土地增值税分析报告

很多人对于写报告感到头疼，不了解报告的内容与格式，该怎么写出格式正确、内容合理的报告呢？今天小编给大家找来了《土地增值税分析报告》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

第1篇：土地增值税分析报告

房企土地增值税案例分析

作者简介：黄洪伟(1988.6-)，性别：男，籍贯：江西，学校(或单位)：云南财经大学税务硕士2012级。

摘要：土地增值税作为国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资投机行为起着重要作用，但土地增值税政策本身存在的不足，影响了土地增值税调节职能的充分发挥，没能达到土地增值税制设计的初衷和效果，必须完善土地增值税政策，改变管理模式。本文将从一个案例入手，对我国房地产企业土地增值税管理出现的问题进行研究探讨，并给出建议。

关键词：土地增值税;房地产企业;税务部门;税收政策

一、案例背景

律师李劲松日前对29家上市房企提出质疑，称包括万科、SOHO在内的知名公司大量拖欠应该上缴的土地增值税金，总金额至少高达640亿元。

李劲松对这些公司的年报财务数据进行了统计，其中有一项为应交未交土地增值税。根据他的计算，这笔房地产公司从购房人手中收上来，应交给相关税务机关的费用，总数为640亿元，其中SOHO中国为64亿元，万科为58亿元，雅居乐83亿元，华远地产5亿元。

李劲松还给这些房地产公司所在地的税务部门写信，要求相关税务部门公开其执行贯彻落实国务院新国五条中“税务部门要强化土地增值税的征收管理工作”这一调控政策的工作情况。不过，大多数收到信件的税务部门都没有给出明确回复。

对于李劲松的指责，华远地产率先做出了回应。该公司品牌部总经理张念萍表示，从财务的角度来看，公司年报中的数据不会存在问题。李劲松的爆料属于一个非专业人士对房地产财务年度报告的错误解读，是缺乏常识的一种错误说法，在房地产专业人士看来是非常可笑的。

对于华远的回应，李劲松反驳称，华远财务数据中有明确的应交未交土地增值税金的余额为549663633元，自己并不存在误读误解，而他不仅仅是律师，注册会计师资格、注册税务师资格也早就拥有。李劲松称看不惯房地产开发商得到便宜还卖乖，把消费者已经给了他们的这笔税金囤下来，要么是用于偿债，要么是占作他用，这实际上对房价也是有直接影响的。(摘自：2013-05-0706：44：01龙虎网-南京日报)

问题：试分析29家房企是否存在拖欠土地增值税问题?

二、案例分析

(一)房地产企业土地增值税政策

1)土地增值税的清算单位

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，如果是进行的分期开发的项目，就应该分期为单位清算。开发项目也就包括有非普通的住宅和普通的住宅，这两者者之间也是需要分开计算增值额度的。

2)土地增值税预征率的规定

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定：“为了能够更加充分地发挥增值税的作用，各地方应该对现行的征率做一部分调整。除开保障性的住房之外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。

3)土地增值税的清算条件

1、如果纳税人符合以下之一条件的，就应该进行土地增值税的清算(三大条件)

(1)房地产的开发项目已经竣工并已销售完成的;

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3)直接转让土地使用权的。

2、如果是下列之一条件的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算(四大条件)

(1)已经完成竣工并且经验收的项目，已经转让的建筑面积所占的比例占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，剩下的可销售面积自用或者已经出租的;

(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;应该在办理注销手续的前面进行土地增值税清算。

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

应进行土地增值税清算的项目，纳税人需要在满足条件的时日开始90天之内及时到相关的税务机关进行手续的办理。如果是符合规定的，税务机关就要求纳税人进行土地增值税的清算，应该由主管的机根据事实情况来确定应否清算;针对已经进行的清算项目，应该下达清算的通知，并且纳税人应该收到清算通知之日起90日之内进行手续的办理。

应该进行土地增值税的纳税人经过确认在上述的情况下不及时或者是拒不清算的，主管部门可以依据依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

4)纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

1、土地增值税清算表及其附表。

2、房地产开发项目清算说明，内容主要包括有开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

3、项目的竣工报表、已经取得了使用权所支付的地价款凭证、国有的土地使用权出让合同、银行贷款通知单、工程项目结算清单、商品房购房统计表、销售具体情况表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用相关的凭证资料。主管机构需要进行相应的凭证，纳税人则是需要提供这凭证的复印件。

4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》

(二)上述案例的分析结论

由于上述土地增值税的预缴制度和清算条件，使得房地产企业土地增值税征管难度增加，并且导致以下问题：

1.税收征管中土地增值税预征不规范：

1)对普通标准住宅免税界限认定不准;

2)对土地增值税预征界线认定不清

3)预征政策执行不到位等

2.税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。

1)许多达到国家政策规定清算条件的房地产开发企业以帐务混乱为由不清算，税收征管中也未采用核定征收。只是按一个较低的预征率预征。由于土地增值税依法清算的政策落实不到位，造成许多房地产开发企业建安环节税款失去税收监控而出现建筑税款流失现象。

2)税务征收机关对清算政策落实不到位，认为清算有可能出现比预征的税款少产生退税现象而不允许企业清算。

3)不同地区开发项目，土地增值税预缴不同，应清算退税的不清算退税或应清算补税的未补税，出现房地产开发企业这一税种的负担严重不合理，应征收的税款没有征收到位，不应征收的预征过了头而不退税的现象。

3.税务稽查不能对土地增值税进行有效检查。

1、税务稽查在稽查选案中只要求对房地产开发企业按纳税年度所属期检查，不能有目的性地对开发企业按开发项目所属期检查。在稽查中发现企业销售商品房达到土地增值税的清算条件但由于受检查期及检查任务时限限制而不能有效地进行这一税种的涉税清算检查。

2、应预征土地增值税的房地产开发企业因征管不到位，未全面预征和履行预征法律文书的送达手续，稽查部门无法对应预征而未预征的税款课征滞纳金。

4.因此，以上29家房地产企业并未拖欠土地增值税，而我国应该加强房地产企业土地增值税管理，建议如下：

1)与管理房产的政府职能部门建立信息联席制度，定期传递涉税信息，对土地增值税进行源泉控管。

2)简化土地增值税的计算征收方式。改变现行土地增值税“先预征后清算”的征管模式，摸底调查各地房地产的不同类型的土地增值税实际税负，确定各种类型房产的征收率，实行按率征收，不再进行预征后清算。

