二手房交易价格鉴证工作的体会与对策

当前, 随着国家对房地产开发市场的宏观调控的力度的加大, 二手房交易市场日显活跃趋势, 其交易量也在逐渐增大, 因而, 二手房交易价格鉴证已成为涉税价格鉴证工作的一项不可忽视的重要的工作内容。近年来, 二手房交易涉税价格认定工作虽然有所突破, 也取得了一定成效, 但它毕竟是一个全新的工作领域, 有待于我们不断研究、探索和创新。

一、二手房交易涉税价格认定工作的重要性

1. 是维护税收征管秩序的需要

从目前的情况看, 二手房交易已经成为社会的热点问题, 特别是近两年从事二手房评估、交易的中介机构遍布城区大街小巷, 各个中介机构张贴的房产信息琳琅满目, 价格五花八门, 这一现象明显显示二手房交易涉及到千家万户的切身利益, 同时也暴露出税收征管工作中二手房交易环节失控或虚控的现象, 虚假合同、阴阳合同屡见不鲜, 明显低于市场价格的评估报告纷纷炮制, 税收征管秩序受到严重冲击, 因而, 努力控制人为因素与自由裁量权, 维护征纳双方的正当合法权益的严肃性, 就需要规范二手房交易环节的税收征收管理工作。

2. 是堵塞税收征管漏洞、减少税收征纳双方在价格方面的纠纷的需要

房产作为不动产的一种, 在人们的社会生活中占有极其重要的地位。对房产征税, 特别是二手房交易征税必然触及千家万户切身利益的敏感问题, 这就对二手房的价格认定工作提出更高的要求, 长期以来, 二手房交易税基价格的认定, 没有统一的认定标准, 缺少客观、公平、公正的第三方价格认定机构的参与, 难以科学合理地确定, 形成了房产税征管过程中的盲区和薄弱点, 客观上产生税收流失现象和税收征纳双方产生价格方面纠纷, 这种客观现象要求价格认证机构开展二手房交易涉税价格认定工作, 对于提高涉房税收征管的科学管理水平, 堵塞税收征管漏洞, 防止财政收入滴漏流失以及稳定税收征管秩序具有十分积极的作用。

3. 是有效地全面推进涉税财物价格认定的关键所在

当前, 普遍存在二手房交易偷逃税收的现象, 已经引起了民意的反感和各级政府及有关部门的高度重视, 二手房交易的税收征管工作势在必行, 只有不断总结各地的成功经验, 完善和发挥征管系统优势, 积极主动开展、推进二手房交易的涉税价格认定工作, 营造声势, 使之形成规模, 才能顺利地开展二手房交易涉税价格认定工作。

二、二手房交易价格鉴证的现状与特点

首先, 随着涉税价格鉴证工作的深入开展, 二手房交易价格鉴证工作作为重点工作, 各地各部门不同程度地组织力量对城市的区域进行认真调查, 确定一定范围的楼房平均价格, 将其价格作为征税的参考基数, 对城乡结合部或一些不好划定的区域, 则由税务部门委托价格认证中心进行价格鉴证, 这种做法, 价格相对稳定, 纳税人争议较小, 但这种做法, 工作量大, 范围区分仍不能做到十全十美, 若要细化, 则工作量更大;同时, 随着城市的发展, 商业中心的转移, 区分的范围也在变化, 数据的更新仍需要更大的工作量。

其次, 划分计算平均价也暴露了诸多不足, 一是平均价掩盖了个体差异, 而纳税人是以个体为主体的, 区域划分无法做到细化到个体具体的楼房, 加上房子所处的位置环景、朝向、彩光、通风、交通, 楼房的建筑年限、建筑材料、外观设计等各种因素, 要做到细化价格, 其工作量之大是可以想象的。

三、二手房交易涉税价格鉴证工作的对策

1. 加大宣传教育力度。

一是对当事人耐心解释税收政策, 让他们正确理解合理征税与偷漏税的性质, 正确理解税种的立法精神;二是对当事人宣讲实事求是填写签订合同的重要性, 不要为将来可能出现的纠纷留下后患;三是涉税价格鉴证人员自身加强税收征管有关法律、法规的学习, 正确理解涉税价格鉴定的内容和有关征税精神, 使鉴定结果符合计税依据的要求。

2. 在统筹二手房涉税价格鉴证整体区域价格同时, 确立实行大面积鉴定的方向。

对以下几个方面的房地产交易可选择进行入户鉴证:一是城乡自建房进行价格鉴证;二是非住宅二手房交易价格鉴证;三是原参加公房改革的私房交易价格鉴证;四是对规划区地块土地使用性质多样、界限模糊不清的房屋鉴证;五是对老旧房屋的鉴定。

3. 对新开发已经成熟的小区, 依据定位平均价格, 按照原开发商对小区内各楼区、层差的调整系数进行调整鉴定价格。

4. 在二手房交易价格鉴定中, 严格区分在整个交易中哪些属不动产交易, 哪些属动产交易。

5. 考虑民俗、民风对鉴定标的价格影响。

二手房交易价格鉴证是一项政策性很强的工作, 既关系地方政府的财政收入, 也关系每一个纳税人的自身利益, 同时也肩负着公平税赋的重任。因此, 重视和研究二手房涉税价格鉴证是一项任重道远的任务。