深圳二手房交易流程
深圳二手房交易流程 默认分类 2009-07-13 10:08:32 阅读1119 评论0 字号：大中小
-交易流程————————
1 买方向银行做按揭申请，评估部门评估，银行出承诺书。(一次性
免)
2 买卖双方到银行做资金共管(按揭共管首期款，一次性共管全部购房款，
银行
免费服务。)
3 公证处公证《房地产买卖合同(现售)》(买卖有一方为境外人士必须公
证 )
4 房产所在地国土局或房地产交易中心办理过户申请，领取回执.5 双方缴纳各自税费。
6 领取买方房产证。卖方收首期款(按揭)或房款(一次性).
7 银行办理抵押登记.
8 双方办理水，电，有线电视，电话，煤气等过户手续。
--------------注意事项 ----------------
1，卖方须取得全部产权才可转让，转让前的债务纠纷，抵押登记须全部清
理完
毕，交易前，双方到档案大厦查档科查档，确定产权是否清晰。
2，买卖有一方为境外人士须公证买卖合同。
3，作按揭时，买方须提交首期款证明，收入证明，身份证明，婚姻证明及
户口本
原件及复印件。
4，房产所有者是共有的，过户时须共有人同时到场签名。
产权过户六环节
消费者在置业过程中，产权过户也是极其重要的一环。
首先是查核房产产权的真实情况。在中介公司的协助下到国土局查核所购房屋的所有权是否明晰，房屋的共有权人是否同意转让该房屋，该房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形。
二是将首期款托管。买方将首期款交由银行托管，并由买、卖、银行三方签定托管合同。
三是向银行提出按揭申请。买方在中介、银行的指导下备齐有关材料，向银行提出按揭申请，银行将于三个工作日内完成审批并出具贷款承诺书。当然，如一次性付款此条则不存在。
四是产权过户。买、卖、中介三方一同到房地产交易中心办理过户手续，并签定国土局房产交易合同。
五是办理银行抵押登记。约于三十个工作日于房地产交易中心交清交易税费后由银行领出房产证并到银行办理房产抵押登记。同时原先存放在银行托管的首期款也发放给卖方。
六是银行放款。约十五个工作日银行完成抵押登记，根据贷款承诺书发放贷款。至此房产的过户手续已完整办妥。
办理贷款按揭四步骤
二手房是可以办理按揭贷款的。目前二手房按揭贷款有：一般二手楼按揭贷款、二手楼转按贷款、二手转按赎楼贷款等几类，如买家不选择一次性付款可根据自身的财力及所购房屋的各种条件，向银行申请按揭贷款。
据介绍其手续并不复杂，归纳起来有以下几步：
第一步，确定购买的房屋后，由中介公司协助到国土局查核该房产权的真实情况。
第二步，将首期款交由银行托管，并签定托管合同。
第三步，向银行提出按揭贷款申请，同时向银行提供：居间合同、首期交款证明、所购房屋价值评估报告、收入证明、身份证明等材料，银行于三个工作日内完成贷款审批程序，如同意放贷则出具贷款承诺书。
第四步，房产过户领到房产证后到银行办理抵押登记手续。
【二手房交易流程】深圳 深圳市二手房买卖交易流程
①卖方委托出卖
②买方委托购买 ③买卖双方签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》 ④买方支付定金及首期或全款做资金监管 ⑤买方申请按揭贷款 ⑥卖方赎楼、注销抵押登记，收取定金 ⑦买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并递交过户申请 ⑧缴纳房地产交易税费 ⑨买方领取新房地产权证，解除首期款或全款监管 ⑩买方办理抵押登记，银行发放贷款 办理交楼及水.电.煤气.等过户
备注：
1.交易物业无抵押，无步骤⑥中赎楼、注销抵押登记内容。
2.买方一次性付款，无步骤⑤⑩，步骤④⑨中的“首期款”为定金外全部楼款。
一. 定金支付：
1.红本在手，查档无误后并将房产证原件交于居间方处托管，由买方直接将定金支付给卖方(预留交房保 证金，视装修等情况预留 5000 元—10000 元) 。
2.抵押状态，买方将定金支付到居间方，由居间方托管，赎出房产证并注销抵押登记，房产证原件交于居 间方或居间方指定担保公司处，居间方在两个工作日内支付定金给卖方。
3.抵押状态，买方将定金支付到居间方，由居间方托管，卖方做完全权委托公证给居间方及居间方指定担 保公司后，并将委托书全部原件交于居间方处，查档无误由居间方两个工作日内支付给卖方。
一. 买方一次性付款，卖方红本在手的流程：
1.将除定金以外的全部房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议。
2.买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》 ，并到产权交易中心递交过户申请。 3.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证。
4.凭买房房产证复印件，由第三方将全部房款支付给卖方。
5.办理交楼及水.电.煤气等过户手续。
6.居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。
二. 买方按揭，卖方红本在手的流程：
1.买方将定金以外的首期房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议，并向银行提交按揭贷款申请。
2.二至五个工作日内买方按揭银行出具贷款承诺书给卖方，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》 ，并到 产权交易中心递交过户申请。
3.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证。
4. 买方办理抵押登记手续，凭买房房产证复印件，由第三方将首期房款支付给卖方。
5.五个工作日后，抵押登记手续办理完毕，买方按揭银行发放贷款部分房款给卖方。
6.办理交楼及水.电.煤气等过户手续。
7. 居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。 三. 买方按揭，卖方需要赎楼的流程：