3)在税收优惠制度设计上，建议取消普通住房增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税的政策规定，防止企业人为调整成本，逃避缴纳土地增值税。

4)积极开展土地增值税评估工作。

5)加强房地产行业的税务稽查，加大对偷逃土地增值税行为的惩处力度。(作者单位：云南财经大学)

参考文献：

[1]贾红燕，加强房地产企业税收征管的思考[J].河南科技，2010：127-128

[2]眭立辉，土地增值税及房地产市场研究.天津大学，2007

[3]王云兰，改革和完善我国土地增值税的研究.中国人民大学，2011

作者：黄洪伟

第2篇：房地产企业土地增值税筹划分析

摘要：土地增值税税务筹划会在一定程度上影响房地产企业的正常经营和发展，并且与我国的社会发展和经济建设也有着密不可分的联系。在房地产开发企业整体的财务支出中，税收部分的支出占比较大，极大地影响了企业的效益和发展。因此，对于房地产开发企业来说，加强土地增值税的纳税筹划工作具有十分重要的意义。

关键词：房地产企业;土地增值税;筹划

近年来，我国的整体经济发展水平取得了快速发展，为房地产行业提供了良好的发展机遇，房地产作为我国国民经济增长的重要支柱，在突飞猛进的同时也面临着诸多挑战。当前，房地产行业存在激烈的竞争，为了提高自身竞争力，在市场中获得立足之地，房地产开发企业就必须采取有效措施为企业节省运营成本，保证企业的利润率。同时，我国整体经济的发展也导致了房价的不断提升，在此情况下土地增值税税率也随之增高，对房地产企业的效益造成一定影响。因此，房地产开发企业应加强对土地增值税的纳税筹划工作的重视，采取相应措施来有效降低企业的税收负担，为房地产开发企业的可持续发展提供有力保障。

一、房地产企业开展土地增值税筹划的重要性

《土地增值税暂行条例》中明确规定：纳税人在建设与销售普遍民居住宅时，如果增值额低于总项目税金的20%就可以免税，如果高于20%，则需要依法计税。根据我国当前土地增值税筹划工作现状来看，部分房地产开发企业的纳税筹划过程中人存在着许多不足之处，主要原因是企业管理人员对土地增值税筹划工作的重要性缺乏认识。为了进一步提高房地产开发企业的效益，就需要加强企业对纳税筹划重要意义的认知，土地增值纳税筹划的重要意义从以下三方面体现出来。

(一)提高了房地产企业的核心竞争力

房地产开发企业对于运作资产的要求较高，并且具有负债较高的特征，是典型的资金密集型产业。企业的日常运作过程需要充足的现金流作为支撑，充足的现金流可以有效维持企业的稳定发展，反之，如果企业不具备充足的现金流则会导致企业的负债率增高，让企业的效益得不到有效保证，从而对企业的发展造成一定阻碍。土地增值税筹划工作的顺利开展可以让房地产企业的税收负担大大降低，使房地产开发企业的成本有所减少，为企业充足的现金流打下坚实的基础，从而让企业的利润率得到显著提升，并且在一定程度上促进了企业核心竞争力的增强。

(二)降低了房地产开发企业财务风险率

土地增值税筹划工作必须在合法的前提下开展，在制定纳税筹划工作的过程中，应严格遵循我国现有的相关法律法规，《土地增值税暂行条例实施细则》中提出，房地产企业可以选择合适的利息扣除标准进行纳税筹划，确保纳税筹划工作具有一定的规范性和标准性，为企业管理人员在进行税务管理过程中提供真实的依据，保证有标准可循，从而防止税务风险的发生。另外，操作过程不规范还会导致偷税漏税现象发生，而行之有效的土地增值税筹划工作有效杜绝此种问题。

(三)有利于房地产开发企业适应“营改增”政策

我国在没有实行增值税政策之前，房地产开发企业需要缴纳企业营业税。当增值税制度正式实施之后，增值税的性质也就变成了价外税，无法作为土地增值税的扣除项目，也就不能被扣除，这种“营改增”税收政策的变化，提高了房地开发企业的财务压力。在这种前提之下，对土地增值税进行良好的纳税筹划工作，可以让企业的财务压力得到降低，同时还能促进房地产开发企业税务工作管理工作的效率。因此，对土地增值税进行纳税筹划工作对于房地产开发企业来说，具有十分重要的意义。

二、土地增值税筹划工作存在的问题

(一)对相关政策缺乏认识

国家税务总局颁布的《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》中明确规定：各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。房地产开发企业需要充分结合相关政策来进行土地增值税筹划工作，但根据现实情况来看，在部分房地产企业中存在着对相关政策缺乏认识的问题，使得企业的经济效益无法得到有效提升。近年来，我国对房地产调控的重视程度较高，制定了大量的房地产调控政策，涉及的方面也比较广泛，但仍有部分房地产企业没有进行重视，不够了解国家给予企业的优惠政策，从而使得企业无法及时根据现有政策进行调整。房地产开发企业对国家宏观政策重视程度的不足，为企业的正常发展带来很大局限。

(二)无法明确筹划目标

在当前的土地增值税筹划工作中，存在着筹划目标不明确的现象。部分企业的税务筹划只是流于形式，缺乏实质内容，并且得不到有效落实，导致税务筹划工作自身的作用得不到充分发挥。税务筹划工作具有一定难度，需要将诸多因素考虑在内，比如国家政策及企業实际运行情况等。因此，对于筹划工作目标的设立具有十分重要的意义，可以为土地增值税筹划工作提供正确的方向。筹划目标不够明确，会让筹划工作在实际操作过程中缺乏规范性，流程难以得到确认，从而无法提升房地产税务筹划工作水平。

