导向的薪酬结构，员工工资收入与绩效挂钩;对服务性部门采用岗位绩效的薪酬结构，员工工资收入以岗定薪，充分体现以岗定薪、按劳取酬、优劳优酬的分配原则。
5.加大人力资源投资
注重培训开发工作，培育学习型组织。选择并利用有效的培训开发手段，不但给后勤人员提供学习机会，也最终满足高校发展的需求，从而不断加强后勤人员的继续教育、终身教育，提升学习力。
总之，用科学发展观建立健全科学的管理体制和有效的激勵机制是未来高校后勤发展的主导方向，使高校后勤能真正服务好高等教育事业。
参考文献
[1]朱然.论高校后勤人力资源管理之激励模式[J].经济师，2012(6)
[2]廖文荣、李儒俊、刘细明.论高校后勤企业人力资源管理[J].东岳论丛，2006(6)
[3]高晓东.对高校后勤人事管理体制的思考[J].河西学院学报，2009(4)
〔责任编辑：李锦雯〕
作者：刘妙芳 陈嘉莉
作为队部的一名后勤管理，你的工作职责是：
(1)负责房屋、管线的修缮、保养等管理工作。
(2)负责本队办公室的水、电的正常供应保障工作。
(3)负责消防器材的管理工作，防火防盗，协同安质主管，做好保卫安全工作。
(4)负责职工劳动保护用品发放管理工作，关心职工身体健康。
(5)负责室内外公共用具的配备、 使用、维护、后勤管理工作。
(6)负责公共环境的文明工作，清洁卫生的检查管理。
(7)负责员工就寝检查管理等一些生活问题
(8)负责食堂蔬菜粮油的采购及食堂收入支出配额
(9)完成经理分配的其它工作任务。
方胜占编辑
1、负责食堂的各项管理工作，包括：卫生、成本、饭菜质量等具体工作，杜绝食物中毒事故的发生。
2、负责项目生活区的卫生监督检查工作，保持生活区的卫生。
3、做好内部职工和劳务队宿舍的安全监督管理工作，督促内部职工和全体劳务队的宿舍安全用电、防火安全和做好环境卫生工作。
4、做好食堂工作人员的思想工作，力促、保证为施工现场提供优质的后勤服务。
5、做好食堂工作人员食品安全、卫生知识的培训工作。
6、做好生活区节约安全用电、用水工作，每天检查用电、用水情况，发现有私拉电线和浪费水的现象发生时，要当机采取经济处罚措施(没发现一次罚款当事人50元)。
7、完成上级领导交办的各项临时性工作。
附：
(一)管理人员宿舍管理办法
1.为使员工宿舍保持良好的清洁卫生，整齐的环境及公共秩序，使员工获得充分的休息，以提高工作效率，特订本办法。
2.员工申请住宿条件。
⑴、属项目部员工无适当住所或交通不便者，可以申请在工地解决住宿。 ⑵、凡有以下情况之一者，不得住宿。 ①、患有皮肤及呼吸传染病者。 ②、有不良嗜好者。 ⑶、不得携眷住宿。
3.在项目部员工宿舍住宿系在项目部工作为先决条件，倘若员工离职，(包括自动辞职，受免职、解职等)时，对宿舍的使用权当然终止，届时该员工应于离职日起三天内，迁离宿舍，不得借故拖延或要求任何补偿费或搬家费用。
4.宿舍统一由行政经理监管，其工作任务如下：
⑴、管理内务，分配清扫，保持整洁，维持秩序，负责管理水电，煤气，门户。 ⑵、监督轮值人员维护环境清洁及门窗的关闭(尤其夜晚及台风)。 ⑶、备置员工资料(如血型、紧急联络人„„)。 ⑷、有下列情况之一者，应通知主管及管理部门： ①、违反宿舍管理规则，情节严重者。 ②、留宿亲友者。 ③、宿舍内有不法行为者。
④、员工身体不适者，病情严重者(应通知其亲友及主管并送医院)。 5.员工对所居住宿舍，应尽管理人责任，不得随意改造或变更房舍。
6.员工不得将宿舍之一部或全部转租或借予他人使用，若经发觉，即停止其居住权利。
7.有关宿舍现有的器具设备(玻璃、卫浴设备、门窗、床铺等)本单位以完好状态交与员工使用，如有疏于管理或恶意破坏，酌情由现住人员负担该项修理费或赔偿费，并视情节轻重论处。
8.住宿员工(含出差员工)应遵守下列规则： ⑴、服从行政人事部管理、派遣与监督。 ⑵、室内禁止烧煮、烹饪或私自接配电线及装接电器。 ⑶、室内不得使用或存放危险及违禁物品。 ⑷、个人棉被、垫被起床后须叠齐。
⑸、烟灰、烟蒂不得丢弃地上，烟灰缸及其易燃物品不得放置寝室。 ⑹、洗晒衣物需按指定位置晾晒。
⑺、电视、收音机的使用，声音不得放大，以免妨碍他人安宁。 ⑻、就寝后不得有影响他人睡眠行为。
⑼、宿舍不得留宿外人或亲友，如外人拜访应登记姓名、关系及进出时间。 ⑽、夜间最迟应于23时前返回宿舍(注意关闭门窗)，否则应向保安报备。 ⑾、贵重物品应避免携入，遗失由各自负责。 ⑿、不得于墙壁、橱柜上随意张贴字画或钉物品。 ⒀、污秽、废物、垃圾等应集中于指定场所倾倒。 ⒁、各房间的清洁由住宿人轮流清洁整理。 ⒂、对水、电、煤气的使用，应遵照下列规定： ①不得浪费水、电，要随手关灯及水龙头。 ②煤气使用后务必关闭。
③沐浴的水、电、煤气用毕要即可关闭，浴毕应清理浴池。 ④沐浴以20分钟为限。