1. 卖方做全权委托公证书给居间方及居间方指定担保公司， 由担保公司或者业主到卖方欠款银行办理提前 还款手续。
2. 将除定金以外的首期房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议。
3. 二至五个工作日内银行出具贷款承诺书给卖方(这里的卖方也指担保公司) 。
4.担保公司二至五个工作日出具担保函给银行，申请短期贷款作赎楼之用(我们称赎楼款) 。
5.二至五个工作日后银行放赎楼款给担保公司，担保公司将赎楼款存入卖方欠款银行账户或者卖方按揭账 户等待扣款。
6.存入卖方欠款银行账户或者从卖方按揭账户扣款后，七至二十个工作日后(这个时间要根据不同的银行 来定，一般只需 1 个礼拜)将房产证赎出并注销抵押登记。
7. 买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》 ，并到产权交易中心递交过户申请。
8.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证。
9. 买方办理抵押登记手续，凭买房房产证复印件，由第三方将首期房款支付给卖方。
10. 五个工作日后， 抵押登记手续办理完毕， 银行发放贷款部分房款给卖方 (这里的卖方也包括担保公司) 。
11. 办理交楼及水.电.煤气等过户手续。
12. 居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。
五. 交易税费：
1.佣金：买卖双方各付成交价 1.5%。
2.评估费：按规定由买方支付，住宅暂时不需要，商业有 300—500 不等。
3.契税：按国家规定买方支付， 90 平以下首次置业的 1.0%;多次置业及 90 平以上物业 1.5%;144 平以 上的物业， 商业物业， 容积率 1.0 以上的物业， 成交价高的定位为豪宅的物业 (这个标准由国土部门来定) 。
4.抵押登记费：按国家规定由买方支付，个人￥50.00，公司￥80。
5.转移登记费：按国家规定由买方支付，个人￥50.00，公司￥80。
6.印花税： 平以下首次置业的免收印花税; 90 多次置业及 90 平以上物业 0.1% (按规定双方各付千分之 0.5) 。
7.交易费：按规定双方各付每平米 3 元。
8.贴花：￥5.00 9.营业税：按规定由卖方支付，144 平以下物业买卖时间没有超五年的按原价 5.0%;144 平以上的物业， 容积率 1.0 以上的物业，成交价低于的定位为豪宅的物业(这个标准由国土部门来定) ，买卖时间没有超过 五年的按差额征收 5.0%。
10.教育附加费：营业税的 3.0%。 11.城建维护税：营业税的 1.0%。
12.赎楼费：委托公证费 380+担保费为卖方银行欠款 1.0%(可以打折)+赎楼款短期利息(另外公式) 。
13.13.买卖合同公正费：买卖双方有境外人士时按《深圳市二手房买卖合同》成交价 0.3%。
一、证明土地使用权公证、转让，房屋转让、买卖及股权转让收取公证费计算公式(房屋转 让合同公证收费标准) 合同标的 收费公式 50 万(含 50 万)以下的 标的额×0.003(不低于 200 元) 50 万 01 元—500 万元 (标的额-50 万元)×0.0025+1500 元 500 万 01 元—1000 万元 (标的额-500 万元)× 0.002+12750 元 1000 万 01 元—2000 万元 (标的额-1000 万元)× 0.0015+22750 元 2000 万 01 元—5000 万元 (标的额-2000 万元)× 0.001+37750 元 5000 万 01 元—1 亿元 (标的额-5000 万 元)×0.0005+67750 元 1 亿 01 元以上的 (标的额-1 亿元)×0.0001+92750 元 注：50 万 01 元=500001 元，其它类推 例：合同标的 600 万，公证费=(600 万-500 万)×0.002+12750 =100 万×0.02+12750 =2000+12750 =14750 元
二、证明其它经济合同收取公证费计算公式(房屋抵押合同公证收费标准)： 合同标的 收费公式 2 万以下的 标的额×0.01 2 万 01 元—5 万元 (标的额-2 万元)×0.008+200 元 5 万 01 元—10 万元 (标的额-5 万元)×0.006+440 元 10 万 01 元—50 万元 (标的额-10 万元)×0.005+740 元 50 万 01 元—100 万元 (标的额-50 万元)×0.004+2740 元 100 万 01 元—200 万元 (标的额-100 万元)×0.003+4740 元 200 万 01 元—300 万元 (标的额-200 万元)×0.002+7740 元 300 万 01 元—400 万元 (标的额-300 万元)×0.001+9740 元 400 万 01 元以上 (标的额-400 万元)×0.0005+10740 元 注：10 万 01 元=100001 元，其它类推 例：合同标的为 250 万，公证费=(250 万-200 万)×0.002+7740=50 万×0.002+7740 =1000+7740 =8740 。
一、存量房(即二手住房)交易各项税费的计算基数、收取对象、税(费)率、征收
二、存量房(即二手住房)交易计税说明如下：
(一)计税价格确定方式
1、我市实行计税参考价格的征收方式。计税参考价格由市国土房产评估发展中心根据我市房地产市场交易情况定期更新，经主管税务部门确认后执行。
2、纳税人申报的住房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，以纳税人申报的成交价格作为计税价格征税。
3、纳税人申报的住房买卖成交价格低于计税参考价格的，以计税参考价格作为计税价格征税。
4、因人民法院裁定、判决或仲裁委员会裁决取得房屋权属的，以司法裁定价格作为计税价格征税。