(三)筹划模式缺乏规范性

土地增值税筹划工作模式是否具备科学性和规范性对房地产企业具有较大影响，从当前房地产企业运行的实际情况来看，筹划模式不够规范的现象普遍存在，对该项工作的顺利开展造成一定阻碍。企业的土地增值税筹划工作模式比较落后，与企业实际发展情况不匹配，工作过程也比较混乱，缺少相应的标准规范，使得财务人员在开展税务筹划工作时没有可供参考的依据，对于房地产企业中税种以及项目考虑不足，导致房地产企业节税的目的难以实现，让土地增值税税务筹划工作的风险性得到提升。

(四)筹划方法不够先进

目前房地产企业处于发展战略转型期，存在着财务专业人员较缺乏的状况，尤其是能胜任土地增值税筹划工作的人才更加稀缺。专业人才不足以及专业能力水平不高的现状极大地影响了筹划工作的创新，使得筹划工作无法得到发展，当前众多房地产企业使用的筹划方法也比较落后。房地产开发企业中的大量员工都缺乏土地增值税筹划意识，导致筹划工作展开和落实的难度加大。除此之外，企业内部相关工作人员不具备充足的土地增值税筹划经验，难以找到比较合适的工作切入点，无法结合企业实际情况开展筹划工作，使得企业的税负压力不能得到有效缓解，从而对企业的健康稳定发展造成严重影响。

三、加强土地增值税筹划的有效措施

(一)加强对宏观调控政策的重视

在当前社会中，房地产企业面临着十分复杂的外部环境，为房地产企业带来巨大压力，阻碍了企业的正常运行和发展。在此种背景之下，房地产企业要在市场竞争中站稳脚跟，就需要抓住每一个发展机遇，并加强对国家宏观调控政策的重视程度。房地产企业应积极主动地了解国家出台的相关政策和法律法规，熟悉掌握政策内容，比如《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》就被称为“史上最严厉的调控政策”。企业可以将国家颁布的宏观调控政策作为企业制定重大决策的重要依据，将政策要点与企业自身的实际相结合，来满足企业正常运行和发展的需要，有利于增值税筹划工作的顺利进行。另外，企业还应在一定程度上把握政策趋势，保证对政策预测的准确性，为企业及时做出反应和调整提供保障，从而促进企业经济效益的提升。

(二)发挥目标引导作用

房地产企业在进行税务筹划工作之前，需要对筹划工作的目标进行明确，充分发挥目标对筹划工作的指引作用。税务筹划工作的开展需要良好的事前规划作为基础，企业应改变以往先开展工作后制定目标的现状，为税务筹划工作提供良好的时机和潜在的空间。因此，在项目开展之前，房地产企业应制定科学合理的税务筹划目标，并以此目标为基础开展实际工作，确保制定的目标能够在税务筹划工作中得到有效落实并贯穿始终，为筹划工作的顺利完成提供保障。另外，房地产企业还应正确把握国家相关政策和企业自身实际情况，让土地增值税税务筹划工作目标和过程符合企业自身发展战略目标，从而使税务筹划工作的作用得到充分发挥。

(三)對税务筹划模式进行规范

税收筹划工作的水平和效率会受到税收筹划模式规范性的影响，所以房地产企业应不断加强税收筹划模式的规范性，并确保具有一定的系统性和科学性，为土地增值税筹划工作的顺利进行提供可靠保障。在当前房地产企业中存在着税收模式比较落后的情况，企业应不断对其进行改进和优化，加强创新力度，并与时代发展相结合，让税收模式具有时代性。除此之外，房地产企业还应积极主动的寻找税收模式中存在的问题，针对存在的问题分析原因，并根据分析结果制定相应的优化措施。比如，企业应加强对税务风险的重视程度，建设由风险识别和风险评估等内容组成的税务风险防控体系，结合时代的发展和企业自身的实际需求，从而实现企业税收筹划工作的创新目的。

(四)明确税收筹划方法

房地产企业要实现土地增值税税务筹划工作的优化目标，可以从以下几方面进行分析和探索。第一，在企业利息支出方面，应根据利息数额的大小来考虑是否将其计入费用支出，不实行单独的项目扣除;第二，在法律允许的范围内，使用费用转移筹划方法，尽可能在可以扣除的项目中加入费用，比如可以通过优化人员分配来转移内部管理费用，从而保证企业经济效益最大化;第三，在土地增值税筹划工作中融入统筹方法，对房地产企业的所有项目进行综合考虑，为会计信息的准确性和真实性提供保障，将其作为开展统筹工作的依据，不将单独的项目上报而是对这些单独的项目进行整合后再统一上报，让企业的税负压力得到缓解;第四，企业还可以通过建房的方式实现对土地增值税的有效筹划，这是因为国家相关政策规定部分建房行为不再该税种范围之内，在客户拥有土地使用权的时候建房就可以合理规避部分土地增值税。

四、结语

综上所述，房地产企业为了提高自身市场竞争力，实现经营管理水平的提升，就需要进行土地增值税筹划工作。企业应针对当前增值税筹划工作中存在的问题进行分析，找到原因所在，并结合企业实际发展情况，制定相应的措施来予以改进和优化，让税收筹划工作具有的作用得到有效发挥。

参考文献：

[1]刘学梅.分析房地产开发企业的土地增值税筹划对策[J].现代营销(信息版)， 2020(02)：27.

[2]刘怡.探讨房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].财会学习，2020，255(10)：208+210.

[3]潘凤.房地产开发企业土地增值税纳税筹划解析[J].企业改革与管理，2020，371(06)：164-165.

[4]黄宝.“营改增”下房地产企业土地增值税税收筹划分析[J].纳税，2020，275(23)：40-41.

[5]林传万.房地产开发企业土地增值税税收风险筹划研究[J].纳税，2020，260(08)：29+31.