⒃、不得在床铺上抽烟，不得在宿舍内吃槟榔或其他不良物品。
⒄、不得在宿舍内抽烟，不得在宿舍或办公室内喝酒、赌博、打麻将或进行其他不良或不当行为。 9.各班组住宿人员需排轮值人员值班，负责所住宿舍、公共地区的清洁，物品的修缮，水、电、煤气、门窗等的巡视，管理及其他联络事项。
10.住宿员工有下列情况之一者，取消其住宿权利(退宿)并呈报管理部议处： ⑴、不服从宿舍主管部门的监督、指挥者。 ⑵、在宿舍赌博(打麻将)斗殴、及酗酒。 ⑶、蓄意破坏公用物品或设施等。
⑷、擅自于宿舍内接待异性客人或留宿外人者。 ⑸、经常妨碍宿舍安宁、屡戒不改者。 ⑹、违反宿舍安全规定者。 ⑺、无正当理由经常外宿者。 ⑻、有偷窃行为者。
11.迁出员工应将使用的床位、物品等清理干净，所携出的物品，应先经保安或主管人员检查 。
(二)劳务队宿舍管理制度
1.集体宿舍为一人一床，禁止男女混宿。
2.宿舍门窗必须坚固齐全，床铺整齐，不得加宽，床上禁止放置电视机及行李杂物，床下无脏乱物件，鞋子摆放整齐。
3.宿舍内每日进行值日清扫，保证做到“四无”：无灰尘、无烟蒂、无痰迹、无污水。
4.宿舍内必须做到“一块三线”：被子折叠成块、毛巾晾挂成线、鞋子摆放成线、安全帽工作衣勾挂成线。
5.茶具餐具必须放在指定的地方并摆放整齐。
6.不准在宿舍内喧闹，要按时就寝、熄灯。自行组织的娱乐活动不得超过晚上10点，更不得影响别人休息。
7.杜绝违章用电，禁止私拉私接，严禁使用电炉、电水壶、电炊具、煤气灶等，茶水和生活用热水由食堂供应，不得私烧。
8.宿舍内不准酗酒，禁止赌博、嫖娼等不法行为发生。 9.禁止卧床吸烟、禁止乱泼污水、禁止随地便溺。
(三)、项目部电脑、传真机管理规定
1、各室的电脑由行政人事部统一管理，指令专人做好微机的保养维修工作，电脑保持清洁和正常状态。
2、电脑日常数据及软件要留备份，本项目的密级资料和数据不得泄露。存储的资料应妥善保管，未经领导批准，资料不得随意修改、复制和外借。
3、电脑操作人员要做好电脑的病毒防治工作。如因使用保管不当，造成资料丢失，机件坏，将追究操作人员和主管人员责任。
4、不准用电脑玩游戏。严禁用电脑制黄，传黄。如有发生，每人每次罚20—200元。造成严重后果，给社会带来危害的交公安机关处理。
5、传真机由资料员负责保管使用。他人不得随意动用，资料员应保障传真机始终处于正常工作状态。
6、传真机应按其使用保养规定，及时维修保养，确保传真资料的清晰度。
7、控制好一次传真资料的数量，避免传真机连续工作，而磨损机件。
8、资料员应服务热情，按要求完成资料传真任务。
(四)、项目办公用品管理规定
1、项目部办公用品的配置坚持必需的原则，基本满足工作需要。其配发的办公用品均为项目部固有资产，全体人员应妥善保管。
2、办公用品的配置程序:由使用部门提出书面申请，表明数量和要求，项目经理审批后，进行采购。
3、办公用品的采购，发放、由行政人事部人员办理。配发办公用品应建立台帐并由领发人签字。
4、调出本项目部的人员，办公用品应如数(一次性消耗品除外)交回项目部，如不上交，将按原价从工资奖金中扣回。
5、项目部工作人员应妥善保管好自己的办公用品，不得故意损坏或挪做他用，如有发生，将按原价两倍罚款。
6.丢失办公用品照价赔偿。
7、项目部配发给个人使用的技术书籍、图册、计算器、质检用具、测量用具等，都属于办公用品，在离开项目部调离岗位时都必须移交项目部。
8、项目部办公用的各种计算机耗材，由技术部门按季提交使用计划，行政人事部人员负责采购，并依据以旧换新的原则发放。
9、凡因保管不善，损坏或丢失办公用品后，给工作带来一定影响，一切后果自负。
(五)厕所保洁制度
1.用厕人员必须讲究卫生，保持大小便入池，并及时冲洗。
2.用厕人员不得在厕所内外乱写乱画，不得将垃圾废物抛在厕内，违章者处以50 元以上的罚款处理。
3.保洁人员每日两次定时对厕所进行冲洗清扫工作，并喷施药剂，进行消毒，时刻确保厕内外清洁，厕内便槽无污垢、无恶臭。
4.及时疏通排污管道，防止溢漏，并及时通知环卫部门抽运粪便。
(六)、浴室管理制度
1.浴室必须定时开放，专人负责卫生保洁。
2.保持室内清洁，不准乱扔垃圾、不准乱写乱画、不准随地便溺。 3.沐浴时，禁止将肥皂沫泼于地面，不准打闹，防止滑倒摔伤。 4.注意节约用水，用后必须关好水龙头。
5.禁止将贵重物品(如现金、手机、金银饰品、手表等)带进浴室，防止失窃。
物 业 管 理 案 例 集
后勤服务篇
物业管理纠纷的防范 一. 明确管理范围，谨慎服务承诺 二.加强与业主的联系与沟通 1.直接的联系和沟通
走访。主动上门了解业主的要求，向业主解释物业管理的有关规定，征求业主对管理公
司的意见和建议，当场解决业主的疑难问题，从而缩短业主与物业管理公司之间的距离，增进彼此间的了解。
开展丰富多彩的社区文化活动。 2.