5、通过公开拍卖取得房屋权属的，以拍卖的实际成交价格作为计税价格征税。
(二)销售营业税
1、自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;
2、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
3、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
(三)城市维护建设税及教育费附加
根据《深圳市地方税务局关于城市维护建设税和教育费附加政策调整的函》(深地税函〔2010〕344号)，对深圳市城市维护建设税和教育费附加的征收政策作以下变动：
1、自2010年12月1日起，对深圳的外资企业和外籍个人征收城市维护建设税和教育费附加。
2、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的有关规定，自2010年12月1日起，深圳市城市维护建设税税率由1%调整为7%。
(四)印花税
对个人销售或购买住房暂免征印花税。
(五)个人所得税
1、核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)
*我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1%，非普通住房为1.5%，拍卖房为3%。
2、核实征收方式：应纳个人所得税=(计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用)
(六)契税税率
1、个人购买90平方米以下(含90平方米)普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的适用税率为1%;
2、个人购买90平方米以上144平方米以下(含144平方米)普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，适用税率为1.5%。
3、其他情况适用税率为3%。
(七)土地增值税
1、对个人销售住房暂免征收土地增值税。
2、房地产转让收入：以计税价格为准。扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。房地产原价：包括原房地产权属登记价格，以及转让方原购入该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介费。转让环节税费：转让方在本转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加，以及转让房产支付的交易服务费、中介费。有关税费以合法有效税票、发票和财政收据上注明的数额为准。
3、征收税率：
(1)土地增值税实行4级超率累进税率：
A、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
B、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%。 C、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%。) D、增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%
上述每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 (2)土地增值税税额的计算：可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50% ，土地增值税税额：增值额×30%
B、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额：增值额×40%-扣除项目金额×5% C、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额：增值额×50%-扣除项目金额×15% D、增值额超过扣除项目200%的，土地增值税税额：增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
(八)其他说明
1、所有减免税项目由纳税人向主管税务部门申请，登记中心凭主管税务机关减免税批文办理减免税手续。
2、上述“普通住房”的执行标准具体为：同时满足以下条件的为“普通住房”，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。
3、各项税费均按现行规定计算，如有最新规定，按新规定执行。
买卖双方持(房产证)或按揭合同原件至档案大厦或国土财产权科
买卖双方与经纪方签定(居住合同)、买方向卖房付定金(不成交价20%)买房房地产原件放在经纪方(如果是房地产抵押在银行则将购房合同即按揭合同的原件存放在经纪方
买方向担保人，原按揭银行提出赎楼申请，担保人进行担保审批，银行发放赎楼担保贷款，担保人办理赎楼和注销抵押登记
买方向银行提出贷款申请，银行委托机构进行房产公司评估，评估机构出具房产评估报告给银行，银行审批后出具按揭合同许诺书给卖房，买方支付首期款进行首期款监管。
买卖双方签署《重庆市房产买卖合同》《现售》(涉外合同需公正)连同房地产转让相关资料送国土局递件，经纪方领取回持。
买方将剩余款项存入银行进行资金监管。
凭回执领取税单，买卖双方交付相关税费后，领出新房产证并合同按揭银行在国土局做抵押登记，银行将首期规划拨给卖方
银行办理完买方房地产抵押登记后，银行发放二手楼按揭贷款给卖房，如果该房办理赎楼，则银行将在其中扣除已发放的赎楼担保贷款。
买卖双方与经纪公司一起办理业务交接，同时办理水、电、煤气、有线电视等设施的。过户手续。
买卖双方交付相关税收后，领出新房产证，银行将监管款项划入买房账号。
二手房交易所需资料
买方：身份证、户口簿
卖方：身份证、户口簿、婚姻证明、产权证明