(作者单位：珠海华建联合投资控股有限公司)

作者：杨劲秋

第3篇：R房地产公司土地增值税筹划分析

摘要：本论文选题的研究意义在于以R房地产公司为例，研究在部分税法更新完毕的情况下，企业应该如何有效进行土地增值税筹划，才能够降低公司负税，使企业利润最大化。本篇论文首先阐述了土地增值税的研究背景、意义、内容、方法和国内外相关文献的对比，以及土地增值税相关的概念和理论基础。然后简要介绍了R房地产公司的主要情况，和近几年R房地产公司的负税情况。最后通过对R房地产公司项目案例进行分析，在具体问题上具体研究，用理论联系实际，结合部分税法修改完善后的内容，找出R房地产公司在房地产项目的进行中，在土地增值税的税收筹划方面出现的问题，并针对该公司出现的问题进行讨论与研究最终找出解决办法，对公司的税收筹划进行设计，从而达到使公司税负尽量降到最低的目的。税收筹划在政府的鼓励下成为了企业经营的重要环节，科学有效的税收筹划对企业和政府双方都是有百利而无一害的。本文针对R房地产公司在土地增值税这一税种上出现的税收筹划问题，根据相关法律以及具体案例情况进行分析与讨论，大致估算了R房地产公司在某房地产开发项目中所需缴纳的税额，得出该项目需要缴纳的税额，所以本文通过改购买为兼并、改销售为投资、合作建房留作自用的方式来降低R房地产公司的税负。

关键词：房地产;土地增值税;税收筹划

1.研究的背景与意义

我国大部分企业在以往并没有重视税收筹划，主要原因是民众对于纳税的重要性以及自觉性比较淡薄。我国征税手段的落后也导致了部分企业能够找到法律中存在的漏洞，从而给避税偷税现象的产生和发展提供了培养皿。人们对于纳税问题的认识是从我国建立市场经济开始的，部分税法的不断修改与完善也体现了政府对纳税的重视以及对税收筹划的支持。

目前，在我国市场经济发展的潮流中，房地产行业一直都在国民经济中处于比较重要的地位。国家近些年也陆续出台了关于房地产行业土地增值税的优惠政策，政府也在变相扶持着我国的众多房地产企业。由此可见，能否成功并且正确地进行土地增值是的筹划就房地产企业而言就变得十分的重要了。

房地产行业在企业运行中会涉及到很多种税收种类，其中包含增值税、企业所得税、个人所得税这类的一般税务，还包含仅针对房地产行业设置的房产税、契税、土地增值税等税务。而在这其中，土地增值税在设置、征收、清算方面都是相对来讲比较复杂的，所以只要解决好房地产公司土地增值税的税收筹划问题，其他类似的税务问题就迎刃而解了。

我国的各种税收政策都在不断完善，纳税人在日常生活中如要转让自己拥有的国有土地或者附加建筑物，就会产生一部分增值额，而土地增值税的就是针对这部分增值额来设立的。在税收法律不断完善的局势下，房地产行业将面临税收筹划的新问题。本篇论文以R房地产公司某项目上对土地增值税的筹划为案例进行研究，运用文献研究法和案例分析法研究R房地产公司土地增值税的筹划问题，并提出切实的解决方案。

1.1文献综述

我国土地增值税的征收从1994年开始，唐向、唐腾翔在同年最早提出了纳税筹划是企业通过事先规划自身经营活动来降低自身税收成本的方式这一观点，在2011年和2013年张莉和秦冬两人分别提出了纳税筹划的时效性和通过纳税筹划使企业利益最大化的观点，直到2016年-2018年国家陆续出台了各项新的税收法律法规，逐渐的为房地产行业的税收筹划创造了新的环境与优势，吴雨在2018年通过企业案例分析提出了企业应与税务机关积极沟通、税务机关也应主动指导企业进行清算的观点。

在国家不断更新税收法律法规的大环境下，仍旧有很多房地产企业在税收筹划的方面存在着员工法律意识及胜任能力不足、缺少專业财务人员管理、税收筹划风险意识不足、税收筹划方式不合理等问题。

综上所述，国内的学者和专家对于房地产行业在土地增值税税收筹划方面遇到的问题和所需做出的对策都有着自己的了解和建议。本文通过对大量文献的参考研究，针对R房地产公司土地增值税税收筹划案例进行分析，提出合理对策并加以应用。

1.2研究的内容与方法

本篇论文通过对R房地产公司的项目案例进行分析与讨论，找出R房地产公司在本项目上出现的有关土地增值税筹划的问题，并针对该公司出项的问题找出对策，从而达到使公司税负尽量降到最低的目的。

主要采用了文献研究和案例分析结合的方法，做到理论联系实际，具体问题具体分析，将R房地产公司土地增值税税收筹划出现的问题进行剖析，提出了具体的解决方案，并就解决方案的应用和可能出现的不足进行了讨论。

1.3相关概念与理论基础

税收筹划主要看重的有两个点，一点是要合理合法合规、依法纳税，另一点是要在合法的基础上最大程度的节税。要进行合理有效的税收筹划的前提条件是要实事求是，要切实地了解具体情况后才能够给出合适的解决方案，而合理有效的税收筹划的目标就是达到税收收益的最大化。

有效的税收筹划方案应该对纳税企业的发展现状进行充分的考虑，从而判断出该企业的税收筹划的风险以及可能落入的陷阱。税收筹划经过多年的不断发展和实际应用，税收筹划的筹划思路逐渐成形，主要包括了合法合规的利用国家对于税收的优惠政策、延期纳税的技术、分割技术和扣除技术，通过这些方式来达到减少纳税成本、尽量减少应纳税款、延长纳税期限的目的，从而实现企业税收收益最大化的目标。

2.R房地产公司及纳税现状

2.1 R公司基本情况

R公司于2003年在天津市注册成立，是香港联交所主板上市企业，经过多年的巩固和发展R公司已经确立了行业的领先优势，为中国家庭提供良好的生活环境与服务的同时积极承担社会责任，也成立了基金会为中国公益事业提供支持。R公司的主要业务集中在地产方面，围绕着地产全面发展，设立了众多战略板块，行业覆盖范围十分广泛。

RC公司近年的各项收入指标都在持续上升，整体的负债水平并没有太大变化，但是负债结构有一些改变，预售款的占比增加的同时减少了利息费用的支出，债务利息不断减少，降低了3个百分点左右，提高了企业的偿债能力。