间接的联系和沟通。
设立投诉电话和投诉信箱。 采取问卷调查、回访等主动的信息沟通方式，了解用户需求，解决用户困难。 其他方式，如通过公告栏、短信等方式，宣传物业管理的规定和要求，以及适时给予
相关温馨提示及节日祝福。
三.强化内部培训、管理与监督，杜绝管理漏洞 1.应加强员工培训，提高员工素质。
2.
建立和完善各项管理和服务制度，并严格按工作规程和规范开展工作。 3.
努力寻找新的服务方式和方法。 四.妥善处理物业管理投诉 1.
物业管理投诉的接诉。
员工在受理任何投诉的时候，首先应告知对自己的姓名，要热情受理，正确引导并认
真记录投诉的具体事项，还要根据不同的投诉性质(如普通投诉、特殊投诉和紧急投诉)采取相应的跟进处理方式(包括转到有关部门核实处理、立即反映给当日值班经理、直接向部门领导汇报)，以便及时、正确的处理。 2.
物业管理投诉的处理
普通投诉的处理不过当日，重大投诉的处理一般不超过3日。处理业主投诉 时要讲究方法：
耐心听取或记录投诉，不当面解释或反驳业主意见，以免加剧对立情绪，甚至产生冲突;
对业主的遭遇或不幸表示歉意或同情，让他们心里平衡，拉近与业主的心理距离;
要站在“公平、公正、合理、互谅”的立场上向业主提出处理意见，满足业主的部分合理要求;
感谢业主的意见和建议，并及时督促相关部门立即处理有关投诉。要确保不再发生同样的问题，坚决杜绝同样问题“二次投诉”的发生。 3. 物业管理投诉的回复。
业主口头投诉可以电话回复，一般不超过一个工作日。 业主来函投诉则应回函回复，一般不超过3个工作日。
回复业主时，可以向业主表明投诉已得到重视，并已妥善处理。
物业管理纠纷的处理 一. 物业管理纠纷的处理依据 物业管理纠纷的处理依据，是指处理纠纷时适用的有关法律规范、政策规范和自治规范。
1. 国家的有关法律法规
《宪法》。是我国根本大法，是制定其他法律法规，包括物业管理及市场管理运作法律
法规和立法的基础，也是处理物业管理纠纷的重要依据。
《民法通则》。物业管理服务设计公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系，又涉及人身关系。因此，《民法通则》是物业管理中的一个重要法律。
《合同法》。物业管理中的经济应该以合同的形式进行，因此《合同法》中有关合同的订立和履行、合同的变更和解除以及违反合同的责任等，在物业管理服务合同中都必须遵守。 2. 房地产业的法律法规
《城市房地产管理法》 3. 物业管理法律法规 《物业管理条例》
《建筑装饰装修管理规定》 4. 物业管理合同与契约 《物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》 5. 物业管理规约
物业管理规约是一种物业产权人和使用人自我约束的文件。其主要目的是反映广大业主和使用人的共同意愿，满足其共同的安全、舒适、方便等要求。物业管理规约是物业区域最高的管理规范，相当于本物业区域的“宪法”，在整个物业区域管理中占有特别重要的地位，是物业管理正常合法的运作的依据和保证。对全体业主及管理者均有约束力。管理规约通过在入伙时要求住用人签字盖章，当有半数以上的无异议并签字时，管理规约即已生效，未签字的住用人也必须遵守规约。
管理规约主要内容包括：
业主的权益、义务和责任; 物业开发商应享有的权利; 物业管理公司的权利与责任;
物业共用部位 及共用设施的管理; 物业各类设施、设备的维修和保养; 物业管理费用的设定; 违约责任;
二.物业管理纠纷的处理方式
1. 协商：通过摆事实、讲道理的办法查明事实、分清是非，在自愿互谅、明确 责任的基础上，共同商量达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方受损害程度，自觉承担相应的责任，以便及时的自行解决物业管理的纠纷方式。 2. 调解：
民间调解。主要是律师调解、物业管理协会调解或当事人请调停人调解，具 有民间性质。其调解虽有一定的约束力，但要靠当事人自觉服行。 行政调解。司法调解。 三.仲裁 四.诉讼 物业管理后勤服务篇案例目录
1.房屋跑水是否与物业管理服务有关 2.业主是否可以随意安置各类物件 3. 树枝掉落砸伤业主，责任在谁 4. 楼宇玻璃掉落砸坏小车案
5.路面湿滑导致业主摔伤，物业是否赔偿 6. 增强物业管理服务质量与物业费用的关系 7. 未售出房屋的业主大会投票权归属 8. 物业对公共面积的使用 9.闲置房屋物业费处理
10. 开发商与业主承诺物业事项，物业公司是否有职责履行 11. 业主不缴纳物业费，物业公司是否提供购买天然气服务 12. 业主私装护栏如何处理
[案例1]房屋跑水是否与物业管理服务有关
徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔? [案例分析]：
1. 楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。
2. 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。
3. 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。
4. 物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。
[案例2]：业主是否可以随意安置各类物件
业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层得物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么? [案例分析]：
1.