买卖双方签定二手房买卖合同(买方付部分定金给卖方)，卖方开始办理注销该单元房产抵押权的手续，买方至交易中心查询家庭购房情况及开具首购证明(需提供：夫妻双方身份证、户口薄、如有未成年子女，且户口薄上的户主不是夫妻中的一方，须提供出生证或独生子女证原件、复印件1份，且夫妻一方到场。4个工作日出件)→→银行评估人员至现场评估房产(需提供：买卖双方身份证、产权证、土地证复印件1份，且要求现场实勘。5个工作日出件)→→买方至公积金中心对口银行申请贷款(买卖双方至银行冻结首付款及差额款)→→银行贷款审批→→银行贷款审批通过后，买卖双方至交易中心过户房产→→按交易中心受理单时间领取契税缴纳通知→→缴纳税款并领取新产权证→→银行办理抵押手续→→抵押出件后，银行放款给买方并直接划给卖方，双方至银行解冻首付款、差额款并付给卖方→→至国土资源局进行土地证过户(需提供土地证原件、新产权证、买卖双方身份证原件、复印件，要求买卖双方到现场)→→水电、有线电视、媒气、物业过户移交、卖方户口移出→→买方将交接保证金付给卖方。
(交易顺利时，整体过程可在70个工作日内完成)
过户需提供的材料：
买方：夫妻双方身份证、户口薄(原件、复印件1份)、首购证明、房地产买卖契约
卖方：产权证、产权所有人身份证 申请贷款与房产过户时须买卖双方到场。
买方公积金贷款携带材料：夫妻双方身份证、户口薄、结婚证原件(复印件3份)，公积金申请表一式两份(原件)，双方收入证明一式两份(原件)，评估报告2份，家庭购房情况表、首付款及差额冻结证明。以及未过户产权证原件。
江宁好房网 发表于：09-07-20 20:23[第10版 01-09 18:18↓][只看该作者]
二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍一不注意，就会出现差错，基于此，本版就二手房过户流程、贷款流程、交易税费等一系列问题，为广大购房者一一解答。
一、二手房交易基本流程：
1.查询房源、发布房源：
2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。
3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：
卖方带房屋产权证、土地证身份证明等;
买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份
4.办理贷款手续：
买方准备贷款资料、卖方准备房产证明
买方资料：
身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件
卖方资料：
卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件
若卖方有未成年人，需承诺公证书
若需提前还贷：
借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同
产权证及土地证
5.办理交易过户：(产权过户时间为一周)
买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件(若委托办理，需出具公正委托书)办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.6.办理土地证过户：
买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。 银行放款到卖方账户。
7.户口迁出、房屋交验，费用结清：
水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款。
二、需要准备的费用(以下费用标准仅限于普通住宅)：
1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暂行)二手房交税表
2、交易服务费：
房改房：100元
存量房：3元/平方米
3、产权登记费：
房改房：40元
存量房：80元
4、配图费：
20元
5、共有权证工本费：
10元/本
三、银行按揭贷款：
如果购房人(以家庭为单位)第一套购房商业贷款可享受现银行利率的7折，
商业贷款第一套首付30%，第二套首付提高10%。
重要提醒：在贷款前需进行个人资信的审核，如银行有不良记录(借款不按时还款)可能无法审核通过!
买卖双方提供的贷款资料：
1.二手房买卖契约原件1份;
2.申请人夫妻双方身份证复印件1份;
3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份;
4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份 ;
5.收入证明原件1份 ;
6.土地证复印件1份 ;
7.卖方身份证复印件1份;
8.卖方原产权证复印件1份;
9.买方如是外地户口需提供暂住证.10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.
四、交房的主要内容
①内部设施
②清算费用及过户(包括水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等)
2、核查房屋的内部设施
3、清算物业费、水、电、煤气等欠费
4、物业处资料更新及水过户
5、电过户
6、煤气过户
7、有线电视过户
8、电话、宽带过户(需卖方陪同)
9、钥匙交接，签署《物业交接确认书》
五、交易时间表
1、交定金，签定合同，约定首付款时间，并于当日过户。
2、如原产权有贷款，过户前先进行还贷解押的手续，时间3-30天不等，每个银行不一样。
3、产权过户为七天，同时进购房人的贷款申请。(如是全现金购房领证当日即将剩余付清同时交房)
4、七天后拿产权证送到银行抵押，土地证变更。
5、如是商业贷款约7-15天下款，公积金或组合贷款约1-2个月下款(下款至房主名下)
6、房主收到银行贷款同时交付房屋。
(注：现是年底，银行的贷款申请和放款时间都有延迟现象)
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