2.2 RC 公司纳税现状

2.2.1 税收优惠政策

近年我国政府在不断完善税法的内容，目前《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中体现了，房地产公司建造普通标准住宅后，出售的增值率没有超过20%的情况免征土地增值税;出售的增值率超过20%的就按照全部的增值额纳税。若因国家建设需要所以政府依法征用或者回收的房地产、因城市实施规划或国家需要所以搬迁的房地产、由纳税人自身自行转让出去的房地产、单位转让旧房作为公租房的房源并且出售的增值率没有超过20%的房地产都是免收土地增值税的。因个人工作调动或想改善居住条件转让自用住房的，居住时间大于等于五年免征土地增值税，大于等于三年小于五年的减半征收土地增值税，互换自有的用来居住的房地产和赠与房地产也是不征税的。

2.2.2 近年纳税现状

RC公司于2017年购得位于沈阳市某区的土地，取得了沈阳市国土资源局颁发的沈阳市国用（2017）第123456号土地使用权证书，并在这块土地上开发了园区项目。这个房地产项目本期的总占地面积约为42万平方米，普通住宅约占75%，商铺写字楼等可售可租赁面积约占15%，车库面积约占5%。这些可售面积的土地增值税分别约为11310万元、6510万元和1450万元，总的土地增值税的纳税金额为19270万元。

根据我国四级超率累计税率的计算方法，该项目已经达到了现有计算方法的第二个档位，可以看出该项目的土地增值税的纳税压力比较大，所以及时的进行土地增值税的税收筹划是十分必要的。

3.R公司土地增值税筹划出现的问题及解决方案

3.1 R公司土地增值税筹划问题

通过对R房地产公司的调研发现，R房地产公司内部的大多数员工自身的法律观念不足，尤其是在税收法律方面的知识比较匮乏。在公司项目的清算中，很少会有对土地增值税进行税收筹划的意识;还有在项目清算的环节中，出现过为了降低土地增值税的缴纳金额从而减轻税负，与分包方出具虚假的土建合同来达到增加工程成本合同的现象。而且大部分员工还认为税收工作是由国家主要负责的，自己只需要按规定进行纳税就可以。法律意识的欠缺不仅会是公司发展缓慢，甚至会导致公司在纳税过程中出现舞弊的行为。

在R房地产公司对内部员工进行培训的过程中，侧重点被放在了对财务人员的培训上，但培训的内容却局限在了项目清算中，并没有针对土地增值税税收筹划单独进行培训或是指引，公司本身也没有单独设立专门进行税收筹划的部门。这些问题导致了公司财务岗的管理人员对项目清算中土地增值税筹划的重视程度低，没有专人指导并带领公司员工进行土地增值税的税收筹划，这很有可能导致企业税负压力大，也将公司管理者和员工的工作水平局限在了较低值。

公司财务人员在没有经过专业培训的情况下，对于土地增值税税收筹划的认知不足，部分财务人员仅仅负责了项目清算的常规流程，没有在做好项目清算的基础上对涉及的税务进行纳税筹划;另外有员工拟定的税收筹划方案无法得到有效的监督和管理，税收筹划方案也没有达到最佳的状态，无法支持公司利润达到最大值。公司的员工有时没有进行预算，也没有在中期做好预算，仅靠最后的核算工作来进行项目清算，这会导致公司发生筹划风险的几率增高，这对于企业长远的发展也是非常不利的。

3.2 R公司土地增值税筹划方案

对于所有房地产公司来讲，公司在持有或者銷售的过程中都需要缴纳土地增值税，房地产公司进行土地增值税税收筹划的方法也有很多。最简单直接的就是利用政府给出的减免政策去进行税收筹划，企业可以通过改购买为兼并、改销售为投资、合作建房留作自用的方式来降低税负。根据土地增值税所实行的四级超额累进税率来看，增加扣除项目就可以降低纳税级别;在销售房屋的过程中也可以将装修合同从房屋买卖合同当中分离出来，降低了房屋的增值率，从而达到了节税的目的，以下是几种不同的税收筹划方法：

利用利息支出扣除进行筹划

房地产项目开发的过程中通常会有借款行为，借款产生的利息选择了正确的扣除方式就能为房地产公司省下一定的支出。根据税法规定，能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，可以在不超过同期商业银行贷款利率的情况下据实扣除;房地产开发的费用要按照开发金额和获得土地使用权的费用的5%以内计算扣除的金额;其余情况则需要算入房地产开发费用合并计算扣除金额;以上情况的扣除额由省级人民政府具体规定。

房地产公司在进行项目开发时可以根据两种不同扣除比例应用的公式来计算，从而选择出更划算的方案，使得企业的利润达到最大化，允许扣除的利息必须按会计准则的规定核算，以下是两种不同扣除比例下的开发费用计算方式：

扣除比例在5%以内：开发成本与购得土地使用权费用之和乘以扣除比例再加上允许扣除的利息

扣除比例在10%以内：开发成本与购得土地使用权费用之和直接乘以扣除比例

3.3 通过合理定价进行筹划

通过分析税法的内容我们可以了解到，增值额占扣除项目金额的20%是一个临界点，普通标准住宅增值额占扣除项目的比例在20%以下的免征土地增值税，反之则按规定缴税。如果房地产公司想要享受起征点的优惠，则房地产的最高售价只能为扣除项目金额加5.5%倍的房价总额再乘以120%，这样才能使售价保持较低水平的同时获得更大的收益;如果房地产公司想要提高房屋的售价，只有将售价提高到可以超过土地增值税和销售税金及附加的金额，才能达到增加收益的目的。

房地产公司的代收费用金额可以视为销售收入或者算在房价之外向买者收取，这两种情况的土地增值税的税收待遇不同。没有计入房价的不可以扣除代收费用，也不能作为转让房地产的收入;计入房价的需要作为转让房地产取得的收入计税。

3.4 土地增值税筹划保障措施

公司的管理人员要不断学习税收法律知识，强化自身税收筹划意识和风险管控意识，并将其融入到公司的日常经营当中，将涉税业务风险管理于公司的战略理念相结合，增强公司上下各级对于涉税业务风险管理的重视。