并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
2. 应当顾及相邻个方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。
[案例3]：树枝掉落砸伤业主，责任在谁
2033年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求(医疗费、精神损失费、营养费等约3400元)。 问题：物业管理中心该不该赔偿? [案例分析]：
枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无理要求，必须持慎重的态度。
同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。
[案例4]：楼宇玻璃掉落砸坏小车案
2003年9月10日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午12时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。
请问：车主的要求合理吗? [案例分析]：
第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任，有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。
该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿。
第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否有管理责任。
《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。 [案例5]：路面湿滑导致业主摔伤，物业是否赔偿
业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。 请问：此事物业公司是否需承担责任?谈谈你的看法。 [案例分析]：
物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。
在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。
[案例6]：增强物业管理服务质量与物业费用的关系
方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅，公共用水池定期清洗;保安人员24小时值班、巡逻;公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的20%提高到26%，园林绿化维护良好，增强了社会活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费有原来的每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到业主委员会拒绝。 请问：方圆物业管理公司的要求是否合理?你有什么建议? 案例分析：
1.要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事和业主委员会协商和沟
通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增强了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。
2.
建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定， 看哪些是必要的，哪些是多余的，哪些是可要可不要的，在得到业主委员会认可后，才确定实际要增强的物业管理费的幅度和标准。
[案例7]：未售出房屋的业主大会投票权归属
某小区共有1000套住房，还有200套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。 请问：
1.发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，为什么? 2.物业公司应如何协调本案的这个矛盾? [案例分析]：
发展商可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权。
根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。
原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。
继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权。
发展商作为为出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权利和被选举权。
某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。
作为物业管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。
[案例8]：物业对公共面积的使用
某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。 [案例分析]：
业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来补贴物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的公有部分的持有比例向全体业主分配。
[案例9]：闲置房屋的物业费用处理
黄先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该叫物业管理费。” 请问：物业管理公司应如何处理? [案例分析]：