对于公司内部的基层人员，无论其是否在财务岗位任职、直接接触涉税业务操作，或是负责采购、销售、培训等其他工作的员工，都应该将学习了解涉税业务风险管理意识并将这种意识与自己的日常工作进行融合，从而规避涉水操作失败的现象以及控制好涉税业务的成本。

对于R房地产公司来讲，导致公司涉税业务操作不流畅不顺利的原因主要在于公司对于税收筹划的管理制度不够完善，从而出现了无法发现并且管控风险的问题。往往公司的管理人员对于公司的涉税问题关注的不是很多，而其它部门的职员又有一种涉税问题不属于自己的工作范围的想法，这就导致了公司大部分员工都不重视税收筹划的问题。没有专业部门去处理税收筹划的问题，在市场出现波动的时候，涉税业务的风险就会变大，如果没有专业人员处理此类变动，就会缺失对应的应急解决方案，因此房地产公司应该建立涉税业务的筹划部门，建立完善税收筹划的管理制度。

税收筹划是一项复杂的工作，需要公司的税务人员具有税收筹划意识和对于涉税业务所能存在的各项风险的识别能力。在房地产行业中，公司所持有的土地、房产等，在其销售、持有、租赁等环节中都或多或少的会涉及到纳税这个问题，要想使公司的利潤最大化，就需要管理层人员加强对税务人员的培训工作。

参考文献

[1]白彪. “营改增”对房地产企业土地增值税清算的影响及筹划[J]. 纳税，2020，14（04）：30.

[2]李妍. 房地产企业土地增值税清算税务风险与控制措施[J]. 纳税，2020，14（28）：27-28.

[3]毛瑞琪. W房地产公司土地增值税清算案例分析[J]. 全国流通经济，2019（26）：152-153.

[4]王乐琪. 融汇公司“江山御景”项目土地增值税税务筹划案例研究[D].硕士学士论文，华东交通大学，2020.

[5]王勤，王乐. 房地产土地增值税税务筹划研究——以宁波银亿集团为例[J]. 时代金融，2016（24）：159-160.

[6]吴育坚. 房地产业税收筹划研究[J]. 财会学习，2019（22）：4-5.

[7]胥雯. 房地产土地增值税清算税务筹划及税收风险管控[J]. 财富生活，2021（06）：151-152.

[8]杨倩. 房地产企业土地增值税清算中土地成本分摊研究[J]. 知识经济，2020（13）：34+36.

[9]杨溯. RZ房地产开发公司土地增值税清算案例研究[D].硕士学士论文，华南理工大学，2018.

[10]邹婷婷. XHY房地产开发企业土地增值税纳税筹划方案研究[D].硕士学士论文，西安理工大学，2019.

[11]张振升. 房地产土地增值税的清算及其税收筹划风险分析[J]. 纳税，2019，13（04）：62.

作者：李嘉绮

第4篇：土地增值税自查报告

附件3:

福建省土地增值税清算项目基本情况说明

一、 企业基本情况

企业名称：

成立日期：法 定 代 表 人：注册地址：注册资本：企业类型：经营范围：主 管 地 税 局：纳税人识别号：地税电脑编码：联系电话：

二、商品房项目开发情况

㈠土地取得情况

本公司年月日受让于国有建设用地平方米、合亩(其中：平方米、合亩土地使用权，履行与本县区土地局签订的《国有土地使用合同》(地合[]号)约定的一切权利和义 1

务。

㈡立项情况商品房项目实际于年月开工,年月主体工程封顶，年月通

过结构验收。年月日经本县区房地产管理局批

准，本公司取得商品房预售许可证。年月日本

公司取得本县区房地产交易中心的产权备案登记，商品

房项目可售建筑面积平方米(其中住宅建筑面积平方米、店面建筑面积平方米、车(位)库建筑

面积平方米)。年月日本公司项目全面竣工，并于年月日通过有关部门验收。

㈢项目开发面积情况

本公司开发商品房项目可售总建筑面积平方米，其中：

1、住宅建筑面积平方米，

⑴普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑面积的

%;

⑵非普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑

面积的%;

2、非住宅(含店面、车(位)库、其他)建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%。

三、其他情况：

⑴是否有整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(填是或否)

⑵是否有直接转让土地使用权。(填有或无) ⑶是否取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(填是或否)

⑷纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(填是或否)

四、其他需说明情况：

企业盖章

年月日

附送资料(原已提供过的可不再提供)：

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请

2、项目立项书

3、施工许可证、预售许可证

4、房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让(转让)合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单

5、不动产销售明细表

6、商品房分层平面图

7、主管税务机关要求提供的其他有关资料。

第5篇：土地增值税自查报告

附件3:

福建省土地增值税清算项目基本情况说明

一、 企业基本情况

企 业 名 称： 成 立 日 期： 法 定 代 表 人： 注 册 地 址： 注 册 资 本： 企 业 类 型： 经 营 范 围： 主 管 地 税 局： 纳税人识别号： 地税电脑编码： 联 系 电 话：

二、商品房项目开发情况 ㈠土地取得情况

本公司

年

月

日受让于 国有建设用地 平方米、合 亩(其中： 平方米、合 亩土地使用权，履行与本县区土地局签订的《国有土地使用合同》( 地合[ ] 号)约定的一切权利和义 1 务。

㈡立项情况

商品房项目实际于

年 月开工, 年 月主体工程封顶， 年 月通过结构验收。 年 月 日经本县区房地产管理局批准，本公司取得商品房预售许可证。 年 月 日本公司取得本县区房地产交易中心的产权备案登记， 商品房项目可售建筑面积 平方米(其中住宅建筑面积 平方米、店面建筑面积 平方米、车(位)库建筑面积 平方米)。 年 月 日本公司 项目全面竣工，并于 年 月 日通过有关部门验收。

㈢项目开发面积情况

本公司开发 商品房项目可售总建筑面积 平方米，其中：

1、住宅建筑面积 平方米，

⑴普通住宅建筑面积

平方米，占可售总建筑面积的

%; ⑵非普通住宅建筑面积 平方米，占可售总建筑面积的 %;