1.业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的公用部分仍然在进行。使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的公用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。 2.当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的公用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养;保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。 3.造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻扰不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。 4.减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。
因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。
[案例10]：开发商与业主承诺物业事项，物业公司是否有职责履行
李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到2元/平方米。物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准。而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。谈谈你看法? 案例分析：
1. 发展商无权承诺物业管理的收费标准。从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司于开发商是两个独立的民事主体，是、相互之间不应为对方承担民事责任。
2. 物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须按规定交纳物业管理费。
3. 由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据《中华人民共和国》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。
[案例11]：业主不缴纳物业费，物业公司是否提供购买天然气服务
润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2010年2月16日上午，两名业主到物业公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。请分析：
(1)物业管理公司的做法是否妥当?为什么? (2)物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题? [案例分析]：
(1)物业管理公司的做法是不妥当的。
①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。
②物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。
③物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。
(2)物业管理公司应该如下妥善解决问题：
①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。
②如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。
③物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。 ④为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。 ⑤接到法院决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。 ⑥收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。
[案例12]：业主私装护栏如何处理
居住在枫林豪景小区l号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除，理由是枫林豪景小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实，但是拒不拆除。请问：面对这种情况，物业管理公司应该怎么办? 答案要点：
物业管理公司应该采取以下措施：
①向这5户居民说明情况，要求居民遵守物业服务合同的条款，说明违反合同应当承担的责任。通过多次反复耐心的说服教育，争取让居民主动拆除护栏。 ②可以请业主委员会出面，对这5户居民进行说服教育，劝他们拆除护栏。 ③同时，物业管理公司应加强和完善安全管理，选用必要的现代化手段和设施，并加强巡逻的力度，严格出入人员和车辆的检查，避免再次发生盗窃案件。 ④如果经过认真耐心的说服教育,5户居民仍不同意拆除护栏,物业管理公司可以向这5户居民发出律师函,指出违反合同的后果,说明物业管理公司即将采取法律手段保证合同的履行。
⑤在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以依据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》以及双方签定的物业服务合同向被告所在地的基层法院起诉，要求法院按照《物业服务合同》的约定，判决这5户居民承担违约责任，将护栏拆除，恢复原状。
为全面落实安全生产责任，切实加强后勤单位安全管理和监督检查，杜绝各类事故发生，确保实现全矿安全工作目标，特制定本办法。
一、指导思想
认真贯彻实施《安全生产法》，坚持“安全第
一、预防为主”的方针，把安全这根弦始终贯穿于后勤单位各项工作的全过程，全面落实各级人员安全生产责任制，进一步提高人员素质，努力实现安全管理制度化，安全设施标准化，设备本质安全化，强化安全监督、安全管理、隐患排查和检修质量四个管理环节，使安全生产水平再上新台阶。
二、安全目标
1、杜绝轻伤以上人身事故及三级以上幸免事故发生。
2、杜绝火灾事故发生。
三、考核单位
根据后勤单位性质，确定考核单位为：安监处、调度室。
四、组织领导
为加强对后勤单位安全工作的领导，矿成立后勤公司安全工作领导小组，矿党委书记任组长，专业副总任副组长，成员由安监处、调度室及被考核单位负责人组成。主要负责后勤单位安全管理工作的检查与考核。
五、管理规定及处罚
(一)安全质量管理
1、健全单位、岗位和各级各类人员安全生产岗位责任制和考核办法，并落实，有资料、有记录、有考核。安全责任制不齐全罚责任人20元;资料、记录不齐全罚责任人10元。
2、安全操作规程和制度齐全。健全安全例会、检查、事故报告和分析、奖罚等安全管理制度并得到落实;会议记录、检查记录齐全完整。每少一项制度罚责任人20元;无会议、检查记录罚责任人10元。
3、控制岗位及安全生产设备的安全操作规程齐全规范，并严格执行。规程不齐全每少一项罚责任人20元;有一项不执行罚责任人20元。
4、安全隐患检查处理及时。建立安全隐患排查制度，定期进行安全隐患排查制度，有记录、有分工、有整改通知、有验收，资料齐全完整。无隐患排查制度，按矿规定处罚;资料每缺一项罚款10元。
5、特殊作业、零星工程施工及时制定安全技术措施。无安全技术措施，罚单位负责人20元。
(二)岗位作业标准
1、严格遵守岗位 、工种《安全操作规程》和作业规程进行作业，正规操作，安全作业，做到岗位无违章、无轻伤。否则，按矿规定处罚。
2、严格执行现场交接班制度;坚守岗位，不脱岗、睡岗，不做与工作无关的事情。每出现脱岗、睡岗，罚责任人20元，联责单位负责人10元。
3、上岗前，认真排查工作现场存在的安全隐患和问题，并及时处理。不认真排查或发现问题不处理，每次罚款20元。
4、特殊工种经过安全培训，持证上岗。无证上岗，按矿规定处罚。
5、工具、安全防护器材、设备、物料等实行定置化管理。岗位场所文明生产。各种记录填写工整齐全，存放有序。未实行定置化管理、记录填写不规范，每次罚款10元。
(三)设备管理
1、认真执行设备维修、保养制度。加强设备保养、维护、修理和润滑各项记录保存完整，机电设备定期进行检查测试，及时恢复设备各项精度，消灭重大设备责任事故和漏气、漏油、漏水、漏电。制度落实不利，每出现一项对责任人20元;设备出现重大责任事故，按照矿问责制文件规定分析处理。
2、建立设备使用管理制度，统一编号、建档管理。制度、编号每缺一项罚单位负责人20元。
3、按规定需设漏电、短路、接地保护的设备，必须设置齐全、灵敏、可靠。无保护装置或装置不灵敏，每处罚款50元;联责单位负责人20元。
4、单位、岗位内外供电线路敷设规范，无乱拉、乱接现象。各种管路安装整齐。否则，每处罚款10元。
(四)职工教育培训
各单位要根据工作实际和岗位要求，按照矿安全教育工作意见，制定本单位职工教育培训计划，并负责抓好落实，不断提高职工安全意识和技能，真正做到按部就班搞生产，正规操作抓安全。无职工学习培训规划，罚单位负责人50元;每有一项落实不利，罚款20元。
六、检查考核
1、矿党委书记每月组织一次后勤单位安全工作检查考核。
2、各单位要依据本单位的实际，健全每班、每日、每周安全隐患排查、整改制度，并建立相应记录备查。
3、对矿检查中发现的问题要制定整改措施，限期整改。
4、单位发生安全事故、火灾事故按照矿有关规定进行处罚。
为全面落实安全生产责任，切实加强后勤单位安全管理和监督检查，杜绝各类事故发生，确保实现全矿安全工作目标，特制定本办法。
一、指导思想
认真贯彻实施《安全生产法》，坚持“安全第
一、预防为主”的方针，把安全这根弦始终贯穿于后勤单位各项工作的全过程，全面落实各级人员安全生产责任制，进一步提高人员素质，努力实现安全管理制度化，安全设施标准化，设备本质安全化，强化安全监督、安全管理、隐患排查和检修质量四个管理环节，使安全生产水平再上新台阶。
二、安全目标
1、杜绝轻伤以上人身事故及三级以上幸免事故发生。
2、杜绝火灾事故发生。
三、考核单位
根据后勤单位性质，确定考核单位为：安监处、调度室。
四、组织领导
为加强对后勤单位安全工作的领导，矿成立后勤公司安全工作领导小组，矿党委书记任组长，专业副总任副组长，成员由安监处、调度室及被考核单位负责人组成。主要负责后勤单位安全管理工作的检查与考核。
五、管理规定及处罚
(一)安全质量管理
1、健全单位、岗位和各级各类人员安全生产岗位责任制和考核办法，并落实，有资料、有记录、有考核。安全责任制不齐全罚责任人20元;资料、记录不齐全罚责任人10元。
2、安全操作规程和制度齐全。健全安全例会、检查、事故报告和分析、奖罚等安全管理制度并得到落实;会议记录、检查记录齐全完整。每少一项制度罚责任人20元;无会议、检查记录罚责任人10元。
3、控制岗位及安全生产设备的安全操作规程齐全规范，并严格
执行。规程不齐全每少一项罚责任人20元;有一项不执行罚责任人20元。
4、安全隐患检查处理及时。建立安全隐患排查制度，定期进行安全隐患排查制度，有记录、有分工、有整改通知、有验收，资料齐全完整。无隐患排查制度，按矿规定处罚;资料每缺一项罚款10元。
5、特殊作业、零星工程施工及时制定安全技术措施。无安全技术措施，罚单位负责人20元。
(二)岗位作业标准
1、严格遵守岗位 、工种《安全操作规程》和作业规程进行作业，正规操作，安全作业，做到岗位无违章、无轻伤。否则，按矿规定处罚。
2、严格执行现场交接班制度;坚守岗位，不脱岗、睡岗，不做与工作无关的事情。每出现脱岗、睡岗，罚责任人20元，联责单位负责人10元。
3、上岗前，认真排查工作现场存在的安全隐患和问题，并及时处理。不认真排查或发现问题不处理，每次罚款20元。