2、非住宅(含店面、车(位)库、其他)建筑面积 平方米，占可售总建筑面积的 %。

三、其他情况：

⑴是否有整体转让未竣工决算房地产开发项目的; (填是或否)

⑵是否有直接转让土地使用权。 (填有或无) ⑶是否取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(填是或否)

⑷纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(填是或否)

四、其他需说明情况：

企业盖章

年 月 日 3 附送资料(原已提供过的可不再提供)：

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请

2、项目立项书

3、施工许可证、预售许可证

4、房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让(转让)合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单

5、不动产销售明细表

6、商品房分层平面图

7、主管税务机关要求提供的其他有关资料。

第6篇：土地增值税鉴证报告

土 地 增 值 税 清 算 鉴 证 报 告

(200 )土增鉴字××号

(单位)：

我们接受委托，对贵单位转让"×××"项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》、财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的规定，并参照《中国注册会计师执业准则》对贵公司所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的审计程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及恰商资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。

经审核，贵单位" ×××"项目：

一、取得转让房地产收入为：

元;

其中：

1、普通标准住宅取得收入为：

元;

2、其他开发项目取得收入为：

元;

按取得收入形式划分现金收入 ：

元;实物收入：

元;其他收入：

元;

二、 扣除项目总金额为：

元;

其中：

1、取得土地使用权所支付的金额为：

元;

2、开发土地和新建房及配套设施的成本为：

元;

3、开发土地和新建房及配套设施的费用为：

元;

4、旧房及建筑物的评估价格为：

元;

5、与转让房地产有关的税金为 元;

6、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元;

7、财政部规定的其他扣除项目金额 元;

三、增值额为：

元;其中：普通标准住宅为：

元、其他开发项目为：

元;

四、增值额与扣除项目金额之比

%;其中：普通标准住宅为：

%、其他开发项目为：

%;

五、应缴土地增值税税额为：

元;

六、免缴土地增值税税额：

元;

七、已缴土地增值税税额为：

元;

八、项目竣工清算应补(退)土地增值税税额为：

元。

特此报告。

税务中介机构名称：(盖章)

年

月

日

中介机构负责人：(签名)

中国注册税务师：(签名) 地址：

联系电话： 附件：

1、《土地增值税纳税鉴证表》

2、《土地增值税缴款情况汇总表》

3、《房地产转让收入审定表》

4、《扣除项目汇总表》

5、《取得土地使用权所支付的金额审定表》

6、《土地征用及拆迁补偿费审定表》

7、《前期工程费审定表》

8、《建筑安装工程费审定表》

9、《基础设施费审定表》

10、《公配套设施费审定表》

11、《开发间接费审定表》

12、《利息支出汇总表》

13、《与转让房地产有关的税金审定表》

14、《财政部规定的其他扣除项目审定表》

备注：附件

1、3应按普通标准住宅、其他开发项目分别填制

土 地 增 值 税 纳 税 鉴 证 说 明

我们接受委托，对贵单位转让"××× "项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：

一、 基本情况：

(1)项目简介、(2)项目座落地、(3)总建筑面积、(4)本次清算建筑面积、(5)立项批复文件、(6)竣工验收单

二、主要会计政策：

1、公司执行《

会计制度》及有关规定

2、公司会计自 年 月 日至 年 月 日

3、公司会计核算方法

4、记帐本位币

5、其他

三、 转让房地产取得收入说明：

1、房地产销售数量及面积情况说明：(普通标准住宅：

套、面积

平方米，店面：

套、面积

平方米，其他项目：

套、面积

平方米)

2、转让房地产取得收入：

元;(普通标准住宅、店面、其他项目)

3、取得收入形式(货币收入、实物收入、其他收入、)

四、扣除项目有关情况：依据房地产开发企业会计制度，对成本所涉及的项目加以详细说明。同时，主要审核成本的结转是否正确，有无虚列、多转房地产销售成本的情况。

五、纳税情况详细计算过程：(按普通标准住宅、其他开发项目分别说明 )

六、其他审核事项说明：

税务中介机构名称：(盖章)

年

月

日

中国注册税务师：(签名)

第7篇：土地增值税清算税款鉴证报告

河南省大明置业有限公司：

我们接受委托，于2008年8月1日至2008年8月30日，对贵单位“博雅苑住宅小区”土地增值税清算税款申报进行了鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。现将鉴证结果报告如下：

一、鉴证原则及依据：

(一)鉴证原则：在审核过程中我们始终坚持独立、客观、公正的原则进行了此次清算鉴证工作的实施。

(二)鉴证审核依据：按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，有关政策规定和《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求作为此次土地增值税的清算依据。

二、鉴证项目及清算期限：

(一)清算项目：针对贵公司在禹州“博雅苑住宅小区”的开发项目作为此次土地增值税清算项目。

(二)清算期限：贵公司开发项目“博雅苑住宅小区”自2003年10月起至2008年8月止为此次土地增值税清算税款的期限。

三、审核过程及主要实施情况：此次土地增值税清算税款申报的审核过程主要实施情况：

(一)首先对贵公司“博雅苑住宅小区”房地产的预售收入和销售收入进行了划分，并将已售房地产的预收账款全部转为应税收入，作为此次土地增值税清算收入的有效数据。

(二)对贵公司“博雅苑住宅小区”成本费用、扣除项目进行了审核，对未售房屋成本费用及其不合法凭据调减了扣除项目，从而确保了扣除项目的真实性。

(三)贵公司提供的内部账簿、凭证、纳税资料和外部依据具有相关性和可靠性。

四、鉴证结论：通过以上对贵公司“博雅苑住宅小区”项目土地增值税清算税款的审核，我们确认：

(一)收入总额 76940726.50元，其中普通住宅14006400.00

元，非普通住宅62934326.50元。

(二)扣除项目金额72721579.62元，其中普通住宅12462954.14

元，非普通住宅60258625.48元。

(三)增值额4219146.88元，其中普通住宅1543445.86元，非普通住宅2675701.02元。

(四)增值率(增值额与扣除金额之比)： 5.80%，其中普通住宅

12.38%，非普通住宅4.44%，普通住宅增值率没有超过20%，属免税范围，非普通住宅照章纳税。

(五)适用税率30%，指非普通住宅的适用税率。

(六)应缴土地增值税税额802710.31元。

(七)已缴土地增值税税额766644.55元。

(八)应补土地增值税税额36065.76元。 清算事项的具体情况详见附件及证明。

本报告仅供贵公司报送主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。

税务师事务所所长：

中国注册税务师：

中国注册税务师：

地址：禹州市禹王大道西头北侧

许昌市文昌税务师事务所有限公司

2008年8月30号

附件：

1、税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。

2、企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。

3、土地增值税清算税款鉴证主表及其明细项目审核表具体包括： (1)土地增值税清算税款鉴证主表。

(2)土地增值税清算税款鉴证(销售普通住宅)明细表。 (3)土地增值税清算税款鉴证(销售非普通住宅)明细表。 (4)房地产开发土地面积及建筑面积统计表。 (5)预收房款转入销售清算表。