4、特殊工种经过安全培训，持证上岗。无证上岗，按矿规定处罚。
5、工具、安全防护器材、设备、物料等实行定置化管理。岗位场所文明生产。各种记录填写工整齐全，存放有序。未实行定置化管理、记录填写不规范，每次罚款10元。
(三)设备管理
1、认真执行设备维修、保养制度。加强设备保养、维护、修理和润滑各项记录保存完整，机电设备定期进行检查测试，及时恢复设备各项精度，消灭重大设备责任事故和漏气、漏油、漏水、漏电。制度落实不利，每出现一项对责任人20元;设备出现重大责任事故，按照矿问责制文件规定分析处理。
2、建立设备使用管理制度，统一编号、建档管理。制度、编号每缺一项罚单位负责人20元。
3、按规定需设漏电、短路、接地保护的设备，必须设置齐全、灵敏、可靠。无保护装置或装置不灵敏，每处罚款50元;联责单位
负责人20元。
4、单位、岗位内外供电线路敷设规范，无乱拉、乱接现象。各种管路安装整齐。否则，每处罚款10元。
(四)职工教育培训
各单位要根据工作实际和岗位要求，按照矿安全教育工作意见，制定本单位职工教育培训计划，并负责抓好落实，不断提高职工安全意识和技能，真正做到按部就班搞生产，正规操作抓安全。无职工学习培训规划，罚单位负责人50元;每有一项落实不利，罚款20元。
六、检查考核
1、矿党委书记每月组织一次后勤单位安全工作检查考核。
2、各单位要依据本单位的实际，健全每班、每日、每周安全隐患排查、整改制度，并建立相应记录备查。
3、对矿检查中发现的问题要制定整改措施，限期整改。
4、单位发生安全事故、火灾事故按照矿有关规定进行处罚。
医院日常性后勤保障及管理要点：
一、水、电及供热管理
(一)供水管理
1、给水，生活饮用水水质标准 其内容分为感官司性状，化学、毒理学、细菌学、放射性等标准。
2、排水，污水的净化与消毒 净化处理就其工艺流程可分
一、
二、三级处理。污水一级处理也称机械处理，是指经过过滤或沉淀方法去除污水中悬浮物、有机物、病原体的净化方法，如设置化粪池或沉淀池。二级处理也称生化处理，是利用生物氧化法净化污水。其原理是利用需氧微生物群自身新陈代谢过程，使污水中的有机物分解，氧化成无机物，除去污水中溶解的胶状有机物和病原体，使污水得到净化。三级处理，即应用过滤，混凝，活性炭吸附，离子交换等物理化学方法，使之无害化。此法只用于排放条件要求很高的医院的污水处理。
(二)供电管理
1、用电设备与照明用电照明度，医院要保证照明用电，根据不同部门，提供相应的照明表。
2、用电管理基本要求，照明线路和动力线路之间负荷应保持基本平衡，并注意避免对精密仪器电感应的干扰。
(4)对某些常用直接接触病人的诊疗设备，应安装漏电自动保护装置。
(三)供热管理
1、供热设备管理，锅炉的配套设备包括鼓风机，引风机，自动给水泵，蒸气给水泵，自动炉排电动机等。还要配备水质处理的离子交换器，消烟除尘灰器，消音设备。余热水利用装置，分汽缸，输汽管道，散热装置和散热排管等设备。近年燃油锅炉逐渐推广。其优点是供气快且足，点火30分钟后即可供气，但成本费用较大，医院锅炉配备。
2、采暖要求
3、锅炉管理要求，建立安全操作规程 遇下列情况，应立即停炉并报主管领导：炉压过高致安全阀自动开启，压力表超过规定限度;或水位过高而不能显示水位情况;水位过低而采取进水措施无效;锅炉结构损坏或主要附属设备失灵等。建立严格的责任制。
二、制冷与空调管理
1、供冷部门 医院的供冷部门，主要有手术室，婴儿室，产房，急诊抢救室，重症监护室(ICU)，新生儿重症监护室(NICU)，菌检室，血气分析仪器室，无菌制菌室，内窥镜室，同位素室，“B”超室、 CT室、MRI室、800mA以上X线机室，太平间，以及需恒温的仪器室，病房等。集中式供冷，冷气机机型一般选用冷水机组，可按需要配2～3台或者更多，制冷剂多选用氟里昂，其优点是无毒、无臭、不燃，与空气混合不会爆炸，较为安全，宜用于医院。专人负责。配备具有专业技能的人负责维修，管理或操作。注重日常检查与维护。
三 、医院被服装具管理
1、医院员工服装配备，医院员工服装既是防护服装，也是职业标志服装，要求端庄，整洁，美观，大方，符合隔离消毒，防止交叉感染;有利于员工岗位责任制的执行;符合心理学的原理。医、护、技、工勤人员冬夏装各备2～3套，帽子3顶，口罩4个，行政人员冬夏装各有2套，帽子2顶，口罩2个，以便更换洗涤。各类服装实行以旧换新，调离收回制度。衣料选择，冬夏装应分别选用厚、薄不同面料 ，以利少洗涤后浆烫平整。各类员工服装力求做到冬季每周至少换洗一次，夏季每周至少换洗二次，特殊情况应随时洗换。分类洗涤,工作人员与病人分开。传染科被服、工作服、其他严重污染的治疗巾等，应分开收集、运送，消毒处理后，再单锅洗涤。洗涤晾晒干燥后，作平整或熨烫，再按科室分类严格分开叠放。
2、洗衣房管理
(1)被服装具属固定资产，应采取定额管理，实耗实销办法，并单独建帐，300床以上医院可设专职会计。
(2)每周下收、下送一次，收发签字。凡手术当日取当日送一次。经洗衣房换洗的各类衣物，每半年清查一次。
四、车辆运输及通讯设备管理
(一)车辆运输管理
(1)严格执行岗位责任制。值班司机和救护车司机应该实行全天值班制，不得任意脱岗。
(3)强化车辆维修保养。随时掌握车辆技术状况，做好日常保养和年审维护，车辆完好率达95%。
(5)汽油贮存与车库分开，修车时严禁接触烟火，严防火灾事故。
(二)通讯设备管理
1、通讯设备配置
(2)电子音控对讲机 用于各病区，便于病人治疗，医护联系之用。病房和各护理单元设三联呼唤灯，病室门口和护士设讯号灯。
(4)闭路电视系统
2、管理要求
(2)健全岗位责任制和各项管理制度 如电话总机应设二班或三班值班制。严格执行操作规程。
▲ 医院日常性后勤保障及其管理要点
一、水、电及供热管理
(一)供水管理
医院供水管理包括两方面内容：一是要保证为业务用水提供合乎卫生标准的充足水量;二是要对污水排放进行无害化处理，以免污染水源和环境，影响人群健康。
1、给水
(1)用水量计算 医院用水可按用途分别测算，业务用水一般按床位计算，宿舍，办公室一般按人数及卫生设施件数计算，也有将两者结合计算的。按床位计算每日以0.5～1吨为标准，即500床的医院日用水量为250～500吨，随着目前医院大型设备的增加，制剂室工作的扩展，可取用水量标准的上限。
(二)供电管理
医院是一级负荷供电单位，用电量大，应用两路进线并有备用电源。医院耗电量一般可按每床0.5～1.2KVA左右计算，医疗设备及空调设备较多的医院可取上限。
1、用电设备与照明用电照明度
医院应根据负荷量选用变压器，并考虑留有余地。变压器的位置尽可能设在负荷中心。此外，应有配电间，并安置配电装置(含全部开关设备：隔离开关，刀闸，油遮断器，自动开关，溶断器)，各种仪表(安计，伏计，瓦计)仪器用及保护用的互感器，电抗器，避雷器等以及国家规定的各种保护装置。不同规模医院变压器配备见表2。
2、用电管理基本要求
(1)保证24小时连续供电。医院应配两路进线，并安装自动合闸装置，当一路电发生故障时，另一路可及时接通以保证用电不间断。
(2)照明线路和动力线路之间负荷应保持基本平衡，并注意避免对精密仪器电感应的干扰。
(3)大型设备如大毫安X线机，CT，MRI等要求电源，电压稳定，最好设专用线路和专用变压器。
(4)对某些常用直接接触病人的诊疗设备，应安装漏电自动保护装置。
(5)经常进行安全用电教育，明确用电制度和规范，加强检查，防止电线破损和裸露;各种仪器电源插座，应有接地线，以确保安全。
二、制冷与空调管理
医院为保证诊疗效果和促进病人康复，以及精密仪器的正常运转，都要求其环境合适的室温，湿度和气流速度。
1、供冷部门 医院的供冷部门，主要有手术室，婴儿室，产房，急诊抢救室，重症监护室(ICU)，新生儿重症监护室(NICU)，菌检室，血气分析仪器室，无菌制菌室，内窥镜室，同位素室，“B”超室、 CT室、MRI室、800mA以上X线机室，太平间，以及需恒温的仪器室，病房等。
2、供冷设备 医院的供冷系统装置一般可以分为两类：一类是集中式供冷。一般按每平方米100kCal/h计算出需要配备何种热功率的冷气机，其系列设备有压缩冷凝机组、蒸发器、冷却塔，输送管道、风仙盘管、散热器、鼓风机等。适用于手术室等使用频繁且时间长的部门。另一类是分散式供冷，多采用窗式或立柜式空调。其热功率大小的选择。常按每米150kCai/h计算。
集中式供冷，冷气机机型一般选用冷水机组，可按需要配2～3台或者更多，制冷剂多选用氟里昂，其优点是无毒、无臭、不燃，与空气混合不会爆炸，较为安全，宜用于医院。
3、FK供冷设备管理要点
(1)专人负责。配备具有专业技能的人负责维修，管理或操作。
(2)制定操作规程，按规程管理。
(3)注重日常检查与维护。 三 、医院被服装具管理
被服装具指病人使用医院的床上用品和穿着的衣服。以及工作人员的服装和各种敷料布、洗手衣、手术衣等。
1、医院员工服装配备 医院员工服装既是防护服装，也是职业标志服装，要求端庄，整洁，美观，大方，符合隔离消毒，防止交叉感染;有利于员工岗位责任制的执行;符合心理学的原理。医、护、技、工勤人员冬夏装各备2～3套，帽子3顶，口罩4个，行政人员冬夏装各有2套，帽子2顶，口罩2个，以便更换洗涤。各类服装实行以旧换新，调离收回制度。衣料选择，冬夏装应分别选用厚、薄不同面料 ，以利少洗涤后浆烫平整。
2、被服装具洗换
(1)各类员工服装力求做到冬季每周至少换洗一次，夏季每周至少换洗二次，特殊情况应随时洗换。
(2)病人的衣服，使用的被套、床单、枕套等，应每周更换1～2次。污染时随时更换消毒。外科手术后病人应更换清洁衣物， 以防感染。
(3)分类洗涤 工作人员与病人分开。传染科被服、工作服、其他严重污染的治疗巾等，应分开收集、运送，消毒处理后，再单锅洗涤。
(4)清点、分类脏被服时，应将污染敷料、金属制品(止血钳、针头等)及其他杂物剔出。
(5)洗涤晾晒干燥后，作平整或熨烫，再按科室分类严格分开叠放。
(6)被服破损，掉扣，应予缝补。难以修补的，应嘱科室交旧换新。
(3)洗衣房管理
洗衣房由供应科或总务科领导，内部分工由缝纫、洗涤、平整、取送、消毒、保管等部分组成。
(1)被服装具属固定资产，应采取定额管理，实耗实销办法，并单独建帐，300床以上医院可设专职会计。
(2)购置、加工、保管等程序按规范管理。做好材料帐，成品帐和月报表，制成品标出成本价，严格执行出入库手续。
(3)每周下收、下送一次，收发签字。凡手术当日取当日送一次。经洗衣房换洗的各类衣物，每半年清查一次。
四、车辆运输及通讯设备管理
(一)车辆运输管理
医院车辆的主要任务是运送物资，接送人员，会诊和病人转院等。车辆和驾驶员配备视医院工作需要与可能实际情况而定。
(1)严格执行岗位责任制。值班司机和救护车司机应该实行全天值班制，不得任意脱岗。
(2)做好车辆运行的计划安排。调度员按医院工作轻重缓急，合理安排，司机凭出车单运作，每次出车后填写出返时间、目的地、使用部门、用途等，以便做好任务与费用核算。
(3)强化车辆维修保养。随时掌握车辆技术状况，做好日常保养和年审维护，车辆完好率达95%。
(4)认真抓好安全学习，严格遵守交通管理规范，保证出车及时，行车安全。
(5)汽油贮存与车库分开，修车时严禁接触烟火，严防火灾事故。
(6)改善服务态度，搞好车辆清洁卫生。
(二)通讯设备管理
医院是一个信息量很大的系统。通讯灵敏与否，直接影响医院工作效率。加强通讯设备管理不容忽视。
1、通讯设备配置
(1)电话 300订以上医院设总机，通过各部门的分机形成电话网络系统。目前多使用程控自动交换机，其容易应根据医院规模选配。
(2)电子音控对讲机 用于各病区，便于病人治疗，医护联系之用。病房和各护理单元设三联呼唤灯，病室门口和护士设讯号灯。
(3)无线电呼叫系统 有条件医院可配无线电遥控呼叫或无线电寻呼机(BP机)，有利于及时召唤所需员工投入工作(尤其是抢救工作)。
(4)闭路电视系统
2、管理要求
(1)配备相应专业人员 电话总机操作人员应作专业培训，持证上岗，以保证设备安全运行。
(2)健全岗位责任制和各项管理制度 如电话总机应设二班或三班值班制。严格执行操作规程。
(3)加强维护保养 注意防尘，防潮，防霉，防震以及怛温，恒湿等。
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