(6)房地产开发产品土地增值税扣除项目核算分配表。 (7)土地增值税成本、费用、销售汇总表。

(8)土地增值税扣除项目及收入权数分类分摊核算表。

4、土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料(复印件)。 (1)建筑面积、销售面积、库存面积统计表。 (2)河南大明置业有限公司房产开发完工情况统计表。 (3)建设工程施工合同。

(4)中华人民共和国国有土地使用证。 (5)禹州市建设工程规划许可证。 (6)禹州市房屋房产预售许可证。

第8篇：土地增值税清算鉴证报告（范本）

业务约定书备案号：

事务所鉴证报告号：

__________：

我们接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，对贵单位_____项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。

贵单位的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保贵单位填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。

我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定，按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求，对贵单位__________项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。

在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对贵单位提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。我们

相信，我们获取的鉴证证据是充分的、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。现将鉴证结果报告如下：

经对贵单位_____项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报,在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵单位______项目土地增值税清算申报情况。部分数据摘录如下：

1.收入总额：元;

2.扣除项目金额：元;

3.增值额：元;

其中普通住宅增值额：元;

其他项目增值额：元。

4.增值率(增值额与扣除金额之比)：

普通住宅增值率：%

其他项目增值率：%。

5.适用税率：

普通住宅适用税率：%;

其他项目适用税率：%。

6.应缴土地增值税税额：元;

7.已缴土地增值税税额：元;

8.应补土地增值税税额：元。

清算事项的具体情况详见附送资料。

本报告仅供贵单位__________项目向主管税务机关办理土地增值税清算申报时使用，不作其他用途。因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的税务师事务所及注册税务师无关。

注册税务师：(签名、盖章)

项目负责人：(签名、盖章)

所长：(签名、盖章)

税务师事务所(盖章)

电话：××

地址：××

日期：××年××月××日

附送资料:

1.土地增值税清算鉴证报告说明

2.土地增值税清算申报表及其附表

3.税务师事务所执业证复印件

第9篇：土地整理 土地清查报告

XX镇西片土地整理土地清查工作报告

一、项目概况

项目名称：XX镇西片土地整理项目。建设规模954.53公顷。批准预算总投资2560万元。

2009年12月，江苏省财政厅、江苏省国土资源厅《关于下达2009年第二批省以上投资土地开发整理项目计划和预算的通知》(苏财建[2009]280号、苏国土资发[2009]300号)批复仪征市XX镇西片土地整理项目为2009年第二批省以上投资土地开发整理项目，项目资金为2560万元，建设规模为954.53公顷，计划新增耕地48.02公顷，新增耕地率5.03%。

二、土地清查工作

1、土地权属确定

该项目建设规模为954.53公顷，地处东经119º6′36″～119º10′30″、北纬30º28′10″～30º30′22″，项目区边界：北靠青年村、东临蔬菜村、南濒南井水库，西与安徽省接壤。涉及XX镇XX、XX、XX三个村55个村民小组。本次土地清查工作重点是确定项目区土地权属。清查范围为全部项目区。清查参加人员由

国土、水利、农业相关部门人员及项目区所在村抽调办事公道，熟悉界限的村民组成。经过现场调查，核对图纸，确定项目区土地所有权均为集体所有，均有人民政府颁发的《集体土地所有证》，权属界线清楚，无任何争议情况土地承包经营权归三个行政村承包土地的村民所有，项目区内土地权属明晰、界线清楚，面积准确，不存在权属有争议地块。

项目区总土地面积1142.2公顷(其中汪云村825.36公顷、沙集村278.04公顷、开建村40.81公顷)，建设规模954.53公顷，其中耕地722.8公顷、农村道路33.56公顷、坑塘水面113.

43、农田水利用地33.96公顷、田坎26.26公顷、农村居民点7.59公顷、独立工矿用地3.31公顷，特殊用地4.02公顷、水工建筑用地7.37公顷、荒草地2.23公顷。项目区实施前耕地722.8公顷，其中XX村707.73公顷、XX村210.26公顷、XX村36.54公顷，涉及农业人口4224人，人均耕地0.1711公顷。

2、单体建筑物

该项目规划农桥12座，灌溉泵站6座，U型衬砌斗渠9.04km，灌溉管道2.305km，泥结砂石路面14.913km，混凝土路面4.23km

根据规划图和现场地形地貌确定，该项目设计建筑物布局基本合理。12座农桥有11位于塘田渠道上，一座位于大塘排水沟上，农桥尺寸符合现场交通及过水要求。6座泵站，芦坝南站、芦坝东站从卢坝水库取水，朱庄泵站、桥头泵站从桥头水库取水，吴庄泵站为朱庄站的二级泵站，余庄站为芦坝南站的二级泵站，设计流量及扬程满足灌溉需要。渠道走向能够保证农田灌溉需要，但在项目实施后，部分地块高程会有改变，需要根据项目施工后地块高程作适当调整。道路工程，混凝土路面为林场路、荷花路、兴太路，连接了现有铁沙钱、陈香线主干道路，其他14.913管理砂石路面，连接了主要村庄和主干道路，形成了循环、方便的交通体系，设计相对合理。

XX镇土地整理项目指挥部

二〇一〇年十一月十日